Conceptia Reformei Gestiunii Blocurilor de Locuinte in Chisi

PRIMRIA MUNICIPIULUI CHIINAU
CONCEPIA REFORMEI
GESTIUNII BLOCURILOR DE LOCUINE
N ORAUL CHIINU
[DOCUMENT IN LUCRU]
Elaborat cu asistena Urban Economics Institute n cadrul

Proiectului PNUD Dezvoltarea Municipiului Chiinu
decembrie 2010
CUPRINS:
ABREVIERI........................................................................................... 3
1
INTRODUCERE ................................................................................. 4
CONCLUZIILE ANALIZEI DIAGNOSTIC ................................................... 5
SCOP I OBIECTIVE ........................................................................ 11

3.1
MISIUNE ................................................................................ 11
3.2
OBIECTIVE.............................................................................. 13
3.3
SCENARII ............................................................................... 13
3.4
PREMISE ................................................................................ 17
ETAPE ......................................................................................... 18
PLANUL DE MSURI ........................................................................ 20
MONITORIZARE I EVALUARE ........................................................... 34
PRINCIPII DE FINANARE ................................................................ 37
ANEXA 1: PROPUNERI DE AMENDARE A LEGISLAIEI N VIGOARE .................... 39
ABREVIERI
ACC
Asociaie de Coproprietari n Condominiu
APL
Administraie Public Local
APLP
Asociaie de Proprietari ai Locuinelor Privatizate
CCL
Cooperativ de Construcie a Locuinelor
CMC
Consiliul Municipal Chiinu
DGLCA
Direcia General Locativ - Comunal i Amenajare
IM
ntreprindere Municipal
IMGFL
ntreprindere Municipal de Gestionare a Fondului

Locativ
IMPSL
ntreprindere Municipal de Prestri Servicii Locative
IS
ntreprindere de Stat
ONG
Organizaie Non Guvernamental
PMC
Primria Municipiului Chiinu
PNUD
Programul Naiunilor Unite pentru Dezvoltare
PPP
Parteneriat Public - Privat
RM
Republica Moldova
S.A.
Societate pe Aciuni
UE
Uniunea European
INTRODUCERE
Concepia de Reform a Gestiunii Blocurilor de Locuine este elaborat n conformitate

cu Dispoziia Primarului General al Municipiului Chiinu #852-d din 28 decembrie 2009
cu privire la elaborarea planului de aciuni privind soluionarea problemelor existente i
creterea calitii serviciilor locative i este n conformitate cu prevederile Strategiei
Politicii Locative, Planului Urbanistic General i Planului Anti-Criz i Relansare
Economic a Municipiului Chiinu.
Misiunea prezentului document de politici publice este de a sprijini administraia public
municipal Chiinu n completarea cadrului general de reform instituional i
dezvoltare urban, n concretizarea msurilor de reform a gestiunii blocurilor de
locuine n corespundere cu rezultatele privatizrii n mas a fondului locativ i principiile
economiei de pia.
Concepia are ca int atingerea unor obiective tangibile, pentru care sunt stabilite
msuri concrete i etape distincte de implementare a reformelor. n contextul fixrii
precise a rezultatelor dorite, Concepia asigur un grad sporit de flexibilitate
managerial n gsirea i promovarea soluiilor optime de asigurare a implementrii
scopului propus.
Prevederile concepiei se bazeaz pe principiile, experienele i concluziile
transformrilor (att practici bune, ct i eecuri) sectorului locativ n statele Europei
Centrale i de Est, precum i fostele republici ale Uniunii Sovietice.
CONCLUZIILE ANALIZEI DIAGNOSTIC
Peste 80% din cetenii domiciliai n oraului Chiinu locuiesc n blocuri de locuine.
Cu toate c peste 97% din apartamente sunt deja n proprietate privat, sistemul de
management al fondului de locuine continu s funcioneze ntr-o form
necorespunztoare principiilor economiei de pia i bunei guvernri. Astfel, peste 60%
din blocurile de locuine, n care majoritatea apartamentelor sunt n proprietate privat,
continu s fie gestionate de ctre ntreprinderile municipale de profil n baza unor
preuri stabilite prin decizie politic. Totodat, proprietarii apartamentelor sunt practic
exclui din procesul de luare a deciziilor cu privire la managementul i ntreinerea
proprietii comune a acestora. n mai puin de 1/4 din blocurile de locuine exist
asociaii de proprietari, dar i n aceste cazuri participarea proprietarilor este limitat i
deficitar.
Proprietarii locuinelor nu iau decizii colective cu privire la structura i volumul plilor
pentru ntreinerea i reparaia bunului imobil comun. Gestionarii blocurilor locative (att
ntreprinderile municipale, ct i asociaiile de proprietari) se ghideaz n special de
tariful la servicii locative stabilit de Consiliul Municipal Chiinu. ns, n condiii de
politizare excesiv, mrimea acestui tarif nu a corespuns niciodat necesitilor reale.
Nici chiar dup majorrile operate n 2007, mrimea tarifului nu este suficient pentru
acoperirea deplin a cheltuielilor curente, nemaivorbind de reparaii.
Astfel, starea fondului locativ n oraul Chiinu continu s se nruteasc, riscnd
s degradeze substanial n termen mediu. Deja un sfert de milion de chiinueni
locuiesc n blocuri locative, starea fizic a crora este problematic: termenul de
exploatare a peste 450 blocuri (prima generaie de case din panouri prefabricate) atinge
termenul limit de exploatare, iar peste din blocurile locative au o vrst de peste 35
ani fr reparaii capitale (gradul de uzur mediu depete 65%). 1/3 din acoperiuri i
peste 60% din reelele inginereti interne necesit reparaii capitale i urgente. Nu se
dein informaii precise i complete referitor la interveniile efectuate de proprietarii
apartamentelor n ultimii 20 ani, inclusiv asupra pereilor de rezisten.
Managementul deficitar al blocurilor de locuine contribuie indirect la generarea unor
pierderi uriae, aferente livrrii de servicii comunale. Spre exemplu, pierderile anuale
cauzate de lipsa izolrii termice a cldirilor rezideniale n Chiinu se cifreaz la peste
0,4 mln GCal, iar diferenele de contorizare aferente consumului de ap genereaz
pierderi neacoperite de circa 35% pentru SA Ap-Canal.
S-a creat o situaie de blocaj a responsabilitilor privind gestionarea i ntreinerea
fondului locativ. Administraia municipal continu s exercite nite funcii improprii de
gestiune locativ, iar proprietarii apartamentelor ezit s-i asume responsabilitile de
ntreinere a propriului patrimoniu.
Constrngeri Legislative:
Reforma proprietii locative n Republica Moldova (similar majoritii statelor postsocialiste) a urmrit n special misiunea de formare a unor proprietari responsabili i
eficieni ai fondului locativ i asigurare adecvat a integritii fondului de locuine de
ctre proprietari. Astfel, de-etatizarea fondului de locuine a urmrit susinerea iniiativei
private n asigurarea unui management eficient al bunurilor imobiliare. n dezacord cu
scopurile de baz, legislaia Republicii Moldova continu s conin o serie de bariere
privind responsabilitatea i mecanismele de participare a proprietarilor de apartamente

n gestiunea i ntreinerea blocurilor locative.
Procesul de emergen i instituionalizare a proprietarilor colectivi de blocuri de

locuine este torpilat de birocratizarea excesiv i procedurile administrative complicate
i confuze:
Dificulti n procesul de creare i nregistrare a condominiului:

-
Legea Condominiului n Fondul Locativ #913 din 30.03.2000 (art. 9) prevede

condiia transmiterii n proprietate comun n diviziune a lotului de teren delimitat
apriori crerii condominiului.
Conform Legii Condominiului n fondul locativ #913 din 30.03.2000 (art. 17 al.1)
i a Legii Cadastrului bunurilor imobile #1543-XIII din 25.02.1998 (art. 40) este
necesar o procedur special de nregistrare a condominiului n cadastrul
bunurilor imobiliare.
Neconcordana Legii Condominiului n fondul locativ #913 din 30.03.2000 i a

Legii Cadastrului bunurilor imobile #1543-XIII din 25.02.1998
privind
necesitatea nregistrrii drepturilor de proprietate asupra proprietii comune n
blocul de locuine i condominium i condiia nregistrrii mrimii cotelor pri.
Cu toate c se permite crearea unui condominiu n baza mai multor blocuri de

locuine, nici Legea Condominiului n fondul locativ #913 din 30.03.2000 i nici
alte acte normative nu ofer reglementri pentru asemenea cazuri patrimoniale.
Legea Condominiului n fondul locativ #913 din 30.03.2000 (i celelalte acte

legislative) nu prevede posibilitatea ca proprietarii dintr-un bloc de locuine
parte a unui condominiu compus din mai multe blocuri s decid nregistrarea
blocului propriu i terenului aferent n calitate de condominiu independent.
Confuzii n reglementarea drepturilor i responsabilitilor privind gestiunea i

ntreinerea blocurilor de locuine:
-
Nici Codul Civil, nici alte acte legislative, nu prevd obligativitatea proprietarilor
de apartamente s asigure ntreinerea adecvat a blocului de locuine.
Lipsesc norme legale care ar impune cerine obligatorii n ceea ce privete starea
fizic a blocurilor de locuine, care ar asigura un grad adecvat de securitate n
exploatarea acestora (tehnic, sanitar, ecologic, anti-incendiu, etc.)
Legea privind descentralizarea administrativ #435 din 28.12.2006 i Legea cu

privire la administraia public local #436 din 28.12.2006 nu delegheaz
autoritilor publice locale instrumente de control n vederea asigurrii siguranei
n fondul locativ.
Legea Condominiului n fondul locativ #913 din 30.03.2000 nu prevede

aplicabilitatea sa n privina blocurilor de locuine n cazul n care obiectul de
condominiu nu este nregistrat cadastral.
Cadrul legal i regulator existent nu prevd alte responsabiliti ale proprietarilor

privind ntreinerea i reparaia proprietii comune, dect participarea la
acoperirea cheltuielilor.
Incoerene i confuzii n procesul de creare i activitate a asociaiilor de coproprietari

n condominiu:
-
Legea Condominiului n fondul locativ #913 din 30.03.2000 nu prevede caracterul

juridic necomercial al ACC, ceea ce implic impozitarea asociaiei similar
societilor comerciale.
Legea Cadastrului bunurilor imobile #1543-XIII din 25.02.1998 (art. 40 al.3)

solicit nregistrarea dreptului asociaiei de coproprietari privind gestiunea
obiectului de condominiu.
Att Legea Privatizrii fondului de locuine #1324 din 10.03.1993, ct i Legea

Condominiului n fondul locativ #913 din 30.03.2000 nu detaliaz procedura de
transfer n gestiune a blocului de locuine.
Legea Privatizrii fondului de locuine #1324 din 10.03.1993 (anexa nr. 5) i

Legea Condominiului n fondul locativ #913 din 30.03.2000 (art. 25) prevd
organizarea adunrilor reprezentanilor mputernicii n locul proprietarilor
(membrilor asociaiei) fr a specifica modul de alegere a mputerniciilor,
determinarea competenelor acestora, responsabilitilor i procesului drilor de
seam fa de cei interesele crora le reprezint.
Legea Condominiului n fondul locativ #913 din 30.03.2000 (art. 27 al.4)

stabilete cerine excesive fa de cvorumul necesar petrecerii adunrii generale
a asociaiilor de coproprietari.
Legea Condominiului n fondul locativ #913 din 30.03.2000 (art.1, art. 26 al.3 i
4) conine neconcordane privind numrul de voturi ale membrilor asociaiei n
procesul de votare n cadrul adunrilor generale.
Bariere legislative pentru dezvoltarea mecanismelor economiei de pia n sector:
Nu sunt create premise pentru apariia i dezvoltarea gestionarilor privai ai fondului

locativ:
-
Nici Legea Privatizrii fondului de locuine #1324 din 10.03.1993, nici Legea
Condominiului n fondul locativ #913 din 30.03.2000 nu prevd obligativitatea
proprietarilor de apartamente de a lua o decizie comun privind modul de
gestiune a blocului de locuine (cine i cum asigur activitile de gestiune).
Legea Privatizrii fondului de locuine nr. 1324 din 10.03.1993 (art. 23 al. 1)
conine norma legal potrivit creia ntreprinderile municipale continu s asigure
gestionarea blocului de locuine i deservirea reelelor inginereti pn n
momentul crerii asociaiei de proprietari.
Exist norma legal potrivit creia proprietarii locuinelor asigur plata deservirii
tehnice i reparaia blocurilor locative n baza tarifelor aprobate de organele
administraiei publice locale (Regulamentul cu privire la modul de prestare i
achitare a serviciilor locative, comunale i ne-comunale pentru fondul locativ,
contorizarea apartamentelor i condiiile deconectrii acestora de la/reconectrii
la sistemele de nclzire i alimentare cu ap, aprobat prin Hotrrea Guvernului
nr. 191 din 19.02.2002).
Legea Condominiului n fondul locativ nr. 913 din 30.03.2000 (i nici un alt act
legislativ) nu ofer posibilitate proprietarilor de apartamente s-i asigure
drepturile de gestiune a proprietii comune fr a crea o entitate juridic

asociaia de proprietari.
Lipsesc prghii de influen asupra proprietarilor de apartamente care se eschiveaz

de la responsabilitile legale privind gestiunea i ntreinerea proprietii comune:
-
Nici Codul Civil, nici legislaia n domeniul locuinelor, nu prevd msuri de

constrngere asupra proprietarului (chiriaului) n condiiile neachitrii serviciilor
comunale i locative pentru ntreinerea i deservirea proprietii comune n
blocurile de locuine.
Nu sunt stimulate investiiile private n modernizarea fondului locativ:
Cadrul legal conine multiple norme legale care dezintereseaz proprietarii de

locuine s finaneze adecvat gestionarea i ntreinerea blocurilor de locuine.
-
Este n vigoare norma legal care oblig organele administraiei publice locale s
acopere cheltuielile de reparaie i nlocuire a structurilor uzate ale blocurilor
locative, de reparaie i nlocuire a sistemelor inginereti i a instalailor de uz
comun n interiorul blocului, precum i reparaia n interiorul apartamentelor, ca
urmare a nenlturrii la timp a deteriorrilor unor elemente de construcie
blocului de locuit, a sistemelor inginereti i a instalaiilor (Hotrrea Guvernului
Republicii Moldova privind aprobarea Regulilor provizorii de exploatare a
locuinelor, ntreinere a blocurilor locative i teritoriilor aferente n Republica
Moldova #1224 din 21.12.98).
Este n vigoare norma legal potrivit creia acoperirea cheltuielilor pentru

ntreinerea locuinelor privatizate i plata serviciilor comunale se efectueaz la
tarifele i n condiiile stabilite pentru fondul de locuine public dup o metod
unic de achitare (Legea Privatizrii fondului de locuine # 1324 din 10.03.1993
(art. 23 al.2).
Este n vigoare norma legal care permite alocarea de resurse bugetare pentru
reparaii capitale doar pentru blocurile locative care sunt gestionate de
ntreprinderi municipale n momentul crerii de asociaii de coproprietari n
condominium (Regulamentul cu privire la modul de prestare i achitare a
serviciilor locative, comunale i ne-comunale pentru fondul locativ, contorizarea
apartamentelor i condiiile deconectrii acestora de la/reconectrii la sistemele
de nclzire i alimentare cu ap, aprobat prin Hotrrea Guvernului #191 din
19.02.2002).
Att legislaia Republicii Moldova, ct i cadrul regulator municipal, nu conin nici

o msur care ar stimula proprietarii de locuine privatizate s investeasc n
reparaia capital a blocului de locuine.
Cadrul legislativ existent nu conine nici o msur de sprijinire a proprietarilor de

locuine defavorizai n acoperirea cheltuielilor de reparaii capitale a blocurilor de
locuine.
Disfuncionaliti Instituionale
-
Lipsete cadrul metodologic unic de delimitare a terenurilor aferente blocurilor de

locuine n vederea nregistrrii cadastrale a condominiului.
Nu este clarificat sursa de finanare a delimitrii terenurilor aferente blocurilor

locative
Pentru a demara procedura de nregistrare a condominiului, organele cadastrale

teritoriale solicit decizia cu privire la transferul blocului de locuine i actul de
primire-predare a blocului n gestiunea asociaiei (n baza Instruciunii S
Cadastru #112 din 22.06. 2005).
Autoritile publice nu asigur controlul strii blocurilor de locuine.
Lipsete mecanismul municipal privind controlul strii fondului de locuine.
Persist practica conform creia Consiliul Municipal Chiinu urmeaz a lua

decizii individuale privind transmiterea blocurilor de locuine n gestiunea
asociaiilor de coproprietari.
Proprietarii de locuine privatizate nu sunt suficient informai cu privire la

necesitatea, misiunea i avantajele crerii asociaiilor de coproprietari, activitatea
acestora, principiile de funcionale, etc.
Este dominant perceperea asociaiilor de proprietari n calitate de organizaii

alternativ de gestiune (alta dect ntreprinderile municipale) a blocurilor de
locuine, dar nu n rol de instituie de luare a deciziilor comune privind gestiunea
proprietii comune.
Dezvoltarea businessului de gestiune locativ este constrns de lipsa cererii din

partea proprietarilor de apartamente i asociaiilor de coproprietari.
Lipsa alternativei private (business) privind prestarea serviciilor de gestiune a

blocurilor locative influeneaz negativ procesul de creare a asociaiilor de
coproprietari, deoarece limiteaz oportunitile acestora de a-i asigura o
gestiune adecvat.
Modul de activitate al APLP puin se deosebete de cel practicat de IMGFL n

ceea ce privete organizarea gestiunii i ntreinerii, precum i a interaciunii cu
proprietarii de apartamente.
Spre deosebire de blocurile gestionate de ntreprinderilor municipale, asociaiile

nu beneficiaz de resurse bugetare pentru amenajarea terenurilor aferente i
deservirea tehnic de urgen.
Asociaiile care gestioneaz independent blocurile de locuine nu beneficiaz de

resurse bugetare pentru reparaia i nlocuirea sistemelor inginereti.
Abordarea de baz a politicii locative municipale const n accentuarea

responsabilitii autoritilor municipale, i nu a proprietarilor de locuine, n ceea
ce privete calitatea gestionrii i ntreinerii blocurilor de locuine.
IMGFL-urile asigur gestiunea, ntreinerea i reparaia blocurilor de locuine n

baza contractelor ncheiate cu DGLCA i nu cu proprietarii locuinelor i,
respectiv, pltitorii serviciilor.
Marea majoritate a blocurilor de locuine n care nu s-au format asociaii de

(co)proprietari continu fr temei s rmn la bilanul autoritii publice
municipale.
n absoluta majoritate a cazurilor, asociaiile de (co)proprietari existente se autodeservesc i nu sunt interesate n atragerea serviciilor profesioniste n domeniu.
Nu exist practici de implementare a msurilor de constrngere n privina

proprietarilor de locuine care nu achit serviciile locativ-comunale pentru
ntreinerea i deservirea proprietii comune.
Tarifele pentru serviciile locative se stabilesc prin vot politic de ctre Consiliul
Municipal Chiinu.
Lipsete practica interaciunii dintre gestionarii fondului locativ i proprietarii de

locuine n privina stabilirii i coordonrii structurii i volumului serviciilor locative,
reieind din nivelul de finanare.
Procedura de alocare a resurselor bugetare pentru reparaiile curente i capitale

a blocurilor locative este netransparent.
Proprietarii de apartamente nu au posibilitatea s influeneze eficiena utilizrii

resurselor bugetare alocate pentru reparaia propriilor blocurilor de locuine.
Gestionarii fondului locativ asigur serviciile de salubrizare a teritoriilor adiacente

inclusiv din contul plilor pentru prestarea serviciilor locative.
10
3
3.1
SCOP I OBIECTIVE
MISIUNE
Misiunea prezentului document de politici publice este de a sprijini administraia public

municipal Chiinu n completarea cadrului general de reform instituional i
dezvoltare urban, n concretizarea msurilor de reform a gestiunii blocurilor de
locuine n corespundere cu rezultatele privatizrii n mas a fondului locativ i
principiile economiei de pia.
Prevederile concepiei se bazeaz pe principiile, experienele i concluziile
transformrilor (att practici bune, ct i eecuri) sectorului locativ n statele Europei
Centrale i de Est, precum i fostele republici ale Uniunii Sovietice.
Viziunea Concepiei de reform a gestiunii blocurilor de locuine const n revederea i
consolidarea noilor roluri i funcii ale principalilor actori implicai n proces n
corespundere cu principiile economiei de pia:
Proprietarii de
locuine:
Contientizeaz pe deplin c (i) ei sunt co-proprietari ai blocurilor

de locuine, (ii) lor le aparine responsabilitatea deplin (inclusiv
financiar) privind ntreinerea blocului, (iii) toate deciziile privind
gestionarea proprietii comune (blocului de locuit) se iau n mod
colectiv de ctre coproprietari.
Contientizeaz c valoarea de pia a apartamentelor din
proprietate individual este n dependen direct de starea general
a blocului de locuine (proprietate comun) i, respectiv, i dau
interesul n asigurarea unei calitii adecvate a imobilului.
Contientizeaz necesitatea investiiilor permanente n scopul
meninerii strii fizice adecvate a blocurilor de locuine.
Contientizeaz c activitatea de gestiune a blocului de locuine
necesit implicarea de servicii profesioniste specializate, n vederea
asigurrii unei ntreineri calitative i eficiente.
i exercit dreptul de a alege n baz de concurs a gestionarului
proprietii comune (blocului de locuine).
Dein drepturi legale de a asigura controlul managementului
organizaional i financiar al asociaiilor de coproprietari.
Dein posibiliti legale de constrngere a acelor coproprietari ai
blocului care se eschiveaz de la obligaiile de ntreinere a
proprietii comune.
Gestionarii
privai:
Sectorul privat contientizeaz pe deplin oportunitatea afacerilor n

domeniul specializat de prestare a serviciilor locative.
Piaa serviciilor locative este una bazat pe concuren liber, iar
factorii competitivi sunt preul i calitatea.
Gestionarii contientizeaz necesitatea dezvoltrii diferitor pachete
de servicii locative, reieind din diversitatea blocurilor locative
(inclusiv caracteristicile locatarilor).
i asum responsabilitatea ntreinerii adecvate a fondului locativ
11
contractat, i poart pentru aceasta rspundere juridic n faa coproprietarilor blocului i instituiilor publice abilitate.
Contientiznd caracterul de lung durat al afacerii, depun eforturi
susinute n vederea meninerii i dezvoltrii bazei clientelare.
Prin intermediul planurilor de gestiune pe perioad medie i lung,
gestionarul blocului de locuine dezvolt scheme financiarorganizaionale de asigurare a reparaiilor capitale i modernizare a
imobilelor.
Administraia
public
central:
Este responsabil de asigurarea unui cadru legal funcional i

eficient pentru buna funcionare a sistemului locativ-comunal:
- Delimitarea clar i precis a drepturilor i responsabilitilor
proprietarilor de apartamente n ceea ce privete gestionarea i
ntreinerea blocurilor de locuine, inclusiv asigurarea reparaiilor
capitale.
- Formularea de standarde minime obligatorii privind starea tehnic,
sanitar i ecologic pentru blocurile de locuine (inclusiv cerinele
de eficien energetic).
- Asigurarea de prghii funcionale de constrngere asupra
proprietarilor de apartamente care se eschiveaz de la
responsabilitile aferente gestiunii i ntreinerii proprietii
comune.
Acord susinere financiar procesului de reparaii capitale i
modernizare a fondului locativ vechi (inclusiv susinere special
pentru proprietarii cu venituri mici).
Susine instituiile de nvmnt de specialitate i formarea
profesional n domenii conexe gestiunii i ntreinerii de imobile.
Creeaz condiii optime de dezvoltare a mediului concurenial n
domeniul gestiunii blocurilor de locuine.
Administraia
public
municipal:
Asigur politica municipal n domeniul gestiunii i ntreinerii

fondului locativ:
- Dezvolt i implementeaz programe de susinere a proprietarilor
de locuine n asigurarea reparaiilor capitale i modernizrii
blocurilor locative, inclusiv msuri de eficientizare energetic
(subvenii pentru asociaiile de coproprietari).
- Dezvolt i implementeaz programe de susinere financiar a
proprietarilor de locuine cu venituri mici n asigurarea contribuiilor
pentru reparaii capitale i modernizri ale blocurilor de locuine.
- Dezvolt i finaneaz programe municipale de informare,
consultare i asisten metodologic a proprietarilor de locuine n
procesul de gestiune i ntreinere a blocurilor de locuine.
- Susine dezvoltarea pieii serviciilor locative n limita
competenelor (privatizarea ntreprinderilor municipale,
instrumente de facilitare a creditrii, msuri de informare i
formare profesional, etc.).
12
Asigur crearea i funcionarea mecanismului de monitorizare i

control privind respectarea standardelor minime de ntreinere a
blocurilor de locuine i aplicarea msurilor de constrngere (prin
intermediul activitii Inspeciei Municipale n domeniul Locativ).
Asigur managementul fondului de locuine din proprietate public
- Administreaz apartamentele din proprietate public municipal.
- Particip, n calitate proprietar al locuinelor neprivatizate, la
gestiunea asociaiilor respective de coproprietari n condominiu.
- n calitate de proprietar, stabilete regulile i normele de nchiriere
i folosin de ctre chiriai a apartamentelor din proprietate
public municipal.
Sistemul
bancar:
Contientizeaz c creditarea reparaiilor capitale i modernizrii

fondului locativ (inclusiv msurile de eficientizare energetic)
constituie o important oportunitate de business bancar cu o enorm
cerere potenial.
Dezvolt produse creditare specifice pentru diferite segmente ale
sectorului locativ.
Asigur diminuarea riscurilor prin propriile cerine fa de solicitanii
de credite pentru modernizarea fondului locativ.
3.2
OBIECTIVE
Scopul principal al Concepiei const n stoparea procesului de degradare i

mbuntirea calitii blocurilor de locuine n oraul Chiinu.
Asigurarea reformei gestiuni blocurilor de locuine va fi posibil prin realizarea
urmtoarelor obiective strategice:
1. Sprijinirea apariiei i consolidrii de proprietari colectivi responsabili i
eficieni n fiecare bloc de locuine.
2. Sprijinirea dezvoltrii pieii libere i concureniale de servicii locative.
3. Sprijinirea dezvoltrii de instrumente financiare de susinere a reparaiilor
capitale i modernizrii blocurilor de locuine.
3.3
SCENARII
Avnd n vedere evoluiile din ultimii 20 ani i situaia actual, precum i experiena
internaional n domeniu, exist trei scenarii posibile de dezvoltare a situaiei:
Scenariu Inerial
Scenariul de Reform Radical i Rapid
Scenariul de Reform Gradual
Scenariul Inerial:
13
Scenariul inerial presupune pstrarea tendinelor actuale, continuarea politicii

municipale de tip reactiv i evitarea oricror transformri ale sistemului:
Msuri
(Lipsa oricror
reforme)
Cadrul legal rmne
neschimbat.
Informarea
insuficient a
proprietarilor de locuine
privind drepturile,
obligaiile i
responsabilitile privind
gestiunea i ntreinerea
blocurilor locative.
Managementul
DGLCA, inclusiv al
IMGFL-urilor, i
pstreaz abordrile
actuale.
Impact probabil
Continuarea procesului de degradare fizic i moral

accentuat a fondului locativ n Chiinu.
Proprietarii de locuine i vor ndrepta n continuare
nemulumirile n exclusivitate n adresa autoritilor publice
municipale.
Va continua procesul de discreditare a ideii de organizare
a asociaiilor de (co)proprietari.
nrutirea situaiei va dicta alocri din ce n ce mai mari
de resurse bugetare pentru rezolvarea problemelor tehnice de
avariere a fondului locativ.
Lipsa unei viziuni clare de reformare va neutraliza oricare
oportunitate de atragere a finanrilor externe n domeniu,
inclusiv pentru promovarea eficienei energetice n sectorul
rezidenial.
Pstrarea nivelului
nejustificat economic al
tarifelor pentru
ntreinerea fondului
locativ n condiiile unui
cadru decizional excesiv
politizat.
Reform Radical i Rapid:

Scenariul radical presupune o reform de tipul terapie de oc, care semnific
retragerea brusc i complet a administraiei municipale din sectorul de gestiune a
blocurilor locative prin (i) crearea n mas pe cale administrativ a asociaiilor de
coproprietari i (ii) lichidarea ntreprinderilor municipale de gestiune a fondului locativ.
Scenariul se bazeaz pe ipoteza c mecanismele pieii vor restabili echilibrul n
funcionarea sectorului.
Msuri
Impunerea pe cale
administrativ a
procesului de creare n
mas a asociaiilor de
coproprietari n Mun.
Chiinu (n conformitate
Impact probabil
Deoarece asociaiile de proprietari vor fi create pe cale adhoc i exclusivist administrativ, fr participarea contient i
activ a proprietarilor de locuine, existena asociaiilor risc
s fie doar pe hrtie i n incapacitate total de a asigura
procesul decizional de gestiune a patrimoniului comun.
14
cu reglementrile Legii
Condominiului n fondul
locativ a Republicii
Moldova cu transferul
complet al drepturilor i
responsabilitilor privind
gestiunea i ntreinerea
fondului locativ).
n lipsa unor programe adecvate i eficiente de informare

i formare profesional, funciile de preedini ai miilor de
asociaii nou-create vor fi ocupate de ctre persoane
neiniiate n domeniu i nepregtire din punct de vedere
profesional.
Informarea deficitar a proprietarilor de locuine cu privire
la drepturile i responsabilitile acestora, precum i cu privire
la mecanismul de funcionare a asociaiilor, va conduce la
apariia situaiei cnd vor exista mii de preedini de asociaii,
activitatea crora va fi n afara oricrui control nici din partea
autoritilor, nici din partea locatarilor.
Discreditarea grav a ideii de organizare a asociaiilor de
coproprietari n condominiu.
Lichidarea imediat a
ntreprinderilor
municipale de gestionare
a fondului locativ ca
funcie redundant a
administraiei publice
municipale.
Degradarea vizibil a strii fondului locativ ntr-un termen

scurt.
n condiiile inexistenei unei oferte private de servicii
locative, managementul blocurilor de locuine va intra ntr-o
faz hazardat, dezorganizat i cu implicarea multiplelor
riscuri de ordin tehno-genic.
Apariia unor serioase dezechilibre organizatorice i
financiare n activitatea ntreprinderilor comunale
(aprovizionarea cu ap i canalizare, evacuarea deeurilor,
aprovizionarea cu agent termic, deservirea ascensoarelor,
etc.).
Lichidarea ntreprinderilor municipale de gestionare va
conduce la apariia unor afaceri private n domeniu, dar (n
perioad scurt i medie) acestea vor fi insuficiente pentru a
acoperi necesitatea de administrare a ntregului fond de
locuine din ora.
Lichidarea administrativ forat a ntreprinderilor
municipale va determina o disponibilizare masiv a tuturor
specialitilor existeni n domeniu, fr perspective clare de
angajare pe termen mediu.
Creterea nemulumirii cetenilor fa de autoritile
publice municipale (implic enorme riscuri politice).
ncetarea imediat i
definitiv de a mai aloca
resurse bugetare pentru
finanarea reparaiilor a
fondului locativ privat.
Reducerea la minimum a volumului de reparaii n sectorul

locativ.
Multiplicarea situaiilor de avariere tehnic a fondului
locativ (inclusiv a reelelor inginereti), n condiiile lipsei totale
de mecanisme private de finanare i dezorganizare
organizaional a coproprietarilor.
Cazurile avarierilor tehnice vor majora numrul situaiilor
care vor necesita implicarea direct i de urgen a
autoritilor publice pentru nlturarea consecinelor (inclusiv
alocri semnificative de resurse financiare).
15
Reform Gradual:
Scenariul prevede implementarea de reforme graduale de desovietizare a sectorului
locativ i asigurarea managementului tranziiei evolutive spre mecanismele economiei
de pia. Scenariul presupune c politica transformrilor va fi promovat
multidimensional: finalizarea reformei proprietii n sectorul locativ, privatizarea
serviciului de gestiune locativ, i dezvoltarea instrumentelor financiar-creditare de
sprijinire a coproprietarilor.
Msuri
Susinerea procesului
de creare a asociaiilor de
(co)proprietari exclusiv
prin decizia
independent, contient
i asumat a majoritii
proprietarilor de locuine
(n rezultatul unei ample
campanii de informare i
consultare).
Impact probabil
ACC create vor reprezenta proprietari care
contientizeaz pe deplin drepturile i responsabilitile sale
privind ntreinerea patrimoniului comun (blocului de locuine).
Contientizarea drepturilor i responsabilitilor va
determina o implicare activ (organizatoric i financiar) din
partea proprietarilor n gestiunea ACC.
Preedinii ACC, alei prin vot contient i responsabil, vor
fi responsabilizai n faa membrilor activi ai asociaiei.
Privatizarea gradual
a ntreprinderilor
municipale de gestiune a
fondului locativ i crearea
condiiilor pentru apariia
businessului privat n
domeniu (reorganizarea
activitii conform
principiilor economiei de
pia, reforma modului de
formare a tarifelor,
implementarea sistemului
de contracte cu fiecare
bloc de locuine n parte,
transformarea i societi
pe aciuni,
comercializarea
aciunilor).
Pe toat durata reformelor, nici un bloc de locuine nu va fi

lsat fr servicii profesioniste de gestiune.
De-etatizarea gradual va permite o reorientare
profesional adecvat pentru majoritatea angajailor cureni ai
ntreprinderilor municipale.
Retragerea planificat i organizat a municipalitii din
domeniul gestiunii locative va cataliza procesul crerii i
lansrii de afaceri private n domeniu.
Tranziia echilibrat i fr agitare social exagerat de
la gestionarea de monopol a blocurilor locative de ctre
municipalitate spre o gestionare privat n condiii de
concuren.
Crearea condiiilor de concuren n prestarea serviciilor
locative (inclusiv prin abolirea sistemului de monopol teritorial
al ntreprinderilor municipale).
Asigurarea tranziiei de la sistemul de contractare
gestionar - municipalitate la sistemul gestionar
consumator.
Preuri de pia pentru serviciile locative (preuri fixate n
urma negocierilor dintre gestionari i ACC, n loc de tarife
stabilite administrativ de ctre CMC).
Dezvoltarea de
mecanisme publice de
stimulare financiar i
organizaional a
procesului de
modernizare a fondului
locativ (instrumente de
Coproprietarii blocurilor locative vor fi mai activi n iniierea

i implementarea lucrrilor de reparaie i modernizare, graie
mecanismului de finanare public n baz de concurs i cofinanare
Finanarea public n condiii de co-finanare va stimula
atragerea de resurse private (ale proprietarilor de locuine) n
promovarea reparaiilor capitale i modernizrilor.
16
Msuri
Impact probabil
subvenionare din bugetul Dezvoltarea sectorului privat specializat n reparaii
municipal a proiectelor de capitale i modernizri de imobile locative.
modernizare a fondului
Dezvoltarea de noi produse bancare destinate
locativ, instrumente de
coproprietarilor blocurilor de locuine.
facilitare a atragerii de
Crearea precondiiilor pentru atragerea co-finanrilor
resurse creditare,
nerambursabile din partea donatorilor internaionali.
subvenii pentru
proprietarii cu venituri
joase, etc.).
Prezenta Concepie se bazeaz pe implementarea scenariul de Reform Gradual
a gestiunii blocurilor de locuine n Municipiul Chiinu.
3.4
PREMISE
Primarul General i Consiliul Municipal Chiinu sunt principalii responsabili de punerea

n practic a Reformei Gestiunii Blocurilor de Locuine n Municipiul Chiinu. Totodat,
implementarea msurilor de reform i atingerea obiectivelor propuse sunt condiionate
de ndeplinirea a patru precondiii de baz ale reformei:
Consens politic n cadrul Consiliului Municipal Chiinu, n scopul sprijinirii

univoce i consecvente a reformrii sectorului gestiunii blocurilor de locuine.
Existena unei echipe profesioniste i motivate de promovare a reformei,

organizate inclusiv din cadrul DGLCA, menite s asigure managementul tehnic al
reformelor.
Colaborarea eficient cu autoritile centrale, n special n sensul ajustrii

cadrului legislativ pentru favorizarea reformei gestiunii locative i pentru
optimizarea normelor legale de reglementare a interaciunii dintre consumatorii i
furnizorii de servicii locativ-comunale.
Atragerea de asisten tehnic strin pentru susinerea metodologic,

financiar i organizaional a procesului de reform (n baza unui proiect
finanat de instituiile donatoare internaionale).
17
ETAPE
Lund n consideraie contextul socio-politic i economic existent, promovarea reformei

managementului locativ n Municipiul Chiinu necesit o abordare temporal
structurat: pe termene scurt, mediu i lung:
Aprobarea
Concepiei
de Reform
Anul 1
ETAPA 1
Anul 12
Anul 4
3 ani
8 ani
ETAPA 2
ETAPA 3
Experiena altor state din Europa Central i de Est demonstreaz ca sunt necesari
peste 10 ani pentru crearea unei piee funcionale i eficiente a serviciilor locative,
capabile s asigure regenerarea calitativ a fondului de locuine. Totodat, tranziia
deplin spre mecanismele economiei de pia i ireversibilitatea reformelor poate fi
asigurat pe durata unui ciclu electoral, astfel nct ctre sfritului mandatului politic
s se produc deja rezultate pozitive vizibile.
Se preconizeaz c, n condiiile Municipiului Chiinu, sunt necesari 4 ani pentru
reorganizarea complet a sectorului n corespundere cu principiile economiei de pia
i bunei guvernri; susinerea ulterioar i consolidarea rezultatelor reformei ar putea
asigura implementarea reparaiilor capitale a circa 30% din fondul locativ n decurs de
12 ani din momentul lansrii reformelor.
Etapa 1: Iniierea Reformei
Importana, complexitatea i sensibilitatea social-politic sporit a domeniului necesit o
abordare managerial foarte bine fundamentat i planificat a reformei gestiunii
blocurilor de locuine. Astfel, eforturile primei etape se vor concentra pe dezvoltarea
cadrului legislativ, instituional, metodologic i financiar de ghidare a reformei:
Crearea i consolidarea echipei de asigurare a managementului tehnic al reformelor

(coordonate de Vice-primarul de ramur).
Negocierea i lansarea unui proiect tehnic de asisten din partea donatorilor

internaionali a administraiei publice municipale n lansarea i promovarea reformei
Iniierea dialogului cu organele administraiei publice centrale i pregtirea ntregului

pachet de amendamente la cadrul legislativ existent n domeniu, n corespundere cu
scopul i obiectivele reformei.
Pregtirea mecanismului de formare i nregistrare cadastral masiv de

condominiu la nivelului fiecrui bloc de locuine (inclusiv asigurarea financiar a
procesului).
18
Elaborarea i aprobarea planului de reorganizare a DGLCA i planului de privatizare

a IMGFL-urilor.
Pregtirea (profesionist) a opiniei publice generale privind necesitatea i obiectivele

reformei locative i asigurarea unei climat public pozitiv.
Abolirea tarifului unic obligatoriu pentru serviciile locative i introducerea tarifului

structurat recomandat.
Pregtirea pachetului consultativ-metodologic de susinere a procesului de reform.
Etapa 2: Tranziia sectorului locativ la principiile economiei de pia

Demararea etapei 2 a reformei va depinde n mod determinat de succesul implementrii
msurilor propuse pentru etapa nti i asigurarea precondiiilor de baz ale schimbrii.
n linii generale, etapa a doua se refer la finalizarea deplin a reformei proprietii n
fondul locativ i asigurarea tranziiei funcionrii sectorului n condiii de pia liber i
concurenial:
Asigurarea reformei legislaiei n domeniu.
Crearea i formalizarea cererii de servicii locative la nivelul fiecrui bloc de locuine

(reprezentat de coproprietari contieni i informai).
Reforma managementului public municipal n domeniul locativ.
Liberalizarea preurilor la serviciile locative.
Privatizarea, dezvoltarea i diversificarea ofertei de servicii locative.
Lansarea mecanismelor de co-finanare a reparaiilor capitale i modernizrilor.
Etapa 3: Consolidarea i dezvoltarea pieii serviciilor locative

Pe parcursul etapei a treia a reformei, mecanismele economiei de pia create n cadrul
etapei a doua vor genera de sine-stttor o transformare calitativ a fondului locativ i
europenizare a zonelor rezideniale ale Chiinului:
Pia serviciilor locative va funciona n condiii de maxim concuren, ce va

permite majorarea continu a calitii serviciilor i optimizarea costurilor.
Rolul administraiei publice municipale va fi redus la asigurarea controlului strii

fondului locativ i susinerea iniiativelor de modernizare.
Evidena unui progres continuu de reabilitare fizic i cretere a calitii fondului

locativ (inclusiv implementarea principiilor de eficien energetic), urmare a
activizrii instrumentelor financiar-creditare de asigurare a reparaiilor capitale i
modernizrilor.
19
PLANUL DE MSURI
SCOP:
STOPAREA DEGRADRII
I MBUNTIREA CALITII BLOCURILOR DE LOCUINE N ORAUL CHIINU
OBIECTIVE
1. SPRIJINIREA APARIIEI I
2. SPRIJINIREA DEZVOLTRII
3. SPRIJINIREA DEZVOLTRII
CONSOLIDRII DE
PROPRIETARI COLECTIVI
RESPONSABILI I EFICIENI
N FIECARE BLOC DE
LOCUINE
PIEII LIBERE I
CONCURENIALE DE SERVICII
LOCATIVE
DE INSTRUMENTE
FINANCIARE DE SUSINERE A
REPARAIILOR CAPITALE I
MODERNIZRII BLOCURILOR
DE LOCUINE
MSURI
1.1 PERFECIONAREA
2.1 CREAREA I
CADRULUI LEGAL EXISTENT
NREGISTRAREA CADASTRAL
N MAS A OBIECTELOR DE
CONDOMINIU PENTRU FIECARE
BLOC DE LOCUINE N PARTE
1.2 CONTIENTIZAREA I
RESPONSABILIZAREA
PROPRIETARILOR DE
APARTAMENTE PRIVIND
OBLIGAIA NTREINERII
BLOCURILOR DE LOCUINE
1.3 SUSINEREA
METODOLOGIC I DE
CONSULTAN A REFORMEI
1.4 SUSINEREA CRERII I

CONSOLIDRII U NIUNII
ASOCIAIILOR DE
COPROPRIETARI N
CONDOMINIU
3.1 LANSAREA I
DEZVOLTAREA PROGRAMULUI
MUNICIPAL DE CO-FINANARE
A REPARAIILOR CAPITALE I
MODERNIZRII BLOCURILOR
DE LOCUINE
2.2 REFORMA MECANISMULUI

DE FORMARE A PREURILOR
PENTRU SERVICIILE LOCATIVE
2.3 REORGANIZAREA DGLCA

I PRIVATIZAREA IMGFLURILOR
3.2 LANSAREA I
DEZVOLTAREA PROGRAMULUI
MUNICIPAL DE SUSINERE A
PROPRIETARILOR DE
LOCUINE CU VENITURI MICI N
PROCESUL REPARAIILOR
CAPITALE A BLOCURILOR
2.4 SUSINEREA DEZVOLTRII

AFACERILOR PRIVATE DE
GESTIUNE A FONDULUI
LOCATIV
2.5 PROMOVAREA
CONTRACTELOR DIRECTE
DINTRE GESTIONARI I
COPROPRIETARII BLOCURILOR
DE LOCUINE
3.3 DEZVOLTAREA
PREMISELOR PENTRU
ATRAGEREA CREDITELOR
BANCARE N PROCESUL DE
REPARAII CAPITALE I
MODERNIZARE A FONDULUI
LOCATIV
3.4 CREAREA AGENIEI

MUNICIPALE DE GARANTARE
A CREDITELOR PENTRU
MODERNIZAREA FONDULUI DE
LOCUINE
20
Obiectivul 1: Sprijinirea apariiei i consolidrii de proprietari colectivi responsabili

i eficieni n fiecare bloc de locuine
Probleme:
Cadrul legal care reglementeaz procedura de creare i funcionare a asociaiilor de
coproprietari n condominiu este greoi, confuz i foarte birocratizat.
Proprietarii de locuine nu contientizeaz i nu-i asum responsabilitatea privind
starea blocului (proprietii comune).
Proprietarii de locuine din cadrul unui bloc nu colaboreaz i nu primesc decizii
comune n vederea gestiunii proprietii comune, inclusiv n ceea ce privete modul de
gestiune, nivelul de finanare i asigurarea activitilor de reparaie.
Proprietarii de locuine nu manifest iniiativ n vederea crerii de asociaii de
(co)proprietari.
Majoritatea asociaiilor (create n baza mai multor blocuri de locuine) folosesc metode
i instrumente de activitate similare ntreprinderilor municipale.
Msuri:
Msura 1.1. Perfecionarea cadrului legal existent1
Etapa 1: Iniierea
dialogului/negocierilor cu
Guvernul i Parlamentul
Republicii Moldova n
vederea mbuntirii
cadrului legal cu privire la
gestiunea blocurilor de
locuine.
Etapa 2: Ajustarea
complet a cadrului legal
naional n conformitate
cu scopurile reformei.
(anul doi al reformei)
Aciuni:
Evaluarea necesitilor de modificare a cadrului legal n
corespundere cu scopurile reformei locative n mun. Chiinu.
Iniierea dialogului/negocierilor cu autoritile publice
centrale.
Elaborarea ntr-un mod participativ a proiectelor de
amendare a legislaiei existente.
Rezultate preconizate:
Este pregtit i avizat tot pachetul de modificri legislative
necesare
Aciuni:
Adoptarea amendamentelor de ctre organele
administraiei publice centrale.
Existena unui cadrul legal favorabil obiectivelor de
reform a managementului blocurilor locative n Mun.
Chiinu.
Msura 1.2. Contientizarea i responsabilizarea proprietarilor de apartamente

privind obligaia ntreinerii blocurilor de locuine
Etapa 1: Pregtirea i
iniierea unei vaste
campanii de susinere
1
Aciuni:
Elaborarea i aprobarea planului de susinere
informaional a reformei managementului locativ.
Propunerile detaliate privind necesitatea modificrilor legislative sunt prezentate n Anexa #1.
21
Msura 1.2. Contientizarea i responsabilizarea proprietarilor de apartamente

privind obligaia ntreinerii blocurilor de locuine
informaional a reformei
Pregtirea materialelor promoionale ale campaniei

(spoturi audio i video, brouri, pliante, etc.).
Iniierea colaborrii cu instituiile media i ageniile de
publicitate (publicitate social).
Existena de instrumente eficiente i funcionale de
susinere informaional a reformei (pentru toate segmentele
de ceteni: tineri i btrni, nstrii i cu venituri reduse,
diferite nivele de educare, etc.)
Etapa 2: Implementarea
campaniei informaionale
Aciuni:
Rularea permanent a spoturilor i reportajelor n
susinerea reformei (TV i radio).
Rubrici permanente n ziare ntru susinerea reformelor.
Lansarea concursurilor anuale Cel mai ngrijit bloc de
locuine, Cea mai performant asociaie de coproprietari,
etc. i promovarea bunelor practici.
Crearea paginii web tematice.
Dezbateri televizate.
Conferine de pres.
Contientizarea de ctre proprietarii de locuine a propriilor
responsabiliti n ntreinerea blocurilor locative.
Creterea activismului locatarilor n crearea asociaiilor de
(co)proprietari sau comitetelor de bloc.
Colaborarea locatarilor n cadrul blocurilor de locuine se
va dinamiz i va cpta forme calitativ noi.
Etapa 3 Extinderea
campaniei informaionale
Aciuni:
Asigurarea transparenei depline n procesul de realizare a
reformei locative (inclusiv de valorificare a resurselor
bugetare).
Susinerea dezvoltrii de resurse informaionale
independente/private de susinere a gestiunii blocurilor de
locuine.
Continuarea practicii de organizare a concursurilor anuale
Cel mai ngrijit bloc locativ, Cea mai performant asociaie
de coproprietari din ora, etc. i promovarea bunelor practici.
Majoritatea absolut a cetenilor susin mersul reformei
gestiunii locative n Chiinu.
22
Msura 1.3. Susinerea metodologic i de consultan a reformei

Etapa 1: Elaborarea
pachetului de consultan
Etapa 2: Sprijin
consultativ activ pentru
actorii reformei
Etapa 3: Susinerea
dezvoltrii consultanei
private n domeniu
Aciuni:
Crearea n cadrul DGLCA a unei secii specializate n
dezvoltarea i prestarea consultanei n domeniul gestiunii
fondului locativ.
Elaborarea de materiale educaionale i instructive n
domeniu.
Lansarea unui sistem permanent de consultan i
instruire.
Existena de instrumente eficiente i funcionale de
susinere metodologic a reformei (pentru locatari,
conducerea asociaiilor de coproprietari, leaderi ai comitetelor
de bloc, managementul ntreprinderilor municipale,
reprezentani ai mass-media, ntreprinztori privai nceptori
n domeniu, etc.).
Aciuni:
Organizarea de consultri pentru grupuri de proprietari de
locuine i pentru reprezentani ai asociaiilor i comitetelor de
bloc
Petrecerea regulat de seminare tematice pentru
reprezentanii asociaiilor i comitetelor de bloc
Petrecerea regulat de seminare tematice pentru
reprezentanii sectorului de afaceri
Susinerea metodologic (la cerere) a asociaiilor de
proprietari, gestionarilor i altor categorii interesate
Cererea de consultan specializat i instruire n domeniu
este satisfcut.
Aciuni:
Reorganizarea seciei de asisten metodologic din
cadrul DGLCA n vederea externalizrii treptate a funciei.
Susinerea procesului de creare i consolidare a
consultanilor privai n domeniu.
Sectorul de gestiune a fondului locativ este susinut de o
reea dezvoltat de consultan i instruire n domeniu (ONG,
instituii de consultan, centre de instruire, consultani
individuali, etc.).
Msura 1.4. Susinerea crerii i consolidrii Uniunii Asociaiilor de Coproprietari n

Condominiu
Etapa 2:
Instituionalizarea
Aciuni:
Promovarea ideii cooperrii dintre asociaiile de
23
Msura 1.4. Susinerea crerii i consolidrii Uniunii Asociaiilor de Coproprietari n

Condominiu
platformei de colaborare.
(co)proprietari n vederea promovrii intereselor proprii.

Sprijinirea crerii i consolidrii Uniunii Asociaiilor de
Coproprietari n Condominiu.
Uniunea Asociaiilor de Coproprietari n Condominiu
entitate funcional care deine capaciti instituionale n
vederea intermedierii relaiilor dintre autoritile publice i
proprietarii de locuine.
Etapa 3: Consolidarea
colaborrii.
Aciuni:
Sprijinirea activitii Uniunii.
Mecanism funcional de colaborare dintre ACC n vederea
promovrii propriilor interese n raport cu administraia public
i sectorul privat.
24
Obiectivul 2: Sprijinirea dezvoltrii pieii libere i concureniale de servicii locative

Programe:
Blocurile locative sunt gestionate de ctre ntreprinderile municipale n baza principiului
de monopol teritorial exclusivist.
Proprietarii de locuine din cadrul unul bloc locativ nu dein posibiliti practice de a-i
alege de sine stttor gestionarul fondului locativ. Totodat, ei nu contientizeaz
avantajele selectrii gestionarului n baz de competiie.
Reglementarea politic (de ctre Consiliul Municipal) al preului pentru serviciile
locative i, respectiv, fixarea unor tarife economic nejustificate, mpiedic emergena i
dezvoltarea de afaceri private n domeniul gestiunii fondului locativ.
Domin ideea (i implementarea ei n practic) potrivit creia asociaiile de
(co)proprietari se creeaz pentru a substitui serviciile locative prestate de
ntreprinderile municipale (n baza de autogestiune complet).
Apariia (foarte redus) a gestionarilor privai ai fondului locativ este determinat n
mod absolut de strategia multor developeri pentru deservirea propriilor proiecte
locative.
Msura 2.1. Crearea i nregistrarea cadastral n mas de condominiu pentru
fiecare bloc de locuine n parte
Etapa 1: Iniierea
nregistrrii masive.
Aciuni:
Elaborarea metodologiei unice de delimitare cadastral a
terenurilor aferente blocurilor de locuine.
Elaborarea mecanismului de nregistrare integrat n mas
a condominiu-urilor (bloc de locuine i teren aferent).
Determinarea mecanismului de finanare a procesului de
delimitare i nregistrare cadastral a terenurilor aferente i
determinarea necesarului de resurse bugetare pentru ntregul
proces.
Aprobarea de ctre Consiliul Municipal a planului de
delimitare a terenurilor aferente pentru toate blocurile de
locuine i alocarea de resurse financiare pentru i
nregistrarea n mas a condominiu-rilor.
nregistrrii masive.
Aciuni:
Asigurarea procesului de delimitare cadastral a
terenurilor aferente pentru toate blocurile de locuine din ora.
nregistrarea cadastral de condominiu pentru toate
blocurile de locuine din ora.
nregistrarea cadastral a proprietii comune
(condominiu) pentru toate blocurile din ora.
Delimitarea precis a terenurilor publice de cele private
baz juridic n asigurarea finanrii serviciilor de salubrizare
i amenajare a terenurilor aferente zonelor rezideniale.
Msura 2.2. Reforma mecanismului de formare a preurilor pentru serviciile locative

25
Msura 2.2. Reforma mecanismului de formare a preurilor pentru serviciile locative

Etapa 1: Iniierea
reformei preurilor.
Aciuni:
Iniierea dialogului/negocierilor cu Guvernul i Parlamentul
Republicii Moldova i promovarea amendrii normelor legale
cu scopul depolitizrii mecanismului de fixare a tarifelor
pentru serviciile locative (gestiune, ntreinere i reparaie).
Pn la finalizarea procesului de liberalizare complet a
tarifelor pentru serviciile locative, elaborarea i aprobarea
reglementrilor municipale care ar asigura tranziia de la
sistemul tarifului unic i agregat pentru serviciile locative la un
sistem tarifar care ar determina preuri recomandate pentru
fiecare component a serviciului i lucrare de deservire a
fondului locativ n parte.
Este lichidat sistemul tarifului administrativ unic pentru
serviciile locative pentru toate blocurile de locuine din ora.
Etapa 2: Liberalizarea
preurilor la serviciile
locative.
Aciuni:
ntreprinderile municipale vor negocia volumul, structura i
preul serviciilor locative cu fiecare bloc de locuine n parte
(decizii luate n cadrul adunrilor generale a proprietarilor).
Tariful de gestiune i ntreinere a blocului de locuine va
reflecta cererea proprietarilor de apartamente privind calitatea
i cantitatea serviciilor (inclusiv lund n consideraie starea
fizic i necesitile specifice ale fiecrui bloc, precum i
posibilitile financiare ale locatarilor).
Administraia public municipal se retrage totalmente din
procesul de formare a tarifelor pentru serviciile locative.
Msura 2.3. Reorganizarea DGLCA i privatizarea IMGFL-urilor

Etapa 1: Iniierea
Reformei Instituionale
Aciuni:
Elaborarea planului de reorganizare instituional a
DGLCA n conformitate cu misiunea i obiectivele
administraiei publice locale n domeniu (inclusiv separarea
complet a funciei de salubrizare de activitile de gestiune i
ntreinere a fondului locativ)
Elaborarea i aprobarea planului de privatizare gradual a
ntreprinderilor municipale de gestiune a fondului locativ
Implementarea aciunilor organizatorice i juridice
pregtitoare aferente procesului de privatizare a IMGFL-urilor.
Crearea Serviciului Municipal de Dispecerat de de
Intervenii Urgente pentru asigurarea siguranei i lichidarea
situaiilor de avarie n fondul de locuine (sistem contractual
bazat pe abonamente).
Elaborarea i implementarea mecanismului de participare
a autoritilor publice municipale n calitate de proprietar al
locuinelor neprivatizate - n procesul de organizare a
adunrilor generale ale locatarilor i asigurarea contribuiilor
26
Msura 2.3. Reorganizarea DGLCA i privatizarea IMGFL-urilor

pentru gestionarea proprietii comune.
reformei instituionale
Etapa 3: Finalizarea
reformei serviciului public
n domeniul locativ
Planul de reorganizare instituional a DGLCA elaborat i
aprobat.
Planul de privatizare gradual a IMGFL-urilor elaborat i
aprobat.
Serviciul Municipal de Dispecerat de Intervenii Urgente
creat.
Concepia organizrii serviciului public de salubrizare
elaborat i aprobat.
Procedura de reprezentare a proprietii publice
(apartamente i ncperi neprivatizate) n ACC elaborat i
aprobat.
Aciuni:
Privatizarea gradual a IMGFL-urilor (transformarea n
societi pe aciuni i vnzarea la licitaie a pachetelor
majoritare).
Crearea Inspeciei Municipale n domeniul Locativ (n
cadrul DGLCA). (o subdiviziune a Inspeciei va fi specializat
n domeniul eficienei energetice).
Consolidarea tehnico-material a Serviciului de dispecerat
de urgen.
DGLCA reorganizat
IMGFL-urile privatizate (etapa 1: transformare n SA,
etapa 2: vnzarea pachetelor majoritare de aciuni). Atragerea
investitorilor strategici n sector.
Inspecia Municipal n domeniul Locativ instituionalizat
i funcional.
Aciuni:
Retragerea definitiv a autoritilor publice municipale din
domeniul prestrii serviciilor de gestiune i ntreinere a
fondului locativ (comercializarea pachetelor minoritare de
aciuni din cadrul IMGFL-urilor privatizate).
Consolidarea rolului i funciilor de control i monitorizare
n cadrul Inspeciei Municipale n domeniul Locativ.
Rezultate preconizate
Administraia public nu mai exercit nemijlocit funcia de
gestiune a fondului locativ.
Msura 2.4: Susinerea dezvoltrii afacerilor private de gestiune a fondului locativ

Etapa 1: Iniierea.
Aciuni:
Iniierea i susinerea procesului de atragere a sectorului
privat n gestiunea fondului locativ (informare, consultare,
sprijin metodologic, etc.)
27
Msura 2.4: Susinerea dezvoltrii afacerilor private de gestiune a fondului locativ

Mas critic de antreprenori pregtii s iniieze afaceri n
domeniul gestiunii locative.
Etapa 2: Dezvoltarea
ofertei private
Aciuni:
Continuarea sprijinului metodologic pentru organizaiile
private de gestiune i ntreinere a blocurilor de locuine.
Promovarea schimbului de experien dintre organizaiile
de gestiune, identificarea i difuzarea celor mai bune practici
ale organizaiilor private de gestiune i ntreinere.
Gestiunea i ntreinerea fondului locativ se transform
ntr-o activitate de business.
Prestarea serviciilor de gestiune locativ se desfoar n
condiii de concuren.
Msura 2.5: Promovarea contractelor directe dintre gestionari i coproprietarii

blocurilor de locuine
Etapa 1: Iniierea.
Aciuni:
Organizarea adunrilor generale ale proprietarilor de
locuine n fiecare bloc i iniierea dialogului dintre locatari i
IMGFL-ul respectiv pentru determinarea i aprobarea
volumului i costului serviciilor locative pentru anul respectiv
(n corespunde cu structura serviciilor i preurile
recomandate prin decizia Consiliului Municipal Chiinu).
Formarea comitetelor locative la nivelul fiecrui bloc n
vederea contractrii serviciilor ntreprinderilor municipale de
gestiune a fondului locativ (n cazul n care nu exist asociaie
format).
Iniierea relaiilor contractuale dintre coproprietarii blocului
de locuine i gestionarii fondului locativ.
Etapa 2: Tranziia.
Aciuni:
Organizarea n fiecare an a adunrilor generale ale
proprietarilor de locuine n fiecare bloc n vederea negocierii
dintre gestionari i locatari a listei i preurilor serviciilor
locative necesare i semnarea contractelor de gestiune (n
baza ctorva pachete de servicii posibile).
Prestarea serviciilor locative se asigur n exclusivitate n
baz de contracte dintre gestionari i proprietarii de locuine.
Obiectivul 3: Sprijinirea dezvoltrii de instrumente financiare de susinere a

reparaiilor capitale i modernizrii blocurilor de locuine
Probleme:
Nivelul actual al tarifului pentru gestionarea i ntreinerea fondului locativ (stabilit de
ctre Consiliul Municipal Chiinu) nu include reparaia capital a blocurilor de locuine.
28
Resursele bugetului Municipiului Chiinu nu sunt capabile s asigure nevoile

crescnde de reparaie capital i modernizare a fondului locativ.
Practica existent de finanare din contul resurselor bugetare a anumitor reparaii
capitale selective nu are o baz legal i nu este eficient.
Alocrile bugetare existente pentru reparaii capitale a blocurilor locative (proprietate
privat comun) se valorific de ntreprinderile municipale n lipsa controlului din partea
beneficiarilor direci.
Blocurile de locuine gestionate de ctre asociaiile de coproprietari nu sunt eligibile n
procesul de alocare a resurselor bugetare pentru reparaii capitale, ceea ce este
inechitabil i contraproductiv.
Majoritatea proprietarilor de apartamente au venituri limitate (salariul mediu n Mun.
Chiinu este mai mic de 3500 MDL) i, respectiv, nu au posibiliti financiare de a
investi n reparaia capital a blocurilor locative.
Nu exist oportuniti de atragere a resurselor creditare pentru reparaia capital i
modernizare a blocurilor.
Msura 3.1: Lansarea i dezvoltarea Programului municipal de co-finanare a

Etapa 1: Iniierea
Programului.
Aciuni:
Elaborarea programului municipal de subvenionare a
reparaiei capitale i modernizrii blocurilor de locuine
(inclusiv mecanismul de petrecere a concursurilor de
selectare a beneficiarilor, procedurile de aplicaie i coninutul
cererilor de co-finanare, etc.)
Elaborarea recomandrilor metodologice detaliate a
procesului de organizare a adunrilor generale ale
proprietarilor dintr-un bloc locativ i luarea deciziei de iniiere
i finanare a lucrrilor de reparaie capital
Organizarea i implementarea unei campanii masive de
informare a proprietarilor de locuine i asocierilor locative
existente (APLP, ACC, CCL, comitete de bloc) privind
oportunitatea atragerii co-finanrii bugetare pentru
desfurarea reparaiilor capitale, n corespundere cu noul
program municipal.
Programul municipal de co-finanare a reparaiilor capitale
este aprobat i gata de lansare (administrativ, financiar i
informaional).
Programului
Aciuni:
Implementarea programului municipal de co-finanare a
reparaiilor capitale i modernizare a fondului de locuine.
Continuarea informrii n mas a populaiei cu privire la
programul municipal de reparaii capitale i modernizare a
fondului locativ.
Mediatizarea larg a bunelor practici.
Desfurarea concursurilor anuale privind co-finanarea
lucrrilor de reparaie capital i modernizare a blocurilor
locative.
29
Msura 3.1: Lansarea i dezvoltarea Programului municipal de co-finanare a

Eforturi susinute de atragere a surselor donatorilor
internaionali n procesul de modernizare a fondului locativ
(inclusiv i n special eficiena energetic).
Programului.
Contientizarea n mas de ctre proprietarii locuinelor a
necesitii, avantajelor i obligaiei de modernizare a
blocurilor.
Minim 30 blocuri de locuine reparate capital i
modernizate (inclusiv msuri de eficientizare energetic).
Aciuni:
Continuarea concursurilor anuale privind co-finanarea
lucrrilor de reparaie capital i modernizare a blocurilor
locative.
Majorarea alocrilor bugetare pentru implementarea
programului
mbuntirea semnificativ i vizibil a calitii fondului de
locuine
Eliminarea tuturor problemelor serioase privind starea
tehnic a fondului locativ.
Msura 3.2: Lansarea i dezvoltarea Programului municipal de susinere a

proprietarilor de locuine cu venituri mici n procesul reparaiilor capitale a
blocurilor
Etapa 1: Iniierea
Programului.
Aciuni:
Elaborarea i aprobarea Programului Municipal de
susinere a proprietarilor de locuine cu venituri reduse n
finanarea cheltuielilor de reparaie capital i modernizare a
blocurilor locative (inclusiv asigurarea financiar a
programului).
Consolidarea organizaional i informaional a instituiei
care va procesa cererile i asigura plile de subvenii.
Elaborarea i implementarea unei campanii de informare
privind lansarea programului n cauz (n paralel cu programul
de susinere a co-finanrii reparaiilor capitale).
Programul municipal de susinere a proprietarilor de
locuine cu venituri este aprobat i gata pentru lansare
(instituional, financiar i informaional).
programului.
Aciuni:
Desfurarea programului de susinere a proprietarilor cu
venituri mici, paralel cu implementarea programului municipal
30
Msura 3.2: Lansarea i dezvoltarea Programului municipal de susinere a

proprietarilor de locuine cu venituri mici n procesul reparaiilor capitale a
blocurilor
de cofinanare a reparaiilor capitale i modernizrii fondului
locativ.
Este eliminat problema participrii locatarilor cu venituri
mici n procesul de finanare a reparaiilor capitale a
proprietii comune.
Eliminarea premiselor de tensiuni sociale n procesul de
cooperare a coproprietarilor.
Programului.
Aciuni:
Continuarea desfurrii programului de susinere a
proprietarilor cu venituri mici, paralel cu implementarea
programului municipal de cofinanare a reparaiilor capitale i
modernizrii fondului locativ.
funcionalitatea mecanismelor de participare financiar a
tuturor cetenilor n reparaia general i modernizarea
fondului locativ.
Msura 3.3: Dezvoltarea premiselor pentru atragerea creditelor bancare n procesul

de reparaii capitale i modernizare a fondului locativ
Etapa 1: Crearea
condiiilor pentru
implementarea
proiectelor-pilot.
Aciuni:
Elaborarea concepiei de atragere a creditelor bancare n
procesul de reparaii capitale i modernizare a fondului de
locuine i definirea rolului autoritilor municipale n proces
(inclusiv evaluarea riscurilor bancare i formularea
documentaiei-tip de creditare).
Iniierea parteneriatului cu bncile cointeresate n
dezvoltarea de produse bancare aferente reparaiilor capitale
i modernizrii fondului locativ.
Elaborarea i aprobarea Programului de implementare a
proiectelor-pilot de modernizare a fondului locativ cu
atragerea creditelor bancare (n parteneriat cu entitile
bancare cointeresate).
Este pregtit i aprobat mecanismul de realizare a
proiectelor pilot de atragere a creditelor bancare n procesul
de reparaie capital i modernizare a fondului locativ.
31
Msura 3.3: Dezvoltarea premiselor pentru atragerea creditelor bancare n procesul

de reparaii capitale i modernizare a fondului locativ
proiectelor pilot.
Aciuni:
Lansarea concursului i selectarea participanilor pentru
implementarea proiectelor-pilot (inclusiv desfurarea unei
largi campanii de informare i promovare, precum i susinere
consultativ n procesul de aplicare).
Implementarea ctorva proiecte pilot reprezentative.
Susinerea sistemului bancar, n baza rezultatelor
implementrii proiectelor pilot, s dezvolte pentru lansare a
unor produse creditare destinate reparaiilor capitale i
modernizrii fondului locativ.
Sunt dezvoltate produse bancare pentru susinerea
procesului de creditare a reparaiilor capitale i modernizrii
fondului de locuine.
Msura 3.4: Crearea Ageniei Municipale de Garantare a Creditelor pentru

Modernizarea Fondului de Locuine
Etapa 2: Crearea i
Aciuni:
consolidarea Ageniei.
Negocierea cu bncile comerciale a procedurii i condiiilor
de acordare a creditelor pentru ACC pentru desfurarea de
reparaii capitale i modernizri n condiiile existenei
garaniei din partea Ageniei Municipale de Garantare a
Creditelor.
Elaborarea mecanismului i instrumentelor de asigurare a
garaniei municipale pentru asociaiile de coproprietari (sau
prin intermediul gestionarilor) n atragerea creditelor bancare
pentru realizarea de reparaii capitale i modernizare a
blocurilor locative.
Crearea i lansarea activitii Ageniei Municipale de
Garantare a Creditelor pentru Modernizarea Fondului de
locuine (inclusiv alocarea resurselor financiare n capitalul
social).
Etapa 3: Retragerea
gradual administraiei
municipale din proces.
Atragerea finanrii pe termen lung n procesul de
modernizare a fondului de locuine.
Aciuni:
Susinerea activitii stabile i eficiente a Ageniei
Municipale de Garantare a Creditelor pentru Modernizarea
Fondului de Locuine.
Generalizarea experienelor pozitive i promovarea
interaciunii directe dintre coproprietari i bncile comerciale
care nu mai necesit implicarea Ageniei.
Bncile comerciale dezvolt produse bancare pentru
modernizarea fondului locativ, care nu mai necesit
32
Msura 3.4: Crearea Ageniei Municipale de Garantare a Creditelor pentru

Modernizarea Fondului de Locuine
implicarea Ageniei Municipale.
Funcionarea independent mecanismului de creditare
bancar a procesului de reparaie capital i modernizare a
fondului de locuine.
33
MONITORIZARE I EVALUARE
Din momentul aprobrii Concepiei de Reform a Gestiunii Blocurilor de Locuine de

ctre Consiliul Municipal Chiinu, responsabilitatea administrativ de implementare
a msurilor de reform revine Vice-primarului de ramur al Municipiului Chiinu.
Avnd n vedere misiunea i funciile Direciei Generale Locativ-Comunale i
Amenajare, responsabilitatea tehnic privind monitorizarea i evaluarea
implementrii acestui plan va reveni acestei direcii.
n procesul de implementare, DGLCA va asigura monitorizarea permanent a
implementrii msurilor i evaluarea rezultatelor obinute. Procedura de monitorizare,
evaluare i raportare va consta din cteva elemente distincte:
- Programe anuale i semestriale de activitate, n conformitate cu Concepia de
reform.
- Rapoarte semestriale i anuale de progres n baza programelor anuale.
- Fiecare etap de reform se va finaliza cu rapoarte complexe de progres.
- Vice-primarul de ramur va prezenta anual Consiliului Municipal Chiinu
raport cu privire la implementarea Concepiei de reform.
- Transparena procesului de implementare va fi asigurat prin intermediul
plasrii pe pagina web a Primriei Municipiului Chiinu a rapoartelor anuale
cu privire la implementarea reformei gestiunii locative.
Indicatori de Monitorizare. Rezultate urmrite.
Indicatori
1.
Numrul ACC
2.
3.
4.
5.
Etapele Reformei
Situai
a
Etapa 2 Etapa 3
u.m.
Etapa 1
curent
(anii 5(anii 2(1 an)
4)
12)
unit.
<200
min 220
min
2100
min 3000
Ponderea blocurilor de locuine

n cadrul crora sunt constituite
i activeaz ACC
<5%
min 6%
min
25%
60%
Ponderea blocurilor de locuine n

care sunt constituite i activeaz
comitete de bloc (inclusiv
semneaz contracte cu
gestionarii)
<1%
2%
35%
40%

care sunt deservite n baza
contractelor ncheiate ntre
coproprietari i gestionari (din
numrul total de blocuri care se
deservesc de organizaii
specializate)
1%
1.5%
70%
100%
1%
5%
70%
80%
34
Etapele Reformei
#
Indicatori
Situai
a
u.m.
Etapa 1
curent
(1 an)
Etapa 2
(anii 24)
Etapa 3
(anii 512)
care sunt deservite de companii

private de gestiune (din numrul
total de blocuri de locuine)
6.
Numrul total de companii de

gestiune a imobilelor locative
7.
unit.
25
30
70
>100
Ponderea sectorului privat n

total ntreprinderi de gestiune a
fondului locativ
<10%
15%
100%
100%
Ponderea locatarilor satisfcui

de calitatea gestiunii blocurilor
locative
n/a
min
10%
50%
min 70%
Numrul cererilor de participare

n cadrul Programului Municipal
de co-finanare a reparaiilor
capitale i modernizrii
blocurilor locative
unit.
min 1000
Numrul blocurilor locative

reparate capital/modernizate
prin Programul Municipal de
cofinanare
unit.
min 500
Ponderea proprietarilor de
apartamente cu venituri joase
subvenionai de autoritatea
public n contextul lucrrilor de
reparaie capital/modernizare a
blocurilor locative (din numrul
total de proprietari din blocurile
reparate capital)
%
(anu
al)
5%
12.
Numrul blocurilor locative

reparte capital/modernizate
unit.
n/a
min 30
min 1000
13.
Ponderea suprafeei locative a

blocurilor de locuine reparate
capital (din suprafaa locativ
total a blocurilor de locuine)
n/a
5%
min 30%
8.
9.
10.
11.
14
14.1
14.2
Volumul investiiilor n reparaia

capital/modernizarea blocurilor
de locuine, inclusiv
mln
MD
L
tbd
- resurse proprii ale

proprietarilor
mln
MD
L
tbd
mln
tbd
- resurse mprumutate ori
35
Etapele Reformei
#
Indicatori
subvenionate
15.
Ponderea locatarilor satisfcui de

calitatea blocurilor de locuine
Situai
a
u.m.
Etapa 1
curent
(1 an)
Etapa 2
(anii 24)
Etapa 3
(anii 512)
10%
30%
MD
L
%
n/a
36
PRINCIPII DE FINANARE
Finanarea
gestiunii i
ntreinerii
curente a
blocurilor de
locuine
n conformitate cu legislaia n vigoare, responsabilitatea deplin

privind gestionarea i ntreinerea adecvat a blocurilor locative
aparine n exclusivitate proprietarilor de apartamente. Respectiv,
toate costurile aferente gestiunii locative sunt suportate de ctre
co-proprietarii imobilelor date. Calitatea i cantitatea serviciilor
locative, respectiv nivelul de finanare, ine de competena
exclusiv a coproprietarilor fiecrui imobil n parte. Decizia privind
nivelul de finanare al serviciilor locative se stabilete de ctre
Adunarea General a proprietarilor. Totui, nivelul minim de
finanare trebuie s corespund standardelor minime de calitate n
conformitate cu reglementrile n vigoare.
Participarea financiar a administraiei publice municipale n
procesul de gestionare i ntreinere a fondului locativ se limiteaz
exclusiv la contribuiile aferente n calitate de proprietar al
apartamentelor neprivatizate (partajarea costurilor similar
participrii proprietarilor privai de locuine).
Finanarea
reparaiilor
capitale i
modernizrii
blocurilor de
locuine
Costurile relativ mari necesare reparaiilor capitale i modernizrii

blocurilor de locuine (inclusiv datorit gradului avansat de
degradare fizic), n condiiile unor venituri medii reduse ale
cetenilor, susin necesitatea unui sprijin financiar din partea
autoritilor publice. Totui, relaiile patrimoniale existente n sector
i principiile economiei de pia presupun o abordare diferit n
comparaie cu situaia existent. Sistemul actual de alocare
arbitrar i netransparent a resurselor necesit va fi nlocuit cu un
mecanism transparent i stimulatoriu privind finanarea reparaiilor
capitale i modernizrii fondului locativ:
Beneficiari ai finanrilor pentru reparaii capitale nu vor mai fi
ntreprinderile municipale, dar asociaiile de (co)proprietari.
Finanarea va fi doar parial, urmnd doar s cofinaneze
contribuia asociaiei (co)proprietarilor.
Selectarea beneficiarilor se va face exclusiv n baz de
concurs, n baza unor criterii prestabilite i un proces transparent
i adecvat mediatizat.
Executorii activitilor de reparaie i modernizare vor fi
selectai de ctre asociaiile de coproprietari, care vor efectua i
controlul calitii ndeplinirii lucrrilor.
Autoritile publice municipale, n calitate de proprietar al
locuinelor neprivatizate, vor participa cu cot parte la finanarea
lucrrilor, similar participrii proprietarilor privai de apartamente.
Autoritile publice municipale vor dezvolta un mecanism de
sprijinire a proprietarilor de locuine cu venituri reduse (pturi
social vulnerabile) n acoperirea contribuiilor (cotelor pri) decise
de adunrile generale ale coproprietarilor privind co-finanarea
activitilor de reparaii capitale i modernizare.
Finanarea
delimitrii
terenurilor
aferente
blocurilor de
ntru urgentarea, simplificarea i eficientizarea procesului de creare

a obiectelor de condominiu, autoritile publice municipale vor
asigura finanare deplin a: (i) elaborrii metodologiei standard
municipale de delimitare a terenurilor aferente blocurilor de locuit,
(ii) delimitarea terenurilor aferente pentru toate blocurile de locuit
37
locuine i
nregistrrii
masive a
obiectelor de
condominiu.
din limita oraului Chiinu, (ii) asigurarea formrii i nregistrrii

cadastrale a tuturor obiectelor de condominiu.
38
ANEXA 1: PROPUNERI DE AMENDARE A LEGISLAIEI N VIGOARE

Implementarea reformei este n dependen direct de modificarea prevederilor mai multe
acte legislative i normative. n continuare sunt prezentate principalele propuneri de
amendamente, care vor ghida dialogul/negocierile cu Guvernul i Parlamentul Republicii
Moldova, n vederea sprijinirii a reformei gestiunii locative:
SIMPLIFICAREA,
EFICIENTIZAREA I DEBIROCRAIZAREA
PROPRIETARILOR COMUNI AI BLOCURILOR DE LOCUINE
PROCESUUI
DE
CONSTITUIRE
Eficientizarea procedurilor de creare a condominiului:
Simplificarea procedurii de nregistrare a condominiului n cadastrul imobiliar,

reglementate de Legea Condominiului n fondul locativ #913 din 30.03.2000 i de Legea
Cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 din 25.02.1998. Legile menionate urmeaz a fi
amendate, astfel nct nregistrarea cadastral a condominiului s poat fi realizat la
cererea oricrui proprietar de locuin dintr-un bloc, ACC, APLP, CCL, precum i
administraiei publice municipale.
Introducea n Legea Condominiului n fondul locativ #913 din 30.03.2000 a normei

juridice potrivit creia prevederile prezentei legi se extind asupra oricrui bloc locativ unde
cel puin un apartament este n proprietate privat, indiferent de stadiul de nregistrare
cadastral a obiectului de condominiu.
Eliminarea neconcordanei dintre Legea Condominiului n fondul locativ #913 din

30.03.2000 i Legea Cadastrului bunurilor imobile #1543 din 25.02.1998 n ceea ce
privete nregistrarea cotelor pri din proprietatea comun:
- procesul de nregistrare cadastral de stat a crerii, transferului sau lichidrii
dreptului de proprietate individual asupra locuinelor implic automat nregistrarea
cadastral inclusiv privind drepturile patrimoniale asupra cotei pri din proprietatea
comun.
- titlul de proprietate asupra apartamentelor dintr-un bloc locativ va certifica i dreptul
de coproprietate asupra proprietii comune cu indicarea cotei-pri.
- nregistrarea cadastral separat se va efectua doar n cazul acelor componente ale
proprietii comune care pot fi identificate separat i care pot fi nstrinate.
n Legea Cadastrului bunurilor imobile #1543 din 25.02.1998 urmeaz a fi introdus

norma legal potrivit creia mrimea cotei-pri asupra proprietii comune n blocul de
locuine se determin de organul cadastral teritorial n corespundere cu datele privind
suprafaa total a imobilului. De asemenea, organele cadastrale vor putea introduce
modificri cu privire la mrimea cotei pri urmare a prezentrii deciziei adoptate de ctre
toi coproprietarii.
Excluderea din Legea Condominiului n fondul locativ #913 din 30.03.2000 a normei
legale care prevede posibilitatea nregistrrii unui condominiu n baza ctorva blocuri de
locuine. Introducerea prevederii conform creia, condominiu-rile deja nregistrate n baza
ctorva blocuri de locuine urmeaz re-nregistrarea n cadastrul bunurilor imobiliare n
scopul formrii de condominiu separat pentru fiecare bloc de locuine.
Completarea Legii Condominiului n fondul locativ nr. 913 din 30.03.2000 cu norma
legal care ar permite proprietarilor de locuine dintr-un bloc care este nregistrat
cadastral ca parte component a unui condominiu compus din mai multe blocuri, s
decid de sine-stttor asupra modalitii de gestiune i s iniieze independent
nregistrarea separat a obiectului de condominiu.
Amendarea Instruciunii IS Cadastru #112 din 22.06.2005, avnd drept scop

excluderea normei de prezentare a hotrrii proprietarului (sau organului mputernicit) de
39
transmitere a blocului de locuine i a actului de predare-primire a blocului n gestiunea

asociaiilor de coproprietari ca precondiie pentru nregistrarea condominiului.
Eliminarea confuziilor privind drepturile i responsabilitile proprietarilor de locuine:
Stabilirea normei legale (n legislaia civil i locativ) potrivit creia responsabili de

starea blocului de locuine sunt n exclusivitate proprietarii locuinelor din acest bloc.
Elaborarea i aprobarea unor normative care ar impune cerine minime obligatorii

privind starea fondului locativ, care ar asigura un grad adecvat de securitate (tehnic,
sanitar, ecologic i anti-incendiu, etc.).
Acordarea de competene depline autoritilor administraiei publice municipale n

asigurarea controlului respectrii normelor privind starea blocurilor de locuine. [Pentru
asigurarea funciei de control, urmeaz a fi creat Inspecia Municipal n domeniul
Locuinelor].
Concretizarea n cadrul Legii cu privire la administraia public local #436 din

28.12.2006 a mecanismelor prin care administraia public local exercit controlul
asupra gestiunii fondului locativ.
Introducerea normei legale care ar obliga proprietarii de locuine s participe la

luarea deciziei comune privind modul de gestiune a blocului de locuine (de ctre cine i
cum).
Amendarea legislaiei locative prin oferirea proprietarilor de apartamente de

mputerniciri n vederea gestionrii proprietii comune inclusiv i n condiiile inexistenei
juridice a asociaiei de coproprietari n condominiu.
Concretizarea n legislaia locativ a obligaiei proprietarilor de apartamente de a

asigura ntreinerea adecvat a proprietii comune (condominium), inclusiv obligaiile de
alegere a gestionarului (autogestiune sau contractarea de servicii profesioniste de
gestiune), aprobarea planului de finanare a ntreinerii, etc.
Eficientizarea reglementrilor privind crearea i activitatea asociaiilor de coproprietari n
condominiu:
Amendarea Legii Condominiului n fondul locativ #913 din 30.03.2000, avnd drept
scop stabilirea caracterului juridic necomercial al asociaiilor de coproprietari n
condominiu.
Amendarea Legii Condominiului n fondul locativ #913 din 30.03.2000 i Legii

Cadastrului bunurilor imobile #1543 din 25.02.1998, avnd drept scop eliminarea cerinei
de nregistrare a dreptului ACC de a gestiona bunul imobil.
Amendarea Legii Condominiului n fondul locativ #913 din 30.03.2000 prin

excluderea posibilitii de organizare a Adunrii generale a reprezentanilor n locul
membrilor asociaiei. Totodat, reglementarea posibilitii primirii deciziilor cu privire la
problemele de competen a adunrii generale a membrilor asociaiei de (co)proprietari,
prin votare n form scris fr prezena concomitent, n acelai loc, a proprietarilor de
locuine.
Amendarea Legii Condominiului n fondul locativ #913 din 30.03.2000 n scopul

diminurii cvorumului adunrii generale a membrilor asociaiei coproprietarilor n
condominiu. Stabilirea faptului c toate deciziile, legate de competena adunrii generale
a asociaiei de coproprietari n condominiu (i a adunrii generale a proprietarilor
locuinelor din blocurile de locuit n care nu exist o asociaie) sunt luate prin majoritatea
de voturi din numrul celor prezeni, dac statutul asociaiei nu prevede altfel.
Eliminarea contradiciei n Legea Condominiului n fondul locativ #913 din

30.03.2000 n ceea privete cvorumul adunrii generale a asociaiei coproprietarilor n
condominiu.
40
2. ELIMINAREA BARIERELOR CARE FRNEAZ DEZVOLTAREA PIEEI SERVICIILOR LOCATIVE

Liberalizarea complet a ofertei de servicii locative
Amendarea Legii Privatizrii fondului locativ #1324 din 10.03.1993 n scopul abolirii
normei legale conform creia ntreprinderile municipale asigur gestiunea i ntreinerea
blocurilor de locuine pn la momentul crerii asociaiei de (co)proprietari. Introducerea
normei legale potrivit creia ntreprinderile municipale au dreptul de a gestiona (n baza
contractului cu proprietarii de locuine) n bloc de locuine pn cnd proprietarii nu vor
lua o decizie comun privind modalitatea de gestiune a proprietii comune.
Introducerea de instrumente de constrngere a proprietarilor care se eschiveaz de la

obligaia ntreinerii proprietii comune:
Amendarea legislaiei civilie i locative n scopul introducerii de norme legale de

constrngere a proprietarilor de locuine n achitarea contribuiilor de ntreinere adecvat
a proprietii comune (inclusiv prin comercializarea forat a apartamentului).
Eliminarea confuziilor privind finanarea ntreinerii i reparaiei blocurilor de locuine
Amendarea Legii Privatizrii fondului locativ #1324 din 10.03.1993 n scopul abolirii
normei legale potrivit creia acoperirea cheltuielilor pentru ntreinerea locuinelor
privatizate i plata serviciilor comunale se efectueaz la tarifele i n condiiile stabilite
pentru fondul de locuine al statului dup o metod unic.
Amendarea Hotrrii Guvernului #191 din 19.02.2002 (despre aprobarea

Regulamentului cu privire la modul de prestare i achitare a serviciilor locative, comunale
i necomunale pentru fondul locativ, contorizarea apartamentelor i condiiile deconectrii
acestora de la/reconectrii la sistemele de nclzire i alimentare cu ap) n scopul
excluderii normei legale conform creia costul ntreinerii tehnice i reparaiei blocurilor
locative pentru proprietarii de apartamente se determin n baza unui tarif aprobat de
ctre administraia public local. Respectiv, costul serviciilor respective urmeaz a fi
determinat n baz de contract.
Amendarea Hotrrii Guvernul #1224 din 21.12.1998 privind aprobarea Regulilor

provizorii de exploatare a locuinelor, ntreinere a blocurilor locative i teritoriilor aferente
n scopul anulrii normei legale potrivit creia autoritile publice locale sunt obligate s
suporte cheltuielile aferente reparaiilor i nlocuirii structurilor uzate ale blocurilor de
locuine, precum i reparaia n interiorul locuinelor, cauzate de neeliminarea la timpul
potrivit a deteriorrilor blocului i a sistemelor inginereti.
Amendarea Hotrrii Guvernului #191 din 19.02.2002 n scopul eliminrii normei

legale potrivit creia alocarea resursele bugetului public local pentru reparaii capitale
doar blocurilor de locuine aflate n gestiunea ntreprinderilor municipale care au decis
crearea asociaiilor de coproprietari. Introducerea normei legale potrivit creia alocrile
din bugetul public local pentru reparaii capitale se face n baz de concurs i n condiii
de cofinanare.
Dezvoltarea de instrumente legislative care ar stimula proprietarii de locuine s

investeasc n reparaia capital i modernizarea blocurilor de locuine.
41

Dezvoltarea de instrumente legislative care ar reglementa subvenionarea
proprietarilor de locuine cu venituri mici n asigurarea contribuiilor decise de asociaiile
de coproprietari n asigurarea reparaiei capitale i modernizrii blocului de locuine.
42

Conceptia Reformei Gestiunii Blocurilor de Locuinte in Chisi

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Conceptia Reformei Gestiunii Blocurilor de Locuinte in Chisi

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

PRIMRIA MUNICIPIULUI CHIINAU

Elaborat cu asistena Urban Economics Institute n cadrul

CONCLUZIILE ANALIZEI DIAGNOSTIC ................................................... 5

SCOP I OBIECTIVE ........................................................................ 11

PLANUL DE MSURI ........................................................................ 20

MONITORIZARE I EVALUARE ........................................................... 34

PRINCIPII DE FINANARE ................................................................ 37

ANEXA 1: PROPUNERI DE AMENDARE A LEGISLAIEI N VIGOARE .................... 39

Asociaie de Coproprietari n Condominiu

Administraie Public Local

Asociaie de Proprietari ai Locuinelor Privatizate

Cooperativ de Construcie a Locuinelor

Consiliul Municipal Chiinu

Direcia General Locativ - Comunal i Amenajare

ntreprindere Municipal de Gestionare a Fondului

ntreprindere Municipal de Prestri Servicii Locative

Organizaie Non Guvernamental

Primria Municipiului Chiinu

Programul Naiunilor Unite pentru Dezvoltare

Parteneriat Public - Privat

Concepia de Reform a Gestiunii Blocurilor de Locuine este elaborat n conformitate

CONCLUZIILE ANALIZEI DIAGNOSTIC

privind responsabilitatea i mecanismele de participare a proprietarilor de apartamente

Procesul de emergen i instituionalizare a proprietarilor colectivi de blocuri de

Dificulti n procesul de creare i nregistrare a condominiului:

Legea Condominiului n Fondul Locativ #913 din 30.03.2000 (art. 9) prevede

Neconcordana Legii Condominiului n fondul locativ #913 din 30.03.2000 i a

Cu toate c se permite crearea unui condominiu n baza mai multor blocuri de

Legea Condominiului n fondul locativ #913 din 30.03.2000 (i celelalte acte

Confuzii n reglementarea drepturilor i responsabilitilor privind gestiunea i

Legea privind descentralizarea administrativ #435 din 28.12.2006 i Legea cu

Legea Condominiului n fondul locativ #913 din 30.03.2000 nu prevede

Cadrul legal i regulator existent nu prevd alte responsabiliti ale proprietarilor

Incoerene i confuzii n procesul de creare i activitate a asociaiilor de coproprietari

Legea Condominiului n fondul locativ #913 din 30.03.2000 nu prevede caracterul

Legea Cadastrului bunurilor imobile #1543-XIII din 25.02.1998 (art. 40 al.3)

Att Legea Privatizrii fondului de locuine #1324 din 10.03.1993, ct i Legea

Legea Privatizrii fondului de locuine #1324 din 10.03.1993 (anexa nr. 5) i

Legea Condominiului n fondul locativ #913 din 30.03.2000 (art. 27 al.4)

Bariere legislative pentru dezvoltarea mecanismelor economiei de pia n sector:

Nu sunt create premise pentru apariia i dezvoltarea gestionarilor privai ai fondului

drepturile de gestiune a proprietii comune fr a crea o entitate juridic

Lipsesc prghii de influen asupra proprietarilor de apartamente care se eschiveaz

Nici Codul Civil, nici legislaia n domeniul locuinelor, nu prevd msuri de

Nu sunt stimulate investiiile private n modernizarea fondului locativ:

Cadrul legal conine multiple norme legale care dezintereseaz proprietarii de

Este n vigoare norma legal potrivit creia acoperirea cheltuielilor pentru

Att legislaia Republicii Moldova, ct i cadrul regulator municipal, nu conin nici

Cadrul legislativ existent nu conine nici o msur de sprijinire a proprietarilor de

Lipsete cadrul metodologic unic de delimitare a terenurilor aferente blocurilor de

Nu este clarificat sursa de finanare a delimitrii terenurilor aferente blocurilor

Pentru a demara procedura de nregistrare a condominiului, organele cadastrale

Autoritile publice nu asigur controlul strii blocurilor de locuine.

Lipsete mecanismul municipal privind controlul strii fondului de locuine.

Persist practica conform creia Consiliul Municipal Chiinu urmeaz a lua

Proprietarii de locuine privatizate nu sunt suficient informai cu privire la

Este dominant perceperea asociaiilor de proprietari n calitate de organizaii

Dezvoltarea businessului de gestiune locativ este constrns de lipsa cererii din

Lipsa alternativei private (business) privind prestarea serviciilor de gestiune a

Modul de activitate al APLP puin se deosebete de cel practicat de IMGFL n

Spre deosebire de blocurile gestionate de ntreprinderilor municipale, asociaiile

Asociaiile care gestioneaz independent blocurile de locuine nu beneficiaz de

Abordarea de baz a politicii locative municipale const n accentuarea

IMGFL-urile asigur gestiunea, ntreinerea i reparaia blocurilor de locuine n