BAZF.

LE EVALUARII
Termeni importanfi

. Anticiparea
. Capitalul
. Cererea gi oferta
. Concurenfa
. Conformitatea
. Contribulia
. Echilibrul
. Factorii extemr
o iniliativaantreprenoriald
. Legea randamentelor uescitoare

.
c
.
o
.
.
.
.
o

Legea randanentelor descrescitoare

Localizarea(pozilia)
Munca
Plmdntul
Principiulprogresiei
Principiul regresiei
Productivitatea
suplimentari/excedentarf,
Schimbarea

Substitulia

Introducere
central al activitdlii de evaluare a proprietalilor
de societate ca o bund investilie' care ii permite

in zonele de produclie petrolieri, mai ales in

combinat al Acordului Libemlui Schimb 9i al recestu

de piald

Zbiie dtn pr
natuale de pe ambele !6rmuri au diminuat
XXJea,""seceta din prerii 9i deciinul sectoarelor de iesurse
valoarea proprietdlilor imobiltare'

pi"Caa"ie

u"i"rii,

in,tiueita giin uiield

asupra statului de a I
Atunci c6nd piala imobiliarb se pribu$e$te, crefte preslunea
proprietari de. im
rnul,ti
excesiv,
imobiliari de multe on se ptdng cd statul intervine
acestea' piala
toate
Cu
la rdndu-le, afectatl negatrv de"aceasti atihrdine a stahrlui
economicd
activitate
instrunent investilionai irnportant 9i un generator de

efectelecombinatealecelorpatrucomponenteeconomicedebazd,cunoscutesubnumeledeceipatru
factori de Produclie:

.
r

Pimdntul
Munca
3.1

.
o

Capitalul
Initiativaantr-eprenoriald

Factorii de produc{ie

se

ge.1!e

proprietili
vrran sau
valorilica

achizifie
I va face

triT,:.:,.:;[1#.fr1J1'"'{i,"#;:

# ,ff1,i:;:lJtefilff,iii: :::i:"l': iifr}:i:ttrinTlll

Anticiparea qi schimbarea
pentru a Inletese
9:::q:tfivatoriirundamenratd
sunt principiite de anticipars,

:l?1Tl:"

:n:,{;i:E

I Mai exact

spus,

cerere

si

stimulentul antreprenorial ste- o p-reviziune

.nenefi.iul a suinel pe care intrepdnzetorul
prevrzrune se elaboreazi inainte
de finalizareaLucrarli
;,."pr"""nat esre suma
dupa ce s-a incheiat construclia in
capitolul 14 se analizeaza diferenpiin-re
siimutentur

s";;;;;;;

3.2

oreftd' concurenld

sp
antreprenorial

si)

a
a

Bazele

evaluirii

Anticiparea beneficiilor viitoare creeazi valoare Pe

Anticiparea beneflciilor viitoare creeazd
prelele imobiliare, valoarer curenta a unei proprietdli nu
valoare.
iecrrgc, de obicei, din prelurile la care s-a tranzaclionat
in decirrsul timpului 9i nici tlin costul constilrcliei, ci mai .
dac6
p^.ti.lpunili de pc piala imobiliari cd ar putea cagtrga de pe ufina ei,
;;;;i d, ;;"
achizi!iona-o

'

".'.r"a

La baza valorii proprietili)or rezidenliale

sperate, gradul de confort, l)recum $i plecc

vandul?i, capacitatea ei de a scoperi investr

Baza valorii unei proprietdli ilnobiliare gcncratoare

care
,,, ,,r,tbiliuri ircbrrre s6 cunoascd telclinlele de pc piala ioclld 9i nalionald

tlrpiratorilorgivdnzdtorilor,dargifelrrlincarevideiviitonrl'Infolnalia
in mdsura in care poatc servi anticipdrllor

ictate sau o platd este uti16 mrmai

curentc de pia1i.

Caractcrul dinamic

al forlelor sociale. cconomice

econornice, politicc Ei dc ttrcdiu, care iuflucnleazd

Schinrbdriic carc au loc itt insigi acestc for'le detcr

valoarca ltecdruia din elc Evaluatorii itlccarcd

anticipczc pe cele viitoarc
intotdcauna se Poatc Prevc
valabilA numal pcntru o sct

sa

data prccizatd in laportulde cvaluare'

[u se pot adaptlr ctl

Muta[iilc preferinlelor sunt ;i elc un indicator al schimbirrii. Proprietilile imobiliare
dc
,"p"ri"iun" la noile prefcriltle ale cons,'*rtorilor, de aceea elc se deprcciazZr. Divsrsele dcprccicri
dttc Ia
ordin firi", funclional sau cconomic carc se observd la clddiri pe misuld ce .sc invcchcsc
a"p...i.,"ulor,careestet|cfinjtiLcapicrdcredinvaloat'eaproprietdtij,indj|crcrrr9"".1u11l:^?:p,".i"'..
proprlctall
ca fiind diferenla dintre costul de reprodr.rcqie sau de inlocuirc al urlci
poii. n
ditniuuarca
la
duce
"onrii".ati
(perimarea)
moralS
imobifiare gi valoarea el prczente. in gencral, .,n',a ftzicd sau
apartc (specifice) in
tipurilc de deprecrere sau uzurd care se intalnesc in domeniul imobiliar are implicagii
eualunr", iCapitolut 16 se ocup6 pe larg de deteriorare qi depreciere )

Cererea qi oferta, substitufia, echilibrul

Pi

factorii externi

qi factorii exteni - se pot

Toate aceste principii de cvaluare - cererea 9i oferta, substituilea' echilibrul
Alunci cand aceste
aplica la caract".isticile fizice gi juridice unice ale unei anume-proprietAli imobiliare
o
principii de bazd se afld in armonie, inseanui c6 avem de a face cu cea mai bund utilizare, care arc
bunS'
mai
de
cca
oc.pd
12
se
(Capitolul
imponanla nesemnificativil in evaluarea proprietali imobiliare.
utilizare.)

Cercrea gi oferta
(sau,
in teoria economicd, principiul cererii 9i olcrtei spune ci prelrrl unei mbrfi, al unui btn sau ser"r'Iclu
in domeniul imobiliar, rl unei proprietiili imobiLiare) variazd in relalie directii, dal nu ncapalat
Astfel, cl egterca ofertci la trn
proporlional, .,.,
9r invers, iar^nu ncapdrat proporlional, cu oferta

".r"r.u
invetse ptocluc
anumll bun sau scdderea ccrcrit la un produs tinde s[ rcduca prelul de echilibru; contliliile

( rpitolul3
cl'cctc opusc. Rclalra

dintlc cclerc gi ofcrti portc sI nu fie rlircct propor!ionilli, dar intctacliltttca dintre
diutlc cci carc oferi $i cci care

N()cstc tortc cstc funciantcntali in tcolia cconorlicd. Accasid interacfiuuc

c(x, rcspccliv diutt c vinzitlori ii cr.nrpdrartori, cslc ccca cc ct ccazi piala.

Ofcrta
virloarcir proprietilii imobiliare vir[iazA illvers propo4ional crt schi.mbirilc din dorneniul
olbrtci. DaciL propleldlilc cu o anumitd utilizarc incep sd abr.rndc pe pia!i, valoarea lol de echilibnr scade,
I)impotrivd, dace ircestc proprietIli incep sd sc rbreascd qi ofcrla t1u mai I'ace fa16 cererii, plcful de
cchjlibru al acestol imobile cre$te, Dat cererea gi oferta dc urerfuri tindc intotdeauna cltre cclrrlibnr.
Odatd atins acest l)unct de echilibnr (carc, in practici, nu se intdmpli aproape niciodatd), valoarea de
piald, prelul 5i coshrl ajung la cgalitate.

I)c obicci,

in domeniul imobiliar, ofeda inseami volunrul de proprjoldli imobiliarc de un anumit tip, ailate

la

viinzare sau pontru inchiriere, Ia diverse pr-eluri, pe o anumitii piald, la un mornent dat. De obicei, pielele
vgr oferi un volum mai mare dintr-o categorie (le proprietdli Ia un prel mai urare gi un volum mai mic la
r.trr ple! mai rcdus. De aceea pre{ul de ofertd al unei proprietili, la un morrent dat gi intr-uu anuute loc,
alatd relativa rar:itatc a acelei proprietdji, care estc un element important al vakrrii ei.
Oferta de proprietdli irnobiliare depinde de costul celor patru factori de produc!ie, care concura la crearea
urrui produs oferit spre v6nzare. O cerere in clestere, pe o anumiti piatd, va mdri valoarea imotrilelor,
cfectul fiind acela cd va cregte gi oferta de astfel de irnobilc. Atunci cAnd olerta factorjlor de productie
dcsctc9re, valoarea proprietdlii imobiliare tinde.iar sI creasce. Pe de alta parle, costurile de conslruclie

creqterii productivitdlii muncii, al progresului tchnologic, al perfccliondrii

rrijloacelor de murrcd sau al cregterii inzestldlii tehnice a nu.rncii. O explozie pe piala conshrcliilor
dcc[nn;o,O de un investitor care spera ca iniliativa sa sd ii aducb profituri poltc duce Ia utt excedent de
astfcl dc clidin.

trld sd scadi ca cfcct al

intnrcit proplietatea irnobiliarir inscanmi atat o marfE cAt qi rru serviciu, in ofcrta unci astfel de proPrie6li
sc ftrcc rcfcrirc la voluurul dc scrvicii afcrcnt, sau la gradu) dc utilizalc al spatiului, ca gi la suprafala
accstui spaliu, Prin utmarc, cei ce sc ocupi dc tranzaclii irnobiliare au in vcclcrc in primul rdnd ciit tcren
cxisti Dcnh l o anurniti utilizaLe, qi nr.l sllprafala totald oferiti. Ot'crta dc propnct6li irnobiliare ingkrbeazd
a(et calitatca cat fi caltitatca de spaliu util firmizat, Courpara!iile dircctc sunt posibile nurr.rai intre
propriotilli lrscurdnirtoalc atit clin punct dc vcdcrc calitativ, cart Ei din puDct dc vcderc cantitativ. Calitatea
spaliului poatc influenla valoarea imobilului chiar mai mult dccit insdpi suprafa[a accstuia. Cillitatea
clipinde dc cirractcristicilc corporalc alc rrrobilrrlui, cum ar li starea lui, dar ;;i de trdsAturile necorporale
alc accstuia, cutn ar fi concep{ia arhitcctonic5. Prin inventaricrca ofertei la un anumit tip de plolrrietate
iurobiliarb se pot constata imbunitdlrrile cxistcltc la imobilelc revindute sau ce fel de cl6diri uoi apar pe
pia!e.

in general, cantitatca de spaliu oferit pentm un auurnit tip de utiiizare se adaptcazi incet la schimb?lrile de
prei. VolumuLmarc de timp gi capital necesar rjdicirii unor construclii noi, ca qi reglen.rent6rile in vigoare
la un momcnt dat pot conslitui obstacoie penlru un furnizor care dorefte sd r:ispundi schimbdrilor de pe
piald, Dar calitaiea spaqilrlui se poate schimba mai rapid, deoarece fumizorii dc bunr"rri imobile pot adapta
spaliile neprocluctive la altc tipuri de utilizare, pot $terge urmcle neglijenlei sau pot compartimenta spafiul
in unit6li de spaliu rnai mici.
Ccrcrca

in domeniul
tLrrobiliar, cererea estc cantitatea diltr-un anumit tip de proprietate imobiliard care se doreqte a fi
clLmperatd sau inchiriat6, la diverse prefuri, pe o piali anlunc, iuft-un intewal auume. De obicei, piala va
ccre un volura mai mic dintr-o categorie de imobile cu un prel mai mare, gi un volum Inai mare din cele
Cererea insearnni tlolinJa gi capacitatea dc a crunpira sau tle a inchiria bunuli gi scrvicii.

clr Lrn prel mal n.l1c,

3.4

Bazcle evalulrii

Deoarece este greu sd se nrireascd, intr-un interval scurt, ofel ta de proprletili irnobiliare cu o anumiti
destinalie, cererea, la un u'rornent dat, influcrrJeazl valoarea. Cererea, ca 9i oferta, se poate exprima atijt
cantitativ cAt gi calitativ. Dc exemplu, nurrilul de gospodiilii de pe o piaf6, venitur.ile acestof gospodAfji,
ca qi drmensiunilc gi cara ctr:risticile acestoril, precum gi prcfcrinlele dc amenajarc a locuiulclot dtn zoua
respectivi pot determina csrcrca l)e acea piald a locuinJclor. Cererea suslinuti (lc pulcrca tlc cuttrplittttc
are ca rezultat ccrerea efcctivi, adici accl tip de cererc pe calc o ia in considerarc piafit. Evallratoni
trebuic sd interprctcze coinl)ortamclltul picler. pentr-u a gti sigur carc cstc relalia dintre cercrca 5i olcr ta ll
tipul dc proprietatc pe care il au de evaluat.

Concurenfa
Concurcnla dintre cumperdtori sau chiriagi rcprezintd eforturile interactive pe carc lc 1ac doi sau Inai tnLtlli
potenfialr cumphrdtori sau clririagi de a facc o achizi;ie sau de a cagtiga un contract dc ittchiricrc. In titndttl
vAnzdtorilor sau al proprictarilor, concurcnl;r se manifestd priu cfortLrlilc iulcractivc alc nccstorir (lc ir
vindc sau de a da cu chiric, Concurenla cstc fur)damcutald pcntrLr tlinatrrica ccrcrii gi oibrtci, intr-un
sistem cconomic bazat pe IiLrcra iniliativii Ei pc maximizarca profitr.rlui.

Atat cumpirdtorii cat Si vilnzdtorii aclioncazi intr-un cadnr dc piald concurcn(iali. Pc scurt, llccarc
proprietate imobiliard concurcazd cu toatc colelalte proprieti!i irnobiliare apte penIu acelaqi tip dc
utilizarc, pe un anumit segrrent de piafd, dar de multe ori pi cu proprietdfi irnobiliare de pe alte segrnentc
de piaid. De exernplu, un urotcl rentabii va .intra ln competitie cu alte moteluri, rnai noi, aflate iu
apropiere; sau unitalile locativc existente vor intra in concuren,td cu altele noi; sau magazinele de vdnzarc
cu amhrruntul din centrul localitalii vor concura cu centrele comerciale de la periferie.
Cu timpul, fo4ele concurenliale de pe pia16 tind si reducd profiturile neobignuit de mari. Profitul
stimuleaze concurenla, dar profihrrile exagc.rate tind sd dea na$lere unei concu.rente nlindtoare. De
exemplu, primul magazin cu amenuntul care se deschide intr-un carlier nou gi in plini expansiune poate
aduce mult mai multe beneficii decdt ar fi normal pentnr acest gen de activitate. Daci nu li se ridicd
bariere noilor venili, in zonii vor incepe sd graviteze Si alli comercianli de acelagi gen, atragi de surplusul
de profit, pdnd cAnd, in cele din urme, piala nu ii va mai putea susline pe toli detaili$tii. Unele magazinc
se vor descurca, dar altele vor e$ua. Efectele concurenlei 9i ale tendinlelor pielei asupra profitului devin qi
mai evjdente pentru evahratorj atunci cdnd aceptia previzioneazd ienitul, in cadrul aborddrii valorii pc
bazd de venit.

Substitutia
Principiul substitutiei spune ch ahrnci cdnd pe pia!6 se gisesc mai multe tipuri de ntdrfuri, bunuri sarr
servicii similare sau comparabile, cele cu prelul cel rnai mic vor avea cea mai mare ccrcle gj cea rnal maro
rdspdndire. Acest principiu pomette de la plcmisa unui comportament de piala ralional gi pmdent, fErir
costuri anormale cauzate de intarziere. Principiul substitulici spune ce un cumpdrdtor nLr va pliti pentru o
prop elate mai mult decat pcntru o alta, care intrunegte aceleagi condilii.
Prelul de achiziJie al unei proprietali substitut cu calitAti asemendtoare este cel care determini valoarea
proprietlilli irnobiliarc. Prircipiul substitulici recunoaqte ca atat cumpdritorii cdt gi vlinzdtorii d<:
propriel[li imobiliare pot alegc intre mai multc proprietali cu aceeagi utilizare. Capacitatea de substihrire a
unei proprietili cu alta poate depinde de utilizarea, conceplia constructivb sau de venitul pe care il
produce. Coshrl de achizilie poate fi costul de cumpirare al unui amplasament asemdndtor $i de construilcr
a unei clddiri de utilitate echivalentd, fhrd a suporta coshrri anonnale din cauza int6rzierii; aceasta este
baza aborcidrii prin cost. Pc dc alti parte, costul de achizilie poate fi prelul cLl cale sc acllizilioncazi o
propriet tc existentA avdnd acceagi utilitatc, drn nou presupundnd ca nu existl costuri anormale cauzalc de
intdrzicre; aceasta cste baza aborddrii prin conrpara!ie directd.
Principirrl sr.rbstitulici se aplici in egald mdsrrri unor imobile culn srurt casele, pc care crulrpiritorii lc
achizilioncazd pentru gradul lor de confort, dar gi celor nchizilionatc datoritl capacitilii lor dc a gcncr.a
venit. l)rinttc caractcristicilc carc detemrinl gradul de conlort al ploplietdlilor rczidcnfialc sc nunrilra
-t,3

r.finamentul arhirectonic, calitatea execr'rliot

'* ' Tru;iXl.';J u:J,",fi:,':'xi rHjT,l"K"Jill:

riscuri Prclurile, cbiLiile 9i frccvenJa

sunt crilcliilc carc tincl si stabilcflscl limitele
imobilialc PrincipiLrl stlbstitulici cstc fundillncntal
alic drlccti' prin cost 9i, rcspcctiv, pc baza vcrritului'
, cu accleagi

I)

r,r

O=t'" ca avind trtrsdturi

pit1".l",l::l:
princiPiul substitLrlici sc aplicd in urajoritatca cazLttilor'
l',t-:i.l:
prcltllur'
x
stabrllre
dc
poatc ducc la criterii unicc
C.r"r"" dc astfcl clc

Prodttsc

".

F)chilibrul
atunci cdnd

Prirtcipir'rlcchilibnrLrrisuinecdvaloareapropr.ictdliiinrobiliarcianagtcre$icstelncn(inutil principiu se
antagonice sau intcractiveAcest
." olr"r" iu cchililxrr o crie de elemcntc contfastante, pnrprictdti'
ca $i la rcla{ia dintrc costurilc de
ale
unci.
,'pLi.il" tri.l'li",Lu,t," iu"rr"l" componcntc
Terenul' capitalul' munca qi inifiativa
pLo,luclic qi prodrrctivitatca respectivei proprictdli imobilirrLc

infl

landamentelor dest:rescf,toate

tt^t"J# li,

uenteazd valoarea acesteia.

aturici cd d faclorii de producJic inglobafi

;;i:-."":::ffiLT
.

Nici o cheituiali

C6nd se ajunge 1a
lactorilor de produclie va duce la sclderea

are a
are Fctromenul este conoscut

9i ca principiul

productivitdlii mal ginale descrescitoare'

ingrdqdrrdnt. Acesla estc punctul de echilibtu

sa se dccidd cdte donnitoare si prevadd
IJn alt cxcmplu estc ccl al unur investitor imobiliar care trcbuie
dc pe piala irnobiliarl a locuinlelor' Pe piala
intr-o ca
obiqnuitd cstc cca cu trei dormitoare Dacd
''^-i.r^i1ri
catc valoarea adlugati casci in acest tnod' al

chcltuial
l)atnllca

ei Acolo unde'
pr.incipiul echilibrului c aplicd qi relaliei dintre o pfoprieti)tc imobiliard 9i inrprejurinlile
variarc intr-o
cu
dcstinafii.
unor proprictili
intr-o zon5, vom ave diverse iipuri'gi amplasamente alc
l'lngn alte
locuin}i
O
va menlinc valoareacombina{ie corespunzabale, aceait6 cornbinalie va crea 9i
groapd dc grlnot'
t.uirrt" avea rirai multa cautare decat o locuinl6 situate liinga o
"u

de unicitate se ocuPtr Frank E Ha1sol, 19.96, in lucralea

Dc aspectelc ce caftcteize ze evaluarea proprietifilor cu caracteJ
prcperlies, chicaso, The Appraisal Insrirutc.
Residentiur
Lotu"
co*ptex
woyr'i
A;;r;:;;;;" i;;,'6r"r,- cr"iir"
2

3.6

Bazele

evalulrii

principiul echilibruLui, precum gi principiile contribuliei, al productivitilii suplimentare .9i al conformitilii

piafd. Aceste
sunt i;terdependente $i esenliale in analiza celei mai bune utiliziri 9i in estimarea valorii de
prin
aborddrii
cadrul
depreciere
in
de
hrhrior
formelor
estimlrii
teoretic
al
noliuni formeaza fundamentul
cadrul
previzionate,
in
veniturilor
sau
al
calculului
coit, a[ efectudrii corecliilor prin comparaJia direct6,
abcrdlrii Prin venit

Contribu{ia
Principiul contfibuliei spune ca valoarea unei componente anume se mlsoara in funcJie de contribulia ei
iu 1raloar"u propri*n1ii iuati in lntregul ei sau ca acea sumd a cdrei lipsi ar scldea valoarea intregului.
nu
Costul unui bun nu este neapirat egal cu valoarea lui. Un bazin de inot a cdrui inslalare costd 30.000$
sporeqte valoarea locuinlei in mod obligatoriu cu 30.000$. Contribulia in dolari a bazinulul la valoarea
locurntei se mdsoard pe pial6 mai degrabd in termenii avantajelor sau utilitilii sale, astfel incat contributia
bazinului de inot ca valoare poate fi oricare din cele de mai jos:
Mai mare decdt costul bazinului (daci pe piali este mare cerere de proprietili dofate cu piscine).
Egald cu costul piscinei.
Inferioarl costului, chiar dacd el aduce un plus de valoare (situagia cea mai frecvent.d, respectlv
mai mare de zero dar mai micA decat costul).
Zero contribu{ie 1a valoare (fiindcl instalarea unui bazin poate sf, nu aib6 nici un efect asupra
valorii proprietilii respective, pe acea piali 9i la acea datd).
Sub zero (caz in czre ar putea fi nevoie ca bazinul s[ fie chiar dezafectzt, cu coshlrl
suplimentare, pentru a aduce proprietatea la cea mai bun[ utilizare a ei)'
ei.
se poate intampla ca diversele amenajfi qi construclii si nu fie in echilibru cu proprietatea in intregul
potenlialului
in'ron"t" de tranzigie, mai ales, ,,iilirur"u curentA a unei proprietili poate fi inferioar[
deveni
terenului respectiv, dar aceasti utilizare provizorie, sub potenlial, poate continua p6n6 c6nd va

rentabil peniu un investitor sA tfansforme propri,tatea, fie demoldnd $i construind de la zero, fie
modemizind construcf ia exislentd.
Productivitatea suplimentari
achitate
Productivitatea suplimentard inseamni venitul net aferent terenului, care rimine dupd ce au fost
XVIII-lea
al
secolele
clasice
din
qtiinlelor
economice
productie.
Exponenlii
coshyile celorlal,ti factori de
lor, determina valoarea
9i a1 XIX-lea identihcau acist excedent cu rinta funciar6, care, in opinia
concephrlui rezidual de
constihlit
baza
a
pemantutui. Prin traditie, principiul productivitSfii suplimentare
productivitilii
22).
Principiul
ientabilitate funciari 9i a iehnlcilor le evaluare reziduale. (vezi capitolul
a terenului,
suplimentare 9i cel af rentabilitiiii reziduale sunt utile la statilirea celei mai bune utiliziri
din
pentru a stabiii ce destinagie sd i se dea acestuia ln scopul atingerii valorii maxime. Unii economiEti
produclie,
secolul al XXJea suslin c6 productivitatea suplimentard ar trebui atribuit.a altui factor de
trei
pe
ceilalli
a-i_combina
de
menirea
- p[mAntul,
respectiv iniliativei uot"p."no.iul", cdreia ii revine
capitalul qi munca - intr-un produs imobiliar complet'

Conformitatea

Principiul conformitilii spune c6 valoarea proprietalii imobiliare este creati 9i menlinut[ atunci cind
pfoprietelilol
carac0eristicile acesteia raspurrd cererii de p" piup. Modul de utilizare 9i destinalia dati
imobiliare dintr-o anumiti zonl pot fi conforme cu
presiunile economice gi preferinlele comune ale
amenajiri sau servicii. La gradul de conformitate m
sau sistematizare impuse de autorit5jile locale.

notme
schimbitoare, spre cleosebire de legisialia locall referitoare la construclii, care, de obicei, stabile$te
este
mai
care
concepfia,
stilul,
dimensiunile,
cu
r
ar
fi
9i
de conformitate privind caracteristf crle de bazl,
greu de schimbat, ceea ce poate gdbi deprecierea.

3.7

onfomitate, mai ales la pret. Conform principiului

a valora mai mult intr-un carlier scump decAt intr,_un
i
regresiei,
o proprietate cvaluatA Ia un pr.et rnar mare
.
va Yalora mai pulin intr-un cartier mai ieftin decat intr-un cartier cu proprietili sirnilare, Deiigur cd existb
qi exceplii de la aceste princ.ipii. C6suJele de vacantd gi vilcle sornptuoase care se ingir[ pe milul
unui lac
dintr-o statiune pot sd nu aibd nici o influenld, nici negativl, nici pozitivd, ,rnu urupr:u alieia, di1pulct de
vedere al valorii 1or.

Factorii externi (externalitlti)

Acest principiu spune cd factorii extemi pot avea o influenlb fie pozitivd, fie negativb asupra
valorii unei
ploprietiti. Podurile g.i $oselele, polilia qi pompierii, ca gi o raulJime de alte constmclii sau servicii
sunt
factori extemi pozitivi, care sunt pugi la dispozilie cu cel nlai inalt grad de eficacitate atunci c2nd sunt
in
administrarea statului. Fdctorii xtemi negativi apar atunci c6nd proprietarii trebuie s6 suporle
lepl6ceri

din partea altor proprietari.

periculoase, dar care reugepte

s5.

celorlalli,

exemplu, o flrmb care incalcl legislalia de mediu, amncand degeuri

se eschiveze de la obligalii va lSsa cheituielile de saiubrizare pe seama

Din cauza imobilit5lii ei, proprietatea imobiliard

este mai afectatd de

economice, servicii sau mdrfuri, Factori exteriri pot

din apropicre, sau condiliile economice exislente pc
exemplu, cregterea putelii de cumpd.rare a gospodlri
amenuntul va avea un efect pozitiv asupra volumului

Intr-un cadru mai larg, condiliile economice

intemalionale pot influcnta valoar.ea proprietitilor
imobiliare prin intennediul unor factori extemi cum iunt

disponibilul de capital strdin sau electele creqterii

factorii extemi dec6t alte bunuri

tetl

D;
ou

Factorii exterali, adicd

proprietatea insS$i,

cei ce nu tin

de

pot avea influente atet

pozitive, cat $i hegalive asupra valorii acesteia.

comerfului exterior asupra economiei nalionale. Efectele

come{ lui exterior se resimt mai ales in ontario $i pe Coasta de Vesl regiuni ale c6ror economrr
cunosc
fluchra i de volum ale schimburilor cu Statele Unite gi cu tdrile din.Asia"de Est. Unda
de goc a crizelor
econonice ditt Asia 9i Europa de Est, din ultimul deceniu al sec lului trecut,
s-a ficut simliti pe plelele
de capital

di'canada

qi Statele unite, afectdnd

disponibilitdlile

$i

e finanlare pe piatu

i-obiliura,'

Politica fiscali najionali joaci t^i

y-.91 vitar in economie pi, ca o consecinfd, 9i pe pielele imob iare.
Reformele fiscale din anii 1970 "1
qi 1980 au desfiinlat multe din avantajele nr"ut" p" care le aduceau

i::i:9
lnceput

racrivii

grud
de siguranli.
"uce S_a -ure
reperculat asupr.a
rretili pr
Datoriti inlesnirilor trscale
progiziix
riitdei irivijiiitorilor persoane fizice sb deduca pierderile
suportate in contul investiliei imobiliare din alte venitun), unele piile
imobiliare fuseseri su'focate de
constructri Astfel de schimbiri pot duce ra diminurri importante ale
vaiorii proprietililor.

aloarea
gi-au s

in timpul psribadei de tecesiune din ultimii ani ai deceniului al noudlea gi primii

ani ai deceniuiui al
zecelea' a scdzut cererea de credite, dar gi ratele dobAnzii. La inceputul
deceniului al zecelea, acesrc rate
ale dobinzii mici au.stimulat o inviorare economicd
anterior. pe perioada de expansiune fErd
enlului trecut, Banca Canadei a reuqit, prin
La nivel mondial, politicile Statelor Unite

a majorat treptat ratele dobAnzii pentru a rczista

Itatea nrvelului de rentabilitate al valorilor mobiliare

3.8

Bazele

evaluirii

Pierderea de ritm de la sfdrpitul anilor'80 nu a alr-rt aceleagi urmlri in toate rcgiunile Canadei. Partea de
centru a suportat greul hrturor acestor restrangeri gi schimbnri din cauza liberului schimb, in timp ce in
Alberta $i Columbia Britanicb, ale cdror economii bazate pe o economie ce presupunea piele neprotejate,
nu s-a inregistrat o recesiune atat de putemicd. In deceniul trecut, dezvoltarea industriei informatice in
diverse nige din teritoriu - in Valea Kanata, de lAngd Ottawa, in zona continentald de ges din Columbia
Britanice, dar gi in altele - a a!'ut un efect deosebit asupra valorii proprietSlilor imobiliare din acele
regiuni. In ultimii ani ai deceniului trecut, prelul locuinfelor in unele localitell a crescut brusc odati cu
sosirea informaticienilor, categorie cu putere de cumpirare ridicatd. Dar cdderea la fel de bruscl din acest
sector, ce a urmat in iama 2000-2001, a dus la coreclii ale pielei.

ci, la nivelul localitilii sau al cartierului, valoarea poate fi afectatd de legile, reglementhrile
gi planurile de dezvoltare locale, de impozite, de dezvoltarea economici, de mentalit.dli. In localitali din
aceeagi regiune sau in cartiere din aceeagi Iocalitate se pot constala tendinle diferite pe piala imobiliara.
De aceea, evaluatorii trebuie sd cunoasca tod factorii extemi care pot afecta valoarea proprietilii
Este limpede

imobiliare.

Forfele care influenfeazi valorile proprietifii imobiliare

Valoarea proprietSlii imobiliare reflecti gi este influenlati de interacliunea dintre patru mari forle care
determinA activitatea omului:

o
o
.
.

Tendinlele sociale
Situatia economicd

Reglementirile qi reshicliile impuse de stat

Condi,tiile de mediu

Aceste for,te interaclioneazl gi exerciti presiuni asupra activitdlii omului, fiind, la rdndul lor, afectate de
aceaste activitate. Interacliunea acestor fo4e influenjeazl valoarea fiecdrei categorii de proprietate
imobiliard de pe pia1I.

Evaluarea proprietifii imobiliare nu se poate dispensa de injelegerea acestor fo4e care influenleazd
valoarea. Pentru a elabora o opinie asupra valorii, evaluatorul trebuie sd cerceteze pozilia unui anumit tip
de bun imobiliar pe piafi, dar nu numai la dala respectivi, ci qi prin analiza tendinJelor inregistrate de

forfele care influenleaz[

valo-area,

pentm

vedea

direclia, durata, intensitatea, limitele gi cu ce rapiditate se

manifesti aceste tendinte. (In Capitolule 7, 8 9i 11 se
discuti mai pe larg urmlrirea gi analiza influenlelor pe
care le suportd valoarea.).

Evaluatorul trebuie sa studieze interactiunea

dintre fo4ele sociale, economice, de

reglementare gi de mediu care afecteazd
valoarea Droorietati.

Fortele sociale
ii intereseaz[ pe evaluatori, cele mai importante sunt cele demografice. Shrdiul
gi interpretarea tendinJelor demografice este necesar fiindci stmctura demografic[ a populaliei reflecti
cererea potenlialA de proprietbli imobiliare. Diversele tiprui de valoare ale proprietililor imobiliare sunt
influenlate nu numai de caracteristicile gi schimbdrile spectrului demografic, ci gi de intreaga gamb de
activitI|i umane. Numirul total al locuitorilor, compozilia pe grupe de virsti gi sexe, ritmul de intemeiere
gi de dezmembrare a gospoddriilor - toate, la un loc, igi pun amprenta pe valoarea proprietiJilor
imobiliare. Forfele sociale se manifest6 qi prin atitudinea fa]I de educalie, lege, ordine qi mod de viap.
Dintre forlele sociale care

Fortele economice
Pentru a putea determina influenla forfelor economice asupra valorii, evaluatorii tlebuie sa analizeze
relaliile fundamentale dintre cererea gi oferta la momentul respectiv, dar gi in perspectivi, precum $i
capacitatea materialI a populafiei de a-qi satisface nevoile, dorinlele, lipsur.ile, pe baza puterii ei de
3.9

:J.T:j,|X::

La analiza'ea fortelor economice, trebrde

luate in carcur multe car.acterjstici
specifice pielei

. Ocuparea for{ei de muncl

. Nivelul salariilor
o Expansiunea industriald
. B_aza_ econornicd a regiunii 9i a localitdfii
. Nivelul prelurilor
e Costul $i disponibilitatea creditului ipotecar
r Invcntarul de terenuri virane gi amenajate
. Imobilele in curs de conshuire sau in faza de proiect
o Ratele de ocupare
. Prefurile 9i chiriile la imobilele existente
o Costurile de construclie
Este.posibil ca evaluatorur si trebuiascE
si sh:dieze $i arte tendinle gi considerente economice,
pe mdsur.
ce iqi concentreazd, analiza pe arii geografice
din

""

il;;;i.rii;,,

Statul

comunale, salubritate
$i transport

nstrucliilor, legislalia sa itard, mai ales

acele
terenurilor

etdfii imobiliare in general:

:::ltft,:, ff:e

apdri dreptul de a lucra pdmantul,

ei de prorejare a padurilor. ei

sunt cele care reglementeazi

blocurile
personata 9i to"uin1"r" io
.r frof.i"rrti'"o,iiuo'a
u{
PrvPrrL,ts
::^".1?I1^Tl*
l.oprierare
Legislalia fermeror piscicore, car
din amonte care ar putea impieta
asupra habitatutui .,,, ."""-,"'^..?-tlT^t:?1?^i::i"iltl1t:
rezervcror de h.r"r ;i";;p;i;il;;

;;r:il1;

l'^T:l^:,ir1'1*,"i.sau

regimuJ
:"'-'ffffii:,ffiiJ,:::.::,'"'.'"T::::?:6
malerialelor pericul-oase sau

";J;;;;i;i;ilfi"

loxice

qr ,uciur de ap6, dar

ei

Legrsra'a **
,,purile de
condifiile de credirare pi capaciratea
:f:::y1
.credire,
investilie a institufiilor
de
care acordl
credite ipotecare

Mediul
*on;i:r* ffilT*tit

cele narurare, c6t cere umane,

care pot
si

fi

analizate in cadrur evalusrii proprietirii

: ;$*HfJ:i::tice, respectiv volumul precipitaliilor (ninsori, ploi), ternperatura ei umiditatea

' Existenla unor subsfanfe contaminante, de exemplu asbest, rado', bifeniri poriclorura'i
o
Barier.ele narurale in calea exfinderii
a;iei

3.10

c;nsd;;iri"rr,

'""tr,

lacuri, oceane. mdri)

Bazele

evalulrii

Relelele de transport primare, inclusiv goselele, cdile ferate, aeroporhuile qi apele navigati,le de

importanld nafionall qi localE

Specificul ;i atractivitatea vecindtliilor unei proprietili

Toli ace$ti factori sunt factori de mediu, deqi participanlii la piala imobiliarl inleleg ideea de mediu numai
ca activitate de conservare a resurselor nahrrale (fauna gi flora, pddurile seculare, luncile inundabile) 9i de
reglementare a poludrii de citre om. (Capitolul 9 abordeazd subiectul iratdrii deqeurilor periculoase in
cadrul evaluirii proprietllii imobiliare).
Forlele de mediu care afecteazd, valoarca unei proprietdli imobiliare pot fi mai bine inle1ese in relatre cu
localizarea acesteia. La rdndul ei, localizarea (pozilia) insumeazi o serie de alte trdslturi, cum ar fi r:elalia
timp-spaliu, sau legahrile dintre proprietatea sau cartierul respectiv gi toate posibilele destinaJii spre sau
dinspre care se pot deplasa locatarii imobilului. Localizarea are un caracter atat de mediu cdt gi econornic.
Timpul 9i distanta sunt unitdlile de mdsurb ale accesibilitilii respectivei propriet5li din punctul de vedere
ai intrdrji gi iegirii, ale caracteristicilor cartierelor prin care trec c6ile de transport de la gi cdhe imobilul
respectiv, ale cheltuielilor de transport de la $i citre imobil.
Pentru a analiza influenla pe care localizarea proprietilii imobiliare o are asupra vrilorii, evaluatorul
trebuie sd analizeze legdturile dintre proprietate gi locurile importante din afara ei, sd mdsoare timpLl I 9i
distanla care trebuie parcursl cu mijloacele de transport cele mai obignuite. in func1ie de zona 6i dr: tipul
de proprietate, evaluatorul ar putea fi nevoit sb analizeze accesibilitatea acesteia la:

o Relelele de transport public

o gcoli
. Magazine
. Servicii publice
. Parcuri
o Zone culturale gi de agrement
o Locuri de rugiciune
o Locuri de muncd
. Piete de mlrfuri
o Fumizori de materiale de productie
r Unitdli de prelucrare a materiei prime
Situarea proprietililor industriale

in

apropierea cartierelor de locuit u$ureazd accesul intreprindtsriJol

clldirilor de locuit de surse de substanre polenlral

respective la forfa de muncd, ln timp ce apropierea

periculoase afecteaz1, sever aceapialL a locuinfelor.

Bibliografi e suplimentari
Hoover, Edgar M. 1963. The Location of Economic Aclivlrt. New York: McGraw-Hill.
Mackie, John. 1999. ,,Ontario's Non-Consensual Property Taxation". The Canadian Appraiser (Fall)

Mitchell, Phillip S. 1993. ,,The Evolving Appraisal Paradigm." The Appraisal Journal (April).
Noyes, C. Reinold. 1936. The Instilution of Property. London: Longmans, Green and Company.

Pearson, Thomas

D.

1988. ,,Education

for Professionalism: A Common Body of Knowledge

tbr

Appraisers, Part I: Background and Historical Trends;' The Appraisal Journal (October).

:i"tr i

Capitolul 3
Pearson, Thomas

D.

1989. ,,Education

for professionarism: A common Body of Knowredge

for

Appraisers, Part II: The Body ofKnowledge.,, The

Appraisal Journal (January).

Perin, constance. 1977. Everything in Its prace; sociar

order and Land (Jse in America.princeton, N.J.:
Princeron University press.

Wong, Siu Sik. 1992. ,,Social responsabiliries ofReal Estate

Appraisers
Volume 36, Book 2, p. 20.

3,12

itt.)... fh" Canadian

Appraiser.

PROCESUL DE EVALUARE

Tcrmeni imPortanfi

.
.
.
.
.

Abordarea prin comparaJie

Abordarea plin cost
Abordarea prin ver. r

directi

Analiza de piald
Cca rlai bunit utilizare a terettului

neamenajal
. Comparabilc
. Data cvalLrirrii

.
.
.
.
.
.
.
.
.

Definiiia valorir
Destrnalia evaludrii
Evaluarea ar.rticipativd
Evaluarea rehoncrlv:r

Intervalul valorii
Opinia finald asupra valorji
Raportul asupra valotii dcl inite
Rcconcilierca vllorrr
Sfcra evalLrdrii

Introducere
Procesrrl dc evaluarc cstc o proceduri sislcmatici pe crrc o urmeazi cvaLuatonll l)entrtl lt risllttnclc
clientulLri |a intrcbdrile refcriloarc la valoarca unui bun inrobiliar'. El consti intr-tttr trrodcl calc poltc ll
adaptat Lrnci gamc foartc largt clc aspectc lcgitlc cLc valoatcit proplictilii inobilialc.

Ploccsrrl rlc cvalualc inccpc iltLruci ciill(l cvalttatoLttl

Procesul de evaluare esle un cornpLex de
acccpti o r'),lisiLrnc clc evitltrlrc Ei ia slri15rt od ti ctr
proceduri pe care e aplic6 ovalualorul penlru a
prczclrtiltcil ciltlc clicnt a cortclLtzriLol cvllLrrrrii. Ficcatc
pulea rasp-1de i.ltrebi'i or crie.1lJlui cL orv rc
proprictittc imobiliari-r cstc ur) LrDicflt qi pcnlru liccatc bun
la va,oa'ea unei prop'ielati irrobilidre.
imobil se pot cuantifica nrai multc lipuli dc valoarc.
Evahralca cel rnaj dcs lntnlnitai este cea caro urndregtc
stabililca valorii de piald. I'rocesul de evahrare conline toate etapele necesate cfectuirii unei astfcl dc
lucriri, modelul oferind cadrul necesar expritrdrii rnei opilii gi desplc alte tipuri clc valoat c.
Procesul de evaluare constii din rnai multc ctape, Nunliuul acestora depinde cle nattLra cvaluirii 9i de
datele cxistente. Modelul sc hazeazd pe un cadrr,r de deslTrgur:are cc poate fi utilizat in or-ice lttctarc dc
evaluarc, pentlu a face cercctale de pia1i, analiza datelor, pcrtru aplicarea tehnicilor rLe evaLuarc, dar 5i
pentru ir integra toate acestca intr-o opinic asupra tipr"rh.ri de valoare definit, Modelul ii ajutd mr doar pe
evaluahrri in rnunca 1or, ci qi pe bcneficiarii riLpoartelor de cvaluare spre a inlelege concluziile acestota
Cercetarea incepe dupd ce s-a identificat terla de evaluarc gi aria de cuprindere a lucrdrilor necesarc
rezolvdrii temei. Analiza dalelor relevante incepe cu studierea tendinlelor obselvate la diversc niveluri aLe
pielei: rntemalional, nalional, regional sau dc cartier. Accst studiu il rtjutd pe evaluator sd inleleagi cr.rnr
interac!roneazd principiile, fb4ele gi factorii care determinl valoarea unei proprietbli imobiliare iutr-un
anumit segment dc piatA. Ce rcetarca fitmizeat.d qi date bnrle din care cvalualotul poate extrage infomalr i
cantitattvc qi alte dovezi asrrpl'a tendinlelol dc pe pia!5, Aceste tendinle pot ardta schimbdri ucgative saLt

pozitivc ale valorii proprictb,tii imobjlarc, exprimate in procente, pe parcrrlsrLl anilor, rni;cililc
demogralrcc din zoni, ca gi sitLralia locuriior de murci gi cfccLLrl accstora asupla putclii dc cuurpitittc .t
poten{iirlilor utilizatori de proplictdli irnobjliare.

4.1

valol ii, cc stlllt dcsorlsc lllal Jos'

si\Ll a all lp lasalllclllLliu l

aborrLarca pLin compnragic direct[, valoarea

bunuri tmobilc asemdndtoarc'

iu

rcztltti din vinziLilc feccl]tc pe

piali

le unor

tca veltitttlui'

indicatorilor de valoare ln
-il-ispecifice de eyah111, pentnr obJinerea
Celc trei abofddri wttlizaaz| tehnici
nevoile
eval*drii, de felul proprietdlii i'rotriliare analizate, de
lunclie de aplica5ilitatea ro, Lu
mulli aborddri alc valorii '
clicntului sau de diltcle exl'tenti fot iototl 'nu tau mai

'"

cxperienJa gi ralionamentul evaluatorului'

litapele procesulur de evalua

e sunt detaliate

il) Figura 4

Definirea Problemei de evaluare

Primul pas al procesului de evaluare este formularea
ploblenrei Astfel se stabilesc limitele evaluirii
"t*npf"i
si ,c eliniirta oricc ambiguitate cu privirc la misittnca
cvaLua(onthli. Delinirca problemei trebuic sb cuprindi:

.
r

Identificarea clientului
cvaludlii

9i a

Definirea p'oblemei din tema de evaluare este

pas al procesului de evaluare'

Drimul
'rvaluatoiul idcntifice:
clientul, destinatarii

destinatarilor

Destinnlia evalu6rii

Scopul evaluirii (inclusiv definilia tipului de

trdseturi) orico ipoleze excepllonale sau

conditii ipotetice,9i, la urme, sfera lucrerii de
evaluare.

valoarc)

statistica
utonratc ar attc aplicalii pe c
e de cvaluare sunt

de cvaluare automat'I 5i modclele econometrice Trebuie

ilc nrunci cand sc combintr cu rafionalnentul $i expenenfa

a]istPlofcsionlst.lhlnodc(luocstilnarcatll]civalorj,darnumaievalultorulcare
cvalrrnrc Poillc exPrirna o oP

,1

'l

Procesul de evaluare

o
.
.
.

Data evaludrii

Identificarea cancteristicilor proprietdlii imobiliare (incluzAnd localizatea, drepturile dc

proprietate de evaluat, ca gi alte trdsdturi)

Ipotezeleexceplionale

Condiliile ipotetice

Figura 4.1
Procesul de evaluare
Dfinir(.1 problemei dc cvaluare

Ideltificarea Dcstinalia

Scopul

evalulrii f)aln

clienrului/ evaluirii (rnclusiv

dclinilia
destinatarilor
tipului de
vllofli)

cvaluirii

Identificrrca caracteristicilor

proprictilii

imobiliare

Ipoteze

Colr(llfii
extr ordinille ipoleticc

(incluzlind localizarea 9i
drephrrilo cle propriet^te
de evaluilt)

Clulcgcrca informaliilor Si dcscriereA prol)ri0tItii imobiliare

lnforma{ii desprt

Inlormafii de$ltre aria d.

llrli

Cnrnctcristici gcncrrlc alc

rcgrrrnii, orngului $i vcciniltAlii

lropriotltra in

cauztr
Cafactcr islroi spccificc ale lorctrttlur,
allrcDiU,lrilor qi constnrc!iilor,

[rrnr]nlor rnobilc,
activclor nccorporalc, ctc.

I rr

forrlrA!ii (lcsprc

proprictili t(,nrpartDilc
Vinzari, cdllii, o{trtc, Dcocupnri,
cost $i dcprccicrc, vcnit $i chcltuicli,
tatc dc copilalrrarc, ctc,

Cea mai buni utilizarc

Terenul m fiind liber
Construo!ia idcald
Proprietatea ca fiind construite

Analiza de piaii
Studii alc ccrerii
Studii alc ofertei
Sfudiide rnarketing

Opinia asupra valorii terenului

I)rin cost

^tt"^
Priu
Reconcilierea valolilor $i opinia

linali

asupra valorii

inainte de identificarea carrctcristicilor proprietdlii gi a olicdlor ipoteze exceplior]ale ;ri concli!ii ipotctrcc
care prczinti importanlA perltru scopul lucrdrii, evaluatorul trebuie sd aibd o idee clard des;lre cine csto
clientul. despre destinalia, scopul gi data evaluirii. Dofinirea problemei de cvahtare ii contureazd
evaluakrmlui gi volumul de InuncA ce va fi nccesar indeplirririi misiunii sale de evaluarc.

4\

it

olul 4

clcntilica rca c lientului qi a destinatarilor eval uirrii

contractualir dintre clicnt $i cvilluator'

I,r.ocesul clc cvaluirre incepc chlar'inainte de a se stabili rclalia

I)cnhu a clec.ide rlacd va accepta lucfarea, cvaluatorul [cbuie sd ia

in cllcul clientul 9i obiigaliile

uatorul tlcbuie sd-$i idcntilice binc clienLul

$r pe

toli

cste posibil sau practic Standardele cattadtene de

cvaluatori sd sc asigurc ci serviciile lor sunt
aludlii, cit 9i penlnr destinalia ce i s-a dat'
A po

destiua[iei evaluirii, care' la

Itlcntificarea clienlrrlui gi a destinatarilol evaluiiIii ducc direct la iderltificarca
riindulci, clucc la stabililea sfcrei de crqlriudctc a lucrbrii'

Dcstinaf ia

evaluirii
va folosi informalia cr:pl ittsi iu raportul de evaluare'
nt chiar din tnotnentul ilt care solicite luclalcil DacA
rvdnd glij6 si il lf,rnurcascd de ce este ea nccesard
:i decizii legate de ploprioLatea imobiliar6 respectiv6'

al raporhrlui de evahrare
llittura acestci decizii dctermura ea insdgi specificul ternei rle celcetale 9i
opinie asupra valot ii poate fi lecesari pentru a stabili:

.
o
.
.
.
.
.

Preful de cun,p[rare sau de vanzale

ValoaLea unul implun-tut
Baza de irnpozitare

Condiliilc unr'ti colthact dc incl.tit icrc

Valoarea activelor proprietdlii irnobiliaLe din sihra!iile financiare
Baza dc calcr'rl peuttu o despigubirc cotectd in caz dc expropricrc
Altc daie utile r.lnei riecizii legatc de ploptietatea intobiliard respectivit

cu privirc Ia
),cntru a nu-iji irosi for-1cLe, evaluatoml Ei clieutul trebuie sii ajungd la o irtlclogelc con'luna
care cste
plodusului
final,
proprietaluh'ri
rlcstina{ia rapoltulrri de cvaluate, a concluziilor acesteia 9i a

llpoltLtl dc cvnlttat

r:.

Scopul cvaluirii
Sco'rrl Lr'ci cvaluirr.i cstc, tlc obicci, uccla dc a l'undaurcnta o opinic cu privirc la uu anttnlit tip clc Yaloarc
'fillLrrilc dc vltlrtlttc clttc sc cxl)cltizcazl stll]ll

r
.
r
.
.

Valoar:e a dc

lliali

Virloat ea dc utilizaro
VaLoalca de exltloatarc continltd
Va loalca dc investilie
Valoarca dc ir.npozitare

Vcz-i Ethic,\ Standat,l Rules $i condifiilc po carc trebuie sd lc incleplincascd un raport dc evaluarc, Review a\d C')nsulting
er. in rirpoartelc de cvaluare autorii i$i declini orice rAspundere pentru conseoinlele utilizdrii acestora de chtre
Standdrcls
lrriliztltofii ocaziouali s;Lu pentl'tl alte destinafii.

fu

4.4

Procezul de er'aluare

CUSPAP cer ca in fiecare rapod de evaluare sd se dea definilia tipului de valoare expertizat, dar $i sursa
definiliei. Definilia valorii stabilegte $i intrebarea exactd la care trebuie rdspuns pentru client, pentrl
evaluator, dar gi pentru toli cititorii raportului. Ea explicd datele ar'tte in vedere in cursul analizei,
metodele de ana\zd gi, in acelagi timp, susline logica qi valabilitatea concluziei finale asupra valorii.
Definilia mat precizeazd, qi daci opinia cu privire la valoarea de pia{A esb exprimatb in nurnerar, in
echivalente de numerar sau in alti termeni, explicali corespunzitor
Este sarcina evaluatomlui de a se asigura cd scopul evaludrii este adecvat

utilizirii

qi este comparabil cu

acesta.

Data opiniei asupra valorii (data evaluirii)

Data opiniei asupra valorii (numiti gi data evaludrii - n.t.) trebuie precizatA deoarece fortele care
infltrcn\eaz\, valoarea propriet5lii imobiliare sunt mereu in schimbare. Degi condiliile observate 1a data
evaluirii pot persista mult timp dupd aceea, o opinie asupra valorii este consideratd valabild numai la data
1a care a fost emisd. Valoarea de piaqd este considerati a fi reflectarea percepliei participanlilor de pe acea
pia![ asupra situaliei economice viiioare. Aceste perceplii se bazeazd pe dovezile pe care le oferl piala la
un moment dat. Valoarea este oglinda sifualiei economice 1a un moment dat, schimbdrile bruEte din
economie qi de pe pia,ta imobiliard putdnd influenla putemic valoarea. Data opiniei asupra valorii nu
trebuie confundati cu data de pe scrisoarea de inaintare, care, de obicei, este diferitE.
Majoritatea temelor de evaluare cer o opinie asupra valorii la momentul respectiv, dar se poate cere gi
evaluarea retrospectivd. Evaludrile retrospective (retroactive) pot fi necesare in urmetoarele situalii:

.
o
.
.
o

Stabilirea dreph-rrilor succesorale la data decesului

Stabilirea drepturilor de desp6gubire prin asigurare Ia data accidentului

Stabilirea impozitului pe propdetate la data achiziliondrii sau la data adoptdrii unor noi
prevederi fisca1e'

in caz

de proces, respectiv la data pierderii acestuia

In alte scopuri

procedura de expropriere, evaluatorul poate emite o opinie cu privire la valoarea proprietilii

expropriate fie 1a data depunerii declaraliei sau a cererii de expropriere, fie la data procesului sau la o altl
datd aleasi de pirli sau stabiliti de instanld. De multe ori existi date cronologice despre piala imobiliari,
astfel incdt se poate face o evaluare retrospectiva. In acest scop, evaluatorul poate fl nevoit si studieze
tendinlele manifestate de-a lungul timpului.

in

Evaluatorului i se poate cere gi o opinie despre valoarea viitoare a unui imobil, in perspectiva unor
investilii - evaluarea prospecdva, sau despre valoarea la sfArgitul perioadei de previziune a fluxului de
numerar. in asifel de cazuri trebuie evitat sI se lase sl se inleleagi cd valoarea viitoare ar fi totuna cu
valoarea de piafi. Sigur c6, ori de c6te ori evaluatorul estimeazd valoarea acitaltzatd a unui anume flux de
venituri sau a unei anume valori terminale, el face $i o previziune a beneficiilor viitoare. Opinii asupra
valorii viitoare a unor investilii in fazd de proiect se cer mai ales in legetue cu data la care se
preconizeazd finalizarea proiectului sau cu data la care investilia se va stabiliza. Evaluatorilor li se poate
cere si calculeze valoarea viitoare $i pentru ca proprietarul, cumplrdtorul, investitorul sau creditorul
(institufia de credit) sd poati lua decizii in cunoqtinJd de cauz6.*

Data achizilionarji proprietElii imobiliare este relevantd in caz de transfer intre rude. Valoarea la 3l dece[tbrie 1971, ca datE a
evaluarii poate fi inportang. Anterior acestei date, cunoscuti ca ,,Datav" (de la valuatioz, evaluare), in Canada nu se impozita
ca$tigul de capital. La imobilele delinufe anterior acestei date, caftigurile de capital se calculeaze folosind valoarea la data V ca
Dunct de Domire.
4
CUSPAP detaliaze evaluarea retrospectivi $i evaluarea prospectiva in Regulile Standardelor de Evaluare gi ln comentarii.

4.5

Procezul de evaluare

Ipotezele extraordinare qi condiliile ipotetice

pentru a stabili intinderea misiunii sale de evaluare, evaluatorul trebuie mai intdi s6 identifice evenhlalele
putea afecta evaluarea lpotezel
oremise exceplionale condilii ipotetice care ar
se constate cd sunt faLse,
Dacd
reale.
fiind
nesigure
ca
da
uno.
ionsiderarea
unui depozit care ar put
evaluarea
ca
exemplu
concluziile evaluatorului. Si luim
evaluarea ar putea pomi de la ipoteza
de
contaminare,
au"a se banuiegte existenta unei surse

cniu.

exceplionalA

1T:
o uzlna

inex
qtie
c
care se
conditii

cd rrzrna

Oportunitatea folosirii unor ipoteze exceplionale false sau a unor condilii ipotetice
nr,
".t"evaluare
"ontun1inatA.
depinde de destinalia 9i de specificul temei de evaluare'
intr-o

Ipotezele generale

Ei

condifiile limitative

propriefi,tii 9i a drepturilor
Etapele premergAtoare definirii problemei de evaluare, respectiv identificarea
senesc,
imotitiu." legaie de aceasta, data opiniei asupra va| rii, destinalia evaluirii 9i definilia valorii,

evaluarea drepturilor asupra lileiului, gazelor sau res

depund
.upo*"f"i. O atta condilie limitaiivi poate fi aceea prin care evalua
abile
in
m'drturie in instanli sau la audieri sau si ia pate la inIZligiri decAt cu c
atori
si
t"tt gi a unei compensaiii corespunzEtoare lu toate acestea, in
expres Mai sunt Fi alte
""".i
depunl m6rturie, chiar gi in ciuda unei condilii limitative de acest gen, prevdzute
condilii limitative care sd alate, de exemplu, cd:

.
.
.

nu s-a procedat la o expertizd tehnic6;

cu
informaliile despr.e proprielate au fost preluate din surse considerate demle de incredere,
exceplia cazurilor Precizate: qi
confomat
nu se asumS rispunderea pentru daunele suferite de instituliile de credit cafe nu s-au
regulilor Prudenliale

(A1te exemple se pot gisi, mai pe larg ilustrate, in Capitolul 26 )

Existenla unor ipoteze exhaordinare, a unor condiJii ipotetice sau a uno

generale poate impiedica pe evaluator si exprime o opinie firl rezerve
6cazia sdie abuzeie sau sd se inleleagd gregit astfel de rapoarte, este bine
corect informaliile, si se facd trimiteri la valorile estimate'

Sfera misiunii de evaluare

5i
stabili

camnd volumul de lucrdri

a evaluatorului

cle a

ca

analizele

' 9i
a raporhlui

de

ia stabiliti de client qi de natu

F.

4.7

Procesul de evaluare

Datele particulare se referd la proprietatea in cauzA gi la propriet6lile comparabile. Aici intri datele despre
particularitilile juridice, fizice, de amplasament, de cost, de venituri gi cheltuieli, ca qi detalii despre
vdnzdrrle cornparabile. Se iau in consideralie gi aranjamentele financiare care ar fi putut afecta prefurile
d,e

vinzarc.

Datele despre proprietilile comparabile pot fi generale, pe care le are evaluatorul la dosar, sau date
padiculare care trebuie culese in vederea unei anurnite misiuni de evaluare. De cele mai multe ori, datele
despre proprietilile comparabile sunt date despre cerere gi oferti din care reiese pozilia competitivi a
acestora asemenetoare cu cea pe care o va avea proprietatea analizatd pe viitoarea ei pia9i. Datele despre
oferld cuprind liste de propriet[li competitive existente sau in fazd de execulie, ratele de neocupare,
capacitatea de absorbJie a pielei. Datele despre cerere pot fi date demografice, date despre venituri, despre
ocuparea for,tei de munc6, 9i date generice despre potenlialii utilizatori. Din aceste informalii se poate
contura cererea ce va exista in viitor pentru imobilul analizat, cu destinaJia sau destinaiiile pe care le are
in prezent sau pe cate le va avea.

in scopul evaludrii depind de abordirile pe baza cdrora s-a elaborat

gi
valorii,
ca
de
sfera
lucrErii, astfel cum a fost definiti. La orice misiune de evaluare,
opinia asupra
gi
pintru a indica o valoare, este bine necesar a se aplica mai mult de o singurd abordare a valorii. in
func{ie de problema sau problemele de rezolvat, se poate pune accent pe una dintre abordirile valorii.
lntr-o lucrare, alegerea abordlrii sau a abordirilor adecvate este determinati de ralionamentul profesional
gi experienla evaluatorului, dar gi de cantitatea gi calitatea informaliilor disponibile gi supuse analizei.
Cantitatea qi felul datelor culese

Datele culese trebuie si aibd sens gi sd fie relevante. in raport trebuie aretab clar elementele care au
influenfat valoarea, faptele gi concluziile cu privire la tendinle, toate in corelaJie cu proprietatea evaluati.
intrucat datele alese formeazd temelia pe care-gi construiegte evaluatorul ralionamentele sale, explicarea
detalia6 a ceea ce insearrne fiecare informalie nu va face decat se-l ajute pe cititor si inleleagi mai bine
aceste rauonamente.

Analizr datelor
Dupd ce datele despre segmentul de pia1i, despre proprietatea analizatl gi pozilia ln care se afld aceasta au
fost colectate $i verificate ca exactitate, evaluatorul poate incepe analiza acestora, pe doui componente:
analiza de piafd gi analiza celei mai bune utilizdri. Chiar gi cele mai simple teme de evaluare trebuie sd
atbd la bazi o solidd inlelegere a condiliilor dominante de pe piaJi qi a ceea ce inseamnd cea mai buni
utilizare a proprietalii imobiliare respective. Cele doud tipuri de analizd se intrepitrund. De fapt,
cercetarea de cahe evaluator a tendinlelor care influenleazd baza economicd a segmentului de piali la care
trebuie sI se raporteze conduce direct la determinarea celei mai bune utilizdri.

Analiza de piafl
CUSPAP definegte analiza de pia1l ca frind studierea condiliilor de pe piald pentru un anumit tip de
proprietate imobiliarl. Descrierea condifiilor predominante il ajut6 pe cititorul unui raport de evaluare si
infeleagl dacd pi ce motiva]ii ar putea avea fali de proprietatea respectivd divergii participan{i de pe pia16.
Condi,tiile de pe o piali mai largd constituie fundalul pentru condiliile specifice unei pieie mai restranse,
care i-nfluenleazl direct valoarea

propietdlri analizate.

4.9

1, are doub fttnclii importante. prima

este aceea de a
local. A doua este de a_i clarifica evaluatoJur
cum
agterii schimbdrilor suferite de raportul
dintre ccrere

,1",a_iJ1pnhx
v'!s feulr u corec.ria
vuri'ulra cos
coslrui
lllul rmobllulu
imoblurui anarizat
analizat in
funclie de depreciere, adicd in flu
ilTJft::1.*:::j,_',,i,""*fl11y:^u:
111u fizrcd
gi de deprecierea lulu,urlara
funclionald
gr
qi
exrcm . tn evaluarea
prin
Drn venrr
rn2re venitur e, cheltuiel
venit, toate
e 9i ,"r"r"
"*t.-:.'in
'Fnit,,";r- ^*^,*]l:-d:,"^a
lumi'a ccrerll
cererii qi
ofertei
e pe"uut,rur"u
pia1d. In
9r orefiel
abordarea' prin
abordarea
p.i" cornparalie dir""ti, rnnnr,,-iir^
in
. .- ru''ra
--^r j-^, de piald
sewesc
la
d"iimita'"u pl"ii'gt, p.,n
aceasta,
aceasta, la
"o;"hr;ii;'r"rt',-r';i""il#

*r*"."iil l].".ri

j"*iJ*ii;;;;;-*

identificarea
identifi
carea ploprietililor
nrn,',ior;rT,i'1"*l*ll,:*ttzei
comparabile.

Analiza celei mai bune

utiliziri

te a$a cum sunt

zi amenajirile

gi constructiile existente
te (renovare, modernizare, transfonnare)

4.70

Procesul de evaluare

La unele proprietdli imobiliare, cea mai bun[ utilizare

Analiza celei mai bune utilizeri ia in calcul
poate insemna luarea unor mdsuri foarte diverse:
atat terenul considerat ca fiind neamenaiat, cat
menlinerea unei pirJi din proprietate in starea in care se
gi proprietatea cu construcliile existente.
afl6, demolarea unei alte pdrfi, addugarea unei
concluzia se formuleaza orin referire Ia
utilizare, la datd 9i la participantii de pe pia15.
alt
segment
proprietate,
impirlirea
la
un
de
construclii
terenului qi vdnzarea terenului excedentar, sau
schimbarea utilizdrii structurilor care rezultl in urma acestor transformiri. Unele proprietd]i sunt afectate
de diverse restriclii, de exemplu, conservarea ca monument istoric, care nu permite demolarea
amenajlrilor existente gi construirea unora noi, care s[ confere proprietIlii cea mai buni utilizare.
Concluzia asupra celei mai bune utilizlri trebuie sd prectzeze utilizarea sau utilizlrile optime, cdtrd esie
mai bine s6 i se dea aceasti utilizare sau cdnd va atinge un grad de ocupare stabil, precum gi cine ar fi
utilizatorul sau cumpdrdtorul cel mai probabil (un proprietar care se o qi exploateze, sau un investitor
financiar, de exemplu).

Opinia asupra valorii terenului

Evaluarea terenului este direct legatl de analiza celei mai bune utilizlri. Relalia dintre cea mai bunl
utilizare gi valoarea terenului sau a amplasamentului' poate ardta dach, ulllizarea la data analizei este cea
mai bund utilizare a terenului.

fi o componentd

foarte importanti in valoarea totaH a proprieta,tii. Adcsea

evaluaiorii formuleazi o opinie distinctd asupra valorii terenului, chiar gi atunci cdnd evahieazL
propdet[Ii cu clddiri mari. Valoarea terenului gi valoarea clidirilor se poate modifica in mod diferit,
fiindci de obicei construcliile sunt supuse deprecierii. La multe evaludri, se cere o opinie separatA asupra
valorii terenului.
Valoarea terenului poate

Deqi, in urma abordirii prin comparalie sau a celei pe bazl de venit, rezulti o estimare a valorii tottrlc ,r
unei proprietili fir6 a separa terenul de ceea ce se aflI pe el, p6nl la urmi e posibil sd fie necesalii '
evaluare distinctl a terenului, pentru a vedea cu cdt contribuie el [a valoarea totald a proprietdli' l:'
abordarea prin cost, este obligatoriu ca valoarea terenului sl fie evaluati qi menlionate distinct.

Formularea unei opinii asupra valorii terenului poate fi considerati o eta,pd distinct[ a modeluhri rie
evaluare sau o tehnicd de bazl in abordirile valorii, in funclie de enunpl problemei de evaluare- Penrrtt
ajunge la un indiciu asupra valorii terenului, evaluatorul poate folosi mai multe tehnici:
r

o
o
o
r
.
o

Compara,tie direct5

Extraclia (prin scidere)

Alocarea (rep arlizarea)
Parcelarea $i addugarea de amenajdri pi construcfii

Tehnica reziduald
Capitalizarea rentei (chiriei) funciare

De reguld, cea mai credibild metodl de estimare a valorii

cAnd nu se gisesc decdt puline alte vinzdri care s[
serveascl drept element de comparalie sau cind
valoarea oblinuti prin comparalie directl are nevoie de
confirmare prin alte mijloace, se poate aplica tehnica
exhac{iei sau cea a alocirii. Tehnica alocdrii consti atit

terenului este comparalia directi. Dar atun*t

Dintre diversele tehnici de estimare a valorii
terenului, comparalia direde este, de regulE,
cea mai credibile.

Evaluatorii fao disfincfia inhe teren (rspectiv suprafala ptmantului, adic6 atat ptrmantut cat $i apele, ca 9i tot ceea c'; r
adeugat acestuia, fie de cAtre natura inse$i, fte de citre om) Si amplasament (te(enul amenajat intr-un anumit scop) Dilercnli
inhe cei doi tenneni se aDroftndeazi in CaDitolul 9.
?

'

Celelalte metode de evaluare terenului, care

qi folosesc mai r

supuse mai multor lirrut5d

h folositf, cAnd se cunosc renta (chiria)

ludri in zone foarte bine amenajate.

Aplicarea abord[rilor valorii

analizei

datelor

re la o
pentru

are stabilit in
orii se folosesc

.
r
.

Cost
Comparalie directi

Venit

rn orlce estlndri ale valorii. se foloscsc

una sau mai multc din

,*:fnF;;-;;il;;"

necesare. Valorile oblinute astfel

se

pot desfiin{a reciproc.

desrinalia qi ,r",u

fie

se

a""Jiill
"uur,a.if

3lil'Jil*i?t""i:t[:i,",t'lffif:

pot confirma, fie

Abordarea prin cost

Abordarea prin cost se bazeazd. pe
?nfelegerea faptului c6 participangii pe
p
cost. In abordarea prin cost valoarea
unel proprietap
i"i".-inuta
plo
terenului la coshrr curent de reconstructie
"rt"

iau'de inlocuire ai

amenajarilor

valoarea la
estrmare a

gi apoi prin

Evaluarea priD parcelare este cornental

-n pe larg de Douglas
The Appraisat

Insritut"

4.72

D Lovell

$i Robert

Mattitr

1993. subdiwsiok

Analysis. chtaa(o:

Procesul de evaluare
sc6derea sumei reprezentand deprecierea (adicd deteriorarea gi invechirea) construcliilor din toate
cauzele. in detenninarea valorii se poate include $i profitul antreprenoruLui. Aceastd abordare este util6
indeosebi la evaluarea arnenajirilor qi construcliilor noi sau aproape noi sau a proprietllilor care nu se
v6nd des pe pia!6. Tehnicite aborddrii prin cost pot fi utile 9i pentru ob,tinerea de date necesare abordbli

prin comparatie directi gi aborddrii prin venit, cum ar

fi

costurile de remediere a componentelor ca

urmare a intArzierii lucrbrilor de intrelinere.

Costurile curente ale amenajdrilor gi construcliilor noi pot fi. oblinute de la specialiEtii in devize, din
manualele de devize, de 1a constructori gi antreprenori. Deprecierea se cuantificd prin studierea piegei 9i
prin aplicarea unor procedee specifice. in abordarea prin cost, valoarea terenului se estimeazi in mod
distinct.

Abordarea prin comparafie directi

Abordarea prin comparalie direcd este deosebit de utih atunci cdnd pe pia{e s-au vandut recent sau existd
\a vdnzare mai multe proprietili cu caracteristici asembndtoare celor ale proprietilii analizate- Prin aceastd
abordare, evaluatorul igi formeaz[ o opinie asupra valorii comparAnd proprietatea supusb analizei cu
altele similare, numite vdnzdri comparabile. Prelurile de vlnzare ale proprietdlilor considerate a fi cele
mai comparabile arati, de obicei, un interval valoric in care se va plasa qi valoarea proprietilii in cauz[.

Evaluatorul apreciazd, gradul de asemdnare sau de diferenld, dintre proprietatea analizatd 9i vdnz[rile
comparabile, pe baza rnai multor elemente de comparafie:

.
.
.
.
.
.
o
.
.
.

Drephrr.ile de proprietate imobiliari transmise

Condiliile de finanlare

Condiliile de vdnzare
Cheltuielile efectuate imediai dupdvinzare
Condifiile de pial5
Localizarea (pozilia)
Caracteristicilefizice
Caracteristicile economice
Utllizarea/zonarea
Componentele non-imobiliare ale valorii

Dupi aceea se fac coreclii, exprimate in suml de bani sau in procente, ale prelurilor de vdnzare cunoscute
ale fiecdrei vanzlri comparabile, pentru a obline rur indicator de valoare pentru proprietatea analizalA
Prin aceastf, procedurd comparadvi, evaluatorul elaborcazd o opinie asupra valorii definite in enunlul
problemei, valabili la o anumiti dati.
Multiplicatorii venitului qi ratele de capitalizare pot fi calculagi 9i prin analiza vAnzlrilor comparabile,
deqi acegti factori nu sunt consrderali elemente di comparalie, in abordarea prin comparalie directd. in
schimb, ei sunt folosi,ti in abordarea prin venit.

Abordarea prin venit

Abordarea prin venit calculeazd valoarea actualizati a benehciilor viitoare care decurg din dreptul de
proprietate imobiliard. Venitul 9i valoarea de revinzare (terminal[) a unei proprietAli se poate capitaliza
intr-o valoare actualizatL, intr-o singurl suma. Existi doud metode de capitalizare a venitului: directi 9i
prin actualizare. in capitalizarea diricti, relalia dintre venitul unui an gi valoare se reflecti fie in rata de
capttalizare, fie intr-un factor de multiplicare a veniturilor. in actualizare, relagia dintre venitul stabil pe
mii mulli ani gi valoarea terminali la finele unei perioade determinate se reflecti in rata rentabilitilii. Cea
mai frecventl aplicare a actualizirii este analiza fluxului de numerar. Avdnd in vedere diferenlele mari in
ceea ce priveqie modul qi momentul in care proprietSlile imobiliare genereazl venituri, existi multe
proceduri de analizl prin capitalizare directd gi prin achralizare. (Asupra lor vom reveni in Capitolul 20.)
4.13

Capitolul 4

ca qi abordarea prin comparalie dlrectd abcldarea prin cost, qi

$i
abordarea prin venit necesitf, o atenta
pielei culegerea Ei analizarea datelo. p.nt* aplicarea
acestei abordari se bazeaz|pe relaliile
dintre cerere gi oferli, care oferi informalii despre tendinqele gi
agteptAnle pieJei.
sh-rdiere a

rdarea plin venit, sunt venitul brut pe care l_ar purea

din calza neocupirii imobilului iau a neincasbrii

Reconcilierea final[ a valorilor

Ultimul pas analitic din procesul de evaluare este reconcilierea
valorilor oblinute.intr-o singwr cifri, in
bani, sau intr-un interval de valoare rn care este
pt"tuul ,"
-ui
""r a" nut*u "a
analizate. Felul in care se face reconcilierea depinle
p.obl"-;i

* tJr"'.,"il*iili"pr*or'

folosite qi de credibilitatea pe care o prezinti. valorilo

oblinute,.

raportJ

la capitolul destinat

;";;rouiJ-J""Joraa.1"

reconcilierii, evaluatoml

poate explica de ce rezultatele obtinute prin cele

trei abordiri sunt diferite, arrtdnd in ce consti frecare.

altfel, obiectiwl intregului proces de evaluare, se

ins6 exprimat[ gi ca un.interval de valoare
sau ca
re (respectiv ca fiind mai mare sau mai mic6
decdt

Raportul de evaluarea asupra valorii definite

nu se.po-at?.cons.rdera-indeplinitr pend cand concluzia
nu este transpuse intr_un
Y:r"t:n:l
raporr
oe evatuare 9r p.rezentata clientului, valoarea
astf;l comunicati
este
-"-^'
o
opinie u
gi
reflecti. experienfa $i mtionamentul profesional p"
"rruiouto^lui

*^:::ll1:

"u*---

Raportarea

etapa a proce
analizate, me
care a condus

4.14

ultima
datele
mentul

Procezul de evaluare

Bibliografie suplimentari
Klaasen, Romain

1977 . Practising real Estate

Appralscl. Winnipeg: Appraisal InstitLrte of Canada.

Lambert, D.W. 1976. ,,Tfuee approaches to value market, ma,rket and market ... (The)". Canadian
Appraiser. Volume 20, Book l: p. 31; reviseted 1988, Volume 32, Book 2: p. 20.

Love, Terrence L. 199r. The Guide to Appraisal office Policies and procedures. chicago: Appraisal
Instihrte
schmutz, ceorge L. 1949. The Appraisal Process. (1941) North Hotlywood, cA.: the author; (1949) New
York: Prentice-Hall. Inc.

4.15

rarea comund delinutd in cotc

;."i;Jffff";'ff.#:*::#:ll:.'"9"
egare de doud sau mai
li:o'l
*.:_
_.,.lnta$a
,
pr
propli
tatea
....
i- i.,:_:. n
Diverse forme de
.
- proprietdte
qrepr.rt de

5i in care nu exista

i"

i*ou,
s

poate vinde partea sa"fuuru

din drept {Erd

coproprietate asigu
a doud sau mai mul

avea cote diferite

din coproprietari

Drepturile de proprietate imobiliari

ale persoanelor juridice

:JH::f]""

o
o
.
.

t**

iard poare aparline nu numai persoaneror

particulare, ci 9i diverselor persoane
Jufidice,

Societilile de administrare imobiliard

Societdlile comerciale de persoane
Societetile comerciale de capitaluri qi
regiile

Consorliile

ca gi persoanele fizice' aceste entitiri pot

derine un imobil cu drepturr deprine
sau cu drepturi pa4iale.
Societifile de administrare imobiliari

5.6

te

imobiliari

si dezmembrlmintele acestuia

produselor 9i drepturilor'
Impozitarea este dreptul statului de a incasa venituri prin impunerea bunurilor,
teritorii etc).
(provincii,_
locale
admir.ristraliei
privilegiul.
Impozitele pe proprietate sunt de obicei
pe'tru
bunurile
a
confisca
de
financiare
inistragiei
i.iirtuliu fiscala pievede, de multe ori, dreptul adr
care nu s-a pl5tit impozitul.

in schimbul unei desplgubiri, ln interes

stah-rlui sau de o alti entitate, abilitad de stat in acest

bun privat,

T:T::::::$:h:.$:H:[$ i,i#ffi':u:lJ
concreE de execulare
in beneficiu public.

siliti

a actului de expropriere, adic6 de luare

in stSpdnire

a unei

proprietili private,

privire la proprietate astfel

Dreptul de reglementare este dreptul statului de a emite legi.qi reglementdri cu
de
i*at ra pouU"n apiratd siguranla, sdnitatea, moralit tea.9i interesul general al cetileanului. Decretele
terestru, legislalia
sistemattare, restiicliile di utilizare, legislalia constructiilor, regulile de trafic aerian 9i
a
statului'
atribulie
sinitilii pi cea de mediu au 1a bazd aceasti
dreptul
Dreptul succesoral al statului este dreptul statului de a conferi unei unitali administrativ-teritoriale
teslament'
un
a
fi
lisat
fbr6
a" u tru in prop.i"tate un bun al cirui proprietar a decedat IEr[ mogtenitori sau

Restricfionlri

de drept

privat asupra proprietl{ii

unei proprietbli
Restriclionarile private ale dreptului de proprietate pot limita folosinfa sau dezvolatarea

gi f"lnl in care ar putea fi aceasta transmis6. Cumpdrltoml unui imobil poate constata ca
imobiliare,
"u
perete comun, a unei servituli sau a
este obligat se respecte restrdngeii ale dreptului siu din cauza unui
sl studieze
unui drept de trecere cu care este grevat imobilul pe care 1-a cumpArat. Evaluatorul. trebuie
ale
ce
restrdngeri
actele incheiate de proprietar sau?e investitorul inobiliar, pentru a vedea dacd 9i
partaJe
sunt
din
dreptului de proprietate greveazb bunul. Restriclionlrile asupra titlului, ca qi cele rezultate
tuncff;1"i:Hl"i1:Hit(:Te';;i'rtlffr?lii;
registrului
r"lativ uso, d" di"r"ope'it, cercetend arhivele
onele in care existi carte funciari. Acolo unde incl
nevoie de un studiu special al actelor de proprretate
nlelegerile nescrise, cum ar fi cele asupra drepturilor
acvatice, acestea, dac[ exist[, sunt aproape imposibil de descoperit'

face ca
Complexitatea dreptului de proprietate imobiliarl in Canada 9i Statele Unite, in zilele noastre,
mare
mar
grevate,
misuri
intr-o
imobllele aflate in proprietaie deplind s6 fie foarte rare, mai toate fiind
privat.
Deqi
drept
sau mai mica, fie de iervitugi, fie de clauze rezelatare, fie de alte restricliondri de
deplin de
majoritatea evaluatorilor definesc drephrl de proprietate pe care il eval.ueazi ca fiind dreptul
te fi int6lnit, dacl nu cumva chiar niciodati. Penfiu a
hrl imobiliar care trebuie evaluat ca fiind dreptul
rezerva, lns6, a restricliilor cauzate de sistematizare,
nti in cadrul raporhrlui de evaluare. Dar atunci cdnd
exista un contract de inchiriere sau de ipotecl, dreptul deplin de proprietate rimAne doar in teorie.

Coproprietatea imobiliarl
Un imobil poate fi proprietatea unuia sau a mai multor proprietari. Proprietatea individualS este cunoscuti
unor
sub denurnirea de iroprietate nesolidara. Totu$i, persoanele particulare pot deline, prin intermediul
pefsoane juridice, irepturi complete, de 100%, cum ar fi cele de uzufruct, lntr-o societate de administrare
imobiliari, sau 10070 din acfiunile unei firme care de{ine propriet.i}i imobiliare. Atunci ctnd totalitatea
drepturiloi este definutd sub titluri de drepturi diferite, ia nagtere posesiunea. ln _leglturd cu dreptul de
proprietate, posesia poate fi definiti ca fiind definerea proprietilii sub orice formi de titlu legal

f,.f,

Societifile cu rispundere limitati

infiin{area unei societati cu ra

este ceva obipnuit.

permit.i infiinlarea

in

uitimele

societililor

care, in unele fdri europene

i,Y*ffil,li#,rr""f,.r::"

.,

Consortiile
e-sau drepturi de proprietate imobiliard.
ublrc. prin car.e si se contribuie cu
fonduri
gr/sau v6nzarea de bunuri imobiliaren grup cumpdra drepturi asupra
unor bunuri imobile
srmpld care, la r6ndul ei, vinde aceste
pariicipalii

ing lbr public Securities prospectus,

and rhe I/aluation

oJ

Real

Societifile comerciale de persoane

rn care doui sau mai multe persoane delin in

foarte populare in achiziliile imobiliare fiindcd
douanii iunuri cit 9i pentru cheltuielile de
ai frecvente in domeniul imobiliar: societdlile in

ri pot dobdndi in
persoane fizice, 1e-ar putea

comun bunuri imobile care' ca

fi inaccesibile'

Societifile Pe acfiuni

ne persoanei juridice astfel constituite'

e proprietate

imobiliard al societalii'

La evaluarea ac
lmbundtilirilor 5
li imobiliare' Pot
tocmai pentru a
lichiditEfi, atunci
a
fi
de
activeloi
acfiunile nu pot fi tranzaclronate'
raliuni,
alte
din
lalitate a gestiunii sau
Fiindcivaloareaprincapitalizarebursiedconlineadesearrndiscountfal6devaloar.eaactiwluinetal
ca $i comisia de Supraveghere a Bursei (SEC)'
intreprinderii, profesionigtii in materie de contabilitate

).t

itolul 5

Proprietatea colectivi sau prin actionariat

a

colectivi asupra apartamentelor. intr_o astfel de

cietatea pe acJiuni. Contractul

rnere, care poale fi modificatd

utia acopera cheltuielile

de

:fl:*, liiilt ;:i::?:HI,*'# s;;#"'"

De curdnd, in glrele locuri a apirut o metodi noub de

apaftafirentele propdetate personald pebazd de acJionariat sb

devind mult rnai vandabile.
Dace piala pentru apartamentele proprietate colective este
activa, evaluatorii pot evalua fiecare u Late
locativi prin metoda. cornparatiei directe. Dar nu trebuie sd uite cr prelurile
sunt influenlate de marimea
credihrlui $i de condiliile contractului de ipoteci cu care cl direa
a fost grevatd. De multe ori statutut
societdtii irnpune restriclii asupra comercializdrii propriet5li
ceea ce poate atecta valabilitatea datelor
despre vAnzirile comparabile,

cer cu proprietate deplind asupra spaliului lor

ctele de constructie a unor blocuri in proprietate

drept de proprietate pelsonali intr_un bloc cle

o formd de proprietate individualE este aceastd
e colective. in multe locuri, ins6, autoriEtile
e in locuinte proprietate personal6 din cauza
propnetate personalS.

unei proprietdli personale. in consecinJi, existd

unor clddiri ocupate cu chirie in clddiri cu spalii

u constituit tocmai pentru a susline ploiecte de

ste grupuri au oblinut finanlEri cu dobandd mai
ului de a subvenliona aceste proiecte. insd, in
astfel de grupuri colective a scdzut ser.ios. Unele
ceplia locuinlelor., curn ar fi locuirea in comun.

Proprietatea in timesharing

in timesharing presupune vanzarea fie a unor drepturi de proprietate limitate

sau a unor
drepturi de folosinld 9i ocupare a unor unit5li locative sau camere
de hotel. Exista doub forme de
pe care evaluatontl trebuie sA gtie sd le deosebeasci atnnci
cind evalueazd clddiri
de unitdli sau c6nd recurge la analiza cornparata a acestora. prima
formi de
titlu deplin, este cea in care cumpArablul imobilului primegte un act de p.oprretate
Proprietatea

5.10

rietate imobiliari si dezmembrimitrlele acestuia

prin contltct $i prln

\ui, ci gi
slau la baza lui.
cafe stau
9i de alte drepturi, uneori mai limitate, create
imobjlelor care
imobilelor
aporturi de alt6 natur[ decdt imobiliari.
probabilitatea cregterii valorii capitalului qi indeplinirea unor condilii pentru acordatea de avanlaje fiscale
de pialI. AcesLe criterii
sunt alte dou5 criierii care ii influenleazi pe investitori qi care pot afecta valoarea

v
cotelor
intr-un

qi condilli sunt greu de separat, ceea ce poate ingr eluna analiza

sa aiUa grila sditabileasci natura exactd a drepturilor qi
cadrul unui consorfiu. Valoarea de piap a parlicipaJiilor
ar fi un cumul de drepturi de propdetate asupra activelor imobiliare'

ile Evaluatorii trebuie

are Ie au dc cvaluat in
e ptezentatl ca $1 cum

Forme speciale de ProPrietate

in

juridice, existd 9i alte forme de

afar6 de proprietatea persoanelor fizice gi proprietatea persoanelor

proprietate. cum sunl cele de maijos:

.
.
.

Apartamenhrl (spaliul) proprietate personald

Proprietatea colectivd sau prin aclionariat
Proprietate in timesharing

Apartamentele (spafiile) proprietate personali

sa(l asupra
Spaliul proprietate personala este o forme de proprieLate asupra unei unititi
tipuri de
le
pe
v
timp
ce,
unitdli.
In
astfel
de
u"oi po4i""i dintr-o clldire cu mai multe
anrinuntul'
locuit
spaliil
9i
proprietate delinutd in astfel de clidiri erau apartamentele de
oourtr", existi astfel de forme de organizare gen stup pentru toate tipurile de spalii irLlobiliare,
io
"i1"1"
respectiv birouri, spalii industriale, magazine, chiar qi mici grSdini (de flori sau de zarzavat) sau chiar
mici tlebarcadere. O unitate proprietate personali este o proprietate separate asupla cbreia ate ritlu de
proprietate o persoand particulari. O astfel de unitate poate fi inchiriati, vdnduti sau ipotecata ssparat.
int -* blo" ae locuinle tradilional, proprietarul deline titlul de proprietate asupra locuinlei, precunr 9i o
y,.t"t.,
cot5-parte indivizl din suprafala total[ a spaliilor comune ale imobilului (terenul, spaliile ilc
joacd
Jt'
ac,i:rl
fel,
recreetu).
sau de
nndalia, perelii exteriori, spaliile de parcare gi lerenurile de
at:ope;:.', 9i
proprietarul deline un spaliu fiidimensional circumscris intre perelii exieriori, tavan
"iilu
elemetlxe
cor,une
acest
tip,
existd
clddiri
de
in
unele
comune.
gi
din
spaliile
o
cota-parte
9i
pr"".t*
potl'"u,
ltmt
tare
pe
inconjrudtor,
parcele
terenul
parcare,
de
depozitare,
spaliile
ar fi locurile de
ii-itut",
'.ie
"1rt
I
ir:ei
bloc
dinh-u
Proprietarii
proprietarilor
din
cl6dire.
rezervate pentru folosinja unora, nu a tuturor
adoJnat.
statutului
clIdirea
conform
se organiieazd, intr-o asocialie a locatarilor pentru a-qi adrninistra

Cheltuielile de administrare gi intrelinere se impart proporlional inhe propdetari, cale pliterr'. 0

contribulie hmar6.
Pentru a evalua

unitilile de proprietate personali, evaluatorii folosesc de obicei metoda

cr)n'l1i'rlxliel

directe, fiindci cele mai recente vAnziri de astfel de spalii, comparabile ca mlrime, pozilie 1i calil;ate r;i,ll
r,r.rr,i
cel mai bun indicator de valoare. Se poate folosi 5i abordarea prin venit, mai ales la acele spafl l {riri rj
inchiriate gi nelocuite de proprietarul insugi. De exemplu, un spa,tiu de birou propriertai:(, l)crr'1'rr;Ii1

lnchiriat poate ft analizal prin abordarea clasicd prin venit. Abordarea prin cost nu este apitcabr];l li
aceasti categorie de proprietate fiindca este greu de separat valoarea terenului gi de cakujat c i:iii
contribuie elementele comune la valoarea spaliului analizat.

La evaluarea unei intregi clddiri de acest gen, cu tot ce line de ea, fie ci este construclir'r noui, {ie ':na
adaptat6, evaluatorii folosesc abordarea prin comparalie directd pentru a stabili prelurile *nir: ie ('rdici
valoarea de vinzare pe unitate) 9i aplici metoda fluxului de numerar actualizat pentru a lflt 'r''loarea
inhegului proiect (valoarea de vinzare a ansamblului). Prin aceasti a doua tehnici, se i;stmlririil \,'r..
cheltuielile de capital pe un anumit interval de timp, lncasdrile anticipate 9i beneficiile. Acest{' , i'l
apoi actualizate cu o rat?i corespunzdtoare cu reantabilitatea investiliilor competitive. Estiln4teil t { itr'
di v6nzare viitoare gi alegerea momentului optim pentru vAnzare sunt elementele-cheie ale crralr,;i' ir

1r,

/'l

dreptul de proprie|ate pe care urmeaz[

sd,

il

evalueze.

Figura 5.3
Diverse forme ale dreptului real imobiliar

Drcptul proprietaru
unei

lu

i asupra

piopnclili dati cu chirie

Cum spuneam mai sus, dreptul deplin de proprietate nu este restrans decdt de limitirile ce derivl din cele
patru categorii de atribplii ale stahrlui. Degi n-rtlfti evaluatori declari in rapoartele lor cd dreptul de
proprietate evaluat este unul deplin, un astfel de drept, neqtirbit, rareori exista, deoarece aproape toate
.imobilele sunt grevate intr-un fel sau altul, fie de o servitute, fie de un drepl rezervalar $i/sau de o
restriclie de drept privat. De multe ori, evaluarea unui drept de proprietate deplin este mai mult ipotetice,
recurgdndu-se la ea ca la un prim pas c6tre evaluarea acelui dezmembrdmdnt al dreptului de proprietate cu
advirat existent. De exemplu, la evaluarea unei proprietili dati cu chirie, trebuie evaluat gi dreptul de
proprietate deplin (al proprietSlii ca neinchiriati), pentru a-l putea compara cu ceea ce a mai rlmas din el,
ceea ce ii va permite evaluatorului sd vadi dacd dreptul de utilizare $i posesie al chiriagului are o valoare
pozitiv[ sau negativd. Fiindcl toate drepturile de proprietate fragmentare sunt,,decupate" dil d_r.-e.p.lul
deplin de proprietate, evaluatorul trebuie mai int6i sI inleleagd in ce const6 dreptul deplin de proprietate,
pentru a-l putea evalua pe cel fragmentar.

Dezmembrlmintele economice
Cel mai des intAlnit dezmembrimdnt al dreptglui de proprietate, de ordin economic, se na$te c6nd dreptul
absolut se fraclioneazd in urma inchirierii. In aiest moment, locatorul qi locatarul dobdndesc, fiecare,

drepturi parfiale, care sunt prevAzute intr-un contract ce se supune dreptului conhactual. Drepturile
fragmentare, rezultate dintr-un contract de inchiriere, sunt distincte dar inrudite, respectiv se nagte dreptul
asupra unei proprietili dati cu chirie 9i drephrl de folosinp gi posesie al chiriagului asupra aceleiapi
proprietili inchiriatd. In anumite condilii, se pot naqte gi alte dezmembrd.minte ale dreptului de proprietate
de naturd economicd, respectiv cele de subinchiriere.

Dreptul proprietarului asupra unei proprietifi dati cu chirie

Dreptul asupra unei propriEtSli dat6 cu chirie este dreptul locatorului sau a1 proprietarului. Acesta deline
drepturi caracteristice, in care intrd drephrl de a transmite, prin contractul de inchiriere, dreptul de
folosinll gi posesie altei persoane. Drepturile locatorului, adicd ale proprietarului care a inchiria! gi
5.12

rietate

imobiliarl

si dezmembr[mintele acestuia

ii

conferd titlul asupra unei unitili locative pe o anumita perioadd a anului, limitdndu-i, in acest fel,
dreptul de proprietate. Cumpdritorul are drephrl de a vinde, de a inchiria sau de a lisa mogtenire dreph-rl
sAu. Dreptul de proprietate astfel dobdndit poate fi ipotecat, iar titlul de proprietate poate fi inscris. Cea
de-a doua formd de timesharing, nu este in proprietate deplini 9i nu conferl titlu de proprietate.
Cumperitorul dob6ndegte doar dreptul de a folosi o astfel de uniiate locativl gi spaliile conexe.
care

La ambele categorii de timesharing existi subcategorii. La prima categorie, de timesharing cu drepturi

depline, existb proprietatea transmisibil5 qi cea netransmisibili (sau sezonier[). La cea transmisibild,
cumparitorul dobdndegte titlu de proprietate asupra unei unitdli locative ca qi in cazul coproprietarului cu
drept de succesiune pentru urmagii sdi. Fiecare cumpdritor consimte sd foloseasci locuinta numai in
intervalul prevA^* in actul de proprietate. La cea netransmisibil[, perioada in care cumperEtorul de{ine
bunul dureazd numai cat se menline $i proiectul. La finele acestei perioade, posesia se reintoarce la
proprietarii inifiali, in calitate de coproprietari cu drepturi depline, dupi care aceEtia au drephll de a vinde
proprietatea 9i de a implrli banii sau de a-gi pistra calitatea de coproprietari cu drepturi depline, reinnoind
contractul de proprietate sezonierS. Proprietarii din ambele subcategorii plitesc cheltuielile de exploatare,
inclusiv o cotd-pafie din impozitele, asigurarea gi alte costuri aferente, precum gi o contr.ibufie pentru
intrelinerea spaliilor comune;i pentru administrare. In multe proiecte de acest gen, se creeazi 50 de
perioade de cAte o siptimdnl fiecare, cele doui slptimdni care riman fiind destinate lucr6rilor de
intrelinere $i reparalii.

La categoria de timesharing IErd titlu existi trei subcategorii, cunoscute sub denumirile de drept

de

inchiriere, pernxs de vacanld gi membru al clubului.5 Dreptul de inchiriere este. practic, o inchiriere cu
plata anticipatd. Permisul de vacanll inseamni transferul autorizatiei eliberate investitorului imobiliar
cdtre cumpIretorul unei astfel de formule, prin care acesta dobdndegte dreph-rl de a folosi un anumit spaliu
locativ la date bine stabilite, pe duata contractului prin care s-a acordat permisul de vacanJi. Forma de
timesharing care conferd calitatea de membru al unui club, constA in aceea cd, posesorii cumplri drepturi
de membru pe un anumit numir de ani la un club care are in proprieta0e sau ia in concesiune sau in
exploatare imobile in regim de timesharing. Cumpdrdtorul dobAndegte dreptul de a folosi un anumit spa{iu
locativ pe o anumitd perioadl, in fiecare an, pe duraca contractului.
Proprietatea in timesharing se evalueazl prin abordarea prin comparatie directi. Evaluatorul incepe prin a
identifica drepturile pe care trebuie se le evalueze. Trebuie stabilit.i po4iunea de imobil care ii revine
aclionarului, ca gi orice drepturi de proprietate mobiliar[ aferente acesteia. La evaluarea drephrrilor de
timesharing asupra unor imobile existente, se pot obline indicatori de valoare destul de siguri comparAnd
cu spaliile de acest gen revdndute. Pentru a le evalua pe cele noi, evaluatorul trebuie s[ ia in calcul timpul
necesar vanzirii 1or, fluctualiile de sezon, toate costurile directe $i indirecte necesare elabordrii unui astfel
de proiect, ca qi concurenla de pe piala existenE qi de pe cea viitoare a proprietalii in timesharing.

Dezmembrlmintele dreptului de proprietate

Indiferent de tipul de proprietate, proprietarul unui bun imobiliar este considerat a avea un drept de
proprietate asupra acelui bun. O misiune de evaluare poate consta in stabilirea valorii dreptului deplin de
proprietate sau a unui drept mai restrdns decAt acesta, de exemplu unul par,tial. Drepturile partiale sau
fragmentare se pot nagte pe mai multe cii:

o
o

Economice
Juridice

o Fizice
o Financiare

Figura 5.3 ilustreazi altemativele pe care hebuie

si [e ia in

calcul evaluatorul ahrnci c6nd identifrcl

in unele pri, pemisele de vacanta ti calitatea de membru al unui club nu sunt considerate fonne ale dreDtului de oroonerate
imobiliartr, ci proprietate asupra unui bun mobil.
5.11

rietate imobiliarl gi dezmem brimintele acestuia

drepturile locatarului (chiriaqului) sunt precizate in clauzele contractului de inchiriere. Chiar
dacE acestea
pot sr difere de la contuact la contract, in esenle drepturile rocaiorurur sunt urmdtoarele:

a primi chiria de la chiriap la termenele prevdzute

De a rejntra in posesia imobi)ului la sfb4irul contractului
De a introduce in contract clauze pentru caz de neplatd a chiriei

De

.
r

De a dispune de bunul sEu. inclusiv de dreptuf de aJ vinde, de aJ ipoteca

sau de aJ l6sa
mo$tenlre, cu respectarea drepturilor chiriagului, a6ta timp c6t contractul
de inchiriere este in
vrgoare

Cdnd intrd

in

vigoare contrachrl de inchiriere, locatorul trebuie

sI renunle la

posesia imobilului ln

favoarea chiriaqului, pe durata contrach-rlui, gi s[ se conformeze clauzelor contractulii.

Dreptul locatorului fald de imobil este dreptul

proprietarului asupra unei proprieEli datd cu chirie,
indiferent de durata contractului de inchiriere, de chirie,
de pbrJile contractante sau de alte clauze ale contractului

Contractele de inchiriere precizeaze drepturile

locatorului (de ex. de a incasa chiria, de

ca un drept deplin de proprietate. Chiar daci chiria contractuald sau clauzele

contractului nu se ahniazl
pie{ei, drephrlui proprietarului asupra unei propriet.dJi data cu chirie
trebuie sf, i se acorde o arenue
oeoseDrta.

Metoda cea mai bund de evaluare a unei proprietifi datd cu chirie este cea
a abord[rii prin venit.
Indiferent de metoda de capitalizare aleas[, valoarea acestei propriet5li reprezinti
valoarea dreptului
proprietarului asupra ei. Avantajele care decurg dinh-o astfel rle proprietate pentru
proprielr sunt de
obicei venitul din chirie pi din valorificarea ei la terminarea contractului de lnchiriere.
Metoda
comparaliei directe poate fi folositi la evaluarea drepturilor de proprietate asupra
unui bun jat cu ctrlrie,
dar ea nu are relevanJd decdt cAnd vdnzdrlle,luate ca termen dL comparafie,
iuni drepturi imobiliare de
acelagi tip. DacI nu, trebuie awte in vedere corecfi
prrn cost este mai adecvati pentru evaluarea unui
dreptului de proprietate asupra unei proprietdli dat6 c
sunt diferite de- c-ele practicate pe piali, gi abordarea prin cost va trebui si recurgd
la corecfii, pentru a

refl ecta aceste diferente.

Atunci cand tema de evaluare se referd la o proprietate dati cu chirie, evaluatorul

trebuie de multe ori sd
evalueze mai intai proprietatea ca gi cdnd n-ar fi fost inchiriati (ieci,
ca liber!. DacI chiria gvsau
clauzele contractului sunt favorabile proprietarului (locatorului), valoarea drephrlui proprietaruiu,
asupra
proprietilii datd cu chirie va fi mai mare decAt valoarea dreptului slu deplin
de p.opri"tut",
uu
face ca val
"".u ""
ativi. Dac[ chiria gi/sau
clauzele

conhachrlu
PrvPrrsldFr

dreptului de proprietate asupra

posesie
contiactului
sau pozitiv6,. va ?nceta daci pi atunci c6nd chiria
valoarea drephrlui chiriagului de folosin!.i gi
chiriagului de folosin!.6 9i posesie (deci a

practicat pe

piali, fie

pe parcursul contractului, fie la expirarea acestuia.

de proprietate, ceea ce va face ca

5.4). yaloarea drephtlui

pentru chiria$), negatlva
e vor ajunge'ia nivelul

AnalizAnd dreptul proprietarului asupra unei proprietili dati cu chirie, este foarte
important ca evaluatorul
sd verifice toate avantajele sau dezavantajele economiie create de
contrachrl de lnchiriere. El trebuie

pund urme.toarele

inhebiri:

s5-gi

. Care este durata contractului?

o Care este probabilitatea ca chiriagul si pliteascl chiria la timp?
o Sunt clauzele contrachrlui cele clasice, sau ele creeaz[ anumite avantaje sau dezavantaje pentru
una sau alta dintre pedi?

5.13

Este transferabil drephrl proprietarului asupra unei proprietili dati cu chirie sau dreptul
chiriaEului de folosinli gi posesie, sau transferirile sunt interzise prin conhact?
Este contractul formulat intr-o manierd care s[ permiti modificarea lui pe parcurs sau este rigid,
ajungdnd in cele din urmf, sd devini o povard pentru p6rli?

Figura 5.4
Yalori pozitive qi negative ale dreptului chiriagului de folosinfi
asupra proprietilii luati cu chirie

qi posesie

Chiria de piafn

(J

Valoare negativi
dreptul chiriatului

de folosin{n $i posesie
asupra proprietilii
luata cu chiria
conlracturli peste

chiria

de

piafn

Valoare pozitiv[ a
dreptul chiriatului

folosinli $i posesie
asup.a proprietAfii
de

Iuati cu chiria
contractualii sub
chiria d piati

Evaluatorul nu are voie s[ pomeasci de la premisa ci fiecare din dezmembrdmintele dreptului de

proprietate create prin contractul de lnchiriere are o valoare de piald. Sunt contracte de inchiriere care nu
genereazd nici o valoare separati pentru chiriag. De exemplu, cdnd chiriaqul nu poate sau nu vra si
achite chiria, aceasta poate duce la sclderea valorii de piali a dreptului proprietarului asupra proprietd,tii
datd cu chirie chiar sub nivelul valorii unui imobil comparabil, dar care nu este inchiriat, sau chiar sub
valoarea unui imobil comparabil dat cu chirie sub nivelul pielei, dar unui chiriag serios.

Drepturile chiriapului de folosinli

gi posesie

Proprietatea luati cu chirie, in temeiul unui contract de inchiriere, genereazi drepturile chiriagului asupra
acestui bun, qi anume drephrl de a-l poseda pe durata
Valoarea de piaF a dreptului proprietarului
contractului, de a-l sublnchiria (dacd permite contractul
asupra unei proprietafi dat6 cu chirie
9i dac6 9i chiriagul doreqte acest lucru) pi chiar s6-i aduci

imbunit[firi

in

limitele previzute

in

contract. In
schimbul acestor drephui, chiriapul are obligafia de a

pl[ti

chirie, de

restitui imobilul

la

expirarea

contrachrlui, de a desfiinla imbunitiilirile pe care le-a

adus prin modificare sau construire qi de a se conforma
prevederilor conhactului de lnchiriere. Dar, cea mai
importanti obligalie a chiriagului este aceea de a plnti
chiria.

depinde de nivelul chiriei contractuale Si nivelul

chkiei de piale. Dreptul chiriasului de

folosinld Si posesie poale dobandi valoare
atunci cand contractul de inchiriere permite
sublnchirierea $i cand durata lui este suficient

de mare pentru a se gasi amatori pe piat6

atrasi de clauzele avantajoase ale inchirlerii.

Diferenga dintre chiria prcvdz\tl ln contract gi chiria de piald poate determina valoarea dreptului
chiriagului de folosinli gi posesie. Dreptul chiriagului de folosinlb 9i posesie asupra proprietitii luati cu
chirie poate avea o valoare daci chiria contraciuale este sub nivelul chiriei de pia1i, creind astfel un
avantaj pentru chiriag. Dar acest avantaj al chiriagului va diminua valoarea dreptului proprietarului asupra
proprieiElii dati ca chirie. Valoarea drephrlui de proprietate asupra unei proprietiti dati cu chirie
5.14

te

Dreptul de

imobiliari

si dezmembrlmintele acestuia

drept deplin de proplietate, sau sub

contractuala sub nivelul pielei se poate sihra chiar sub valoarea unui

varoarea dreptului asupra unei

iroprieteli

u"* *."#::";ili"';:*i,ilii:"t,ii,.Ti;r"#l,""lJ':
contractual al proprietarului imobilului

are dreptul de a ocupa spaliul

si nu

9i, in

aibd
ciuda

avantaje care si il determine sd continue sd

antajul contractual sd puni in pericol activitatea
chiriagului qi

sd

pericliteze astfel continuitatea ocupirii spa'tiului de c6tre acesta'

prin abordarea prin venit venitul, in

Drepturile chiriagului de folosinla gi posesie sunt de obicei evaluate
capitalizarc sau de actualizare
*"rt "ur, este diierenla dintre chiria ie piala 9i cliria co'tractua1l. Ratadedepiala,
de cele mai. multe ori
,"i""tuta' a"pi'a" de rapodul dintre ;hi;ia. contractual6 9i chiria
de
air""*a.an*t evaluatorului frind eseniial pentru selectarea acestei late. Deoarece dreptul chiriaqului
folosin!5 gi posesie inceteaze 1a data e
valoare terminali pentru acesia. De acee
rare cazuri in care existf, vdnziri de drep
Abordarea prin cost nu este decat rareori' ca si nu
chiriaqului de folosinli qi posesie.

Drepturile in caz de subinchiriere sau drepturil interpuse (sandwich)

deginut cu chirie, dar multe
ractul de subinchiriere este
a hoia P[4i drePtul de care
are a imobilului) pe toatl durata rdrnasi din contract
,interpus", ca intr-un sandwich, intre un locator 9i un
al chiriagului inilial are valoare atunci cAnd chiria

contractualdpecaleoplitegteproprietaruluiesteinferioardceleiperceputede.eldela.subchiriag'
de obligaJiite pe care qi le-a asumat fal6 de locator, plin contlact'
subinchirierea nu il scutegte p.
"rri.iug
care di proprietatea cu
Un contract de subinchiriere poate aiecta toate p64iie, inclusiv pe proprietarul
chirie, motiv pentru care de multe ori se ajunge in instanp'

Figura 5.5
Stratilicarea drepturilor in urma unui contract de subinchiriere
L

|
I
inilialt I

I
I

Locatorui
L*"t""il I

(Proprietarul
Oroprietarul ini!ial)

I
I

----

l-"4J'3-'Jl{["311

l-t"""jl l'L*"'"t-

- - -l

Locatarul l/Locatorul 2
(Cbiria$ul inif
(Chiriagul
iniliavsublocalorul)
iaVSublocatorul)

Dreptul proprictarului

Dreptul chirialului

asupra unei propdedfi

de folosiottr $i posesie
asupra unei proprieti9i

|
|

Loc tanll2
l---E-.l"'
a.
(Subchiriaful)
(subchrnasuD
|

I
I

Drcptul subchiriagului

luat:i cu chirie skatificat

Un contract de inchiriere poate conline o clauzd de i

gi care nici nu are voie si

ca sigur

c[

il

subinchirieze, mai mult

va rezilia contractul.

aibe nici unul

in schimb, chiriagul care ocup[ un spaliu pe baza unui contract de subinchiriere poate sA nu
5.15

Capitolul 5
I
I

din drepturile conferite chiriagului ini!ia1. Se mai poate, de asemenea, ca delinitorul drepturilor duble de
locator qi locatar - (adic6 chiriagul care subinchiriazd) si ofere tot felul de avantaje economice, cum ar fi
permisiunea ca subchiriagul sd subinchirieze la rdndul lui. In felul acesta, contrachrl dilrtre chiriagul inilial
9i subchiriaqul lui poate conline prevederi care si depdgeascd sfera contractului de inchiriere inilial, ihrd
a-l incElca.
Ratele de acttalizare folosite la evaluarea diverselor drepturi, ce decurg din contractele de inchiriere vor
fi diferite deoarece ele trebuie si reflecte riscurile pe care le comporti. De regul6, dreptul locatomlui
presupune riscur.i mai mici decAt dreptul chiriaqului de folosin!6 gi posesie, fiindcd proprietarul are dreptul
de recuperare a proprietifii, in timp ce dreptul chiriagul de folosinJd gi posesie nu are o valoale terminalI
gi deci nu se poate recupera nimrc. Riscul locatomlui este mai mic li pentru cd, odatd convenitd, chiria
este fixd, deci mai puJin afectatd de fluctualiile de pe pia!6, Pe de alti parte, chiriagul igi asum6 mai pufine
riscuri decit subchiriagul, a cirui situalie este nult mai riscanti, deoarece contractul lui de subinchiriere
va avea valoare numai dacb este cedat unu.i alt subchiria$ pentru o sumd mai mare decAt cea pe care o
plitegte subchiriaqul chiriaqului inilial.

Dezmembriminte juridice gi limitiri juridice

Practic, fiecare proprietate imobiliarE este afectate de o servitute de un fel sau altul sau de restrdngeri de
ordin juridic asupra droptului de folosinJ[, care ciuntesc dreptul de proprietate. Unele servituli sunt
permanente, altele sunt temporare. Evaluatorii au de multe ori de estinat fie valoarea proprietdlii cu tot cu
iervitute, fie valoarea dreptului de servitute insuqi. in unele cazuri, se poate na$te un drept viager care, la
rdndul lui, genereazd diverse alte drepturi parliale. Drepturile de construire cesionabile (DCC) sunt 9i ele
o altd forml de drepturi parjiale speciale, ndscute prin efectjuridic.

Servitufle
O servitute este un drept imobiliar care conferd dreptul de folosinj5, dar nu de proprietate, asupra unei
pn$ din imobilul proprietarului. Servitulile permit folosirea unei anumite pdrli a proprietdlii imobiliare
intr-un anumit scop, cum ar fi accesul la o alti proprietate sau amplasarea unei relele subterane. Deti
servitulile de suprafaJ6 sunt ce1 mai des int6lnite, existi gi sewitr:1i subterane sau aeriene, pentru
conducte, hrneluri de metrou, poduri. Exist5 servituli care-l pot impiedica pe proprietar sd se bucure de
anumite forme de utilizare a proprietilii, pe care le-ar avea in virhrtea dreptului sdu de proprietate deplini,
fdrd ca prin aceasta titularul dreptului de servitute sd dobAndeascd un drept de posesiune asupra
imobilului, cum ar fi servitulile legate de amenajirile peisagiste sau de falade.
Esie limpede ce o proprietate care se bucurd de o servitute asupra alteia cAgtigd drepturi suplimentare, in
timp ce una care face obiectul unei servituli este o proprietate grevati. Servihrtea care ueeazd a',tanlaje
unei proprietili se numefte servitute active, accesorie sau colaterale gi ea dd naqtere unei proprietili
dominante, in raport cu proprietatea carc cedeaze gi care se nume$te proprietatea asewiti. Drepturile de
servitute pot fi conferite pe termen nelimitat sau pe termen limitat $i se pot crea tn diverse moduri:

.
o
.

Prin conuact intre subiccli de drept privat

Prin intrarea in posesiune forlat6 permisd de legislalia localf,
Prin expropriere de c6tre organele statului sau regiile de gospodirie comunali

Servitugile de obicei nu se evalueazh separat. Acolo unde evaluatorul se intalneste cu o servitute, valoarea

unei servituli se reflectl in mdsura in care prezenla sau absenla ei modificl valoarea proprietilii

imobiliare in cauzd. De exemplu, valoarea unui teren apt de a fi construit, dar care nu benefrciazi 9i de
servih-rlile necesare pentru amplasarea conductelor de alimentare, igi pierde din valoare. Valoarea uner
sewitufi in sine este greu de cuantificat, mai ales pentru ci servitutile rareori fac obiectul unei vAnzEri.
Pentru a estima efectul unei servituli asupra valorii, poate fi folositd comparaJia pe perechi de date, dar
numai dacd existi date credibile despre aceastd piaJd.

in mod normal, un teren construibil dar fdrl un drum de

5.16

acces care

si permiti construirea lui pierde din

rietate imobiliari si deimembrimintele acestuia

valoare. O servitute care ar permite intrarea gi iegirea de pe aceasti parceld izolati ar spori valoarea
parcelei. Sb presupunem cd informaJiile despre piala relevantd ne conduc cetre o valoare de 10.000$
ar
pentru un loc firh acces care si permitl amplasarea unei construcJii' Si mai pre^su
fel
In
acest
!11
nutea dob6ndi un acces rezonabil la el, valoarea lui ar creqte la 30.000$.
se
ar creste cu 20.000$, cu condilia de a i se acorda o servitute cu drept de acces. La
ntr
se
A
ajunge printr-o dubli evaluare, respectiv at6t inainte de a fi dobandit accesul, c6t qi dup[ aceea.
uita ia vor trebui luate in calcul qi alte elemente, respectiv cea mai buni utilizare, gradul de vandabilitate,
ca si alte considerente.

analizi aseminitoare se poate face gi in cazul unei proprietdli a cdrei valoare este diminuatd

Un
de
20.000$ pei acru6 de teren,

de

treccrc in
aloare de

existenla unei sewituti.

scon ecoloeic. inainte

lii

Acum

pentru ca
si presupunem cd pe acest teren apare o servitute ca
proprietitea sd poat6 fi menlinuti, pe termen nelimitat, in starea natura16ln care se afl6. Aceastd servitute
s"op ecologi" poate diminua valoarea unui acru la 3.000$, prin efect direct. Diminuarea valorii unei
"n
proprietali se datoreazd in totalitate servitulii de conservare. De aceea, se recurge la o metodologie de
evaluare ,,lnainte gi dup6", pentru a calcula reducerile acordate de guvernul federal la impozitul pe venit
unui proprietar care este grevat de o servitute in scop ecologic sau in scopul conservdrii.

Proprietatea viageri
proprietatea viageri este dehniti ca fiind totalitatea drepturilor de folosin!6, ocupare, $i decizie asupra
unei proprietdli imobiliare numai pe durata vielii uzufructuarului. Acesta este cunoscut' Si sub denumr-rea
de beneficiar viager. El are obligalia de a intreJine proprietatea in buna stare 9i de a p16ti toate impozitele
aferente pe toatd durata dreptului sdu viager. in cazul unui uzufruct se creeazl doui feluri de drepturi 9i
este posibil ca evaluatorul sd trebuiascd s[ Ie evalueze pe am6ndoud. Primul drept este cel al
uzufructuarului; cel de-al doilea este drephrl rezidual de reposesiune asupra proprietiJii la moadea
beneficiarului viager. Drepiurile viagere pot lua nagtere in mai multe feluri:

.
.
o

Prin efectul lqgii

Pdn testament
Prin acte de cesiune

De exemplu, proprietarul deplin lasd prin testament averea imobiliard viduvei sale, dupi moartea acestera
aver"a u.-and s6 revin6 copiilor lor. Viduva dobdndegte astfel un &ept viager asupra averii, devenind
uzufructuar, copiii dobdndind dreptul rezidual de reversiune. Un proprietar cu drepturi depline igi poate
ceda proprietatea unuia din membrii familiei, formuldnd actul de cesiune ln aga fel incdt proprietarul si-9i
pAstreze doar drephrl de uzufruct, cesionarul dobdndind astfel drephrl rezidual de reversiune. AceastA

formull eliminl cheltuielile de autentificare

a testamentului

dupi moartea titularului, dar poate necesita

evaluarea impozitului pe donalii.

Dac[ proprietatea viager[ genereazl venit, evaluatorul va trebui s[ aprecieze pe ce perioadl se va obline
acest venit, pe baza duratei de viali din statisticile demografice. Odatii stabilite venitul net din exploatarea
proprietalii gi durata acesteia, se poate aplica rata de actualizare adecvati. Dace propnetatea viagera nu
aduce venit, evaluatorul poate calcula valoarea ei viitoare, pentru ca apoi s-o actualizeze la dala analizel
Dat fiind faptul ci moartea este certi, dar momentul producerii ei este incert, achraiizarea se face cu o rati
de actualizare fEr[ risc. (Incertihrdinea legatd de momentul decesului poate face necesari folosirea unui
interval de timp exprimat ln ani, ceea ce poate necesita o rati de actualizare mai mare decat cea fEre dsc.).
Rata de actualizare aleas[ depinde de vfusta 9i de speranJa de via][ a persoanei care deline proprietatea
viaeer[.

ln dreptul anglo-saxon

acru = 0,4 hectare

5.17

proprietate rezidenlial[ in care

$i la drepturile viagere existd varialiuni. O persoanb poate l[sa unei rude o
pentru
persoana
care mo$tene$te, fie Ia
reversiune
de
cu
drept
vielii,
aceasta s[ locuiasci p6nd la sfirgitul
proprietatea.
parase$te
lntr-un astfel de caz,
acesta
t
la
care
moartea beneficia-lri iug"., fie la data
pentru a compensa
actualizare,
tocmai
evaluatorul poate considera necesar si majoreze rata de
incertitudinei legati de faptul cd uzufirrctuarul ar putea pArasi proprietatea cu mulli ani inainte de a muri.

Drepturile de construire cesionabile (transferabile)

Drepturile de construire cesionabile (DCC), uneori numite 9i drephrri de folosinJi separabile (DFS), au
up[-t in stut"l" unite, in sectorul imobiliar, in deceniul al optulea. in canada nu sunt inci rispdndrte.
se desP
Un drept de construire
unui all
proprieiarului de teren P
!a a Pro
alt loc, Unele drepturi
fonnuli
agr.icold, fie ca spaliu in aer liber, sau ca cl[diri istor
jurisdiclia autoritAlii de
lo"cale de mediu gi un inspectorat al constn-rcfiiior. Proprietarilor de teren din
pot
fmctifica construind pe propriile lor
mediu li se acorda dreptuii de construclie, pe care insl nu le
terenuri, dar pe care li pot vinde proprietarilor de teren din zonele in cale este permis[ construireamare
Aceqtia pot beneficia de drephrl de construclie astfel dobdndit pentru a construi la o densitate mar
decdt ar permite reglementirile de sistematizare din zona in care sunt permise constructiile,

O alta situalie, in care drepturile de construire sunt tansferate, derivi din restrdngerea capacitalii unei
regii de gospoderie comuna1l. Sd ludm ca exemplu o localitate in care autoritilile decid suspendarea
ortero, Jon.t-"1ii pdni la extinderea actualei relele de canalizare sau construirea uneia noi. Inainte de
aflate
moratoriu, unui proprietar de pimAnt i s-a dat aprobarea de a racorda 100 de locuinJe unifamiliale,
pentru
in stadiu de proiict, la rejeaua existenti. Un a1t proprietar de terenuri nu a oblinut aceea$i. aprobare
proiectul sau ae SO de locuinle unifamiliale 9i va trebui se aqtepte constnrirea noii relele.de canaltzare'
incdt
icest a1 doilea proprietar riscd pierderi financiare dacd nu va putea incepe construclia imediat, astfel
la
releaua
de
locuinle
50
racorda
cele
de
a-qi
solulia este sa cu*per", de 1a ielllalt proprietar, dreptul
existenti.

Degi astfel de drepturi pot varia de la jurisdiclie la jurisdiclie, drepturile de construire cesionabile
de
,"p,r"rinA, de reguia, o iorml de participatie 1a un bun imobiliar numai atata timp cat sunt legate
cand
imobile
bunuri
si
redevinb
ca
apoi
mobile,
bunuri
teienul reipectivlCand sunt vAndie, ele'devin
prin
sunt asociite cu alt teren. Evaluatorii pot estima valoarea drepturilor de construire cesionabile
c6nd
pia![.
Atunci
o
tehnicile comparaliei directe numai dacfexist[ suficiente tranzaclii care si formeze
informaliile de piald lipsesc, se poate aplica abor
contribuliei formeazdbaza, iar valoarea adlugatl p
cesionabile se va corecta cu costurile administrativ
toatl, cel pulin o parte din cregterea net.l de valoar
fiindcb nimeni nu va recurge la o procedurd atit
rezonabil.

Participafiile fizice
pe verticalS l4etoda
Participalii1e fiztce ale dreptului de proprietate pot fi oblinute fie pe orizontala fie
ce a parcellrii qi a
pe
este
orizontal5
imobiliar
rnil rerpaoaitd de a crea fragrnenie ale dreptului
care.sunt apoi
""a
mici,
parcele
mai
in
este
impir,titi
comasirii. Prin parcelare, o intind-ere mare de plmAnt
capate o
astfel
care
mare,
vdndute separat. Prin comasare, se unesc mai multe parcele mici intr-una mai
de cate
alaturate,
uuioui" ,"p"tiourd valorii parceielor mici. sd ne i raginim doui terenuri industriale
4000
de mp'
ar fi de
2000 mp hecare, intr-o zonl in care suprafala
50 000$ Dar $i invers'
Valoarea terenurilor de 2000 mp este de 20.000$
mai mic6 Majoritatea
atunci cdnd pe pia16 se cauti parcele mai mici,
care se folosesc
pentru
pe
orizontala'
imobiliare
evaluaiorilo; ;osc procedura de evaluare a drepturilor

ideali
fiecare,
valoarea

tehnicile de evaluare tradifionale.

5.18

Dreptul de proprietate imobiliari gi dezmembrimintele acestuia

Drepturile imobiliare create pe verticali pot necesita o examinare distinctd atunci c6nd avem de-a face cu
vinzare, inchiriere, ipotecare gi alte tranzacgii imobiliare. Cele mai obi$nuite dezmembrlminte ale
dreptului de proprietate imobiliar[ create pe verticald sunt drepturile asupra subsolului gi cele asupra
aerului. Dreptul de subsol este dreptul de a folosi gi de a beneficia de pe urma porliunii subterane a unei
propriet.dii imobiliare. Tetmenul se referd de regul5 Ia dreptul de a extrage minerale din subteran qi de a
construi tuneluri pentru cAi ferate, vehicule n-rtiere gi conducte pentm reteaua de gospoddrie comunali.
Drepturile aeriene sunt drepturi de proprietate asociate cu folosrnla 9i cr.r dreptul de decizie 9i de
reglementare al spaliului aerian de deasupra unei proprietlli imobiliare. Ambele aceste drepturi
fragmentare reprezintE dezmembr[minte ale drephrlui deplin de proprietate gi fiecare din ele se sprr.lini pe
conceptul de tridimensionalitate a terenului.

Divizarea pe vertical[ a proprietdlii imobiliare este importanti deoarece progresul tehnologic a schimbat
radical dreptul de folosinlI asupra pamaotului qi, prin aceasta, $i criteriile celei mai bune utiliziri.
Rispdndirea construcliilor pe cadre de o!el, a lifhrrilor de mare capacitate, a tehnicilor de excavare a
tuneluriLor de mare adAncime, ca qi tehnologia comunicatiilor au schimbat infhligarea oragelor de astizi.
Pe m6surb de cre$te densitatea constmcJiilor pe unitatea de teren in mediul urban, r6min din ce in ce mai
puline terenuri pentru constructie qi prelul, cum este gi fresc, urcb vertiginos. Aceasti tendinli a sporit
interesul fa!5 de ldrgirea categoriei drepturilor aeriene.

Drepturile aeriene pot fi vindute cu titlu deplin, vanzetorul pdstrtndu-gi unul sau mai multe drepturi de
trecere pentru un anume tip de folosinli, cum ar fi exploatarea unei c[i ferate. Acestea pot fi gi ele
subimpdrfite, ca atunci c6nd, de exemplu" proprietarul dreptului absolut vinde sau concesioneazd numar
terenul sau spatiul aerian care urme azd. a fL afectatrJnei amenaj[ri anume.
Statul este cel care stabilegte regulile dupl care se pot vinde drepturile aeriene, c[ci aceast[ categorie de
drephrri nu existi in mod automat intr-o formd vandabild. in funclie de legislagie, drepturile aeriene pot fi
transmise in mai multe feluri. De multe ori, drepturile aeriene aferente unei proprietili imobiliare sunt

transferate altei proprietili, situati in aceeagi zoni. construibill din punctul de vedere al planului de
sistematizare. Transferul drepturilor aeriene permite investitorilor imobiliari si modifice densitarea oe
arnenajare a ieritoriului fErI a provoca sihralii nepHcute pentru proprietarii, cartierele sau unitilile
administrative respective. Aceasti practici. demonstreazd importanla auioriFlilor de sisiematizare gi
urbanism, cdrora le revine sarcina de a reglementa regimul de indllime al clidirilor, funcfionalitatea
acestora, retragerea de la aliniament, precum $i alie elemente variabile legate de crearea de drepturi
aellene.

Activele financiare
Aspectele financiare ale drepturilor imobiliare au o mare influenfi asupra practicilor din domeniul
investitional. De mare importanli este analiza a doul componente: creditul gi capitalul propriu. Creditele
ipotecare sunt obligafii garantate, in timp ce investiliile de capital sunt capital de risc. AtAt dreptul de
qroprietate deplin, dreptul proprietarului asupra proprietilii dati cu chirie cdt qi dreptul chiriaqutui de
folosinta 9i posesie asupra proprietetii luati cu chirie pot fi ipotecate, operaliune prin Care fiecare din ele
se subimparte in componenta ipotecard Si in cea de capital propriu. Alte inielegeri de ordin financiar sunt
cele cunoscute sub denumirea de creanp de rangul intdi, datorie subordonati, finanfare prin vinzare gi
inchiriere de citre vAnzltor, ca gi contribulii de capital prin conso4ii. Cum se repercuteazd tendinleie
manifestate pe piala de capital asupra evaluirii proprietilii imobiliare se va vedea in bapitolul 6.

Bibliografie suplimentarl
American Association of state Highway officials. 1962. Acquisitions for Right of way. washington, D.c.
Coruoy, Kathleen. 1981. Valuing the Timeshare Property. Chicago: American Institute of Real Estate
Appraisers.

5.19

Dombal, Robert W. 1981. Appraising Condomtniums: Suggested Data Analysis Techniques. Chicago.
American Instih-tte of Real Estate Appraisers.
Dumfries, chris. 1995. Appraisal of
Book 2: p. 25.

Air Righ*: An introduction,

The canadian Appraiser, volume 39,

Gunn, Eleanor, and John Simpson . 1997 . Cooperative Apdrtment Appraisal. Chicago: Appraisal Institute.

Keating, David Michael. 1998. Appraising Partial Interests. Chicago: Appraisal Institute.

Kratovil, Robert, and Raymond J. Werner. 1993. Real Estate Law 110'h edition). Englewood Cliffs, N.J.:
Prentice-Hall.
Land Trust Alliance and National Trust for Historic Preservation. Appraising Easements: Guidelines for
Valuation of Land Conser-vation and Historic Preservation Easemenrs. 3rd ed. Washington, D.C.:
The Presewation Press, 1999.
Patel, Purushottam

H.

1992. Valuation of Air

Righ*, The canadian appraiser,Yohtme 36, Book

Reynolds, Judith. 1996. Historic Properties: Preservation and

Chicago: Appraisal lnstitute.

1: p. 38.

the Valuation Process (2'd edition).

Todd, Eric C.E. lgg2. The Ltm of Expropriation and Cpompensation

in Canada (2'd edition).

Scarborough: Carswell Publishers.

L. Condemnation Appraisal Handbook, rev. and enl. by Edwin M. Rams. Englewood

N.J.:
Prentice-Hall, 1963.
Cliffs,

Schmutz, George

west, James W. 1981. Appraisal of Limited Interests (The), The canadian Appraiser. Volume 25,
Book 3: p. 35.

Wolf, Peter. 1981. Land. in America: Its Talue, Use, and Control.New York: Pantheon'

5.20

PIETELE, IMOBILIARE,

PIETELE MONETARE
$I PIETELE DE CAPITAL
Termeni importanfi
Acliunile
Apreciere (cregterea valorii)

Banii
BInci comerciale
Capital de risc
Capital propriu
ConsorJii
Contract de cumpdrare cu plata in rate
Contractele de fidejusiune
Credit (capital imprumutat)

Dividende

Dobdndi
Eliminarea verigilor intermediare

Fonduri de investilii imobiliare

Grad de indatorare

. Inflalie
. Ipoteca
. Ipoteca de rang inferior
. Intervaluri de rentabilitate
. Obliga,tiune
. Piaja de capital
o Pia,ta imobiliarb
o Piala ipotecarb secundari
. Piaja monetarf,
o Societatea de investilii imobillare
. Societatea in comandit.i
. Societatea in nume colectiv
. Societatea mixti
o Societatea pe acliuni
. Sursa iniliald a ipotecii
. Valorile mobiliare

Introducere
cadrul misiunii sale, evaluatorul de proprietlli imobiliare trebuie s6 aibd in vedere gradul de
competitivitate al proprietilii imobiliare cu alte altemative de a investi banii. Fiecare marft sau serviciu
ure p.opriu sa pia1Z, dar frecare trebuie si concureze 9i cu alte produse pe care piala generall le consideri
ca o aliemativi la acel produs sau serviciu. Cei care aclioneazl pe piafi $i care au dorinfa 9i puterea de
cumparare necesarl trebuie si se decidi:

ln

r
.

intre a inchiria un apartament $i a cumpira o casd

intre a cumpara acliuni sau obligaliuni $i a investi intr-o societate de investifii imobiliare

Din aceste motive, evaluatorul trebuie sd fie ln stare s[ inleleagd caracteristicile, avantajeie, sl5biciunile 9i
mecanismele diverselor pieJe concurente care influenleazi cel mai mult proprietatea imobiliara.
Degi i se spune ,,pialI", pia,ta monetard nu este organizatl oficial ca Bursa din Toronto. Este mai mult o
operaliune extra-bursierd cu ajutorul mijloacelor de comunicalie gi a celor electronice foarte avansate,
comerciangilor li se pun la dispozilie date corecte, de ultim moment, referitoare la tranzacliile
pilo
derulate pe plan nalional gi intemafional. Dat fiind faptul ci Banca centrall a Canadei regleazl masa
:aclionare de pe piafa monetara, precum $i costurile
monetari. ea influenteazi activitatea zilnici de
(adicd ratele dobanzii) fondurilor de pe piafa monetare. La rAndul ei, piala monetarl influenteazi intr-o
mare mf,surd sectorul imobiliar fiindcd insffumentele ei de finantare pe termen scurt sunt necesare la
sus{inerea sectorului construcliilor gi amenajirilor imobiliare, aceasLa fiind una dintre modalitiiile prin

i-"

tr

6.1

rl
I

Capitolul6
care disponibilitatea gi costul banilor regleazd volumul qi ritmul

activitilii din sectorul imobiliar.

Piala de capital reflecti interacliunea dintre cumplrdtorii gi vdnzitorii care schimbf, intre ei instrumente
monetare pe temen lung sau mediu. De regul6, aceste instrumente ajung la scaden!5 in nai mult de un an
si Dot

fi:

. Obligafiuni (garantate gi negarantate)

. Actiuni
. Ipoteci
o Contracte de fidejusiune

Cele doud surse de capital pentru domeniul

imobiliar sunt piata monetara, prin

instrumente monetare pe termen scurt, gi piata

de

capital, prin instrumente monetare

pe

termen lung.

Depi aclir.rnile sunt elemente ale pielei de capital, ele sunt investilii de capital, fere scadenlA f1xa.
Diferenla dintre pielele moneLare 9i pielele de capital nu este foarte precis conturati, fiindci ambele
presupun tranzaclti cu fonduri pe termene variate gi sunt surse de capital pentru toate activitelile
economice, inclusiv pentru domeniul imobiliar.
Pe pielele monetare $i pe pielele de capital, intre diversele instrumente de plasament se pot observa relalii
care derivd din diferenlele dintre ele in ceea ce priveqte rata dobdnzii, scadenlele 9i riscurile investilionale.
in mod normal, o persoani care investe$te intr-un instrument pe termen lung lgi asumd un risc mar mare
decdt o persoani care investegte intr-un instrument pe termen scurt. Acesta este motiwl penhx care
instrumentele pe termen lung oferd randamente mai mari. Situalia este cunoscuta sub denumirea de curba
normalE a randamentr-rlui gi este ilustratd ln graficul de 1a Figura 6.1. Dar uneori raporhrl se inverseazd. in
perioadele de inflalie mare, investitorii evita se se angajeze pe termen lung, temdndu-se ci dobdnzile din
ce in ce mai mari le vor diminua capitalul, aga ci preferd sd igi plaseze banii in instmmente pe termen
scurt. Banca centrall a Canadei, insl, vr6nd sd combati inflafia, majoreazd ratele dobAnzii, dar numai pe
un termen limitat, adici numai atat cat se stopeze avdntul inflalionist a1 investitorilor. Ca urmare, se poate

inHmpla ca randamentele pe termen scurt din timpul acestor perioade de inflalie s[ fie mai mari dec6t
randamentul pe termen lung, caz in care se vorbeqte despre o curbi inversd.

Figura 6.1
Curba normali a randamentului

l|!qt'*

Perioadl de inflatie mici

Perioadi de inflatie mare

1ov"(!
ol

8%F

E ev"l
4y"l

4'6%

2V"

6luni

___L

lan

18

funi

Durate

6,2

2 ani

Piefele imobiliare, piefele monetare

ti

piefele de capital

pe
Timp de mul1i ani, evaluatorii 9i alli specialigti cale s-au ocupat de investilii1e imobiliare au dezbIhrt
cele
din
ales
mai
temi asemdnarii rentabilitalii iou"riiliilot imobiliare cu rentabilitatea din alte sectoare,
Fenomenul de
domeniul valorilor mobiliare aferenie proprieti{ii imobiliare, 9i, dac6 da, in ce misurf,.
piele de capital
transformare in valori mobiliare a investiliilor imobiliare a fost insolit de evolulia unei
pielei
de capital
ale
structurale
schimbdri
a
dus
la
care
(ve
6.2),
ziFigura
fomate din patru compartimente
active
reprezentend
a
acliunilor
tranzaclionare
pe latura de finanJare a proiectelor imobiliare. Prelurile de
de pe
acliunilor
Cotarea
mobiliare.
cotate la bursl reflecti tranzacfiile continue de pe piala valorilor

pieleledeactivitateadepepieleleactivelorpublice.-Inmomentulde
tatele unite decat in canada, unde preponderenJi au pielele
ta6, aceas
icipalii la capital, titluri de valoare garantate prin active'
secundare
(REIT).
precum gi capital propriu, prin intermediul fondurilor de investilii in proprietdli imobiliare

inleresul invesritorilor are atdi avanlaje, cit 9i dezavantaje, in comparalie cu

unora
formarea prelului bunurilor imobile in funclie de interesele beneftciarilor. Ca rezultat rentabilitalile
decdt
facturi
de
alti
din investiliiie imobiliare incep sb fie strdns legate de rentabilitilile investilionale
o
alti
doar
nu
imobiliard. in orice caz, domeniul imobiliar este u sector economic de sine stdtitor,
doar
de
ei, nu
categorie de active. De aceea, valoarea propriet[fii imobiliare depinde de performanJa
comportamentuI investitorului.
Cotarea

in funclie de

Figura 6.2
Piala de capital pentru investifii ln domeniul imobiliar'
cu cele Patru cadrane al sale

Rela{ia cu procesul de evaluare

trebuie
Diversele instrumente ale pielei monetare 9i ale pielei de capital la care se referl acest capitol nu
nagtere
dau
ca
rentabilitate
reciproc
9i
vaztte Qa elemente izolata Toate se intrepdtrund, se influenleazd
ale obligaliunilor
cele
zilei
la
sftrgitul
cele
de
sunt
9i
migcarilor de pe aceste piele. Anumite
1ii,
"u"ot
canadiene, sunt cele cire dau tonul. Dupi ele se orienteaze comercianlii 9i investitorii, ale c[ror
plasamente impriml 9i ele anumite niveluri ale ratelor 9i ale vitezei cu care au loc schimbdrile de pe toate
pielele monetare.

in domeniul imobiliar, sectorul constrr-rcfiilor gi amenajlrilor imobiliare recurge la fonduri pe termen scurt
gi mediu, al clror cost influenleazi in mare mdsurl fezabilitatea economici a unui proiect. Deoarece

inanllrile

de acest gen sunt cotate pe baza unui curs fluctuant qi deoarece cheltuielile aferente sunt legate
6.3

de un anume indice, respectiv de rata de baz[ a creditelor acordate de bdncile comerciale, calcularea
costurilor qi a bugetului necesar unui proiect necesit[ previziuni ale evoluliei ratei dobAnzii pe toatd
perioada pdn6 la finalizarea proiectului. De aceea este at5t de important ca evaluatorii sd fie familiarizali
cu pielele monetare gi cu modul in care functioneaz6 acestea

Abordarea prin compara,tie directi

Atunci cdnd creditul ipotecar este accesibil la dobdnzi moderate, pielele imobiliare funclioneazi liberC6nd aceste fonduri sunt greu sau imposibil de oblinut, piala se blocheazd. Ratele mari a1e dobdnzii, ca
antidot al inflaliei, duc la dezintermedierea in sectorul caselor de economii 9i al asigurdrilor' cdci
imprumuturile ipotecare scumpe gi greu de procurat lin piala in loc, ceea ce li determina pe cei interesali
si gAseasca aranjamente financiare altemative sau sa recurgA la forme nu tocmai "ortodoxe" de finan,tare,
pentru a menline un anumit volum al vAnzdrilor.

oriile de risc
hanzacfie imobiliard comportb un anumit risc. De exemplu creditoml accepta riscul ca debitorul s5 nt
eze imprumutul. Proprietarul accepti riscul ca, la expirarea contractului de inchiriere, chiriaqul sd nucei ce cumpdra l,ocuinge acceptd riscurile legate de eventualele vicii ascunse la elementele constructive
nu sunt la vedere, dar Ei, pe o scard mii targ6, riscul ca valoarea proprie idJilor imobiliare din zona respectivi
sau sI scad6. Cu cat gama probabilitdlilor se lbrgegte, cu atat cre$te 9i riscul; ca urmare,
pentru a atrage investiiiile hebuie se creasci proporiional cu riscurile.
categorii de risc ce pot afecta o investifio sunt:
de piafn

Riscul ca venitul net din exploatare sd fie influenlat de schimbdrile de pe piaf6, ca de

modificdri ale cererii si/sau ofertei
uftnare

q: r
.
r

tipului de proprietate imobiliard

Iocalizdriiproprietdfii
fazei ciclului de afaceri in care se afl6

financiar
Riscul legat de nevoia de a apela la credite pentru finanfarea unei investifii (de ex neplata la
plata antiipati, condifii contrachrale de finanlare care nu fac fald fluctr-raliei dobAnzilor)
Cq urmare a:

.
o

volumului creditului
tipului de credit

piefei de capital

Riscul ca valoarea de piap sd fie afectatii de schimblri ale pielei de capital, cum ar fi rata
rentabihtegi creditului ipotecar, rata rentabilitdlii capitalului propriu, rata _rentabilitdfii totale
(datoritd modifrcirii ratelor de rentabilitate ale creditului ipotecal $i capitalului propriu) sau
de capitalizare totald 9i terminald (din cauza modificirii ratelor rentabilitd{ii totale)'

urmare q:

.
.
.

schimb6rii nivelurilor ratelor dobdnzii

schimb6rii accesibilitdfii capitalului (a6t ptin cledit ipotecar, cat $i prin capital propriu)
ratele de rentabilitate ale altor altemative de investifie

inflafiei (al diminudrii puterii de cumPtrrare)

Riscul ca o situalie inflalionisti nea$teptatA
:
Ca urmare

6.4

sa determine pierderea puterii de cump6rare a

terminali
valoarea
de numerar dia exploatare 5i din
orevederilor contractelor de tnchiriere, menite si protejeze do urmerile inflafiei

a'. .

vandabiutntii (lichiditnlii)
Riscul constand in dificultatea de a transforma o investilie imobiliari in ntunerar, Ia valoarea
pia!6, intr-un timp rezonabil

:
Ca urmare

a.

inehciengei pielei imobiliare

de mediu

:
Cq urtlsre

Riscul ca valoarea de pia!6

.
.
.

a:

proprietalii imobiliare

sd

fie afectatd de zona in care

se

afld

de ordin sanitar
cheltuielilor pe care le-ar uecesita inldhuarea acestor pericole
fenomenelor naturale adverse (cutrel-rure, intemperii)

probabi[t[lii unor pericole

legislativ
Riscul ca prevederile legale in vigoare si afecteze valoarea de pial6 a ProprieElii

Caurnare

a:

.
.
.
.

modihclrilor legislaliei fiscale

legislaliei de mediu
modif,rcdrilor reglementdrilor de amenaj are a leritoriului
dificultdtii de a obfine autorizalia de construclie

de management

:
urmare

Riscul ca echipa de conducere se nu fie in stare sd atingd obiectivele stabilite pentru respecti
proprietate imobiliard

a'. .
o

competen{ei echipei nranageriale

tipului de proprietate (de ex. marile complexe cometciale necasiti un management

complex decdt depozitele de mfufud)

Fiecare din aceste categorii de risc poate exercita o influenfE asupra unei proprietd{i imobiliare, separat sau
diverse combinaJii. De exemplu schimbdrile de legislafie fiscald (riscul legislativ) pot conduce la schimbiri
ii de capital necesare (riscul piefei de capital) sau o inflalie neagteptata (riscul de inflafie) poate duca
ratelor dobdnzii la credilele ipotecare (riscul pieFi de capital).

imobiliare comparabile din abordarea prin venit trebuie sd prezinte acelagi grad de risc ca
supusa analizei, deoarece riscul este un criteriu in alegerea ratelor de capitalizare $i de actualizare.

pe piala proprietililor imobiliare cu destinalie locativ[, vAnzitorii sunt deseori obliga]i s65i recupereze
banii prin credite ipotecare la valoarea qi cu dobdnzile pe care $i 1e pot permite cumplrdtorii. Daci
v6nz[ii1e se circumscriu unor credite ipotecare cu o rati mici a dobAnzii, neexigibile la data vanz5lii,
trebuie g6site surse de finanlare ipotecarl secundare fie de la vanzetori, fie din alti parte. Cdnd este vorba
de proprietali imobiliare comerciale mari, de calitate deosebitl, cumpirAtorii care sunt in stare sA le achite
in lntrigime in numerar vor avea intotdeauna intdietate pe pial[, iar ei $tiu $i se prevaleazd de acest lucru.
Aceasta elimind cumpdritorii care au nevoie de credit ipotecar, ceea ce face ca aceste credite se devinA
insuficiente $i scumpe, ba chiar oferta de credite s[ disparl cu totul pentru segmentul de proprietili
imobiliare comerciale de categorie medie $i pentru cele modeste. RaLa mare a dobdnzii, ca metodl de
combatere a inflaliei, duce la restrdngerea sferei imobilelor comparabile care s-ar putea folosi in analiza

prin comparalie directi.

in astfel de situafii, este nevoie de rate ale dobAnzii foarte reduse pentru a permite accesul la creditele
ipotecare, fiindci trebuie sd existe un raport corect lntre diversele rate monetare. De exemplu, dacl
dob6nzile la certificatele de depozit la bincile comerciale igi menlin o marji mare fa!6 de dobdnzile la
titlurile de stat cu rdscurnpdrare pe termen scurt, majoritatea celor care doresc si econo:niseasci vor
preferea se i$i plaseze banii in fonduri de invesiilie pe piala monetar[ decat ln case de economii sau binci.
Dar aceqti bani nu vor mai fl accesibili pentru creditele ipotecare.

Fluctuafiile monetare brugte gi ratele imprevizibile a1e dobAnzii sunt factori negativi care lncctillesc
activitetile de creditare ipotecard gi activitatea de investilie in domeniul imobiliar. In astfel dc condilii,
institujiile de credit sunt nevoite sl aibi suficiente lichiditnli qi si-qi investeasci banii de care dispun in

instrumente de credit de bunl calitate, pe termen scurt, $i mai pulin in credite ipotecare pe termen lung 9i
cu rat6 fixd a dobdnzii.

Abordarea prin venit

Analiza prin venit este o analiz[ anticipativd. Valoarea se poate exprima ca fiind valoarea actuall a
veniturilor viitoare anticipate, cu ajutorul actualizirii acestor venituri. Unul din elementele cheie este
alegerea unei rate de actualizare corespunz dtoare. Existd pdrerea ci aceasE ratd este costul mediu
ponderat al creditului ipotecar gi a1 capitalului propriu plasat in investitia respectivi. Condiliile severe de
creditare dau naqtere unei concurenle acerbe pentru capital gi unor rate a1e dobAnzii mari, in timp ce
condiliile de creditare favorabile detensioneazd piala qi tind sd modereze ratele dobdnzii. Astfel de
modificiri afecteazd nivelul ratelor de capitalizare.
Degi rata de capitalizare poate

fi un element important al evaludrii, previziunea beneficiilor

ce s-ar putea

obgine dintr-o Gvestilie nu este mai pulin importanti. Orice investitor cautd sd obline anumite venituri pe
parcursul exploatdrii investitiei qi speri sl se aleag6 cu un cdgtig in momenhrl instrdindrii bunului ln care
a investit. Aceste beneficii sunt influenlate in mod vldit de condijiile pielei monetare, mai ales de inflalie.
previziunea beneficiilor v.iitoare trebuie sd se lsazeze pe cele mai pertinente informa{ii ce pot fI oblinute
despre piala imobiliarS, pia{a de capital $i piata monetard qi pe metode de calcul logice 9i adecvate.

Abordarea prin cost

Activitatea care se desfdgoarl pe piala monetar[ 9i pe cea de capital este foarte importante in abordarea
prin cost, fiindci evoua celor dou[ pie,te afecteazA valoarca terenurilor, estrmdrild de cost 9i deprecterea.

Yalorile terenului
Orice proprietar de pamant care doregte s1-1 vAnd6 igi calculeaz[ mai intii cheltuielile ocazionate de
delineiea icestui bun, respectiv de plata serviciului datoriei gi a impozitelor. Este limpede cd orice
cregtere a ratei dobanzii 1a creditul va determina gi o majorare a serviciului datoriei aferent a creditului
ipoiecar. Autoritalile administrative locale suport6, la r6ndul lor, cheltuieli in creqtere penfit creditele la
care apeleazl in vederea asiguririi serviciilor de gospodirie comunala, ceea ce duce la marirea
impozitelor pe proprietalea funciar6.
Devizul
fie intocmit corect trebuie previzionai nivelul ratei dobarzii pe perioada construirii
obiectilrrlui. Multe proiecte imobiliare sunt atiit de mari, incat este nevoie de doi - trei ani pentru a
temina construc,tia, pentru a asigura ocuparea integrald a clddirii 5i a atinge un nivel stabilizat de
unor
exploaCare. pentru a finanla u"".t" op"tuji*i, se recurge la fonduri din imprumuh.rri pe traza
1a
a
dobinzii
de
bazL
rata
indice,
cum
ar
fi
de
un
func{ie
co-ntracte cu o rati a dobdnzii variabiiE, in
creditele acordate de bincile comerciale.
pentru ca un deviz

sd

Deqi unele credite includ un plafon gi un prag al acestei rate variabile, contractul de credit de cele mai
muite ori nu impune limite. AvAnd ln vedere faptul cd dobAnda la creditele pentru construc,tii.este unul din
cele mai mari costuri indirecte din sectorul construcliilor, estimarea corecti a dobdnzii necesiti o

previziune pe termen lung a evoluliei ratei dobAnzii. Faphrl cd ratele dobanzii sunt fluctuante $i
influenlate de politicile monetare ale Bdncii Centrale face din previziunea pe termen lung o sarcinl
dificila, dar necesara. Costurile de construclie directe, cum sunt cele cu fo(a de muncd qi cu materialele,
sunt qi e1e influenJate de fluch.raliile ratei dobdnzii. Creqterile de preluri cauzate de ace$ti factori sunt
cunoscute sub denumirea de inflalie prin creqterea costurilor.
Deprecierea
Denrecierea este de multe ori definiti ca fiind diferenla dintre cost gi valoare.

ln perioadele inflalioniste,

cand cresc bmsc costurile banilor, cresc gi costurile de construclie. Drept urmare, cosh-r1 unei clddiri din
care se scade deprecierea cregte substanlial.

La proprietalile imobiliare generatoare de venit, cum sunt cele de inchiriat, ritmul de cre$tere
veniturilor este deseori mai lent decat cel in care cresc cheltuielile de exploatare, ceea ce duce

al
Ia

diminuarea venitului net. in acelagi timp, ratele de capitalizare cresc ca reaclie la cregterea ratei dob6nzii.
Aceasta duce la o scidere a valorilor de investilie, in timp ce costurile de inlocuire cresc6nde fac ca
deprecierea sa creasce qi ea simlitor. La alte tipuri de proprietdli generatoare de venit, cum sunt centrele
comerciale qi clddirile de birouri, condiliile contractelor de inchiriele pot duce la cregterea treptata-a
chiriei sau la o chirie adiliona16 care sI acopere sau s[ depdgeascd crefterea cheltuielilor de exploatare. In
astfel de cazuri, deprecierea nu sufere o crettere cauzat6 de inflalie.

Pie{ele imobiliare
Cei ce cumpbr[ 9i cei ce vdnd diverse tipuri de proprietate imobiliard se interrelajioneazA pe segmente
diferite qi din motive diferite. De exemplu, pielele imobiliare se impart in categorii in funclie de tipul de
proprietate 9i de gradul de atractivitate al acesteia fald de divergii participanli pe pia!6. Fiecare piale
specificl unui anumit tip de proprietate imobiliard se subdivide mai departe in subpiele, in funclie de
preferinlele cumpiritorilor gi ale v6nzitorilor. Capacitatea de a distinge lntre aceste diverse tipuri de
piele imobiliare inlesnegte studierea 1or.
influentate de comportamentul, motivaliile $i interacliunea dinhe
cumpdrdtorii gi vdnzdtorii de bunuri imobile, care, la rAndul lor, sunt determinate de factori sociali,
economici, administrativi qi de mediu. PieJele imobiliare pot fi studiate ln funclie de caracteristicile lor
Toate tipurile de

pia,t.d imob.iliar6 sunt

geografice sau concurenfia1e, de cerere $i ofertE, toate acestea avAnd legAturd cu condiliile generale de pe

piala imobiliard in intregul ei.

Identificarea $i interpretarea caracieristicilor pielelor imobiliare lin de o abordare analiticd. Pentru a

rlspunde la intrebdri despre pia,ta imobiliard pi subdiviziunile acesteia, evaluato rii analizeazd. gradul de
utilitate sau raritatea propriet5lilor imobiliare, dorinla de a achiziliona qi puterea efectivi de cumpdrare a
celor ce urmiresc sd dob6ndeascl drepturi de proprietate imobiliarl.

Caracteristicile piefelor imobiliare

Eficienla unei piele se bazeazS. pe capacitatea de a anticipa comportamentul cumpAratorilor $i al
vdnzdtorilor, ca gi pe caracteristicile produselor comercializate. Pielele imobiliare difere mult de celelalte
pieJe de bunuri qi servicii. Ele nu au fost niciodat[ considerate ca fiind piele eficiente (vezi Tabelul 6.1),
Tabelul 6.1
Comparafie intre pie{ele eficiente

piefele imobiliare

Piefele imobiliare

Piefele eficiente

Bunurile gi serviciile sunt,

in

genere, articole
omogene, cars se pot inlocui uqor unul cu celalalt.

Calitatea bunurilor

Si

gi serviciilor tinde si

fie

Din punct vedere fizic, nici un lot de teren nu ste

identic cu altele.
Prelurile nu sunt mici.

aproape uniformd, astfel incAt preiurile sunt relativ

mici gi stabile.
Mulfimea participanlilor de pe aceste pie,te creeazA

o atmosferl

concurenliali, liber6, nici unul din

acegtia nedelin6nd un segment de piaJi at6t de
mare incdt sl influenleze in mod direct gi
mdsurabil preful.

De obicei numlrul celor interesali s[ cumpere sau

sd v6nd[ un anumit gen de proprietate imobiliar5,
la un rnoment dat, intr-un anume interval de pre!

gi intr-un anume loc, este destul de mic. Un

singur cumpiretor sau vSnzdtor poate influenJa
cererii si,/sau a ofertei.
6.7

Canitolul 6

piali eficientf, se autoreglementeazd. Puline sunt

Pielele imobiliare sunt supuse

multor

restricliile impuse concurentei deschise 9i libere de

reglementlri emandnd de la entit5li private sau de

pe aceste plerc.

surt.

Cererea gi oferta nu sunt niciodatd sever Cererea gi oferLa sunt considerate factori
dezechilibraie, piaq redobdndindu-;i repede ocazionali, iar prelul - rezlltzt al interacliunii
dintre aceqtia. Schimbdrile de preluri sunt de
echilibrul grajie concurenlei.
obicei precedate de schimbdri ale activitd,tii de pe
aceasti piaJ6. Cererea gi oferta se pot schimba

in

de inactivitate sau

de

Nu intotdeauna cumpdrdtorii 9i vdnzdtorii

de

brusc

perioadele

activitate intensA.

proprietdli imobiliare sunt bine informali.

oferti, oferte gi vAnzirl

Cumpdritorii gi vdnz[torii se reunesc printr-un

mecanism de piali organizat, cum este Bursa din
Toronto. Vdnzdtorii pot intra 9i ieqi ugor de pe
pia!6, in funclie de cerere.

Cumpdrdtorii gi vdnzdtorii nu se reunesc pnntr-un

Bunurile sunt consumate pe loc, oferite imediat 9i

u$or de transportat dintr-un loc ln altuI.

Proprietatea imobiliarl este un bun de folosinli

indelungati, iar ca investilie, poate fi relativ greu
de comercializat qi de transformat in lichidi6{i.

mecanism oficial.

asupra
Privire 1
, au dus

anii
(numit
obiect
rrecur.

in

de valoare
ile al cAror

are fald de
ecti cu cerinlele unei rate de reniabilitate De aceea'
grad de
va inlelege in ce consti ineficienla pielei imobilia"re va $ti cum s6-9i asigUre un
de inflalie.
"rr-pa.ato.o1
r"otabilitut" "ur"mure, un venit relativ stabil qi cum s6 se apere de divergi factori, mai ales

-ai

Analiza pielelor imobiliare umereite mo

aceaste piali, ca reaclie la caracteristicile
valoarea. Peotru aceasta, este nevoie de
asumarea de cltre evaluator a rispunderii fali de cei
l1 prezinti in aminunt analiza pielei imobiliare.)

Ciclurile imobiliare
ciclurile economice gi ale proprietiiii
. Pe masurd ce se relansa economia,
nt de bunuri si servicii. in astfel de
netara $i de alte pnrghii pentru a lncetini ritmul
economiei, tlrept care apare o recesiune.
economia a
c6nd statul a vrut sa lnvioreze economia, sectorul economic ales invariabil pentru a stirnula

6.8

fost domeniuL imobiliar, mai ales construclia de locuinle.r S-au intocrnit suficiente programe de creditare
cu dobdnzi moderate, programe ce, de multe ori, au necesitat modificarea prevederilor legale referitoare la
creditul ipotecar, a legii locuinfelor, a atribuliilor Societilii Creditului Ipotecar 9i a Locuinielor, sau a
formulelor de asigurare aferente acestui tip de credite, pentru a-i convinge pe posesorii de capital si
participe. Dati fiind cererea mare de locuinle, programele au fost int6mpinate cu satisfaclie 9i s-a
iezvoltat constructia de locuinle, ceea ce a creat locuri de muncd in toate ramurile economiei. Fabricanlii
de materiale de construc{ie $i de instalalii (inc[lzire, apd/canalizare gi electrice), fabricile de vopseluri,
mobili, obiecte casnice gi de alte bunuli gi-au mdrit gi e1e cifra de afaceri. Economia $i-a revenit in cele
din urmd, moment in care a inceput sd se accelereze inflalia, ciclul reluAndu-se de la capit. Ahrnci cAnd
programele de asigurare gi de garantare a creditelor permiteau accesul 1a capital pe termen lung qi Ia
iosturi reduse, domeniul imobiliar a prosperat, permildnd economiei, in ansamblul ei, si se dezvolte.

Un ciclu economic mai amplu (Figura 6.3) influenleaz[ ciclul proprietdlii imobiliare, la fel ca 9i ciclurile
demografice gi cele de afaceri. Pe misurd ce se dezvolti economia, se intensificl Si concurenta pentru
capifal, cresc costurile bunurilor gi serviciilor, dar 9i inflalia. Cind se ajunge in aceasti fazd, Batca
Centrald lncearci si combatd inflagia prin misuri monetare gi de creditare mai restrictive, pdnd c6nd
economia iEi incetinegte ritmul de cregtere. Atunci se reduce cererea de fonduri, scad ratele dob0nzilor, .iar
condiliile economice devin suficient de stabile pentru a permite activitdlii economice sd ia av6nt. Atunci
cdnd aceste cicluri economice se succed din ce in ce mai repede gi sfera 1or este din ce in ce mai mare, se
schimb6, la fel de rapid qi de radical, qi condiJiile activitilii economice qi monetare. Aceasta duce la
aparilia unui mediu economic neprielnic investiliilor pe termen lung
Pozilia unei piele imobiliare in interiorul ciclului ei (vezi Figura 6.4) depinde de mai mulli factori:

.
.
.
.
.
.

Oferti
Cerere

Gradul de neocupare

Chirii
Rate de capitalizare
Cererea din partea investitorilor

Primii patru factori se leag[ de piejele spaliilor imobiliare, in timp ce ultimii doi factori sunt in funclie de
pielele financiare. Tendinlele de pe pielele imobiliare se pot cuantifica prin interactiunea mai multor date
statistice conexe referitoare la piali:

o
.
.
.
.

Ratele de neocupare

futmul de cre$tere a chiriilor

Ratele de capibalizare

Modific[rile de preFri pe piala inteme

Modificdri a1e ofertei

Atunci cdnd cre$te rata de neocupare, vor scidea chiriile gi vor cre$te ratele de capitalizare; atr.mci cAnd
raLa de neocupare scade, vor cregte chiri.ile $i se yor micaora ratele de capitalizare. Pielele imobiliare
rcaclioneazl cu o oarecare intArziere, determinatl de timpul necesar participanlilor de pe aceasti piafi sd
ia act de ceea ce se intimpld. Ratele de neocupare, una din informa,tiile statistice cel mai ugor de gisit,
poate lncepe sI descreascd, dar chiriile nu se vor schimba pAnd cdnd aceastl descre$tere nu este sesizaid gi
de piaja imobiliara. Tot astfel, ratele de capitalizare nu se vor schimba p6ni cdnd tendinta inregistratl de
chirii (9i, deci, de posibilul venit brut pe care il poate produce o proprietate imobiliard) nu devine cert5.

in deceniul trecut, ceea ce s-a numit ,goua economie" promitea sl elimine, sau mlcar si netezeascl ciclul
economic tradijional de expansiune, coniraclie, recesiune gi revenire. Gestionarea stocurilor cu ajutorul
tehnologiei informaliei urmirea si nu perrniti producjiei s6 devanseze prea mult vdnzdrile qi, in felul
t in
larile in curs de dezvoltare gi in Frile care trec de la o economie cenhalizati la economia de piafi, incurajarea proprieteli
locative personale a fost considerati o formtr de stabilizare a economiei $i de stimulare a aparifiei clasei de mijloc.

6.9

sporeascl eficienla ln exploatarc a intreprinderilor din industria prelucrItoare. Dar ceea ce s-a
intdmplat la finele deceniului trecut gi in a doua jumitate a anului 2001, respectiv pr[bugirea stocurilor
tehnologice, a demonstrat ci aceste speranle au fost supraoptimiste, dar cd se pot obline sporuri de
p.oductiuitute prin foiosirea mai largi a tehnologiei inforrnagiei. indeobqte se recunoa$te cd Intemetul
ieduce costurile de tranzactionare, elin.rinAnd verigile intermediare, iar pe piala imobiliard ajut6nd la
eliminarea decalajului dintre ciclul ratelor de neocupare, ciclul chiriilor gi ciclul ratelor de capitalizare,
acesta,

si

atdt de strdns legate intre ele.

Ciclurile imobiliare si ciclurile economice

-25

25

I
m

24

Cresterea produsului intern brut (Yl)

'24

Rentabilit6!ile proprietelii imobiliare (Y2)

23

2tr

22

22

'21
21

-24

20
19

-19

18

18

-17

17

16
16

l5

15

-13

13

-12

12

11
10

10

-s
-8

-l
-6
-5
-1
-3
-2

I
6
5

4
3

-1

1999

!996

1986

1987

12,1

12,4

produsului 4,O

11,4

imobiliare

intem brut

1988 1989 1990

M,a
a,7 5,9 I,B

M,2

1A,9

1991

1992 1993 1S94 1995 1996 1997 1998

1999

2000

2,5

-0,3 -5,7 -6,4 3,6 4,6 8,5 20,1 15,6

1,5

2,6 4,4 6,8 3,6 4,5 5,0 3,'l 8,1

9,9
7

'1

Russel

Evaluatorii imobiliari trebuie se Stie in ce pozilie se afll piala imobiliard in cadrul ciclului ei, fiindci sunt
lucrdri de evaluare care predominl intr-o anumiti etap6 a ciclului, de exemplu:

Evaluarile solicitate in legdfurl cu confrscarea bunului ipotecat, cu falirnentul sau cu

contestaliile la impunere sunt nrult mai frecvente in perioada de contraclie sau de tecesiune a
pietei.

6.10

Evaluiritre solicitate in leg[turi cu finanlarea imobiliarl sau cu tranzac]iile imobiliare clasice

sunt mai frecvente in por{iunea de curbd ascendentf, a ciclului, respectiv atdt in faza de revenire,
cat $i in cea de expansiune.

solicitl evaluiri in scop consultativ in momentele de expansiune sau contraclie din

apropierea perioadei de vdrf, cind este cel mai oportun sd vinzi o proprielate imobiliard cu grad
mare de siguranfd.
Mu19i clienli

Figura 6.4
Ciclul imobiliar

Expansiune, respectiv
cre$terea cerenl,
conconitent cu
dezvoltarea

constmcfiilor

Declin, respectiv cerere

dar in descre$tere, corconitent
cu cregterea gradului
de neocupare

Revenire, respectiv
cererea incepe

si

creasci, iar gradul

neocupare si scadi
Recsiunea, respectiv
sciderea cererii, dar
$i a gradului de neocupare

Tot astfel, investitorii imobiliari vor si gtie cand se pistreze o proprietate imobiliarl 9i cdnd s[ o vAndd,
cAnd sd incheie un contract de lnchiriere pe termen lung sau pe termen scurt, cAnd sl menlind chelhrielile
la minimurn qi cAnd sI investeascl in renovare gi reamenajare. Aceste intrebiri, dar gi altele, necesiti
elaborarea unei opinii asupra fazei in care se afl[ ciclul proprietdlii imobiliar.,

Pietele monetare
Plr{i1e care participd la o tranzaclie economic6 ajung la un acord asupra valorii bunului sau serviciului
luanzacijonar, valoarea acestuia exprimAndu-se in bani. NoJiunea de bani este greu de definit, intre
economi$ti circuldnd mai multe definitii dar, indiferent dacl masa monetare este definitd ca numerar
(bancnote qi monede metalice) sau ca monedi scripturald sau ca ambele, valoarea acesteia este influenlati
de gradul ei de disponibilitate. Degi existi relalioniri bine stabilite, ele depind de cursurile de schimb
fluctuante inhe diversele monede nalionale gi de circulalia rapidl a fondurilor libere.

Raportul dintre cerere gi ofe(i determind costul sau

in Canada, masa monetard este reglementata
prelu1 banilor. Cdnd sunt bani din belqug, prefuile scad;
de Dolitica de credite a Bdncii centrale a
c6nd banii sunt putini, prelurile urcf,. Prelul banilor este
Canadei. de oolitica fiscald a l\4inisterului
exprimat de rata- dob6nzii, adici cdt te costl ca sa
Finanlelor gi de raportul dintre cerere gi ofert6.
imprumuli bani. In domeniul imobiliar, ratele dob6nzii
sunt foarte importante prin aceea cd cele mai multe
investilii sunt fEcute printr-o combinalie de fonduri imprumutate gi fonduri proprii. CAnd cererea de bani
este mare gi oferta este mici, cresc costurile capitalurilor sau ratele dob6nzii. Aceste rate mari ale
dobdnzii, care sunt componente ale ratelor de capitalizare gi de actualizare aplicate in scopul evalulrii,
influenJeazd diversele tipuri de valoare ale proprietilii imobiliare.
intre bani $i alte mtufuri aflate la oferti existi o diferenld in formula de formare a prefului. Cererea de
bani este rezultatul acliunii forlelor economice. Cantitatea de bani disponibili pentru credite depinde de

6.Ll

nivelul economiilor, care reflecti acumulArile realizate de persoanele particulare, de persoanele juridice gi
de autoritSli, atdt nalionale cAt 9i striine.
Economia decide cAli bani se economisesc, dar cantitatea de monedd canadiand se supune reglementirilor
Bincii Canadei. Banca are calitatea de a reglementa nivelurile generale ale ratelor dobdnzii, ceea ce are
influenll asupra ratelor de actualizare gi ratelor de capitalizare de care se folosesc evaluatorii imobiliari.?

Accesibilitatea locuinlelor este influenJatd, in mare parte, de ratele dobdnzii practicate la creditele
ipotecare. De exemplu, cre$terea cu un singur procent a ratei dobanzii, de la 7%,' la 89/o, la un cledtt
ipotecar de 150.000 $ ar duce la cregterea ratei lunare de rambursare cu 125$, ceea ce ar putea exclude de
pe piala imobiliarl mai multe gospoddrii, a cAror putere de cumplrare ar fi astfel depigitd.
Bancnotele gi monedele, adicd forma fizicd a banilor, sunt obiecte fungibile (interschimbabile) ce pot fi
intrebuinlate in toate genurile de activitate economicd. Delin[torii de capital vor investi intotdeauna in tot
ceea ce li se pare lor ci 1e va aduce maximum de profit, ludnd in calcul riscurile gi scadenfa, Concurenta
pentru capital se des{e$oar6 in toate ramurile economice.

Politica fiscali
Banca centrali a Canadei se ocupd de politica monetari, iar Ministerul Finanlelor gestioneaza activitatea
financiarb a statului, adundnd fonduri gi pldtind facturi. Cdnd veniturile sunt egale sau mai mari decdt
chelhrielile, bugetul federal este echilibrat. Cdnd fondurile cheltuite 1e depdgesc pe cele incasate, reT.ultd
un deficit 1a nivel federal. Orice cheltuial[ care nu este suslinutl de venituri din impozite duce la deficite,
care sunt acoperite prin vinzarea de instmmente de indatorare publicd, respectiv titluri de stat, cum sunt
obligaliunile, bonurile de tezaur sau biletele la ordin, pe care le emite Guvemul canadian 9i pe care le
administreazi Ministerul Finanfelor. Cdnd deficitele sunt monetizate (transformate in bani) prin vinzarea
unei mari cantitati de instrumente de indatorare pubhce, toatd lurnea aqteaptA din parlea Bdncii Centrale,
in mod tacit, fiindci ea nu are aceasti obligalie, ca Banca sA fie cooperant6 gi sd alimenteze sistemul
bancar cu suficiente rezerye care sA poata susline planurile de creditare gi si lase suficient capital in
sectorul panicular

Instrumentele pief ei monetare

Preturile instrumentelor financiare, formate pe o piale monetarl liberE 9i activi, stabilesc 9i randamentul
investilional al acestora. Acest randament se compune din rata nominald a dobAnzii respectir''ului
instrument, plus orice reducere de preJ ln favoarea pufiatorului, sau minus orice primd de pret platitS de
acesta. Pe buni dreptate, rata dobdnzii reprezinti prelul sau costul banilor, fiindcd atunci cand se creeazd
un instrument de credit, acesta poartd dobdnda zilei in funclie de gradul de risc ai de scadengd'
Pietele monetare ale instrumentelor cu scadenle de pAnd 1a un an sunt deosebit de importante pentru
aciivitatea imobiliard. imprumuturile pentru construclii sunt de fapt credite ipotecare pe termen scurt, cu
rat6 a dobdnzii variabilE, in strAnsi dependenJd de indicii pielei. De exemplu, costurile unui imprumut de
pe piajd pot tr ct 2-4 Yo mai mari decdt rata de referinii minim[, care este rata dobdnzii la creditele pe
iermen sturt pe care o oferi bdncile comerciale clienlilor 1or privilegiali. CAnd cererea de credite pe
termen scurt eite marc, iar rezerva de fonduri este insuficientd, ratele dobAnzilor pe pia!f, urc6, condiiii in
care construcliile executate cu credite devin mai costisitoare. Astfel de costuri ridicate pe piaJa imobiliarb
pot duce la nefezabilitate economicA $i h eqecul r'uror proiecte, sau chiar la falimente.
De aceea, capacitatea de a prevedea, pe temen scurl, ce fonduri vor fi disponibile 9i la ce costuri este
esenliali peninr investitorii imobiliari, de aceasta depinzand cregterea sau descregterea activitiiii din acest
sector. Evaluatorii trebuie s[ ia in calcul, in abordarea prin cosl costurile estimate ale creditelor luate
pentru proiectele de construclii, mai ales la evaluarea proiectelor cu termene de finalizare mai mari de un
an.

, in alte
firi, rolul Bhncii Nafionale
este

lndeplinit

6.12

a Canadei este jucat de banca cenhald, cate are acelea$i

de Sistemul Rezervelor Federale ale SUA, sau F E.D , cum i se mai spune

atribufii.

in

Statele Unite, acest

rol

Inflafia
Inflalia apare atunci c6nd cregte nivelul general al prefurilor. Rata inflaliei este rata cu care sunt
in-registrate schimbdrile nivelului prelurilor in Indicele prelurilor de consum (IPC). Alte unitili de

misuri utile ale inflaliei sunt indicele prelurilor de produclie gi indicele prelurilor

produselor

industriale si deflatorul PIB.

Inflalia Ei aprecierea valoricd au acelaqi efecte asupra dolarilor viitori, dar efecte diferite asupra ratelor
de rentabilitate. Inflalia duce 1a cre$terea ratelor de randament (ca qi a celor mai multe rate de
rentabilitate), deoarebe investitorii vor cduia sd oblin6 o ratl nominalE de rentabilitate mai mare, pentru
a compensa pierderea suportatf, pr.in sciderea puterii de oumparare catzati, de inflalie. Aprecierea
valoric[ nu afecteazd, rata rentabilititii decit dac6 se schimbd tipul de risc pe care il comporti
proprielalea imobiliard respectivA.
Pe pielele cu ofertd excedentard, se poate int6mpla ca sectorul imobiliar sA nu lnd pasul cu inflajia.
Intr-un mediu inflalionist, valoarea proprietdlii imobiliare poate tinde sa creascd odatd cu cre$terea
valorici a altor tipuri de investilii, cum sunt cele in acliuni qi obligaliuni. Chiriile din contractele anuale
pot fi indexate in plus, periodic, in timp ce dobdnda qi dividendele la valorile mobiliare pe termen lung
sunt aproape fixe. Pe pielele de spalii comerciale cu oferti excedentar[, se recurge uneori 1a cregteri

bruite ale chiriilor, pentru ca piala chiriilor si salte la un nivel care altfel ar

fi

fost atins abia la

indexarea anuald a chiriei proporfional cu inflalia. Aceste salturi inse depind de cerere.

Importanla economice a infla]iei decurge gi din noliunea de rate reale ale dobAnzii. Dupi unele pdreri,
ratele nominale ale dobdnzii, care se pot citi zilnic in publicaliile financiare, sunt compuse din rata rea16
a fondurilor sau din rata reald a dobdnzii gi din primele pe care le cer investitorii pentnr a-pi proteja
valoarea fondurilor proprii de eroziunea cauzati de inflalie. In felul acesta, rata nominali este ega16 cu
ruta reall a dobdnzii plus o primi care sI compenseze inflalia. Economrgtii suslin cd nta reald a
dob6nzii a remas constantd de-a lungul timpului, intre 3% Si 4%, Si cd daci pe piala de capital apare o
rati nominalI de 60Z. inseamnd cA rata reah a fost inflatati cu 2%
6% (rata nominall a dobdnzll)

4% (rata reali a dobAnzti) = 2% (prim6 pentru inflalie)*

Evaluatorul poate evita efectele inflaliei asupra capitalizirii exprim6nd beneficiile viitoare in dolari
constanti (termeni reali), fbcdnd apoi o coreclie pentru a obline o putere de cumpdrare in termeni reali
(prefuri constante). Evaluatorul poate, de asemenea, exprima rata de actualizare ca fiind rata
rentabilitilii capitalului neafectatl de inflalie (deci ca o rati reald). In practicd. insd. evaluatorii
previzroneazd venitul gi cheltuielile in dolari inflatali (preluri curente), fErE corecfie, 9i exprim[ rata de
achtalizare ca fiind o rati nominald (sau inflatatd) de rentabilitate a capitalului, care include qi o
componentd pentru infl ajie.
*.in

1arile

in care inflalia este micA, formula de mai

(l
(l
(l
(l

sus este o aproxifirare

corecti. O formuli mai precisd de calcul s ratci reale

a dobanzii

sr

+ rata nominale) = I + rata reah a dobenzii

+ rata inflafiei)
+
+ 0,02)

0.06)

= 1,03921, rotunjit ta 1,04, respectiv o ratd reali

dobenziide 4%

Pe pielele monetare, atAt statul, prin autoriti{ile centrale sau locale, c6t gi bdncile sau firmele, ofer[ sau
vAnd o gaml diversd de instrumente qi combinalii financiare. Printre instrumentele financiare impofianie

amintim:

o Creditul de o zi
o Bonurile de trezorerie qi obligafunile emise de Guvem
. Obligaliunile emise de autoritalile locale gi de regiile autonome

6.13

Creditele de vlnzare a unor titluri de valoare

cu clauzi de rlscumpdrare la o datd specificatd

specificat gi contractele de
cumpirare de titluri de valoare cu clauza de
revinzare la o datl specificatd 9i la un pre!

gi la un pre!

specificat.
Certifi catele de depozit
Instrumentele negociabile

Printre instrumentele monetare pe termen

scurt se numdre creditele la cotatia pietei Ia
sfargitul zilei sau la dobanda bancii, bonurile de

trezorerie

Si

biletele

la oIdin,

acordurile

speciale de cumpdrare gi revanzare, acordurile

speciale de vanzare gi rescumpdrare la pref flx
a valorilor mobiliare, certificatele de depozit,
instrumentele negociabile, polilele bancare,

obligatiuni ale autoritdlilor locale $i eurodolarii

fdolarii din bdncile strdine).

Polilele bancare

obligaliunile emise de autoritilile iocale

Eurodolarii
Definilia acestor instrumente

se gese$te

in Tabelul 6-2

Tabelul 6.2
Instrumente ale pielei monetare
Caracteristici
de o zi (noapte)

instihrliile de economisire
pentru cele care acceptl depozite. Banca centrale a Canadei igi propune
hterval pentru aceste rate la sfirgitul zilei. Apoi f]'xeazd rala dobdnzit
Fondwi cu

scaden,ta de o zi, de reguld pentru

referin!6, respectiv rata la care Banca va face p16!i in avans pe termen

membrilor Asociatiei Bdncilor Autorizate, la nivelul superior al

interval. Bdncile membre pot imprumuta fonduri la rata bancare, pentru
se incadra in limitele impuse de Banca Centrald.
de trezorerie

titluri de stat

Valori mobiliare pe termen scurt cu scadenle de 3-12 luni.

Valori mobiliare emise gi vdndute de autorit6lile locale sau de
publice.

Contractele de vdnzate a unor

de valoare cu clauzd de
la o datd specificat6
la un pre! specificat Si contraote
cumperare de titluri de valoare
clalzd de rcvdnzare la o dati
gi la un pre! specificat

Acorduri financiare pe termen scurt incheiate intre agenli de

mobiliare, binci qi Banca Centralb, prin care pe.rsoana care are nevole
fonduri pe termen scurt oferi ca garangie un portofoliu de investitii
piaJa monetarE gi vinde o coti de participare ia acel porlofoliu, cu
de a o rdscumpira, cu dobdndb, la o dat6 anume. Acordul de rbsc
la pre! prestabilit este obligalia agentului, a b6ncii comerciale sau a Br

Centrale de

renunla 1a dreptul de decizie asupra portofoliulut

momentul in care debitorul $i-a executat obligalia'

Certifi catele de depozit

negociabile

Instrument financiar reprezentind un depozit la termen lntr-o

bancari.
Biletele la ordin sau cambiile emise de o societate comercial[ in scopul

a lmprumuta fonduri pe termen scurt, pentru activitatea cutentanegociere, societ[file cu excedent de numerar pot oferi astfel
imprumuturi societeilor in deficit de numerar.
litele bancare

Inskument ce exprimd obligalia unei bdnci de a p16ti;

instrumentelor negociabile prin aceea ci este o obligalie pe termen scurt,
convertibill in bani.
Fonduri, de exemplu dolari, depuse in alte !6ri decdt Jara de origine
folosite pe pielele monetare strdine, mai ales cele din Europa 9i
Orientr.rl

6.14

l=-

ul financiar aI Statelor Unite: Sistemul Rezervei Federale gi Legea Creditelor

Statele Unite, masa monetare este reglemenLata de Sistemul Rezervei Federale (pe scurt, FED),
ism autonom fali de Congres qi de Pregedinte. AceastE autonomie il deosebegte de Banca

qi de bincile centrale sau nalionale din multe alte,tiri, care sunt institulii de stat. Deqi FED
independent, face parte totugi din schema de funclionare a guvemului SUA gi respectb politi
icd nal.ionali a acestuia.

Rezerve Federale reglementeazf, moneda gi creditul, care surt coloana vertebrald a

a-9i lndeplini rolul pe care

i l-a incredinJat Congresul SUA, FED

are trei modalitEli principale

ementare a regimului creditelor:

1.

Rezervele minime obligatorl

Rata scontului
Comisia Federali pentru Piala

Liberl

perioadele de criz6 economicd, FED alimenteazi piegele financiare cu

lichiditilile

necesare.

minime obligatorii
limitele prev6zute de lege, Consiliul de administralie al Rezervei Federale poate stabili
pe care trebuie sd le menlini bdncile membre. Dacd Rezerva Federali vrea si reduci
ea va majora plafonul acestor rczerve; dacd rrea sI sporeascl masa monetarS, ea va
aceste plafoane. Legea bancard din 1991 a eliminat rezervele minime obligatorii ca instrument
liticii monetare a Canadei.

se

federalS a scontului
e din Sistemul Rezervei Federale pot imprumuta de la FED, pentru clienjii 1or, chiar qi
le de mare cerere. Pentru a obfine aceste credite, bincile membre accepti sd plSteasci
i Federale la o rati de scont convenitd. Rezerva federall ooate refuza o cerere de lmprumut daci i
pare cb acesta nu servepte intereselor nafionale sau regionale. Banca centrald a Canadpi utilizeazd
fixatd la vdrful intervalului cotaliilor de la sfdrgihrl zilei, in aceeapi manierd.
de a imprumuta este o modalitate de a ldrgi masa monetare; a restrange acest privilegiu
limitarea sau la descregterea activitilii de creditare. Rata federald a scontuluipermite stabilirea
de referinlE, adicl a rbtei dob6nzii pe care o vor percepe bincile comerciale pentru creditele
le acordd pe termen scurt clienlilor cu bonitate excelenti. Rata federali a scontului este de obicei
orocente mai micl decdt rata dobdnzii 1a creditele acordate de binci.

Comisia Federali pentru Piafa Liberl

isia Federald pentru Piala Liberd (FOMC) este, probabil, instrumentul cel mai eficace $i cel mai
de Rezerva Federali pentru a reglementa activitatea de creditare. FOMC cump[rd qi vinde
stat ale guvemului american pe piafa 1iber5, prin aceasta exercitind o puternic6 influenji asupra
gi a ratei dobdnzji. De fapt, prin actiyitatea zilnicS, FOMC menline ratele dobAnzii pe
scurt intr-un nivel fixat ca fintl. Aceasti atribufie, in Canada, ii revine guvematorului Bdncii centrale
dar guvematorul rispunde in fala ministrului finanlelor.

6.15

Pie{ele de capital
Prin tuadilie, investitiile imobiliare se bazeaz\ pe doul tipuri de capital - imprumutat 9i propriu - tar o
societate cu capital de risc se intemeiazi mai mult pe fonduri impnrmutate gi mai pulin pe fonduri proprii.
Cele mai uzuale instrmente pe pia,ta de capital sunt:

.
r
.
.

Printre instrumentele pe termen lung ale

pietei de capital se numdrA obligatiunile,
acliunile, ipotecile (inclusiv gajurile de rang

obligaliunile
Acliunile
Ipotecile
Contractele de garantare prin te4 (de

inferior gi creditele ipotecare) gi contractele de

garantare prin te4 (ejusiune).

fidejusiune)
Evaluatorii nu trebuie sI uite ci qi condiliile care .influen{eazd instrumentele financiare pe termen lung, cu
dobandi fixE sau cu dobdndl variabilS, se pot schimba de-a lungu1 timpului. Evaluatorii 9i analiqtii pieJei
trebu.ie sd fie in pas cu schimbarile survenite in politica monetare, care, automat, conduc la schimbhri ale
pielei, qi sd fie in mSsurd sd interpreteze cum ar putea influenla acestea categoriile de instrumente
financiare pe care le vom comenta in cele ce urmeazd.

Obligafiunile
Obligaliunea este un instrument al pieJei de capital, cu rata fix[ a dobAnzii, emis pe termene de un an sau
mai lnutt. Pia{a obligafiunitor este strans legati de investiliile din domeniul imobiliar. Proprietatea
imobiliard se cunperl de obicei cu fonduri reprezentAnd o combinajie intre capitalul propriu 9i credite pe
termen mediu sau L,ng, numite gi fonduri ipotecare. Majoritatea tranzacliilor imobiliare se sprijind pe o
coti, mai mare, de fonduri ipotecare gi pe o cotd, mai micd, de capitaluri proprii sau capital de risc.
Institugiile care delin capital pe tennen lung de investit, mai intdi cerceteaze piala obligaliunilor,. apoi pe
cea a creditelor ipotecare gi numai dupd aceea hotdr[sc ln ce si investeasci, astfel incAt sd ob!in6, la
acelagi risc, cdgtiguri cdt mai mari, percepand o dobAndi cu cdteva sutimi mai mare decat dobanda la o
obtiga,tiune avAnd aceeagi scadenJ[. Obliga]iunile de stat, a1e regiilor autonome 9i ale societdlilor
urmdrite in tranzacliile de zi cts zi, au diferenp de randament care reflectf, profitul pe cate
"o-it"iul",
urmafesc s6 il realtzeze investitorii in func1ie de o gaml foarte largi de coeficienfi de risc. Foarte
aserndnitoare cu aceste titluri si foarte ciutati sunt diver$ii indici ai obligaliunilor Scotia Capital, care se
publicl in presa financiard. Unele obligaliuni sunt tranzaclionate la bursele oficiale, cum este Bursa din
Toronto, insi foarte multe se tranzaclioneazd direcl pe piala extrabursierd.

Principalele rate (comunicate la 19.10'2001)

Rata de referinld minimi

Credite de o noapte
Rata dob6nzii bancare
Bonuri de trezorerie scadente la 3 luni

Bonuri de trezorerie scadente la 6 luni

Obligaliuni
Obligpliuni
Obligaliuni
Obligaliuni
Sursa: Banca

guvemamentale pe termen de 10 ani

guvernamentale pe termen de 30 ani
municipale pe termen lung
ale companiilor pe termen lung
CettraE

a Canadei

SteDhen P. Jarchow (editor

6.16

Ieri

Alaltiieri

18 oct.2001

17 oct.2001

Acum un an
18 oct. 2000

\ )5

5 ?5

15

3,51

3,6s

3,75
2,84
2,83

3,75

5,77
6,0

2,88

5,61

5,26

5,31

5,69
5,67

6,24

5,76
6,29

6,35

7,07

7,08

7,07

R5

(www.bankofcanada'ca/en/securities.htm)
on Real

DC: Urban Land

253

Pielele imobiliare, piefele monetare $i pietele de capital

Rentabilitlfi
Evaluatorii consulti zilnic publicaliile financiare, cdutdnd s6 desprindd din activitatea de pe pielele
monetare indicalii cu privire la costurile gi valorile banilor. Aceste publicajii fumizeazd informalii
despre diverse instrumente de credit gi de capital qi despre randamentele (rentabili6lile) 1or. Aceste
informalii reprezinti actualizarea pe care o face piafa diverselor beneficii viitoare, prin aceasta
oglindind starea economiei dar gi influenfdnd, uneori, direct sau indirect, tranzacltile de pe piala
imobiliard. Exemplul luat din rubrica financiar6 a zianllui New York Times aratf, $i randamentele
rezultate din trarzacliile cu obligaliuni in ziua respectivi. Datele din tabel sunt disponibile gi din alte
surse, in format electronic.
Nivelurile de randament al obligaliunilor sunt stabilite prin contuactul dintre cumpbritorul $i vanzetorul
acestora. In tratuac,lllle imobiliare, doar puJine dintre elementele necesare previziunii randamenhrlui qi
riscului pot fi stabilite in aceeagi manierd. Compardnd graficul de distribulie al diferenlelor de
randament cu o anumitl ratd (de bazd) {Eri risc care nu comportl riscuri gi pe care investitorii o soliciti
pentru diverse active de pe pielele concurenliale, vedem care sunt cotele de risc pe care le implicd
investilii1e imobiliare. Pe baza unui interval de randamente, investitorii fac ralionamente despre
incertitudinile investiliei, in funcjie de caracteristicile proprietdlii imobiliare pe care o au in vedere sau
ale locului in care se afld.
Randamentele sunt extrem de sensitive

.
.
.
.
.
.

1a

urmatoarele:

Costurile de construcjie, de modificare sau de achizilie

Raportul dintre credit qi costurile in numerar
Rata dob6nzii si rata de rambursare a creditului
Impozitele pe proprietatea imobiliar[
Cheltuielile de exploatare
Costul terenului*

O parte din cele de mai sus sunt caracteristici ale pielei imobiliare, iar altele sunt caracteristici ale
pietelor financiare.

Acfiunile/Fondurile de investifii imobiliare (REIT)

Ac{iunile reprezinE cota-parte din capitalul social al unei socieii}i sau intreprinderi. O societate pe acfiuni
este o persoane juridicd in care investitorii pun la dispozilie capitalul necesar infiinlirii, cumplrdnd
acliuni care dau drept de proprietate gi dreptul [a toate avantajele ce decurg din acesta. Asupra acliunilor
au prioritate obligaliile de acoperire a cheltuielilor de exploatare 9i de platn a serviciului datoriei pentru
obligafiile asumate prin vdnzarea de obligalirni gi alte instrumente specifice pietei monetare. Benefrciile
aclionarului sunt dividendele in numerar sau in acliuni, plus c69tigu1 sau pierderea derivati din
modificarea cursului acliunilor pe care le deline.
De-a lungul timpului, proprietarii $i anheprenorii de proprietili imobiliare au procurat capital de pe piafa
bursierl cot6nd la bursl firmele de investifii imobiliare gi emi!6nd acliuni pentru marele public. In Statele
Unite, aceste firme nu s-au orientat cdtre bursele de valori ca sursd de capital pdnl cind nu a inceput s[ se
afirme putemic, in deceniul trecu! tendinla de transformare a dreptului de proprietate imobiliar in acliuni
(securitization, in engl.). De atunci, multe firme de construclii imobiliare s-au reorganizat ca fonduri de
investilii imobiliare (REIT), care scot Ia vinzare, pe piaJa liberd, actiuni, pentm a face rost de capital
necesar achizifiondrii qi construirii de proprietdli imobiliare, profitdnd de avantajele fiscale de care se

bucwd aceste REIT.

Aceasti formd de proprietate permite ca veniturile oblinute din activele imobiliatc i:i lic transferate
investitorilor {ErI a fi impozitate la cota care se aplici acestor fonduri de investilii irnobilialc. Dar pentru
a se bucura de aceste avantaje, REIT trebuie sI se limiteze numai la anumite tipuri rle activitili gi s[
6.17

Capitolul 6
utilizeze venihrrile oblinute din exploatarea imobiliard numai ln anumite scopuri. in statele lJnrte,75%o
din active trebuie si fie active imobiliare (capital propriu sau imprumutat), numerar sau titluri de stat, iar
90% din veniturile nete hebuie transferate aclionarilor.
Statele Unite, din 1990 p6nd in 1997, fondurile d-e investiJii imobiliare au crescut ca numlr de la 119 la
211, valoarea lor de piaJn crescAnd de peste 8 ori. In timp ce valoarea de piall a unui REIT este dati de
piala bursierE, veniturile pe care le aduc activele acestor fonduri le urmeazd indeaproape pe cele de pe
piala imobiliard. Cursurile acestor fonduri tind si fie rnult mai pulin volatile decAt Standards and Poor
500 sau TSE 300.

in

in Statele Unite din

gi
investitorilor imobiliari de a procura capital din
cauza legislatiei diferite 9i a capacitdlii roprietarilor
alte surse. In 2000, fondurile de investili imobiliare din Canada au avut o valoare de piald de rrrmai 2,3Yo
din cea inregistratd in Statele Unite. ln Statele Unite, fondurile de investilii imobiliare existi, ca formd de
organizare, de peste 40 de ani, de cdnd s-a adoptat, prin lege, statuftrl acestora, in 1960. Astfel incat
cre$terea spectaculoasi din prima parte a deceniului aI zecelea a avut ca bazd de pomire o fom6 de
organizare cunoscuti. In Canada nu existl reglementdri speciale pentru aceste fonduri, ele fiind supuse

in

Canada, fondurile de investitii imobiliare nu s-au dezvoltat atAt de spectaculos ca

prevederilor Legii impozitului pe venit, unde sunt incadrate la categoria fondurilor. Primul fond de
investifii imobiliare din Canada s-a infiinlat in 1993, cu activele unui fond muhral de investilii imobiliare.
Fa{d de Statele Unite, fondurile canadiene de investilii imobiliare suferi de cdteva dezavantzle. Mai int.di,

fiind organizate ca fonduri, investitorii rlspund pentru orice incdlcare a legislaliei de mediu. Pentm
investitorii instihrfionali, acesla este un motiv serios de ingrijorare. In al doilea rdnd, spre deosebire de
permiti organizarea acestor fonduri de investilii intr-o
structuri reprezentativd, cum este UPREIT in SUA. Aceastl suprast.ruch-ud a fost un adevirat catalizator
in ceea ce privegte oferta de proprietdJi imobiliare pentru aceste fonduri, fiindcb permite delindtorilor de
proprietdli imobiliare si facl schimb cu unitili imobiliare care pot fi transformate ulterior in acgiuni ale
fondurilor. Obligalia de a pliti impozit incepe s[ curgd numai din momentul transfonn6rii efective a
unitdlii respective in acfiuni. Un a1t dezavaniaj fale de Statele Unite este acela c[ in Canada nu existl
struchrrile juridice care sd permiti fondurilor de investilii imobiliare si delinl in proprietate firrne de
management imobiliar 9i de alte activitili conexe.
Statele Unite, in Canada nu existI legislalia care s5

concluzie, fondurile de investilii imobiliare canadiene au pornit de la o bazd modesti, dar s-au
dezvoltat. Numd.rul lor a crescut de la una la 12 in perioada 1993-1997, valoarea lor de piajd, in medie, pe
unitate, cresc6nd de 7 ori in intervalul 1994-2000. Dar ele insd sunt, deocamdatb, de micd anvergurd.
Numai un singur fond, RioCan, are o valoare de piali de peste 1 miliard de dolari.

in

Ipotecile
,l

Ipoteca este instrumentul juridic prin care se ipotecheazl un anurnit drept de proprietate imobiliari drept
garanlie a faptului cd imprumuh-rl va fi rambursat in condiliile pi la iermenele prevdzute. Creditele
ipotecare sunt sursa celei mai mari pirli a fondurilor vehiculate in invest$ile imobiliare. Debitorul li
oferl creditorului un privilegiu asupra propritelii sale imobiliare, ca garanlie ce se va restitui
lmprumutul. In caz contrar, creditorul poate confisca (sechestra) bunul, pentru a-gi compensa pierderea
prin neplata imprumutului.

i
:

PErJile la un contract de ipoteci sunt, de regul5, libere sI igi aleag6 condiliile care le convin, cu exceplia
celor care cad sub incidenla reglementErilor referitoare \a camdtA sau contravin ordinii publice. Creditele
ipotecare in Canada se acordd de obicei pe termene de pdn[ la 5 ani, cu amortizare pe 30 de ani gi cu rate
ale dobAnzii de obicei fixe dar de multe ori $i variabile. In Statele Unite, creditele ipotecare se dau pe

i
!

termen lung, intre 20 qi 30 de ani, cu rate ale dobAnzii fixe. Forma cea mai rdsp6nditi de credit ipotecar
pe toati duata contractului. Aceste rate sunt calculate sI aducl
este cel cu rata de rambursare
dobdndd la un anumit curs gi sI amortizeze pe deplin imprumuhrl pe parcursul contrachrlui, astfel lncdt cu
fiecare rati care se plltegte, componenta reprezentAnd dobdnda si fie din ce in ce mai micf,, iar
componenta reprezentdnd rata de rambursare sd fie din ce in ce mai mare. Mai existi 9i alte formule de

fxi

illl

ii

lii

'

iitl
t
!

i,
I

6,18

creditare ipotecard, cu alte formule de rambursare, cele mai cunoscute fiind creditul ipotecar cu dobAndd
variabil6 ti ipoteca-balon (cu plata in rate mici 9i fixe Ei cu diferenla achitati la sfhrqit, intr-o singurd
tranqd). Alte tipuri de ipoteci sunt prezentate in Tabelul 6.3, pe categorii

Tabelul 6.3
Caracteristici de rambursare a creditului ipotecar
de credit ipotecar

dobdndi pi fird ramblrrsare

rate

Regimul de rambursare

Credit JEre amortizare penru care creditorul prime$te numai

dobandd pe

contractului de lmprumut $i l$i recupereaze Principalul intr-o tran$e unice, cer1d contiai

ajulge la scaderlfd.

ln rate periodice, de regulE in sumi egali,

comPuse din

rate

ramburs[ri 9i pldli ale

efectuate in acela$i timp

Credit ranbuNat

dobandb variabild sau ajustabib

Credit la care rata dobdnzii poate varia in sus sau injos, ln funcfie de un anumit gtafic de
rambursare sau de fluctualiile unor indici la care se raporteazi rata dobanzii.

Ipotecd

,,inf:turati"

in

julul

prime ipoteci
complementara)

rambursare $i dobdnda la suma remase de plidt De$i ratele de rambulsare sunt egale,
doue elemente care le compun, tespectiv rata de credit fi dobenda, vaiiaza de la o Phte
alta. in varianta cea mai rispanditb a acestui tiP de credit ipotecar, cu fiecare rat5, rata
platd pldtiti cre$te invers propo4ional cu dobanda.

Este genul de ipotec5 subordonate alteia sau altor eventuale ipoteci pe acelali bun,
care, in acelagi timp, le $i include. Respectiv, un te4 creditor refinanleazd pr(
imobiliard respectivd, preluand o ipoteci existenti $i obligaliile de plati aferente
care, astfel, se pliaza pe cele noi, ale ipotecii de rang inferior rou create
complementar pune la dispozilia debitorului ipotecar diferenfa dintre suma rimasd de

din ipoteca existente si valoarea nominald a noii ipoteci, Ipotecile complementare

raspandit in perioadele de cre$tere a dobanzilor la ipoteci $i de apreoiere a

propriedlii imobiliare, ca apoi, cand au scezut dobanzile ipotecare, se-Si

popularitatea. Ele nu se folosesc la ora ach-rali in Canada, pentru cl legea nu
executarea lor silitd.

Creditorul dobandeste o cota din venit, iar uneori chiar o cote din valoarea tetminal6 a

proprieteti imobiliare peltru care a dat un imprumut. Creditorii pot alege acest gen
ipoieca fie pentru a se proteja lmpotriva inflafiei, fie ca mod de a spori gradul
rentabilitate al imprumutului,
drept de participare al
la un viitor surplus
valoare a proprietdlii

Debitorul ipotecar prime$te capital pentru a achizifiona

o proP

etate imobiliar;,

schimbul unei cote din viitorul surplus de valoare al acestei propdetei.

Creditorul ipotecar poate opta pentru o coti de participare la proprietatea respectivd,

locul ratglor de amortizare a imprumutului. Astfel, dreptudle ipotecare ale creditorului
hansformi ln &epturi de proprietate, in anumite cote, pe mesure ce se deruleazi
de credit ipotecar.

Convertibil

mmbursare in rate crescdtoare

Cu dob6nd[ zero

amortizare negativi

Tip de credir creat pentru cei care, crescdndu-le venirurile, doresc sb accelereze
creditului prin rate in sume cresc[toare. Fiindc5, in primii ani ai ipotecii, pldfile nu
suficiente pentru a acoperi toati dobanda datorati sau ratele de amortizare, ceea cc
imprumuti debitorul este de fapt diferen,ta dintre ratle de rambursare $i dobanda calculate

Credit garantat cu proprietatea imobiliarS, cu dobAnda recuperabild la scadenJ5,

venzarea (citre creditor) la un pref mai mic; uneori, se poate stabili totu$i o dob
pentru plata impozitului pe veni! de exemplu.
Credit cu amortizare negativS, care permite proprietarului sd uzeze de o parte sau de
capitalul acumulat de pe urma prcprietefii sale, ca fond de pensie, Pistrandu-$i, ln acel
timp, dreptul de proprieiate. De regnld, suma creditului cre$te pe mdsuri ce se iau din ce
ce mai mul{i bani cu imprumut 5i pe misuri ce 6e acumuleazd din ce in ce mai
dobanda nepl5tita la suma remastr, pana ce se ajunge la o sumd convenitd de pdrF'
care, de obicei, este progiamat str coincida cu vanzarea proprietafi

Credit dat de vanzator cumptubtorului

de un venzitor unui

cu plata in rate

in

cazul pldfii partiale

in numerat

proprietEfii imobiliare; ln caz de neplati de cehe cumpirAbr, vanzdtorul il poate executa.

lcist gen de ipotece este o altemativi la creditele oferite de institufiile de credit $i se
aseamine foarte mul[ cu o ipotecd de rang inferior.

Debitorul poate ipoteca dreptul lui de proprietate imobiliarl in favoarea mai multor creditori, caz in
care succesiunea in timp a ipotecilor devine extrem de importanti.

Primul contract de imprumut semnat $i inregistrat bonstituie prima ipotecb, care are prioritate
fald de toate celelalte lranzaclii.

Ipotecile a doua qi a treia se numesc ipoteci de rang inferior. intrucAt ele comportA penfil
creditor mai multe riscuri dec6t ipoteca de rang intAi, la ele se practicd rate ale dobAnzii mai
mari gi se dau termene de rambursare mai mici.

Creditele cu ipotecd pe cas6 sunt un alt tip de privilegiu de rang inferior. Ele se dau pe termene
de circa cinci ani, deci mai scufte decet termenele pentm ipotecile de rangul doi 9i trei, iar dacd
ratele acoperd numai dobdnda la credit, principalul se pldtefte 1a sfdrgit, intr-o singurl tran$i.
Multe binci gi institutii de credit dau astfel de credite pe scara foarte mare. Posesorii de locuinle
apeleaz1la acest tip de finanlare 9i pentru bunuri casnice de folosinli indelungatf, sau rnaqini,
care, inainte, se cumplrau cu plala in rate. Creditele cu ipoteca pe casi se bucurA de popularitate
gi datoriti faptului ci dobanda pldtitd poate fi deductibilS, in anumite limite. Aceste
imprumuturi se folosesc $i pentru deschiderea unor linii de credit, caz \n care imprumutatul
plIteqte dobdndi numai la suma imprumutati.

Ipotecile se pot clasifica qi dupi gradul de proteclie contra riscului de neplati. Cele doud categorii
principale sunt:

.
.

Ipotecile asigurate, cum sunt cele asigurate In baza Legti nalionale a locuinJelor, pentru care
asigurarea este incheiati de CMCH;
Ipotecileconvenlionale

in cazul ipotecilor convenlionale nu sunt obligatorii nici asigurarea, nici garanlarea acestora.
Crediteie neasigurate conform acestei legi a locuinlelor sunt limitate la o rati credit
Cele asigurate conform acestei legi pot merge pdnl la o rati credit - valoare cle 950/o

valoarc de

7 5o/o.

Efectele concurenlei pentru capital sunt evidente pe piala creditelor ipotecare. intr-un climat economlc
instabil, unii investitori pot fi reticenli fala de expunefea pe temen lung qi fa!6 de instrumentele cu
dobdnda frx[, fiindc-a acestea nu asiguri decat o slabd proteclie contra inflafiei. Ca reactie la condiliile
tulburi din deceniile al oph-rlea gi al noullea a1 secolului trecut, au aperut mai multe variante de credit

ipotecare, respectiv cele cu dobdndl variabili, creditele cu dobdndi reglabild, creditele cu dob6nd6
renegociabild 9i ipotecile reinnoibile. Aceste instrumente ipotecare pemit coreclia periodicE a dob6nzii,
pentru a meriline randamenhrl la un nivel competitiv cu cel de pe piala de capital. Deqi aceste contracte de
ipotec[ pot fi incheiate pe termene lungi, condiliile de rambursare se schimbi deshrl de des, astfel incat
debitorii se pot gdsi in situalia de nu mai face fat6 unor obligalii de plati in suml fixl. Proprieiarul care
administreaz[ o proprietate imobiliarl ce face obiectul unui credit ipotecar cu dobAndi variabill are, in
acest fel, posibilitatea, dacd piaJa imobilelor inchiriate permite, s6-qi adapteze din mers nivelul chiriei
percepute, pentru a compensa majorarea ratei de rambursare, cauzat[ de fluctualiile de pe piala monetafe.

Contractele de fidejusiune/Contractele de vinzare in rate

este un contract intre un imprumutat (debitorul ipotecar) Fi un imprumutAtor sau
creditor (creditorul sau creanlierul ipotecar), contuactul de fidejusiune implicl participarea unei tef,e pe4i.
Ei este defrnit ca fiind un instrument similar cu ipoteca dar care, odati semnat 9i intrat ln vigoare,
transmite sau transferd titlul de proprietate unui fidejusor. Printr-o inlelegere de acest fel, debitorul
ipotecar transmite sau transferi titlul s6u de proprietate dar igi plstreazl dreptul de folosinld qi de ocu-pare
a imobilului respectiv, ceea ce dispenseazn pdrlile de recurgerea 1a executarea siliti in caz de neplati. In

in timp ce ipoteca

unele state, contractele de fidejusiune sunt preferate celor de ipotec[.

6.20

Contractele de vanzare in rate, numite $i contracte de vanzare cu plata in rate sunt instrumente care
nrev6d transferul ulterior al titlului de proprietate cdtre cumpdrAtor, in situalia in care vor fi indeplinite
anumite condiJii. VAnzdtoml finanleazi achizilia proprietdlii permi!6ndu-i cump6rdtorului sA o pl5teasce
intr-un anumit interval de tirnp $i si intre in posesia titlului dupA ce a achitat-o integral. In caz de neplatd,
cumpdretorul pierde tot ce a plitit p6ni in acel moment. In plus, poate exista $i o clauzd prln cale
curnpdrdtoml, chiar in sihralia in care a pierdut ratele plitite pAnd atunci, sd nu fie eliberat de contract.

Relafiile dintre rate

Urmdrind tranzacliile desflEurate de-a lungul unei perioade de timp pe pielele monetare 9i de capital, se
ooate observa relatia existenti intre rentabilitatea diverselor instmmente financiare negociate (Figurile 6.5
gi e.O;. l" exemplu, se poate constata o marjA constantb de 50 de sutimi intre randamentele bonurilor de
trezorerie cu scadenta la trei luni 9i cele cu scadenta la gase luni. Uneori, insd, instabilitatea pietei poate
face ca intervalul marjei sd creasci sau se scade. Tot astfel, intervalul marjei dintre instrumentele
negociabile cu scadenli de trei luni Ei cele cu scadenli de gase luni se poate m6ri p6ni la 70 de sutimi,
ramanand la acest nivel timp de mai multe luni. Aceste observalii sunt pretioase, pentru ce arate in ce
mAsur6 scadenta instrumenhrlui influenfeazl randamentul sbu.

Un randament reper pentru orice investitor este cel inregistrat la licitalia sdptdmdnalS a bonurilor de
trezorerie ale guvemului canadian, fiindc6 aceste bonuri sunt instrumente de creditare de maximi calitate,
cu scaden!1 scur16, randamentele lor formAnd un etalon pe baza cdruta participanlii pe piala de capital i;i
cuantificd toate costurile monetare pe termen scurt, inclusiv pe cele aferente construclii1or de proprietiii
imobiliare. Relalia dintre ratele dobanzilor practicate pe piaja monetare $i pe cea de capital este stabilitd
de criteriile elementare ale oricdrei investi{ii, printre care se numerA creditul acorda! scadenla, cererea $i
oferla de bani, rata actuall gi cea preliminati a inflagiei. Toate acestea constituie factori importanli pentru
stabilirea gradului de risc al unei investilii.

s[ coreleze riscul unei investi]ii imobiliare cu

riscul aferent instrumentelor negociabile Ir^nzaclronate pe pia,ta de capital, oferindu-le baza pentru
calcularea ratelor de acttalizare gi de capitalizare in funclie de evolulia piefei. Publicaliile financtate
inlelegerea relaliilor dintre rate le va permite evaluatorilor

conlin o multitudine de informalii despre cursuri gi randamente, tocmai pentru

inlesni aceast[ corelare.

Surse de capital pentru domeniul imobiliar

Investitorii de capital propriu gi capital imprumutat (creditori) au anumite cerinle pentru rentabilitatea
investiliei lor. Creditorul participl de regulI prin obligaliuni qi credite ipotecare, alegand metode'le
consacrate de oblinere a unui anume venit gi de recuperare a creditului. Este categoria de investitorl care
pretind drept prioritar de participare la beneficiile investiliei gi care igi asigurd investilia printr-o form[ de
ipoteca pe activele respective. Investitorii de capital propriu sunt mult mai dispuqi s[-gi asume riscuri,
fondurile pe care le investesc ei fiind cunoscute sub denumirea de capital de risc
Proprietarii de locuinfe, fie ci le ocupe ei lngigi sau nu, fac parte din aceasti a doua categorie, a
investitorilor de capiial propriu, ei constituind surse importante de capital. Criteriile dupi care investesc
proprietarii de locuinle difer[ de acelea a1e celor care investesc ln proprietdli imobiliare generatoare de
venit. Proprietarul-locator renunli la avantajele unei eventuale chirii pentru pl5cerea de a se bucura de
confortul casei sale cdt timp este proprietar, gi de avantajele capitalului terminal care ii va reveni in cazul
in care oroprietatea se va vinde.

6.21

Evolutia lunari

Figura 6.5
ratelor dobAnzii reprezentative

-'-',--,-l

,1.,-,-'1.?

---- -.'
-._

Raia dobanuii la creditrl P o zl (Y2J

Rata dobanii Hncilor comerclale [Y1)
Rala dobeoziila obligaliunile emise d
Rata

Rila dobendi la credite lpotearc Pe

a0, oferiu de bencile autodzaie (Yll

Rah dobanzillaoredite ipotecre pe

ani, ofedta de bSncile autotkate {Y1)

Aug 98
Proorietatea
Rata dobanzilor bencilor comerciale
Rata dobanzil la obligaliunile emise de corporaliit
Rata dobanziila obligatiunile emise de
Guvemul Canadei cu scadenF de 10 anl
Rata dobanzii la credite ipotecare pe 1 an.
oferita de bencile autorizate
Rata dobanzii la credite lpotecare pe 5 ani,
ofedtd de bencile autorizate

6,22

coFor4li'(Y1)

dobenzilla oblirqaliunile emlsede GuYemul Clnadel cu scadnte de l0 6ni(Yl)

b99

Aug 99

5,25

4,62
4,75
6,68

472
6,5

19

4,97
7,06

5,67
6,75
7,15

6,4

00

7,05

7,6

7,8

8,55

6
7,04

5,49
5,75
6,98
5,36
7,2
7,75

4,17
4,25
6,93
5,36

6,2
7,6

PieJele

anuali

imobiliare, piefele monetare

Ei

piefele de capital

Figura 6.6
ratelor dobflnzii

-20

20

Rata dobanti la creditol pe o zi(Y2)

19

Rala dobAnIii Mncilor comerciale (Y1)

Raladobanzillsobligaiiunileemisedecotporatii"(Y1) -18
Ratadobenuiila obligaliunile emise de Guvernul Canadei cu scadenLt de 10 ani(Y{)
Rata dobanziila c.edite ipoteca.e pe I an, oferild de bencile autorizate(Y{)
- lt

18

1l

Ra{a

dobenziilacredite ipoterc p 5-10 ani, oferfte de bancile autorizale (Y1)

l6

-16

t5

-15

-/t'A
*f' \\

12

13

,2

11

I -.,

\ i...''<*.,.'r" '
).\
"::' \-"
\\r !

10

'\-aa
\ r\. ./-/'\.

-r0
-

!,.

.a

-/,'a'

-2

-1
0

19E0 1981 1982 1983 1981

19E5

1990

1991

1997 1998 1999

1992

2000

1980 1981 1982 1983 1984 1S85 1986 1987 1988 1989 19S0 199',1 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999

2000

4,6 5,1 6,9 4,3 3,3 4,9 4,7

5,5

@merclale 12,9 17,9 14,o 9,6 11,3 9,7 9,2 8,4 9,7 12,3 13,0 9,0 6,8 5,1 s,8 7,3 4,5 3,5 5,1 4,9

5,8

13,3 ',16,3 15,9 12,7 ',13,5 11,7 10,4 10,7 10,9 10,8 11,9 10,8 9,9 8,8 9,4 9,0 8,1 7,0 6,2 6,6

7,1

r2,3 15,3 14,0 11,1 12,1 10,8 9,4 9,6 9,8 9,8 10,8 9,4 A,2 7,2 8,3 7,9 6,9 5,9 5,3

6,0

creditlldeozi

de 10

ani

13,3 18,1 14,4 9,6 lO,9 9,6 9,3 7,0 9,2 11,9 12,9 9,0 6

13,4 10,1

7,9 6,9 7,8 8,4 6,2 5,5 6,5 6,8

7,9

14,5 18,4 18,0 13,2 13,6 12,1 11,2 11,2 11,6 12,1 13,4 11,1

9,5 8,8 9,5 9,2 7,9 7,1 6,9 ?,6

8,4

14,0 18,1 16,9 1't,0 12,0 10,3 10,1

99 10,8 12,9

-scolia-McLeod BondYield,ColPoEiebonds,Longterm

Capitalul propriu
Investitorii de capital propriu iqi dau seama cd profitul
lor depinde de cheltuielile de exploatare ale investiliei gi
Structura capitalului investit in proprietatea
de serviciul datoriei. Cigtigurile rezultate din ilvestilia
imobiliare esle compuse din investitia din
credit gi cea din capitalul propriu (sau capitalul
de capital propriu se numesc dividende; venitul rezultat
la finele anului din investitia de capital propriu se de risc).
numeqte dividend din capital. Dar dividendele anuale
sunt numai o parte din beneficiile pe care le anticipeazl investitoml. El ;tie, de exemplu, ci valoarea
6.23

de tipul
investiliei iniliale va putea cre$te, va putea ramane constanE sa! se va putea mictofa, in func1ie
venit
se
nurneqte
de proprietate imobiltre 9i de condigiile pielei. Beneficiul total la care sperd investitorul
iar dividendul este componenta de flux de numerar a acestui venit din capital.
ain
"upitut,

Fondurile de investitii imobiliare

Fondurile de investilii imobiliare (REIT) au reuqit cu
succes s6 reuneascd fondurile investitorilor m[run!t,
Dennildndu-le s[ investeasci in proprietdli imobiliare Ia
tare altfel nu ar fi avut acces fiecare in parte'
Achizitionarea de actiuni FII nu este umrl 9i acela;i lucru

Fondurile de investitii imobiliare, asocierile in

participalie, conso4iile, societalile de asigurare

gi

capitalul strain reprezinte surse ale

capitalului propriu investit.

11

pundere individuald (iar in Statele Unite, de toate

profesioniqti $i a1 aclionariatului imediat Pentru a

90Vo dtn venitul lor

fonduri risci sd-qi
impozabil.3 Datn fri d complexitatea metodelor de cuantificare a vonihrrilor, aceste
\n caz de pierderi'
cheltuiascA aproape ot venitul net, motiv care nu 1e permite s5-qi constituie rezerve
Lichiditatea acestor titluri este ceea ce le conferd atractrvrtate'

sci dividende de cel pulin

a plltit o primi pentru

AnalizAnd vanzarile comparabile, evaluatorii trebuie s6 aibd in vedere dacd fondul
cumpdri proprieteli
REIT
De
obicei,
a putea include proprietatea respectivd in portofoliul s6u imobiliar.
cale au urmatoatele caracteristici.

.
.
o

Sunt situate in zone 9i pe piele bune

Au risc scdzut de expirare a contractului de inchiriere
Au doti.ri cu grad minim de depreciere nerecuperabill

Societifile comerciale de persoane

de capital imobiliar'
societilile comerciale de persoan sunt o formi des intalnitd de asociere a fondurilor
intreprindere
o
9i participd Ia
iurt o irr1"l"g"rl prin care dou6 au mai multe persoane delin impreund

pierderi gi la cdgtig
Societatea in nume colectiv reune;te asociali care
purtdnd rlspunderea

tuturor celorlalli aso

ale acestei forme de
a putea transmite asocialilor avantajele ce decurg di
9i impozitul pe proprietatea imobiliard
Societatea

in comanditi simpld este o

inlelegere

egi asocialii comanditari au rispundere financiar[

lnlesniri fiscale ce depdqesc aceasti coti'

Condifiile pe care trebuie si le lndeplineas

ins"le sihiribtrtoare. Organizalia nalionalt a
adresa de Intemet wwiv.nareit.org. Purep
3

Accounting Practice and Disoliosure

(ianlarie), p. l4-19

Among

le
ra

rn

al

Piefele imobiliare, pielele monetare

Si

piefele de capital

Consorfiile
Consorliul este un parteneriat privat sau public care skange laolaltl fondurile necesare achizitionirii gi
realizdrti de proiecte imobiliare sau altor activitd.ti comerciale. ConsorJirle private se limiteazi la mici
grupuri de investitori qi sunt mai pulin supuse reglementirii de cAtre stat. Conso(iile publice reunesc
grupuri mari de investitori gi, de cele mai multe ori, activeazi. in mai multe regiuni.
Asocierea in participafiune (ioint venture)
Asocierea in participaliune este o combinalie de doud sau mai multe endtAti care aqi,ioneazA impreund
pentm un proiect anume. Degi asocierea in participaqiune ia de multe ori forma unei societdti in comanditi
simpl6, ea diferd de o societate comerciali prin aceea cI se infiinleazl pentru un proiect anume qi
funclioneazi numai pe perioada acestuia. Chiar daci pir,tile doresc ulterior sd colaboreze $i la alte
proiecte, acestea vor trebui si fac5. obiechrl unor inlelegeri conhacfuale de asociere separate.
La asocierea in participaliune se recurge de obicei in proiectele imobiliare mari. in aceste cazuri, una din
pbrgi, de obicei o institulie financiar[, pune la dispozi]ie cea mai maie parte a capitalului necesar, iar
cealaltd (celelalte) contribuie cu lucririle de construc,tie sau de administrare. Societilile de as.iguriri de
viald gi fondurile de pensii se asociazi cu firme de construcfie pentru a realiza impozante clidiri de
birouri, centre comerciale sau alte proiecte imobiliare mari.

Fondurile de pensii

Existi fonduri de pensii administrate de entitlJi private $i altele administrate de stat, cum sunt cele a1e
profesorilor din Ontario sau casele de economii, care, toate, sunt o sursl de capital de investi,tie aflate intro cre$tere continui. De obicei, contribuliile angajalilor qi ale angajatorilor la fondul de pensii se
incredinleazd unui imputemicit sau administratorr care are obligalia de a investi qi reinvesti banii cu
prudenfd, de a acumula fonduri 9i de a pliti membrilor fondului drepturile ce le revin. imputemicitul
poate fi o institulie de sta! o firm[ de administrare, o societate de asigurEri, o firm6 privati de gestiune
financiard sau o persoana {rzic:a. Dacl, imputemicihrl este o persoane ftzicd, el poate apela la serviciile
specializate a1e bdncilor comerciale, societililor de asigurare sau ale altor institulii financiare.

in mod obiqnuit,

fondurile- de pensii s-au implicat mai ales in invesiilii ln va

acliunile gi obligaliunile. In ultimul timp, insi, au devenit foarte active in a
participare imobiliard la diverse mari companii canadiene. in 1994, fondurile de
din activele lor in investilii imobiliare. Din 2001, Fondul Municipal de Pensii al Statului Ontario pi-a
propus se sporeascl aceasti cotd la 10 qi chiar l5%o. Pdni in toamna anului 2001, majoritatea
zgirie-norilor bancari gigant gi a complexelor comerciale gigant din Canada erau delinute fie de Fondul
din Oniario, de Fondul de Pensii al Profesorilor din Ontario sau de Casa de Depuneri si Plasament din
Quebec. Fondurile de pensii fie pot deJine aceste active direct, fie pot achiziliona acliuni la diverse active
imobiliare de prim rang prin intermediul unor binci sau societili de asigurare, ca apoi se concentreze
Yenihtrile aferente fiec[rei investilii intr-un cont separat gi, contra unui comision, si asigure administrarea
acestui portofoliu. Fondurile de pensii iqi depun banii in aceste conturi gi participd la toate beneficiile,
care se compun atAt din dobdnda la capital c6t 9i din fondurile provenite din vdnzlri. Banii aferenti
investitiilor imobiliare ale unui fond de pensii se pot line intr-un cont separat sau intr-un fond mix!
impreuti cu alte investilii.

Societifile de asigurlri de via!i

Societ[lile de asiguriri de viald intotdeauna au investit masiv in afaceri imobiliare. Activitatea lor include
atei creditarea de tip ipotecar (capital lmprumutat), cei $i achizilionarea de proprietili imobiliare din
sursele lor de capital (investilie de capital in acliuni). Societilile de asigurdri de viali de regul5 se
orienteazd" spre proprietdli imobiliare asiguate pe termen Iung care servesc domeniului lor normal de
activitate qi pentru care se incaseazl polile de asigurare pe perioade indelungate. Funclionarii din
compartimentele de investilii ale acestor societeti considerl investilia in acliuni ca o formi avantajoas5. de
c69tig care permite dezvoltarea in continuare Si proteclia contra eroziunii capitalului prin inflalie.
6.25

Capitalul strlin (extern)

Degi investitorii strdini reprezintd o micd parte din totalul investiliilor imobiliare canadiene, asiguri 9i ei o
parte din capital propriu necesar investiliilor imobiliare din aceasti !ar6. Programe cum este Acordul
Nord-American al Libenrlui Schimb (NAFTA), elimind o parte din obstacolele pe care le intAmpini
investiliile strdine. Capitalul intemaliona1 vine din diverse surse, ca de exemplu persoanele private,
autoritilile altor state, instituliile financiare gi fondurile de pensii. Uttltzarea eurodolarilor are un efect

stabilizator asupra cursurilor de schimb intemalionale, ceea ce poate avea un efect negattv asupra
rentabilit6!ii investigiilor, prin aceasta descurajdndu-le.

Un investitor strdin pe care il intereseazd si cumpere o proprietate irnobiliari in Canada va angaja un

evaluator canadian, care si i-o evalueze. Bancherul canadian care se gAndegte sd subscrie o parte din
capitalul necesar unui proiect imobiliar din SLatele Unite va trebui sb se bizuie pe un raport de evaluare
serios, scop in care va angaja un evaluator american care si lucreze impreuni cu firma de evaluare de pe
plan local. Este foarte impofiant ca evaluatoml american si inleleag[ ce il indeamnd pe clienhrl striin si
investeasci in SUA, gi, in general, si lnJeleag[ comportamentul investilional al strlinilor. De exemplu, un
curs de schimb avantajos sau un regim fisca1 mai bldnd pot face ca investiliile imobiliare s[ fie mai
rentabile in Slatele Unite. A$tepftile investitorilor strdini pot descrie un arc mult mai amplu decAt cele
ale investitorilor americani. Nu este bine ca evaluatorul si atribuie cumplritorilor strdini motivalii
identice cu cele ale investitorilor americani obignuili, fiindc[ perceplia celor dintdi poate fi mult diferit6."
Investitorii asiatici au fost foarte activi in anii de dupd 1980. Coshrl avantajos a1 capitalului in ldrile lor a
permis acestor investitori sd facl oferte care, pentru investitorii canadieni, sfidau bunul sim!. Dar, in ciuda
interesului pe care l-au stemit in rdndul investitorilor sheini, nu toate proprietllile din Canada au fost
considerate de acegtia bune de achizilionat. Unii evaluatori au evaluat propriet[Jile in funclie de criteriile
investigionale ale capitalului strain chiar gi atunci c6nd proprietatea analizati oricum nu ar fi inttlnit
sufragiile investitorilor strdini. Din cauza acestei proaste relalioneri dintre cerere gi ofertd, pielele
imobiliare au awt de suferit.

Forme de participare la capital

Capitalul propriu al unei proprietafi imobiliare reprezintd palrimoniul net al proprietarului, dupb ce s-au scdzut
toate obhgaliite $i s-au ptdtit toate datoriile. O participalie, cum este gi creditul ipotecar, reprazinti un drept de
naturd f,inanciara asupra unei proprietdii imobiliare. Definerea de acfiuni la o proprietate imobiliard se poate face
pe mai multe cdi permise de le^ge, de exemplu ca acfionar persoand fizici, in
aclionar la o mare companie. In cadrul celor mai multe lucrdri de evaluare,
influenfeazi valoarea proprietdlii. Dar sunt cazuri cend evaluatorului i se cere s
forme legale de padicipafie.
De exemplu, evaluatomlui i se cere sd evalueze cota de participare a unui asociat comanditar la o societate in
comanditi simpli, care a fost inhinfati doar pentru a-i permite persoanei respective sd dobAndeascd, pe cdi legale,
anumile dreptud imobiliare. Drepturile ftagmentare sunt de multe ori evaluate sub valoarea colei de participare
din care izvordsc, mai ales daci definltorul dreptului fragmentar nu are drept de administrare sau de control
asupra imobilului respectiv. Evaluarea unui drept de participare fragmentar poate fi necesara Pentxu calcularea
impozitului pe propdetate sau pentru o tranzaclie de vAnzare-cumPdrare.
Deoarece forma paaicipativa prin aclionariat domind piaga vAnzirilor imobiliare. evaluatorii febuie sd fte in
mdsur6 si infeleagi bine avantajele care decurg din aceasta pentru acfionari gi sd Etie cum se calculeazi
rentabilitatea capitalului lor.

AYantajele acf ionariatului

Posesorii de acliuai unndresc dou6 feluri de avantaje:

.
.
a

Venitul, de obicei anual

Valoarea

cdnd inceteazd calitatea de

in Capitolul 27 se discuta mai pe larg evaluarea internalionalr.

6,26

Venitul este fluxul de numerar net disponibil pentru aclionad; valoarea terminal6 este incasatea realizatd din
revdnzare, dupd scdderea soldului rdmas al credihrlui ipotecar Ei a cheltuielilor de v6nzare. Eventualele beneficii
de rehnan{are ce i-au revenit proprietarului pe parcursul proprietEfii sunt considerate ca o foma de reversiune
prematurd. La analiza unor proiecte de investitie, se analizeazd. suma hlturor beneficiilor obJinute pe perroada
ielinerii proprietbfii in comparafie cu capitalui investit, pentru a afla rata rentabi[tAFi capitalului investit. in
lucr[rile de evaluare, se aplicd o ratd de rentabilitate a capitalului asupra beneficiilor preyizionate, pentru a forma
o opinie asupra valorii actualizate. Daca se solicitA valoarea de pialA a cotei de participare, ahrnci rata
rentabilitdtii capitalului poate fi extrasA din datele de pia9d.

Determinarea ratei rentabilitifii capitalului

Pentru investitor, primele unitili de misurd ale rentabilitEfii investiliei sale sunt rata rentabiliL{lii capitalului qi
dividendele din primul an, de obicei exprimate in rata rentabilitdfii capitalului (sau rata dividend-capital)*.
Investitorul poate compan rentabilitatea capitalului estimatd la o investitie imobiliard cu rentabilitatea altor
investilii, cu grad asemindtor de risc (de ex. acliuni qi obligaliruri) qi cu rentabilitatea pe care ar obfine-o o
institulie de credit la ipoteca pe acelaqi bun imobiliar. De reguli, investitorul de capital va cere o rentabilitate mar
mare decAt cel la unei institutii de credit, deoarece instihriia de credit are o pozifie mult mai sigurE, fiindcd ea
poate exeouta ipoteca gi prelua titlul de proprietate, dacd se incalci prevederile contractului de ipotec6.
Pentru a estima ratele rentabilitifi capitalului, evaluatorii Llebuie sd analizeze pra[a. Analiza poate imbrdca mai
multe forme, incluzdnd una sau mai multe tipuri de analizA:
-

Cornparalia cu ratele de rentabilitate preluate din vdnzdrile comparabile recente; acaste mte sunt, totusi,
retroactive, in timp ce pe evaluator il intereseazd mai ales in perspectiva. (Ca exemplu, studiafi
metodele algebrice cu doud variabile de calculare a ratei, date in Anexa C )
Verificarea ratelor de rentabilitate cemte de pa icipanfii pe piafd, mai ales de cumpdritori, in cadrul
unor vAnzdri recente sau preconizate.
Comparafia cu ratele de rentabilitate ale capitalului oblinute de investiliile altemative cu grad

comparabil de risc, cum sunt acfiunile gi obligaliudle.

Consultarea analizelor publicate de investitod, care pot fi utile evaluatodlor.

Ratele de rentabilitate adecvate ale capitalului propriu variazd in funclie de caracteristicile propdetdfii analiTate
Pentru a construi o rat6 pe baza vdnzirilor recente comparabile, evaluatorul analizeazd beneficiile preconizate a fi
obginute din drepnll de participalie fal6 de capitalul propriu investit. (Acest tip de analizd este discutat in detaliu
in Capitolul 24). Nu omite+i faptul cA trebuie fecu6 distincfia intre rutele cronologice ale rentabilit6fii capitalului,

care, deci, sunt de domeniul trecutului, $i mtele de re[tabilitate cuente cerute, care se aplicd la beneficiile
previzionate.

'+

Rata rentabilitdlii capitalubi (Y.) trcbluie deoscbiti de rata de capitdlizare o copitalutui propri, (R) Rata rentabittniii capitalului este
rata do rertabiliiate a capitaLului propriu, in timp ce rata dc capitalizare reflectl doar relalia dintrc venitul dink-un singur an al capitaluLtll
propriu gi capitalul propfiu Rata de capitalizarc a capitaluluipropriu poate fi mai mare sau mai mici decat rata rentabittali capitalulur
investir, in tuncfie de schimbiriLe pe care le vor suferi venitul din capitalul propriu 9i valoarea acliunilor. Rata rentabiliulii caPitalului
propriu osto expresia performanlei totale a invcstiliei Deii raia de capitalizare a capitalului propriu nu poate fi considerattr cea mai bunl
unitate de masuri a succcsului invcstilie, ea rem6no utila $i impo(anta pc anumite piofe Si ln anumite momente $i continu6 sA fie

indicatorul dc rnbsura preferat al

Creditul (capitalul imprumutat)

intrucAt banii ipotecari srutt adt de importanli in
activitatea imobiliarl, atit investitorii, cAt 9i evaluatorii $i
analiqtii trebuie sl fie familiarizali cu sursele $i costurile
capitalului imprumutat. In urma crizei instituliilor de
economii gi ale celor de credit au ap[ru1 reglementiri mai
shanse, ceea ce i-a ficut pe mu[!i fumizori de capital de
imprumut (sau imprumuturi pe termen mediu 9i lung) si-

Bdncile autorizate, fondurile, cooperativele de

credit gi casele de economii, societdlile de

asigurare, delinatorii de ipoteci de rang inferior

9i

pielele ipotecare secundare sunt, toale,

surse ale creditului

(capitalului

imprumutat).

qi reduci activitatea de creditare, oriendndu-se spre proprietilile imobiliare nerezidenliale. Pentru ca

acum, atenlia 1or sd se indrepte din nou spre investiliile imobiliare rezidenliale.

6.27

Degi bdncile comerciale 9i societ5lile de asiguriri de via!6 nu sunt impiedicate sd acorde imprumuturi
pentru proprieti,ti imobiliare cu destinalie comercialS, condiJiile de constihrire a rezelelor mtmme
obligatorii fac ca, pentru aceste institufii, investilia imobiliar6 si fie mai pulin interesant6.

BIncile autorizate
Blncile autorizate sunt institulii in proprietate privati care se supun reglementdrilor autoriidlilor federale
qi bare oferl o gamd largi de servicii financiare, at6t persoanelor juridice cdt 9i celor fizice.
indeplinindu-gi rolul de creditori pe termen scurl, b5ncile comerciale sunt sursa principald de imprumuturi
pentru construclii gi amenajdri. Pentru finanjarea temporara pe termen scurl, investitorilor imobiliari li se
cere si ob1in6 angajamenhrl creditorilor pe termen lung conform cdruia, odatd proiechrl finalizat, aceqtia
vor ,,scoate imprumutul fina1" de la investitor. $i marile bdnci comerciale au devenit o surse importante
de finanlare pe termen lung (adici de credite ipotecare permanente pe termen lung 9i credite finale, de
obicei pentru proprietblile cu destinaJie comerciald qi industrialS). Majoritatea restricliilor impuse
creditelor ipotecare acordate de bdnci pentru locuinte s-au abolit ln 1967. Ca urmare, intre 1970 9i 1990,
bincile autorizate qi-au majorat ponderea creditelor ipotecare pentru clEdiri rezidenliale in totalul
activelor 1or, de la 3,6Yo la 20,1'r/o. Legea bancard din 1991 a permis bincilor autorizate si achizilioneze
societdli de administrare a fondurilor. Pdni in 2001, bdncile autorizate deja delineau 62,3ok din totalul
creditelor ipotecare pentru locuinfe.
SocietS!ile de asiguriri de

viati

1967, societilile de asigurdri de viala erau cea mai mare sursd de capital ipotecar din Canada.
Ponderea lor a scezut sever odatf, cu creqterea rolului jucat de bincile a\fiorizate, de la 59,4%. din credihrl
ipotecar pentru locuinle ln 1960, la 3,9Yo in 2001. Dar ele continud sA joace un rol important pe piafa
pAnn

in

ipoteciloi pentru proprietilile comerciale. Investiliile ipotecare ale societililor de asigurdri de via!6
cuprind intregul spectru de proprietnli imobiliare: locuinle individuale, apadamente, birouri, complexe
comerciale, hoteluri, clidiri industriale. Dat fiind faptul ci multe firme au resurse financtare
considerabile, ele pi-au permis si ipotecheze proprietili de dimensiuni mari, generatoare de venit.
Societelile de asiguriri de via!6 putemice preferl creditarea pentru clidirile de birouri 9i complexe
comerciale.

Societifile de administrare
SocietSlile de administrare sunt institutii de depuneri, care ofer6, pe bazd de fidecomisiune, 9i servicii de
administrare a unor active care nu sunt ale 1or. Ele sunt reglementate de Iegislalia federali, dar 9i de cea
locall. Creditele ipotecare au fost, de-a lungul timpului, principala activitate de creditare a societalilor de
administrare. Legia bancard din 1991 a permis socieillilor de administrare sA ofere $i credite comerciale,

aducAndu-le aproape la acelagi nivel cu bdncile autorizate. Din 2001, toate marile societdli de
administrare au devenit sucursale ale bincilor anlo zate mari. Creditele ipotecare sunt aciil'ul cel mai
important a1 acestor institulii, in 1999 ele delinand o pondere de 40,5% din totalul activelor acestor

institulii.
Cooperativele de credit qi fondurile reciproce (mutuale) sau casele de economii
Acestea sunt instihrlii financiare cooperatiste nelucrative, care plstreazA economiile depunltorilor qi sunt
regiementate de legislalia loca1d. Depunltorii pi imprumutaJii sunt aclionarii instituliei. Aparilia lor a fost
dJerminati, ln parte, tocmai de tendinla blncilor autorizate de a se orienta spre creditele ipotecare pentru
construclii comerciale, lasAndu-i pe clienlii persoane fizice fird sursi de finanlare. Alphonse Desjardins
la Quebec, in 1900. Pdn[ in 1930, ele se
,este ce1 ce a infiinlat prima institulie financiarl de tip cooperatist
'r6spAndiser5 pe toi teiitoriul Canadei. Cooperativele de credit din zona anglofoni a Canadei au funclionat
calsses
la lncepui mai ales in mediul rural, in timp ce ca
credit
198
de
functionat mai ales in mediul urban. inainte
care s
pe
sau
uniuni
nalional de compensare, bizuindu-se
prezent, Centrala Cooperativelor
in
funcgioneze ca cieditori tte ultimb instan$ pentru instituliile membre.
de Credit din Canada permite transferul de fondwi intre centralele regionale.

Aceste institulii sunt mai importante in Columbia BritanicS, Quebec Ai Saskatchewan. La nivel na,tional,
cooperativele de credit gi casele de economii aveau active care, in trimestrul a patrulea al anului 2000,
reprezentau 7,9Vo drn cele delinute de bdncile a.utorizale. Cifrele erau mai mari in cele trei provincii
canadiene menlionate mai sus, respectiv de 15,l%",36,2% Si 32,9%,. Prrn comparalie, in Ontario aceste
institugii delineau 2,6%o din activele delinute de bincile autorizate din aceastd provincie, chiar dacd 30%
din numirul total al acestor institulii se gdsesc in Ontario. Cooperativele de credit gi easele de economii
joacd un rol dispropo4ionat de mare intre sursele de finan{are pentru domeniul imobiliar rezidenlial, ele
oferind atdt credite ipotecare cumpirdtorilor de locuinJe, cAt gi credite de construc,tie constructorilor qi
investitorilor imobiliari, in 2001, ele delineau l3olo din volumul total al creditelor ipotecare. ln 1999,54%
din activele lor eonstau din credite ipoiecare, falE de 17,8%labdncile autorizate.

Drepturile

de proprietate

in caz de ipoteci

Achizi{ionarea gi delinerea unei proprietdli imobiliare presupune, de multe ori, garantarea creditului necesar cu
proprietatea insdgi. lnvestiliile ipotecare au o influen,ti mare asupra valorii proprietb{ilor imobiliare gi asupm ratei
rerrtabilitifii capitalului. Dat fiind faptul cA rcntabilitatea este un element ce atamA greu in decizia instituliei de
credit de a investi intr-un &ept de proprietata imobiliar ipotecar, trebuie lnfeles in ce constd aceaste rentabilitate
pentru institu,tia de credit, C6nd nu existi date despre cota de participare sau modalitatea de acumulare,
rentabilitatea creditorului este echivalenti cu rata dobdnzii.

Avantajele binegti pe carc le tealizeazd creditorul sunt asemenatoare cu cele de care se bucuri posesorul de
capital, respectiv, venituri periodice provenite din incasarea serviciului datoriei gi din valoarea terminah,
reprezentatd de suma rEmasi de pEtit 9i achitati la scadenfa sau antedor scaden,tei. In uaele piefe in recesiune,
creditorii pot constata ce proprietatea cu care se garanteazd creditul pierde din valoare scdzdnd chiar sub nivelul
mirimii creditului acordat. Din acest moment dispare orice drept al proprietarului la proprietatea respectivd, iar
valoarea credihrlui este calculatd mai degrabd pe baza fluxului de numerar curent al propdet6tii decdt pe baza
fluxului de numerar previzionat la data contmctarii creditului. A proceda altfel ar insemna a estima valoarea
drephrlui de proprietate ipotecar ca fiind mai mare decat valoarea proprietifii ins5$i.
Cum explicam mai sus, dreph-rl de propdetate al creditorului asupra bunului ipotecat este mai sigur decdt o coti
de participare la capital, fiindcd obligafiile de plati a datoriei au prioritate fa!6 de orice alte creanfe asupra
venitului net din exploatare, creditorul putAnd proceda la executare, atunci cend debitorul nu pldte$te imprumubul.
Pe m5surd ce participafia imobiliard capdtd rur rang din ce in ce mai modest- un exemplu fiind dobdnda ipotec?ira
echivalentd unui gaj de rang inferior - rata rentabilitigii necesare pnku a atrage cumpdritori cregte. Combinafia
dintre drephrl creditorului gi al investitorului de capital propriu face ca drepturile de proprietate asupra unu bun
imobiliar si se impartd in trei categorii de risc:

.
r
.

Dreptul de proprietate ipotecar de rdngul intdi este o investijie cu risc redus

Dreptul de proprietate ipotecar de rangul al doilea necesitii o rati a rentabilitalii mai mare pentru a
compensa un risc mai mare
Capitalul propriu investit necesit?i o rentabilitate qi mai mare din cauza riscului sdu mai mare pi
profiturilor potenliale mai ma

Aceste niveluri de risc, cdnd este vorba de obligagir.rni sau de alte valori mobiliare, se numesc deseori $i tran$e sau
iere de risc.

Ini{iatorii ipotecilor

de rang

inferior

Ipotecile de rang inferior pot fi utilizate pentru a face rost de fonduri ipotecare mari in diverse scopuri
investilionale, cum ar fi cel de a obline o indatorare suplimentari gi de a permite vfunarea unor bunuri
imobiliare grevate de o ipoteci de rangul int6i care nu poate fi refinanlatI. Ipotecile de rang inferior
presupun un risc mai mare decAt ipotecile de rangul intdi, de aceea necesitd rate ale dob6nzii mai mari.
general, legislalia nu permite bincilor, caselor de economii pi credit, cooperativelor de credit qi
societ5lilor de asigurlri de viali si acorde credite ipotecare mari cu garanlie de rang inferior. Alte
instihrlii de creditare private, cum sunt fondurile de investilii imobiliare (REIT), societ[file de finanfare 9i

in

6.29

institutiile de preluare a datoriilor, oferl finanlare secundari in mod curent. Ele oferA finanlare secundard
la costuri mari, sub forma ipotecilor de rang inferior sau a imprumuturilor de rang inferior pentru vAnziri
cu inchirierea de cdtre vdnzdtor, dar ele nu sunt supuse unei supravegheri atdt de atente ca blncile gi
societ6li1e de asigurdri de via16,

PiaJa ipotecari secundarl

Corporalia Canadiand pentru Ipoteci 9i Locuinje (CMHC) se preocup[ de stimularea construcliei de

locuinle prin intermediul pielei ipotecare secundare. Pe aceastl pia!6, creditorii ipotecari vAnd servicii
ipotecare cornplete, asigurate prin Autoritatea Nalionald a Locuinfelor (NHA), la preluri aliniate
cursurilor practicate pe piaja monetard. Yinzarea de servicii ipotecare are darul de a elibera capital, de a
crea lichiditali gi de a permite creditorilor ipotecari si imprumute chiar 9i in condiliile in care nu ar avea
fonduri suficiente.
Canada, toa6 activitatea de pe piaJa ipotecare secundard cu destinatie locativf, este rodul activitilii
CMHC. Bincile, cooperativele de credit gi casele de economii, fondurile, instituliile de credit ipotecar 9i
societilile de asigurare care au capacitatea de a des{Equra activit.dli ipotecare vdnd porlofolii de credite
asigurate prin NHA, acestei Corporalii. Aceste credite sunt adunate intr-un fond comun gi folosite la

in

valorilor mobiliare de tipul obligaliunii gi a1 certificatelor de valoare. in 2001, 7,5''/o din

creditele ipotecare pentru locuinle au fost garantate cu valori mobiliare asigurate de NHA.
sus]inerea-

Statele Unite, creditele ipotecare se incheie de obicei pe 30 de ani, cu dobdndb fix6, IErI restrictii la
plata anticipati a creditului. ln combinalie gi cu diverse amendamente ale prevederilor fiscale 9i legale,
aceasta ii stimuleaz[ pe creditori sd elimine ipotecile din bilan! 9i si 1e vAnd6 stanrlui sau unor institutii
subvenlionate de stat, cum este Asociafia Naliona16 Federali a Creditorilor Ipotecari (Fannie Mae),
Corporalia Federal5 a Creditelor Ipotecare pentru Locuinle (Freddie Mac) 9i Asocialia Nalional5 a
Creditglui Ipotecar de Stat (Ginnie Mae), care, la rAndul lor, emit o gami larg[ de titluri garantate de
aceste fonduri ipotecare comune. in 2000, 40,4% din fondurile ipotecare locative aflate in circulalie in
Statele Unite erau deJinuie de aceste instituiii gi de altele similare.

in

Yalorile mobiliare ca vehicule ale piefei de investifii imobiliare

Valorile mobiliare sunt instrumente de investilie care transmit un drept de proprietate parlial (acliunile)
sau sLabilesc obligalii de plati (obligaliunile). Prin irnpdrlirea unui numlr mai mare de proprietdli intre
diverse forme de organizare - asocieri in participafiune, societili comerciale sau fonduri de administrare
titlurile de valoare (sau de participare) imobiliare permit asocierea mai multor investitori. Riscul putAnd fi
diminuat prin difuziune intre mai multe investilii mai mici, transformarea dreptului de proprietate
imobiliar in valori mobiliare (sau litrizarea, cum o nunesc francofonii) permlte o mai bund gestiune. prin
administratori profesionigti, at6t a portofoliului de valori, cet $i a activelor in contul carora s-au emts
aceste titluri de valoare. Procedeul duce la cregterea volumului de lichiditIli, care, altfel, poate nu ar fi
disponibile pentru investilii.

in Statele Unite, a existat un singur mare mornent favorabil acestui proces. Pentru a ajuta pe posesorii de
participalii sf, scape de societalile de economii gi credit falimentare, Corporalia de Solulionare a
Fonduiilor (RTC) a luat iniJiativa titrizirii pe scard largd a participaliilor pe care le delinea atit sub formi
ipotecard cat qi sub forml de capital propriu. Marile instiuii bursiere gi financiare de pe Wall Street au
dus aceastd misurd 9i mai departe, ajungdnd sd gestioneze cu succes portofolii mari de titluri atat pentru
banci cat $i pentru societili de asigurare. Mu\i obsewatori sunt de parere cd wall Street a luat deja locul
instih-rJiilor de credit tradigionale.

Mecanismul pe care l-a folosit RTC penhu lichidarea activelor societSlilor de economii 9i credit
falimentare a pregitit terenul pentru titrizarea pe scar6 largd. Aceasta a insemnat qi vinzarea unor fonduri
comune de ipoteci comerciale, cunoscute sub denumirea de valori mobiliare garcr'tz,Ie cu ipoteci
comerciale (valori mobiliare ipotecare - \MI), prin .bdncile de investilii, unor investitori ipotecari
netradilionali. La inceput, RTC a lnfiinlat un fond de garanJie care si asigure aceste valori mobiliare

ipotecare, permildnd astfel cotarea acestor instrumente de credit din punctul de vedere al. gradului de risc.
Recent, garantarea valorilor mobiliare ipotecare a imbricat gi alte forme. Piala valorilor mobiliare
ipotecare este in stadiu embrionar in Canada. Pdni la jumdtatea anului 2001, au avut 1oc puline emisiuni
de titluri de citre bincile private de investilii, dintre acestea cel mai mare roljucdndu-l Merrill Lynch.

Aga cum s-a pus problema componentelor imobiliare 9i

non-imobiliare ale valorii proprietl1ii, tot astfel aten,tia a
inceput sA se indrepte spre nah[a proprietilii imobiliare.
Pe misurb ce apar noi instrumente de investilie,
evaluatorii vor avea nevoie sd gtie cdnd este cazul sd
evalueze bunul imobiliar de sine stititor (fizic) 9i cind
s6-l evalueze in funclie de diversele forme ale dreptului

Titrizarea drepturilor de

proprietate

imobiliare prin tranzactionarea emisiunilor de

pe piala ipotecare secundare, a valolilof
mobiliare ipotecare,

a fondurilor de

investilie

valorilor mobiliare ipotecare

comerciale conecteazd capitalizarea pietei
imobiliare Si

imobiliare Si ratele de actualizare la activitatea

pieteillnanclare.

de proprietate prin care acesta este legat gi de alte bunur.i

imobiLiare.

Valorile mobiliare versus proprietatea imobiliarl

Degi formarea prelului pe piala bursierl prezinti anumite avantaje, prelurile determinate de investitori nu
reflecti neapdrat valoarea imobilului cotat. Titlurite de valoare imobiliar[ sunt de foarte multe feluri, in

funclie de structura instrumentului investi{ional alut in vedere. De exemplu, fondurile de investilii

imobiliare REIT trebuie se respecte condilii stricte privind plata dividendelor c[he investitori (in funcJie
de valoarea, mai mare sau mai mic6, a dividendelor, acegtia putdnd influenja preful) sau restricJii
prevdzute prin lege cu privire la de drephrrile imobiliare ce pot fi vandute in cursul unui an. Fondurile de
investilii imobiliare pot utiliza fonduri irnprumutate pentru a le investi, ceea ce poate spori rentabilitatea
investifiei, dar poate crea difrcultdli investiliei respective in situafii de recesiune a pielei.

Unul dintre instrumentele mai noi de titrizarc a investi{iilor imobiliare imparte drepturile de proprielate
imobiliard pe mai multe straturi, pe care le numegte trange sau paliere. Investiliile imobiliare sunt de mult
timp impdr,tite in investilii de capital gi credite ipotecare, uneori cu credite ipotecare aqezate pe mai multe
niviluri sau paliere. Prin 1960, L. W. Ellwood gi alli autori au demonstrat ce proprietatea cu titlu deplin
liberd sau inchiriati, se cumpdra printr-o combinalie de capitaluri proprii 9i credite ipotecare Si ce
evaluarea putea fi efectuati corect numai analizAnd condiliile de venit gi rentabilitate ale fieclreia din
aceste componente, niveluri sau shahui. Aceasti subimpErlire merge mult mai departe in timpurile
noastre, deqi metodele matematice aplicat[ in analiza investiJiei sunt incl valabile. In 1998, piaia valorilor
mobiliare ipotecare comerciale a fost pe punctul de a sucomba din cauza faptului ci nimeni nu voia sd
cumpere valori mobiliare din palierul de risc crescut, situalie pe care analigtii au explicat-o ca pe o "fugf,
sp.re caiitate", declangati de criza financiarl din Asia.

Relafiile dintre capitalul imprumutat 9i capitalul propriu

iipuri de investilie
sunt comparabile, fondurile se indreapti c6tre acel tip de investilie care promite cea mai bun6
rentabilitate. Riscurile sunt shans legate de cattiguri; cine vrea se ahage capital trebuie sd ofere
rentabilitnli competitive. Indicatorii cei mai tentanli ai nivelului de competitivitate, din punchrl de vedere
al rentabilitdlii, se pot afla pe piefele monetare, unde zilnic se ttarzactjoneaza capital in valoare de
miliarde de dolari gi unde negociatorii sunt rafinali qi bine informali $i unde investiliile pot fi cotate ca

Pe pielele de capiial 9i pielele monetare, unde riscurile pe care Ie comporti diversele

nivel de risc de profesioniqti in domeniu.

intr-u1 climat economic instabil, evaluatorii sunt sfltuili si analizeze pieJele monetare 9i de capital pentru
a culege datele care si le confirme concluziile la care au ajuns pe baza analizei datelor despre piala
imobiliarl. Pe pie{ele financiare se desfiqoar[ zilnic mii de tranzac]ii qi se ruleazd miliarde de dolari.
Aceste tranzaclii reflecti percepfia asupra beneficiilor actualizate ale investitorilor foarte bine informali gi
pot oferi date utile analigtilor din domeniul investilional.

6.31

Cea mai mare piald de capital este piaJa de tranzaclionare a acjiunilor obignuite. Aici, tranzacliile se
raporteazd ztlmc atat cursurile acliunilor cdt 9i randamentele dividendelor, Majoritatea ziarelor impofiante
p;blict informalii bursiere complete, iar publicaliile financiare qi sursele informative de pe Internet oferl
infomralii detaliate despre veniturile societdlilor comerciale, despre condigiile generale din intreprinderile
comerciale $i industriale. Aceste date oferd baza stabilirii ratingului titlurilor emise de societdiile
comerciale. in domeniul investiliilor in instrumente de credit, obligajiuni ga:^afllaIe 9i negalantate),

N{oody: opinia aceslora este citatd peste tot gi se

informalii se pot obgine de la analigtii de valori rnobiliare de la marile institutii bancare, de la firmele de
brokeraj gi din sectorul bdncilor de investilii. Toli aceqtia pun la dispozilia investitorilor pdreri autorizate.
Rapoartele analigtilor 9i publicaliile financiare nu conlin randamentele probabile ale acliuni1or, dar oferi
informalii din care se pot extrage indicatorii investilionali. intrucdt valoarea reprezinti valoarea
actg1alizatA a veniturilor viitoare plus valoarea terminald, calcularea anticipaE a aprecierii sau deprecicrii
viitoare devine un element-cheie al valorii. Pe pia{a bursierd, analigtii valorilor mobiliare sunt cele lnai
bune surse pentru genul de informalii de detaliu pe care igt bazeazL investitorii previziunile lor cu privire
la apreciere sau depreciere. Din acest punct de vedere, ui analist de valori mobiliare funclioneazi ca un
evaiuator imobiliar, care ajunge la o opinie asupra valorii prin actualizarea fluxului de venit net din
exploatare gi a valorii terminale previzionate.

doua mare componenti a investigiilor imobiliare este componenta capitalului imprumutat sau a
fondurilor ipotecare. $i din acest punct vedere, pieiele de capital oferl o mare varietate de infonnalii
despre condiliile de randament investilional la o gamd largi de instrumente de credit, cu scadenle qr
ratinguri difeiite. Pe pielele de obligaliuni garantate fi negarantate, se desflqoari zilnic sute de mii de
traiacltt pi se mleaza miliarde de dolari. Fiecare tranzaclie este expresia achralizdrii unor condilii
economice viitoare, aqa cum le-a inleles investitorul respectiv. Intregul volum de tranzac,tii formeazd o
utili imagine de ansamblu a rentabilitilii capitalului a$teptat de persoane cale cunosc bine piala.

Randamentul (rentabilitatea) investifiilor

Randamentul unei investifii diferd in funclie de instrumentele care 1-au generat: de imprumut sau de
capital propriu. Printr-un instrument de credit, creditorul inilial obline dreptul la o dobAndd fixi sau
uuiiutrti 9f la plata integrala a sumei date cu impn.tmut, la scadeng[. in]elegerea poate prevedea p16!i
periodice numai pentru dobdndi, cu rambursarea integrala a sumei de capital la scadenle, cum este cazul
iitlurilor de stat, sau poate prevedea ptlli periodice care conlin o coti de dobdndi 9i o coti de capital
descrescitoare, cum este cazul creditelor ipotecare.

Atunci cind creditorul inilial vinde investilia in timpul derulirii contrachrlui, se va realiza alt randament.
s-a
DacA piala financiard oferi condilii nefavorabile gi dacd dobdnzile sunt mai mari decdt la data la care
din
sunt
banii
Dac[
cu
reducere.
drepturile
o
vAndd
sd-qi
trebuie
incheiat acordul de imprumut, creditorul
abundenjl 9i dobAnziie sunt mici, creditonrl gi-ar putea vinde drephuile in avantaj. Cump6r[toru1
incaseazi dob6nzile prevezute in contrachrl ini1ia1, dar coeficientul de randament al instrumentului se
raporteazlla o nou6 bazd de investifie. Atunci c6nd creditr,rl se ramburseazl la scadenli, cumparetolul
iliondrii, rninus oric primd
prlmegte valoarea nominali a contractului, inclusiv
casati, plus orice alt ce$tig
platite Randamentul investilional al instrumentului
sau minus orice pierdere suportatS la scadenla credi

c[ randamentul investilional la unui instrument.de lndatorale depinde in mare misuri de

prevederile contractului. intr-un asifel de instrument, cdqtigurile din venituri sunt definite ca fiind un
Se poate vedea

al titlurilor
Standard and Poor's Corporatiol;i Moody's Investor Services, Inc. publici date diverse despre cursul acfiunilor si
ad.esa de web
la
sau
la
tel.
l-800'221-52'17
pentru
and
Poor
cu
Standard
legatura
poate
lua
catalog
al
produselor,
se
un
de stat,

www.standardandpoors.com. Iar cu Moody, prin Siwiciul pentru clienfi,

www,moodys.com.

6.32

la tel.

l-212-553-1653 sau

la

adresa de web

sau variabil din valoarea nominald a inshurnentului, care sunt plEtite la anumite date, pe
durata creditului. Valoarea terminala se lin.riteazd la valoarea nominalb iniliala a creditului, care poate fi
mai mare sau mai micd decdt suma plAtitA de citre delinbtorul final al instrurnentului.

procentaj

fix

InvestiJia de fonduri proprii nu se caracterizeazd" prin condiliile contractuale ferme qi precise ale
investitiei de fonduri imprumutate. Cdqtigurile din dividende reprezintl cota parte distribuiti din profirul
societlfii. Mdrimea acestora depinde de nivelul profitului oblinut de societate 9i de politica sa de
dividende (de distribuire a dividendelor). Valoarea terminali este valoatea de piali a societdfii la finele
perioadei de investilie, adicl valoarea ei viitoare. Atunci cAnd se angajeazb intr-o investilie, investitonrl ia
in calcul cAgtigul preconizat a fi objinut din dividende gi din valoarea terminald, in comparalie cu preful
de achiziJie; acest raport exprimi rentabilitatea capitalului investit (prospectivb). La hnalizarea investiliei,
dividendele qi valoarea teminalE realizatd se raporteazi la suma initiald a investifiei, pentru a vedea cum
a evoluat rentabilitatea capitalului pe durata investiliei.

tndatorare gi rentabilitatea capitalului

Colceptul se referi 1a modul in care fondurile imprumutate m6resc sau micqoreazf, rentabilitatea
capitalului. Fondurile pe care gi le constituie un investitor prin utilizarea de credite ca si-gi finanleze o
investilie comport5 un anume risc. Investitorrrl incearci s[-qi compenseze acest risc incercdnd si oblin[ o
rentabilitate mai mare a capitalului sdu propriu. Analizdnd fluxurile de numerarJ se va constaLa ce
fondurile imprumutate au un efect pozitiv atunci cand rata de capilz,lizate totali este mai mare decat rata
de capitalizare a creditului. De diferenfa dintre cele doud rate beneficiazl posesorul de capital, astfel incat
rata de rentabilitate a capitalului este mai mare decdt ar fi fost dacE nu s-ar fi recuts la credit. Aceleaqi
relafii se stabilesc Ai inire ratele de rentabilitate totale a capitalului propriu qi a creditului general, de
capital gi ipotecar. (Vezi Tabelul 6.4)

Tabelul 6.4
de rentabilizare
Pe baza ratelor de capitalizare
ale capitalului propriu

Dac[ Rr > Rr,l atunci Rs > R{

creditul are ro1 pozitiv
Dacd Ro

Rr,l atunci Rn

&

< Ru atunci R6 <

Yy atunci Ye > Yo
credihrl are rol pozitiv

Dacd Y6 >

Ro

Daci Yo = Yn atunci Ys : Yo
creditul are ro1 neutru

fu

Dacd Yo < Yu atunci Ys < Yo

creditul are rol neutru

Dacd

Pe baza ratelor de actualizare

ale capitalului propriu

creditul are rol

creditul are rol

Analiza indatordrii este important5, pentru cA atunci cdnd acest raport este pozitiv sau negativ, el poate
determina nivelul de risc al unei investilii imobiliare gi rentabiliiatea care ar trebui obfinuti pentru ca
investitorul si fie mullumit gi dispus sd igi asume riscul. Utilizarea fondurilor imprumutate tinde s[
accentueze fluchraliile fluxului de numerar, iar aceasti instabilitate presupune un anumit risc. Daci
investi,tia imobiliar[ nu di roadele a$teptate gi dacl perioadele de crizl de numerar se succed din ce in ce
mai des, investitorul se poate vedea nevoit sl achite datoriile pe seama proprietelii in care a investit. Daci
pe piap apare o crizi de lichiditnli, investitorul poate ajunge in situalia de a nu putea obline, pe
proprietatea imobiliard in care a investit, un prel care s[-i permiti s6-9i acopere datoria.

Bibliografie suplimentari
Anderson, Joshua. 1999. ,,The ABCs of CMBS.' Valuation Insights&Perspectives, Volume 4, Number

(Third Quader).

6.33

Capitolul 6
Clauretie, Terence M., and G. Stacy Sirmans. 1999. Real Estate Finance: Theory and Practtce. (3'd
edition). Upper Saddler River, N.J.: Prentice Hall,
Dannis, Charles G. 1997. ,,Discover the Benefits of the NCREIF Property Index." The Appraisal Journal
(October).

Council of Economic Advisors. Economic Report of the President, Washington, D.C.: Council of
Economic Advisors, annual. Disponibil pe Intemet la adresa: http://w3.access.giro.gov/eop/.
Fabozzi, Frank J., editor. 1998. Handbook of Commercial Mortgage-Backed Securities (2'o edition). New
Hope, PA: Frank J. Fabozzi Associates.

Fabozzi, Frank J., editor. 1998. Trends

in Commercial Mortgage-Backed Securities. New Hope, PA:

Frank J. Fabozzi Associates.

Jones, Lawerence

D.

1995. ,,The Evolving Canadian Housing Sinance System and the Role of

Govemment ' lloasing Finance Internalional: pp.27-35

Kelly, Kevin. 1998. New Rules for the New Economy: l0 Radical Strategies for a Connected l{orld.Nevt
York: Viking.

Oliner, Stephen,.and Daniel E. Sichel. 2000. ,,The Resurgence of Growth in the Late 1990s: Is
Information Tecbnology the Story?" Journal of Economic Perspectives, Volume 14, Number 4
@all).
Pratt, Shannon P. 1998. Cost of Capital: Estirnation and Applications.New York: John Wiley&Sons, Inc.

Roulac, Stephen E. 2000. ,,Global Capital Flows: The New Market Dynamic." Mortgage Banking,
Volume 60, Number 5 (February), Commercial CREF Conference Special Issue.
Siklos, Piene L.2001. Money Banking and Financial Institutions: Canada in the Global Environment.
Toronto: Mccraw-Hill Ryerson.
Stoclrs

Bonds Bills and hdlation Yearbook, Chicago: R.G, Ibbotson Associates, revizuit anual.

1996. ,,.A. Layman's Approach to Risk Analysis." Real Estate Review, Yolume 25,
(Winter).
Number 4

Winger, Alan

6.34

PARTEA a II-a
COLECTAREA $I ANALTZA DATELOR

partea a II-a se ocup6 de modalitilile de bazd ale colectlrii de date qi de tipurile de analizl care
conduc la aplicarea celor trei abordiri tradilionale ale valorii. capitolul 7, colectarea datelor, se
concentreaz6 asupra diverselor tipuri qi surse de date de care se folosesc evaluatorii. Capitolul 8'
Arii de pia15, cartiere, zone, prezinti modul in care evaluatorii stabilesc aria geograficf, in care
terenurile intri in concurenJe penku un anumit tip de utilizare, operalie care constituie baza

oricirei analize de piale coerente. Capitolul 9, Analiza terenului sau a amplasamentului,

explici ce caracteristici ale pimantului trebuie s[ ia in consideralie evaluatorul pentru a-i afla
vuiou."u. Capitolul 10, Analiza construcliilor, descrie cum se procedeaz[ in faza de inspeclie a
unei proprietiji imobiliare, de descriere a cl6dirii, de analiz[ a stilului arhitectonic ai a
funclionalitalii intregului ansamblu. Capitolul 11, Analiza de piafI, analizeazd tehniclle folosite
de evaluatori pentru a previziona cererea gi oferta pe un anumit segment de piafi, 9i pentru a
obline orice alte informalii utile din datele de pia!5 de care dispun. Capitolul 12, Analiza celei
mai bune utiliziri, se ocupb de una din sarcinile cele mai importante pi dificile a1e evaluatorului,
gi anume de stabilirea celei mai bune utilizdri a terenului ca fiind liber gi a proprietilii ca fiind
construiti.

COLECTAREA DATELOR
Termeni importanfi

. Cotare
. Date generale
. Date specifice
. Gospod6rie
. Grila datelor de piat[

o Impozitare ad valorem

Ofeda

o Sistemul de informa,tii geografice

(GIS)
Tranzaclie echitabild (neplrtini

Introducere
activitatea de evaluare, calilatea gi cantitatea datelor disponibile pentru analizd sunt tot atat de
importante ca pi metodele $i tehnicile folosite pentru a le prelucra $i pentru a fnaliza misiunea de
evaluare. De aceea, capacitatea de a disceme intre multitudinea informaliilor, de a cduta surse demne de
incredere gi de a organiza volumul de informalii sunt de o importanld crucialS in activitatea de evaluare.

in

Pentru a putea elabora o lucrare de acest gen in relalie cu pia1a, cu proprietatea gi cu informaliile potrivite
despre alte tranzaclii de acest gen, lahrra informativl trebuie sd parcurga trei etape:

o
.
r

Colectareadatelor(informafiilor)
Organizareadatelor(informafiilor) colectate
Analiza datelor (informaliilor)

Evaluatorii au nevoie de multd rlbdare, de ralionament gi

de talent de cercetitor pentru a orienta corect etapele

preliminare de colectare qi analizd a datelor gi pentru a
colecta si orsaniza materialul informativ in mod eficient.

organizarea gi analiza datelor

esentiale in activitatea de evaluare.

Cu ani in urmd, identificarea proprietdlilor imobiliare comparabile qi colectarea diverselor informalii

despre pia{i, pentru a le utiliza in activitatea de evaluare, necesitd o mare investifie de timp gi bani.
Aparifia 9i dezvoltarea fumizoriior de date gi accesibilitatea crescdndl a datelo.r de pia{l prin mijloace
electronice a fEcut ca practica evaluirii se mute, treptat, accentul de pe colectarea de date pe analiza
acestora. Ceea ce nu inseamnd cd a colecta date corecte gi sigure nu a rbmas, gi acurn o sarcind
primordiald, deoarece acuratelea concluziilor pe care le va trage evaluatorul va depinde de credibilitatea
informaliilor pe care s-a sprijinit.
Dar chiar gi cu progresul informatic la care s-a ajuns, gisirea celor mai utile date continud sd fie, pentru
evaluatori, o operaliune pretenlioasl. $i asta, intrucat colectarea de date poate fi identici sau total diferiti
de la o regiune la alta. Unele unitili administrative au arhive de date imobiliare deschise oricdrui
evaluator, in timp ce altele aplicd principiul confrdenlialitafii, astfel incdt datele despre vAnziri nu pot fi
ob{inute decit de la participan}ii la respectivele tranzacfi.i. De asemenea, este posibil ca standardele
profesionale de evaluare gi programele autoritililor locale si necesite un volum diferit de date $i
documentare. De exemplu, datele necesare completirii unui formular de raport tipizat pentru o banci sau
pentru o institulie de stat pot fi conforme cu prevederile CUSPAP numai daci evaluatorul va menliona in
raport o condilie limitativl extraordinarl. Pentru a face raportul credibil la nivelul cerut de metodologia
CUSPAP qi pentru a elimina condilia limitativ[ extraordinari, va fi nevoie de informalii suplimentare.

7.1

inainte de a incepe colectarea propriu-zisi a datelor, evaluatorul va trebui sI stabileasci ce categorii de

date ii sunt necesare qi pentru care din etapele procesului de evaluare, respectiv: date generale, date
specifice, sau date despre cererea gi oferta concurenliald. Dupd care, evaluatorul va comunica aceasta
ciientului in capitolul c;nsacrat sfeiei raportului de evaluare. in multe cazuri, evaluatorul colecteazf, date
demografice despre aria de piaJi care il intereseazd, ca gi date despre cererea gi oferla concurenliali
asupra proprietallor comparabile, pentru a face anaTiza de piali. Analiza celei mai bune utilizdri, pe de
alt6 parte, necesiti date specifrce, cum ar fi caracteristicile fizice a1e proprietblii analizate, restriciiile
lrbanistice ale zonei, sau venitul anticipat, din utiliziri altemative. Analiza efectuati prin aplicarea celor
trei abord6ri ale valorii necesita, de regul6, atAt date de ordin specific referitoare la proprietatea analizatA,
cum ar fi datele despre cost, in cadrul abordirii prin cost, cdt gi date referitoare la cerere 9i ofertd, cum ar
fi cele despre vAnzirile comparabile, in cadrul abordlrii prin comparalie directd.
de
inlelegerea conlinutului gi surselor datelor generale 9i specifice inlesnegte an
ru1
de
a
analiza
ins6,
inainte,
evaludrii.
qi
in
vederea
de
consultanli
evaluare
de
irebuie sd organizeze multitudinea de informalii colectate in cursul ce
pia16
de
informaliile
de
ca
tabel
de
costu
legate
fie
organizare a datelor sunt deslEqurltoarele concepute
gi iolosite in abordarea prin cost, fie ca grile de coreclie folositd in abordarea prin comparafie_directd, fie
ia situalia exploatirii, utitizatd in abordarea prin venit, care, toate, permit o reprezentare sub_ formh de
tabele a informaliilor de piald, clasificate astfel pe categorii utile gi cuantifrcabile. Dacd datele de analizat
sunt complexe, evaluatorul poate fr nevoit si conceapl 9i alte tipuri de tabele sau grile, pe baza cdrola se
poatd concentra aria de cerceure.

organizarea datelor, e1e pot fi analizate pentru a rezolva problema de evaluare. Analiza
ae piap 9i analizi celei mai bune utilizdri sunt cele mai firegti forme de analizf, a datelor, degi fiecare din
cele trei abordAri ale valorii este o formd de analizl care se sprijini pe datele de piali ca fundament al

Dup6 colectarea

concluziei asupra valorii. Multitudinea concluziilor fieclrei abordiri 9i, in final, opinia asupra valorii de

piald depind, in mare mdsur6, de cdt de bine sunt ele fundamentate de datele de pia!6.

in raportul de evaluare, analiza trebuie sd raspunda intrebirii pe care $i-o pune cititorul: "$i,ce-i cu asta?"
Anafza trebuie s6 coreleze datele economice gi financiare de pe piaJa imobiliar[ in ansamblul ei $i de pe
piala imobiliard in care se gdsegte proprietatea lespectivi. De exemplu, daci datele economice de care
iispune evaluatorul aratl ci ritmul de creqtere a ocuperii forlei de muncl este in scldere, el trebuie sd-ii
cum va influenfa aceasta pial.z, in general, 9i proprietatea pe care o evalueazd, in
pr,nA int
"but"u
narticular.
_

Tipurile de date
in

majoritatea analizelor de evaluare, vor trebui culese

9i

analizate mai multe tipuri de date, inclusiv

urmAioarele:

o
o
o

Date generale
Date specifice (particulare)
Date despre cererea Si oferta concurentiale

Evaluatorii oblin aceste date fie din surse primare, fie din surse secundare. Datele generale, care nu se
referi la proprietate a analizatA, se culeg, dJobicei, din surse secundare, cum sunt publicafiile Biroului de
Statistici ai Canadei gi alte servicii particulare de servicii demografice. Datele particulare Pi cele
concurentiale, care se referl la proprietatea analizatd 9i la alte proprietili comparabile de.pe piafa
relevantS, sunt obfinute cel mai adesea de evaluatorii ingigi, motiv pentru care ele intrd la categoria datelor
Dnmare.

't ',

Colectarea datelor

Datele generale
Evaluatorul care lucreazl pe o anumiti piafi, in mod regulat, va avea date generale in arhiva proprie.
Datele generale conslau din informalii despre fo4ele sociale, economice, administrative 9i de mediu care
influenleazl valoarea proprietilii. Aceste informalii fac parte din cunogtinlele cu caracter general pe care
orice evaluator le are in bagajul s6u. Toate datele generale sunt inlelese, in cele din urmi, in funclie de
maniera in care influenleazi clirnatul economic in care au loc tranzacJiile imobiliare. De aceea, datele
in analiza unei
senerale sunt mai frecvent folosite intr-o analizl de nivel regional
principiilor de
generale,
evaluatorii
iiete mai restrdnse. in cadrul analizei datelor
(sociale,
e
eco
Ei de mediu)
Lvaluare studiind interacliunea dintre cele patru fo te
patru
for{e constituie
care aclioneazl asupra valorii proprietililor imobiliare din zona respectivd. Deqi cele
categorii suficient de clare pentru a examina datele generale in funclie de ele, ceea ce imprimd anumite
tendinte $i determini valoarea proprietilii imobiliare este tocmai interacliunea dintre aceste patru
elernente.

Tendintele economice
Evaluatorii trebuie si fie capabili sd recunoascd gi sE inleleagl tendinlele economice carc afecteaza
valoarea proprietitii imobiliare. Nu este suficient sd cunoasci ce schimblri economice au awt loc; pentru
a previziona tendinlele, ei trebuie si studieze direclia in care se indreapti schimbdrile, anvergura, efechrl
si cauzele acestora,

Tendinlele pe care trebuie sd le ia in studiu evaluatorul depind de problema de evaluare pe care o are de
rezolvat gi de tipul de proprietaie in chestiune. De exemplu, pentru a elabora o opinie asupra valorii de
piaJi a unui centru comercial prin abordarea prin venit, trebuie previzionati chiria de bazd (minimd) qi
chiiia adilionala perceputi printr-un contract de inchiriere procentuala (sau proporJionald).' Venitul brut
potenlial al centrului comercial depinde de tendinlele referiioare ia num6ru1 gospodiriilor din ftza
^cesf.)i
centru, de venihrl acestora, de grila lor de chelhrieli pentru bunurile qi serviciile pe care le ofer[
magazinele din centrul respectiv. Trebuie luate in calcul qi posibilitilile altemative de aprovizionare.

Tabelul 7.1 enumer6 cdliva din indicatorii economici utili, de care lin seama evaluatorii cdnd analizeazL
tendinfele din zona de aprovizionare.
Tendintele economice interna[ionale

intr-o economie global6, bun[starea materiali a unei naliuni poate influenla direct, dar $i indirect, starea
altor naliuni. De exemplu, domeniul imobiliar din America de Nord lnregistreazi un volum mare de
investilii strline qi datoritd faptului ci stabilitatea regimurilor politice din Canada 9i din Statele Unite le
asiguri investitorilor strlini un anumit grad de siguranJi. Ceea ce face ca instabilitatea politicl din alte
tiri si determine atet cererea cat $i valoarea proprietifilor imobiliare din Canada 9i din Statele Unite.
Tendinlele economice intemalionale pot avea urmdri deosebite asupra economiilor locale 9i a unora din
pielele imobiliare. De exemplu, statutul economiei asiatice poate influenla nivelul comerlului mondial,
care, la rAndu-i poate influenla decisiv economia oragelor portuare de pe Coasta Pacificului (gi chiar 9i
cererea de spalii de depozitare). Din ce in ce mai mul! tendinlele financiare mondiale influenleazl piefele
imobiliare locale. in deceniul a nouilea, folosind iehnici de finanlare de care investitorii americam sau
canadieni nu beneficiau, invesiitorii japonezi reuqeau sA pl5teasc[ prefuri mult mai mari pentru proprieti]i
de prestigiu din Toronto, Vancouver sau Banff. in Hawaii, evaluatorii imobiliari trebuiau si estimeze
valoarea pe doud paliere diferite: ludnd in calcul practicile investifionale japoneze (de multe ori ffrd a
ptfiea analiza facturi, contracte de inchiriere sau sh.rdii de piald) 9i, separat, practicile instituliilor
americane de creditare. Prlbugirea economiei japoneze, cauzatd, in parte, de creditele neperformante
acordate de bdnciLe japoneze, a dus gi la c[derea prefurilor imobiliare din Hawaii, c[dere in urma cdreia
investitorii japonezi au pierdut miliarde de dolari la investiliile fEcute. in Canada, cre$te.rea $i cdderea din

Pentru definifia termenilor chirie procentuali, chirie de bazi gi chirie adilionale, consultali

Capitolul2l

acest domeniu a fost mai pulin grave, dar plusul de cerere care a apdrut, in deceniul al noudlea, a exercilat
o presiune de jos in sus asupra prelurilor investiliilor canadiene qi ale caselor din staliuni, in timp ce
vdnzarea acestor imobile de c6tre proprietarii lor japonezi, in deceniul urmator, a fdcut sd creasca oferta,
acliondnd, de data acesta, de sus injos asupra prefurilor.

Tabelul 7.1
Tendinfele economice $i indicatoiii economici utili

Tendinfele

Indicatorii economici utili

TendinJele economice

intemalionale

Tendinlele economice nalionale pi

regionale

Schimblri suferite de:

Soldul comertului exterior
Cursurile de schimb valutare
Prefurile bunurilor de consum

o
.
.
.
.
.
.

Salariile

Nivelul dobdnzilor
Producfiaindusirial6
Volumul de desfacere cu ambnunhrl

Schimblri suferite de:

Produsul nalional brut
Produsul intem bmt
Venitul na,tional
Balanla de pleli extema
Indicii preturilor

.
.
.
.
.
.
.

Ratele dobAnzii
Gradul de ocupare gi cel de neocupare al forJei

de muncd, prin corelarea diverselor

.
.
.

surse

statistice

Numdrul autorizajiilor de construclie emise $i

a1 constnrctiilor in curs
Volumul investiJiilor in construclii (in dolari)
AIte date generale

Note: Seria indicatodlot economici, care reflecti $i cuantifici

modifichrile pe parcursul timpului, pot ardta fluotualiiin
tendinfele pe tennen lung $i ajuti se se faci o statisdca in
ajute la detenninarea razei curenle

::','"t:iii;;*:j:'nplu
Tendinlele economice

locale

Schimbbri suferite de:

Populajie

.
.
o
.
.
.

influenfeazl
rural

Tendinlele economice care

plmAntul din mediul

7.4

Numlrul net de gospodirii noi

Diversitatea bazei economice a localitIlii

Gradul de ocupare

9i

stabilitatea forlei de

munca

Nivelul salariilor
Venitul pe gospod[rie sau pe familie

Schimbiri suferite de:

Anvergura

exploat[rile petroliere qi miniere

Gradul de mecanizare gi/sau de dependenJi de

fo{a de muncd
Gradul de dependenli de subvenliile de stat

gi/sau de terenurile concesionate de la stat

Eventuala concurentd a nroduselor de i

qi complexitatea activitilii
economice din fermele agricole, fetmele
zootehnice, exploataliile forestiere, din

Colectarea datelor

Tendinlele economice ndlionale Si regionale

unt fundamentale pentru orice lucrare de evaluare.

numai intre ele, ci gi cu fondurile muhrale de pe
e reflecta tocmai aceasti competilie permar'Lente, iar
ceri'
programele federale gi politica fiscald pot 9i ele influenla valoarea proprietdlii imobiliare. Reformele
fiscile din deceniul al nou[lea au desfiinlat multe din avantaj ele fiscale ale statuhrlui de proprretar,
elimindnd, de exemplu, formule ca blocul de dpartamenle, care, de multe ori, permitea unui apartament
inchiriat s6 produci mai multi vaLoare prin inlesnirile de ordin fiscal, decAt un apartament vdndut. De
t cetilenilor sa obtinI sculiri de impozile dacl doneazd'
cu
I din puncrul de vedere al mediului' AceastI mhsurd se
pc

sp

est gen'

Sineiatea
Economia na,tionalA reflecti, de asemenea, situalia economici a diverselor regiuni a1e 16rii.
economicd a unei regiuni depinde de nivelul activitdlii ei economice, care, la randul ei, inglobeazi
qi
activitatea economicd a zonelor mai mici, a localitililor din teritoriul regiunii. Dacd economia regionali
fulbura
nu
vor
locale
economiei
la
nivelul
disfunclionalitili
cea nationali sunt putemice, eventualele
intreaga regiune.
Mdsura in care evaluatorul se preocupd de a deslugi mersul economiei nalionale 9i regionale, a oraqului
sau a segmentului de pialn depinde de dimensiunile 9i tipul proprieti,tii evaluate. De exemplu, un mare
centru c6mercial regionai care aprovizioneazl 500.000 locuitori gi o fabricd de montaj de automobile,
care are 5.000 de lucratori, sunt mult mai sensibile la starea generala a economiei dec6:t cl[dirile cu
cabinete medicale qi denlare sau decdt magazinele de desfacere cu amdnuntul din cartierele suburbane.

Consideraliuni asupra pielelor locale

pentru a inlelege cum influenleazl tendinlele economice naJionale gi regionale valoarea proprietifii
imobiliaie, ivaluatorul studiazd cum rispund regiunea 9i localitatea in care se aflA proprietatea analizatL
pe
1a aceste tendinJe. El trebuie sd examineze structura economicd a regiunii gi a localitafii, avantajele
fald
populaliei
locale
a
gi
atitudinea autoriEfilor $i
care le prezintd acestea in comparalie cu altele, precum
de dezvoltare gi fa!6 de schimbare. De exemplu, nutndrul crescdnd de gospodlrii cu persoane de vdrsta a
treia la niveL nalional este mai pulin important pentru valoarea proprietililor imobiliare din Toronto decAt
ctiml blindd din Victoria sau Okanagan, din Columbia Britanic6,
oentru valoarea celor din ,on"l"
"u
irnde sunt atraqi mai mult pensionarii. Este posibil ca o localitate cu plan de cre$tere zero s6 aibi un
potenlial demografic pi economic complet diferit de o localitate care nu descurajeazl cregterea.
Economiile regionale determind condiliile de pia![ locale, dar nu in mod necesar 9i invers. Studiile
macroeconomice, care se ocupd de zone intinse, cum sunt marile orage 9i regiunile, sunt o bun6 surs[ de
infelegere a proprietilii imobitiare gi a tendinlelor domeniului imobiliar. Studiile macroeconomice nu
treUuie contnaite cu studiile microeconomice, pe care le intreprind evaluatorii penhu a decela factorii
care influenfeazl valoarea de pia!6 a unei anumite proprie6li. Sl zicem ci tendin{ele _regionale
prognozeaztr o cre$tere demografici, in timp ce informaliile locale, pe care le deline ev-aluatorul, arati cd
zon-a respectiv[ nu se va inscrie in aceasti tendinfd. Iati cum, deqi ambele tipuri de shrdii sunt importante,
tendinlele locale sunt mult mai probabil sl influenfeze in mod direct valoarea proprietilii imobiliare.
Tendinle care influenleazd regimul lerenurilor din mediul rural

Evaluatodi de terenuri rurale trebuie sb infeleagl legdturile dintre economia rurala locatl, economia
regionall de bazl (agricold, minierd, h[isticd) 9i economia nalionali, ca 9i invazia terenurilor din zonele

Despre acest program, informalii suplimentare putefi ob[ine de la The Appraisal Institute of canada, precum 9i din lucrarea
Appraiser, vol. 4l (2), p. 33.
"G.I,in., Donatui of Ecologicaliy setuitive Land.c", de 1l,lin,David and Young, 199'l,h Canadian

/.f,

intravilane 9i suburbane asupra terenurilor rurale. Proprietatea de analizat trebuie vdzuta in relalie cu
proprietilile comparabile din unitatea administrativ-teritoriald cu specihc agricol, minier sau turistic, din
imediata ei apropiere.

in anahza terenwilor rurale 9i datele climatice pot fi importante. Secetele intu-o zon6 cerealiera sau
inghelurile intr-o zone de ciirice pot avea repercusiuni economice cu efect chiar mai lung decAt simpla
compromitere a producliei agricole locale. Utilizarea terenurilor rurale in scop turistic recreativ poati fi
Ai
afectat6 de timpul nefavorabil, motiv pentru care restaurantele gi hotelurile pot fi nevoite sd
lnijoreze
pre{urile, penku a face fald cregterii preturilor la ali nente.r
Considerente demografi ce
Populalia din cadrul unui segment de pia,tn gi repartilia ei geograficd sunt factorii care determind nevoia
de proprietdli imobiliare. Construclia de clddiri este rdspunsul la cererea exprimati de o populalie care are
putere de cumpdrare efectivi. O gospoddrie adicb persoanele care ocupi mai multe-inc1p;ri sau una
singurd dat care constituie o singurd unitate locadva - determini cererea de unititi locative. Cand se
analizeazd piaJa locuinlelor dintr-o localitate, este esenlialA cunoa$terea tendintelor de intemeiere a
gospodAriilor, dar 9i a caracteristicilor unei gospodirii. Pentru a putea stabili nivelul cererii de locuinte,
trebuie avute in vedere versta, mirimea, venifirl 9i alte caracteristici ale gospoddriilor din partea locului.

Existi doui categorii demografice care

genereazd cererea pentru doue

tipuri de spaliu:

'

Gospoddriile genereazi cererea de spaliu pentru satisfacerea nevoilor elementare

de locuire, de vAnzare cu aminunh_rl, de ingrijire medicali

'

Ocuparea

a1e

omului:

forlei de munc5. genereazi cererea de spaliu pentru produce.rea bunurilor gi a

serviciilor, respectiv de spalii de depozitare, de fabricalie, de birouri gi de vanzare cu
amdnuntul

Gospoddriile 5i angajalii de multe ori genereazd cererea de spalii asemlnatoare, cum sunt spatiile de
cercetare gi inovare medical[.
Cererea de proprietili imobiliare de uz comercial qi industrial este deteminate de nevoia populaliei de
bunuri gi servicii care sd fie fabricate sau vAndute in aceste spalii. Evaluatorii trebuie sA fie li curent cu
scfimbarlle caracteristicilor gi repartiliei populaliei care consumd bunurile gi serviciile respective, ca $r cu
schimbi-rile care se manifestd ln rSndul forlei de muncd ce produce aceste bunuri gi servicii. O situalie
demograficd ?n schimbare, combinati cu progresul tehnologic, poate schimba rapid cererea de servicii
imobiliare gi, prin aceasta, valoarea proprietdlii imobiliare. (Pentru detalii isupra analizei bazei
economice $j a modulul in care folosesc evaluatorii datele despre ocuparea for.gei de muncd, in estinarea
cererii gi a ofedei, consultali Capitolul i 1.)

Reglementirile administrative
Pentru a elabora o opinie fundamentati, evaluatorul trebuie sd infeleagd acele reglementdri gi decizii ale
organelor administrative care influenteazi proprietatea anallzatL. Prop4etdfile coirparabile sllectate spre
examinare trebuie s[ fie similare cu c ea analizati atAt ca Localizare, cAt gi din punct de vedere al celorlalte
caracteristici.

in func{ie de atitudinea sociald, statul

stabiiegte reglementdrile ret'eritoare [a amenajarea teritoriului gi la

serviciile pubiice, de exemplu relelele de transporl gi de gospod[rie comunali. Informaliile referitoare la
planul de urbanism general, la planurile de sistematizare, planul de mediu, politica de extindere
teritorialE, ca gi alte reglementiri exprimi atihrdinea statu1ui, dar qi a publicului, fa\a de domeniul
imobiliar.

' Un comentariu mai amplu asupra teldinFlor oare influenfeazi proprietdlile rurale se gdse$te it The Appraisol of
Propetty, ed' a2'o,Denver, American Sociery of Farm Managers and Rural Appraisem la Appraisal Institut", 'Ctti"ugo.
9i
7.6

futal

F=
Colectarea datelor

Guvemele canadiene au elaborat o multihrdine de legi care influenleazd pdm6ntul din mediul rural, dar qi
din alte zone. Drepturile persoanelor particulare asupra proprietilii funciare nefiind suficient de bine
apararc, sbtul poate rehage anumite dreptud de proprietate, fie pr.in planuri de sistematizare, fie in alt
in multe provincii canadiene, de exemplu, este descurajati
-o4 fata coniultiri qi Ihrd compensalii.
trecerea terenurilor agricole la alt tip de utilizare, fiindci se preferd suslinerea agriculturii vegetale.
Aceste mdsuri pot afecta utilitatea pimdntului agricol, atractivitatea lui pentru investitori $i, pdn aceasta,
valoarea. Sunt unele legi care impun restriclii terenurilor impidurite, iar in Insula Prinlul Edward, strdinii
pot deline proprietdli funciare intr-o misuri limitati.

Tendinfele din sectorul construcliilor

Valoarea unei proprietali, la o anumiti dat6, poate creqte sau scldea din cauza fluctuaiiilor din industria
construclii1or. bonstrucliile de locuinle in deruLare qi construcliile de obiective comerciale 9i industriale
variaz1 in funclie de ciclurile economice, de evenimentele politice, 9i de disponibilitatea qi costurile de
creditare. Aceste fluctualii urmeazl curba tendinlei pe termen lung a construcliei de clEdiri noi, care este
ascendenti. Fluctualiile pe termen scurt determini proasta gestionare temporare a ofertei, care poate duce
la sclderea chinilor $i a prelurilor.

Fondul existent de unitili locative, la un moment dat, consti din toate unit[lile existente, ocupate sau
libere. Fondul locativ este in continui schimbare, prin construirea unor cladiri noi 9i convertirea altora
existente ca reaclie a investitorilor la cererea de locuinle noi gi la nevoia de a le inlocui pe cele existente.
intre momentul in care un promotor imobiliar decide se ofere un numfu de ruritdli locative 9i momentul ln
care acestea intrt pe pialtpot trece intre gase luni gi doi ani, timp in care condiliile se pot schimba in
sensul unei cereri mai mici, ldsdnd unitilile locative abia intrate pe pia!6 neinchiriate sau nevandute $i
marind asifel gradul de neocupare al fondului locativ. Unii promotori pot continua, un timp oarecare, sa
procluci unitifi locative, chiar in condi]iile cregterii gradului de neocupare locativ. Odati create, aceste
unitili locative excedentare riman pe piaf6, duc6nd la sciderea chiriilor sau a prefurilor, pand Ia
urm6ioarea crestere a cererii, care elimini acest surplus. Cind piafa se "str6nge", oferta locativ rimAne in
urma unei cereri mereu crescdnde, ducdnd la un grad de neocupare locativ anormal de scezut $i la o
presiune de jos ln sus asupra chiriilor gi prefurilor. in cele din urm6, oferta se materializeazd pe miLsurl ce
promotorii imobiliari reactioneazd la cererea crescdndi
Fluctuatiile in cererea gi oferta locall de proprieti,ti imobiliare (de exemplu ciclui de via!6 al unei arii de
e
piali.,la care se face referire in Capitolul 8) sunt determinate de condiiiile
e
la
aceste
aceea, evaluaiorul cauti si stabileascl mai int6i tendinlele

la
niveluri,
pozitivl sau negativi a valorii proprietilii imobiliare la nivel local. D

construcliilor nu este obligatoriu a se manifesta in toate regiunile, o politici monetard severi va afecta
chettuielile legate de credite qi disponibilitatea acestora Si va exercita o influen16 moderatoare asupra
ofertei, chiar 9i intr-o regiune in plind dezvoltare.

Proprietilile imobiliare comerciale sunt afectate de condiliile economice 9i de costul 9i disponibilitatea

surselor de finan1are. Deoarece societlfile comerciale igi recupereazt costurile mari de finanlare pe seama
consumatorilor, construc,tiile de locuinle pot fi restricfionate. Dac[ cererea pentru bunurile 9i serviciile
oroduse sau fumizate de o firmi rlmdne la fel de mare, firma igi poate permite se majoreze prelurile qi sI
continue sI se extindl chiar gi atunci c6nd creditele sunt dificil de procurat qi ratele dobdnzii sunt mari.
Cheltuielile de construcfie
Cheltuielile pentru lnlocuirea unei clddiri tind si urmeze curba generali a prefurilor, a$a cum s-a instalat
ea pe o lunti perioadd, degi preJruile pot fluctua in anumite momente gi in anumite locuri. In general,
cheituielile de ionstrucgie scad sau so stabilizeaz[ in perioadele de defla]ie, dar cresc in perioadele de
inflalie. Printre factorii care determini cheltuielile de construclie sunt materialele 9i costul manoperei,
tehnologia de construclie, onorariile arhitectului qi taxele juridice, cheltuielile de finanlare, condiliile
legislaliei construcliilor, dar gi reglementirile publice cum sunt ordonanlele de sistematizare, legislalia de

11

Capitolul 7
mediu qi reglementbrile de parcelare.
Cheltr-rielile de construclie pot modifica atet cantitatea cat gi caracterul
ererii gi, prin aceasta, prelunle
relative ale proprietdfilor de pe
e. Cheltuielile ridi"ut p"
o"cesitn norte clldrri

fac sd creascd atet cererea, cat

reabilitarea clddirilor existente
prefurile pe subpielele de locuinte rurifamiliale, ceea
unit.etile cu chirie. Dimensiunea si calitatea unit6ti.
constructie cresc mai repede decdt puterea de cumpirare.

"ur"'1"

sunt Marshall & Swift, R. S. Means ;i altele, suni surse primare de

e constructie. Evaluatorii pot obline informatii despre costurile de
realizate pe o anumiti piad. (Capjrolul l5 se ocupi mai pe larg de

Politica fiscali

$i

il,

locale pe diverse

iii:;1ff:1H:x:

r"r*iltfflffi:1",TJffi;1"j:#":tl##'i.5#*

rondur'e com,ne ra niver rocar sau rederar,

provinr din impozitele pe proprietate. Asesorii hscali estimeaza valoarea
fiecrrui lot de ter.en din
eriodicitate. hnpozitele pe proprietatea imobiliari se bazeazd De valoarea
de unde gi expresia impozite ad valorem _ impozite confoim valorii.
opriehli se bazeazd de reguld {dar nu in mod obiigatoriu) pe valoarea ei
dintre valoarea de impozitare gi valoarea de
impozitare. Dac6, de exemplu, impozitul este de 60 $ I
impozitare este de 50%, atunci impozitul anual pe p op

fapo{ul

sau raportul de
dacd ranorhrl de
:o4 a_'uufour"u

de piajd.

r.UUU}

in multe jurisdicfii canadiene, impunerile trebuie s6

condijii, nivelul efectiv de impozitare ar trebui sd fie
sub formi procentual[. Dar, dintr-o multitudine de
valoarea de pia,tX 9i valoarea de impozitare. C
evaluirii. esle mai exact dacd se impart imnozitele
lor de vdnzare.
Dacd' valoarea de impozitare nu s e bazeazi. pe valoarea de

piali, formula se va modifica pentru a relecta

mai poate calcula qi prin impd4irei sumei totale a
nivelurile efective de impozitare pentru a
.folosi

politica fiscali nalionali permite autoritililor fiscale sd perceapd impozite

efective la niveluri
i1^c1aa3,
diferite, in func,tie dg tipul de proprietate. cota de h ozitare la o termi poaie fr
mai mici dec6t la o
locuinla unifamili ald, carc,la r6ndul ei, este rnai micd decdt impozitul pe o proprietate
comerciali sau
industriald. Proprietrfile industriale gi regiile deseori platesc impozitele c"le mai
,,-.uri.

in zonele jurisdiciionale unde impozitarea ad valorem are o relatre directa sau indirecti cu valoarea
de
pia15, se poate ivi nevoia de a recurge la serviciile unui evaiuator pentru
a solu,tiona contestatiile
impolrila modalitilii de imprurere. in unele localit.d1i, tendinla impoziielor p" propii"tut"u
imobiliard
const.ituie un element demn de ruat in seami. in oragele mari, in care
puulice pentru
"t "ti,ri"tit"

7.8

Colectarea datelor

invilament gi servicri publice au crescut, fiscalitatea prea mare poate face ca proprietatea imobiliara si-qi
piardd din valoare. Astfel de condilii pot h descurajante pentru construcJiile noi. Intr-un ora$ male pot
exista mai rnulte subdiviziruri administrative ale acestuia, fiecare cu politica fiscald proprie. Inlelegerea
impozitbrii ad valorem intr-o anumiti zoni ii va permite evaluatorului sE analizeze modul in care
impozitele influenle ze valoarea.

Nivelurile diferite ale impozitelor pe vdnziri, pe bunurile mobile $i pe venituri pot, de asemenea, afecta
relativa atractivitate a proprietitilor imobiliare. Chiar dacd nivelul de impozitare poate fi acelagi intr-o
provincie, uneori intrd in concurenta chiar gi proprietilile situate in regiuni diferite. Pentru a atrage
locuitori rnai mulli, dar gi intreprinderi noi, autoritilile regionale pot impune impozite mai mici decAt cele
din regiunile invecinate, ceea ce poate duce la cregterea cererii, dar gi a valorii imobiliare, in comparalie
cu regiunile vecine. Sf, ludrn ca exemplu doud regiuni care concureazi pentru a obline amplasarea unei
imprimerii care ar urma sI firnclioneze in scopuri comerciale. Imprimeria are utilaje 9i dotiri in valoare de
milioane de dolari, care ar putea fi impozitate ca bunuri mobile, nu ca bunuri imobile, distinclie care se
aplici cel rnai adesea in cazul activitililor industriale, nu qi in cel al exploatbrilor comerciale. Regiunea in
care nu se percepe impozit pe bunurile mobile ar fi, prin umare, un loc mai avanLajos decat cealalte
regiune, in care bunurile mobile se impoziieazd.
Efectele ce derivi din diversitatea politicilor fiscale merg chiar mai departe decdt sfera impoz.itelor pe
proprietate. Sd luim ca exemplu o provincie bogatd in resurse natuale, cum este Alberta. CAnd cresc
prelurile produselor petroliere, locuitorii statului Alberta pot beneficia de impozite pe venzlri $i pe
bunurile mobile mai mici decdt locuitorii altor provincii. Dacd aceste impozite sc6zute duc gi la costuri
efective mai reduse cu mdna de lucru, provincia va oferi un avantaj unei companii regionale, nationale
sau multinalionale, care va alege statul Alberta pentru a-$i amplasa o nou6 unitate industriala.
Aspectele financiare
Coshuile de finanJare includ dobdnzile, precum qi toate comisioanele bancare, discounturile, participaliile
la capital sau alte taxe pe care le percepe creditorul pentru a cregte rentabilitatea creditului acordat.
Finanlarea depinde de capacitatea debitorului de a intruni condiliile care ii dau dreptul la credit, care pot
fi stabilite fie pe baza ratei credit-valoare, a rapofului dintre costurile construcliei $i venit, care se aplici
la creditele pentru locuinlele unifamiliale, pe baza ratei de acoperire a serviciului datoriei, sau pragurilor

de rentabilitate care se aplici la propriet5lile generatoare de venit. (Toate aceste rate se discuti in
Capitolul 22). Cheltuielile de finanlare 9i disponibilitatea acestor fonduri au, de obicei, o relalie inversd;
ratele dob6nzilor mari qi alte coshrri duc, de regul[, 1a o scldere a cererii de credite gi a capacitllii
amatorilor de credite de a intruni condijiile.
Costul gi disponibilitatea creditelor pentru finantarea imobiliarl determind atat cantitatea, cat $i calitatea
proprietdlilor imobiliare cerute gi oferite pe pia![. Atunci cdnd ratele dobAnzii sunt mari sau fondurile
ipotecare sunt limitate, gospodiriile care ar fi fost prezente pe piala proprietarilor de locuinle constati ci
veniturile lor nu pot susline astfel de chelhrieli. in felul acesta, achiziliile se amdnd sau se preferd
locuinlele mai mici, cu mai pulin confort. Costurile de amenajare a terenurilor qi de finanlare a
construcliilor se reflecti ln prelurile mai mari care se cer pentru locuinfele unifamiliale, preturi mari care
fac ca cererea de locuinte sA scade ca num6r.

Piala inchirierilor este influenlati de cererea presantd de locuinte, care continui sd aibi c[utare la
inchiriere qi de costul ridicat al construirii de unitili locative noi, care se datoreazi, in parte, coshrilor de
finanlare. Gradul de ocupare gi chiriile cresc. Firmele incearc[ si transfere costurile mai mari de ocupare
pe seama clienlilor, majordnd prelurile la produsele gi sewiciile pe care le oferd. $i, daci nu-qi pot
recupera in intregime costurile mari de ocupare, fie va scddea valoarea acestor proprietifi, fie se va
diminua cantitatea de spalii comerciale qi individuale.

Datele specifice
Datele specifice constau din detalii despre proprietatea care se analizeaz\, vdnzdrile comparabile,
7.9

proprietilile inchiriate qi caracteristicile pielei locale relevante. in cadrul unei evaluari, aceste informatrr
sunt folosite pentru a stabili cea mai bund utilizare qi pentru a face comparaliile gi analizele la obiect,
pentru a putea elabora o opinie asupra valorii de piali.
Datele specifice despre proprietatea analizat5, pe care
Datele specifice se referd la informatii despre
proprietatea in cauz6, proprieteli comparabile
evaluatorul le afl6 din materialul documentar referitor la
si tranzactii de piat5.
teren qi cl6dire, il ajut6 si le aleagb pe cele legate strict
de vAnz[rile comparabile, chirii, costurile de construclie
gi caracteristicile pielei locale.

In analiza datelor generale, sunt

scoase in evidenJd tendinlele pe care le lnregistreazd valoarea la nivel

nalional, regional gi local. La analiza datelor specifice, sunt studiate caracteristicile proprietalii analizate
qi ale proprietililor comparabile- La incheierea analizei datelor generale, evaluatorul trebuie sd fie in
mdsurl sd explice ce inseamnd sau ce implici toate aceste date, irnpreun[ ot analiza, pentru piala

respectivd gi pentru proprietatea analizata. Este un proces ca acela care are loc la strdngerea datelor despre
vAnz[rile comparabile, la analtzarea aceslora qi la explicarea a ceea ce inseaml5 ele in termenii unei

opinii asupra valorii proprietiJii evaluate. Din v6nzirile comparabile relevante evaluatorul extrage
prefurile de vdnzare ale fiecireia, condiliile de inchiriere, veniturile si cheltuielile, rentabilitatea
investiliilor, costurile de constructie, estimiri ale duratei de viatE economic6 a construcliilor gi cotele de
depreciere. Aceste cifre se ulilizeazd in calculele care conduc la un indicator de valoare pentru
proprietatea analizatd.

Evaluatorul are nevoie de date specifice pentru a utiliza cele trei aborddri ale valorii. Evaluatorul
utilizeazl informaJiile pentru a determina corecJiile valorir carzate de caracteristicile proprietS,tii, penhu a
alege acele unitiJi comparabile care sunt relevante pentru analiza pe care o face, penhn a calcula ratele de
capitalizarc $i pentru a calcula deprecierea. Extrdgdnd informaliile relevante din noianul de date care-r
stau la indemana, evaluatoml incepe sd simti pulsul pielei. Aceasti perceplie este o componenti esenJiald
a rationamentului de evaluare, care se aplicb in procesul de evaluare gi la reconcilierea finall a
indicatorilor de valoare.
Datele specifice se analizeazd prin comparalie. in cadrul fiecErei abord6ri a valorii, trebuie extrase dintre
datele de piali anumite informalii, pentnr a face comparalii. Datele specifice sunt studiate penhx a stabili
dace aceste elemente sunt prezente sau absente 9i dac[ pot fi utilizate pentru a face o comparalie
lirndamentatl cu proprietatea care se evalueazd. Aceste date specifice pot cuprinde informalii despre
proprietA,ti care s-au v6ndu! dar gi despre proprietili care nu s-au v6ndut. Dac6, de exemplu, proprietatea
analizaltr este un bloc de locuinle, evaluatorul poate folosi datele despre vdnzarea altor blocuri de
locuinle, pentru a fundamenta corecfiile determinate de schimbarea condiliilor de piaJ5, de diferenlele de
pozi,tie sau de conhibutia unor trds6hri fizice. $i blocurile de locuinle care nu s-au v6ndut pot fumiza
informalii cu privire la nivelul chiriilor 9i a1 cheltuielilor.

Analiza celei mai bune utiliziri a terenului neocupat $i a proprietIlii cu construc,tii determind ce daie
specifice comparabile trebuie sA fie colectate $i analizaie. Proprietilile comparabile trebuie sd aibd aceeagi
cea mai bunf, utilizare ca $i proprietatea analizatd. Caracteristicile li volumul muncii de cercetare,
necesare unei anumite teme de evaluare, depinde de tipul de proprietate, de scopul evaludrii gi de
complexitalea analizei necesare oentru aceasta.

Date despre cererea

Ei

oferta de proprietifi competitiye

si fie evaluati
Datele de piatd asupra ofertei gi cererii de
contextul pielei in care se afld. De o deosebiti
proprietdli concurente permite evaluatorului
importanl[ in aceasti analizd sunt oferta de proprieti,ti
sd estimeze cererea curenta gi cea viitoare de
concurente, cererea pe care o va avea propfietatea
proprietdti imobiliare.
analizati in viitor gi analiza ceiei mai bune utiliz6ri. Dupd
exarninarea proprietblii supuse analizei qi dupi colectarea datelor referitoare 1a aceasta, evaluatorul
inventariazi oferta de proprietili care concureazd cu proprietatea ana\zatd, pe piala ei definitorie.

Procesul de evaluare cere ca o proprietate

in

7.10

Colectarea datelor

Inven

larul ofertelor

concu renl

Inventarul ofertelor cuprinde toate proprietdlile concurente, respectiv:

o
.
o
.

Unitdti Iocative inchiriate

Proprietdli verdute
Proprietifi oferite la vdnzare
Proprietili care vor fi scoase pe piatl

Proprietatea analizatl va trebui sd fie in stare

pe care o intreprinde evaluatorul trebuie

sA

concureze pe viitoarea ei pia!6. Pentru aceasta, cercetarea

si aibl in

vedere

nu numai concurentele prezente, ci

$i

eventualele proiecte viitoare care vor intra in competilie cu proprietatea analizatl.

Studiul cererii

Odati cu inventarul ofertelor de proprietdli concurenliale mai importante, evaluatonrl analizeazd gr

cererea viitoare pentru proprietate a analizat4,. Evaluatorul nu trebuie si pomeascd de 1a premisa cd
ft|rizarea curenti este neaparat $i cea care va avea cea mai mare cS.utare in viitor. Chiar qi pe piefele cele
mai stabile se produc schimbiri bru$te de preferinle sau de utilitate, care, pentru unele proprietifi, pot fi
un dezavantaj, pentru altele, un avanLaj. Chiar gi pe pielele fluctuante, unde condiliile se schimbd rapid
din cauza unor factori cum sunt dezvoltarea acceleratS,, declinul precipitat sau un avent a1 construcfiilor,
evaluatorii trebuie se poati cuantifica volumul cererii intr-un mod sau altul-

Tehnicile specifice care se folosesc la shrdierea cererii pe pia![ pot fi extrem de complicate, iepind din
sfera stricti a practicii evalulrii. In unele cazuri, evaluatorul poate folosi date elaborate de firme de
cercetare a pielei specializate (date aplrate de dreptul de autor), pentru a veni in sprijinul argumentelor
proprii. Dar este nevoie ca toli evaluatorii sd-gi formeze capacitatea de infelegere a tehnicilor de cercetare
a pielei gi sd-pi insugeasci deprinderile necesare elaborf,rii unor studii de pia!6 mdcar la nivel de bazd.
(Mai multe informalii despre tehnicile de cercetare qi analizd a pielei puteli gnsi in Capitolul 11)

Colectarea datelor (informa{iilor)

Sfera de cuprindere a unei lucrdri de evaluare cuprinde gi consideralii asupra volumului de date culese in
acest scop. DacA tema de evaluare este una simpli, evaluatorul se va putea bizui pe informaliile cu
caracter general pe care le are in arhiva proprie gi pe datele particulare despre proprietatea analizati gi
despre cele comparabile. La o tem[ de cercetare complexd, colecLarea datetor poate fi, insd, una din
sarcinile cele mai dificile.

Surse de date generale

Datele generale necesare evaluirii proprietnlii imobiliare

se pot procura din multe surse. Un mare volum de

informalii este editat gi diseminat de citre instihrliile de
stat federale, regionale gi locale, ca Ei de organizaliile
profesionale gi de frmele private. In tabelul 7.2 se
g[segte o

listi

Printre sursele de date generale sunt

publicatiile institufiilor de stat federale,
regionale gi locale, asociatiile profesionale $i
firmele de cercetare Drivate.

a celor mai obignuite surse de informafii.

7.tl

aenitnhrl 7

Tabelul 7.2
Surse uzuale de date generale

Institutul Canadian de Statistici

Informalii qi analize despre locuinle in curs de

construire qi despre informalii financiare cu privire
la:

.
.
.

e
o
o

Total produclie, venit, cheltuieli

Locuri de munci, gomaj, salarii
Activitili de produclie qi comer!

Preturi
Bani, credite Si piele de valori mobiliare
Finanle federale

Statistici intemalionalf,
www,statcan.ca

Adresa
Banca cenfrall a Canadei

Informalii cu privire la:

o Produsul nalional brut
o Produsul intern brut
o Venih-rl nalional

r Piala ipotecarE
o

Ratele dobinzilor
Creditele cu rambursarea in rate

Sursele de finanlare
Activitatea de afaceri

Forfa de muncd, ocuparea, produciia industriald

o Locuinte

Si

constructii

r Finanfe intema,tionale
Adresa

www.bankofcanada,ca

Statistici nafionale gi rapoarte

economice

Diverse institulii federale, la adresa

www.canada.gc.ca
Statistici pi rapoarte

regionale

Toate provinciile

qi

teriioriile canadiene

compadimente statistice care pot

evaluatori prin Intemet.

La

fi

au

consultate de

adresa Insiitutului

Canadian de Statistica sunt prev[zute conexiuru.

Publicalii

Publicalii care contin date utile evaluatorilor:

Joumal of Real Estate Research (Revista de
cercetiri imobiliare)
o Valuation Insights and Perspectives (Evaluarea in
profunzime gi in perspectivl)

Real Estate Value Cycles (Ciclurile valorii

imobiliare)
BOMA Intemational
o BOMA Experience Exchange Report

.
.

r
o

7.12

Canadian Directory

of

Shopping

Centres

(Anuarul canadian al centrelor comerciale)

Real Estate Issues @robleme imobiliare)
Assessment Joumal (Jumalul evaluatorului)
Ratio Study Practices (Despre rate)

Colectarea datelor

Tabelul 7.2
Surse uzuale de date generale
I nfo r m a I ii disp o n i b i I e

Cu privire la:

r
r
.

Indicatori economici nalionali qi regionali

Vdnzdri de locuinle existente la nivel na{iona1 qi pe regiuni
Rate de neocupare a spaliilor de birouri

www.appraisers.org
www.asfmra.corn

Adresa

www.aicanada.org

www.appraisalinstitute.org
www.boma.org
www.iaao.org
www.mbaa.org
nar.realtor.com
www.uli.org
Surse private: bdnci, fi.rmizori de sewicii
comunale, centre de cercetare univemitare, firme de
consultant6 private, anuare, servicii de costuri.

Publicalii
Informa1ii disponibile

Rapoarte oficiale Ei raPoarte de cercetrare

Informafii cu privire

r
.
.
.
r

Adresa

[a:

Datorii bancare
VAnzdri ale magazinelor universale
lndicatori ai ocupdrii forJei de muacd
Preful lerenurilor
Indicatori economici ai intreprinderilor

.
r

Costurile banilor impmmutafi

Salarizare
Cosh.ri de conshuclie
Documente de tlartsfer de proprietate
Arhiva creditelor ipotecare

Instalareacontoarelor

Sewicii de utilitili comunale

. www.utilityconnection.com
Centre de cercetare udversitare

.
.

Sursele de informare geografici permit

prezentarea geograficl a datelor geocodificat,
precum gi analiza caracteristicilor fizice pi a
relatiilor seo$afice lntr-o arie de piafi.

www,ukans.edu/cwis/units/coms2/po/index.html
ideas.uqam.ca/EDlRC/index.html

nrserv.gN.nrcan.gc.ca

Datele generale fac parte integrantii din materialul documentar al evaluatorului. Datele oblinute din
diverse surse se vor cataloga $i sistematiza. Calculatoarele legate la Intemet sau la reJeaua telefonic[
permit accesul la o mare vadetate de anuare $i studii statistice. Instihrliile statului, de nivel local sau
nalional, fac publice prin Intemet informa,tii cu privire la:

o
o

.
.

Fondul locativ $i locuintele neocupate

Demol5ri gi conversii
Construc-tii comerciale

Venituri pe gospodlrie
Noi siskmatiziri ale teritoriului in firnctie de categoria zoner
Populatie $i date demografice
Previziuni locative
7.13

in ultimii ani, s-au alcdtuit multe baze de date electronice, accesibile inslantaneu. Chiar gi bazele de date
mari sunt accesibile calculatoarelor mai modeste, gralie existentei CD-ROM-urilor. Astfel de baze de date
cuprind multe domenii de interes, oferind posibilitdli diverse evaluatorilor angrena{i in cercetiri cu
caracter general sau particular. Informaliile existente sunt, practic, nelimitate, $i tin de domenii ca:

.
o
.
o
.

Ultimele $tiri ale zilei de azi si de ieri

Analize fi rapoade pe sectoare de activitate

Profituri gi analize econornicepe societdti comerciale

Liste $i anuare de interes local, regional gi nalional
Liste de publicalii gi arlicole

Realizdrile recente ale tehnologiei informatiei dau evaluatorilor posibililatea de a recurge la combinalii de
baze de date, cu minimum de cheltuieli gi maximum de randament. in firmele sau birourile evaluatorilor

exista deja programe informatice speciale, care, fie combini mai multe baze de date intr-un singur
calculator, fie le fac accesibile mai multor utilizatori prin relele specializate. Anahza de evaluare
$i
redactarea raporhrlui propriu-zis a fost mult uqurat5. de perfectionarea programelor 9i instalaliilor de
telecomunicalii, a programelor de redactare, de centralizare gi organizare electronica a datelor.a

Sursele de date specifice

Ca gi sursele de date generale, sursele de informalii cu
caracter specific (particular) sunt la fel de variate. in

afara datelor oblinute din arhivele publice qi din

publicalii, o mare parte din informalii se pot afla prin
legdturile personale pe care le mentine evaluatorul cu
investitori imobiliari, constructori, intermediari,
frnanligti, juriqti, administratori de imobile, arhitecli de la
birourile de sistematizare, dar qi cu alli profesionigti din

Sursele de date specifice sunt arhivele

publice (de ex. documentele de transfer al
proprietdtii, evidentele contractelor de
inchiriere), ziarele (imobilele publicate, pre.turile
de vSnzare sau inchiriere), cataloagele
complexe, manualele de devize, participantii la
piate, de ex. intermediarii, creditofii,
antreprenorii, proprietarii $i chiriasii.

domeniul imobiliar. De aceea, in indeplinirea misiunilor

de evaluare ce le-au fost incredintate, evaluatorii practicieni au nevoie de capacitatea de a comunica, dar
gi de tehnicile analitice de cerceLare a vAnzdrilor, a costurilor de modemizare. sau a datelor orivind
venihrrile si cheltuielile.

Arhivele publice
Evaluatorul va cerceta arhivele publice pentru a

glsi date cu privire la transferul de proprietate (prin

instmmente juridice a cdror denumire, ln Canada, difer[ de la de la provincie la provincie) al proprieteiii

imobiliare analizatd' sau al altor proprietdli imobiliare comparabile. in unele legislalii. arhivele pot fr

consultate electronic. Documentul de transfer fimizeazd multe date despre proprietatea imobiliard
respectiva, despre vanzarea prin care a fost transferatl, inclusiv numele complete ale plrjilor, data
v6nz5rii, descrierea propriet5lii din punct de vedere juridic, drephuile de proprieLate asupra cirora se
rdsfrange hanzactia respectivl qi eventualele sarcini ce greveazi titlul.
Uneori, numele pirlilor pot trezi suspiciunea cA vanzarea a fost dictatd de rafiuni nu tocmai curate. De
exemplu, o vdnzare de 1a John Smith cihe Mary Smith Jones poate fi o tranzactie intre tat6 gi fiici; o
vAruare de la John Smith, William Jones gi Harold Long citre corporatia SJL poaie fi o schimbare de

proprietate doar cu numele $i nu o tranzac,tie echitabill (neplrtinitoare) lntre

pirli

neinrudite gi

neconstrense.

Pentru ilfonnalii suplimentare referitoare la bazele de date electronice $i come4ul elechonic consultati Do You Own Your Own
Data? Intellectull and Olher ProperEt Rights in Real Estate,l999, de Robert. D. Butters, in Valuation insights and Perspectives,
vol. 4, nr. 2, (trim. II), p. 4043; Electronic Data Interchange aftd Electronic Commerce: The Furure of Appraising, 2000, de
Bennie D. Waller, in The Appraisal Joumal (oct.), p.469473; The Electronic Commerce Handbook: a
Quick Read on How
Electronic Commerce Can Keep fo Coftpelilive, 1994, de Gordon Jenkirc $i Ray Lancashire. Addressing Electrokic
Conmerce, hbpact of Capital Markets in the Real Estdte lhdustry ahd Chaages in Appraisal Licensing Regulatiins, 1999, de
Richard D. Wincott; $i Etobicoke, ON: EDI Council ofCanada.

7,14

Colectarea datelor

pe
in unele provincii, legea cere ca prelul plStit odatA cu transfeml titlului de proprietab se fie menlionat
reduce
piald
a
Penttu
pre!
de
galal4ie
a
unui
o
prelului
nu
este
documentul de transfer. Dar nici inscrierea
pletul efectiv plAtit
taxele, unii cumpirdtori (de moteluri, hoteluri) scad valoarea bunurilor mobile din
inscris
in act poate fi
prelul
vinzirii
Dat fiind taptul ia valoarea bunurilor mobile este uneori exageratd,
pentrx a
poate
fr
umflat,
deseori maimic decit cel pldtit in realitate. Sunt cazuri in care pre1u1 din act
decat
poate
mic
fi mai
obline un imprumut mai mare decAt ar avea dreplul; in alte cazuri, preful declarat
provincii
in realitate, pentrrr a obline calcularea unui impozit pe proprietate mai mic. Deqi in unele
existi obligalia declaririi prelului tranza;fiei in achrl de transfer, in altele - cum cste cazul
permisa declararea
"unuaien"
celor de pe lermul Atlanticului, unde funclioneaza principiul confldenlialitdlii - este
unei sume de "10 $ plus o alti sumi cu titlu oneros".

constdnd din fi9e ale pfoprietdlii analizale,$i. ale celor

care conlin chiar planurile de construclie, suprafele1e, prelurile de yayaq si alte infonnalii.
"o*puruiil"
In altele,
Este posibil ca aceste date s5 se afle sub interdiclia publiciillii, in unele unitIli administrative.
de carte
1a
birourile
declarate
zi
a1e
transferurilor
la
publici
situalii
private
autori6lile locale sau firmele

Unii inspectori fiscali locali au evidenle

funciari.

$tirile

de presd

de
Majoritatea ziarelor din marile orage, ca gi multe din publicaliile economice, au rubrici imobiliare
cuprindere locald, regionala sau na!iona16. Chiar dacd unele informalii nu sunt tocmar complete sau
corecte, evaluatorii pot folosi aceasta sursi secundari pentru confirnarea detaliilor, fiindc[, de regu16, se
publici gi numele intermediarilor gi ale pdrlilor la tranzacfie.

Participanfii Pe Pia!5
prin aceasta,
Sunt qi alli profesionigti ai domeniului imobiliar care pot oferi informalii despre tranzaclii 9i,
sursele sunt
dac6
Chiar
bancherii.
administratorii,
evaluatori,
o pisia de i"rceture: intermediarii, alli
verificate.
pa4i
totuqi,
hebuie,
ca
terle
de
acegtia
profesionigti ai domeniului, informaliile oferite
Cataloagele gi ofertele

Ori de c6te ori este posibil, evaluaton-rl trebuie sI culeagi date despre alte propriet.dJi imobiliare oferite Ia
venzare. Este bine si solicite sA fie hecut pe lista adresanlilor cdrora diversele institulii - banci,
intermediari sau allii care oferd imobile la vAnzare - le trimit automat buletine informative. Anunlurile de
tip de
1a mica publicitate imobiliard arati cAt de slabi sau cet de putemicd este pia,ta locald la un anumit
proprietate pi activitatea imobiliard, in general. Se pot obline date despre proprietifile oferite la vAnzare 9i
ie la intermediari gi de la manageri. Cafaloagele, care reprezinti conceplia proprietarului despre valoarea
casei sale, conlin valori la limita superioard, in timp ce ofertele, care reflecti conceplia cumpdratorului,
contin valorile de la limita inferioard.
Cataloagele gi ofertele pot fi buni indicatori ai valorilor anticipate de vdnziiori $i cumperetori Fi pot
reflecta volumul de proprietili competitive. Cataloagele confin de obicei prelui la nivelul pielei, pentru a
atrage interesul, de aceea, prin ele, se poate judeca intensitatea activitilii de pe piafa respectivd. Ele sunt
feno=mene ale pielei relevante pe care evaluatorul le ia in considerare cdnd analizeazl cererea 9i oferta
concurentiald. Evaluatorul poate constata cA organizarea informafiilor despre proprietllile concurente, sub
forma unor tabele cu date despre piala respecdva, ii va ugura compalarea poziliei pe care o ocupi
proprietatea analizati cu alte proprietiJi de pe aceeaqi pia!6.
Servicii multiple de catalogare
baze de date electronice ale
surse conlin in special date
Aceste
de
catalogare.
multiple
cataloagelor, acestea fiind
parcursul
an calendaristic, sau a
pe
unui
publicate
la
vdnzare,
despre imobilele cu destinalie rezidenfiald
complete
despre aceste
unui trimestru al anului fiscal, inclusiv prelul. Ele conlin informatii aproape
proprietili, inclusiv o descriere a lor gi numele agentului imobiliar. intre aceste informalii este posibil sI

in multe localitSli, comisia imobiliard locall edileazi ce4i $i pesheaze

cunoscute ca servicii

7.r5

nu apard sau sE apard eronat cele despre suprafala totald, suprafala demisolului sau anul construcliei. in
unele localitdli, se pot achiziliona cataloage publicate in volum sau accesul la bazele de date elecromce.
Serviciile multiple de catalogare publicd, uneori, qi prelurile proprietililor care s-au vAndut. in volumele
publicate de serviciile multiple de catalogare sunt cuprinse numai o mica parte din proprietilile
comerciale, industriale sau cu destinatie speciall, astfel cd, pentru acestea, valuatorii trebuie sb consulte
AIrc

SUTSE.

Bazele de date nationale

Ca 9i serviciile multiple de catalogare, arhivele electronice de date economice fumizeazl analigtilor date
referitoare la proprietilile imobiliare, in schimbul unei ta"xe. in Statele Unite, Instituhrl de Evaluare,
institulie de prestigiu in domeniul evaluarii, avand sediul la Chicago, a pus la punct baze de date pentrt
proprie6lile imobiliare de uz rezidential, dar gi de uz comercial. Membrii acestuia contribuie cu
informalii, pot extrage datele de care au nevoie, acestea fiind disponibile $i te4ilor, contra cost.
Principalul avantaj al bazelor de date subvenlionate de firmele din domeniul imobiliar, fali de cele
orgariizate de serviciile multiple de catalogare gi de arhivele publice ale administraliilor financiare, este
certihrdinea datelor inscrise in bazd de evaluatori profesionigti, ca gi mai larga cuprindere geograficd a
acestora. Tot aici pot fi gesite, spre deosebire de ce1e1alte surse, date despre lnchineri comparabile sau
despre cheltuieli. de exploatare.

Desigur, existi riscul utilizirii cu rea credinli a acestor date puse la dispozilia tuturor. Dar, orice incercare
de a reduce procesul de evaluare la aplicarea mecanicd a statisiicilor gi a metodelor de analizd regresivd ar

fi

un deserviciu atei pentru consumatori, cat $i pentru institugiile de credit. Utilizarea crescdndd a

- aplicafii informatice care stabilesc valoarea pe baza unor algoritme

matematice - de citre instituliile de credil care vor se r.ugenteze procesul de evaluare, este o evolulie pe
care unii evaluatori nu o v5d cu ochi buni, considerandule mai degrabd o ameninlare decet un instrument
care se le permiti sd intocmeasci, mai rapid gi cu mai multi precizie, atalize mai pertinente pentru
clienlii lor.5 ingrijorare produce $i confidenlialitatea unor informalii imobiliare. in plus fap de prevederile
Standardelor canadiene uniforme, reguli referitoare la confidenlialitate se gisesc Ai in unele reglementiri
regionale sau federale. Unele arhive electronice publice de date restrAng accesul la acele figiere ale cdror
informalii sunt considerate secrete de c6tre entitatea care le-a introdus in aceasti baz6 comun6. Alte
arhive conlin numai date care nu sunt considerate confidenliale.
modelelor de evaluare automate

Surse de date despre cererea

qi oferta de proprietifi

concurenfiale

(concurente)
Un inventar al imobilelor concurente se intocme;te in mai multe etape:

Evaluatorul face mai intdi o cercetare de teren pentfu a inventaria imobilele concurente aflate in
segmentul de piaJa ln care se glse$te proprietatea analizat}', dar gi in segmente de pia@
concurenliale.

Evaluatorul incepe apoi sd stea de vorbd cu proprietari, administratori sau cu agenli imobiliari ai
proprietililor concurente din zoni, dar gi cu investiiori imobiliari gi cu urbanigti. Documentarea
pe teren qi disculiile sunt deosebit de importante, deoarece investitorii se bizuiegte foarie mult
pe analiza cererii gi ofedei concurente.

Yezi gi A Gaide to Appraisal Valuation Model/fag, 2000, de Mark R. Lime, M, Steven Kane qi George Dell, Appraisal Institute,

Chioaso.

7.16

Colectarea datelor

Egantionarea
Rareori evaluatorii au acces la toate informajiile existente care le-ar fi utile in analizele pe care le fac.
Chiar $i atunci cind evaluatorul a intreprins o cercetare minulioas6, tot trebuie folosite informaliile
e$antionate. De aceea, este bine sa evaluatorul si inleleage principiile gi efectele eqantionirii.

De multe ori evaluatorii se confruntA cu informatii incomplete. DocumenLarea inseamnl colectarea de

date generale, dar gi de date-mostrd, in scop analitic. Datele folosite de evaluatori nu sunt decdt rareori
esantioane. Pentru stabilirea cadrului in care sA se aleagd gi sd se traseze un model al eqantiondrii
aleatorii, trebuie lndeplinite condilii stncte. De cele mai multe ori, evaluatorii opereaz[ cu eEantionarea
pe bazl de ralionament, adic[ opereazd cu e$antioane de date alese pe baza ralionamentului propriu 9i
care sunt considerate a forma un grup reprezentativ. Degi la egantionarea pe baz6. de ralionament nu se
pot aplica anumite teste statistice, bazate pe egantionarea aleatorie, in multe situalii eqantionarea pe
taz6 de ralionament poate da rezultate mai bune. De exemplu, datele selectate din cinci centre
comerciale de c6tre ul analist experimentat pot fi mult mai comparabile cu centrul comercial analizat
decdt egantionarea aleatorie a datelor dintr-un numir mai mare de centre comerciale.
Utilizarea eqantioanelor de date are avantaje, dar qi dezavantaje:

Avantaje

E$antioanele sunt, de reguld, mai ieftine gi mai ugor de oblinut decAt datele complete. Exemplele
alese sunt uneori mai reprezentative decdt o cercetare mai ampl6.
E$antioanele sunt u$or de aranjat ln tabel, suporti trimiterile incrucigate gi oferd o bazi de deducfie

statisticl, inclusiv de calcul al probabilitililor.

E$antioanele pot fi, deseori, singura sursd de date existenti

Dezavantaje

.
.

E$antionarea trebuie fdcuti cu multi grijd, iar datele astfel oblinute trebuie interpretate corect.
Altfel, rezultateie vor fi inexacte gi ingelitoare, pot costa mai mult decdt ar fi meritat, $i pot fi mai
pulin certe decat par.
E$antionarea necesitd pregltire gi inlelegere speciall. Mul1i, din diverse motive, fie nu injeleg, fie
nu au incredere in eqantioane

Fie cd evaluatorul recurge sau nu la e$antionare, trebuie alut griji in ce mlsur[ este folositd, pentru a
tine seama de aceasta in procesul analitic. Trebuie anrte in vedere riscurile pe care le implicd
egantioanele alese, dar 9i incertitudinile pe care le implici alte informalii posibile.

fi deosebit de utile atunci cdnd existi informalii puline sau cand cele existente
nu mai sunt aplicabile din cauza schimbdrilor de pe pia,ti. Egantionarea poate fl, la un moment dat,
singura cale de a obline un oarecare volum de date. Egantioanele sunt foarte folositoare in urmltoarele
operaliuni:
Egantioanele de date pot

r
.
o

.
.

Cuantificarea cererii de pe piap

Definireacaracteristicilorpielei
Identificarea atitudinii, percepjiei 9i motivaliilor piefei
Aralizareacomportamentuluipielei
Interpretarea activitililor gi intenliilor de pe piap

7.17

Examinarea autorizaliilor de construire (at6t

cele emise cdt gi cele reahzate), hirlile de
sistematizare gi de parcelare, studiile asupra
unor arnplasamente concurente nu fac decAt si
ldrgeasci orizontul ofertei viitoare.

Printre sursele de date asupra ofertei gi

cererii concurenfiale se numa.a

documentafea pe teren, discutiile cu
participantii de pe piata respectivd, autorizaliile

hrformafiile despre spaliile disponibile, despre

rata de neocupare gi absorblie qi despre

volumul tranzacfiilor pe anumite piele
imobiliare se pot obline din bazele de date
electronice

$i din

rapoartele lntocmite de

firmele de cercetare imobiliar6.

Cererea poate fi estimatA cu ajutorul datelor demografice (numarul locuitorilor gi datele de stare crvili), al
datelor economice (locuri de muncb, venituri) valabile pentru zona de piaJd studiatS. Institutul de
Statisticd al Canadei qi alte institulii regionale de acest gen sistematizeazd gi publicd date statistice, atat in
forma tiparit5, cdt gi in formi electronici.

Alte surse, private sau de stat, oferi analize retoactive sau de perspectivb pe segmente mici de populalie.
Evaluatorii care se sprijini pe previziunile elaborate de firmele de cercetare a pieJei trebuie sd fie in
mbsure se inleleagd foarte bine metodologia care a stat Ia baza acelor previziuni, in caz contrar datele
respective devenind un insfument cu care nu vor gti ce si facd.. Pentru a verifica dacd previziunile pe
zone restrense sunt judicioase, trebuie {Ecute comparalii inke datele demografice gi datele despre oferti
culese de pe piala respectivd, Datele despre oferti pot cuprinde autorizaliile de construire, v6nzdrile de pe
piaii sau ratele de absorblie gi pot fi procurate de la instituliile publice, respectiv inspectoratul
construcliilor, serviciul de sistematizare urbani, sau direcliile de lucrdri publice.
Pentru a estima cererea de pe pia,ta locali sunt utile gi observaliile personale. De exemplu, intenlia de a
inchide o bazd militard trebuie luati in calcul atunci cdnd se analizeazd cererea viitoare de propriet[li
comerciale in vecin6tate, cum ar fi spalatorii, moteluri, baruri, restaurante. Evaluatorul care a observat
construcliile aperute la interseclia cu ruta principali va putea sd anticipeze ci ele vor determina cererea de
magazine, de stalii de depanare sau de moteluri, care s[ satisfaci dorinfele condr.rcitorilor auto gi ale

turigtilor.
Sistemul de informafii geografice
Tehnologia cu care este dotat Sistemul de informalii geografice (GIS, in englezi) permite adlugarea unor
date geografice la datele de identificare individuale din bazele de date imobiliare. Calculatoarele gi
relelele informatice poi, pe baza acestor informaJii, conshui harta sau modelul spalial sau pot reprezenta
relaliile in spajiu dintre punctele cunoscute. La fel de importante sunt desfE$ultoarele sau tabelele-grili,
care pot fi tipdrite, ajutdnduJ, pe cel ce le folosegte, sd lnleleagi mai bine aceste relalii.
Datele necesare se pot procura din surse publice de la nivel 1ocal, regional gi na,tional care, in majoritatea
cazurilor, sunt mai pulin costisitoare decat efortul de cercetare primar6. Combinand informafiile din surse
publice cu cele din surse private, evaluatorul va putea sistematiza aceste infomalii gi va putea alcltui

imaginea distribuliei lor in spaliu, dup6 care le va putea analiza intr-o manierl care, anterior, era
copsiderati imposibili din punct de vedere tehnic, sau prea costisitoare. inainte, atenlia se concenta pe
capacilztea de cartare a sistemelor de informalii geografice; acum, insi, tehnologia noua permite
extinderea analizei informaliilor, dar $i mai buna inlelegere a acestei analize.
GIS poate integra h64i digitale cu datele specihce unui punct sau unei zone, oferind rAspunsul la intrebiri
ca:

o
o
e
7.18

Ce se gdsefte intr-un anumit loc?

intr-o anumitl zon6, o anumitd caracteristica, activitaie sau eveniment?

Ce schimbiri s-au produs, intr-o anumiti zone, intr-un anumit intewal de timp?

Unde

se poate gdsi,

FColectarea datelor

.
o

Ce caractelistici spa[iale sunt definitorii pentru o anumitd zond?

Ce efect va avea o anumitd schimbare asupra acelei zone?

Datele folosite pentm a elabora astfeL de h6rli se gisesc, de reguld, in bazele de date ale calculatoarelo.r $i

cuprind referinle pentru localizarea anumitor puncte de pe suprafaja pamantului (de ex. latitudinea 9i
longitudinea) qi/sau a anumitor zone (oragu[, zona de cod po$tal cu subimplr]irile ei, sau datele de
recensbmant).

suficiente informalii, sistemul este capabil si detecteze proprietalile care intrunesc anumlte
caracteristici. De exemplu, un sistem corespunzdtor dotat poate identifica locurile in care se afl6
suprafe,tele de teren neocupate dintr-o anumite unitate teritoriall, care intrunesc urmAtoarelo hdsaturi:
Dac6

se

.
.
.
.
.

di

Au o suprafald de cel pulin 40 de acrii

indeplinesc anumite condiJii de calitate a solului
Sunt racordate 1a releaua comunal[ de api gi canal
Sunt sistematizate in vederea utilizdrii ca locuri de casd
Au o gcoa16 elementard la o distanli de maximum 2,5 km 9i se lnvecineazi cu alte cartiere de
locuit in care valoarea medianb a unei case este de cel pulin 150 000$

Schimbul electronic de date

Schimbul electronic de date inseamnd schimbul pe cale electronici a informaliilor inhe persoane care
nlllizeazt aceleagi forme de organizare electronici a materiei. Eforturile depuse de instinrliile de credit,
de societilile de asiguriri qi de iqstitufiile de pe piala secundarl a creditelor ipotecare de a crea un
sistem de schimb al informa{iilor, in cadrul unei relele la dispozilia lor, a dus 1a infiinfarea, in 1'994, a
relelei EDI (Electronic Data Interchange - Schimbul electronic de date).
Programele de conversie informatici ale relelei EDI permit utilizatorilor ei accesul la o bazE de date
referitoare 1a proprietIlile imobiliare, aflate in materiale iipizate create de EDI, pe baza formularelor
standard de rapoarle imobiliare. EDI a fost creat pentru a ugura activitatea creditorilor ipotecari, pentru
a reduce coshrr.ile iniliale a1e unui credit ipotecar, pentru a oferi clienlilor servicii mai bune.
Pe mdsurl ce tehnologia EDI reformalizeazi procesul de creditare, sectorul bancar line gi el pasul,
contribuind cu standardizalea datelor pentru toate operaliunile de pe piala ipotecar5, care presupun
participarea concertatd a vdnzdtorilor, prestatorilor de servicii, dar 9i a inspectorilor de credit.
Instituliile ipotecare federale, precum gi cele de pe piaJa ipotecarl secundari sunt, de asemenea,
mandatate se sbndardizeze gi sd pun[ la dispozilie cadrul necesar schimbului de informalii.
Sursa:

W. Lee Minetly, Electronic Ddta Interchange (EDI) and the Apprqisal Ofice, 1995, Chicago, Appraisal Instihte,

t-t2.
Creqterea accelerate

a utilizlrii echipamentelor de teledeteclie geografici (prin satelit)

GIS

este

rezultatul a trei factori:

.
.
e

Accesibilitatea preplui calculatoarelor personale de mare capacitate

Perfec.tionarea programelor informatice de teledeteclie
RlspAndirea datelor de geocodificare pe piala de consum

Publicului larg i-au devenit accesibile nu numai datele de recenslmant, ci pi hirli digitaie de mare precizie
ale majoritilii regir.milor canadiene, la prefuri rezonabile, de la instituliile publice, cum ar fi Institutul de
Resurse Naturale al Canadei. (Pentru detalii asupra lah-rrii topografice a studiilor de evaluare, consultali
Capitolul 9.) Unele pagini de web ale organelor administrative conlin date geocodificate digitale despre
fiecare teren, preluate din arhivele publice inteme. Alte baze de date GIS dau informalii despre impozite

locale (evalu6ri de proprietlli

in

scop fiscal, taxe pentru fondul de lnvbfimAnt, etc.) 9i despre

7.19