STUDENI :

CALINCIUC IRINA
CRMID FLORENTINA-ANCA
PROFESOR COORDONATOR:
IOANA-RALUCA DIACONU
GRUPA : 2125

2015

Cuprins
Capitolul I. Apariia creditului ipotecar i apariia creditului Prima Cas .............................................. 3
1.1.Apariia creditului ipotecar ............................................................................................................... 3
1.2.Apariia creditului Prima Cas...................................................................................................... 3
Capitolul II. Avantajele i dezavantajele creditului ipotecar comaparativ cu creditul Prima cas ......... 5
2.1. Avantajele creditului ipotecar comparativ cu avantajele creditului Prima Cas ......................... 5
2.1. Dezavantajele creditului ipotecar comparativ cu dezavatajele creditului Prima Cas................. 6
2.3 Diferene i asemnri ntre creditul ipotecar i creditul Prima cas ............................................ 7
Capitolul III. Evoluii privind creditul ipotecar i creditul Prima cas ................................................... 8
3.1.Evoluii privind creditul ipotecar .................................................................................................. 8
3.2. Evoluii privind creditul Prima Cas ........................................................................................... 9
Capitolul IV. Concluzii i previziuni .................................................................................................... 12
Bibliografie ........................................................................................................................................... 13

Capitolul I. Apariia creditului ipotecar i apariia creditului Prima Cas

1.1.Apariia creditului ipotecar
Creditul ipotecar reprezint un mprumut stabilit pentru cei care doresc achiziionarea,
construirea sau renovarea (modernizarea) unei locuine i presupune garantarea rambursri
creditului cu locuina n cauz. Ipoteca este nregistrat n Cartea Fiduciar iar locuina este
folosit ca i garanie c obligatarul i va achita ratele . Locuina nu poate fi vndut pn ce
creditul nu este complet rambursat .Perioada de creditare este pe termen lung, 35 de ani,
respectiv 420 de luni, titularului avnd obligaia ca pe timpul creditului s achite lunar rata
stabilit plus dobnda1 .
Apariia creditului ipotecar s-a intersectat cronologic cu perioada n care s-a liberalizat
vizitele n spaiul Schenghen cnd sume mari de bani ale romnilor care lucrau n strintate
au intrat n ar crend un adevrat "boom imobiliar" n vara anului 2003. Intersectarea
acestor dou momente pe piaa imobiliar a dus la un mare soc al tranzaciilor .
n ceea ce privete creditul ipotecar , romni consider c nu au nimic de pierdut dect
acel mic avans acordat iniial perceput de ctre banc considerndu-se siguri c se vor
descurca cu un credit pe o perioada de 15-25 de ani , trind ntr-o locuin cu falsul sentiment
c aceasta i aparine.

1.2.Apariia creditului Prima Cas

Prima cas reprezint un program al Guvernului Romniei, ce a fost lansat la data de
20 mai 2009, destinat sprijinirii persoanelor care achiziioneaz pentru prima dat o cas i nu
au contractat n trecut un credit ipotecar. Prin intermediul acestui program, Guvernul
garanteaz 80% din valoarea mprumutului pentru achiziionarea unei locuine.Valoarea
maxim ce poate fi obinut prin intermediul credit este de 60.000 Euro, iar beneficiarului nu
i se impune o limit de vrst.
n cazul acestui tip de credit plafonul maxim al creditului garantat de stat este de:
60.000 euro, echivalent lei - pentru o locuin veche;
70.000 euro, echivalent lei - pentru o locuin nou;
75.000 de euro, echivalent lei - pentru o locuin colectiv construit de la zero.2
Criteriile de eligibilitate ce trebuie ndeplinite pentru a putea opta pentru un credit prin
programul Prima Cas sunt:
Dac deinei o locuin ce are o suprafa util mai mic de 50 mp avei posibilitatea
de a accesa un credit ipotecar garantat de ctre stat pentru a cumpra o locuin ce are
o suprafa mai mare;
Dac deinei cote pri dintr-o locuin ai putea beneficia de credite garantate de stat
pentru a putea achiziiona diferena de cote-pri;
Avei dreptul s achiziionai, n cadrul Programului, o singur locuin finalizat,
aflat pe teritoriul Romniei, nscris n cartea funciar n condiiile legii; la fel, putei
construi doar o cas, singur sau mpreun cu alte persoane, respectnd reglementrile
n vigoare referitoare la programul Prima Cas;
Trebuie s dispunei de un avans de minim 5% din preul de cumprare a locuinei;
Trebuie s constituii un depozit colateral pentru garantarea dobnzii, n valoare
egal cu trei rate de dobnd, valabil pe ntreaga durat a finanrii;
1
2

http://www.imprumut-urgent.ro/credite-ipotecare.html
http://gov.ro/ro/obiective/strategii-politici-programe/programul-prima-casa&page=1
3

 Trebuie s pstrai locuina cumprat minimum 5 ani de la data dobndirii;

Trebuie s asigurai locuina achiziionat contra tuturor riscurilor i s desemnai
statul romn, reprezentat de Ministerul Finanelor Publice, ca beneficiar al poliei de
asigurare, pe toat durata finanrii.
Fiecare banc are propriile condiii de creditare care prevd ca vrsta maxim a unui
client la momentul finalizrii rambursrii unui credit s nu depeasc 65-70 de ani;

Capitolul II. Avantajele i dezavantajele creditului ipotecar comaparativ cu

creditul Prima cas
2.1. Avantajele creditului ipotecar comparativ cu avantajele creditului Prima
Cas
Top 3 avantaje ale Creditului Ipotecar i ale Creditului Prima Cas

Credit ipotecar
Posibilitatea de renegociere a condiiile
incluse pentru contracararea creditului sunt
mult mai lejere
Imobilul achiziionat va deveni i gajul
creditului
Posibilitatea de a cumpra locuina proprie
avnd venituri mici

Credit Prima Cas

Permite proprietarilor de locuine s poat
cumpra locuine mai mari
Garania pentru credit este asigurat de
ctre stat
Bine aprat legislativ

Tabel 1. Top 3 avantaje ale Creditului ipotecar i ale Creditului PRima casa

Avantajele creditului ipotecar

1 . Posibilitatea de renegociere a condiiilor incluse n contract - bancile comerciale fiind
mai susceptibil de a recepiona semnalele date de persoanele incapabile de a-i duce la bun
sfrit rambursarea creditului complet . Bncile comerciale contientizeaz c atunci cnd
clientul i pierde creditul conduce la pierderi mari ale bncii , n special la creditele de valori
mari aadar i d posibilitatea acestuia de ai modifica clauzele contactuale n termen de 30
de zile restante.
2. Imobilul achiziionat va deveni i gajul creditului - avantajul reiese din faptul c nu e
nevoie s punei ca i gaj un imobil aflat n custodie, aadar ipoteca adresndu-se bunului
viitor pe care dorii s o achiziionai sau construii.
3.Posibilitatea de a cumpra locuina proprie avnd venituri mici - bncile comerciale
permit credite prin care ratele lunare acoper 70% din venitul unei familii. Aceste credite au
la baz contractul de munc din care reiese venitul familiei, precum i acceptarea altor surse
cum ar fi : chiriile, dividendele, dobnda .
Avantajele creditului Prima Cas
1.Permite proprietarilor de locuine s poat cumpra locuine mai mari- proprietarii
unei locuine achizitionate prin program pot s-i achizitioneze una mai mare dup vnzarea
celei deinute iniial/lichidarea creditului garantat.
2.Garania pentru credit este asigurat de ctre stat
3.Bine aprat legislativ-conine ordonane de urgen, norme metodologice care au ca rol
apararea/protejarea a celor parti implicate, i anume :
o Beneficiari creditului;
o Banca;
o Statul romn.
5

2.1. Dezavantajele creditului ipotecar comparativ cu dezavatajele creditului

Prima Cas
Top 3 dezavantaje ale Creditului ipotecar -Creditul Prima casa

CREDIT IPOTECAR
CREDIT PRIMA CAS
Sunt cele mai scumpe credite de pe piaa Locuina nu poate fi vndut n urmtori 5
bancar
ani
Dobnda nominal flotant
Neputina obineri uni credit de nevoi
personale cu ipotec
Durat foarte lung,pn la 30 de ani
Neputina refinanri creditului n primii 5
ani
Tabel 2. Top 3 dezavantaje ale Creditului ipotecar i ale Creditul Prima Casa

Dezavantajele creditului ipotecar

1. Creditele ipotecare sunt cele mai scumpe credite de pe piaa bancar
Iniial, creditele ipotecare par foarte atractive datorit ratei dobnzii foarte accesibil
dar de fapt n spatele acestora se afl o multitudine de costuri i comisioane suplimetntare
care au ca rezultat costuri adugtoare ,de aceea e mai bine s te gndeti de 10 ori naintea
semnarii unui contract de asemenea natur.
De exemplu : n Republica Moldova accesarea unui asemena credit ipotecar conduce
la costuri mai mari cu 232% din suma mprumutat.
2. Creditele ipotecare au dobnda nominal flotant
Bncile au dreptul s-i modifice rata dobnzii utilizndul n funcie de :
-Rata de refinanare a BNM;
-Rata inflaiei;
-Rata dobnzii interbancare Euribor/Libor;
-Evoluii ale pieei.
3. Creditul este pe o durat foarte lung, chiar pn la 30 de ani
Cu ct un credit are o durat mai mare cu att acesta este mai costisitor precum i
posibilitatea apariiei unor impedimente asupra puterii de returnare a creditului la data
scadent.
Dezavantajel creditului Prima Cas
1.Locuina nu poate fi vndut n urmtori 5 ani
De exemplu: Dac o persoana care acceseaz un credit prin programul Prima Cas
dorete la un moment dat s se mute ntr-o alt locuin nu o poate face deoarece i este
interzis .
2.Neputina obineri uni credit de nevoi personale cu ipotec
Locuina achiziionat prin programul Prima Cas nu poate fi ipotecat de dou ori ,
aadar este un dezavantaj pentru cei care au nevoie de un credit suplimentar.
3.Neputina refinanri creditului n primii 5 ani
Imposibilitatea diminurii costurilor n urmtorii 5 ani deoarece locuina achiziionat
nu poate fi vndut n acest interval chiar dac oferte care o s apar o s fie mult mai
atrgtoare.

2.3 Diferene i asemnri ntre creditul ipotecar i creditul Prima cas

Diferene
Asemnri
Cel care dorete un Credit Prima cas nu are La ambele gradul de ndatorare de 60% .
dreptul de a deine un credit ipotecar sau a
unei locuine pe cnd cel care dorete s
primeasc un credit ipotecar poate deine o
locuin sau mai multe credite ipotecare .
n ceea ce privete creditul Prima Cas marja
maxim a bncilor este de 4% pentru euro i
2,5% pentru lei pe cnd marja minim
pentru un credit ipotecar este de 6% .
Avansul ce trebuie acordat pentru un credit
Prima Cas este de 5% ,iar pentru un credit
ipotecar variaz ntre 10-25% .
Creditul Prima Cas -imobilul nu poate fi
vndut ,nstrinat, n timp ce creditul
ipotecar nu presupune interzicerea vnzarii
sau nstrinrii locuinei pentru o anumit
durat de timp .
n cazul creditului Prima Cas suma maxim
finanat de ctre banc este de 57.000
euro, pe cnd n cazul creditul ipotecar suma
poate fi mai mare de 57.000 euro n funcie
de venitul avut la dispoziie
Tabel 3. Asemnri i deosebiri ntre creditul ipotecar i creditul Prima Cas

Capitolul III. Evoluii privind creditul ipotecar i creditul Prima cas

3.1.Evoluii privind creditul ipotecar
Singura component a creditului de retail care a crescut vizibil n perioada de criz a
fost creditul ipotecar, susinut de vnzrile de mprumuturi prin programul Prima Cas.
Numrul conturilor de credite ipotecare a crescut de la 160.000 n decembrie 2008 la aproape
280.000 n mai anul acesta, n timp ce sumele acordate s-au dublat, pn la 40 mld. lei (9
mld. euro).3
DECEMBRIE
2008

MAI
2014

Nr. Conturi 160.000

credite
ipotecare

280.000

Tabel 4. Evoluia numrului creditelor ipotecare din decembrie 2008 pn n mai 2014

Nr. Conturi credite ipotecare

300,000
200,000
Nr. Conturi credite ipotecare

100,000
0

decembrie2008
mai.14

Figur 1. Evoluia numrului creditelor ipotecare din decembrie 2008 pn n mai 2014

n anul 2014 dobnda medie la creditele ipotecare n Euro era cu jumtate de punct
procentual mai mare comparativ cu valoare ei n 2013.

http://www.zf.ro/banci-si-asigurari/cate-credite-mai-au-romanii-la-banci-si-ifn-uri-12945400
8

Vnzrile de credite n lei au accelerat vizibil n ultimul an, impulsionate inclusiv de

trecerea la varianta exclusiv n moned local a finanrilor acordate prin programul Prima
cas.
Creditele ipotecare n lei au ajuns n prezent la 12% din stocul total al finanrilor
acordate pentru achiziia de locuine. Creditele n lei au fost meninute mult timp de bancheri
ntr-un con de umbr. Prima cas reprezint 90% din vnzrile de credite imobiliare. Stocul
creditelor n lei acordate de bnci pentru achiziia de locuine ajunge la 5 miliarde de lei.4

3.2. Evoluii privind creditul Prima Cas

BCR

BRD

Nr. Credite contractate 38.000,00

prin Prima Cas din 2009
pn n prezent (2015)
Sum contracte

1,5
Euro

36.000,00

mld 1,5
Euro

Raiffaisen
Bank
12.000,00

mld 430 mil Euro

Banca
Transilvania
8.500,00

Banca
Romneasc
6.000,00

300 mil Euro

220 mil Euro

Sursa 1 http://www.bankingnews.ro/prima-casa-bcr-brd-raiffeisen-banca-transilvania.html
Tabel 5. Evoluia nr. de credite contractate prin Prima Cas i suma contractat

http://www.zf.ro/banci-si-asigurari/cea-mai-mare-realizare-a-deceniului-creditele-ipotecare-in-leiau-ajuns-mai-ieftine-decat-cele-in-euro-12958864
9

40,000.00

35,000.00
30,000.00

BCR

25,000.00

BRD

20,000.00

Raiffaisen Bank

15,000.00

Banca Transilvania

10,000.00

Banca Romneasc

5,000.00
0.00
Nr. Credite contractate prin
Prima Cas din 2009 pn n
prezent (2015)

Figur 2. Numr credite contractate prin creditul Prima cas din 2009 pn n 2015

Sum contracte
1,600,000
1,400,000
1,200,000
1,000,000
800,000
600,000
400,000
200,000
0

BCR

BRD

Sum contracte 1,500,000 1,500,000

Raiffais
en
Bank

Banca
Transil
vania

Banca
Rom
neasc

430

300

220

Unicre
dit
iriac
Bank
57

Figur 3 Suma contractelor oferite prin creditul Prima Cas din 2009 pn n 2015

Din figura 2 observm faptul c n topul bncilor ce au oferit credite prin intermediul
programului Prima cas pe primul loc se afla BCR cu un numr de 38.000 de credite ce au
avut o valoare total de 1,5 mld Euro, urmat de BRD cu un numr de 36.000 de credite ce au
avut o valoare total tot de 1,5 mld Euro, pe locul 3 aflndu-se Raiffaisen Bank ce au oferit
12.000 de credite cu o valoare total de 430 milioane Euro.
Judet

Municipiul Bucuresti

Ilfov

Cluj

Timis

Iai

Constana

Altele

Pondere

27,3%

8,8%

7%

6%

5%

5%

40,9%

Sursa1http://www.fngcimm.ro/index.php?mact=News,cntnt01,detail,0&cntnt01articleid=71&cntnt01origid=67&cntnt0
1returnid=67
Tabel 5 Ponderea contractelor Prima Cas pe judee pentru anul 2014

10

Ponderea contractelor Prima Cas

Municipiul Bucuresti

27%

Ilfov

41%

Cluj
9%
5%

5%

6%

7%

Timis
Iai
Constana
Altele

Figur 4 Ponderea contractelor Prima Cas pe judee pentru anul 2014

Din figura 4 observm faptul c n anul 2014 n topul judeelor ce au contractat credite
prin Prima Cas pe primul loc se afl municipiul Bucureti cu o pondere de 41%, urmat la
mare diferen de judeul Ilfov cu o pondere de 27%, pe locul 3 aflndu-se judeul Cluj cu o
pondere de 9%.

11

Capitolul IV. Concluzii i previziuni

n urma analizei comparative ntre creditului ipotecar i creditul Prima Cas am costat
faptul c creditul ipotecar este mai avantajos pentru persoanele ce dein deja o locuin, acest
tip de credit prezentnd creteri semnificative n ultimii ani n Romnia, numrul acestora
crescnd de la 160.000 n 2008 pn la 260.000 n 2014. De asemenea, pe baza ultimelor
nouti putem preconiza o cretere a numrului de credite ipotecare n lei comparativ cu cele
n euro datorit faptului c cel dinti a devenit mai ieftin, respectiv mai avantajos.
Despre Creditul Prima Cas putem spune c a cunoscut o evoluie fantastic n ultimii
ani, bncile beneficiind de fonduri tot mai mari i cetenii fiind tot mai atrai de acestea. De
aceea considerm c acest tip de credit va cunoate o evoluie pozitiv i n urmtorii ani.
Judecnd comparativ cele dou tipuri de credite putem spune c programul Prima
Cas este mai avantajos pentru cei ce doresc s si achiziioneze pentru prima dat o locuin,
pe cnd creditul ipotecar este mai atractiv pentru persoanele ce au deja n posesie o locuin.

12

Bibliografie

1. http://www.imprumut-urgent.ro/credite-ipotecare.html
2. http://gov.ro/ro/obiective/strategii-politici-programe/programul-prima-casa&page=1
3. http://www.zf.ro/banci-si-asigurari/cate-credite-mai-au-romanii-la-banci-si-ifn-uri-12945400
4. http://www.zf.ro/banci-si-asigurari/cea-mai-mare-realizare-a-deceniului-crediteleipotecare-in-lei-au-ajuns-mai-ieftine-decat-cele-in-euro-12958864

13