Metoda analizei vnzrilor comparative- presupune estimarea valorii de

pia a bunului imobil n baza analizei comparative a bunurilor imobiliare similare

obiectului evalurii care au fost vndute recent i ajustrii preurilor de vnzare
pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul evalurii.
Aplicarea metodei se efectueaz n baza urmtoarelor proceduri:
colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectrii bunurilor
imobiliare comprabile;
identificarea unitilor i elementelor de comparaie;
determinarea mrimii ajustrilor;
comparaia bunului imobil evaluat cu obiecte similare n scopul
ajustrii preurilor de vnzare;
analiza preurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a
determina valoarea de pia a obiectului evalurii.
Elementele de comparaie din metoda respectiv sunt:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.

drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise;

condiiile de finanare;
condiiile tranzaciei;
condiiile pieei;
amplasarea;
caracteristicile fizice;
caracteristicile economice;
modul de folosin;
componetele valorii ce nu sunt legate de bunul imobil.

Tipurile de ajustri:

ajustarea pentru condiiile tranzaciei reflect condiiile tipice ale

tranzaciei;
2

ajustarea pentru condiiile pieei presupune luarea n considerare a

evoluiei preirilor pe pia imobiliar ntre data evalurii i cea a
vnzrii bunului imobil innd cont de schimbrile dintre cerere i

ofert pe piaa imobiliar;

ajustarea preurilor de amplasare se utilizeaz cnd cele 2 bunuri

imobile difer;
ajustarea pentru caracteristicile fizice se utilizeaz cnd difer

caracteristicile bunurilor imobiliare;

ajustarea pentru modul de folosin se utilizeaz cnd difer modul de
folosin a bunurilor imobiliare.

Pentru determinarea mrimii ajustrilor sunt utilizate metodele:

a) metoda comparaiei pare- const n analiza a 2 vnzri comparabile
pentru a determina mrimea ajustrii pentru 1 element de comparaie;
b) metoda analizei datelor secundare- presupune determinarea mrimii
ajustrii n baza informaiei din rapoartele analitice privind
dezvoltarea pieei imobiliare;
c) metoda analiza statistic- presupune aplicarea tehnicilor economicomatematice de analiz.
Ajustrile- sunt aplicate pentru majorarea sau diminuarea preurilor bunurilor
imobiliare comparabile i pot fi exprimate n mrimi absolute sau relative.

Consecutivitatea ajustrilor aplicate:

ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;
ajustarea pentru condiiile de finanare;
ajustarea pentru condiiile de vnzare;
ajustarea pentru condiiile pieei;
ajustarea pentru amplasare i caracteristicile fizice.
3

Metoda analizei vnzrilor comparative se bazeaz pe 3 principii fundametali:

1. cererii i ofertei;
2. nlocuirii sau substituirii;
3. contribuiei.
n baza acestor principii de evaluare a bunurilor imobiliare se utilizeaz un ir de
metode cantitative i calitative de eviden a elementelor de comparare, a datelor
de pe pia, a obiectelor similare pentru aprecierea valorii bunului imobil.
Principiul de baz a acestei metode constituie: substituirea, ceea ce spune c
un invenstitor raional nu va plti mai mult dect suma pe care l cost procurarea
imobilului cu utilitate analogic prin prezena mai multor tipuri de bunuri imobile
similare.
Exactitatea i realitatea estimrii valorii obiectului evalurii depind de
diveri factori:
diferenele de vnzri- vnzri absolut identice nu exist, coincidene pot fi
doar dup un ir de parametri. Cu ct mai multe deosebiri sunt ntre obiectele
similare cu att mai mic este probabilitatea de aobine rezultate exacte i
reale;
greutatea colectrii informaiei i insuficiena ei- informaia despre
preurile tranzaciei de factualmente adeseori se las ascuns pentru a achita
mai puine impozite, nu ntotdeauna pot fi analizate toate condiiile
tranzaciilor, verificarea veridicitii datelor este anevoioas;
dependena de activitatea a pieei- metoda se bazeaz pe preurile de pe
pia, iat de ce exactitatea rezultatelor depinde saturaia i activitatea pieei
cu datele despre tranzaciile obiectelor analogice;
dependena de stabilire a pieei- dac piaa este expus modificrilor i
schimbrilor rapide, atunci obinerea unui rezultat exact este dificil i este
necesar analiza minuioas a schimbrilor de pe pia;
greutatea reconcilierii datelor despre vnzrile cu diferene mari- dac
despre tranzaciile de vnzare-cumprare a obiectelor analogice informaia
4

este limitat sau n general se cunoaste forte puin, din nou avem o
dificultate n rezultatele colectrii datelor.
Condiiile de utilizare i prioritile metodei comparative:
obiectul nu trebuie s fie unic- este necesar prezena informaiilor
obiectiv reale despre obiectele analogice(caracteristicile economice,
fizice, timpul i condiiile tranzaciei, condiiile de finanare, amplasarea)
n scopul reducerii influienei modificrilor de pe pia asupra
rezultatelor evalurii;
volumul informaiilor trebuie s fie sufficient i exhautiv- ceea ce
permite de a cunoate condiiile tranzaciei;
factorii ce influieneaz asupra valorii obiectelor analogice trebuie s
fie similari;
segmentul pieei imobiliare trebuie s fie dezolvat i s posede un
volum mare de tranzacii de vnzri cu obiecte imobiliare.

Problem:
S se determine corecia pentru obiectul evaluat dac se cunosc coreciile la
obiectele analogice.
Nr.d/o

Sectorul

Preul
tranzaciei
2

Factorii ce influieneaz tranzacia

1

1 Buiucani
2 Centru

950

+10%

-9%

identice

760

identice

+8%

-7%

3 Telecentru
4 Rcani

860

-6%

-9%

+12%

910

-10%

identice

-3%

+12%
-4%
identice
+8%
5

Rezolvare:
Corecia aplicat la obiectele analogice pentru obiectul evaluat se va aduna sau
scdea n funcie de caz cu 1,1 sau 0,9.
De exemplu: dac corecia este de +10%, atunci voi nota cu 0,9; cnd avem -9%,
atunci corecia va fi 1,09.
Dac se ntmpl ca obiectele analogice sa fie dup unele criterii similare cu
obiectul evalurii, atunci se pune coeficientul 1,00.
Dup ce am calculat coreciile pentru toate obiectele, putem afla preul corectat
prin nmulirea coreciilor gsite la preul tranzaciei.
De exemplu: (0,90*1,09*1,00*0,88)*950=820,12.
Apoi aflm media aritmetic prin adunarea preurilor corectate i le mprim la 4.
Nr.d/o
1
1
2
3
4

Sectorul

Preul
tranzaciei
2

3
950
760
860
910

Factorii ce influieneaz tranzacia

1
4
*0,90
1,00
1,06
1,10

2
5
1,09
*0,92
1,09
1,00

Buiucani
Centru
Telecentru
Rcani
Media aritmetica(Pc1+ Pc2+ Pc3+ Pc4)/4

3
6
1,00
1,07
*0,88
1,03

Preul
corectat

4
7
*0,88
1,04
1,00
*0,92

R/s: preul orientativ ol obiectului evaluat va fi

8=(4*5*6*7)*3
820,12
778,10
874,41
948,54
=855,30

855u.c.

Problem:
Nr. Caracteristica

Ob.

I. ob similar

II. ob.

1
2
3

factorilor
Amplsare
Cararcteristica tehnic
Costul m2

evaluat
Centru
Bun
?

similar
Centru
Ciocana
Satisfctoare Bun
600
960

similar
Ciocana
satisfctoare
800

III.Ob.

Rezolvare:

1) Determin corecia pentru amplasare; voi selecta perechea care se deosebeste

doar dup un element de comparaie
- amplasare se alege perechea ob. I i ob III
2) Determin corecia: 800-600= 200;
starea tehnic a apartamentului
Determin din nou perechea care se deosebete de la un factor caracteristica tehnic
se alege perechea ob. II i III
960-800= 160;
Astfel determinnd coreciile le pot include n urmtorul tabel:
Nr.

Caracteristica

Ob.

I. ob similar

1
2
3
4
5

factorilor
Amplsarea
Corecia
Costul m2
Corecia
Caracteristica teh.

evaluat
Centru

Centru

?
Buna
(1+2+3)/3

600
160
Satisfactoare
760

II. ob.

III.Ob.

similar
Ciocana
+200
960
bun
1160

similar
Ciocana
+200
800
160
Satisfcatoare
1160

Problem:
Determinai valoarea apartamentului prin abordarea analizei comparative a
vnzrilor, apartament tip S102 cu 1 odaie.
Indicaii de
comparaie

Obiectul
evalurii

Analog nr. 1

Analog nr.2

Analog nr. 3

Preul de relizare

50459

48000

52000

50000

Suprafaa total

60m2

53 m2

57 m2

56 m2
7

Costul 1m.p.
Dreptul de
proprietate

privat

Corecia la
dreptul de
proprietate

905,6

912,2

892,8

privat

privat

privat

1,00

1,00

1,00

Costul dup
corectare

840,98

905,6

912,2

892,8

Condiiile de
finanare

numerar

numerar

numerar

numerar

Corecia la
condiiile de
finanare

1,00

1,00

1,00

Costul dup
corectare

905,6

912,2

892,8

Condiiile de
realizare

oferta

oferta

oferta

Corecia la
condiiile de
realizare

0,90

0,90

0,90

Costul dup
corectare

815,04

820,98

803,52

Conjunctura
pieii

02.03.12

02.03.12

02.03.12

Corecia la
conjunctura pieii

1,00

1,00

1,00

Costul dup
corectare

815,04

820,98

803,52

Buiucani

Buiucani

Buiucani

Amplasarea

Buiucani

Corecia la
amplasare

1,00

1,00

1,00

Costul dup
corectare

815,04

820,98

803,52

reparaie
cosmetic

bun

reparaie
cosmetic

Sup. buctriei

8 m2(1,03)

8 m2(1,03)

8 m2(1,03)

Nodul sanitar

separat(1,01)

separat(1,01)

separat(1,01)

Balcoane

prezent(1,1)

prezent(1,1)

prezent(1,1)

Materialul
pereilor

beton
armat(1,00)

beton
armat(1,00)

beton
armat(1,00)

Anul construciei

2001(1,05)

2000(1,05)

2007(1,05)

Prestigiu

simplu(0,90)

simplu(0,90)

simplu(0,90)

nlimea

2,5(0,97)

2,5(0,97)

2,5(0,97)

Zona ecologic

prezent(0,95) prezent(0,95) prezent(0,95)

Accesibilitatea
transportului

nu(1,00)

nu(1,00)

nu(1,00)

Ajustarea

1,05

1,00

1,05

Preul ajustat

852,79

818,10

840,74

Costul dup
corectare

0,9417

0,8969

0,9417

Ajustarea
general

0,0582

0,1031

0,0582

Starea fizic

bun

Paj1*K1+ Paj2*K2+ Paj3*K3 = 852,79*2+818,10*1+840,74*3 = 5045,90 = 840,98uc

1+2+3
6
6
9

R/s: Obiectul evalurii are preul de 50459u.c.

Problem:
S se determine preul corectat a bunului imobil dac avem obiect comparabil.
Nr.d/o Obietul comparabil
1 Preul vnzrilor analogice
Corecia la dreptul de proprietate
Preul corectat
2 La condiiile de finansare
Preul corectat

Mrimea Costul coreciei

relativ a corectat
coreciilor
4% 50000
+2000
52000
-2% 1040(5200-2%)
50960(5200-1040)
10

3 La condiiile de vnzare
Preul corectat
4 La condiiile economice
Preul corectat
5 La amplasare
Preul corectat
6 Corecia la mbuntiri
Preul corectat
7 Corecia la uzur
Preul corectat

+3% 1528(1040+3%)
52488
+5% 2624,4
55112,4
+4% 2204,50
57316,90
-160u.c. 160
57476,9
-6% 3448,61
60925,51

R/s: Preul corectat este 60925,51u.c.

11