UNIVERSITATEA BUCURETI

FACULTATEA DE GEOGRAFIE SPECIALIZAREA PLANIFICARE TERITORIAL

Spaiile urbane i calitatea vieii

Studiu de caz: Analiza unui perimetru urban n Bucureti

Feleco Adriana
Georgescu Iustina
Hrc Georgiana
Mcreanu Mdlina

Bucureti, 2013

Spaiile urbane i calitatea vieii

Studiu de caz: Analiza unui perimetru urban n Bucureti
1. Realizarea contextului i caracterizarea general a zonei
1.1 Poziia geografic a perimetrului i ncadrarea acestuia intr-un cartier
Zona delimitat de Bulevardul Eroilor Splaiul Independentei Strada Doctor Joseph
Lister Strada Doctor Jean Clunet face parte din cadrul cartierului Cotroceni, aflat n sectorul 5
al Municipiului Bucureti. Sectorul 5 este situat n partea de sud-vest a Bucuretiului, cuprins
ntre sectoarele 4 la Est i 6 la Vest. Sectorul 5 este dispus radial ca i celelalte sectoare pentru a
putea cuprinde n administraie o parte a centrului capitalei. Astfel din cadrul sectorului 5 fac
parte urmtoarele cartiere: Rahova, Ferentari, Giurgiului i Cotroceni.

Fig.1. Delimitarea Sectoarelor Municipiului Bucureti.

Sursa: Primria municipiului Bucureti - http://www4.pmb.ro/wwwt/wwwcs/sectoare/sectoare.html

Cartierul Cotroceni este situat n partea de vest a municipiului Bucureti i a sectorului 5.

Cartierul este delimitat de strada Dr. Staicovici, de oseaua Panduri, de Facultatea de Medicin
Veterinar i se ntinde de la rul Dmbovia, din faa Operei pn la Grdina Botanic i Palatul
Cotroceni.

Fig.2. Poziia geografic a perimetrului analizat n cartierul Cotroceni, sector 5

Sursa:Prelucrat dup http://www4.pmb.ro/wwwt/wwwcs/sectoare/sectoare.html

1.2 Caracterizarea tipurilor de locuine

Zona analizat face parte din cartierul Cotroceni i a luat natere n jurul Mnstirii
Cotroceni, odat cu venirea Regelui Carol I, iar n prim faz casele construite erau destinate
personalului regal, n special celui militar.

n proporie de peste 90% zona supus analizei este alctuit din case, singurele blocuri,
cele dou rnduri parelele de pe bulevardul Eroilor sunt din perioada interbelica, adic din anii
1930 1940, puine sunt din 1910 1920, iar cele mai noi au fost construite ntre anii 1960
1964.
n zon predomin ns casele i vilele, multe dintre ele avnd dimensiuni relativ mari,
peste 150, 200 mp, care, dei au fost construite acum mai bine de un secol au o structur de
rezistent foarte bun i nu necesit mbuntiri majore. O parte dintre imobilele de tip cas au
fost modernizate, ns doar la exterior, fr a li se aduce modificri de structur sau
compartimentare. Casele aflate ns pe Bulevardul Eroilor, spre Splaiul Independenei, se afl n
curs de renovare, rezultatul fiind unul mai mult dect foarte bun.
n ceea ce privete regimul de nlime, n cazul blocurilor acestea au P+3 sau P+4, n
timp ce n cazul caselor predomin P+1, ns ntlnim i P+2 sau doar case cu parter.
Analiznd aspectul general al zonei, att casele, ct i blocurile, dei vechi, sunt foarte bine
ntreinute, nici unele, nici altele nu prezint risc seismic, aa cum se ntmpl cu blocurile din
zona centrala, ce au acceai vechim.

1.3 Potenialul pieei imobiliare

Conform unui studiu realizat de compania Impact Developer&Contractor dezvoltator
imobiliar cu capital integral - preul unei locuine la cas este mai mare dect cea de la bloc
aceasta datorndu-se costurilor mai ridicate de construire dar i a raritii caselor fa de
apartamente (2900 de anunuri publicate la case fa de aproximativ 5400 pentru apartamente). n
cele ce urmeaz vom evidenia poziia sectorului 5 n topul sectoarelor - case, clasamentul
caselor i apartamentelor n top 5 cartiere din Bucureti.

Fig.3. Clasamente ale locuinelor rezideniale

Sursa: Impact Developer&Contractor

n topul celor mai scumpe case, sectorul 5 se situeaz pe locul doi cu un pre mediu de
1567 euro/mp dup sectorul 1 unde preul mediu ajunge la 2084 euro/mp. n topul celor 5
cartiere unde media preului caselor este cea mai ridicat, cartierul Cotroceni se poziioneaz pe
locul trei dup cartierele Primverii i Aviatorilor Kiseleff. Rangul cartierelor se schimb n
ceea ce privete preul mediu al apartamentelor, astfel c zona Cotroceni ocup ultima poziie cu
uu pre mediu de 1898 euro/mp.
n prezent, potrivit ageniei imobiliare Imopedia, n cartierul Cotroceni vnzrile s-au
diminuat foarte mult, iar preurile au sczut cu aproximativ 25% fa de anul precedent. Tnica
Lascu, Director General ROND Exclusive a declarat pentru agenia imobiliar Imopedia: Pn
acum puteau s cear i 3000-3500 de euro/mp la cumprare. Acum vorbim de preuri de 20002500 euro/mp, iar la nchiriere majoritate tranzaciilor se realizeaz la 12-13 euro/mp, pn anul
trecut vorbeam de 20 de euro/mp". Fiind un cartier rezidenial de standard ridicat cei care
investesc n cumprarea unui imobil n zon sunt oamenii de afaceri, accentul punndu-se pe
case, vile, apartamente n vile.
n urma analizei anunurilor aprute n ziare i n mediul online, una dintre cele mai
cutate zone din Bucureti, dup cea central, este zona Cotroceni. n aceast zon, pe
Bulevardul Eroilor, un apartament cu 3 camere, de 103 mp, are un pre de 177.800 euro, fiind
amplasat ntr-un bloc construit n 2012. Un apartament de 3 camere situat tot pe Bulevardul
Eroilor, cu aceeai suprafa, are un pre cerut de 145.000 euro, fiind situat intr-un imobil P+1
construit n 1945. Pe Splaiul Independenei, o cas cu 5 camere i o suprafa de 183 mp i un
teren de 488 mp, construit n 1901, cost 950.000 euro. Pe strada Dr. Jean Clunet, o unitate
locativ cu 5 camere i o suprafa de 142 mp, renovat i situat ntr-un bloc construit n 1927
cu nlime P+2, cost 200.000 euro. Situaia este similar i pe strada Dr. Joseph Liester unde
preul unei case cu 10 camere i o suprafa util de 454 mp, construit n 1967 ajunge la
1.950.000 euro.
Fiind una dintre cele mai frumoase i linitite zone ale capitalei, o zon cu locuri de
parcare, locuine cu arhitecturi deosebite, trafic lejer, exist o ofert larg de locuine, preurile
atingnd o cot foarte ridicat.

2.

Interpretarea rezultatelor
n cadrul activitii, au fost aplicate 40 de chestionare persoanelor care domiciliaz n

zona analizat din sectorul 5 Bucureti, printr-o metod cantitativ de cercetare, respectiv
ancheta prin chestionar fa n fa. Inserarea datelor colectate, prelucrarea rezultatelor anchetei,
realizarea frecvenelor relative i a graficelor aferente au fost realizate in programul statistic
SPSS.

Fig.4. ntrebare 1

Conform graficului de mai sus, se poate observa c majoritatea locuinelor sunt de tip
cas, datorit amplasrii teritoriului vizat. Cele mai multe locuine de tip cas se afl pe strada
Doctor Grigore Romniceanu, Strada Doctor Joseph Lister , puinele imobile de tip bloc aflnduse pe Bulevardul Eroilor.

Fig.5. ntrebare 2

Pentru acest ntrebare am folosit reprezentarea de tip histogram pentru a arta

frecvena cu care apar diferite intervale de suprafa a imobilelor. Astfel, majoritatea
oamenilor au declarat c locuina lor are o suprafa cuprins ntre 50 100 mp, situaie
tipic pentru apartamentele de 2 i 3 camere construite nainte de 1989, acest tip de
locuine fiind cel mai comun pe raza municipiului Bucureti. n urmtoarea categorie,
imobilele au o suprafa de 100-150 mp, acestea fiind reprezentate de apartamentele
moderne, mai mari construite dup 1990. Categoriile cu suprafae foarte mari de 200-500
mp sunt reprezentate de locuine de tipul case/vile.

La

aceast

ntrebare

locuinele cu dou, trei i mai

mult de patru camere, sunt la
egalitate cu un procentaj de
25%. Cele mai putine fiind
locuintele de tip garsonier.
Locuinele cu patru camere,
cele care se ncadreaz n
categoria case/ vile, acestea
fiind i ele n numr destul
de ridicat, innd cont de
preponderena

caselor

zona analizat.
Fig.6. ntrebare 3

Majoritatea
chestionate

persoanelor
au

rspuns

proporie de 42,50 % c
locuiesc doar dou persoane,
urmnd apoi cu un procentaj
de 25% c locuiesc patru
persoane.

Majoritatea celor

care locuiesc n apartamentele

cu dou camere sunt persoane
tinere, cu imobilul situat n
bloc, n timp ce n locuinele
cu mai mult de patru camere
gsim i un numr mai mare
de locatari..
Fig.7. ntrebare 4

Conform

graficului

majoritari

sunt

alturat,

proprietari,

proporie de 70%, iar restul de 30%

sunt chiriai. Fiind o zon veche i
central

Bucuretiului,

sunt

majoritari proprietari, deoarece piaa

imobiliar din punct de vedere a
nchirierii

imobilelor

este foarte

scump.

Fig.8. ntrebare 5

Din acest histogram se observ c majoritatea oamenilor locuiesc n imobilul actual de

mai puin de 10 ani, acest fapt fiind explicat de dinamica pieei imobiliare i de imigraia care a
avut loc la nivelul municipiului Bucureti dup 1990. Restul categoriilor sunt echilibrate cu
valori ntre 10 i 40 de ani.

Fig.9. ntrebare 6

La aceast ntrebare, n
proporie

de

100%

persoanele intervievate au
rspuns c sunt mulumii
de locuina n care triesc.

Fig.10. ntrebare 7

n proporie de 55% au
rspuns ca locuinele lor
au suferit intervenii de
reabilitare, acest lucru
datorndu-se

cartierului
locuiesc.

n
La

care
distan

mic se afl i cei care au

raspuns c nu au fost
reabilitate
acestora,

locuinele
avnd

procentaj de 37,50%.

Fig.11. ntrebare 8

un

Conform
putem

graficului,
observa

majoritatea au rspuns
c sunt suficiente spaii
recreative n cartierul
analizat. Acest lucru se
datoreaz

prezenei

Parcului Eroilor, acesta

fiind dotat i cu spaii
recreative pentru copii,
spaii recreative pentru
pensionari,

pentru

animalele

de

companie, acest parc

fiind

Fig.12. Intrebare 9

urmat

de

prculeele mult mai mici, de bloc, precum Parcul Romniceanu.

n proporie de 95%
din

persoanele

chestionate,
confirmat

ne-au
c

sunt

multumii de aspectul
general al cartierului n
care

locuiesc,

acest

lucru datorndu-se n
mare parte poziionrii
acestuia, fiind destul
de aproape de centru,
i datorit prezenei a
dou artere principale
de
Fig.13. Intrebare 10

circulaie

Bulevardul Eroilor i Splaiul Independenei.

Datorit faptului c este un

cartier foarte linitit, in
ciuda faptului ca este unul
central, 87,5% din
persoanele care au
completat chestionarul, neau rspuns ca sunt
mulumii de calitatea
vecintii urbane, i doar
12,5 % au avut un rspuns
negativ.

Fig.14.Intrebare 11

La aceast ntrebare cei

intervievai, 50% au
rspuns c nu au ales
cartierul n funcie de locul
de munc, deoarece, avnd
dou artere principale,
mijloacele de transport sunt
diversificate i ofer
deplasarea n mai multe
zone ale oraului. Cealalt
jumtate au rspuns n
proporie de 37,50% c au
ales cartierul n funcie de
Fig.15. Intrebare 12

distana fa de locul de munc i 12,5 % au preferat s nu raspund. Fiind o ntrebare deschis,

persoanele care nu au ales cartierul n funcie de locul de munc, au fost n numr de 18 oferind
alte motive pentru decizia mutrii n acest zon. Motivele ntlnite sunt urmtoarele: Chestionar

3 Zon linistit, Chestionar 8 Motenire, Chestionar 9 Locuina prinilor, Chestionar 10

Distana fa de facultate, Chestionar 11 Zon linitit, Chestionar 13 Siguran, Chestionar
14 Motenire, Chestionar 15 Vechimea locuinei, Chestionar 19 Lips rspuns, Chestionar
20 Chirie avantajoas, Chestionar 22 pretul chiriei, Chestionar 29 Zon linitit, Chestionar
30 Zon linitit, Chestionar 31 Motenire, Chestionar 32 Preul chiriei, Chestionar 35
Motive personale, Chestionar 37 Motive personale, Chestionar 38 Zon linitit.

Fig.16. Intrebare 14

Avnd n vedere c 95% din persoanele chestionate sunt multumii de cartierul n care locuiesc,
la aceast ntrebare 87,50% nu s-ar muta din cartierul actual. Doar 5 persoane au rspuns c s-ar
muta din actualul cartier, motivele ntlnite fiind: Chestionar 7 Achiziionare locuin,
Chestionar 9 Costul ridicat al cheltuielilor, Chestionar 20 Achiziionare locuin, Chestionar
22 Distana fa de locul de munc, Chestionar 32 - Distana fa de locul de munc.

Fig.17. Intrebare 16

Conform graficului, 80% dintre persoane consider c sunt suficiente mijloace de

transport n comun care s faciliteze accesul la locul de munc sau ctre zonele de interes ale
fiecruia.

Fig.18. Intrebare 17

Analiznd toate graficele generate la aceast ntrebare, a reieit c n proporie de 47,50%

sunt mulumii de unitile comerciale din acest cartier, 35 % sunt nemulumii c nu exist pia
agroalimentar ca i n celelalte cartiere, 47,50 % sunt i mulumii dar i nemulumii de
colile/grdiniele din acest cartier, 60% sunt mulumii de prelucrarea i depozitarea gunoaielor
30% fiind foarte mulumii de acest aspect, 50% sunt nemulumii de poluarea fonic, mai ales n
orele de vrf, 67,50% sunt mulumii de accesibilitatea fa de centru i 52,50% sunt mulumii
de centrele medicale, acest lucru datorndu-se prezentei Spitalului Universitar.
Ca i concluzie a acestor grafice, majoritatea sunt mulumii de cartierul n care triesc,

Fig.19. Intrebare 17

Fig.20. Intrebare 17

Fig.21. Intrebare 17

Fig.22. Intrebare 17

Fig.23. Intrebare 17

Fig.24. Intrebare 17

La aceast ntrebare,
majoritatea au rspuns ca
nu s-au produs
modificri n ultimul
timp, n acest cartier.

Fig.25. Intrebare 18

52,50% au fost femei

i 47,50% au fost
brbai, n concluzie
au fost mai multe
persoane

de

sex

feminin chestionate.

Fig.26. Intrebare 19

realizarea

chestionarelor
ncercat

am
avem

categoriile de vrst
reprezentate n mod
echlibrat.

Fig.27. Intrebare 20

Majoritatea
persoanelor
intervievate au avut
studii universitare,
n proporie de
52,50%.

Fig.28. Intrebare 21

3. Calendarul de cercetare
Tema de
cercetare

Obiective
generale

Obiective
secundare

Surse
documentare

Date
statistice

Metode
i tehnici
de
cercetare

Perioada
de
cercetare

Subteme
Ipoteze de
lucru
Bibliografie

3.1. Tema de cercetare

Evaluarea calitii locuirii
3.7. Metode i tehnici de cercetare

Metoda cantitativ de cercetare: ancheta prin chestionar fa n fa
3.8. Perioada de cercetare

Observaii

Chestionarele au fost aplicate n zile diferite de cele 4 persoane implicate n realizarea proiectului
n intrvalul 12-20 aprilie 2013. Studiul s-a desfurat n perimetrul Bulevardul Eroilor Splaiul
Independentei Strada Doctor Joseph Lister Strada Doctor Jean Clunet, sector 5, Bucureti.

4. Bibliografie
http://www4.pmb.ro/wwwt/wwwcs/sectoare/sectoare.html

Primria

Municipiului

Bucureti
http://altblogromanesc.blogspot.ro/2010/03/evolutia-cartierului-cotroceni-in-sec.html

Evoluia cartierului Cotroceni n secolul XX

http://www.webphoto.ro/diverse/batranul-cartier-cotroceni-si-casele-lui-de-la-vecheaburghezie-la-nomenclatura-comunista.html - Btrnul cartier Cotroceni i casele lui. De
la veche burghezie la nomenclatura comunist.
http://www.lexcivitas.ro/index.php?option=com_content&view=article&id=95%3Apuzzcp-45-cotroceni&catid=45%3Apuz-zone-construite-protejate-faza-i-2000&Itemid=55
Parcelarea Cotroceni
http://wikimapia.org/7421016/ro/Cartierul-Cotroceni - Carteirul Cotroceni
http://danpopp.ro/wp-content/uploads/Topul-preturilor-caselor-pe-cartierebucurestene.pdf - Studiu realizat de Impact Developer&Contractor
http://media.imopedia.ro/stiri-imobiliare/
http://www.norc-imobiliare.ro
http://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente/bucuresti/cotroceni
http://mercador.ro/imobiliare/apartamente-garsoniere
www.galaxyimob.ro/

Universitatea Bucureti
Facultatea de Geografie,
Master Anul II
Specializare ..

M numesc...i realizez un chestionar care va fi utilizat pentru

elaborarea unui proiect la disciplina Calitatea vieii n mediul urban i rural!
Rezultatele studiului vor fi utilizate n scop tiinific!
CHESTIONAR
1. In ce tip de imobil locuiti?
a. casa
b. bloc

2. Ce suprafata are locuinta dvs.?

..
3.
a.
b.
c.
d.
e.
4.

Cate camere are locuinta dvs.?

1 camera
2 camera
3 camera
4 camere
Peste 4 camere
Cate persoane locuiesc impreuna cu dvs.?

a. 1 persoana;
b. 2 persoane;
c. 3 persoane;
d. 4 persoane;
e. 4 persoane
5.

Locuiti cu chirie sau suntei proprietarul locuinei?

6. De cat timp locuiti in actualul imobil?

7. Sunteti multumit de locuinta dvs.? (amenajari, spatiu etc.)

8.
a.
b.
c.

Blocul/casa in care locuiti a suferit interventii de reabilitare?

da
nu
nu stiu/nu raspund

9.
a.
b.
c.

Considerati ca sunt suficiente spatii recreative in cartierul dvs.?

da
nu
nu stiu/ nu raspund

10.
a.
b.
c.

Sunteti multumit de aspectul general al cartierului in care locuiti?

da
nu
nu stiu/ nu raspund

11.
a.
b.
c.

Sunteti multumit de calitatea vecinatatii urbane?

da
nu
nu stiu/nu raspund

12.
a.
b.
c.

Ati ales cartierul in functie de distanta fata de locul de munca?

da
nu
nu stiu/nu raspund

13. Daca nu, din ce alte considerente?

.
14.
a.
b.
c.

V-ati muta din actualul cartier?

da
nu
nu stiu/nu raspund

15. Daca da, din ce cauz?

.
16. Exista suficiente mijloace de transport in comun care sa va faciliteze accesul catre locul de
munca?
a. da
b. nu
c. nu stiu/ nu raspund

17. Cat de multumit sunteti fata de caracteristicile cartierului dvs.?

Foarte
Nici mulumit, Nemultumit
Multumit
nici
multumit
nemulumit

Foarte
nemultumit

Uniti
comerciale
Piata
agroalimentara
Scoli/ gradinite
Servicii medicale
Depozitarea
prelucrarea
gunoaielor

si

Poluare fonica
Accesibilitatea
fata de centru
18. In ultima perioada, considerati ca s-au produs schimbari importante in cartierul
dumneavoastra?
a. da
b. nu
c. nu stiu/ nu raspund
Sex
a. masculin
b. feminin
Varsta
Studii
a.
b.
c.
d.
e.
f.

primare
gimnaziale
liceale
post-liceale
universitare
post-universitare
V mulumesc!