Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
L230 2007 1
L230 2007 1
(la
(la
(la
(la
data
data
data
data
asociaiei care sunt legate de exploatarea, reparaia ori ntreinerea proprietii comune,
precum i cheltuielile cu serviciile de care beneficiaz proprietarii i care nu sunt
facturate individual ctre proprietile individuale;
j) cot de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari - suma corespunztoare din
cheltuielile asociaiei, pe care fiecare proprietar este obligat s o plteasc lunar;
k) atestat - actul care dovedete calitatea de administrator de imobil.
(2) n cldirile de locuine cu mai multe tronsoane sau scri se pot constitui asociaii de
proprietari pe fiecare tronson ori scar n parte numai n condiiile n care nu exist o
proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi delimitat.
(la data 21-Jan-2008 Art. 5, alin. (2) din capitolul II reglementat de Art. 5 din capitolul II din Norme
Metodologice din 2007 )
(3) Dac este cazul, asociaiile de proprietari nfiinate pe scri sau tronsoane de cldire
i reglementeaz ntre ele raporturile juridice cu privire la aspectele tehnice comune
acestora, printr-o anex la acordul de asociere.
Art. 6
(1) Cererea pentru dobndirea personalitii juridice a asociaiei de proprietari
mpreun cu statutul, acordul de asociere i procesul-verbal al adunrii generale de
constituire se depun i se nregistreaz la organul financiar local n a crui raz
teritorial se afl cldirea.
(la data 21-Jan-2008 Art. 6, alin. (1) din capitolul II reglementat de Art. 7 din capitolul II din Norme
Metodologice din 2007 )
(6) ncheierea este supus numai apelului, n termen de 5 zile de la comunicare. Apelul
se judec cu citarea prilor.
(la data 15-Feb-2013 Art. 6, alin. (6) din capitolul II modificat de Art. 66 din titlul IV din Legea
76/2012 )
Art. 7
nscrierea ulterioar n asociaia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezeni
la adunarea general de constituire se face la cererea scris a acestora, fr alte
formaliti.
Art. 8
(1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere este
necesar acordul a cel puin 2/3 din numrul proprietarilor membri ai asociaiei de
proprietari.
(2) Orice modificare sau completare se nregistreaz la judectoria care a emis
ncheierea judectoreasc de nfiinare, fr alte formaliti.
(1) Proprietarul poate aduce mbuntiri sau modificri proprietii sale individuale, cu
respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de ctre autoritatea public
local a modificrilor constructive, fr a pune n pericol integritatea structural a
cldirii sau a altor proprieti individuale.
(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaia proprietii comune fr a
obine mai nti acceptul din partea asociaiei de proprietari.
Art. 12
Zidurile dintre apartamentele sau spaiile alturate, care nu fac parte din structura de
rezisten a cldirii i din proprietatea comun, pot fi reamplasate prin acordul dintre
proprietarii apartamentelor sau spaiilor respective, pe baza autorizaiei de modificare a
construciei, eliberat de autoritatea public local i cu ntiinarea asociaiei. Zidurile
dintre apartamente sau spaii i proprietatea comun care nu fac parte din structura de
rezisten a cldirii pot fi reamplasate numai prin modificarea acordului de asociere, n
baza hotrrii majoritii proprietarilor i a autorizaiei de modificare a construciei,
eliberat de autoritatea public local.
Art. 13
Veniturile obinute din exploatarea proprietii comune aparin asociaiei de proprietari.
Aceste venituri alimenteaz fondurile speciale ale asociaiei de proprietari pentru
reparaii i investiii cu privire la proprietatea comun i nu se pltesc proprietarilor.
Veniturile obinute din exploatarea proprietii comune aparin asociaiei de proprietari.
Aceste venituri alimenteaz fondurile speciale ale asociaiei de proprietari pentru
reparaii i investiii cu privire la proprietatea comun i nu se pltesc proprietarilor.
Lista acestor venituri, precum i cheltuielile aferente lor sunt prezentate semestrial ntrun raport afiat la avizierul asociaiei de proprietari.
(la data 23-Jul-2010 Art. 13 din capitolul III modificat de Art. I din Legea 175/2010 )
Art. 14
Proprietarul este obligat s menin proprietatea sa individual, apartament sau spaiu
cu alt destinaie dect aceea de locuin, n stare bun, pe propria cheltuial. Niciun
proprietar nu poate nclca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comun sau
individual a celorlali proprietari din condominiu.
Art. 15
Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat s accepte accesul n apartamentul
sau n spaiul su al unui delegat al asociaiei, atunci cnd este necesar s se
inspecteze, s se repare ori s se nlocuiasc elemente din proprietatea comun, la care
se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaiu. Fac excepie cazurile
de urgen, cnd accesul se poate face fr preaviz.
Art. 16
(1) Proprietarii sunt obligai s ia msuri pentru consolidarea sau modernizarea cldirii,
pentru reabilitarea termic i eficiena energetic, potrivit prevederilor legale. Indiferent
de natura interveniilor, se va avea n vedere meninerea aspectului armonios i unitar
al ntregii cldiri.
(2) n cldirile afectate de seisme, proprietarii au obligaia de a lua de urgen msuri
pentru consolidare, cu sprijinul autoritii publice locale sau centrale.
Art. 17
Dac proprietarul unui apartament ori spaiu sau oricare alt persoan care acioneaz
n numele su provoac daune oricrei pri din proprietatea comun sau unui alt
apartament ori spaiu, respectivul proprietar sau respectiva persoan are obligaia s
repare stricciunile ori s plteasc cheltuielile pentru lucrrile de reparaii.
Art. 18
n cazurile n care n cldirile de locuine unul dintre proprietari sau chiriai mpiedic,
cu bun-tiin i sub orice form, folosirea normal a cldirii de locuit, crend prejudicii
celorlali proprietari ori chiriai, dup caz, proprietarii sau reprezentantul legal al
acestora pot solicita instanei s hotrasc msurile pentru folosirea normal a cldirii,
precum i plata daunelor.
Art. 19
n cazul spaiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, raporturile
de coproprietate vor fi reglementate potrivit dreptului comun.
Art. 20
(1) Proprietarii care i nstrineaz apartamentele sau spaiile cu alt destinaie dect
aceea de locuin sunt obligai ca la ntocmirea formelor de nstrinare s fac dovada
achitrii la zi a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari.
(2) Notarii publici nu vor autentifica actele de nstrinare fr o adeverin din partea
asociaiei de proprietari, care s reprezinte dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie
la cheltuielile asociaiei de proprietari, eliberat n original sub semntura preedintelui
i a administratorului asociaiei de proprietari, cu precizarea numelui i prenumelui
acestora, i cu tampila asociaiei de proprietari. Actele de nstrinare ncheiate cu
nerespectarea acestei obligaii sunt nule de drept.
(3) n cazul existenei unor datorii ctre asociaia de proprietari, nstrinarea
proprietii se poate face numai dac se introduce n contract o clauz privitoare la
preluarea datoriilor de ctre cumprtor.
(1) Dup adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari va avea loc cel
puin o dat pe an, n primul trimestru, o adunare general a proprietarilor membri ai
asociaiei. Responsabilitatea cu privire la neconvocarea a cel puin unei adunri
generale a proprietarilor aparine membrilor comitetului executiv, inclusiv preedintelui
asociaiei de proprietari.
(2) Adunarea general este alctuit din toi proprietarii membri ai asociaiei de
proprietari.
(3) Adunarea general ordinar se convoac fie de preedintele asociaiei de
proprietari, fie de comitetul executiv.
(4) Pentru situaii speciale sau de maxim urgen, adunrile generale extraordinare
ale asociaiei pot fi convocate oricnd de ctre comitetul executiv sau de ctre cel puin
20% din numrul proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari.
(5) Proprietarii trebuie anunai, prin afiare la loc vizibil sau pe baz de tabel nominal
convocator, asupra oricrei adunri generale a asociaiei de proprietari, cu cel puin 7
zile nainte de data stabilit, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunrii generale.
Ordinea de zi anunat se poate completa prin hotrre a adunrii generale.
Art. 24
(1) Adunarea general poate adopta hotrri, dac majoritatea proprietarilor membri ai
asociaiei de proprietari (jumtate plus unu) sunt prezeni personal sau prin
reprezentant legal.
(2) Dac la prima convocare nu este ntrunit cvorumul necesar de jumtate plus unu,
adunarea general va fi suspendat i reconvocat n termen de maximum 10 zile de la
data primei convocri.
(3) La adunarea general reconvocat, dac exist dovada c toi membrii asociaiei de
proprietari au fost convocai, hotrrile pot fi adoptate, indiferent de numrul membrilor
prezeni, prin votul majoritii acestora.
Dac o hotrre a adunrii generale este contrar legii, statutului sau acordului de
asociere a asociaiei de proprietari ori este de natur s produc daune intereselor
proprietarilor, acetia pot ataca n justiie respectiva hotrre, n termen de 45 de zile
de la adoptarea acesteia. Acionarea n justiie nu ntrerupe executarea hotrrii dect
n cazul n care instana dispune suspendarea acesteia.
Dac o hotrre a adunrii generale este contrar legii, statutului sau acordului de
asociere a asociaiei de proprietari ori este de natur s produc daune intereselor
proprietarilor, acetia pot ataca n justiie respectiva hotrre, n termen de 45 de zile.
Acionarea n justiie nu ntrerupe executarea hotrrii dect n cazul n care instana
dispune suspendarea acesteia.
(la data 31-Jul-2011 Art. 26 din capitolul IV abrogat de Actul din Decizia 670/2011 )
Art. 27
(la data 21-Jan-2008 Art. 27 din capitolul IV reglementat de Art. 15 din capitolul II din Norme
Metodologice din 2007 )
funcionri a cldirii;
e) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau
prin votul proprietarilor asociai.
Art. 28
(1) Asociaia de proprietari poate intermedia servicii ntre furnizori i proprietarii
consumatori, n special cu privire la serviciile publice de utiliti, pe baza unor contracte
de prestri de servicii sau de furnizare cu caracter individual. Pentru contractele de
furnizare cu caracter individual, drepturile i obligaiile cu privire la serviciul furnizat
aparin, pe de o parte, furnizorului i de cealalt parte, proprietarului.
(2) Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utiliti, furnizorul
serviciului va aciona mpotriva proprietarilor restanieri.
(3) Serviciul de intermediere din partea asociaiei de proprietari const n: repartizarea
facturilor ctre proprietari prin lista de plat lunar, ncasarea i plata sumelor
reprezentnd contravaloarea consumului facturat, ntiinarea furnizorului cu privire la
debitori.
Art. 29
(1) Cu excepia atribuiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la proprietile
individuale, apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin, comitetul
executiv reprezint asociaia de proprietari n administrarea i exploatarea cldirii.
(2) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru ndeplinirea atribuiilor
ce i revin.
Art. 30
(la data 21-Jan-2008 Art. 30 din capitolul IV reglementat de Art. 16 din capitolul II din Norme
Metodologice din 2007 )
o) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin hotrrile adunrii generale.
(2) edinele comitetului executiv sunt legal ntrunite dac jumtate plus unu din
numrul membrilor si sunt prezeni. edinele comitetului executiv pot fi convocate de
preedintele asociaiei de proprietari sau de jumtate plus unu din numrul membrilor
si.
(3) Deciziile comitetului executiv se consemneaz n registrul de decizii al comitetului
executiv.
Art. 31
(1) Preedintele asociaiei de proprietari reprezint asociaia n derularea contractelor i
i asum obligaii n numele acesteia. El reprezint asociaia de proprietari n relaiile cu
terii, inclusiv n aciunile iniiate de asociaie mpotriva unui proprietar care nu i-a
ndeplinit obligaiile fa de asociaie sau n procesele iniiate de un proprietar care
contest o hotrre a adunrii generale a proprietarilor.
(2) Preedintele asociaiei de proprietari supravegheaz i urmrete aplicarea
hotrrilor adunrii generale, respectarea prevederilor statutului i acordului de
asociere, precum i aplicarea deciziilor comitetului executiv. Acesta, n funcie de
situaie, poate propune comitetului executiv sau adunrii generale, dup caz, msuri
mpotriva celor care nu respect regulile, regulamentele, hotrrile i deciziile asociaiei
de proprietari, conform prevederilor legale i statutare.
Art. 32
(la data 21-Jan-2008 Art. 32 din capitolul IV reglementat de Art. 18 din capitolul II din Norme
Metodologice din 2007 )
(2) Persoanele fizice pot fi angajate prin ncheierea unui contract individual de munc,
conform celor stabilite prin negociere direct.
(3) Candidaii pentru funcia de administrator de imobile trebuie s prezinte comitetului
executiv al asociaiei de proprietari documentele solicitate, garaniile profesionale i
materiale prevzute de lege i trebuie s nu fi suferit nicio condamnare.
(4) Comitetul executiv adopt decizii asupra cuantumului salariilor, al indemnizaiilor i
al eventualelor premieri care se acord personalului ncadrat cu contract individual de
munc, precum i asupra valorii i a modalitilor de contractare, n cazul n care
administrarea cldirii este asigurat de persoane juridice, n limita bugetului de venituri
i cheltuieli adoptat de adunarea general a proprietarilor.
(5) De asemenea, comitetul executiv decide i asupra acordrii unor drepturi bneti
membrilor asociaiei de proprietari care desfoar activiti lucrative folositoare
acesteia, n limita bugetului de venituri i cheltuieli adoptat de adunarea general a
proprietarilor.
Art. 36
Administratorul, persoan fizic sau juridic, are, n principal, urmtoarele atribuii:
a) prestarea serviciilor n mod profesional;
b) gestionarea bunurilor materiale i a fondurilor bneti;
c) efectuarea formalitilor necesare n angajarea contractelor cu furnizorii de servicii
pentru exploatarea i ntreinerea cldirii, derularea i urmrirea realizrii acestor
contracte;
d) asigurarea cunoaterii i respectrii regulilor cu privire la proprietatea comun;
e) gestionarea modului de ndeplinire a obligaiilor ceteneti ce revin proprietarilor n
raport cu autoritile publice. Obligaiile ceteneti sunt cele stabilite, potrivit legii, de
adunarea general a proprietarilor;
f) ndeplinirea oricror alte obligaii expres prevzute de lege.
Art. 37
Pentru lucrrile privind proprietatea comun, administratorul, innd seama de pre,
durat de execuie i calitate, supune spre analiz, selecie de oferte i aprobare
comitetului executiv al asociaiei de proprietari ofertele operatorilor economici care
satisfac cerinele, n vederea executrii lucrrilor, conform legislaiei n vigoare.
Art. 38
Pentru protejarea intereselor proprietarilor i ale asociaiei de proprietari mpotriva
riscurilor aferente activitii de administrare ntr-un condominiu, administratorii de
imobile, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, pot ncheia
polie de asigurare de rspundere civil profesional. Asigurarea de rspundere civil
profesional nu acoper riscurile cu privire la fraud, nelciune, deturnare de fonduri
nfptuite cu bun-tiin. Persoanele care nu au calitatea de administrator de imobile
nu pot ncheia polie de asigurare de rspundere civil profesional.
Art. 39
(la data 21-Jan-2008 Art. 39 din capitolul V reglementat de Art. 23 din capitolul II din Norme
Metodologice din 2007 )
Proprietatea comun poate fi utilizat de ctre teri, persoane fizice sau juridice, de
drept public ori de drept privat, numai cu acordul majoritii proprietarilor membri ai
asociaiei i al proprietarilor direct afectai de vecintate, n baza unui contract de
nchiriere, de folosin sau de concesiune.
Art. 40
Asociaia de proprietari are obligaia s ia msuri cu privire la mbuntirea confortului
termic al cldirii.
Art. 41
(la data 04-Oct-2010 Art. 41 din capitolul V a se vedea jurisprudenta Decizia nr. 914 din 04-oct-2010 )
suprafaa
util
a proprietii
(la data 21-Jan-2008 Art. 47, litera C. din capitolul VI reglementat de capitolul III, sectiunea 4 din Norme
Metodologice din 2007 )
Art. 48
(1) Stabilirea i repartizarea sumei care privete proprietatea comun ce revine fiecrui
proprietar din cadrul condominiului se fac proporional cu cota-parte indiviz din
proprietatea comun.
(2) Cheltuielile efectuate de asociaia de proprietari pentru plata unor servicii de utiliti
publice sau de alt natur, legate de proprietile individuale din condominiu i care nu
se factureaz individual pe fiecare dintre acestea, se repartizeaz dup acelai criteriu
care a stat la baza emiterii facturii, n conformitate cu prevederile contractului ncheiat
cu furnizorul respectivului serviciu.
Art. 49
(la data 21-Jan-2008 Art. 49 din capitolul VI reglementat de Art. 25 din capitolul II din Norme
Metodologice din 2007 )
(1) Asociaia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizri pentru orice
sum cu titlu de restan, afiat pe lista de plat. Penalizrile nu vor fi mai mari de
0,2% pentru fiecare zi de ntrziere i se vor aplica numai dup o perioad de 30 de zile
care depete termenul stabilit pentru plat, fr ca suma penalizrilor s poat depi
suma la care s-au aplicat.
(2) Termenul de plat a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari,
afiate pe lista lunar de plat, este de maximum 20 de zile calendaristice.
(3) Sumele rezultate din aplicarea penalitilor de ntrziere vor face obiectul fondului
de penaliti al asociaiei de proprietari i se vor utiliza numai pentru plata penalizrilor
impuse asociaiei de proprietari de ctre teri i pentru cheltuieli cu reparaiile asupra
proprietii comune sau alte cheltuieli de natur administrativ.
Art. 50
(1) Asociaia de proprietari are dreptul de a aciona n justiie pe orice proprietar care
se face vinovat de neplata cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari
mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.
(2) Aciunea asociaiei de proprietari este scutit de tax de timbru.
(3) Sentina dat n favoarea asociaiei de proprietari, pentru sumele datorate de
oricare proprietar, poate fi pus n aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice
(1) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale sectoarelor municipiului
Bucureti sprijin activitatea asociaiilor de proprietari pentru realizarea scopurilor i
sarcinilor ce le revin, n conformitate cu prevederile legale n vigoare.
(2) Consiliile locale organizeaz n cadrul aparatului propriu un compartiment
specializat n sprijinirea i ndrumarea asociaiilor de proprietari.
Art. 53
(1) Compartimentele specializate nfiinate n cadrul autoritii publice locale ndrum i
sprijin proprietarii pentru a se constitui n asociaii de proprietari.
(2) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale sectoarelor municipiului
Bucureti ndrum i sprijin asociaiile de proprietari pentru ndeplinirea obligaiilor
locale ce le revin asupra proprietii comune.
Art. 54
(la data 21-Jan-2008 Art. 54 din capitolul VII reglementat de Art. 58 din capitolul IV din Norme
Metodologice din 2007 )
Romniei, Partea I.
Art. 61
La data intrrii n vigoare a prezentei legi se abrog: art. 35 alin. 3, art. 351, art. 36,
art. 64, art. 69 i anexa nr. 2 din Legea locuinei nr. 114/1996, republicat n
Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 393 din 31 decembrie 1997, cu modificrile i
completrile ulterioare, Ordonana Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea i
funcionarea asociaiilor de proprietari, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea
I, nr. 554 din 1 septembrie 2001, aprobat cu modificri prin Legea nr. 234/2002,
precum i orice alte dispoziii contrare.
-****Aceast lege a fost adoptat de Parlamentul Romniei, n condiiile art. 77 alin. (2), cu
respectarea prevederilor art. 75 i ale art. 76 alin. (1) din Constituia Romniei,
republicat.
PREEDINTELE CAMEREI DEPUTAILOR
BOGDAN OLTEANU
PREEDINTELE SENATULUI
NICOLAE VCROIU