CE ESTE VALOAREA

Tcrmeni importanfi

. Cerere
. Comiteflll pentru Standar(lele
Intemalirxrale de Evaluare
0VSC)
o Confort
. Cost
. Dorinld
. Oferti
. Pref
. Proprictate cu destinafie speciald

' Proprictate cu piald limitati

' Putere de cumpdrare efectivd
. Raritate
r Utilitate
. Valoare
e Valoare de exploatare continud
. Valoare de imPozitarc
. Valoare de investille
. Valoarc de utiliziue

Introducere
a multor activitl.ti lcgate tic domctlitrl
grc9it
ill linbajtll comutr, dar in gltirtlclc
folositi
urulte
ori
imobilio.. Niliunea dc valtare cstc de
de prc! 9i cost.
concxe
econornice ea are un sens anLtmc, calc o clifcrcnliazd de noliunilc

Aspectcle legate de valoart: constituic l)rcocupalca de cirpdtdi

Diferenfele dintre pref' cost $i valoare

Evaluatorii fac o distinclic nctil intre tcrnlcnii prcl, cost li
Evaluatorii lac o dislinc!ie nela inlre termenii
valoarc Prclul inscatutrd sutlla pc carc cstc (lc acord si o
prel, cost gi valoare pe care ii delinesc 9i ii
plltcas(l un anumc cLllnpiiriitor 9i pc carc o acccpth ur)
utilrzeazd in consecinle
anunrc venzator, iu condiliilc sPccificc tritttzitclici dilrtlc
cci doi, Odatd hotlriit, prclul tlcvinc prcl rlc viiuzarc sart
de tranzaclionare, adicE un lapt implinit, care presupltne un schirnb.

gencral, imprejurdrile itt care are loc o tranzaclie

reflcctd situalia dc pe una sau mai nulte piele. Piala estc
un cunrul de infelegeri la care participd atAt cumpdratorli
c6t 5i vdnzitorii, prin meclnismul prelultri. O piald se
poate dcfini in funclie de pozilia geografic6, c{e produsele
tranzaclionate pe ea sau de trAsdturilc acestora, de
numdrul de cumpardtori Fi viinz6tori, dar 9i de alli factori.

in

Piata este un cumul de inlelegeri la care

participd atat cumpdfdtorul cat gi vanzAtorul,
prin mecanismul prelului. Piala imobiliard este
interactiunea dintre persoanele care schimbd
drepturile lor de proprietato imobi iara cu alte
bunuri, cum ar fl banii.

Piala intobiliar[ este creatE de interacJiunea dintre persoauele care schimbd drepturile lor de proprietale
imobiliard cu alte bunuri, curn ar fi banii. Piefele imobiliare se definesc in fuuclie de diverse caracteristici:

2.1

Ce este valoarea

.
.
.
.
.
.

Tipul proplietSlii imobrliarc

Locitlizarca (pozifia) accsteia
Caprrcitatcr dc a gcucra vertiluri
Carlcter isticile investiton.rlui tipic
Carlctcrislicilechiriaglrluitipic
Altc trdsituri rccunoscutc dc cci cc pafiicipd lil schinbul de dtcphrri imobiliare

piclc irnobiliarc spccillirirtc putcrn iuninti pillir locuintclor trnifanrilialc noi clrc sc vind
crr l5{).(X)0liin(l-uncirrticranuluc,prccuDrii piala locuinlclor <lin blocLrrrlc nrlti vcchi a{latc'in npropicrca
cirrtrcrullri courcrcial (lill ccrltltl, disponibilc pclltrtl lcnovrlc,
C'a cxcnrpJc dc

Nlrrlli yorbitoli flloscsc tcrrncrii cost qi valoarc ca sinonitnc, dar gtiinla cvahririi arc nevoic dc dcfinilii
11ri cxaclc. Evalirirtolii liloscsc noliuncu rlc cost ir.r lcgdturii cu procluclia, tltr cu scltimburilc. Closlul poate
li un lhpt irnplinit sau rttr tleviz cltrcut.
Coslurilc sc idcntificd cu faza dc proiect la care se refcrd, dc cxcmplu, costttl cfcctiv de collstruc'tie sau
costurilc totalc dc amcnajalc. Costul dc conslnrclie includc, dc obicei, costrrrile dircctc cu mina de lucru
ctczvrrllare a ul)ci prol)rielati jnrobiliare cste costul
1;i cu rnalcr.ialclc, ca $i costurile indircctc. Costul dc
gcleral clc Lcalizulc a accstcia, inclusiv tclcnul, prccum 5i costurilo clc arlLtcerc a accsteia in stare de
iirnclionarc efcctivd, Accst cost includc costulile de achizilic, chcltuiolilc plopriu-zisc, ca 9i bcncficiul pe
carc trcbuic sd-l oblind invcstitorul sau intrcprinzetolrrl pcntnt tirlpul 5t Iiscurilc pe carc 9i )c-a asumat
pcutltr r tcrr)iza ptoicctrtl rcspcctiv.

Chcltuie|lc conerxe proprietalii imobiliarc slrnt determinatc de prelurilc buuurilor 9i serviciilor de pe

piclclc concurenlrale. De exemplu, costr.rrile rnaterialelor pcntru invelitoli, ziddrie, arhitecturd 9i schelele
ic ilchiriaL sunl determinate de intcracliunea dinle cerctea $i ofelta din anumite zone. Ele pot fi
influenlate de faclori sociali, econotnici, Iegislativi sau de nrediu.
Vaioarea poate avea rnulte inleiesuri

in actjvitatea de

optirle depinde
de context gi ile uzanJe.' Pe pia!5, valoarea este
considerati ca liind anticiparea unui beneliciu ce ar
or"rtea fi obtinut irr viitor. Dar fiindcd valoarea se schimbd
odatd cu timpul, un taport de evaluare va expltma
evahrare imobilirtrd; alegerea definiJiei

Pentru evaluatorii termenul valoare poate

induce in eroare. De obicei, evaluatorii se
referd la un anumit tip de valoare gi nu folosesc
cuvantul valoaro singur,

valoarea la un moment dat. Valoarea la un morlent dat reprezinti echivaletttul in bani al unei proprietdli,
al unui bun sau al unui selviciu, amt din punctul de vedere al cumpdr6torului cet $i al vanzitorului Pentru

a cvita confuzia, evalnatorii nu folosesc cuvdntul valoare de unul singur, ci in combinalii care i1

particularizeazd: valoare de piala, valoare de utilizare, valoare de investilie, valoare de impozitarc ai alte
iipuri cle valoare. Valoarea de piagb constituie motiwl qi scopul principal nl celor mai multe lucrdri de
evaluare,

Valoarea dc

piafl

Ei

alte tipuri de valoare

Valoarea dc piaf i
Ni)li1nca dc valoarc dc piald cstc prinrordialir (escntiali) in ccrcurilc tlc lfaceri 9i celc din dorneniul
inr,,biliar. in ficclrlc an sc ruleazi sulrrc irnensc dc capital ditt stttse propliii sau atrase, pentru illvcstilii
inrobiliarc sau acordarca dc crcditc ipotccare, toate avrind la bazd opinii asupra valorii dc pia16.
Ilrpozitarca, {isprrtclc gi legislalia din accst domeniu demonstreaza preocuparea pcntru aspectcle valorii
dc piati. Practic, in toatc componcntclo sectorului imobiliar gi ale legislaliei de resort, fie cn este de
I Vczi Douglas A. Culclwell,200O,,,Anticipatcd Value i|r Expropriation Compensatlon C]aitns ofResource Properties", din llre
Canoclian ippraiser (edilia de iamd); Halbed C. Slnith, 197?, ,,Value Concepts as a Sourcs of Disparity Among ApPraisals", in
Thc Appraiiil Jaurn,rl (aprilie), p. 2$-2aB; qi Jared Sha)cs, 1993, ,,Val c: More than Evcr, in Your Eye", in The Appraisal
J ourn a l

2.2

(iaruaoe), p.

-'7

aplicabilitate 1ocal6 sau nafionald, valoarea de piafd, sub toate aspectele

menlinerea stabilitd!ii economice

ei, are un rol esential in

Variantele cele mai rispAndite ale definifiei valorii de piafi

in Canada, Statele Unite, dar gi in alte 1dri, circuld mai multe definilii ale valorii de piald, dar, degi diferite
ca formulare, majoritatea se aseamln[ in conlinut. Avdnd in vedere faptul cd, de cele mai multe ori,
utilizator-ul unui rapoi't de evaluare este $i un te4, nu doar clientul propriu-zis, destinalia evaluarii qi nu
utilizatorul este cea care decide ce definitie a valorii de
piaF se aplici respectivei terne de evaluare. Cerinlele sau
Valoarea de piate constituie punctul central
dorinleie clientului nu schimbd condi,tia de bazE, 9i anume
al celor mai multe lucreri de evaluare
imobiliara. Definitiile acestei notiuni au fost
ca evaluatoml sd identifice destinalia ce i se va da evaludrii
elaborate $i perfectionate atat de economigti
gi, in funcfie de aceaslz; sd. aleagl, definilia cea mai potrivitl
cat gi de juristi, Breasla evaluatorilor nu
a valorii de piald. Evaluatorii trebuie sA inFleaga de ce este
trebuie sa cizeleze in continuare aceasta
indicati utilizarea unei anumite defmitii a valorii de pia!6,
definilie, ea fiind de importantd capitald in
s-o aplice in conformitate cu standardele recunoscute qi si
munca oe evatuare.
comunice clientului aceste conditii in mod clar.

.
i

In pofida pdrerilor diferite cu privire la aspectele individuale ale definiliei valorii de piaJd, in general, este
acceptate ideea cd valoa|ea de piap deriva dintr-un ralionament colectiv al participanlilor pe piala. O
opinie asupra valorii de piaJd trebuie sd aibi in vedere observarea cu obiectivitate a acJiunilor colective de
pe piaJn. $i fiindcd misura hrturor acestor activititi este numerarul, orice cregtere sau scddere a valorii de
piat6, determiliaLd de condilii1e hnanciare sau de altiL narurd ale vdnzarjj. se misoard exclusiv prin
echivalentul in numerar.

Definilia de mai jos inglobeazd expresii

general
acceptate, cum ar fi cea referitoare la cumpdrStorii gi
vdnzdtorii de bund voie, care au capacitatea necesard gi
care aclioneazd.Ia un noment dat in cuno$tinIi de cauzi

$i cu prudenla. Aceastd definilie ii di evaluatorului

posibilitatea de a alege inte aceste trei forme de bazd:
exclusiv in numerar, tn echivalent numerar sau in altd

Institutul Canadian

de

Evaluare, Comitetul

pentru Standarde Internalionale de Evaluare,

Iristitutul de Evaluare, Fundatia de Evaluare,
precum qi diverse acle normative, instante sau

alte foruri au elaborat. fiecare. definitil ale

valorii de oiat5.

formd, corespunzelot precizatd,. Definilia cele, de asemenea. ca orice majorare sau diminuare a valorii de

pia![ exprimate exclusiv in numerar si fie cuantificati tot in numerar.

'

VALOAREA DE P]ATA
Este prelul cel mai probabil, la o anumitd datd, exprimat in numerar sall in echivalent
de iiriii'iei'ai Sdn in alti form6, corespunzator precizatd, la care ar trebui sd se vende
drepturile de proprietate asupra unui bun, dupi ce acesta a fost expus, intr-o mAsurI
rezonabl76, pe o piali concurenliald, atunci cand se intmneiC todie Condi[iile unei
vanzdri oneste, 9i in care cumplrd.tonrl $i vanzetorul aclioneazd prudent, in cunoqtinJi
d.e carz6, in interesul propriu, presupun6nd c6 nici unul din aceqtia nu este supus unor
constrangeri exagerate.

Unii evaluatori citeazd aceastd defrnifie, ad litteram, in rapoartele lor de evaluare, precizAnd apoi, separat,
ci valoarea este exprimat6 in numerar, echivalent de numerar sau in altE form[. Alli evaluatori doar
schimbl una din sintagmele din definilie, ca de exemplu expresia ,,in numerar" cu expresia ,,in termeni
echivalenli din punct de vedere aritmetic cu numeraru1" sau cu ,,in tenneni ce vor fi precizali mai jos",
dupd caz. Utrlizarea acestei definilii reprezintd concephil de valoare de schimb.

Valoarea de pialn conform Standardelor Canadiene Uniforme ale Practicii Profesionale

de

Evaluare (CUSPAP)
Fipele de observalii practice ale CUSPAP citeazd 9i o altd definilie, acceptabild. a valorii de piald2:
'Vezi

rAndul 6142, la adresa de web www-aicanada.org

?1

Ce este valoarea

prelul cel nai probabil pe care ar trebui sI il obJind o propdetate pe o piale liberd qi concurenliald, cdrrd
intrunesc toate coldiliile unei vAnzbri oneste, c0nd cumpdrltorul $.i vanzltorul aclioneazi pmdent 9i
curiogtinld de cauzd gi cdnd se presupune cd pre{ul nu este influenlat de stimulente exagerate/exceslve.

lirgi

astfel:
in aceasti definilie se subinlelege consumatea actului vinzirii 1a
transferarea titlului de la vAnzbtor la cumpdrAtor cu condilia ca:

Aceeaqi definilie se poate

.
r
.
o
.

o dati

irL

anul'Le 9i

cumpdrdbrul 9i vdnzltorul sI fie, fiecare, motivat;

ambele p6(i sd fie corect informate sau consiliate gi si actioneze in ceea ce consideri ele cd
este ilteresul lor;
si se prevadi o perioadd corespunzdtoare de expnnere pe piaJa liberf,;
plata s6. se fac[ in numerar, in dolari canadieni sau in alte condilii financiare comparabile;
preful se reprezinte compensa{ia normalA pentru proprietatea vdnduti, neafectatd de condifii
atipice de hnanJare sau de vAnzare, acordate de vreuna din persoanele implicate in v6nzare.

Standardele de evaluare gi placticile prudenliale previd ca raportul de evaluare

anumite puncte, toate fiind legate de definilia valorii de piafd, $i anume:

.
.
.

se

si conlind obligatoriu

Identificarea drephrrilor de proprietate ce urmeaza a fi evaluate.

Data efectivi a opiniei asupra valorii.
Precizarea dacd la baza evaludrii au stat condilii financiare exprimate

ln

numerar, in

echivalent de numerar sau in alli tenneni, corespunzdtor precizaJi.

Dacd evaluarea este condigionati de finanlare sau de alte prevederi, cu precizatea daci
respectivele condiJii de finanjare sunt la nivelul dob6nzilor placticate pe piaJd, sub acest
nivel sau peste acest nivel gi./sau daci acestea prevdd condilii sau stimulente ueobignuite.
Dacd este cazul, trebuie clar precizate condiliile referitoare la dobOnzile peste sau sub nivelul

pielei sau la stimulentele specialc. Influenlele pozitive sau negative ale acestor condilii
asupra valorii estimate precum pi informaJiile de piald care stau la baza exprimirii opiniei
asupra valorii trebuie prezentate gi explicate.

l,

De$i aceastd definilie include ale condilii de frnaniare

decdt cele cu plata in ntunerar, in scopul estimlrii valorii
de pia16 a dlepturilor de proprietate evaluate, acestea sunt
evaluate tot in relalie cu numerarul. Cregterea sau
diminu.area valorii de piali din cauza condifiilor de
finanlare,se mdsoard prin raportarea la valoarea estimati
in condiliile p16!ii in numeraf, iar diferenleie valorice
trebuie consemnate in rapofi.

Standardele Canadiene Uniforme ale Practicii

Profesionale de Evaluare (CUSPAP) prevdd

mai multe conditii oe care trebuie sd

le

indeplineasce rapoarlele de evaluare gi care

sunt direct legate de definitia valofii de piale.

Valoarea de pia!5 conform Standardelor Internafionale de Evaluare

Conform Comitetului pentru Standarde Intemalionale de Evaluare, valoarea de piaji se definegte, in
sensul acestor standarde, astfel:

Valoarea de piaJd este suma estimati pentru care o proprietate va fi schimbati, la data
evaludrii, intrb un cumpdrdtor decis ti un venzltor hotArat, intr.o tranzaclie cu prel
determinat obiectiv, dupd o activitate de marketing corespunzitoare, in care pd(ile
implicate au aclionat in cuno$tinfd de cauzd, pmdent pi firI constrAngere.:

r Intemational Valuation Standards Cornmittee. 2000.

Standards Counnittee, p 92-93.

Intemati a[ Vahntion

Standards 2000. London: Intemational Valuation

Capitolul 2
Definifia datl de Institutul American de Evaluare

in

1993, Institutul Anerican de Evaluare a adoptat urmitoarea definilie a valorii de pial6, care a fost

elaboratd de o echip[ mnlti-disciplinari constituiti elaborarea definiliilor valorii a Institutului de

Evaluare, pentm a clarifica difereirJele dinhe valoarca dc piati, valoarea de deposedare gi valoarea de
lichidarc. rcspecti!:
Preful cel mai probabil pe care il poate obline un anurnit dezmembrirnAnt al drephrlui
dc proprietate imobiliari, aturci cAnd sunt intrunite, cun.iulativ, conditiile de lrrai jos:

.
.
.
.
.
.
.
o
.

Consumarea

vinzdrttla o dati anurne.

Existenla unei piele deschise qi concuentiale pentru dezmembrdmAntul evaluat.

Existenta unui cumpiretor gi a unui vAnzdtor aclion6nd, hecarc, cu prudenJi Si in cunogtin!5
de catzd.
Neinfluenlarea prelului de cdtre un stimulent necuvenit.
Existenta unei motivalii fire$ti atat a curnpiretorului, cdt gi a vdnzltorului-

Ambele p64i aclioneazd in ceea ce consideri ele a fi interesul lor optim.

Depunerea eforturilor corespunzAtoare de comercializare $i alocarea timpului firesc de
_

rs ps hi4to
pid!d I;l
|'dela.
^pu"L
Efectuarea plilii in numerar, in dolari SUA, sau in alte condilii frnanciare comparabile cu
plata in numerar.
Pre,tul si reprezinte cornpensalia nomali pentm proprietatea vAnduti, neafectatd de condilii
r

de finanlare sau de vdnzare specialc sau evazioniste acordatc de vreuna din persoanele
irnplicatc in vdnzalc.
Definilia

se poate

modifica pentm

permite evaluarea in anumite condilii de finanfare.

Alte definifii ale valorii de piati

intr-o multitudrne de surse, inclusiv in lucriri despre evaluare, in
diclionare specializate pe domeniul imobiliar, in sentinJe ale unor instarte.

Definijii ale valorii de piala

se pot gAsi

Evaluatorul care intocme$te o lucrare de evaluare meniti se serveasci in instanli ar putea avea nevoie si
cunoascd definilia pe care legea o dd valorii de piap in unitatea politico-administrative de referir4a sau se
consultc autoritatea in materie juridicb sau metodologice cu privire la legea aplicabile sau instanta
compe tenta.

Standardele intemationale subliniaz[ necesitatea ca evaluatorii si recunoascd autoritatea judecdtoreascd

de la locul in care va h utilizati evaluarea. Din cdnd in c6nd, statul sau autoritdlile de reglementare
redefinesc sau reintefpreteazi valoarea de piald; de aceea, persoanele care lucreazi ca evaluatori pentru
aceste autoritafi sau pentru cele din subordinea 1or trebuie si fie sigure cd aplici o definilie in vigoare.

Valoarea de utilizare
Realitifile practicii imobiliare din zilele noastre ii obligd pe evaluatori sd ia in considerare gi alte tipuri de
valoare, diferite de valoarea de piald. Unul dintre aceste tipuri, valoarea de utilizare, este un concept bazat
pe productivitatea unui bun economic. Valoarea de utilizare este aceea pe care o are un bun in legdturi cu
o anumite utilizare, La estimarea valorii de utilizare, evalualoml se concentreaza asupra valorii cu care
proprietatea imobiliard contribuie la afacerea din care face pade, flrd a lua in considerare cea mai buni
utilizare a acesteia gi nici suma de bani care ar putea fi oblinuti din vdnzarea acesteia. Valoarea de
utilizare poate varia in funcJie de felul in care este gestionafi ploprietatea, dar gi de condilii exterioare,
cum ar fi schimb[ri in cadrul afacerii. De exemplu, o fabricd ce a fost conceputA av6nd ca activitate
principald reaLizarea unui anumit proces tehnologic poate avea o anume valoare de utilizare inainte de o
schimbar.e majord a tehnologiei de asamblare gi cu totul alLa dupi aceea.

2.5

Ce este valoarea
Proprietatea in.robiliard poate avea o valoare de utilizare qi o valoare de piald. O fabrica mai veche,
dar
incd funcltonald, pentm proprietari (fondatori) fir'ma poate avea o valoaie de utilizare deosebig, dar
o
valoare de piajd pur simbolic6, daci i se schirnbi utilizarea.

Misiunile de estimare a valorii de utilizare pot avea ca scop evaluarea activelor (inclusiv a celor
imobiliare) in vederea fuziunilor, achiziliilor sau a ernisiunilor de valori mobiliare. Acest gen de lucrare
se cere de obicei la evaluarea proprietililor imobiliare de tip rndustrial, atunci cdnd Intreprilderea

respective are gi proprietati imobiliare.

Nevoia de a calcula valoarea de utilizare mai poate fi determinati qi de decizii ale instantelor sau de
prevederi ale legii. De exempht, in scopul calculdrii impozitului pe proprietate, legislajia locali de
obicei
cere valoarea de utilizate a terenului agricol, nu o opinie asupra valoiii pe baza celJi mai bune
utiliz6ri.
ProprietSlile imobiliare cu piali limitati ti cele cu destinatie speciali
La evaLuatea unui bun imobiliar care nu se vinde sau nu se inchiriazd in mod curent pe piall, este greu
de
elaborat o opinie asupra valorii de piald cu siguranta ci va putea fr bine argumentata. Astd
ie proprietdli
cu piald limitate le pot crea evaluatolilor probleme deosebite. O propnetate cu pia!6
limitati ert. ,rru
are pullnl cumpdrdtori la un moment dat, uneori din cauza caraCteristicilor saie unice
"u."
sau din cauza
schimbdrii condiliilor de piatd. In aceasti categorie intri marile uzine, liniile secundare
de cale fa'r;
Luritilile de cercetare gi inovare, pentm carc se gEsesc relativ pulini cumpd.rbtori.

imobrliare cu destinatie speciald, printre care se nurn

publice, cluburile.
Proprietdlile cu piald limitatl se pot evalna pe b aza fillizdrii IoL curente sau a
celei mai probabile uti[zari
altemative. Dati fiind piafa foarte restransd a acestora, dar gi expu
p6nd cdnd e gase$te
un cumpbJ[tor, se poate intAmpla sd. nu se poatd aduna suhcGn
e sA sustln o oprnle
asupra valorii de piald bazate pe utilizarea lor curenti.. Diferenta
le cu pialI i cele cu
p
datb de disponibilitatca datelor. espre piata rerevantd. Dac6 p"nt- o'fiopri"tut"

p
g

5 totu$i o piate, evaluatorul

aloarea ei de piat5.

hebui

.r,

sd strdngd cu rdbdare toate dovezile pe ca're le poate

Dacd utilizarea_ curentd a rmei propriet5li. este atet de specializatd incdt

nu se poate identitica o pia!6
pentru ea, dar dacd aceast.6 utilizare este viabil[ gi profiriG d coritiniid
sE existd,
in ,,'ar*u i.,
care pennite 5i tema de evaluare,,va putea emite o opinie asupra valorii
"i;^t.At;;i,
de utilizare
sau a altui tip de
valoare dec6t cea de piafi. o astfel de estimare nu treiuie insr confundatd
cu o opinie asupra valorii de
pia!4 Dacb nu se poate identifica o piale sau daci nu existd datele necesare,
evaluatorul ,ri igi uu pur"u
exprirna o opinie cu privire la valoarea de piati va trebui sE declare
acest lucru in ,upo.tui ai"uutuu.".
$i
Dar.,
gi in aceste cazuri, este uneori nevoie de o apreciere a varorii
de pia1d, in scop *ni"n.io.. i'
_chiar
astfel de situafii, evaluatorul va trebui sd se confo
propriu gi pe dovezile directe cu privire 1a oiata re
cd tipul proprieti{ii, dimensiunea sau viabllitatea
valorii nu trebuie sd dicteze tipul de valoare ana
valoare ce va fi analizat. Ahrnci cdnd clientul are ne
trebuie si elaboreze o opinie asupra valorii de piatd qi nu asupra
valolii de utilizare.

Valoarea de investitie

In
:.J
2.6

utilizare
anumite
lea uner

mit6 utilizare a proprietafii, valoarea de investilie

anumit investitoi. i,i tu"ririi" de evaluare, valoarea
un anunre invesriror.in interdependentd cu nevoile

ilvestilionale ale acelui investitor. Spre deosebire de valoarea de piali, valoarea de investilre este o
valoare in relalie cu o persoand, nu,neapdrat in relajie cu prala.
Valoarea de investilie expriml relatia sub.iectivd dintre investitor gi investilia respectivd. Ea se deosebegte
de valoatea de piaJ6, degi ambele pot fi, uneori, egale. Dacd investilia pe care o umiregte investitorul este
curent intdlnitl pe piaJd, atunci valoarea de investilie va fi aceeagi cu valoarea de piald.

Cuantificati ilr dolari, valoarea de investilie este prelul pe care un investitor este dispus sd il pliteascl
pentru o investitie avAnd in vedere capacitatea prezttmald. a acesteia de a-i satisface acestuia dorin{ele,
nevoile sau obiectivele de investitie. Pentru a emite o opinie asupra valorii de investilie, trebuie cunoscute
cliter.iile specifice de investifie. Criteriile dupd care se evalueazi o investilie imobiliarb nu sunt neapArat
formulate de investitorul insugi; ele pot fi stabilite de un exped in proprietate inobiliard gi in valoare de
investilie (cum ar fi un evaluator).

Valoarea de exploatare continui

O exploatare continub este orice intreprindere ln stare de funclionare a c5.rei existenti este nelimitati in
timp. La unele tipuri de proprietili (hoteluri, moteluri, restaurante, piste de bowling, unitili de produclie,
cluburi de atletism, gropi ecologice de gunoi, etc.), activele imobiliare corporale fac parte integrantd din
intreprtnderea respectiv6. Valoarea de piald a unei astfel de proprietili (impreund cu activele corporale gi
necorporale ale acesteia, ca gi cum ar fi vdndute ca un tot) se nr.rme$te, de obicei, valoare de exploatare
continuS. (vezi Figura 2.1). Evaluatorului i se poate cer-e si formuleze o opinie asupra valorii de investi{ie,
a valorii de utilizare sau a unui alt tip de valoare al unei intreprinderi care igi va continua activitatea, insb,
de cele mai multe ori, aprecierea valorii de exploatare continna are legdturl cu valoarea de piali.

Definilia clasicd a valorii de exploatare continu6 este aceea de valoare demonstratl de funcfionarea
propriefitii respective. Definilia iniliald a acestui tip de valoare arati cd s-a pornit de 1a prezumlia ci
intreprinderea respectivd va continua s6 funclioneze inci mult timp (de obicei, nelimitat). Dimpotrivd
valoarea de lichidare pomegte de la premisa cb intreprinderea va inceta se functioneze. Valoarea de
exploatare continub include valoarea adilionale a intreprinderii, care se deosebegte de valoarea proprietdlii
imobiliare. Valoarea de exploatare continud cuprinde gi o componenti necorporald, abstractd, a valorii
intreprinderii in exploatare, care este dati de ansamblul format de teren, clddiri, forla de muncd, utilajele
9i prezenJa ei pe piat5. Acest ansamblu dE nagtere unei intreprinderi viabile din punct de vedere economrc,

care se sperd sI funclioneze neintrerupt. Valoarea de exploatare continui se referi la valoarea totald a
proprietAlii, adicd at6t la bunurile imobile cdt gi la cele necorporale 9i mobile care se considerd a face
parte din valoarea intreprinderii (veziFtgt:ra 2.2).
Chiar daci uneori este dificil de a separa valoarea de piali a terenului gi a clidirilor de valoarea totald a
inheprinderii, aceastd distinctie dintre componentele imobiliare gi mobiliare trebuie operatS, fiindcE este
cerut.i de legislal.ia federalS. Atunci cdnd evaluatorul nu poate separa efectiv valoarea de piala a
proprietalii imobiliare de valoarea totalb a intreprinderii, este mai bine si mentioneze ci opinia sa asupra
valorii cuprinde atat valoarea de piaje cat gi valoarea activelor necorporale ale intreprinderii, deoarece nu
a fost in misurS. sd le deosebeascd. Este bine ca astfel de teme de evaluare sA fie acceptate numai de
evaluatorii bine pregitifi, penhx a putea fi executate in confonnitate cu standardele CUSPAP
corespunzetoare. (Valoarea intreprinderii (afacerii) se discutd in Capitolul 27),

Valoarea de impozitare
Valoarea de impozitare se aplicl la impozitarea aplicatd la valoare gi se refer[ la valoarea unei proprietali

in

funcJie de impozitele percepute de administralia frnanciar6. Se poate intdmpla ca valoarea de

impozitare sd nu coincidi cu valoatea de piaf6, dar ea se calculeazd ludnd ca bazd valoarea de piata, Din
motive fiscale, diversele unitSli administrativ-teritoriale pot da definilii diferite acestei valori. Mai mult,
unele unit.dfi administrativ-teritoriale pot permite organelor fiscale din subordinta lor si dea ele insele

definilii ale valorii potrivite cu politica lot de impozitare,

)'f

Ce este valoarea

Componentele unei

2.8

Figura 2.I
intrefrinderi in exploatare continui

Capitolul 2

Factorii determinan{i ai valorii

Conceptr.tl econonic de valoare nu este intrinsec mdrfii,
bunului sau servicir.rlui cdruia ii este atr.ibLlitd; ca este
creatd (le mintea celor care 1;cnereazd pia1a. Itelaliile care
genereazi valoarea sunt conrplexe, valoarca schimbdnduse odatd cr.l modificarea factorilor care o dctermind. Dc
obicei, sunt patru factori economici interdcpcndenti care

Patru factorl interdependenli creeazd valoarea:

utilitatea, raritatea, dorinta $i puterea efectiva
de cumperare. Utilitatea Fi raritatea sunt factofi

ce (in de oferte. Dorinla gi

puterea

de

cumoerare sunt factori ce ti|l de cerere.

creeaz valoarea'.

.
o
.
.

Utilitatea
Raritatea

Dorinla
Purerca efectivl de cumpararc

f ctori ce lin dc ofede. Dorinla gi puterea de cumpdrarc surlt factori ce

cerere. Pentnr ca un bun sd aibi valoare, este nevoie de prezenta tuturor celor patru factori.
Utilitatca qi raritatea sunt

lin

do

Utilitatea
Utilitatca cste capacilatea unLri plodus dc a srrtisfacc o nevoic sau o dorinfi a omului, rle a suplini o lipsii
Toatc proprictdlilc trcbuic sit IIc utilc chinagilor, proprietarilol care invcstesc in clc sarr proplictarilor carc
Ie ocupi. Proprictdlilc cu dcstinalia dc locuinfi satisfirc ncvoia de adipost, ial celc cu dcstiua!ic
comerciali prodrtc vcnit. I)ar gi unelc $i altele pot avca clcmcnte de conccplie crrre si lc faci mai
atrdgetoiue. Aceste trisih.rri sc numesc aurcnrrjdri, irrbunlll!iri sau grad de confort. Valoatea amenajiu-ilc,r'
depindc de misura iu care sunt dorile sau ulilc unui ocuparrt, fic ci este proprietalul, fic ci cstc un chiriaS.
Valoarca pc carc o au in lal)ort cu chiliagul se poatc tra(hrce in vcnit oblin|.lt djn chilrc. Bcncficiilc carc
decurg din proprictdlllc gcrcrnloalo dc vcuit se misoari dc obicci in flLrxul dc nLrncmr, lnllucllil pc ciirc
o arc r:tilitatea asttpra valorii dcpindc dc callctelisticile plopricti{ii. Dinrensirrnilc pr'(}prictirlii, rlcsignLrl.
amplasarca satl altc caractcristrcj alc accslcil llot inllLrenla scurui{lcativ valorlrca proptjctilii.
Bencficiilc drcptului dc prol)rictiltc inrobili;lri dccLrlg dil sunra drcptrrlilor pc caro lc rlclirrc ptopr.iclirrrrl
Dtvcrsclc rcstriclii asupra drcptttrilor dc pnrprictatc pot ducc lil climiuuarca avar)liliclot ;i, prin rccasta, ll
micgorarea valorii acelei proprictdli. Tot astfcl, o proprietate poatc atinge valoarca rlaxrmi nrrmai daci i5i
poate indcplini in mod legal functia cea mai utile, Legislalia de rnediu, de sistcnratizarc, ca fr arrc
reglemcntiri ale fondr.rh,ri ftrnciar, restricliile de mottenirc sau de succesiune, plecum qi altc restringeri
ale drepturilor de proprietatc pot spori sau micqora valoaren 5i gradul de r.rtilitatc al unei proprierd{i.

Raritatea
Raritatea este datA de raportul intre cererea li oferta prezente sau viitoare, pentru o anumita cabgorie dc
bunuri. In general, dacd cererea este constantd, penuria de astfel de bunuri le iace 6i mai valoroase.
Pemanhll, de exemplu, incd mai existe in cantitate suficientd, dar cel din categoria tcrenurilor utile sarr
atrAgdtoare este mai rar gi, deci, mai valoros. insd nici un obiect, inclusiv din clasa proprietililoL
imobiliare, nu poate avea valoare atata timp cdt raritatea lui nu se imbinl gi cu utilitatea. Aerll, care cstc
extrem (le util, nu are valoarc' economicd cualrtificabilS, deoarecc se gAse$te din abundent6.

Dorinta
Dorinta este nevoia omului dc a avea un bun ce li poalc satisface ceril4e firefti (cum este aceea dc
addpost. de imbrdcdtninte, <lc lrrani, dc tovirdsie) sau de a-$i indeplini aspiralii ce dcpdgcsc ncvoi)c clc
bazd ale vietii.

to

Ce este vltloarea

l)uterea cfectivi de cumP[rare

a unui grup de persoaue-de a 1ua parte la
I,utcrea efectiva dc cunpdrale este capacitatea ttnei persoanc sau
cu echivalent de nunterar.
de pe pia!6, udi"a d" u achizilio'a bu'uri 9i ervicii cu 'rumer*situ
de
^",i"ii*""
ii opini" i,rt"."iuri aiupra valorii u'ei proprietirli are i vedcre 9i esti'rarea corectd a capacit6lii Pielei
a pldti contravaloalea aceiei

proprietili

Cererea qi ofcrta
se rcllcctd in principiul economic
lnlcractir)nex complcxd a celor patru factoti care,creeazit valoare
ei, itttensitatea ctl care este
ii,ninn ortnr al cer:crii gi ofcrtei. Utilitatca nnei rr6rfi, raritalea sau abundenlrl
cc'crca de
;;;i,;,-"; fi prr"r"o cfccrivd de a o cumpdra sunt elemente ca'c, laolalt6, influcnleazd oferta 9i
rnirfuri rlirt tal.cgolia rcspccliva in oricc nrotncttl'
dorinta $i
numili rnarfX cstc dctclminatl de utilitatcrl ci $i afectatd dc raritatca cr' Dar $i
rrccstea
pot
fi
nelirnitatc'
urnrne
i (;i;;,; Ircrc azi qi inlrclin dorinla inflr.tc.lcaz6 ccrea. I)c9i dorinlclc dc
sct'tnrpe
obicctc
a cunrpita
|\tr,lt limltarc de )u[crca clc cutrrpirat'c cfcctivd' Astfel, incapacitatca
llcctcazi ccterca

(lcrcrca pcntru

ci'
lr o r'urnitd nrarfh csrc influcnlati tlc utilitaLca ci Ei lirnitari dc rrrilitlca
caie esre ci'tutat6 Pd'liinl.l estc o tnarfh linirtati' iar
U iqroniUititatea nrdr.fri cste irfluenlat5
izarli este $i mai ttciudcstuld tor, .:Iai aics dacd
tercnul care se gesclte intr-o zon6 potri
asupra ofertei AtuDci cand puterea
rresiunea
iLre mare citttare. O slabd putere de cu
va scddea 9i va determina o cerere stimulatd
,1" *-paror" creSte, disp&ibilitatea unei mdr fi rel

for asrfcl, ,fcrlr

de oiatd de a se mLrri oferta.

Bibliografie suPlimentari
A .51-Year Beginnlng Clhicago:
American Institutc of Rcal Estate Appraisers . 1982. Apprai.sal Thought
Amel ican Institute of Real Estate Appraisers
Arncrican Instituic of

Canad

Canatla.

^.

1987. Rcal Esktte Appraising in Canada. Winnipeg: American Institr'lte

of

}}onbriglrt,JamesC.|937'TIrcVq]uationofProperty.NewYork:McGraw-I{illBookCo.
l)avies, Pearl Janct. 1958.

Real Estate in

American History. washington, D C.: Public Affairs Press.

Hanison,FrankE.1996'AppraisingtheTtlttghones:Creative'LI/aystoValueComplexRe.tidential
P rop erties. Chicago:

Heilbroner, Robert

L.

Appraisal Institute'

1964. The worldty Phitosophers. (ret'ised edilion). New York: Simon and Schuster'

(October)
Hodges, McCloucl 8., Jr. 1993. ,,Three Approttches2" The Appraisal Journal
(5'h edition). New York; Augustus
Jcvons, W. Stanley. 1965. The Theory of Political Economy

Kelley.

and company.
Noyes, C. Reinokl. 1936. The Institution of Property. London: Longmatrs, Grcen

Roll, Eric. 1964.,4 Hisrory of Econontic Thought

2.10

(3"1

ediliorr). Englcwood clrffs, N J : Prcnticc-Hall'

1979. Monetarism

1998. ,,How Tactical

Theory, Evidence, and policy. New

york:

Utility Influences Price and Value.', The Appraisal Journal

to

the

Millennium."

Valuat io n

2.tl