Sunteți pe pagina 1din 42

ABORDAREA PRIN COST

dr.ing. Stelian NICOLAICIUC


MAA, REV
EI; EPI, EBM, VE

1. PREMISELE ABORDARII

Abordarea prin cost se bazeaza pe


comparatia de piata

CIN/CRN

Vp=Vpt+(CIB/CRB-Deprecierea
totala)
Abordarea prin cost este o defalcare
teoretica a valorii proprietatii pe
elemente: teren si constructii

3. APLICABILITATE SI LIMITARI
Este recomandata:

pentru constructii noi CMBU;


Pentru constructii in faza de proiect;
Pentru constructii mai vechi, daca se poate estima
deprecierea;
Piata putin activa;
Pentru constructii speciale;
Cand caract. fizice ale propr. comparabile difera
considerabil;
Evaluarea pentru asigurare, pentru raportare financiara;
Cand se iau in considerare adaugiri, modernizari, renovari;
Vrem sa vedem daca costul unei imbunatatiri acopera
cresterea de fluxuri de numerar;
In cazul studiilor de fezabilitate.

3. APLICABILITATE SI LIMITARI
Nu este recomandata:

La constructii vechi;
Cand constructia nu reprezinta CMBU;
La proprietati detinute ca investitii;
Cand estimarea deprecierilor nu se bazeaza pe
piata;
La proprietati inchiriate.

4. PROCEDURA
1. Estimarea valorii terenului, in ipoteza ca
este liber si disponibil pentru CMBU;
2.Estimarea CI/CR, la data evaluarii, incluzand
costurile directe ,indirecte si profitul
constructorului(hard cost);
3.Estimarea altor costuri (indirecte) studii
tehnice, arhitectur, proiectare, taxe i
avize, asisten tehnic, managementul
proiectelor, finanare etc, dupa construire,
pt. aducerea structurilor noi la conditiile si
gradul de ocupare de pe piata(soft cost);

4. PROCEDURA
4.Insumarea tuturor costurilor necesare
pentru construire pentru a ajunge la
costul total de nlocuire sau reconstruire
al obiectivului, cheltuieli indirecte si
profitul antreprenorial - (Devizul general);
5.Estimarea deprecierii cumulate pe
obiective;
6.Estimarea CIN/CRN=CIB/CRB-Dt
7.Estimarea CIN/CRN pentru constructiile
anexe si amenajarile amplasamentului;

4. PROCEDURA
8. Insumarea CIN/CBN pentru toate
constructiile si amenajarile
amplasamentului
9. Estimarea profitului dezvoltatorului
imobiliar pe baza analizei de pia
10.Adaugarea valorii terenului la CIN/CRN a
tuturor constructiilor si imbunatatirilor
amplasamentului;
11. Daca este necesar, corectarea
proprietatii cu drepturi depline, pentru a
ajunge la un drept partial de proprietate.

COSTUL DE INLOCUIRE/COSTUL DE
RECONSTRUCTIE

Costul de reconstructie (denumit uneori


si cost de reproducere) este costul estimat
pentru a construi, la preurile curente de la
data efectiv a evalurii, o copie sau o
replic exact a cldirii evaluate, utiliznd
aceleai materiale, normative de
construcie, proiecte, planuri i calitate a
manoperei i nglobnd toate deficienele
si supradimensionrile cldirii evaluate.

COSTUL DE INLOCUIRE/COSTUL DE
RECONSTRUCTIE

Costul de nlocuire este costul


estimat pentru a construi, la preurile
curente de la data efectiv a evalurii,
o cldire cu utilitate echivalent cu cea
a cldirii evaluate, utiliznd materiale
moderne i normativele, proiectele i
planurile actuale.

SURSE DE DATE PENTRU


COSTURI

Contractele de construire;
Constructorii locali, specialistii;
Cataloage de cost publicate;
Din vanzarea unor cladiri similare noi;
Atentie la profilul investitorului imobiliar;
Atentie la costurile de imbunatatire a
amplasamentului.

METODE DE ESTIMARE A
COSTULUI

1. Metoda comparaiilor
unitare
2. Metoda costurilor
segregate
3. Metoda devizelor

METODA COMPARATIILOR
UNITARE

Se da costul pe unitatea de suprafata


sau pe unitatea de volum
Se bazeaza pe costurile cunoscute
ale structurilor similare, ajustate in
functie de conditiile pietei si
diferente fizice
Costurile unitare variaza in functie de
suprafata, volum, forma, numar de
nivele

METODA COSTURILOR
UNITARE
Sc = 200 mp
CI/CR = 600 E/mp
Diferenta inaltime = 10%
CI/CR corectat = 600 x (1+10%) = 660
E/mp
Diferenta piata = 5%
CI/CR corectat = 660 x (1-5%) = 627 E/mp
CIB = 200 mp x 627 E/mp = 125.400 E

2. METODA COSTURILOR
SEGREGATE

Costul total se obtine prin insumarea costurilor


unitare ale diferitelor elemente de constructie;
Se calcleaza un cost unitar bazat pe cantitatea
reala de materiale, manopera, utilaj, transport;
Se exprima in UM diferite
CI fundatie = 125 E/mp
CI structura = 275 E/mp
CI finisaje = 150 E/mp
CI instalatii = 50 E/mp
CI = 600 E/mp

METODA DEVIZELOR

Cea mai precisa si cuprinzatoare


metoda;
Reflecta cantitatea si calitatea mat. ut. si
cantitatea de manopera necesara;
La totalul mat, man, ut, transp., se
adauga chelt.neprevazute, regie si profit
Dezavantaje: necesita timp, calificare

DEPRECIEREA CONSTRUCTIILOR
Deprecierea cumulat
Deprecierea este o pierdere de valoare a
proprietii imobiliare din orice cauz.
Este diferena ntre costul de reconstrucie sau
de nlocuire a construciei i valoarea ei de pia.

Dc=CR (C) - VP

Teoretic, deprecierea poate ncepe s se


acumuleze de la finalizarea construciei, chiar
dac reprezint cea mai bun utilizare a
amplasamentului.

DEPRECIEREA CONSTRUCTIILOR

Uzura(deteriorarea) fizic este data de utilizare si


expunere la factorii de mediu si este evideniat de
crapaturi, fisuri, imbatranirea materialelor sau defecte
de structur.
Deprecierea funcional este dat de demodarea,
neadecvarea sau supradimensionarea cldirii din punct
de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalaiilor i
echipamentelor ataate.
Deprecierea economic (din cauze externe) este
cauzat de factori externi proprietii imobiliare, cum ar
fi modificarea cererii, utilizarea proprietilor imobiliare
n zon, urbanismul, finanarea i reglementrile legale.

DEPRECIEREA SE APLICA NUMAI CONSTRUCTIILOR

DEPRECIEREA CONSTRUCTIILOR

VRSTA
CRONOLOGICA,
reprezinta
numrul de ani trecui de la terminarea
construciei.

VRSTA EFECTIV este vrsta dat de


starea tehnic i utilitatea construciei.

Vrsta efectiv poate diferi de vrsta


scriptic, n funcie de lucrrile de
ntreinere realizate n trecut.

V ALO ARE
I nte rvi ne un e ve ni m e nt

CIN

Vef = 25 ani > Vcr

Vef = 70 ani < Vcr

Vpt

Val. piata a proprietatii

Re a bi l i ta re

T IM P
DVU = 90 ani
Vcr = 55 ani

DEPRECIEREA CONSTRUCTIILOR

METODA VARSTA DURATA DE VIATA


ECONOMICA
Prin aceast metod, la costul
construciilor se aplic un raport calculat
ntre vrsta efectiv Vef i durata de via
economic (DVE), de la data evalurii.
Deprecierea=Vef/DVE x CI(CR)

EXEMPLU

DEPRECIEREA CONSTRUCTIILOR
METODA SEGREGARII
Metoda solicit evaluatorului s analizeze separat fiecare cauz
a deprecierii, s o cuantifice i apoi s totalizeze o sum global.
Dac evaluatorul utilizeaz costul de nlocuire, anumite forme
ale deprecierii funcionale sunt eliminate automat.
Cele 5 tipuri de depreciere, care pot afecta o cldire, sunt:
- uzura fizic recuperabil;
- uzura fizic nerecuperabil
> elemente cu viata scurta;
> elemente cu viata lunga.
- neadecvarea funcional recuperabil;
- neadecvarea funcional nerecuperabil;
- deprecierea extern (ce poate fi i temporar)
n general se cuantific mai nti deprecierea recuperabil i
apoi cea nerecuperabil i extern.
PROCEDURI

DEPRECIEREA
FUNCTIONALA
Deprecierea funcional este cauzat de un
defect al structurii, materialelor sau
proiectului cldirii atunci cnd se face
comparaia cu cea mai bun utilizare i cu
majoritatea cerinelor privind costul efectiv
al proiectului funcional la momentul
evalurii.
Deprecierea funcional este cauzat de
defectele din interiorul proprietii imobiliare,
spre deosebire de deprecierea extern care
este determinat de factori externi.

DEPRECIEREA FUNCTIONALA
Deprecierea functionala= pierederea de
valoare cauzata de:
-deficiente de proiectare;
-schimbarile de-a lungul timpului referitoare
la aspectul constructiilor, materiale,
standarde;
-deficiente, fata de cerintele pietei;
-supradimensionare.
Deprecierea funcional poate fi recuperabil
sau nerecuperabil.

DEPRECIEREA EXTERNA
Deprecierea din cauze externe = utilitatea
diminuat a unei construcii, datorat influenelor
negative provenite din exteriorul cldirii si poate fi
temporar sau permanent.
Poate fi cauzata de:
-declinul vecintii;
-localizarea proprietii n comunitate, regiune
sau provincie;
- condiiile de pe piaa local.
Deprecierea externa inflenteaza terenul si
consctructia.

Pot fi utilizate dou metode de


estimare a deprecierii din cauze externe:
1) capitalizand pierderea din venit sau
chirie atribuit influenei negative;
2) comparand vnzrile de proprieti
similare care sunt subiectul influenelor
negative, cu cele care nu sunt.

CIN = CIB-Uf-Df-De
VP = Vpt+CIN

EXEMPLU
Spatiu comercial:
Sc= 100 mp Vp = 600 E/mp
St= 25 mp
Vp = 60 E/mp
Ve = 25 ani DVU = 100 ani
Df = 10%
De = 10%