Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
VALOARE DE PIA
(EXCLUSIV TVA)
299.241 LEI
72.824 EURO
91.657 CHF
104.098 USD
23.05.2011
BENEFICIAR:
_____________________
PROPRIETARI:
POPA DANIEL-CATALIN
POPA DANIELA
DESTINATAR:
HELCO LEASING IFN S.A.
EXEMPLAR I
S.C. ALFA CONSULTING S.R.L.
EXPERT EVALUATOR
Ec. PARASCHIV NICUSOR
0745-538500
Acest evaluare poate fi folosit n exclusivitate pentru scopul n care este n mod specific furnizat, conform
prevederilor contractuale. Ea nu poate fi reprodus, copiat, mprumutat sau ntrebuinat integral sau
parial, direct sau indirect n alt scop, sau de catre alt persoan dect beneficiarul i destinatarul su fr
permisiunea prealabil a expertului evaluator, acordat legal, n scris.
_____________________________________________________________________________
EVALUATOR
Asigurare profesional
Reprezentant - funcia
Adresa
EXPERT EVALUATOR
Legitimaie ANEVAR
Parafa
Adresa
2.
3.
Nr. ---
S.C. ALFA CONSULTING S.R.L. / C.U.I. : 18529544, Atribut fiscal : 10.000 EURO
PARASCHIV NICUSOR expert evaluator/administrator
Oraul: CRAIOVA
Telefon: 0745-538500
Fax: 0351-402467
E-mail: alfa.consulting@yahoo.com.
Ec. PARASCHIV NICUSOR
Nr. 7208 din 2002
Nr. 7208 valabil 2011
Oraul: CRAIOVA
Telefon: 0745-538500
Fax: 0351-402467
E-mail: paraschivnicusor@yahoo.com
PROPRIETATEA
EVALUAT
Craiova, B-dul Nicolae Titulescu, Bloc I8, Sc.1, Etaj 3, Ap.7, jud.
Dolj
* modificari in teren fata de documentatia cadastrala referitor la cele doua
balcoane in sensul desfiintarii tocariei dintre suprafata camerei si interiorul
balconului
Proprietar(i)
Adresa proprietii
CONDIII LIMITATIVE
4.
NREGISTRARE LA
DESTINATAR
DECLARAREA VALORII
VALOAREA DE PIA
ESTIMAT
299.241 LEI
echivalent
72.824 EUR
sau 91.657 CHF
sau 104.098 USD
5.
BAZA DE EVALUARE
Valoarea de pia
2
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR
_____________________________________________________________________________
6.
SCOPUL EVALUARII
DATA INSPECIEI
PROPRIETII
DATA INTOCMIRII
RAPORTULUI
CURS DE SCHIMB BNR
LA DATA INTOCMIRII
RAPORTULUI
Garantare credit.
Inspecia a fost efectuat de ctre expertul evaluator Paraschiv Nicusor,
membru ANEVAR, legitimatie 7208, la data de 16.05.2011
23.05.2011
DATE PRIVIND
DREPTUL DE
PROPRIETATE
Suprafaa construit:
Ac = 50,46 mp
Proprietar i dobndirea:
Temei contractual/Temei legal:
o Contract vanzare-cumparare autentificat sub nr.
257/29.05.2006
Evaluatorul a verificat si certifica faptul ca imobilul vizitat la fata locului
este cel care este mentionat in actele de proprietate si in documentatia
cadastrala/schita topo.
7.
DATE PRIVIND
DOCUMENTAIA
CADASTRAL
Documentaie cadastral.
8.
FOLOSINTA ACTUAL
A IMOBILULUI
Ocupat de proprietari.
9.
Auto:
DE CIRCULAIE N
- Str. Calea Severinului (Zona Schmidt)
APROPIERE
3
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR
_____________________________________________________________________________
Altele :
AMBIENT
Civilizat;
n zona median-centrala;
ANUL PIF
1986
CARACTERISTICI
DESCRIEREA IMOBILULUI
BILANUL DE
n ANEXA este prezentat bilanul de suprafa conform
SUPRAFA
releveului cadastral.
CONFORT
I
TMPLRIE
Normale.
ELECTRICE
INSTALAII I DOTRI
ALIMENTARE CU AP
INSTALAII I DOTRI
ALIMENTARE CU GAZE
CONCLUZIE PRIVIND
IMOBILUL
12.
Medie
SIMILARE
CEREREA DE
Mic
LOCUINE SIMILARE
ECHILIBRUL PIEEI
4
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR
_____________________________________________________________________________
OFERT)
PREURI N ZON
PENTRU PROPRIETI
SIMILARE
CONCLUZII I TENDINE
PRIVIND PIAA
PROPRIETII
5
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR
_____________________________________________________________________________
Sase luni de echilibru pe piata inchirierilor de apartamente
Raportul de monitorizare imobiliara realizat lunar de AnunturiParticulari.ro dezvaluie faptul ca in
timp ce chiria medie solicitata de proprietari scade cu un procent aproape infim, numarul ofertelor de
apartamente disponibile creste considerabil.
In perioadele de boom economic, piata este inundata de bani iar cum posibilitatile de investitii sunt
limitate, valoarea activelor creste datorita faptului ca sunt tot mai mult cei care doresc sa
achizitioneze aceleasi actiuni, aceleasi imobile etc. Concomitent cu cresterea valorii activelor,
valoarea banilor scade datorita supraofertei de bani - tocmai din aceasta cauza cresterile economice
sunt insotite de inflatie.
Daca valoarea activelor creste mai repede decat cresc veniturile, acest lucru va genera eforturi
suplimentare din partea economiei pentru a produce mai multi bani prin intermediul carora aceste
active sa fie cumparate iar cu cat aceasta discrepanta va fi mai mare, cu atat economia va fi nevoita
sa produca tot mai mult peste potential. Supraincalzirea economiei poate fi comparata cu o
supraturarea unei masini: cu cat o turezi mai mult, cu atat devine mai riscanta conducerea ei.
La fel cum nu poti supratura la nesfarsit o masina, la fel si o economie supraincalzita si dezechilibrata
va incepe sa dea rateuri din ce in ce mai des, pana in momentul in care va face implozie. Datorita
faptului ca economia nu mai poate produce suficienti bani pentru a cumpara activele acum
supraevaluate, valoarea acestora va scadea pana in momentul in care investitorii ce au acces la
finantare vor considera ca acest pret a ajuns suficient de jos pentru a deveni din nou atractiv. Acest
moment reprezinta apogeul crizei si inceputul unui nou trend ascendent al economiei.
Este exact ceea ce s-a intamplat pe piata imobiliara din SUA in 2010 unde, pe fondul scaderii drastice
a pretului de vanzare a imobilelor, vanzarile au explodat in ciuda faptului ca si la ei, sistemul bancar
este departe a functiona la parametrii maximi. De ce au crescut vanzarile? Pentru ca investitorii au
considerat pretul actual unul atractiv si au intrat la cumparare. Preturile vor continua sa scada dar
cresterea vanzarilor este un prim indiciu ca fundul prapastiei este relativ aproape.
De ce piata imobiliara din RO este inca total blocata? Pentru ca preturile nu au scazut
suficient de mult pentru a detrmina investitorii sa cumpere. Pana nu vom asista la o crestere a
numarului tranzactiilor, nici preturile nu se vor opri din scadere.
Valoarea tranzactiilor imobiliare ar putea ajunge, in 2011, la 500 milioane de euro, in
crestere fata de nivelul inregistrat in 2010, luand in considerare ca diferentele dintre
asteptarile proprietarilor si cele ale investitorilor s-au diminuat.
Previziunile pentru 2011 au fost facute de compania de consultanta imobiliara DTZ Echinox si indica
faptul ca in 2011 se va atinge un volum investitional de aproximativ 500 milioane de euro,
majoritatea tranzactiilor fiind incheiate in T2 si T4, informeaza Mediafax.
Tot anul acesta se vor concretiza unele proiecte noi, dezvoltate atat de investitori locali, cat si
internationali,
dar
si
achizitii
de
proprietati
generatoare
de
venit.
Tot in 2011, piata isi va reveni intr-un mod natural, organic, in conditiile in care asteptarile
proprietarilor si cele ale investitorilor se apropie, iar apetitul investitorilor va creste odata cu
apropierea datei limita la care expira mandatele de investitii ale unor manageri de fonduri, in special
aceia care au strans fonduri in anii 2007-2008, avand in vedere ca aceste mandate au o perioada
medie de cinci ani.
"In acelasi timp actualii proprietarii - majoritatea dezvoltatori ramasi blocati in proiecte care urmau
DATA EVALURII 23.05.20011
6
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR
_____________________________________________________________________________
sa fie vandute odata cu terminarea constructiei si predarea catre chiriasi - incep sa inteleaga valoarea
actualizata a banilor si oportunitatea de a-i plasa in viitoare proiecte cu randamente mai mari de 8%,
cat obtin astazi pastrand aceste proprietati", a declarat Cristian Ustinescu, investment director in
cadrul companiei de consultanta imobiliara DTZ Echinox.
7
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR
_____________________________________________________________________________
Analiza chiriilor
Criza financiar, care a redus accesul companiilor la lichiditi, i-a fcut simit prezena i
pe piaa birourilor, dar i pe piaa spaiilor comerciale. Pentru c majoritatea firmelor au ncetinit sau
chiar au renunat la planurile de extindere, implicit a spaiilor de birouri sau a spaiilor de expunere
(comerciale) necesare, dar i pentru c oferta a crescut, tendina actual de pe pia este de reducere
ncetinit a chiriilor sau stagnare in ultima perioada.
Mai inati a avut loc o reducere a chiriilor in 2009 si 2010 dar a stagnat in primele luni ale lui
2011 pe piaa local de spaii ca urmare a schimbrilor nregistrate pe piaa imobiliar i n mediul
macroeconomic.
13. EVALUARE
REGLEMENTRI I CADRU LEGAL
STANDARDE
8
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR
_____________________________________________________________________________
Aplicarea metodei comparaiei directe presupune parcurgerea etapelor:
cercetarea pieei, respectiv obinerea informaiilor referitoare la tranzacii de
proprieti imobiliare similare cu proprietatea evaluat (tipul de proprietate, data
tranzaciei, localizarea, zonarea, dimensiunile etc.);
verificarea informaiilor prin confirmarea c datele obinute sunt reale i corecte i c
tranzaciile au fost obiective;
compararea proprietilor alese cu proprietatea evaluat, utiliznd elemente de
comparaie i ajustare a preului de vnzare a fiecrei proprieti comparabile sau,
dac nu este posibil compararea, scoaterea din categoria comparabilelor;
analiza rezultatelor evalurii i stabilirea unei valori.
n continuare este prezentat grila datelor de pia pentru analiza datelor pe perechi pentru
proprietile imobiliare comparabile i cea de evaluat, cu urmtoarea explicaie:
pentru preul de ofert, s-a efectuat o corecie de 10 %, aceasta fiind estimat din
analiza pieei;
corectia pentru suprafata utila s-a efectuat tinand cont de pretul in euro/mp Au;
corectie pentru localizare: s-au aplicat corectii de localizare de +/-5 % pentru
comparabilele situate in zone mai bune sau nu fata de proprietatea evaluata
corectie pentru vechime: s-au aplicat corectii de +/-5 % pentru diferente
semnificative, comparabilele similare cu imobilul analizat nesuferind corectii.
corecia pentru finisaje/imbunatatiri: s-a aplicat o corectie de 5 % in functie de gradul
de finisaj.
Comparabilele sunt prezentate n Anexa.
Distribuia coreciilor este cuprins n intervalul 14-41 %, iar corecia de negociere reprezint
10 %.
Valoarea adoptat de ctre evaluator este valoarea comparabilei cu cea mai mic corecie
procentual bruta.
Valoarea aleas pentru imobilul subiect este valoarea corectat a comparabilei 1, valoarea cu
cele mai mici corecii.
n ANEXA este prezentat determinarea valorii de pia prin metoda comparaiei directe
VALOAREA DE PIA
DETERMINAT PRIN METODA
COMPARAIEI DIRECTE
299.241 LEI
echivalent
72.824 EUR
9
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR
_____________________________________________________________________________
venitul net efectiv ( VNE ) anual;
rata de capitalizare a veniturilor nete.
Determinarea valorii prin metoda capitalizarii veniturilor presupune parcurgerea etapelor :
1) Estimarea veniturilor brute si nete anuale ce pot fi obtinute din inchirierea imobilului. Nivelul
chiriei estimate tine seama de caracteristicile proprietatii (amplasament, dotari tehnicoedilitare, stare tehnico-functionala) si de preturile negociate in conditii relativ asemanatoare.
Chiriile pentru proprietati similare se situeaza intre 150-300 euro.
2) Venitul brut potential (VBP) reprezinta venitul total generat de proprietatea imobiliara in
conditii de utilizare maxima (grad de utilizare integrala), inainte de scaderea cheltuielilor
operationale. Acest indicator poate fi la nivelul chiriei practicate in mod curent la data
evaluarii, stabilita anterior.
3) Venitul brut efectiv (VBE) este venitul anticipat din toate formele de exploatare a proprietatii
imobiliare, ajustat cu pierderile aferente gradului de neocupare (spatiu neocupat, venituri
nerealizate, neplata chiriei de catre chiriasi). Pentru proprietatea noastra s-a optat pentru o
rata de neocupare de 5 %, majoritatea imobilelor de acest tip fiind inchiriate integral si pe
termen de cel putin 1 an.
4) Cheltuielile ce se suporta din venituri sunt : impozitul pe proprietate, prima de asigurare,
managementul proprietatii, estimate valoric sau potential pe baza unor date ale unor
proprietati similare.
5) Venitul net din exploatare (VNE) se determina ca diferenta intre VBE si cheltuieli.
6) Rata de capitalizare reprezinta relatia dintre castig si valoare, relatie acceptata de piata si
rezultata dintr-o comparatie a tranzactiilor de proprietati comparabile. S-a optat pentru o rata
de capitalizare de 3,5 % (o medie a celor 2 valori minima si maxima identificate )
7) Valoarea estimata pentru proprietatea imobiliara supusa evaluarii prin metoda capitalizarii
veniturilor este calculata cu urmatoarea formula :
Valoare = VNE/c
(unde c = rata de capitalizare determintaa la punctul 6)
In anexa este prezentata determinarea valorii de piata prin metoda capitalizarii venitului si
determinarea ratei de capitalizare.
VALOAREA DE PIA
DETERMINAT PE BAZA
CAPITALIZARII VENITULUI
GENERAT DE PROPRIETATE
319.336 LEI
echivalent
77.714 EUR
10
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR
_____________________________________________________________________________
VALOAREA DE LICHIDARE
Valoarea de lichidare: Acest termen descrie situaia n care un grup de active folosite mpreun ntr-o
ntreprindere, sunt oferite la vnzare n mod individual (element cu element), de obicei n urma
nchiderii ntreprinderii. Dei este adesea asociat cu o vnzare forat (vezi 6.11 de mai jos), acest
termen are un alt neles. Nu exist nici un motiv pentru care activele nu pot fi lichidate printr-o
vnzare ordonat, n urma unei comercializri adecvate. (6.9.2 IVS 2, Tipuri de valoare diferite de
valoarea de piata). Termenul vnzare forat se utilizeaz adesea n situaiile n care un vnztor
este obligat s vnd i/sau nu exist o perioad de comercializare adecvat. Preul obtenabil n
aceast situaie nu ndeplinete cerinele din definiia valorii de pia. Preul care ar putea fi obinut
n aceste situaii va depinde de natura presiunii de a vinde, la care este supus vnztorul, sau de
motivele pentru care o comercializare adecvat nu poate fi fcut. El poate s reflecte i consecinele
pentru vnztor a nereuitei vnzrii ntr-o perioad de timp specificat. Preul obtenabil ntr-o
vnzare forat nu poate fi prezis n mod credibil, cu excepia situaiei n care sunt cunoscute natura
presiunii de a vinde sau motivele comercializrii neadecvate. Preul pe care un vnztor l va accepta,
ntr-o vnzare forat, va reflecta mai degrab situaiile particulare dect cele ale vnztorului ipotetic
decis din definiia valorii de pia. Preul obtenabil ntr-o vnzare forat va avea numai o legtur
ntmpltoare cu valoarea de pia sau cu orice alte tipuri de valoare, definite n acest standard.
Deoarece vnzarea forat este o descriere a situaiei n care tranzacia are loc, acest termen nu
reprezint un tip de valoare. (6.11. IVS 2, Tipuri de valoare diferite de valoarea de piata)
COST DE NLOCUIRE NET
Costul curent de reproducie sau de nlocuire a unui activ minus deprecierile pentru deteriorarea
fizic i pentru orice alte forme relevante de depreciere i neadecvare.
14.2 IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE:
1.
Prezentul raport este ntocmit la cererea clientului i n scopul precizat. Nu este permis
folosirea raportului de ctre o ter persoan fr obinerea, n prealabil, a acordului scris al
clientului, autorului evalurii i evaluatorului verificator, aa cum se precizeaz la punctul 8 de
mai jos. Nu se asum responsabilitatea fa de nici o alt persoan n afara clientului,
destinatarului evalurii i celor care au obinut acordul scris i nu se accept responsabilitatea
pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoan, pagube rezultate n urma
deciziilor sau aciunilor ntreprinse pe baza acestui raport.
2.
Raportul de evaluare i pstreaz valabilitatea numai n situaia n care condiiile de pia,
reprezentate de factorii economici, sociali i politici, rmn nemodificate n raport cu cele
existente la data ntocmirii raportului de evaluare.
3.
Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natur legal, care afecteaz fie
proprietatea imobiliar evaluat, fie dreptul de proprietate asupra acesteia i care nu sunt
cunoscute de ctre evaluator. n acest sens se precizeaz c nu au fost fcute cercetri specifice
la arhive, iar evaluatorul presupune c titlul de proprietate este valabil i se poate tranzaciona,
c nu exist datorii care au legtur cu proprietatea evaluat i aceasta nu este nchiriat. n
cazul n care exist o asemenea situaie i este cunoscut, aceasta este menionat n raport.
Proprietatea imobiliar se evalueaz pe baza premisei c aceasta se afl n posesie legal (titlul de
proprietate este valabil) i responsabil.
4.
Se presupune c proprietatea imobiliar n cauz respect reglementrile privind
documentaiile de urbanism, legile de construcie i regulamentele sanitare, iar n cazul n care nu
sunt respectate aceste cerine, valoarea de pia va fi afectat.
11
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR
_____________________________________________________________________________
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
Proprietatea nu a fost expertizat detaliat. Orice schi din raportul de evaluare prezint
dimensiunile aproximative ale proprietii i este realizat pentru a ajuta cititorul raportului s
vizualizeze proprietatea. n cazul n care exist documente relevante (msurtori de cadastru,
expertize) acestea vor avea prioritate.
Dac nu se arat altfel n raport, se nelege c evaluatorul nu are cunotin asupra strii
ascunse sau invizibile a proprietii (inclusiv, dar fr a se limita doar la acestea, starea i
structura solului, structura fizic, sistemele mecanice i alte sisteme de funcionare, fundaia,
etc.), sau asupra condiiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliar n cauz sau de pe o
proprietate nvecinat, inclusiv prezena substanelor periculoase, substanelor toxice etc.), care
pot majora sau micora valoarea proprietii. Se presupune c nu exist astfel de condiii dac
ele nu au fost observate, la data inspeciei, sau nu au devenit vizibile n perioada efecturii
analizei obinuite, necesar pentru ntocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie
elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al strii proprietii, astfel de informaii
depind sfera acestui raport i/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu ofer garanii
explicite sau implicite n privina strii n care se afl proprietatea i nu este responsabil pentru
existena unor astfel de situaii i a eventualelor lor consecine i nici pentru eventualele procese
tehnice de testare necesare descoperirii lor.
Evaluatorul obine informaii, estimri i opinii necesare ntocmirii raportului de evaluare, din
surse pe care le consider a fi credibile i evaluatorul consider c acestea sunt adevrate i
corecte. Evaluatorul nu i asum responsabilitatea n privina acurateei informaiilor furnizate
de tere pri.
Coninutul acestui raport este confidenial pentru client i destinatar i autorul nu l va
dezvlui unei tere persoane, cu excepia situaiilor prevzute de Standardele Internationale de
Evaluare i/sau atunci cnd proprietatea a intrat n atenia unui corp judiciar calificat.
Evaluatorul a fost de acord s-i asume realizarea misiunii ncredinate de ctre clientul numit
n raport, n scopul utilizrii precizate de ctre client i n scopul precizat n raport.
Consimmntul scris al evaluatorului i al evaluatorului verificator (dac al acestuia din urm
este necesar), trebuie obinut nainte ca oricare parte a raportului de evaluare s poat fi utilizat,
n orice scop, de ctre orice persoan, cu excepia clientului i a creditorului, sau a altor
destinatari ai evalurii care au fost precizai n raport. Consimmntul scris i aprobarea trebuie
obinute nainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) s poat fi modificat sau transmis
unei tere pri, inclusiv altor creditori ipotecari, alii dect clientul sau altor categorii de public,
prin prospecte, memorii, publicitate, relaii publice, informaii, vnzare sau alte mijloace.
Raportul de evaluare nu este destinat asigurtorului proprietii evaluate, iar valoarea prezentat
n raportul de evaluare nu are legtur cu valoarea de asigurare.
Evaluatorul este de acord ca raportul de evaluare s fie verificat de ctre banca creditoare.
12
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR
_____________________________________________________________________________
16. CERTIFICARE
1.
2.
3.
4.
5.
6.
299.241 LEI
13
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR
_____________________________________________________________________________
echivalent
37.365 EUR
VALOAREA DE PIA A FOST
DETERMINAT PRIN METODA
COMPARAIEI DIRECTE
Data evalurii este 23.05.2011 dat la care este valabil valoarea estimat.
Valoarea nu reprezint un fapt, ci o estimare a celui mai probabil pre care va fi pltit pentru
bunuri sau servicii, la o anumit dat, n conformitate cu o anumit definiie a valorii.
Valoarea estimat este subiectiv. Ea este rezultatul analizelor evaluatorului i se bazeaz pe
ipotezele i condiiile limitative enunate n raport.
Dei estimrile fcute s-au bazat pe cercetrile noastre i pe informaiile care ne-au fost
furnizate, evaluatorul nu garanteaz ndeplinirea exact a acestora datorit modificrilor
majore ce pot interveni pe pia ntr-un interval scurt de timp sau a situaiilor speciale ce pot
interveni n tranzacia unei proprieti. Astfel, valoarea estimat de noi n urma evalurii
proprietii trebuie considerat ca fiind, cea mai bun estimare, a valorii proprietii n condiiile
date de definiia Valorii de Pia, aa cum apare ea n Standardele Internaionale de Evaluare.
EXPERT EVALUATOR
Ec. PARASCHIV NICUSOR
14
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR
_____________________________________________________________________________
ANEXE
ANEXA Nr. 1:
ANEXA Nr. 2:
ANEXA Nr. 3:
ANEXA Nr. 4:
Documente de proprietate
ANEXA Nr. 5:
15
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR
_____________________________________________________________________________
Anexa 1
Table 1
Anexa 1
1EUR = 4,1091
1CHF = 3,2648
1USD = 2,8746
VALOAREA ESTIMATA PRIN COMPARATII DIRECTE
CRITERIU
SUBIECT
ELEMENTE DE COMPARATIE
PRET (EUR)
Pret unitar (Eur/mp)
COMP 1
COMP 2
COMP 3
COMP 4
Capitalinvest
0770-499450
Akropolis
0722-793009
Daniel 364093
Tel 0723-770047
Akropolis
0722-793009
83.000
85.000
88.000
96.000
988
924
967
960
ELEMENTE DE COMPARATIE
1.SUPRAFATA,mp
Valoarea corectata
84
92
91
100
80.115
74.911
78.407
77.837
4 decom
4 decom
4 decom
4 decom
Valoarea corectata
80.115
74.911
78.407
77.837
3. OFERTA/VANZARE
Oferta
Oferta
Oferta
Oferta
Variatie(corectie)
-10%
-10%
-10%
-10%
72.103
67.420
70.566
70.053
4. ZONA
Jiul
Central
Central
Central
Var iatie(corectie)
0%
0%
0%
0%
72.103
67.420
70.566
70.053
2/10
4/7
4/8
0/8
1%
-1%
-1%
-5%
72.824
66.746
69.861
66.550
25
27
25
16
0%
0%
0%
-5%
2.NR.CAMERE
81,08
4 decom
Variatie(corectie)
Valoarea corectata
Valoarea corectata
5. ETAJ
3/8
Variatie(corectie)
Valoarea corectata
6. VECHIME BLOC (ani)
24
Var iatie(corectie)
Valoarea corectata
72.824
66.746
69.861
63.223
medii-sup
medii-sup
medii-sup
medii
Variatie(corectie)
0%
0%
0%
5%
Valoarea corectata
72.824
66.746
69.861
66.384
termopan+CT
termopan+CT
termopan
termopan
7. FINISAJE
medii-sup
8. ALTE IMBUNATATIRI
termopan+CT
Var iatie(corectie)
Valoarea corectata
TOTAL CORECTII
Valoare adoptata :
Comparabila
0%
0%
5%
5%
72.824
66.746
73.354
69.703
14,00%
21,48%
24,58%
40,89%
11.618
18.254
21.632
39.257
898
823
905
860
72.824
299.241
91.657
104.098
Valoare unitara Eur/mp :
898
3.691
Table 2
Anexa 2
DATA EVALURII 23.05.20011
1EUR = 4,1091
16
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR
_____________________________________________________________________________
1CHF = 3,2648
1USD = 2,8746
RATA DE CAPITALIZARE
Pret vanzare (V)
Valoare chirie lunara (VNE)
U.M.
1
mp
EURO
% VBA
EURO
EURO
EURO
EURO
CANTITATE VALOARE
2
3
81,08
250
-5,00%
-50
-80
0
EURO
RON
CHF
USD
3,60%
50.000
150
3.000
-150
-50
-80
0
2.720
3,50%
77.714
319.336
97.812
111.089
3,40%
60.000
170
bucatarie
17
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR
_____________________________________________________________________________
Dormitor 1
Living
Dormitor 2
Dormitor 3
Hol
Centrala termica
18
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR
_____________________________________________________________________________
Grup sanitar 1
Grup sanitar 2
19
PARASCHIV NICUSOR EXPERT EVALUATOR