ANALIZAFLAXULUI DE

NUMERAR ACTUALTZAT $I
APLICATII SPECIALE IN
CAPIT ALTZ AREA VENITULUI

24

Termeni importanfi

. Indicele de profitabilitate (PD .

.
. Previziuni
. Perioada de recuperare (PB) .

Rata intem5 de rentabilitate (IRR)

Rata medie statistice

Valoarea neti actualizatn (NPV)

Introducere
Analiza fluxului de numerar actualizat (DCF) este adecvati pentru orice tip de evolulie regulati sau
neregulattr a venituluil. ln multe pie1e, analiza DCF este tehnica preferatd de citre investitori. Tehnologia
computerizat[ face ca anaTiza DCF s[ reprezinte un instrument practic pentru munca de evaluare de
rutind.

Aplicabilitatea analizei DCF

Analiza fluxului de numerar actualizat poate fi utilizati atat in estimarea valorii actualizate, cAt pi pentru a
determina rata de rentabilitate din vdnzirile comparabile. In general, analiza DCF este utilizatl pentru
rezolvarea valorii actualizate cunoscdnd rata rentabilitEtii sau pentru a gdsi rata rentabilitdtii cunoscand
prelul de achizitie. ln activitatea de evaluare uzuald, evaiuatorui incepe prin a concepe tabeli detaliate cu
ajutorul computerului. Aceste tabele evidenliazd elemente de venituri, de cheltuieli 9i fluxuri de numerar
anuale sau ocazional lunare, extinse peste perioadele de timp presupuse pentru delinere sau pentru alte
perioade de timp studiate. Fluxurile de numerar act'talizat, inclusiv prepl net de revanzare, sunt
actualizate la o anumiti IatZ (sau rate) penku a determina o valoare acisalizati.ln acest fel, evaluatorul

poate calcula toate fluxurile de venituri pentru

proprietatea de evaluat ln cauzd qi estimeazi frecvenfa
acestot fluxuri, astfel ce valoarea in timp a banilor este
recunoscuE in analizd in mod adecvat.

Anumite pdreri critice evidenliazl faptul cd previziunile,

care nu sunt bazate pe evidentele pielei, pot conduce la
valori de pial6 nerealiste gi cd rezultatele analizei pot fi
afectate subtil de abateri minime. Aceste probleme. ca si
altele asociate cu formula Ellwood2. reflecu o utilirui"
necorespunzatoare de catre evaluatori; acestea nu
submineazz. justelea tehnicilor. Alte pdreri critice

Analiza fluxulul de numerar actualizat (DCF)

este o procedurA ln care o rald a rentabilitatil
este aplica unui set de fluxuri de venituri gi

unei valori terminale previzionate, pentru a

determina dace investilia ln proprietate va
produce rontabilitatea agteplata, dat fiind un

pret de cumperare cunoscut. Dace

rata

rentabilitatii este cunoscuta, analiza DCF poate

utillzate pentru determinarea valorii
proprietdlii. Dace prelul de
actuallzate
proprietetii este cunoscut, se
cumperare
poate aplica analiza DCF pentru a gesi rata

fl

' Canadian Unifonn Standards atenfioneaze asupra criteriilor pentru o analiza adecvati a DCF. A se vedea $i Statement on
Appraisal Standards nr. 2 al colecfiei de Uniform Standards ofprofesional Appraisal practice.
I Formula specializatd a ratei anuale de capitalizare, cend este
utilizate ientru analiza DCF (de ex. formula Ellwood) este
lnlocuittr, ln general, de calculul computelizat. Cititorii interesali ln revizuirea analizei Ellwood pentru credit-capital pot con$ulta
Anexa C sau cartea ,, Capitalization Theory and Techniques: Study Guide" (2'd edition) 2000, autor Charles Akerson, Appraisal
Institute - Chicaso.

r
s

obiecteaza asupra incertitudinii rezultatelor financiare previzionate pentru cinci sau zece anl
$l
menFoneaza acest aspect ca un argument pentnr a nu se utiliza tehnica DCF. Totu;i, acest argument
ignora realitatea pielei proprietililor imobiliare. Investitorii fac previziuni pi se bazeaz! pe analiza
DCF,
de afaceri. Investitorii fac previziuni gi se bazeazd pe analiza DCF, in siecial in ceea ce
investifiilor, a proprietililor inchiriate cum sunt centrele comerciale sau de afaceri

)
Conform principiului anticipdrii, prwiziunea bazati pe evidenlele de piali reprezintd esenJa evaludrii.
in
consecint[, kebuie abordati in acelaqi mod in care sunt oblinute toate iniormaliile de piag, de
fapt, cu o
gura rezultate riguroase numai dacl
si incerce s[ previzioneze valorile
adi de delinere a proprietdfii, fiind
egrabd trebuie sA reflecte aqtept6rile

Previzionare
in efectuarea de previziuni, evaluatorul utilizeazi aceeaqi procedurd folositE de investitorii care ttilizeaz|
analiza DCF ln procesul de luare a deciziilor. Pagii procedurali tipici, includ previzionarea
venihrlui, a
gradului de neocupare, a cheltuielilor de xploatare de capital qi dividendele aferente
capitalului (daci
$i
este cazul) pe o perioadi de delinere de la 5 la 15 ani. pe anumite piele, perioada de 10
ani de delrnere,
reprezinti, o medie , o perioadi
sau tipicE de previziune; in alte^cazuri, perioada de previziune
ltan_qarg
poate fi mai lungd sau mai scur6..
Cand est cazul, se poate previziona qi serviciul datoriei gi fluxul de
numerar dupi impoziiare. Se estimeazi, de asemenea, venitul rezidual din vAnzarea propriet.6lii,
la
sfbrgitul perioadei de previziune.

Categoriile de previziuni tipice utili zate

.
.
o

r
.

ana,liza DCF includ urmdtoarele:

piali curente gi variafiile agteptate in rata pre vzionatl

Chiriile de baz6 existente qi corecliile chiriei
contractuale de bazi
Previziuni
Opliuni de reinnoire
venitul bru
Prevederi asupra acoperirii cheltuielilor actuale
din neinca
Ralele chiriilor de

cheltuielile

gi anticipate (escaladare)

Rotalia chiria$ilor

o lpoteze

lnchj
de chiri
de

onditrii noi
si concesii

costtui de

o
o

pregetire a spatiului chiriagului qi comisioane

de inchiriere
Cheltuieli de exploatare
Venitul net din exploatare

Valoarea terminali sau alte costud de vdnzare sau de tranzaclionare

Ratele de achralizare

24.2

in

nformalii despre
din neocupare gi
nitul brut efectiv,

venitul net din

Analiza fluxului de numerar actualizat

Aplicafii
Urmatoarele doud analize DCF se refer[ la un centru comercial de 10.000 pp3 primul
exemplu reprezrnta

privire- de ansamblu asupra procedurilor utilizate pentru previzionarea gi

actualizarea fluxului de

numerar ln valoare. Al doilea exemplu arati cum se deduce rata rentabilititrii din vdnzlrile
comparabile.

Previzionarea gi actualizarea fluxului de venituri in yaloare

fi evaluat2i este dreptul asupra unei proprietifi datd cu chirie, care este un centru
comercial- mic, care cuprinde 5 unitSli a cate 2.000 pp i""ur". Pentru analiza
DCF sunt utilizate
urmdtoarele informalii:
Proprietatea ce va

'
o

'
o
r
r
'

Chiriile de piald curente se situeazd la nivelul de 8,00$ pe pp anual cresc cu o rat[ compusa
de
9i
4Yo antal.
Chiria aferenti unitelii A va fi 825$ lunar pentru incd doi ani. Chiriagul va relnchiria
proprietatea la terminarea contractului, la valoarea chiriei de pialE.
Unitatea B are un c
durati temasA de 6 ani. Chiria
curenta este 1.223$
cu un indice de cregtere de 1,5
ori mai mare decdt
oricum mai mare. prelurile de
consum se a$teapti sd creascl cu 4% pe a

impozitele vor cregte, la fiecare revizuire s

Mentinerea aspectului exterior general, inclusiv curetirea gi
zugrlvirea, se ridici la
- l00g pe
lnnd; se previzioneaze o cre$tere a acestor cheltuieri cu 10$ pe
luni, in fi
ui.
Onorariile de management sunt st abjlite Ia 5%o din chiriile colectate.
"L*"
Se anticipeazi o pierdere nominala totala din neincasarea
chiriilor de 250$ anual.
Acoperiqul va trebui inlocuit ln cel de-al doilea an, la un cost
de 12.500$, dar nu se prevdd alte
cheltuieli de reparatii sau inlocuire, ln perioada previzionatd.
venitul pentru cel de-al $aselea an al investiliei se estimeazd in scopul
determindrii prefului de
oadei de previziune de 5 ani. Venitul din anul 6 al
an de expl.oatare, de c6tre noul proprietar. prelul
5 ani de definere, se estimeazi la ica.655.700$
s 3% cheltuieli de vdn"are).

DCF

Evaluatorul a
ana,iza
chirie (prezen

1"":,:iilff1,ii*flj l;HrT"|fi',JiT|;j;.fifiHil1Hx';

Determinarea ratei rentabilit[fii din vf,nzlrile comparabile

na$I, pentru
a scurt timp

cheltuielile

n.t. pp = picior ptrtrat (92g crrr2)

24.3

Capitolul 24

E
7

!l^:?Mg]

q".i"adei de delinere, centrul comercial arc o rate de capitalizare terminal| de r\yo

cu rata de capitalizare terminaln a propriet6fii in cauzd..
implicd un proces matematic de aproximalii .u"""riu", in care sunt
ili0ate, la prelul de venzare cunoscut gi la fluxul de numerar. in practrcd,

(60 715S/506'000$) care este echivalentE

efechlate manual, ci sunt realizate prin programe de calcul financiar.

Tabelul 24.1
Analiza DCF pe 5 ani pentru un centru comercial
Anul I
Anul 2
Anul 3
Anut4

Venituri
Unitatea
Unitatea
Unitatea
Unitatea
Unitatea
Subtotal

A
B
C
D
E

$9.900
14.676

Anul 6

$9.900
15.410
16.640
16.640
16,640
$75.230

17.306
$85.404

$88.985

$7.000
1.320

$7.800
1.440

$7.800
1.560

$7.800

250

3.762
250

4.270
250

4.636

12.500

250

250

$12.079
$60.497

4.449
250
0

$8.600
1.800
4.830

$24.832

$13.760

$50.398

$71.644

$14.059
$74.926

$14.366
$78,345

$15.480

Flux de

Factori de
actualizare

16.000

16.000
16.000

$72.576

$17.306
16.180

17.306
17.306

$17.999
16.989
17.999
17.999
l7 000

$18,718
17.839
18.718
18.718
18.718
$92.711

$19.467

18.730
19.467
19.467
'19.467

$96.598

Cheltuieli
lmpozite

Intrelinere
Management

Pierderi din neocupare

lnlocuiri
Subtotal
VNE

$7.000
1.200
3.629

Valoarea actualizatd a fluxului de venit

numerar
$60.497 x

Valoa
(VNE
minus

net de revenzare
rat5 de capitalizare termtnald de12%
3% din pretul de vanr

rui) -- -'-

Valoarea actualizati totala a dreptului asupra proprietaFi

chirie

dati cu

$50.398 x
$71.644 x
$74.926 x
$78.345 x
Subtotal

$655.700 x

1,680

$81.1 18

@1s%"
0,869565
0,756144
0,657516
o,571753
0,497177

Valoare
actualizate

=
=
=
=
=

$52.606
$38.108
$47.107
$42.839
$38.951
$219.611

0,497177 =

$325.999
$545.610

de

Tabelul 24.2
Veniturile gi cheltuielile cronologice ale centrelor comerciale comparabile
Unitatea 1
Unitatea 2
Unitatea 3
Unitatea 4
Subtotal

,|

Anul 2

$10.000
17.676
't3.151
19.726
$60.553

Anul 4

$10.400

$10.816
18.888
14.224

$11.249

$11.699

19.453

'19.941

21.348

14.793
22.189

$65.276

$67.684

15.385
23.077
$70.102

$o.6oo
953
3.256

$7.200

$7.200

1.060
3.374

1.108
3.5'15

243

240

264

$55.810

5.200
$17.287
$52.815

18.210
13.677
20.515
$62.802

$12.165
20.835
16.000

24.000
$73_000

Cheltuieli
lmpozite
l\4entenanle
Management
Pierderi cumulate

inlocuiri
Subtotal

VNE

24,4

$6.600
810
3.020
300

$6.600

5.200

$10.730
$49.823

$10.865
$51.937

$16.252
$49.024

875
3.133
257

.200
1.210
o.ozc
250

$7

$12.285
$60.715

Analiza fluxului de numerar actualizat qi aplicatii speciale ln capitalizarea venitului

Valoarea actualizati a fluxului de venituri

Flux de Factor de actualizare Valoarea
venituri
@LSYI
49.823$ x
0,869565: ^cttraliz^td
43.324$
51.937$ x
0,756144= 39.2725
49.024$ x
0,657516:
32.234$
55.810$x 0571753=
31.910$
52.815$x 0,497t77=
26.258$
Subtotal
172.9985
Valoarea actualizati a prefurilor de rev6nzare
490.820"$ x
0,497177 =
Valoarea actualizatl totalE a dreptului asupra proprietifii
dati cu chirie
*506,000$ minus cheltuieli de venzare de 3% din

7tL n)tq,
4r7 .022$

de 'tanzare

Selectarea unei rate a rentabilteui de 15%, produce o valoarea tatal1 aclrtalizatl semnificativ mai mici
decAt suma de 453.000$, ce reprezinti prepl pldtit inilial pentru proprietate. Evaluatorul va incerca apoi o
rati totald de actu alizare de, sb zicem, I 0olo.

Valoarea actualizati a fluxului de venituri

Flux de
numerar
49.823$ x
51.937$ x
49.024$ x
55.810$ x
52.815S x
Subtotal

Factor de
acttalvare l0%o
0,909091

0,826446:
0,751315:
0,683013 =
0,620921 =

Valoarea actualizattr a prefurilor de revAnzare

490.820$ x
0,620921
Valoarea totali actualizati a dreptului asupra
dati cu chirie

Valoarea

actualizatl
4s.294$
42.923$
36.832$
38.1 19$

32.7945
195.962$

304.7605
500.

Valoarea acntaljzatA tolzld de 500.722$ este mai mare decdt 453.000$, astfel incat rata d,e act.salizare de
10olo selectatd este prea mic6. Analistul va continua testarea ratelor de actualizare cuprinse intre 10% gi
15%, calculdnd treptat pdn[ cdnd va descoperi rata de actualizare corectii. Aceste calcule repetitive nu mai
sunt necesare tn practica evaludrii, deoarece programele computerizate pot rezolva rapid gi uqor, oferind
valoarea necesard pentru variabila necunoscutd (Y6 ).

in acest exemplu, solulionarea ratei totale de actualizare cu ajutorul calculelor computerizate, determina o
ratt de 12,7Yo (aproximativ) care este semnificativ mai mic6 decdt rata de actualizare de 15%o selectzlA
pentru evaluarea proprietilii in cauz6. Rata de achralizare determinati din vanzirile comparabile, se
bazeazS, pe informafii istorice, in timp ce rata de actualizare selectatd pentru proprietatea in cauz6 se
bazeazd pe rata de recuperare a investiliilor proprietarului, la sfbrgitul perioadei di delinere. O rati de
actualizarc mai mare pentru proprietaiea de evaluat, poate reflecta riscurile majorate aie investilrei sau
a$teptirile investitorului pentru o piald in dezvoltare, dup6 terminarea perioidei de delinere. ca o
verificare suplimentare, pot fi analizate pi alte vAnziri comparabile gi ratele de acitalizare rezultate pot fi
reconciliate pentru a sigura informafii suplimentare in estimarea ratei totale de actualizare.

Analiza investi{iilor

d
tehnicile analizei DCF sunt adesea utilizate pentr
"o-p-"iU,f",
proprietali imobiliare, la o rati aqteptati a recuperdrii acestora.

in plus, pentru a dezvolta o opinie

asupra valorii sau pentru a

din vAnzirile
nvestiliilor in
estiliei includ

urmetoarele aspecte:

.
.
.
r

Valoarea neti acfializah

Rata internd de rentabilitate
Perioada de recuperare a capitalului investit

Indicele de profrtabilitate (sau raportul cost/profit)

Rata medie statisticd

Acegti indicatori, utilizali singular, nu sunt perfecli, dar prin folosirea 1or asociata, iqi pot dovedi
ale
eficacitatea. Ei evidenliaza o inlelegere a mecanismului pielei 9i sunt utili in aplicaliile tipice
proprietdlii imobiliare.

Valoarea netl actualizatl

Ei

rata internl de rentabilifate

Valoarea neti actualizat5 (VNA) 9i rata intemd de

rentabilitate (NR) reprezintd dou6 modele de achralizare
a fluxurilor de numerar, utiliza0e pe scare larg[ pentru a
cuantifica performanlele investiliei 9i pentru a dezvoltz

Valoarea netd actualizatd (VNA) 9i rata intema

de rentabilitate (RlR) reprezinta doue modele
de fluxuri de numerar actualizate, utilizate

criteriile decizionale. Valoarea

investitiilor.

neti

actualizatA

frecvent pentru cuantificarea performanlelor

(recuperarea sumei investite in dolari) reprezinte

diferenla dintre valoarea act.:z,lizali. a hrhror fluxurilor
de
de numerar pozitive qi valoarea actualizatE a tuturor fluxurilor de numerar negative sau a cheltuielilor
lizatl
acij.t
net2i
valoarea
decdt
pozitive
este
mai
mare
fluxurilor
a
actualizatL
capital. Cend valoarea neti
a fluxurilor de numerar negative sau a chelh-rielilor de capital, decizia de investire este viabili. Dacd
existd un rezultat contrar, investilia nu este considerati fezabill'.

egall cu zero, evidenliazi faptul cI suma flrxurilor de numerar pozitive esie

O valoare net1
^ctualizatl
egali cu suma fluxurilor de numerar negative sau a cheltuielilor de capital. Rata de actualiza_re care face
ci vuloarea net act,nlizatl a unei investilii si fie egall cu zero este rata inteme de rentabilita0e. Altfel
spus, RIR aclualizeaz1 toate veniturile investiliei, inclusiv venitul din valoarea terminali, intr-o valoare
achralizat[ echivalenti cu investitia iniliald.
Aplicabilitatea

gi

limitirile valorii

nete actualizate

ln decizia apliclrii VNA. De exemplu, sd considerlm cA o proprietate cu o

valoare acitalizati anticipattr de 1.100.000$ a tuhror veniturilor investiliei, pe o perioadi de 10 ani, poate
fi achizitionatd pentru suma de 1.000.000$. Daci obiectiwl unui investitor este ca nivelul VNA si fie
egal cu zero, inseamni ci investilia lndeplinegte acel criteriu. Cerinlele vor fi satisldcute 5i in cazul unui
obiectiv secundar al investitorului, respectiv pentru o \rNA de 100.000$, dar nu gi ln cazul unei valori
Se pot stabili anumite reguli

neie achralizate solicitate de 150.000$.

Valoarea neti actualizatE, ia in considerare valoarea in timp a banilor pi pot fi aplicate rate de actualizare
diferite ln cazul investitiilor diferite, pentru a include diferenlele de risc. Totugi, aceastd metodl nu se

poate aplica penhu cheltuielile diferite de capital. Nu se pot stabili diferenlele intre valoarea neti
actualizitl de, 100.000$ la cheltuieli de capital de 1.000.000$ 9i aceeagi valoare neti actualizatA la

Valoarea net6 actualizat?i nu analizeazl ln mod explicit valoarea ln timp a banilor, nici nu trateazi ln mod adecvat problema
riscului. Acestea sunt continute implicit ln rata de actualizare.

este cel mai bine utilizati

500.000$ cheltuie'li de capital. Astfel, aceastd tehnici
indicatori.

Limitlri

9i

in

corelare cu

ati

posibile erori ale RIR

ati de succes lntotdeauna'

numerar neobignuite Pot
9i Pot fi oblinute mai multe
RIR sau nici un RIR.

Mai multe rate interne de rentabilitate

Se considerl o proprietate imobiliar6 cu un flux de

c6 investitorul
numerar ca in Ta6elul 24.3. Presupun6nd
'""-"iio"z,
cu condilia
Ji a"
-de investito ului pot ardta ca .i"l"tf:,:1
in tabelul
tia""pi""riri*e, fluxurile de numerar nete ale

ylf.:i?.iT:::'*fl::

l#liililr"t ii
urmator.

Tabelul 24.3
Fluxul de numerar net

Anul

Flux de numerar
lnainte de
crediUdobAndtr
- 12.300$*

Fluxul de
numerar net

0$

-2.300s

1.000$

2.000$
2.000$
2.000$
2.000$

0
0
0

-1.000$
-1.000$
-1.000$
-1.000$

1.000$

1.000$

0
0

-1.000$
-1.000$
-1.000$

-i.000$

-10.000$

-1.000$

I
2
3

6
7
8

l0
si

DobAndI

10.000$

tvenit

Credit

1.000$
1.000$

1.000$
9.000$r

1.000s

1.000$
1.000$
1.000$
0
0

0
0

0
-2.000$

incaslri din vanzatea

dupd finanlare, poate fi oblinuti prin analiza

re ratd de actualizare cuprinsi ln intervalul 0%
24.1 indicd nu o rate inteml de rentabilitate, ci
t calculate la 4'50839% 9i 18,3931%'
de vedere

in analiza
ecvali alti
ajustate pentru a perm.ite o analizl mai cuprinzdtoare'
o analizd amenundte a exemplului prezenlat anterior, evidentia zL citeva caractefistici ale RIR, care nu
pot fi evidente ln exemplele tipice.

24.7

Tabelul 24.4
Tabelul valorilor nete actualizate
Rata de actualizare
Valoarea neti actualizati
0
2

-300

-zl

48

-1JJ

86

10

99

t2
l4

93

74
45

16
18

20
z2
24

-34
-80
-128

Figura 24.1

grafici pentru exemplul dat

ill

,'ap
f

tt0
I

to

,o

;{0
o

!ro
.sqt

Yaloarea netd actualizatd Ia rata rentabilitdtii zero

Valoarea cumulatii a fluxurilor de numerar nete, prczentat: in Tabelul 24.3, este negativ[. Suma totali a
fluxurilor nete de numerar negative este 4.300$, in timp ce suma totall a fluxurilor nete de numerar
pozitive este 4.000$. Astfel, valoarea neti actualizati, adicd diferenla dintre valoarea acftralizatl a
beneficiilor actualizate a$teptate sau fluxurile de numerar pozitive gi valoarea acinlizati, a cheltuielilor de
capital sau fluxurile de numerar negative, fErd a fi de actualizate sau la rata de acitalizare zero, este -300$
(a se vedea Figura 24. I ). Acest aspect ar trebui sd reprezinte un semnal de avertisment pentru analist.
aceste circumstanle, RIR nu poate fi pozitivd decdt ah-rnci cAnd succesiunea flrxurilor de numerar
pozitive gi a celor negative, pe perioada de previziune, se realizeazl astfel incdt valoarea neti actualizati
cre$te odati cu cregterea ratei de actualizare, p6ni cind valoarea neti act:a,lizati devine zero. Exemplul

in

precedent ilustreazi acest fenomen. Acest tip de actualizare inversl, este valid din punct de vedere
matematic, dar nu este ln concordanp cu notiunea practicl de diminuare a valorii nete actualizate prin
cregterea ratei de actualizare. Nu este surprinzitor faptul c6, in asemenea cazuri, RIR este dificil de lnleles
gi utilizarea sa este pusi sub semnul lntreblrii.

24.8

Analiza fluxului de numerar actualizat

Rata internd de rentabtlilate negativd
a unei investilii 1a rata de rentabilitate zero este negativA, atunci poate fi
indicata o RIR negativi. O ratii interni de rentabilitate negative poate fi interpretaie ca o pierdere, dar RIR

Dacd valoarea

neti acfializat|

este lnleleasa,

general, ca

rute

a rentabilitdlii pozitivd. Orice ratd de pierdere prevlzionata

va

descuraja investiliile de capital.

Conceptul de RIR negativa are limitad, atet din punct de vedere teoretic, cet 9i din punct de vedere
practic. La o primi pr.ivire, ecualia RIR evidenliazd faph-rl cd o RIR negativd de 100% sau peste nu are
inleles deoarece impiicd imp[4irea la zero sau reprezintd o ridicare la putere a unui numdr negativ.
Capital propriu redus sau inexistent
Deoarece RIR este o cuantificare a rentabilitafii capitalului investi! nu poate fi utilizatd pentru mdsurarea
performanlelor oportunitA|lor care nu necesiti investilii de capital. Unele investilii pot fi finanlate din
ifar-a, adicd prin credite care acoperd 100% sau mai mult din necesarul de capital. Dacd fluxurile de
numerar nete previzionate sunt toate pozitive, nu existi ratd intemd de rentabilitate. Este evident cd, nict o
rat6 de actuaizare nu poate face ca o serie de beneficii exclusiv pozitive sd fie egale cu zero. Acelaqi
ralionament poate fi aplicat investiliilor care necesitd capital redus sau un nivel redus al unei pldli in
numerar ln raport cu veniturile a$teptate. De exemplu, un profit de 1$ la o investilie de l$, produce o ratd
a rentabilitnfi de 100%; un venit de 100$ la o investilie de 1$, indicd o rata a rentabilit6lii de 10.000%.
DacA investitia este foarte micd, varialiile ugoare ale venitului pot cauza schimbdri foarte mari in rata
rentabilitalii gi in pierderi. Pentru astfel de investilii, RIR nu este un reper practic.

Totu$i, RIR poate fi un indicator valoros in analiza investiliilor care sunt finanlate ln propo4ie de 100%
de la inceput $i sunt prevazute sE functioneze cu pierderi pentru o perioade de timp. In aceste cazuri,
primul flux de numerar negativ poate rcprezenra o investilie semnificativd de capital propriu Si rata
intemd de rentabilitate previzionatd poate fi cea mai bund mdsurd a performanjei. Este util6, de asemenea,
compararea RIR lnainte de finanfare, cu o rata a dobAnzii care sa reflecte costul capitalului. Diferenla
poate fi utilizatA ca misuri a unui levier financiar previzionat.

Concepte de reinvestire

RIR reprezinti o rati intem6 a rentabilit5lii capitalului pe parcursul unei investiJii. Poate fi aplicat6 la o
singuri proprietate sau la intregul portofoliu de investitii. Nu se face nici o presupunere asupra felului in
care investitonrl angajeazd,, de fapt, fondurile primite pe intreaga perioadd de investilie a proprietalii
definute. Venitul din inyestiiia intr-o proprietate imobiliari poate fi reinvestit intr-un alt proiect, cu o alti
rati de rentabilitate, depus la o banc6 sau chelhrit, dar RIR nu este afectatd. Chiar dac6 un investitor
reinveste$te, de fapt, capitalul imprumutat pentru o investilie la oricare ratd, o caracteristici definitorie a
RIR este similaritatea, din punct de vedere matematic, cu reinvestirea la aceea$i rat6 a dobdnzii ca gi RIR.
Astfel, se stabilegte un cadru pentru diferenlierea RIR de alti indicatori ai rentabilit5lii investiliei, care
expliciteazd ipotezele rejnvestirir.

util sd se includl concephrl de reinvestire in analiza investiliilor, atunci cSnd privim rentabilitatea in
contextul investitiilor totale de portofoliu. Calcularea ratei rentabilitdlii unei investilii gi compararea
acesteia cu alte doud sau cu mai multe investilii altemative reprezinta un concept fundamental a1 finanjdrii
$i toate sumele investite trebuie luate in considerare gi ln afara perioadei de anaTizd. Degi este posibild
calcularea ,,post factum" a rentabilitAlii actuale, prin misurarea efectelor sumelor investite iniJial pe
durata perioadei de analizl, evaluator.ii iau in considerare, in general, oportunitatea rentabilit6gii fluxurilor
de numerar anticipate. Propriet6lile imobiliare generatoare de venit, au atAt o ratd de recuperare a
capitalului investit cAt qi o rentabilitate a acestuia, pe parcursul duratei investiliei. Rata rentabilitafi poate
diferi, in funclie de ipotezele diferite ale reinvestirii. Degi existd probleme potenliale privind conceptul
unei RIR, nu trebuie forlate ipotezele particulare de reinvestire, chiar daci reinvestirea se face cu aceeapi
rati ca qi RIR.
Este

24.9

in unele cazuri asociate cu RIR, existd anumite situalii care produc rezultate matematice ce determind mai
multe RIR. O conceplie diferitd a ratei rentabilitlJii cu o premisd specificl de reinvestire este utilizatd
frecvent pentru a asigura mai multe RIR. Degi ipoteza unei rate de reinvestire anumite, alta decat RIR nu
se finaliieaz1 intr-u; RlR, ipotezele reinvestirii se aplicl unor concepte de rate ale rentabilitilii care se
asociazi cuantifi cdrilor RIR.

NR cu reinvesttre
Aceasti varianti a RIR se bazeazd pe a$0eptarea ca toate
Conceptele de reinveslire pot fi incluse in
venihrrile unui proiect pot fi reinvestite imediat cu o rati
analiza RlR. Rata internd de rentabilitate
specihcatd, qi llsate sd creascd cu acea rati pAn[ la
corectatA sau modificate (RlRe sau RlRla ) este
Rezultatele
a
investi}iei.
o ratd internd de rentabilitate penku
de
delinere
s{brgitul perioadei
reinvestire. Rata interne de rentabilitate
gi
ale
reinvestirii
combinate ale veniturilor investiliei
financiara a gestionSrii (RlRrv ) este o ratd
a
sunt evidenliate, in acest caz, in rata totala
intemS de rentabilitate cu o anumit; rate a
rentabilititii. RIR cu reinvestire marcheazl, performanla
rotala a$teptati a capitalului ini{ial, care lucreazi in mai
multe inv;sdtii, ignorl, mai degrab6, ceea ce se int6mp16 cu pirli ale capitalului investit in timpul
perioadei de delinire. Aceasr-d rati poate fi utilizatd, de asemenea, pentru a preveni oblinerea mai multor
RIR. Rata intema de rentabilitate ln cazul reinvestirii, este denumiti ftecvent RIR
solulii ate
""ui1i"i
corectati sau modificati (RIRA sau RIRy). Formula pentru RIRM este prezentati in Anexa c.

NR cu o anumitd ratd a creditului

Rata intern[ a rentabilitatii cu o anumiti rati a creditului, reprezintd, o alti varianti a RIR, care poate fi
utilizatii pentru a preveni oblherea ratelof multiple. Este, ceea ce numim uneori, RIR pentru investilii sau
rata rentabilitllii financiare a administrlrii (RIRFM). RIR pentru investilii sau RIRn,r spcificA o rate a
dobAnzii pentru sumele imprumuLate necesare pentru intreaga perioadi a investiliei, dacd. aceasta
genereaz6 fluxuri de numerar negative. Ca gi alte rate derivate din RIR, aceasta identificd riscuri diferite
gestionare
fi venituri potenliale, care se aplicl fondurilor imprumutate din investilia iniliale Concephrl de
frnanciare,- consi6 in faptul ci vor fi rambursate rate mai mici gi riscurile gestionerii vor permite un
eventual cdgtig, cu o rat.zi mai mare a rentabilitE,tii investiliei in proprietatea imobiliari. Mai mult,.ca 9i in
cazul altor rate care presupun reinvestirea (RIRn sau RIRIa) pentru a determina RIRps a lntregului capital

investit, este analizati gi pe perioada de investilie

propriet.ilii imobiliare.

Concluzii
la fel de importanii pentru un investitor imobiliar ca qi rata dobAnzii pentru un creditor; de
fapt, cei doi indicatori sunt echivalenfi. Itata dobenzii pentru un credit este aceea$i cu rentabilitatea
sau RIR. RIR nu este un indicator principal al tuturor investiliilor, iar atunci cdnd este utilizatd
"rlditoloi
nu reprezint6 singurul criteriu. Este, oricum, un indicator fundamental al performanlei financiare a unei
invesilii. RIR eite un instrument analitic valoros dacl factorul decizional igi inlelege atribuliile 9i
limitirile qi are acces la tehnici analitice sau complementare.
RIR poate

fi

Alfi indicatori

de

performanfi

Cei mai frecventi indicatori de performante financiare sau de profitabilitate includ urmitoarele:

Perioada de recuperare a capitalului investit

Analiza fluxului de numerar actualizat

Indicele de profltabilitate sau raportul cost/beneficiu

Rata medie statisticd
qi

in

aceleagi ipoteze.ca
Acegti indicatori nu m5soarl performanlele sau profitul pe aceeagi scald sau sub
un alt
ruR. Utilitarea tor depinde de situulie qi de preleriniele utilizatorului. Nici RIR 9i nici
"u^i
indicator inlocuitor nu este superior in toate situaliile

Perioada de recuperare a capitalului investit

investiliei; este
Perioada de recuperare se foloseqte tareori, ca unici metodd de estimare a recuperdrii
ca
durata.de timp
utilizatl frecvent impreund cu a{i indicatori. Perioada de recuperare (PR) este definita
investite
neoesar4 pentru ca fiuxurile nete de numerar genefate de o investiiie sd fie egale cu cheltuielile
cu
egale
iniliaf- fraguf de rentabilitate este atins ahrnci cAnd veniturile cumulate ale investifiei sunt
inainte de
piJrderile Jumulut". Perioada de recuperare poate fi calcuhE
impozitare, cdt pi din fluxurile de numerar dupl impozitare,

atat
deci

numerar selectat. Ecualia peniru perioada de recuperare poate

expri

PR=

fi

de flux de

Fluxurile de numerar nete anuale

Acest indicator de performanJd este utilizat de invesiitori care doresc sd $tie, pur 9i simplu, in cdt timp lqi
vor recupera banii investili. 'ieoretic, o investilie cu o perioadd de recuperare de trei ani, va fi preferatl
celei cu b perioadE de recuperare pe temen de cinci ani, toate celelalte elemente fiind aceleag.i. Similar, o
investitie cu durata de recuperare pe gase ani, va fi de neacceptat penhu un investitor care urmare$te s6'$i
recupereze investilia ln patnr ani.
Pentru o investilie ln capital, de la care se agteapti si producd fluxuri de numerar egale, perioada de
recuperare este reciproca simpll a ratei de capitalizare a capitalului (sau rata dividendelor afetente

caoitalului investit):

PR=

I
R6

Dac6 fluxurile de numerar anuale ale capitalului propriu nu se previzioneazd si fie de mdrime egali in
perioada de recuperare, fluxurile de numerar din fiecare an trebuie insumate pdni ce suma lor egaleazl
sau excede cheltuielile de capital; acel pr.rnct indicd anul in care capitalul va fi recuperat integral.
Deqi perioada de recuperare este simplu qi u$or de inleles, are anumite dezavantaje. in primul rAnd,
cuantificd perioada de timp ln care vor fi recuperali banii investili de c[tre investitor, dar nu ia in
considerare valoarea in timp a banilor investifi. Recuperarea ln cinci ani a unei investilii de 100.000$,
care aduce in primul an 10.000$ 9i 90.000$ in al cincilea an, nu se deosebegte de cea a unei investilii de
100.000$ care produce 90.000$ ln anul 1 9i 10.000$ ln anul 5. Valoarea in timp a banilor permite
folosirea unei surne suplimentare de 80.000$ (adici, diferenla lntre_ cei 90.000$ din a doua investi,tie $i cei
10.000$ din prima investilie; din al doilea an pdni in al cincilea ans .

Un alt neajuns al perioadei de recuperare este acela ci nu ia in considerare efectul unui posibil cdgtig sau
a1 unei pierderi a capitalului investit, dincolo de pragul de rentabilitate gi nici nu cuantific[ riscurile
investiliei. O investilie cu o perioadl de recuperare de trei ani, poate fi mult mai riscanti decdi una cu
perioada de recuperare de cinci ani, degi este preferatd, in general, investilia cu perioada de recuperare
mai scurti.

Un indicator rnai soflsticat, dar lnai putin utilizat, este perioada d9 recuperare actualizatd, indicator ce recunoa$te valoarea in
timp a banilor Ia o mtit a rentabilitifii stabilit?l. In acest context, perioada de recuperare reprezintl timpul necesar pentu ca
beneficiile actualizate se fie egale cu cheltuielile actuaiizate.

24,t|

investiliilor cu
Astfel, acest indicator al performanlei va trebui utilizat numai pentru compararea
caracteristici similare sau in corelare cu aplicarea altor indicator de performanF

Indicele de Profitabilitate

venitur
pentru a fi utilizati, se apl
'mai
este numit gi raportul

imprec is5
(IP)' care

Degi cuanlificarea

(benefrcii)

impl4iti

anticipate

la valoarea achralizatA a cheltuie

rP

ti

a cheliuielilor de caPital

sau o rentabilitate satisfxcitoare valoarea

calculate- utilizdnd
actualizati a cagtiguiilor anticipate gi valoarea ictualizati a cheltuielilor de capital sunt
de capital
cheltuielilor
d" actualLare. Daci, de exemplu, valoarea actualizatb a
rata doriti
de
"u'ruli
indicele
399$,
actlralizat|cu o rati de 10olo este 12.300$ 9i valoarei actualizati a beneficiilor este 12 :
1,008.
profitabilitate, bazat pe o rat6 a rentabilitilii satisficitoare de 10olo, este 12.399$/12.300$

Acest indicator implicl

o rat.i a rentabititilii minima

Un indice de profitabilitate mai mare de 1,0 indi

corespunzdtor ratei de actualizare aleasi. Un indice
este satisfhcdtoare in ceea ce priveqte rata doriti a
selectate es0e egali cu rata inteml de rentabilitate
indicele profitabilitilii poate reprezenta o rati mr
acceptabila in lumina riscurilor implicate.
a banilor, aspect
Acest indicator perfecgionat al performanlei investiliei, ia in considerare valoarea in timp
este
profitabilitate
de
Indicele
prezent ln procediul calculaiii incaslrilor pe dolarii investili.
ou
perioade
"rt"
diferite,
"ur"
ln mod special in compararea investiliilor care necesiti chelhrieli de capital
utilizat

caracteristici diferite ale riscurilor. Indicele de

diferite de timp penku
-utilizatincasarea venihrrilor 9i
frecvent in corelare cu alli indicatori, in mod special cu valoarea netl
nrofitabilitate eite
acnalizatl. in combinalie, acegti indicatori asigurd o clarificare

problemei investi,tiilor.

Rata medie statistici

anumiti
O rat.ii medie statistica este, din punct de vedere tehnic, o medie a tuhiror ratelor selectate dintr-o
toate
in
care
muhral,
fond
inh-un
investit
a
capitalului
perioadi de timp. Este similard ratei de cre$tsre
de
ratd
qi
numele
sub
cunoscuti
veniturile din dividende sunt automat reinvestite. Rata medie statisticd,
a
evaiua
pentru
primul
r6nd
medie unitara sau ratA a creqterii valorii contabile a acliunii, este utilizati in
performanJa unui management de portofoliu 9i nu a portofoliului in sine'

Analiza investiliei pentru o clldire de birouri

generate de
Analiza urmStoare, sebazeaz| pe o previziune pe un termen de 10 ani a beneficiilor viitoare,
investilia lntr-o cladire de birouri. Atet venitul net din exploatare, cdt 9i dividendele aferente capitalului
sunt estimate pentru fiecare an. Sunt estimate, de asemenea, veniturile din revdnzarea proprietilii la
sfhrpitul celor 10 ani de previziune.

24.12

Analiza fluxului de numerar actualizat gi aplicafii speciale in capitalizarea venitului

Analiza proprietitii

.
o
.
.

Proprietatea aralizatA este compuse dintr-un teren de 52.000 pp pe care se afli o clidire de
birouri, cu o v6rstii de 50 de ani, cu 25 de etaje, fiind situatA inh-o localie aflati la nordul
districhrlui comercial central.
Suprafala inchiriabila totaE este 951.049 p.p. pentru birouri pi magazine.
Spaliul aferent magazinelor este 13.293 p.p. qi este inchiriai pe baza a cinci contracte.
Spaliul pentru birouri este ocupat de 19 chiriaqi, pentru care sunt incheiate 21 de contracte de
lnchiriere. Multe dintre acestea sunt contracte vechi, care vor expira cur6nd. Contractele

incheiate pentru aproximativ 58,4% din spaliul lnchiriabil al cl6dirii vor expira gi vor fi
disponibile pentnr reinnoire sau reinchiriere in anul 3 qi 4. Ultimul contract existent va expira in
anul 22. (Expirarea contractelor gi reinnoirile ulterioare se referd la rotalia inchirierilor). Planul
expirdrii contractelor de lnchiriere este prezentat in Tab eh:l24.5.
Chiria medie bruti actual6, pe un pp de suprafale lnchiriabilA este 8,57$. Evaluatorii estimeaze o
chirie medie de piali curentd la nivelul de 18$/pp de suprafali pentru spaliile de birouri qi
25$/pp de suprafali pentru magazine (spaiii comerciale). Chiria medie ponderati de piala este
estimati la 18,10$/pp Astfel, diferenJa dintre chiria medie brutd potentialA de pia!6 qi chiria
prevdz'rti. in contractul existent este 9,53$/pp de suprafaJd (18,10$ - 8,57$) 9i chiria curentl
reprezintd 47 ,35To din chiria de piat6.
Piala spafiilor de birouri este ln echilibru 9i exist6, penffu aceaste clddire, o cerere superioar6
mediei cererii pentru spalii similare. Degi clidirea este veche, a fost renovatd, iar pentru
imbundtAlirea sistemelor mecanice Si pentru menlinerea situa!.iei sale competitive, s-au efectuat
cheltuieli de capital importante. Aceasta este \ocalizald lntr-o zond secundard bund qi este
adaptati ideal pentru operaliuni administrative, activitili informatice, de contabilitate sau de
depozitare, care necesitd un spatiu larg, cu anexe.

Tabel 24.5
Planul expirlrii contractelor de inchiriere
o/o

Nr, de contracte

Anul

care

expiri

0
7
6
2
2

4
f,

o
7
8
9- 10

1I
22

totali disponibill

lnchlriabili

pentru inchiriere
(cumdativ)

in pp
0
0

268.4s8
286.706

;;i
58,4
63,8
66,2

5r.302
22.730
7.930
4s.979

1r,8
7 r,8

924
0

71,9
71,9

267.020

100,0

Total

din suprafafa

Suprafa!a

I
2l

67,0

951.049

Rationamente pentru previziune

Evaluatorul determin6 cd investitorii in cl6diri pentru birouri, similare cu proprietatea d.e analizat,
previzioneazl veniturile nete din exploatare sau dividendele aferente capitalului, pentru o perioadd
ulterioari aferenti celor 10 ani de definere. Pentru a stabili un pre! de cumperare care sd justifice riscul
inerent al investiliei propuse, veniturile nete din exploatare sau div.idendele aferente capitalului
previzionate pe cei 10 ani, precum gi valoarea terminald, sunt actualizate la o ratd a rentabilitalii adecvati.

Capitolul 24
Pentru a simula analiza specifici investitorului, evaluatoml efectueaze urmAtoarele:

Analizeazd venihrl curent, stabileqte nivelut chiriei de piald pentru fiecare spafiu inchiriat 9i
previzioneazd veniturile viitoare pentru fiecare an al perioadei de 10 ani, pe baza chiriilor
existente, a reinnoirii probabile a contractelor la nivelul chiriei de piale gi a experienlei privind

2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.

gradul de ocupare estimat.

Previzioneazd alte venituri. incluzdnd venitul din clauzele de modificare a venihrlui, cuprinse in
contractele existente qi face previziuni de creqtere a venitului pentru contractele noi de inchiriere.
Previzioneazd cheltuielile viitoare ale proprietniii, dupd analiza cheltuielilor de exploatare
istorice, a proprietililor comparabile 9i a bugeh-rlui curent al proprietilii.
Estimeazd venitul net din exploatare (\T{E).
Estjmeaz6 valoarea terminali a proprietilii.
Previzioneazd serviciul datoriei, pe baza condi,tiilor de finantare, existente sau propuse.
C6,nd, este cazul, estimeazd dividendele aferente capitalului propriu care vor fi generate de
proprietate in fiecare an a1 perioadei de delinere previzionati.
Estimeazd beneficiile terminale care vor fi primite la flrnele perioadei db delinere previzionati (in

acest caz, VNE din anul 11 capitalizat) cu rata de capitalizare terminald de 11%). Dac[ se
afteaptd o schimbare semnificativd a cheltuielilor de capital sau modific[ri ale contractelor de
inchiriere in cel de-al l llea an, adicl anul venzdrii proprietAlii, pentru a ingloba qi acest aspect
poate fi extinsi perioada de analizd. in acest fel, existi garangia ci analiza nu va fi afectati de un
eveniment neprevizut in anul final, an in care se calculeazl valoarea terminall.

intr-o estimare a valorii de piaJn, aceste etape trebuie aplicate intr-o manieri care sa reflecte
ralionamenhrl participanjilor pe piafd. in aplicalia prezentatA, evaluatorul lncepe cu colectarea
informaliilor de pia,ti pertinente referitoare 1a vdnzlrile recente de cl[diri de birouri, de pe aceeagi pia16 cu
cea a proprietilii evaluate. Pentru a verifica informaliile, evaluatorul intervieveazd pe unul dintre
participanti, de obicei pe cumpArator, pentru a determina venitul net din exploatare (sau dividendele
aferente capitalului) previzionat asociat fiecArei v6nzdri. Tabelul 24.6, care prezinti informalii despre
viruarea unei propriet.Ili comparabile, ilustreaz[ tipul de informaiii detaiiate care trebuie g[site pentru
fi ecare tranzac,tie comparabild.

Previziuni pentru proprietatea evaluatl

Perioada de delinere. Previzitnlle se bazeazd pe o perioadi de delinere a proprietiiii de 10 ani,
lncepand de la data evaluirii. Pe aceasti piafn $i pentru acesi tip de proprietate este tipici o
previziune pe 10 ani. Aceasti previziune ia in considerare efectele reinchirierii a 71,9%o din
spafiul clddirii; restul de 28,1% din clddire este de]inuti de un chiriag principal gi nu expirl pind
in anul 17.

Chiriile existente. Chiriile conhachrale gi corecliile lor sunt previzionate prin prisma chiriilor
existente qi a clauzelor de modificare.
Cresterea venitului. Cregterea venitului se calculeazi in concordanli cu termenii specifici ai
contractelor de inchiriere. Pentru conhactele noi anticipate, cresterea venitului se bazeazS, pe o
divizare pro rata a sumei cu care cheltuielile de exploatare gi impozitele pe proprietate dep[qesc
aceste cheltuieli in anul de baz6. Anul de bazd este definit ca anul inceperii derulSrii contractului
de inchiriere. Conform practicilor locale, cregterea venitului este raportatd in anul urmdtor
acestei modificdri.
Degi prevederile specifrce rferitoare la modificarea venittuilor variazi,, analiza efectuati de
cdtre frecare evaluator arati cd investitorii potenliali fillizeaz| o combina{ie de clauze de
modificare care, luate impreuni, majoreazd. sumele colectate anual din chirii, astfel incdt sumele
totale din fiecare an si se apropie de chiriile de piafn.

.
24.14

Opliuni de reinnoire. Se presupune ci vor fi exercitate opliunile de reinnoire conlinute in

contractele de chirie existente. care soecific[ noi chirii contractuale sau clauze de modifrcare:

F
Analiza fluxului de numerar actualizat gi aplicalii speciale in capitalizarea venitului
venihrl specificat conform acestor reinnoiri este cuprins in previziune. Un contract de lnchiriere
are o optiune de reinnoire in al qaptelea an, incepAnd din anul al doilea care specificd o chirie
anualI mai mic[ decdt chiria anticipatd de pia!6 in acel an (chiria de piali este 18,00$ pe p.p. de
suprafaJd, in comparalie cu 13,00$ pe p.p., cet este prevdzutA in chiria contrachralI). Se
presupune exercitatea gi a altor opliuni de reinnoire, care nu menlioneazd chiria contractuald sau
clauze de modificare; in aceste cazuri, se aplici ratele chiriei de piald qi noile prevederi pentru
clauze de modificare.

Tabel24.6

Informalii despre venziri comparabile

Adresa

Str. Principala nr, 110

tranzacliei
PreFl hanzactiei
Vanzdtorul
Cumpdratorul
Descriere

Acelaqi ora;. aceeaSi provincie

Iunie 2001
60 milioane $
XZY lflvestment Co.
Str. P ncipale nr. 110 Co,
Cltrdire de birouri cu 32 de eraje, construiri

Obsewalii

dimensiuni cuprinse tntre 8.100 pp 9i 30.600 pp sinrate

intr-un plan cadru de 32.609 pp
Proprietatea a fost vandutd prin plat[ ln numerar;
cumperetorul atteapte o crettere a venitului net peste
medle

Data

,
p.p.

Preful de vAnzare pe
Chiria contractuala medie pe p.p. de supnfafe, la data

Informagii financiare anticipate pentru

cumperetorului):
Chiria medie de piaft pe
Chiria conhactuali medie pe
Cheltuieli fix pe
Cheltuieli variabile pe
AlocAri pentru lnlocuiri pe
Venitul net din exploatare pe

pp

pp

vanzirii
anul I (estimarea

1966;
cu

80,14$

12,44$

18,00$

pp

12,44$
2,6'7$

pp

pp
pp
Rata totalE de capitalizare*
Rata de capitalizare a capitalului propriu

Rata anticipa6 de rentabilitate

pielei pe l0 ani

cumparitorului:
Clauze de modificare
Cfetterea cheltuielilor

Previziunea
Chiria de piald

4,'79$
0,50$
4,98$

(RIR)

6,2%
6,2%
13,5 %

Media de 18,00$/pp ln anlll I $i 2, cre$te constant cu

50%

pe an

Chiria totaltr specifice va fi apropiatd de rata chiriei de pia16

Se presupune cd ihpozitele pe proprietate vor cregte cu 2Yo pe an;
cheltuielile cu energia cu 5% anual; $i alte cheltuieli de exploatare cu 4%
anual
Se.presupune ce toatg spafiile vor

Relnchirierea

fi reinchiriate succesiv pe termen de 5

anl
75% din spaliu fiind deja reinchiriat, se presupune ct va fi neocupat timp

Neocupare
Cornisioane de

in

conline 748.701 pp de spafiu situat la parter,

de 3 luni

inchirieret

Amenajari interioare pentru spaliul

chiria$ului

Comisioane standard pentru pldfi in pdmul an coltractual

20,00$/pp penru contractele noi; 7,5$/pp pentru conhactele existente sau

reimoite

RevAnzare

Calculati prin aplicarea unei rate totale de capitalizare de l0% la venitul

net din exploatare din anul I I $i deducerea unui procent de 2,50% pentru
chelnrieli de vAnzare

*Deoarce propri.tetea nu cste ipotecatn, rala d. capitaliare 6 c.pitElului prolrnu ste identica cu rats total!
de capiralizare. GEdul de neocupare pentru aceastd

chdire ste 100%.

tEste imperios necesarca ewluatotul

sA

ia

in

cons;derare comisio&nele de tnchiriere attt pentru chinatii noi, cat $i pentru chiriatii existenli, ca

fi o

probabile

Rotalia chiriasilor. Aproximativ 35% din spaJiul clddidi este ocupat de trei mari corporalii care
probabil vor rdmdne aici. Se anticipeazd, cE acest spaJiu va fi reinchiriat locatarilor existenli. Alt
spaliu de 50% al clldirii se presupune ci va fi inchiriat locatarilor existenfi; restul de 15% al

24.r5

Capitolul 24
vAnzdrile
inchiriat unor noi chiriagi' Aceste ipoteze sunt ln concordanld cu
sdi
al chiriaqilor
comparabile din punct de vedere al caractet lui propriet.Sfii 9i

spaliului va

fi

existente 9i opliunile de reinnoire

Termenele noilor contracte de tnchiriere. Atunci cind chiriile
de, 10 ani Pe aceasti piald'
succesive
pe
termene
expira, se presupune ci spaliul va ft reinchiriat
pe
am'
zece
de
inchiriere
sunt frecvente pentru acest tip de spaliu cox tractele

Ratele chiriilor de piald:

Spalii pent-

ti.uti,

incepdnd cu

ianuarie, anul

fi inmedie 1S$/pp; rata

de

l'

pe o perioadi de doi ani' chir'ia va

piali

se presupune

c[

va creqte ulterior

cu 5% anual.

Spaliurcomerciar'

ftHll*:fi,il"ffJJ#X#lll;,lllil#lifi;u' ""''

Previziuniie referitoare la ratele de inchiri

chiriilor curente pentru spalii similare din

prc
sal

24.7).

Trbel24.7
estimate pe baza datelor

Analiza ratelor de

a;il

Rate de cregtere a

Perioada
int6ia

Vdnzarea

I
2
3
4
5
6
7
8
I
10
11

Data V" IIi

09/00 0,0
09/00 4,o
06/00 0,0
07199 0,0
03/00 0,0
03/00 0,0
04/99 5,0
04/99 0,0
07/99 5,0
10/99. 0,0
08/00 0,0

2
2
3
2
3

a Ulterlor

Perloada

doua

o,
'o
::
4,0
4,0

Nr.

anl
2
2

2
3
2

l%)
5,0
4,0
5,0
5,0
5,0
5,0
5,0
5,0
5,0
5,0

clidirea

de
a
crestere
Rate de

birouri

Cheltuieli
variabile

Energie

lmpozite pe
proprietate 9i
asigurarea

("/.1

('/.1

(%)

4,0

5,0
4,5

2,O

4,5
4,5
4,0
4,O

4,0
5,0
4,5
5,0
4,0

5,0

4,0
5,0
4,0
5,0
4,5
6,0
5,0
4.0

3,0
3,0

4,0
4,O

4,0
4,0
4,0
5,0
4,O

15% din totalul clddirii este

Pierderile din neocupare si din nelncasarea chiriilor. un spaliu de
I rAmene neocupat pentru o perioadl medie de
iriat locatarilor existenli, astfel incat nu se
at in considerare pierderile de venit asociate cu
ontractuale sau a modificarii venitului aferent
0nd de la expirarea fieclrui contract' De aceea,
unei neocupiri anticipate, sunt incluse in
qi astfel, venitul
e ce reflecti un grad
din venitul brut
meaze o coti suplim
venitul estimat
de neocupare 9i piertlerii care nu este
total, aferent graclului
-cl6diri1or
de tirouri cu mai muui chiria;i, a9a cum este relevat de informaliile
corespunzator
privind vAnzirile comParabile.

lnpozitele
lnchiriabi16,
c

Impozite pe proprietate Si asigurdri.

gS'8.OOOS'tu" t,OS$lpp ie zuprafap
p""ttit ptaia impozitutui ie presupuie

"".tir"t"

24.16

6rile sunt estimate Ia

fiscal l' Cheltuielile
4Vo anual'

Analiza fluxului de numerar actualizat $i aplicafii speciale in capitalizarea venitului

Management. Pentru aceasti proprietate, onorariile pentru activitatea de management se

estimeazd la 75.000$ pentru anul 1 9i se estimeazd cre$terea cu 4,5%o pe fiecare an al perioadei.
Degi clddirea este mare, numdml mic de chiriaqi $i activitatea semnificativd de inchiriere
progr^amatd penfu perioada urmdtoare, ar trebui si atragd un management competent Ia aceasE
ratd. In multe cazuri, managementul este calculat ca procentaj din venitul brut efectiv.
Comisioane pentru inchirieri. Pentru a estima comisioanele pentru lnchirieri, evaluatorul aplici
o ratl medie ponderati a comisionului pentru inchiriere de I7,15%o din chiria de bazd din primul
an, tuturor activitdfilor de reinchiriere. Aceastd estimare se bazeaze pe presupunere a cd 35%o din

spatiu va fi inchiriat clor trei locatari principali, la o ratd a comisionului de 14% din chiria
contractuall din primul an;50% din spa]iu va fi reinchiriat locatarilor actuali la o rati a
comisionului de 14%o din chiria contractuald din primul an 15%o dn spaliu va fi lnch.iriat unor
noi solicitanli la o rati a comisionului de 35/:o din chiria contractuali din orimul an.
Comisioanele vor fl plAtite integral la ocupare gi se deduc din venit. Programaiea acestor
comisioane este corelatA cu ratele specifice oblinute de agenlii locali imobiliari Si sunt reflectate
frecvent dupd calcularea VNE (deci nu sunt luate ln considerare cdnd se calculeazi VNE).

Cheltuieli de exploatare variabile. Cheltuietile de exploatare variabile, mai pulin comisioanele

de inchiriere gi de management, care vor fi tratate separat, sunt estimate la 2.161.000$ in primul
an sau 2,278/pp de lnchiriat (a se vedea Tabelul 24.8). Estimdrile cheltuielilor sunt sustinute de

o analizd a cheltuielilor recente de exploatare ale clddirilor competitive. Estimarea SIVAC a

scdzut ln anul I fati de anul de bazi, deoarece clddirea a fost racordati la centrale termice de
mare eficien16 ( a se vedea Tabelul24.8). Pentru cheltuielile cu energia, se anticipeazd o cre$tere
de 5To pe an, iar pentru alte cheltuieli se estimeaze o cre$tere de 4,5%o anual. Aieste cregteri se
bazeazl pe cre$terea previzionati a ratei cheltuielilor aferente vdnzirilor comparabile.
Chelhrielile pentru energia electrici consumatd de chiriag $i pentru curilenia spatiutui lnchiriat
acestuia, nu sunt incluse, deoarece chiriaqii existenfi lqi plitesc aceste cheltuieli. Aceasti
practicl este tipici in cadrul lnchirierii spatiilor pentru birouri, iar chiria de pia16 estimata la
l8$/pp se bazeazl pe aceastii practica.

Alocarea pentru tnlocuiri. costul amenajtrrii spaliului de lnchiriat, de exemplu, pentru

acoperigul 9i echipamentul SIVAC, este prevdzut pentru primul an la 100.000$, cu o cregtere de
4'5To pentru fiecare din anii urmdtori. Aceaste analiz.6 trateazd alocirile destinate inlocuirilor ca
o estimare medie. ln multe cazuri, poate fi mai adecvatil cumularea tuturor cheltuielilor drntr-un
anumit an, in care este prevlzutd lnlocuirea.

Amenajdrile efecluale de cdlre chirias. Amenajlrile efectuate de cdtre chiriag (AC) constau ln
costurile aferente pregltirii spafiului lnchiriat. Previziunea pentru AC incepe din al treilea
fi al
patrulea an in caa unor contracte de lnchiriere pe 7 ani, care expiri in anul 3 gi
in cazul
contractelor de lnchiriere pe 6 ani, care expir6 in anul 4 (a se vedea iabelul 24.5). pentru toate
spaliile care vor fi inchiriate unor noi solicit i, se prevede necesitatea zugrdvirii la un cost de
20'00$/pp. Pentru spaliile care vor fi reinchiriate locatarilor existenli, selrevid cheltuieli cu
zugrivirea sau amenajdrile chiriagului de 7,50$/pp.

Valoarea terminald' Pre1ul de revdnzare este estimat prin aplicarea unei rate totale de
capitalizare de 10olo asupra venitului net din exploatare aferent anului urmator al perioadei
de
previziune (anul ll). Venitul net din exploatare pentru anul 11 reprezinti
venitui previzionat
pentru primul an al umitorului proprietar. ln aceastli aplicalie, iunt deduse cheituielile
de
vdnzare de 2,5Yo, pentru a obline

prepl net

de rev6nzare.

24,17

Capitolul 24

Tabel 24.8
proprietlt'ii evaluate"
Estimarea cheltuielilor de exploatare variabile ale
Estimare buget an
Bugetul anului anterior
$500.000

SIVAC
Salarii
Reparalii qi intrelinere
Electricitate

154.000

385.000
600.000
175.000

Paz6
Cure,tenia sPaliilor comune

25.000

Colectarea gunoiului

Cheltuieli generale qi de administralie

Api

gi canalizare

Total
Total pe pp de suprafali inchiriabill

5.000
185.000

44.000
$2.073.000
2,18

$400.0007
175.000

440.000
660.000
200.000
30.000
6.000

200.000
50.000
$2.161.000
2,27

*exolusivcheltuielilecucomisioaneledemanagement'caresuntestimatgseparat
t reflect[ conversia la o cenkale termici de mare

Rezultatele Previziunii
prezentate, ln acest exemplu de aplicalie, in Tab
Caiculele matematice bazate pe previziune sunt

eH

24 .9

Rata rentabiliti{ii doritii de investitor

ati orin calcularea va

erioadei de definere gi

anul 11 (prelul net de

(Yo)
de l3Yo' La o
cere o rati tota16 a rentabilititii
101.612.914$ (a se vedea-Tabelul 24'10)' Aceasta
venitului net din exploatare gr u Jo.ii terminale este
de 13% dacl plategte pentru propnetate
lnseamnl ci investitorul se agteapE si oblini o rati a rentabilitnlii
101.612.914$. .

Analiz[ suPlimentard
zarea

fluxului de numerar pr'evizionat pentru fiecare

de capitalizare de 4,8ol0, pentru o valoare estimath de

\AIE din anul f . in acest exemplu, multe din

"a
este sub nivelul ratei de pe pia!6' Pe mesur[ ce aceste

Dievdz.Jt
"t"st"tau
piaia pi r
iootez6.

24.18

lul Perioadei de d
E din anul 1 l, se
de l0% utilizat-i

t:

o)

xlR

(Y)

N(f)
-i
N ^i

l<

F.O

Cv)

9Gl
tc!

I t'+ F

@F-

l- l()

t;

o) (o

lo

C.l

c)F

qq?

=t(\
V c.i

(o co
F-

(O

cd rr
(o
o)

r-1tr

Rq

-l

.:
IN

I
I
I

t:
I

(\ (o

..-.t_

.+l'^ill'.

]:

lt=3
d,

<ci

9E

r-.

t3 g

3H33S3:P$R

e,

E6"E

!:

t5

KI:

LON

(r' F-

c!@
-:

N E o.lt

Lr)@

Nt
PF

(o

t:
lo
I

)6t

ct)

\t 6l
N(O

q\o)
lr')

ta)

t;

co lt!

l.t

to

ao

$N
ao
(\l

r,

O'N
ra)

ta,

Nt,4
(o

a6t:

(o

l(t

d
l.

o)t'.

O)

tf)

(o

+lA
s.lq

vla
t-t -:

@N

st;i
..-l , ,:

(o tr

ot-f.*

c')

o?

lo)

(\t I.\
o(o

o) (r'

-.rlN

o)

l@
(\@

ot-

:
@

o)t;
tt=

F- C!

^1C!

C{

vE
l@

o)

ol

o..
sr ii
ol

o)

o
.E

o
o

a)

., o

E bE

r:
N

l-

lg.

(!
q)

Ee
lrE
t,E

2=
- =9 iS
E
rf) l,{
ci E pid
!a d :6

Y\
f.- (o

sl\l@

OF-

aq

;:

P * 3t

lN

ll

oio
l'- O)

sls

(Or

l@

C.l(!o

I
I

HHNF$EfiP$ERl H&*$H1
HRBBRS-FHF!I Si.{g

lE;

F-t;

lF.

c!

l.o

t<

Hb5FEI
HftM$NE*3NPEI ;NRREI \
(t

6id
f--

H.!

gPf;iEEgqgg

(o o)
(o F-

l.

r:

EBHFfifi;Hfitgl FH*FH-l
8RE$R$'xR:Sl
ENR$
FI$NI

l* E

IN

lo,

t<

(\(.)

FIR

NO

NEHEflfiEE$$bI HNFE$l
ENEEgg'Fg:HI
FFF."*I
.'o?
rt(ot-l

(,
0)

e
E

!F9s
.GFY
5=
;E o.g

:-d 5
.E<^=

o
i!

o
o)

E-Capitolul 24

Tabelul24.l0
Actualizarea fluxurilor de venituri si a valorii terminale
Factorul de actualizare
Anul
\T{E. ($)

|
z
3
4
5
6
7
8
9
10

4.928.131
4.908.580
5.660.671
.304.7 45
ll.813.732
t2.57r.r37
l3.132.0s7
14.260.011
16.460.547
17.290.747
9

@l3v,r

clidirea de birouri
Valoarea actualizati

0,884956
0,783147
0,693050
0,613319

4.36L179

x
x

0,542760

6.4r2.021

0,480319

x
x

0,425061
0,376160

0,332885

0,294588

6.038.156
5.581.925
5.364.046
5.479.469
5.093.647
51.804.488

x
x

Valoarea terminald (bazati pe VltlE din anul 11)

Se scad chelhrielile de vdnzare @)'5Yo pe an

3.844.140
3.923.128
5.706.777

173.4r3.770

4.335.344
169.078.426

Acnnlizar ea la 0,29 4 5 88
Valoarea clEdirii de birouri la 1 ianuarie, anul

49.808.426
101.612.914+

' VNE din Tabelul 24.9

r Factorii de

actualizare nu sunt necesari penku calculul fluxului de numerar actualizat cand se foloselte un program

comDuterizat sau tabele de calcul financiar,

r Valorile determinate cu aiutorul tabelelor de calcul financiar vor

fi usor diferite qrn cauza

De exemplu, dacl M\IE este previzionat sd creasci cu 3%o pe an incep6nd din anul 1l gi rata de
acfr)alizarc doritd rdmane l3o/o, aisnci curba exponential[ a modelului de proprietate, comentat in
Capitolul 23, care implici o ratji de crpitzlizarc de l}Yo, va fi mai adecvat?i. in plus, toa0e cetelalte fiind
egale, ratele de capitalizarc terminald (RyS) sunt, de reguld, de$i nu neaperat necesar, mai mari decat
ratele de capitalizare din primul an. Aceasta se datoreazi micqorlrii duatei de viali economici rdmasi a
proprieE,tii dupd terminarea perioadei de previziune (ca qi datoriti pierderii din pozifia sa competitivi de
pe piafe) $i a cre$terii riscului, asociat cu previziunea venitului pe caliva ani in viiior6, Cerinlele de
recuperare a capitalului pentru proprietElile mai vechi sunt in general mai mari datoritii duratei de viali
economici rdmasI mai mic6 gi cu riscuri asociate mai mari.

Valoarea act.nltzat' estimatd a proprietiJii din acest exemplu, de 101.612.914$ reflecti cregterea
prcvdzati a \t[E datorati relnnoirii contractelor de tnchiriere $i cre$terii ratei chiriilor de pe piap, ca gi
prelului de revdnzare estimat. Valoarea estimate rezultat?i a propriet?itii este relativ mdi mare pe baza
VNE din primul an, ceea ce explicd nivelul relativ redus al ratei totale de capitalizare, de 4,8%. Degi multi
investitori l;i fundamenteazi deciziile de cumperare pe rentabilitatea totali estimatii, cei mai multi au un
timp limitat de realizare a unei recuperdri acceptabile, de obicei, ftrtoe cinci gi zece ani.
Previzionarea venihrrilor gi a cheltuielilor pe termen lung, efectuatii de evaluatori, se va reflecta in cifre
diferite aproape intotdeauna, fajd de nivelele achrale ale venitului gi cheltuielilor. Tohrgi, in loc sd
previzioneze nivelele maxime 9i minime care pot fi atinse pe perioada anticipati de definere, evaluatorii

simuleazi mai degrabb cerinjele participanlilor pe piali, in ceea ce priveqte performanla investiliei

imobiliare.

A se vedea D. Richard Wincott. 1991. ,,Terminat Capitalizatiotr Rates and Reasonableness" , The Appraisat Journat (ApnI):
253-260. DacE, pe parcursul perioadei de delinere, se face o importanti cheltuiah de capital pentru mobilares sau .*-"najar"u
unei proprietEgi detetiorate, RN poate fi egala sau mai mica fafi de fu. O astfel de retapie lntre Rry pi Re exisE 9i cind venitul
curent esle mai mare decdt cel de piafi.

Analiza flurului de numerar actuqlizat $i aplicatii speciale in capitslizarea venitului

Acest exemplu ilustreazi necesitatea de a lua in considerare, cu mare atenlie, schema de evolulie a VNE
anticipatd, atunci cand este selectati o ratii totald de crpitalizare, pentru utilizarea acesteia intr-un model
de capitalizare direct[ sau intr-un model de proprietate pentru flrxul de numerar acnralizat. Ratele de
capitalizare pot si difere in mod semnificativ pentru proprietefle care au scheme de evolulie diferite ale
VNE dupd primul an ca gi un potenlial (valoare) de rev6nzare diferit(e). Absenia unei scheme de evoluJie
regulati a venitului nu semnificE neaperat cA analiza detaliatli DCF este singura metoda care hebuie
aplicattr' Evaluatorul va descoperi cd unele dintre modelele standard de evaluare pot fi ajustate pentru a
compensa orice deviere de la schema de evolutie regulati a'venitului sau ci un anumit model special de
evaluare poate

fi

creat pentru rezolvarea problemei.

Bibliografie
Akerson, charles B. 1996. The appraiser's ltorkbook (2nd edition). chicago: Appraisal Institute.

Akerson, c!ar]9s

!.

2000. capitalization Theory and rechniques: sndy Guide (2'd edition). chicago:

Appraisal Instih.r0e.

American Institute of Real Estate Appraisers. 1989. Forecasting: Market Determinants Affecting Cash
Flows and Reversions. Research Series Report 4, Chicago: American Institute of Real Estate
Appraisers.
American Institute of Real Estate Appraisers . 1985. Readings in the Income Capitalization Approach to
Real Property valuation, volume E. chicago: American Institute of Real Estate Appraisirs.

Fisher, Clifford E., Jr. 1995. Rates and Ratios tJsed in the Income Capitalizarion Approach. Cirrcago:
Appraisal Institute.
Greer, Gaylon E. 1997.Investment Analysis for Real Estate Decisions
Financial Publishing.

(4th

edition). Chicago: Dearbom

Mason, James J', ed. and comp. 1981. AIREA Financial Tables. Chicago: American Institute of Real
Estate Appraisers.

24.21

--

PARTEA a VI-a

RECONCILIEREA $I RAPORTAREA

Partea a VI-a prezintd sarcinile principale ale solulion6rii diferenlelor dintre valorile oblinute ln
urma aplicdrilor aborddrilor valorii qi apoi de comunicare a concluziilor evaluatorului clientului,
prin raporhrl de evaluare. Capitolul 25, Reconcilierea valorilor se referd la penultima etapl a

procesului de evaluate, in care evaluatorul aplici rafionamenful profesional gi experienla sa

pentru a exprima o opinie asupra valorii care poate fi sustinutd. Capitolul 26' Raportul de
evaluare, prezintd modalitelile prin care concluziile evaluirii sunt remise clientului, fie intr-un
raport de evaluare scris, fie intr-o forml orald de comunicare a concluziilor asupra valorii.

RECONCILIEREA

vALoRILoR

25

Termeni imPortanfi
Interval de lncredere
Interval probabil de valori
Interval de valori
Opinia finald asupra valorii

e
.
o

Reconciliere
Rotunjirea valorii finale
Valoare punctuald

Introducere
procesul de evaluare se ulllizeazd, de obicei, mai multe aborddri, din fiecare
diferiti. Dac[ sunt utilizate doud sau mai multe aborddri, evaluatorul trebuie sa re

ln

i"rf l"r"ir."i" pr"., Jittt . .irrg*a ubotd*" pot rezulta mai multe valori in rezultd un pre! de
direcie, de exemplu, {in analiza fiecdrei vdnz6ri de propriet5li comparabile
-.p*uti"i
vanzle ajustat, care este o valoare pentru propdetatea respectiva. Difedtele criterii de comparaiie aplicate

vdnzariloi de pioprietiifi pot duce li oblinirea unor valori diferite - de exemplu, proprietilile rezidenliale
uri l11 tenneni de prc!
pot fi analizate ir termeni de prel pe locuinld
rafa16 inchiriabild' in
metrul pltrat de suprafatd ionsiruiti desfd
ie
'analiza
r de venit 1a diferite
pi bazd de venit, pot rezulta valori
forme di venit, prin capitalizarea directi a venitului net qi prin actualizarea fluxului de numerar.

valori
e
alte
situalii,
in
aplicare a aborddrii respective.
utiliz
scopul
a
reanalizat
diferenle, dup6 ce
9i

Adesea, evaluatorul solulioneazd diferitele

are, ca parte a procesului de

pentru solulionarea acestor

acuratelea informaliilor
atata timp cat este
acceptabil
lucru
este
Acest
proces
evaluare.
gi
de
intregul
disponibile precum
valorii este numitd
lntre
nivelurile
diferenlelor
menlinutA integritatea fiecSrei aborddri. Rezolvarea
aceastd ana.lrzE
valoarea
final1,
de
regulE
reprezintd
procesului
de
reconciliere
reconciliere. Degi rezultatul
dacd fiecare
analize.
De
exemplu,
unor
noi
sau
a
efectudrii
poate indica necesitatea aprofund6rii studiului
poate
contradiclii
sau aspecte
evidenlia
dintre cele trei abordari este aplicatl independent, reconcilierea
procesului
evaluare
de
al
cattilii
un
control
integral
nesolulionate. Prin urmare, reconcilierea oferd

ti

anterior stabilirii valorii finale gi, de asemenea, ajutd la identificarea factorilor cheie care trebuie
mentionali $i explicali in raportul de evaluare.
Opinia final6 asupra valorii nu reprezintd pur pi simplu
Ralionamentul profeslonal, experienla $i
media diferitelor valori obginute. Nu este utilizatd o
aplicarea adecvate a tehnicilor de evaluare au
formuld mecanici pentru a selecta o anumiti valoare
o importanle esentiale in cadrul reconcilieril
finale.
dintre altele; mai degrab6, reconcilierea fina16 se bazeazd
pe aplicarea adecvati a tehnicilor de evaluare, pe
ralionamentul profesional qi pe expelienla evaluatorului, Tabelul 25.1 ilustreazd tipurile de intrebdri pe
care gi le pune un evaluator in procesul de reconciliete finald.

25.1

Tabel25.1

intreblri

puse

in procesul

de reconciliere

finali

Cu privire la evaluarea terenului:

o Existi un numlr adecvat de vdnz[ri?

o Vdnzbrile sunt comparabile?

.
r
.
.

Vdnzirile sunt competitive?

Existi sustinere din pariea pielei pentru ajustirile facute?
Acei factori care nu au putut fi suslinuli prin ajustare cantitative au fost abordali utilizdnd analiza
calitativd in reconciliere?
Prelurile de vanzare corectate sunt apropriate de prelurile existente pe piald?

Cu privire la abordarea Prin cost:

r
.
.

Valoarea terenului este bine suportatd?

Estim6rile costului sunt credibile?
Estimdrile costului iau in considerare toate costurile?
Informaliile despre vAnzbrile comparabile, utilizate pentru a extrage de pe piaF deprecierea, sunt

credibile?
Alocarea deprecierii intre componente s-a realizat corect?
Valorile oblinute prin aceast[ abordare sunt compatibile cu cele oblinute prin alte aborddri?

Cu privire la abordarea prin comparatie directi:

. Existi un numdr adecvat de vAnziri?
o Vdnzlrile sunt comparabile?
o VAnz[rile sunt competitive?
. Existd suslinere din partea pielei pentru ajust.[rile fhcute?
o Acei faciori care nu au putut fi suslinu1i prin ajustare cantitativ5 au fost abordali utilizdnd analiza
calitativl in reconciliere?
o Prelurile de vdnzare corectate sunt apropriate de prelurile existente pe pia,ti?
o Valorile oblinute prin aceast?i abordare sunt compatibile cu cele oblinute prin alte abordiri?
Cu privire la abordarea prin venit:

r
.
.

.
.
.

r
r
.
o

.
.

Existi un numlr adecvat

de

proprietili lnchiriate comparabile?

Sunt acestea comparabile?

Existl susfinere din partea pielei pentru ajustlrile flcute?

Acei factori care nu au putut fi suslinuli prin ajustare cantitativd au fost abordali utilizind analiza
calitativd in reconciliere?
Sunt disponibile informalii referitoare la istoricul cheltuielilor? in caz afirmativ, cAt de credibile
dunt acestea?

Declaraliile de venituri gi cheltuieli ale proprietarului includ toate veniturile?

Declaratiile de venituri qi cheltuieli ale proprietarului includ toate cheltuielile?
Declaraliile de venituri $i cheltuili ale proprietarului includ orice alte cheltuieli care nu sunt
tipice?
Previziunea cheltuielilor este ln concordanfi cu estimlrile pielei?
Metoda capitalizlrii este suslinutii de piali?
Rata de capitalizare sau rata de actualizare sunt suslinute de pia$?
Metoda de capitalizare a venitului reflectE modelele de pe piat5?
Abordarea reflectii opiniile (rafionamentul) pielei?
Valoriie oblinute prin aceasti abordare sunt compatibile cu cele oblinute prin alte abordiri?

Reexaminarea
Pentru a face reconcilierea, evaluatorul trece ln revisti intregul proces de evaluare, asigurdndu-se cd
informaliile disponibile pi tehnicile de analizd, precum qi logica aplicatS, au condus la ralionamente

t<1

Reconcilierea valorilor

pertinente. Evaluatorui verifica informaliile pentru a se asigura ce acestea sunt autentice, pertinente $i

suficiente. Definilia valorii, drepturile de proprietate identificate 9i condiliile impuse sunt atent
reconsiderate pentru a stabili daci procedurile utilizate ln analizd trateazd in mod specific fiecare din
aceste elemente. Evaluatorul va tebui sA examineze diferenlele dintre valorile rezultate din aplicarea
aborddrilor diferite, si verifice qi se filheze logic aceste concluzii preliminare gi sd rezolve once
inadvertente.

ln aceastd etapd

r
.
.
.

a procesului de evaluare, evaluatorul

igi pune o serie de intrebdri:

Varsta efectivl a proprietdlii, utilizati ln abordarea prin costuri, este in concotdanli cu starea

fizic6 descrisd?
in abordErile prin venit gi prin comparafie directd este folositi aceeaqi starc fizicA drept bazA
de ajustare pentru tnchirieri comparabile, cheltuieli comparabile gi v6nzdri comparabile?
Valorile rezultate din cele trei abord6ri sunt ln concordanti cu cea mai bune utilizare stabiliE
de evaluator?

Valorile rezultate din aborddrile aplicate reflecti aceeagi valoare definiti? De exemplu, o
valoare oblinuti din abordarea prin venit mai mare decat o valoare rezultatii din abordarea
prin cost poate sau nu sA includi o componentA a valorii, care nu este de nah.lra propdetAlii
imobiliare sau a intreprinderii.

Toate calculele matematice trebuie verificate, de prefer.inld de citre un a1t evaluator. Erorile semlificative
pot conduce la niveluri incorecte ale valorii, dar chiar qi erorile minore pot diminua increderea clientului
in evaluarea prezentatE. In cele din urm6, ralionamentul profesional folosit pe parcursul intregului proces
de evaluare va trebui atent cercetat iar evaluatorul va trebui si isi ound urmdtoarele lnkeblri
sup

limentare:

Aborddrile gi metodele aplicate iau ln considerare toate informaliile disponibile gi conduc, in

mod sistematic, la concluzii semlificative referitoare la utilizarea propusd a evaluirii?
Evaluarea asigur6 informaliile necesare pentru rezolvarea problemei clientului? De exemplu,
in cazul in care clientul doreste stabilirea
unei baze amortizabile pentru calcularea
in cadrul reconcilierii, evaluatorul
impozihrlui pe venit, evaluarea va stabili
reexamineazd intregul proces de svaluare
valori diferite penfix construclii 9i teren? Un
pentru a veriflca inconsecvenlele dintre
abordArile aplicate (comparabilele seiectate Si
client care vizeaz6, o renovare a proprietilii

va dori informalii despre costurile

gi

beneficiile cheltuielilor de renovare. in

situatia in care clientul ia in considerare o
oferti de achizi{ie, evaluatorul trebuie sd.

ajustdrile calculate), cea mai bund utilizafe pe

cafe ae bazeazA fiecare abordare, valoarea

definite estimatd

ln

flecare abordare

si

dreoturile asuora oroorletdtll evaluate,

analizeze cu atenlie clauzele contractului propus.

Criteriile de reconciliere
Reexaminarea unei evaludri ajuti la asigurarea acuratelei,

a soliditnlii sale gi a ralionamentului care conduce la

valoare. Un evaluator se bazeazl in reconciliere pe
experienla profesionald

gi pe ralionamentul .iu

profesional mai mult decdt in orice alt6 etape a Drocesului

de evaluare. Evaluatorul centare$te semnihcalia relative,
aplicabilitatea gi argumentarea fiecdrui rezultat al valorii
gi se bazeazi mai mult pe metoda cea mai adecvatd. cu
natura problemei evalulrii.

Evaluatorul utilizeaze criteriile de reconciliere

pentru

a formula o estimare a valorii finale

semnificativd, argumentatd

Si

credibil6.

Aplicarea adecvate a aborddrilor, acufatelea

informaliilor gi a calculelor precum gi cantitatea
suficienta datelor prezentate sunt corelate cu
problema specificA a evaludrii.
Si

t<

Y=

a logicii procedurilor din care rezult5

Reconcilierea necesiti ralionamentul profesional 9i o analizS atenti
precizia gi cantitate; informaliilor sunt criteriile cu care un evaluator iEi

fiecare valoare. Adecvarea,

formeazi o opinie finalI clard

Ei

fundamentati asupra valorii'

Adecvarea
este, in mod frecvent, corelatd direct
Adecvarea unei abordiri cu utilizarea (destinalia) propusd a evaluirii
de piald a unui centru comercial
valoarea
estima

duri asociate abordErii prin venituri, cum ar fi

net sau metoda fluxului de numerar actualizat
luarea construcliilor vechi dar poate fi aplicatl in

fi
gen
p"fine informalii privind venituiile

oporhrna. Abordarea prrn compara,tie directi poate

#"."

"*irta
.
proprietari

llor este
in cazul

cupanli-

Degi valoarea finale estimate se stabileqte pe baza

finald nu trebuie

si fie

identicl cu valorile dete

cupate de proprietar, metoda compara,tiei directe va

fi probabii de prima imPo(anfi.

Precizia
informaliilor qi a-ajustirilor
Precizia unei evaluiri se apreciazi prin increderea evaluatorului ln acufate,fea
izatd. De exemplu, cdt de sigur este evaluatorul de

'

aibd mai multi lncredere in acurate{ea informaliilor

ln

cele1al0e.

neti (in dolari) a

Num6ru1 propriet.afilor comparabile, numarul corec]iilor precum qi m[rimea absoluti 9i
abordare existl
pentru
o
anumitii
pout" sugera pre;izia relativl a unei anumite abordlri. Daci
al pielei,
uniform
"o.""1iitoi
un num6r mare de proprieteli comparabile 9i daci acestea par sl indice un tipar relativ
pe aceas$i abordare' De
este recomandabila o precizie mai-mare iar evaluatorul s-ar putea baza mai mult
exemplu, dacd existe multe proprietili inch
informalii despre venihrile, cheltuielile 9i
conferi o precizie gi o incredere mai mare
multe proprietili construite recent, similare cu propri

recente de
terenuiui gi costurile de construilie pot conferi autorilate aborddrii prin cost. Vdnzirile
p."p.i"tfE similare pot asigura informaliile necesare pentru estimarea unor valori credibile prin
comparalie directi.

25.4

r
Reconcilierea valorilor

Cantitatea informafiilor
Adecvarea gi precizia afecteazd calitatea gi relevanla valorii rezultate dintr-o comparabill sau o abordare.
Degi aceste criterii sunt luate ln considerare separat in procesul de reconciliere, ambele trebuie studiate in
raport cu cantitatea informaliilor fumizate de o anumitd comparabili sau abordare. Chiar 9i informaJiile
precise qi adecvate pot fi afectate de insuficienla informaliilor.

De exemplu, sI luim in considerare cazul unui evaluator care incearcd sA extrage o ratd totald de
capitalizare din hei vdnzdri de proprietili comparabile. Proprietifile sunt considerate similare ln privinla
caracteristicilor fizice gi de localizare 9i din punct de vedere al tranzacliilor. Datele disponibile pentru

fiecare dintre acestea sunt verificate qi sunt considerate sigure, reiegind astfel cd fiecare comparabilE poate
produce o estimare precisi a ratei totale de capitaTizare. Totu$i, informaliile disponibile pentru una din
comparabile cuprind cheltuielile de capital $i un cont de profit 9i pierdere din exploatare detaliat, din
ultimii trei ani. Informaliile despre celelalte doud comparabile sunt mai pulin detaliate. Pentru una dintre
comparabile sunt disponibile numai datele despre veniturile brute $i nete pentru cei 3 ani anter.iori; pentru
cealaltd, existi informatii detaliate doar pentru un singur an. Deoarece informaliile disponibile pentru
prima comparabili sunt mai abrmdente, evaluatorul va avea o incredere mai mare in- rata de capitalizare
oblinutd pentru aceasta vanzare decdt in ratele oblinute din celelalte doud vAnzlri. In termeni statistici,
intervalul de lncredere ln care se gdse$te adeverata valoare poate fi inguslat in urma obtinerii unor
informatii suplimentare. Indiferent de cantitatea informaliilor disponibile, responsabilitatea evaluatorului
dep6$e$te simpla manipulare a cifrelor. Este datoria sa sa prezinte o opinie fr.rndamentat5 asupra valor.ii
care sd corespundd cu definiJia valorii utilizat6 in evaluare.

fi

in final,

degi informaliile despre v6nzdrile comparabile pot

corecte 9i adecvate, ele pot reflecta
evenimente petrecute cu mult timp inaintea datei efective a evaluirii. V6nzdrile de clddiri, vdnzdrrle de
terenuri, inchirierile, cheltuielile, costurile de construclie gi dezvoltare, ratele de neocupare gi de absorblie

pot

fi mult

anterioare datei evaludrii. Aceste informaiii sunt relevante numai in mdsua ln care ajut[
estimeze beneficiile viitoare anticipate ale proprietafii gi valoalea acf'taliza:f," a acestora.
Informafiile existente pe piaJd sunt importante insd ele trebuie sd ajute gi nu sE impiedice analiza
evaluatorului.
evaluatorul

s[

Estimarea valorii finale

intr-un raport de evaluare, valoarea finald estimatE poate fi exprimati ca o singurd cifrd, ca un interval de
valori sau in relajie cu o anunriti cifrd (de exemplu, ,,nu mai mult de', sau ,,nu mai pulin de,,). in mod
obi$nuit, o valoare este exprimati ca o cifri unicl numiti estimare punctualS. O valoare punctuah este
cerute pentru mai multe scopuri:

.
r
o
r
.

ImpozitareaproprietEtiiimobiliare
Calculul amortizdrii deductibile de Ia impozitul pe venit
Estimarea despdgubirilor ln caz de dezastre nahrrale, de rispundere civild gi de expropriere
Determinarea chiriei de bazd
Adoptarea deciziilor de transfer de proprietate

Din cauza reglement.iirilor legale sau de alti naturtr, mulli clienli soliciti o valoare punctual[.
O valoare punctuala va fi rotunjitii pentru a reflecta gradul de precizie asociat cu estimarea unei anumite
valori. Adesea, modul in care se realizeazl rotunjirea este convenlional de exemplu, la doud. sau trei
cifte. Daci valoarea finalS este un numdr fomat din 6 cifre, va fi probabil rotunjiti ia ordinul miilor sau
zecilor de mii; daci este un numir format din 7 cifre, va fi probabil rotunjitl h o;dinul zecilor sau sutelor
de mii' in unele cazuri, acolo unde informaliile de piald sunt mai diverse, intervalul poate fi mai lare.

25.s

?Capitolul 25
Chiar gi o cifr6 rotunjiti poate presupune o precizie mai
opinia finale asupra valorii poate fl prezentata
mare decAt este garantate. Pentru c6 valoarea estimata
printr-o singuri cifr; (valoare punctuale), ca
reprezinti o opinie, aceasta presupune un interv'al in care
un interval al valorilor sau raportat la un
se poate incadra valoarea proprietilii. Acest interval de
anumit nivel (de exemplu "nu mai mult de", ,,nu
valori reflecti, de regul[, intervalul de valori oblinute
mai putin de").
prin doui sau mai multe aborddri, insd este posibil ca
valoarea finali sd nu se incadreze in intervalul respectiv.
De exemplu, un evaluator poate determina o valoare finaln de 9.400.000 $ care reprezintl concluzia
bazatA pe doul abordlri, care au generat valori preliminare de 9.390.000 $ pi respectiv 9.380.000 $. in
acest caz, valoarea de 9.400.000 $ nu este extrasd statistic. Ea se situeazd in afara intervalului indicat de
cele doui aborddri, dar poate reflecta, in mod acceptabil, valoarea de pialA a proprietelii bazati pe cele
doud abordlri. In plus faJi de valoarea punctuali, evaluatorul poate raporta un intewal de valori de genul
,,intre 9.300.000 $ si 9.400.000 $".

Atunci cdnd comunic[ un interval de valori, evaluatoml indicd faptr-rl cd valoarea nu se situeazd sub
nivelul minim dar nici peste nivelul maxim al intervalului. Un interval larg de valori nu este de nici un
folos clientului, iar un interval ingust al valorilor poate implica o precizie frrd garanfie. CAnd li se pune la
dispozilie un interval de valori, clienJii pot sl considere valorile extreme corespunzbtoare scopului lor
drept o garantare virhtalb. In consecinli, evaluatorii trebuie s[ ruporIoze valoarea final5 intr-o manierd
care sZ nu li inducl in eroare pe clienli.

ln afara intervalului de valori, evaluatorul poate comunica un interval probabil de valori pentru a sugera
nivelul de incredere asociat cu valoarea estimate. Datele luate in considerare in fiecare abordare trebuie si
permiti o astfel de variajie. De exemplu, un evaluator poate lua in considerare o scheml a chiriei de pia!6
mai agresivl sau mai pulin agresivi pentru analiza unui centru comercial. Pentru cele doud fluxuri de
venituri, rezultate din cele doud scheme de evolulie a chiriei, se pot aplica rate diferite de capitalizare,
precum gi rate de actualizare diferite gi multiplicatori de venit diferili. Orice diferenle de valoare oblinute
prin abordarea prin venit, din chiria maximl pi chiria minimd previzionate, trebuie si fie corelate cu
niveluri diferite ale riscurilor aferente profihrlui antreprenorial, atunci cind se aplici abordarea prin cost.

Bibliografie suplimentari
Emerson, Ralph

III.

1998. ,,Proper Reconciliation in Narrative Reports Favors Substance Over Form."

The Appraisal Journal (Jaruary).

Lambert, D.W. 1976. ,,Three Approaches to Value - Market, Market and Market...(The)". Canadian
Appraiser. Volume 20, Book 1, p. 31 (revisited 1988, Volume 32, Book 2, p. 20).
Klaasen, Romain

L.

1977, Practising Real Estate Appralsail. Winnipeg: Appraisail Institute ofCanada.

Robers, Joe R., and Eric Roberts. 1991. ,,The Myth About Appraisals." The Appraisal Joumal (April).
Spence, Mark T. and James, A. Thorson. 1998. ,,The Effect of Expertise on the Quality
Sewices." Journal of Real Estate Research, Y ol:ume 15, Number 1/2.

25.6

of Appraisal

RAPORTUL DE EVALUARE
Termpni imPortanfi

RaPortul de evaluare

Introducere
pto
Concluziile la care ajung evaluatorii in urma

t destinate.

Standarde pentru rapoartele scrise

f"
are,

concordanla cu cerinlele imP

cerinlele pentru raPoartele de
cadrul Standardelor Uniforme
sunt definite cerinlele pentru raportul de evaluare'
al Institutului, activitili care implicE
Aceste standarde sunt aplicabile hlturol activitalilor oricdrui membru
, utilitatea sau valoarea

6]i imobiliare identificat

Canadian de Evaluare
nddrile sale lntr-o manierd semdficativa pentru client'
nle cu aceste Standarde"'

Standardele

trebuie
sunt ln
care ac

de Evaluare stabilesc cerinlele pe

care

raPort de evaluare' Ele

mirea raPortului, desPre
d ,,aceste standarde nu

impun structura, formahJl sau stilul raportului de

Acestea sunt in funclie de necesitalile
"u"luur".
utilizatorilor qi ale evaluatorilor. Co;linutul efectiv al raportului

dete mind conformitatea cu standardele"

care poate
Cu toate acestea, secliunea de definilii a Standartlelor oferl tndrumare asupra terminologiei

fi

aDlicata in raoortul de evaluare.

26.1

Tipurile de RAPOARTE DE EVALUARE inctud:

Raport explicativ complet - cuprinzitor gi detaliat; realizat
lim.itative extraordinare;

Raport explicativ

- un raport

detaliat

in

exlraordinara;

care

firi

rnvocarea unei condigii

a fost invocati o conditie

limitativd

Raport limirqt - concis 5i scurt;

Raport tip - mformat sLandardizat care combind tabele cu comencarii explicative
Cerinlele impuse de standarde pentru raporhrl formal nu se extind in afara acestei definilii. Recomarderile
standard de practica ln evaluare oferd indrumare suplimentara, afa cum se va discuta ulterior
in acest
caDitol.

TabeI 26.1
Standard de evaluare - Cerinfe
Preambul
Acest standard trateazd proceduile de determinare qi comunicare a urtei opinii formale asupra valorii qi
cuprind
confinutul minim necesar pentru a obtine un raport cred ril care s6 nu inducA in eroare.

Norme

in raport, evaluatorul trebuie

l.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.

9.
10.
11.

sd

identifice:

clientul sau alli utilizatori (nume)

utilizarea propusd a opiniilor qi concluziilor evaluatorului
scopul evaluirii, incluzdnd o definilie relevanti a valorii
sfera de activitdfi necesare pentru realizarea evaludrii
dacd evaluarea este acfualE, retrospectivd, prospectivd sau o a cfi:rrlizarc
o anahza a perioadei rezonabile de expunere pe piafi coreratd cu estimarea unei valori de pia{i.

data efectiv6 a opiniilor gi conctuziilor evaluatorului

data raportului
amplasarea gi caracteristicile proprietd{ii gi drepturilor care fac obiectul evalulrii
toate ipotezele gi condi{iile limitative

orice condigii ipotetice (inclusiv conshucfiile proiectate)

12.

restrictii asupra utilizdrii terenului

13.

utilizarea existentE. Ei utilizarea reflectatd in evaluare

14.

defineasce Fi sd stabileasca cea mai bund utilizare

si analizeze toate informatiile semnifrcative penhu evaluare
sd descrie qi si aplice metodele de evaluare adecvate pentru proprietatea evaluati
sd argumenteze excluderea oricdreia dintre metodele uzuale de ivaluare
sd detalieze ra,tionamentul care sti la baza analizelor, opiniilor qi concluziilor
fiectrei abord6ri in evaluare
c&rd determind o valoare a unei proprietili lnchiriate, i5 analizeze efectul asupra
valorii, in cazul ln care
existd un astfel de efect, al clauzelor gi condiliilor contractului de inchiriere
sE analizeze efech.rl asupra valorii al unei comasdri
sd analizeze efectul asupra valorii lucrdrilorpublice sau private de amenajiri gi
conshuclii
sd analizeze efectul asupra valorii al oricirui bun mol il

15.
16.

17.
18.

19.

20.
21.
22.
23.
24.

25.

sA

sd descrie gi

si

drare sau cota{ii ale proprietnfii

sa
sd

gi concluziile obtinute din fiecare abordare intr_o

va
26.
27.

sd raporteze valoarea
sd

finaE

includ6 o certificare semnati

valorii

Notd: Un evaluator care semneazi o certificare a valorii lEi asumd responsabilitatea pentru
evaluare qi penhu
conlinutul raportului de evaluare.
tia 2001. Consultali editia cea mai receng a CUSpAp pennu
e pmcticE in evaluare. Codul Etic si Comentjrii.

26.2

Tipuri

de rapoarte

fi verbal sau scris'. Comunicdrile scrise pot fi sub forma unui raport tip sau a
De
obicei,
un raport de evaluare este prezentat sub forma solicitatA de utilizatoml
unui raport explicativ.
c6ruia ii este destinat. in cazul in care un client solicitA un raport care nu include o documentalie detaliatd,
evaluatorul trebuie tohrgi se efectueze analiza pentru a reali.za o evaluare completi. Intr-un astfel de caz,
Un raport de evaluare poate

toate materialele, datele qi foile de lucru utilizate in preg[tirea raportului sunt pAstrate in dosarul
permanent al evaluatodui. Chiar dacd evaluatorul nu va fi nevoit vreodati si justifice in scris opinia
exprimati intr-o form6 abreviati, el poate fi solicitat ulterior sd explice sau sI i$i suslina opinia.

Cantitatea de informalii depinde de tipul de raport elaborat. Un raport mai pulin detaliat va necesita o
documentalie mai ampld, ln timp ce un raport mai detaliat va necesita o documentalie externd minimd. La
un pol al gamei de rapoarte de evaluare se situeazl raportul explicativ complet care include descrierea
detaliatd a informafiilor, a rationamentului gi a analizelor utilizate pentru a determina valoarea. La polul
opus, se afl6 raporhrl limitat care poate se nu conlind nici una dinhe aceste informalii. La mijlocul gamei
se gdsesc raportul explicativ gi raportul tip care pot sd conlind unele (dar nu toate) dinhe informaliile
descriptive adunate pe parcursul evaluerii.
Prezentarea unora dintre aspecte poate fi mai scurti in
rapoartele mai pulin detaliate decet h raportul explicativ

complet; cu toate acestea, raporh:l trebuie s6 fie in

conformitate cu CUSPAP qi sd conlind sufic.iente
informalii inc6t sE il conducd pe cititor la concluziile
evaluatofului. Evaluatorul care comunicd un raport
verbal trebuie se pasheze la dosar toate insemndrile gi
toate datele, impreunl cu o prezentare completa a
analizei, concluziilor qi opiniei sale asupra valorii.

Indiferent de modalitatea ln care este exprimat

un raport de

evaluare, toate datele

insemndrile, precum gi un sumar al anallzei

$i
$i

concluziilor evaluatorului vor fl pedrate in

dosarul d lucru, cu exceplia cazului 'in care
informalia ln sine este conlinutd in raportj cu
alte cuvinte, informa(iile trebuie fie incluse in
raport, fie pdstrate la dosar.

Rapoarte verbale
Un evaluator poate face un raport verbal c6nd circumstanfele sau nevoile clientului nu permit sau nu
justific[ realizarea unui raport scris. Raportul de expertiz5, daca este prezentat ca depozilie in instan!5,
este considerat un raport verbal. In alie situalii, rapoartele verbale sunt comunicate clientului personal sau

pril

telefon, Standardele Uniforme Canadiene impun ca, tn limita ln care este posibil qi adecvat, fiecare
raport verbal de evaluare a unei propdet5li imobiliare, inclusiv rapoartele de expertizl asupra valorii,
trebuie sd fie realizate conform Standardelor de evaluare.
Fiecare raport verbal trebuie sd includd bazele pe care se fundamenteazd, evaluarea, in special ipotezele pi
condiliile limitative utilizate. Dupd comunicarea unui raport verbal, evaluatorul trebuie sa pAstreze la

dosar toate lnsemndrile pi informaliile relevante pentru evaluare. Dacd se soliciti ulterioi (in orice
moment al perioadei ptev6zute de pdstrare la dosar a informaliilor) evaluatorul ar putea realiza un rapon
care se intnmeascd cerinlele minime pentru un raport de evaluare adecvat pentru cel cdruia ii este destinat
5i pentru utilizarea propusA.
Acest dosar de lucru trebuie sA conlinA toate rapoartele verbale, declaraliile sau transcrierea declaraliilor,
inclusiv certificarea semnatE $i data$ evaluatorului. Standardele Uniforme Canadiene impun ca dosarul
de lucru si existe anterior gi in acelagi timp cu efechrarea unui raport de evaluare verbal (sau scris),

'Un

raport

de evaluare trimis clientului prin email sau prin alt mediu electronic este considerat raport de evaluare scris.
Standardele Uniforme Canadiene ofertr instrucliuni privind transmiterea rapoartelor pe cale electronica a se vedea cap.
Raport,
rindul.l3o2. Luarea unor precaufii rezonabile pentru a pteveni alterarea niautorizati a rapoartelor transmise pe cale e'lectronicd
reprezinte o incercare de ordin etic $i tehnic Dentfl evaluatori.

26.3

Capitolut 26
Rezumatul scris al unui raport verbal trebuie addugat la dosarul de lucru intr-un termen rezonabil de la
comunicarea raportului verbal.
Organizarea gi conJinutul dosarului de lucru al evaluatorului poate varia atAu timp cai conlinutul acestuia
este accesibil pentru evaluator pe parcursul perioadei prevAzute de pdstrare a datelor. Dosarul poate
conline informalii care se regdsesc in alti parte, de exemplu, stocate intr-un computer, pastrate intr-un alt
dosar sau in alt loc.

Rapoarte tip
Rapoartele tip lndeplinesc adesea cerinlele irstihr,tiilor financiare, ale companiilor de asigurdri gi ale
organismelor guvemamentzle. Ele sunt solicitate pentru achizilionarea qi vanzarea majoritArii locuinJelor
ti pentru creditele ipotecare existente pentru proprietdlile rezidenliale, pe pia,ta ipotecari secundari creata
de agenliile guvemamentale qi de organizaliile private. Deoarece acegti clienli verificd multe evaludri,
utilizarea unui raport tip este eficientl gi convenabild. CAnd este utilizat acest tip de raport, cei
r6spunzdtori de verificarea evaluirii gtiu exact unde s[ giseascS. fiecare categorie de date ln raport. Prin
elaborarea raporhrlui tip, evaluatorul se asigurE cd nici unul dintre elementele solicitate de yerificator nu a
fost trecut cu vederea. Instihrtul Canadian de Evaluare a elaborat forme standardizate pentru rapofiarca
unei evaludri, care includ sugestiile aduse de utilizatorii rapoartelor de evaluare. in Anexa este
prczent^t1 structura unui raport de evaluare pentru propriet.lli rezidenliale cu certificarea gi condiliile

limitative adecvate.
Rapoartele tip, ca de altfel ioate rapoartele de evaluare, trebuie sd se conformeze Standardelor de evaluare
(CUSPAP). Degi majoritatea proprietdlilor sau a pielelor pe care sunt tranzaclionate conlin una sau mai
multe caracteristici atipice, rapoartele tip sunt standardizate. Prin urmare, nici un raport tip nu poate si
trateze in mod adecvat toate informafiile impuse de standardele de practic[ profesionall. Aceste rapoarte

pot

fi

utiliza0e numai dacd sunt imbunetilite

cu informalii suplimentare pentru a lntruni cerintele

standardelor de evaluare. Pentru un evaluator cu experienld este normal si suplimenteze un raport tip de
evaluare cu explicalii detaliate, sd analizeze comparabilele utilizdnd o metod[ diferiti de cea prevlzutA in
rapodul tip 9i sh precizeze sau sd modifice ipotezele, condiliile limitative sau analizele efectuate.

Degi utilizarea rapoartelor tip standardizate se limiteazd ln general la sectorul locuin{elor gni-familiale,
ocazional, clienfii soliciti evaluatorilor sd .utllizeze rapoarte tip pentru evaluarea proprietdlilor
nerezidentiale, cum ar fi apartamente, proprietIli comerciale pi industriale. 2 Rapoartele standardizate
pentru acest tip de proprietiili nu sunt distribuite pe larg 9i nu au fost create de organizaliile recunoscute
din domeniul evaludrii, cum ar fi Institutul Canadian de Evaluare. Evalulrile de acest gen sunt de reguld
mai complexe, ceea ce face

dificili

realizarea unor rapoarte standardiz ate adecvate.

Evaluatorii trebuie s6 se asigure, cu mare atenlie, c[ raportul tip nu dicteazi modul de deslEqurare a
procesului de evaluare. Metodologia aplicatd inf-o evaluare este determinatd de nahnra problemei
specifice de evaluat gi nu de tipul de raport. Dac[ un raport tip nu ofere prezentarea gi expunerea adecvatl
a tuturor analizelor gi informaliilor pe care evaluatorul le consider[ relevanle, aceste informatii trebuie
adeugate ca supliment.

Pentru o disculie aprofundatE asupra rapoartelor tip de evaluare, a s colsulta urmefoargle indrumare din seria Comunrcarea

Report Form 2065. Chicago: Appraisal Institute.

RaPortul de evaluare

Raportul explicativ
evaluatorilor posibilitatea de a-$i susline qi explica opiniile qi
de
pt""i'i"i valorii finale in elaborarea unui raport de
i
concltrziile si
"rup.u
se d;fimiteze secliunile descriptive de partea de analizd 9i
raportului; astfel
"""fr*""".i,ff
interpretare. Datele faptice gi cele descriptive sunt prezentzte, de obicei, la inceputul

Rapoartele

acestea
analLa gi interpretarea ulterioara se pot referi la ac este informaJii 9i pot indica modul in care
inse
aspecte,
a
diferitelor
inutild
influenpaze vaioarea finald. Trebuie evitatd repetarea sau reproducerea
prezentarea informaliilor poate depinde de natura 9i dimensiunea raportului'

un raport bine elaborat

se bazeaza pe o cercetare amanuntite, pe o organizare logica 9i pe un_ralionament

qi
sotid. ,q,ceste atriUute de baz6 sunt puse ln valoare de o bund compozilie, un stil de redactare fluent de o
Pentru a comunica eficient cu
exprimare clar6. Va fi evitatA utilizarea jargonului tehnic sau a argoului.
3
posibil
succint
mai
concepui
cAt
cititorul, conlinutul raportului va fi

Evaluatorul poate sau nu s[ fie de fald in momentul studierii raportului de evaluare; aqadar, taportul de
evaluare esti reprezeniatul s6u. Un raport bun creeazl o impresie favorabila asupra competenler
profesionale a evaluatorului. Sugestiile urmdtoare pot fi utile evaluatorilor pentru a crea o bunl impresie:

r
.

Hdrtia utilizati, coperta gi modul in care este legat raportul trebuie sE fie de bund calitate.
Dimensiunea si stilul fonhrlui utilizat trebuie sd fie atabtive 9i lizibile. Fotografiile 9i graficele
trebuie s[ fie atent pregatite. Stilul titlurilor 9i subtitlurilor trebuie si corespundd subiectului
tratat.

in mod ideal, ilustratiile ar trebui s[ fie integrate cu textul sau prezentate pe paginile care preced
materialul analizat. ie exemplu, o fotografie a proprietdlii prezentate poate fi plasatd pe pagina
anterioare identificErii proprietilii. o hartE a vecin6t6lii poate fi inclusi pe pagina dinaintea
descrierii vecindtilii, pentru a ardta localizarea propriet[]ii in cauzd. Tabelele 9i graficele trebuie
prezentate acolo unde sunt discutate, in timp ce ilustraliile cate nu au legetufd directe cu partea
descriptiv[ vor fi incluse ln anex6.
Pdrfile raportului trebuie prezentate in secliuni clar denumite, care si fie identificate ln cuprins,
Tehnologiile modeme de editare le permit evaluatorilor sA printeze la birou rapoade atractive,
de bune calitate.

Principii generale
Rapoartele de evaluare explicative pot varia din punct de vedere al conlinutului 9i al organizbrii, dat toate
confin anumite elemente. In esen!6, un raport explicativ urmire$te ordinea de desfhgurare a procesului de
evaluare.

Cele mai multe rapoarte explicative au patru pe4i

majore. Conlinutul fiecdrei secliuni poate

fi

d^ivizat cu

subtitluri sau przentat ca o expunere continui. In fiecare

Un raport de evaluare explicativ are, de

regule, patru peti (inhoducerea, premisele

trebuie
patru
pdrfi
identificaie cu titluri individuale. Cele
de bazd

gi concluziile) Si o anexe.

caz, diviziunile principale ale raporhrlui

evaluArii, prozentarea datelor, analiza datelor

ale unui raport sunt introducerea, premisele evaludrii,

prezentarea datelor, analiza informaliilor gi concluziile.

3 Pentru comentarii mai ample referitoare la rapoaitele scrise a se vedea Alan Blakenship, 1998, The Appraisal l{riting
Handboolt ChicaEo, Appraisal Institute, De asemenea, T. Ryan, 1989, Quality of Appraisal Reporting,The Canadian Appraiser,
vol, 33, book 3, p,17. Pentru alte indicalii asupra utilizdrii unei forme de raport a se vedea Guidenote 3, USPAP.

Multe rapoarte conlin Fi o a cincia secliune, anexa, care hclude informalii suplirnenlare 9i material
ilustrativ care ar int.rerupe cursivitatea texfului. Organizarea rapoartelor explicative variazb dar modelul
prezentat in Tabelul 26.2 poate fi utilizat ca indrumare generalf,.
Tabel26.2
Cadrul general aI raportului de evaluare explicativ
Partea intei

- Introducere

Pagina de titlu
Scrisoarea de transmitere

Cuprinsul
Certifrcarea valorii
Rezumatul concluziilor importante

Parta a doua

Premisele

evaluirii

Scopul, utilizarea evaluirii 9i utilizatorul evaludrii

Ei data estimirii valorii
Drephrile de proprietate evaluate

Dehnirea valorii
Sfera evaludrii

Identificarea tipului de raport

Condifii limitative exhaordinaxe

Ipoteze extraordinare gi condilii ipotetice
Ipoteze general $i condilii limitative
Partea a treia - Prezntarea datelor
Identifi carea proprietifii, descrierea jr.ridicd
Identificarea oricdror bunuri mobile sau a altor elemente care nu reprezhtd proprietifi imobiliare
Istoric, incluzend vanzdrile anterioare gi ofertele sau cotafiile curente
Date despre aria de pia!6, oraq, vecindtdfi qi amplasare
Descrierea terenului
Descrierea amenaj irilor gi construcliilor
Date privind impozitele qi valorile de impozitare
Studii de vandabilitate, daca se considere oportun

Partea a patra - Analiza datelor $i concluziile

Cea mai bund utilizare a terenului considerat ca fiind liber
Cea mai bund utilizarc a proprietdfii considerdti construite
Valoarea terenului
Abordarea prin cost
Abordarea prin de venit
Abordarea prin comparafie directi
Reconcilierea qi opinia finali asupra valorii
Estimarea perioadei de expunere pe pia,ti

Calihcdrile evaluatorului

Parteaacincia-Anexa
Desuiereajuridici detaliati,

dacd nu este inclusd in prezentarea datelor

Date statistice detaliate
Rezumatul inchirierilor
Alte informatii considerate adecvate
secundare

Aranjarea eiementelor ln acest cadru general este- flexibil[ gi poate fi adaptati aproape oricerui tip de
evaluare $i oricerui tip de proprietate imobiliard. In practici, aceastii schemi va fi adaptati la cerinlele
specifice ale lucrdrii pi conform preferinlelor proprii ale evaluatorului saq $i mai important, ale clientului.
Evalulrile anumitor tipuri de proprietate pot solicita o modificare sau o suplimentare a elementlor de
baz6, prezentate

26.6

in acest cadru general,

Partea int0i - Introducerea

Pagina de tiUu
Pagina de

titlu contine adresa proprietdlii,

data evaluirii, numele 9i adresa evaluatorului, precum qi

numele gi adresa clientului.

Scrisoarea de transmitere
Scrisoarea de tansmitere prezintil oficial raporhrl de evaluare clienhrlui. Ea trebuie conceputi intr-un stil
corespunz6tor limbajului ifacerilor qi sd fii pe cat de succintl permite caracterul qi natura evaludrii. O
scrisoare de tansmitere adecvati poate include urmdtoarele elemente:

.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.

Data scrisorii gi formula de adresare

Adresa proprietnlii 9i o scurti descriere, daci este necesar
Declaralie care identificl interesul in proprietatea evaluati
Declaralie cd inspeclia proprietalii $i toate investigaliile qi analizele necesare au fost efectuate
de evaluator
Menliunea cd scrisoarea este lnsolitZ de un raport de evaluare cu un num5r specificat de pagini
gi identificarea tipului de evaluare gi formei de raport de evaluare
Tipul de valoare estimat in raportul de evaluare
Data efectiviL a evaludrii

Opinia asupra valoriia

Clauze care limileazd responsabilitatea gi rlspunderea profesionald a evaluatorului la ulilizarea
propusd gi la utilizatorul pentru care este destinati evaluarea
Orice ipoteze extraordinare qi condifii limitative
SemnAturaevaluatorului

Cuprinsul

in cuprins, diferitele secliuni ale raportului sunt prezentate, de obicei, in ordine. Trebuie evidenliate aici
capitolele principale ale raportului qi toate subtitlurile utilizate in rapod.

Certificarea valorii
Certificarea evaluatorului atestd faptul ci evaluatorul a condus personal evaluarea, intr-o manierd
obiectivd gi nepdrtinitoare gi in concoidanli cu CUSPAP. in Tabelul26.3 sunt prezentate informaliile care
hebuie incluse ln certificarea evaluatorului. Certificarea poate fi prezentatil dupl opinia asupra valorii
fina1e sau poate fi combinat?l cu aceasta. ln mod obignuit, majoritatea rapoartelor de evaluare ptezinti
certificarea imediat dupb scrisoarea de transmitere sau ln anexa raporhrlui.
Fie cd este inclus[ ca parte a introducerii, fie ce este prezentati pe o pagini separati, semflatZ, certificarea
esle importante deoarece stabilegte pozilia evaluatorului, protejdnd astfel atat integritatea evaluatorului cAt
si validitatea evaludrii.

Deta$area scrisorii de hansmitere de raport

ll poate induce ln eroare

pe

utilizator
LIJ.

Tabel 26.3

cerinfele standardelor uniforme Canadiene de practicr profesionald in Evaluare

Certificarea
Orice raport scris de evaluare a uaei propdetaF imobiliare trebuie sa conlin6 o cartificare semnatd, asemdnetoare
din punct de vedere al con{inutului cu urmitoarea formd:

Referinli: (Identifi carea propdefd[ii)

Certific dupl cunogtinfa

gi pErerea mea cA:

D expunerile faptelor din acest raport sunt corecte Ei adevdrate

c analizele, opiniile 9i concluziile raportate se limiteazd d.oar la ipotezele qi condifiile

o
n
n
c
tr

limitative prezentare

$r

reprezind. analizele, opiniile qi concluziile mele profesionale giimpa4iale

nu am. nici un interes (sau specificali interesul) prezent sau viitor in proprietatea care constituie obiectul
acestui rapori gi nici un interes personar (sau specirrcali intercsul) legatde pd4ile implicate
nu am nici o pdrtinire legatd de propdetatea care este obiectul aceshri raport sau legata de pdr{ile implicate

in aceastd evaluare
angalarea mea in aceastd evaluare gi onorariul pentru aceasE lucrare nu depind de raportarea unor
rezultate
predeterminate, de mdrimea valorii estimate sau de o concluzie favorabilE clientului
analizele, opiniile 5i concluziite mele, precum 9i acest raport au fost efectuate in conformitate au
Standardele Uniforme Canadiene
detin cunogtin,tele qi experienfa necesara pentru efectuarea, in mod competent, a acestei lucrd,ri

tor care sem.neaza acest raDort.

a oferit asistenl6 profesionald

cerinfele Institutului Canadian de Evaluare orivind
rii desemnali
subsemnahrl a inspectat personal proprietatea in cauzE la (specificagi data la care proprietatea
a fost

c
E
cl

inspectati personal) sau, subsenurahrl nu a inspectat proprietatei

bvza datelor, analizelor gi conclwiilor conlinute aici, valoarea de piafi a interesului
in proprietatea
descdsI, la data (inserafi data), este (inserafi valoarea)
sermetura $i data certificdrii (dacd este semrata de mai multe pe$oane, certificarea hebuie
si specifice in
mod clar care dintre acesrea au efectuat o inspectie personald. a propriedlii evatuate)
p,e

Responsabilitatea
Standardele Uniforme Canadiene il obligd pe evaluatorul care sermeaza
responsabilitatea pentru evaluare gi pentu conlinutul raporfului de evaluare.

.
o

dac6 certifrcarea valorii poartii numai

singurd semndture,

in

acest caz persoana respectivd este

sd dezvdluie ln cadrul certificdrii, orice fel de asistonfe profesional6 semnificativd

:v.alY*?rii
,trebuie
prrmlB
ln elaborarea unul raDort
evaluatorii hebuie sd clezvaiuie in cadrul certificdrii pi sd accepte responsabilitatea
pentru orice fel de
asistenfd semnificativd in evaluarq primita in elaborarea unui raoon
in.nici o situagie nu este pobivit ca un evaluator doar sd semneze un raport de
evaluare elaborat
asistent

'
o

dace certiflcarea valorii este semnata de doi sau mai mulpi

evaluatori coautori,
responsabili pentru inhegul raport

de un

ln acest caz ambii sunt

altd p.ersoan6 cu auJorizare poate sernna certificarea cu numele

evaluatorului, dac6 nu conhavine legislatiei

jurisdicf iei respective

26,8

asume

cel pufin un evaluator trebuie s6 he rdspunzAtor pentru intregul rapon

rdspunzdtoare peDtru lnhegul raport

'
e

o certificare a valorii s6 ipi

Rezumatul concluziilor importante

cand un raport de evaluare e lung gi complicat, poate fi util un rezumat al punctelor principale 9i al
concluziiloi importante. O astfel de expr.rnere este convenabilS pentru cititorii raportului_qi permite
evaluatorului sd sublinieze aspectele principale luate in considerare pentru estimarea valorii finale. Lista
urmdtoare indicl tipul de elemente incluse ln mod uzual intr-un rezumat; cu toate acdstea, nu toate
elementele sunt aplicabile oric[rui tip de evaluare:

.
o
o

.
.
.

ScufiA identificare a proprietelii: caracteristicile privind localizarea, amplasamentul 9i

construcfiile (daci existi)
Orice condilii lirnitative extraordinare, ipoteze extraordinare sau condilii ipotetice
Determinarea celei mai bune utilizdri a terenului considerat a fi neocupat 9i a proprietilii
considerata ca fiind construiti
Data efecdve a evalulrii, data inspecliei
Concluziile evaludrii, cum ar fi valoarea terenului, valoarea oblinutb prin abordarea prin cost,
valoarea oblinuta prin abordarea prin comparalie direct6, prin abordarea prin venit, ptin analiza
fluxurilor de numerar actuahzatE
Opinia finald asupra valorii definite

Partea a doua

Premisele eYaluirii

Siopul, util2area propusi gi utilizatorul ciruia li este destinatd evaluarea

Scopul unui raport de evaluare reprezinE lntrebarea la care clientul gi utilizatorii c[rora le este destinata
auuiu"r.u cauli un raspuns. rJtiTizarea propusi este motiwl pentru care clientul are nevoie de evaluare
de exemplu, pentru a lua o decizie de achizilie, vdnzare sau lnchiriere. Utilizatorul cdruia ii este destinate
ovaluarea ostl olientul sau orice alte parte identificatit, prin nume sau tip, drept utilizatori ai raportului de
evaluare, de consultanla sau raportului de verificare, de citre evaluator, pe baza comunicdrilor purtate cu

clientul, la data contractirii lucririi.

Definirea valorii qi data estimirii valorii

Pentnr a elimina orice confuzie in mintea utilizatorului cdmia ii este destina6 evaluarea sau a altor cititori
ai raportului, este necesare includerea in raport a unei definilii acceptabile a valorii supuse evaludrii.
(Definiliile diferitelor tipuri de valoare sunt citate ln Capitolul 2.)
O evaluare poate cere una din urmitoarele:

. O opinie asupra valorii actuale (curente)

. O opinie asupra valorii retrospective
o O opinie asupra valorii prospective
Este esenliale raportarea datei la care este valabild valoarea determinati. in mod obignuit, data estim6rii
valorii gi data inspecliei proprietZJii sunt aceleaqi, ln special pentru determindrile valorii curente de piata.
Dacl data inspecliei diferi de data estimirii valorii, in acest caz ambele date vor fi consefiinate in raporhrl
de evaluare. Raporhrl va menliona, de asemenea, dace este o actualizare a unui rapod de evaluare
anterior, Un evaluator poate actualiza o evaluare care conline o opinie asupra valorii actuale (curente),
retrospective sau prospective.

26,9

Drepturile de proprietate evaluate

uie

si

stabileasci 9i

sl defineascl drephrrile

sau

upusA estimarii'

Sfera

evaluirii

responsabilitate.

Itlentificarea tipului de raport

Tipulderaportutilizat(gianume,raportexplicativcomplet,raportexplicativ,raportlimitatsaufaporttip)
irebuie declarat.

Contlilii limitative extraordinare

ii credibile' ExemPIe sunt:

.
.

excluderea unei abordlri relevante de evaluare

construcliilor in cauza
neefechrarea insPeciiei ln htedod
titlul de proprietate nu a fost examinat
lipsa asigurdrii de rlspuntlere profesionall

misiune daci acestea:

Unele condilii sunt inacceptabile ln orice

o
o

sau independenta evaluatorului

compromit imparlialitatea' obiectivitatea
sunt credibile dat fiind
asemenea mlsurd inc6t- rezultatele ou

limiteazd ,r"ro
"uuiuarii-iot-o
scopul evaludrii 9i utilizarea propu-si a rezultatelor .
va induce in eroare
limieaz[ con]inutul raportului astfel inc6t acesta

Condiliil
evalulri,
evalulrii

26.10

. ln unele
restricliile

RaPortul de evaluare

Ipoteze extraordinare gi condilii ipotetice

alorii sau co
Atunci cdnd

un

contract

ar lnc6 necuantificat) evaluatorul trebuie

rezintd
supusa

lare, o

si

declare

pra valorii sd fie clar.

Ipoteze generale 9i conditii limitative

de obicei
Ipotezele generale gi condiliile limitative pot fi declarate in scrisoarea de transmitele, dar sunt
parte
a
raportului'
o
nu
constituie
de
kansmitere
scrisoarea
incluse caiagini separate ln raport, deoarlce
Aceste deciar-a1ii sunt menite si il protejeze pe evaluator 9i s611 informeze pe client sau pe a\i utilizatori
intr-un raport de evaluare tipic trateaze aspecte precum
ai raportului.
I de proprietate, garanlii 9i ipoteci, administrarea. proprietalii,
consideraliile juridice
studii de inginerie, prospecfiuni), ascunderea existenlei unor
informaliile fumizate
substanle periculoase pe proprietatea respective, 9i conformitatea cu reglementdrile de zonare locale,
.egionaie ,uu guu.*um"ntaG. Ipotezele 9i condiliile limitative genemle nu sunt ln mod obligatoriu
neiesare pentru raport. Nici nu sult un mijloc de a evita cercetarea detaliatd sau unele aspecte care sunt
pertinente pentru o evaiuare dati. Fiecare ipotezd sau condilie limitativA hebuie sA fie rezonabil[ 9i
ia-iritita in contextul evaludrii gi s6 nu intre ln conflict cu celelalte responsabilitdti a1e evaluatorului,
cum ar fi identificarea ipotezelor extraordinare sau condiliilor ipotetice. (A se vedea Tabelul 26.4 pentru
exemple de ipoteze qi condilii limitative generale tipice).

Ipotezele
$i
de

evaluaSori s-au striduit sd identifice toate ipotezele 9i condiliile limitative care se

aplicd unei anumite p6rfi a raportului, in secliunea respectivi. De exemplu, declaraliile referitoare la
iiotezele privind conitrucgiile cum ar fi cele legate de integritatea structuralA 6i de conformitatea cu

in ultimii ani, multi

normele de construclie ln vigoare - sunt extrase din secliunea carc ttateazl ipotezele qi condiliile
limitative generale qi ptasate in secliunea raporhrlui la care sunt aplicabile, $i anume, la descrrerea
construcliilor.

Partea a treia

Prezentarea datelor

Identifi carea proprietdf

ii

Proprietatea in cauzA este identificati astfel inc6t sd nu poati fi confundati cu nici o alti proprietate
imobiliarE. Aceasta se poate realiza prin includerea tn raport a unei descrieri complete din punct de vedere
juridic. CAnd este folositE o copie a figei de rol a proprietalii sau a registrului de cadastru, evaluatorul se
poate referi la acestea gi le poate prezenta pe pagina anterioar6 sau urmetoare descrierii. Dacd figa de rol
nu este disponibil[, evaluatorul poate descrie proprietatea prin denumire, specificdnd pe ce parte a strdzii
este amplasati, numele strizii gi numdrului lotului 9i al clldirii. O fotografie a proprietilii respective,
plasatl pe o paginA introductive, poate lmbunAtili aceastd secliune a raporh,rlui. Trebuie identificate
bumuile mobile precum gi alte elemente care nu reprezinti proprietate imobiliari.

26.11

Tabel 26.4
Ipoteze gi conditii limitative
Institutul Canadian de Evaluare a stabilit ipotezele qi condi{iile limitative standard Pentru rapoartele tip - a se
consulta Anexa l. Standardele Uniforme Canadiene oferi indrumare privind aspectele corespunzAtoare ipotezelor
$i condiliilor limitative generale:
Ipoteze gi condifii limitative
Ipoteze 9i condilii limitative generale. Exemple:
Ipoleze

.
.
.
.
.
.
.
.

credibilitatea surselor de informafii

conformitatea cu reglementirile guvemamentale
finantare normald
titlu de proprietate vanclabil
absenla defectelor construcfiilor
capacitatea de rodire a solului
absenta lncdlcdrilor proprietiilii
interesul aratat de utilizatorii raportului

Condilii limilative

.
.
.
r
r
o
.
.
.
.

neasumarea responsabilitiipii fafd de utilizatorii nemen,tionali sau fafa de orice utilizare care nu a fost
avutd itr vedere
concluziile pot fi valabile doar la data evaludrii
neasumarea responsabilitifii pentru factori juridici
onorarii pentru participarea la proceduri juridice de aprobat

raportul nu trebuie utilizat partjal

posesia raportului nu conferd dreptul de a-l publica
poate fi solicitat acceptul pentru vedficare
estimarea costurilor nu este validi penhu evaludrile pentru asigurari
valoarea finald este exprimati in dolari canadieni
neasumarea responsabilitifii pentru orice alterare neautorizati adusd raportului
penfu validitate este necesare sernnatura originah

Evaluatorii trebuie sA ia in considerare aplicabilitatea ipotezelor $i condi{iilor limitative generale de la caz la caz.
Aspectele de mai sus, referitoare la ipoteze qi condilii limitative, sunt comune pentru rapoartele de evaluare, lnsd
formularea specificd a acestor elemente gi includerea unui anumit element este posibil sd nu fie aplicabild oricdrei
evalutui.
Pentru sugestii privind formularea acestor ipoteze 9i condi(ii limitative gi penhu informalii suplimentare, a se
consulta Handbook of Disclosure Guidelines for the Yaluation of Real Estate Assets , editati de APpraisal Institute
ofCanada. 1996. Wimipeg: Appraisal Institute of Canada.

Istoric
Siandardele Uniforme Canadiene impun ca venzdrile anterioare ale proprietiilii in cauzi (in decurs de un
an pentru proprietiilile rezidenliale mono-familiale 9i pentru cele cu pfurd la patru familii, $i din ultimii hei

ani penhu celelalte tipuri de proprie6li)-sl fre a alizatn $i descrise in raporhrl de evaluare.' Pentru
proprieElile de alt tip decAt cele unifamiliale, este necesare prezentarea impozitelor recente pe veniturile
generate de proprietate. Datele istorice despre o proprietate pot include informalii despre urmltoarele:

Acestea sunt cerinlle minime; infomaliile despre v6nzdri, comercializare gi activitafi de inchiriere, refedtoare la o proprietate,
derulate anterior acestor limite de timp, pot oferi detalii utile desFe valoare.

26,12

.
.
.
.

Costuri initiale de construclie, achizilionare sau asamblare

Cheltuieli pentru aporturi de capital sau modemizare
Date financiare sau transferuri de proprietate
Experienla unor pierderi accidentale

Istoricul;i tipul de ocupare

Dezvolt[ri sau utiliz6ri ale proprietnlii existente inainte de construclia clidirilor actuale
Orice alli factori care se referd la sau care afecleazd calculele, estimlrile sau concluziile

o
e

prezentate in raport.

Informafii privind zona' ora$ul' vecinltifile

qi localizarea

pentru
Toate aspectele legate ale un orag qi lmprejurimile sale pe care evaluatorul le considele pertinente
evaluare trebuie iricluse in informaliile deipre piap. (Utilizarea $i credibilitatea diferitelor tipuri de date,
ln relalie cu diverse clasificdri ale propriet[tilor 9i cu problemele specifice de evaluare s]rnt prezentate ln
aliza datelor, dar
Capitolele 7 pi 8). Un evaluator
cauz6 Trebuie
in raport tr;buie analizate

ap
doar
prezintate atet aspectele pozitive,

doar in sprijinul factorilor

pozitivi

ru1 prezintd date

sau doar al celor

Dac6 se impune utilizarea unei cantitEJi considerabile de informalii statistice (de exemplu, aspecte
demografice, indicatori ai nivelului de trai, indicatori ai veniturilor pe familie), evaluatorul poate
lncorplra tn raport aceste date sau le poate prezenta sub formd tabelard la inceputul analizei, 9i se poate
.eferi la acestea pe parcurs. in multe rapoarte nu este necesar6 o secliune separati despre datele privind
piala. De fapt, informaliile privind piala sunt adesea combinate cu informaliile despre vecinetAli.

vecinititi 9i localizare necesare depinde de tipul de evaluare qi de

De exemplu, in cazul in care este realizati o evaluare pentru un client
destinati,
utilizatorul cdreia li este
din afara orapului, care nu este familiarizat cu proprietatea qi comunitatea local6, este recomandabili
introducerea mai multor date despre comunitate qi vecindt5gi dec6t ar fi necesar pentru un client local.
Dacd evaluarea se referA h o proprietate importantd, utilizati in scop de afaceri, ale cerei venituri derivd
din puterea de cumpfuare a zonei inconjuritoare, evaluatorul trebuie se ofere o descriere detzliate a
vecin6tdfilor gi sd analizeze modul in care populalia gi puterea ei de cumpirare afecteazd valoarea
proprietifii in cauzd.
Cantitatea de informalii despre

Evaluatorul tebuie sE consemneze gi prezenJa unor priveligti speciale sau a unor condifii nefavorabile din
vecinetate gi sE ofere justificdri sau informalii care sA suslind concluziile trase. De exernplu, dacd
evaluatod declar[ cd zona se dezvoltd, trebuie incluse ln raport informa]ii despre ritmurile de cregtere
cuente sau previziuni ale ritmului de construclie. DacA raportul afirmd ci zona este in declin, din cauza
unei deteriortrri anormale sau a intrelinerii necorespunzitoare, evaluatorul se poate referi la propr.ietili
specifice care exprim[ aceste condilii nefavorabile sau poate utiliza fotografii pentru a ilustra condilii1e

vecinedlii.
Descrierea terenului

Informaliile pertinente referitoare la amplasamentul

ln cauzl fac

parte din secJiunea referitoare la

descrierea terenului. Descrierea terenului implicd trei aspecte diferite ale amplasamentului proprietdlii:

o Caracteristici fizice
. Caracteristicijuridice
. Caracteristicieconomice

26.13

Caracteristici Jizice
pot include descrierea urmdtoarelor aspecte:
Informaliile fizice relevante despre amplasament

. Falada proprietalii, addncimea, zona de amplasare'

o Condiliile solului 9i subsoiului
o

.
.

topografia 9i forma

Utiliteli
Acces 9i exPunere

Alr" u*"nuje.i care aduc avanlaje sau dezavantaje amplasamntuiui

trebuie s6 ofere
secliunea de descriere a terenului, evaluatorului
sau propuse'
uduptutitt t"u u.plasamenhrlui la construcliile existente

ln

C ar ac teris

o concluzie privind utilitatea

sau

tici j ur i dice

Caracteris tic i

ec onomtc e

CaracteristicileeconomicealeuneiproprietSli,calepotaveaefectasupravaloriiacesteiagicaretrebuie
i specte:
unalizate in rapo.tt.rl de evaluare, includ urmltoarele
liare
ale Pe construclii

la

taxele asupra costurilor de dezvoltare 9i a

ce carc afecteul amPlasamentul

juridice cum ar fi seflituliie 9i imprejmuirile. Primele sunt

Aceste reglementiri economice diferd de cele
cele din urmd decurg din puterea coercitivl'
legate de puterea d" irnporrt-" u gut'"mului iar
Descrierea construcliilor

Insecliuneaezentate$iun^|izateloaledateledespreconstruc.iii$i
amenaj[rireincursulevalu[rii,evaluatoruliainconsiderareqi
unt prezentate numai acele caracteristici semnificative
analizeazd o
pot include:
ui"

p-pti"Utii

influenleazi valoarea Aceste caracteristici

o
o

VArsta cronologicl qi vdrsta efectivl a clldirii

Detalii structurale 9i constructive

.
c

26.14

"-e

Dimensiunileclidirii
Numlml $i mlrimea unitililor din componenla proprietilii
Echipament mecantc

Slareafnicl
Utilitatea sau inutilitatea fimc,tionali

Informaliile despre proprietate pot fi suslinute cu ajutorul

cotelor de ineltime. Daca descrierea detaliilor struchrale
$i
l-r utilizat un rezumat in cadrul raportului pentru a e ridenlia
Date privind impozitele

Ei

or, planurilor de nivel 5i

ecanice este lunga, poate

taxele

Valorile curente de impozitare, impreunl cu o estimare a cotelor actuale de impozit la valoare, trebuie
prezentate in raport. Este necesare analiza tendinlelor existente in valoarei de impozitare
sau a
schimblrilor previzibile. Poate fi oportuni compararea impozitelor asupra propriet6,tii in cauzd cu
impozi0ele asupra altor proprietzli, in special in cazul in care diferen.ta este semnilciti.r,a. '
Studiul de vandabilitate
in evaluarea proprietd,tilor generatoare de venituri, cum ar fi cladirile de birouri, centrele comerciale gr
clddirile de apartamente, poate fi realizat un studiu de vandabilitate pentru a afla cum s e incadreazd,
proprietatea anali zati'ln pialz global6, din punct de vedere al nivelurilor chiriei qi al ratelor de absorbtie.
De obicei, un studiu de vandabilitate este legat direct de concluziile prezentate ln raportul de evaluare. Un
astfel de studiu poate analiza urmltoarele aspecte:

.
e
o
.
o

Piala sau subpiaia imobiliard specificd

Oferta de proprietili existente (pe baza inventarierii spaliilor,

constructie, a gradului de ocupare qi a ratelor de absorblie)
Cererea previzionali (cregterea sau diminuarea previzibill)
Echilibrul curent dintre cerere pi oferti

analizdrii tendinlelor de

Nivelul chiriilor competitive

Partea a patra

- Analiza datelor

qi concluziile

Cea mai buni utilizare hebuie exprimati in termenii utilizdrii celei mai probabile gi mai profitabile a
proprietilii. Cele patru.criterii - 9i anume, ca utilizarea sE fie legal permisibill, posibiie fizic;fezabil6 din
punct de vedere financiar (si fie recunoscuti de piald) gi maxim productivi vor fi analizate in corelalie
cu specificul propdetilii. De asemenea, trebuie analizate tipurile de utilizare a terenului in zona,

reglementirile privind zonarea precum qi profitabilitatea construcliilor existente sau propuse.

Cea mai

buni utilizare

a terenului considerat a

fi liber

in raport trebuie specificati clar cea mai bunl utilizare pe care se bazeaz6. estimarea valorii ierenului
considerat a fi liber. Caracterul gi cantitatea datlor prezentate gi analizate in aceasti seciiune sunt
determinate de scopul gi utilizarea propusl a evaludrii.

Cea mai

buni utilizare

proprietlfii considerati

ca

fiind construiti

Dup[ o scurti descriere in raport a teoriei gi principiitor celei mai bune utilizfi pi dupd prezentarea
analizei celei mai bune utiliziri a terenului considerat a fi liber, cu un grad de detalGrJ corelat cu
specificul evaludrii, evalua0orul trebuie sd explice necesitate a analizei celei mai bgne utiliziri a
proprietdtii considerat?i ca fiind construiti. Analiza rentabilitiilii utiliz-irilor aloemative ll va determina pe
evaluator

sA

Fage concluzii referitoare la mentinere4 inlocuirea sau demolarea constructiilor existente.

26,15

Evaluatorulpoatesugeraunposibilcursalacliuniicumarfireabilitarea,lmbunEtilireaactivitdtiide
l"it"ilt"t" ,ur.,r .,n -unug"t"nt mai bun al proprietelil'
Valoarea terenului
analizd a

terenului
cititor la

Abordirile valorii
Evaluatorulaplicdaborddrileadecvatespecificurligva\ue|iqidetermindnivelulvalorii.inraportvorfi
care au condus
frecarii abordari, datele faptice, analiza qi ralionamentul
desciise modalitdlite de apticare I
la nivelul resPectiv al valorii'

raportul.
independente unele
Cele trei aborddri sunt rareorr complet
dinrr_un numer de procedwi

fap de celelalte O

evaluare este compusa

itr."putuuit. ce au ca obiectiv comun determinarea

irr;;i";#;;t;illi

unei valori credibiie'

Tabel 26'5
Descrierea abordirilor valorii
de evaluare dupl cum urmeazl:

a at
ln abordarea prin comparalie direct.l, proprietate
,i-iiur" ao."^* fost vdndute recent sau cu cele pentru car

izali' este comparati cu proprietiii

de pre!. Datele despre proprietlJile comparabile

cu care s-ar
folosite pentru a demonstra un pre! probabil'
daci ar fi oferiti Pe PiaJi.

;-;;;;

a Prin cost.

ln abordarea prin venit,

se calculeazd

venitul

adecvate.

26.16

Reconcilierea nivelurilor valorii

Reconcilierea nivelurilor valorii trebuie si il conduci pe cititor in mod logic la estimarea
valorii linale.
Estimarea valorii finale se poate realiza in mai multi feluri. Urmdtoarei modalitate
este un exemplu

simplu:

Ca rentltat al cercetirii gi analizei pe care le_am

realizat, in opinia mea, valoarea de piafd a
participaliei identificate la proprietate, la data de
20 iulie 2001, a fost:
400.000 $

Relineli ce data la care a fost realizatd. evaluarea poate

raporhrlui de evaluare.

fi diferitl

de data scrisorii de transmitere a

Atunci cand evaluatorul alege s6 aloce valoarea estimati pe fiecare componenta a proprietilii, dup6
estimarea vaiorii finale, poate fi prezentatd alocarea pe elemente. in acest caz, valoarea
estlmat6 poate fi
alocati astfel:

Teren

Construclii
Bunuri mobile qi alte elemente
Total

90.000 $
310.000 $

0s
400.000 $

Perioada de expunere pe piald

Multe din definiliile valorii de piala pomesc de la premisa cr o tranzac,tie are loc dupd o
,perioadi
rezonabild de expunere pe pia!i". Standardele Uniforme Canadiene de Practici Profesionald in ivaluare
impun ca evaluatorul si prezinte o analizi a perioadei rezonabile de expunere, legati de estirnarea valorii
de pia]e. Aceasta hebuie si fie expusd in raport.

intr-o evaluare, perioada de expunere reprezinti perioada de timp estimatd in care participalia la o
propdetate supusE evaluErii a fost oferiti pe piafi, inainte de consumarea ipotetici a unei v6nzAri. la
valoarea de piala, Ia data efectivd a evaluarii; o estimare retrospectiva, bazatd pe
anafiz; a
evenimentelor trecute, in condijiile unei piele competitive gi deschise. Perioada di expunere este
intotdeauna considerati a fi aurt loc inainte de data efectivi a evaludrii. Ea poate fi exprimati sub forma
unui interval 9i trebuie si apari in acea secliune a raportului care prezintl descrierea gi analiza condiliilor
de pia!6 precum qi alituri de estimarea valorii finale. Perioada de expunere diferi in funclie de diversele
tipuri de proprietiii imobiliare $i de condiliile de pia1a. in loc sI apar6 ca o estimare izolat?i a unei

perioade de timp, ea trebuie sd se refere la proprietatea evaluati, la valoarea estimatE. Conceptul general
de perioadl
cuprinde nu numai o perioadd adecvat?i, suficientd pi rezonabile de
timp, ci qi
cva! suficient gi rezonabil. in cazul in care, in raport se face referire
la ambele
o distinclie clari inhe perioada de expunere (care face referire la
trecut) pi perioada de marketing (referitoare la viitor).

r
un
no

Deqi Standardele Uniforme Canadiene de Practicl Profesionali in Evaluare soliciti doar o estimare a
perioadei de expunere pe piafn, mul,ti clienli solicit5 9i o estimare a perioadei de marketing. Perioada de
marketing reprezintd estimarea duratei de timp necesare pentru a vinde o participatie la o proprietate
imobiliard, la nivelul stabilit al valorii de piali, in timpul perioadei imediat urmltoare datei efective a
evalubrii.

Informafiile asociate includ alie condifi de piafd, care pot afecta perioada de marketing, cum ar fi
identificarea cumpiriiorilor gi vdnz6torilor tipici pentru tipul de proprietat e in cavzd,, precum gi nivelurile
tipice de investiiii de capital gi/sau condilii de finanfare. Perioada de marketing este o funclie de pre!,
timp, utilizare 9i condilii anticipate ale pielei, cum ar fi modificf,ri ale coshuilor 9i disponibidtelii

26.17

fondurilor
clienh-rlui.

gi nu doar o estimare izolatd a unei perioade de timp. Deciziile de marketing vor

fi

ale

Califi cirile evaluatorului

Calificdrile evaluatorului pot fi incluse in raporhrl de evaluare ca dovad[ a competenlei sale de a reayza o
astfel de evaluare gi sunt descrise, de obicei, in situa,tiile in care raportul de evaluare va fi prezentat ln fata
instanlei, pentru a exprima mdrhrria de expert a evaluatorului. Aceste calificlri pot include aspecie
privind:

.
.
o
.

experien!aprofesionalA
studiile $i pregdtirea

afilieri $i activitdli de afaceri, profesionale sau academice

clienli pentru care evaluatorul a oferit servicii profesionale, tipul de propriet5ti evaluate natura
$i
lucrErilor de evaluare efectuate

Utilizarca unei astfel de expuneri a calific5rilor este at6t de rdspdndita incdt mulli evaluatori considerd
eficientS includerea in fiecare raport de evaluare a unei prezentdri tiplrite a calificdrilor lor. Denaturarea
calificlrilor sau prezentarea unor informalii false referitoare la califrcdri va fi desizur o incalcare a
codului etic.

Anexa
in-funclie. de mdrimea qi complexitatea evalulrii, pot fi^adiugate materiale suplimentare pentru a prezenta
informalii ce ar inherupe cursul expunerii raportu li. ln anexd pot fi incluse urmdtoareie elemente dacr
acestea nu au fost deja prezentate in corpul raporhrlui:

o
o

Planurile $i elevatiile cl[dirilor

Fotografii ale propriet6lilor la care s-a fEcut referire in raport

Harta ora$ului, a zonelor lnvecinate sau alte tipuri de

Diagrame $i grafice

o
o

Planul parcelei

o
o
o
o

hirti

Informalii istorice despre venituri gi chelhrieli

Specificalii legate de clldiri
Estimdri detaliate ale costurilor de reconstrucfie sau de inlocuire a crddirilor
Date despre vAnznri gi cotalii
Sumarullnchirierilor
Date despre analiza de vandabilitate (de exemplu, informalii despre tendinlele de evolulie
iu
domeniul construcliilor, a gradului de neocupare gi nivelurile compititive ale chiriei).

Bibliografie suplimentarl
Blanlenship, Alan. 1998. The Appraisat writing Handbook. cbicago: Appraisal Institute
Craft, J.L. 1995. ,,Logic and Rhetoric in Appraisal Reporting". The Appraisal Journal

(April)

Eaton, J.D. 1999. ,,FRCP: The othe_r Appraisal Report standard". valuation Insights
Volume 4, Number 2 (Second euarter).

&

perspectnes,

Horevitz, Anl
Y,utfu 1997. ,,Appraisal writing, Aristotle, and the Art of persuasion,,. The Appraisar
Journal (Jdy).

26.18

Rex, charles w., IIl. and Susan Ir{otycka Rex. 1996. "Market Analysis in Appraisal Reports:
Vitalizing Key Dara Sections". valuation Insights&perspectives, volume 1, Number 4 (Fa[j.
Tardiff,- Frank D. 1994. "using an Engagement Letter to Minimize Discrepancies Between Appraised
Value and Transaction Price". The Appraisal Journal (Ianuary).

wilson, L. Deane. 1996. "Are Appraisal Reports Logical

KJaasen, Romain

2: p.33.

L.

1992.

Fal'Lacies2" The Appraisat Joumal

(Lpril).

"Its only words: But writers Beware!" canadian Appraiser, Volume 36, Book

26.19

ANEXA

Raport de evaluare a locuinfelor - Form[ integrali,

cu prezentarea condifiilor limitative gi certificlrii evaluatorului
Canada revizui$te din cand in ceDd fonnularele st ndadizate ale rapo.tuluid \aluare Penhu infonnalii cu pnvire lacea mai noun
veGiune a fomularelor, @ntacta$ ltrstit!tulde Evaluare d'n cuada -de obicei se pot descirca de p ww{.aicanada.org)

(No6: Insritutu I de Evaluare din

MPORTDE EVALUARE

FoRMi TNTEGRALi

A LOCUTNTELOR

Atenfre:........ ....,,,,,
Telefonr....-.......... ...........

N!mle solicitantuLui:

..^Dnr

........:.

I'vrr IIiP

penh,

...im' !,I.'rs

de

ni'ra

DREPTURILE DE PROPRIETATE EVALUATE: DrepLdeplin.. Drptdeadacuchirie.-.Condominiun...Conun...Altul(descderc)

EsresubiectulutruiinrersfraclionaEsgmfllfizicsaudeiinerep64iah?Nu..Da..(Dacada,vedelicommtariiulterioarclnacstBPon)
OCUPATDE:ProDdetar......... . -......... Chiria... ............ .- - Vant

Notd:Ddcdceahdibunaunliarenr6telolositdcnrcht,sflnxesterelectatdutilhdedihrdpo,ruiconehtdrlledtLrdte.
vARsra EsrrMAT,i. A
NATURAROGIUNII TENDINTAREGIUNTI

coNFoRMtrarEA

,
.

Co'neoiaylndusLdal

, , Mixt

,,,,,,,,,,.

codenradi:

vARsrEIsuBIEcruLUI
Nou

SLbil

MEDTA YARSTEI

suBIEcruLUI

PROPRIET,4TII

Vcch'... Simile ..

... in t'anzi1i"

cONDITIE
Supe.ior .. Inlenor.. Sinilar...

.,, Alt le

MiNME
Ma..Mic...Similar..

SUPRAFATA CoNSTRUITA
.. ...%

Canentadi:....... ....

REGIUNE

oFERTi
Bune..S is6cdtoare...Stabz... ANAINZECINATA:
de la ..... la
ani
CERERE
Buna -.. Satistlcaloare. . Slabt.

DTSTANTA PAN,{LA'

pRxTUL pRopRJETiTILoR ASEv,iNAr oARI'i

$coalagnedl!

IN REGIUNE
de la ..... .......... ...... ...$
JN AR]A JNVE2INATI

dela

h ........ ...., . ..

-Sla -....

.. ....

..

sUMAR:cuPrindecerereapie|ei'rndinlavaloditiinfusn{elenefavodbiIeaparentedinanainvecinat!'dacdexhl.i(deexenplu:calef*ai''Pr
im..d'nledtrafcfaciIiredde,DacbdniDUo|icsauiv.le.,nolasanentecom*ciah,/indut.iaIe.d

CARACTERISTICTI
.. Drumpavat

...Alee

... Iluminat

stddal

PARCAR.E
... amj

SERYICII PUBLICE:
-.

.- Telefod

..Borduri
... cabluTv

... Cze

.............
.., $oprcn
.., Nimic

SITUAFA BORDURILOR
...
. . Exctdlt
...

Drumpielruit

SatisE4[toare

...

Bun!
Skbe

ZoNAREA.........................

. Pnt

ha(u,Je

... Rqeade

apt

DRUM DE ACCEST

comun

. Panicular

. . Csnalde ape Eak

... Mutual
.-. ShteE selric
... Sitrslhr
... Caul de ape pluviale ...Coril

...Dinbeton
... Din piatrS
... Cuasfalt

PRT!'ELISTE
SISTEMUL ELECTRIC
,.. P.sub pdment

.- Med

,,

Excln6

...
... Mdie
.-. Slab!

Adiatr

... Pllcud

ANEXE

...Utile

..

NU ESTE coNFoRMA cu ZoNAREA? ... Da... Nu (vsi

UTILIZARE CURENTA:
conentdrii:(inc|udorice@tedsticiPozitivesauncgativecumsw1con|omitateacuzotr4efccteleseNif|iilor'eslric|iialIelitlUluidePrPrit'e

Limitl

de

viad @omanda6: ...Da ... Nu

SUPRAFATA

NryELULUI:

SUASOL:

PROIECT:
...
....
... Nivellnpaqit ....2

Unnivel

Surst....,.,,,.,,...-.,,.,........,,,,,,,,,,,,.Codpli!
Parlr....................................... .. Ia4iald
Etaj

ll2Nivel
Nivele

FINISARE EXTERTOARA
... Cirnmid6.pgrente
... Cadmida mnlila

U
Totdl
.'....,,....,...pp......................
Etrj

SuprafdFlotali

...........................

.' ..- .......- pp........................

TIPUL DE CLiDIRI:

CONSTRUCTTE:
...
... Caramid5
,.. Piatr5

26.20

Seni'lDpt E

ACOPERI$:
... Tisleasralrice
... $indrile

..

... Laterale de aluminiu

Metal

411e1er.,,.,,,,,,,,,,,.,,..,,,.,..,,,..,..- Altetei,.

comenradile)

TOC DE GEAWFTNISARE:

UFFI

VIZBIL:

co\DTTE;FE-m6;il

cE$ilfr:
.

Slabi

CONDITIE INTERIOA&{ GENERALA:

... Slabi

AItulr..... ...... _:

INcilzlR!:

BAI(rr):

ZIDURI DE FUNDATIEI

..L

Aer

cald ...

_...

_._.

FACTLIT,{TI & ALTE FUNCTII

PdnpaidoseaE

Medru

Altlip:., ,,. ...... ,,. ,,,,,,,

... Pldci, siiEid berotr

_.

TIP COMBUSTIBILI

\ZALATIE:

Maiina de spebt vdse

... Sobi

PARDOSEAL,i:

Phfon
. Ziduri
..

PlatrFu
... Slbsol

AILle:,, ,. . ,,
INSTALATTI DD APA:

.. cupru
Olel grlqnizit

..

... Pvc/plasric

... Covor
... Folievinil
-.. rarchet lsninat ... Dalevinil
. - P@hetdasi! .. CeBmice

Allels -,...,..,,,,...,,,,,,.,,,,,,,.

... Altul:........ ..

;;;;"#;...

..._....

. _... ...

........-.t

DoRMIToARE (M):

... ABS
... Mediu

:t..

,,

SaunI

Mic

INSTALATII ELECTRICEI
,,

SieuBnle

Conent!rir:... ...
Pute@ mdihn Ia panou

Conkcre PLANULCAMEREI:
DULAPURI:
... Bun
.. Satisficdtor . . Bune
...Mediu
...Slab
...Medii

eLeckic:

....................................rmpQ,

FINISAREA SUBSOLULUI, UTILITATT: . ..........

cARAJE/$OPROANE:..
PLATFORME TERASE, ALTEAMENAJARI:...--....

...-..... ......

CoMDNTARII (clldire, in{E$are, calihte, cond4ie, ftn4ii, functii speciale, smenajtui aricipate pdvala saupublie,.lc.):

dniliald

Valo& indicait..........

lot

de

Nr,I

MCA

.....

,.S

..................

VALOAREA PRIN ABORDARM PRIN COST (rotunjite) ... . ............... .....

.oBtnrclie cryi$e in ac6t tabel na @ Jost c4e solicitdte pentru 4igurure ,i nn pot li Iolosite in acat scop. Abor.t@a pin .ost tu se dpttt

N..2

Nr.3

LFA

: clddirc & Stil

VALOARE DtN ABORDAB.EA PRIN COMPARATTE DIRICTA (rclunjir.):

............,.......--,......$
VAIOARE FINAL,{ ESTIMAT'COMENTAzuI ASUPM TIMTULUI DE EXPUNERE REZ)NABIL: ,,,.-..--..
hro.icul ti daliz contractllor clMte de vtMrc, vanz5ri a nr.rio@, optiutri, @ta(ii sd *oaterq k varzde a preprieEgi in uhimul atrl
Acest rapon Ce evaluare repr@in6 mato@ valoare (dat nu ca c@nu, vezi @mm.r.iile)l
...Cl@iA .,, Rekospectiv! ... Prspecriv[
Actuatiz@ raoodu lui temindti

26.21

SFERARAPORTULUI

de
necesar
din canada

scopul $r cu

aprofundate realirate

cii Evaluarii

area $i analiza

informaliilof

fi

Evaluaie
analizei acestofa, prezintS procedurile relevant $i

raPortare a
excluse alte

mliona

proceduri de evaluare obi$nuite

Dresuounend ce ptetul nu esle afeclat de srimulenle necorespuPatoar'

'Noh:
Dacd sc e;alueazd un al! tiP de valoare' diferit de valoatea de piald consultali canehtariite atasate'

DEFINITIA CELEI MAI BUNE UTILIZAPJ

Uiiri**i

pr"U"Uifa

*^.abil6

fezabili financiar $i care determind cea

si lgahauni propriet[li imobiliare, care este fizicposibild, argumentatE adecvat si

Certificarea care aPare ln acest rapod de evaLuare este supusd urmltoarelor condilii:

IPOTEZE OBTSNUITE $I CONDITII LIMITATIVE:

referinli. Nu este corect ca o a treia parte s[ se folosasci de
lui evalu:rii si ewluatorului verificatot a'a cum se Precizea"n h punctul l0
lara clienhrlui. destinatarilor evaluirii $i celor care au obtinut acordul scris li
oricc astfel de persoan4 pagube rezultsle in unna dciziilor sau acliunilor
li dertinararii ortului de evaluare
ali $i politici re se schimbn rapid ti adesea in mod neaftept t' estimarea
la o altn daE excep$e fdcend situalia in care evaluatorul confirms in scns
la care se face

3.
n.
5.
6.
L

de prcprietate asupra
Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de naturn legale care afecteaza fie proprielatea imobiliarA eval a4 fie dreptul
poate tranzaqiona, nu are datorii Si nu
acesteia. Nu au fost lEcrte cerce_teri ]a arhiva, iar evaluatorul pfesupune cd titlul d propdetate este valabil 9i se
imobiliara se evalueazi pe
este ipotecat rau inchiriat; in caar' ln care existd o asemenea situafie, acest lucru trebuie menlionar in raPort. Proprietatea
ba"a premisei
specti reglemni5rile lrivind documeotaliile de urbanism, legile de constxclie si regulamentele
Se
cerinfe, valoafea de Piali poate {i afectatisanitare, iar
propritatea nu a fost expertizaE deraliat. Orice scbil5 din raportul de evaluare prezintE dimensiunile aproximative ale prop.ietalii ti este iealizatn
penEu a ajuta cititorul sd vizualizeze propnetatea
Lest raoort este intocmit pe baza presupunerii ci nu este necesarl prezenhrea sau folosirea acestui raport ints-o instanF, cu excePlia situafiilor cand
aces! Iucru a fosr srabilir lnprealabil. intr-o astfl de situafie, trebuie str se prcizzg dar nu in mod necesar, numai tidpul necesar verificddi raportului
$i informafiilor legate de acest4 Pr m Si compensafia adecvattr
evaluatorul nu are cunostiflli asupra sttrii ascunse sau invizibile a proprieti$i (iDclusiv, dar f:r5 a se limita doar
bace nu si arata attfel in acest
la acesrea. starea si structura solului, stnrctura fizice, sistemele mecanic $i alte sisteme de funcfionare, firndatia, otc) sau asupra condiliilor adverse de
mediu (d; pe proprietatea imobiliari in cauze sau de pe o proprieate lnvecinati, inclusiv lrezenfa substanlelor Periculoase, substanlelor.toxice, etc.)
poi-i.'oru suo.i"gora valoarea propriedlii. Sepresupune cA nu existtr astfl de condilii dact elenu au fost obsewate la data inspecgiei sau nu au
"o.e
devenit vizibile ln perioada efectuSrii analizi obigluite, necesart pentru intocmirea raportului de evaluare. Acst mport nu trebuie elaborat ca un audit
Evalualorul nu
de mediu sau ca un raport detaliat al sterii propriet4ii, astfel de informafii dep4ind sfera acesuri rapo( $Vsau calificarea evaluatomlui,
ofed garanfii explicit; sau implicire in privinfa stirii fu cre se afli p oprielata $i nu ste rcsponsabil pentru existenla unor astfel de silualii 9i nici

prlsupune
in

ripo

de eva
rsponsabi
in raport presupun incheier

g,

irii raportutui
l$i ,$umi

Ie consided a fi credibile $i

liilor fumizate

de terle

pt4i

sarcini clre trebuie finalizata

Opiniile privind valoarea precum qi alte concluzii incluse
ftrh-o manierl responsabiE, Poate Ii necesarA efectuarea unei alte inspecfii pentru a confirma incheierea acstor sarcini.
10. ConFnutul aceshrilaporr este confidenlial $i auto I nu ll va dezvilui unei trp lersoang cu exceplia sinratiilor prevzzute de Standardle tlniforme
Canadiene ale pradi;ii EvalGrii Profesiondle CS ndardele") $i/sau atunci c6nd propriilatea a inkat ln arnfia unui corpjudiciar calificat sau a unuia

9.

semiiudiciar.

Evaluatonrl a fost de acord s5-$i ssume realizara misiunii incredinlatd de citre clientul numit in mport,ln scopul utiliziirii precizate de cltre client,
care de asemenea este precizat ln raport. Clientul a fost de acord cA realiarea evalLrArii $i fofinatul raportului 6udt adecvate destinaliei evaluirii.
12. ConsimFmAntul scris al evaluatorului Si al evaluatorului verificator, daci acsta este necesar, trebuie oblinut inainte ca oricare Parte a raportul i de
evaluare sd poate fi utiliza6 in orice scop de ctrtre orice persoane, cu exceptia clientului $i a altor destinatari ai evalurrii care au fost preciza$ tn raPort,
care clien l este un creditor iPotecar.
au phtit orcrariul
de asiguriri $
pade a sa) sE poatE fi tuodificat sau
ute inainte cs rdp
{i aprobara
pro6pecte, memorii, publicitate, relalii
decat diefltul sau
4i, inclusiv al
publice, informafii, vanzare sau alte mijloace

ll.

26.22

IPOTEZE EXTRAORDINARE SI CONDITTT LTIVIITATIVE:

lpoteza cxtraordinari r+rezinla acea ipot.z;. fie presupusS, fie neconfirmat;, cure. daca nu este adevirali, porte dtermrna modrEcarea optnfllor tr
concluzrllor e\'3luaiorului (de exemplq absenla contaminErii acolo unde o astfel de conlaminare este posibils, prezenF inn-o localizare necunoscuu sru
carc nu este sigur; a unui canal colector sanitar municipal). Conditia limitativi extraordinrri reprezinti o moditrc-are necesara siu excluderd unci
Reglli Standard care trebuie explicag qi justificate de cntre evaluator (de exemplu, excluderca unei aborderi relevante a valorii). Inainte de a accepta o
misiune, care implicE invocarea unei condilii limitative extraordinare, evaluaioml lrebuie sa ajungd la concLuzia ci sfera misiunri va determina formularea
unor opinii Si concluzii credibile. Atat ipotezele extraordinafe, cer $i condiliile limirative xtraordinare trbuie s5 insofeasce formularea fiedrei opinii/

.;;,;,,,;;;;;;;;

Condiliile iporedce pot fi utilizate atunci cand ele surt necesare pentm scopuri legale, ln vederea analizei camcterului rezonabil saLr pentru compara(ie.
Condiliile ipotetice obiSnuite cuprind amenajarile terenului Si constructii)e propuse $i evalunri prospective. Pentru fiecare condilie ipotetici este necesara o
ipoteze extraordinari (vezi mai sus) O analize bazata pe o condilie ipoteticn nu Eebuie se duce h realiza rea unui rapon de evaluare care induce ln eroare
sau care se bazeaza !e acfiuni sau eveninente ilegale sau improbabile, ln contextul misiunii respective. Urmeaze apoi o descriere a fiecerei condifi

::::t:: ::T:::1"

:::*lli

utlT" Tlurl

il*

EXCEPTIA JURISDICTIONALA:
Excepliajurisdiclionald permite evaluatorului sE nu ia in coNideralie o parte sau mai multe pa4i ale Shndardelor, care se dovedesc a fi contrare legii sau
politicii publice dintr-o anumitAjuisdicfie, $i doar acea parte va fi nulE 9i ri efect -ln respectiva jurisdicfie. Urmtrtoarele comentarii identifice padea sau
pe4ile care nu au fost luate ln considera., in cazul in care acest lucru este necesar, precum $i au[oritatea legali care justifici acest

Subsemnatul certific in cunoftinF de cauze si cu blnn credinF ce:

Afirmatiile privind faptele cuprinse in prezenh. raport sunt adevdrate 9i corecte.
Analizele, opidiile $i concluziile sunt limihte doar de ipotezele $i concluziile limitative nenlionate si sunt analizele, opiniile $i concluziile mele
profesionale personale, impa4iale $i neplrtiniioare.
Nu am interese arterioare, prezente sau viitoarc ln privinfa proprietEtii imobiliare care face obie.tul prezentului raport de evalua(e $i nu am nici un
interes personal privind pd4ile implicate ln prezenta misiune, exceplie fAcend rolul henlionat aici.
Implicarea rnea ln aceast; misiune nu erte conditionatn de formularea sau prezenhrea unui rezultal prestabiljt, ln fruclie de mSrimea lalorii estimatq
de direclia de evaluare care favorjzea?tr cauza cliertului, de atingerea unui rezulial stabilit sau de producerea unui eveniment, in tunclie de opinia mea.
Aflatizele, opiniile $i concluziil mle au fost formulate, Ia fel ca Si lntocmirea aceshri mpoG in concordanfb cu Stardardele Uniforme Canadiefle ale
Practicii Evaluirii ProfesionalePosed cunottintele $i experinla necesare indeplinirii misiunii in mod competenL Cu exceplia persoanelor menfionate, nici o alttr persoanl nu mi-a
acordat asistentd profesionald in vederea indeplinirii acestei misiDtri de evaluare
InslitutuIde Evafuare din canada are ur Program de Reatestare obligatorie a membrilor lnscri$i. La data p(ezentului mport, cerinlele acestui program
au fost respectate.

1
2.

3.

4.

5.

6.
7.

CERTIFICAREA EVALUATORULUI VERIFICATOR.:

in cazul in care un evaluator vedfimtor a semnat acest mport de evaluare, acesta crtificE Si este de acord cu urmitoarea declarali: "Subsennani am
supmvegheat in mod direct evaluatorul, care a intocmit acest raport de evaluare fi, dup5 verificarea raportului, sunt de acord cu afirmaliile $i corcluziile
ewluatorului $i sunt de acord ca numele meu si fie asociat cu certificarea IEcuE de evaluator ti imi asum intreaga responsabilitate ir privinla evaluirii $i a
raportului

de evaluare".

IDENTIFICAREA PROPRIETAFI:

tN URMA EVALUARII EFECTUATE DE MINE $I ANALIZEI INFORMATIII0R APLICABILE $I A FACTORILOR RELEVA}III, CONCLUZIA
MEA EsrE cA VALoAREA DE PIATA A pRoppJETiTII TMoBILIARE DESCRISE (sAU DREPTULUI EVALUAT) EsrE ..

EVALUATOR:

EVAIUATOR VERIFICATOR (daci

lnformaliiprivindautoriatia(incazurilincaieseaplicl):...................
NOT'{: Pentru ca eraluarca

ANEXE:

sd rte volabild, este necesard

sennntura tn origitul

Infomatii
sau

vind autorizatia (in cazurile ln care se aplic4:

...........,.......

seinAtura electronicd personalizatd.

Anexd schiF .....-...-.....

........
Anexihar6:................
Anexlfoto:...............Altele:.'''''.'.'.'..'..''..'.Aliele:.''......'......'......AeIe:.'...............''....

Vanzlri aditionale:

este cazul):

Anexi naratild: ....... . ..

Ipoteze/Condiliilimitativ:........,.,.......

26.23