Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
1. PREMISELE ABORDARII
CIN/CRN
Vp=Vpt+(CIB/CRB-Deprecierea
totala)
Abordarea prin cost este o defalcare
teoretica a valorii proprietatii pe
elemente: teren si constructii
3. APLICABILITATE SI LIMITARI
Este recomandata:
3. APLICABILITATE SI LIMITARI
Nu este recomandata:
La constructii vechi;
Cand constructia nu reprezinta CMBU;
La proprietati detinute ca investitii;
Cand estimarea deprecierilor nu se bazeaza pe
piata;
La proprietati inchiriate.
4. PROCEDURA
1. Estimarea valorii terenului, in ipoteza ca
este liber si disponibil pentru CMBU;
2.Estimarea CI/CR, la data evaluarii, incluzand
costurile directe ,indirecte si profitul
constructorului(hard cost);
3.Estimarea altor costuri (indirecte) studii
tehnice, arhitectur, proiectare, taxe i
avize, asisten tehnic, managementul
proiectelor, finanare etc, dupa construire,
pt. aducerea structurilor noi la conditiile si
gradul de ocupare de pe piata(soft cost);
4. PROCEDURA
4.Insumarea tuturor costurilor necesare
pentru construire pentru a ajunge la
costul total de nlocuire sau reconstruire
al obiectivului, cheltuieli indirecte si
profitul antreprenorial - (Devizul general);
5.Estimarea deprecierii cumulate pe
obiective;
6.Estimarea CIN/CRN=CIB/CRB-Dt
7.Estimarea CIN/CRN pentru constructiile
anexe si amenajarile amplasamentului;
4. PROCEDURA
8. Insumarea CIN/CBN pentru toate
constructiile si amenajarile
amplasamentului
9. Estimarea profitului dezvoltatorului
imobiliar pe baza analizei de pia
10.Adaugarea valorii terenului la CIN/CRN a
tuturor constructiilor si imbunatatirilor
amplasamentului;
11. Daca este necesar, corectarea
proprietatii cu drepturi depline, pentru a
ajunge la un drept partial de proprietate.
COSTUL DE INLOCUIRE/COSTUL DE
RECONSTRUCTIE
COSTUL DE INLOCUIRE/COSTUL DE
RECONSTRUCTIE
Contractele de construire;
Constructorii locali, specialistii;
Cataloage de cost publicate;
Din vanzarea unor cladiri similare noi;
Atentie la profilul investitorului imobiliar;
Atentie la costurile de imbunatatire a
amplasamentului.
METODE DE ESTIMARE A
COSTULUI
1. Metoda comparaiilor
unitare
2. Metoda costurilor
segregate
3. Metoda devizelor
METODA COMPARATIILOR
UNITARE
METODA COSTURILOR
UNITARE
Sc = 200 mp
CI/CR = 600 E/mp
Diferenta inaltime = 10%
CI/CR corectat = 600 x (1+10%) = 660
E/mp
Diferenta piata = 5%
CI/CR corectat = 660 x (1-5%) = 627 E/mp
CIB = 200 mp x 627 E/mp = 125.400 E
2. METODA COSTURILOR
SEGREGATE
METODA DEVIZELOR
DEPRECIEREA CONSTRUCTIILOR
Deprecierea cumulat
Deprecierea este o pierdere de valoare a
proprietii imobiliare din orice cauz.
Este diferena ntre costul de reconstrucie sau
de nlocuire a construciei i valoarea ei de pia.
Dc=CR (C) - VP
DEPRECIEREA CONSTRUCTIILOR
DEPRECIEREA CONSTRUCTIILOR
VRSTA
CRONOLOGICA,
reprezinta
numrul de ani trecui de la terminarea
construciei.
V ALO ARE
I nte rvi ne un e ve ni m e nt
CIN
Vpt
Re a bi l i ta re
T IM P
DVU = 90 ani
Vcr = 55 ani
DEPRECIEREA CONSTRUCTIILOR
EXEMPLU
DEPRECIEREA CONSTRUCTIILOR
METODA SEGREGARII
Metoda solicit evaluatorului s analizeze separat fiecare cauz
a deprecierii, s o cuantifice i apoi s totalizeze o sum global.
Dac evaluatorul utilizeaz costul de nlocuire, anumite forme
ale deprecierii funcionale sunt eliminate automat.
Cele 5 tipuri de depreciere, care pot afecta o cldire, sunt:
- uzura fizic recuperabil;
- uzura fizic nerecuperabil
> elemente cu viata scurta;
> elemente cu viata lunga.
- neadecvarea funcional recuperabil;
- neadecvarea funcional nerecuperabil;
- deprecierea extern (ce poate fi i temporar)
n general se cuantific mai nti deprecierea recuperabil i
apoi cea nerecuperabil i extern.
PROCEDURI
DEPRECIEREA
FUNCTIONALA
Deprecierea funcional este cauzat de un
defect al structurii, materialelor sau
proiectului cldirii atunci cnd se face
comparaia cu cea mai bun utilizare i cu
majoritatea cerinelor privind costul efectiv
al proiectului funcional la momentul
evalurii.
Deprecierea funcional este cauzat de
defectele din interiorul proprietii imobiliare,
spre deosebire de deprecierea extern care
este determinat de factori externi.
DEPRECIEREA FUNCTIONALA
Deprecierea functionala= pierederea de
valoare cauzata de:
-deficiente de proiectare;
-schimbarile de-a lungul timpului referitoare
la aspectul constructiilor, materiale,
standarde;
-deficiente, fata de cerintele pietei;
-supradimensionare.
Deprecierea funcional poate fi recuperabil
sau nerecuperabil.
DEPRECIEREA EXTERNA
Deprecierea din cauze externe = utilitatea
diminuat a unei construcii, datorat influenelor
negative provenite din exteriorul cldirii si poate fi
temporar sau permanent.
Poate fi cauzata de:
-declinul vecintii;
-localizarea proprietii n comunitate, regiune
sau provincie;
- condiiile de pe piaa local.
Deprecierea externa inflenteaza terenul si
consctructia.
CIN = CIB-Uf-Df-De
VP = Vpt+CIN
EXEMPLU
Spatiu comercial:
Sc= 100 mp Vp = 600 E/mp
St= 25 mp
Vp = 60 E/mp
Ve = 25 ani DVU = 100 ani
Df = 10%
De = 10%