Cap.

7ABORDAREAPRINCOST
7.1Estimarilecosturilorcladirii
Estimareacosturilorcldirilorsefacedeunevaluatorcarenelegeplanuriledeconstrucie,specifica
iile,materialele itehniciledeconstrucii.Cldirilesevorinspectacuatenie ivorfidescrisecompletde
evaluator.

7.1.1Costuldenlocuire/reconstruie
Costuldereconstrucieestecostulestimatpentruaconstrui,lapreurilecurentedeladataevalu rii,o
copie,oreplic exact acldiriievaluate,folosindaceleasimateriale,normativedeconstrucie,arhitectur,
planuri, calitate de manoper i nglobnd toate deficien ele, supradimensionrile i deprecierea cldirii
evaluate.
Costuldenlocuireestecostulestimatpentruaconstrui,lapreurilecurentedeladataevaluriiaunei
cldiricuutilitateechivalentcuceaacldiriievaluate,folosindmaterialemoderne,normative,arhitectur i
planuriactualizate.

7.1.2Costuri
Cheltuielilecesuntaferentedirectconstruiriicldirilorsuntnumitecosturidirecte,iarceleaferente
indirectsuntnumitecosturiindirecte.Diferenantrecostuldeconstruireivaloareaproprietiiimobiliare
dupterminare,reprezintprofitulpromotorului,caretrebuiecorelatcuinformaiiledepepia.

7.1.2.1Costuridirecte
Costurile directe cuprind cheltuielile cu for a de munc i materialele utilizate. Regia i profitul
contractantului general i adiferi ilorsubscontractani sunt prialeunuicontract deconstrucieuzual i
reprezintcosturidirecte.

Costuriledirectecuprindicostulpentru:

1 autorizaiadeconstrucie;
2 materiale,produseiinstalaii;
3 manopera;
4 echipamentelefolositenconstruire;
5 asigurareapedurataconstruirii;
6 organizareadesantierimprejmuiretemporar;
7 spaiidedepozitareamaterialelor;

1 instalaiielectriceicheltuielicuutiliti;
2 profitulconstructoruluiiregia,inclusivsupravegherealucrrilor,asigurrilepentruincendiu,rspundere
sausomaj.

3 garaniideperforman.
Corelareacuoferteleconstructorilortrebuiefcutcuatenie,ntructacestiaoferpreuricedepindnunumaide
situaiadepepia,daridestarealortehnic ifinanciar.

7.1.2.2Costuriindirecte
Costurileindirectesuntcheltuielicesuntnecesarepentruconstruire,darnufacpartedintrun
contractuzual.Acesteapotcuprinde:

1 costul pentru arhitectur i proiectare, verificare a documenta iilor, ridicare topo,

studiideimpactdemediu;

2 onorariipentruactivitideevaluare,consultan iasistenfinanciar ijuridic;

3 costulinvestiieinterenipl ilefcutepedurataconstruirii(cheltuielifinanciare,
dobnzi,comisioane,taxe);

4 asigurareaacoperitoarepentrutoateriscurilepedurataconstruirii;
5 costuldeinvestiienproprietatedupceafostconstruit,darnaintedeaseobine
gradul de ocupare stabilizat (fructificarea capitalului plus cheltuieli de exploatare
minusvenituridinexploatare);

6 investiiisuplimentarencontractareanchirierilorsaucomisioanedenchiriere;
7 marketing,comisioanedevnzare;
8 cheltuieliadministrativealeproprietarului;
9 costultransferriiproprietii.
Acestecosturisevorestimancondiiileuneipieiechilibrate.Peopiadinafaraechilibruluipot
aparecosturimaimaridincauzauneiperioademaimarideabsorbie,daracestecosturitrebuieconsiderate
cafcndpartedinestimareadeprecieriiexterne.
Unelecosturiindirecte,cumarficostulproiectriisautaxelepeproprietateseiaucaprocentajefade
costuriledirecte.Altecosturi(comisiondevnzri,nchirieri)suntlegatedepia,iarcelelegatedeevaluaresau
studiideimpactdemediusuntlegatedetimpuldelucrunecesarpentruefectuareaactivitilorrespective.

7.1.2.3Profitulpromotoruluiimobiliar
Profitulpromotoruluiesteocifrluatdepepia ireflectsumapecareunpromotorseasteaptso
primeasc pentru contribu ia sa n dezvoltarea propriet ii. El reprezint gradul de risc ide expertiz necesar
realizriiproiectului.
Totusiaceastanunseamncpromotorultrebuiesfierecompensatautomatpentrueforturilesale;cheltuialanu
garanteazvaloarea.

ncazulpieelorncdere,evaluatorulvaanalizadacreducereaprofitului(sauchiarpierderile)promotorului
reprezintoformdedepreciereextern(datoratcondiiilorexterne).

npractic,profitulpromotoruluipoatefiestimatcaunprocentdincosturiledirecte,din
costuriledirecte+indirecte,dincosturiledirecte+indirecte+terenulsaudincostultotalalproiectului.
Nutrebuiesseiapreamultcabazprofiturilerealizatentrecutdepromotori,cisseestimezeprofiturile
asteptate(anticipate)depromotoriladataevalurii.

7.1.3Sursedeinformaii
Surseleprimaresuntcontracteledeconstruirencheiatepentrucldirisimilare.Sepotfolosiispecialisticare
alctuiescdevizepentruofertenoi.
Uniievaluatoriiaucreatbazededatecareconincosturicurentepentrucldiricomplete,cumarfilocuine,
apartamente,hoteluri,magazine,cldiricomercialeiindustriale.
Exist iinformaiiprivindindiciidemodificareacosturilorcaresuntutilizaipentruactualizareaunorbaremuri
estimatelaoanumitdatistoric.
nutilizareaacestorindici,potapareuneleproblemeianumecprecizialornupoatefidemonstratntotdeauna,
iarstructuracosturilorsemodificntimp.

7.2Metodedeestimareacostului
Secunosctreimetodetradiionaledeestimareacostului:metodacomparaiilorunitare,metoda
costurilorsegregateimetodadevizelor.
7.2.1M
surtori
Desicldirilepotfimsuratenmaimultemoduri,evaluatorultrebuiesmsoareastfelnct
sfiecompatibilcubazadedatecomparative.
Msurareasuprafeelorestelargfolosit iadecvatpentrucldiricarecorespundunuistandarddenlimede
baz.

Ariadesfsuratconstruitestedefinitacafiindsuprafaauneicldirimsuratpeexteriorlafiecarenivel
iinclude:

1-

grosimeapereteluiexterioriproieciileexterioare;

23-

suprafeeleocupatedepereiiinteriori;
coloane,stlpi,cmine,casascrii,lifturiialteleasemntoare;

4-

atrium;

5-

camerededepozitare,decombustibili;

67-

WCuri;
teraseacoperiteinchisepeconturcuzidrie

darnuinclude:
balcoanedeschise;

1-

scriexterioare;

23-

alei,parcaje;
rampedencrcaredescrcare.

Pentrualtecldiriadecvatestessemsoarevolumulcldiriipentrucregimuldenlimealetajelorestediferit
deregimulstandard(depozite,haleindustriale,casederugciuni).

7.2.2Metodacomparaiilorunitare
Metodaestimeazcostulsubformdecostunitarpeunitateadesuprafasaudevolum.Metoda
utilizeaz costuri cunoscute ale unor structuri similare, costuri ajustate pentru condi ii ale pie ei sau
eventualediferenefizice.Costurileindirectepotfiincluse ncostulunitarsaucalculateseparat.Dac
proprietilecomparabilesuntlocalizatepealtepiee,evaluatorulvafaceocoreciepentrulocalizare.
Costulunitardepindededimensiuneianumescadecucrestereasuprafeeisauavolumuluicldirii.Aceastapentru
cinstalaiile,centralatermic,lifturile,usile,ferestreleialteleasemntoare,deregulnucostproporionalmaimult
pentruocldiremaimare.

Metodacomparaiilorunitareesterelativsimpl,practic ilargfolosit.Cifreledecostunitarse
exprimderegul,lasuprafaadesfsuratconstruitsauvolumultotalconstruit.Costultotalesteestimat
comparndcldireaevaluatcucldirisimilare,construiterecentpentrucaresuntdisponibilepreurilede
contract.Sevaluanconsideraieevoluiapreurilorntredatacontractului(sauexecuiei)idataevalurii.
nlipsapreurilordecontract,costultotaldenouauneicldiri, poatefiscosdintranzaciiledecldirinou
construitedacndeplinescurmtoarelecondiii:

1 construciilesreprezinteceamaibunutilizareaamplasamentului;
2 proprietateaaatinsungraddeocuparestabilizat;
3 cerereaiofertasuntnechilibru;
4 valoareaamplasamentuluipoatefideterminat.

nacestcaz,valoareacldiriiseobinesczndvaloareaterenuluidinpreuldevnzaretotalpentrupropriet
icomparabile.

naplicareacorectametodei,evaluatorulvacalculacostulunitarpentrucldirisimilaresau
vacorectauncostunitardebarem,inndseamadediferenelededimensiune,form,finisaje,dotarea
cuinstalaii,precumidediferenadetimpntredataelaborriicostuluidebaremidataevalurii.
Raportulntrecostulinstalaiiloriechipamentelorcedoteazcldirileicostuldebazalconstruciei
acrescutseriosdealungultimpului.Instalaiileiechipamenteleautendinasmreasccostulunitarise
uzeazmairapiddectelementeleconstrucieipropriuzise.

Costurileartrebuimpritepecategoriilegeneraledeconstrucie iseparatpentrufinisaje
deosebitesauechipamentespeciale.Defalcareacosturilorvaajutapeevaluatorlaefectuareacoreciilor
ceapardincauzaexisteneisauabseneiacestorelementedeosebite.

Simplitateaaparent ametodeicomparaiilorpoatefi nseltoare.Pentruadeinecifredecost

unitarsigure,evaluatorultrebuiesacionezelogiciscomparecuateniecldireaevaluatcucldiri
similaresaustructuristandardcatalogate.

Totusi,cndestecorectaplicat,metodaducelaestimrirezonabildeprecisepentrucostulde
reconstruciesaudenlocuire.
7.2.3Metodacosturilorsegregate
n aceast metod se utilizeaz costuri unitare pentru diferite componente ale cldirii i
exprimatendeunitidemsuradecvate.Utilizndaceastmetod,evaluatorulcalculeazuncost
unitar bazat pe cantitatea real de materiale utilizate n construc ie plus manopera, utilaje i
transporturilegatdetehnologialucrrilordeconstrucii,pentrufiecaremetruptratdesuprafa.De
exemplu,costulsepoateaplicapebazaunuimpdepardoseal,metruliniardeperetedeoanumit
nlime,etc.
Costurile estimate se bazeaz pe costuri normate pentru diferite componente ale construc iei.
Deexemplu,costuldelucrrideexcavareseexprim deregul,nlei/mcub;costulfundaieinlei/m
liniar.
Regiaiprofitulconstructoruluipoatefiinclusncostulunitarsaupotficalculateseparat.Costurileindirecte,de
regulsecalculeazseparat.

Totusi, sunt necesare cunostin e de specialitate pentru a asambla costurile de baz ale
echipamentelor,materialelorimanopereiidealecombinantroestimaredecostfinal.Daceste
binepus lapunct,metodacosturilorsegregatepoatenlocuioexpertizarecantitativ complet i
ducelaoestimareprecis acostuluidereconstruciesaudenlocuire,cuunefortconsiderabilmai
mic.
7.2.4Metodadevizelor
Metodaceamaicomplet iprecis estemetodadevizelor, ncaresefaceuncalculcereflect cantitatea i
calitateatuturormaterialelorutilizateitoatecategoriiledemanopernecesar.Apoiseadaugcheltuielileconexe,regiai
profitul.

7.3Estimareadeprecieriicumulate
Deprecierea este o pierdere de valoare fa de costul de reconstruc ie sau de nlocuire a
construciilorcepoateaparedincauzefizice,funcionalesauexterne.
Teoretic,depreciereapoatencepesseacumulezedelafinalizareaconstrucieichiardacreprezintceamaibun
utilizareaamplasamentului.

7.3.1Defini
ii

Deprecierea este o pierdere de valoare a propriet ii imobiliare din orice cauz. Este diferen a ntre costul de
reconstruciesaudenlocuireaconstrucieiivaloareaeidepia.

Uzurafizicesteevideniatderosturi,czturi,fisuri,infestrisaudefectedestructur.

Neadecvareafuncionalestedatdedemodarea,neadecvareasausupradimensionareacldiriidinpunctdevedere
aldimensiunilor,stiluluisauinstalaiiloriechipamenteloratasate.

Depreciereaeconomic (dincauzeexterne) sedatoreaz unorfactoriexternipropriet ii imobiliare,

cum ar fi modificarea cererii, utilizarea propriet ilor imobiliare n zon, urbanismul, finan area i
reglementrilelegale.
Uzurascriptic esteonoiunecontabil ceserefer lavaloareaimobilizrilorreinut deproprietar.
Uzurascriptic (amortisment)nueste omrimedat depia ,cieste reglementat de autoritateafiscal ise
raporteazlavaloareadeintrare(deinventar)

Durata de via economic este perioada de timp n care construc iile contribuie la valoarea
propriet iiimobiliare. Duratadevia fizic poatedepsiduratadevia economic,dar reparaiile i
modernizrileaduseproprietilormaivechipotextindeduratadeviaeconomiccarensnupoatedepsi
duratadeviafizic.
Duratadeviaeconomicrmasesteperioadadetimpestimat,ncareconstruciilevorcontinuascontribuiela
valoareaproprietiiimobiliare.

Evaluatorulvaestimaduratadevia economic rmas,interpretndatitudinile ireaciilecumprtorilorde

proprieticompetitive.

Vrstascriptic,sauvrstaistoricsaucalendaristic,estenumruldeanitrecuidela

terminareaconstruciei.Vrstaefectivestevrstadatdestareatehniciutilitateaconstruciei.
Vrstaefectivpoatediferidevrstascriptic,funciedelucrriledentreinererealizatentrecut.

7.3.2Metodedeestimare
Exist mai multe metode de estimare a deprecierii acumulate. Oricare este acceptabil dac
evaluatoruloapliccoerentilogicidaceareflectoreacieaunuicumprtorinformatiprudentfa
desituaiaconstrucieievaluate.
Pentruaaveaoestimarecorect ifundamentat adeprecieriiacumulate,prinoricaredinmetode,evaluatorul
trebuiesianconsideraretoateelementelecearputeadiminuavaloarea,darssocoteascfiecareelementnumaiosingur
dat.

Metodele de estimare a deprecierii sunt: metoda duratei de via economic, metoda

modificatadurateideviaeconomic,metodasegregrii,tehniciledecomparareaveniturilor.Cao
metod suplimentar,metodadurateidevia fizic poatefiutilizat numai pentruaestimauzura
fizic.
Depreciereaseaplicnumaiconstruciilorpentructerenulseincludelavaloareadepia.
7.3.2.1Metodadurateideviaeconomic
Prinaceastmetod,seapliclacostulconstruciilorunraportcalculatntrevrstaefectiv(DU)iduratatotal
deviaeconomic(DT),totulsocotitladataevalurii.

Formulaeste:

Metodaparesimpl,darmulteelementealedeprecieriisuntascunsedincauzcsuntgrupate.Un
punctslabmajoralmetodei,estefaptulcelementelerecuperabilealedeprecieriinusunttratateseparat.
Maimult,metodanuianconsiderarefaptulcunelecomponentealecldiriipotaveaoduratdevia
fizicmaiscurtsaumailung.Duratadeviaeconomicaresemnificaienumaipentruuzuraglobal.

7.3.2.2Metodamodificatadurateideviaeconomic
naplicareaacesteimetode,evaluatorulestimeazmainticostuldeaeliminatoateelementelerecuperabile
ale uzurii fizice aprute ca urmare a ntre inerii necorespunztoare, precum i cele ale neadecvrii func ionale.
Aceast sum sescadedincostulcldiriiestimatladataevalurii.Apoievaluatorulvaestimaunprocentajsauo
sum global care s acopere toate elementele nerecuperabile. Aceast sum este raportul dintre vrsta
efectiv/duratatotal devia economic aplicatlacostulcldirii,minustoateelementelerecuperabilealeuzurii
fiziceifuncionale.
Estenecesarcasseinseamacprineliminareaelementelorrecuperabilealeuzurii,duratadeviaeconomic
vacrestei/sauvrstaefectivvascade.
Aceast metod nuianconsiderarediferiteleduratedevia rmasepentrudiferiteelementecomponenteale
cldirii.
Metodapresupunec utilitateacldiriisereducelinear.ceeacefacecaaplicareas fiesimpl,darpoatenu
totdeaunarealist.

Totusi,metodareprezintunmijlocconvenabildeafacecomparaiintrediferiteproprieti
imobiliare.
7.3.2.3Metodasegregrii
Metodasolocitevaluatoruluisanalizezeseparatfiecarecauzadeprecierii,socuantificeiapois
totalizezeosum global.Dac evaluatorulutilizeaz costuldenlocuire,anumiteforme aledeprecieriifunc
ionalesunteliminateautomat.

Cele5tipuridedeprecierecarepotafectaocldire,sunt:
1uzurafizicrecuperabil;
2uzurafizicnerecuperabil;
3neadecvareafuncionalrecuperabil;
4neadecvareafuncionalnerecuperabil;
5depreciereaextern(cepoatefiitemporar)

ngeneralsecuantificmaintideprecierearecuperabil iapoiceanerecuperabil icea

extern.
7.3.2.4Metoda
comparaiei

n aceast metod se consider c deprecierea acumulat este diferen a ntre costul de reconstruc ie sau de
nlocuireicontribuianvaloareaconstruciilor,toateestimateladataevalurii.

Precizia acestei metode depinde de disponibilitatea unor date reale referitoare att la tranzac ii de
proprieticonstruite,ctideterenurilibere.Estededoritacestedatescorespundunorproprietisimilare
cuceaevaluat inusepotluanconsideraretranzaciiaunordrepturideproprietatepariale(concesiuni,
nchirieri,dreptdefolosin,etc.)

Metodanufacedistincientrediferitetipuridedepreciere:fizic,funcionalsauextern.

Limitelemetodeisuntdatededisponibilitateadatelorrealeicorectealeunortranzaciideproprieti
comparabileiprinurmarenupotfiaplicatentropialimitatsaupentruanumiteproprietiimobiliarecu
destina ie special. n plus estimarea raportului ntre valoarea terenului i a construc iilor este dificil de
fundamentatsaudejustificat.

7.4 Metodasegregrii
7.4.1 Uzurafizicrecuperabil
Seestimeaznumailaelementelecetrebuiereparateladataevaluriiisecuantificprincostuldereaducerea
elementuluilacondiiadenousaucainou.

O uzur se consider recuperabil cnd costul pentru corectarea strii sale tehnice plus un profit
rezonabil, e mai mic dect cresterea de valoare rezultat. Multe defecte structurale, deficien e i
supradimensionri pot fi corectate cu ajutorul noilor tehnologii de construc ii, dar crucial n decizie este
elementuleconomic.

Evaluatoriiauopiniidiferitefadedefinireauzuriirecuperabile,maialespentruelementele
uzateparial.
7.4.2Uzurafizic

nerecuperabil

Sereferlaelementeledeterioratefiziccarenupotfinprezentcorectatedinmotivepractice
saueconomice.
Uzurafizic nerecuperabil seaplic ladiferenadintre costuldereconstruciesaude nlocuirei
costuldeeliminareauzuriifizicerecuperabile.Aplicareadirectlacostuldereconstruciesaudenlocuireduce
laosupraevaluareauzurii.

nscopulanalizei,elementeleuzuriifizicenerecuperabilesuntclasificatecafiindcuviascurt
i
cuvia lung.Unelementcuvia lung esteocomponent acldiriicareestedeasteptats aib o
duratrmasdeviaeconomic,caintreagaconstrucie.Unelementcuviascurt
esteacelacuo
duratrmasdeviaeconomicmaimicdectduratarmasdeviaeconomicantregiicldiri.
Fiecareelementcuviascurttrebuieanalizatcuatenieisocotitosingurdat.
Pentruaceasta,evaluatorulaplic raportuldintrevrstaefectiv iduratadevia total estimat lacostulde
reproduciesaudenlocuirealfiecruielementfizicnerecuperabilcuvia

scurt,costcearmasdupscdereacostuluideeliminareauzuriifizicerecuperabile.Evidentapoiseadunuzurilepentru
toateelementelecuviascurtexistentencldire.
Costul de reconstruc ie/nlocuire al elementelor cu via lung se determin prin diferen a dintre costul de
reconstrucie/nlocuiretotalicostuldereconstrucie/nlocuirealelementelorfizicerecuperabile(saucostdereparareuneori)
icostulcomponentelorcuviascurtnerecuperabile.
lung.

Sepotfolosidoumetodepentruaestimauzurafizicnerecuperabilaelementelorcuvia

Primametodimplicutilizarearaportuluintrevrstascriptic iduratadeviafizictotal.
Aceste raport se aplic la costul dereconstruc ie/nlocuire a componentelor cuvia lung cuuzur
nerecuperabil.Astfelneasigurmcelementeledeuzurfuncionalsauexternnusauinclusnuzura
fizic.Problemacuaceastmetodestedificultateadeaestimaduratadeviafizictotalcuinformaii
depepia.
Metodaadouafolosesteraportuldintrevrstaefectiv iduratadeviaeconomic.Acestraport
esteaplicatlacostuldereconstrucie/nlocuirealelementelorcuvia lung iuzur nerecuperabil.
Vrstaefectiv trebuies fiecorectat astfelnctraportulmenionatmaisuss nucuprind iuzura
fizicrecuperabil,uzurafizicnerecuperabilaelementelorcuviascurt,uzurafuncionalsauuzura
extern.Prinurmarevrstaefectivfolositnraportestemaimicdectceafolositnmetodadurateide
via fizic.Aicitrebuieprocedatcumareatenie,ntructconceptuldedurat devia economic se
aplic,deregul,numaipentrudepreciereaglobal inupentruanumiteelemente.

7.4.3Neadecvareafuncional

recuperabil

Neadecvareafuncionalesteopierderenvaloaredincauzadeficienelordeconcepiesauproiectareacldirii.
Poateficauzat ideschimbrilentimpreferitoarelaaspectulcldirii,materialsaustandardedeconstrucie(gradseismic,
izolaietermic).

Deficienelepotfirecuperabilesaunerecuperabile.
Cas fierecuperabile,costuldenlocuireaunuiaspectdemodatsauneacceptabil,trebuies fiemaimicdectcrestereade
valoareanticipat.

Neadecvareafuncionalrecuperabilsecuantificprincostuldenlocuireipoatefimpr
itntreicategorii:

1deficien cenecesit adugiri caresemsoar princtdemultcostuldeadugire depsestecostul

elementuluidacelarefifostinstalatchiarntimpulconstruciei;
2- deficiencenecesitnlocuiresaumodernizareceestemsuratcafiindcostulelementului
minus uzura fizic deja aplicat la elementul existent (valoarea rmas), plus costul de a demonta
elementul existent plus costul de instalare a elementului modern (inlocuitor). Valoarea rmas este
definitcavaloareaatribuitunuielementcesescoatedepeproprietateaimobiliardeobiceipentruafi
folositnaltparte.
3supradimensionareacareestemsuratcafiindcostuldereconstruciealelementuluiminusoriceuzur
fizicdejaaplicat,minuscostuldedemontareminusvaloarearezidualdacexist.Osupradimensionareesterecuperabil
dacladataevaluriicorectareaestefezabil

economic,dacnuesteouzurnerecuperabil.Dacseutilizeazcostuldenlocuire,atuncisupradimensionareaestecostul
dedemontareminusvaloarearezidual.
Dacestimareacostuluicurentestebazatpereconstrucieinupenlocuire,nuseincludecostulelementelornexces
sausupradimensionate.Prinurmarenuenecesarssescadnicicheltuialadereconstruciealoriniciuzurafizicaplicat.

7.4.4Neadecvareafuncional

nerecuperabil

Neadecvareafuncionalnerecuperabilpoateficauzatdeodeficiensaudeosupradimensionare.
Potfiimplicatedou tipuridedeficiene:unelementneinclus ncostuldenou,darartrebuiinclussauun
elementinclusncostuldenou,darnuartrebuiinclus.

Neadecvareafuncionaldatoratuneideficienecenueinclusnestimareacostuluidenou,
darartrebuiinclus,estecuantificatcapierdereadeprofitnet,datoratdeficienei,capitalizatcu
rata de capitalizare acordat cldirii, minus costul elementului dac el a fost inclus n estimarea
costului.
Uzurafuncionaldatoratuneideficieneceesteinclusnestimareacostuluidenou,darnuaretrebuis
fie inclus, este cuantificat ca fiind costul curent de nou minus uzura fizic aplicat anterior, minus valoarea
adugat.

Proceduradecalculauzuriifuncionalenerecuperabileesteidenticncazurilecndseutilizeaz
costuldereconstruciesaucostuldenlocuire.

nmultecazuri,pierdereadeprofitnetcaprocentajdinpierdereadevenitbrut,datoratuzurii
funcionale,diferderaportulglobalvenit/cheltuielialproprietii,dincauzcanumitecheltuieli,
cumarfiutilitileiasigurareanusuntafectatededeficien,ntimpcealtele,cumarfitaxelei
cheltuieliledeadministrare,potfiafectate.
Uzurafuncionalnerecuperabildatoratuneisupradimensionrisemsoarnmoddiferit,
funciedeutilizareacostuluidereconstruciesaucostuluidenlocuire.
Dacbazaestecostuldereconstrucie,evaluatorultrebuiesianconsiderarecostuldeconstruire
aluneicldiriceconineaceeasisupradimensionare.Supradimensionareaestemsurat princostulde
reconstruc ie a componentei supradimensionate minus orice uzur fizic deja aplicat plus valoarea
prezentaoricruicostdatoratsupradimensionrii,minusoricevaloareadugat(cumarfiochiriemai
mare).
Cheltuieliledatoratesupradimensionriisuntdatedetaxesuplimentare,asigurri,ntreineresaucheltuielicu
utiliti.Costuldereconstrucie,inndcontdeuzuraelementuluinexcesceestepestecostulcepoatefisuportatdeo
crestereachiriei,carezultatalsupradimensionrii,esteadugatlapierdereadeprofitnetcapitalizatnscopuldea
aveaoindicaieasuprauzuriitotale.
Cndbazaestecostuldereconstrucie,evaluatorultrebuies revad estimrileuzurilorfizicerecuperabile i
nerecuperabile.dac elementulsupradimensionatafostinclusnunadincategoriiledemaisus,costuldereconstrucieal
elementuluitrebuiediminuatcuuzurafizic,dejaaplicat.

Costuldenlocuire nuincludecostuldeconstruciealelementelorsupradimensionate inu apar

pierderinvaloareaelementelordatorateuzuriilorfizice.Totusi,potaparecheltuielialeproprietarului
datoratetaxelorsuplimentare,asigurri,ntreinere,utiliti.

Valoareacapitalizat aacestorcheltuielisuplimentarepesteoricecrestereachirieipepia (valoareadugat)

reprezintopierderedevaloare,adiconeadecvarefuncionalnerecuperabil.

7.4.5Depreciereadincauzeexterne(economic

)
Depreciereaeconomicesteutilitateadiminuatauneicldiridatoritunorinfluenenegativedinmediulexterior
cldiriicareestedeobiceinerecuperabil.

Eapoateficauzatdeoseriedefactori,cumarfi:declinulvecintii,localizareaproprietii
nlocalitate,regiunesauprovincie,condiiilepieeilocale.
nmetodacostuluidepreciereaexternseataseazcldirii.Prinurmare,evaluatorultrebuiemaintisestimeze
profitulatribuitcldiriiiapoipierdereadeprofitimputabilcldiriiestecapitalizatcuratadecapitalizareacldiriipentru
aobinedepreciereaextern.
Suntdou metodedeestimare ievaluatorulvaselectaaceametod careesteceamaibinefundamentat pe
informaiiledepepia.Astfel,evaluatorul:

12-

capitalizeazpierdereadeprofitsaudechirieatribuitinfluenelornegative;
compar tranzac ii de propriet i similare care sufer aceleasi influen e
negative.

ie.

Dacsuntdatedisponibile,adouacaleestedepreferat,desipotaparedificultincompara

Pentruaestimadepreciereaexternprincapitalizareapierderiideprofit,evaluatorulmaintiestimeazpierderile
la nivelul ntregii propriet i imobiliare, datorate influen elor externe i apoi partea din pierderi atribuite cldirii este
capitalizatcuratadecapitalizareacldirii.

Evaluatoriipotsobindatedepepiacaresiajutesseparedinratadecapitalizareglobal
(R0),ratadecapitalizarepentruconstrucii(RB)iratadecapitalizarepentruteren(Rt).Estemultmaigreu
ssegseascunfactordemultiplicarealprofituluisauchirieicaresreflecteproporiantrecldirei
teren.
Evaluatoriitrebuiesfiedeacordcnpieeletemporarncdere,condiiilepotimpunemsurarea
deprecieriiexterneprinactualizareapierderiideprofitnetpeduratadetimpncareseprevedeaciuneanegativ
afactorilorexterni,nlocdecapitalizareapierderiicarenacestcazsepresupuneoaciunepermanent.
Evaluatorularputeacapitalizaprofitulrmaslaratadecapitalizareaterenuluicasobinpierdereadevaloare
atribuitterenului.Dacacestprocentajalpierderiinvaloareaterenuluiesteapropiatdecoreciafcutpentrulocalizaren
analizavaloriiprincomparaiedirect,atuncievaluatorulpoateaveaomaimarencrederenceledouestimri.

7.4.6Depreciereatotal

Dupestimareafiecruitipdedepreciere,sensumeazrezultatele.
Dacseevalueazcldireancazulcestenchiriat,trebuiessefacocorecieceinecontdediferenantre
chiriancasat ichiriadepepialacldiricomparabile.