Construcia unui Centru Comercial

Datele iniiale
Indicatorul
Investiii necesare
LCM, Euro/m2
Utilaj, mii Euro
Suprafaa total, m2
Structura investiiilor
Mijloace mprumutate, mii Euro
Costul capitalului, %
Mijloae proprii
Mijloace mprumutate
Condiiile creditrii:
termenul, anii
rambursarea n rate egale
Capacitatea
Suprafaa util, m2, inclusiv :
Et.1
Et.2
Et.3
Plata de arend, euro\ m2\lun, inclusiv
Et.1
Et.2
Et.3
Utilizarea capacitilor n
1 an, %
2 an, %
Uzura se va determina prin metoda casrii liniare. Norma uzurii
pentru:
mijloacele fixe pasive, %
mijloacele fixe active, %
Rentabilitatea medie ramural, %
Taxa impozitului pe venit, %
1. Determinarea volumului cheltuielilor investitionale
ILCM=1801200=216000 euro
IUT=100 mii euro
Itot=216000+100000=316000 euro
2.Determinarea investitiilor proprii
Iproprii=316000-100000=216000 euro
3.Determinarea costului capitalului
CC=

216000 12 100000 15
+
= 12.95 %
316000
316000

4.Determinarea uzurii anuale a mijloacelor fixe.Metoda casarii liniare

Uact. = Mf.act Iut =0.2100 = 20 mii euro
Upas. = Mf.pas ILCM =0.02216 = 4.32 mii euro

Valoarea
180
100
1200
100
12
15
4
trimestrial
400
400
200
20
15
10
80
90
2
20
40
15

Ua = Uact +Upas = 20+4.32 = 24.32 mii

5.Determinarea valorii de lichidare a proiectului peste 10 ani
Vl = I-(Uan ) = 316-(24.3210) = 72.8 mii euro
unde: I volumul cheltuielilor investiionale;
Ua uzura anual a mijloacelor fixe;
n numrul de ani.
6.Dinamica rambursrii creditului
Anu
l

Suma la nceputul perioadei

mii euro

II

III

IV

Rambursarea sumei

Plata,

de baz (100/16=6,25) (15/4=3,75%)

100
96,25
92,64
89,17
Total
85,83
82,61
79,60
76,61
Total
73,74
70,97
68,31
65,75
Total
63,28
60,91
58,63
56,43
Total

mii euro
6,25
6,25
6,25
6,25
25
6,25
6,25
6,25
6,25
25
6,25
6,25
6,25
6,25
25
6,25
6,25
6,25
6,25
25

Suma la finele perioade

mii euro

mii euro
3,75
3,61
3,47
3,34
14,17
3,22
3,01
2,99
2,87
12,09
2,77
2,66
2,56
2,47
10,46
2,37
2,28
2,20
2,12
8,97

7.Determinm VBE (venit brut efectiv)

VBP=40020+40015+20010=16000 euro/lunar=1600012=192000 euro/an
1an.1920000.8=153600 euro
2an.1920000.9=172800 euro
3,4,5,6,7,8,9,10an.1920001=192000 euro
8.Rambursarea mprumutului, euro
1an. =25000+14170=39170 euro
2an. =25000+12090=37090 euro
3an. =25000+10460=35460 euro
4an. =25000+8970=33970 euro

96,25
92,64
89,17
85,83
82,61
79,60
76,61
73,74
70,97
68,31
65,75
63,28
60,91
58,63
56,43
54,31

9.Venitul dup rambursare, euro

1an. =153600-39170= 114430 euro
2an. =172800-37090 =135710 euro
3an. =192000-35460 =156540 euro
4an. =192000-33970 =158030 euro
5,6,7,8,9,10an. =192000 euro
10. Profitul pn la impozitare, euro.
Rmed=40%
1an.1144300,40=45772 euro
2an.1357100,40=54284 euro
3an.1565400,40=62616 euro
4an.1580300,40=63212 euro
5,6,7,8,9,10an.1920000,40=76800 euro
11. Impozitul pe venit, euro
Taxa impozitului pe venit 15%
1an.457720,15= 8201 euro
2an.542840,15=8143 euro
3an.626160,15=9392 euro
4an.632120,15=9482 euro
5,6,7,8,9,10an.768000,15=11520 euro
12. Profitul net (Pnet.), euro
1an.45772- 8201=37571 euro
2an.54284-8143=46141 euro
3an.62616-9392=53224 euro
4an.63212-9482=53730 euro
5,6,7,8,9,10an.76800-11520=65280 euro
13. Uzura, euro.Pentru toi 10ani =24320 euro
14. Determinm Net Cash Flow(NCF), euro. NCF= Pnet.+U
1an.37571+24320= 61891 euro
2an. 46141+24320=70461 euro
3an. 53224+24320= 77544 euro
4an. 53730+24320= 78050 euro
5,6,7,8,9,10an. 65280+24320=89600 euro
14. Determinm Net Cash Flow Total (NCFt), euro.
NCFt=896006+61891+70461+77544+78050=825546 euro

Determinarea fluxului net de numerar (NCF)

Indicator
VBP, euro
Utilizarea
capacitilor %
VBE, euro
Rambursarea
mprumutului,
euro
Venitul
dup
rambursare, euro
Profitul pn la
impozitare, euro
Impozitul
pe
venit, 15% (euro)
Profitul net, euro
Uzura, euro
NCF, euro
NCF total, euro

anul 1
192000
80

anul 2
192000
90

anul 3
192000
100

anul 4
192000
100

anul 5
192000
100

153600

172800

192000

192000

192000

39170

37090

35460

33970

114430

135710

156540

158030

192000

45772

54284

62616

63212

76800

8201
37571
24320
61891

8143
46141
24320
70461

9392
53224
24320
77544

9482
53730
24320
78050

11520
65280
24320
89600

Indicator
VBP, euro
Utilizarea
capacitilor %
VBE, euro
Rambursarea
mprumutului,
euro
Venitul
dup
rambursare, euro
Profitul pn la
impozitare, euro
Impozitul
pe
venit, euro
Profitul net, euro
Uzura, euro
NCF, euro
NCF total, euro

anul 6
192000
100

anul 7
192000
100

anul 8
192000
100

anul 9
192000
100

anul 10
192000
100

192000

192000

192000

192000

192000

192000

192000

192000

192000

192000

76800

76800

76800

76800

76800

11520
65280
24320
89600

11520
65280
24320
89600

11520
65280
24320
89600
825546

11520
65280
24320
89600

11520
65280
24320
89600

3. Determinarea indicatorilor eficienei economice

Determinarea fluxului net de numerar actualizat (NCFa)
Perioada
examinat
Anul 0
Anul 1

Investiii, euro

NCF, euro

316000
61891

NCF
postprognoz
(V1), euro

Valoarea
coeficientului
de discontare
1,000
0,885

NCF
actualizat,
euro
-316000
54774

Anul 2
Anul 3
Anul 4
Anul 5
Anul 6
Anul 7
Anul 8
Anul 9
Anul 10
TOTAL

70461
77544
78050
89600
89600
89600
89600
89600
89600

0,783
0,693
0,613
0,543
0,480
0,425
0,376
0,333
0,295

72800

55171
53738
47845
48653
43008
38080
33690
29837
47908
452704

1) Determinm valoarea net actualizat total

VNAT = NCFact - I = 452704 316000=136704 euro
VNAT sau Net Present Value NPV constituie un indicator fundamental pentru evaluarea economic
i financiar a oricrui proiect de investiii. VNAT caracterizeaz, n valoare absolut, aportul de avantaj
economic al unui proiect dat de investiii, ctigul, rsplata sau recompensa investitorului pentru capitalul
investit n proiectul respectiv, exprimate fie sub form de cash-flow n valoare actual, fie ca valoare net
actualizat.
2) Determinm termenul actualizat de recuperare a investiiilor
Termenul (durata) de recuperare a investiiilor reprezint perioada de timp, ncepnd cu momentul
punerii n funciune a capacitilor, instalaiilor i echipamentului de producie etc., pe parcursul creia suma
acumulat a avantajelor economice obinute egaleaz volumul investiiilor prevzute n proiect.
Acest indicator permite cunoaterea duratei de reconstituire a costurilor de investiii pe seama avantajelor
economice obinute dup realizarea proiectului nc din etapa pregtirii deciziei. Acest indicator a fost
primul criteriu formalizat, care se folosea pentru aprecierea proiectelor investiionale. Att teoretic, ct i
practic durata de recuperare a investiiilor se calculeaz n abordare static i dinamic a proceselor
economice.
- apreciem termenul de recuperare static
T = I / CFmed = 316000 / (825546/10) = 3,83 ani sau 3 ani 9 luni i 9 zile
- determinam termenul actualizat de recuperare a investitiilor prin actualizarea indicatorilor primari
in forma tabelara:
Indicatorul
Investitiile
NCFact
Suma restanta
la finele anului
Perioada de
recuperare
Termenul de
recuperare

Anul 0
316000

Anul 1

Anul 2

Anul 3

Anul 4

Anul 5

54774
261226

55171
206055

53738
152317

47845
104472

48653
55819

1an

1an

1an

1an

1an

9,04 ani sau 9 ani 14 zile

Indicatorul
Investitiile
NCFact
Suma restanta
la finele anului
Perioada de
recuperare
Termenul de
recuperare

Anul 6

Anul 7

Anul 8

Anul 9

Anul 10

43008

38080

33690

29837

47908

12811

+25269

+58959

+88796

+136704

1an

0,34ani

6,34 ani sau 6 ani 2 luni i 2 zile

3) Determinm indicele de profitabilitate

Indicele de profitabilitate caracterizeaz raportul dintre VNAT i fondurile de investiii care stau la baza
proiectului de investiii i genereaz acel volum de VNAT.
IP = VNAT / I + 1 = 136704 / 316000 + 1 = 1,43
4) Determinam rata intern de rentabilitate
Rata intern de rentabilitate (RIR) reprezint acea rat a dobnzii compuse, care atunci cnd se folosete
ca rat de actualizare pentru calculul valorii nete actualizate totale, face ca suma s fie nul.
RIR = amin + (amax - amin)

VNAT ( +)
VNAT ( +) + VNAT ( )

unde: amin, amax - respectiv rata mai mic i mai mare de actualizare folosite pentru calculul VNAT
(diferena admis ntre ele trebuie s fie de maximum 5 puncte procentuale).
n condiiile economiei de pia RIR are semnificaia i funcia de criteriu fundamental pentru acceptarea
proiectelor de investiii i formularea opiunilor.

Perioada
examinata
Anul 0
Anul 1
Anul 2
Anul 3
Anul 4
Anul 5
Anul 6
Anul 7
Anul 8
Anul 9
Anul 10
TOTAL

VNAT (r = 0)

r = 20%

VNAT (20%)

r = 25%

VNAT (15%)

-316000
61891
70461
77544
78050
89600
89600
89600
89600
89600
89600

1
0,8333
0,6944
0,5787
0,4822
0,4018
0,3349
0,2791
0,2326
0,1938
0,1615

-316000
51573,8
48928,1
44874,7
37635,7
36001,28
30007,04
25007,36
20840,96
17364,48
14470,4
+10703,82

1
0,800
0,640
0,512
0,410
0,328
0,262
0,210
0,168
0,134
0,107

-316000
49512,8
45095
39702,5
32000,5
29388,8
23475,2
18816
15052,8
12006,4
9587,2
-41362,8

RIR = 20 + (25 - 20) [10703,82 / (10703,82 + 41362,8)] = 21 %

4. Analiza rezultatelor obtinute
Valoarea capatata a criteriilor eficientei
Indicatorul
VNAT
Trec
IP
RIR

Conditia eficientei
VNAT > 0
Trec < 10 ani
IP > 1
RIR > WACC

Marimea calculata
136704 euro
6,34 ani
1,43
21 > 12,95

Concluzii
- deoarece VNAT > 0 rezult c, proiectul are capacitatea de a rambursa pe perioada duratei de via
economic capitalul investit deci din punct de vedere economic proiectul este profitabil;
- indicele de profitabilitate arat surplus de capital (43 de bani) pentru fiecare leu investit. Indicele
pentru proiectul dat de investiii este de 1,43; ceea ce demonstreaz c proiectul este eficient;
- termenul de recuperare constituie 6 ani 2 luni i 2 zile, ceea ce demonstreaz c proiectul d posibilitate
firmei de a rambursa creditul nainte de termene.