Sunteți pe pagina 1din 5

Curs 3

Data: 17.1.2011

CONTRACTUL DE INCHIRIERE
Este acel contract prin care o persoana numita locator se obliga sa asigure unei alte persoane
numita chirias folosinta temporara,totala sau partiala a unei locuinte in schimbul unei sume de bani numita
chirie.
Caracteristici:(restul ca si la locatiune )
Locatorul poate sa fie doar proprietarul locuintei fie pers fizica fie juridica si de asemenea
opereaza si in acest caz subinchirierea.( ca si la sublocatiune). Chiriasul poate fi o persoana sau mai multe
persoane denumite cotitulare ale contractului de inchiriere . Dreptul locativ se dobandeste atat de catre
titular cat si de cei care urmeaza sa locuiasca impreuna cu titularul in baza unui drept de folosinta din
dreptul chiriasului.
Descendentii si ascendentii chiriasului, precum si sotul, respectiv sotia acestuia, dobandesc dreptul
locativ prin simplul fapt al locuirii impreuna cu titularul contractului de inchiriere. Forma contractului este
forma scrisa cu obligatia ca in termen de 15 zile de la incheiere sa fie inregistrat la organele fiscale
obligatia inregistrarii intrand in sarcina locatorului.
Obiectul contractului se compune din 2 elemente:
*locuinta inchiriata – care presupune si toate anexele si dotarile
*chiria – cuantumul chiriei trebuie stipulata expres in contract, trebuie stipulata de asemenea si termenul
de plata si de asemenea clauze privind modificarea si conditiile de plata.
Chiria se stabileste prin acordul partilor, exceptand dispozitiile speciale care stabilesc nivelele
maxime ale chiriei diferentiat pe categorii de spatii de locuit si pe zone.
!sunt anumite situatii cand nu se stabileste chiria prin acordul partilor ci este stabilita expres prin lege!
Termenul inchirierii:
Contractul se poate incheia pe durata determinata, situatie in care acesta va expira la implinirea
termenului existand si posibilitatea unei prelungiri legale sau a reinnoirii de drept a contractului. La
expirarea contractului de inchiriere chiriasul are dreptul legal de a solicita reinnoirea contractului pentru
aceeasi perioada trecuta initial in contract daca partile nu modifica in mod expres durata inchirierii. Legea
permite mai multe reinnoiri succesive.
Proprietarul locuintei(locatorul) poate refuza reinoirea contractului in urmatoarele situatii:
1)daca locuinta este necesara pentru satisfacerea nevoilor sale de locuit, ale sotului, ale parintilor, sau ale
copiilor oricaruia dintre ei.
2)daca locuinta urmeaza sa fie vanduta, urmand a se respecta dreptul de preemtiune de catre chirias.
3)daca chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv.
4)daca chiriasul a subinchiriat locuinta fara consimtamantul scris al proprietarului sau a schimbat
destinatia ori structura interioara a locuintei fara consimtamantul scris al proprietarului si fara aprobarile
legale, sau atunci cand chiriasul are un comportament care face imposibila convietuirea sau impiedica
folosinta normala a locuintei.
Daca locatiunea nu s-a reinoit, chiriasul este obligat ca in termen de 30 de zile de la implinirea
termenului sa paraseasca locuinta.
Efectele contractului de inchiriere:
1)Obligatiile locatorului:
*predarea locuinte in stare normala de folosinta si la termenul convenit.
*efectuarea reparatiilor (=de mentinere, de intretinere, de consolidare a structurii de rezistenta, si
cele datorate fortei majore)
2)Obligatiile chiriasului:
*folosirea locuintei potrivit destinatiei
*intretinerea locuintei
*plata chiriei
*plata cotelor contributii din cheltuielile comune daca aceste cheltuieli nu au fost incluse in chirie.

1
Pentru subinchiriere facem referire la locatiune:
Schimbul de locuinte -> titularii contractului de inchiriere pot face intre ei schimb de locuinte cu
avizul autoritatii care a aprobat inchirierea sau dupa caz al proprietarului locuintei. Schimbul poate avea
loc intre doi sau mai multi chiriasi din aceeasi cladire, din cladiri diferite, din aceeasi localitate sau chiar
din cladiri aflate in localitati diferite. Prin schimbul de locuinte se realizeaza o dubla cesiune – si anume –
locatarii initiali vor fi eliberati fata de locatorii initiali atat in privinta drepturilor cat si a obligatiilor.
Incetarea contractului de inchiriere
Cauze:
1)la expirarea termenului stipulat;
2)denuntarea unilaterala a contractului de catre chiriasi – prin derogare de la dreptul comun, chiriasul are
dreptul la rezilierea contractului de inchiriere inainte de expirarea tremenului stabilit, cu conditia
notificarii prealabile a locatorului cu minim 60 de zile inainte.
3)rezilierea contractului pentru neexecutarea obligatiilor sau ca urmare a savarsirii de catre chirias a unor
fapte culpabile.
4)decesul, sau parasirea locuintei de catre chirias – in cazul parasirii definitive a locuintei de catre titularul
contractului de inchiriere, sau in cazul decesului acestuia, contractul inceteaza in termen de 30 de zile de
la data parasirii locuintei sau de la data inregistrarii decesului.
Solitionarea litigiilor locative:
-toate litigiile locative se solutioneaza de organele judecatoresti, competenta revenind instantei in a carei
raza administrativa este situata locuinta. Evacuarea chiriasului se va putea face doar in baza unei hotarari
judecatoresti irevocabile, iar chiriasul va fi obligat sa suporte plata chiriei pana la momentul efectiv al
punerii in executare a hotararii de evacuare. Actiunea in evacuare poate fi inaintata si doar de unul din co-
proprietari daca exista o astfel de situatie, calitatea procesuala pasiva avand-o orice persoana care ocupa
locuinta.

IMPRUMUTUL DE FOLOSINTA – COMODATUL


Este acel contract prin care o persoana numita – comodat remite spre folosinta temporara unei alte
persoane numita comodatar un lucru determinat cu obligatia spre acesta din urma de al restitui in natura,
in individualitatea sa.
Imprumutul de folosinta – este un contract real si cu titlu gratuit, si de asemenea este un contract
unilateral deoarece naste obligatii doar in sarcina comodatarului.
Obiectul contractului – il formeaza doar lucrurile fungibile (individual determinate), si doar prin
exceptie lucrurile consumabile potrivit naturii lor.
Comodatarul dobandeste doar un drept de folosinta, el devine un simplu detentor precar cu
obligatia inapoierii lucrului. La momentul incheierii contractului ambele parti trebuie sa aiba capacitatea
necesara incheierii actelor de administrare. Comodantul nu trebuie sa aiba calitatea de proprietar al
bunului (nu se transmite proprietatea, ci doar folosinta), iar comodatarul nu poate la randul sau imprumuta
bunul deoarece il detine numai pentru folosinta proprie. Dovada contractului se face potrivit regulilor de
drept comun astfel ca este suficient daca redactarea lui s-a facut printr-un inscris prin semnatura privata.
Efectele contractului – obligatiile partilor:
Obligatiile comodatarului:
1)de a conserva lucrul ca un bun proprietar si chiar mai mult decat atat fiind uneori obligat sa-si sacrifice
la nevoie propriile bunuri pentru conservarea lucrului imprumutat;
2)sa foloseasca lucrul imprumutat potrivit destinatiei determinata de natura lucrului sau determinata de
acordul partilor sub sanctiunea platii unor daune interese si sub sanctiunea suportarii riscului pieirii
fortuite a bunului imprumutat.
3)suportarea cheltuielilor de folosinta, fara posibilitatea de a cere restituirea acestor cheltuieli de la
comodant.
4)restituirea la scadenta a lucrului imprumutat in natura sa specifica.

2
Daca pentru conservarea lucrului sau pentru acoperirea pagubelor suportate de viciile lucrului,
comodatarul a suportat anumite cheltuieli va avea asupra lucrului imprumutat - dreptul de retentie - pana
cand comodantul ii va plati cheltuielile facute.

Raspunderea comodatarului:
-acesta raspunde pentru deteriorarea sau pentru pieirea in tot sau in parte a lucrului daca nu poate face
dovada cazului fortuit sau a faptului ca deteriorarea nu se datoreaza culpei sale. Riscul deteriorarii sau a
pieirii fortuite a lucrului este suportat de comodant ca proprietar a lucrului imprumutat cu exceptia
urmatoarelor situatii cand riscul se suporta de catre comodatar:
1)cand intrebuintarea lucrului se face contrar destinatiei determinata prin natura sa, sau prin vointa
partilor.
2)cand prelungeste folosinta lucrului dupa scadenta si nu dovedeste ca acesta ar fi pierit si daca se
gasea la comodant.
3)cand ar fi putut salva lucrul imprumutat inlocuindu-l cu un bun al sau sau daca ambele lucruri au fost
in pericol si si-a salvat propriul bun si a lasat lucrul imprumutat sa piara.
Daca mai multe persoane au imprumutat acelasi lucru ele raspund solidar fata de comodant,
solidaritatea putand fi inlaturata total sau partial printr-o clauza expresa contrara cuprinsa in contract.
Obligatiile comodantului:
Obligatii sunt doar in sarcina comodatarului. Pe parcursul executarii contractului se pot naste obligatii in
sarcina comodantului, acestea avand o natura extra-contractuala:
1)sa restituie cheltuielile de conservare daca acestea au un caracter extraordinar, necesar si foarte urgent –
cele 3 conditii trebuind inlocuite cumulativ.
2)plata despagubirilor pentru daunele provocate comodatarului provenite din viciile lucrului imprumutat
daca comodantul avea cunostinta de aceste vicii si nu le-a adus la cunostinta comodatarului.
Incetarea contractului de comodat:
1)restituirea lucrului;
2)prin reziliere;
3)prin moartea comodatarului.
La moartea uneia dintre partile contractului obligatiile trec asupra succesorilor, exceptie facand
situatia in care atunci cand contractul s-a incheiat cu luarea in considerare a persoanei comodatarului la
moartea acestuia, mostenitorii fiind obligati sa restituie de indata bunul imprumutat chiar daca in contract
este stipulat un termen ulterior de restituire.

CONTRACTUL DE IMPRUMUT DE CONSUMATIE – PROPRIU-ZIS


Este acel contract prin care o persoana, numita imprumutator transmite unei alte persoane numita
imprumutat proprietatea asupra unei catimi de bunuri in vederea consumarii lor cu obligatia pentru acesta
din urma de a restitui la scadenta o cantitate egala de lucruri de acelasi gen si calitate.
Se admit drepturile de drept comun: poate fi atat unul gratuit, cat si numeros.
Efectele contractului:
1)naste obligatii doar in sarcina imprumutatului ca si comodatul, principala obligatie fiind aceea de
restituire in aceeasi calitate, cantitate a bunului imprumutat la timpul stipulat in contract. Imprumutatorul
nu va putea cere restituirea bunului inainte de scadenta, iar daca nu s-a stabilit un astfel de termen la
cererea imprumutatorului instanta de judecata v-a stabili un termen de restituire tinand cont de
imprejurarile concrete ale cauzei. Daca in contract s-a stipulat ca imprumutul va fi restituit in functie de
posibilitatile imprumutatului tot instanta de judecata va stabilit termenul de restituire. In cazul unor
imprumuturi succesive prescriptia dreptului la actiune pentru restituirea imprumutului curge pentru fiecare
imprumut in parte. Dupa curgerea termenului de prescriptie, obligatia de restituire nu se stinge ci va putea
fi executata doar voluntar de catre imprumutat. In ceea ce priveste locul restituirii bunului, acesta este cel
stabilit de comun acord de catre parti sau in lipsa unei stipulatii este locul incheierii contractului.
Cand bunul nu mai poate fi restituit in cantitatea similara sau de aceeasi calitate, restituirea se va
face prin echivalent banesc calculat dupa locul si timpul unde urma sa se face restituirea si in situatia in

3
care aceste conditii nu au fost determinate evaluarea se va face dupa valoarea curenta in timpul si locul
incheierii contractului. Cand obiectul imprumutului il reprezinta o suma de bani, se va restitui suma
aratata in contract. Dupa scadenta insa, sau dupa punerea in intarziere a imprumutantului se constata o
modificare a cursului monedei, aceasta modificare va fi avuta in vedere urmand a se calcula suma ce
trebuie restituita.
Nerestituirea bunurilor imprumutate sau a contravalorii acestora atrage plata de daune interese.
Obligatiile imprumutatorului:
Ca si la comodat, imprumutatorul raspunde pentru viciile lucrului pe care desi le-a cunoscut nu le-
a comunicat imprumutatului. Contractul de imprumut propriu zis inceteaza in mod normal prin restituirea
bunului si a dobanzii daca aceasta a fost stipulata indiferent daca restituirea este voluntara sau se
realizeaza in mod silit.

CONTRACTUL DE INTRETINERE
Acel contract prin care o persoana, denumita intretinator, se obligata fata de o alta persoana
denumita intretinut, se obliga sa-i asigure toate cele necesare traiului pe timpul vietii, iar la moarte sa o
inmormanteze dupa datina in schimnul unui bun mobil sau imobil, sau chiar cu titlu gratuit. Contractul de
intretinere nu este definit in Codul Civil, face parte din categoria contractelor nenumite si se aplica
regulile generale in materie de contracte.
Caracterele juridice:
-este un contract consensual si translativ de proprietate, sinalagmatic, intiutu-persone (se incheie stric cu
pers cu care se incheie contractul) si aleatoriu(implica un factor de risc).
Conditiile de validitate
-aceleasi cu cele de la contractul de vanzare-cumparare
Efectele contractului:
Obligatiile intretinutului:
1)daca in schimbul intretinerii intretinutul sa obligat sa transmita un bun el are aceleasi obligatii ca si
vanzatorul.
Obligatia intretinatorului:
1)Principala obligatie: sa presteze intretinere care de regula se executa zi de zi. Locul executarii
intretinerii este cel stabilit de comun acord sau in lipsa unui astfel de acord la domiciliul intretinutului.
Daca dreptul la intretinere apartine mai multor persoane sau daca intretinerea este datorata de mai
multe persoane, in doctrina s-a considerat ca obligatiile sunt indivizibile si nu sunt susceptibile de
executare partiala.
Transformarea obligatiei de intretinere in bani se poate face doar cu indeplinirea unei duble
conditii:
1) executarea in natura sa nu fie posibila din cauza conduitei culpabile a intretinutului;
2) partea care nu este in culpa sa fi solicitat expres executarea in echivalent.
Rezolutiunea contractului de intretinere:
-neexecutarea obligatiei din partea oricarei dintre parti.
-rezolutiunea nu poate fi pronuntata decat pe cale judiciara.
Sub aspectul repunerii in situatia anterioara trebuie sesizate urmatoarele particularitati:
1)in privinta bunului instrainat acesta va fi intotdeauna restituit.
2)in privinta intretinerii prestate, solutia va fi diferita dupa cum rezolutiunea ii este sau nu imputabila
intretinutului.
Daca culpa apartine intretinatorului – acesta nu este indreptatit la restituirea prestatiei, iar daca culpa
partine intretinutului – acesta va putea fi obligat la despagubiri sau restituirea prestatiei.

CONTRACTUL DE RENTA VIAGERA


Nu este definit de Codul Civil, dar reprezinta dreptul unei persoane numita credirentier de a primi
periodic atata timp cat traieste o anumita suma de bani numita renta de la o alta persoana numita
bedirentier.

4
Renta viagera poate vi oneroasa, ceea ce presupune ca credirentierul da ceva in schimbul rentei,
sau poate fi gratuita cand in schimbul rentei nu se da nimic. Renta viagera poate fi infiintata si in favoarea
unei terte persoane constituirea facandu-se pe calea stipulatiei pentru altul. In aceasta situatie cel care
constituie renta se numeste – stipulant, debirentierul devine – promitent, iar credirentierul devine –
beneficiar.
Cand renta viagera se constituie prin donatie sau testament trebuie sa indeplineasca conditiile de
forma cerute pentru aceste acte. Renta viagera este supusa reductiunii daca depaseste cotitatea disponibila
si este nula daca s-a facut in favoarea unor persoane incapabile de a primi liberalitati.
Daca renta viagera este gratuita, aceasta trebuie sa indeplineasca conditiile actului prin care se
constituie, iar daca este cu titlu oneros trebuie sa indeplineasca conditiile de la contractul de vanzare –
cumparare.
Efectele contractului de renta viagera
Obligatiile credirentierului:
1)transferul de proprietate asupra bunului promis in favoarea debirentierului;
2) debirentierului pentru linistita posesie a lucrului si pentru viciile ascunse ale acestuia.
3)cand renta este cu titlu oneros sa asigure plata capitalului promis in schimbul rentei.
Obligatiile debirentierului:
1)achitarea ratelor de renta la termenele stipulate.
2)daca renta a fost infiintata in favoarea mai multor persoane moartea uneia dintre ele nu atrage reducere
proportionala a rentei, aceasta profitand celor ramasi in viata in afara de stipulatie contrara. In caz de
neexecutare a obligatiei de plata credirentierul poate cere vanzare silita a averii debirentierului pentru
asigurarea achitarii capitalului necesar la scadenta.
Rezolutiunea contractului de renta viagera
-poate fi ceruta de credirentier in cazul in care debirentierul nu da asigurarile stipulate in contract pentru
executare.
-se pronunta doar pe cale judiciara.