Care este diferenţa dintre

creditul imobiliar şi cel ipotecar?

Traian Stancu

Director Departament Juridic

KIWI Finance

office@kiwifinance.ro

• Creditele imobiliare şi cele ipotecare sunt unele dintre cele mai accesate produse pe
piaţa bancară din România
• Chiar dacă, în esenţă, diferenţele dintre cele două tipuri de soluţii financiare sunt de
nuanţă şi nu de fond, majoritatea populaţiei tinde să le aprecieze în mod diferit

În principal, diferenţele dintre creditul imobiliar şi creditul cu ipotecă se referă la tipul de

garanţie pe care băncile le solicită pentru acordarea împrumutului. În cazul creditului
imobiliar, băncile sau instituţiile finanţatoare iau în considerare ipoteca doar asupra bunurilor
imobile existente. De cealaltă parte, un credit ipotecar permite constituirea ipotecii şi asupra
unui bun viitor. Spre exemplu, în cazul în care clientul este proprietarul unui teren pe care
intenţionează să construiască o locuinţă şi a obţinut Autorizaţia de construire, ipoteca va fi
realizată încă de la început atât asupra terenului cât şi asupra construcţiei viitoare.

În mod cert, atât creditul imobiliar cât şi creditul ipotecar denumesc ofertele de creditare
pentru cumpărarea de locuinţă. În acest context, sintagma “credit ipotecar” s-a impus, în
primul rând, datorită schimbării de politică pe care majoritatea băncilor şi fondurilor de
creditare au abordat-o.

În plus, legislaţia în acest domeniu este mult mai permisivă pentru creditul imobiliar – în acest
caz fiecare instituţie creditoare îşi stabileşte intern condiţiile de acordare, iar constituirea
garanţiilor este reglementată prin Codul Civil. În schimb, pentru creditul ipotecar există Legea
nr. 190/1999 în care sunt enumerate, în mod explicit, atât condiţiile privind acordarea
creditului cât şi cele referitoare la constituirea garanţiilor.

O altă diferenţă între cele două tipuri de produse este dată de dobânda percepută pentru
fiecare în parte. Trebuie subliniat faptul că pentru creditul ipotecar dobânda poate varia doar
în funcţie de clauzele specifice ale contractului de credit, iar variaţia ratei dobânzii va fi legată
de fluctuaţiile unui indice de referinţă menţionat în contract. În cazul creditului imobiliar,
dobânda poate fi modificată oricând în funcţie de condiţiile existente pe piaţă financiar-
monetară.
Garanţii
Credit ipotecar. Se poate constitui ipotecă şi asupra unui bun viitor. La contractarea creditului
este obligatorie constituirea ipotecii asupra bunului ce face obiectul investiţiei imobiliare.
Ipoteca durează până la rambursarea creditului.

Credit imobiliar. Ipoteca se poate constitui doar asupra bunurilor imobile existente, iar
obiectul ipotecii poate fi şi alt imobil decât cel ce face obiectul investiţiei imobiliare. În
conformitate cu Codul Civil ipoteca trebuie reînnoită de creditor înainte de expirarea unui
termen de 15 ani de la constituire.

Dobânda
Credit ipotecar. Dacă prin contractul de credit s-a prevăzut că dobânda este variabilă este
obligatoriu ca variaţia ratei dobânzii să fie legată de fluctuaţiile unui indice de referinţă
menţionat în contract. Contractul poate să prevadă că rata dobânzii nu variază decât atunci
când modificarea în sens crescător sau descrescător înregistrează, faţă de rata iniţială a
dobânzii, o diferenţă minimală determinată, caz în care modificarea ratei dobânzii trebuie
comunicată împrumutatului, cel mai târziu la data aplicării noii rate.

Credit imobiliar. Dobânda nu va fi legată obligatoriu de fluctuaţiile unui indice de referinţă,

putând fi utilizate de către instituţiile financiare formulări precum: “dobânda va putea fi
modificată în funcţie de condiţiile existente pe piaţa financiar–monetară”.

Nerambursare la termen
Credit ipotecar. În cazul întârzierii la plată, creditorul ipotecar va trimite împrumutatului o
notificare prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire sau prin executor judecătoresc
ori bancar. În cazul în care, în termen de 30 de zile de la data primirii notificării,
împrumutatul nu execută obligaţiile asupra cărora a fost notificat, contractul de credit ipotecar
se consideră reziliat de plin drept şi întreaga sumă a creditului, cu dobânzile aferente la data
operării rezilierii, devine exigibilă.

Credit imobiliar. Contractul de credit nu se reziliază de drept, rămânând la latitudinea fiecărui

creditor stabilirea termenului după care va declara scadenţa şi exigibilitatea sumei creditului.

Clauze obligatorii
impuse de legea nr. 190/1999 în cazul contractelor de credit ipotecar

• cu cel puţin zece zile înainte de semnarea contractului de credit ipotecar, creditorul va
pune la dispoziţie împrumutatului o ofertă scrisă, care va cuprinde toate condiţiile
contractului, precum şi termenul de valabilitate a acesteia;
• este interzisă acordarea de credite ipotecare condiţionată de acceptarea de către client
a altor servicii care nu au legătură cu operaţiunea de creditare respectivă, sau de
vânzarea ori cumpărarea de valori mobiliare emise de instituţia autorizată care acordă
creditul;
 • clauzele de exigibilitate înainte de termen, precum şi cazurile în care urmează să fie
aplicabile aceste clauze trebuie prevăzute în contractul de credit ipotecar printr-un
articol distinct;
• împrumutaţii au dreptul de a rambursa anticipat creditul primit, în condiţiile stabilite
de părţi prin contractul de credit ipotecar;
• în caz de faliment sau de lichidare voluntară a împrumutătorului, împrumutaţii au
dreptul de a rambursa anticipat creditul ipotecar primit;
• în sarcina împrumutatului vor fi puse numai cheltuielile aferente întocmirii
documentaţiei de credit şi constituirii ipotecii.

Atât creditul ipotecar cât şi creditul imobiliar prezintă, fiecare în parte, o serie de avantaje, dar
şi o serie de inconveniente. În general, creditul imobiliar tinde să fie uşor mai permisiv în ceea
ce priveşte tipul de garanţie acceptată, dar în acelaşi timp are un grad mai ridicat de risc –
dacă se ia în considerare fluctuaţia dobânzii. Creditul ipotecar poate fi perceput ca fiind mai
rigid, dar mai atractiv din punctul de vedere al gradului de risc.