PARTEA a III-a

ANALIZA PRIN COST

Partea a III-a 1lrateazl abordarca prin cost, care cuprinde evaluarea terenului gi formarea unei
opinii asupra valorii amenajlrilor 9i construcfiilor, precum gi o estimarea oricArui tip de
depreciere pe care aceste construclii le pot suferi. Capitolul 13, Evaluarea terenului sau
amplasamentului, prezinti diferitele tehnici utilizate pentru a forma o opinie credibili asupra
valorii terenului, fie ca un scop in sine, fre ca parte a evaluErii proprietnfii ln ansamblul ei.
Capitolul 14, Abordarea prin cost, explic[ modalitatea prin care costul de dezvoltare, respectiv
al terenului gi al amenajdrilor qi construc{iilor serve$te ca instrument de cuantificare a valorii qi
prezintii principiile de evaluare care suslin aceast?i abordare a valorii. In plus, acest capitol
prezintii procedura de estimare a costurilor, acordAnd atenlie in mod special diferenlelor dintre
costul de reconstruclie gi cel de inlocuire. In Capitolul 15, Estimirile costurilor de construcfie,
sunt explicate diferitele metode de estimare a coshrlui clddirii, aceste metode fiind ilustrate
utilizdnd ca exemplu un depozit. De asemenea, sunt prezentate tehnici de estimare a profihrlui
promotoruiui imobiliar pentru coordonarea dezvoltirii proprietnlii imobiliare gi asumarea riscului
asociat realizirii proiectului. Capitolul 16, Estimirile deprecierii, explicd sarcina dificild de a
determina modul ln cfie uzura fizicd gi deprecierea funclionald gi cea exteml afecteazl costul
estimat al construcjiilor.

EVALUAREA TERENULUI
SAU AMPLASAMENTULUI
Termeni imPortanfi

. Abordarea prin comparalie directd ' Anaiiza parceldrii 9i dezvoltirii

. Capitalizarea tentei funciare
. Alocare
o Coreclii
. Amenaj6ri exteme ale
o Extracfia
amplasamentului
. Tehnica reziduald a terenului
o Amenaidri interne ale
lasamentului

Introducere
pentru o structuri, facilitate de
recreere, exploatare agricoli sau drept de trecere pentru c6i de transport. Dac[ terenul are utilitate pentru
o anumit4 utilizare gi Lxisti cerere pentru acea uiilizare, terenul are valoare pentru o categorie particularh
de utilizatori. Totugi, pe langl utilitatea de baz6, a terenului, existi multe principii 9i mu$i facton care
trebuie luali ln considerare la evaluarea terenului. Degi uneori este considerati partea cea mai simpld a
evalulrii, evaluarea terenului necesiti analizarea atentl a unei diversitili de factori 9i, in practici, poate fi
cea mai difrcili dinhe procedurile de evaluare.
Terenul are valoare pentru

cl oferi utilitate potenliali ca amplasament

Principiile de evaluare
Principiile ti conceptele yalorii
Anticiparea, schimbarea, oferta gi cererea, substitulia gi echilibrul sunt principii ale evalulrii care
influenleazd valoarea terenului. Anticiparea lnseamn[ ci valoarea este creati de beneficiile a;teptate ln
viitor. Dac[ cumpiritorii anticipeazi cl terenul viran dintr-o anumitii localizare va fi solicitat pentru o
anumiti constructie de clidire cu birouri in urmitorii cinci ani, ei pot fi motivali s[ cumpere terenul
pentru o dezvoltare viitoare chiar dac 6,1n ptezent" o astfel de construclie nu este cerutE. Concurenla lntre
cumpfuatori pentru astfel de amplasamente creeazi nivelul prelului terenului, care poate avea un prel mic
aferent utilizlrii lui curente. in aceste situalii, cea mai bunl utilizare a amplasamentelor poate fi o
utilizare intermediari deoarece terenul este detinut pentru a fi construit cu spatii de birouri in viitor.
Oferta de teren este relativ stabil[. Degi au alut loc schimblri importante ale suprafelei plmdntului de-a

lungul anilor gi este posibil s[ apari mici modificdri ale ofertei 9i calitifii terenului ln timp, aceste

il

analizerz6,. Totugi, existii odteva exceplii

evenimenie naturale afecteazd rar terenul pe care evaluatorii
importante privind stabilitatea terenului, ca de exemplu: eroziunea solului de-a lungul tarmului, poluarea

terenului cu degeuri periculoase, epuizarea terenurilor agricole din cauza metodelor improprii de
exploatare pi transformarea terenului arabil ln defert ca unnare a dezechilibrelor ecologice. Cutremurele
pot modifica suprafala plm6ntului gi faliile subterane pot crea gropi imense; de asemenea minele vechi
pot duce la surplri. Din fericire, aceste cazuri sunt rare.
Valoarea terenului esoe afectat?i in mod substanlial de interacliunea dintre cerere gi oferti, dar utilizarea
economicl a unei parcele de teren determini valoarea acesteia pe o numiti pia][. De exemplu, preful pe
care un investitor igi poate permite si-l pldteascl pentru un amplasament pentru depozitare este
determinat de venitul net pe care il va obfine depozitul 9i de costul slu de construclie. Concurenfa intensi
13.1

{rn

amplasamente remase pe o
I
I

ocupanli, se pHteasca un
activitilii de pia![ pi
biliar6, nu poate avea valoare decdt dace raritatea este
larg al

fnsoliti de utilitate.

Principiul substihrliei, conform ciruia nici un cumpdrdtor prudent nu va pled mai mult pentru o parceli de
teren decet pentru o alta simila
icl valorilor terenului.
cd cea mai mare cerere va fi
scazut prE 9i cu utili
echilibrului este de asemenea
. Atunci c6nd diferite
economic particular sau mediu special se afll intr-o stare de echilibru, valoarea terenului este susfinuti;
alterat, valorile se modifici. Dacd, de exemplu, inh_o zonE existd prea mult
aloarea terenului industrial probabil va scEdea sau va rlm6ne aceeaqi, pe o

Drepturile de proprietate pi controlul public

Evaluarea terenului se concentreaze asupra evaludrii pirfii frzice gi drepturilor d.e proprietate aferente.
Aceste drepturi pot include drephrl de a face urmdtoarele:

o
o
o

.
.
.

l
I

A dezvolta terenul in anumiie limite

A inchiria terenul altor persoane
A cultiva terenul
A exploata resursele subterane
A modifica topografia terenului
A parcela terenul
A comasa terenul impreuni cu alte terenuri
A pAstra terenul pentru o utilizare viitoare
A construi sau modifica construcJiile existente

De c6te ori este posibil, evaluatorul irebuie si consulte actele de proprietate, arhivele publice sau alte
informalii disponibile pentru a identifica facilitilile, drepturile de trecere qi restricliile pubtice sau private
care afecteaz[ proprietatea imobiliari in cauzd.

tl
I

Pentru a incuraja cregterea planificati qi compatibilitatea lntre diferitele utilizdri ale terenului, guvemele
reglemenleazd, modul in care terenul poate fi utilizat. Majoritatea municipalitililor gi autoritililor locale
au unele fonne de reglementare a urbanismului
de teren poate fi
dezvoltati. In plus fall de zonare, multe
ltarea pe termen

care
jurisdiclii
lung. In mod frecvent, promotorii imobiliari trebuie
i
I

deschise, strdzi,

construclii de interes public adiacente sau in afara zonei, inainte ca proiectul de dezvoltare s[ oblin5
aprobarea agentiei publice respective. De obicei, promotorii lncep planul de dezvoltare numai dup6 ce au
lnaintat planurile detaliate de dezvoltare gi au ob rut aprobarea oficiului de urbanism. ln muite ,unu,
cetilenii pot protesta lmpohiva unei dezvoltiri p care nu o doresc, iar obiecliile acestora influenleazi
adesea tipul de dezvoltare aprobat in cele din urmi.

Prin expropriere, guvemul poaie dobdndi un teren din sectorul privat pentru a-l :utrliza in vederea
realiz1rii proiectelor publice qi pentru a cregte oferta de teren public. Aiest lucru se realizeaz1 p;1n
programele de modemizare urbanl care redau terenul sectorului privat ln forma proiecteloi de
modemizare finanJate de la bugetul public. ln anumite jurisdiclii rurale, utjlizarea terenului este
inlluenlati prin drepturile de dezvoltare transferabile sponsorizate de cltre guvem, care acordd
compensalii fennierilor pentru pistrarea terenului ln utilizare agricoli qi transferl beneficiile respectivelor
drepturi de dezvoltare altor localiz[ri. Impozitele scdnllte ad valorem afecteaze, d.e asemenea, utilizarea
terenului rural; aceast.S formi de subvenlionare detemini cregterea duratei utilizirilor aericole.

13.2

Un program recent din Canada oferd cetllenilor posibilitatea de a dona terenuri, care au caracteristici
r"n.itit" de mediu, unei agenlii in schimbul scbderii impozitului. O tendinJd asemlndtoare existi 9i in
Statele Unite, unde este achizilionat teren pentru spatii deschise sau amenajdri protejate, care este
administrat de agenjii calificate. Aceste limitdri permanente restriclioneazd sau intezic dezvoltarea
potenliala a terenului. Utilizarea terenului cu caracter permanent de spaliu deschis sau amenajare protejatA
contract. Aceste contracte sunt incredintate unor
iste de obicei restricfionati, a$a cum se specificd
organisme de proteclie sau conservafe. o alti modalitate de a proteja spaliu1 deschis este donarea
dripturilor specifrce de amenajare unei autoritEli calificate, precum un organism funciar.

Drepturile privind apa, aerul qi resursele miniere sunt importante in analiza drepturilor de proprietatel.
roducerea de energie electrici,
Drepturile privind apa se referb Ia cursul de api utilizat
qi
tabilite. Dreptulile asupra apei
in
perioadI
stabifE
pe
de
timp
o
anumitd
de obicei
rietarului de teren dreptul de
m
confo
care,
pot lua gi forma drephrrilor riverane,
proprietate asupra apei care mergineste terenul sAu.
de importante pentru evaluarea proprietdlii imob
necesitd o analizi specializati. dar evaluatorii treb
minierd sunt excluse din proprietatea asupra terenului. Drepturile de exploatare minierS acoperi poriiunea
subterani a terenului gi se referd de obicei ta dreptut de a exlrage mineralele din subteran sau de a utiliza
spaliile subterane sau pegterile tlrept spatiu de depozitare. Drepturile aeriene de dezvoltare a proprietElilor
imobiliare se intAlnesc in zonele urbane mai vechi, i special in zonele in care num6ru1 locuitorilor este
mare qi existi teren disponibil pulin pentru construclii'

Caracteristicile fizice qi amenajirile terenului

Caracteristicile ftzice ale terenului, utilititile disponibile gi amenajdrile terenului afecteaz| utilizarea 9i
valoarea terenului. Caracteristicile fizice ale lotului de teren pe care un evaluator trebuie sl le ia in
considerare sunt m[rim6a, forma, deschiderea, topografia, localizarca, vederea 9i caracteristicile
bpografice precum perimetrul, inclinalia 9i drenajul. Disponibilitatea serviciilor de ap6, canalizare,
elictricitate, gaze nahrale 9i telefonie influenleazE, de asemenea, :uliliza;e 9i dezvoltarea potential[ a
lotului de teren.
Un lot de teren devine amplasament ahrnci cend este amenajat gi este pregdtit pentru a fi utiiizat pentru un
angmit scop. Un amplasament poate avea atAt amenajlri inteme, cAt gi externe, care il fac potrivit pentru
utilizarea intenlionati sau pentru construclii noi. Amenajdrile exteme sunt luate ln considerare de obicei
ca fiind parte a valorii terenului qi sunt incluse ln valoarea de piali a amplasamentului; numai in situalii
rare ele sunt evaluate impreund cu alte amenajiri ale proprietilii. Ca gi clidirile sau alte structuri,
amenajlrile interne ale amplasamentului sunt supuse deprecierii fizice 9i funcfionale.

Cea mai

bunl utilizare

Valoarea terenului trebuie consideratl in termeni de cea mai bunl utilizare. Chiar dacl terenul prezinti
amenajiri pi constructii, valoarea terenului este bazati pe cea mai bund utilizare ca fiind liber 9i disponibil
pentru dezvoltiri [a cea mai bunl utilizare economicl. Considerarea terenului ca fiind liber este o
procedurb accept^tA in mod obignuit carc facilit@z6 analizarea gi rezolvatea corecti a problemelor de
evaluare care cer ca terenul sd fre evaluat in mod distinct. Comparabilitatea amplasamentelor competitive
se face pe baza celei mai bune utilizdri a potenlialelor amplasamente comparabile, la data vAnzlrii. Fdrd a
in
line seama de cat de asemdndtor din punct de vedere fizic este un amplasament fap de amplasamentul
liber
ca
ca
fiind
mai
buni
utilizare
aceeagi
cea
nu
are
dac|
amplasamentul
comparabil
9i
cauzd,
amplasamentul in caluzd, tranzac!\a respecdve nu poate fi selectatii ca o vAnzare comparabild 9i nu trebuie
luati ln considerare in analizarea proprietilii imobiliare ln cavzl. Cea mai buni utilizare este afectatE 9i
de mlsura in care constructiile existente contribuie la valoarea propriet2ilii imobiliare. Valoarea terenului

I Legile din Canada au limitat drcpturile asupra rc$uselor de apa privad

Si Coroana a pistrat drepturile de exploatare minierd
emis ince de pe vremea confederaliilor. Vezi, de asemene4 Anexa G a.American Society of Fafm Managers and Rural
Property (/o edition). Denver 9i Chicago.
Appraisers and Appraisal hstitute. 2000. The Appraisal

olRu

13.3

Capitolul

13

poate fi egalS sau chiar mai mare decdt valoarea totah a proprietdfii
imobiliare, chiar gi atunci c6nd
construclii importante se afli localizate pe acel
scdderea valorii de piali a terenului dii valoa
construcliile nu contribuie la valoarea totald a
fEcAnd clddirile care au valoare istoricA, demo
teren liber poate fi o penalitate $i poate fi scdalti d
mai buni fillizare terenului cu o altE utilizare.
valoarea terenului pentru a reflecta valoarea teren
conversia proprietilii intr-un teren liber ste o penalitate care se va scddea din valoarea
terenului.

In unele cazuri,

evaluarea unei proprietifi imobiliare

poate cere ca terenul sd fie luat in considerare ln functie

de alti termeni decdt cea mai bunl utilizare. ln realizaiea

unei evalulri cu scopul de a forma o opinie asuora

valorii de utilizare sau valorii de utilizare neconforme a
unui amplasament amenajat, evaluatorul poate avea
nevoie sd evalueze terenul in funclie de uiilizarea sa
specificatd sau de construcliile gi amenajdrile existente,
gi nu in funclie de cea mai bun6 utilizare a sa. ln acest
caz, evaluatorul trebuie s6 evalueze terenul. atet in
privinta celei mai bune utiliziri a acestuia. cat si a

utilizdrii lui condilionate.

Evaluatorul incepe procesul de evaluare a unei

in identificarea proprietdlii
rilor de proprietate care
ce fel de limildri la care
sunt supuse respectivele drepturi de
proprietate (ex. servituti, drepturi de trecere,

restriclii de utilizare incluse

ln

contracte sau
ctle
Si

pe

tde
cea mai bun6 utiliztre a

mmparalie privind parcele similare $i este

analizate

amplasamentului respectiv.

Aplicabilitatea pi restric(iile
Anatiza valorii terenului dintr-rm raport de evaluare poate sL aparS. fie ca o secliune distincti, fie ca
subcapitol al abord6rii prin cost. Analiza valorii terenului este o se4iune distinctd atr-rnci c6nd proprietatea
este un teren liber sau o propdeta0e agricold cu minime amenajiri ruu
io
"otr.ttu.pii.
de evaluare descris in Capitolul 4, valoarca terenului constihrie o analizd
distincti,
aplicarea celor hei abordiri ale valorii. Aceasta subliniazd importanla valorii terenului
bune utiliziri $i pentru rcalizarca obiectivelor ce au drept scoo
istenti ca problemd primard a evalulrii. Uneori, o proprietate este
distincti asupra valorii terenului, cum este cazul evaluIrii unei
Abordarea prin comparalie directi este de obicei meiodologia preferatl pentru realizarcaunei concluzii
asupra valorii terenului. Atunci cAnd este utilizati aceasta abordare, m-ajoritatea tehnicilor descrise ln
Capitolul 17 privind selectarea vinzlrilor de pe piali gi procesului de iorecfie pot fi aplicate pentru
evaluarea terenului. Atunci cdnd nu existi suficien e vanieri de parcele simiiare de terJn pentru a se
extrac{ia, alocarea pi diferite tehnici de capitalizare

ot ftnpI4i in tehnicile capitalizdii directe

(ex.

apitalizarea rentei firnciare) gi tehnicile actualtzirrii

i dezvoltnrii). Toate aceste proceduri de evaluare a
in cele trei aborddri traditionale ale valorii.

13.4

Evaluarea terenului sau

Tabelul I3.1
Aplicabilitatea qi limitlrile tehnicilor de evaluare a terenului
Compara,tia directd
Procedura

V6nzirile de lohrri vacante similare sunt analizate, comparate gi corectate pentru a

oferi o valoare a terenului evaluat.

Aplicabilitate

Comparafia directd este tehlica cea mai utilizatA pentru evaluarea terenului $i este
metoda preferati ce se utilizeaz6 ahrnci c6nd existd suficiente informa;ii despre
v6nzdri comparabile.

Restriclii

Lipsa vfuzdrilor
valorii estimate.

gi a

datelor de comparalie pot subtia argumentele pentru susfinerea

Extracfia
Procedwa

Costul net al amenajdrilor terenului gi constructiilor se scade din pretul total de

vdnzare al proprietiifii pentru a se ajunge la valoarea terenului.

Aplicabilitate

Aceasti tebnicb se aplicd atunci c6nd:

Conhibutia clidirii la valoarea totaE a propriet.d(ii este in general scbzuti Ei
relativ uqor de identificat (aceastd tehaic6 este ftecvent utilizat6 in zonele

rurale).

Reslriclii

Evaluatorul hebuie sd poatii determina contribqia valorii constructiilor, estirnate la

costul lor net.

Alocarea
Procedura

Raportul dinhe valoarea terenului Ei valoarea proprietdfii este determinat din

araltza vdnzdiLot comparabile Si este aplicat pretului de vdnzare al propriet6lii in
cauzi pentru a se ajunge la valoarea terenului,

Aplicabilitqte

Aceasti tehnicd se aplicd atunci cdnd:

Numdrul v6nz5rilor de terenuri libere este inadecvat
Este necesad mai degrabd verificarea caracterului rezonabil dec6t opinia
formald asupra valoiii terenului

Restriclii

Metoda alocdrii nu determind valori de mare credibilitate Fi este rar utilizat.e ca o

prime tebnice de evaluare a terenului. De asemenea, raporturile dintre valoarea

r
.

terenului gi valoarea totald

proprietdfii sunt dificil de stabilit.

Tehnicile capitaliz[rii venitului

Capitalizarea directi: Tehnica reziduali a terenului
Procedura

Veniflrl net din exploatare ahibuit terenului este capitalizat cu o rati de capitalizare
a terenului, conformd cu piat4, penhu a se face o estimare a valorii.

Aplicabilitatea

Aceastii tebnicd se aplicd doar pentru a testa fezabilitatea utilizirilor altemative ale
unui anumit amplasament in analiza celei mai bune utilizdri sau c6nd nu existd
informafii despre vdnzdrile de teren.

Restriclii

Aceastd tebnicd este caracterizati de justitie ca fiind prea speculativa penhu a

determina o valoare a terenului credibili.*
Urmdtoarele condifii fiebuie respectate:
Valoarea clddirilor este cunoscut6 sau poate fi estimatd cu acumtete
Venitul net din exploatare al proprietdlii este cunoscut sau poate fi estimat
At ratele de capitalizare ale clddirilor cat $i ale terenului sunt disponibile pe

o
o
.

13.5

Capitolul 13

Tabelul 13.1
Aplicabilitatea gi limitlrile tehnicilor de evaluare a terenului
Capitalizarea directi: Capitalizarea rentei funciare

procedura

Rata de capitalizare derivat6 din pia!6 se aplicd rentei funciare a proprietifli

respechve.

Aplicabilitqte

Aceasti metod6 este folositoare atunci c6nd:

Rentele, ratele $i factorii comparabili se pot determina din analiza vdnzdrilor de
teren inchiriaVarendat

Restrictii

Poate fi DecesarA o corecfie a valorii pentru L rcflecta drepturile de proprietate

atunci cend renta specifrcati ln contract este diferitd de renta de piap.

Actualizarea: Analiza fluxului de numerar -Analiza parcelirii qi dezvoltirii

procedura

Costurile directe Ei indirecte, precum 9i profitr:l investitorului se scad din estimarea

prelului brut de vanzare anticipat al loturilor finalizate iar venihuile estimate se
act;ahzeazi ct o rcti derivati din pia{d penhu perioada de dezvoltare 9i absorblie.

Aplicabilitqte

Aceasti tebnici se aplicd atunci cdnd:

Terenul liber are potenfial de dezvoltare ca parceld, aceasta reprezent6nd cea
mai bund utilizare a terenului.

Restriclii

Analiza fluxului de numerar necesit6 multe informalii referitoare la venzarea $i

costudle necesare amenajdrilor 9i construcliilor pe loturi.

recunosc analiza parcelirii qi dezvoltirii ca o tehnici de evaluare validd

evalubrii penhu litigiile sau pentru alte scopuri.

Noti: Anumite provincii nu

*

J.D. Eaton. 1995, Reat Estate Taludtion ia Litigqtion (2M edidol,). Chicago: Appraisal

in cazul

lNtitute, pagina 106.

Comparafia directl
Abordarea prin comparalie directl poate fi utilizati
Comparatia direc6 este metoda cea mai des
oentru evaluarea lerenului liber sau care este considerat
utilizata gi metoda preferata de evaluare a unui
teren. Informalii privind parcele similare de
ca fiind liber ln scopuri de evaluare. Comparatia directi
teren vandute sunt colectate, analizate,
este tehnica cea mai utilizati pentru evaluarea terenului $i
comparate 9i corectate pentru a reflecta
despre
me0oda preferati atunci cand existii infomulii
asemanerile gi deosebirile dintre acele parcele
vdnzdri comparabile. Pentru a aplica aceas0i metocli, se
gi amplasamentul proprietetii ln cauz6.
colenteazl, informatii despre parcele similare de teren
vendute, acestea sunt analizate, comparate $i corectate
Dentru a se determina valoarea terenului evaluat. ln procesul de comparalie se iau ln considerare

isemlnirile

9i deosebirile dintre parcele.

Evaluatorul trebuie

13.6

sd urmeze cafiva pa$i pentru a

forrra o opinie asupra valorii terenului:

Arlund da0e despre vdrzirile actuale, precum qi despre cotaliile, ofertele $i opliunile disponibile
ldentificl asemindrile 9i diferenlele intre date
Identificl cea mai bund utilizare a fiecfuei vdnziri comparabile potenliall
Identificd unitii,ti de comparalie pentru a explica comportamentul pielei

.
.

Corecteazd prelurile de vanzare ale comparabilelor pentru a justifica diferenlele

caracteristicile terenului evaluat
Formuleaz[ o concluzie asupra valorii de piaJi a terenului respectiv

fali

de

Scopul abordbrii prin comparalie directi este sd selecteze vdnzdrile de pe pia,tn comparabile qi apoi si
corecleze diferenfele ce nu pot fi eliminaie prin procesul de selecfie. Elementele de comparatie includ
drepturile de proprietate, condiliile de finanJare, condiliile de vAnzare (motivalia), cheltuielile fbcute
imediat dup[ achizitionare, condi]iile de piap (data vAnzirii), localizarea, caracteristicile fizice, utiliti]ile
disponibile gi zonarea. Caracteristicile ftzice ale unei parcele de teren se referi 1a mlrimea sa, forma,
deschiderea, topografia, localizarea 9i priveligtea sa. (O prezentare detaliati a elementelor de comparalie
este realizati in Capitolul 18. ) Prelurile pot fi exprimate ca pre! pe metru pehat, metru liniar la
deschidere, hectar, lot sau orice alt.e unitate utilizatii pe pia1i.

Daci prelurile de vdnzare s-au modificat rapid ln ultimii ani qi existi o cantitate adecvatd de date privind
vdnz[rile, vdnz[rile selectate pentru compara]ie ar trebui sd he cAt mai apropiate, ca dati, de data
evalulrii. Atunci cdnd nu existi informalii despre vdnzdrile locale, evaluatorul trebuie si extindi aria de
analizL \a o alth arie de pia|.d, fapt ce de obicei determind o coreclie pentru localizare, sau trebuie sd
extindd aria de analizL pe o perioadi de timp mai lndelungatii pe aceeagi arie de piali, lucru ce de reguli
necesitZ o ajustare pentru condiliile de piald. Decizia de a utiliza vAnzlri de pe o alti arie de piali sau
v6nzlri mai vechi hebuie sd se bazeze pe coreclia cea mai bine fundamentatd, coreclia aferenti Iocalizdrii
sau corec{ia aferenti condiliilor de piaJ5.
Compardnd vdnzlri similare, mArimea (suprafala) este adesea un element de comparaiie mai pulin
impor0ant decat data gi localizarea. Majoritatea tipurilor de utilizare a terenului au o marime optim[ a
amplasamenhrlui; daci amplasamentul este prea mare, valoarea terenului excedentar tinde si scadl cu o
rutA accele'atd. Deoarece vdnzdrile de mdrimi diferite pot avea prelurj unitare diferite, evaluatorii acordd
mai mare importanlE comparabilelor care au aproximativ aceeagi m[rime cu proprietatea respectivd.

Zonarea este adesea criteriul fundamental ln selectarea comparabilelor. Amplasamentele cu aceeagi

zonare ct gi proprietatea de evaluat au in general aceeagi cea mai buni utilizare gi sunt cele mai adecvate
comparabile. Dac[ nu pot fi gdsite suficiente vdnzdri in aceeagi zonl (arie), se pot utiliza informalii din
zonele similare dar este posibil sa fie necesard efectuarea unor coreclii. Ca regull generali, cu cai sunt
mai mari diferenle1e lntre proprietatea ln cauze $i cele comparabile, cu atat este mai mare posibilitatea de
eroare in comparalia directd.
in plus faji de vdnzdrile inregistrate $i contractele semnate, evaluatorii trebuie sd ia in considerar ofertele
de vinzare gi ofertele de cumpdrare. Totugi, ofertele oferd date mai putin credibile dec6t conhactele
semnate gi vdnzlile efectuate. De obicei, prelul de v6lzare final este mai mic dec6t oferta ini,tiaE de
cump[rare. Negocierile se pot deslXgura ln cateva etape.
Datele privind vdnzlrile de terenuri sunt disponibile din surse precum servicii de hansmitere electronicl

gi tipdrire a datelor, ziare, arhive ale conhactelor 9i proprietililor. Interviurile cu pdrlile implicate in
tranzac[ie, de exemplu cumplrltorii, vinzitorii, avocalii 9i agenlii de burs6, pot fumiza date mult mai
directe gi suport pentru corectiile care ar trebui ficute, pentru condiliile de vdnzare $i/ sau concesiilor
fecute la v6nzlri. Dupi ce datele comparabile au fost colectate gi sistematizate, iar proprietitile
comparabile au fost analizate gi descrise, datele privind vAnzlrile pot fi corelate lntr-o manieri organizati,
gi 1ogic6. Yinzdrile sunt de regul[ aranjate lntr-o gril[ a al datelor de pia]6 ln care, pe rdnduri sau coloane
distincte, sunt prezentate caracteristicile importante ale proprietilii. Corecfiile aferente diferenlelor
importante intre proprietatea de evaluat gi proprietiilile comparabile se pot face asupra pretului de vanzare
sau prelurilor unitare ale comparabilelor, utilizdnd diferiie tehnici. (Tehnicile de efectuare a corecliilor h
analiza comparaliei directe sunt prezentate ln Capito lul I 8.2

'Vezi

$i James H.

Boykn 200l-

Land. Vslualion Adjustuent Procedures and Assignments. Chicago: Appraisal Institute

13.7

general, coreclii distincte se fac pentru prelurile de vdnzare ale comparabilelor in cazul fiecdrui
elerient de comparafie. Mdrimea fiecdrei coreclii depinde de datele disponibile qi de evaluator. Parcelele
de teren de dimlnsiuni diferite se vdnd la prelwi unitare diferite deoarece dimensiunea optimi a unet
parcele depinde de utilizarea ei. Prelurile rnitarre variazd 9i in funclie de data vinzlrii 9i de localizare.
baca dateli selectate nu sunt suficinte pentru a indica mdrimea corecliilor necesare, evaluatorul trebuie

in

sI oblinl gi sd analizeze dale comparabile suplimentare.

reciere asupra calitilii superioare sau inferioare a
atA frc ca o sumd de bani, fre procenhral. Corecliile
de v6nzare ale comparabilelor, ca parte a procesului

fac intr-o anumiti ordine, adicl corecliile privind

zare gi condifiile de pia][ se fac inaintea corecliilor
aferente localizarii gi caracteristicilor fizice. Toate corecliile trebuie prezentate in raporhrl de evaluare
intr-o manierd logicl 5i inteligibild.

Tehnici alternative
nu poate
Parcelele de teren liber localizate ln zone urbane d
liber din
fi estimatE in mod credibil prin comparaiie directi.
In astfel
zonele indepdrtaie pot fi tntalnite amt de rar incAt nu
de
tehnicile
una
dintre
sau
extracfiei,
alocdrii
prin
metoda
poate
estimati
fi
de cazuri, valoarea terenului
capitalizare a venitului.

Extracfia
Extraclia este o tehnicd prin care valoarea terenului este
exffasa din prelul de v6nzare al unei proprietili amenajate
prin deducerea valorii contribuliei cons
prin costul de inlocuire net. Valoarea
valoarea terenului. Vdnzlrile din zon

mod frecvent analizate astfel deoarece construcliile 9i

amenajdrile terenului au o minimd contribulie in
compararea valorii terenului. Contribulia amenajlrilor qi
construcfiilor este micl qi relativ ugor de identificat'

Pentru a aplica metoda extracliei, costul de

lnlocuire net al cledirilor, adice valoarea
contributiei cladirilor, se scade din prelul total

de v6niare al proprietdlii pentru a se afla

valoarea terenului. Extractia este utilizale

pentru a estima valoarea terenului proprietdtilor

construite din zonele rurale 9i a Proprietdtilor
ale caror constructii contribuie foarte putin la
valoarea totale a proprietdtii.

De exemplu, evaluatorul estimeazi valoarea terenului pe care se afl6 un service pentru automobile
de pial6
deteriorate, vindut recent pentru 575.000$. Nici un alt lot vacant nu a fost recent vandut in aria
80/o,
qi
la
respectivl. Evaluatorul estimeazi costul clddirilor la 200.000$ deprecierea total|
-rezult.And
u1 cost de inlocuire net de 40.000$. Scdznnd 40.000$ din prelul de v6nzare de 575.000$'

"*ti"l
evaluatorul

obline valoarea reziduali a terenului de 535.000$, prin utilizarea tehnicii extractiei.

Alocarea
cd existi
Metoda alocdrii se bazeazi pe principiul echilibrului gi conceptului contribufiei. Ambele afirmd
de
categorii
pentru
anumiie
o rati normali sau tipic[ intri valoarea terenului gi valoarea propriet?i]ii
face
poate
imobiliare din anumite loca1zdi. Fundamentarea raporhiui de aloeare se

proprietZli

consultind mai multe surse:

r3.8

Evaluiri pentru impozite efectuate de inspectori fiscali care prezintE, ln cazul fieclrei proprietili
in parte opinia inspectorului asupra valorii lntregii proprietlli, terenul fiind considerat ca fiind
liblr, qi, piin scedere, se determind valoarea contribuliei construcliilor'

EF

Ratele istorice care s-au observat de-a lunzul vremii in zoni.

Consultiri cu investitorii care vAnd proprietSli amenajate $i care pot aloca preluri1e de vdnzare
intre teren $i construcfii, pe baza costurilor 1or.

Metoda alocdrii nu conduce la indicalii pe deplin

convingAtoare privind valoarea, dar poate fi utilizati
nentru a stabili valoarea terenului atunci cdnd numdruI de
vdnzlri de terenuri libere este insuficient.

De exemplu, evaluatorul poate utiliza metoda alocirii

pentru a evalua amplasamenhrl pentru o locuin!6
unifamiliah aflati intr-o zond mare, recent dezvoltati, in

Metoda afocerii se bazeaze pe ratele tipice

dintre valoarea terenuiui

$i

valoarea

amena.ierilor 9i construcliilor pentru categoriile

speciflce de proprietali imobiliare, amplasate in
localizdri soecifice. Alocarea este folositoare
atunci cand nu exist6 date disponibile despre
tranzacliile amplasamentelor comparabile din
zona invecinatd. Valoarea tipicd a terenului
poate fi dedusa din prqurile proprietdtilor din
zona adiacente (vecinatdti) daca poate fi

care au avut loc putine vdnziri de teren liber, dar exist4

date disponibile privind cAteva vanziri recente de
stabilite o ratd de alocare adecvate in
proprietlli construite. Prelul de vdnzare al noilor locuinte
comunitate, pentru un anumit tip de
iar
valoarea
315.000$,
lnIre
275.000$
variazd
terenurilor variazdinte LSlo gi 20% din prelurile de vAnzare. Pe baza acestor cifre, valorile terenului pot
fi incluse in intervalul dintre 41.250$ li 63.000$.

qi

Din cauza numerului relativ mare de vA::z6ri necesaxe pentru a fundamenta analiza, alocarea este rar
filizarca o metodA primarE pentru evaluarea terenului. Ea se utilizeazE cel mai des 1n caztl analizei
v6nzlrilor lohrrilor parcelabile, evaluatorul putAnd presupune o rati destul de uniformi intre valoarea
lotului gi valoarea totali a proprietllii. Aceasti tehnic[ nu este utilizati des in cazul proprieta,tilor
imobiliare comerciale din cauza merimii parcelei qi intensitSlii utiiizlrii, mai ales in cazul proprietililor
industriale. Parcelele cu teren excedentar sunt, de asemenea, dificil de evaluat utilizind alocarea.

Procedurile de capitalizare a venitului

Diferitele proceduri de capitalizare a venitului, utilizate pentru a estima valoarea terenului se bMeazd, pe
informatrii care adesea sunt dificil de obfinut de evaluator (ex. rate de capitalizare credibile ale terenului qi
constructiilor, in cazul tehnicii reziduale a terenului), astfel incat aceste tehnici nu sunt in general utilizate
ca tehnici primare de evaluare, exceptllnd situaliile speciale, cum este analiza parcel[rii qi dezvoltirii.
Capitalizarea directi: Tehnica reziduali a terenului
Tehnica reziduali a terenului a fost utilizatii de-a lungul timpului pentru a estima valoarea terenului atunci
cind nu existi date disponibile asupra parcelelor similare de teren liber. Tehnici precum extraclia qi
alocarea au inlocuit tehnica rezidualS a terenului deoarece celelalte tehnici se bazeazL pe mai puline

variabile ale proprietitii supuse evaludrii gi astfel sunt mai conving[toare. in practica curenti, tehnica
rezidual[ a terenului este utilizati aproape ln mod exclusiv ln analiza celei mai brme utilizdri, pentru a
testa productivitatea utilizirilor altemative ale terenului ca fiind liber (vezi Capitolul l2).
Tebnica reziduald a terenului necesitii mai multe informatii decdt orice altii tehnic[ de evaluare. Trebuie
indeplinite urmdtoarele condilii:

o
o

Valoarea construcliilor este cunoscutE sau se poate estima cu precizie. (Capitolul 15 prezinti
procedurile de estimare a costurilor cl[dirilor.)
Venitul net din exploatare al proprietilii este cunoscut sau se poate estima. (Capitolul 21
prezinti modalitilile de estimare a venitului qi cheltuielilor.)

13.9

Atat ratele de capitalizare ale cl[dirilor cdt qi ale terenului pot fi exhase de pe pialI. (Capitolul
2l prezinti extraclia rateior de capitalizare ale terenului gi ale construcliilor.)

Micile variatii ale oriclreia dintre aceste variabile pot duce la o modificare substanfiall

valorii terenului.

Pentru a aplica tehnica reziduali a terenului, evaluatorul determin[ mai int6i care construc,tie ach]ale sau
ipotetic[ reprezinti cea mai bunl utilizare a terenului ca fiind liber. Apoi venitul net din exploatare al
propriet{ii este estimat pe baza chiriilor de pia!6 9i a cheltuielilor de exploatare de 1a data evalulrii. in
continuare, evaluatorul calculeazd partea din venit care se poate atribui clddirii gi scade aceasti sumi din
totalul venitului net din exploatare. Ceea ce rdmAne este venitul rezidual atribuibil terenului, care este
capitzlizat cu o rati de capitalizare a terenului confofine pielei, pentru a oferi o estimare a valorii
terenului.

Capitalizarea directi: Capitalizarea rentei funciare

Renta funciar[ (chiria) reprezinti suma plStitd pentru
Ratele de capitalizare derivate de pe piata sunt
drephri de utilizare $i ocupare al terenului, in
utilizate Dentru a converti renta funciard in
conformitate cu clauzele contractului de lnchiriere a
valoare a terenului.
terenului. Se poate utiliza pentru a estima valoarea
dreptului de proprietate asupra terenului arendat/inchiriat.
Ratele de capitzlizare derivate de pe pia,ti sunt utilizaoe pentru a converti renta funciare in valoare de

piaF

vinzlrilor comparabile de teren

gi
de
capitalizare.
DacS renta curentl corespunde
gami
ratelor
ale
rentelor
o
anumiti
indic[
inchiriat
Procedura de capitalizare a rentei funciare esie utile atunci cAnd analiza

fi

echivalent cu valoarea de piaJn a drephrlui deplin de

proprietate. Daci renta funciari plititE ln condiliile contractului existent nu corespunde cu renta de piald,
ienta funciara curenti trebuie corectate pentru diferenla aferentd tlrepturilor de proprietate (ex. valoarea
dreptglui deplin de proprietate gi valoarea dreptului asupra proprietillii dati in arendE/localiune), pentru a
obfine o indicalie asupra valorii de piafi a dreptului deplin de proprietate.
rentei de piaJi, indica0orul de valoare oblinut va

(chiriile) funciare pot avea diferite condi,tii qi clauze de escaladare, astfel incat evaluatorul trebuie
si ia tn considerare toate beneficiile locatorului pe perioada lnchirierii (arendlrii) 9i s[ determine
momenhll cand va avea loc vaxzarea proprietn{ii.

Rengele

Dacd nu existd informa{ii disponibile privind vinzdrile de amplasamente comparabile supuse lnchirierii
terenului, evaluatorul poate uaa1ia y6nz5rile de parcele de teren care nu sunt inchiriate. Analiza acestor
,c:alfjaclii poate duce la o estimare a ratei rentabilitilii pe care un investitor o poate a$tepta de la
amplasameniele comparabile, de exemplu o rati de capitabzare derivati de pe piaJn care poate fi aplicati
rentei funciare a proprietiitii imobiliare respective.

Actualizarea: Analiza fluxului de numerar (Analiza parcelirii qi dezvoltirii)

Analiza fluxului de numemr este util izali periru a evalua terenul liber care are potenlial de dezvoltare ca
parcell, atunci cdnd utilizarea respectivfl rcprezintl cea mai bun[ utilizare probabil[ a terenului la
momentul evaluirii3. Evaluarea parcelelof dintr-un lot este o sarcin[ obignuitii pentru evaluatorii
proprietitilor imobiliare, insd analiza dezvoltnrii unei parcele este o procedurl complex5. Ahrnci cAnd
iste utilizatn fhrd a exista suficiente date credibile disponibile de piafi, ea poate fi cea mai pulin precisl
tehnicl de evahvtre a terenului viran. Aceasti metodd se recomandd pentru evaluarea terenurilor a cdror
cea mai bun1 utilizare este parcelarea $i este caracteristicd loturilor mari de teren, penhu a face un rapod
asupra valorii, in scopul vdnzirii unei suprafele mari din parcela propus[, iar indicatorul de va]oare este
cel mai convingltor atunci cdnd metoda comparaliei directe ofer[ sprijin adi]ional. Penb:u a utiliza artallza
fluxului de numerar, in scopul estimirii valorii terenului viran, evaluatorul trebuie si infeleagl corect

pcnhu mai multe dctalii, vezi Douglas D. Lovell $i Robed S. Martm. 1993. Subdivision Analysrb, Chicago: Appraisal Instih.rte.

13.10

Evaluarea terenului sau amplasamentului

procesul de dezvoltare a terenului qi toli factorii care influenleazA aria de pia1l a proprietilii imobiliare

in

catJzd.

Dezvoltarea oric6rui proiect se deruleazb ln etapa

construcliei qi in etapa comercializdrii. Trebuie sd existe
date disponibile privind v6nzirile de proprietdli frnalizaie
gi coshrile loturilor. De obicei, promotorul imobiliar
oferd informaliile necesare, inclusiv planul parcelei,
costurile de dezvoltare, un shrdiu de fezabilitate, de
comercializare gi/ sau absorb{ie, precum gi o listi de
preluri. Atunci c6nd promotorul oferi aceste informalii,
evaluatorul are responsabilitatea de a compara
informaliile respective cu alte date de piali pentru a
determina dacd sunt adecvate sau nu.

Analiza parcelddi gi dezvoltirii se aplicd

atunci c6nd parcelarea gi dezvoltarea
reprezintd cea mai buna ufilizare a terenului gi

cand exisE informalii disponibile privind

vanzerile $i loturile finalizate. Sunt estimate
numarul

9i dimensiunea loturilor finalizate,

prelul lor probabil de vanzare, durata perioadei
de dezvoltare gi comercializare gi rata de
absorbtie. Veniturile brute
cheltuielile

gi

aferente sunt previzionate penfu momentele in.

care vor Ji incasate, respectiv pl6tite. Diferenla

dintre acestea reorezinte veniturile nele din

vanzare, cre apoi sunt actualizate pentru a
obline valoarea terenului.

Analiza parcelErii 9i dezvoltiirii se poate aplica pentru

loturile de teren rezidenlial, comercial sau indushial (sau
utilizlri mixte ale terenului), care sunt suficient de mari pentru a fi divizate in loturi sau parcele mai mici
pi vindute cumpiritorilor sau utilizatorilor finali. O parcelare planificatii poate crea o utilizare mai bunl
gi mai intensi a proprieElii atunci cdnd srmt combinate zonarea, utilitilile disponibile, accesul qi alte
elemente sunt combinate.
Pentru a estima valoarea terenului viran prin analiza parcelarii gi dezvoltirii, evaluatorul trebuie s5:

o
.
e

r
.

Determine cu claritate cea mai bunl utilizare a terenului

Creeze sau coufirme un plan de dezvoltare a parcelei
Determine perioada de timp qi costurile pentru oblinerea aprobdrilor $i pentru dezvoltare
(inclusiv nevoile de parcelare gi costurile de obtinere a aprobdrilor de dezvoltare)
Previzioneze prelui realiste ln timp
Previzioneze cu claritate rata de absorblie a lotului gi mixului de preturi (inclusiv proiectele
sprijinite adecvat de cetre comunitaie sau cre$terea pielei pe perioada de absorblie)
Estimez cu claritate etapele de dezvoltare ale terenului gi cheltuielile aferente
Previzioneze cheltuielile de comercializare pi de delinere a proprietililor pe perioada de

o
o
o

absorbtie
Estimeze impozitele anuale asupra proprietllii imobiliate
Includl ptofitul promo0orului in rata de actualizare qi/ sau in alocarea profitului promotorului
Estimeze rata de act;'nlizareladecvati conformd cu seleclia alocirii profitului promotorului

.
.

in forme

simptificat?i, evaluatorul lncepe analiza parcellrii qi dezvoltirii prin determinarea numirului gi

mfuimii loturilor care pot fi create din punct de vere fizic, legal gi economic pe terenul evaluat. Loturile
propuse trebuie sI fie conforme cu reglementhrile jurisdicgionale gi de zonare privind mirimea,
deschiderea, topografia, calitatea solului gi amenajdrile externe ale amplasamentului, de ex. apa, drenajul,
canalizarea, drumurile, bordurile gi rigolele. Loturile trebuie, de asemenea, sd lntruneascl cerinlele pielei
pe oare proprietatea este localizati. FErd rapoartele $i st'rdiile ingineregti evaluatorul nu poate $ti exact
cite lohui se pot crea pe o anumitii parcell de teren. Totu$i, un numir rezonabil de potentiale loturi poate
fi adesea dedus din informafiile privind zonarea, din reglementtrrile de parcelare sau, de preferat, din
numdrul de loturi sau din densitatea tipicd de unitiifi de pe alte parcele similare. Trebuie luati in
considerare gi nevoia de teren pentru drumuri, spalii verzi, facilitiiti de gospodirire a apei 9i alte spafii de
inieres public.

Un plan preliminar de dezvoltare pentru o parceli ipoteticl d9 teren liber evaluati va cuprinde multe
dinhe informaliile de care are nevoie evaluatorul:

13.11

. Numdrui si dimensiunile loturilor

o Lucririle de construclii care trebuie rcalizate
. Costurile de construclie
probabil necesar pentru a parcela terenul gi a construi infrastruchrra
' Timpul
exterioari
o

interioara si

Chelhrielile care trebuie suportate ln perioada de comercializare

Evaluatorul lncepe apoi o analizd. preliminarl de comercializare pentru a stabili cererea gi ofena, rara
probabild de absorblie qi perioada necesar5 pentru ca piafa sd absoarbd loturile propuse. Prevrzrunea
corectd a cererii gi a ofertei competitive pot reduce riscul de dezvoltzre si este extrem de importanti
rata de absorbgie a

aplic6nd abordarea
eze

un promotor tipic se a$teapta

s6-1

profitul pe care

obiind pentru dezvoltarea lerenului sau, in mod altemativ, atat pentru

dezvoltarea, cAt gi pentru comercializarea lohrrilor.

in

urmd0orul pas al analizei parcelirii qi dezvoltirii, evaluatorul trebuie s6 prevfzioneze venihrl si

cheltuielile asociate vinzdrii lohrrilor pe perioada de absorblie. in func[ie de mirimea proiectului gi de
viteza de vanzare, sunt utilizate perioade anuale, semestriale sau himestriale. Perioadeie de previziune
incep din faza in care se afli. proprietatea $i continud pin6 se incheie vAnzarea sau se ajunge lio o",rpu."
stabilizati. Pentru a se ajunge Ia o concluzie privind valoarea terenului viran, fluxul de numerar net din
fiecare perioadi este achralizai pentru a se ajunge la valoarea actualizati a fluxului de numerar net.
(Actualizarea est prezentati in Capitolul 23.) Rata de achralizare aplicatA, care derivd din gi este
suportatd de piafi, trebuie si reflecte riscul asumat gi profihrl adecvat cuvenit promotorului imobiliar.
Exemplul urmltor ilustreazS. modul in care analiza fluxului de numerfi se aplicd ln analiza dezvoll1rji
pentru a se estima valoarea terenului viran. O parceld de teren liber de 20 acri este evaluat in scopul
dezvoltirii ca o parcell rezidenliali de 4.8 de lohrri. Sunt necesare qase luni pentru a lntocmi planurile de
parcelare $i pentru a construi intreaga infrastructuri. Dupd lncheierea construcEiilor, promotorul
anticipeazd o perioadi de comercializare de doi ani, care se va realiza in patru etape semi-anuale. Pia,ta
suportl un pre! de vdnzare mediu de 40.000$ pe lot ln primul trimestru al perioadei de comercializare.
Preful mediu al loturilor va crepte cu 2.000$ la fiecare gase luni. Cheltuielile sunt previzionate astfel:

r Costurile de comercializare sunt dejlo dinprelul de vdnzare

o Coshuile legale gi de finalizare s:unt de 2Yo dnprelul de vdnzare
. Impozitele pe proprietatea imobiliar4 sunt de 1.300$ pentru terenul nedezvoltat
I

i,

o
o
o

in prima etapi

de construclie de gase luni qi de 400$ pe an pentru fiecare lot dezvoltat din stoc (se calculeazd,
pentru numirul mediu de loturi din stocul pentru v6nzare din frecare perioadi.)
O surti medie a cheltuielilor indirecte pentru proiectul anual total $i pentru intre,tinere ln valoare

de 200 $ pe lot, pentru numdrul mediu de lohri din stoc, ln timpul fiecdrei perioade (se
calculeazd pentru 48 de loturi ln timpul primei perioade, din cauza coshrrilor totale indirecte mai
mari din timpul construcliei)
Onorariul anual al antreprenomlui de 40.0009 pentru coordonare gi supervizare
Profitul promotorului este de 15% din pretul de vanzare brut (Rata de actualizare este aleasi ln
raport de alocarea adecvati pentru profitul promotorului)
Costurile dezvolt.iirilor exteme ale amplasamentului in primele gase luni sunt de 5.000$ pe lot
sau un total de 240.000$ pentru a acoperi costul de extindere a infiastructurii (drumuri, trotuare
9i utilitdli ale amplasamentului)
Costurile de constructie inteme ale amplasamentului sunt de 10.500$ pe lot sau un cost total de
504.000$ (imp64it pe perioadele | , 2 gi 4)

Analiza DCF anticipeazd c[ prelul de vdnzare va cregte qi cheltuielile vor reflecta evolutia prezentati ln
proiectul derulat in 30 de luni. O rati de act:alizarc de l2%o (sau 6% pe parcursul fieclrei perioade de
a

Robert W. Owens. 1998. 'subdivision Developmene Bridging Theory and Practice".

13.12

f, e Appraisal

Journal (Jtrly), p.274-281.

$ase luni) se bazeazd pe conditiile de piap pi seleclia unei alocdri adecvate a profitului. Analiza DCF,
prezentati ln Tabelul i3.2, concluzioneaze cA valoarea terenului liber parcelabil este de 470.000$.

Utllizarea analizei parcelirii 9i dezvolErii peniru determinarea valorii unui teren liber este aplicatd cel
mai bine atunci cnnd informaliile privind vdnzdrile de parcele de teren liber sunt inadecvate, dar existd
date disponibile de piald privind prefluile de vinzare probabile ale loturilor dezvoltate qi o cerere pentru
astfel de loturi. Aceasti aplicare a analizei DCF este uti1l 9i ca metodl de verificare a caracterului
rczonabil al indicatorilor de valoare rezultali din alte metode aplicate pentru a estima valoarea terenului
liber cu potenlial de dezvoltare. Compararea indicatorilor de valoare rezultali din analiza DCF cu
indicatorii de valoare rezultali din compara,tia directi permite evaluatorului sd testeze fezabilitatea
proiectului propus gi sd rezolve rata de actuaiizare qi alocarea profitului asociat. Dac[ valoarea rezuitati in
urma analizei DCF este mai mici decdt indicatorii de valoare rezultali din abordarea prin comparalie
direct?i, evaluatorul poate concluziona cd proiectul propus nu este fezabil.
Tabelul 13.2
Analiza DCF (Analiza parcelirii qi de:

r23

Stocul inirial al

dezvoltate

Numdrul lohrrilor

vAndute

Stocul final al

lot

Venitul brut din

v6nzare

Cheltuieli pe amplasament
Costuri de
Costuri legale/de
Impozite pe

12

12

12

t2

48

48

36

24

l2

12

24

36

48

48

$42.000

$44.000

$46.000

$504.000

$528.000

$552.000

$2.064.000

$36.960

$38.640
11.040

$144.480

10.560

3.600

I.200

20.500

3.000

1.800

600

14.400

20.000
$74.360

20.000
$72.920

20.000
$71.480

100.000
$320.660

75.600

79.200

82.800

309.600

240.000

25.000

504.000

($650.100) $237.200 $354.040

$350.880

$397.720

$689.740

($613.302) $211.107 $297.259

$277.930

9297 200

$470 194

$40.000 $40.000

5480.000

0 $33.600 $35.280
0
9.600 10.080
1.300 8.400 6.000
4.800 4.200

Coordonare/supervizare 20.000 20.000

Total
Profitnl

$26.100 $75.800

promotorului

Costurile de dezvoltare extem

ale

amplasamentului

Coshrile de dezvoltare inteme

ale

amplasamenhrlui

Fluxul de numerar

net

Valoarea

actualizatd

Valoarea

terenului

t2

comercializare
finalizare
propdetatea

imobiliar6
Cheltuieli indirecte gi de
inhelinere

24

48

loturi

Prelul mediu pe

36

Total

48

lohrilor

Numbrul cumulat de
vandute

lotudlor

Numdrul lotudlor

0
240.000

72.000

384.000 95.000

41.280

$470.194

13.13

I't

lt'

Capitolul

13

,i

Bibliografie suplimentarl

American Society of Farm Managers and Rural Appraisers and Appraisal Institute. 2000. The Appraisal
of Rural Property, (2'd edition). Denver and Chicago: American Society of Farm Managers and
Rural Appraisers and Appraisal Instihrte.

Bible, Douglas S., and Chengo Hsieh. 1999 . "Determinants ofVacant Land Values and Implications for
Appraisers." The Appraisal Journal (Iuly).

Boykin, James H. 1996. "Impropriety of Using Dissimilar-size Comparable Land Sales." The Appraisal
Journal (Jnly).
Boykin, James H. 2001. Land Valuation: Adjustment Procedures and Assignments. Chicago: Appraisal
lnstitute.
Entreken, Henry C., Jr. 1994. "Analysis of Land Value Under Differing Land Use Restrictions." 7fte
Apprais a I Journal (October).
Foster, S.G. 1983. "Appraisal process in the valuation of water lots (The)". Canadian Appraiser, Volume
27,Book 4, p.23.

Lovell, Douglas D., and Robert S. Martin. 1993. Subdivision Analysr's. Chicago: Appraisal Instihrte.

Miller, Steven E. 1994. "Land Value in a Collapsing Market."

I
I

r3.14

The Appraisal

Journal (Ianuary).

ABORDAREA PRII{ COST

l4

Termeni importanli

.
.
.
o
e

Abordarea prin cost

Cost de inlocuire
Cost de reproduclie
(reconstrucpie)

Costuri directe
Costuri indirecte

o Depreciere
. Deteriorare
o Neadecvare
o Profit antreprenorial
o Stirnulentantreprenorial

Introducere
La fel ca gi abordarea prin comparalie directi sau abordarea prin venit, abordarea prin cost in evaluare se
bazeazL pe comparalie. In cazul abordirii prin cost, evaluatorul compard. costurile necesare amenajirii
unei proprietili imobiliare noi sau unei proprietdli de substituJie cu aceeagi utilitate ca gi bunul imobil
evaluat. Valoarea estimativd a costurilor de construclie se corecteaze in sensul diferenlelor de varst[, stare
tebnici pi utilitate a bunului evaluat, pentru a se ajunge la o indicalie de valoare prin cost. Abordarea prin
cost reflecti mecanismul de gAndire al piefei, pentru c[ participan]ii la pia!6 asociazl valoarea cu costul.
Cumpiritorii tind s[ judece valoarea unei conshuclii existente ludnd ln calcul numai pretul 9i china unor
clidiri similare, dar gi compardnd costurile aferente unei construclii noi in stare fizicl pi cu utilitate
funclionall optime. De altfel, cump[rdtorii corecteazd prelurile pe care sunt dispugi sI le pllteascd prin
estimarea costurilor necesare aducerii unei construclii existente la condilia fizici 9i utilitatea firnclionala
dorite.

La aplicarea abordlrii prin cost, evaluatorul estimeazI

perceplia pielei asupra diferenfei dintre proprietatea
imobiliard evaluati gi o clddire nou construiti cu utilitate
optimd. In general, abordarea prin cost conline doud

La

abordarea prin cost, proprietatea este

evaluate pe baza comparatiei cu costul aferent

construirii unei proprietdti noi sau de

substitutie. Costul estimat

se

corecteaze

pentru deprecierea evidente pe care o suferE

metode de estimare a costurilor qi trei metode de estimare
proprietatea.
a deprecierii. In forma sa clasici, abordarea prin cost
genererzl, o opinie asupra valorii drephrlui deplin de
proprietate asupra imobilului la un grad de ocupare stabilizat, costul total trebuind, deci, s[ cuprind[ orice
costuri necesare realizirii unui grad de ocupare stabllizali tipicl. De asemenea, dacl scopul evaludrii ll
reprezintL estimarea valorii altui drept dec0t dreptul deplin de proprietate, va fi necesard aplicarea unei
coreclii. De exemplq corectarea drepturilor de proprietatea se poate face sub forma unei corecfii forfetare
la sfErpitul aborddrii prin cost sau in reconcilierea fnal6 a abordirilor valorii.

La aplicarea abordlrii prin cost, evaluatorul trebuie s[ facl distincfia tnhe doud baze de cost, care trebui
folosite cu consecvenli pe tot parcursul procesului. in mod obiqnuit, se aplici una din urmdtoarele baze
de cost:

o
e

Coshrl de reproduclie (reconstruclie)

Costul de lnlocuire

fizic[ a bunului imobil evaluat sugereazi de obicei in ce mdsurd o copie exacti a

(cost
evaluat
bunului
de reproduclie) sau a unui bun imobil de substitulie cu utilitate asemlndtoare (cost
de inlocuire) ar putea constitui un element de comparalie mai adecvat.
PiaJa, precum gi starea

t4.l

Evaluatorul estimeazd costul necesar pentru a construi cl[direa existenti gi pentru amenajirile terenului
(incluzAnd costurile directe, coshuile indirecte, precum qi un profit sau stimulent antreprenorial
corespunzdtor), folosind una din cele trei tehnici tradifionale:

o
o

Metoda compa.rafiei unitare

Metoda costurilor segregate
Metoda devizului

Evaluatorul scade apoi deprecierea totald a amenaj[rilor gi construcliilor din costul construcliei noi la data
efectivd a evaluirii. Marimea deprecierii prezente se stabile$te prin utilizarea uneia sau a mai multora
dintre cele trei metode fundamentale:

.
.

Metoda preluirii de pe piali

Metoda raportului dinhe vdrsti gi durata de

viali

Metoda segregirii

Dacd valoarea terenului se adaugl la costul construcliilor minus deprecierea acesteia, rezultahll va indica
valoarea dreptului deplin de proprietate (proprietatea deplini) in ipoteza stabilizdrii pieiei.

Prezentul capitol oferd o descriere generala a abordlrii prin cost 9i explici conceptele fundamentale ale
evalu6rii care vin in sprijinul acestui mod de abordare a valorii. Capitolele 15 qi 16 cuprind aspectele
specifice ale estimirilor de cost gi depreciere, mai exact tehnicile esenliale aplicate pentru a se obline o
opinie asupra valorii convingdtoare, prin folosfuea aborddrii prin cost.
Figura 14.1 reflectl procesul utilizat in abordarea prin cost.

Relafia cu principiile evaluirii

Substitu{ia
principiul substitu,tiei este un principiu de baz6 in cadrui aborddrii prin cost. Acest principiu susline faptul
ca un cumpar[tor prudent nu uu piati mai mult pentru un bun imobil dec6t costul achizilionlrii unui
amplasament similar li de construc,tie a clddirii cu dezirabilitate qi utilitaie echivalente, fErd int6rzieri
nejustificate. Proprietigile imobiliare mai vechi pot fi substituite cu bunul imobil evaluat, iar valoarea
efectivd a
ac-estora se mesoare in raport cu valoarea unui bun imobil nou 9i optim. Pe scurt, costul la data
evaluirii plus valoarea terenului aferent oferl un element de misurare fali de care se potjudeca pregurile
unor propriet5li imobiliare similare.

Cererea $i oferta
Schimblrile care au loc la nivelul cererii gi ofertei fac ca prefurile s[ creasci sau s[ scadi. Astfel, o
diferite pe parcursul timpului. Dac[ costurile nu se schimbd
struclia de clidiri va fi mai mult sau mai pulin profitabild, iar
va scidea

14.2

in

consecinli.

Abordarea Prin cost

Figura 14.1
Analiza clasici a abordirii prin cost

Baza de cost: se alege una din cele doui baze posibile

)uue

Cost de I 'eproduclie
(recon structre)

Estimareacostului:sealegeunadinceletreitehniciposibile,seincludtoatecosturile
directe gi indirecte coiespunzitoare 9i un prolit sau stimulent antreprenorial
Se

corespunzator
iau in calcul toate costurile Si se evitd dublarea calculelor

De vtz

Segre garea

Comparatia
unitare

toate
se alege una din cele trei metode, luindu-se in considerare
elementele de depreciere (Iizic[, funcfionali ti extern[)
Se iau tn considerare toate elementele fi se evitd calcalul dublu al deprecierii

Estimarea deprecierii:

egate

VtustA - durati

Preluarea de pe
pia[d

de rra4

Valoarea indicatl a construcfiilor (exclusiv valoarea terenului qi valoarea de

contribufie r amenailrilor amptasamentului)

se adaugi valoarea de contribufie

tuor celorlalte amenajdri

ale amplasamentului rdmase

Se adaugb valoarea lerenului ( pe baza celei mai bune utilizdri a terenului ca

Valoarea de

fiinil liber)

piafi prin abordarea Prin cost

Contribu,tia
sA
Principiul contribuliei arati cd factorii de produ4ie 9i diversele componente ale proprietalii trebuie
echilibru
Un
optime.
pestuarea
valorii
sau
oblinerea
respecte propo4ia adecvar dacd se urmfueqte

14.3

economic necorespunzetor poate avea dtept rezltlt2.t subadecvat sau supraadecvat. Subadecvarea este
consecinla unei investilii prea mici in construclii in raport cu valoarea amplasamentului; suprainctrcarea
este consecinla investiliei exagorate. Supraadecvarea poate lua forma unei cl[diri prea mari fala de
necesar, sau a unei clddiri de dimensiune tipicl cu componente supradimensionate.

ln

cazul aborddrii prin cost, efechrl asupra valorii al unei supraadecvlri sau deficienje transpare in
estimarea deprecierii. Excesul sau deficienla de contribulie proporlionali a amplasamenhrlui qi clldirilor
poate duce la o pierdere de valoare in raport cu costul acestora. Dezechilibml poate fr recunoscut prin
compararea constructiilor existente cu conskuctia ideall.

Conditii externe
Teza abordSrii prin cost consti

in aceea c61a costul construcliilor noi se adaugi un profit sau stimulent

antreprenorial corespunz[tor, se scade deprecierea gi se adaugl valoarea terenului rezultAnd astfel
valoarea de piafd:

*
*

ii

Cosrul

Profihrl sau stimulentul antreprenorial

Deprecierea

Valoarea terenului
Valoarea de piaJd

Condiliile exteme pot influenla in mod diferit costul de constructie gi valoarea de piaJE a unei proprietili
imobiliare. O condilie extemi precum inflalia poate mhri uneori coshrl materialelor qi al manoperei, flrd a
influenla valorile de piafi. Pe de altE parte, frna\jzarea unei conducte de canalizare poate m6ri valoarea
proprietilii, ffud a avea, insi, weun impact asupra costului acesteia. Cdgtigurile sau pierderile de valoare
provocaie de condiliile exteme se pot acumula at6t la nivelul terenului, cdt gi al clidirilor, Cregterea
costurilor de constructie poate influenJa adeseori semnificativ valoarea de piali a unei construcfii noi gi,
mai depade, valoarea de piafi a proprietitilor de subsiitulie mai vechi.

in

abordarea prin cost, o pierdere de valoare a clidirii ca unnare a unor cauze exteme este atribuiti
deprecierii exteme, unul din cele trei tipuri majore de depreciere. Dacd, de exemplu, o unitate indusniald
care depinde de camioane pentru a-$i transporta produsul este situatd la mare distanta de autostrada dati
recent in funcliune, proprietatea imobiliard poate suferi de depreciere externd. De asemenea, condiliile
exteme pot face ca o cladire nou construiti sl valoreze mai mult sau mai pulin decet costul acesteia. Daci
proprietili imobiliare de un anumit tip sunt puline sau dac4 este dificil sA se construiascl proprietEli
imobiliare noi competitive, valoarea clddirii nou consfuite poate fi mai mare decat costul siu. Pe de alti
parte, recesiunile economice ar putea genera o supraoferti. de bunuri imobile de un anumit tip, ceea ce ar
face ca valoarea unei proprietili noi sd fie mai micd decAt coshrl sdu. Condiliile exteme pot avea un efect
important mai ales asupra proprietililor mai vechi. Condifiile exteme pot avea caracter temporar $i pot
acliona in direciii pozitive sau negative pe durata vielii unei cl6dirr.

Cea mai

buni utilizare

La prima serie de teste asupra celei mai bune utilizdri, 0erenul se evalueazd ca gi cum ar fi liber qi
disponibil pentxu a fi construit la cea mai bunl utilizarc a sa; concluziile finale ale analizei cu privire la
cea mai bund utilizare se bazeazl. pe cea mai buni utilizare a proprietllii construite. Astfel, un lot de teren
liber poate avea o anumitE cea mai bund utilizare, in timp ce lmpreuni cu construcliile ridicate pe acesta
poate avea o alti cea mai bunf, utilizare. Construcliile existente au o valoare egali cu nivelul contributiei
la amplasament sau pot penaliza valoarea, adeseori la un nivel egal cu costul aferent eliminbrii lor de pe
amplasament.

;
I

ln cazul in care construcliile existente nu genereazi dezvoltarea propriet.iilii la cea mai buni utilizara a sa,
constructiile respective valoreazd mai pufin dec6t coshrrile pe care le ang ajeazd. O clidire noui proiectatb
in mod neadecvat valoreazd mai pulin dec6t costul acesteia din cauza deprecierii firnclionale a proiectului,

14.4

cea mai bund

asDect care va fi discutat ulterior in prezentul capitol. Astfel, construcliile care reprezinti
utilizare adaug6 amplasamentului valoarea cea mai ridicatE.

Stabilizarea
abordarea prin cost, plesupune ocupare _ti venit
Valoarea unei proprietili
-"oo""pt imobiliare, rezultaE din
asemdnltor cu, dar distinct fa16 de echilibrul factorilor de producfie 9i
stabilizate, ,rn
iderare
componentelor proprietilii din cadrul proprietl{ii imobiliare evaluate E
lorlalte
costirrile acumulate pe paicursul fazei de lnchiriere a amenajirii unei proprie
pentru
costuri indirecte aplicabile proprieElii respective. losturile de {rnalizare a
de
costud
formi
sub
adiugate
sE
fie
obJinerea ocupirii stabilizate, trebuie
ur"-"n"u, este posibil ca o proprietate de pe o piali dezechilibrati sd nu atingl
chiar dacl este ocupat6 integral, in cazul in care nivelul efectiv al chiriilor pe
mai mic sau mai mare decdt chiriile de piali, ceea ce va necesita o coreclie a valorii oblinuti prin
abordarea Prin cost.

Aplicabilitate qi limitlri
costului slu. Abordarea prin cost este cu deosebire
iteazd utilitatea metodei comparaliei directe, precum
- ex. imobilele unifamiliale - nu pot fi evaluate prin
iati sunt mai skans Iegate inke ele cand proprietatea
valorii de piali a unei construclii noi sau
la
estimarea
este noud, abordarea prin cost este importanti
relativ noi. Abordarea prin cost este in mod deosebit convingdtoare dacd valoarea terenului este bine
justificati, iar construcjiile sunt noi sau au deprecieri minore, metoda reflectind astfel cea mai buni
"utilizare
a terenului luat ca liber. Abordarea prin cost poak fi aplicati 9i ln cazul proprietillilor mai vechi
dace exist5 datele corespunzitoare pentru mesuarea deprecierii.
(sau valorii de
Abordarea prin cost este utilizati gi pentru oblinerea unei opinii asupra a valorii de piap
propuse' a
piale)
construcliei
a
utilizare, dacl tematica evaludrii solicitii altI valoare decdt valoarea de
proprietililor cu destinalie speciali sau specializate, precum gi a altor proprietili care nu sunt Aecvent
tranzaclionate pe pia!5. Cumpdritorii acestor proprietili
vor pldti pentru
apreciaz| adeseori preful pe care
Abordarea prin cost este aplicabile mai ales
costul de
la evaluarea conslrucliilor noi sau propuse
constructia existenti prin raportare
dace aceasta reorezintd cea mai buna ufilizare
sau cosful aferent
a terenului. iar valoarea terenului este bine
dificlrilor necesare la
argumentat6.
tanzaclii comParabile,
ln funclie de scopul misiunii de evaluare,
acestea nu pot fl analizate ln vederea oblinerii unei opinii
abordarea prin cost poale fi utilizata penku a
Prin
proprietiililor
ln
cauzd.
asupra valorii de pia!6 a
se ajunge la o opinie privind valoarea de piaF
net
urmare, indicafiile curente ale pieJei privind costul
sau valoarea de utilizare a proprietililor
sau costurile aferente achizifiondrii qi recondilionirii unei
specializate gi a proprie6tilor care nu sunt

il

constru
achizi+S
aceasta

la

clldiri exisiente reprezintl cea mai brml reflectare a

frecvent tranzactionate pe piate.

modului de gdndire al pietei 9i, in consecin!6, a valorii de

piaJa (sau valorii de utilizare).

in cazul in care caracteristicile fizice ale proprietllilor comparabile diferi semnificativ, valorile relative
ale acesior caracteristici pot fi uneori identificate mai precis prin abordarea prin cost decit prin
comparatia direct6. Deoarece abordarea prin cost pome$te de la costul de construclie a unei proprietiti
identice iau unui substituit cu utilitate fzicl gi funclionale optimd, aceasta poate ajuta evaluatorul s[
stabileasc[ corectiile precise pentru diferenlele fizice ale proprietililor comparabile vdndute. Dacd, de
exemplu, evaluatorul trebuie si facd o corectie pentru lifturi necorespunzetoare la o proprietate
costul de remediere a deficientei poate fi $ilizat ca bazl de coreclie. Abordarea prin cost ii
"o-purubila,
oferi evaluatorului datele necesare atet penhu estimarea deprecierii c6t qi pentru estimarea corecliei de
aplicat in abordarea prin compmalie directi.
14.5

Capitolul 14

Abordarea prin cost este uti16 mai ales cAnd se iau in considerare adlugiri sau renov[ri Ia construclii.
Metoda poate fr nlllizati pentru a se estima in ce misure costul unei construclii, inclusiv profitul, va fi
recuperat pe seama cregterii fluxului de venit sau a prefului de vdnzare anticipate; utilizarea sa poate ajuta
la identificarea qi preinidmpinarea construirii de supraadecvdri.
Deoarece abordarea prin cost necesiti evaluarea distinctd a terenului qi construcliilor, aceasta este util[ gi
in evalulrile pentru asigurlri, atunci cdnd elementele neasigurabile trebuie despdrlite de cele asigurabile.
La evaludrile efectuate in scopwi contabile, abordarea prin cost se aplicl in vederea estimdrii deprecierii
pentru impozitele pe venit. In cazurile in care valoarea terenului tinde se reprezinte o pade considerabili a
proprietElii ln ansamblul ei (cum ar fi proprietilile agricole sau loturile de teren excedentare comerciale
cu grad ridicat de vizibilitate), abordarea prin cost poate capita o semnificalie mai mare pentru ca este
singura metode care necesiti o concluzie separati asupra valorii terenului.

De asemenea, estimarea costurilor probabile de construclie gi amenajare este o componenti esenliali a

studiilor de fezabililate, care testeazi ipotezele investilionale pe care se bazeazd planurile de amenajare a
terenurilor. O proprietate propusd este considerati fezabil[ din punct de vedere financiar dacd valoarea ei
de piaJd depdgegte costurile totale de construc,tie gi amenajare plus un stimulent antreprenorial rezonabil,
justificat de evolulia pie{ei (adicd profitul anticipat necesar unui lntreprinzdtor pentru a desfdgura
proiectul).
Teza fundamentall a abordlrii prin cost conste in aceea cd valoarea de piali a unei construclii noi se
reflecti in suma oblinuti prin insumarea valorii terenului cu costul construcliilor, fiecare la cea mai bun[
ulllizarc a sa. In mod obignuil se consideri cd abordarea prin cost frxeazd o limitd superioarl a valorii.
Suma dintre valoarea terenului gi costurile de construclie fixeazi un maximum numai in cadrul aborddrii
prin cost, datoriti interacJiunii factorilor matematici in aplicarea acestei mecode adici singura alti
variabild, pe hngl valoarea terenului gi costul de construcfie, o reprezintii deprecierea, care a fost
lntotdeauna txatati ca o scddere din costul total. Dovezile de pe piala pot arata o valoare mai mare decdt
valoarea indicati prin abordarea prin cosL dar abordarea prin cost nu are nici un mecanism intem care si
realizeze o astfel de suplimentare de valoare. (Unii evaluatori includ o primi de pialn ln abordarea prin
cost dacl este cazul, aplicAnd o coreclie pozitiva dupd acelagi ralionament pe care ll aplicd qi la corec{ia
negativd). Daci apare o valoare mai mare, aceasta se poate mdsura de obicei numai prin intermediul uneia
sau mai multor altor abordlri gi este explicatd in reconciliere.

Dacd constructiile au o vechime considerabild sau nu reprezinti cea mai bunl utilizare a terenului
considerat ca liber, deteriorarea fizicd, deprecierea funcfionali gi deprecierea externe a construcliei sunt
mai dificil de estimat. Pe ldngi aceasta, este posibil sd
lipseascd date comparabile relevante sau este posibil ca
Dificultatea estimarii deprecierii in cazul
proprietallor mai vechi poate diminua
datele disponibile s6 fie prea diverse pentru a conduce la
credibilitatea aborddrii prin cost.
o estimare adecvati a profitului antreprenorial (adicd
profitul efectiv incasat in urma finalizlrii unui proiect).
Unul din punctele slabe ale abordirii prin cost, din perspectivl investilionali, este ipoteza conform c[reia
constructiile noi sunt disponibile imediat, la data evaluirii. Investiiorul care analizeazd opliunile de
cumpdrare imediatii poate considera lunile sau anii necesari amenajdtii $i construirii unei proprietili noi
drept o intirziere nejustificatii $i inacceptabile.
Evaluatorii toebuie s[ relini ci abordarea prin cost reprezintii o indica]ie de valoare a dreptului deplin de
proprietate asupra unei proprietiiti imobiliare. Pentru a evalua proprietilile imobiliare lnchiriate sau un
drept parfial, evaluatorii ftebuie si faci coreclii care sd reflecte drepturile imobiliare specifice care sunt
evaluate.

14.6

Abordarea prin cost

Procedura
Dupd shAngerea hrturor informafiilor relevante qi analizarea datelor referitoare la piaid, amplasament 9i
construclii, evaluatod parcurge o serie de etape pentru a obline o indicalie asupra valorii prin abordarea
prin cost. Evaluatorul va efectua urmdtoarele:

1.

Estimarea valorii terenului luat ca liber gi disponibil pentru construire la cea mai bunl utilizare a

lui.

2.

Stabilirea bazei de cost celei mai aplicabile la tematica evaludrii: costul de reproductie sau costul
de inlocuire.

3.

Estimarea costurilor directe qi indirecte ale construcliilor la data efectivd a evaluirii.

4.

Estimarea profihrlui sau stimulentului antreprenorial corespunzitor pebaza analizei de pial6.

5.

insumarea costurilor directe, costurilor indirecte, profitului sau stimulenhrlui antreprenorial pentru
a ajunge la costul total al amenajlrilor gi construcliilor.

6.

Estimarea nivelului deprecierii construcliei gi,

categorii majore:

e
.
.

7.

Deteriorare (uzura)

daci este necesar, repartizarea sa in cele trei

fizicl

Deprecierefunclionald
Depreciere extema

Deducerea deprecierii estimate din costul total al construcliilor pentru a obline o estimare a coshrlui
net al acestora.

Estimarea valorii de contribulie a amenajirilor de pe amplasament care nu au fost luate lnci ln

calcul. (Amenajirile de pe amplasament sunt adeseori evaluate la valoarea de contribulie - adic6 ln
mod direct pe baza costului net - dar pot fi incluse in costul general calculatlaElapa2.)
9.

Addugarea valorii terenului la cosh.rl net

al tuh[or construcliilor pentru a ajunge la

valoarea

indicat5 a proprietiifii.

10.

Corectarea

valorii indicate a propriet?itii penfiu orice bun mobil (ex. mobilier, dotiiri

9i

echipamente) sau pentru valoarea tuhrror activelor necorporale care ar putea fi incluse ln coshrl
estimal Dactr este neoesar, aceaste valoare, care reflecti valoarea dreptului deplin de proprietate,
poate fi corectati ln funclie de drephuile fraclionare evaluate pentru ajunge la valoarea indicatd a
drepturilor frac{ionare specifice asupra proprietifi imobiliare respective.

Valoarea terenului

in

cadrul aborddrii prin cost, valoarea de piali estimatii a terenului se adaugl la costul net al
construcliilor. Valoarea terenului depinde de cea mai buni utilizare a sa potenliaE Valoarea terenului
poate fi estimatli folosind diverse tehnici, care sunt prezentate ln Capitolul 13. Evaluatorii tebuie si relini
c[ estimirile de valoare pentru terenwi, ob,tinuie prin aceste tehnici, reflecti valoarea dreptului deplin de
proprieta0e. Daci se evalueaz6 un alt drept fracfionar, ar putea fi necesari o corecfie corespunzdtaare t
valorii rezultat[ din abordarea nrin cost.

14.7

Cost de reproducfie (reconstrucfie) versus cost de inlocuire

Costul aferent construirii unei clddiri 9i amenajdri, la data efectivi a evaludrii, poate fi stabilit ca fiind
costul de reproducJie sau costul de inlocuire estimat al construciiilor. Baza teoretici (9i punctul clasic de
plecare) pentru abordarea prin cost este costul de reproduclie, dar, de obicei, se foloseqte costul de
inlocuii" pentru ci este maiuqor de oblinut qi poate reduce complexitatea analizei deprecierii. Trebuie sd
se faci o distinclie importanti intre urmAtorii termeni:

Costul de reproduclie (reconstruclie) este costul estimat pentru construirea, la data.efectivi a

evalu6rii, a unei copii identice a clidirii evaluate, folosind, ln mdsura posibilului, aceleagi
materiale, standardJ de construcfie, proiect, dispunere ln spaliu ;i calitate a manoperei, 9i
reproducdnd toate deficien{ele, supradimensiondrile gi deprecierea

de evaluat.

Costul de inlocuire este costul estimat pentru construirea, la data efectiva a evaludrii, a unei
clddiri cu utilitale echivalenti celei evaluate, folosind materiale, standarde, proiect 9i dispunere
in spaliu modeme. c6nd se foloseqte aceastl baz[ de cost, se pornegte de la ipoteza c[ a fost
remediati o parte a deprecierii existente a proprietiilii.

otrliza costul de reproduclie sau coshjl de lnlocuire este adeseori dictatE de vdrsta
conshucliei, de unicitatea acesteia gi de rliferenla dintre utilizarea planificaiii ln momentul construirii 9i
ar
cea mai'buna utilizare a sa din prezent. in teorie, 't lizatea costului de reproduclie sau de inlocuire
estimate
trebui sI furnizeze aceeagi indicalie de valoare, tlar ln practicl at6t costurile cdt 9i deprecieriie
se pot
lnlocuire,
de
costul
reproduclie
sau
de
costul
vor fi diferite. Dacd nu se folosegte
- cu consecvenli
de
cost
Baza
erori.
precum
alte
de
depreciere,
elementelor
9i
confuziile
evita
pentru
a
se
in
raport
9i
e sd fie clar identificati
in
calcul
de
erori
cadrul aborddrii prin cost pentru a se evita

Decizia de
l

clidirii

estimarea valorii.

IJlilizarea costului de inlocuire poate elimina necesitatea

de a mlsura multe forme, dar nu toate, de depreciere
funcliona16. Construcliile substituit costd de obicei mai
pulin decdt constructiile identice (adicl reproducerile),
deour""" acestea sunt construite cu materiale 9i tehnici
mult mai rapid disponibile 9i mai pulin costisitoare de pe
piata curent.ii 9i pentru c[ remedierea deficienJelor
inlocuire este de obicei mai mic qi poate oferi o indi

existente.

construclie substitut

nu

suferl

supraadecvtuilor. Dacd, lnsd, problemele

inlocuire. Estimarea costului de inlocuire
componente de construclie supraadecvate. Exempl
unei dotiri dorite cum ar fr aerul condilionat sau
Acest tip de depreciere ar

Costul poate fi estimat pe doue baze diferite

costul de inlocuire sau costul de reproductie.
Prin costul de inlocuire se elimine multe forme
ale deprecierii funclionale.

fi remediatii la o construclie

de inlocuire'

proceduri complicatii pentru c[ amenajlrile fi construcfiile

onibile, exist6nd 9i posibilitatea ca stantlardeie de construcfie
reproduclie reprezini5 de obicei o bazi din care se cuantifica
aceastii mesurare este necesara.
5i se scad toate formele de depreciere posibile, dac[

14.8

Estimarea costurilor
Pentru a realiza calcula{ii de cost pentru totalui construcfiei, evaluatorii hebuie sd ia in considerare
costurile directe gi indirecte. Ambele tipuri de costuri sunt esentiale pentru o estimare credibild a
costurilor. (Sursele de date $i tehnicile de evaluare tradilionale utilizate pentru estimarea costurilor de
construclie sunt prezeniate in Capitolul 15.)

Costurile directe de construclie cuprind costul materialelor gi al manoperei, precum gi profitul

contractorului, necesar construirii, Ia data efectivi a evaluSrii. Cheltuielile de regie 9i profihrl
contractorului gi ale divergilor subcontractori sunt parte a confiachiui de construclie obignuit qi, deci,
reprezinti costurile directe care trebuie s[ fie incluse intotdeauna in calcula]ia de cost. La proiectelg mai
complexe care comporti mai mulli contractori, o organizare a resurselor de construclie sau alte
complicalii poate f1 necesar un onorariu de management. Costurile indirecte sunt cheltuieli sau aloclri
necesiue procesului de construcfie, dar, ln general, acestea nu sunt incluse in contractul de constructie.
AvAnd in vedere faptul c[ promotorul imobiliar este sursa de inspiralie, motorul gi coordonatorul necesare.
proiectului, metoda costurilor trebuie s[ includi un profit sau stimulent antreprenotial corespunzdtor,
despre care se va discuta ulterior ln prezentul capitol.

Deoarece calitatea materialelor gi a manoperei influenteazi costurile foarte mulq evaluatorul trebuie si
$tie care este costul materialelor folosite la teallzarrea proprietilii evaluate. Costul unei clldiri poate fr
substanlial mai mare decdt in mod obiqnuit dacl elemente precum perofii qi ferestrele sunt supraizolate
sau dacl se utilizeazd pldci mai groase pentru a susline o greutate mai mare a etajelor. Multe construclii
mai noi conlin elemente care nu se reglsesc la constructiile vechi, cu care conctrreaze. La un moment dat,
piaia poate c[ a considerat tr[s5hrri precum capacitllile de conectare la Intemet, relele gi telecomunicalii

sau instalaliile de electricitatn adecvate gi fiabile din clddirile pentru birouri ,,inteligente" ca fiind
supra?mbunltiliri de inalti tehnologie. Este posibil ca aceste tres5turi sA nu fr contribuit la creg0erea
valorii pe misura costurilor, dar, pentru ci cererea de materiale pentru asemenea construclii gi dotEri
continud si creasc6, va cre$te $i contribulia lor la valoare.
Situalia concurenliall de pe piala locald poate influenfa qi ea calculaliile de cost. Ofertele efective ale
contractorilor pe aceeaqi gamd de specifica,tii pot diferi substanjial. Confractorul care htcreazi la
capacitate este lnclinat s[ facd o oferti scumpd, in timp ce altul care are mare nevoie de contractul
respectiv va veni, probabil, cu o cifri mai mici. Elementele conlinute in coloana din dreapta a Tabelului
I4.l reflecti, costurile indirecte tipice aferente unei piele echilibrate; pe pie]ele dezechilibrate, costurile
ridicate pot fi urmarea unei perioade prelungite de absorblie - ex. costuri suplimentare de desfacere sau
hansport, imbundtiliri ale conditiilor de locuit cu chirie, comisioane de lnchiriere gi cheltuieli
administrative. Cregterea costurilor poate conhibui la deprecierea extem5.

Unele costuri indirecte, cum ar fi onorariile pentru arhitecli 9i impozitele pe proprietatea imobiliarn,
depind, ln general, de dimensiunea gi costul proiectului; aceste coshri indirecte sunt adeseori estimate ca
procentaj din costurile directe. Alte costuri, cum ar fi comisioanele de leasing pi de vAnzare, depind de
tipul de proprietate imobiliarl sau de practica de pe piaJ5. Iar alte costuri, reflect6nd, de exemplu,
onorariile de evaluare qi studiile de mediu, sunt ln firnc{ie de timpul necesar lndeplinirii sarcinii. Costurile
indtecte de realizare a unei investilii pe parcursul acesteia $i dupe construclie reprezintii o combinalie a
tuturor celorlalte costuri prezentate mai sus. De$i costurile totale indirecte se estimeazl uneori ca
procentaj din costurile directe, se recomandi efectuarea unui studiu mai detaliat al acestor costuri.

Profitul antreprenorial

gi stimulentul

antreprenorial

Atunci cdnd se utilizeazi coshrile directe qi indirecte de amenajare gi construclie a unei proprietili pentru
a se obline o indicalie de valoare, evaluatorul trebuie si includd gi o recompensd economici suficienti
pentru a determina intreprinzdtorul s6-gi asume riscul pe care il presupune un proiect de construclie. La un
proiect finalizat ln faza stabilizdrii, diferenJa dintre suma costurilor directe gi indirecte gi valoarea de pia15
a proprietilii este profihrl (sau pierderea) promotorului:
14.9

Valoarea de piali
Costul total de amenajare si constructie
Profitul (sau pierderea) antrepreno rului

Tabelul 14.1
Costuri directe qi costuri indirecte
Costuri directe

e
o
o

Onorarii de arhitecturd $i tehnologice pentru

planuri, verificdri de planuri, shrdii pntru
stabilirea liniilor qi releveului clddirii

Autorizalii de construire
Materiale, produse qi echipamente
Manopera utilizati la construclie
Echipamentele utilizate la construclie
Paza ln timpul construcliei
Baraca contractonrlui qi imprejmuire temporari
Facilitili de depozitare a materialelor
Costul instaldrii relelei electrice qi a utilit?itilor

.
r
.
.
e
. Profitul qi

Costuri indirecte

cheltuielile

de regie

Onorarii de evaluare, consultanli., contabilitzte

qi de consiliere

juridici

Costul realizirii investifiei in teren qi al

plllilor

efechrate conform contractului pe parcursul

lucririi+
Toate asiguririle de risc gi taxele ad valorem in
timpul construcliei
Costul realizdrii investiliei in proprieta0e dupi
ce consiruclia este terminati, dar lnainte de

ale

contractorului, inclusiv supravegherea muncii;

coordonare gi management (dac[ este cazul);
compensalii pentru lucr6tori; asigurare contra
incendiilor, de rlspundere civild 9i qomaj
Performanta obligatiunilor

stabilizare
investilii de capital suplimentare in

destinate chiriaqilor

gi

lmbunlti]iri
comisioanele de

inchiriere
Costuri de introducere pe piafa, comisioane de
vdnzare qi toate costurile de relinere aplicabile
necesare atingerii unei ocupiri stabilizate pe o

.
* DacE proprietatea

piafi normald
Cheltuieli administrative
imobiliar

este finanlatE onorariile sau tarifele pentru servicii se

ale

Dromotorului

modifici, iar dobanda la creditele de construclie sunt

costuri indirecte

Cu alte cuvinte, pentru a rezolva mirimea profitului, evaluatorul poate compara valoarea de piall cu
valoarea indicat6 prin abordarea prin cos! mai pulin profitul. Daci profihi se realizerz\ efectiv sau nu,
acest lucru depinde de precizia cu care intreprinzetorul a analizat cererea de pe piafd ln materie de
proprietili imobiliare, de criteriile dupl care a ales amplasamentul gi de felul in care a construit clIdirile.
ln cazul proprietiililor irnobiliare generatoare de venit, profitul realizat va depinde 9i de capacitatea
intreprinzltorului de a obfine combinalia adecvati a chiriagilor qi de a negocia contractele locator/Iocatar.
Termenul de stimulent antreprenorial reprezintii suma pe care intreprinzitorul se agteapti sd o primeascd
drept compensalie pentru asigurarea coordondrii gi expedizei necesire, precum gi pentru asumarea
riscurilor aferente denrlirii unui proiect. Profitul antreprenorial este diferen{a dintre coshrl total de
dezvoltare gi marketing gi valoarea de piali a unei propriet?iti dupl frnalizarea gi atingetea unei ocuplri
gi/sau unui venit stabilizate.r in egenF, stimulenhrl se anticipeazl, ln timp ce profitul se c6gtigi.

Estimarea profitului antreprenorial $i a stimulentului antreprenorial

Ca cifre extrase de pe piafi" estimerile de profit gi stimulent antreprenorial au fiabilitatea 9i precizia

I

Din punct de vedere istoric, profitul antreprenorial este tgnnenul cel mai uzual, servind drept termefl mai larg pentru discutarca

abordirii prin cost. in prezentul !ex! termenul de stiniulent antreprenorial, care este o adiugire mai recenti in lexiconul

evaluatorilor, se utilizeazi cu trimitere exacti la situalia care necesiti previziunea recompensei pe carc o a$teaptii promototul Ia
finalizarea unei constructii imobiliare.

14.10

Abordarea Prin cost

li

riscante gi mai obi;nuite

majoritatea zonelor de Piale au

studii de PiaJE, iar estimarea
profit va diferi in funclie de
nsiunea unui proiect dat. De exemplu, stimulentul
ai mare dacl se consiat.e cd creativitatea conceptelor,
cceptare pe piali. Proiectelor competitive mai pulin
se poate atribui un nivel de profit mai scbzul

gi de diversele grade de
De asemenea, nivelul profitr:lui caqtigat poate^ depinde de stadiul de amenajare
nece#e in diversele etape. intreprinzdtorul poate incepe si cdqtige o recompensd din
,i." qi
ri a"-urerii proiectului. Aceasti recompensd poate cre$te pe misurd ce se achizilioneazi teren' se
.o-"nt"*p#"a

aprob
se asigur4 finantarea, se
frm'lizeazd construclia, iar
elaborcazl planurile, se

inchiriazd. Este dificild

arji'
se

se
o estimare exactE a sumei care se

Eslimarea profitului antreprenorial este o

chestiune Droblematica, dar estimarea Iui esle
o comDonente necesara a costului total.

va cAgtiga in fiecare fazi a proiech-tiui.

proprietarii
Unii evaluatori subliniazl c[, in cazul proprieti]ilor imobiliare construite 9i ocupate de catre
acestora, profitul antreprenorial reprezinti adesea un activ neco

numai la prima vdnzare a propriet.:i,tii, chiar dacd viruarea.

proprietnlii. Pe parcursul timpului, profitul antreprenorial iqi
proprietniii.

Unii practicieni puncieazi faphrl c[

oroprietili, poate atinge un asemenea

terenului, clldirii Pi
"oituiilot
vanzare sunt umflate). Acegti evaluatori suslin cl
estimdri
intreaga diferenp dinhe pielul de vdnzare 9i costul total. Astfel, pentru asigurarea unei
valorii
sursa
atenlie
cu
examineze
t"""riUifa a piofitr,rlui antreprenorial, evaluatorul trebuie s[
pi
in
cazul
ofertei
cererii
,upti','"ntut" ui.oprietilii care deplgepte costul de amenajare, precum 9i efectele

.u.u

proprietililor de acel

gen

ln zona de piat4vizati.

au
Felul in care au fost construite proprietili comparabile influenleazI disponibilitatea datelor. Evaluatorii

uneori posibilitatea de a calcuia profitul antreprenorial din comparabilele de cost efective ale
proprieti,tilor construite in mod speculativ, cum ar _fi apartamentele 9i imobilele multifamiliale' La
valorii unei proprietifi construite in mod speculativ, profitul antreprenorial reprezinti o

"rti-u."u

1e

tui
se

tin

valorii proprietiilii in llsamblul ei. De exemplu,

adeseori profrtul pe seama valorii imobilelor

construite pe loturile de teren finite, nu neaplrat pe seama valorii loturilor'

Este posibil ca datele cu privire la profitul antreprenorial

dorinia clientului, s6 nu fie disponibile dac[ delindtorul
constructori a aclionat in calitate de promotor imobiliar. Prelu
clientului reflectd deseori elemen0ele de atractivitate ale ace
materialelor folosite. Astfel, costurile defalcate ale proprietitilor construite dupl dorinla clientului nu sunt
intotdeauna comparabile cu costurile defalcate ale proprietifilor construite in mod speculativ, ceea ce
complicl gi mai mult sarcina de a estima nivelul profitului antreprenorial. Din punct de vedere teoretic,

valoarea proprietSlilor construite dupn dorilla clientului

ar trebui, insd, s5 reflecte 9i profitul

antreprenorial.
analizeze 9i datele de costpe care se bazeazA estimarea de valoare, pentru a stabili
dacl s-a fEcut deja o alocare pentru profitul antreprenorial. in cazul ln care aceasta nu s-a fdcut, profitul

Evaluatorul trebuie

si

fi inclus de doul ori. Datele oblinute din vtnzarea unor amplasamente comparabile
profit
pentru promotorul imobiliar. Serviciile de estimare a costurilor menfioneaz[
d"r"ori un

antreprenorial poate

"upri'nd

t4.tl

costurile directe (ex. profitul contractorului) 6i costurile indirecte (ex. costurile de venzare), fdr6, insi, a
oferi intotdeauna estimlri ale profitului antreprenorial. Deoarece diversele surse de daie reflecti costurile
in mod diferit, evaluatorul trebuie s5. stabileasci unde va include, ln estimarea sa, profitul antreprenorial
cu alte cuvinte, dac[ acesta este un element deja inclus in suma costurilor totale qi valorii terenului sau
dac[ este un element de sine-sti.t[tor adEugat la suma coshrilor totale qi valorii terenului.

Contribufiile antreprenorului, promotorului imobiliar

qi

contractorului

La analiza componentelor recompensei gi compensaliei pe care le anticipeazL (sau 1e primegte) un

antreprenor, evaluatorul poate alege sd facf, mai departe distinclia lntre conceptele de profit de proiect,
profit antreprenorial, proirt al promotorului imobiliar gi profit al contrac0orului:

Profitul de proiect este suma total[ a recompensei pentru coordonarea antreprenoriall gi

pentru risc.

Profitul antreprenorial se referd la partea de profit din proiect atribuibila eforhrlui

antreprenorului, care este diferit de efortul promotorului imobiliar, dacd acestea existS. La
proiectele in care antreprenoruI qi promo0orul imobiliar sunt unul gi acelagi, profitul
antreprenorial este echivalent cu profitul total de proiect.

Profihrl promotorului imobiliar reprezintl compensafia pentru timpul, energia pi expertiza

unei persoane, alta dectt antreprenorul inilial- de obicei, la proiectele mari, este vorba despre
persoana care rispunde de gestionarea intregului proces de amenajare.

Profitul contractorului (inclusiv onorariile subcontractorilor) este, de fapt, o parte a

cheltuielilor de regie aferente proiechllui gi, de obicei, nu se reflecti in recompensa
antreprenoriall.

Modul de cuantificare a profitului dintr-un proiect, utilizat la calculele din abordarea prin

cost,

cuprinde, de regul6, atat profitul promotorului imobiliar, cdt gi profitul antreprenorial. Adesea, profitul
primit de contractor este deja reflectat in onorariul pe care il cere acesta $i, prin urmare, ar trebui inclus
in costurile directe.

Deprecierea
Deprecierea2 este diferenla dintre valoarea de contribulie a unei construclii gi cosh;I acesteia de la data
evaluErii:

Costul de reproductie sau de inlocuire al construcliei

Valoarea de conhibutie a constructiei
Deprecierea

Prin estimarea deprecierii aferente unei construclii qi prin sc6derea acesteia din costul de reproducfie sau
de lnlocuire evaluatorul poate afla coshrl net al conshucliei. Acest cost net aproximeazd contribulia
construcliei la valoarea de piali a proprietilii, conform Figura 14.2 (Tehnicile de estimare a deprecierii
sunt prezentate in Capitolul 16).

Mu4i dintre termenii utilizafi de evaluatod sunt folosili ti de conhbili, conomi$ti $i alti speciali$ti din domeniul imobiliar.
Termenul de depreciere cumulati, care a aperut ir editiile precdente ale ctrlii Appraisal of Real Estate a fost inifial lmprumutat
din practica contabili, Irl aortabilitate, temenul se referl la amortizarea totald a unui activ din momentul achizitionlrii qi pAnI ln
prezen! acaasta deduca[du-se, in mod nomal, din valoarea contabili de inhare a actinrlui p9ntru a se obfine valoarea neti
contabilb. De$i lermenul de depreciere cumulate se utilizeaztr de mult timp in contextul evaluirii, termienul depreciere este la fel
de adccvat, utilizandu-so pe larg 1rr prozenta editie.
14.12

Figura 14.1
Partea de deDreciere din cost

sau
Deprecierea pe care o sufere o constructie est rezultatul a trei cauze majore, care pot acliona separat
impreuna:

Deteriorarea

fizici - uzura generati

de folosirea

regulatii qi de impachrl agenlilor atnosferici

Deprecierea funcliona16 - o deficienp a

constructiei, maierialelor sau proiectului care
diminueazl func]iunea, utilitatea gi valoarea

Deprecierea este diferenta dlntre valoarea de

pial6 a construcliel 9i costul sau de reproductie
sau de inlocuire. de la data evaluerii. Costul
net al constructjei poate considerat o
Indicalie a contribuliei construcliei la valoarea
de pial6 a proprietetii

fi

constructiei

Deprecierea extemd afectarea tempofare sau permanenti a utilitilii sau vandabiliti,tii unei
co;struclii sau propriet6li din cauza unor influenle negative exterioare proprietiilii. (Deprecierea
extema poate ir rezuttatul condiliilor de piali nefavorabile. Din pricina caracterului_ imobil,
proprietatea sufera influenle externe pe care, de obicei, proprietarul sau chiriaqul nu le poate
controla).

Suma tuhtror acestor componente reprezinti deprecierea tota16. Piala recunoa$te aparilia deprecierii, iar
evaluatorul nu face decdt sd interpreteze perceptia pietei asupra efectului deprecierii'

poate lncepe chiar ln faza de proiectare sau in momenhrl

Din punct de vedere teoretic, deprecierea
i functionale care reprezinti cea mai bund utilizare
ln condilii ideale, iar construirea acestora necesiti
struclie, deteriorarca frzicd poate fi opritii temporar
persiste pe toat?i durata de vialh a construc,tioi. De altfel, cu

sau chiar rcmediatd, dar aceasta tinde si

hecerea timpului, pe misurl ce trdslturile unei clldiri sunt datate comparativ cu constructiile noi, se
instaleazi deprecierea funclionali. Se poate lua ca exemplu o constuclie industriald realizatE la lncepuhrl

anilor 70. ilafoanele lnaite de 4 metri ale clidirii, care atunci reprezentau standardul piefei, pot fi
considerate complet inadecvate acum cAnd norma o reprezinte ln[ltimi mai mari. Chdirile noi pot
prezenta depreciere funclionali chiar inainte de a fi construite, fapt care, de regde, este affibuit proiectiirii
deficitare.

La abordarea prin cost, deprecierea atribuibiH tuturor cauzelor se poate obline de pe pialn sau se poat
calbula dacl extagerea ei de pe piap nu oste posibill:
Costul

total

Degssierealgtal4-aplisabild

Costul net
cu valoarea terenului pentru a se obline o indicafie privind valoarea
al
construcliilor
net
costul
Se adund
de

piap a proprietiilii:

Costul net
Valoarea teronului
Valoarea de piaP
14.13

nejustificat pdn abordarea prin

cost.

fiind cauza pierderii de valoare. La

evidentd poate fi compensatd prin
ficaJia istorici sau arhitectonicl a
sr fie precaut in a penaliza o proprietate in mod

Asa cum s-a mentionat anterior, dacd evaluatorul utilizeazd coshrl de

reproduclie gi nu costul de inlocuire
peniru a obfine o estimare de cost curent, acest fapt va afecta estirnarea
deprecierii.

depreciere funclionali sunt eliminate dacL se *ilizeazL costul de inlocuire,

a-

urr"t" for-" a.

uft" iorn'"-ra,,,ao

lnlocuire ar pomi de la o clidire cu inillimea de g metri

pe cind estimarea costului de reproduclie ar pomi de Ia
clidire cu indllimea de 10 metri. prin folosirla costului
de inlocuire qi nu a costului de reproduclie, evaluatorul
elimind supradimensionarea atribuibild inelumii, dar nu gi deficienla aferenti
proastei dispuneri in spatiu.
De altfel, orice costuti suplimentare ale proprietEfii cauzate de supradimensionare
nu sunt eliminate in
costul de inlocuire estirnat. Evaluatorul care :utllizeazl, costul de inlocuire
ar trebui si ia ln considerare
toate costurile de exploatare excedentare aferente supradimensionlrii constructiei.

recierea in evaluare gi contabilitate

Termenul de depreciere se utii.izeazi atat in contabilitate, cdt gi in evaluare, fiind
deci important s6 se fa
distinclia intre cele doui utiliziri. Amortizarea concabili este un termen de contabilitate
care se referd
lumul de capital recuperat gters din evidenle in cazul unui activ din bilanpl proprietaruiui.
r".-"nur

E ntilizat mai ales la calculul impozitului pe venit pentru stabilirea su."i

sau

acumulate pentru retragerea

contabilS mai poate fi estimatE qi

p"t-i."

fu

"n"ftoi"fi
lasarea unui activ sub incidenla legilor fiscale iederale. Amortr

prin folosirea unui regim de amofti;are stabilit de uot*ia1it" nr"ut".

Amortizarea contabild nu este o ciftI exhasd de pe piap, dar deprecierile estimative
cilculate de
evaluatori sunt extrase de pe piati. cele doud concepte sunt distincte gr nu trebuie
confundate

Bibliografie suplimentari
Akerson, charles

. L996. rhe appraiser's workbook (2'd edition). chicago: Appraisar Institute

coggin, Dana T. 1994. ,,Let's Not Abandon the cost App roach". The Appraisar Journar (Ianuary).
Dannis, charles G' 1993.

,fulling

Back the curtain on Tradition" . The Appraisar Journar (lanuary).

Iwan, Gregory A. I 993 . ,,The cost Approach: Inflexibre or Infeasible?" The appraisar
Journar

(JantNy)

Marchitelli, Richard. 1992. ,,Rethinking the cost Approach". The canadian appraiser,
vol. 36, nr. 4,
p.40.

Mason, James J. 1993. ,,Under the Microscope: The cost Approach". The Appraisar
Joumar (Jamary1.

14.14

Oetzel, Tenell R. 1993. ,,Some Thoughts on the Cost Approach". The Appraisal Journal (larttary).
Ramsett, David E. 1998. ,,The Cost Approach: An Altemative

View".

The Appraisal

Journal (April).

14.15

['1

ltF

ESTIMAREA COSTURILOR
DE COI{STRUCTIE

15

Termeni importanfi
Metoda costurilor segregate
Me0oda comparaliei unitare

Metoda devizelor

Introducere
Pentru a aplica abordarea prin cost a valorii, evaluatorul trebuie sI facd o estimare a costului
construcliilor, la data efectivd a evaludrii. Acest deviz poate fi elaborat numai de evaluatorul care infelege
planurile de construclie, specificaliile, materialele gi tehnicile, gi care poate avea acces la diversele surse
de date 9i programe de calculator disponibile in acest scop.-In mod altemativ, aceasti activitate se poate
realiza ctt ajutorul specialiqtilor in estimarea costurilor. In ambele cazuri, eva1ua0oru1 este cel care
rlspunde de rezultahrl oblinut. Construcliile existen0e trebuie analizate gi descrise cu atenlie de citre toate
persoanele delegate s[ facd estimlri de cost.

Propunerile de construclii pot fl evaluate pe baza planurilor qi specificafiilor, cu condilia ca evaluatorul si

menlioneze faptul cI acestea nu au fost construite inci gi cd finalizarea acestora conform specificaliilor
este o condilie ipoteticl a evaludrii. Evaluatorii de locuinte sunt ln mod curent solicitafi sd igi exprime
opinia cu privire la valoarea estimativl in condilia ipo0eticd in care proprietatea respectivd va fi frnalizati
conform planului. $i ceilalli evaluatori sunt solicitali si evalueze proprietili care nu sunt finalizate gi,
uneori, sunt necesare doui valori prospective: valoarea in momentul finalizlrii gi valoarea in momentul
realizdrii unei ocupiri qi unui venit stabiliza0e. Ambele valori at la barA o condilie ipoteticd (deoarece
construcfiile nu existii la data estimirii valorii), precum gi ipoteza excepJionall conform cireia, la data
viitoare respectivi, construclia va fi deja fnalizati conform propunerii, iar proprietatea va fi stabilizati
(pentru valoatea din momenhrl atingerii stabilizirii).

Surse de date privind costurile

Contractele de construcrie penhu clddiri aseminitoare celui evaluat constihrie o sursl primard de date de
cost comparabile. Unii evaluatori tin evidenle cuprinzitoare ale datelor de cost curent, inclusiv costul
caselor, apartamentelor, hotelurilor, imobilelor pentru birouri, clddirilor pentru comerlul cu aminuntul gi
al construcliilor industriale finalizate. Aceste costuri oferd baza de calcul a costurilor de construire a unei
clidiri existente sau propuse. Serviciile de raportare a contractelor pot indica suprafefele de conshuctie
sau o descriere generall a construcliei, ofertele cele mai sclzute gi modul de acordare a contractului.
Apoi, evaluatorul poate obline toate informaliile care lipsesc, cum ar fi impirfirea spaliului pentru biroud

9i depozit pe o proprietate industriall, 5i poate clasifica

tipurile de construclii in scopul {inerii evidenlelor. Dac[
diversele evidenle de cost comparabile sunt elaborate 9i
gestionate cu grije, acestea pot fmiza informalii reale
privind costul pe picior pltrat la clldirile de toate tipurile,
ln scooul utiliz[rii acestora in misiunile de evaluare.

Datele de cost pot fi obtinute din contractele

de constructie, de la convactorii construcliilor
gi de la serviciile de devize publicate sau
asistate de comDuter.

15.1

Dacd.

nu existi. date cu privire la contractele

specialigtii

in

de

devize. Pe pielele active, informagii

proprietarii locali de bunuri imobile care au cons
proprietatea evaluati. Daci. contractele de execu{ie 5:
fi cunoscute, acestea pot fumiza detalii semnif icative.

Servicii de estimare a costurilor

Multe dintre serviciile de estimare a costurilor publici date necesare estimlrii costului curent al
construcfiilor. Aici sunt cuprinse urmitoarele servicii:

o
o
o
o

Marshall and Swift Publication Company (www.marshallswift.com./index.html)

Boeckh Publications, o divizie a Thomson publishing corporation (www.boeckir.com)
F.W. Dodge Corporation (rwvw.fwdodge.com)
R. S. Means Companz, Inc. (www.rsmeans.com)

Manualele de cost publicate cuprind, de obicei,

(Evaluatorii trebuie s[ Etie dacl in devizele de cosi
ar h dobdnda la credit pe parcursul fazei de constru
pentru a stabili care costuri sunt aolicabile la
distinct gi coshrl multor amenajf,ri aduse amplasament
Aceste date cuprind coshrl drumurilor, canalelor de scurgere,
solului gi al
utifitnlilor, tariful de verificare a utilit?ifilor, precum gi costul
Coshrrile de
demolare nu figureazd, de obicei, printre informafiile pe car
st publicate.
Acestea se oblin cel mai adesea din coshrrile efective sau de la antreprenorii insircinati cu demolarea. De
asemenea,. profitul antreprenorial nu este, de reguld, inclus in datele serviciilor de cost. in general,
evaluatorul estimeazi in mod distinct aceste costuri $i le include in devizul costului total.

pot fi misurate in mai multe feluri, evaluatorii trebuie sI le m

Dracticii
a utiliza ln mod eficient datele serviciilor de cost, evaluatorul tre
a t"n ri"u
e care o utilizeazd serviciul. Existi mai multe servicii de estimare
e nublicl
care delin baze de date electronice c defalciri ale costurilor pe picior pltrat aidugat.
Costul unitar al tipurilor de construclii pomegte de obicei de la o constructie de anumitl dimensrune
(adicd o suprafap debazl) care constituie elementul de referinp. Apoi se efectueaz[ adunari sau
scideri
pentru reflectarea numarului efectiv de picioare pltrate gi componente de constructie ale proprietd{ii
evaluate. Datele pe care le fumizeazi serviciile de estimare a costurilor pot fi utilizate pentru conf:gmarea
devizelor de cost realszate pebaza costurilor locale.

Eyolutia indicelui de cost

Manualele gi bazele de da0e electronice pentru costuri se
acinbzeazi, peiodic prin includerea tabelelor cu indicii de

cost, care reflectZ modificdrile suferite de costul de

construclie pe parcusul unor ani. Indicii de cost

Un indice cronologic al costutui poate li utilizat

in cost

pentru transformarea datelor istorice

curent estimativ.

transformi un cost cunoscut, de la o dat?i din trecul lntr-un

cost curent estimat. Uneori, tabelele cu indici de cost pot fi utilizate pentru corectarea costurilor in funclie
de zone geografice diferite. Evolulia indicilor de cost este utili gi pentu estimarea costului curent al
articolelor cu caracter de unicat atunci cdnd nu sunt disponibile costuri standard. Totusi aplicarea acestei
proceduri conline limite de ordin practic deoarece, pe misuri ce perioada de timp se miregte,
credibilitatea indicaliei de cost curent tinde sd scad[.
Ca exemplu ale evoluliei indicilor de cost, se poate presupune c6 costul de construclie al gnei clidiri ln
luna ianuarie 1994 a fost de 1.000.000$. Indicele pentru luna ianuarie 1994 esre aL ZgS.t, iar indicele
curent este de 327,3' Pentru a stabili schimbarea in timp a costului istoric in cost curent, indicele costului

caz,
curent se imparte la indicele costului istoric, iar rezultatul se inrnulfe$te cu costul istoric. In
^cest
costul curent se calculeazi astfel:

327,3 --285,r = 1,148

1,148

x 1.000.000$=

1.148.000$

Pot aparea probleme cAnd se utilizeaz6 indicele coshrlui pentru estimarea costului curent. Nu se poate
aprecia intotdeauna acuratefea indicilor, mai ales dacd nu este clar ce componente sunt cuprinse in datele
respective (adicd numai costurile directe sau costurile directe gi unele coshrri indirecte). In plus, costurile
istorice nu sunt intotdeauna reprezentative pentru perioada de timp respectivl, iar tehnologiile de
construclie folosite la data costului istoric pot diferi de cele utilizate la data efectivl a evaluirii. Cu toate
cd folosirea indicilor de costiqi poate g6si utilitatea ln confirmarea prin devizul costului curent, aceasta nu
reprezinti un inlocuitor credibil al metodelor de estimare a costurilor descrise in secliunea urmatoare.

Metodele de estimare a costurilor

Cele trei metode de estimare a costurilor sunt umAtoarele:

l.
2.
3.

Metoda comparaliei unitare

Metoda costurilor segregate
Metoda devizeloi

Metoda devizelor genereazd. o estimare a costului bazati

pe inventarierea detailati a manoperei, materialelor qi
echipamentelor folosite la construcliile evaluate. Metoda
comparaliei unitare qi metoda costurilor segregate oferi
mai puline detalii, dar constituie bazele primare ale
devizelor de cost utilizate de majoritatea evaluirilor.

Costurile de constru4ie pot fi estimate prin

trei metode: metoda

folosirea uneia din cele

compar4iei unilare, metoda

costurilor

segregate sau metoda devizelor.

Metoda comparatiei unitare

Metoda comparaliei unitare se folosegte pentru obtinerea unui cost estimat, exprimat in dolari pe unitate
de suprafale, Metoda utilizeazi costurile cunoscute ale constructiilor similare corectat in func,tie de
condiliile pielei gi de diferenfele fizice. Costurile indirecte pot fi incluse in costul unitar sau pot fi
calculate separat. DacI proprietilile comparabile gi proprietatea evaluat?i se afli pe piele diferite,
evaluatorul poate fi nevoit si fac[ coreclii ln firnc{ie de localizarea proprietlfii.
Costurile uniiare diferd in funclie de dimensiunea construcliei; toate celelalte fiind egale, costurile unitare
instalafiile, caloriferele,
descresc o dat6 cu cregterea suprafeJei clddirii, Aceasta reflecti faptul
ascensoarele, ugile, ferestrele 9i alte componenie de construclie asemenetoare nu costi propo4ional mai
mult la clidirile mari fali de cele mici.

ci

Metoda comparaliei unitare este relativ simpll 9i practicd, fiind utilizati pe scard largl. Coshuile unitare
se exprimi de obicei sub forma suprafefei construite totale desfdgurati transformatl in picioare pltrate.
Totalul coshfilor se estimeaze prin compararea clddirii evaluate cu altele similare construite recent
pentru care sunt disponibile prefurile de cootractare. Evolutia costurilor lntre data contrachrlui (sau de
construclie) gi data efectivd a evaluirii hebuie luat:i in considerare in cadrul comparafiei.

Dac[ nu se cunosc prefurile de contractare, o indica]ie a costului t,otal al clldirii se poate extrage din
tranzacliile cu construclii asem[netoarc rcalizata recent, cu condilia lndeplinirii urmitoarelor condilii:

15.3

Capitolul 15

o
o

Construc,tiile reflecti cea mai bunl utilizare a amplasamentului

Proprietatea a atins gradul maxim de ocupare
Cererea $i oGrta se afli in echilibru
Valoarea terenului se poate constata la un nivel rezonabil

valoarea terenului se scade din_prepl de tranzaclionare

reziduald indicl costul constructiilor.

al fiecirei proprietrli comparabile, iar cifra

Mulfi evaluatori, care ttilizeazl metoda comparaliei unitare, determind costurile

unitare, prin folosirea
datelor fumizate de cltre un serviciu de cost recun

existi puline clddiri identice ca dimensi

referinli este deseori diferit.d de cea evaluatb.
Deoarece

care ar necesita
segregate.

analizl de cost mai ,,specificf,

Pentru a realiza o estimare credibili prin metoda

pomind de la constructii similare sau corcctaazi
forml, finisare, precum gi alte caracteristici. Costul
modific[rile apirute la nivelul coshrilor inhe data s
evaludrii. Raporhrl dinhe costul echipamentelor mec
parcursul anilor. Echipamentele tind str mAreasce co
decdt alte componente ale clddirii.
Pentru a utiliza devize de cost pentru suprafele, eval
privire la costurile curente de construclie. Aceste co
caracter general, fiind necesard utilizarea altor valori
eneralI poate fi, apoi, de
cost cunoscut Denhu a

ei unitare poate fi ingeldtoare. pentru a

asci rafionamentul gi s6 compare aten
se cunosc coshrile curente. pot apirea
selecteazd un cost unitar care nu este comparabil cu cladirea evaluati. Daci
este, insi, corect aplicat?i,
metoda genereazi estimdri de cost la un nivel rezonabil de acuratele.
Depozihrl prcTeD:t,.l ln Figura 15.2 va fi utilizat pentru a ilustra metoda comparaliei
unitare ($i, ulterior,
metoda costurilor segregate, precum gi metoda dwizelor).

Ie unitare comparative publicate, ln manualul

cule ca cele preze\tat1 pentru confirmarea unet
roprietiililor similare, de pe aceeagi piali, sau
fi utilizate in mod independent dac6 la nivel

15.4

Estimarea costurilor de constructie

Figura 15.1
Costul unitar al unor clidiri cu diferite forme
Clidirea A

Clidira B

P= 100+ 100+ 100+

100

P=50+200+50+200

= 400 picioare

= 500 picioare

100 picioare

50 picioare

A = I 0.000 picioare ptrtrate

Suprafafi: Perimeku : 25:l

I
100 picioare

A=

10.000

picioarc pitrate
Suprafafi:
Perimetru = 20:l

Costul prelilol

Clidirca

Cltdirea B

Cost unitar
50$
50$ pe picior liniar
Perimetru x 400 x 500 picioare
Costtotal 20.000$ 25.000$
Suprafald 10.000 10.000 picioarc ptrtrate
Costunitar 2,00$ 2,50$ pepiciorpahat

50

In Tabelul 15.1 s-a operat o coreclie la sistemul de stingere anti-incediu al depozitului, folosindu-se costul
unitar pe picior pihat. In alte oazuri similare, pot fi necesare coreclii penfu diferenlele fizice oonstatate in
ceea ce prive$t dimensiunea suprafelei birourilor, aspectele constructiei sau echipamentul specific
Cataloagelo de cost rareori includ toate costurile indirecte sau alocerile pontru profitul anheprenorial, aga
lncat este nevoie de coreqii frecvente penhu a se obline o indicalie cu privfue la costurile totale. in
Tabelul 15.1, se opereazi coreclii pentu umitoarele elemonte:

o
o

Costurile indirecte neincluse lo preful de bazi menfionat ln manualul de cost

Costurile indirecte post construclie trecesare atingerii ocuplrii stabilizate'
Profihrl antreprenorial calculat ca procentaj din totalul costurilor directe $i indirecte

' Costul aferent atingerii ocupdrii stabilizat poate fi nominal pentru un imobil cu chiria$ unic sau pentru un imobil tipic ocupat
d propdetar. Proprietntile cate 8u depozite, birouri sau apartamente cu chiria5i multipli pot lnstr presupune cheltuieli de
lnchiriere li promotionale substantiale sau alte chettuieli (sau pierderi de veniQ care trebuie luate ln considerare.
15.5

t"

lfi

Figura 5.2
Planul. unui depozit

Structura de rezistenli
Pereii exteriori din clrdmidl sau prefabricate; stAlpi de rezistenla metalici; acoperig metalic cu izolalie
rigid[; invelitoare din carton asfaltat. Structura are un sistern complet de asigurare impotriva incendiilor
(sistem de pulberizare). Alte detalii sunt tipice.

Pasaj pentru csmioane

C\l

|;
'l:
I

412

..1

Zona birourilor
incdlzitii, cu echipament de aer condilionat cu capacitate de 15 tone; hallmea tavanului 9 picioare;
pardoseala - pldci de asfalt peste panouri de beton; iluminare fluorescenti de la 60 picioare; tavan cu
plici acustice; compartimente, stlilp gi zid netencuit; doud grupuri sanitare cu gase compartimente.
Valoarea estimati a amplasamentului gi amenajirilor a fost oblinutd prin comparalie directi.

Tabelul 15.1 prezint.ii costul de constru4ie al depozitului plus valoarea amplasamentului, dar rezultatul
indicat reprezintil mai degrabi valoarea unui substitut apropiat decdt a unei construclii identice. Serviciile
de cost folosesc conshuclii tipice pentru costul de bazd, agr incat evaluatorul poate aplica metoda
comparaFei unitare, poate face coreclii credibile $i poate realiza o estimare rezonabili a valorii
proprietilii.
Conhactele de construclii cuprind, ln mod normal, $i alie amenajfui aduse terenului, cum ar fi clidiri
auxiliare, alei pentru autovehicule, bazine de relinere a apei, statii de drenare subtemna, finii ferate
secundare 9i amenajdri de spafii verzi. Posibilele combinalii gi contribuliile diferite la valoare ale acestor
amenajeri pot provoca o mare divergenli de cost unitar daci contractul total variazi numai in fimc,tie de
dimensiunea construcliei majore. Pdn urmare, atunci cand la metoda comparaliei unitare se folosesc
costurile contrachrale curente, oblinute de pe piala locald, costurile acestor alte amenajdri trebuie neapirat
excluse la stabilirea preplui de bazI, astfel inc6t costurile respective s[ nu fie luate in calcul de doui ori
mai lntii ln mod implicit in costul unitar de bazd 9i apoi din nou, in mod explici! ca o coreclie bazati pe

costurile actuale.

Depozit

Tabelul 15.1
comparafiei unitare
Metoda
-

Costul de bazd pe picior PAtrat

Adaos pentru sistemul de pulverizare pe picior pAtrat
Subtotal
Coreclie pentru lnlllimea plafonului
Subtotal
Corec,tie pentru suprafaflperimetru
Subtotal

Mulliplicatorul costului curent

Subtotal
Multiplicatorul costului local
Cost total pe picior PAtrat
Costtui indirecte neincluse ln catalogul de costx
Subtotal
Costuri indirecte de la finalizare pdndla ocupare stabilizatiE
Subtotal
la 10,0% din totalul costurilor directe qi indireck
antreprenorial
Profit
33,99$x0,10
Subtotal
Costul total de construclie a depozitului:
59.400 picioare p[tntn @ 37 ,38$/picior pairat

Valoarea amplasamentului 9i amenajirilor acestuia per picior pdtrat clldire

59.400 picioare pitrate @ 10,94$/picior pdtrat
Total valoare iirdicatd prin abordarea prin cost

27,22$

t.14

28,36$

1.086

30,80$
x 0.895

27,s7$

\ l.lz0
30,88$

x 0.980
30,26$

xlOSO
3t,77s
x 1.070
33,99$

? ?Oq

37,38$

:2.220.372$
2.220.0009 (rotunjit)

650.000$ Gohnjit)
2.870.000$

Su'Jq: Marshall l'tqluation Service

de regie gi profihrl contractorului, precum $i alte costuri indirecte sunt incluse ln aceste costuri de baze $i
io corecfii. Sursa de date decost trublicate trebuie analizatE atent pentru lnlelegerea deplinA a ceea ce includ costurile citate.
Din ratiuni de simplitate, a fost aplicat ur procentaj pentqlqqgglqgelggqlgl

* NotA: Cheltuielile

Metoda costurilor segregate

segregate, costurile unitare individuale pentru diversele componente ale
construcliei se aplicl la diversele subcomponente ale cl[dirii propriu-zise sau la alte unitEli de misuri
lineare, de supralap, de volum etc. ale acestor componente. Prin folosirea acestei metode, evaluatorul
calsieazl, un cost unitar bazat pe can{ttatea reald de materiale utilizate plus firanopera de asamblare
necesard pe fiecare picior patrat de suprafali. De exemplu, costul poate fi aplicat pe baza numirului de
picioare pltrate ale iuprafilei pardoselii sau picioare lineare de perete de o anumiti inl{ime. Aceeaqi
procedurd se aplicd gi pentru alte component struchrale.

in cadrul meiodei costurilor

Estimarile costului segregat se realizeazA prin folosirea costurilor normate penhu componentele
structurale standardizate instalate, ca cele prezentate ln Tabelul 15.2:

15.7

il

Capitolul 15

Tabelul 15.2
Date de cost specifice pentru componentele structurale

Componentastructurali Unitatea

Excavalie
Fundalie
Construclie podea
impirlirile interioare
Acoperip

Dolari pe yard cub

Dolari pe picior liniar de fundalie sau pe yard cub de beton
Dolari pe picior pitrat
Dolari pe picior linear
Dolari pe pitrat (adici 100 picioare pdtrate de suprafaJi de acoperig)

Concephrl de unitate segregati nu se limiteazd la unitnli cubice, liniare sau p6trate. M6sura pe care se
fi cuantificarea :otllizatA intr-un anumit domeniu, cum ar fi costul pe tona de aer
condilionat. Conceptul de unitate segregatii mai poate fi aplicat gi la coshrl componentelor fnalizate
instalate, cum ar fi costul unui element de acoperig prefabricat, livrat 9i montat.

bazeazE costnl poate

Toate costurile unitare sunt insumate pentru a se obline costul direct estimat al lntregii construclii.
Estimirile costurilor segregate se pot face pe baza datelor pe care le deline evaluatorul, dar acestea se
obfin de obicei de la un serviciu de estimare a costurilor care oferi cifre actualizate lunar. Cheltuielile de
regie gi profihrl contractorului pot fi incluse in cifrele de cost segregat pe care le fumizeazl unele servicii
de cost sau pot fi calculate separat. Evaluatorul trebuie sl $tie exact ce anume se include in fiecare cost
menlionat. De regul[, costudle indfuecte se calculeazl separat. Obiectivul este acela de a contabiliza toate
costurile corespunzdtoare gi de a evita contabilizarea dubld.
l,

Urm[torul exemplu indici modul in care ar trebui calculat costul unui zid din clrimidi prin metoda
costurilor segregate. Astfel de costuri variazd in funclie de condiliile piejei 9i de localizare; cifiele
prezeatate sunt folosite numai in scop ilustrativ.

Pomind de la aceste date,

se poate estima costul pe

picior pdtrat de perete, conform tabelului I5.3.

Dup[ calcularea costuIui unitar de $54,88 pe picior pitrat, evaluatorul poate estima costul total al unui zid
care indeplinegte aceste standarde, fEr[ a detalia caatitilile de materiale $i manoperl. in practici, analistul
de cost rafineazi procedura prin corectii pentru pierderile de material gi pentru rame suplimeniare puse la
ferestre $i u$i, ceea ce necesiti. goluri ln perete, praguri gi pewazuri.
I

i
tl

iir

Se pot calcula, in acelaqi mod, coshrile unitare ale tuturor componentelor gi, odati stabilite, acesta di
evaluatorului posibilitatea de a estima costul intfegii clddiri. Cdnd este aplicatii corect, meioda costului
segregat este un inlocuitor al metodei devizelor gi produce o estimare cu acuatele a costului, cu un efort
considerabil mai mic. Tabelul 15.4 ilustreazd modul in care se poate utiliza metoda costurilor segregate
pentru estimarea costului de reconstruclie al depozitului, prezentat in Figura 15.2.

tn tabelul 15.4,
i

.
.
.

;l

15.8

se opereazd corectii pentru

urmitoarele:

Costurile indirecte neincluse in prepl de bazd din catalogul de cost

Costurile indirecte dupi construire necesare atingerii unui grad maxim de ocupare tipic
Profihrl antreprenorial calculat ca procentaj din totalul costurilor directe qi indirecte

F-

Tabelul 15.3
Exemplu de metodl a costurilor segregate

Cost

Descriere

Unitate

simpll
i, instalatd: armltura
armitura simplA
Fa{add de cdr6midl de 4 inci,
rticulaiii, mortar, scheldrie qi
aplicat6 1a I/z inci, inclusiv articulalii,

cur6lare

inci,
rsiune, ridicati: 2 inci x 4 inci,
Stdlpi de cherestea de dimensiune,
tare,
16
inci
in
h
din
lemn
rame

centru

inci
rcoperire folie pe o latur[
Izolafii, instalate: 2 Y, inci, acopeire
indri finisate
Panou ghips: % inci, cu imbindri
voPsea
Ztgrlvealt: grund qi un stratt de vopsea
re x 8 picioare %
Izolalie impregnati 4 picioare

Pe baza acestor date se poatee estima costul pe picior

Panou ghips de %

inci

Ztsgrlveald
Total zid finisat
*

pe 1.000

360,00$
0,42$
0,ZZ$
0,30$
0,25$

pe 1.000 picioare bd
pe picior

pltrat

pe picior

pltrat

pe

picior pitrat

pe picior pAtrat
patrat

pitrat de

zid:

CdrZ;mizi
Stilpi
Tencuiald
Izola\ie

460,00$

3,45$
n
t/{
0,24$
0,42$
0,30$
0p25
+ 50.25$
4,8g$

pe 7 %*
nininara
l'.1+
pe
picioare
-. 9/?
bd+
2/3
pe picior Pltrat
pe picior pdtrat
pe picior pdtrat
pe picior

pltrat

pe picior petrat

Pentru a calcula costul unitar total, costul unitar al unor eleme[te de constructie trebuie transformat in misura de unitate a
de rame din lemn.
fiecare Dicior DEhat de zid,neaesitb,T % cdftmizi,sizl3
costului total. in acest

A se reline diferenla de la corecliile totale pentru costurile indirecte din Tabelele 15.1 qi 15.4. Deoarece,
ln metoda costurilor segregate, costul proprietilii este defalcat pe componente mai precise, in preful de
bazl men]ionat ln catalogul de cost se include o parte mai mici a costurilor totale indirecte pentru fiecare
componentA a constructiei. Coshrl unitar per picior pdtrat care se utilizeazd la metoda costurilor segregate
reflectl o par0e mai mare a coshrilor indirecte totale decdt coshrrile individuale pentru excavatie,
amplasamen! fundalie, structura de rezistenJi, etc. Prin umare, coreclia pentru ,,costurile .indirecte
neincluse in catalog" din cadrul metodei comparaliei unitare este mai mici decAt coreclia pentru
,,costurile indirecte neincluse in catalogul de cost' din cadrul metodei costurilor segregate.
La metoda costurilor segregaie, valoarea amenajdrilor amplasamentului se poate esiima in mod distinct pe

bazi de cost net gi se adaugi la costul net al construcliilor. $i mai exact, valoarea amenajdrilor
amplasamentului, estimati fie pe baza costului net, fie prin preluare din datele de pe piajE, se poate
adiuga ca valoare dd contribuiie la valoarea totall a propriet.Itii.

Metoda devizelor
Metoda cea mai cuprinzitoare gi precisi de estimare a costului este metoda devizelor, pe care o va aplica
mai frecvent contractorul sau specialistul in devize de cost decat evaluatorul. Devizul reflecte cantitatea $i

calitatea tuturor matrialelor de construclie pentru amenajlri pi construclii $i pentnl toate tipurile de
manopere necesare. La aceste calcule se aplic[ costurile unitare pentru a se ajunge la un deviz de cost
total pentru materiale gi manoper[. Apoi, contractorul adaugi o marje pentru cheltuieli neprevbzute,
cheltuieli de regie gi profit.

15.9

Bun imobil depozit

Excavare

59.400pc

Amplasament
Fundalie
S truchlra

115.385pp @

Pardoseli (beton)
Pardoseli (pllci de asfalt)
Tavan (pldci acustice)
Instalalii sanitare (3 grupuri)

ArmAhrd
Canalizare
Sistem de pulverizare api
Sistem de incdlzire, ventilalie, aer

condilionat
Instalalii electrice gi iluminat
Pereli exteriori
Blocuri de beton
FaJadi de cdrimidi
Pereli despd4itori
Ziduri

59.400pp
s9.400pp
4.400

ii
II
I

pp

4.400pp
9

armituri
6buc.

s9.400

pp

55.000pp
4.400pp
59.400pp
15.180pp

0,24$ pe pc
0,17$ pe pp

@
@
@
@
@

1,79$ pe pp
4,82$ pe pp
3,12$ pe pp
1,02$ pe pp
4,35$ pe pp

@
@
@
@
@
@

2.525$ per armEturl

380$ pe buc.
1,48$ pe pp

r4.2s6$
19.61s$
106.326$
286.308$
185.328$
4.488S
19.140$

22.725$
2.280$
87.912$
46.200$

0,48$ pe pp
4,20$ pe pp
1,70$ pe pp

18.480$
100.980$

5.060pp

@
@

12,09$ pe pp
13,80$ pe pp

183.526$
69.828$

pp
lopp

@
@

3,70$ pe pp

32.005$

103$ pe pp

1.030$

480pp

18,25$ pe pp
6,86$ pe pp

8.760$
407.484$

2,18$ pe pp

r29.492$

8.650

12 picioare x 4)

Grinzi $i structur6 acoperi$

Invelitoare qi izolafie acoperig
Diverse elemente specificate

pp

59.400

UEi
Uqi automate (10 picioare x

i"

Tabelul 15.4
- Metoda costurilor segregate

59.400pp @
59.400pp @

Subtotal

Multiplicatorul costului curent (baz6 diferit.d de Tabelul 15.1)

Subtotal

Multiplicatorul costului local

COST TOTAL
(din catalog - 30,18$/pp)
Costuri indkecte neincluse in cataloagul de costuri*
Subtotal
Costuri indirecte de la finalizare pAni la stabrlizarea

gradului de ocupare
Subtotal
Profitul promoborului imobiliar 10% din totalul costurilor directe
9i indirecte (2.070.752 $ x 0,10)
Cost total nou (38,35$/pp)
Plus valoarea amplasamentului qi amenajdrilor
Valoarea totali a proiectului

30.000$
1.776.163$

1.030

r.829.448$
X

1.792.8595

1.100

1.972.14s$

1.050

2.070.752$
207.07ss
2.227.827$
(rotunjit) 2.278.000$
650.000 $
2.928.000 $

Sursa: Marshall Valuation Service

NotE: Cheltuielile d regie fi profitul contractorului, precum 9i unele costuri indfueotc sunt incluse ln costurile de bazd; nu
sunt incluse olorariile arhitectilor $i alte costuri indirecte. Este necesard studierca sursei de date de cost Dublicate Denru a
inplege pe deplin cc conlin costurile citate. Din motive de simplitale, petrtru reflectarea costurilor indirecte a fosi aplicat
un procentaj.
pp = picior pltrat

In funclie de dimensiunea proiectului gi de resursele contractorului, devizul gi calculele de cost pot fi

{Ecute de cdtre rm singur devizist sau de un numlr de subconhactori ale ciror oferte sunt comnilate de
cAtre un contractor general qi lnaintate ca deviz de cost final. ln ambele caztri, analiza detzileazl,
I5.10

F
Estimarea costurilor de constructie
cantitatea, calitatea

gi coshrl materialelor fumizate de cdtre contractorul general sau

subcontractor,

precum gi cotele de cost corespunzdtoare.

O detaliere a costurilor unui antreprenor general, pentru depozitul prezentat in Figura 15.2, sunt rezumate
in Tabelul 15.5. Acesta este doar un rezumat; candtelile $i coshfile din tabel au caracter ilustrativ.

Tabelul 15.5
- Defalcdri
7.8s4$

Condilii generale ale contractului

24.78r$

Excavare qi nivelare

182.0s3$

Beton

2s.473$

TAmpllrie
Ziddrie
Structura
Grinzi, invelitoare acoperi gului
Struchrra acoperigului
lz.rla'tia
Tocuri
Glehrire
Vopsitorie
Izola,tie acusticl

r94.23t$
280.343$

329.8279
s7.494$
32.378$
5.256$
11.329$
7.611$
5.803$
3.335$

Pardoseli

Instalalii electrice
SIVAC
Teverie
Instalalii de apl gi canalizate gi sistem de pulverizatoare
Subtotal
Cheltuieli neprevdztfie @5To
Cheltuieli de regi e 9i profrt @12%o
Coshri totale propuse (27,46$/pp)
Costuri indirecte lnainte, pe parcurs qi dupd construire*
Subtotal
Profihrl promotorului imobiliar (2.072.259$ x 0,10)
Cost total de reconstruplie (reproductie)
Plus valoarea terenului qi amenajdrilor
Valoarea totald a proiectului

75.334$
67.560$
6.458$

77.46r$
1.394.581$
69.7295
167.3s0$
1.631.660$
(rotunjit) 1.631.700$

1.27

2.072.2s9$
207.2265
2.279.4855
+ 6s0.000 $
2.929.485$

(rotunjit) 2.929.000 $
*

Pentru simplificare s-a aplicat un procent penku costurile indirecte.

Ofertele antreprenorilor nu includ, de obicei, coshrrile indirecte sau profitul anheprenorial. Analiza
prezentzti in Tabelul 15.5 reflecti co-sturile indirecte gi calculul profitului anheprenorial ca procentaj din
totalul costurilor directe gi indirecte. In exemplele prezentate, costurile indirecte sunt luate ln considerare
in diferite stadii ale procedurii de estimare a costului. Se prefer[ detalierile de cost care alcltuiesc aceste
devize fali de corectia procentuald, iar evaluatorul trebuie sl pun[ la dispozi]ie o detaliere pentru a
argumenta procentajul aplicat. A se refine ce atunci cind costul direct al elementelor individuale de
construclie se defalcd in sume mici, a$a cum se arati ln Tabelul 15.5, in sumele respective este reflectat2i
o parte mai mici a costurilor indiecte decAt ln sumele din alte metode de estimare a costurilor qi, astfel,
coreclia procentuali pentru totalul costurilor indirecte este mai mare.

15.11

I
I

Capitolul 15

tl

Estimarea stimulentului antreprenorial

fi metoda generalS de estimare a costurilor aplica6, estimarea profitului anheprenorial trebuie fecutd prin
analize de piald qi disculii cu promotorii imobiliari, pentru a se stabili aqteptirite cu privire la tecompensa
antreprenoriald necosare pentru a motiva realizarea unei construc{ii. Profitul antreprenorial incasat este o reflectare a
rezultatelor gi poate diferi de profitul anticipat (adicd stimulentul) care l-a motivat inifial pe antreprenor sd demareze
proiectul. Nivelul obignuit de anticipare sau al stimulenf.rlui hebuie utilizat in devizll de cost.
Oricare ar

in funcfie de practica

.
.
.
.

de pe pia!6,

profitul antreprenorial poate fi estimat in mai multe feluri:

Ca procentaj din costurile directe

Ca procentaj din cosh[ile directe qi indirecte
Ca procentaj din coshrrile directe gi indirecte plus valoarea terenului

Ca procentaj din valoarea proiectului finalizat

in cadrul interviurilor cu promotorii imobiliari locali referitoare la nivelul corespunzdtor al stimulentului anheprenorial
pentru un proiect, evaluatorul tebuie si utilizeze aceeaqi bazd de cost (numai costurile directe, numai co-shuile directe
ii loai.""t", etc.) oa Ei cea de pe piafe h toate calculele ai elului forfetar al stimulentului antreprenorial. in mod uaral,
nivelul profihrlui anheprenorial ya fi acetagi, indiferent de modul de calcul - ex. ca 22yo,2lyo,15% sau 13% din costul
de bazi corespunz6tor selectat, in mod adecvat, conform celor ardtate mai jos.
care urmeazd, evaluatorul a analizat costurile valorice gi ratele (sau procentaje relative) de stimulent
antreprenorial atribuibil aceluiagi ansamblu de costuri 9i, apoi, a calculat stimuletrtul anteprenodal:

in exemplul

% aplicat

Baza de cost

.
.
o
o

22,0% x 545 .000$

Costuri directe
Costu-ri directe + costuri

55.000$)
+

20% (545.000$ +
15,0% x (545.000$
55.000$ + 200.000$)
i3,0% x (545.000S
55.000$ +200.000$ +120.000$)

indirecte
Costuri directe * costuri
indirecte + valoarea terenului
Proiect finalizat

Stimulentul antreprenorial
120.000$ (rotunjit)

= 120.000$
= 120.000$
= 120.000$ Gotunjit)

se refine cd la calculul stimulentului antreprenorial ca procentaj din valoarea proiectului finalizat (costuri directe +
costud indirecte + valoarea terenului + stimulenhrl antreprenodal), in ecua,tie apare o cifri care reflecti parametrul

rezolvat (adic6 stimulentul antreprenorial). Calculul fnal al stimulentului antreprenodal ca proceniaj din valoarea
proiectului frnalizat s-ar exprim4 de fapt, dupd cum urmeazS:
(545.000$ + 55.000$ + 200.000$) x 0,131

(r

stimulent antreprenorial =

0,13)

= 120.000$ (rotunjit)

x
[coshui directe + coshri hdirecte + valoarea terenului) procentaj extras de pe piap
din valoarea Droiectului
[(1 - procentaj exhas de pe piap din valoarea proiectului finalizat)]

ln declin, evaluatorul hebuie si atalizeze alent io ce mEsur6 utr stimulent anheprenorial diminuat sau o
pierdeie anteprenoriala reprezinti o form6 de depreciere extern6. In cazul ln care coordonarea antreprenoriah este
considerati o iomponenti a costului pe piafa aflatd in declin, acest lucru ajuti la stabilirea bazei de estimare a nivelului
chiriei necesm pentru a conduce la realizarca de noi construcfii, fapt care, la r6udul sdu, ar putea furniza Puncte de
vedere asupra pioblemei absorbflei pi a ocupbrii stabilizate. Estimarea unui stimulent anheprenorial adecvat rbmane o
provocare pentru evaluatori, deoarece agteptirile in leghhri cu profitul diferd in fiurclie de condifiile de pe pia[6 qi de
tipul de proprietate. Este greu si se efechreze relafionfi consecvente inhe profit qi alte costuri.
Pe piefele

15.r2.

F
Estimarea costurilor de constru
Deqi amenajirile de genul facilitililor de parcare, spaliilor verzi 9i semnelor indicatoare sunt incluse in
mod obignuit in oferta contractorului general, acestea nu sunt detaliate in Tabelul 15.5. Ele ar trebui
incluse in devizul de cost al hrturor Construcliilor luate impreuni. in devizul de cost al unei clSdiri
existente, enumerarea distirc6 a amenajdrilor aduse amplasamentului faciliteazi luarea in considerare a
deprecierii. $i aceasta deoarece metoda devizelor genereazd, de obicei, devizul de cost al unei clddiri
identice. Tabelul 15.5 indicl costul de reproducfie al clldirii depozitului, la data efectivl a evaluirii.

ln ultimii ani, a crescut ponderea contractelor de construclie care se subcontracteazd. Subcontractorii au

devenit mai eficienli in cadrul specializdrilor pe care le au. Costurile segregate ale subcontractorului sunt
comparabile in mod pozitiv cu costul muncii efectuate de cdhe angajalii contractorului general, iar acesta
din urmd poate opera cu chelhrieli de regie mai mici. Penhu a obline o estimare pe baza devizului, fiecare
con11actor qi subcontractor trebuie sd pund la dispozilie o defalcare a cheltuielilor cu materialele,
manopera, regia qi profitul. Profitul contractorului poate depinde de volumul de muncd pe care I-a
desflsurat.
Deqi metoda devizelor rcalizeazl, o analizl completi a costului construcliilor evaluate, aceaste metode
este cronofaga qi costisitoare, necesit6nd frecvent serviciile unui devizist cu experienJS. Din aceste
motive, metoda se utilizeazi rareori in misiunile de evaluare obignuite'

Bibliografie suplimentarl
Akerson, Charles B. 1996.

The

Appraiser's Workbook (2'" edition) Chicago: Appraisal Instihrte.

Rueggs, Rosalie T. 9i Harold E. Marshall. 1990. Building Economics: Theory and Practice. New York:
Van Nostrand Reintrold.

Cataloage privind costurile de construcfie

Boeckh. 1979. Building Valuation Manual. Milwakee: Thompson Publishing Corp.,

vols

(rvww.boeckh.com).

- Proprietdli rezidenliale qi agricole; Volumul 2 Comerciale; Volumul 3 - Industriale

qi instihrtionale. IJilizeazdbaza de date de costuri din 1979 gi cuprinde o mare varitate de modele
de construclii. Sunt alcltuite pe baza costului unit.:ililor in functiune transformat in cost per picioare
petrate sau suprafap a parterului. Boeckh Building Cost Modifier este o publicalie bilunarE de
Volumul I

actttalizare a datelor cu factorii curenli de modificare.

Building Construction Cost Data. Duxbury, Mass: Robert Snow Means Co. (www.rsmeans.com),
publicatie anuali.

Publicalia prezintii prelurile unitare ale multor elemente de conskuclie pentru clediri, care se
utllizeaz| ln dev'nele tehnologice. Componentele sunt grupate pe baza unui sistem uniform adoptat
de cltre American Institute of Architects, Associated General Contractors $i Construction
Specifrcations Institute.
Dodge Building Cost Calculator&Valuation Guide. New York: McGraw-Hill Information Systems Co.
(www.fwdodge.com), publicalie cu pagini detagabile 9i suplimente trimeshiale'
Publicalia prezintii costul diverselor tipuri 9i dimensiuni de cl6diri. Srmt inclugi factori locali de
modificare a costurilor, precum gi tabele cu indici de cost. Anterior Dow Building Cost Calculator.

15.13

E;i;

I
Marshall Valuation Serttice. Los Angeles: Marshall and Swift Publication
(www.marshallswift,com),

Co.

publicalie cu pagini detagabile gi suplimente lunare.

Cuprinde date de cost pentru stabilfuea coshrlui de inlocuire la clldiri qi alte irnbunltdliri din
Statele Unite qi Canada. Include multiplicatori de cost curent gi factori locali de modificare.
Residentidl Cost handbook. Los Angeles: Marshalt and Swift Publication Co. (www.mirshallswift.com),
publicalie cu pagini detaqabile pi suplimente trimestriale.
Publicagia prezint.d metoda 9de stimare pe picior pltrat $i metoda costurilor segregate. Sunt incluqi
factori de modificare locali si factori de modificare a tendin{ei costurilor.

15.14

TIMANTT,N DEPRE CIERII

Termeni importanti

o
o

Durata de viald economicd

Durata de viali utild

Introducere
pentru a estima deprecierea pot fi utilizate cdteva metode. Fiecare este acceptabili qi trebuie si.determine
qi logic. Metoda
aproximativ aceeaqi valoare-atAt timp cat evaluatorul.ap^licd metoda in mod consecvent
calitatea
qi
prudent
faj6
de
$i starea uner
utilizatl trebuie s6 reflecte reaclia unui cumperdtor informat
analizei
fa16
imobiliare

froprietef

9i

de
tutur
c

deprecierii sunt identificarea

foime de depreciere gi luarea ln

r acestor
(evitarea

Dife

utilizate

dublei cuantificiri a;lementetor

pentru
combinat pentru a rezolva problemele specifice sau fiecare metodl poa0e fi aplicati in mod separat
metode.
prin
altor
utilizarea
a testa caracterul rezonabil al estimSrilor la care s-a ajuns
ale

depreciere).

Cele trei metode principale de estimare a deprecierii sunt

urmetoarele:

. Metoda preluirii de pe piap

o Metoda vArst6-durati de via![
. Metoda segreglrii

Cele trei metode utilizate pentru aprecierea

deprecierii sunt: metoda prelu6rii de pe piatd,
metoda varsta - durat6 de viala 9i metoda
segregarii.

Metoda preluarii de pe piald gi metoda varsti-durati de viati sunt principalele metode utilizate de
proprietSli imobiliare. Metoda
majoritatea evaluatorilor pentru a estima
culare de depreciere qt' tjfateazl
segregdrii este o metodl mai detaliati care
totale, adicl deteriorarea fizicS,
fiiari element in motl distinct. Ea enumer[ comp
deprecierea funclionaltr gi deprecierea exteme.
Metoda preluirii de pe piap qi metoda varsti-duratd de viate tind s[ analizeze lntJea;ga proprietate 9i sunt
limitate
mai ugoi de tnleler 9i Ai apticat. Elemenlele deprecierii sunt implicite, nu explicite. Ambele sunt
in sensul cd piesupun c[ deprecierea din toate cauzele poate fi exprimatl intr-o estimare totald, nu fac
intotdeauna Sirtinitiu intre ilementele cu via{i scurtE gi elementele cu viaJ[ lungl 9i se bazeazl pe
previzigni generale asupra vArsiei efective qi a duratei de viali economicl rimas[. Metoda vArst.[-durati
ie viali esie limitatn in privinla faptului ci ea reflect.I ln mod tipic un regim liniar al deprecierii.

Indiferent care gste metoda aplicat.S, evaluatorul trebuie sd se asigure cd estimarea finall a deprecierii
reflecti pier<lerea de valoare din toate cauzele 9i c[ nici una dintre formele de depreciere nu a fost luate in
consider-are de mai multe ori. Dubla considerare a deprecierii poate duce la indicatori de valoare mult prea
mici ln abordarea prin cost. De asemenea, analiza deprecierii trebuie s[ fie consecventi, utilizindu-se fie
costul de reconstructie, fie costul de inlocuire ca gi cost de bazl pentru calcule. Aqa cum s-a aretat ln
Capitolul 14, costul de lnlocuire elimind necesitatea de a lua in considerare anumite forme de depreciere;
16.1

Capitolul 16
trecerea de

ia costul de reconstruclie la costul de inlocuire, pe parcursul analizei deprecierii,

spore$te

nosibilitatea de a lua in considerare de doud ori unele elemente ale deprecierii

Relafiile dintre v0rstl gi durata de viaf[

Toate cele trei metode de estimare a deprecierii
conSideri relaliile dintre vdrstii gi durata de via![ fie
direct, fie indirect. Conceptul general de depreciere, aga
cum este utilizat in cazul evaluirii, se bazeazd pe rclatjile

dintre vArsti qi durata de viaJi care se referl fie la

intreaga conshuclie fie,

la

diversele

ei

componente.

Deprecierea apare pe parcursul duratei de viap a clddirii

sau unei componente; in teorie, o cl5dire sau o parte
componenti lqi pierde intreaga sa valoare pe parcursul

Relaliile dintre varste gi durata de viale,

utilizate Dentru formularea unei estimeri a
deprecierii totale in cazul utilizdrii metodelor
preluarii de pe piald 9i metodei varste - dura6
de viatd sunt: durata de viate economicd,
varsb efectivd. durata de viate economicA

ramasa. Relaliile dinhe versia gi durata de

viale, utilizate pentru formularea unei estimdri
a deteriorerii comoonentelor fizice individuale,

in

cazul utilizerii metodei segregerii sunt:

durata de via[6 utile, varsta cronologice

$i
duratei sale de viap. De exemplu, presupunem ci
duIat6 de viat6 utila ramasa.
probabilitatea duratei de viali tipice a unui complex
comercial de pe o piafi dat.d este de 40 de ani. Teoretic,
atunci cand caedirea va avea o vdrstl de 40 de ani, ea va fi ajuns la finalul duratei sale de viali qi l$i va fi
pierdut intreaga sa valoare din cauza deprecierii, {Eri a mai avea o valoare de contribu}ie la valoarea
amplasamentului liber. Probabilitatea duratei de viaJi a unui cazan (boiler) instalat in clidire va fi mult
orl pe
mai mici de 40 de ani, iar unele dinhe componentele sale este po
parcursul duratei de viaii a clidirii - de 40 de ani. in formularea es
91"lii1:
dru Sr'
dintre varsti qi durata de viali sunt utilizate i,n principal pentru a
componentelor
clddirii.
deteriorarea fizici a

in estimarea deprecierii totale a unei cl[diri, conceptele de vdrsti qi durati de viafd cele mai importante, ln
cazul aplicirii metodei prelu[rii de pe piap qi metodei varstd-durati de viali, sunt urmItoarele:

o
o

Durata de viaF economici

Vdrsta efectivl
Durata de viali economicd rimasd

Conieptele de durati de viali economice, varsti efectivi 9i durati de viali economicd rdmasd iau in
considirare toate elementele deprecierii intr-un singur calcul total. De aceea, estimarea duratei de viaJi
efectivd ia in considerare nu doar deprecierca frzicd, ci gi orice pierdere a valorii din consideralii
funclionale gi exteme. Acest tip de analizd este camcteristic metodei preludrii de pe piald 9i metodei
varsti-durati de via!.i. Totugi, metoda vdrsti-duratd de viaJd poate fi corectatii pentru a reflecta prezenla
oriciror elemente cunoscute de depreciere fizic, recuperabiii sau nerecuperabill, a componentelor chdirii
cu durati de viati scurti.
se estimeaze deteriorarea fizici utilizdndu-se metoda segregirii, conceptele de
durati de via-ti cele mai importante sunt urmetoarele:

Abnci cand

.
.

Durata de viati

virsti

gi

utill

V&sta cronologicl
Durat.ii de viaF utild rdmasi

Utilizarea acestor termeni, ln cazul metodei segfegirii se referi la separarea uzurii fzice de deprecierea
funclionall gi extem6. Durata de via{i economici ia ln considerare toate cele hei componente ale
deprecierii inh-o singuri estimare a var$ei-dura
considerare doar deprecierea componentelor fizice
cl6diri va fr probabil mai mare decat duata ei de
duratei de via{i util6, ln cazul utilizlrii metodei s
cazul utilizirii metodei prelutuii de pe piap qi a
aproximativ aceeagi depreciere totald estimat.ai.
16.2

Virsta cronologic[

gi

virsta efectivl

Vdrsta cronologicd numiti gi vdrsta scripticd sau istoricd reprezinti numarul de ani care au trecut de la
fnalizarea constructiei clldirii. in analiza deprecierii, vArsta cronologicl este utilizati pentru doue
scopuri. Mai intdi, ea reprezinti primul element analizat in estimarea varstei efective. Apoi, in vederea
aplicarii metodei segregdrii, este fundamentale penfiu analiza vdrsti-durati de viaJi necesarl pentru
deteriorlrii fizice a componentelor cu durati de via!6 scurti gi a componentelor cu durati de
"itimurea
viafl Iungd ale unei clddiri.
Varsta efectivl reprezintii varsta indicati de starea (tehnicd) fi utilitatea unei construclii 9i se bazeazd pe
rationamentul $i inlerpretarea evaluatorului asupra percepliilor pielei. Chiar 9i pe aceeaqi piat5, cledirile
similare nu se depreciazi neapirat cu aceeaqi rat5. Nivelul lntrelinerii poate influenta ritmul deprecierii
clddirii. DacI o clddire este mai bine lntrelinuti decAt alte clldiri, din aria de pia!5 respectivi, vdrsta
efectiv[ a clldirii poaie fi mai micd decat vdrsta ei cronologicl. Daci o cl[dire este prost intre]inuti,
vdrsta ei efectiv[ poate fi mai mare decat varsta ei cronologicd. Dacd o clidire a fost bine inhelinuti,
vArsta cronologic[ 9i virsta efectivd pot

fi

identice.

De exemplu, se considerl un centru comercial cu o vArsti de 23 de ani, care a fost redecorat ln interior,
dar nu alost modemizat. Acoperigul original qi componentele SIVAC nu au fost inlocuite. Clldirea ar
este
avea probabil o vdrsti efectiva estimatii la 23 de
s-au
de obicei suficient pentru a reduce vArsta
caz'
inlocuit acoperigul $i cazanul pentru lncllzire al
ln
care
aceeaqi
in
situalia
pulin
de
ani.
mai
de
23
la
estimati
probabil
o
vfustii
efectivi
ar
avea
clidirea
clldire, cu o vdrst[ de 23 de ani, ar fi intr-o stare proasti, nu ar fi fost redecorat[, ar avea un sistem
SIVAC defect, iar rata de ocupare ar fi sub medie din cauza proastei intrelineri, ar avea probabil o verst[
efectiv6 estimatd la mai mult de 23 de ani.

ani
efectivi.
resp

Durata de via{[ economicl qi durata de via{I

util[

clldiri lncepe o dat6 cu construc]ia ei 9i se incheie ahrnci cAnd clldirea

nu mai contribuie la valoarea propriet5lii imobiliare (nu mai contribuie la valoarea amplasamentului la
cea mai buni nlllizare a sa). Aceastii perioadd este de obicei mai scurtii decAt durata de viaJi fizic6 a
clddirii, care reprezinti perioada totall de existenli fizicl a clldirii. La lncheierea duratei de via![
Durata de

via![ economici

a unei

economicd a clddirii existi cAteva opgiuni la dispozilia proprietarului:

o
.
.
r

Renovarea
Reabilitarea
Reconstruirea
Demolarea $i inlocuirea cu o nou[ construclie adecvatl

At6t <lurata de viati economicl c6t gi durata de viaF utili consideri ci forfele de piap opereazd astfel
incdt clddirile sunt renovat,e, reabilitate, reconstruite sau demolale inainio de uzarea lor fi zicd totzl6Toate aspectele unei proprietili 9i ale pietei sale, incluzdnd calitatea qi starea construcliei, utilitatea
functionald a clldiriior qi condiliile de piap qi de localizare trebuie luate ln considerare la estimarea
duratei de viali economic6 a unei proprietiili imobiliare. Starea gi utilitatea funclionali a unei clddiri,
precum gi factorii de piap gi de localizare trebuie de asemenea luali ln consideralie atunci cend se
estimeazd varsb efectivi a unei proprietili imobiliare. Degi durata de viap economici a unei clidiri este
dificil de previzionat, ea este schifatii de rur anumit numlr de factori, printre care qi urmltorii:

16.t

fFrfl
I
I
I
I

r
.

Considerente de naturl fizicd, de exemplu rata cu care componentele fizice ale unei clidiri se
uzeazd, lindnd seama de calitatea consiructiei, utilizarea proprietAfii, nivelul de intrelinere pi

clima regiunii

Considerente de naturd funcfional5, adicd rata cu care se schimbi tehnologiile de construclie,

gusturile arhitecfurale, eficienla energiei qi designul cladirii; acesti factori p,-ot fu""
o clddire
sl fie depreciati funcfional, indiferent de vdrsta qi/ sau starea ei
"u

considerente de naturi extemd, adicl influen]ele pe termen scurt qi pe termen lung, precum
nivelul ciclului de viap al vecindtllii, disponibilitatea qi posibiliiatia de finanpr!, factorii

cererii qi ofertei

Multe considerente de natura fizica, funcliona16 gi exteml pot sd nu aibi nici un fel de efect asupra valorii
unei clSdiri aqa cum impune pia1a, Ia data formuldrii opiniei asupra valorii, dar probabil vor avea un efect
putemic in viitor, s[ zicem peste 20, 50 sau chiar 100 de ani. Degi este dificii de previzionat du.rata
de
via,ti economic[ aqteptatE, studiile asupra pielei qi analiza tendinlelor istorice, precum qi ciclurile de via]6
ale vecinEtilii pot si ofere informalii importatrte.
Pentru a estima durata de viali economicl a construcliilor, evaluatorul shrdiaza durata de viap economicd
probabili a unei clidiri recent vdndutd, care es0e similari cu proprietatea imobiliarl in cauzi qi se afld in
aceeagi arie a pielei. Pentru a calcula durata de viaJi economicl probabil[ la data vinzdii, evaluatorul ia
anuali. De exemplu, se considerd un cartier de locuinte
e a deprecierii de 2yo, in cazul proprietililor imobiliaie
(toate sunt construite in aceeasi faz6, de dezvoltaxe a
cartierului Ei sunt vandute aproximativ la aceeaqi dati ca gi proprietatea imobiliaid in cauzd). calculdnd
valoarea inversl a2% (110,02) rentlt} dwatz totale de viali economicd probabild a proprietilii ln cauzd,
adici 50 de ani de la data formuldrii opiniei asupra valorii. Aceasta nu inseamna c[ Surita totald de viati
economici probabili a proprietdlii imobiliare respective a fost lntotdeauna gi va fi mereu de 50 de ani.
Mai degrabd, in momentul vdnzlrii proprietifii, cota sa medie anualS de depieciere indic6 o durata togali
de via{i economicd de 50 de ani.

qi modernizarea pot extinde in mod efectiv duraia de viald economicd a unei clddiri,
,potrivindu-i ceasul din nou". De exemplu, si considerIm o clddire cu o durat6 de viatl economic6
probabill de 40 de ani. Daci, dupn 10 ani, propdetatea imobiliard a fost substantial modemizati,
aducdndu-i-se componentele fizice la standardele curente ale pielei cerute ln cazul noilor construclii,
via![ efectivd
I din nou la momentul zero qi durata de viili
i de 30 de ani
restabiliti la cei 40 de ani iniliali _ sau la o alti
in firncfle de
lor aduse proprietiifii. Multe propdetnti imobiliare
vechi au o dwati de viali economici ega16 sau chiar mai mare decit durita de vrati fiiicA a materialelor
Renovarea

de construcfie, datoriti renovirii gi restauririi continue.

Duata de viafn utiln,

it

a$a cum este nlllizati,

calculele aferente vfustei-duratE de viati, in metoda
segregirii, reprezintii perioada de timp rezonabili de-a lungul cireia componentele unei cl5d'iri se a$teapti
sA fimclioneze a$a cum au fost proiectate. Degi durata de viali fizicE probabili a unora dintre
componente, ca de ex. elementele de structurl realizate din beton gi o1el, poate fi de sute de ani, durata de
via,tn udE suferl de_pe urma influenlelor economice care aclioneazi. asupra clidirilor ce conlin aceste
componen0e. In mod corespunzdlo4 dacd o clidire dustriali de 40 de ani este demolat?i, urtf"l io"at
amplasamentul si poatii fi redezvoltat, este probabil ca toate componentele clldirii sd fie demolate, fird a
se line seama de utilitatea lor fizici rdmasi.

ii
i:
\

i
...

fi
t.ti
iiL

?!.

ti
ii

t'

t'l
l!:

Durata de_ viatii util[ a componentelor fizice cu durat?i de viald scurei (de exemplu, componentele SIVAC,
acoperigul, decoraliile interioare, finisirile podelelor) este mai micd dec6t durata de viali economici
probabiln a cHdirii. Componentele cu durat?i de viafi lungi (de obicei componentele structurale ale unei
cl5diri, precum fimdatiile, compartimentarea, instala{iile pentru canalizare din subsol) au o durati de via}i
utild cel pulin la fel de lungi ca qi durata de viali economici probabill a clddirii. Este important sd se fac6
diferen!' intre componentele cu durati de viald lungd gi componentele cu durati de viati scurti atuncr
cdnd se aplici tehnica segregdrii, aceasti diferenli oferindu-i evaluatorului flexibilitatda de a esfima

lil

til
ii:'
tll '
'N

.j :t'
lir
ili

16.4

Estimirile dePrecierii
deprecierea componentelor, flexibilitate imposibild
metodei vdrstl-dr'uatI de vialb.

in

cazul utilizarii metodei prelu[rii de pe pia]a 9i

Durata de via{i economicl r[masl $i durata de viafi

utill rimasl

Durata de viaJi economicd r[masi reprezinti perioada de timP cdnd-se a$teaPti

;l:ijff:H1:;:T#ill

ca investitrii menite sd contribuie la

depreciere apare intre datz la cate
rmuldrii opiniei asupra valorii; ! fia frzicd poate

Durata de via$ economici

economicd

;';f.ff T:'T"iff':ii#'??.1;Jfi f "TT;ff i

ramase a unei cladiri este lntotdeauna mai micd sau egala cu durata de viali

toLH, dar niciodati mai mare decdt durata de vialE economicd totald, atlit timp cat cea mar

U*a ji12ur"

a propriet5lii imobiliare nu se schimb6.

viai[ utild ramas! repiezinu perioada de timp

la finaiul duratei de viail utile to-tab. Durata de vi

Atunci cdnd

se

de

utllizezzd metoda segregdrii, durata

onentelor pdn[
o durati lungf,

de viafd este egall sau, ln mod tipic, mai mare decAt

lare minus vArsta efectivd a clddirii va ar6ta cu

Edirilor de pe proprietatea imobiliard in cauzd De
ani. Evaluatorul studiazi aria pielei 9i descoperi trei
mbrimii, a$ezlrii $i a altor caracteristici fizice:

o
VAnzarea numlrul 1, o cldrlire cuo vfusti de 8 ani, are o rati anual[ a deprecietli de 1,211:o 9i
rdmasb
probabili
economicl
de
viaii
ani.
Durata
83
de
probabill
de
durati de viafi economici
este de 75 de ani (83 - 8 75).
ln contrast, vinzarea numarul 2, o clddire cu o vArsti de 19 ani, are o rati anuali a deprecierii de

.
r

1,51% $i o duratl de viali economic[ probabili de 66 de ani. Durat[ de viald economicd

probabil5 rlmasd este de 47 de ani (66 - 19 = 47).
Vanzarea numdrul 3, o clldire cu o virsti de 14 ani, are o ratd anual[ a deprecierii de 1,39o/o qi o
duratd de via[6 economica probabitl de 72 de ani (I/1,39%). Durati de viald economici
probabili rlmasd este de 58 de ani (72 - 14: 58).

cl[di
cregite, durata de viap economicd probabill rdmasi
cAt mai apropiatii ca vdrsti tle proprietatea imobiliar

rata medie anuall de depreciere

trebuie sd se bazeze pe o clldire
cea mai aptopiali de proprietatea
in cauzi iste cea din vdnzarea numirul 3. Conform vAnzlrii similare 9i tiparului indicat de datele de piaJi,
evaluatorul poate estima in mod rezonabil durata de viaJi economici probabilS a proprietilii ln cauzl la
70 de ani. Utilizand metoda vdrsti-duratd de viatj, care va prezentati ulterior il1 acest capitol,
deprecierea totald vtfi egall ot2l,43% (15/70) din costul propriettilii imobiliare.
Se poate observa un tipar aici. Pe mdsurd ce

fi

Metoda

prelulrii

de pe

pia{[

Metoda preludrii de pe piap se bazeazl, pe existenla vdnzirilor comparabile de la care se poate extrage
deprecieiea. Ea face comparalii directe cu v6nzlrile de pe pialI gi este ugor de inleles 9i explicat, dar,
o
ludntl in considerare toate elementele lntr-un singur calcul, preluarea de pe piain poate
Aceasti
gi
ale
deprecierii.
exteme
fizice,
funcfionale
cauzele
dinhe
suprasimplificare a interacliunii
tehnicd este utilizatii in mod special pentru a extra1e deprecierea totah, pentru a stabili dwata de viali
economici totali gi pentru a estima deprecierea extem[. Metoda preludrii de pe piali cuprinde urmitorii

fi

pagi:

1. Gbsirea qi verificarea vtnzirilor de proprietiili construite similare care par si fi suferit o

depreciere comparabild ca gi proprietatea imobiliarl in cauzi. Degi este de dorit, nu este esenfial
ca v6nzirile comparabile sd fie v6nzlri curente. In mod similar, comparabilele nu trebuie si fie
16.5

de pe piala proprietilii. in cauzl; ele pot fi de o piaJd comparabil[ (de exemplu, o piala care
prezinti aceleapi gusturi, preferinfe gi influen]e exteme), dar nu compeiitivd in mod necesar.

2.

Realizatea corecliilor adecvate vdnzdrilor comparabile in privinja anumitor factori, inclusiv

drepturile de proprietate, finanJarea qi condiliile de vdnzare. Daca evaluatorul poak tuantifica
deprecierea recuperabild pentru oricare element de intrelinere a chrui realizare a fost amdnata sau
pentru oncare element cu o depreciere fiuc1iona1d, aceasti estimare trebuie aplicati prelului de
vdnzare ca o coreclie. (Deprecierea astfel extrasl va exclude elementele recuperabile.) ioreclia
aferentd condiliilor de piafl nu se face deoarece evaluatorul estimeazr deprecierea la momentul
vAnzdrii. Nici coreclii pentru alte pierderi fizice, funclionale sau exteme nu se fac deoarece ace$tr
factori reprezintl sursa deprecierii vdnzirilor comparabile

3.

Sc6derea valorii terenului, la datz vinzdii, din

comparabile pentru a obline costul net al clidirilor.

4.

Estimarea costurilor clSdirilor penfu fiecare comparabilS la momentul vdnzlrii. Estimdrile

costurilor trebuie si aibi aceeagi bazd,, cost de reconstruclie sau cost de inlocuire. ln mod tipic,
este utilizat coshrl de reconstruclie, iar estimarea coshrlui trebuie si cuprindi toate clidirile.

5.

Sc[derea costului net al frecdrei clddiri din cosiul construcliilor pentru a afla deprecierea totald
exprimati in dolari. Dacd la pasul 2 nu s-a ficut nici o corecliJ a prelurilor de -vdnzare pentru
elementele recuperabile, aceastl depreciere extrasd va include toate formele de d.epreciere, at6t
recuperabile, cAt gi nerecuperabile, din toate cele trei cauze. Dacd s-au ficut co;eclii privind
preprile de v6nzare pentru elementele recuperabile, deprecierea extrase nu va include elementele
recuperabile; ea va reprezenta estimarea deprecierii totale a elementelor nerecuperabile din toate
cele trei cauze.

6.

Transformarea deprecierii exprimat6 in dolari in depreciere procentualS. prin impdrlirea fiecdrei

deprecieri totale estimate [a cost. Daci vdrstele proprietSlilor v6ndute sunt relitiv similare cu
varsb proprietilii in cauLz6, procentajul deprecierii totale poate fi reconciliat lntr- o rat adecvati

prelul de vdnzare al fiecdrei proprietili

proprietElii in cauzi. Aceasti rati este aplicati coshrlui proprietilii tn cauzi pentru a se obline o
estimare a deprecierii totale a proprietdlii in cauzi.

Daci existi diferenle intre vdnzdri (in

ceea ce prive$te varsb, localizarea, gradul de intre,tinere, de

exemplu), se pot rcal\za mai multe calcule pentru a oferi sprijin suplimentar pentru estimarea deprecierii
totale. Evaluatorul mai intiii face antrlizarca. procentajului deprecierii totale prin impA4hea fiecerui
procentaj la vdrsta cronologicl a proprietdlii sau, daci existi o diferenli semnificativl lntre vdrsta
cronologicd 9i virsb efectivi, prin estimarea vfustei efective. Fie c[ se fiilizeazd vdrsta cronologic[, fie
vfusta efectivl trebuie aplicatE aceeagi bazi de varstii tuturor vAnzirilor. Deoarece este dificil de ifectuat
estim6ri precise ale virstei efective, cel mai consecvent interval al ratelor deorecierii anuale se realizeaz|
utilizAnd vArstele cronologice ale comparabilelor. Apoi evaluatorul compara intervalul ratelor procentuale
anuale cu rata deprecierii anuale, calculatii pentru clldirile in cutzd., pentru a vedea daci ultima cifrl

obfinuti este rezonabild.

Se considerd vit:zdrile din Exemplul 1. Toate se refer[ Ia dreptul deplin de proprietate, iar virstele,
funcliile 9i influenlele exteme ale proprietililor vAndute sunt similare cu iele ale proprietdlii imobiliare in
oatz6.

16,6

Estimirile dePrecierii

Exemplul

I
Vinzarea

YAnzarea

Pre! de v6nzare
Minus valoarea terenului
Costul net al construc,tiilor

Costul construcliilor

Minus costul net al construc,tiilor

Deprecierea totald ln dolari
tot416

Pasul in
procedurl

Vinzarea

$215.000
- 60.000
$1s5.000
$230.000
- 155.000
$75.000

165.000
- 40.000
$125.000
$195.000
- 125.000
$70.000
$

32.6r%

35

$365.000

I,Z

- r27.000

9237.2s0

$375.000

- 237.250

$ 137.750
73%

in acest caz, intervalul esdmArilor deprecierii totale procentuale este atat de reshens incdt nu este necesar
s[ fie anualizate. Costul clidirilor in cauzi este de 240.000$ (mai mult decAt prepl vdnzlrii 1, dar mult
mai mic decdt prelul vAnzerii 3), astfel procentajul deprecierii poate fi reconciliat la 330lo din cost. Totalul
deprecierii exprimatd ln dolari este de aproximativ 80.000$ (240.000$ x 0,33).

nzdrile comparabile din exemplul 2 au o gan6 mai largl de vArste. Si presupunem din nou ce toate
vinzirile se refere b dreptul deplin de proprietate $i nu este vizibil nici un sefim major de deprecrere

functionall sau extern6.

YAnzarea Yinzarea Yinzarea

Pasul

$998.000 $605.000 $791.000

$858.000
$950.000
- 858.000
$92.000

- 100.000

- 125.000

$505.000
$627.000
- 505.000
$122.000

$666.000
$934.000
- 666.000
$268.000
28,69%

9,68% 19,46%
814

in

Proceduri
r,2
3

4
5
5

19

in exemplul 2, intewalul estimlrilor deprecierii totale procentuale este atat de larg, incat acestea sunt greu
de
de reconciliat. SA presupunem cl vflrsta clidirii in cauz6 este 15 ani, numlr care este cel mai apropiat
v6rsta cronologict a vdnzdili 2, estimarea rezonabill a deprecierii totale pentru clddirea ln catz\, va ft d'e
Zlyo. Aceas+A rat6 poate fi aplicat.ii costului in oauzl. Pentru a verifica aceastii depreciere procentuald
tota6, evaluatrorul poate caloula ratele de depreciere medie anuald a clddirii in cauzd 9i a comparabilelor.
Rata ileprecierii midii anuale a cbdirilor in oauzi de l,4o% (21%ll5) se incadrrcazi intre 1,2r% si l,5r%
pentru comparabile gi susgine estimar ea de ZlVo a deprecierii totale a proprietilii cu o vtrst?l de 15 ani.

16.7

Canitolul 16

Aplicabilitate 9i limitiri
Arunci cdnd daiele privind vdnzirile sunt suficiente, metoda prelulrii de pe pia!6 ofere o estimare
convingdtoare pi credibild a deprecierii. Totugi, proprietilile imobiliare comparabile trebuie sd aib6
caracteristici fizice, flrnclionale gi exteme similare cu cele ale proprietilii imobiliare in cauzi qi, de
asemenea, trebuie sl aibl o depteciere de aceeaqi mirime 9i de acelagi tip.
Atunci cdnd proprietilile comparabile diferl in ceea ce privegte proiectul, calitatea sau construclia, este
dificil de afirmat dac6 diferen{ele de valoare se datoreazl acestor diferenle sau unei diferenle de
depreciere. Metoda extragerii de pe piall este dificil de aplicat pi ahrnci cdnd tipul sau dimensiunea
deprecierii variazd mult lntre proprietilile comparabile. Dacd vAnzirile znaTizatn au fost afectate de o
finanlare speciald sau de o motivalie neobignuiti, problema este gi mai complicatl.
Utilitatea acestei metode depinde in mare mlsurd de acura0etea estimlrilor valorii amplasamentelor qi de
esiimdrile costului proprietililor comparabile. Dacd vdnzdile sunt localizate in arii de pia!6 care nu sunt
compatibile cu.aria de piala a proprietilii imobiliare in cauze, este posibil ca aceasti metodd sb nu fie
adecvati. Preluarea de pe piali ia ln considerare toate tipurile de depreciere lntr-o mlrime totall Si nu
segregA estimarea pe diferitele pdrli componente ale deprecierii.

Metoda vdrst[-durati de via{[

Vdrsta efectivf, gi durata de viaJi economicl a unei construclii sunt conceptele cele mai importanie
utilizate de cltre evaluator pentru a cuantifica deprecierea servindu-se de relaliile vdrsti-durati de viafd.
Atunci cdnd se utilizeazl metoda varstii-duraiE de viaJi, deprecierea tota16 este estimatl prin calcularea
raportgiui dintre varsta efectiv[ a propriet2ilii imobiliare 9i durata sa de via].[ economici, aplicAnd apoi
acest raport asupra costului total al proprietifii imobiliare. Formula este:
varsa efectiv[
durata de viatl economicl totali

x cost total = depreciere

Degi nu este intotdeauna la fel de exacti ca alte tehnici, metoda varsd-durati de viaJi este cea mai simpll
modalitate de estimare a deprecierii. Aceastii metoda se aplicd respectand urmltorii pagi:

1.

identifica durata de viald economicd totall anticipati a

similare din aria de piali qi pentru a estima vArsta efectiv6 a clldirii in cauz6. Datele
construcliilor
'in
cazul metodei extragerii de pe pia,t6 sunt aplicabile 9i in cazul metodei virsti-durati de
utilizate
via{i.

2.

Se ftnparte vfusta efectiv[ estimag a clddirii ln cauzi la durata de viatd economicl totalf a
constnicliilor similare. Raportul rezultat este apoi aplicat costului clldirii in cauzi pentru a estima
deprecierea totall sub forml monetari (sum6 de bani)'

3.

Se scade deprecierea estimatii din coshrl

Se realizeazl cercetiri pentru

cladirii ln cauzd pentru a ajunge la contribulia construcliei

la valoarea proprieElii imobiliare.

De exemplu, cercetarea pielei (pasul 1) determinl umratoarele informa]ii privind proprietatea in cauzi 9i
proprietSlile comparabile :
Cost total

Valoarea terenului
Vdrsta efectivl estimati
Duata de viate economicd total[

16.8

668.175$
180.000$
18 ani
50 ani

procentajul total al deprecierii se determind prin impirlirea v6rstei efective, estimati la 18 ani, 1a durata
de vial[ economicA totald de 50 de ani (pasul 2). Astfel, formula varstd-durati de via16 indicd o depreciere
total[ de 36%. Atunci cdnd aceasti rati este aplicatd asupra costului de 668.175$, deprecierea tota16
indicati este de 240.543$ (pasul 3). Abordarea prin cost se aplicd astfel:
$668.17s

Cost total
Minus deprecierea totali

- 240.543

Cost net
Plus valoarea terenului
Valoarea indicatl orin abordarea

Aplicabilitate

9i

$427.632

+ 180.000
cost

.o5z

limitiri

Metoda vfirsti-durati de viaJi este simph, ugor de aplicat qi uqor de injeles. Ea permite evaluatorului s5
alocati ulterior intre cauzele diferite prin utilizarea
determine deprecierea totali, care poate
este de obicei cea mai ugoard modalitate de estrmare a
metodi
Deqi
abeasta
segregare.
procedurilor de
deprecierii, ea are anumite limitirl.

fi

in primut rAnd, deoarece proceniajul deprecierii este reprezentat printr-un raport lntre varsh efectivi $i
durita de via![ economic5, aceastA metod[ presupune faptul c[ fiecare clidire se depreciazA liniar de-a
lungul dgratei sale de viap economic6. Regimul liniar al deprecierii este doar o aproximalie, deqi este de
obicei o aproximalie destul de precis6.

la
de
proprietatea

rAnd, metoda virsti-durati de via1i,

deprecierea pe componentele sale diferite. in ariile
9i mdrimi diferite ale deprecierii fald de

in al doilea
poate

fi dificil

de

a\e, nu imparte

tipuri
-durati de vial6
e prezintd

justificat.

treilea rdnd, metoda v6rstd-durat[ de viat5, la fel ca gi metoda preluirii de pe piale, nu recunoa$te
diferenla dintre elementele cu durati de via1.[ scurti $i elementele cu durati de viaJ.6 lung[ ale deteriorlrii
fizice. Deoarece deprecierea intregii consiruclii este cuantificatd printr-o singurd sumd a lntregii
constructii, diferitele cuantificeri ale deteriordrii elementelor cu duratii de viaJi scurti nu sunt indicate in
mod direct prin metoda vdrstd-durat[ de viaJi. De exemplu, o construc]ie luatl ca intreg poate avea o
depreciere estimatl de 20Vo, cn exceplia acoperiqului care, spre deosebire de alte acoperiguri din
vecinetate, se estimeazb c[ ar avea o depreciere de 90%. In aceasti situalie, metoda segregirii i-ar permite
evaluatorului s6 facl o analizl mult mai detaliati.

in

a1

Variante ale metodei vfirst[-duratl de viafi

asupra valorii ul **oito, elemente ale deprecierii este cunoscut sau poate fi
gi evaluatorul poate scddea aceste elemente din costul total, inainte de a
gi
acuratele
cu
ugurinp
estimat
aplica raportul vdrstd-durati de via1i. Astfel de variante combind tehnici ale metodei preludrii de pe piap
gi metodei segregdrii, precum gi metoda tradi,tionali vfustii-durati de viali.

in unele sihralii, impactul

cazul celor mai obiqnuite variante ale metodei vArstii-durati de viafi, costul de remediere al
elementelor recuperabile ale deprecierii (atiI frzice, cdt pi frmc{ionale) este cunoscut. Sciderea
elementelor recuperabile ale deprecierii din costul cl[dirii, inainte de aplicarea raporhrlui v0rst.6-durat[ de
viali, reflecti ceea ce cumpdrbtorii obignuili iau h considetare atunci c6nd se hotirisc dac[ s[
investeasci intr-o proprietate imobiliarl. Aceastii procedur[ este semnificativl atunci cdnd proprietatea
imobiliarl tn cauzi prezinti o depreciere recuperabilS care nu se regdse$te in mod obignuit ln datele de
pial , la datz evaludrii. Atunci cand sunt hatate mai int6i elementele recuperabile, evaluatorul poate fi
obligat sl ia ln considerare o vdrsti efectivl mai scurtii gi/sau o durati de viafi economicl a$teptatd mai
lung[ la calcularea raportului vArsti-duratit de via{i.

in

16.9

rf

r'l'

Capitolul

l6

l
t

De exemplu, sl considerdm o proprietate cu o vdrstl de 20 de ani $i un cost total de 892.000$. Interiorul

trebuie si fie complet renovat pentru un cost de 82.500$. VdnzArile de clddiri similare care au fost
vandute dupe renovare au fost utilizate pentru a extrage durata de viali economici toiali de 50 de ani.
Pentru a arata durata de via{i economicd totala, evaluatorul a nlilizal o vdrsti efectiv[ mai mic| ctt 25To
decdt vArsta cronologici a clidirii deoarece investitorii de pe pia!6 cred c[ vdrsta efectivi a unei cladiri va
fi mai micd decAt vfusta ei cronologicl dupi ce interiorul a fost renovat. Astfel se evitd dubla considerare
a deprecierii. DupI incheierea renovirii, vdrsta efectivd a cl5dirii se presupune a fi de 15 ani, at 25ok mai
micl decat varsta sa cronologicl de 20 de ani. impa4ind 15 ani la durata di via,t5 economicX totah extrasi
de pe piaji de 50 de ani, se obline deprecierea totall (excluzAnd interiorul) de 30%. Acest raport se aplce
la costr-rl proprietiilii ln cauzi minus costul renovirii interiorului (892.000$ - 82.500$ = 809.500$) pentru
a ajunge la o depreciere estimati la 242.8505. Presupundnd cd valoarea estimata
terenului este

100.000$, abordarea prin cost poate

fi aplicati astfel:

Cost total
Minus costul pentnr renovarea interiorului
Cost rdmas

Minus deprecierea
(Costul rdmas x raportul varsti-dura6 de via}S: $809.500 x 30%)
Costul net
Plus valoarea terenului
Valoarea indicati prin abordarea prin cost

1.,

l!

f.!

li l
!lii
iillr

flir
t1
!t!

$892.000
- 82.500
$809.500
- 242.850

$s66.6s0

+ 100.000
$666.6s0

In situafiile in care existi o depreciere extem[, se poate aplica o alti varianti a metodei vdrst[-durati de
viald. Dac[ deprecierea extemi afecteaze proprietate a in catzd qi existi vdnzdri de proprieti]i din aria de
piap a proprietnlii in cauzl care au prezentat aceeagi depreciere extemS, evaluatorul hebuie si utilizeze,
in raporhrl vdrsti-durati de via{d, durata de viaji economicA tobli, extrasd din aceste vAnzlri. Totugi,
daci deprecierea extenld afecteazd proprietatea ln cauz[ gi nu existd vdnzlri de proprieti]i din aria de
piaJl a proprietblii in cauzd, care au fost afectate in mod similar, evaluatorul trebuie si estimeze
deprecierea, cu exceplia deprecierii exteme, utilizAnd durata de viap economicd extrasd de pe piali in
raportul vArsti-durati de viap pi apoi trebuie si estimeze deprecierea extemA udlizand tehnici ale metodei
segregirii. Deprecierea estimati prin metoda v6rsti-durat1 de via\L gi deprecierea exteml estimati prin
metoda seg(egirii vor fi insumate pentru a se ajunge la o estimare a deprecierii toiale.

l!

iit!
ti

;ll'i

i,'
i
i.l
t.'

ii
ti
l!

De exemplu, si considerim o proprietate dintr-o zoni in care existl o supraoferti de propdeteti imobiliare
competitive. Acest excedent a determinat o scedere a chiriilor cu 100/0, ceea ce evaluatorul considerl ca
fiind egal cu o pierdere de 10% din valoarea clldirii. Valoarea terenului este afectatl de asemenea, degi
nu la fel de grav ca valoarea clidirii, iar efectul se reflectE in estimarea curenti a valorii terenului. P6ni
cdnd supraoferia nu va fi corectati prin interactiunea natural[ dintre cerere gi oferti, clddirea gi terenul vor
continua sd fie afectate. Costul clidirii, cu o vechime de 10 ani, este 696.000$, iar valoarea terenului este
estimatb la 255.000$. Metoda prelulrii de pe piata, aplicati comparabilelor din aria de piafE a proprietilii
imobiliare in cauzd cu un an inainte, cand nu exista supraofedl, indicd o durati de via{i economic[ totali
de 50 de ani. Utilizind metoda v6rstii-durat?i de viali, deprecierea este astfel estimatii la 20% (10/50).
Deprecierca fizicd 9i funclionald, estimati pentru clSdirea ln cauzl utilizfind metoda virsti-duratd de viali
este 139.200$ (696.000$ x 0,20) 9i deprecierea extemi adilionald a clidirii este estimati la 69.600$
(696.000 x 0,10). Deprecierea totali este alocatl astfel:

t;
-irj

li

Deprecierea atribuibild tuturor cauzelor, cu exceplia deprecierii exteme

Deprecierea atribuibild deprecierii exteme

'l

totald

ii,
;!

u
t

il
,ll
rl

ii

lii
ih

1'
tJ:,

16.10

$139.200
+___69.500

$208.800

F
Estimirile deprecierii
De relinut cd deprecierea exteme este canzatl de o supraoferti pe pialn 6i nu este probabil ca aceasti
sih.ralie sd fie permanent5. CAnd cererea pi oferta se vor apropia din nou de echilibru, supraoferta probabil
va dispdrea.

Variantele iehnicii vArsti-durat?i de viaf6 funclioneazd cel mai bine atunci c6nd este nevoie sI se facl un
num6r mic de coreclii metodei vdrstE-durati de viali pentru estimarea deprecierii torale. in mod obiqnui!
corecfii nominale se fac pentru elementele fizice recuperabile sau pentru o influenlE funclionalf, sau
externl. DacI existi mai mult decdt un singur element atipic al propriet[lii imobiliare, este mai adecvat sd
se utilizeze metoda segregirii, care este o metodd mai detaliat[.

Metoda segreg[rii
Metoda segregbrii este cea mai detaliati qi mai complexl metodi de cuantificare a deprecierii. Atunci
c6nd este utilizati lmpreunl cu metoda preludrii de pe piap 9i cu metoda vdrst5-durati de via1i, metoda
segreglrii descompune estimarea deprecierii totale in pA4ile sale componente - deteriorarea (uzura)
fizicf,, deprecierea fimclionald gi deprecierea extemd - care, la rAndul 1or, pot fr despdrlite ln componente
mai precise, aga cum se arati ln Figura 16.1.
Tehnicile principale utilizate pentru calcularea diferitelor tipuri de depreciere sunt urmdtoarele:

.
.
.
o

Estimarea cosh ui de remediere, care reprezintl o cuantificare utilizat[ pentru estimarea

deprecierii fizice recuperabile qi deprecierii functionale recuperabile
Aplicarea raporhrlui vArsti-durati de viafl pentru a cuantificare deprecierea fizicl recuperabilf,
gi deprecierea fizici nerecuperab rld atAt, a componentelor cu durati de viaJ6 scurt?i, cdt gi a
componentelor cu durat?i de viaftr lungd

Aplicarea procedurilor deprecierii funclionale pentru a estima toate tipurile de deprecrere

functionala
Alalizarea datelor de pia![ (v0nzlrile in perechi sau alte tehnici), care poate fi utiliza6 pentru a
estima deprecierea fizici nerecuperabii[ cauzati de o deficienli ca gi deprecierea externi
Capitalizarca pierderilor de venitr, care de asemenea poate fi utilizatii pentru a estima
deprecierea funclionali nerecuperabilS cauzati de o deficienfi sau de deprecierea exteme

Metoda segregdrii poate fi aplicatE pentru aloca deprecierea totala lnhe diferitele sale componente sau
pentru a formula o concluzie pentru deprecierea totall prin insumarea estimirilor {iecdrui element al
deprecierii (vezi Tabelul 16.1).

I in ediliile

anterioare ale EvaluArii Propriettfilor Imobiliare, termeoul de pierdere din chirii a fost utilizat penhu a denumi

pierderea de venit rezultat din chirie. Termenul pierdero de venit, care este utilizat ln prezenta edifie, exprimd pierderea de venit
rezulhE din chirii dar gi din alte surse care se pot pierde din cauza deprecierii.

t6.tl

Capitolt

16

_
Figura 16.1
deprecierii
totall estimati prin metodr prelutrlt
piati sau metoda versd - durati de viattr

Deprcierea

de pe

Depreciera totalE estimati prin metoda segregiirii

Aplicabilitate

qi

limit[ri

in general, aplicarea completii a metodei segregirii necesiti prea mult timp qi prea multe cheltuieli pentru
a fi o tehnicl de evaluare praciicd in toaUe situaJiile. Este utilizai in principal atunci cind misiunea de
evaluare necesiti ca fiecare forml a deprecierii s[ fie explicati in raporhrl de evaluare. In plus fali de
alocarea deprecierii totale lntre diferitele ei componente, metoda segregdrii este utilizati atunci c6nd
metoda prelulrii de pe piaF $i metoda vdrstji-durat?i de viali nu pot fi aplicate. Acest lucru se intimpld de
obicei atunci cdnd elementele multiple ale deprecierii, care exist?i in cazul proprietijii imobiliare ln cauzd,
nu sunt reflectate adecvat in datele disponibile ale vAnzirilor gi este necesarl o analizl aprofundati a
acestor elemente ale deprecierii. Metoda segregbrii mai poate fi necesard in cazul unor situalii in care
metoda vArsti-durati de via16 este prea simplisti pentru a explica diferitele forme ale deprecierii.
Atunci bdnd se utilizeazl metoda segregdrii, trebuie luate in considerare cAteva mdsuri de prevedere 9i
precautie. Mai futei, daci suma tuturor elementelor deterioririi fizice, estimate prin utilizarea metodei
segregirii, este echivalentii cu deprecierea totali oblinuti prin metoda preludrii de pe piaJi sau prin
metoda vArsti-durati de viaJi, atunci nu este prezentii deprecierea funclional[ sau extem6. Apoi, dacl
sgma hlturor elementelor deteriordrii fizice gi deprecierii functionale, estimate prin utilizarea metodei
segregerii este echivalent.ii cu deprecierea totald oblinutii prin metoda prelulrii de pe pialI sau prin metoda
vdrsti-durati de viafi, atunci nu exist?l depreci rea exteme. In cele din urm[, dace suma tutuor
elementelor deprecierii estimate prin utilizarea metodei segegdrii diferi de deprecierea tohld oblinut?i
prin metoda prelulrii de pe piali sau prin me0oda vtrsti-durat?i de viafi, toate metodele aplicate trebuie
verificate pentru a 0esta caracterul lor rezonabil.

16.12

Tabelul 16.2
Proceduri pentru aplicarea metodei segreglrii
Alocarea deprecierii totale oblinuti prin utilizarea metodei preluirii de pe piald sau
prin metoda vdrsti-duratd de viali lntre diferitele ei componente

Scopul

l.

Procedura

preluirii de pe piaJd sau metoda

vdrsti-durati de via$.
2. Calcularea tuturor elementelor deteriorlrii ftzice, adunarea lor qi scbderea
totalului din suma totald a deprecierii estimatii. Rezultatul rezidual, dac6 existi,
reprezinti deprecierea ahibuibil[ deprecierii funclionale $i exteme.
3. Calcularea tuturor elementelor deprecierii ftncfionale, adunarea lor qi sclderea
totalului respectiv din deprecierea tota16.
4. Orice mdrime rezidtnll reprezinti deprecierea atribuibilS deprecierii exteme.

Scopul

Obfinerea unei estimdri a deprecierii totale a cdte unui element pe rdnd

Procedura

l.

Estimarea deprecierii totale utilizdnd metoda

Calcularea tutr-uor elementelor deteriordrii fizice, utilizdnd tehnicile adecvaie, qi

apoi insumarea tuturor estimlrilor peniru a se ajunge la deteriorarea frzicd totali.

2. Calcularea tuturor elementelor deprecierii funclionale, utiliz6nd din nou

tehnicile adecvate, gi apoi insumarea tuturor acestor estim6ri pentru a se ajunge
la deprecierea funcfionaE totali.
3. Calcularea deprecierii exteme. Atunci cdnd deprecierea extemi nu poate fi
alocatE dinh-o estimare a deprecierii totale, ea se calculeazd fie prin analiza
datelor perechi fie prin capitalizarea pierderii de venit. Deprecierea externd
estimati este posibil sd trebuiascl sd fie alocati intre amplasament qi clddiri, in
funclie de cum este derivati.
4. Calcularea pagubelor sau reparatiilor neefectuate la timp, daci acestea existi, pe
baza costului de remediere.

5. lnsumarea deterioririi fizice, deprecierii funclionale, deprecierii exteme gi

costului pentru remedierea pagubelor fizice pentru a se ajunge la o estimare a
ierii totale.

Existd cAteva motive pentru existenla unei diferenle intre rezultatele ob,tinute prin metoda segreg[rii 9i
prin metoda preluirii de pe piaJi sau prin metoda vfustl-durati de viati, arltate mai jos:

.
.
.
.

Deprecierea total[, oblinutE prin utilizarea metodei preluerii de pe piaJi sau prin metodei vArstidurati de viap, este posibil sd fi fost estimati gre$it sau si nu reflecte caracteristicile deprecierii

proprietilii imobiliare ln cauzl.

Proprietatea imobiliarl ln cauzi poate fi afeotatl de un element al deprecierii care este indicat
prin utilizarea metodei segregfuii, dar nu este indicat prin utilizarea metodei preludrii de pe piaJa
sau prin metoda vdrstii-duratii de viati, probabil din cauza deosebirilor dintre datele comparate.
Una sau mai multe tehnici ale me0odei segreg[rii este posibil se fi fost aplicate greqit.
Este posibil ca anumite aplicalii ale metodei segregirii s[ fr inregistrat de doul ori unele
elemente ale deprecierii.

Deteriorarea (uzura) fizici

in cazul metodei segregirii, toate componentele fizice ale
trei categorii:

o
.
.

clldirii

se lncadreaz[

in una dinfie urmdtoarele

Reparalri neefectuate la timp

Componente cu viafd scurti
Componente cu viati lungd
16.13

Capitolul 16
Reparaliile neefectuate Ia timp sunt recuperabile, in timp
ce elementele cu vial6 scurt6 gi elementele cu viatd lungl
ale deteriorlrii fizice sunt nerecuperabile. Elementele
deprecierii totale, care nu sunt de nabrd ftzicd trebuie si
fie o formi de depreciere fie funclionald, fie externe.

Componentele deteriorerii fizice cuprind

elemente de reparalii neefectuate la timp,
elemente cu via!6 scurtd gi elemente cu viati
lungA.

Uzura fizici recuperabill - Reparafiile neefecfuate la timp

Uzura {nicd recuperabild, cunoscuti gi sub numele de reparalii neefectuate la timp, se aplicl elementelor
care necesiti reparalii imediate, la data efectivl a evaludrii, ca de exemplu ferestre sparte, sistem SIVAC
defect sau nefunclional, mochete care trebuie inlocuite urgent, o fisurd intr-un perete desplrliior intem, o
chiuveti cripati. ln cazul majoritilii propriet6li1or, reparaliile neefectuate la timp se referd la elemente
relativ minore care sunt 100% deteriorate fizic. Elementul respectiv trebuie inlocuit sau reparat pentru ca
respectiva clSdire sd continue si funclioneze normal. Prin definifie, majoritatea reparaliilor trebuie
efectuate pentru ca respectiva clidire sd continue s[ funclioneze, astfel incdt acestea sunt de obicei
elemente recuperabile.

Existi doul modalitili importante de

r
o

a testa caracterul recuperabil al unui element deteriorat

fizic:

Dacd suma de bani cheltuitl pentru a "recupera" elementul respectiv va determina o cre$tere a
valorii ega16 sau mai mare decdt cheltuielile fbcute, atunci, in mod normal, . elementul este
considerat recuperabil.
Dacd suma de bani cheltuiti pentru a "recupera" elementul respectiv nu va determina o cre$tere
a valorii egald sau mai mare decdt cheltuielile fEcute, dar va permite altor elemente existente
s6-gi menlinl valoarea, afi.rnci, in mod normal, elementul este considerat recuperabil.

Reparaiiile neefectuate la timp reprezinti costul penhu recuperarea elementului sau pentru a-i reda o
infeli$are noud sau aproximativ nou6. Costul de recuperare poate depagi costul elementului care este
instalat nou. Costul de recuperare este analog unei proceduri vArsti-durati de viafl deoarece vdrsta unui
element recuperabil este egald (sau depdqegte) durata sa de viali utill totali, rezultand o deteriorare de
100%. Toate elementele ale cdror reparalii nu au fost efectuate la timp sunt complet deteriorate Ei de
aceea toate pot fi tratate impreuna utilizand metoda segreglrii.

De exemplu, sA presupunem cI in timpul inspecliei unui birou evaluatorul observd cd perelii exteriori
trebuie si. fie reparali 9i vopsili. Zugralul pretinde un prei de 5.000$ pentru a face aceste reparalii. Totuqi,
conform caialogului de costuri al evaluatorului, realizarca reparaliilor in acel moment ar trebui sA coste
doar 3.500$. Dacd vopsirea ar fi fost realizatii la momentul construcliei, perelii n-ar mai fi trebuit reparali;
ei ar fi fost doar vopsili. Exira-coshrl reprezinti diferenla dintre costul pentru recuperare qi coshrl total.
Costul pentru recuperate gi mdsura adecvati a deteriordrii fizice recuperabile, in cazul acestei componente
a clidirii, va fi suma mai mare necesari reparaliilor.
Uzura fizici nerecuperabili - Elemente cu viafi scurtl

Dupi ce deteriorarea fizici recuperabile a fost

estimat?i, deteriorarea fizicd rdrnasd este alocati fie

componentelor cu via!.d lung[, fie componentelor cu via![ scurtl ale clddirii. Elementele cu viaJi scurtl
sunt cele care nu trebuie lnlocuite la data opiniei asupra valorii, dar probabil vor hebui lnlocuite ln
viitorul apropiat (adicd intr-un termen scurt), Exemple sunt: acoperi$ul, finisarea podelelor din interior,
centrala termice, boilerele de ap[. Un element cu viali scurtd nu este 100% deteriorat fizic, astfel incdt nu
trebuie s[ fie inlocuit imediat. Totugi, evaluatorul trage aceeapi concluzie ca 9i participanlii de pe piaJn,
adicl respectivele elemente vor fi 100% deteriorate inainte de finalul duratei totale de viate udll a clldirii
gi vor trebui lnlocuite. Atunci cdnd acele elemente ating pragul de deteriorare frzicia de I00%o, ele devin
elemente recuperabile. Aceleagi teste de recuperare, care se aplicl elementelor repara]ii neefectuate la
timp, se aplicd qi elementelor cu viali scurli. Spre deosebire de elementele de reparalii neefechrate la
timp, care au rezistat mai mult decat durata lor de viali utili qi trebuie si fie inlocuite imediat, elementele

cu via(i scurti nu au ajuns in general la finalul duratei lor de viafi utili totali qi nu sunt complet
deteriorate, dar sunt substantial depreciate in comparatie cu construclia tobE.
I-

t6,r4

7'

Deteriorarea elementelor cu viatd scurti se cuantificd prin estimarea unui raport intre virst[-duratd de
via{d gi prin aplicarea aceshria asupra coshrlui de inlocuire al fiecdrui element cu via,ti scurti, la data
evaluirii. La fel ca in cazul reparaliilor neefectuate la timp, costul pentru recuperare poate depi;i costul
total. Deoarece toate elemeniele cu via!6 scurti vor deveni in ceie din urmi repara,tii neefectuate Ia timp gi
reparafiile neefechrate la timp sunt mesuate prin costul pentru remediere, cel mai potrivit loc pentru
lnceperea analizei componentelor cu viali scurtd il reprezin6 estimarea costului pentru recuperarea
fiec6rui element. Deoarece fiecare element cu viaJi scurtd are de obicei o vArsti diferitl 9i o duratd de
viap uti16 totald diferit?i pentru fiecare elemenl trebuie calculat un rapori separat varsta-durati de viali.
De exemplu, s6 considerlm un boiler cu o vdrsti de 20 de ani dintr-o clddire de apartamente. Conform
producdtorului boilerului, durata de viap utili toblA a unui astfel de boiler este de 25 de ani. La data
formulirii opiniei asupra valorii, boilerul funclioneazi 9i nu este nevoie s6 fie lnlocuit. Totugi, un
cumpirltor sau proprietar prudent va anticipa faptul ci boilerul va trebui sI fie inlocuit in ciliva ani. Dacd
boilerul ar fi inlocuit la data exprimdrii opiniei asupra valorii, costul ar fi 30.000$. Raportul vdrstd-duratd
de viata este utilizat pentru a estima cota de depreciere de 80Yo (20125: 0,80). Atunci cdnd acest raport
este aplicat costului pentru inlocuirea boilerului, deprecierea indicatb este de 24.000$ (30.000 x 0,80).
Boilerul nu va fr considerat un element cu via{i scurti dac[ duraLa de viaJi utild rAmas6 este egald sau mai
mare decAt durata de viali economicl rimasd a intregii proprietdli.

Deteriorarea (uzura) fizicI nerecuperabili - Elemente cu viali Iungi

Elementele cu viati lungi reprezinti toate elementele ca.re nu au fost considerate elemente de reparalii
neefectuate la timp sau elemente cu via16 scurti. Se presupune cE elementele cu viap lungd au aceeagi
vArstii 9i durati de via,t5 Si, de aceea, sunt tratate impreun[. Exemple sunt: stalpii de suslinere a pere,tilor,
tevile subterane, fundatiile, izolatia. Un element cu viale lunga nu este depreciat fizic 100%; de aceea, nu
este necesar si fie recuperat. in'plus, un astfel de element nu es(e inlocuit in mod normal, cu exceplia
circumstanlelor deosebiie, de eiemplu dacl un perete de fundalie este deteriorat. Aceleaqi teste de
remediere, care se aplicl altor componente fizice, se aplici gi elementelor cu viaJi 1ung6. Deprecterea
elementelor cu via{i lungi se mlsoare prin estimarea raportului varstii-duratd de viat[ $i aplicarea acestui
raport tuturor componentelor costului care nu au fost deja hatate in cuantificarea deteriordrii fizice,

De exemplu, s[ considerdm o clddire industrial5 cu un cost total de 700.000$. Ea are o vechime de 35 de

ani qi o durati de viafi utill totall de 100 de ani. Costui pentru remedierea elementelor recuperabile
(reparalii neefectuate ia timp) este 10.000$. Componentele cu via,ti scurte ale clddirii sunt boilerul,
acoperigul $i podeaua. Costul pentru inlocuirea boilerului este 40.000$, costul pentru inlocutrea
acoperiqului este 60.000$, iar costul pentru lnlocuirea podelei este 20.000$. Nu existi alte elemente cu
viali scurti. Raportul virstl-duratl de viaJi este calculat a fi de 350lo (vdrsta cronologici de 35 de ani este
irnperFui la durata de viap utiH 9i rezulti 0,35). Deprecierea ftzicd a elementelor cu viald lunga este
estimatii prin deducerea coshrlui pentru remedierea elementelor recuperabile gi suma costurilor pentru
inlocuirea elemenielor cu viati lungi din costul constructiei (700.000$ - 10.000$ - [40.000$ + 60.000$ +
20.000$l = 570.000$). Raportul vdrsti-duratE de viali este costurilor netratate (0,35 x 570.000$)
deprecierea rezultati atribuibild elementelor cu viap 1ung6 este 199.500$.

li

Estimarea tuturor formelor deteriorlrii (uzurii) Iizice utilizAnd procedura versti-durat[ de via{i

Figura 16.2 ilustreazi procedura vArsti-duratii de via![, care poate fi utilizati pentru a estima toate
foinele de vtx6, fizicl, atAt recuperabile, cat $i n )recuperabile. in plus fap de prezentarea modalitilii
corecte de estimare a uzurii fzice a tuturor elementelor, diagrama a fost elaborati pentru ca nici un
element al uzurii fizice sd nu fie luat in considerare de mai multe ori. Aceastii procedur[ vdrsti-duratji de
via{i func}ioneazi daca metoda segegirii este utilizati pentru a aloca deprecierea totale cunoscuti intre
componentele sale sau pentru a realiza o estimare a deprecierii totale.

16.15

Capitolul 16

Pro99
mooet
uzurii

d de viate este un
ri c6 toate formele
corect gi luate in

consid

cost alocat. Apoi, raporhrl adecvat varsti_du tatl de viat|

este aplicat coshrlui estimat al ..Tt
etement. ln
din urmd, elementele individuale ale :uzxli fizice
oiih+ insumate
?6.!!6^+^ pentru
_^_L- a- rformula
, o estimare
_cele
sunt
a uzurii fizice totale.

fi,

Procedura virsri-durattr de viafi

n"Xtf,l?l*.."

tuturor elemenrelor uzurii fizice

Cost total

Recuperabile

JJ

cu

Element

Element

viali scurti

CostulreparErii Costulinlocuirii

cu

viaji scurti

Element
scurta

cu uafa

JT

Costul inlocuirii

Costulinlocuirii

Element
cu vial5 lunge

Costurinetratate

100yo

Raportul

v6rsti-

duratd de

Uzafi

Uzutd

RAndul

viap

Raportul v6rstidurati de viali

Raporhrl

v6rsti-

durati de viali

Raportul vArstiduratd de viatE

IIntrA

Deferiorarea (uzura) Iizici totali

este

utilizat pentru a aloca costul total al clidirii, de pe randul A, lnhe elementele

individuale.

Suma coshrlui pentru repararea

tutuor

elementelo

eremenrerorcuvialirungr.roare.elementereae.peranfri;1ff;lf"r*T":X'Hff:frt"J?i:Ltil:
cu costul total de pe randul A. Alocdnd costurile tnaintea estimdrii uzurii
oricarui element, evaluatorul
este slgur ca bate elementele vor fi luate ln considerare in estimarea
uzurii fizice gi nici unul nu va fi
considerat de mai multe ori.
al fiecirui element pe rdndul D. Toate elementele
din stdnga a
viafi scwti,
d

16.16

utili totall

a elementelor cu viali scurt[ poate fi obtinuti din vArsta cronologicd a componentei, la momentul
inlocuirii sale, din analiza termenului de garanlie al producdtorului qi din informalii primite de la
administraiori, contractanti $i fumizori, de exemplu magazine pentru rnateriale de construcfie.

De asemenea, raporh.rl vArsti-duratd de viald se calculeazl pe baza vArstei cronologice a elementelor cu

via!6 lung6, care, de obicei, este echivalenti cu v6rsta cronologicd a clddirii, 9i pe durata de viald utili
total6 a elementelor cu viaji lungi, care, de obicei, este extrase de pe piaid. Raportul vArstS-durail de
viaJ6 al elementelor cu viaji lungd este introdus in coloana din dreapla a rdndului D. Evaluatorul trebuie
sa itie c[ durata de via]b utili tota16 a elementelor cu viaJi lung[ dnde sd fie mai mare decet durala de
vial6 economice. Mai mult, fXrd a line seama de cdt de mult pot rezista in timp componentele fizice, (de
exemplu, betonul poate rezista o perioadd nedefrniti), trebuie luat ln considerare un factor economic, de
aceea termenul utilizat este durati de viafi utili, 9i nu durata de viajd fizicd. Motivalia economicA va
prevala atunci c6nd o clldire va atinge finalul duratei sale de viald economicl 9i va fi demolati' Durata de
viap utla a componentelor cu viaJd lungd poate fi estimatl utilizAnd informalii privind vecinltatea,
informajii de la ingineri, analiza a:utorizaliilor pentru demolare sau prin preluarea direct.A de pe pialn.
Dac6 o clddle este demolati qi amplasamentul este reconstruit cu o utilizare similarl cu cea a clidirii
demolate, vdrsta c16dirii, la momentul demoldrii sale, poate indica durata de vialI util6 a clidirii.

Esiimlrile uzurii fizice sunt calculate pe rdndul E. Raportul vdrsti-durati de via![ de pe frecare coloand
din rdndul D este aplicat costului corespunzdtor din rAndul C. Rezulti :untta fizicl a fiecirui element.
Estim[rile uzurii fizice din randul E trebuie sd fie mai mici decit costurile din randul C, in cazul tuturor
coloanelor, cu exceplia primei, unde estimarea uzurii din rdndul E trebuie si fie egale cu costul din randul
C. Uzura fizicd tolald a proprietllii imobiliare ln cauz[ este calcuiati prin insumarea tuturor elementelor
din rdndul E 6i apoi se introduce suma pe rdndul F.
Ca 1n exemplu

penfu

aceste calcule, sd consider[m o clddire industriald cu o vArst6 de 25 de ani,

aflati

intr-o stare medie. Costul ei total este de 800.000$ (vezi Figura 16.3). La data inspecliei, evaluatorul a
constatat o u$e care nu se mai poate repara, ceea ce va necesita 5.000$ pentru inlocuire. Acoperiqul a fost
lnlocuit cu 5 ani inainte gi arJun termen de garanlie de 20 de ani; costul pentru inlocuire este 60.000$.
Componentele SIVAC originale ar hebui sd mai reziste incd cinci ani, ceea ce indici faptul c[ sunt 83,3%
uzad Q5/30). Costul pentru lnlocuirea componentelor SIVAC este 72.000$. Birourile au fost complet
redecorate penfix o sumd de 10.000$. Evaluatorul estimeazl c[ nu va fr nevoie sd fie redecorate o
perioad6 de cinci ani. Pe baza analizei autorizaliilor pentru demolare, evaluatorul ajunge la concluzia ci
durata de viali utild a elementelor cu viali lungI este 100 de ani.
Figura 16.3
Estimarea uzurii fizice prin vArsti-durati

c
D
E
F

800.000s

Recuperabile
J

5.000$

t00%
5.000$

rtl

Acoperig

JI

60.000$

Element
cu viajd lunge

SIVAC

Decorare
J

72.000$

10.000$

653.000$

25%

83,30/o

0%

25%

15.000$

60.000%

0$

163.250$

243.250$

16.17

Fl

I
I
I

In cazul

Lra frzice totaH este suma calculelor aferente deterior[rii elementelor

acestui exemplu,
individuale, 5.000S + 15.000$ + 60.000$ + 163.250$, adicd,243.250$.

Pagubele/V'andalismul
Pagubele sau vandalismul necesiti un tratament special atunci cdnd se estimeazi deprecierea. Pagubele
se mdsoard prin costul pentru reparare. Pagubele sau vandalismul hebuie tratate seDarat de alte forme
ale uzurii fizice deoarece nu sunt luate in considerare la estimarea costului. Prin rip*u."u pagubelor
sau vandalismului, durata de via!6 a componeniei afectate nu este nici reinnoiti, nici pielungitn;
elementul respectiv este readus la starea anterioarl vandalismului.
De exemplu, sd considerim un zid de cdrdmidd care a fost vopsit cu un tub de vopsea grafitti. Coshrl de
tencuire a zidului pentru a se lndeparta desenul este de 5.0009. Niciieri in costui totaf nu este Drevazut
un cost pentru indeplrtarea grafitti. MIsura pagubei ln acest caz va fi de 5.000$. adicd costui necesar
pentfu reparalie.

in mod tiFic, costul pentru repararea pagubelor se adaugd uzurii fizice recuperabile gi este inclus prinhe
elementele deprecierii fizice in metoda segregirii. Totugi, costul pentru reparatii de 5.000$ nu este
sc5zut din cost atunci cdnd se calculeazltzxa frzicd. a elementelor cu viafi lungd.

Deprecierea func.tionali
Deprecierea funclionali este determinati de un defect al structurii, materialelor sau proiectului clddirii
atunci c6nd se face comparalia cu cea mai bund utilizare gi cu cele mai adecvate cerinle privind costr-ri
efectiv al proiectului functional la momentul evaludrii. O clldire care era adecvatl functional 1a momenh:l
construcliei sale poate deveni inadecvati sau mai pulin atregdtoare pe misure ce standardele, sistemele
mecanice 9i materialele de constructie se schimb6. Deprecierea functionalS este cauzati de defectele din
interiorul proprietEJii imobiliare, in timp ce deprecierea extemd este de0erminati de factori extemr.
Deprecierea funclionali, care poate fi recuperabili sau nerecuperabild, poate fi ca.uzati de o defrcienfd,
ceea ce inseamnd ce anumite aspecte ale proprietilii imobiliare in cauzd sunt sub standardele previzute de
normele pielei. De asemenea, deprecierea funclionali poate di determinati gi de supraadecvare) ceea ce
inseamnl c5. anumite aspecte ale proprietElii imobiliare in cauzd depd-9esc normele pielei. Existi cinci
tipuri de depreciere funclionall:

.
o

.
.

Depreciere firnclionall recuperabil5, cauzati de o deficienp care necesit?i addugarea (instalarea)

unui nou element

Depreciere funcfionali recuperabilS, catzati de o deficienJi care necesiti indeplrtarea

(inlocuirea) unui element existent (repararea unui defect)
Deprecierea funclionald. recuperabili, cauzati de o supraadecvare care este fezabild economic sI
fie recuperat.ii
Depreciere funclionald nerecuperabili, cauzati de o deficienli
Deprecierea func,tionald nerecuperab ild, cauzati de o supraadecvare

Caracteristicile diferitelor tipud de depreciere funclionall

suut ilustrate in Tabelul 16.2. Elementele deprecierii

totale, care nu sunt .identificate ca u nd fzici sau
depreciere functionalS" trebuie si fie depreciere ex0em6.

Deprecierea funclionala poate

de o

fi

determinatie

deficienld sau supraadecvare; unele

forme sunt recuperabile.

iar altele

sunt

nerecuperabile.

La fel ca ln cazul caracterului recuperabil al uzurii fizice, existii doui modalitiili importante de a testa
caracterul recuperabil al deprecierii functionale, cauzatii de o deficienli sau supraadecvare:

Ddcl suma de bani cheltuiti pentru a recupera elementul respectiv va determina o cre$tere a
valorii egali sau mai mare decdt cheltuielile {bcute, atunci, in mod normal, elementul este
considerat recunerabil.

16.18

Estimirile deprecierii

Dacd suma de bani cheltuitd pentru a recupera elementul respectiv nu va determina o cre$tere a
valorii egald sau mai mare fa!i. de chelruielile fbcute, dar va permite altor elemente existente sAgi menlind valoarea, atunci, in mod normal, elemenh-rl este considerat recuperabil.

Tabelul 16.2

Tipuri de depreciere functionall

Recuperabili*

care
addugare

Defictenld
necesitd

care

Propriecatea imobiliard in cauzi suferd depreciere funclionali deoarece li

lipsegte ceva ce il au celelalte proprietili imobiliare de pe pia!5. De vreme ce
respectivul element nu este prezent, proprietatea nu poate fi penalizati pentru
orice fel de deteriorare pe care elementul respectiv l-ar fi putut suferi. Totugi,
deoarece de obicei costi mai mult sl se adauge un element unei propriet6Ji
existente, costul in plus pentru adiugare (remediere) reprezintd mdsura
adecvati a deprecierii funcfionale.

DeJicien[d
necesitd inlocuire

O deficienti care necesiti lnlocuire sau modemizare este determinatA de un

element prezent al proprietUlii imobiliare in cauzl, dar fie este sub standarde
ahrnci cand este comparat cu alte proprieti,ti de pe piali, fie este defect gi
astfel impiedicd o alti componenti sau un alt sistem al proprietSlii sl
funcfioneze corect. Coshrl in plus pentru remediere, plus coshrl net al
elementului existent reprezint.A mdsura adecvati a deprecierii funclionale.

Supraadecvare

Supraadecvarea reprezintil

sau
modemizare

tipul de depreciere functionali determinatd de un

element prezent al pfoprieteiii imobiliare in cauzd care deplgegte cerinlele

pielei, dar nu contribuie la valoare cu

sum6 egald cu costul siu.

Supraadecvarea poate avea un cost de suslinut (de exemplu, costuri mai mari

de firnciionare) care trebuie luat in considerare. Supraadecvarea este

recuperabili doar dacd poate fi indepirtatE gi valoarea sa este adeugati (sau
costurile sunt reduse) la proprietatea imobiliari in catzd, inclusiv orice
valoare de recuperare dupS indep[rtarea sa.

Nerecuperabili*

Defcienld

Proprietatea imobiliari in cauzi suferi depreciere funclionali din cauza uner

lipse care nu este fezabild economic se fie corectati.

Supraadecvare

funclionall cauzati. de supraadecyare rqrezinti.

acea componenti a unei proprietili care depdqeqte cerinlele pielei. Ea
reprezinti un cost care nu duce la o cregtere corespurzitoare a valorii sau un
cost pe care cre$terea valorii nu ll reflecti. De refinut ce ln majoritatea
aplicatiilor abordlrii prin cost, nevoia de a estima deprecierea funcfionall
atribuibiH unei supraadecviri nerecuperabile este eliminati prin utilizarea
costului de lnlocuire in locul costului de reconstructie; supraadecvdrile nu se
includ in estimarea costului de lnlocuire. Totuqi, fie cI este utilizat costul de
lnlocuire fie costul de reconstruclie, orice fel de cheltuieli extraordinare ale
propdetnlii asociate cu supraadecvarea trebuie sa fie cuantificate qi scSzute
ca penalitate din valoarea proprietnlii imobiliare respective. in mod esenlial,
proprietatea trebuie si sufere pierderea sau costurile adtugate la posesrunea
de-a lungul timpului deoarece componenta este nerecuperabil[. De
asemenea, de-a lungul timpului, costul posesiunii poate cre$te, ftcdnd ca
respectiva componenGi s[ devind recuperabill.
Elemenh,rl cu o depreciere

atunci calld este fezabil economic se se

astfel.

16.19

$i

Capitolul 16
in cazul in-care cosful peniru remedierea elemenhrlui nu va determina
o crertere a valorii mai mare decdt
pierderea de valoarea cauzati de elemenhrl sau componenta
clldirii, ahrnci elementul este consrderat
nerecuperabi[.

Deprecierea funclionali poate

.
.

fi corectati printr-una dintre urmebarele modalitati:

recuperat5.
econo

Deprecierea funclionald este

atunci c6nd acest lucru este fezabil
Normele pielei se schimb[, elimindnd cauz

ietElii imobiliare respectlve

nu este fezabil economic)

Solutionarea problemelor in cazul deprecierii functionale

adecvat al unei probleme

Tabelul 16.3).

in

mulre

iilor rezultate din analiza

ului de evaluare. O datl ce problema funclionald a

a componentelor clddirii care au dus la aoaritia
(precum gi costurile asociate remedierii).
Tabelul 16.3
Solutionarea unei probleme functionale
1.

ldentificarea problemei

z.

I9:l!if.**
asocrate cu Dfoblema.

3.

Identificarei posibilelor mlsuri de corectare gi costurile asociate remedierii.

Alegerea celei mai adecvate misuri de corectare.
cuantificarea pierderii cauzate de problema funcfionald, care duce
Ia o valoare ad tgata
daci problema este corectatE.
o$ea1nare1 carac0erului recuperab sau nerecuperabil al erementului; (dacr
valoarea

fu nclionale.
componentei/ componentelor clddirii sau lipsa componenre/ componenrelor

^
5.

aoaugaa esrc mar mare decat coshrl pentru remediere, problema

funclionald este

recuperabild).
7.

In multe caztui, va exista doar

imbunitilirea unei probleme funcf
posibit sd nu existe nici o metodd

Costul pentru remediere trebuie

sI ia in

considerare

gi costul pentru

demolarea sau inlosurea

componentei existente, plus costul componentei corecte pentru in locuirg plus o.i""
att"
decat costul total ln cazul in care componenta a fost incluse ln construclia i"4iura,

-inur oii"" u"iour" o"

recuperare:

*
+
-

cortoti-i -u.i

Costul pentru demolarea sau inlocuirea componeniei exislente

Costul componentei corecte pentru lnlocuire
Orice alte coshui mai mari dec6t costul total in cazul in care componenta
ar

in conskuc,tia iniiiali

fi fost inclusd

Valoarea de recuoerare (daci exist?i)

Costul pentru remediere

Urmatorul pas il reprezinti cuantificarea pierderii determinate de problema

funcfionali asociat.ii cu
componenta clidirii. Pierderea de valoare poate ft cauzati, de pieiderea
de ven4 de o crest"." a
16.20

Estimirile deprecierii
cheltuielilor sau costurilor de funcfionare sau de o combinalie a acestora. Prin definifie, pierderea
remediatd se va ad1uga valorii dup6 ce remedierea a fost fdcutd.

Costul pentru remediere este comparat acum cu pierderea cuantificatd. Dac6 valoarea addugatb (dupi
realizarea remedierii) este mai mare decAt coshrl remedierii, atunci problema funclionald este
recuperabill. Dacd nu, problema funclionali este nerecuperabild. Pasul urmltor il reprezinti
determinarea deprecierii exprimatf, in dolari utilizAnd procedura deprecierii funclionale.
Utilizarea procedurii deprecierii funcfionale

Tabelul 16.4 prezinti o procedurb care poate fr fillizatd penhu a calcula toate formele de depreciere
funclionald determinate de o deficienld sau o supraadecvare, fie ci deprecierea este recuperabilb, fie
nerecuperabilE. Utilizarea acestui model vi asigurd cA toate componentele deprecierii funclionale vor fi
considerate consecvent, nici unul dintre elemente nu va fr luat in considerare de mai multe ori qi nu vor
produce cuantificiri duble pentru elemente care au fost deja depreciate (de exemplu, considerate in cazul
deprecierii fizice), ceea ce este impodant mai ales ln cazul supraadecvdrilor.
Tabetul 16.4
Procedura de estimare a tuturor formelor d
Pasul 1.
Pasul 2.

funcfionale

Costul elementului existent

$xxx.xxx
xxx.xxx

Minus deprecierea consideratE iurterior

plus
vasul J.

xxx.xxx

Costul pentru remediere (toate costurile)

sau

3AU

Pasul 4.
Pasul 5.

Valoarea pierderii
Minus costul elementului dac1 ar

xxx.xxx
xxx.xxx

fi instalat nou

efea

$x;cx.xxx

in primul

rdnd, costul elementului existent este identificat. Dacd elementul reprezifiA o formd de
depreciere funcjionald determinati de o deficienfi care necesit[ o addugare, nu va exista nici un cost
pentru element qi pe aceasti linie va fi pus semnul zero. De asemenea, atunci cdnd este utilizat costul de

inlocuire qi nu costul de reconstuclie, ln mod tipic nu va exista cost aferent nici unui element
supraadecvat. Aga cum s-a arttat anterior, toate formele deprecierii fi-rnclionale prezenle in cantl
proprietifii imobiliare in catz6, vor fi de aSemenea
Procedura deprecierii functionale asigurd
prezente in reconstructia respectivei proprietili, in timp
considerarea consecvente a tuluror
ce constructia de lnlocuire nu va prezenta anumite forme
elementelor deprecierii func{ionale, astfel incat
de depreciere prezente ln cazul clldirii originale.
nici unul sd nu fie considerat de mai multe ori
gi se nu se facd o dubld cuantificare a
in pasul al doilea, se scade orice depreciere care a fost
deorecierii.
deja cuantificat2i in cazul elementului. in aproape toate
situaliile, aceasti depreciere va fi uzura fizicl. La fel ca ln primul pas, dacd elemenhrl nu existi deja in
c16dire, nu va fi cuantificatii nici un fel de depreciere gi zero va fi introdus pe aceastii linie. Efectul net al
primilor doi pagi este de a lndeplrta complet costul total al elementului (adici uzrua fizicd deja
lndepdrtatii plus costul brut rlmas din primii doi pa$i).

Fir[

a tine seama de deprecierea funcfionalE, evaluatorul trebuie sd evalueze costul altemativ pentru
remediere, pentru a determina dacl elementul este recuperabil sau nu. DacI deprecierea funclionald este
recuperabili, pasul trei il reprezinti adunarea tuhuor costurilor asociate remedierii elementului. Acestea
reprezintii costul pentru achizitionarea gi instalarea elementului nou, costul indepdrtirii elementului vechi
gi orice valoare neti de recuperare. Daci deprecierea funclional5 este nerecuperabili, pasul trei il
reprezrnti addugarea valorii pierderii atribuibile deprecierii. Aceastii valoare poate
oblinuti prin
capitalizarea pierderii de venit (utilizAnd un multiplicator de venit sau o rati de capitalizare) sau prin
analizarea informaliilor de pia{i, ca de exemplu vAnzlrile pe perechi.

fi

16.21

Capitolul

l6

in pasul at patulea se introduce sciderea cosh.rlui elementului ca frind instalat de nou, la data exprimdrii
opiniei asupra valorii, dac6 acest lucru este adecvat. in sihralia in care pasul trei implica un element
rec rperabil, combinarea dinire pasul trei gi pasul patru duce la un cost in &ces pentru reparalii.
in pasul
final, evaluatorul aduna toate datele inhoduse pentru a ajunge la deprecierea funclionala iotali atribuibild
fiecirui factor. Modelul descris funclioneaz[ in cazul h-rturor tipurilor de depreciere func,tlonala.
Exemplele care umeaza demonstreazl cum se utilizeazd procedura pentru a estima diferitele iipuri
de
depreciere funcfional[.
Deprecierea funcfionali recuperabili determinati de o deficienfi ce impune o adrugare
Sd considerEm o clddire de birouri fird aer condilion at,localizatA pe o pia!6 unde aceastd caracieristica
reprezintd o funclie standard. Din cauza cerinfelor de reamenajare, este mai costisitor sd se ins taleze aerul

condi;ionat in prezent dec6.t ln cazul in care ar fi fost instalat ca parte a conshrrcliei originale. Costul
curent de instalare a aerului condilionat este de 12.000$; dacd ar fi fost insialat in construciia originali ar
fi costat numai 10.000$' Instalarea aerului condilionat i-ar permite proprietarului sI mirea-sca rata

iar
efectiv
(2.000$ x 7,

.000$
este

chiriilor,

brut

1.

2.

urent al venitului
cre$terea valorii

reme
CostuI elementului existent
Minus deprecierea considerati anterior

$0
0

plus
3.

Coshrl pentru remediere (toate costurile)

sau
Valoarea pierderii
Minus costul elementului daci ar fi instalat nou

5.

12.000
1-

10.000
000

Deoarece aerul condilionat nu exisPi in clddirea existentE, nu se lnscrie nici un cost ca

$i cost total $i nu a
fost consideraE nici o depreciere (paqii I qi 2). Costul pentru instalarea aerului condilional ca parte a lnei
noi construclii la data exprimirii opiniei asupra valorii este 10.000$ (pasul 4), dar costul curent pentru
instalarea aerului condilionat este 12.0009 (pasul 3). Deprecierea funclionali recuperabil6 este excedenhrl
costului de remediere, adicI 2.000$ (pasul 5).

Deprecierea funcfionali nerecuperabili determinati de o deficien[i

Sd presupunem cI instalarea sistemului de aer condilionat in birouri nu este fezabil[ economic, de
exemplu costul curent al instalirii (si spunem 20.000$) este mai mare decAt valoarea cagtigati prin
adbugarea elementului (14.000$). In cazul fiecir componente a clddirii, din aria de d-epreciere

funcfionali, trebuie identificate dou6 elemente:

o Costul pentru remediere

. Dimensiunea pierderii cauzati de componentd sau de lipsa acesteia
Ahmci cdnd prerderea este recuperate, m[rimea pierderii devine valoarea ad;ugat5. in acest caz, costul
pentru reparalii este 20.000$. Dacd elemenhrl este remedia! valoarea addugata (sau reducerea pierderii)
esie de doar 14.000$, c
reprezinti suma pierderii,
elementul era remediabil g

elementul este nerecuperabil. Deprecierea considerati

elementului instalut
oou. in cazui exemplului antenor,
"u
era reprezentate de excedentul
costului de remedierE.

Estimirile dePrecierii

$0

1.

Costul elemenh:iui existent

2.

Minus deprecierea considerati anterior

plus
Costul pentru remediere (toate costurile)

3.

sau

Valoarea pierderii
Minus costul elemenhrlui dac[ ar

4.
5.

fi

14.000

10.000

instalat nou

.000

ln timp'
costurile pentru remediere gi pierderile suportate de o componentii se pot schimba 5i se schimb[
qi
de-a
invers
pot
deveni
recuperabile
dai,
Elemente ldentifrcate ca fiind nere"up"tubil", la un moment
lungul duratei de vialn a proprietnlii imobiliare.

nici o depreciere'
Deoarece aerul condilionat nu existi ln dotarea cladirii existente, nu a fost considerati
pentru a instala
vuloa.ea acestei pierderi este parlial compensati prin cei 10.000$ care ar fi fost chelhrili
este 4.000$.
aerul conditionat ia parte a structurii noi (originale). Deprecierea firnclionald nerecuperabill
Deprecierea funclionall recuperabili determinati de
modernizare

indep
iespeciilului
adecvat este

fi

sau

are nu mai

condilionat
0$) Costul
cuPerare a
unui sistem de aer condilionat
9i 2'000$ pentru reamenaJarea
tul brut efectiv cu 2.000$ Pe an
onat adecvat este instalat, astfel incet venihll in plus
(4.500$ - 3.000$ + 12.000$ : 13.500$), elemenhrl
onat adecvat ar fi fost instalat ca parte a structurii

pentru

fost de 10.000$'

1.

Costul elementului existent

2.

Minus deprecierea considerati anterior

plus
Costul pentru remediere (toate costurile)

+.

inlocuire

birouri
reactrnlizal,
frzi

56 presupunem ci respectiva clidire de

ftttrirr"gt! cerinlele pielei qi trebuie
existent este 8.000$, iar elementul este :ozar

originale, costul ar

o deficienfi ce impune

sau
Valoarea pierderii
Minus costul elementului daci ar

$8.000
2.000

13.500

fi instalat nou

10.000

$9500

5.

in acest caz, aplicarea formulei scoate componenta existent.ii din cost (costul de 8-000$ al echipamentului
prin
existent minus deprecierea fizica deja cuantificatl la 2.000$) ln primii doi paqi 9i penalizeazd costul
costul suplimentar pentru remediere de 3.500$ (13.500$ - 10.000$), ln pagii trei $i patru'

S[ considerlm ce ecbipamenhrl existent nu

are nici un

fel de valoare de recuperare. Costul pentru

remedierea defic
unui nou sistem,

(14.000$), iar
o.r""up.iubite d
ar

fi

10.000$, aga cum se arat?i

, inadecvarea sistemului de aer condilionat eaistent)

mai jos.

16.23

cortul

"t"r.ntrliiEiidl--

vrrnus deprecierea considerali

anteflor

$8.000

plus

2.000

Costul penhu remediere (toate

coshrile)

3AU

Valoarea pierderii
MJnus cosrul elemenfului
dacl

ar.

li

instalaI nou

Deprecierea funcfionali
recuperabili determinati de
o supraadecvare

14.000

10.000
$10.000

Costul

Minus
plus
Costul penku remediere (toate
costurile)
sau
Valoarea pierderii
Minus costul elementului dac[
ar fi instalat nou

$40.000
12.000
19.000

16.000

Costul

Minus

plus
C_ostul pentru remediere (toate
costurile)
sau
Valoarea pierderii
Mi^uus

19.000

costul elementului daci ar fr

instalat nou
$19.000

16.24

scdzuti din costul de inlocuire estimat $i nu din costul de reproduclie estimat pentru a
ajunge insi 1a acelaqi rezultat (sau unul similar) din ambele baze de cost.

mai mici va

fi

se

Deprecierea funcfionalS nerecuperabill determinatl de o supraadecvare

Supraadecvarea este adesea dificil de remediat. S[ considerlm o clidire industriald cu o ineUime a
tav^anului de 24 picioare, in timp ce normele pielei sunt de 18 picioare. Costul unei clddiri ct tavar lv 24
picioare este de 1,2 milioane $, in timp ce costul unei clldiri cu tavan la 18 picioare este de 1,0 milion S.
'CHdirea
in cauze cheltuiegte cu 5.000$ mai mult pe an pentru a acoperi costurile pentru incalzire $i ricire
proprietilile
comparabile din aria ei de piaJi. Cei 200.000$ chelhrili in plus pentru construclra
decAt
originah cu 6fi mai inalti nu adaugd valoare proprietnlii qi nu existd cost rezonabil pentru remediere,
astfel incat supraadecvarea este nerecuperabild.

Pe aceaste piaf6, nu s-ar construi un tavan mai lnalt

o
deprecieri
fi instalat

lcularea

Cand se estimeazd deprecierea funclionala

daci ar
cauzate de o supraadecvare, evaluatorul
trebuie sa lind cont de baza de cost la care o
rttilizal
aplice, respectiv costul de reproduclie sau
costul de inlocuire, costul de 200.000$ al supraadecvlrii
costul de inlocuire. O supraadecvare intr-o
va fi eliminat qi mdrimea deprecierii fi.rnclionale ar fi dati
conslructie existentd nu va fi incluse intr-o
constru4ie inlocuitoare (modernd), astfel lncAt
numai de costurile aditionale capitalizate ale propriet2ilii.
costul acestui element nu va fi inclus in
indllimea mai mare a tavanului costd proprietatea cu
estimarea deprecierii funclionale cand se
5.000$ mai mult pe an decdt costurile suportate de
utilizeazd costul de inlocuire.
cl[dirile comparabile, iar analiza informatiilor privind
veniturile $i cheltuielile clldirilor comparabile va
determina o rati de capitalizare a clldirii de 12,5%, pe aceasti pia15' Deprecierea funclionali
nerecuperabila este estimat6 la 40.000$ (5.000$/0,125). Deoarece elementul este supraadecvat, nu se
lncadriazd constructiei gi nu existi o componentii corectE de lnlocuire, nu se va introduce nimic ln pasul
4. Calcularea costului de lnlocuire se face astfel:

pentru

I.
2.

$0
0

Costul de inlocuire al elementului existent

Minus deprecierea consideratii anterior

plus
J.

4.

Costul pentru remediere (toate costurile)

saa
Valoarea pierderii
Mir:us costul elementului daci ar fi instalat nou

40.000
0

$40.000

f,

in cazul ftr care este utilizat costul

de reproduclie, costul adilional de 200.000$ al supraadecvdrii nu va

fi

eliminat. Deprecierea funclionala nerecuperabild se va cuantifica astfel: costul elementului supraadecvat

a fuicd deja consideratii plus costurile

adilionale capitalizale ale proprietSlii.

Presupun6nd ce l0% a fost deja considerat pentru deteriorarea fizicd nerecuperabilt cauzatl de inl[imea
mai mare a tavanului, deprecierea funclionall nerecuperab e Va fi costul elementului supraadecvat
minus

deteriorare

(200.000$ pentru cei 6 picioare ln plus ale ind&imii) minus deteriorarea fizicd deja cuantificafi (20.000$)
plus costurile adiugate ale proprietilii (40.000$). Deprecierea rezultati estimati este 220.000$.

16.25

Capitolul 16

Costul de inlocuire al elementului existeni

Minus deprecierea considerati anterior

plus

Costul pentru remediere (toate costurile)

8AU

Valoarea pierderii

Minus costul elementului dac6 ar fi instalat nou

Deprecierea externl

proximitatea falE de factorii de mediu negativi sau

Atunci cdnd se studiaza informaliile de piati pentru a

formula o estimare asupra deprecierii - exteme, este

rmportant si se izoleze efectul deprecierii asupra valorii

terenului de efectul acesteia asupra valorii construcliilor.
deprecierea extemA poate fi atribuiti
I ^anunxte sltualll,
in intregime
terenului; ln alte situafii, ea poate fi atribuiti
ln intregime clSdirilor. Adesea, deprecierea exteml poate
fi alocati inhe teren 9i clddiri. Aceit lucru este exhern de

estimarea valorii terenului. Raporhrl dinhe

za ariei de piaJi, poate fi utilizat penku a
Cele trei metode primare pentru mdsurarea deprecierii
exteme sunt urmatoarele:

.
r
.

Alocarea deprecierii preluatii de pe

piati

Analiza informaliilorde piali

Ctpitalizarea pierderii de venit

Deprecierea externi estimdti prin alocarea dtiprecieiii preluati

d9 pe.piafi

Dprecierea elterne poate fi estimate pdn

arocarea de,preciedi preluatd de pe piald, piin
analiza infbrmaliitoi
pialj , iad . brin
capitalizarea pierderii de veirii.

oe

16.26

Costul total

Preful de vinzare (excluz6nd valoarea terenului )

Deprecierea din toate cauzele

1.000.000
800.000
$200.000

Alocarea
Deteriorarea fizicl
Recuperabild
NerecuperabilS
Deteriorarea fi zici totali.
Deprecierea funcf ionali

Recuperabili

$2.500
7.500
$10.000

Nerecuperabild
Deprecierea func;ionali total;
Deteriorarea fizici qi deprecierea funclionald

Alocarea

Deprecierea externi estimatl prin analiza informafiilor de

$10.000
+__78.088
$80.000

$110.000

piafi

Utilizdnd analiza pe perechi de date, si consider6m o proprietate imobiliard - o clldire cu 12 apartamente

- localizali ln apropierea unei fabrici de asfalt relativ nou construite. Ydnzarea A este o parcell liberd
adiacenti proprietilii in cauzi care este zonata pentru o clddire cu 12 apartamente gi tocmai i fost vendutl
pentru 36.000$ (3.000$ pe apartament). Ydnzarea B este un amplasament liber din cealaLti partn a
oragului care, de asemenea, este zonati pentru o clidire cu 12 apartamente gi a fost recent vindut?i pentru
48.000$ (4.000$ pe apartament). Yinzarea C este o clidire cu 9 apartamente din vecindtatea proprietilii
in cauzl 5i a fost recent vinduti pentru 459.000$ (51.000$ pe apartament). Ydnzarea D este o clddire cu
10 apartamente din cealaltii parte a oragului gi a fost recent vdndutii pentru 540.000$ (54.000$ pe
apartament). Utilizand venzirile C gi D, deprecierea extemi atribuibiH tntregii proprieti,ti este estimatiila
3.000$ pe apartament (diferenJa dintre 54.000$ 9i 51.000$, preturile de vinzare pe apartament).
Proprietatea ln cauzd va avea astf,el o depreciere extemd de 36.000$ (12 apartamente x 3.000$). Vdnzdrile
A gi B indicl faptul c[ 12.000$ ai acestei deprecieri exteme (1.000$ pe apartameot, calculali ca diferenEa
dintre 4.000$ 9i 3.000$, prelurile de vAnzare pe apartament) se regesesc ln valoarea lerenului; restul de
24.000$ (36.000$ - 12.000S) este atribuibil ctidirii.
Deprecierea externi estimatl prin capitalizarea pierderii de venit

Atunci cAnd o proprietate produce venit, pierderea de venit cauzatji de deprecierea exteml poate fi
capitalizalilntr-o estimare a pierdetii din valoara totali a proprietillii. Aceastii procedure se aplic6 in doi
pagi. Mai int6i, este an;alizati piala pentru a cuantifica pierderea de venit. Apoi, pierderea dJ venit este
capitalizati penIru a obline pierderea de valoare ce afecteaze intreaga proprietate. Dacl pierderea de venit
se anticipeazd, a fi permanentii, aceast.ii pierdere poate fi capitaluzati, fie prin aplicarea multiplicatorului
venitului brut asupra pierderii de venit brut, fie a unei rate totale de capitalizare asupra piertlerii de venit
net. Dacd pierderea de venit nu se anticipeazd a fi permanentS" ea foate fi estimati ^utiliz6nd analiza
fluxului de numerar actualizat.
-distribulie a alimentelor d; 4.000 picioare pitrate, localizat pe o
venitul net din exploatare ar fi de 8,009 pe picior pntrat. Totugi,
net din exploatare a sclzut Ia 6,25$ pe picior pdtrat. Supraoferta;
carg este unici pe piafa proprietnlii in cauzd, a fost determinat.ii de supiaconstruire. Ra12 ;gx11 de
capitalizare
de pialr este 10%. supraoferta anticipdndu-se si Condnue o perioadr de trmp
_indicatr
nedefiniti, deprecierea exteml se poate calcula prin capitalizare directi. Pierderea iotall de venit de
7 000$ ([8,00$ - 6,25$ = 1,75$] x 4.000 picioare.pltrate) este capitalizatii prin rata totali de capitalizare
de 10%. Deprecierea extomd rcztltati. de 70.000$, va fi probabil atribuibile fu intregime clldiriior (dac6
valoarea terenului n-a fost afectatii).

16.27

Daci supraoferta este anticipati sI continue, o perioadd relativ scurti de timp, deprecierea extemd poate fi
calculaH prin analiza fluxului de numerar act.)alizlL S[ presupunem ci pierderea de venit de Z.OO0$ va
dura doar trei ani 9i ntz adecvati. de acttalizare este de 13%. Deprecierea exlemA poate fi calculat6 ca
fiind valoarea achralizati a 7.000$ pe an timp de trei ani, cu o rat6. de 13%, rezultand i6.528$. La fel ca in
primul exemplu, ln care s-a utilizat capitzlizarea directi, este probabil ca intreaga depreciere extem6 s[ se
atribuie clddirii.

Bibliografi e suplimentari
Akerson, charles

B.

1996. The Appraiser's workbook.(2nd edition) chicago: Appraisal Institute.

Cappello, Steve. 1995. "Incurable Wlat?! Incurable Functional Obsolescence." Assessment Journal
(July/August).
Derbes, Max J., Jr. 1998. "Accrued Depreciation Redefined and Reordered." The appraisal Journal

(April).

Ellsworth, Richard K. 2000. 'Estimating Depreciation for Inftequently Transacted Assets." The Appraisal
Journal (Jantary).
Laronge, Joseph A. 2000. "Solving the Functional Obsolescence Calculaiion Question?" The Appraisal
Journal (Jnly).
Larcnge, Joseph A., and Kerry Dean Vandell. 2001. "solving the Functional Obsolescence Calculation
Question? Part tr." The Appraisal Journal (April).
Ramsett, David E. 1998. "The cost Approach: An Altemative View." The Appraisal Journat (April).

Williams, Thomas P. 1996. "Categoraing Extemal Obsolescence.,' The Appraisal Journal

(Ap:rJrl).

Wolverton, Mawin L. 1998. 'Empirical Analysis of the Breakdown Method of Estimating Physical
Depreciation." The Appr a i s al Jour n al (April).

PARTEA a IV-a
ANALIZA PRIN COMPARATIE
DIRECTA

IV-a se axeazl pe abordarea prin comparalie directd, deseori consideratd a fi o abordare

ugor de injeles, dar care poate fi o abordare care poate fi cu greu susfinutd a fi convingdtoare, mai
aies cAnd este dificil de oblinut informa{iile de piaJi necesare. Capitolul 17 Abordarea prin
comparatie directl se referd [a problemele teoretice fundamentale ale acestei abordlri iar
capitolut 18, Tehnicile analitice gi corecfiile din abordarea prin comparafie directi hateaz^
tehnicile utilizate pentru analiza gi efechrarea corecliilor asupra prefurilor vdnzlrilor de proprietili
comparabile. capitolul 19, Aplicatii ale abordirii prin comparalie directi exemplificd at6t
calculele aferente corecliilor cantitative pentru diferitele elemente de comparalie, cAt 5i aplicarea
Partea a

analizei calitative.