CAP I.

EVALUAREA INTREPRINDERII
NOTIUNI GENERALE
Exista trei tipuri de servicii de evaluare:
Evaluarea - actul sau procesul de estimare a valorii;
Consultana n evaluare - actul sau procesul de furnizare de informaii,
analize ale datelor legate de intreprindere i recomandri sau concluzii
despre diverse probleme ale intreprinderii, altele dect estimarea valorii;
Verificarea evalurii - actul sau procesul de studiere critic a unui raport
realizat de ctre un alt evaluator.
Teoria valorii ar putea fi sintetizat n urmtoarele postulate :
(1) Valoarea nu este o trstur intrinsec a unui activ sau a unui bun, ci ea este
creat n mintea persoanelor care constituie piaa acelui activ sau bun.
(2) Valoarea este creat din interaciunea a patru factori economici interdependeni:
FACTORII CARE INFLUENEAZ VALOAREA
1. Utilitatea
2. Raritatea
3. Dorina
4. Puterea efectiv de cumprare
Cei patru factori interacioneaz pe pia pentru a influena raportul dintre cerere i
ofert.
1. Utilitatea
capacitatea unui produs de a satisface o nevoie sau o dorin uman
2. Raritatea
oferta curent sau anticipat a unui bun, n comparaie cu cererea pentru
acesta
3. Dorina
voina cumprtorului de a deine un bun care s satisfac o nevoie uman
(adpost, mbrcminte, hran) sau cerine individuale dincolo de nevoile de
baz
4. Puterea efectiv de cumprare
abilitatea unei persoane/grup de persoane de a participa pe pia, i anume,
de a achiziiona bunuri i servicii cu numerar sau cu echivalent de numerar
TIPURI DE VALOARE
1. Valoarea de piaa
Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ sau o datorie ar putea f
schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt si un vnztor hotrt, ntro tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat si n care partile au
acionat fecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere
2. Valoarea just reprezint pretul estimat pentru transferul unui activ sau a unei
datorii intre parti identifcate, aflate n cunotin de cauz si hotarate, care reflecta
interesele acelor parti.
3. Valoarea de investiie
Valoarea de investitie este valoarea unui activ pentru proprietarul acestuia sau
pentru un proprietar potential, pentru o anumita investitie sau pentru anumite
scopuri de exploatare.

Acest concept subiectiv face legtura ntre o proprietate anume i un investitor sau
grup de investitori care au obiective de investiii sau criterii defnite n mod clar
pentru efectuarea investiiei.
4. Valoarea de utilizare:
Se refer la valoarea cu care un anumit activ sau parte din firma contribuie la
valoarea ntreprinderii din care face parte, fr a avea n vedere cea mai bun
utilizare sau suma ce s-ar obine prin vnzarea acestuia.
5. Valoarea de lichidare sau de vnzare forat
Suma care poate f ncasat n mod rezonabil n urma vnzrii unei proprieti ntr-o
perioad de timp prea scurt pentru a f conform cu perioada de timp specifcat
n defniia valorii de pia.
Valoarea pentru garanii bancare
Valoarea de asigurare
Valoarea de impozitare
Valoarea de recuperare reprezint valoarea unei proprieti (exclusiv terenul)
vndut pentru materialele recuperabile i nu pentru utilizarea n continuare.
Valoarea special reflecta caracteristicile particulare ale unui activ, care au
valoare numai pentru un cumparator special
Valoarea sinergiei

Premisele evalurii ntreprinderii:

1) Premisa continuitii activitii
-valoarea de piata
2) Premisa ncetrii activitii
-valoarea de lichidare;
-valoarea de recuperare.
Standarde de evaluare a ntreprinderii
Rolul declarat al standardelor de evaluare este n principal:
1. s instituie proceduri care s permit certifcarea valorii n condiii
comparabile cu legislaia intern i internaional, cu practic evalurii i cu
standardele contabile;
2. s ajute evaluatorii prin defnirea elementelor fundamentale ale
evalurii,crendu-se o baz precis i compatibil n activitatea practic;
3. s asigure parametrii de calitate pentru benefciarii evalurilor.
TERMENI FUNDAMENTALI IN EVALUARE
a) Proprietatea este un concept legal care const n drepturile personale de
posesiune asupra unui bun sau serviciu

b) Preul este suma acceptata a fi pltit pentru o anumita proprietate. n

cazul n care preul a fost pltit, el devine un fapt istoric i un cost pentru
cumprtor.

c) Costul proprietii/activului este o noiune care vizeaz suma necesar

pentru a crea sau produce un bun material, necorporal sau un serviciu, prin
nsumarea tuturor cheltuielilor cumulate ale procesului de producie,
distribuie i vnzare. n evaluare se utilizeaz n mod curent noiunile de cost
de nlocuire (brut i net) si cost de reproducie (brut i net).
PRINCIPIILE EVALURII
1. Anticiparea
2. Schimbarea

3. Cerea i oferta
4. Concurena
5. Substituia
6. Echilibrul
7. Contribuia
8. Cea mai bun utilizare
9. Conformitatea
10.
Condiii externe
Anticiparea - Valoarea de pia este dat de valoarea actualizat a
beneficiilor sau satisfaciilor viitoare generate de proprietatea imobiliar, aa
cum sunt acestea percepute de vnztorii i cumprtorii tipici de pe pia.
Schimbarea - Forele cererii i ale ofertei se afl ntr-o dinamic permanent
i creeaz n mod constant un nou mediu economic, ducnd astfel la fluctuaii
ale preului i valorii.
Cererea i oferta - Valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este
determinat de interaciunea dintre cererea i oferta existente la data
evalurii.
Concurena - Preurile sunt susinute i valorile sunt stabilite printr-o
continu competiie i interaciune ntre cumprtori, vnztori, antreprenori
i ali participani de pe piaa imobiliar.
Substituia - Un cumprtor raional nu va plti mai mult pentru o
proprietate imobiliar dect costul de achiziie al unei alte proprieti
imobiliare cu aceleai caracteristici.
Costul de oportunitate este un concept nrudit i reprezint costul
opiunilor pierdute sau neselectate.
Echilibrul
Valoarea proprietii imobiliare este creat i susinut cnd elementele
contrastante, opuse sau interactive, sunt ntr-o stare de echilibru.
Proprietatea imobiliar atinge maximum de productivitate, sau cea mai bun
utilizare, cnd factorii de producie (terenul, capitalul, munca i coordonarea
antreprenorial) se afl n echilibru relativ.
Contribuia
Valoarea oricrui factor de producie sau component a proprietii imobiliare
depinde de msura n care prezena sa adaug ceva la valoarea total a
acesteia.
Cea mai bun utilizare
n scopul evalurii la valoarea de pia, proprietatea imobiliar ar trebui
evaluat n ipoteza celei mai bune utilizri a sa.
Conformitatea
Valoarea proprietii imobiliare este creat i meninut atunci cnd
caracteristicile unei proprieti se conformeaz cererilor de pe piaa specific
acesteia.
Condiii externe
Economiile sau pierderile externe rezult din bunurile, produsele sau
condiiile care au efect pozitiv sau negativ asupra oamenilor, alii dect cei
care produc sau dein bunurile sau produsele sau care creeaz condiia
respectiv.
EXERCIII RECAPITULATIVE

1. Ce principiu afirm c valoarea unei componente a proprietii imobiliare

este cuantificat n funcie de suma cu care absena sa ar micora
valoarea ntregii proprieti?
a) costul potrivit
b) concordana
c) competiia
d) contribuia
2. Ce principiu afirm c terenul nu poate fi evaluat pe baza unei utilizri,
atta timp ct construciile sunt evaluate pe baza altei utilizri?
a) consecvena utilizrii
b) echilibrul
c) conformitatea
d) substituia
3. Ce principiu afirm c valoarea proprietii imobiliare este creat i
susinut atunci cnd elemente contrastante, opuse sau care
interacioneaz, sunt n stare de echilibru?
a)
cererea i oferta
b)
surplusul de ctig
c)
echilibrul
d)
substituia
4. Ce principiu afirm c valoarea unei proprieti imobiliare este creat i
susinut atunci cnd caracteristicile proprietii corespund cu cererile
pieei sale?
a) anticiparea
b) conformitatea
c) contribuia
d) competiia
5. Costul opiunilor pierdute se numete:
a) anticipare
b) substituie
c) cost de oportunitate
d) surplus de ctig
6. Ce principiu afirm c factorii externi unei proprieti imobiliare au efect
asupra valorii sale?
a) condiiile externe
b) competiia pe pia
c) contribuia
d) substituia

Realizarea diagnosticului unei firme in scopul evalurii presupune parcurgerea

urmtoarelor etape:
stabilirea problemelor supuse analizei;
asigurarea informaiilor i analiza documentelor care stau la baza lor;
analiza i prezentarea rezultatelor intr-un raport.
Diagnosticul ntreprinderii reprezint interfaa necesar pentru aplicarea
metodelor de evaluare i judecarea valorii finale, el se finalizeaz printr-o
sintez a concluziilor rezultate din analiza firmei.
Literatura de specialitate precizeaza ca ratiunea de a realiza o analiza diagnostic
corespunde
unor
situatii
diferite,
in
principal,
este
vorba
de:
-cazul
intreprinderii
in
dificultate;
-cazul
intreprinderii
aflate
in
stare
de
functionalitate
normala;
-procesele
de
restructurare
si
privatizare
a
intreprinderilor.
P. Drucker - Diagnosticul este un instrument important, aflat la dispozitia
managerului intreprinderii, susceptibil sa-l ajute sa inteleaga trecutul si
prezentul intreprinderii, precum si sa-i orienteze actiunile in prezent si
viitor. Un manager eficace, mentioneaza autorul, trebuie sa aloce circa
50% din timpul sau diagnosticului.
Abordri si Metode de Evaluare
(A) Abordarea prin pia
Calea general de estimare a valorii unei ntreprinderi, participaii sau unei
aciuni prin folosirea uneia sau mai multor metode care compar subiectul
evaluat cu alte ntreprinderi similare, participaii sau aciuni similare care au
fost vndute.
Metodele nscrise n abordarea prin pia sunt:
metoda comparaiei cu societile similare cotate;
metoda comparaiei cu tranzaciile de ntreprinderi similare necotate; i
metoda comparaiei cu tranzaciile anterioare sau ofertele de tranzacie cu
participaii (aciuni, pri sociale) ale ntreprinderii evaluate.

(B) Abordarea prin venit

Calea general de estimare a valorii unei ntreprinderi, participaii sau
aciuni, prin utilizarea uneia sau mai multor metode prin care valoarea este
estimat prin convertirea benefciilor (ctigurilor) anticipate, n valoare a
capitalului.
Metodele nscrise n abordarea prin venit:
-metoda actualizrii cash-flow-ului net (DCF);
-metoda capitalizrii venitului.
(C) Abordarea bazat pe active
Cale de estimare a valorii unei ntreprinderi i/sau unei participaii la
capital utiliznd metode bazate pe valoarea de pia a activelor
individuale ale ntreprinderii, minus datoriile.
Metodele nscrise n abordarea patrimonial sunt:
-metoda activului net corectat (ANC) aplicabil sub premisa continuitii
activitii normale de exploatare;
-metoda activului net de lichidare (ANL) aplicabil sub premisa ncetrii
activitii de exploatare i lichidrii ntreprinderii.
Necesitatea evalurii ntreprinderii
1) Operaiuni de achiziii, fuziuni, majorri de capital. O evaluare joac un
rol major n achiziia unei companii. Ea furnizeaz o opinie independent
privind valoarea afacerii, o marj nuntrul creia se negociaz n cele mai
multe cazuri preul.
2) Evaluarea pentru listarea la bursa.
3) Expropieri.
4) Suport n caz de litigii.
5) Disputele ntre acionari.
6) Disputele ntre soi.
7) Solicitarea instituiilor fnanciare.
8) n aciuni juridice cu scop patrimonial (succesiune, faliment, constituirea
de ipoteci)

CAP II EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE

Caracteristicile pmntului sunt acceptate de comun acord de
geografi, juriti, sociologi i economiti:
1) Fiecare parcel de teren este unic prin localizare i compoziie
2) Terenul este imobil din punct de vedere fizic
3) Terenul este durabil
4) Oferta de pmnt este finit
5) Pmntul este util oamenilor
Teoria economic tradiional susin faptul c exist patru factori de
producie care se combin pentru producerea proprietii imobiliare:
- Pmntul
- Munca
- Capitalul
- Coordonarea antreprenorial

Definiii:
Teren - o parcel de pmnt creia nu i s-a adus nicio mbuntire i care
se afl n starea sa natural.
Amplasament - o suprafa de teren liber, fzic delimitat i amenajat
astfel nct s fe pregtit pentru o anumit utilizare.
In planurile urbanistice (PUG, PUZ, PUD), n certificatele de urbanism i n
documentaiile cadastrale intalnim notiunea de:
- POT- procent de ocupare a terenului: POT = Ac/At (%)
- CUT coeficient de utilizare a terenului: CUT = Acd/At

Calculati:
At =
Ac =
Acd =
POT =
CUT =
CARACTERISTICILE FIZICE ALE TERENULUI/ AMPLASAMENTULUI
Terenul n exces
Teren n exces - nu este necesar susinerii utilitii construciilor existente.
Caracteristici:
poate avea o cea mai bun utilizare a sa sau poate permite o viitoare
extindere a construciilor existente sau anticipate

dac este vandabil sau are valoare pentru o utilizare viitoare, se

estimeaz separat valoarea lui i aceasta este adugat la valoarea
proprietii imobiliare.
Terenul n n surplus
Teren n surplus nu este necesar pentru susinerea utilitii construciilor
existente i nu poate fi separat de proprietate i vndut ca activ individual.
Caracteristici:
nu are o cea mai bun utilizare a sa
poate sau nu contribui la valoarea parcelei amenajate
Definiie CMBU

 Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare, din optica

participanilor de pe pia, este utilizarea posibil din punct de
vedere fizic, permis legal, fezabil financiar i din care
rezult cea mai mare valoare a proprietii imobiliare.
Cele patru teste ale analizei CMBU
Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc
patru criterii, respectiv s fie:
Permis legal
Posibil fizic
Fezabil financiar
Maximum productiv
Testul permisivitii legale
Evaluatorul trebuie s analizeze:
reglementrile urbanistice
restriciile de construire
normativele din domeniul construciilor
restriciile privind construciile din patrimoniu i siturile istorice
impactul asupra mediului
Testul posibilitii fizice
Evaluatorul trebuie s analizeze:
dimensiunile
forma
suprafaa
capacitatea portant a terenului
accesibilitatea unui lot de teren
riscul de producere a unor dezastre naturale
fezabilitatea comasrii unui teren cu alte loturi
Testul fezabilitii financiare
Evaluatorul trebuie s analizeze dac utilizrile care sunt permise legal
i posibile fizic ar putea genera un venit (inclusiv prin vnzare) care s
acopere toate costurile de construire/edificare - n cazul terenului liber sau de conversie/renovare/modificare - n cazul proprietii imobiliare
construite.
Toate utilizrile din care rezult fluxuri financiare pozitive sunt
considerate a fi fezabile financiar!
Testul productivitii maxime
Dintre utilizrile considerate anterior i demonstrate ca fiind i fezabile
financiar, CMBU este acea utilizare care conduce la cea mai
mare valoare actualizat a terenului!
CMBU a terenului liber sau construit este de obicei o utilizare pe
termen lung i se presupune c va rmne aceeai pe toat durata de
via economic a construciilor.
Caracteristicile fizice i amenajrile amplasamentului
Caracteristicile fizice considerate n evaluare

forma
deschiderea la accesul principal
topografia
localizarea
orientarea fa de vnt, de punctele cardinale i privelitea etc.
Caracteristicile topografice se refer la:

perimetrul

nivelarea

drenajul terenului etc.

Amenajrile interne ale amplasamentului

nivelarea

lucrrile de peisagistic

pavarea

racordrile la reelele de alimentare cu ap, gaz, electricitate, de

internet i telefonie

Amenajrile externe ale amplasamentului

strzi
rampe
trotuare
rigole
canalizare
liniile de racordare la reelele de utiliti
TEHNICI DE EVALUARE A TERENULUI
Tehnicile de evaluare a terenului liber - derivate din cele trei
abordri tradiionale ale valorii: abordarea prin pia
(comparaie direct), prin venit i prin cost.
Comparaia direct
Tehnici alternative:
* Extracia
* Alocarea
* Tehnicile capitalizrii venitului:
- Capitalizarea direct: Tehnica rezidual a terenului
- Capitalizarea direct: Capitalizarea rentei funciare
- Actualizarea: Analiza fluxului de numerar actualizat/
Analiza parcelrii
i dezvoltrii
Analiza fluxului de numerar actualizat Analiza parcelrii i
dezvoltrii

Analiza

fluxului

de

numerar

actualizat Analiza parcelrii

i dezvoltrii

C5

C3

LOT 6 = 540 mp

C7

LOT 3 = 540 mp

C4

LOT 7 = 540 mp

C8

LOT 4 = 540 mp

2 0 ,0 0

C6

LOT 2 = 540 mp

2 0 ,0 0

8 0 ,0 0

C2

LOT 5 = 540 mp

2 0 ,0 0

C1
LOT 1 = 540 mp

2 0 ,0 0

60,0 0

LOT 8 = 540 mp
LOT 9 = 600 mp

2 7,00

6 ,0 0

2 7,00

Cea mai utilizat tehnic pentru evaluarea terenului i cea mai

preferat metod atunci cnd sunt disponibile vnzri comparabile
a) Criterii de comparatie(unitati de comparatie)

COMP, B
S=520 mp

COMP. A
S=620 mp

A,C,E,Da,G

4,80

15,70
12,00

A,C,E,Db,G la 20 m

COMP. C
S=450 mp

14,20

b) Elemente de comparaie:

drepturi de proprietate

restricii legale

condiii de finanare

condiii de vnzare
(motivaia)

condiii de pia (data

vnzrii)

localizarea

caracteristici fizice

utiliti disponibile

zonarea

cea mai bun utilizare

SUBIECT
S=420 mp

NOIUNI GENERALE
DESPRE CONSTRUCII
Clasificarea construciilor - criteriul funciunii (destinaiei)
Cldiri - construcii nchise, cu o anumit compartimentare interioar
i dotare cu echipamente i instalaii, destinate pentru a concepe, a
adposti i a deservi o anumit activitate uman
Construcii speciale - toate celelalte tipuri de construcii
Clasificarea proprietilor imobiliare n funcie de utilizare:
1. Rezideniale (locuine)
2.Comerciale(spatii comerciale, birouri, depozite, hoteluri, pensiuni,
s.a.)
3. Industriale
4. Agricole
5. Speciale
Prile principale ale unei cldiri
-structura de rezisten (infrastructura i suprastructura)
-anvelopa (nchideri, tmplria exterioar)
-acoperiul (terasa, arpanta etc.)
-compartimentrile interioare
-fnisajele interioare (pardoseli, tencuieli i zugrveli, tmplria interioar
etc.)
-instalaiile funcionale (electrice, sanitare, termice, ventilaie etc.)
-echipamentele (se pot trata mpreun cu cldirea sau separat)

CAP III ABORDAREA PRIN COST

1. PREMISELE ABORDARII

Abordarea prin cost se bazeaza pe comparatia de piata

CIN/CRN
Vp=Vpt+(CIB/CRB-Deprecierea totala)
Abordarea prin cost este o defalcare teoretica a valorii proprietatii pe
elemente: teren si constructii
2. APLICABILITATE SI LIMITARI
Este recomandata:
pentru constructii noi CMBU;
Pentru constructii in faza de proiect;
Pentru constructii mai vechi, daca se poate estima deprecierea;
Piata putin activa;
Pentru constructii speciale;
Cand caract. fizice ale propr. comparabile difera considerabil;
Evaluarea pentru asigurare, pentru raportare financiara;
Cand se iau in considerare adaugiri, modernizari, renovari;
Vrem sa vedem daca costul unei imbunatatiri acopera cresterea de
fluxuri de numerar;

 In cazul studiilor de fezabilitate.

Nu este recomandata:
La constructii vechi;
Cand constructia nu reprezinta CMBU;
La proprietati detinute ca investitii;
Cand estimarea deprecierilor nu se bazeaza pe piata;
La proprietati inchiriate.

3. PROCEDURA
1. Estimarea valorii terenului, in ipoteza ca este liber si disponibil
pentru CMBU;
2.Estimarea CI/CR, la data evaluarii, incluzand costurile directe
,indirecte si profitul constructorului(hard cost);
3.Estimarea altor costuri (indirecte) studii tehnice, arhitectur,
proiectare, taxe i avize, asisten tehnic, managementul proiectelor,
finanare etc, dupa construire, pt. aducerea structurilor noi la conditiile si
gradul de ocupare de pe piata(soft cost);
4.Insumarea tuturor costurilor necesare pentru construire pentru a
ajunge la costul total de nlocuire sau reconstruire al obiectivului, cheltuieli
indirecte si profitul antreprenorial - (Devizul general);
5.Estimarea deprecierii cumulate pe obiective;
6.Estimarea CIN/CRN=CIB/CRB-Dt
7.Estimarea CIN/CRN pentru constructiile anexe si amenajarile
amplasamentului;
8. Insumarea CIN/CBN pentru toate constructiile si amenajarile
amplasamentului
9. Estimarea profitului dezvoltatorului imobiliar pe baza analizei de
pia
10.Adaugarea valorii terenului la CIN/CRN a tuturor constructiilor si
imbunatatirilor amplasamentului;
11. Daca este necesar, corectarea proprietatii cu drepturi depline,
pentru a ajunge la un drept partial de proprietate.

COSTUL DE INLOCUIRE/COSTUL DE RECONSTRUCTIE

Costul de reconstructie (denumit uneori si cost de reproducere) este
costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data efectiv a
evalurii, o copie sau o replic exact a cldirii evaluate, utiliznd aceleai
materiale, normative de construcie, proiecte, planuri i calitate a manoperei
i nglobnd toate deficienele si supradimensionrile cldirii evaluate.

 Costul de nlocuire este costul estimat pentru a construi, la preurile

curente de la data efectiv a evalurii, o cldire cu utilitate echivalent cu
cea a cldirii evaluate, utiliznd materiale moderne i normativele, proiectele
i planurile actuale.
SURSE DE DATE PENTRU COSTURI
Contractele de construire;
Constructorii locali, specialistii;
Cataloage de cost publicate;
Din vanzarea unor cladiri similare noi;
Atentie la profilul investitorului imobiliar;
Atentie la costurile de imbunatatire a amplasamentului.
METODE DE ESTIMARE A COSTULUI
1. Metoda comparaiilor unitare
2. Metoda costurilor segregate
3. Metoda devizelor
1. METODA COMPARATIILOR UNITARE
o Se da costul pe unitatea de suprafata sau pe unitatea de volum
o Se bazeaza pe costurile cunoscute ale structurilor similare, ajustate
in functie de conditiile pietei si diferente fizice
o Costurile unitare variaza in functie de suprafata, volum, forma,
numar de nivele
EXEMPLU
Sc = 200 mp
CI/CR = 600 E/mp
Diferenta inaltime = 10%
CI/CR corectat = 600 x (1+10%) = 660 E/mp
Diferenta piata = 5%
CI/CR corectat = 660 x (1-5%) = 627 E/mp
CIB = 200 mp x 627 E/mp = 125.400 E
2. METODA COSTURILOR SEGREGATE
o Costul total se obtine prin insumarea costurilor unitare ale diferitelor
elemente de constructie;
o Se calcleaza un cost unitar bazat pe cantitatea reala de materiale,
manopera, utilaj, transport;
o Se exprima in UM diferite
CI fundatie = 125 E/mp
CI structura = 275 E/mp
CI finisaje = 150 E/mp
CI instalatii = 50 E/mp
CI = 600 E/mp
3. METODA DEVIZELOR
o Cea mai precisa si cuprinzatoare metoda;
o Reflecta cantitatea si calitatea mat. ut. si cantitatea de manopera
necesara;

o La totalul mat, man, ut, transp., se adauga chelt.neprevazute, regie si

profit
o Dezavantaje: necesita timp, calificare
DEPRECIEREA CONSTRUCTIILOR
Deprecierea cumulat
Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietii imobiliare din
orice cauz.
Este diferena ntre costul de reconstrucie sau de nlocuire a
construciei i valoarea ei de pia.
Dc=CR (C) - VP
Teoretic, deprecierea poate ncepe s se acumuleze de la finalizarea
construciei, chiar dac reprezint cea mai bun utilizare a amplasamentului.
Uzura(deteriorarea) fizic este data de utilizare si expunere la
factorii de mediu si este evideniat de crapaturi, fisuri, imbatranirea
materialelor sau defecte de structur.
Deprecierea funcional este dat de demodarea, neadecvarea sau
supradimensionarea cldirii din punct de vedere al dimensiunilor,
stilului sau instalaiilor i echipamentelor ataate.
Deprecierea economic (din cauze externe) este cauzat de factori
externi proprietii imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea
proprietilor
imobiliare
n
zon, urbanismul,
finanarea
i
reglementrile legale.
DEPRECIEREA SE APLICA NUMAI CONSTRUCTIILOR!!!
VRSTA CRONOLOGICA, reprezinta numrul de ani trecui de la
terminarea construciei.
VRSTA EFECTIV este vrsta dat de starea tehnic i utilitatea
construciei.
Vrsta efectiv poate diferi de vrsta scriptic, n funcie de lucrrile de
ntreinere realizate n trecut.

V A L O ARE
I n te rvi n e u n e ve n i m e n t
R e a b i l i ta re

C IN

Vef = 25 ani > Vcr

Vef = 70 ani < Vcr

Vpt

V a l. p ia ta a p ro p rie ta tii

T IMP
DVU = 90 ani
Vcr = 55 ani

METODA VARSTA DURATA DE VIATA ECONOMICA

Prin aceast metod, la costul construciilor se aplic un raport
calculat ntre vrsta efectiv Vef i durata de via economic (DVE),
de la data evalurii.
Deprecierea=Vef/DVE x CI(CR)

METODA SEGREGARII
Metoda solicit evaluatorului s analizeze separat fiecare cauz a
deprecierii, s o cuantifice i apoi s totalizeze o sum global.
Dac evaluatorul utilizeaz costul de nlocuire, anumite forme ale
deprecierii funcionale sunt eliminate automat.
Cele 5 tipuri de depreciere, care pot afecta o cldire, sunt:
- uzura fizic recuperabil;
- uzura fizic nerecuperabil
> elemente cu viata scurta;
> elemente cu viata lunga.

- neadecvarea funcional recuperabil;

- neadecvarea funcional nerecuperabil;
- deprecierea extern (ce poate fi i temporar)
n general se cuantific mai nti deprecierea recuperabil i apoi
cea nerecuperabil i extern.
DEPRECIEREA FUNCTIONALA
Deprecierea funcional este cauzat de un defect al structurii, materialelor
sau proiectului cldirii atunci cnd se face comparaia cu cea mai bun
utilizare i cu majoritatea cerinelor privind costul efectiv al proiectului
funcional la momentul evalurii.
Deprecierea funcional este cauzat de defectele din interiorul proprietii
imobiliare, spre deosebire de deprecierea extern care este determinat de
factori externi.

Deprecierea functionala= pierederea de valoare cauzata de:

-deficiente de proiectare;
-schimbarile de-a lungul timpului referitoare la aspectul constructiilor,
materiale, standarde;
-deficiente, fata de cerintele pietei;
-supradimensionare.
Deprecierea funcional poate fi recuperabil sau nerecuperabil.
DEPRECIEREA EXTERNA
Deprecierea din cauze externe = utilitatea diminuat a unei
construcii, datorat influenelor negative provenite din exteriorul
cldirii si poate fi temporar sau permanent.
Poate fi cauzata de:
-declinul vecintii;
-localizarea proprietii n comunitate, regiune sau provincie;
- condiiile de pe piaa local.
Deprecierea externa inflenteaza terenul si consctructia.
Pot fi utilizate dou metode de estimare a deprecierii din cauze
externe:
1) capitalizand pierderea din venit sau chirie atribuit influenei
negative;
2) comparand vnzrile de proprieti similare care sunt subiectul
influenelor negative, cu cele care nu sunt.

CIN = CIB-Uf-Df-De+ Vpt

VP = Vpt+CIN
EXEMPLU
Spatiu comercial:
Sc= 100 mp Vp = 600 E/mp
St= 25 mp
Vp = 60 E/mp
Ve = 25 ani DVU = 100 ani
Df = 10%
De = 10%

CAP IV ABORDAREA PRIN PIA SI PRIN VENIT

Analiza comparativ

Analiza pe perechi de
date (tehnic cantitativ)

Analiza comparaiilor
relative (tehnic calitativ)

Etapele procesului aferent analizei comparative

Identificarea elementelor de comparaie
Compararea caracteristicilor
Obinerea ajustrii nete
Efectuarea unei comparaii generale a proprietilor imobiliare
comparabile ajustate i alegerea unei valori sau a unui interval de
valori din irul de valori rezultate.
ELEMENTE DE COMPARAIE
Observaii
Evaluatorul aplic ajustri preurilor de vnzare ale fiecrei
proprieti comparabile n scopul anulrii diferenelor constatate
ntre elementele de comparaie ale acestora i cele corespunztoare
proprietii imobiliare subiect
Mrimea ajustrii aplicate depinde de mrimea diferenei dintre
elementul de comparaie respectiv
Evaluatorii trebuie s ia n considerare toate elementele de comparaie
adecvate i s evite dubla nregistrare a ajustrilor pentru aceeai
diferen reflectat n mai multe elemente de comparaie.
1. Ajustri specifice tranzaciei

Drepturile de proprietate transmise

Condiiile de finanare

Condiiile de vnzare

Cheltuieli necesare imediat dup cumprare

Condiiile de pia
1.
2.
3.
4.

Dreptul de proprietate transmis

O tranzacie este ntotdeauna fundamentat pe dreptul de proprietate
transmis. Evaluatorul stabilete dreptul de proprietate aferent proprietii
subiect, ct i drepturile de proprietate transmise n tranzaciile comparabile
selectate pentru analiz.
Condiiile de finanare
Preul de tranzacie al unei proprieti imobiliare poate fi diferit de cel
al unei proprieti identice, din cauza aranjamentelor financiare diferite.
Definiia valorii de pia recunoate termenii de plat ca fiind plat
integral cash (plat n numerar).
Condiiile de vnzare - reflect motivaiile speciale ale prilor
implicate ntr-o tranzacie, care pot afecta preul pltit i chiar s genereze
unele tranzacii de natur diferit de cele efectuate pe pia.
Exemple:
un pre mai ridicat pltit de un cumprtor pentru c terenul are
valoare sinergetic
un pre mai sczut pltit de un cumprtor pentru c vnztorul a fost
forat de mprejurri s ncheie vnzarea
o relaie financiar, de afaceri sau familial ntre prile implicate n
tranzacie

Cheltuieli necesare imediat dup cumprare - cheltuielile care ar

trebui realizate dup achiziionarea proprietii subiect i pe care un
cumprtor avizat le-ar putea negocia n preul de achiziie.
Exemple:

cheltuieli de reparaie sau de nlocuire a unor pri din

structur/construcie
cheltuieli pentru decontaminarea mediului

cheltuieli asociate cu modificrile de zonare necesare pentru a

permite dezvoltarea propus
Condiii de pia - O ajustare normal pentru condiiile de pia se
refer la diferena ntre datele tranzaciilor, deci la schimbrile pieei ce au
aprut de-a lungul timpului. Momentul de referin - data ncheierii
contractului, i nu cea a nceperii negocierilor pentru tranzacie.
Estimarea ajustrii:
- prin analiza mai multor tranzacii aprute n jurul aceluiai moment
de timp
- din informaii despre vnzrile i revnzrile aceleiai proprieti

2. Ajustri specifice proprietii

Localizarea
Caracteristicile fizice
Caracteristicile economice
Utilizarea
Componentele non-imobiliare ale proprietii
Localizarea - Adic caracteristicile de poziionare n zon ale
proprietilor imobiliare comparabile; reflect creterea sau descreterea n
valoare a unei proprieti, datorate localizrii ntr-o zon.
Ajustrile se exprim, de regul, procentual.
Caracteristicile fizice
dimensiunile construciei
calitatea construciei
starea tehnic a construciei
stilul arhitectural
materiale de construcie
vrsta
utilitatea funcional
dimensiunile terenului
atractivitatea pe pia i altele
Caracteristici economice - Adic atributele unei proprieti imobiliare care
au impact asupra venitului net din exploatare generat de aceasta; utilizate,
de regul, n cazul proprietilor imobiliare generatoare de afaceri.
Caracteristicile economice:
venitul

cheltuielile de exploatare
calitatea managementului
structura chiriailor
nivelul chiriilor
data expirrii contractului de nchiriere
opiunile de rennoire
clauzele de nchiriere
Utilizarea - n analiza comparativ trebuie utilizate numai
proprietile imobiliare care au aceeai cea mai bun utilizare.
Componentele non-imobiliare - reprezint elemente ce definesc
personalitatea unei proprieti imobiliare, afacerea desfurat n ea i alte
elemente care nu constituie pri componente ale proprietii imobiliare.
Capitalizarea direct, n care un venit anual se mparte la o rat de venit
sau se nmulete cu un multiplicator al venitului pentru a obine o indicaie
asupra valorii
Analiza fluxului de numerar actualizat sau analiza DCF (n eng.
Discounted Cash Flow), care ia n considerare fluxurile viitoare de
numerar, mpreun cu valoarea terminal (sau ncasri din revnzare) ce
sunt apoi convertite n valoare a proprietii, prin actualizarea lor cu o rat
adecvat de rentabilitate sau prin aplicarea unei rate totale care reflect
schema de evoluie a venitului, modificarea valorii proprietii n timp i rata
de rentabilitate.

ABORDAREA PRIN VENIT

Metoda capitalizarii
Venitul brut potenial (VBP) reprezint venitul total generat de
proprietatea imobiliar, n condiii de utilizare maxim (grad de utilizare
integral), nainte de scderea cheltuielilor de exploatare.
Venitul brut efectiv (VBE) este venitul anticipat din toate formele de
exploatare a proprietii imobiliare, ajustat cu pierderi aferente gradului de
neocupare (spaiu neocupat, venituri nerealizate, neplata chiriei de ctre
chiriai).
Venitul net din exploatare (VNE) reprezint venitul net anticipat, rezultat
dup deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare, dar nainte de scderea
amortizrii i a serviciului datoriei aferent creditului ipotecar. Venitul net din
exploatare se exprim ca o sum anual.
Cheltuielile de exploatare cuprind toate cheltuielile necesare pentru
meninerea proprietii n condiii normale de funcionare i de generare a
veniturilor estimate.
1) Cheltuielile fixe sunt cele care nu depind de gradul de utilizare (nu
variaz n funcie de acesta)
2) Cheltuielile variabile sunt cele care se modific n funcie de gradul
de utilizare sau de volumul serviciilor prestate.

 3) Rezerve pentru nlocuiri

Capitalizarea direct utilizeaz rate de venit precum rata total de
capitalizare care trebuie s ia n considerare att rentabilitatea, ct i
recuperarea capitalului
Rata de actualizare reflect orice rat utilizat pentru convertirea
fluxurilor de numerar viitoare n valoarea lor actualizat (prezent).
ETAPE:
1. Se analizeaza datele despre cheltuielile i veniturile proprietii
imobiliare subiect i ale comparabilelor.
2. Se estimeaza venitul brut potenial al proprietii imobiliare subiect
prin nsumarea venitului din nchiriere cu orice alte venituri poteniale.
3. Se estimeaza rata de neocupare i pierderile din necolectarea chiriilor.
4. Se scad pierderile din neocupare i din necolectarea chiriilor din venitul
brut potenial pentru a determina venitul brut efectiv al proprietii
imobiliare subiect.
5. Se estimeazae cheltuielile totale de exploatare ale proprietii
imobiliare subiect prin nsumarea cheltuielilor fixe cu cele variabile i
cu alocarea pentru nlocuiri (pe care le suport proprietarul dac este
cazul).
6. Se scad cheltuielile totale de exploatare din venitul brut efectiv
estimat, pentru a ajunge la venitul net din exploatare.
7. Se aplica tehnica capitalizrii directe pentru a obine o estimare a
valorii proprietii imobiliare prin abordarea prin venit.

Rata de capitalizare(valori orientative):

5 6% la apartamente
7 - 8% la case cu teren
10 11% la spatii comerciale
10,5 11,5% la birouri
12-13% spatii depozitare
12- 14% la spatii industriale
4 6% la terenuri
ATENTIE: Rata de capitalizare se estimeaza pentru fecare
proprietate!!!
EXEMPLE
1. Spatiu comercial
Su = 125 mp
Chirie de piata = 7 E/mp
Grad de ocupare = 85%
Cheltuieli de exploatare = 8%

Sa se estimeze valoarea de piata a spatiului comercial.

2. Hotel S+P+8

Scd = 1000 mp
Ve=35 ani
Su = 800 mp
DVU = 100 ani
Steren = 2000 mp
VP teren = 15 E/mp
Ch=12 E/mp
GO=60%
Celt expl = 15%