Sunteți pe pagina 1din 19

S.C. ALFA CONSULTING S.R.L.

PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR


CRAIOVA, STR. DR.NIC.IONESCU SISESTI, BLOC I82, SC.1, AP.8, JUD. DOLJ,
TEL: 0745-538500, FAX: 0351-402467 email:paraschivnicusor@yahoo.com
___________________________________________________________________________________________

NR. 045 DIN 23.05.2011

- APARTAMENT 4 CAMERE B-DUL NICOLAE TITULESCU


BLOC I8, SC.1, ET.3,AP.7
CRAIOVA, JUD. DOLJ
NR. CADASTRAL 7951/7
CARTEA FUNCIARA NR. 39368 CRAIOVA

VALOARE DE PIA
(EXCLUSIV TVA)

299.241 LEI
72.824 EURO
91.657 CHF
104.098 USD
23.05.2011
BENEFICIAR:
_____________________
PROPRIETARI:
POPA DANIEL-CATALIN
POPA DANIELA
DESTINATAR:
HELCO LEASING IFN S.A.

EXEMPLAR I
S.C. ALFA CONSULTING S.R.L.

EXPERT EVALUATOR
Ec. PARASCHIV NICUSOR
0745-538500

Acest evaluare poate fi folosit n exclusivitate pentru scopul n care este n mod specific furnizat, conform
prevederilor contractuale. Ea nu poate fi reprodus, copiat, mprumutat sau ntrebuinat integral sau
parial, direct sau indirect n alt scop, sau de catre alt persoan dect beneficiarul i destinatarul su fr
permisiunea prealabil a expertului evaluator, acordat legal, n scris.

NR. 045 DIN 23.05.2011; BENEFICIAR: ________________


IMOBIL: Apartament 4 camere, Craiova, B-dul Nicolae Titulescu, Bloc I8, Sc.1, Ap.7, jud. Dolj

_____________________________________________________________________________

RAPORT DE EVALUARE A PROPRIETILOR IMOBILIARE


PENTRU GARANTAREA CREDITELOR
NREGISTRARE LA
EVALUATOR
1.

NR.045 din 23.05.2011

EVALUATOR
Asigurare profesional
Reprezentant - funcia
Adresa

EXPERT EVALUATOR
Legitimaie ANEVAR
Parafa
Adresa

2.

3.

Nr. ---

S.C. ALFA CONSULTING S.R.L. / C.U.I. : 18529544, Atribut fiscal : 10.000 EURO
PARASCHIV NICUSOR expert evaluator/administrator

Oraul: CRAIOVA

Str. Dr.Nic.Ionescu Sisesti, bloc I82, sc.1, ap.8, jud. Dolj

Telefon: 0745-538500
Fax: 0351-402467

E-mail: alfa.consulting@yahoo.com.
Ec. PARASCHIV NICUSOR
Nr. 7208 din 2002
Nr. 7208 valabil 2011

Oraul: CRAIOVA

Strada: Dr.Nic.Ionescu Sisesti, bloc I82, sc.1, ap.8, jud. Dolj

Telefon: 0745-538500
Fax: 0351-402467

E-mail: paraschivnicusor@yahoo.com

CLIENT (cel care pltete


executarea raportului)
Domiciliul/sediul clientului
DESTINATARUL
RAPORTULUI

Persoan juridica: ___________________

PROPRIETATEA
EVALUAT

Apartament 4 camere, decomandat, n suprafa construit de 92,52 mp, i


util de 81,08 mp ( suprafata ce nu include suprafetele celor 2 balcoane
inchise 11,44 mp)
Nr. cadastral: 7951/7; Nr. Carte Funciara : 39368 Craiova
Persoane fizice: POPA DANIEL-CATALIN si POPA DANIELA

Craiova, B-dul Nicolae Titulescu, Bloc I8, Sc.1, Etaj 3, Ap.7, jud.
Dolj
* modificari in teren fata de documentatia cadastrala referitor la cele doua
balcoane in sensul desfiintarii tocariei dintre suprafata camerei si interiorul
balconului

Proprietar(i)
Adresa proprietii
CONDIII LIMITATIVE

4.

NREGISTRARE LA
DESTINATAR

Persoan Juridic: HELCO LEASING IFN S.A.

DECLARAREA VALORII

VALOAREA DE PIA
ESTIMAT

299.241 LEI
echivalent
72.824 EUR
sau 91.657 CHF
sau 104.098 USD

* Valoarea nu este afectata de TVA

5.

BAZA DE EVALUARE

DATA EVALURII 23.05.20011

Valoarea de pia
2
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR

NR. 045 DIN 23.05.2011; BENEFICIAR: ________________


IMOBIL: Apartament 4 camere, Craiova, B-dul Nicolae Titulescu, Bloc I8, Sc.1, Ap.7, jud. Dolj

_____________________________________________________________________________

6.

SCOPUL EVALUARII
DATA INSPECIEI
PROPRIETII
DATA INTOCMIRII
RAPORTULUI
CURS DE SCHIMB BNR
LA DATA INTOCMIRII
RAPORTULUI

Garantare credit.
Inspecia a fost efectuat de ctre expertul evaluator Paraschiv Nicusor,
membru ANEVAR, legitimatie 7208, la data de 16.05.2011
23.05.2011

DATE PRIVIND
DREPTUL DE
PROPRIETATE

1 EURO = 4,1091 LEI


1 USD = 2,8746 LEI
1 CHF = 3,2648 LEI
Descrierea proprietatii, conform CF, partea I

Suprafaa construit:
Ac = 50,46 mp

Proprietar i dobndirea:
Temei contractual/Temei legal:
o Contract vanzare-cumparare autentificat sub nr.
257/29.05.2006
Evaluatorul a verificat si certifica faptul ca imobilul vizitat la fata locului
este cel care este mentionat in actele de proprietate si in documentatia
cadastrala/schita topo.

n ANEXA este prezentat copia documentului privind dreptul de


proprietate / a provenienei proprietii

Sarcini, conform CF partea a III a:


Dreptul de proprietate: liber de sarcini cf.declaratie proprietar
Cartea Funciar nr. 39368, localitatea Craiova, judetul Dolj;
Numr cadastral: 7951/7;
Incheiere de intabulare in cartea funciara nr. : nu s-a prezentat
Extras de carte funciara: nu s-a pus la dispozitia evaluatorului.
MENIUNI 1: Situaia
privind Cartea Funciar
MENIUNI 2: Abateri /
neconcordane de la
nscrierea din Cartea
Funciar

7.

DATE PRIVIND
DOCUMENTAIA
CADASTRAL

Documentaie cadastral.

Suprafaa nregistrat n documentaia cadastral:


C1: Sc = 92,52 mp; Su =81,08 mp;
n ANEXA este prezentat copia releveului proprietii.

8.

FOLOSINTA ACTUAL
A IMOBILULUI

Ocupat de proprietari.

9.

DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE


ZONA DE AMPLASARE
URBANA: Median-Centrala.
ARTERE IMPORTANTE

Auto:
DE CIRCULAIE N
- Str. Calea Severinului (Zona Schmidt)
APROPIERE

Calitatea reelelor de transport: drum asfaltat, cu 2 benzi pe


sensul de mers
CARACTERUL
Tipul zonei
EDILITAR AL ZONEI

Cartier rezidenial (locuine).


n zon se afl

Reea de transport n comun n apropiere, cu mijloace de


transport;

Uniti comerciale n apropiere: magazine de cartier


aprovizionate cu mrfuri diverse;

Altele: Spitalul Nr.2


UTILITI EDILITARE

Reea urban de energie electric: existent

Reea urban de ap: existent

Reea urban de termoficare: existent

DATA EVALURII 23.05.20011

Nu s-a pus la dispozitia evaluatorului Extrasul de carte funciara,


acesta urmand a fi solicitat de catre institutia creditoare

Nu s-au observat abateri/neconcordante

3
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR

NR. 045 DIN 23.05.2011; BENEFICIAR: ________________


IMOBIL: Apartament 4 camere, Craiova, B-dul Nicolae Titulescu, Bloc I8, Sc.1, Ap.7, jud. Dolj

_____________________________________________________________________________

Reea urban de gaze: existent

Reea urban de canalizare:existenta

Reea urban de telefonie: existent

Altele: cablu TV: existent


GRADUL DE POLUARE

Poluare fonic redusa,


ORIENTATIV

Poluare cu noxe auto: redusa;

Altele :
AMBIENT

Civilizat;

Trafic auto intens;


CONCLUZIE PRIVIND ZONA Zona de referina median-centrala, amplasare favorabil. Dotri i reele
DE AMPLASARE
edilitare satisfctoare. Ambient civilizat. Poluare redusa
10.

DESCRIEREA CONSTRUCIEI DE BAZ


AMPLASAMENT

n zona median-centrala;
ANUL PIF
1986
CARACTERISTICI

Structur constructie cadre beton armat

Inchideri perimetrale panouri prefabricate, BCA

Acoperi: terasa, hidroizolatie

Aspect exterior: bun

Aspect interior: bun.


CONCLUZIE PRIVIND

Aspect bun, utiliti complete.


CONSTRUCIA DE BAZ

Nu este necesar efectuarea unei expertize tehnice.


11.

DESCRIEREA IMOBILULUI
BILANUL DE
n ANEXA este prezentat bilanul de suprafa conform
SUPRAFA
releveului cadastral.
CONFORT

I
TMPLRIE

Exterioar: PVC cu geam termopan; usa exterioara lemn

Interioar: lemn, furniruite;


FINISAJE

Grad finisaj finisaje medii-superioare :


pardoseli gresie hol si grupurile sanitare;
pardoseli parchet lemn in camere si bucatarie
pereti placati cu faianta in bai, pe toata inaltimea peretilor si
bucatarie
zugraveli: vopsele lavabile
INSTALAII I DOTRI

Normale.
ELECTRICE

Cureni slabi (telefonie i cablu TV).


INSTALAII I DOTRI
NCLZIRE

INSTALAII I DOTRI
ALIMENTARE CU AP
INSTALAII I DOTRI
ALIMENTARE CU GAZE
CONCLUZIE PRIVIND
IMOBILUL
12.

Instalatii intretinute bine si in stare de functionare.


Repartitoare
Aer conditionat
Centrala termica gaz
Instalatii si dotari noi, intretinute bine si in stare de functionare
Apometre
Din reteaua urbana, instalatie individuala

Aspect bun, utiliti complete.

ANALIZA PIEEI IMOBILIARE


DEFINIREA PIEEI I

Piaa imobilelor rezideniale tip apartament amplasate intr-un


SUBPIEEI
cartier rezidential;
NATURA ZONEI

Zon rezidenial de apartamente, case, zona comerciala;

Din punct de vedere edilitar: zona n dezvoltare.

Din punct de vedere economic: ora cu economie activ.


OFERTA DE LOCUINE

Medie
SIMILARE
CEREREA DE

Mic
LOCUINE SIMILARE
ECHILIBRUL PIEEI

Dezechilibru n favoarea OFERTEI, este o piata a


(RAPORTUL CERERE/
cumparatorului

DATA EVALURII 23.05.20011

4
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR

NR. 045 DIN 23.05.2011; BENEFICIAR: ________________


IMOBIL: Apartament 4 camere, Craiova, B-dul Nicolae Titulescu, Bloc I8, Sc.1, Ap.7, jud. Dolj

_____________________________________________________________________________
OFERT)
PREURI N ZON
PENTRU PROPRIETI
SIMILARE
CONCLUZII I TENDINE
PRIVIND PIAA
PROPRIETII

Minim: 60.000 EURO


Maxim: 100.000 EURO
Dezechilibru n favoarea OFERTEI; Tendin spre echilibru
REZULTATUL CERCETARII: posibilitatea scderii preurilor /
chiriei etc. VANDABIL

Prezentare generala a pietei rezidentiale


Bine cunoscut ca un bun motor generator de profit, piata rezidentiala din Romania, care in anul 2007
suferea o explozie benefica, si-a demonstrat potentialul ei imens prin proiectele rezidentiale din
marile orase generate la acel moment de cererea de apartamente noi de calitate inalta si medie
manifestata de populatie.
Asadar, pana nu demult atentia tuturor jucatorilor din piata imobiliara a fost canalizata spre profit,
spre cumpararea sau inchirierea oricarui produs imobiliar care ar fi putut aduce un profit cat mai
mare speculativ si preluarea oricarui tip de finantare in acest scop, dezvoltarea de produse imobiliare
cu scopul obtinerii unui profit considerabil. Aceasta perioada a luat insa sfarsit, acum singurul mod in
care se pot pune lucrurile in miscare este intoarcerea la origini adica indreptarea intregii atentii
catre studiile de oportunitate si fezabilitate pentru dezvoltare imobiliara, stabilirea unui profil corect
al clientului-target si calcularea unui exit cu riscuri cat mai mici.
Presa, jucatorii profesionali si cumparatorii se intreaba care este pretul corect pentru apartamentele
noi sau vechi din piata imobiliara romaneasca. Mostenim pretul per metru patrat ca reper general
acceptat pentru evaluarea nivelului de pret pentru apartamente.
Avem indici de pret per metru patrat, evolutii si analize. Citim previziuni subiective generate de
analisti sterili si fara istoric profesional pozitiv.
Asteptam scaderi, insolvente si executari bancare care sa produca achizitii la minime istorice.
Problema de analiza porneste, in primul rand, de la analize comparative incorecte din punct de
profesional. Este ca si cand am compara Dacia, Toyota si BMW, tragand concluzia ca cei de la BMW
isi pacalesc clientii deoarece Dacia este mult mai ieftina. Credem ca analizele serioase si pertinente
pornesc de la grupuri de clienti tinta, nevoile pentru fiecare grup si puterea de cumparare a
cumparatorilor.
Foarte multi cumparatori de apartamente cauta suprafete mari la pret mic per metru patrat. La prima
vedere este afacerea perfecta, in profunzime este un cal troian pentru majoritatea celor care
hotarasc achizitia functie de acest criteriu de selectie.
Pret mic per metru patrat poate insemna si calitate indoielnica a constructiei in ansamblu sau a
finisajelor finale pentru fiecare unitate.
Suprafata mare nefunctionala si inutilizabila inseamna cheltuiala mare de intretinere. Cateodata
aceasta cheltuiala reprezinta o valoare importanta din bugetul familiei.
Pretul corect pentru un cumparator este dat de suprapunerea nevoilor si bugetului lui pe valoarea pe
care o plateste pe achizitia si intretinerea locuintei.

DATA EVALURII 23.05.20011

5
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR

NR. 045 DIN 23.05.2011; BENEFICIAR: ________________


IMOBIL: Apartament 4 camere, Craiova, B-dul Nicolae Titulescu, Bloc I8, Sc.1, Ap.7, jud. Dolj

_____________________________________________________________________________
Sase luni de echilibru pe piata inchirierilor de apartamente
Raportul de monitorizare imobiliara realizat lunar de AnunturiParticulari.ro dezvaluie faptul ca in
timp ce chiria medie solicitata de proprietari scade cu un procent aproape infim, numarul ofertelor de
apartamente disponibile creste considerabil.
In perioadele de boom economic, piata este inundata de bani iar cum posibilitatile de investitii sunt
limitate, valoarea activelor creste datorita faptului ca sunt tot mai mult cei care doresc sa
achizitioneze aceleasi actiuni, aceleasi imobile etc. Concomitent cu cresterea valorii activelor,
valoarea banilor scade datorita supraofertei de bani - tocmai din aceasta cauza cresterile economice
sunt insotite de inflatie.
Daca valoarea activelor creste mai repede decat cresc veniturile, acest lucru va genera eforturi
suplimentare din partea economiei pentru a produce mai multi bani prin intermediul carora aceste
active sa fie cumparate iar cu cat aceasta discrepanta va fi mai mare, cu atat economia va fi nevoita
sa produca tot mai mult peste potential. Supraincalzirea economiei poate fi comparata cu o
supraturarea unei masini: cu cat o turezi mai mult, cu atat devine mai riscanta conducerea ei.
La fel cum nu poti supratura la nesfarsit o masina, la fel si o economie supraincalzita si dezechilibrata
va incepe sa dea rateuri din ce in ce mai des, pana in momentul in care va face implozie. Datorita
faptului ca economia nu mai poate produce suficienti bani pentru a cumpara activele acum
supraevaluate, valoarea acestora va scadea pana in momentul in care investitorii ce au acces la
finantare vor considera ca acest pret a ajuns suficient de jos pentru a deveni din nou atractiv. Acest
moment reprezinta apogeul crizei si inceputul unui nou trend ascendent al economiei.
Este exact ceea ce s-a intamplat pe piata imobiliara din SUA in 2010 unde, pe fondul scaderii drastice
a pretului de vanzare a imobilelor, vanzarile au explodat in ciuda faptului ca si la ei, sistemul bancar
este departe a functiona la parametrii maximi. De ce au crescut vanzarile? Pentru ca investitorii au
considerat pretul actual unul atractiv si au intrat la cumparare. Preturile vor continua sa scada dar
cresterea vanzarilor este un prim indiciu ca fundul prapastiei este relativ aproape.
De ce piata imobiliara din RO este inca total blocata? Pentru ca preturile nu au scazut
suficient de mult pentru a detrmina investitorii sa cumpere. Pana nu vom asista la o crestere a
numarului tranzactiilor, nici preturile nu se vor opri din scadere.
Valoarea tranzactiilor imobiliare ar putea ajunge, in 2011, la 500 milioane de euro, in
crestere fata de nivelul inregistrat in 2010, luand in considerare ca diferentele dintre
asteptarile proprietarilor si cele ale investitorilor s-au diminuat.
Previziunile pentru 2011 au fost facute de compania de consultanta imobiliara DTZ Echinox si indica
faptul ca in 2011 se va atinge un volum investitional de aproximativ 500 milioane de euro,
majoritatea tranzactiilor fiind incheiate in T2 si T4, informeaza Mediafax.
Tot anul acesta se vor concretiza unele proiecte noi, dezvoltate atat de investitori locali, cat si
internationali,
dar
si
achizitii
de
proprietati
generatoare
de
venit.
Tot in 2011, piata isi va reveni intr-un mod natural, organic, in conditiile in care asteptarile
proprietarilor si cele ale investitorilor se apropie, iar apetitul investitorilor va creste odata cu
apropierea datei limita la care expira mandatele de investitii ale unor manageri de fonduri, in special
aceia care au strans fonduri in anii 2007-2008, avand in vedere ca aceste mandate au o perioada
medie de cinci ani.
"In acelasi timp actualii proprietarii - majoritatea dezvoltatori ramasi blocati in proiecte care urmau
DATA EVALURII 23.05.20011

6
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR

NR. 045 DIN 23.05.2011; BENEFICIAR: ________________


IMOBIL: Apartament 4 camere, Craiova, B-dul Nicolae Titulescu, Bloc I8, Sc.1, Ap.7, jud. Dolj

_____________________________________________________________________________
sa fie vandute odata cu terminarea constructiei si predarea catre chiriasi - incep sa inteleaga valoarea
actualizata a banilor si oportunitatea de a-i plasa in viitoare proiecte cu randamente mai mari de 8%,
cat obtin astazi pastrand aceste proprietati", a declarat Cristian Ustinescu, investment director in
cadrul companiei de consultanta imobiliara DTZ Echinox.

Descrierea pieei imobiliare din Romnia


Piaa imobiliar din Romnia se ncadreaz n piaa imobiliar mondial. Din acest motiv,
influena crizei financiare asupra segmentului imobiliar s-a manifestat prin att sub forma reducerii
preurilor ct i a numrului tranzaciilor, ajungndu-se n cele din urm la un blocaj .
Cei mai importani factori economici cu impact direct asupra pieei imobiliare sunt:
politica monetar: cel mai important factor pare a fi politica monetar, n special
condiiile de creditare ale BNR, care fac ca cea mai mare parte a tranzaciilor imobiliare
finanate din credite ipotecare sau imobiliare s scad. De asemenea dezvoltarea de noi
proiecte imobiliare in ceea ce privete spaiile administrative a fost influenat negativ
datorita nspririi condiiilor de creditare.
rata inflaiei, rezultat al scumpirilor n principal la gaze, electricitate i accize, aceasta
este un alt factor important asupra pieei imobiliare. Inflaia anual a contribuit i ea la
temperarea creterilor de preuri pe sectorul imobiliar;
Descrierea pieei imobiliare din Craiova
Piaa imobiliar a municipiului Craiova se nscrie i ea n liniile generale ale pieei imobiliare.
n prezent, cererea solvabila este redus datorit reducerii finanarii din partea bncilor,
incertitudinea legata de locurile de munca. Oferta pentru spaii comerciale sau de birouri la standarde
internaionale i preuri competitive este limitat, puine proprieti ntrunind cerine cum ar fi:
suprafee deschise, necompartimentate, finisaje moderne, exterior amenajat sau parcare exclusiv.
Oferta de spaii rezideniale noi este de asemenea limitat, localizat mai ales n zonele
periferice. Dezavantajele sunt date de lipsa utilitilor i de drumurile de acces neamenajate.
ncepnd cu anul 2003, o cretere mare a tranzaciilor s-a nregistrat la spaiile pentru locuit,
cauza principal fiind oferta bncilor pentru credite ipotecare.
Reprezentarea ageniilor imobiliare pe piaa Craiovei este destul de numeroas, aici activnd,
n special, firme locale, care efectueaz, n principal, tranzacii cu locuine i de cele mai multe ori
acestea sunt apartamente n blocuri de locuine.
n prima jumtate a anului 2008, odat cu creterea interesului pentru terenuri cu destinaii
comerciale, industriale, agricole, dar i a interesului pentru imobile de mare lux (rezideniale sau
spaii de birouri) s-a observat i o reorientare a agenilor imobiliari ctre aceste tipuri de proprieti.
n ultima perioad activitatea majoritii agenilor imobiliari a fost grav afectat de blocajul
imobiliar de pe pia.
Echilibrul pieei. Raportul cerere-ofert
Din analiza efectuat, se poate afirma c piaa rezidenial din Craiova este o pia pe care se
manifest un blocaj datorit nivelului sczut al cererii solvabile.
Dezvoltarea proiectelor imobiliare din ultimii ani s-a axat mai mult ctre proprietile
rezideniale, nereuind s acopere cererea existent pe pia. Politica prudent de creditare
promovat de Banca Naional a cptat n ultimele luni un caracter restrictiv, fapt care a dus la
renunarea inceperii de noi proiecte sau chiar blocarea continurii unora n curs de execuie pn la
gsirea de surse de finanare alternative.
Concluzia este deci c, tendina general a pieei este ctre diminuarea decalajului dintre
cerere i ofert.

DATA EVALURII 23.05.20011

7
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR

NR. 045 DIN 23.05.2011; BENEFICIAR: ________________


IMOBIL: Apartament 4 camere, Craiova, B-dul Nicolae Titulescu, Bloc I8, Sc.1, Ap.7, jud. Dolj

_____________________________________________________________________________
Analiza chiriilor
Criza financiar, care a redus accesul companiilor la lichiditi, i-a fcut simit prezena i
pe piaa birourilor, dar i pe piaa spaiilor comerciale. Pentru c majoritatea firmelor au ncetinit sau
chiar au renunat la planurile de extindere, implicit a spaiilor de birouri sau a spaiilor de expunere
(comerciale) necesare, dar i pentru c oferta a crescut, tendina actual de pe pia este de reducere
ncetinit a chiriilor sau stagnare in ultima perioada.
Mai inati a avut loc o reducere a chiriilor in 2009 si 2010 dar a stagnat in primele luni ale lui
2011 pe piaa local de spaii ca urmare a schimbrilor nregistrate pe piaa imobiliar i n mediul
macroeconomic.
13. EVALUARE
REGLEMENTRI I CADRU LEGAL
STANDARDE

IVS 1 Valoarea de pia baze de evaluare


INTERNAIONALE DE

IVS 2 Baze de evaluare diferite de valoarea de pia


EVALUARE EDIIA A

IVS 3 Raportarea evalurii


OPTA, 2007

IVA 2 Evaluarea pentru garantarea mprumutului

GN 1 Evaluarea proprietii imobiliare


CADRU LEGAL

Catalogul privind clasificarea i duratele normale de funcionare a


mijloacelor fixe, aprobat HG 2139/2004
ALTE REGLEMENTRI

ndreptar tehnic pentru evaluarea rapid la preul zilei a elementelor


i construciilor de locuine, procentual i valoric, ianuarie 2010.

13.1 Abordarea (evaluarea) prin metoda comparatiei directe :


Metoda comparaiei directe este aplicabil la toate tipurile de proprieti imobiliare, atunci
cnd exist tranzacii recente sau oferte, cu date sigure, care s indice caracteristicile valorii sau
tendinele de pia. Aplicabilitatea metodei este limitat atunci cnd numrul de tranzacii este
insuficient.
Metoda pleac de la premisa c valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este n relaie
direct cu preurile unor proprieti comparabile, analiza comparativ axndu-se pe asemnrile i
diferenele ntre proprieti i tranzacii. Metoda comparaiei directe presupune identificarea unor
proprieti similare i compararea acestora cu cea supus evalurii, acest proces ducnd la estimarea
valorii de pia. Metoda d rezultate foarte bune cnd este aplicat proprietilor imobiliare ce nu
sunt cumprate pentru a produce venit.
Oferta i cererea pieei sunt constituite de vnztori i cumprtori. Forele cererii i ofertei
tind spre echilibru, dei, n practic, acesta nu este atins niciodat.
Principiul substituiei pe care se bazeaz metoda comparaiei directe arat c valoarea unei
proprieti tinde s fie dat de preul care ar fi fost pltit pentru a achiziiona o proprietate cu utilitate
i atractivitate similar, ntr-un interval de timp rezonabil. Principiul echilibrului arat c, pentru ca
proprietatea s reflecte valoarea real de pia, relaia dintre teren i construcii, respectiv dintre o
proprietate i mediu trebuie s fie n echilibru. De exemplu, analiza mprejurimilor proprietii
evaluate trebuie s identifice toate influenele externe semnificative, reflectate n corecii aplicate
proprietii supuse comparaiei. Astfel, dou proprieti imobiliare cu caracteristici fizice identice pot
avea valori de pia diferite dac una dintre acestea are mprejurimi mai atractive dect cealalt.
Schimbarea rapid a condiiilor economice i a legislaiei poate limita aplicabilitatea metodei
comparaiei directe. Astfel, reglementrile de urbanism i de dezvoltare a infrastructurii, existena sau
nu a facilitilor fiscale, restriciile de construire pot avea ca rezultat un numr mic de vnzri recente
comparabile.

DATA EVALURII 23.05.20011

8
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR

NR. 045 DIN 23.05.2011; BENEFICIAR: ________________


IMOBIL: Apartament 4 camere, Craiova, B-dul Nicolae Titulescu, Bloc I8, Sc.1, Ap.7, jud. Dolj

_____________________________________________________________________________
Aplicarea metodei comparaiei directe presupune parcurgerea etapelor:
cercetarea pieei, respectiv obinerea informaiilor referitoare la tranzacii de
proprieti imobiliare similare cu proprietatea evaluat (tipul de proprietate, data
tranzaciei, localizarea, zonarea, dimensiunile etc.);
verificarea informaiilor prin confirmarea c datele obinute sunt reale i corecte i c
tranzaciile au fost obiective;
compararea proprietilor alese cu proprietatea evaluat, utiliznd elemente de
comparaie i ajustare a preului de vnzare a fiecrei proprieti comparabile sau,
dac nu este posibil compararea, scoaterea din categoria comparabilelor;
analiza rezultatelor evalurii i stabilirea unei valori.
n continuare este prezentat grila datelor de pia pentru analiza datelor pe perechi pentru
proprietile imobiliare comparabile i cea de evaluat, cu urmtoarea explicaie:
pentru preul de ofert, s-a efectuat o corecie de 10 %, aceasta fiind estimat din
analiza pieei;
corectia pentru suprafata utila s-a efectuat tinand cont de pretul in euro/mp Au;
corectie pentru localizare: s-au aplicat corectii de localizare de +/-5 % pentru
comparabilele situate in zone mai bune sau nu fata de proprietatea evaluata
corectie pentru vechime: s-au aplicat corectii de +/-5 % pentru diferente
semnificative, comparabilele similare cu imobilul analizat nesuferind corectii.
corecia pentru finisaje/imbunatatiri: s-a aplicat o corectie de 5 % in functie de gradul
de finisaj.
Comparabilele sunt prezentate n Anexa.
Distribuia coreciilor este cuprins n intervalul 14-41 %, iar corecia de negociere reprezint
10 %.
Valoarea adoptat de ctre evaluator este valoarea comparabilei cu cea mai mic corecie
procentual bruta.
Valoarea aleas pentru imobilul subiect este valoarea corectat a comparabilei 1, valoarea cu
cele mai mici corecii.
n ANEXA este prezentat determinarea valorii de pia prin metoda comparaiei directe

VALOAREA DE PIA
DETERMINAT PRIN METODA
COMPARAIEI DIRECTE

299.241 LEI
echivalent
72.824 EUR

13.2. Abordarea (evaluarea ) prin metoda costului de inlocuire


Nu s-a aplicat
13.3 Abordarea (evaluarea) prin metoda capitalizarii
Formula de baza pentru determinarea valorii unei proprietati imobiliare pe baza metodei
capitalizarii este :
Valoare = Venitul net din exploatare (VNE) / Rata de capitalizare (c)
Principalele elemente utilizate in aplicarea acestei metode sunt:
venitul brut potential ( VBP ) anual;
venitul brut efectiv ( VBE ) anual;
DATA EVALURII 23.05.20011

9
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR

NR. 045 DIN 23.05.2011; BENEFICIAR: ________________


IMOBIL: Apartament 4 camere, Craiova, B-dul Nicolae Titulescu, Bloc I8, Sc.1, Ap.7, jud. Dolj

_____________________________________________________________________________
venitul net efectiv ( VNE ) anual;
rata de capitalizare a veniturilor nete.
Determinarea valorii prin metoda capitalizarii veniturilor presupune parcurgerea etapelor :
1) Estimarea veniturilor brute si nete anuale ce pot fi obtinute din inchirierea imobilului. Nivelul
chiriei estimate tine seama de caracteristicile proprietatii (amplasament, dotari tehnicoedilitare, stare tehnico-functionala) si de preturile negociate in conditii relativ asemanatoare.
Chiriile pentru proprietati similare se situeaza intre 150-300 euro.
2) Venitul brut potential (VBP) reprezinta venitul total generat de proprietatea imobiliara in
conditii de utilizare maxima (grad de utilizare integrala), inainte de scaderea cheltuielilor
operationale. Acest indicator poate fi la nivelul chiriei practicate in mod curent la data
evaluarii, stabilita anterior.
3) Venitul brut efectiv (VBE) este venitul anticipat din toate formele de exploatare a proprietatii
imobiliare, ajustat cu pierderile aferente gradului de neocupare (spatiu neocupat, venituri
nerealizate, neplata chiriei de catre chiriasi). Pentru proprietatea noastra s-a optat pentru o
rata de neocupare de 5 %, majoritatea imobilelor de acest tip fiind inchiriate integral si pe
termen de cel putin 1 an.
4) Cheltuielile ce se suporta din venituri sunt : impozitul pe proprietate, prima de asigurare,
managementul proprietatii, estimate valoric sau potential pe baza unor date ale unor
proprietati similare.
5) Venitul net din exploatare (VNE) se determina ca diferenta intre VBE si cheltuieli.
6) Rata de capitalizare reprezinta relatia dintre castig si valoare, relatie acceptata de piata si
rezultata dintr-o comparatie a tranzactiilor de proprietati comparabile. S-a optat pentru o rata
de capitalizare de 3,5 % (o medie a celor 2 valori minima si maxima identificate )
7) Valoarea estimata pentru proprietatea imobiliara supusa evaluarii prin metoda capitalizarii
veniturilor este calculata cu urmatoarea formula :
Valoare = VNE/c
(unde c = rata de capitalizare determintaa la punctul 6)
In anexa este prezentata determinarea valorii de piata prin metoda capitalizarii venitului si
determinarea ratei de capitalizare.

VALOAREA DE PIA
DETERMINAT PE BAZA
CAPITALIZARII VENITULUI
GENERAT DE PROPRIETATE

319.336 LEI
echivalent
77.714 EUR

14. DEFINIII, IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE I ALTELE


14.1 DEFINIII
VALOAREA DE PIA
Valoarea de pia reprezint suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data
evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat
obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n
cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.( IVS 1, Valoarea de piata tip de valoare,
3.1)
DATA EVALURII 23.05.20011

10
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR

NR. 045 DIN 23.05.2011; BENEFICIAR: ________________


IMOBIL: Apartament 4 camere, Craiova, B-dul Nicolae Titulescu, Bloc I8, Sc.1, Ap.7, jud. Dolj

_____________________________________________________________________________

VALOAREA DE LICHIDARE

Valoarea de lichidare: Acest termen descrie situaia n care un grup de active folosite mpreun ntr-o
ntreprindere, sunt oferite la vnzare n mod individual (element cu element), de obicei n urma
nchiderii ntreprinderii. Dei este adesea asociat cu o vnzare forat (vezi 6.11 de mai jos), acest
termen are un alt neles. Nu exist nici un motiv pentru care activele nu pot fi lichidate printr-o
vnzare ordonat, n urma unei comercializri adecvate. (6.9.2 IVS 2, Tipuri de valoare diferite de
valoarea de piata). Termenul vnzare forat se utilizeaz adesea n situaiile n care un vnztor
este obligat s vnd i/sau nu exist o perioad de comercializare adecvat. Preul obtenabil n
aceast situaie nu ndeplinete cerinele din definiia valorii de pia. Preul care ar putea fi obinut
n aceste situaii va depinde de natura presiunii de a vinde, la care este supus vnztorul, sau de
motivele pentru care o comercializare adecvat nu poate fi fcut. El poate s reflecte i consecinele
pentru vnztor a nereuitei vnzrii ntr-o perioad de timp specificat. Preul obtenabil ntr-o
vnzare forat nu poate fi prezis n mod credibil, cu excepia situaiei n care sunt cunoscute natura
presiunii de a vinde sau motivele comercializrii neadecvate. Preul pe care un vnztor l va accepta,
ntr-o vnzare forat, va reflecta mai degrab situaiile particulare dect cele ale vnztorului ipotetic
decis din definiia valorii de pia. Preul obtenabil ntr-o vnzare forat va avea numai o legtur
ntmpltoare cu valoarea de pia sau cu orice alte tipuri de valoare, definite n acest standard.
Deoarece vnzarea forat este o descriere a situaiei n care tranzacia are loc, acest termen nu
reprezint un tip de valoare. (6.11. IVS 2, Tipuri de valoare diferite de valoarea de piata)
COST DE NLOCUIRE NET
Costul curent de reproducie sau de nlocuire a unui activ minus deprecierile pentru deteriorarea
fizic i pentru orice alte forme relevante de depreciere i neadecvare.
14.2 IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE:
1.

Prezentul raport este ntocmit la cererea clientului i n scopul precizat. Nu este permis
folosirea raportului de ctre o ter persoan fr obinerea, n prealabil, a acordului scris al
clientului, autorului evalurii i evaluatorului verificator, aa cum se precizeaz la punctul 8 de
mai jos. Nu se asum responsabilitatea fa de nici o alt persoan n afara clientului,
destinatarului evalurii i celor care au obinut acordul scris i nu se accept responsabilitatea
pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoan, pagube rezultate n urma
deciziilor sau aciunilor ntreprinse pe baza acestui raport.
2.
Raportul de evaluare i pstreaz valabilitatea numai n situaia n care condiiile de pia,
reprezentate de factorii economici, sociali i politici, rmn nemodificate n raport cu cele
existente la data ntocmirii raportului de evaluare.
3.
Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natur legal, care afecteaz fie
proprietatea imobiliar evaluat, fie dreptul de proprietate asupra acesteia i care nu sunt
cunoscute de ctre evaluator. n acest sens se precizeaz c nu au fost fcute cercetri specifice
la arhive, iar evaluatorul presupune c titlul de proprietate este valabil i se poate tranzaciona,
c nu exist datorii care au legtur cu proprietatea evaluat i aceasta nu este nchiriat. n
cazul n care exist o asemenea situaie i este cunoscut, aceasta este menionat n raport.
Proprietatea imobiliar se evalueaz pe baza premisei c aceasta se afl n posesie legal (titlul de
proprietate este valabil) i responsabil.
4.
Se presupune c proprietatea imobiliar n cauz respect reglementrile privind
documentaiile de urbanism, legile de construcie i regulamentele sanitare, iar n cazul n care nu
sunt respectate aceste cerine, valoarea de pia va fi afectat.

DATA EVALURII 23.05.20011

11
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR

NR. 045 DIN 23.05.2011; BENEFICIAR: ________________


IMOBIL: Apartament 4 camere, Craiova, B-dul Nicolae Titulescu, Bloc I8, Sc.1, Ap.7, jud. Dolj

_____________________________________________________________________________
5.

6.

7.

8.
9.
10.

11.

Proprietatea nu a fost expertizat detaliat. Orice schi din raportul de evaluare prezint
dimensiunile aproximative ale proprietii i este realizat pentru a ajuta cititorul raportului s
vizualizeze proprietatea. n cazul n care exist documente relevante (msurtori de cadastru,
expertize) acestea vor avea prioritate.
Dac nu se arat altfel n raport, se nelege c evaluatorul nu are cunotin asupra strii
ascunse sau invizibile a proprietii (inclusiv, dar fr a se limita doar la acestea, starea i
structura solului, structura fizic, sistemele mecanice i alte sisteme de funcionare, fundaia,
etc.), sau asupra condiiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliar n cauz sau de pe o
proprietate nvecinat, inclusiv prezena substanelor periculoase, substanelor toxice etc.), care
pot majora sau micora valoarea proprietii. Se presupune c nu exist astfel de condiii dac
ele nu au fost observate, la data inspeciei, sau nu au devenit vizibile n perioada efecturii
analizei obinuite, necesar pentru ntocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie
elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al strii proprietii, astfel de informaii
depind sfera acestui raport i/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu ofer garanii
explicite sau implicite n privina strii n care se afl proprietatea i nu este responsabil pentru
existena unor astfel de situaii i a eventualelor lor consecine i nici pentru eventualele procese
tehnice de testare necesare descoperirii lor.
Evaluatorul obine informaii, estimri i opinii necesare ntocmirii raportului de evaluare, din
surse pe care le consider a fi credibile i evaluatorul consider c acestea sunt adevrate i
corecte. Evaluatorul nu i asum responsabilitatea n privina acurateei informaiilor furnizate
de tere pri.
Coninutul acestui raport este confidenial pentru client i destinatar i autorul nu l va
dezvlui unei tere persoane, cu excepia situaiilor prevzute de Standardele Internationale de
Evaluare i/sau atunci cnd proprietatea a intrat n atenia unui corp judiciar calificat.
Evaluatorul a fost de acord s-i asume realizarea misiunii ncredinate de ctre clientul numit
n raport, n scopul utilizrii precizate de ctre client i n scopul precizat n raport.
Consimmntul scris al evaluatorului i al evaluatorului verificator (dac al acestuia din urm
este necesar), trebuie obinut nainte ca oricare parte a raportului de evaluare s poat fi utilizat,
n orice scop, de ctre orice persoan, cu excepia clientului i a creditorului, sau a altor
destinatari ai evalurii care au fost precizai n raport. Consimmntul scris i aprobarea trebuie
obinute nainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) s poat fi modificat sau transmis
unei tere pri, inclusiv altor creditori ipotecari, alii dect clientul sau altor categorii de public,
prin prospecte, memorii, publicitate, relaii publice, informaii, vnzare sau alte mijloace.
Raportul de evaluare nu este destinat asigurtorului proprietii evaluate, iar valoarea prezentat
n raportul de evaluare nu are legtur cu valoarea de asigurare.
Evaluatorul este de acord ca raportul de evaluare s fie verificat de ctre banca creditoare.

14.3 ALTE PRECIZRI


Raportul de evaluare este completat cu documentarul foto (cel puin 1-2 fotografii din care
rezult ncadrarea imobilului n zona n care se afl proprietatea i minim 3 fotografii din interiorul
imobilului).
n procesul de evaluare s-au utilizat date i informaii n EURO, USD, CHF i RON (lei noi),
conversia n alte valute urmnd a fi efectuat de ctre destinatar.
14.4. SURSE DE INFORMARE
-

Valorile de tranzacionare ale comparabilelor au fost preluate din urmtoarele surse:

Anunturile se regasesc in majoritate pe internet www.craiovaimobiliare.ro sau www.gds.ro

DATA EVALURII 23.05.20011

12
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR

NR. 045 DIN 23.05.2011; BENEFICIAR: ________________


IMOBIL: Apartament 4 camere, Craiova, B-dul Nicolae Titulescu, Bloc I8, Sc.1, Ap.7, jud. Dolj

_____________________________________________________________________________

15. DECLARAIE DE CONFORMITATE


Ca elaborator declar c raportul de evaluare, pe care l semnez, a fost realizat n concordan
cu reglementrile Standardelor Internaionale de Evaluare i cu ipotezele i condiiile limitative
cuprinse n prezentul raport. Declar c nu am nici o relaie particular cu clientul i nici un interes
actual sau viitor fa de proprietatea evaluat. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se
bazeaz pe solicitarea obinerii unei anumite valori, solicitare venit din partea clientului sau a altor
persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evalurii
nu se face n funcie de satisfacerea unei asemenea solicitri. n aceste condiii, subsemnatul, n
calitate de elaborator, imi asum responsabilitatea pentru datele i concluziile prezentate n prezentul
raport de evaluare.

16. CERTIFICARE
1.

2.
3.
4.
5.
6.

Subsemnatul certific n cunotin de cauz i cu bun credin c:


Afirmaiile declarate de ctre mine i cuprinse n prezentul raport sunt adevrate i corecte.
Estimrile i concluziile se bazeaz pe informaii i date considerate de ctre evaluator ca fiind
adevrate i corecte, precum i pe concluziile inspeciei asupra proprietii, efectuat la data
16.05.2011.
Analizele, opiniile i concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele i concluziile limitative
menionate i sunt analizele, opiniile i concluziile mele profesionale personale, impariale i
neprtinitoare.
Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare n privina proprietii imobiliare care face
obiectul prezentului raport de evaluare i nu am nici un interes personal privind prile implicate n
prezenta misiune, excepie fcnd rolul menionat aici.
Implicarea mea n aceast misiune nu este condiionat de formularea sau prezentarea unui
rezultat prestabilit legat de mrimea valorii estimate sau impus de destinatarul evalurii i legat de
producerea unui eveniment care favorizeaz cauza clientului n funcie de opinia mea.
Analizele, opiniile i concluziile mele au fost formulate, la fel ca i ntocmirea acestui raport, n
concordan cu Standardele Internaionale de Evaluare.
Posed cunotinele i experiena necesare ndeplinirii misiunii n mod competent. Cu excepia
persoanelor menionate n raportul de evaluare, nici o alt persoan nu mi-a acordat asisten
profesional n vederea ndeplinirii acestei misiuni de evaluare.

17. RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE


Analiznd datele i informaiile avute la dispoziie i metodele utilizate, rezult
urmtoarele concluzii:
- abordarea cea mai adecvat destinatarului raportului (banca) i scopului acestuia
(garanie bancar) este cea pe baz de comparaii;
- abordarea cea mai adecvat tipului de imobil analizat este cea pe baz de comparaii;
- din punct de vedere al surselor de informaii, acestea sunt considerate de ncredere, iar
cele mai multe informaii de pia sunt utilizate la metoda comparaiilor.
n urma evalurii efectuate de mine, a analizei informaiilor aplicabile i a
factorilor relevani, opinia mea este c valoarea de pia a proprietii imobiliare descrise
(sau dreptului evaluat) este:

VALOAREA DE PIA ESTIMAT


DATA EVALURII 23.05.20011

299.241 LEI
13
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR

NR. 045 DIN 23.05.2011; BENEFICIAR: ________________


IMOBIL: Apartament 4 camere, Craiova, B-dul Nicolae Titulescu, Bloc I8, Sc.1, Ap.7, jud. Dolj

_____________________________________________________________________________

echivalent
37.365 EUR
VALOAREA DE PIA A FOST
DETERMINAT PRIN METODA

COMPARAIEI DIRECTE

Data evalurii este 23.05.2011 dat la care este valabil valoarea estimat.
Valoarea nu reprezint un fapt, ci o estimare a celui mai probabil pre care va fi pltit pentru
bunuri sau servicii, la o anumit dat, n conformitate cu o anumit definiie a valorii.
Valoarea estimat este subiectiv. Ea este rezultatul analizelor evaluatorului i se bazeaz pe
ipotezele i condiiile limitative enunate n raport.
Dei estimrile fcute s-au bazat pe cercetrile noastre i pe informaiile care ne-au fost
furnizate, evaluatorul nu garanteaz ndeplinirea exact a acestora datorit modificrilor
majore ce pot interveni pe pia ntr-un interval scurt de timp sau a situaiilor speciale ce pot
interveni n tranzacia unei proprieti. Astfel, valoarea estimat de noi n urma evalurii
proprietii trebuie considerat ca fiind, cea mai bun estimare, a valorii proprietii n condiiile
date de definiia Valorii de Pia, aa cum apare ea n Standardele Internaionale de Evaluare.

CABINET INDIVIDUAL PARASCHIV NICUSOR

EXPERT EVALUATOR
Ec. PARASCHIV NICUSOR

DATA EVALURII 23.05.20011

14
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR

NR. 045 DIN 23.05.2011; BENEFICIAR: ________________


IMOBIL: Apartament 4 camere, Craiova, B-dul Nicolae Titulescu, Bloc I8, Sc.1, Ap.7, jud. Dolj

_____________________________________________________________________________

ANEXE

ANEXA Nr. 1:

Determinarea valorii de pia prin metoda comparaiei directe

ANEXA Nr. 2:

Determinarea valorii prin metoda capitalizarii venitului

ANEXA Nr. 3:

Fotografii ale proprietatii

ANEXA Nr. 4:

Documente de proprietate

ANEXA Nr. 5:

Extrase/oferte privind preurile / chiriile pe segmentul de pia al proprietii

DATA EVALURII 23.05.20011

15
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR

NR. 045 DIN 23.05.2011; BENEFICIAR: ________________


IMOBIL: Apartament 4 camere, Craiova, B-dul Nicolae Titulescu, Bloc I8, Sc.1, Ap.7, jud. Dolj

_____________________________________________________________________________
Anexa 1
Table 1
Anexa 1

1EUR = 4,1091
1CHF = 3,2648
1USD = 2,8746
VALOAREA ESTIMATA PRIN COMPARATII DIRECTE

CRITERIU

SUBIECT

ELEMENTE DE COMPARATIE
PRET (EUR)
Pret unitar (Eur/mp)

COMP 1

COMP 2

COMP 3

COMP 4

Capitalinvest
0770-499450

Akropolis
0722-793009

Daniel 364093
Tel 0723-770047

Akropolis
0722-793009

83.000

85.000

88.000

96.000

988

924

967

960

ELEMENTE DE COMPARATIE

1.SUPRAFATA,mp
Valoarea corectata

84

92

91

100

80.115

74.911

78.407

77.837

4 decom

4 decom

4 decom

4 decom

Valoarea corectata

80.115

74.911

78.407

77.837

3. OFERTA/VANZARE

Oferta

Oferta

Oferta

Oferta

Variatie(corectie)

-10%

-10%

-10%

-10%

72.103

67.420

70.566

70.053

4. ZONA

Jiul

Central

Central

Central

Var iatie(corectie)

0%

0%

0%

0%

72.103

67.420

70.566

70.053

2/10

4/7

4/8

0/8

1%

-1%

-1%

-5%

72.824

66.746

69.861

66.550

25

27

25

16

0%

0%

0%

-5%

2.NR.CAMERE

81,08
4 decom

Variatie(corectie)

Valoarea corectata

Valoarea corectata
5. ETAJ

3/8

Variatie(corectie)
Valoarea corectata
6. VECHIME BLOC (ani)

24

Var iatie(corectie)
Valoarea corectata

72.824

66.746

69.861

63.223

medii-sup

medii-sup

medii-sup

medii

Variatie(corectie)

0%

0%

0%

5%

Valoarea corectata

72.824

66.746

69.861

66.384

termopan+CT

termopan+CT

termopan

termopan

7. FINISAJE

medii-sup

8. ALTE IMBUNATATIRI

termopan+CT

Var iatie(corectie)
Valoarea corectata
TOTAL CORECTII
Valoare adoptata :

Comparabila

0%

0%

5%

5%

72.824

66.746

73.354

69.703

14,00%

21,48%

24,58%

40,89%

11.618

18.254

21.632

39.257

898

823

905

860

cu cele mai mici corectii

Valoare adoptata EUR :

72.824

Valoare adoptata RON :

299.241

Valoare adoptata CHF :

91.657
104.098
Valoare unitara Eur/mp :

898

Valoare unitara Ron/mp :

3.691

Table 2
Anexa 2
DATA EVALURII 23.05.20011

1EUR = 4,1091

16
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR

NR. 045 DIN 23.05.2011; BENEFICIAR: ________________


IMOBIL: Apartament 4 camere, Craiova, B-dul Nicolae Titulescu, Bloc I8, Sc.1, Ap.7, jud. Dolj

_____________________________________________________________________________
1CHF = 3,2648
1USD = 2,8746

VALOAREA DE PIATA ESTIMATA PE BAZA


CAPITALIZARII/ACTUALIZARII VENITULUI
GENERAT DE PROPRIETATE DIN CHIRIE
ELEMENTE DE CALCUL
0
Suprafata utila de calcul
Venit brut anual
(Col.3x12luni)
Grad de neocupare
Impozit pe cladire
Asigurare
Management proprietate
Venit net anual
Rata de capitalizare, c
VALOAREA PROPRIETATII

RATA DE CAPITALIZARE
Pret vanzare (V)
Valoare chirie lunara (VNE)

acces imobil usa intrare

DATA EVALURII 23.05.20011

U.M.
1
mp
EURO
% VBA
EURO
EURO
EURO
EURO

CANTITATE VALOARE
2
3
81,08
250

-5,00%
-50
-80
0

EURO
RON
CHF
USD

3,60%
50.000
150

3.000
-150
-50
-80
0
2.720
3,50%
77.714
319.336
97.812
111.089

3,40%
60.000
170

bucatarie

17
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR

NR. 045 DIN 23.05.2011; BENEFICIAR: ________________


IMOBIL: Apartament 4 camere, Craiova, B-dul Nicolae Titulescu, Bloc I8, Sc.1, Ap.7, jud. Dolj

_____________________________________________________________________________

Dormitor 1

Living

Dormitor 2

Dormitor 3

Hol

Centrala termica

DATA EVALURII 23.05.20011

18
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR

NR. 045 DIN 23.05.2011; BENEFICIAR: ________________


IMOBIL: Apartament 4 camere, Craiova, B-dul Nicolae Titulescu, Bloc I8, Sc.1, Ap.7, jud. Dolj

_____________________________________________________________________________

Grup sanitar 1

DATA EVALURII 23.05.20011

Grup sanitar 2

19
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR