ACREDITAREA ANEVAR

Regulament Tematic Aplicaii i probleme date la examene

Editat de IROVAL octombrie 2009

ACREDITAREA ANEVAR

Datele cifrice prezentate (preuri, rate etc.) n aplicaiile i problemele incluse, au strict un scop didactic, ele neputnd fi preluate ca reprezentnd informaii reale de pia i, deci, nu pot fi folosite n rapoartele de evaluare ale unor proprieti similare. Aplicaiile i problemele nu au ca intenie prezentarea exhaustiv a unor situaii concrete, ci numai de a verifica modul de nelegere i aplicare, de ctre candidai, a metodelor i procedurilor de evaluare.

ACREDITAREA ANEVAR

CUPRINS
Cuvnt nainte Acreditarea ANEVAR prezent, trecut i viitor Regulament de acreditare Acord de acreditare i arbitraj Sesiunea de acreditare i reacreditare, noiembrie 2009 Tematica pentru acreditare n evaluarea ntreprinderii Tematica pentru acreditare n evaluarea proprietii imobiliare Aplicaii i probleme date la seciunea evaluarea ntreprinderii Aplicaii i probleme date la seciunea evaluarea proprietii imobiliare 71 5 7 10 26 33 34 38 44

ACREDITAREA ANEVAR

ACREDITAREA ANEVAR

Stimai colegi, Aceast brour i propune s cuprind problematica aferent procesului de acreditare. nc de la constituirea ANEVAR, fondatorii organizaiei profesionale de renume de astzi au avut ca unul din obiectivele principale dezvoltarea profesional a carierei de evaluator. Este demn de amintit c promovarea profesiei de evaluator urmrete asigurarea unui grad nalt de calificare profesional, precum i dezvoltarea corespunztoare pentru satisfacerea exigenelor clienilor. n anul 2000 au fost acreditai primii evaluatori, iar astzi, dup 9 ani de sesiuni de acreditare, Asociaia noastr are un numr de 52 de membri acreditai, din care 32 pentru domeniul Evalurii Proprietilor Imobiliare, 25 pentru Evaluarea ntreprinderii, 5 dintre acetia fiind acreditai n ambele domenii. Este mult... este puin?! Privit din afara Asociaiei i chiar a rii, prin prisma altor asociaii din domeniu, pare mult. Din punctul de vedere al clienilor de pe pia, care au nevoie servicii de evaluare, cu un grad nalt de profesionalism, cererea fa de un astfel de nivel de calificare este n cretere, ea fiind perceput ca o metod bun de certificare a valorii, i prin aceasta de reducere a riscului. Geografic vorbind, la nivel naional, aceast cerin nu este acoperit momentan uniform. Muli dintre evaluatori au adoptat extinderea domeniului lor de specializare spre toate cele 4 categorii de experi evaluatori, dar fr ncercarea de specializare prin acreditare. Aceasta nseamn o preferin pentru o dezvoltare pe orizontal i nu una pe vertical. n acest moment credem c este momentul ca cele dou tipuri de dezvoltare s se ntreptrund i, de aceea, subliniem importana acreditrii pentru intrarea ntr-o nou faz a profesiei noastre. Dup prerea noastr, procesul de acreditare este un proces dificil, n special n faza examenului scris, care solicit pe lng cunotinele profesionale i capacitatea de prezentare a acestora n condiii de examen. Este adevrat c sar putea ca, la un anumit grad de naintare n profesie, s fie nevoie de mult rbdare ca s treci din nou printr-un examen, ceea ce presupune s abordezi sistematic cunotinele n ansamblul lor. Dar e un exerciiu necesar i credem c pentru orice evaluator este, pe de o parte important, pe de alt parte
5

ACREDITAREA ANEVAR

aductor de satisfacii, s se ntoarc la studiul materialelor specifice calificrii sale i s se pun la punct cu ultimele nouti n materie, ntr-un context de competiie colegial. Pentru muli nu este evident ascensiunea i succesul unor firme a cror strategie a urmrit realizarea unui numr ct mai mare de evaluatori acreditai. Pregtirea i profesionalismul unei serii de membrii acreditai a fost agreat anul acesta de RICS, acetia urmnd s fie ncorporai direct ca membri, fr trecerea prin Examenul Final de Competene Profesionale (Assessment of Professional Competence), prin care toi ceilali aspirani trebuie s treac. n acest moment, evaluatorii acreditai i cu un CV recunoscut de activitate n profesie sunt acceptai de Asociaia European TEGoVA pentru acordarea direct a atestrii numit Recognised European Valuer. Deinerea unui astfel de atestat ofer siguran pan-European investitorilor, crendu-le acestora un confort adecvat n decizia de colaborare bazat pe recunoaterea abilitilor i experienei necesare obinerii unui astfel de titlu. Iat, deci, dou calificri larg recunoscute, care arat ce importan este acordat membrilor ANEVAR acreditai, de ctre mediul extern. Avem sperana c v-am convins c n activitatea unui evaluator, examenul de acreditare reprezint testul de maturitate profesional, trecerea acestuia reprezentnd o garanie a unui nivel nalt de pregtire, experien i probitate profesional. Dorim o toamn fructuoas i mult succes celor care vor ncerca s participe la aceast sesiune de examene de acreditare! Cu stim, Radu-Anton DIMITRIU MAA Evaluarea ntreprinderii Preedintele Comisiei de acreditare, sesiunea noiembrie 2009

ACREDITAREA ANEVAR

ACREDITAREA ANEVAR PREZENT, TRECUT I VIITOR

Necesitatea recunoaterii unui nivel superior de pregtire a membrilor ANEVAR a fost preocuparea constant a conducerii asociaiei. n acest scop, Consiliul Director, n edina sa din 22 decembrie 1995 a hotrt s se analizeze acreditarea . pe baza unui scenariu care s fac posibil acest deziderat ncepnd cu anul 1997. Abia n anul 1997, la modificarea Statutului ANEVAR, a fost inclus categoria de membri acreditai, iar Regulamentul de acreditare a fost publicat n Buletinul Informativ nr. 2/ 2000. Prima sesiune de acreditare a avut loc n toamna anului 2000 i a fost organizat pentru primele dou seciuni Evaluarea ntreprinderilor i Evaluarea proprietii imobiliare. Pentru pregtirea acestei sesiuni, Buletinul Informativ nr. 3-4/2000 a prezentat tematica de acreditare pentru aceste seciuni. Un semnal puternic privind importana acestui proces l-a dat articolul Acreditarea pas spre certificarea european semnat de Adrian Crivii, preedinte ales i de Adrian Vascu, publicat n Buletinul Informativ nr. 5-6/2000. Dup sesiunea din noiembrie 2000, n anul urmtor au fost organizate dou sesiuni, n martie i octombrie. Din cei 24 de candidai, 14 au reuit acreditarea, 6 la seciunea EI i 8 la seciunea EPI (dl. Bdescu Gheorghe dubl acreditare, la ambele seciuni). Dup alte dou sesiuni organizate n mai i noiembrie 2002, n ceilali ani, a avut loc o singur sesiune anual de acreditare, desfurat n luna noiembrie. Lista membrilor acreditai la zi, n ordinea acreditrii/reacreditrii, este: Seciunea Evaluarea ntreprinderii ANGHEL Ion BDESCU Gheorghe PETRE Marian CRCEIE Radu VASCU Adrian NEACU Eugenia OLARU Ion BERCU Ioan LEON Gheorghia TURCA Florin PETRE Sorin Adrian Seciunea Evaluarea proprietii imobiliare ALBU Aurel CHIOPU Corneliu VESCAN Virgiliu POPA Sorin HMAN Rodica TOMULESCU Agneta CRIVII Adrian BDESCU Gheorghe STANCIU Sorana VASCU Adrian DUMITRU DUMITRIU Dan
7

ACREDITAREA ANEVAR

IORDACHE Lilian ROMAN Nicoleta POPA BOCHI Adrian DINU Silviu DIMITRIU Radu IVNESCU Dan OLTEAN Clin STOICOVICIU Radu MUNTEANU Sperana IUGA Vasile KEVEHAZI Victor DAN Cecilia Magda MANAE Daniel APOSTOL Viorel DAMIAN Gabriel CIUPA Sorin TNASE Ramona Gabriela

NUIU Emil JALOB Olga DUMITRU DUMITRIU Cristian TIMBU Radu DUNREANU Mihail DRNICEANU Mihaela CNDEA Manuela SRBU Octavian Pavel BURLACU Cristina PRODAN Adina HRSESCU Nicoleta MUNTEANU Radu Mihai DRCEA Costinela Anua VICOVEANU Mihai PETRE Marian DEMETRESCU Cristian BERCU Ioan NEGOESCU Gheorghe GOREA Narcis Iulian CRISTIAN George Flavius PAPASTERI Mihai V Gheorghe GLIGA Alexandru FT Aurica CIUPA Sorin VLAD Petru NICOLAU Doina Nicoleta

Recunoaterea acreditrii Acreditarea membrilor ANEVAR devine recunoscut pe plan internaional. Astfel, n aceast perioad, membrii acreditai ANEVAR cu o vechime n domeniu de cel puin 10 ani, pot deveni membri RICS prin acces direct, respectiv, avnd n vedere pregtirea i profesionalismul lor, pot fi ncorporai direct n RICS, fr a absolvi Examenul Final de Competene Profesionale, prin care toi ali membri trebuie s treac. Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) avea, la 31 iulie 2009, 3.735 membri titulari n Europa, dintre care 41 sunt localizai n Romnia.
8

ACREDITAREA ANEVAR

Acreditarea este, de asemenea, un pas important n dobndirea calitii de Recognised European Valuer TEGoVA. Schema Recognised European Valuer TEGoVA este conceput pentru a menine, mbunti i armoniza standardele de evaluare i profesia de evaluare n Europa, i, prin acordarea statutului de Recognised European Valuer TEGoVA i designaia REV, pentru a oferi evaluatorilor profesioniti individuali din toate rile membre, o recunoatere bine definit de calificare i de experien, cu scopul de a asigura clienii asupra competenei lor n evaluare. IROVAL

ACREDITAREA ANEVAR

REGULAMENT DE ACREDITARE
CAPITOLUL I Dispoziii generale Art. 1. (1) Prezentul regulament reglementeaz modalitatea de organizare i desfurare a examenului pentru acordarea titlului de membru acreditat al Asociaiei Naionale a Evaluatorilor din Romnia (ANEVAR), denumit n continuare examen. (2) Examenul se organizeaz, de regul, anual, cu respectarea prevederilor Statutului ANEVAR, denumit n continuare Statutul i ale prezentului regulament, denumit n continuare regulamentul, de ctre Comisia de calificare i atestare profesional, Comisia de acreditare i Comisia de examen pentru acreditare. (3) Membrii Comisiei de acreditare sunt nominalizai de ctre preedintele Comisiei de calificare i atestare profesional i trebuie s fie membri acreditai ai ANEVAR, cu excepia preedintelui Comisiei de acreditare care este numit de ctre Preedintele ANEVAR, la propunerea Preedintelui. (4) Membrii Comisiei de examen sunt nominalizai de ctre preedintele Comisiei de acreditare i trebuie s fie membri acreditai ai ANEVAR. (5) Membrii Comisiei de acreditare i ai Comisiei de examen sunt obligai s depun declaraii de confidenialitate i privind conflictul de interese. Art. 2. Principiile care stau la baza organizrii i desfurrii examenului sunt: a) egalitatea de tratament i egalitatea de anse, principii potrivit crora se recunoate n mod egal vocaia tuturor persoanelor care ndeplinesc condiiile prevzute de statut de a participa la examen; b) competena, principiu potrivit cruia persoanele care doresc s dobndeasc titlul de membru acreditat trebuie s dein i s demonstreze cunotinele, abilitile i competenele necesare; c) competiia, principiu potrivit cruia confirmarea cunotinelor,

10

ACREDITAREA ANEVAR

abilitilor i competenelor necesare se face prin parcurgerea etapelor i a procedurilor de examen; d) relevana, principiu potrivit cruia organizarea i desfurarea examenului au drept scop identificarea i testarea competenelor, cunotinelor i aptitudinilor necesare; e) transparena, principiu potrivit cruia publicitatea examenului este obligatorie. Art. 3. Procedura de acreditare const n parcurgerea obligatorie a urmtoarelor etape: a) nscriere la acreditare; b) examenul de acreditare; c) acordarea certificatului de acreditare; d) reacreditarea. Art. 4. (1) Comisia de acreditare i/sau Comisia de examen i desfoar activitatea n mod regulamentar, n prezena tuturor membrilor si. (2) Comisia de acreditare trebuie s fie format din preedinte i cte 2 membri pentru fiecare seciune la care se organizeaz examen. (3) Comisia de examen trebuie s fie format din cte 2 membri pentru fiecare seciune la care se organizeaz examen, pentru proba scris i din 3 membri pentru proba oral, unul dintre membri fiind desemnat i moderator. CAPITOLUL II Organizarea examenului Art. 5. (1) Examenul se desfoar, de regul, n lunile octombrie-noiembrie ale fiecrui an. (2) La solicitarea preedintelui ANEVAR, se pot desfura sesiuni extraordinare. Art. 6. (1) Preedintele Comisiei de calificare i atestare profesional stabilete
11

ACREDITAREA ANEVAR

programul sesiunii de acreditare i l transmite, Comisiei de acreditare. (2) Condiiile generale de participare la examen pe care candidatul trebuie s le ndeplineasc sunt: a) s aib vechime n ANEVAR, n calitate de membru titular, de cel puin 3 ani; b) s aib experien n activitatea de evaluare specific specialitii pentru care solicit acreditarea, respectiv: evaluarea ntreprinderilor/ evaluarea proprietilor imobiliare/ evaluarea bunurilor mobile/ evaluarea instrumentelor financiare; c) s fi absolvit, n ultimii 2 ani, un program de instruire continu n domeniul evalurii sau n domenii conexe, echivalent a 50 de ore de curs, din care cel puin 16 ore n specialitatea pentru care solicit acreditarea. (3) Cu cel puin 5 luni nainte de data stabilit pentru desfurarea probei scrise a examenului, Comisia de calificare i atestare profesional are urmtoarele obligaii: a) s publice pe pagina de internet a ANEVAR i s afieze la sediul ANEVAR, precum i la sediul Centrelor teritoriale ale ANEVAR, condiiile de participare la examen, probele de examen i criteriile de evaluare a acestora, bibliografia, lista documentelor solicitate candidailor pentru dosarul de nscriere la examen, termenul limit de depunere a dosarelor, precum i data i locul stabilite pentru desfurarea probei scrise a examenului; b) s numeasc Secretariatul Comisiei de acreditare i al Comisiei de examen, denumit n continuare secretariat. CAPITOLUL III Desfurarea examenului SECIUNEA 1 Selecia dosarelor de nscriere la examen Art. 7. (1) Dosarul de nscriere la examen trebuie s conin urmtoarele documente: a) formularul de nscriere;
12

ACREDITAREA ANEVAR

b) copia actului de identitate; c) copii ale diplomelor de studii; d) copii ale certificatelor eliberate de ANEVAR, precum i alte altor certificate care atest programul de instruire continu parcurs de candidat, n ultimii 2 ani; e) curriculum vitae cu fotografie; f) raportul de activitate care va cuprinde informaii cu privire la 10 lucrri de evaluare, din care 5 lucrri elaborate n coordonarea candidatului; g) rapoarte de evaluare (anonime) pentru dou ntreprinderi/ proprieti imobiliare/ bunuri mobile/ instrumente financiare diferite, dup caz, executate de candidat n ultimii 2 ani; Rapoartele de evaluare trebuie s corespund cerinelor Standardelor Internaionale de Evaluare, valabile la data evalurii i uzanelor profesionale ANEVAR n ceea ce privete cuprinsul raportului, a modului de abordare, a procedurilor de evaluare, a fundamentrii diferitelor aspecte (descrierea obiectului evalurii, analiza diagnostic, tendinele economice, piaa, previziunile, ratele de actualizare-capitalizare) i s aib coerena i transparena necesar nelegerii complete a raportului; h) declaraia pe proprie rspundere cu privire la antecedentele penale; i) copia poliei de asigurare de rspundere civil profesional valabil pentru anul n curs; j) recomandarea centrului teritorial n raza cruia i desfoar activitatea candidatul; k) acordul de acreditare i arbitraj; l) copia chitanei de plat a taxei de verificare a dosarului. (2) Documentele se vor ndosaria ntr-un dosar cu in, n ordinea prezentat mai sus; (3) Dosarul de nscriere se depune la secretariat, care are obligaia de a-l nregistra la registratura ANEVAR;

13

ACREDITAREA ANEVAR

(4) Formularul de nscriere, Acordul de acreditare i arbitraj, modelul de curriculum vitae i de declaraie pe proprie rspundere cu privire la antecedentele penale se posteaz pe pagina de internet a ANEVAR sau se poate pune la dispoziia persoanelor interesate, la cerere, prin secretariat. (5) Actele prevzute la alin. (1), lit. b), c), d), i) i l) se prezint n copie, certificat pentru conformitatea cu originalul de ctre candidat. (6) Omisiunile evidente privind lipsa unei pri dintr-un document sau a unui document din dosarul de nscriere, lipsa semnturii sau a datei completrii documentelor se aduc la cunotina candidailor de ctre secretariat pn la termenul limit de depunere a dosarelor, n vederea completrii dosarului. Corectitudinea coninutului documentelor rmne n responsabilitatea evaluatorului. Art.8. Dosarele de nscriere la examen trebuie depuse n termenul stabilit conform graficului sesiunii de acreditare, publicat pe pagina de internet a ANEVAR, potrivit art. 6 alin.(3), lit.a), denumit n continuare graficul sesiunii de acreditare. Art.8. Completitudinea dosarului de nscriere i termenul de depunere a acestuia la registratura ANEVAR constituie condiii eliminatorii. Art.9. Analiza dosarelor de nscriere la examen se desfoar n perioada stabilit, conform graficului sesiunii de acreditare. Art.10. (1) Comisia de acreditare analizeaz dosarele candidailor i admite dosarele care cuprind toate documentele prevzute la art. 7 alin. (1). (2) Rezultatul analizei dosarelor, cu meniunea "Admis" sau "Respins", se comunic de ctre secretariat candidailor.

14

ACREDITAREA ANEVAR

SECIUNEA a 2-a Proba scris a examenului Art.11. (1) Proba scris a examenului cuprinde urmtoarele etape: a) rezolvarea unui studiu de caz; b) verificarea unui raport de evaluare i elaborarea unui raport de verificare sintetic; c) testul gril cu 100 de ntrebri. (2) Durata etapei de la lit.a) este de 120 de minute, durata etapei de la lit.b) este de 90 de minute, iar durata etapei de la lit.c) este de 60 de minute. Art.12. (1) Subiectele la proba scris se stabilesc de ctre comisia de acreditare cu participarea S.C. IROVAL - CERCETRI N EVALUARE S.R.L., denumit n continuare IROVAL, n ziua anterioar zilei n care se desfoar proba scris. (2) Subiectele se formuleaz pe baza bibliografiei de examen. (3) Subiectele stabilite conform alin.(1) se multiplic ntr-un numr egal cu numrul candidailor nscrii la examen i se sigileaz, n faa preedintelui Comisiei de acreditare, ntr-un plic cu tampila ANEVAR. (4) Persoanele prevzute la alin.(1) confidenialitii subiectelor. Art.13. (1) Proba scris a examenului se organizeaz la sediul ANEVAR, iar supravegherea candidailor pe durata acesteia se asigur de ctre cel puin un membru al Comisiei de examen. (2) La ora stabilit pentru desfurarea probei scrise, secretariatul are obligaia de a face prezena i de a verifica identitatea candidailor i asigur aducerea n sala de examen i primirea de ctre fiecare candidat a unui set de subiecte. rspund pentru pstrarea

15

ACREDITAREA ANEVAR

(3) Dup ora stabilit pentru nceperea probei scrise, nici un candidat nu mai poate prsi sala de examen, sub sanciunea eliminrii din examen, cu excepia situaiilor de urgen, n care acetia pot fi nsoii de una dintre persoanele care asigur supravegherea. (4) n ncperea n care are loc examenul, pe toat perioada derulrii acestuia, inclusiv a formalitilor prealabile i a celor ulterioare finalizrii probei, candidailor nu le este permis deinerea sau folosirea vreunei surse de consultare sau a telefoanelor mobile ori a altor mijloace de comunicare la distan. Art.14. (1) Fiecare candidat primete un set de foi tampilate cu tampila ANEVAR, precum i un cod de identificare care trebuie nscris n colul din dreapta sus, pe toate paginile scrise ale fiecrei lucrri. Lucrrile vor fi scrise numai cu pixul sau stiloul, cu culoarea albastru. (2) Toi candidaii pentru aceeai seciune vor rezolva aceleai subiecte. Art.15. Prin decizia preedintelui Comisiei de examen, luat cu consultarea membrilor Comisiei de examen, ntre perioadele de desfurare a celor 3 etape ale probei scrise a examenului pot fi prevzute pauze. n acest caz, la nceputul fiecrei etape vor fi comunicate candidailor numai subiectele pentru etapa de examen prevzut a se desfura pn la pauz. Art.16. (1) La expirarea timpului alocat probei scrise, candidaii au obligaia de a preda, iar secretariatul are obligaia de a prelua lucrarea scris. Art.17. (1) Lucrrile se corecteaz cel mai trziu n termen de 5 zile lucrtoare de la data probei scrise. (2) Notarea lucrrilor la proba scris a examenului se face n baza grilei de notare stabilite de Comisia de examen. (3) Rezultatul de la proba scris, cu meniunea "Admis" sau "Respins", se comunic de ctre secretariat candidailor.

16

ACREDITAREA ANEVAR

SECIUNEA a 3-a Proba oral Art.18. (1) La proba oral particip toi candidaii care au fost declarai admii la proba scris. (2) Proba oral se organizeaz conform graficului sesiunii de acreditare, n termen de 10 zile lucrtoare de la data probei scrise. Art.19. (1) Lista cuprinznd ntrebrile care vor fi puse candidailor la proba oral, se stabilete de ctre Comisia de examen cu participarea IROVAL, n ziua n care se desfoar proba oral. Membrii Comisiei de examen pot pune candidailor i alte ntrebri dect cele cuprinse n list. (2) ntrebrile se formuleaz pe baza bibliografiei de examen. Art.20. (1) Candidaii sunt invitai pe rnd n sala de desfurare a probei orale. (2) Durata probei orale pentru fiecare candidat nu poate depi 30 de minute. (3) Fiecare membru al Comisiei de examen poate adresa ntrebri candidatului. CAPITOLUL IV Notarea probelor. Rezultatele examenului SECIUNEA 1 Notarea probelor Art.21. (1) Notarea fiecrei etape din cadrul probei scrise se face de ctre fiecare membru al Comisiei de examen, pe fie separate de notare, pentru fiecare lucrare. (2) Notarea probei orale se face de ctre Comisia de examen, pe fie de notare, pentru fiecare candidat, imediat dup finalizarea probei orale.
17

ACREDITAREA ANEVAR

(3) Punctajul final obinut de fiecare candidat la proba scris este media aritmetic a punctajelor acordate de fiecare membru al Comisiei de examen. Art. 22. Punctajul maxim care poate fi obinut la proba scris este stabilit de ctre comisia de acreditare. Art. 23. Pentru testul gril, notarea se va face dup cum urmeaz: a) se iau n considerare numai variantele indicate de candidai drept corecte; b) fiecare ntrebare are un singur rspuns corect; c) fiecare rspuns se consider fie corect, fie incorect; d) numrul de puncte alocat fiecrei ntrebri este acelai. Art. 24. Fiecare membru al Comisiei de examen va acorda punctajul pentru proba oral, lund n considerare toate rspunsurile candidatului din cadrul probei orale, rezultatul final fiind "Admis" sau "Respins". SECIUNEA a 2-a Rezultatele examenului Art. 25. (1) Punctajul necesar promovrii examenului la proba scris este de cel puin 50% din nota maxim posibil la fiecare etap i de 70% din media maxim posibil, pentru cele 3 etape. (2) Rezultatul obinut la examen se nainteaz candidailor, prin adres, sub semntura preedintelui Comisiei de acreditare, la adresele menionate n formularele de nscriere, n termenul prevzut n graficul sesiunii de acreditare. Candidaii vor fi informai n scris asupra dreptului de contestare, precum i asupra termenului-limit de depunere a contestaiei.

18

ACREDITAREA ANEVAR

SECIUNEA a 3-a Procedura de contestare Art. 26. Comisia de acreditare are competena de a se pronuna cu privire la contestaiile formulate de candidaii nemulumii referitor la: a) rezultatul seleciei dosarelor; b) punctajul obinut la examen. Art. 27. (1) Candidaii respini la selecia dosarelor pot formula contestaie n termenul prevzut n graficul sesiunii de acreditare, sub sanciunea decderii din acest drept. (2) Contestaia se depune la secretariat, care are obligaia de a o nregistra la registratura ANEVAR. (3) Comisia de acreditare are obligaia de a soluiona, n condiiile prezentului regulament, contestaia cu privire la selecia dosarelor, n termenul prevzut n graficul sesiunii de acreditare. (4) Comisia de examen are obligaia de a pune la dispoziia Comisiei de acreditare toate documentele necesare soluionrii contestaiei. (5) Rezultatul contestaiei, cu meniunea "Admis" sau "Respins", se comunic candidatului prin grija secretariatului, n termenul prevzut n anunul de examen. Art. 28. (1) Candidaii nemulumii de rezultatul examenului pot formula contestaii n termenul prevzut n anunul de examen, sub sanciunea decderii din acest drept. (2) Contestaiile se soluioneaz n termen de 3 zile lucrtoare de la data expirrii termenului prevzut la alin. (1). (3) Comisia de examen are obligaia de a pune la dispoziia comisiei de soluionare a contestaiilor toate documentele necesare soluionrii contestaiei. (4) Rezultatul contestaiei, cu meniunea "Admis" sau "Respins", se comunic candidatului prin grija secretariatului, n termen prevzut n anunul de examen.

19

ACREDITAREA ANEVAR

Art.29. n situaia n care sunt nregistrate contestaii cu privire la procedura de organizare i desfurare a examenului, acestea se nainteaz de ndat la ANEVAR, care va formula rspunsul, la recomandarea Comisiei de calificare i atestare profesional i l va nainta contestatarului n termen de maximum 5 zile lucrtoare de la finalizarea termenului de depunere a contestaiilor, sub semntura preedintelui ANEVAR. Art.30. (1) Rezultatele contestaiilor sunt definitive. (2) Rezultatele contestaiilor nsoite de rezultatul final obinut la examen, se aduc la cunotina candidailor, prin adres, sub semntura preedintelui Comisiei de acreditare, la adresele menionate n formularele de nscriere, n termenul prevzut n graficul sesiunii de acreditare. Art.31. (1) Lista candidailor admii la examen este transmis de preedintele Comisiei de acreditare, pentru aprobare, Consiliului Director, n termen de cel mult 3 zile de la expirarea termenului de soluionare a contestaiilor. (2) Procedura de acreditare se finalizeaz prin aprobarea listei candidailor admii la examenul de acreditare de ctre Consiliul Director. SECIUNEA a 4-a Acordarea certificatului de acreditare Art.32. (1) Candidaii declarai admii la examen i desemnai ca membri acreditai de ctre Consiliul Director vor primi cte un certificat de acreditare care atest calitatea acestora de expert evaluator acreditat, precum i seciunea pentru care au fost acreditai.

20

ACREDITAREA ANEVAR

(2) Expertul evaluatorul acreditat va primi legitimaia, parafa i insigna de membru acreditat i va avea dreptul de a utiliza, alturi de nume, iniialele MAA (Membru Acreditat ANEVAR). (3) Durata valabilitii certificatului de acreditare, legitimaiei, parafei i insignei este de 3 ani de la data emiterii certificatului de acreditare. Art.33. Lista membrilor acreditai cu menionarea numelui i prenumelui, adresei i seciunii pentru care au fost acreditai se public pe pagina de internet a ANEVAR i n Buletinul Informativ i pot fi prezentate oricrei persoane interesate, la cerere. CAPITOLUL V Examenul de reacreditare SECIUNEA 1 Selecia dosarelor de examen Art.34. Prima reacreditare se va face dup 3 ani de la acreditare, iar urmtoarele reacreditri se vor face din 5 n 5 ani. Art.35. Cu cel puin 2 luni nainte de expirarea termenului de acreditare, evaluatorul acreditat se va nscrie pentru examenul de reacreditare n vederea prelungirii perioadei de valabilitate a certificatului de acreditare. Art.36. (1) Dosarul de nscriere la examenul de reacreditare cuprinde urmtoarele documente: a) formularul de nscriere; b) curriculum vitae; c) dovada efecturii n ultimii 3 ani a unui numr de cel puin 72 de ore de pregtire continu;

21

ACREDITAREA ANEVAR

d) lista cuprinznd 10 lucrri de evaluare, din care 5 lucrri s fie elaborate n coordonarea candidatului, n ultimii 3 ani; e) 3 rapoarte de evaluare (anonime) pentru 3 ntreprinderi/ proprieti imobiliare/ bunuri mobile/ instrumente financiare diferite executate de candidat n ultimii 3 ani; f) copia certificatului de acreditare; g) declaraia pe proprie rspundere cu privire la antecedentele penale; h) copia poliei de asigurare de rspundere civil profesional valabil pentru anul n curs; i) acordul de acreditare i arbitraj; j) copia chitanei de plat a taxei de reacreditare. (2) Prevederile art.7, alin(2)-(5) se aplic n mod corespunztor. Art.37. Comisia de reacreditare i Comisia de examen pentru reacreditare sunt organizate i i desfoar activitatea dup aceleai principii ca i n cazul acreditrii.

SECIUNEA a 2-a Proba scris a examenului Art.38. (1) Proba scris a examenului cuprinde urmtoarele etape: a) testul gril cu 60 de ntrebri i o aplicaie; b) verificarea unui raport de evaluare i elaborarea unui raport de verificare sintetic. (2) Durata etapei de la lit.a) este de 1 or, iar durata etapei de la lit.b) este de 1 or i 30 de minute.

22

ACREDITAREA ANEVAR

SECIUNEA a 3-a Proba oral Art.39. (1) La proba oral pot participa toi candidaii care au fost declarai admii la proba scris. Proba oral const n discuii cu examinatorii, similare celor de la proba oral din cadrul examenului de acreditare. (2) Proba scris i cea oral se vor desfura n aceeai zi. CAPITOLUL VI Notarea probelor. Rezultatele examenului Art.40. (1) Notarea probelor i rezultatele examenului sunt similare cu cele prezentate la faza de acreditare.

CAPITOLUL VII Monitorizarea acreditrii SECIUNEA 1 Evidena evalurilor efectuate Art.41. Documentele acreditrii vor fi pstrate la sediul ANEVAR, n dosarul personal al evaluatorului acreditat.

SECIUNEA a 2-a Monitorizarea Art.42. (1) Evaluatorul acreditat trebuie s aib o nalt comportare profesional i etic n relaiile cu clienii i publicul i trebuie s

23

ACREDITAREA ANEVAR

manifeste confidenialitate, obiectivitate, rigurozitate competen profesional n activitatea de evaluare.

(2) Evaluatorul acreditat are obligaia s urmeze un program de instruire continu de 24 ore pe an. Art.43. (1) Evaluatorul acreditat va fi monitorizat permanent de ctre ANEVAR att la nivelul centrelor teritoriale, ct i la nivel central. (2) n scopul monitorizrii, evaluatorul acreditat este obligat s prezinte anual 3 rapoarte de evaluare realizate sau conduse personal. Cel puin 2/3 dintre rapoartele de evaluare vor trebui apreciate pozitiv, conform standardului de verificare a rapoartelor de evaluare. Evaluatorul verificator va fi numit de Comisia de atestare i calificare profesional cu acordul evaluatorului acreditat i are obligaia de confidenialitate cu privire la informaiile i rezultatelor lucrrilor de care ia cunotin cu prilejul monitorizrii. (3) Monitorizarea se va face prin sondaj i va acoperi anual minim 20% dintre evaluatorii acreditai. Art.44. Membrii Comisiei de atestare i calificare profesionala nu au dreptul de imixtiune n mediul de lucru al evaluatorului, fr acceptul acestuia, pentru a verifica documentele sau pentru a stabili dac evaluatorul i-a ndeplinit ndatoririle.

CAPITOLUL VIII Dispoziii finale Art.45. Raporturile dintre ANEVAR i evaluator, pe durata procesului de acreditare, precum i pe perioada de valabilitate a acreditarii, sunt reglementate prin Acordul de acreditare i arbitraj ncheiat ntre pri.

24

ACREDITAREA ANEVAR

Art.46. Toate persoanele implicate n activiti legate de organizarea i derularea procesului de acreditare sunt remunerate de ANEVAR pe baza tarifelor aprobate de Consiliul Director, cu excepia salariailor ANEVAR i IROVAL, care vor avea aceste activiti ca sarcini de serviciu nscrise n fisa postului, anexa la contractul individual de munc. Art.47. Taxa de verificare a dosarului de nscriere la examenul de acreditare, taxa pentru examenul de acreditare i examenul de reacreditare, precum i tariful pentru monitorizare se stabilesc de ctre Consiliul Director. Art.48. Prezentul regulament intr n vigoare la data aprobrii lui de ctre Consiliul Director i va fi publicat n Buletinul informativ i pe pagina de internet a ANEVAR.

Adoptat prin vot electronic n data de 5 octombrie 2009.

* * *

25

ACREDITAREA ANEVAR

ACORD DE ACREDITARE I ARBITRAJ ncheiat ntre: Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia denumit n continuare ANEVAR, cu sediul n Bucureti, Str. Scrltescu nr. 7, sector 1, nregistrat n Registrul persoanelor juridice de la Judectoria Sectorului 1, Bucureti, cu nr. 14 / PJ / 1992, reprezentat prin dl. Adrian Vascu, avnd funcia de preedinte i Domnul / Doamna ....................................................... Domiciliat () n ..................................................................................... ........................... cu legitimaia nr. ............, denumit () n continuare EVALUATORUL EVALUATORUL a solicitat ANEVAR acreditarea n domeniul (EI evaluare ntreprinderi/ EPI - evaluare proprieti imobiliare/ EBM Evaluare Bunuri Mobile/ EIF evaluare instrumente financiare). Acest acord, denumit n continuare ACORDUL reglementeaz raporturile juridice ntre ANEVAR i EVALUATOR. Art. 1. - Procedura de nscriere. 1.1. Procedura de nscriere const n verificarea ndeplinirii de ctre EVALUATOR a condiiilor de nscriere la acreditare. Condiiile de nscriere la acreditare sunt cele prevzute n Regulamentul de atestare a membrilor ANEVAR - Partea a III-a - Membru acreditat, denumit n continuare REGULAMENTUL. Rezultatul verificrii este admiterea sau respingerea la acreditare. EVALUATORUL este obligat s plteasc taxa de nscriere la acreditare n cuantumul i la data stabilite de Consiliul Director.

1.2.

Art. 2. - Procedura de examinare 2.1. Procedura de examinare este cea prevzut n REGULAMENT.

26

ACREDITAREA ANEVAR

2.2.

Dac EVALUATORUL nu a promovat examenele de acreditare el poate s se renscrie la acreditare conform prevederilor REGULAMENTULUI EVALUATORUL este obligat s plteasc taxa de examinare n cuantumul i la data stabilite de Consiliul Director.

2.3.

Art. 3 - Acreditarea 3.1. Acreditarea este atestat prin certificatul de acreditare i se acord n cazul cnd EVALUATORUL a promovat examenul de acreditare i Consiliul Director a aprobat acreditarea. Acreditarea autorizeaz pe EVALUATOR s dein titlul de membru acreditat ANEVAR (MAA) pentru o perioad de 3 ani/ 5 ani (la reacreditare) i confirm competena profesional a acestuia. nsemnele titlului de MAA i anume: legitimaia, parafa i insigna sunt i rmn proprietatea ANEVAR. EVALUATORUL se oblig s-i desfoare activitatea ca MAA n conformitate cu statutul, standardele profesionale i etice ale ANEVAR. (1) ANEVAR este ndreptit s aplice urmtoarele sanciuni EVALUATORULUI, n cazul unor abateri serioase i repetate de la condiiile acreditrii i anume: - avertisment scris - suspendarea acreditrii - revocarea acreditrii (2) Aplicarea primelor dou sanciuni este de competena Comisia de Calificare si Atestare Profesionala. (3) Revocarea acreditrii este de competena Consiliului Director la recomandarea Comisia de Calificare si Atestare Profesionala. (4) n cazul suspendrii sau revocrii EVALUATORUL este obligat s predea imediat, la Centrul Teritorial, certificatul de acreditare i nsemnele titlului de MAA.
27

3.2.

3.3. 3.4.

3.5.

ACREDITAREA ANEVAR

Art. 4. Monitorizarea acreditrii 4.1. Pe perioada acreditrii, ANEVAR va monitoriza activitatea EVALUATORULUI ca MAA.

4.2. Monitorizarea se va realiza conform prevederilor REGULAMENTULUI. (1) Monitorizarea se va desfura n formele alese de ANEVAR care sunt: - sub form scris - verificarea rapoartelor de evaluare, documentaia programului de instruire continu; - sub forma inspeciei realizate de verificator; (2) EVALUATORUL este obligat s pun la dispoziia verificatorului documentaiile adecvate, necesare. 4.3. ANEVAR este ndreptit s verifice oricnd, dup stabilirea unei ntlniri, pe baza unei tematici, dac EVALUATORUL respect condiiile i cerinele acreditrii. Frecvena i tematica monitorizrii se bazeaz pe prevederile REGULAMENTULUI, iar Comisia de Calificare i Atestare Profesional poate declana ori de cte ori consider necesar, aciunile de monitorizare. EVALUATORUL va suporta costurile monitorizrii pentru orice aciune considerat necesar de Comisia de Calificare i Atestare Profesional. Tarifele aciunilor de monitorizare sunt stabilite de Consiliul Director.

4.4.

4.5.

Art. 5. Arbitrajul 5.1. ANEVAR i EVALUATORUL sunt de acord c orice disput legat de prezentul ACORD, care nu poate fi rezolvat prin consultare, va fi soluionat de ctre un tribunal de arbitraj, n conformitate cu procedura de arbitraj menionat mai jos. (1) Poate fi arbitru orice persoan fizic, membru ANEVAR, salariat al ANEVAR sau IROVAL ori care nu execut, n mod curent, lucrri de evaluare. (2) Arbitrii sunt nscrii, cu acordul lor scris, ntr-o list care va cuprinde: numele, ocupaia, specialitatea, prezentarea succint a activitii profesionale.

5.2.

28

ACREDITAREA ANEVAR

(3) Lista va fi ntocmit de Comisia de Calificare si Atestare Profesionala i va fi aprobat anual, de Consiliul Director. 5.3. (1) Tribunalul de arbitraj este compus din trei arbitri nscrii n lista de arbitri i numii dup cum urmeaz: - un arbitru va fi numit de Comisia de Calificare i Atestare Profesionala; - al doilea arbitru va fi numit de EVALUATOR; - al treilea arbitru (denumit n continuare supraarbitru) va fi numit prin acordul prilor sau, n cazul unui dezacord, de secretarul general ANEVAR. Supraarbitrul trebuie s fie liceniat n tiine juridice. (2) Numirea unui arbitru sau a supraarbitrului se face cu acordul su prealabil i scris, obinut de partea care l propune, ori, n cazul supraarbitrului, de cei doi arbitri sau, dup caz, de secretarul general ANEVAR. 5.4. (1) Partea care cere arbitrajul (denumit n continuare reclamantul) va ntiina n scris cealalt parte cu privire la reclamaia sa i va numi un arbitru. Cealalt parte (denumit n continuare prtul) va numi un arbitru n termen de 7 zile de la ntiinare. (2) Cei doi arbitri numii vor proceda la alegerea supraarbitrului n termen de 10 zile. (3) Dac prtul nu numete un arbitru sau dac cei doi arbitri numii nu cad de acord asupra supraarbitrului, secretarul general ANEVAR, dup expirarea termenelor prevzute la alin (1) i (2), va desemna arbitrul prtului ori supraarbitrul. (4) Desemnarea se face n termen de 5 zile de la data cnd secretarul general ANEVAR a luat cunotin de mprejurrile artate la alin. (3). 5.5. (1) Dup numire tribunalul de arbitraj va solicita reclamantului s depun o cerere scris, denumit cerere de arbitrare, care va cuprinde: a) numele i domiciliul reclamantului; b) obiectul cererii;
29

ACREDITAREA ANEVAR

c) motivele cererii cu trimitere la nscrisurile doveditoare sau la alte probe; d) dovada comunicrii ctre prt a cererii de arbitrare i a actelor nsoitoare; e) semntura prii. (2) nscrisurile se depun n original sau n copie certificat de parte. 5.6. n termen de 3 zile de la primirea cererii de arbitrare, supraarbitrul fixeaz termenul de arbitrare, cu citare prilor. Acest termen nu poate fi mai mic de 10 zile de la expedierea citaiilor, prin pota rapid. (1) Prile pot participa la dezbaterea cauzei personal sau prin reprezentani. (2) Oricare dintre pri poate cere, n scris, ca soluionarea cauzei s se fac n lipsa sa, pe baza actelor de la dosar. 5.8. (1) Soluionarea cauzei se face la primul termen de arbitrare. (2) Totui, tribunalul de arbitraj poate acorda amnarea cauzei, o singur dat, pentru motive temeinice, la solicitarea prii lips, formulat printr-o cerere primit cel mai trziu n preziua dezbaterii. (3) Dac ambele pri, dei legal citate, nu se prezint la termen, tribunalul de arbitraj va soluiona cauza, n afar de cazul n care s-a cerut amnarea pentru motive temeinice. 5.9. Dezbaterile arbitrale vor fi consemnate ntr-o ncheiere de edin. 5.10. (1) Procedura arbitral ia sfrit prin pronunarea unei hotrri arbitrale denumit decizie. (2) Tribunalul de arbitraj trebuie s pronune decizia n termen de cel mult 21 de zile de la data constituirii sale. (3) Decizia se ia cu unanimitatea membrilor tribunalului de arbitraj. 5.11. (1) Decizia se redacteaz n scris i trebuie s cuprind: a) componena nominal a tribunalului de arbitraj; b) numele prilor, domiciliul sau, dup caz, denumirea i sediul, precum i numele reprezentanilor prilor; c) obiectul cauzei i susinerile pe scurt ale prilor;

5.7.

30

ACREDITAREA ANEVAR

d) motivele deciziei; e) dispozitivul; f) semnturile tuturor arbitrilor. (2) Dac unul dintre arbitri este mpiedicat s semneze hotrrea, se va face meniunea despre cauza mpiedicrii, cu confirmarea, sub semntur, a supraarbitrului. 5.12. Decizia va fi comunicat prilor ndat, dup data pronunrii ei, mpreun cu decontul cheltuielilor de arbitrare i defalcarea acestora ntre pri. Decizia este definitiv i obligatorie. Ea se aduce la ndeplinire de bun voie i de ndat, de partea mpotriva creia s-a pronunat.

5.13.

Art. 6.- Durata ACORDULUI 6.1. ACORDUL este valabil de la data semnrii de ctre ambele pri, pn la expirarea valabilitii certificatului de acreditare 6.2. Valabilitatea ACORDULUI nceteaz n urmtoarele cazuri: a) EVALUATORUL nu s-a prezentat la examinare; b) acreditarea a expirat; c) EVALUATORUL nu mai ndeplinete cerinele titlului MAA; d) acreditarea a fost revocat conform art. 3.5.; e) EVALUATORUL nu a pltit cotizaia MAA i taxa de monitorizare; f) la cererea uneia din pri cu o notificare prealabil de 3 luni; 6.3. ncetarea valabilitii ACORDULUI are drept consecin imediat revocarea acreditrii, cu excepia situaiei de la art. 6.2. lit. d). Aceasta nu scutete EVALUATORUL de plata cotizaiei MAA i a taxei de monitorizare pentru anul curent. 6.4. La solicitarea reacreditrii se semneaz un alt acord. Art. 7. - Alte clauze 7.1. ANEVAR nu este rspunztoare pentru eventualele daune rezultate din procedura de acreditare i din prezentul ACORD.

31

ACREDITAREA ANEVAR

7.2.

La ncetarea valabilitii ACORDULUI, EVALUATORUL va napoia imediat i necondiionat certificatul de acreditare i nsemnele MAA i nu va mai folosi simbolurile conferite de titlul MAA. Pierderea valabilitii oricrei clauze din prezentul ACORD nu va afecta celelalte clauze, iar clauza devenit nevalabil va fi nlocuit cu alta, ct mai apropiat ca scop cu cea iniial. Orice modificri ale prezentului ACORD trebuie s fie aprobate n scris de ambele pri. Prin semnarea ACORDULUI, EVALUATORUL confirm n mod expres c a luat cunotin de urmtoarele documente: - Regulamentul de acreditare. - Broura Acreditarea ANEVAR - Bibliografia de examen. EVALUATORUL este de acord ca ANEVAR s ntocmeasc i s actualizeze un dosar individual cu documentele emise n scopul acreditrii. EVALUATORUL este de acord ca ANEVAR s publice numele su i datele de identificare personale i profesionale n tabloul MAA i / sau s le transmit clienilor care solicit acest lucru. ncheiat n 2 (dou ) exemplare originale, cte unul pentru fiecare parte. Semnat la ( locul ), astzi, (data ) ......................................................................................................

7.3.

7.4. 7.5.

7.6.

7.7.

Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia Preedinte n exerciiu

Evaluator, (Nume i prenume )

32

ACREDITAREA ANEVAR

SESIUNEA DE ACREDITARE/REACREDITARE NOIEMBRIE 2009

Perioada de nscriere Analiza dosarelor de nscriere i transmiterea rspunsului Perioada de contestaie a rezultatelor nscrierii Rspuns la contestaie ntiinare dat examen/loc desfurare examen Achitarea taxei de examinare Proba scris (i oral pt. reacreditare) Transmitere rezultate Perioada de contestaie a rezultatelor examenului scris Rspuns la contestaie Examinare oral Comunicarea rezultatelor pn la

21.09.2009 09.10.2009 12.10.2009 16.10.2009 19.10.2009 - 21.10.2009 22.10.2009 28.10.2009 22.10.2009 30.10.2009 02.11.2009 06.11.2009 07.11.2009 * 16.11.2009 17.11.2009 20.11.2009 23.11.2009 25.11.2009 28.11.2009 30.11.2009

* Examinarea oral pentru reacreditare are loc tot la aceast dat.

33

ACREDITAREA ANEVAR

TEMATICA PENTRU ACREDITARE N EVALUAREA NTREPRINDERII

Tematica pentru acreditarea n evaluarea de ntreprinderi a fost preluat i structurat pe baza sferei de cunotine redate n recomandrile bibliografice ale ANEVAR i IROVAL, respectiv n lucrrile editate i puse la dispoziia evaluatorilor de ntreprinderi. Tematica este divizat n 5 seciuni astfel nct s cuprind cunotinele teoretice, de analiz detaliat i de aplicaii generale, ca i cele de aplicaii speciale. Seciunea I-a. Angajamentul de evaluare Aceast seciune cuprinde cunotinele care definesc misiunea evaluatorului, elaborarea contractului de angajament i problemele de baz ale procesului de evaluare. 1. Scopul evalurii ntreprinderilor 1.1. Relaia ntre scopul evalurii i tipul de valoare 1.2. Definiiile tipurilor de valoare/bazelor de evaluare 2. Caracteristicile proprietii supuse evalurii 2.1. Mrimea pachetului de aciuni 2.2. Vandabilitate 2.3. Limitri ale posesiei asupra proprietii ntreprinderii 3. Premisele valorii 3.1. Continuarea activitii normale 3.2. Lichidarea 4. Condiii de angajare a evalurii (ipoteze i condiii limitative) 4.1. Sfera misiunii 4.2. Coninut Seciunea a II-a. Standarde profesionale de evaluare Aceast seciune cuprinde cunotinele coninute n Standardele Internaionale de Evaluare IVSC, ed. a opta, 2007, n Statutul ANEVAR i n Regulamentele ANEVAR.
34

ACREDITAREA ANEVAR

1. Statutul ANEVAR 1.1. Definiia evaluatorului i relaiile cu terii 1.2. Codul deontologic al profesiei de evaluator 1.3. Regulamentele de organizare i funcionare a C.T., de organizare i funcionare a comisiei de etic i disciplin, comisiei de cercetare tiinific i standarde profesionale, comisiei de calificare i atestare profesional, comisiei de imagine i comunicare. 2. Standardele Internaionale de Evaluare (IVS) Seciunea a III-a. Analize cantitative i calitative Aceast seciune cuprinde cunotinele referitoare la tehnicile i metodele utilizate pentru analiza surselor de informaii, indicatorilor de referin i pentru estimarea riscului. 1. Surse de informaii 1.1. Mediul macroeconomic 1.2. Domeniul de activitate 1.3. ntreprindere 2. Analiza calitativ 2.1. 2.2. 2.3. Mediul macroeconomic Domeniul de activitate ntreprindere

3. Analiza cantitativ 3.1. Analiza situaiilor financiare a. n termeni monetari (nivelul indicatorilor i dinamica lor) b. n termeni procentuali c. rate financiare 3.2. Coreciile situaiilor financiare a. extragerea influenei inflaiei b. corecii ale unor elemente ale contului de profit i pierderi i posturi din bilanul contabil Seciunea a IV-a. Evaluarea propriu-zis Aceast seciune cuprinde cunotinele aferente aplicrii celor trei abordri n evaluare i metodelor aferente, aplicrii primei de control sau disconturilor
35

ACREDITAREA ANEVAR

pentru pachete minoritare i pentru lips de lichiditate i reconcilierea valorilor rezultate. 1. Abordri n evaluarea ntreprinderii 1.1. Abordarea prin pia a. teoria general; b. selectarea ntreprinderilor similare i relevante pentru comparaii; c. metode uzuale: (1) comparaia cu tranzacii de pe piaa bursier; (2) comparaia cu tranzacii de fuziuni i achiziii cu ntreprinderi similare necotate; (3) comparaia cu tranzacii anterioare de aciuni ale ntreprinderii; d. selectarea multiplilor de pia adecvai. 1.2. Abordarea prin venit a. teoria general a opticii investitorului b. surse de informaii c. metode uzuale: (1) capitalizarea venitului (2) actualizarea cash-flow-ului (DCF) d. costul capitalului e. valoarea terminal f. durata de previziune 1.3. Abordarea bazat pe active a. teoria general b. surse de informaii c. metode uzuale d. active necorporale 2. Prim de control i disconturi 2.1. Prim de control/discont pentru lips de control a. surse de informaii b. caracteristici ale proprietii c. stabilirea mrimii primei/discontului 2.2. Discont pentru lips de lichiditate a. surse de informaii b. caracteristici ale proprietii c. stabilirea mrimii discontului pentru lips de lichiditate. 2.3. Alte disconturi
36

ACREDITAREA ANEVAR

3. Reconcilierea valorilor Seciunea a V-a. Probleme speciale ale evalurii Aceast seciune conine cunotinele necesare evalurii n cazuri speciale ca i cele necesare pentru elaborarea raportului de evaluare i celui de verificare. 1. Active necorporale 1.1 Identificabilitatea, sfera i tratamentul contabil al activelor necorporale 1.2. Metode de evaluare 2. Instrumente financiare 3. ntreprinderi n dificultate 3.1. Redresabile 3.2. Neredresabile 4. ntreprinderi mici 5. Raportul de evaluare 6. Raportul de verificare Bibliografie minim 1. IVSC Standarde Internaionale de Evaluare, ediia a opta, 2007 2. Sorin V. Stan, Ion Anghel (coordonatori) Evaluarea ntreprinderii, ediia a treia revizuit, Ed. IROVAL, INVEL MULTIMEDIA, 2007, Bucureti 3. Shannon P. Pratt Abordarea prin pia a evalurii ntreprinderilor, Ed. ANEVAR, 2009 4. Sorin V. Stan, Ion Anghel, Veronica Gruzsniczki Capitalul intelectual al ntreprinderii, Ed. IROVAL, Ed. Universitii Petru Maior Trgu Mure, 2006

37

ACREDITAREA ANEVAR

TEMATICA PENTRU ACREDITARE N EVALUAREA PROPRIETII IMOBILIARE

Tematica pentru acreditarea n evaluarea de proprieti imobiliare a fost preluat i structurat pe baza sferei de cunotine coninute n recomandrile bibliografice ale ANEVAR i IROVAL, respectiv n lucrrile editate i puse la dispoziia evaluatorilor de proprieti imobiliare Tematica este divizat n seciuni, astfel nct s cuprind cunotinele teoretice, de analiz detaliat i aplicaii generale, ca i cele de aplicaii particulare. Seciunea a I-a Bazele teoretice ale evalurii Aceast seciune cuprinde cunotinele de baz asupra proprietii imobiliare, referitoare la definiie i la tipurile proprietii imobiliare, valoarea i factorii ei, aspecte juridice, piaa imobiliar, probleme de finanare a proprietii imobiliare i la coninutul standardelor aplicabile evalurii proprietii imobiliare. 1. Conceptul de valoare 1.1. Factorii valorii 1.2. Cea mai bun utilizare 1.3. Valoarea de pia 1.4. Alte tipuri de valoare 2. Proprietatea imobiliar 2.1. Tipuri de proprieti 2.2. Limitri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare 2.3. Aspecte juridice ale proprietii imobiliare 2.4. Reglementri naionale i locale asupra regimului proprietii imobiliare 2.5. Analiza pieei imobiliare 2.6. Finanarea proprietii imobiliare 3. Standardele Internaionale de Evaluare (IVS) 4. Statutul ANEVAR 4.1. Definiia evaluatorului i relaiile cu terii
38

ACREDITAREA ANEVAR

4.2. Codul deontologic al profesiei de evaluator 4.3. Regulamentele de organizare i funcionare a C.T., de organizare i funcionare a comisiei de etic i disciplin, comisiei de cercetare tiinific i standarde profesionale, comisiei de calificare i atestare profesional, comisiei de imagine i comunicare. Seciunea a II-a Angajamentul de evaluare Aceast seciune cuprinde cunotinele care definesc misiunea evaluatorului, elaborarea contractului de angajament i problemele de baz ale procesului de evaluare. 1. Scopul i utilizarea evalurii 1.1. Relaia ntre scopul evalurii i tipul de valoare 1.2. Definiiile tipurilor de valoare 2. Drepturi imobiliare care trebuie evaluate 3. Condiii de angajare a evalurii 3.1. Sfera misiunii 3.2. Coninut (ipoteze i condiii limitative) Seciunea a III-a Colectarea i analiza informaiilor Aceast seciune se refer la cunotinele necesare i relevante pentru analiza pieei imobiliare i a factorilor relevani de influen asupra valorii. Informaiile necesare pentru evaluare se refer la procesul de evaluare complet, respectiv care presupune parcurgerea celor trei abordri n evaluare. 1. Informaii macroeconomice, regionale i locale 1.1. Demografice 1.2. Economice 1.3. Mediu 1.4. Legislative 2. Descrierea proprietii 2.1. Drepturi de proprietate evaluate a. proprietate deplin b. proprietate cu drepturi pariale 2.2. Descrierea amplasamentului a. topografie
39

ACREDITAREA ANEVAR

b. form i suprafa c. caracteristicile solului d. vecinti e. utiliti/servicii publice 2.3. Descrierea construciilor a. istoric b. stil arhitectural c. suprafee d. utilitatea funcional e. construcia cldirilor i starea tehnic 2.4. Informaii despre proprieti comparabile: a. tranzacii efectuate b. oferte c. venituri i cheltuieli d. ratele de capitalizare i de actualizare e. costuri de construcie f. chiria, renta, redevena pentru concesiune g. grad de ocupare h. similaritatea elementelor de comparaie 2.5. Tehnici de analiz a informaiilor Seciunea a IV-a Analiza celei mai bune utilizri Aceast seciune se refer la cunotinele necesare pentru aprecierea celei mai valoroase direcii de utilizare posibil a unei proprieti imobiliare, din care rezult valoarea cea mai mare a acesteia. 1. Condiionri 1.1. Utilizare posibil din punct de vedere fizic 1.2. Utilizare permisibil din punct de vedere legal a. reglementri b. restricii 1.3. Fezabilitatea economic 1.4. Timpul necesar realizrii conversiei (dac este cazul) 1.5. Costurile efecturii conversiei 2. Aplicarea celei mai bune utilizri 2.1. Terenul a. dimensiuni optime b. teren n exces
40

ACREDITAREA ANEVAR

c. necesitatea unui teren suplimentar d. costuri pentru amenajarea terenului 2.2. Construcii a. potenialul pentru renovare/conversie b. costurile de conversie c. venitul n urma realizrii conversiei d. pierderea de timp i de venit pe durata conversiei 2.3. Consideraii speciale a. utilitate b. momentul potrivit c. participani d. neconformitate din punct de vedere legal e. utilizare provizorie (interimar) f. conversie g. valoarea de recuperare h. costul de demolare i. documente i autorizaii pentru conversie Seciunea a V-a Metode de evaluare a terenului Aceast seciune cuprinde cunotinele necesare pentru selectarea metodei/ metodelor adecvate i necunoscute de evaluare a terenului 1. 2. 3. 4. 5. 6. Metoda comparaiei vnzrilor Metoda parcelrii i dezvoltrii Metoda repartizrii (alocrii) Metoda extraciei Metoda rezidual Metoda capitalizrii rentei funciare (chiriei)

Consideraii suplimentare asupra valorii terenului Seciunea VI-a Abordri ale evalurii Aceast seciune se refer la cunotinele necesare pentru selectarea abordrii i metodei/metodelor de evaluare adecvate i recunoscute pentru evaluarea unei categorii de proprietate imobiliar. 1. Abordarea prin comparaia vnzrilor
41

ACREDITAREA ANEVAR

1.1. Selecia tranzaciilor de referin a. elemente de comparaie b. criterii (uniti de comparaie) c. procesul de corectare/ajustare n funcie de diferenele ntre caracteristicile proprietilor comparabile i proprietatea n cauz 1.2. Reconcilierea rezultatelor 2. Abordarea prin cost 2.1.Conceptele de cost a. costul de reproducie b. costul de nlocuire c. costul istoric indexat d. structura costului e. sursele de informaii despre costuri f. metode de estimare a costurilor 2.2. Estimarea deprecierii cumulate a. definiii b. tipuri de depreciere c. metode de estimare a tipurilor de depreciere 2.3. Valoarea amplasamentului (terenului) 3. Abordarea prin venit 3.1. Conceptul de capitalizare a venitului a. forme de venit b. valoarea actualizat a venitului anticipat c. formule ale matematicii financiare pentru capitalizarea venitului d. simboluri i abrevieri 3.2. Rate de capitalizare i de actualizare a. caracteristicile ratelor de rentabilitate b. diferene ntre ratele de capitalizare i ratele de actualizare c. tipuri de rate de capitalizare d. modaliti de stabilire a ratelor de capitalizare 3.3. Venituri i cheltuieli a. estimri b. tipuri de venituri i cheltuieli c. analiza venitului brut potenial d. venituri auxiliare e. analiza chiriei i tendinelor ei f. analiza cheltuielilor de exploatare
42

ACREDITAREA ANEVAR

3.4. Metode de convertire a venitului n valoare a. multiplicatori ai venitului b. metode de capitalizare direct c. tehnici reziduale de evaluare a terenului i construciilor d. tehnicile cash-flow-ului actualizat e. tipuri de fluxuri de numerar (cash flow) f. rate de actualizare g. valoarea de reversiune/preul net de vnzare Seciunea a VII-a Analiza rezultatelor, stabilirea valorii finale i raportul de evaluare i raportul de verificare Aceast seciune conine cunotinele necesare pentru aprecierea relevanei i credibilitii abordrilor i metodelor de evaluare utilizate pentru propunerea valorii finale, precum i pentru elaborarea raportului de evaluare i celui de verificare. 1. 2. 3. 4. 5. Aprecierea fiecrei abordri/metode Criterii de selecie a abordrilor adecvate Prezentarea concluziilor referitoare la valoarea final Raportul de evaluare Raportul de verificare

Bibliografie minim 1. IVSC Standarde Internaionale de Evaluare, ediia a opta, 2007 2. Appraisal Institute Evaluarea proprietii imobiliare, ediia a doua canadian, Ed. ANEVAR, 2005 3. Sorin V. Stan (coordonator) Evaluarea terenului. Aplicaii, Ed. IROVAL, 2009

43

ACREDITAREA ANEVAR

APLICAII I PROBLEME DATE LA SECIUNEA EVALUAREA NTREPRINDERII

APLICAIA 1 Profitul net anual curent normalizat este 100 mil. lei; creterea anual perpetu a profitului net curent, exprimat n termeni nominali (g n) va fi 5%; rata medie anual previzionat a inflaiei (f) este 3%; rata nominal de actualizare (kn) este 14%. S se calculeze valoarea capitalului acionarilor (VCA), utiliznd rata de capitalizare a profitului net curent, exprimat att n termeni nominali (cn), ct i n termeni reali (cr). Rezolvare k r = (k n g n) 1/(1 + f) = (0,14 0,03) 1/(1 + 0,03) = 0,1068 g r = (g n f) 1/(1 + f) = (0,05 0,03) 1/(1 + 0,03) = 0,0194 c r = (k r g r) = 0,1068 0,0194 = 0,0874 sau 8,74% c n = k n g n = 0,14 0,05 = 0,09 sau 9% Prin aplicarea formulei Gordon, valoarea capitalului acionarilor (VCA) este: VCA = (100 1,0194)/0,0874 = 1.166,66 mil. lei, sau VCA = (100 1,05)/0,09 = 1.166,66 mil. lei

APLICAIA 2 Profitul net anual din exploatare al unei ntreprinderi, n anul de baz, este 7 mil. $; n urmtorii 3 ani, el va crete cu 6% pe an, iar din anul 4 va crete la infinit cu 3% pe an; ntreprinderea se finaneaz astfel: - 2/3 capital propriu;
44

ACREDITAREA ANEVAR

1/3 capital mprumutat pe termen lung; - aceast structur se va menine n continuare. costul nominal al capitalului propriu a fost stabilit la 18%, iar rata anual a dobnzii la creditele pe termen lung este 8%. cota impozitului pe profit este 25%.
-

Ct reprezint valoarea ntreprinderii i valoarea capitalului acionarilor? Rezolvare cmpc = (18% 0,666) + [8% (1 - 0,25) 0,333] = 14% Indicator Profit net mil. $ Factor actualizare @14% Profit net actualizat mil. $ Sum profit net actualizat - mil. $ Val. rezidual actualizat*mil. $ Valoarea ntreprinderii - mil. $
*

An baz 7

An 1

An 2

An 3

An 4 8,58

7,42 7,86 8,33 0,8772 0,7694 0,5921 6,51 6,048 4,932

17,49 46,18 63,67

calculat astfel: [(8,58 1,03)/(0,14 0,03)] 0,5921

Valoarea ntreprinderii = 63,7 mil. $ Valoarea capitalului acionarilor = 63,67 0,666 = 42,4 mil. $. APLICAIA 3 O ntreprindere, care este subiectul evalurii, a nchiriat de la un ter un depozit, printr-un contract cu o durat rmas de 5 ani. Chiria stipulat n contract este de 9.000 $/an, iar chiria de pia pentru depozite similare este de 12.000 $/an. Rata de actualizare adecvat a fost stabilit la 10%. Ce valoare are activul necorporal contract de nchiriere avantajos? Rezolvare Avantajul anual al chiriaului este 12.000 - 9.000 = 3.000 $/an
45

ACREDITAREA ANEVAR

Factorul de capitalizare@10% i n = 5 ani este de 3,790787 Valoarea contractului avantajos = 3.000 $ 3,790787 = 13.372 $ APLICAIA 4 O ntreprindere se finaneaz n proporie de 80% prin capitaluri proprii i 20% prin credite. Alte ipoteze pentru evaluare sunt: cash-flow-ul net la dispoziia capitalului investit este 3 mil. $ n anul de referin; cash-flow-ul net la dispoziia acionarilor este 2,9 mil. $ n anul de referin; cash-flow-ul net va crete perpetuu cu 3% pe an; costul capitalului acionarilor este 20% iar rata dobnzii la credite este 6%; cota de impozit pe profit este 25%. Ct reprezint valoarea capitalului investit, valoarea capitalului acionarilor i creditele la data evalurii? Rezolvare costul mediu ponderat al capitalului = (0,20 0,8) + [0,06 (10,25) 0,2] = 16,9% valoarea capitalului investit = 3 1,03/(16,9% - 3%) = 22,23 mil. $ valoarea capitalului acionarilor = 2,9 1,03/ (20% - 3%) = 17,57 mil. $ creditele la data evalurii = 22,23 17,57 = 4,66 mil. $ APLICAIA 5 S se determine valoarea unui acord de neconcuren pe baza urmtoarelor ipoteze, rezultate n urma unei analize detaliate: durata acordului de neconcuren este trei ani; n anul de baz, cifra de afaceri a ntreprinderii (CA) este de 15 mil. i va crete n urmtorii trei ani, cu 7% pe an, iar ponderea profitului net n cifra de afaceri va fi 5%, n situaia existenei acordului de neconcuren; n anul de baz, cifra de afaceri a ntreprinderii (CA) este de 15 mil. i va crete n urmtorii trei ani, cu 4% pe an, iar ponderea profitului net n cifra de afaceri va fi de 4%, n situaia lipsei acordului de neconcuren; rata de actualizare adecvat este 12%.
46

ACREDITAREA ANEVAR

Rezolvare
An CA cu acord CA fr acord Profit cu acord (5%) Profit fr acord (4%) Profit datorat acord Factor actualiz. @ 10% Profit datorat acordului actualiz.

1 2 3

16,05 17,17 18,37

15,6 16,22 16,87

0,80 0,86 0,92

0,62 0,65 0,67

0,18 0,21 0,25

0,909 0,826 0,751

0,16 0,17 0,19 0,52

Valoarea acordului de neconcuren: 0,52 mil. . APLICAIA 6 Editura DELFINUL deine dreptul de autor pentru cartea Evaluarea imobiliar. Editura IROVAL dorete s achiziioneze de la editura DELFINUL dreptul de autor pentru aceast carte, pentru urmtorii trei ani. S se estimeze valoarea dreptului de autor, pe baza urmtoarelor ipoteze: cartea va genera un cash-flow net anual de 4.000 (calculat pe baza dreptului de autor), pe urmtorii trei ani, cnd se estimeaz c exist interes pentru aceast carte; circa 80% din cash-flow-ul net anual va proveni de la membrii ANEVAR, avnd o rat de actualizare adecvat de 7%; restul de 20% din cash-flow-ul net anual va proveni din vnzarea ctre teri, avnd o rat de actualizare adecvat de 10%. Rezolvare CFN CFN de la CFN ANEVAR CFN de total ANEVAR actualizat@7% la teri 1 4.000 3.200 2.990 800 2 4.000 3.200 2.795 800 3 4.000 3.200 2.612 800 9.600 2.400 Total 12.000 8.397 An Valoarea dreptului de autor: 8.397 + 1.989 =10.386 , rotunjit 10.000
47

- valori n CFN teri actualizat@10% 727 661 601 1.989

ACREDITAREA ANEVAR

PROBLEMA 1 Societatea comercial XXX (afacere de comer cu amnuntul) este deinut de ctre dl. Nicolae Popescu din anul 1994. n decembrie 1997, Nicolae Popescu s-a cstorit. Banii ctigai din cadourile de la nunt (20.000 $) au fost investii n afacere (n parte pentru achiziionarea unui autoturism) ca aport al ntreprinztorului. n perioada 1998-2001, soia a lucrat ca vnztoare iar soul a lucrat ca administrator, fr ca ei s primeasc salariu. Salariul mediu n ramur este de 100 $ lunar pentru vnztoare i 300 $ lunar pentru administrator. La sfritul anului 2001, cei doi decid s divoreze, fiind necesar estimarea valorii prii ce se cuvine soiei (nainte de partaj). Se cunosc urmtoarele date (valori n $): Situaia rezultatelor Indicatori Venituri 1997 30.000 1998 1999 2000 2001 60.000 100.000 150.000 200.000 44.000 16.000 2.000 6.000 70.000 110.000 150.000 30.000 2.000 15.000 40.000 2.000 20.000 50.000 2.000 20.000

Cheltuieli (inclusiv impozit pe profit) 25.000 Profit net Amortizri Dividende Situaia activelor i datoriilor Indicatori Imobilizri Stocuri Disponibiliti TOTAL ACTIVE Capital social Contul ntreprinztorului Rezerve
48

5.000 400 5.000

1997

1998

1999

2000

2001

15.000 25.000 23.000 21.000 19.000 13.000 30.000 45.000 65.000 70.000 2.000 7.000 11.000 16.000 68.000 30.000 62.000 79.000 102.000 157.000 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000 0 2.000 20.000 20.000 20.000 20.000 2.000 12.000 27.000 47.000

ACREDITAREA ANEVAR

TOTAL CAPITAL PROPRIU Datorii curente TOTAL PASIVE

22.000 42.000 52.000 67.000 87.000 8.000 20.000 27.000 35.000 70.000

30.000 62.000 79.000 102.000 157.000

Tranzacii cu proprieti comparabile la 31.12.1997 Indicatori Pre Venituri Profit net Activ net contabil A 55.000 44.000 12.000 63.000 B 60.000 50.000 10.000 20.000 C D 60.000 25.000 55.000 33.000 30.000 5.800 180.000 100.000 E 72.500 60.000 15.000 50.000 F 32.000 43.000 7.450 35.000

Tranzacii cu proprieti comparabile la 31.12.2001 Indicatori Pre Venituri Profit net Activ net contabil Rezolvare 1. Calcularea multiplilor la 31.12.1997 Multipli P / VEN P / PN P / AN A 1,25 4,58 0,87 B 1,20 6,00 3,00 C 1,09 2,00 0,75 D 0,76 4,31 0,25 E 1,21 4,83 1,45 F 0,74 4,30 0,91 A 72.000 75.000 17.000 88.000 B C D E F

50.000 170.000 140.000 120.000 60.000 45.000 300.000 160.000 130.000 60.000 10.000 30.000 39.000 32.500 20.000 35.000 20.000 180.000 100.000 50.000

2. Analiz multipli a. P/ VEN = ntr-o gam rezonabil pe 2 grupe de venituri:

49

ACREDITAREA ANEVAR grupa mic D, F grupa mare A, B, C, E

b. P/ PN = ntr-o gam rezonabil i relativ egal pentru A, D, F c. P/ AN = nerelevant Comparabila apropiat D (venit i profit) 3. Valoare la 31.12.1997 V0 = 0,76 30.000 = 22.800 $ V0 = 4,31 5.000 = 21.550 $ Se alege: V0 = 22.000 $ 4. Calcularea multiplilor la 31.12.2001 Multipli P / VEN P / PN P / AN A 0,96 4,24 0,82 B 1,11 5,00 2,50 C 0,57 5,67 0,94 D 0,88 3,59 1,40 E 0,92 3,69 2,40 F 1,00 3,00 1,71

5. Analiza multiplilor a. P/ VEN = ntr-o gam rezonabil, cu excepia C b. P/ PN = ntr-o gam rezonabil, cu excepia D, E i F c. P/ AN = nerelevant Comparabila apropiat A (venit, profit) 6. Valoare la 31.12.2001 VF = 0,96 200.000 = 192.000 $ VF = 5,67 50.000 = 283.500 $ Prudent, se alege: VF = 200.000 $ 7. Valoare net la 31.12.2001 Se scade contul ntreprinztorului: 200.000 20.000 = 180.000 $ 8. Costul capitalului: a. la 31.12.1997 pentru subiect: 5.000/ 22.000 = 22,77% b. la 31.12.2001 pentru subiect: 50.000/ 200.000 = 25%
50

ACREDITAREA ANEVAR

c. la 31.12.1997 pentru comparabila D: 5.800/ 25.000 = 23,2% d. la 31.12.2001 pentru comparabila A: 17.000/ 75.000 = 22,7% Se alege rezonabil: 23% 9. Indexarea valorii iniiale (V0) cu costul capitalului V0 = 22.000 (1 + 0,23)4 = 22.000 2,29 = 50.380 $ Rotunjit: 50.000 $ 10. Valoare comun/ despgubire Vcomun = 180.000 50.000 = 130.000 $ a. Dividendele fiind mai mari dect salariile nu trebuie compensate Vpartaj = 130.000/2 = 65.000 $ + 1/2 de la nunt: 10.000 $ 75.000 $ b. Disponibiliti n cas la 31.12.2001: 68.000 $; c. Soul va plti diferena pn la 75.000 $ din surse personale. PROBLEMA 2 I. Informaii generale Dr. Y este proprietarul cabinetului YYY de medicin intern. Dup o carier strlucit de 30 de ani, n care i-a dezvoltat propria afacere n domeniul medical, el este interesat s-i vnd cabinetul. Dr. X este interesat de achiziionarea acestui cabinet, el avnd urmtoarele trei opiuni: 1. ar putea s rmn angajatul unei clinici locale, cu un salariu de 1.000 mii lei/an (N+1), cu o cretere cu 20% dup un an i un nivel maxim de 1.400 mii lei/an, pn n anul N+5, cnd se pensioneaz; 2. exist i posibilitatea ca dr. X s-i dezvolte propria activitate n domeniu (start-up). n urma analizelor evaluatorului, aceast opiune ar aduce venituri iniiale sensibil mai mici dect achiziionarea cabinetului medical YYY, respectiv un volum al veniturilor de 1.300 mii lei n primul an (N+1) i o cretere cu maximum 20% pe an, pn n anul N+5, cnd se retrage. Presupunem valoarea rezidual a afacerii sale ca fiind zero la
51

ACREDITAREA ANEVAR

sfritul anului N+5. Investiia iniial, necesar n imobilizri corporale, este de 1.000 mii lei; 3. ar putea achiziiona cabinetul YYY estimnd c fa de nivelul actual (anul N) al veniturilor de 3.000 mii lei, activitatea va putea crete cu 10% pe an, pn la un nivel maxim de 4.000 mii lei. Presupunem valoarea rezidual a afacerii sale ca fiind zero, la sfritul anului N+5. II. Informaii specifice: 1. Activele afacerii cabinetului YYY sunt prezentate n tabelul urmtor: ACTIVUL NET (mii lei) Active imobilizate (1+2) 1. Imobilizri necorporale 2. Imobilizri corporale a) mobilier b) echipament medical Active circulante (1+2+3) 1. stocuri 2. creane 3. disponibil TOTAL ACTIVE DATORII (1+2+3) 1. Furnizori 2. Salarii 3. Impozite ACTIV NET Val. contabil Val. evaluat 1.000 1.000 500 500 700 400 200 100 1.700 400 100 100 200 1300 ? ? 1.000 500 500 700 400 200 100 ? 400 100 100 200 ?

Not: evaluatorul a identificat existena unor imobilizri necorporale separate: clientela (fiele medicale) i fora de munc instruit. 2. Cabinetul YYY are un numr de 5.000 de fie pentru pacienii activi i un venit mediu/pacient de 600 lei; 3. Profitul net atribuibil altor active dect fiele medicale este de 600 mii lei/an, respectiv de 120 lei/ pacient;
52

ACREDITAREA ANEVAR

4. Durata medie a relaiei cu un pacient este de 4 ani, iar durata rmas de 2 ani; 5. Salariile anuale ale oamenilor cheie sunt: recepionist 120 mii lei, asistent medical 200 mii lei, medic primar 300 mii lei, iar costurile de recrutare, angajare i instruire sunt: 10% din salariul anual pentru recepionist i asistent medical i de 15% pentru medicul primar; 6. Intervalul de timp necesar demarrii activitii operaionale pentru o asemenea firm este de 3 luni; 7. Profitul normal atribuibil activelor investite n asemenea afaceri sunt: 24% pentru imobilizrile corporale i 20% pentru fondul de rulment net (FRN); 8. Amortizarea anual a activelor nregistrate n contabilitate este de 200 mii lei iar investiiile prognozate sunt de 500 mii lei n primul an de prognoz (N+1), respectiv de 100 mii lei n perioada urmtoare. Variaia fondului de rulment nu influeneaz cash-flow-ul net disponibil n perioada de prognoz. III. Date pentru practica medical (comune pentru alternativele 2 i 3 pe care le are doctorul X). 1. Marja profitului brut este 50%; 2. Cota de impozit pe profit este 25%; 3. Valoarea rezidual a afacerii (cabinetului) dup 5 ani (N+5) este zero; 4. Rata de actualizare corespunztoare att pentru cash-flow-ul generat de afacere ct i de activele necorporale separate este 22%; 5. Deinem informaii privind preurile de tranzacionare a unor cabinete medicale i am reinut indicatorul Pre de vnzare/ Cifra de afaceri ca fiind cel mai relevant n aceast spe. Specificaie Specialitatea medical Medicin general Medicin intern Chirurgie Pediatrie Obstetric / Ginecologie Psihiatrie Pre/ Cifra de afaceri Redus Ridicat Mediu 55% 95% 75% 70% 100% 85% 80% 100% 90% 55% 75% 65% 80% 100% 90% 65% 85% 75%

Rspundei doctorului X dac merit s plteasc 2.500 mii lei pentru cabinetul YYY.
53

ACREDITAREA ANEVAR

Rezolvare A. Abordarea prin venit. Metoda DCF n aceast abordare vom evidenia cash-flow-ul marginal, respectiv diferena ntre fluxurile generate de activitatea operaional a cabinetului YYY comparativ cu dezvoltarea unei activiti noi. Cash-flow-ul prognozat al cabinetului YYY (valori n mii lei):
Nr crt

Specificaie

N+1

N+2

N+3

N+4

N+5

1 Venituri din practica medical 2 Venituri activitate nou (start-up) 3 Creterea marginal a veniturilor (1-2) 4 Creterea marginal a costurilor 5 Profit brut marginal (3-4) 6 Impozit (25%) 7 Profit net marginal (5-6) 8 Amortizare 9 Investiii realizate 10 Cheltuieli de capital iniiale (start-up) 11 Variaia de cash-flow (7 +8-9 +10) 12 Factor de actualizare @ 22% 13 Valoarea actualizat a cash-flow 14 TOTAL, mii lei

3.300 3.630 1.300 1.560 2.000 2.070

3.990 4.000 4.000 1.872 2.246 2.696 2.118 1.754 1.304

1.000 1.035 1.059 877 652 1.000 1.035 1.059 877 652 250 259 265 219 163 750 776 794 658 489 200 200 200 200 200 500 100 100 100 100 1.000 1.450 876 894 758 589 0,820 0,672 0,551 0,451 0,370 1.189 589 492 342 218 2.830

B. Abordarea pe baz de active. Metoda ANC Evaluarea activelor necorporale: a) Evaluarea fielor medicale Specificaie 1. Numr de pacieni activi 2. Venit mediu anual pe pacient (lei)
54

Valori 5.000 600

ACREDITAREA ANEVAR

3. Marja de profit brut 4. Profit brut pe pacient (lei) 5. Cota de impozit 6. Profit net pe pacient (lei) 7. Profit atribuibil altor active pe pacient 8. Profit net atribuibil pacienilor lei/ pacient (rnd 6 rnd 7) 9. Profitul net total atribuibil pacienilor mii lei (rnd 1 rnd 8) 10. Durata medie a relaiei cu un pacient 11. Durata medie rmas a relaiei cu un pacient 12. Factor de capitalizare @ 22% i n = 2 ani 13. Valoarea actualizat a fielor medicale (rnd 12 rnd 9), mii lei

50% 300 25% 225 120 105 525 4 ani 2 ani 1,492 783

b) Evaluarea forei de munc instruite. Cabinetul YYY se bazeaz pe activitatea a trei angajai loiali, toi avnd o experien n firm de civa ani. Evaluarea se bazeaz pe aprecierile tipice referitoare la costurile de angajare i instruire a personalului calificat. Angajat 1. Recepionist 2. Asistent medical 3. Medic primar 4. Valoare (1 + 2+ 3) Salariu anual (mii lei) Cost instruire 120 200 300 10% 10% 15% mii lei 12 20 45 77

c) Evaluarea exploatrii continue (going concern) Valoarea de exploatare continu n domeniul practicii medicale reprezint diferena ntre valoarea unei asemenea activiti la nivelul unui plan de afaceri (valoarea pe hrtie) i valoarea similar n condiii de operare (activitatea deine deja toate activele i genereaz n mod curent profit, cashflow etc.). n mod evident pentru activitatea medical reprezint un activ necorporal important. Ca i n cazul altor active necorporale exist mai multe metode aplicabile. Cea mai utilizat este diferena de cash-flow net asociat unei activiti operaionale comparativ cu cash-flow-ul net asociat unui startup ipotetic. Pentru aceasta evaluatorul trebuie s estimeze perioada de
55

ACREDITAREA ANEVAR

nceput asociat recrerii unei activiti medicale competitive. Avem n vedere aici timpul i costurile pentru a produce materiale promoionale, dezvoltarea relaiilor cu pacienii i recrearea potenialului uman al activitii (dac nu a fost evaluat separat ca activ necorporal distinct). Pentru o activitate incipient n domeniu, cash-flow-ul este posibil s fie negativ (include cheltuielile iniiale cu achiziionarea de echipament, faciliti constructive angajailor, salariile etc.) n vreme ce o activitate operaional genereaz un cash-flow net pozitiv. Diferena ntre aceste dou fluxuri de lichiditi (start-up versus activitate operaional) reprezint valoarea de exploatare continu asociat unei clinici medicale. n cazul nostru estimm c durata crerii unui asemenea cabinet este de circa 3 luni (nchirierea spaiului, angajarea salariailor, achiziionarea echipamentelor etc.), perioada n care cabinetul YYY genereaz un cash-flow pozitiv de circa 200 mii lei, comparativ cu zero n cazul cash-flow-ului unei activiti noi. n acest caz, valoarea exploatrii continue este de 200 mii lei. Calculele detaliate sunt redate n tabelul urmtor. Estimarea cash-flow-ului net pentru o perioad de 3 luni (valori n mii lei: 1. Venit 2. Profit 50% 3. Profit net 4. Amortizare 5. Investiii 6. Cash-flow net 7. Cash-flow net, 3 luni 3.000 1.500 1.125 200 500 825 206 (rotunjit 200)

d) Evaluarea goodwill ului. Aceasta se bazeaz pe profitul suplimentar obinut i este estimat pe baza informaiilor i ipotezelor din tabelul de mai jos. Cash-flow-ul asociat goodwill-ului: - mii lei Specificaie N+1 N+2 N+3 N+4 N+5 1 Profit brut din practica medical 1.650 1.815 1.995 2.000 2.000 2 Venit din salariu 1.000 1.200 1.400 1.400 1.400 3 Profit brut marginal 650 615 595 600 600 4 Impozit (25%) 163 154 149 150 150 5 Profit net marginal 488 461 446 450 450
56

ACREDITAREA ANEVAR

6 Profit atribuibil altor active * (24% 1.000 + 20% 300) 7 Profitul atribuibil practicii medicale (rnd 5 rnd 6) 8 Factor de actualizare @ 22% 9 Valoarea actualizat 10 TOTAL (mii lei)
*

300 188 0,820 154 466

300

300

300

300

161 146 150 150 0,672 0,551 0,451 0,370 108 81 68 55

FRN = 300 mii lei

Considernd c nu este necesar realizarea unor corecii asupra altor elemente de activ sau de datorii, va rezulta urmtorul activ net al SC YYY: - mii lei Indicatori Val. contabil Val. evaluat Active imobilizate 1.000 2.526 1. Imobilizri necorporale 1.526 a) fie medicale 783 b) fora de munc 77 c) exploatarea continu 200 d) goodwill 466 2. Imobilizri corporale 1.000 1.000 a) mobilier 500 500 b) echipament medical 500 500 Active circulante 700 700 1. stocuri 400 400 2. creane 200 200 3. disponibil 100 100 TOTAL ACTIVE 1.700 3.226 DATORII 400 400 1. Furnizori 100 100 2. Salarii 100 100 3. Impozite 200 200 ACTIV NET 1.300 2.826

57

ACREDITAREA ANEVAR

C. Abordarea prin comparaie Ca urmare a analizei informaiilor privind preurile de tranzacionare a unor cabinete medicale, am reinut multiplul Pre de vnzare/Cifra de afaceri ca fiind cel mai relevant n aceast spe. innd seama de situaia cabinetului evaluat vom opta pentru un nivel apropiat de valoarea maxim a ratei Pre/Cifra de afaceri, respectiv o valoare de 95%, rezultnd o valoare estimat a cabinetului medical YYY de 2.850 mii lei. Venituri anuale YYY (mii lei) Nivelurile multiplului Pre pia/Venit anual Nivelul estimat pentru cabinetul YYY Valoarea de pia YYY, mii lei 3.000 70% - 100% 95% 2.850

Sinteza rezultatelor Prin aplicarea celor trei abordri au rezultat urmtoarele valori estimate pentru valoarea de pia a cabinetului YYY: Valoare estimat, mii lei 1. Metoda DCF 2. Metoda ANC 3. Metoda comparaiei Valoarea de pia a cabinetului YYY 2.830 2.826 2.850 2.830

n opinia evaluatorului, valoarea de pia a cabinetului medical YYY este de 2.830 mii lei. Ca urmare, la ntrebarea doctorului X, dac merit s plteasc 2.500 mii lei pentru cabinetul YYY, rspunsul este afirmativ. PROBLEMA 3 S.C. ALFA S.A. este un productor de mase plastice. Se cere estimarea valorii de pia a capitalurilor proprii ale companiei la 31.12.2003, pe baza urmtoarelor date:
58

ACREDITAREA ANEVAR

1. Veniturile totale ale S.C. ALFA, nregistrate n anul 2000, au fost de 46.203 mil. lei (exclusiv din vnzri de mase plastice), iar n anul 2003 de circa 72.805 mil. lei, din care 1.500 mil. lei de la Depozitul B22 (nchiriat unui ter), iar 2.000 mil. lei venituri din leasing financiar pentru un echipament complex (instalaie Delta). Creterea semnificativ a cifrei de afaceri a avut la baz o investiie nou, finanat n parte prin creditarea firmei de ctre acionari (fr dobnd), la data raportului societatea comercial avnd un volum de datorii ctre acionari de 4,65 mld. lei. 2. Din estimrile managementului rezult c volumul de activitate a atins un nivel stabil, nefiind ateptate variaii importante ale rezultatelor. 3. Situaia rezultatelor economico financiare la 31.12.2003 este urmtoarea: Specificaie Venituri totale Cheltuieli totale Profit brut Impozit 25% Profit net mld. lei 72,805 67,500 5,305 1,326 3,979

4. Situaia evaluat a activelor i datoriilor la 31.12.2003 este urmtoarea: Specificaie Imobilizri Active circulante Datorii totale mld. lei 24,000 28,000 27,000

5. n cadrul activelor imobilizate este inclus valoarea de pia a depozitului B22 (nchiriat unui ter) i care a fost evaluat prin metoda capitalizrii chiriei brute, avndu-se n vedere i cheltuielile suportate de proprietar de 500 mil. lei (care au fost nregistrate de S.C. ALFA S.A. n exerciiul financiar 2003, acestea influennd profitul brut) i o rat de capitalizare de 10% pe piaa imobiliar. 6. Societatea comercial are n derulare un contract de leasing financiar pentru instalaia Delta, n calitate de locator, urmnd s ncaseze

59

ACREDITAREA ANEVAR

urmtoarele sume pe durata rmas a contractului (contractul stipuleaz plai n lei la cursul euro-leu de la data plii). Specificaie/Anul 2004 2005 2006 Venituri leasing (mil. lei) 2.000 2.000 2.000 Val. rezidual (mil. lei) 3.000 n situaia patrimoniului S.C. ALFA S.A., leasingul financiar nu are nici o influen, acesta afectnd doar contul de rezultate. Actualizarea veniturilor din leasing se face cu o rat de actualizare de 10%. 7. La sfritul anului 2000 s-a vndut pachetul de aciuni de 51% al S.C. ALFA S.A. la preul de 22 mii lei/aciune. n contractul prezentat evaluatorului se precizeaz c preul se achit astfel: la semnarea contractului se achit 50% din preul tranzaciei, adic 4.950 mii lei (preul total al tranzaciei fiind 9.900 mii lei); diferena s-a achitat n trei rate egale, fr dobnd, la sfritul anilor 2001, 2002 i 2003. Not: rata medie anual a inflaiei n ultimii 3 ani a fost de 10%/an. 8. Evaluatorul a solicitat unei societi specializate estimarea costului capitalului, n sintez rezultatul fiind urmtorul: ultima emisiune de obligaiuni n euro a Guvernului Romniei a avut o scaden de opt ani i o rat a cuponului de 7%; factorul beta pentru firmele cotate din ramur 1,25; prima de risc de pia s-a estimat la patru puncte procentuale peste rata rentabilitii fr risc. 9. Evaluatorul a ajuns la concluzia c, n situaia n care ar aplica abordarea prin comparaie, cel mai relevant multiplicator este multiplul Pre/Cifr de afaceri, iar singura diferen semnificativ ntre data tranzaciei anterioare i data raportului este legat de ndatorarea mai ridicat ca urmare a sumelor mprumutate de la acionari. Rezolvare 1. Metoda capitalizrii venitului Venit din exploatare = 72.805 - 1.500 - 2.000 = 69.305 mil. lei
60

ACREDITAREA ANEVAR

Cheltuieli de exploatare = 67.500 - 500 = 67.000 mil. lei Profit brut din exploatare = 69.305 - 67.000 = 2.305 mil. lei Profit net din exploatare = 2.305 (1 - 0,25) = 1.729 mil. lei Rata de capitalizare (egal cu rata de actualizare) = 7% + (1,25 4%) = 12% Valoarea prin capitalizare = 1.729/0,12 = 14.406 mil. lei Valoarea depozitului = (1.500 500)/0,10 = 10.000 mil. lei - mil. lei 2005 2006 2.000 5.000* 1.500 1.240 3.750 2.817 5.421

2004 Venit leasing Venit net leasing Actualizat@10% Valoare leasing

*

2.000 1.500 1.364

din care, 3.000 mil. lei reprezint valoarea rezidual

Valoare total prin venit = 14.406 + 10.000 + 5.421 = 29.827 mil. lei 2. Metoda ANC AN Contabil = 24.000 + 28.000 27.000 = 25.000 mil. lei AN Corectat = 25.000 + 5.421 3. Metoda comparaiei Rata de actualizare = 1 (1,1 1,07) = 0,177, deci 17,7% Pre actualizat 2000 pentru 51%: 4.950 + 1.650/1,177 + 1.650/1,1772 + 1.650/1,1773 = 8.537 mil. lei Pre 2000/ 100% Multiplicator Vsoc Val. cap. propriu = 8.573/0,51 = 16.740 mil. lei = 16.740/46.203 = 0,362 = 0,362 72.805 = 26.355 mil. lei = 26.355 + 4.650 = 31.005 mil. lei = 30.421 mil. lei

Valoarea final propus pentru capitalurile proprii = 30.000 mil. lei

61

ACREDITAREA ANEVAR

PROBLEMA 4 Estimai valoarea unei ntreprinderi (lan de restaurante cu nivel mediu de clientel), tiind urmtoarele: La data raportului (decembrie 2004), numrul de locuri al tuturor restaurantelor deinute este de 584, iar evoluia numrului de locuri i a vnzrilor este urmtoarea:
Indicator Cifra de afaceri, Numr mediu de locuri 2000 206.259 56 2001 2002 2003 iunie 2004

507.843 1.419.700 2.660.552 1.500.000 132 358 527 584

Din estimrile managementului, pentru anul 2004, se ateapt o cifr de afaceri medie lunar de 450 /loc disponibil. Din strategia prezentat de management rezult c n decembrie 2005 i decembrie 2006 urmeaz a fi deschise dou noi restaurante, cu o capacitate de 100 locuri fiecare. Din analiza diagnostic a rezultat c ntrun termen mai scurt de o lun un restaurant nou atinge parametrii medii ai firmei n ceea ce privete vnzrile i profitul operaional. Investiia necesar (amenajare spaiu, dotri) pentru fiecare nou restaurant, cu capacitate de 100 de locuri, este de 200 mii , respectiv n medie de circa 2.000 / loc. Rata de cretere a vnzrilor (cretere cu baz n lan), estimat pe fiecare loc disponibil, se ateapt s fie n medie de 7% n 2005, 5% n 2006, 3% n 2007 i 0% n 2008. Structura tipic de cost (estimat pentru anul 2004) determin n sintez urmtoarele marje operaionale nete, pe fiecare restaurant:
Indicator Cifra de afaceri lunar, Marja rezultatului operaional net Rest. A 40.000 14% Rest. B 82.000 18% Rest. C 150.000 20% Rest. D 49.000 15% Total 321.000 18%

n urmtorii ani (2005 2008), se ateapt reducerea marjei nete operaionale cu circa 2 puncte procentuale n 2005, fa de 2004 i cu circa un punct procentual, n fiecare an din perioada 2006-2008.
62

ACREDITAREA ANEVAR

Investiiile necesare pentru meninerea standardului de dotare sunt la nivelul amortizrii incluse n structura tipic de cost. Capitalul de lucru este preliminat la minus 12% din cifra de afaceri a anului 2004, iar estimrile pentru perioada 2005-2008 sunt de minus 9% n 2005, minus 6% n 2006, minus 4,5% n 2007 i minus 4,3% n 2008. Rata de actualizare a reinut c, la asemenea firme, ponderea activelor corporale (amenajare, dotri) n activele totale este de circa 34% iar ponderea activelor necorporale (marca, managementul etc.) este de 66%, iar costul adecvat al capitalului este de 20% pentru activele corporale i de 28% pentru activele necorporale. Sistemul actual de management include o plat de 10% pentru directorul fiecrui restaurant i de 5% din vnzri pentru directorul general. Acionarii achit aceste sume din rezultatul net operaional (aceste costuri nu au fost incluse n cadrul determinrii structurii tipice de cost). Valoarea terminal are n vedere o cretere constant cu 2% anual a profitului net operaional, ncepnd cu anul 2009. Din datele de pia a rezultat c sistemul de active necorporale (marca, managementul, reetele etc.) n industria restaurantelor se poate contracta n sistem franiz, la un nivel de redeven net de circa 10% din cifra de afaceri anual. Din analiza unor tranzacii comparabile a rezultat c multiplul Pre/Cifr de afaceri se ncadreaz ntre 0,8 1,0, n funcie de calitatea clientelei. Se cer: 1. Estimarea valorii de pia a capitalurilor proprii investite n aceast afacere utiliznd toate cele trei abordri. 2. Estimarea valorii de pia adugat (creat) n cadrul acestei firme, innd seam de urmtoarele investiii realizate de la nfiinarea firmei, pn la data raportului:
Indicator Total investiii realizate, 1999 48.000 2000 0 2001 2002 2003 2004 40.000

120.000 670.000 210.000

63

ACREDITAREA ANEVAR

Note:

Valoarea de pia adugat (creat) = Valoarea de pia a capitalurilor proprii ale firmei minus valoarea actualizat a investiiilor anterioare. Din analiza sectorului a rezultat c rata minim de rentabilitate ateptat de investitori este de 20%, aceasta fiind i rata minim ateptat de acionarii firmei evaluate.

Rezolvare 1. Estimarea valorii de pia a capitalurilor proprii investite n afacere, prin utilizarea celor trei abordri. Abordarea prin venit a) estimarea cifrei de afaceri i a profitului net operaional (valori n ):
INDICATOR
Capacitate (nr. locuri) Cifra de afaceri/ loc/lun Cifra de afaceri an Marja profitului net operaional Profit net operaional

2004
584 450 3.153.600 18,0% 567.648

2005
584 482 3.374.352 16,0% 539.896

2006
684 506 4.149.760 15,0% 622.464

2007
784 521 4.899.143 14,0% 685.880

2008
784 521 4.899.143 13,0% 636.889

b) estimarea capitalului de lucru (valori n ):

INDICATOR
Capital de lucru/CA Capital de lucru Variaia capitalului de lucru

2004
-12,0% -378.432 x

2005
-9,0% -303.692 74.740

2006
-6,0% -248.986 54.706

2007
-4,5% -220.461 28.524

2008
-4,3% -210.663 9.798

Not: se presupune o variaie zero a capitalului de lucru, n anul 2004.

64

ACREDITAREA ANEVAR

c) estimarea valorii capitalurilor proprii prin metoda DCF (valori n ):

INDICATOR Profit net operaional Variaia capitalului de lucru Cash-flow din investiii Cash-flow la dispoziia capitalului investit Factor de actualizare@25,3% * CF actualizat Valoare () 2004 567.648 2005 539.896 74.740 0 567.648 0,798 453.103 2.359.648 -200.000 414.637 0,637 264.183 2006 622.464 54.706 -200.000 477.170 0,509 242.677 2007 685.880 28.524 0 714.404 0,406 290.013 2008 636.889 9.798 0 646.687 0,324 209.549 900.124 2.777.865 Val. terminal

Not: valoare credite egal cu zero, deci val. cap. investit = val. cap. proprii * cmpc = (0,34 0,2) + (0,66 0,28) = 0,253 sau 25,3% Abordarea prin comparaie Avnd n vedere cifra de afaceri estimat pentru anul 2004 i multiplii din domeniul restaurantelor, rezult: Valoarea capitalurilor proprii prin multiplul Pre/Cifr de afaceri: Valoare n intervalul 3.153.600 i 2.522.880 . Abordarea prin active Estimarea valorii activelor necorporale (valori n ):
INDICATOR
Redeven net (10%) Redeven net actualizat @ 28% Valoarea activelor necorporale ()

2004
315.360 246.375 1.450.576

2005
337.435 205.954

2006
414.976 197.876

2007
489.914 182.507

2008

Total

489.914 1.633.048 142.584 475.279

65

ACREDITAREA ANEVAR

Presupunnd c valoarea investiiilor realizate n perioada 2004 - 2008 (1.088.000 ) i considerarea unei durate de via util rmas de 20 de ani a acestor dotri reprezint o indicaie rezonabil a costului actual al acelor dotri (lund n considerare evoluia preurilor i deprecierea activelor) rezult urmtoarele:
Indicator Investiii Amortizare estimat Indicaie CIN 1999 48.000 -12.000 2000 0 0 2001 120.000 -18.000 2002 670.000 -67.000 2003 210.000 -10.500 2004 40.000 0 Total 1.088.000 -107.500 980.500

Activul net corectat = (active corporale + active necorporale) Activul net corectat = 1.450.576 + 950.800 = 2.431.076 Concluzie n urma aplicrii celor trei abordri rezult o estimare a valorii capitalurilor proprii cuprins ntre: V = 2,4 i 3,1 mil. Opinia final a evaluatorului: 2,4 milioane (susinut de metoda DCF). 2. Estimarea valorii de pia adugat (creat) n cadrul acestei firme, innd seam de investiiile realizate de la nfiinarea firmei pn la data raportului (valori n ):
1999 Investiii Valoarea actualizat a investiiilor Valoarea actualizat total a investiiilor Valoarea prin metoda DCF Valoarea de pia adugat 48.000 119.439 1.583.599 2.359.648 776.049 2000 0 0 2001 120.000 207.360 2002 670.000 964.800 2003 210.000 252.000 2004 40.000 40.000

66

ACREDITAREA ANEVAR

PROBLEMA 5 S se estimeze, n vederea vnzrii, valoarea pachetului de 40% din aciunile societii comerciale ALFA SA, avnd n vedere urmtoarele: Numrul total de aciuni al S.C. ALFA S.A. este 3.000.000, cu valoarea nominal de 1 RON; Situaia patrimoniului S.C. ALFA S.A. este urmtoarea (valori n RON): Terenuri Alte mijloace fixe Imobilizri financiare Active circulante TOTAL 300.000 Capital propriu 650.000 1.000.000 Capital mprumutat 850.000 2.800.000 2.800.000 200.000 2.600.000

Imobilizrile financiare ale S.C. ALFA S.A. reprezint cca. 30% din aciunile S.C. BETA, care au fost dobndite prin aport n natur, realizat cu 10 ani n urm, cnd principala construcie din patrimoniul S. C. ALFA S.A. a fost dus ca aport la constituirea S.C. BETA S.A. Valoarea de aport, la momentul respectiv, a fost de cca. 8 milioane $. Suprafaa de teren din patrimoniul S.C. ALFA S.A. este de 5.000 mp. Terenul este situat n zona ultracentral a oraului, i este un teren situat sub construcia dus ca aport cu 10 ani n urm. In zon nu mai exist terenuri libere. n ultima lun au fost identificate dou tranzacii. n prima tranzacie, s-a vndut un teren de cca. 2.500 mp, obinut de ctre o persoan fizic n urma aciunii de revendicare, teren pe care se afla terasa unui restaurant, cu preul de cca. 650 /mp. n a doua tranzacie, s-a vndut o suprafa de 4.000 mp, pe care se situa o construcie demolabil, cu preul de 1.500 /mp (costurile de demolare erau suportate de ctre fostul proprietar). Terenul aparinnd S.C. ALFA S.A. este utilizat de ctre S.C. BETA S.A. pe baza unui contract de nchiriere, care prevedea ca S.C. BETA S.A. i va plti S.C. ALFA S.A. suma de 2.000.000 $, repartizat anual liniar, pentru 35 ani de la data aportului n natur, cu cldirea menionat mai sus. Celelalte mijloace fixe au fost reevaluate recent i valoarea lor contabil reprezint valoarea de pia.
67

ACREDITAREA ANEVAR

Activitatea firmei ALFA S.A. a consemnat pierderi n ultimii 3 ani i nu se prevede redresarea financiar; Cursul de schimb RON/ $, de la data evalurii este de 2,8; Cursul de schimb RON/ de la data evalurii este de 3,5; Situaia patrimoniului S.C. BETA S.A. este urmtoarea: Terenuri Alte mijloace fixe Imobilizri financiare Active circulante TOTAL 2.590.000 Capital propriu 65.000.000 Capital mprumutat 5.410.000 93.000.000 - RON 75.500.000 17.500.000 93.000.000

Terenurile i mijloacele fixe sunt nregistrate n bilan la valoarea de pia, fiind reevaluate recent; Datoriile pe termen lung ale S.C. BETA S.A. vor fi rambursate n urmtorii 4 ani, n urmtoarele cuantumuri: Anul Rambursare datorii (RON) 2007
3.766.500

2008
3.954.825

2009
4.152.566

2010
4.360.195

Veniturile i cheltuielile previzionate ale S.C. BETA S.A. sunt: - mii RON Indicatori
Total venituri Total cheltuieli

2007
54.250.000 49.600.000

2008
56.962.500 52.080.000

2009
59.810.625 54.684.000

2010
62.801.156 57.418.200

2011
65.941.214 60.289.110

Impozitul pe profit este 16%; Costul capitalului propriu este 10%; Rata de cretere anual perpetu g este 5%;

68

ACREDITAREA ANEVAR

Pn la data evalurii nu au fost repartizate dividende, din cauza nivelului ridicat al datoriilor S.C. BETA S.A. n perioada viitoare, dup rambursarea datoriilor, profitul net va fi repartizat pentru dividende n proporie de 100%. Rezolvare Previziuni BETA: Indicatori
Total venituri Total cheltuieli Profit brut Impozit profit Profit net Rambursare datorii Dividende Cota ALFA, 30% Valoare pachet minoritar* Factor actualizare Valoare actualizat pachet (RON)**
* **

2007
54.250.000 49.600.000 4.650.000 883.500 3.766.500 3.766.500

2008
56.962.500 52.080.000 4.882.500 974.675 3.954.825 3.954.825

2009
59.810.625 54.684.000 5.126.625 974.059 4.152.566 4.152.566

2010
62.801.156 57.418.200 5.382.956 1.022.762 4.360.195 4.360.195

2011
65.941.214 60.289.110 5.652.104 1.073.900 4.578.204 0 4.578.204 1.373.461

27.469.220 0,909 17.058.385 0,826 0,751 0,683 0,621

1.373.461/ (0,10 0,05) 27.469.220 0,621 10% 5% 5% 5.000 mp

69

Rat actualizare Rata de cretere anual Rata de capitalizare Suprafaa teren

ACREDITAREA ANEVAR

Redeven anual Redeven anual unitar Factor capitalizare Valoare unitar teren Curs de schimb ALFA SA Bilan corectat Indicator Terenuri Alte mijl. fixe Imobilizri financiare Active circulante TOTAL Activ net, RON Valoare participaie, RON Numr de aciuni Valoare aciune, RON
Val. contabile 300.000 650.000 1.000.000 850.000 2.800.000

57.143 $ 11,43 $/mp 12 137,14 $ 2,80 lei/$

Val. corectate 1.920.000 650.000 17.056.228 850.000 20.476.228

Indicator Capital propriu Capital mprumutat

Val. contabile 2.600.000

Val. corectate 20.276.228

200.000

200.000

TOTAL

2.800.000

20.476.228

20.276.228 8.110.491 1.200.000 6,80

70

ACREDITAREA ANEVAR

APLICAII I PROBLEME DATE LA SECIUNEA EVALUAREA PROPRIETII IMOBILIARE

APLICAIA 1 O proprietate se afl n vecintatea unei proprieti vndut recent pentru suma de 600.000 . Terenul a fost cumprat la un pre de 184.000 , iar cldirile au fost construite n cursul anului precedent. Construciile au o durat de via economic rmas de 50 de ani. Venitul net din exploatare estimat din primul an, va fi 62.320 . S se calculeze rata de capitalizare pentru cldire.

Rezolvare Preul de vnzare Minus valoarea terenului Valoarea rezultat a cldirii Recuperarea anual (%) corespunztoare pentru 50 de ani de via economic Recuperarea anual n Venitul net din exploatare Minus recuperarea anual Profit anual Rata profitului aferent investiiei n teren i cldire 54.000 /600.000 Rata de capitalizare a cldirii 0,09 + 0,02 0,11 sau 11% 0,09 sau 9% 8.320 62.320 - 8.320 54.000 600.000 - 184.000 416.000 2%

71

ACREDITAREA ANEVAR

APLICAIA 2 Pentru o proprietate imobiliar se dau urmtoarele date: venitul net din exploatare (VNE): valoarea terenului: rata de capitalizare pentru teren: rata de capitalizare pentru cldire: valoarea creditului ipotecar: constanta creditului: rata de capitalizare a capitalului propriu: S se estimeze: 1. valoarea proprietii imobiliare prin tehnica rezidual a cldirii; 2. valoarea proprietii imobiliare prin tehnica rezidual a capitalului propriu; 3. rata global de capitalizare prin media ponderat pentru cldire i teren; 4. rata global de capitalizare prin media ponderat pentru credit i capital propriu. Rezolvare 1. VNE al proprietii VNE alocat terenului VNE alocat terenului VNE rezidual al cldirii VNE rezidual al cldirii Valoarea cldirii Valoarea cldirii Valoarea proprietii Valoarea proprietii VNE al proprietii
72

2.100 mii 7.500 mii 9% 10,5% 12.000 mii 0,125 6,6%

= 2.100.000 = 7.500.000 0,09 = 675.000 = 2.100.000 - 675.000 = 1.425.000 = 1.425.000 / 0,105 =13.571.428 = 7.500.000 + 13.571.428 = 21.071.428 = 2.100.000

ACREDITAREA ANEVAR

Serviciul anual al datoriei

= 1.500.000 (12.000 mii 0,125)

VNE rezidual pentru capitalul propriu = 600.000 2. Valoare capital propriu Valoare capital propriu Valoarea proprietii Valoarea proprietii 3. R 0 t+cl. = 35,59% 0,09 + 64,41% 0,105 = 9,96% teren 4. R 0 cp+c. = 43,11% 0,066 + 56,89% 0,125 = 9,96% capital propriu credit APLICAIA 3 Se consider o proprietate ce genereaz un venit net de 2.000 mii lei n anul de baz. Apoi att venitul net, ct i valoarea se ateapt s creasc cu o rat perpetu constant de 4% anual. S se determine valoarea proprietii, tiind c rata de actualizare adecvat este 12%. Rezolvare Venit net = 2.000 mii lei Valoarea proprietii = Venit net / Rata de capitalizare Rata de capitalizare = rata de actualizare - rata de cretere anual perpetu Rata de capitalizare = 12% - 4% = 8 % Valoarea proprietii = (2000 1,04)/ (0,12 0,04) = 26.000 mii lei.
73

= 600.000 / 0,066 = 9.090.090 = 9.090.090 + 12.000.000 = 21.090.090

cldire

ACREDITAREA ANEVAR

PROBLEMA 1 Hotelul TURIST, localizat ntr-un ora mare, este clasificat la trei stele. n prezent, hotelul se afl n exploatare proprie, cu contract de franciz i este condus de o firm de management. Hotelul se afl n exploatare stabilizat i a fost finanat din capital propriu i credit. Datele operaionale de investiii i de finanare sunt urmtoarele: A. Date operaionale - capacitate 200 camere - grad ocupare 70% - tarif mediu 60 $/camer Venituri departamentale (% din total venituri) - la cazare 60% - la alimentaie public 30% - la servicii 10% Cheltuieli departamentale (% din veniturile departamentale) - la cazare 30% - la alimentaie public 70% - la servicii 40% Cheltuieli nerepartizate (% din total venituri) - administrative i generale 7% - management 3% - marketing 6% - reparaii+ntreinere 4% - utiliti 4% Cheltuieli nerepartizate (% din cost de nlocuire) - taxe+asigurri 1,5% - rezerve pentru nlocuiri (RK) 1,5% B. Date de investiii - Taxe franciz 3% din venituri cazare - Durata de via util a dotrilor 10 ani - Dotrile pentru o camer 6.000 $
74

ACREDITAREA ANEVAR

- Cost de reconstrucie cldire 50.000 $/camer - Capital de lucru 1.000 $/camer C. Date de finanare - Credit 20 ani - Dobnda 11% - Constanta creditului 0,1258 - Raport credit/valoare 70% - Rata de capitalizare a capitalului propriu (nainte de dobnzi i impozit) 15% Not: taxa de franciz este o cheltuial de marketing; n situaia concesiunii, cota cheltuielilor administrative i generale ale proprietarului este de 1% din valoarea proprietii imobiliare. Se cer: a. valoarea proprietii imobiliare (teren + construcii) n exploatare proprie; b. preul anual al concesiunii ce ar putea fi pltit de un operator hotelier pentru exploatarea hotelului; c. valoarea proprietii imobiliare n cazul concesionrii; d. dac terenul reprezint 10% din valoarea proprietii imobiliare, s se calculeze deprecierea construciei. Rezolvare - valori n $ Venituri cazare 200 60 $ 0,7 365 = 3.066.000 Venituri din alimentaie public 3.066.000 0,3/0,6 = 1.533.000 Venituri din alte servicii 3.066.000 0,1/0,6 = 511.000 Total 5.110.000 $ Cheltuieli cazare 3.066.000 0,3 = 919.800 Cheltuieli alimentaie public 1.533.000 0,7 = 1.073.100 Cheltuieli servicii 511.000 0,4 = 204.400 Total 2.197.300 $

75

ACREDITAREA ANEVAR

Venituri departamentale 5.110.000 2.197.300 = 2.912.700 $ Cheltuieli nerepartizate administrative + generale management marketing reparaii + ntreinere utiliti taxe + reparaii capitale Investiii cost reconstrucie cost nlocuire dotri capital de lucru cost franciz 5.110.000 0,07 = 357.700 $ 5.110.000 0,03 = 153.300 $ 5.110.000 0,06 = 306.600 $ 5.110.000 0,04 = 204.400 $ 5.110.000 0,04 = 204.400 $ 10.000.000 0,03 = 300.000 $ 200 50.000 = 10.000.000 $ 200 6.000 = 1.200.000 $ 200 1.000 = 200.000 $ 3.066.000 0,03 = 91.980 $

a. Cheltuieli aferente exploatrii afacerii administrative + generale 5.110.000 0,07 = 357.700 $ marketing 306.600 - 91.980 = 214.620 $ reparaii 204.400 $ utiliti 204.400 $ taxe + reparaii capitale 300.000 $ Total 1.281.120 $ Rata de capitalizare global R0 = 70% 0,1258 + 30% 0,15 = 13,31% Veniturile aferente afacerii din recuperarea investiiei n dotri 1.200.000 / 10 = 120.000 $ din fructificarea investiiei n dotri i capital de lucru 1.400.000 0,15 = 210.000 $ din management i franciz 153.300 + 91.980 = 245.280 $ Total 575.280 $ Venitul net aferent proprietii imobiliare VNE = 5.110.000 2.197.300 1.281.120 575.280 = 1.056.300 $ Valoarea proprietii n exploatare proprie = 1.056.300/ 0,1331 = 7.936.138 $ Rotunjit, 8.000.000 $
76

ACREDITAREA ANEVAR

b. Valoarea maxim a concesiunii Structura capitalului: - credit 8.000.000 0,7 = 5.600.000 $ - capital propriu 8.000.000 0,3 = 2.400.000 $ - dotri + capital de lucru 1.400.000 $ Total 9.400.000 $ Rata global de capitalizare (nainte de dobnzi i taxe) (5.600.000/ 9.400.000)0,1258 +(3.800.000/ 9.400.000)0,15 =13,56% Venitul nainte de dobnzi i taxe 5.110.000 2.197.300 1.281.120 120.000 = 1.511.580 $ V af. = 1.511.580 / 0,1356 = 11.147.345 rotunjit 11.100.000 $ Valoare active necorporale = 11.100.000 9.400.000 = 1.700.000 $ Venituri departamentale 2.912.700 $ Cheltuieli chiria administrative + generale 7% 5.110.000 = 357.700 $ marketing 6% 5.110.000 = 306.600 $ reparaii + ntreinere 4% 5.110.000 = 204.400 $ utiliti 4% 5.110.000 = 204.400 $ Total 1.073.100 $ fructificarea investiiei n dotri i capital de lucru 15% 1.400.000 = 210.000 $ fructificarea activelor necorporale 13,56% 1.700.000 = 230.520 $ Valoarea maxim a concesiunii: 2.912.700 - 1.073.100 - 210.000 - 230.520 = 1.399.080 $ Rotunjit 1.400.000 $ c. Venitul net al proprietarului care concesioneaz Concesiunea 1.400.000 minus taxe + reparaii capitale 300.000 minus administrative 80.000 VNE = 1.020.000 $ Valoarea proprietii imobiliare n cazul concesionrii = 1.020.000/ 0,1331 = 7.663.411 $ Rotunjit, 7.700.000 $
77

ACREDITAREA ANEVAR

d. Valoarea construciei = 0,9 x 7.700.000 = 6.930.000 $ Cost reconstrucie: 200 camere 50.000 $/camer = 10.000.000 $ Deprecierea construciei: 10.000.000 - 6.930.000 = 3.070.000 $ Grad depreciere construcie = 3.070.000/ 10.000.000 = 30,7%

PROBLEMA 2 Proprietatea imobiliar reprezint terenul n suprafa de 400 mp aferent activului RESTAURANT GRDINIA situat n staiunea Tunad. Terenul este ocupat de cldirea restaurant n suprafa de 150 mp i terasa de 250 mp. Terenul aferent activului aparine integral domeniului privat al Consiliului Local Tunad, iar construciile edificate se afl n posesia societii GRDINIA SRL. Destinaia actual a proprietii admis prin reglementrile urbanistice este de restaurant. O suprafa de 250 mp (de sub cldire i parial teras) din terenul evaluat este concesionat de S.C. GRDINIA S.R.L., pe o perioad de 45 de ani. Redevena anual este stabilit la 375 $/an, conform contractului de concesiune nr. 181/2002, fr clauze de renegociere. Pentru utilizarea suprafeei de teren neconcesionat, Consiliul Local percepe o tax zilnic n funcie de complexitatea activitii desfurate n cadrul activului. Taxele percepute de Consiliul Local pentru utilizarea terenurilor aflate n domeniul privat se ncadreaz, n funcie de complexitatea activitii desfurate n cadrul spaiului, n intervalul 11.000 lei/mp/zi pentru magazine i 20.000 lei/mp/zi pentru uniti de alimentaie public cu activitate complex. Amplasamentul evaluat are form relativ dreptunghiular, cu deschidere de cca. 15 m, situat n zona central a staiunii, n apropierea complexului comercial, beneficiind de un bun vad comercial. Utilitile de pe amplasament sunt racordate la sistemul de reele edilitare pentru alimentarea cu energie electric, ap i canalizare. Cldirea are o suprafa de 150 mp i este poziionat n colul de sud-est al amplasamentului, n rest fiind amenajat terasa exterioar, pentru alimentaia public, n suprafa de 250 mp. Construcia este tip parter, realizat pe stlpi metalici, zidrie portant i plac de beton cu acoperi de tip teras necirculabil. Finisajele la cldire constau n tencuieli dricuite i placaj de
78

ACREDITAREA ANEVAR

crmid la exterior, tencuieli dricuite, zugrveli i placaj de faian la interior, pardoselile sunt din dale mozaicate. Cldirea este dotat cu grup sanitar propriu. Terasa exterioar este mprejmuit cu gard cu soclu i stlpi din zidrie de crmid i lemn i are pardoseala din dale mozaicate. Iluminatul terasei se realizeaz prin stlpi montai n exterior. Deprecierea total cumulat a construciilor este estimat la 20%. n preuri actuale, amenajrile existente (cldire plus teras) ar putea fi construite cu un cost mediu unitar de 300 $/mp Adc. Servirea n alimentaie public se desfoar la mesele amplasate pe terasa mprejmuit cu gard de lemn, n partea frontal a amplasamentului, avnd o capacitate de 100 locuri. De menionat c activitatea este influenat de caracterul sezonier care se desfoar pe o durat de 60-80 zile anual, n funcie de condiiile meteorologice. Terenurile din zona n care se afl proprietatea evaluat fac parte din domeniul privat al oraului: uniti de cazare n hoteluri i vile, restaurante i alte uniti pentru alimentaie public, spaii comerciale, etc. Cele mai multe dintre acestea au fost date n concesiune proprietarilor de active (construcii). O caracteristic a proprietilor imobiliare comerciale aflate pe terenuri concesionate este faptul c n mare parte din situaii nu sunt exploatate de proprietarii construciilor. Firmele care opereaz efectiv n aceste proprieti pltesc chirie proprietarilor pe ntregul sezon. Chiria variaz n funcie de complexitatea activitii desfurate n cadrul amplasamentului, vadul comercial, poziionarea fa de arterele de circulaie i de alte puncte de interes turistic, vecinti, caracteristicile fizice ale proprietii. Dintr-un calcul comparativ, asemenea spaii sunt date spre nchiriere de ctre proprietarii lor pentru sume cuprinse ntre minimum 20 $/ mp teren/ sezon i maximum 30 $/ mp teren/ sezon. Cheltuielile care-i revin proprietarului construciei sunt de 5% anual (impozite, reparaii). Pn n prezent au fost consemnate un numr redus de tranzacii de proprieti imobiliare n zona analizat. Din informaiile deinute de evaluator s-a tranzacionat o construcie de cca. 120 mp suprafa construit (terenul aferent n suprafa de cca. 200 mp fiind proprietatea primriei), cu preul de 40.000 $. Chiria pentru un astfel de spaiu este de 5.000 $/sezon. Analiznd ofertele existente n publicaiile de specialitate (prezentate la sursele de informaii), la data evalurii exist cteva oferte pentru terenuri care sunt sintetizate n tabelul urmtor:
79

ACREDITAREA ANEVAR

Oferta pentru vnzare

Pre total proprietate, $

Suprafaa de teren, mp

Deschidere m

Pre de ofert unitar, $/mp

Proprietatea A Proprietatea B Proprietatea C Proprietatea D Proprietatea E

31.000 96.000 61.600 45.225 40.500

310 800 440 603 450

15 25 17 -

100 120 140 75 90

Se observ c plaja de valori ntre care se situeaz ofertele este destul de larg. Aceste nivele sunt orientative avnd n vedere c nu reprezint tranzacii i din informaiile publice existente nu pot fi extrase informaii cu exactitate privind amplasarea, utilizare, utiliti etc. Oferta de terenuri similare cu terenul aferent restaurantului GRDINIA este limitat sau chiar inexistent (ca alternativ de investiie pentru proprietarul construciei). Amplasamentele sunt limitate ca numr, suprafeele libere rmase aici fiind n proporie mic i pstrate pentru destinaii precise. Se cere s se estimeze preul maxim pe care este dispus cumprtorul s-l plteasc, cunoscnd urmtoarele date: cursul de schimb valutar este de 30.000 lei/$; rata de capitalizare aferent veniturilor obinute din concesiunile ncheiate pe 45 ani este 8%; pentru suprafaa neconcesionat, deoarece riscurile de nencasare sunt mult mai ridicate avnd n vedere nivelul ridicat al taxei zilnice (comparativ cu concesiunea) i riscul de modificare al acestora n viitor, rata de capitalizare adecvat este 20%. Rezolvare innd seama de informaiile prezentate n text pot fi sintetizate urmtoarele: obiectul evalurii l constituie terenul aferent unei construcii. Terenul aparine Consiliului Local, iar construcia este proprietate privat GRDINIA SRL. O parte din teren este concesionat de ctre GRDINIA SRL. Pentru diferena de suprafa, Consiliul Local percepe utilizatorilor o tax zilnic pe metru ptrat pe sezon.
80

ACREDITAREA ANEVAR

se cere s se calculeze suma maxim pe care este dispus proprietarul construciei s o plteasc pentru teren. Pentru a stabili aceast sum este foarte important estimarea valorii terenului, innd seama de contractul de concesiune existent. n mod normal, cumprtorul nu va fi dispus s plteasc o sum mai mare dect cea rezultat din aceast metod. pentru stabilirea sumei maxime, metodele de evaluare cele mai adecvate sunt metoda capitalizrii rentei i tehnica rezidual. Metoda comparaiilor nu poate conduce la estimarea unei valori, avnd n vedere lipsa de informaii suficiente. Metoda capitalizrii rentei Prin aceast metod valoarea terenului se estimeaz prin capitalizarea veniturilor obinute de proprietar pornind de la renta (chiria) care reprezint suma pltit pentru dreptul de utilizare i ocupare a terenului innd cont de clauzele i termenii specificai. Aceast rent este convertit n valoare prin intermediul ratelor de capitalizare care se obin pe pia sau a factorilor de capitalizare dac renta este pltit pe o perioad limitat. n cazul proprietii evaluate, valoarea proprietii rezult din capitalizarea celor dou categorii de venituri cu ratele, respectiv factorii de capitalizare specifici plecnd de la mprirea suprafeei proprietii evaluate (teren) de 400 mp n: 250 mp suprafa concesionat pe 45 ani; 150 mp utilizat i neconcesionat. Practic, veniturile anuale obinute de proprietarul terenului sunt: redevena conform contractului de concesiune de 375 $/ an; taxa suplimentar obinut pentru restul suprafeei de teren aferent spaiului (neconcesionat) innd cont c este utilizabil doar pe durata sezonului de 70 zile (mediu). Tariful aferent RESTAURANT GRDINIA este la nivelul de 20.000 lei/ zi/ mp, ceea ce reprezint un venit anual suplimentar redevenei de 7.000 $/an. Factorii de capitalizare reprezint multiplicatorii care trebuie aplicai veniturilor estimate pe baza duratei obinerii acestora: cunoscndu-se riscul de baz aferent concesiunilor, se poate calcula factorul de capitalizare (valoare rezultat 12,11) pe o perioad limitat la nivelul contractului de 45 ani, cu ajutorul formulei:

81

ACREDITAREA ANEVAR

1 1/ (1+c)n c unde: c = rata de capitalizare (8%) n = perioada de obinere a veniturilor (45 ani) Aplicarea metodei i calculele efectuate sunt prezentate n tabelul urmtor:

Suprafa teren, mp Venit anual, $/an Rata de capitalizare, % Factor de capitalizare Valoare de randament, $

Concesiune 350 375 8% 12,11 4.541,25

Suplimentar 150 7.000 20% 5 35.000

Rezult valoarea terenului obinut prin metoda capitalizrii rentei: 39.541 $ (cca. 99 $/mp). Metoda rezidual n acest caz s-a aplicat o variant a tehnicii valorii reziduale n care principiul metodei const n estimarea valorii proprietii construite (construcie + teren) i deducerea din aceast valoare a CIN al construciilor pentru aflarea valorii de pia a terenului. Pentru estimarea valorii proprietii (teren i construcii) se aplic metoda capitalizrii chiriei. Venitul brut anual pe care-l poate genera proprietatea construit (400 mp) din nchiriere are n vedere complexitatea activitii derulate i chiriile practicate pentru proprieti similare. Din intervalul comparativ pe care-l indic piaa, de 20-30 USD/mp, s-a plecat de la o chirie anual (pe sezon) la nivelul mediu de 25 USD/mp, rezultnd un venit de 10.000 $/an. Pentru determinarea ratei de capitalizare se utilizeaz informaia referitoare la tranzacia de 40.000 $ a unei proprieti nchiriabile la nivelul de 5.000 $/an. Rezult o rat de capitalizare de 12,5%. Valoarea proprietii prin aceast tehnic, este de 80.000 $.

82

ACREDITAREA ANEVAR

Contribuia construciilor la valoarea ntregii proprieti este calculat la nivelul costului de nlocuire de 300 $/mp Adc. innd seama de gradul de depreciere de 20% rezult un CIN al construciei de 36.000 $. Valoarea terenului prin tehnica rezidual se obine prin deducerea valorii construciei din valoarea de randament a ntregii proprieti : 80.000 36.000 = 44.000 $, care corespunde unei valori unitare de 110 $/mp teren. Concluzii interpretarea rezultatelor: se observ c valorile obinute prin cele dou tehnici sunt apropiate; ambele metode au utilizat informaii extrase de pe piaa specific; evaluatorul nu a avut suficiente date privind proprieti comparabile tranzacionate pentru a putea fundamenta analiza comparativ utilizat de obicei n estimarea valorii de pia a terenului prin metoda comparaiilor de pia; cu toate acestea se observ c rezultatele obinute n urma evalurii prin cele dou metode, se nscriu n intervalul de pia indicat de 75140 $/mp; din punctul de vedere al chiriaului (proprietarul construciei), preul maxim pe care ar trebui s-l plteasc pentru terenul aferent spaiului, se va situa n jurul valorii obinute prin tehnica rezidual: 110 $/mp; argumentele care conduc la aceast opinie se bazeaz pe motivaiile cumprtorului care i revin din avantajele pe care le poate obine prin rentregirea proprietii i eliminarea riscului de plat a taxei locale pentru utilizarea terenului ocupat i neconcesionat, care este posibil s creasc sau s se supun altor restricii (durata de funcionare, limitarea suprafeei etc.). PROBLEMA 3 Obiectul evalurii este o proprietate imobiliar rezidenial, situat pe strada A, municipiul B, n zona central a municipiului. Proprietatea aparine Primriei municipiului B, fiind obiectul unui contract de asociere, n vederea consolidrii i modernizrii imobilului, ncheiat ntre Primria municipiului B i Dl. X. Scopul evalurii - estimarea sumei maxime pe care este dispus Dl. X s o plteasc pentru proprietatea imobiliar. Data evalurii: ianuarie 2004 Caracteristici constructive principale
83

ACREDITAREA ANEVAR

Suprafaa teren 495 mp, forma amplasamentului dreptunghiular, cu deschidere la bulevard de 12 m; Cldire cu destinaia locuin, tip P+E (parial). Suprafee: Ac = 131,59 mp, Ad = 209,3 mp, Au = 157,15 mp, din care: parter 96,78 mp, etaj 60,37 mp. Descriere: zidrie de crmid, planee din lemn, tmplrie lemn, arpant din lemn, nvelitoare din igle, parial acoperi teras, pardoseli din parchet i mozaic, finisaje simple. Cldirea are la parter un apartament de 3 camere i un apartament de 2 camere, iar la etaj un apartament de 3 camere. Cldirea este racordat la reelele de electricitate, ap i canalizare ale oraului, iar nclzirea se face cu sobe de teracot cu combustibil solid. Starea construciei Starea fizic a cldirii este nesatisfctoare. Exist un raport de expertiz tehnic asupra imobilului a crui concluzie este c sunt necesare intervenii majore de efectuat (lucrri de consolidare), altfel existnd pericolul de prbuire a cldirii. Conform expertizei ntocmite, costul lucrrilor de consolidare i reparaii este de cca. 15.000 . Confortul oferit de imobil, ca spaii locative, este sub nivelul minim acceptabil; pentru a aduce spaiile locative la un nivel minim de confort sunt necesare lucrri de modernizare, pe lng lucrrile de consolidare prevzute n expertiza tehnic. Lucrrile de modernizare minime de efectuat se ridic la cca. 50-75 / mp suprafa desfurat. Aspecte juridice Proprietatea aparine domeniului privat al municipiului B. Certificatul de urbanism permite att utilizare rezidenial ct i de birouri. n prezent, pentru spaiul locativ din cadrul proprietii imobiliare, exist trei contracte de nchiriere, ca locuine sociale, pentru trei familii. Termenul contractelor de nchiriere este pn la data de 31.12.2004, chiria total lunar ncasat fiind de 1.200.000 lei.

84

ACREDITAREA ANEVAR

n contractele de nchiriere se prevede ca n cazul demolrii construciei (schimbrii destinaiei) s se asigure pentru locatari, pentru perioada de valabilitate a contractului, locuine cel puin cu acelai confort ca cel existent; Contractul de asociere, ncheiat ntre Primria municipiului B i Dl. X, mai prevede c, n cazul n care exist locatari n imobil, pe perioada executrii lucrrilor, asociatul are obligaia s asigure chiriailor spaiul locativ, cel puin la nivelul celui actual. Descrierea zonei n care este amplasat proprietatea Zona central a municipiului, cu proprieti administrative i rezideniale; proprietile rezideniale n cea mai mare parte sunt apartamente n blocuri cu spaii comerciale la parter. n zona n care se afl proprietatea exist o serie de instituii bancare, financiare, etc., zona fiind considerat centrul comercial al localitii; exist acces la unul dintre cele mai importante bulevarde din localitate, iar zona beneficiaz de dotri complexe, edilitare i urbane (reele hidrotehnice, electrice, energie termic). Exist, de asemenea, acces la transport rutier i pietonal; staii de transport n comun la o distan de 100150 m. Pentru zona n care este amplasat proprietatea este prevzut un POT de 0,65 i maxim P+3E. Informaii de pia n zon exist cerere n cretere pentru proprieti de tip administrativ i rezidenial; n zona n care se afl proprietatea nu exist terenuri libere i nici nu s-au nregistrat tranzacii cu terenuri libere; pentru spaiile de birouri din zon: - chiria brut: 8-12 / mp util nchiriabil/ lun; - cheltuieli de exploatare cca. 10-12% din VBE; - pre de vnzare: 600-800 / mp suprafa util; - rata de capitalizare: 14-16%; - grad de neocupare i pierderi din nencasare: 20%; Piaa apartamentelor: - chiria lunar: 50-100 / garsonier, 150-300 / apartament cu dou camere i 250-400 / apartament cu trei camere. Limita inferioar a intervalului se

85

ACREDITAREA ANEVAR

refer la apartamente vechi cu finisaje modeste, iar limita superioar la apartamente noi, moderne; - cererea pentru locuine de tipul apartamentelor este ridicat att la nchiriere, ct i la cumprare; - pre de vnzare: 10.000-14.000 / garsonier, 18.000-30.000 / apartament cu dou camere i 28.000-40.000 / apartament cu trei camere; - multiplicatorul chiriei brute pentru apartamente de 2-3 camere este n intervalul 100-120; - cheltuielile de administrare a proprietilor imobiliare rezideniale sunt de cca. 5% din venitul brut efectiv. Piaa construciilor: - pentru demolarea i eliberarea terenului, costul mediu este de 35 /mp suprafa desfurat construit; - costurile curente pentru construirea unei proprieti rezideniale sunt de 300 /mp suprafa desfurat construit, aici fiind incluse i costurile de amenajare a terenului; - costurile actuale pentru construirea unei proprieti comerciale sunt de 350 /mp suprafa util la care se adaug 50 /mp suprafa util pentru amenajarea terenului: terasare, alei, parcri, racord utiliti. Rezolvare Avnd n vedere informaiile prezentate mai sus, evaluarea proprietii se face n urmtoarele ipoteze: obiectul evalurii este o proprietate imobiliar rezidenial, compus din teren, n suprafa de 495 mp i o construcie de tip P+E (parial), compus din trei apartamente nchiriate ca locuine sociale, avnd starea fizic necorespunztoare; proprietatea aparine Primriei municipiului B; pentru consolidarea i modernizarea cldirii s-a ncheiat un contract de asociere ntre Primrie i dl. X; se cere estimarea sumei maxime pe care dl. X este dispus s o plteasc pentru proprietate; suma maxim pe care este dispus asociatul (dl. X) s o plteasc este valoarea de pia a proprietii imobiliare, n varianta celei mai bune utilizri.

86

ACREDITAREA ANEVAR

Conceptul de cea mai bun utilizare reprezint alternativa de utilizare a proprietii selectat din diferite variante posibile. n aceste condiii variantele de utilizare a terenului liber, care s confere cea mai bun utilizare ar fi: 1. utilizarea ca proprietate imobiliar rezidenial; 2. utilizarea ca proprietate imobiliar cu destinaia de birouri. Varianta 1 proprietate imobiliar rezidenial - poate fi analizat n dou ipoteze: a) innd seama de structura construciei existente i de reparaiile strict necesare impuse pentru utilizarea acesteia ca proprietate rezidenial (lucrri de consolidare prevzute n expertiza tehnic efectuat i lucrrile minime de modernizare i amenajare). Proprietatea beneficiaz de spaii de parcare n curte. b) eliberarea terenului i construirea unei cldiri noi, la standarde moderne, avnd destinaia de proprietate rezidenial. Varianta 2 proprietate imobiliar cu destinaia de spaii de birouri, avnd n vedere: a) conformaia fizic a terenului i asigurarea cu utiliti; b) inexistena unor cldiri similare n municipiul B (construcii noi cu destinaia de spaii administrative); c) nivelul cererii manifestat pentru construcii de aceast natur. Pentru analiza variantelor posibile (n variantele 1.b i 2) se va ine seama de regimul de nlime permisibil zonei respective, de costurile de demolare a construciei existente i de costurile de construire a noii cldiri, de veniturile provenite din nchirierea proprietii i de costurile de strmutare a chiriailor. n cele ce urmeaz vom analiza variantele de utilizare posibile, prin prisma criteriilor prezentate anterior. Astfel: - toate variantele sunt permise legal, Certificatul de urbanism permind att utilizare administrativ ct i rezidenial; - toate variantele sunt fizic posibile. Pentru a analiza rentabilitatea pentru proprietar se pleac de la veniturile obtenabile n fiecare caz i de la cheltuielile necesare, astfel:
87

ACREDITAREA ANEVAR

Indicator Venit brut potenial () Pierderi din neocupare Venit brut efectiv () Chelt. administrare () Venit net efectiv ()

Construcia Construcie existent nou 8.100 57.600 8.100 57.600 405 2.880 7.695 54.720

Birouri 144.000 28.800 57.600 11.520 103.680

Se observ c, n fiecare dintre variantele analizate, veniturile obtenabile sunt superioare cheltuielilor. Criteriul de maxim productivitate este analizat mai jos pentru trei variante (1.a, 1.b i 2.) 1. Utilizarea rezidenial 1.a n varianta construciei existente: - Chirie brut lunar: 675 * - Multiplicatorul chiriei brute: 110 - Valoare proprietate: 74.250 - Costuri de consolidare - modernizare: 36.705 ** Valoare proprietate n stadiul actual: 37.545
* Chiria brut reprezint chiria nsumat pentru un apartament de dou camere i pentru dou apartamente de trei camere, situate n imobile vechi (175 /lun/apartament de dou camere i 250 /apartament de trei camere); ** Costurile de consolidare - modernizare se compun din: - Cost consolidare 15.000 ; - Cost modernizare 13.605 (65 /mp 209,3 mp);

- Pierderea cauzat de existena contractelor de nchiriere pentru anul 2004 este: 12

luni 675 /lun = 8.100 , unde 675 /lun rezult ca sum a chiriei pentru un apartament cu dou camere de 175 /lun i a dou apartamente cu trei camere de 250 /lun.

1.b n varianta realizrii unei construcii noi Elementele constructive luate n calcul sunt: - suprafaa construit 320 mp, suprafaa construit desfurat 1.600 mp;
88

ACREDITAREA ANEVAR

- regim de nlime D+P+3E, la demisol se amenajeaz garaje, iar la parter i etajele 1-3 cte trei apartamente de trei camere pe nivel, rezultnd un numr total de 12 apartamente; - chirie brut lunar: 4.800 *; - multiplicatorul chiriei brute: 110; - valoare proprietate: 528.000; - costuri de conversie: 495.426 **. Valoare proprietate n stadiul actual: 32.574
* chiria brut obtenabil pentru un apartament astfel amenajat este de 400 /mp; ** costurile de conversie se compun din: - cost eliberare teren: 209,3 mp 35 /mp =7.326 ; - pierderea cauzat de existena contractelor de nchiriere: 8.100 ;

- cost edificare construcie i amenajri exterioare: 300 /mp 1.600 mp = 480.000 . 2. Utilizarea pentru spaii pentru birouri Elementele constructive luate n calcul sunt: - Suprafaa construit: 320 mp, suprafaa desfurat: 1.600 mp, regim de nlime D+P+3E; - Suprafaa util de nchiriat 1.200 mp; - Venit brut potenial VBP: 144.000 * - Pierdere din neocupare: 28.800 ** - Venit brut efectiv VBE: 115.200 - Cheltuieli de exploatare: 11.520 *** - Venit net efectiv VNE: 103.680 - Rata de capitalizare: c =16% Valoare proprietate: 648.000 - Costuri de conversie **** 600.176 Valoare rezidual teren 47.824
* Chiria unitar utilizat este de 10 /mp: VBP=1.200 mp10 /mp 12 luni=144.000 ; ** Pierderea din neocupare: 20% VBP = 28.800 ; deci VBE = 144.000 - 28.800 = 115.200 *** Cheltuielile de exploatare sunt 10% din VBE: 10% 115.200 =11.520 ; **** Costurile de conversie de 600.176 se compun din:

89

ACREDITAREA ANEVAR cost eliberare teren: 209,3 mp 35 /mp = 7.326 ; pierderea cauzat de existena contractelor de nchiriere: 8.100 ; cost edificare construcie i amenajri exterioare: 350 /mp 1.600 mp + 50 /mp 495 mp teren = 584.750 .

Rezult c cea mai bun utilizare pentru proprietatea imobiliar evaluat o reprezint utilizarea ca spaiu pentru birouri. Astfel, suma maxim pe care dl. X este dispus s o plteasc pentru proprietatea evaluat, este 48.000 (rotunjit). PROBLEMA 4 MARICO INDUSTRIES are n plan deschiderea unei noi fabrici n Romnia, cu o suprafa construit necesar de 4.000 mp. Noua fabric se ateapt s genereze vnzri de 3 milioane $, cu cheltuieli materiale directe de 40% i cheltuieli fixe de fabricaie de 300.000 $ pe an. Investiia iniial n utilaje i capital de lucru este de 1,3 milioane $. Aceste venituri i cheltuieli vor fi constante pe o perioad nedeterminat. MARICO INDUSTRIES a gsit un spaiu de producie de 4.500 mp, ce poate fi cumprat cu 8 milioane $ (din care 6,4 milioane $ sunt cldirile). O banc ofer un credit de 4,8 milioane $ pe 10 ani, cu o rat anual a dobnzii de 7%, cu pli anuale ale dobnzii i rambursarea creditului la scaden (dup 10 ani). Cheltuielile de exploatare ale acestui spaiu de producie ar fi de 350.000 $ pe an. MARICO INDUSTRIES sper s funcioneze 10 ani, dup care valoarea cldirii ar ajunge la 11 milioane $. MARICO INDUSTRIES are alternativa i de a nchiria cldirea de la actualul proprietar, care o ofer pe 10 ani, cu o chirie anual brut de 900.000 $. Alt alternativ este ca MARICO INDUSTRIES s construiasc fabrica. n prezent, exist pe pia un teren liber de 7.500 mp; terenul are o valoare de pia de 300 $/mp, iar costul de construire a unei cldiri moderne este de 1.600 $/mp, cu o durat de via economic estimat de 40 de ani. Preul de vnzare a proprietii imobiliare dup 10 ani este tot de 11 mil. $. Costul mediu ponderat al capitalului MARICO INDUSTRIES este 15%, iar cota de impozit pe profit este 16%.

90

ACREDITAREA ANEVAR

Se cere: a. S se calculeze diferena de cash-flow net actualizat ntre alternativa de proprietar imobiliar i cea de chiria imobiliar a firmei MARICO INDUSTRIES. b. Pe baza calculelor de mai sus, s se formuleze o recomandare ctre MARICO INDUSTRIES. c. S se prezinte ali factori nefinanciari care ar putea schimba alternativa recomandat mai sus. Rezolvare 1. Cash flow aferent proprietii imobiliare n situaia cumprrii proprietii (valori n $) La momentul iniial: Pre de cumprare - 8.000.000 Credit 4.800.000 - 3.200.000 CF0 Pe perioada anilor 1-10: Cheltuieli de exploatare Dobnda Amortizarea

Avantaj impozit Fluxurile anuale sunt constante: Cheltuieli de exploatare - 350.000 Dobnda - 336.000 Avantaj impozit + 135.360 Cash flow anual - 550.640 Factorul de capitalizare @ 15% i n = 10 ani este 5,0188 Cash flow actualizat (1-10 ani) - 550.640 5,0188 =- 2.763.552 La vnzare n anul 10: Valoare contabil

- 350.000 - 336.000 (7% 4.800.000) - 160.000 (6.400.000 / 40) - 846.000 846.000 0,16 =135.360

6.400.000 [8.000.000 (10 160.000)]

91

ACREDITAREA ANEVAR

Pre de vnzare Valoare neamortizat Profit brut Impozit pe profit

11.000.000 -6.400.000 4.600.000 736.000 (16% 4.600.000)

Deci cash flow din vnzare: Pre de vnzare 11.000.000 Credit de rambursat -4.800.000 Impozit pe profit - 736.000 Cash flow din vnzare 5.464.000 Factorul de actualizare @ 15% i n = 10 ani este 0,2472 Cash flow actualizat 5.464.000 0,2472 = 1.350.701 Cash flow actualizat total: iniial cash flow 1-10 ani din vnzare TOTAL

- 3.200.000 - 2.763.552 + 1.350.701 - 4.612.851

2. Cash flow aferent proprietii imobiliare n situaia nchirierii proprietii Chirie anual - 900.000 Avantaj impozit + 144.000 (16% 900.000) Cash flow anual - 756.000 Cash flow actualizat -756.000 5,0188 = - 3.791.213 3. Cash flow aferent proprietii imobiliare n situaia construirii proprietii La momentul iniial: Teren Cldiri CF0
92

-2.250.000 (7.500 300) -6.400.000 (4.000 1.600) -8.650.000

ACREDITAREA ANEVAR

Pe perioada anilor 1-10: Cheltuieli de exploatare Amortizarea Avantaj impozit pe profit

- 350.000 - 160.000 (6.400.000 : 40) - 510.000 81.600 (510.000 0,16)

Deci : Cheltuieli exploatare - 350.000 Avantaj impozit pe profit + 81.600 Cash flow anual - 268.400 Cash flow actualizat - 268.400 5,0188 = - 1.347.046 La vnzare n anul 10: Valoare contabil Pre de vnzare Valoare neamortizat Profit brut Impozit pe profit

7.050.000 [8.650.000 (10 160.000)] 11.000.000 -7.050.000 3.950.000 632.000 (16% 3.950.000)

Deci: Pre de vnzare 11.000.000 Impozit pe profit - 632.000 Cash flow din vnzare 10.468.000 Cash flow actualizat 10.468.000 0,2472 = 2.587.690 Cash flow actualizat total Cash flow iniial CF 1-10 La vnzare TOTAL

- 8.650.000 - 1.347.046 + 2.587.690 - 7.409.356

93

ACREDITAREA ANEVAR

Not: Ar fi necesar s se verifice dac afacerea suport cash flow negativ din cauza activitii imobiliare: Vnzri anuale 3.000.000 Cheltuieli materiale -1.200.000 (40% 3.000.000) Cheltuieli de fabricaie - 300.000 Profit brut = 1.500.000 Cash flow anual n situaia cumprrii proprietii (1): - 550.640 Cash flow anual n situaia nchirierii proprietii (2): - 756.000 Cash flow anual n situaia construirii proprietii (3): - 268.400 Concluzia verificrii: afacerea suport un cash flow negativ din profitul brut, n oricare din variante. a) Rspuns: Cumprare: - 4.612.851 nchiriere: - 3.791.213 Construire: - 7.409.356 b) Recomandare: s nchirieze, deoarece efortul financiar este cel mai mic. c) Rspunsuri:
-

localizarea proprietii imobiliare; timpul pn la intrarea n exploatare; competena n managementul imobiliar. PROBLEMA 6

Un investitor intenioneaz s achiziioneze un teren liber neamenajat, n suprafa de 2,5 hectare n scopul parcelrii i amenajrii acestuia n 80 loturi care vor fi vndute ca amplasamente individuale pentru construirea de locuine individuale. Se cere s se determine valoarea maxim pe care poate s o plteasc investitorul pentru achiziionarea acestui teren liber neamenajat, pe baza urmtoarelor ipoteze de evaluare:
94

ACREDITAREA ANEVAR

numrul de loturi individuale: 80; timpul alocat pentru toate parcelarea i amenajrile terenului: 12 luni; perioada de vnzare a celor 80 de loturi amenajate este 30 de luni, cu urmtoarea etapizare: - primele 20 de loturi/amplasamente vor fi vndute dup 12 luni de la data achiziionrii terenului, - cte 20 de loturi/ amplasamente vor fi vndute la intervale de cte 6 luni. preul de vnzare anticipat pentru primele 20 de loturi /amplasamente este 50.000 i se estimeaz c vor crete cu 5% dup fiecare 6 luni viitoare; cheltuielile estimate i profitul investitorului sunt: - comisioane pentru vnzare 5% din preul de vnzare; - taxele legale 2% din preurile de vnzare; - impozitul pe teren este 6.000 pentru primele 6 luni de parcelare i amenajare, de la data achiziiei, iar apoi de 200 pentru fiecare lot de teren rmas nevndut la finele fiecrei perioade de vnzare 6 luni viitoare precum i pentru cele vndute n aceste perioade; - onorariile pentru coordonarea lucrrilor de parcelare i amenajare n primele 6 luni de amenajare sunt de 30.000 , iar n urmtoarele 6 luni sunt de 20.000 ; - rata rentabilitii cerut de investitorul care dorete achiziionarea celor 2,5 ha de teren liber neamenajat este 20% din preul de vnzare al celor 80 de loturi amenajate, rezultate din parcelare; - cheltuielile totale de parcelare i amenajare din primele 6 luni de la data achiziionrii terenului, au fost estimate la 800.000 i la 200.000 n urmtoarele 6 luni; frecvena ncasrilor i plilor este semestrial; rata de actualizare adecvat este 12% pe an. Rezolvare
Perioada Numr de loturi vndute Numr de loturi rmase Pre mediu de vnzare lot, 6 luni 0 80 12 luni 20 60 50.000 18 luni 20 40 52.500 24 luni 20 20 55.125 30 luni 20 0 57.881 Total 80 215.506

95

ACREDITAREA ANEVAR Venituri din vnzare, Cheltuieli vnzare (5%), Taxe legale (2%), Impozit pe teren, Onorariu pt. coordonare, Profit investitor (20%), Cheltuieli amenajare, Flux de numerar net, Factor 5,8% semestrial (12% anual) Flux de numerar net actualizat, Valoare teren viran, 6.000 30.000 1.000.000 1.050.000 1.102.500 1.157.625 4.310.125 50.000 20.000 16.000 20.000 200.000 800.000 200.000 -836.000 494.000 1,058 1,120 52.500 21.000 12.000 210.000 754.500 1,185 636.730 55.125 22.050 8.000 220.500 796.825 1,254 635.224 57.881 23.153 4.000 231.525 215.506 86.203 46.000 50.000 862.025 1.000.000

841.066 2.050.391 1,327 633.736 1.556.592

-790.170 441.071 1.556.592

Rotunjit, 1.560.000 PROBLEMA 7 Situat n zona median a localitii, proprietatea de evaluat este un imobil compus din teren n suprafa de 1.500 mp i construcie P+4 E. Fiecare nivel are o suprafa construit de 1.300 mp i o suprafa nchiriabil de 1.000 mp. Actualul proprietar are drept deplin de proprietate asupra cldirii i un drept de folosin asupra terenului. Terenul este concesionat pe o perioada de 25 ani i proprietarul cldirii achit ctre Consiliul Local al oraului o redeven lunar de 0,25 /mp. Contractul de concesiune a fost ncheiat n urm cu 5 ani. La data evalurii, redevena lunar pentru terenuri comparabile este de 0,40 /mp. Venitul net anual obinut din nchirierea cldirii ca spaiu locativ este 80.000 /an i informaii din pia indic un venit net anual n situaia n care cldirea ar fi nchiriat, ca spaiu pentru birouri, la o valoare de aproximativ 140.000 . Costurile de construcie a unei cldiri de locuit similare sunt 400 /mp suprafa construit i costurile de reconversie pentru transformarea n birouri sunt 50 /mp.
96

ACREDITAREA ANEVAR

Se cere : 1. Cea mai bun utilizare a proprietii, tiind c rata de capitalizare a proprietilor rezideniale este 8% i pentru birouri 10%? 2. Valoarea de pia a terenului, tiind c rata de capitalizare pentru teren este 6%? 3. S se determine valoarea cldirii, n ipoteza c durata de via consumat este 40 ani, reconversia cldirii s-a fcut n urm cu 5 ani i lipsa mijloacelor de transport conduce la o pierdere de venit de 7 /mp/an. Uzura fizic se consider a fi 1% pe an (de exemplu, la 40 ani funcionare, k uz = 40%). 4. S se calculeze venitul brut potenial anual pe urmtorii 5 ani, tiind c: a. etajul 3 este nou contractat pe 5 ani, cu chiria de 50.000 /an; chiria la etajul 3 este chiria de pia i se estimeaz a fi constant n urmtorii 5 ani; b. etajul 2 este nchiriat pe 5 ani, din care au rmas 3 ani, cu chiria de 30.000 /an; ulterior se va nchiria la nivelul pieei; c. parterul i etajul 1 i 4 sunt libere, dar vor fi nchiriate pe 5 ani; d. chiria pentru etajul 1 este la nivelul pieei; e. parterul ar trebui s fie nchiriat cu 15% mai mult i etajul 4 cu 10% mai puin fa de chiria de la etajul 3. 5. S se determine valoarea cldirii la data evalurii, tiind c rata de actualizare pentru acest tip de proprietate imobiliar este 12%, cheltuielile totale sunt constante n urmtorii 5 ani i reprezint 35% din venitul brut potenial, iar dotrile (bunurile mobile) reprezint 5% din costul de nlocuire net al cldirii. Gradul de ocupare a cldirii este considerat a fi 100%, iar rata impozitului pe profit este de 16%. Meniuni: factorul de capitalizare @6% i n = 20 ani este 11,469921; factorul de actualizare@ 6% i pentru anul 20 este 0,311805

97

ACREDITAREA ANEVAR

Rezolvare Pct. 1 Rezideniale Venit net, /an Rata de capitalizare Valoare prin capitalizare, Cost de reconversie, Valoare proprietate, CMBU este spaiu pentru birouri. Pct. 2 Redevena anual = 0,25 12 luni = 3 /mp Valoarea terenului = redevena anual factorul de capitalizare + valoarea terminal Valoarea terminal = redevena anual/ rata de capitalizare factor de actualizare din anul 20 Valoarea terminal = 3/ 0,10 0,311805 = 9,35 /mp Valoarea terenului = 3 11,469921 + 9,35 = 43,76 /mp Pct. 3 Suprafaa construit desfurat, mp Cost de nlocuire unitar, /mp Cost de nlocuire brut, Uzura fizic Cost de nlocuire brut minus uzura fizic, Costul de reconversie, /mp 5.000 400 2.000.000 40% 1.200.000 50 80.000 8% 1.000.000 0 1.000.000 Birouri 140.000 10% 1.400.000 250.000 1.150.000

98

ACREDITAREA ANEVAR

Cost total de reconversie, Uzura fizic aferent costului de reconversie Cost de reconversie net, Cost de nlocuire nainte de deprecierea extern, Depreciere extern Pierdere de venit anual, Rata de capitalizare Deprecierea extern, CIN,

250.000 5% 237.500 1.437.500

35.000 10% 350.000 1.087.500

Pct. 4 - valori n An Parter Et.3 15% 1 2 3 4 5 57.500 57.500 57.500 57.500 57.500 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 30.000 30.000 30.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 Etaj 1 Etaj 2 Etaj 3 Etaj 4 Et.3 90% 45.000 45.000 45.000 45.000 45.000 232.500 232.500 232.500 252.500 252.500 Total,

Pct. 5 Indicatori
Venit brut potenial,

Anul 1
232.500

Anul 2
232.500

Anul 3
232.500

Anul 4
252.500

Anul 5
252.500

99

ACREDITAREA ANEVAR

Cheltuieli totale, Venit net nainte de impozitare, Impozit 16%, VNE dup impozitare, Factor de actualizare CF actualizat,

81.375 151.125 24.180 126.945

81.375 151.125 24.180 126.945

81.375 151.125 24.180 126.945

88.375 164.125 26.260 137.865

88.375 164.125 26.260 137.865

0,892857 0,797194 0,711780 0,635518 0,567427 113.344 101.200 90.357 87.616 78.228

Valoare rezidual actualizat Valoarea proprietate Valoare dotri

= 651.903 = 1.122.647 = 54.375

Valoare proprietate imobiliar = 1.068.272

100