Sunteți pe pagina 1din 27

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMPRARE = contractul prin care una dintre pri (vnztorul) strmut proprietatea unui bun al su asupra celeilalte

pri (cumprtorul) care se oblig n schimb a plti vnztorului preul bunului vndut. Caractere juridice: V-C e un contract sinalagmatic (bilateral) - prin ncheierea sa d natere la obligaii reciproce ntre prile contractante: vnztorul are obligaia s predea lucrul vndut i s garanteze pe cumprtor; cumprtorul are obligaia s plteasc preul. V-C e un contract cu titlu oneros - ambele pri urmresc anumite interese patrimoniale - primirea unui echivalent n schimbul prestaiei la care se oblig: vnztorul urmrete s primeasc preul ca un contraechivalent al prestaiei sale; cumprtorul urmrete s primeasc bunul cumprat n schimbul preului V-C e un contract comutativ - existena i ntinderea obligaiilor reciproce sunt cunoscute de pri de la ncheierea contractului i nu depind de un eveniment viitor i incert, care ar face s existe anse de ctig i pierdere pentru ambele pri contractante. Numai n mod excepional contractul poate cpta caracter aleatoriu EX: cnd obiectul e supus pieirii, exproprierii etc. V-C e un contract consensual poate fi ncheiat prin simplu acord de voin al prilor, fr ndeplinirea vreunei formaliti i fr remiterea lucrului vndut i a preului n momentul ncheierii contractului V-C nu e un contract solemn i nici real. C. V-C se ncheie (i proprietatea se transmite) din momentul realizrii acordului de voin chiar dac s-a pltit numai un avans - iar nu din momentul redactrii contractului n form scris. Excepie - n cazurile special prevzute de lege vnzarea devine un contract solemn EX: terenurile pot fi nstrinate sau dobndite prin acte juridice ntre vii, sub sanciunea nulitii absolute, numai dac actul a fost ncheiat n form autentic. Forma autentic nu e cerut ns n cazul nstrinrii dreptului de proprietate (sau a altui drept real principal) asupra construciilor - dac nstrinarea are ca obiect o construcie cu terenul aferent, dar contractul nu a fost autentificat, cumprtorul dobndete numai un drept de superficie (drept de proprietate asupra construciei i un drept de folosin asupra terenului), n privina proprietii terenului actul valornd numai ca un antecontract de vnzarecumprare. ncheierea contractului nu e condiionat nici de plata preului n totalitate. V-C e un contract translativ de proprietate din momentul ncheierii lui - prin efectul realizrii acordului de voin (solo consensu) i independent de predarea lucrului vndut i de plata preului, se produce nu numai ncheierea contractului, dar opereaz i transferul dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor. Din momentul dobndirii dreptului de proprietate, cumprtorul suport i riscul pieirii lucrului, potrivit principiului res perit domino, dac vnztorul-debitor al obligaiei de predare nu dovedete intervenirea unei cauze strine exoneratoare de rspundere - natura fortuit, iar nu culpabil, a pieirii lucrului. Cnd a fost dovedit cauza strin, vnztorul va suporta riscurile numai dac a fost pus n ntrziere cu privire la executarea obligaiei de a preda lucrul vndut i nu reuete s dovedeasc c lucrul ar fi pierit i la cumprtor dac l-ar fi predat la termen. Conditii pentru transmiterea imediata (automata) a dreptului de proprietate (i a riscurilor) din momentul ncheierii contractului: vnztorul trebuie s fie proprietarul lucrului vndut iar contractul perfect valabil ncheiat trebuie s fie vorba de lucruri determinate individual (certe). n cazul bunurilor determinate numai generic, transferul proprietii nu se poate produce din momentul ncheierii contractului, cci nu se cunosc bunurile care urmeaz s fie efectiv dobndite de cumprtor nu se pune nici problema transferrii riscurilor, iar lucrurile de gen nici nu pot pieri. La termenul stipulat sau, n lips, la cererea cumprtorului, vnztorul trebuie s individualizeze lucrul vndut i s i-l predea - in caz contrar, va rspunde pentru neexecutarea obligaiei asumate. n cazul lucrurilor de gen, transferul proprietii (i al riscurilor) se produce din momentul individualizrii - prin predarea lucrului vndut cumprtorului - dovada efecturii e n sarcina vanzatorului si se poate face cu orice mijloc de prob (fiind un simplu fapt juridic). lucrul vndut trebuie s existe. n cazul vnzrii bunurilor viitoare (EX: lucruri care urmeaz s fie confecionate, o recolt viitoare etc.), dei pot forma obiectul contractului, 1

transferul proprietii poate opera numai din momentul n care au fost executate, terminate, n stare de a fi predate cumprtorului - dac sunt bunuri individual determinate (certe), iar dac lucrul executat e de gen - dup individualizare (EX: lucrul fabricat n serie). n cazul vnzrii unei recolte viitoare, proprietatea se transmite din momentul n care e gata de recoltat, dac lucrul vndut i preul lui sunt determinate. Dac vnzarea recoltei se face pe unitate de msur => proprietatea se transmite din momentul individualizrii. Riscurile se transmit asupra cumprtorului o dat cu dreptul de proprietate, dac nu i-a asumat riscul nerealizrii - n tot sau n parte - a lucrului viitor din momentul ncheierii contractului i independent de transferul proprietii (caracter aleatoriu). trebuie ca prile s nu fi amnat transferul proprietii printr-o clauz special pentru un moment ulterior ncheierii contractului - ntruct regula din art.1295 C.civ. (transferul proprietii are loc ndat ce prile s-au nvoit) nu e de ordine public (imperativ) poate fi nlturat chiar dac lucrul vndut e individual determinat EX: dac prile au amnat transferul proprietii pn la mplinirea unui termen suspensiv sau pn la realizarea unei condiii suspensive. Stipularea unei condiii rezolutorii nu afecteaz transferul proprietii din momentul ncheierii contractului asupra cumprtorului, dar - odat realizat - vnztorul redobndete proprietatea cu efect retroactiv. Dac lucrul piere pendente conditione riscul e suportat de cumprtor n calitate de proprietar sub condiia rezolutorie. Termenul suspensiv afecteaz transferul proprietii numai dac prile au prevzut expres amnarea acestui efect al C. V-C; dac termenul a fost stipulat pur i simplu nu afecteaz transferul proprietii, ci numai executarea obligaiei de predare a lucrului vndut. n schimb, condiia suspensiv, prin ea nsi, amn transferul proprietii pn la realizarea evenimentului. n ambele cazuri, deoarece vnztorul rmne proprietar pendente termine, respectiv pendente conditione, continu s suporte riscul pieirii fortuite (inclusiv n cazul condiiei, care opereaz retroactiv fiindc riscul e suportat de proprietarul sub condiie rezolutorie). - caz special de amnare a transferrii dreptului de proprietate - cazul cumprrii dintr-o unitate comercial cu autoservire. Contractul se ncheie n momentul n care cumprtorul a ales i a preluat marfa (EX: a introdus-o n coul pus la dispoziie de vnztor). ntruct din acest moment lucrurile de gen sunt i individualizate (iar preul stabilit) dac el prsete magazinul cu intenia de a-i nsui marfa fr a plti preul, nu se face vinovat de furt, ci e un simplu debitor care nu i-a executat obligaia de plat a preului. ntruct o asemenea concluzie nu poate fi admis, se consider c prile s-au neles implicit n sensul c proprietatea se dobndete de cumprtor numai o dat cu plata preului. Pn n acel moment el e un simplu detentor al mrfii alese (vinovat de furt dac nu pltete preul), iar vnztorul suport riscurile n calitate de proprietar. Daca prin convenia dintre pri, transferul proprietii a fost amnat pentru un moment ulterior ncheierii contractului se amn i transmiterea riscurilor asupra cumprtorului. Dar prile pot disocia cele 2 aspecte - cumprtorul s-i asume riscurile nainte de momentul transferrii dreptului de proprietate (EX: n cursul executrii lucrului viitor) sau vnztorul s suporte riscurile dup ce a operat transferul proprietii (EX: n cursul transportului). O asemenea disociere trebuie s rezulte dintr-o clauz nendoielnic i expres prevzut n contract. publicitatea dobndirii drepturilor reale imobiliare - Legea cadastrului i a publicitii imobiliare 7/1996 - prin care s-a prevzut unificarea sistemelor de publicitate imobiliar, sub forma nscrierii n crile funciare (publicitate real), dar numai cu efecte de opozabilitate fa de teri a actului juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare - nscrierile fcute n registrele (crile) de publicitate imobiliar nainte de intrarea n vigoare a noii legi vor produce potrivit reglementrilor n vigoare la data efecturii lor - dup intrarea n vigoare a L 7/1996, toate actele translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare - pentru a fi opozabile fa de teri - trebuie s fie nscrise n cartea funciar. Lipsa nscrierii dreptului nu poate fi invocat de partea contractant care a nstrinat sau constituit dreptul real imobiliar i de succesorii lui universali sau cu titlu universal. Un atare drept nenscris e opozabil i dobnditorului ulterior care a avut cunotin de existena lui (dobnditor de rea-credin), dei nu e nscris n cartea funciar precum i dobnditorului cu titlu gratuit 2

EX: dac vnztorul nstrineaz un imobil ctre mai muli cumprtori, va avea ctig de cauz - dobndind dreptul real cu opozabilitatea fa de ceilali - acela dintre cumprtori care a nregistrat mai nti cererea de nscriere n cartea funciar la biroul de carte funciar a judectoriei n a crei raz teritorial e situat imobilul; dac mai multe cereri sunt depuse deodat la acelai birou de carte funciar, drepturile reale dobndite vor primi rang egal, dar numai provizoriu - cu excepia ipotecilor i privilegiilor care rmn cu rang egal urmnd ca prin judecat s se hotrasc asupra rangului i asupra radierii nscrierii nevalabile pentru lucrurile mobile nu exist un sistem de publicitate, cci posesia lor constituie cel mai bun mijloc de publicitate EX: dac vnztorul a vndut de 2 ori lucrul mobil (corporal), va avea preferin cel care a intrat mai nti cu bun-credin n posesia lucrului, dei a cumprat mai n urm.

Condiiile de validitate ale C. V-C consimmntul, capacitatea, obiectul (lucrul vndut, preul), o cauz licit, n contractele solemne -forma A. Consimmntul prilor - Acordul de voin ntre pri e totdeauna necesar i totodat suficient - cu excepiile prevzute de lege (exproprierea pentru cauz de utilitate public) - n vederea formrii contractului. Promisiunea unilateral de vnzare (sau de cumprare) - o pers, prevznd un eventual interes pentru ea de a dobndi proprietatea unui bun, primete promisiunea proprietarului de a vinde acel bun rezervndu-i facultatea de a-i manifesta ulterior - de obicei nuntrul unui termen - consimmntul su de a-l cumpra. O promisiune de vnzare acceptat cu aceast rezerv constituie un contract dar nu o vnzare; ea nu transfer proprietatea, ci d natere numai unor obligaii cu caracter personal pentru una din pri, cealalt parte pstrndu-i libertatea de a decide; ea nu se confunda cu vnzarea sub condiie sau afectat de un termen, ntruct prima are ca obiect o obligaie de a face, iar cea de-a doua o obligaie de a da; ea e de fapt un antecontract, care d natere la un drept de crean, una dintre pri fiind obligat (obligaia de a face) fa de cealalt parte s vnd n viitor un anumit bun, beneficiarul promisiunii putnd opta n sensul de a-l cumpra ori nu. Obligaia (intenia) de a nstrina un imobil (asumat printr-o promisiune unilateral sau bilateral de vnzare) poate fi nscris (la cererea proprietarului) pentru informare (prin notare) n cartea funciar. Dac beneficiarul va opta n sensul cumprrii bunului, dar promitentul, prin nclcarea obligaiei asumate, va refuza vnzarea, - eventual a i vndut lucrul unei alte pers => contractul nu se va mai ncheia, beneficiarul avnd dreptul la daune-interese promisiunea de vnzare e un contract unilateral, ntruct creeaz obligaii numai pentru una dintre pri (promitent). E ns posibil ca, n schimbul dreptului de opiune ce i se confer, beneficiarul promisiunii s se oblige la plata unei sume de bani (preul dreptului de opiune) promisiunea unilateral de a vinde va fi un antecontract sinalagmatic, dar fr a se fi transformat ntr-o promisiune bilateral de vnzare-cumprare, cci beneficiarul nu i asum obligaia de a cumpra, ci numai aceea de a plti preul opiunii ce i se confer. Obligaia promitentului nscut din promisiunea de vnzare se stinge la expirarea termenului prevzut sau, dac nu s-a prevzut un termen, la expirarea termenului general de prescripie, care ncepe s curg de la data ncheierii promisiunii de vnzare. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare - ambele pri se oblig s ncheie n viitor, la preul stabilit C. V-C. isi produce efectele numai dac preul e determinat sau determinabil; e un antecontract, oricare dintre pri poate cere ncheierea contractului (spre deosebire de promisiunea unilaterala); ea nu vnzare sub condiie suspensiv, care, prin ndeplinirea condiiei - acceptarea n termen - face valabil vnzarea din ziua promisiunii; ea nu e nici vnzare sub condiie, fiindc ntre pri nu s-a ncheiat o vnzarecumprare (s-a promis numai), iar evenimentul prevzut n condiie nu poate s fie consimmntul. n schimb, obligaia de a ncheia contractul n viitor e valabil. Dac promitentul-vnztor nu i respect obligaia i vinde lucrul unei alte pers => beneficiarulcumprtor nu poate cere predarea lucrului, ntruct nu a devenit proprietar, iar vnzarea ncheiat cu o alt pers e - cu rezerva fraudei valabil beneficiarul-cumprtor nu poate cere dect daune-interese. Termenul de prescripie a dreptului la aciune pentru valorificarea dreptului de crean izvort din neperfectarea C. V-C ncepe s curg de la data la care partea interesat a luat cunotin c nu mai exist nici o posibilitate de perfectare a vnzrii - de la data rmnerii irevocabile a hotrrii prin care s-a respins cererea avnd ca obiect pronunarea unei hotrri care s in loc de act autentic de vnzare-cumprare. Termenul prescripiei curge din momentul ncheierii contractului, ns cnd promitentul-cumprtor a preluat imobilul, deinerea lui, cu acordul promitentuluivnztor, echivaleaz cu recunoaterea dreptului acestuia prescripia dreptului la aciune ncepe s curg n momentul n care promitentul-vnztor se manifest expres n sensul negrii dreptului promitentului-cumprtor. Dac ns lucrul se mai gsete n patrimoniul vnztorului i nu exist alte impedimente legale - pe lng posibilitatea acordrii daunelorinterese sau obligrii promitentului, sub sanciunea amenzii civile, la ncheierea contractului, oricare dintre prile antecontractului de vnzare-cumprare poate cere instanei de judecat s pronune o hotrre care s in loc de C. V-C i care va avea caracter constitutiv de drepturi, opernd transferul proprietii de la data cnd rmne definitiv. 4

Dac n antecontract s-a prevzut o clauz de dezicere (de rzgndire) n favoarea uneia sau a ambelor pri (inclusiv sub forma arvunei cu specificarea expres a dreptului de dezicere) => consimmntul poate fi revocat unilateral i instana nu mai poate pronuna o hotrre care s in loc de contract. Daca ulterior ncheierii unui antecontract cu privire la teren, cu sau fr construcii, una dintre pri refuz s ncheie contractul partea care ia ndeplinit obligaiile poate sesiza instana competent, ce poate pronuna o hotrre care s in loc de contract. Pentru pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de act autentic de vnzare-cumprare trebuie s fie ndeplinite toate condiiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, cu excepia consimmntului. Pactul de preferin - proprietarul unui bun se oblig ca, n cazul cnd l va vinde, s acorde preferin unei anumite pers, la pre egal - o asemenea obligaie trebuie s fie prevzut n contractul ncheiat ntre pri. O asemenea promisiune, dei afectat de o condiie potestativ, e totui valabil, realizarea ei depinznd i de mprejurri externe voinei promitentului, care l-ar putea determina s-i vnd bunul. ntruct pactul de preferin nu transmite dreptul de proprietate => nu confer prii lezate dreptul de a intenta aciunea n revendicare sau n anularea vnzrii fcute cu nesocotirea acestei promisiuni, afar de cazul cnd se dovedete c vnzarea s-a fcut n frauda beneficiarului promisiunii cu complicitatea la fraud din partea terului achizitor. n lipsa fraudei, beneficiarul pactului va avea aciune numai mpotriva promitentului pentru daune interese. Dac nu s-a prevzut altfel n convenia dintre pri - dreptul beneficiarului rezultnd din promisiunea de vnzare (unilateral sau bilateral) inclusiv pactul de preferin => obligaia promitentului se transmite numai prin motenire (mortis causa). Pactul de preferin are natur contractual ntruct dreptul prioritar la cumprare al beneficiarului pactului se nate pe baza consimmntului dintre pri. Dreptul de preempiune - are natur legal, fiind instituit printr-o norm imperativ; voina proprietarului-vnztor nu are nici un rol n naterea i exercitarea dreptului de titularul lui. Daca s-a hotrt s vnd terenul trebuie s respecte dreptul de preempiune sub sanciunea prevzut de lege textele care reglementeaz dreptul de preempiune urmeaz s fie interpretate restrictiv. Dreptul de preempiune trebuie ocrotit, ca orice drept patrimonial, indiferent de titularul lui sau de pers celui obligat s-l respecte; fiind un drept absolut, e opozabil erga omnes dac proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui, se poate cere anularea contractului indiferent de buna sau reaua-credin a terului cumprtor i chiar dac acesta avea calitatea de beneficiar al unui pact de preferin sau ar avea dreptul la retractul litigios. n conflictul dintre diferitele drepturi de preferin va prevala dreptul de preempiune. Dreptul de preempiune reglementat de L 10/2001: art. 17 - au drept de preempiune n cazul ncheierii unui C. V-C, locatarii urmtoarelor imobile: cele ocupate de uniti i instituii de nvmnt din sistemul de stat, de uniti sanitare i de asisten medico-social din sistemul public, de instituii publice, de instituii culturale, de sedii ale partidelor politice legal nregistrate. Dreptul de preempiune se poate exercita, sub sanciunea decderii, n termen de 90 de zile de la data primirii, prin executorul judectoresc, a notificrii privind intenia de vnzare. Daca C. V-C se ncheie cu nclcarea dreptului de preempiune => sanciunea aplicabil e nulitatea absolut a acelor contracte. art 19 - n cazul imobilelor-construcii crora le-au fost adugate noi corpuri a cror arie desfurat nsumeaz < 100% din aria desfurat iniial, fostului proprietar i se restituie imobilul n natur deintorul suprafeei adugate imobilului preluat are drept de preempiune la cumprarea suprafeei restituite fostului proprietar sau, dup caz, motenitorului acestuia. Daca imobilelor-construcii le-au fost adugate corpuri suplimentare de sine-stttoare => fotilor proprietari sau motenitorilor acestora li se restituie, n natur, suprafaa deinut n proprietate la data trecerii n proprietatea statului. Noul proprietar al suprafeei restituite n proprietate are drept de preempiune la cumprarea suprafeei adugate imobilului dup trecerea acestuia n proprietatea statului. nclcarea dreptului de preempiune se sancioneaz cu nulitatea absolut a C. V-C. art.42 - imobilele cu alt destinaie dect cea de locuin care nu se restituie pers ndreptite, se pot nstrina iar deintorii cu titlu valabil la data intrrii n vigoare a L 10/2001 au drept de preempiune. Au drept de preempiune i chiriaii imobilelor cu 5

destinaia de locuine care nu se restituie pers ndreptite. Dc dreptul de preempiune e nclcat => sanciunea - nulitatea relativ a C. V-C (pt c nu se ncalc norme care protejeaz interese generale) Dreptul de preempiune reglementat de alte acte normative: de Codul silvic (L 26/1996) - statul, prin autoritatea public central care rspunde de silvicultur, are drept de preempiune la toate vnzrile de bunvoie sau silite, la pre i n condiii egale, pentru enclavele din fondul forestier proprietate public i terenurile limitrofe acestuia, i pentru terenurile acoperite de vegetaie forestier. Proprietarul vnztor e obligat s ntiineze, n scris, unitatea silvic teritorial n raza creia se afl terenul respectiv, n legtur cu intenia de nstrinare care i va manifesta opiunea n termen de 30 de zile, dup care dreptul de preempiune nceteaz. Vnzarea fcut cu nclcarea acestor dispoziii e nul de drept - dreptul de preempiune se exercit numai n legtur cu C. V-C care au ca obiect enclavele din fondul forestier proprietate public, terenurile limitrofe fondului forestier proprietate public i terenurile cu vegetaie forestier. - titular al dreptului de preempiune e statul care nu i exercit dreptul prin M. Finanelor, ci prin autoritatea public central care rspunde de silvicultur - Regia Naional a Pdurilor. Unitile silvice teritoriale sesizate cu intenia de vnzare a proprietarului-vnztor direciile silvice judeene ale Regiei Naionale a Pdurilor. - cum dreptul de preempiune se exercit numai la pre egal si acest drept nceteaz prin expirarea termenului de 30 de zile termen de decdere de la exprimarea inteniei de vnzare a proprietarului aceast intenie trebuie s fie o veritabil ofert de vnzare, cuprinznd toate elementele eseniale ale contractului. Acceptarea acestei oferte de organul competent s reprezinte statul conduce la realizarea acordului de voin, care are natura juridic a unui antecontract de vnzare-cumprare. Pentru perfectarea C. V-C, consimmntul prilor trebuie s mbrace forma autentic. - sanciunea nerespectrii dreptului de preempiune - nulitatea absolut a C. V-C ntruct sunt nclcate norme juridice ce ocrotesc un interes general. Admiterea aciunii n constatarea nulitii absolute are ca efect rentoarcerea bunului n patrimoniul vnztorului. Dreptul de preempiune reglementat de L 346/2004 privind stimularea nfiinrii i dezvoltrii ntreprinderilor mici i mijlocii - intreprinderile mici i mijlocii au drept de preferin la cumprarea activelor disponibile ale regiilor autonome, societilor/companiilor naionale, SC cu capital majoritar de stat, aflate n vecintatea imediat a activelor pe care le dein n proprietate. Dreptul de preferin se poate exercita prin depunerea unei solicitri n acest sens, n termen de 30 de zile de la data nscrierii activului pe listele cuprinznd activele disponibile, in acest termen regiile autonome, societile/companiile naionale, precum i SC cu capital majoritar de stat vor organiza o prim licitaie deschis cu strigare doar pentru ntreprinderile mici i mijlocii. E interzis, sub sanciunea nulitii absolute, transferul, n orice mod, al dreptului de proprietate asupra activului disponibil, fr acordarea dreptului de preferin. Oferta de vnzare va specifica faptul c e adresat doar ntreprinderilor mici i mijlocii. n situaia neadjudecrii licitaiei, se poate organiza o alt licitaie, cu acces liber Dreptul de preempiune reglementat de L 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naional mobil - vnzarea public a bunurilor culturale mobile clasate, aflate n proprietate privat, sau intermedierea vnzrii se efectueaz numai prin ageni economici autorizai care sunt obligai ca, n termen de 3 zile de la data nregistrrii n registrul propriu a bunurilor clasate n tezaur, s comunice n scris Direciei pentru cultur, culte i patrimoniul cultural naional judeene, respectiv a mun Bucureti, n a crei raz teritorial i au sediul, punerea acestora n vnzare, precum i, dup caz, s transmit un exemplar al catalogului editat n scopul organizrii unei licitaii publice, indiferent dac bunurile scoase la licitaie sunt sau nu sunt clasate n patrimoniul cultural naional mobil. Bunurile culturale mobile, proprietate a pers fizice sau juridice de drept privat, clasate n tezaur, pot face obiectul unei vnzri publice numai n condiiile exercitrii dreptului de preemiune de statul romn, prin M. Culturii. Termenul de exercitare a dreptului de preemiune al statului e de max 30 de zile, calculat de la data nregistrrii comunicrii iar valoarea de achiziionare e cea negociat cu vnztorul sau cu agentul economic autorizat 6

ori cea rezultat din licitaia public. Nerespectarea dispoziiilor legale atrage nulitatea absolut a vnzrii dreptul de preempiune se poate exercita numai asupra bunurilor culturale mobile clasate n tezaur dreptul de preempiune se poate exercita numai n cazul vnzrilor publice, iar nu i n ipoteza vnzrilor ncheiate n urma negocierii directe. titular al dreptului de preempiune e statul care nu i exercit dreptul prin intermediul M. Finanelor, ci prin M. Culturii, prin intermediul direciei judeene pentru cultur i patrimoniu cultural. dac proprietarul i-a manifestat intenia de a vinde bunul prin vnzare public i s-a adresat unui agent economic autorizat, titularul poate exercita dreptul de preempiune n una din formele: prin negociere direct cu agentul economic autorizat care organizeaz vnzarea; prin negociere direct cu vnztorul; prin participarea la licitaia public. exercitarea dreptului de preempiune n termenul de decdere de 30 de zile stabilit de lege pp exercitarea de titularul dreptului a inteniei de achiziionare a bunului, iar nu neaprat desfurarea licitaiei publice n acest interval dac intenia M. Culturii de a achiziiona bunul s-a manifestat n termen, acesta va putea beneficia de dreptul de preempiune n cadrul licitaiei publice, chiar i cnd aceasta se desfoar dup expirarea celor 30 de zile. sanciunea nerespectrii dreptului de preempiune e nulitatea absolut a contractului, ntruct sunt nclcate norme juridice ce ocrotesc un interes general. Admiterea aciunii n constatarea nulitii absolute are ca efect ntoarcerea bunului n patrimoniul vnztorului. Dreptul prioritar la dobndirea imobilului expropriat daca lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul dorete nstrinarea imobilului => expropriatul - fost proprietar - are un drept prioritar la dobndire, la un pre < dect despgubirea actualizat expropriatorul se va adresa n scris fostului proprietar, iar dac acesta nu opteaz pentru cumprare sau dac nu rspunde expropriatorului n termen de 60 de zile de la primirea notificrii, acesta din urm poate dispune de imobil. Dreptul prioritar e dublat i de dreptul expropriatului de a cere, prin tribunal, retrocedarea imobilului, la preul < despgubirea actualizat, dac nu a fost utilizat n termen de 1 an n scopul satisfacerii utilitii publice. Dac imobilul expropriat e oferit pentru nchiriere naintea utilizrii lui n scopul pentru care a fost expropriat => expropriatul are un drept de prioritate pentru a-i fi nchiriat - aceste dispozitii nu sunt aplicabile dac imobilul a trecut n proprietate public printr-un contract civil - fostul proprietar al imobilului expropriat se bucur de dreptul prioritar la dobndire n toate cazurile n care expropriatorul (statul, respectiv unitile administrativ-teritoriale) intenioneaz s nstrineze imobilul, deci nu numai n caz de vnzare - chiar dac nstrinarea s-ar face cu titlu oneros, prin vnzare (fie i la licitaie), fostul proprietar se bucur de dreptul prioritar nu la un pre egal (oferit de ali cumprtori), ci la un pre < despgubirea actualizat - procedura exercitrii dreptului prioritar: notificarea inteniei de nstrinare expropriatului i manifestarea voinei acestuia de a redobndi proprietatea imobilului expropriat n termen de 60 de zile de la primirea notificrii. B. Capacitatea prilor -Pot cumpra i vinde toi crora nu le e oprit prin lege regula capacitatea, exceptia - incapacitatea cazurile de incapacitate sunt expres i limitativ prevzute de lege i sunt de strict interpretare. Prile trebuie s aib capacitate de exerciiu deplin, iar pers lipsite de capacitate sau cu capacitate de exerciiu restrns, trebuie s ncheie contractul prin ocrotitorul legal i cu autorizaia autoritii tutelare. Incapaciti speciale pentru C. V-C prevazute de lege - interdicii (prohibiii) de a vinde/ cumpra: vnzarea ntre soi e interzis - scopul interdiciei e de a mpiedica ca soii s realizeze sub aparena unor vnzri simulate donaii irevocabile (donatarul abuznd de influena pe care o are asupra soului donator). Prin aceast interdicie se apr i interesele motenitorilor, ale creditorilor, care ar putea s fie fraudai prin ncheierea unor C. V-C simulate (inclusiv fictive). Anularea poate fi cerut i n cazul n care contractul se ncheie printr-o pers interpus (soul vinde bunul unui ter care n scurt timp l revinde soiei). Nerespectarea interdiciei cu privire la vnzarea ntre soi, duce la nulitatea relativ a contractului, (cci interesele ocrotite sunt private -(aprarea unuia dintre soi 7

n cazul n care cellalt so abuzeaz de influena pe care o are asupra lui i aprarea intereselor motenitorilor i creditorilor), vnzarea ntre soi neafectnd ordinea public anularea poate fi cerut de oricare dintre soi, de motenitorii ocrotii sau de creditori, fr a fi obligai s dovedeasc fraudarea drepturilor. Fiind o nulitate relativ, ea poate fi confirmat dup desfacerea cstoriei de pri sau de motenitori dup moartea vnztorului. Vnzarea ntre concubini e valabil, afar de cazul cnd contractul s-a ncheiat pentru a determina pe una dintre pri s menin starea de concubinaj i deci are o cauz imoral. tutorii nu pot cumpra bunurile pers de sub tutela lor (ct timp socotelile definitive ale tutelei n-au fost date i primite - sunt interzise orice acte juridice ntre tutore i soul sau rudele lui - n linie dreapt i frai-surori, de o parte, i minor) mandatarii (convenionali, legali), mputernicii a vinde un lucru nu pot s-l cumpere ntruct nu se poate admite ca o pers s cumuleze i rolul de vnztor i cel de cumprtor. Legea a stabilit aceast prohibiie (precum i prohibiia pentru funcionari) pentru ca mandatarul (funcionarul) s nu fie pus n situaia de a alege ntre interesul su, care este de a cumpra ct mai ieftin, i interesul pe care trebuie s-l apere, obinnd preul cel mai ridicat. pers care administreaz bunuri ce aparin statului, comunelor, oraelor, mun. sau judeelor nu pot cumpra bunurile aflate n administrarea lor funcionarii publici nu pot cumpra bunurile statului sau unitilor administrativ-teritoriale care se vnd prin mijlocirea lor. n cazul bunurilor destinate vnzrii i pentru care exist preuri fixe, astfel nct aprecierile subiective sunt excluse, cumprarea poate fi recunoscut valabil, dac nu intervin alte cauze de nulitate. judectorii, procurorii i avocaii nu pot deveni cesionari (cumprtori) de drepturi litigioase care sunt de competena curii de apel n a crui circumscripie i exercit funcia sau profesia. Drepturi litigioase = drepturile care formeaz obiectul unui proces nceput i neterminat, dar i cele n privina crora se poate nate o contestaie serioas i viitoare i indiferent de natura dreptului i de intenia cumprtorului de a-l revinde. n cazul vnzrii prin licitaie interdicia nu opereaz ntruct dreptul asupra lucrului care se vinde nu (mai) e litigios. ncalcarea interdiciei se sancioneaz cu nulitatea absolut a actului i cu suportarea cheltuielilor vnzrii i plata daunelor-interese. Dac interdicia va fi nclcat prin intermediul unei simulaii (n forma interpunerii de pers) => sanciunea e nulitatea relativ e interzis executorilor judectoreti s dobndeasc direct sau prin pers interpuse, pentru ei sau pentru alii, bunurile ce au fcut obiectul activitii de executare silit. Sanciunea aplicabil n cazul nerespectrii acestei interdicii e nulitatea absolut (virtual), ntruct norma juridic are un caracter imperativ, urmrind s protejeze prestigiul justiiei. cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la UE i din alte tratate internaionale la care Romnia e parte precum i prin motenire legal. Strinii sau apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate asupra construciilor prin acte ntre vii sau prin motenire - li se poate recunoate numai un drept de superficie asupra imobilului (terenul rmne fie n proprietatea - nuda proprietate - vnztorului, fie proprietatea e transferat la o alt pers de cetenie/naionalitate romn ). n cazul construciilor situate pe terenuri proprietate de stat, construite din fondurile statului i din fondurile unitilor economice sau bugetare de stat, pers care nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia vor primi, sub form de concesiune, cotele de terenuri aferente, pe toat durata existenei cldirii posibilitatea dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor e un atribut exclusiv al calitii de cetean romn (chiar dac pers respectiv mai are i o alt cetenie). Contractul prin care o pers, care nu are calitatea de cetean romn, ar cumpra un teren e lovit de nulitate absolut i aceast nulitate nu ar putea fi acoperit prin revnzarea terenului unui cetean romn. Daca cumprtorul ar dobndi (redobndi) cetenia romn => numai din acest moment va putea dobndi i dreptul de proprietate asupra terenului. Situaii speciale: ceteanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia, pers juridic constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru pot dobndi dreptul 8

de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere la mplinirea unui termen de 7 ani de la data aderrii Romniei la UE ceteanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia, precum i pers juridic constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor (altele dect cele anterioare) n aceleai condiii cu cele prevzute de lege pentru cetenii romni i pentru pers juridice romne. Excepie - pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere nc de la data aderrii Romniei la UE fermierii care desfoar activiti independente i sunt, dup caz, ceteni ai statelor membre sau apatrizi cu domiciliul ntr-un stat membru, care i stabilesc reedina n Romnia i apatrizii cu domiciliul n Romnia ceteanul unui stat membru nerezident n Romnia, apatridul nerezident n Romnia cu domiciliul ntr-un stat membru, pers juridic nerezident, constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru, pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reedine secundare, respectiv sedii secundare, la mplinirea unui termen de 5 ani de la data aderrii Romniei la UE cetenii strini, apatrizii i pers juridice aparinnd statelor care nu sunt membre ale UE sau ale Spaiului Economic European pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, n condiiile reglementate prin tratate internaionale, pe baz de reciprocitate. Pers juridic romn poate dobndi n proprietate terenuri n Romnia chiar dac a fost constituit de pers fizice sau juridice strine - asociaiile i fundaiile constituite ca pers juridice romne de pers fizice sau juridice strine pot dobndi pe ntreaga durat de funcionare dreptul de proprietate i orice alte drepturi reale asupra terenurilor necesare pentru realizarea scopului pentru care au fost constituite. In caz de dizolvare i lichidare a asociaiei sau fundaiei terenurile urmeaz s fie nstrinate - atribuite n condiiile prevzute de lege numai ctre pers care au capacitatea juridic de a dobndi astfel de bunuri - poate fi i o pers juridic romn constituit de pers fizice sau juridice strine. C. Obiectul contractului C. V-C da nastere la 2 obligatii reciproce: obligaia vnztorului are ca obiect lucrul vndut; obligaia cumprtorului are ca obiect preul. n lipsa acestor elemente sau dac ele nu ndeplinesc condiiile prevzute de lege, C.V-C nu poate fi considerat valabil ncheiat. Lucrul vndut - trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: Lucrul s fie n comer ( n circuitul civil) - pot fi vndute toate lucrurile care sunt n comer afar dac legea oprete aceasta. Prohibiia poate fi: - absolut vizeaza bunurile care prin natura lor sau printr-o declaraie a legii sunt de uz sau interes public i care, ca atare, sunt inalienabile; - relativ vizeaza bunurile care, nefiind inalienabile, pot fi vndute-cumprate, dar numai de anumite pers sau numai n anumite condiii. Legea declar inalienabile (imprescriptibile i insesizabile) bunurile care fac parte din domeniul public al statului (de interes naional) sau al unitilor administrativ-teritoriale (de interes local). Bunurile proprietate public pot fi date n administrare sau pot fi concesionate ori nchiriate prin licitaie public ori pot fi date in folosin gratuit instituiilor de utilitate public, dar nu pot fi nstrinate-dobndite ct timp fac parte din domeniul public - ele nu i pierd apartenena la domeniul public, fiind transmis numai dreptul de exploatare, deoarece dreptul de proprietate public e un drept absolut i exclusiv, nesusceptibil de dezmembrare. Fac parte din domeniul public: bunurile declarate ca atare expres de lege; bunurile din patrimoniul statului sau unitilor administrativ-teritoriale care sunt de uz sau interes public; bunurile afectate folosinei publice. Bunurile care fac parte din domeniul privat al statului pot fi nstrinate prin acte juridice in caz de nstrinare se aplic dispoziiile prevzute pentru C.V-C, n msura n care prin legea special nu se prevede altfel. Inalienabilitate temporar: - terenurile cu privire la care s-a constituit dreptul de proprietate n favoarea cooperatorilor care nu au adus pmnt n cooperativ i a altor pers prevzute de lege nu pot fi nstrinate prin acte ntre vii timp de 10 ani, socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii, sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare. In caz de moarte a titularului mproprietrit (sau al unuia dintre ei), terenul 9

rmne inalienabil prin acte ntre vii pentru perioada rmas, motenitorii (legali sau testamentari) neavnd dreptul s-l nstrineze, n tot sau n parte (cota motenit) - imobilele cu destinaia de locuine trecute n proprietatea statului - apartamentele ce nu se restituie n natur fotilor proprietari sau motenitorilor acestora i care pot fi cumprate de chiriaii titulari de contract de ncheiere a apartamentelor n cauz, dar cu interdicia nstrinrii timp de 10 ani de la data cumprrii (indiferent de plata integral sau n rate a preului). Actul juridic de vnzare-cumprare a unui imobil ncheiat cu nclcarea L 112/1995 e sancionat cu nulitatea absolut. Invocarea necunoaterii legii i a buneicredine a cumprtorilor nu salveaz actul de la sanciunea nulitii. Excepie - L 10/2001 - chiriaii crora, n temeiul L 112/1995, li s-au vndut, cu respectarea prevederilor acestei legi, apartamentele n care locuiau, au dreptul s le nstrineze sub orice form nainte de mplinirea termenului de 10 ani de la data cumprrii numai pers ndreptite, fost proprietar al acelei locuine. Preul vnzrii < valoarea actualizat a preului pltit de chiria la cumprarea locuinei n baza L 112/1995 cu excepia situaiilor cnd prile convin altfel interdicia vizeaz numai nstrinarea prin acte ntre vii, cu titlu oneros sau gratuit, nu i transmisiunile prin motenire legal sau testamentar interdiciile opereaz numai pentru nstrinarea locuinei, iar nu i pentru constituirea, n favoarea unui ter, a unui dezmembrmnt al dreptului de proprietate, cu caracter temporar EX: uzufructul Derogarea relativ de la principiul liberei circulaii a bunurilor - Exist bunuri care sunt n circuitul civil, dar din motive de ordine public sau economico-social, pot fi cumprate numai cu respectarea unor prevederi legale speciale: armele, muniiile i materialele explozive, produsele i substanele stupefiante, produsele i substanele toxice. Bunurile din patrimoniul cultural naional nu sunt scoase din circuitul civil pot fi nstrinate-dobndite (dac nu fac parte din domeniul public al statului sau unitilor administrativ-teritoriale), ns scoaterea din ar a tuturor bunurilor culturale mobile, temporar sau definitiv, de pers fizice sau juridice, se poate face numai pe baza certificatului de export emis de direciile judeene pentru cultur i patrimoniul cultural. Metalele preioase i pietrele preioase nu sunt scoase din circuitul civil, ele putnd fi deinute i nstrinate-dobndite, legea prevznd numai anumite limitri. In principiu, un bun nu poate fi declarat inalienabil (scos din circuitul civil) prin voina omului, ntruct o asemenea clauz contravine principiului liberei circulaii a bunurilor i dreptului proprietarului de a dispune liber i absolut de bunul su, drept garantat, n limitele prevzute de lege, de Constituie (art.44) inalienabilitatea convenional poate fi recunoscut valabil numai dac se justific printr-un interes serios i legitim - garantarea executrii unei obligaii sau alt interes. Interesul determin i caracterul temporar al inalienabilitii. Clauza de inalienabilitate nu poate avea caracter perpetuu - pentru a fi limitat n timp, inalienabilitatea trebuie s fie inferioar duratei unei viei omeneti. Dac inalienabilitatea e stipulat n interes general => se recunoate validitatea clauzei. Dac clauza de inalienabilitate nu ntrunete condiiile artate, numai clauza urmeaz s fie considerat nul, dac nu e cauza determinant a ncheierii actului, iar dac e cazul proprietarul imobilului sau pers interesat poate cere radierea interdiciei de nstrinare din cartea funciar. Dac clauza de inalienabilitate e valabil, dar cu nerespectarea ei => bunul e nstrinat, stipulantul clauzei (succesorii lui n drepturi) poate cere rezoluiunea (revocarea) nstrinrii iniiale (cu daune-interese) pentru neexecutare de obligaii sau repararea prejudiciului cauzat prin nerespectarea clauzei. n caz de rezoluiune, terul dobnditor de bun-credin se va putea apra prin invocarea art.1909 C.civ., n cazul lucrurilor mobile, i prin lipsa publicitii sau prin invocarea uzucapiunii, n cazul imobilelor. Sanciunea nulitii contractului ncheiat cu nerespectarea interdiciei de nstrinare poate fi aplicat numai dac inalienabilitatea (scoaterea din circuitul civil) e prevzut de lege. Sanciunea nulitii nu poate fi instituit prin voina omului. Lucrul s existe (existen actual sau viitoare) n momentul ncheierii contractului sau s poat exista n viitor - Dac prile au avut n vedere un lucru existent, dar acel lucru era pierit total n momentul ncheierii contractului (sau nici n-a existat n realitate) vnzarea e nul absolut, ntruct obligaia vnztorului e lipsit de obiect => lipsa cauzei obligaiei cumprtorului. Dac lucrul exista n momentul ncheierii contractului, dar era pierit n parte anterior cumprtorul poate alege: fie s renune la contract (rezoluiune), fie s cear executarea asupra prii rmase din lucru cu o reducere proporional din pre. Alegerea fcut de cumprtor nu trebuie s fie abuziv (EX: 10

renunare la contract, dei partea pierit e nensemnat sau cele 2 sau mai multe lucruri cumprate, chiar la un pre global, nu sunt interdependente - o pereche de cai de traciune). n principiu, cumprtorul poate renuna la contract cnd executarea parial nu poate duce la realizarea scopului pentru care a neles s cumpere riscul pieirii totale sau pariale - deoarece se situeaz nainte de momentul ncheierii contractului i deci a momentului transferrii dreptului de proprietate - e suportat de vnztor excepie daca operaiunea are caracter aleatoriu; la ncheierea contractului cumprtorul e contient de riscul pieirii (totale sau pariale), dar cumpr spernd s nu fi intervenit. Vnzarea e valabil dac are ca obiect un lucru viitor, care nu exist n momentul ncheierii contractului, dar poate exista n viitor (EX: lucrul ce se va confeciona). Dintre bunurile viitoare, numai motenirea nedeschis nu poate forma obiectul unui contract. Nerealizarea lucrului viitor nu afecteaz validitatea contractului vnztorul, pe lng pierderea preului, va fi obligat i la plata daunelor-interese pentru neexecutarea obligaiei asumate, dac nu dovedete o cauz strin exoneratoare de rspundere. Cumprtorul nu va fi obligat s plteasc preul, chiar dac neexecutarea nu e imputabil vnztorului, ntruct acesta din urm suport riscul contractului n calitate de debitor al obligaiei imposibil de executat - excepie daca contractul are caracter aleatoriu, cumprtorul asumndu-i riscul nerealizrii (n tot sau n parte) a lucrului viitor, nerealizarea independent de voina i atitudinea vnztorului (EX: o recolt). Lucrul s fie determinat sau determinabil, licit i posibil. Dac obiectul e ilicit ntruct provine din contraband, iar cumprtorul a cunoscut aceast provenien, n caz de confiscare nu poate cere restituirea preului pltit, de asemenea confiscat. Coproprietatea forat asupra prilor comune din cldirile cu mai multe apartamente, avnd caracter accesoriu potrivit destinaiei, formeaz obiectul contractului, chiar dac aceste pri nu sunt specificate expres, afar numai dac coproprietatea a ncetat cu acordul tuturor coproprietarilor (meninerea ei nefiind impus cu necesitate). Vnztorul trebuie s fie proprietarul lucrului vndut individual determinat deoarece contractul e translativ de proprietate; in caz contrar, el nu poate transmite dreptul care face obiectul contractului. Dac prile sau cel puin cumprtorul a fost n eroare, socotind c lucrul vndut aparine vnztorului vnzarea e anulabil pentru eroare (viciu de consimmnt) asupra calitii eseniale a vnztorului, care a fost socotit de cumprtor proprietar al lucrului. Aceast nulitate relativ a contractului poate fi invocat pe cale de aciune (cnd preul s-a pltit) sau pe cale de excepie (cnd preul nu s-a pltit), dar numai de cumprtor i succesorii lui; vnztorul nu poate cere anularea chiar dac a fost de bun-credin (s-a crezut proprietar), cci eroarea comis de un contractant asupra propriei sale persoane nu poate vicia contractul; eroarea trebuie s cad asupra persoanei cu care s-a contractat. Anularea nu poate fi cerut nici de cumprtor sau succesorii lui dac vnztorul a devenit proprietarul lucrului dup vnzare sau vnzarea e ratificat de adevratul proprietar. Dac cumprtorul nu a cerut sau nainte de a fi cerut anularea e evins de adevratul proprietar obligaia de garanie a vnztorului pentru eviciune subzist. Adevratul proprietar nu poate cere anularea (fiind ter fa de contract), n schimb poate intenta aciune n revendicare, dac bunul se afl n posesiunea cumprtorului. n acest proces cu adevratul proprietar, cumprtorul se poate apra prin invocarea uzucapiunii sau prin excepia din art.1909-1910 C.civ. Contractul ncheiat cu vnztorul neproprietar poate fi invocat de cumprtor ca just titlu pentru uzucapiunea de 10-20 ani i pentru dobndirea fructelor. Probleme juridice legate de vnzarea lucrului altuia - imobilele preluate fr titlu de ctre stat i vndute chiriailor n baza (dar cu nerespectarea) L 112/1995 titlul subdobnditorului de bun-credin provine de la stat. Dreptul acestuia din urm nu poate fi preferabil n raport cu dreptul adevratului proprietar pentru c trecerea bunului n posesia statului a fost abuziv n urma comparrii titlurilor proprietarului deposedat abuziv i subdobnditorului de bun-credin, aciunea primului va trebui admis, dac cel din urm nu poate invoca n favoarea sa uzucapiunea, ca mod originar de dobndire a proprietii. Dac prile au ncheiat contractul n cunotin de cauz, tiind c lucrul vndut e proprietatea unei alte pers => problema anulrii pentru eroare nu se poate pune => vnzarea-cumprarea lucrului altuia n cunotin de cauz, reprezentnd o operaiune speculativ, are o cauz ilicit e nul absolut. Dac contractul s-a ncheiat de vnztor n 11

frauda dreptului proprietarului cu complicitatea i pe riscul cumprtorului => nulitate absolut. Dac bunul nstrinat face parte din domeniul public al statului sau unitilor administrativ-teritoriale => contractul e nul absolut, chiar dac cumprtorul a fost de bun-credin. In cazul indiviziunii - avnd ca obiect o universalitate de bunuri (indiviziune propriu-zis) sau un bun determinat (proprietate comun indiviz pe cote-pri) - dac unul dintre coindivizari, fr acordul celorlali, nstrineaz n natur, n materialitatea sa bunul (bunurile) aflate n indiviziune => ntruct vnztorul are o cot ideal din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor indivize, nu se aplic regulile privitoare la vnzarea lucrului altuia, ci regulile proprii strii de indiviziune, soarta C. V-C depinznd de rezultatul partajului. In timpul strii de indiviziune, oricare dintre coindivizari poate s dispun liber, fr acordul celorlali coindivizari, de cota sa ideal de drept asupra bunului determinat sau asupra universalitii; dreptul asupra cotei-pri (ideale) e un drept de proprietate individual, absolut i exclusiv al fiecrui coindivizar, transmisibil inter vivos i mortis causa (motenire legal sau testamentar, inclusiv legate cu titlu particular). Daca coindivizarul decedat are mai muli motenitori => cota-parte indiviz va deveni obiectul indiviziunii ntre motenitorii coindivizarului decedat n caz de nstrinare a cotei ideale de proprietate din bunul determinat sau din universalitate ori dintr-un bun determinat din universalitate, cumprtorul se substituie n drepturile coindivizarului vnztor fiind fr relevan rezultatul partajului care va interveni ulterior i la care va participa cumprtorul n calitate de coindivizar. Daca vnztorul - n loc s dispun de cota sa parte ideal de drept nstrineaz n natur, n materialitatea sa bunul (bunurile) aflate n indiviziune sau o poriune determinat material din acel bun, dei nu are drept de proprietate exclusiv asupra lucrului vndut sau asupra unei pri materiale din lucru => o asemenea nstrinare nu poate aduce atingere drepturilor coindivizarului (coindivizarilor) care nu au consimit la ncheierea contractului i nici nu l-au ratificat ulterior. Pentru salvgardarea drepturilor proprii asupra bunului nstrinat oricare dintre coindivizari poate cere ieirea din indiviziune, iar soarta contractului de vnzare-cumprare, validitatea lui va depinde de rezultatul partajului: - dac bunul e atribuit la partaj coprtaului nstrintor contractul rmne valabil dreptul cumprtorului se consolideaz retroactiv, deoarece mpreala are caracter declarativ, deci produce efecte retroactive, vnztorul devenind proprietar exclusiv n mod retroactiv; - dac bunul nstrinat e atribuit (cade n lotul) altui coprta actul de nstrinare va fi ineficace (desfiinat) retroactiv pentru lipsa calitii de proprietar al vnztorului, aplicnduse regulile care guverneaz vnzarea lucrului altuia (nulitatea relativ a contractului) - se va putea angaja rspunderea lui pentru eviciune n calitate de vnztor al lucrului altuia (excepie daca cumprtorul a cumprat pe risc propriu). In cazul vnzrii bunului indiviz de unul dintre coindivizari, ceilali coindivizari nu pot cere constatarea nulitii sau anularea actului de nstrinare n timpul strii de indiviziune i nici nu pot intenta o aciune n revendicare dac cumprtorul a intrat n posesia bunului. Drepturile lor indivize asupra bunului urmeaz s fie aprate pe calea aciunii de partaj. Preul = obiectul prestaiei cumprtorului i corespunde valorii lucrului vndut. Conditii: Preul s fie stabilit n bani. Stabilirea preului sub forma unei sume de bani este de esena vnzrii. Dac nstrinarea unui lucru se face nu pentru bani, ci n schimbul unui alt lucru, pentru stingerea unei obligaii sau n schimbul unei alte prestaii, contractul nu mai poate fi calificat vnzare-cumprare, ci un schimb, o dare n plat sau alt contract, eventual contract nenumit. Preul s fie determinat sau determinabil. Preul e determinat dac cuantumul lui e hotrt de pri n momentul ncheierii contractului. Determinarea preului nu pp stabilirea modalitii de plat (EX: printr-o singur prestaie sau n rate) ori a termenului plii, aceste elemente urmnd a fi determinate - n lips de stipulaie - potrivit legii. E ns posibil ca prile s precizeze n contract numai elementele cu ajutorul crora preul va putea fi determinat n viitor - cel trziu la data exigibilitii obligaiei de plat => preul e determinabil. Preul e determinabil i cnd stabilirea lui e lsat la aprecierea unui ter ales de comun acord de pri sau de pers desemnat de pri. Terul ales nu e un arbitru fiindc 12

nu e chemat s soluioneze un litigiu, o nenelegere, dar nu are nici calitatea de expert (n sens procedural), fiindc avizul expertului e la aprecierea instanei, ori preul stabilit de ter - i care face parte din contract de la ncheierea lui - e obligatoriu att pentru pri, ct i pentru instan. El e mandatarul comun al prilor (dubl reprezentare), mputernicit s stabileasc preul, mandat care nu poate fi revocat dect prin acordul comun al prilor. n nici un caz determinarea preului nu poate rmne la aprecierea ulterioar a prilor sau s depind de voina uneia dintre ele => contractul nu poate fi considerat ncheiat dect n momentul n care prile s-au neles cu privire la pre, respectiv, una dintre ele accept preul cerut de cealalt parte. Dac terul desemnat nu poate sau nu vrea s determine preul => vnzarea e nul n lips de pre, iar nelegerea ulterioar dintre pri cu privire la pre sau cu privire la persoana unui alt ter, are semnificaia unui nou contract ncheiat n momentul realizrii acordului de voin. Instana nu e competent s determine preul sau persoana terului, n lipsa acordului dintre pri. Daca exist preuri legale obligatorii => prile trebuie s se conformeze => prile au avut n vedere preul legal (e determinat), chiar daca contractul nu conine precizri n aceast privin, cci numai conveniile legal fcute au putere obligatorie ntre pri. Dac prile au stabilit un alt pre => acesta se nlocuiete de drept cu cel legal, iar dac contractul a fost executat cu plata unui alt pre => diferena urmeaz s fie pltit (vnztorul avnd o aciune contractual n acest scop), respectiv restituit (plat nedatorat). Dac prile au prevzut un pre legal care ns s-a modificat n timpul executrii contractului => modificarea de pre se aplic de la data indicat n actul normativ sau, n lipsa unei atare prevederi, cu ncepere de la data actului normativ, care e de imediat aplicare. Dac preul legal e numai maximal => prile trebuie s-l respecte ca atare, stabilind concret preul, nefiind suficient trimiterea la preul oficial. In funcie de mprejurri, se poate prezuma c prile au avut n vedere preul legal maxim. Preul s fie sincer i serios. Pentru ca preul s existe, el trebuie s fie sincer i serios. 1. pre sincer = pre real, pe care prile s-l fi stabilit nu n mod fictiv, ci n scopul de a fi cerut i pltit n realitate. Preul e fictiv cnd din intenia prilor (exprimat n actul secret) rezult c nu e datorat => contractul e nul ca vnzare-cumprare cci i lipsete preul, dar dac prile au urmrit n realitate nstrinarea bunului - deci numai preul => nu i contractul n ntregime e fictiv - el poate fi recunoscut valabil ca o donaie deghizat (deghizare total), dac vnztorul a avut intenia de a face o liberalitate i dac sunt ndeplinite toate condiiile cerute pentru validitatea donaiei. Dac simulaia const numai n deghizarea parial a preului, dar fr ca preul s devin derizoriu => contractul e valabil ca vnzare-cumprare. E nul vnzarea prin care prile se neleg, printr-un act secret, s se plteasc un pre > dect cel care se declar n actul autentic => deghizarea parial a valorii (subevaluarea bunului vndut) pentru fraudarea fiscului, se sancioneaz cu nulitatea absolut a contractului, - att a actului secret, ct i actului public autentic - nulitatea putnd fi constatat de instana competent oricnd, la cererea oricrei persoane interesate, a procurorului sau din oficiu. 2. Preul trebuie s fie serios - s nu fie derizoriu (infim), att de disproporionat n raport de valoarea lucrului vndut nct s nu existe pre, s nu poat constitui obiectul obligaiei cumprtorului i deci o cauz suficient a obligaiei asumate de vnztor de a transmite dreptul de proprietate. In cazul preului derizoriu contractul e nul ca vnzarecumprare, dar poate subzista ca donaie (nu deghizat, ci direct, fiindc nu exist act secret), dac s-a ncheiat cu intenia de a face o liberalitate i cu respectarea condiiilor de fond i de form prevzute pentru donaii. 3. Dac preul este sincer i serios (nu fictiv sau derizoriu) => C. V-C e, n principiu, valabil, chiar dac preul e mult inferior/superior valorii reale a lucrului vndut, ntruct prile sunt libere s determine preul sub/peste valoarea lucrului, iar echivalena e relativ, fiind raportat nu numai la valoarea lucrului vndut, dar i la subiectivismul prilor EX: raporturile de rudenie. Prin derogare de la principiul validitii contractului chiar i n cazul lipsei de echivalen ntre pre i valoarea real a lucrului, dac n momentul ncheierii contractului exist o disproporie vdit ntre cele 2 obiecte => se poate cere anularea pentru leziune, dar numai dac lezatul e un minor ntre 14-18 ani care ncheie singur, fr 13

ncuviinarea ocrotitorului legal, un contract pentru a crui validitate nu se cere autorizarea prealabil a autoritii tutelare i numai dac nu l-a ratificat expres sau tacit (prin executare voluntar) dup ce a devenit major. Contractul ncheiat de o persoan incapabil (sub 14 ani sau pus sub interdicie) e anulabil chiar i fr leziune. Contractul care - raportat la patrimoniul persoanei incapabile sau cu capacitate de exerciiu restrns - reprezint un act de dispoziie i care s-a ncheiat fr ncuviinarea autoritii tutelare e anulabil. Dac partea lezat e un major, indiferent de mrimea leziunii de care a suferit, nu are deschis calea aciunii n resciziune. Exceptie - dac un contractant profit de netiina, ignorana, starea de constrngere n care se afl cellalt, spre a obine avantaje disproporionate => contractul poate fi considerat nul absolut (nu anulabil pentru leziune), ntruct s-a ntemeiat pe o cauz ilicit, leziunea fiind doar un indiciu al mprejurrii c s-a profitat de starea de constrngere n care se afla cealalt parte.

14

Efectele C. V-C = obligaiile pe care contractul le creeaz n sarcina prilor contractante. De regul, dac nelesul unui contract e ndoielnic, interpretarea se face n favoarea debitorului. Regul special i derogatorie vnztorul, care stabilete, de regul, condiiile contractului, trebuie s explice clar obligaiile sale, iar dac nelesul actului ar fi ndoielnic, clauzele neclare se interpreteaz n contra vnztorului => n materie de vnzare, nu numai clauzele referitoare la propriile obligaii, dar i cele referitoare la obligaiile vnztorului se interpreteaz n favoarea cumprtorului. Obligaiile vnztorului - s predea lucrul vndut cumprtorului i s-l garanteze contra eviciunii i contra viciilor. ntre obligaiile vnztorului C.civ. nu prevede obligaia de a transmite proprietatea lucrului vndut, deoarece transferul proprietii (i a riscurilor) se produce, de regul, prin nsi ncheierea contractului => daca proprietatea nu se transmite prin efectul ncheierii contractului, vnztorul e obligat s efectueze acele acte ori fapte care sunt necesare pentru a opera transferul dreptului de proprietate (EX: individualizarea lucrurilor de gen). A. Predarea lucrului vndut obligaia principal de predare. Predarea = punerea lucrului vndut la dispoziia cumprtorului. Deoarece proprietatea se transmite, de regul, din momentul ncheierii contractului, predarea nu are semnificaia transferrii dreptului de proprietate i nici chiar a posesiei, ci numai a deteniei, cumprtorul posednd - din momentul n care a devenit proprietar. Predarea pp, n unele cazuri, numai o atitudine pur pasiv, din partea vnztorului (EX: lsarea lucrului la dispoziia cumprtorului, cnd lucrul se afl n detenia lui - ca depozitar, comodatar etc) iar, n alte cazuri, ndeplinirea unor acte sau fapte pozitive necesare pentru ca cumprtorul s intre n stpnirea efectiv a lucrului cumprat (EX: predarea cheilor cldirii, remiterea titlului de proprietate sau de creana, eliberarea cldirii de vnztor i persoanele care nu au un drept opozabil cumprtorului etc.). Predarea se face la locul unde se afl lucrul vndut n momentul contractrii. Aceast regul se aplic n cazul n care lucrul vndut poate fi localizat din momentul ncheierii contractului (e individualizat). n celelalte cazuri predarea trebuie s se fac la domiciliul debitorului (vnztorului) => (n lips de stipulaie contrar, i dac lucrul nu poate fi localizat), obligaia de predare a lucrului vndut e cherabil, iar nu portabil. Cheltuielile de predare (cntrire, msurare, numrare) sunt n sarcina vnztorului, iar cele ale ridicrii de la locul predrii (ncrcare, transport, descrcare etc.) n sarcina cumprtorului, dac nu e stipulaie contrar. Obiectul predrii - vnztorul e obligat s predea lucrul vndut n msura determinat prin contract. n cazul unui lucru individual determinat i existent n momentul ncheierii contractului n starea n care se afla n momentul vnzrii, iar n cazul lucrurilor de gen i viitoare n cantitatea i calitatea ori alte criterii determinate n contract (mostre, eantioane, standarde etc.), fiind aplicabile regulile generale referitoare la obiectul plii. Reguli speciale n materie de vnzare de imobile (n special terenuri): a) Dac imobilul s-a vndut cu artare de cuprinsul su i pe att msur i la predare sau ulterior se constat c ntinderea nu corespunde celei artate n contract, diferena va fi luat n consideraie astfel: - dac ntinderea e mai mic => cumprtorul poate cere completarea (dac vnztorul mai are alturi teren) sau o reducere din pre proporional cu ntinderea gsit lips; rezoluiunea contractului poate fi cerut numai dac imobilul nu poate fi folosit pentru destinaia avut n vedere la ncheierea contractului - dac ntinderea e mai mare => cumprtorul e obligat s plteasc n plus preul excedentului sau - dac excedentul dovedit prin msurtoare depete a 20-a parte a ntinderii artate n contract - el poate cere rezoluiunea contractului b) Dac vnzarea e fcut altfel dect pe msur - pe un pre global => diferena - n plus sau n minus - ntre ntinderea declarat i cea real nu se ia n consideraie; ea poate ns provoca un spor sau o micorare a preului dac valoreaz cel puin o a 20-a parte din preul total al vnzrii. n caz de excedent peste a 20-a parte, cumprtorul poate opta i pentru rezoluiunea vnzrii. n caz de ntindere lips, cumprtorul nu poate cere completarea terenului sau rezoluiunea contractului; 15

c) Dac s-au vndut 2 (sau mai multe) imobile (cu artarea ntinderii) prin 1 contract i pre, iar ntinderea unuia e mai mare, a celuilalt mai mic => diferenele de pre datorate se compenseaz. Cnd cumprtorul cere rezoluiunea vnzrii => el are dreptul, pe lng pre, la restituirea cheltuielilor vnzrii i la daune-interese, fiindc vnztorul e n culp; dac cumprtorul pstreaz imobilul => e obligat s plteasc dobnda la suplimentul de pre. Dreptul la aciune pentru majorarea sau scderea preului ori rezoluiunea vnzrii se prescrie n 1 an de la data ncheierii contractului. n lips de stipulaie contrar (expres sau tacit), vnztorul e obligat s predea, o dat cu lucrul vndut, i fructele percepute dup momentul transferrii dreptului de proprietate. Dac prile nu s-au neles altfel => vnztorul (sau alt pers care nu are drept de folosin opozabil cumprtorului) are dreptul la restituirea cheltuielilor fcute pentru producerea fructelor, dac e cazul. Cumprtorul are dreptul la accesoriile lucrului vndut i la tot ce a fost destinat la uzul su perpetuu EX: imobile prin destinaie, aciunea n revendicare sau n garanie (dar nu i aciunea personal de anulare a contractului de locaiune pentru incapaciate), precum i la accesoriile convenite (EX: ambalajul). obligaia accesorie predrii daca lucrul vndut nu se pred n momentul ncheierii contractului => vnztorul e obligat s-l conserve pn n momentul predrii, deoarece lucrul trebuie s fie predat n starea n care se afla n momentul ncheierii contractului, chiar dac, potrivit conveniei, proprietatea se transmite ulterior, dar lucrul exist n acel moment i e individualizat. n caz de deteriorare sau pieire a lucrului, vnztorul rspunde ca un depozitar (voluntar sau remunerat), culpa lui fiind prezumat ct timp nu dovedete o cauz strin exoneratoare de rspundere - caz fortuit sau for major, inclusiv fapta cumprtorului sau a unui ter pentru care nu are a rspunde. Dac cumprtorul a devenit proprietar din momentul ncheierii contractului (ntruct conservarea se face n numele i pe seama lui) => el trebuie s suporte cheltuielile ocazionate de pstrarea lucrului. sanciunea nerespectrii obligaiei de a preda lucrul. n caz de neexecutare (total sau parial) datorat culpei vnztorului, cumprtorul poate invoca excepia de neexecutare sau poate cere fie rezoluiunea vnzrii cu daune-interese, fie executarea n natur a contractului (punerea sa n posesie), iar dac executarea n natur nu e posibil, daune-interese. n cazul executrii cu ntrziere a obligaiei de predare, cumprtorul are dreptul la daune-interese, dar numai de la data punerii n ntrziere a vnztorului. B. Obligaia de garanie a vnztorului - el trebuie s fac tot ce-i st n putin pentru a asigura cumprtorului stpnirea - linitit i util - a lucrului vndut => obligaia de garanie are o dubl nfiare: vnztorul trebuie s-l garanteze pe cumprtor de linitita folosin a lucrului - contra eviciunii (I) i de utila folosin a lucrului contra viciilor (II). Garania contra eviciunii - Eviciunea = pierderea proprietii lucrului (n total ori n parte) sau tulburarea cumprtorului n exercitarea prerogativelor de proprietar. Vnztorul e de drept obligat s-l garanteze pe cumprtor de eviciunea total sau parial a lucrului vndut, precum i de sarcinile care n-au fost declarate la ncheierea contractului. Obligaia de garanie a vnztorului contra eviciunii exist nu numai fa de cumprtor, dar i fa de subdobnditori, chiar dac acetia sunt succesori cu titlu particular i cu titlu gratuit (EX: donatar) i cu toate c cumprtorul iniial (donatorul) nu rspunde de eviciune fa de dobnditorul cu titlu gratuit deoarece, o dat cu lucrul - ca accesoriul lui - se transmit asupra subdobnditorului i toate drepturile legate de acel lucru, aflate n strns conexiune cu lucrul care formeaz obiectul contractului. Dac contractul s-a ncheiat printr-un intermediar (EX: un mandatar) => acesta nu rspunde de eviciune. Dac ns intermediarul s-a comportat ca vnztor aparent (mandat simulat prin interpunere de pers) => el rspunde de eviciune fa de cumprtor. Garania contra eviciunii rezultnd din fapte personale. Obligaia de garanie opereaz dac eviciunea provine dintr-un fapt personal al vnztorului. Fapt personal = orice fapt sau act - anterior vnzrii, dar tinuit fa de cumprtor ori ulterior vnzrii, dar neprevzut n contract - svrit de vnztor sau succesorii si universali ori cu titlu universal de natur a-l tulbura pe cumprtor n linitita folosin a lucrului, indiferent c e 16

vorba de o tulburare de fapt (EX: deposedarea cumprtorului de o parte din terenul vndut) sau de o tulburare de drept (EX: vnztorul invoc un drept de uzufruct sau de abitaie - nerezervat prin contract - asupra lucrului vndut). n cazul tulburrilor din partea vnztorului, cumprtorul se poate apra prin invocarea unei excepii personale excepie de garanie: cine trebuie s garanteze pentru eviciune, nu poate s eving. Vnztorul nu poate evinge nici n urma dobndirii unei noi caliti, pe care nu o avea n momentul ncheierii contractului => dac a vndut lucrul altuia (sau coproprietate cu altul) i apoi l-a motenit pe adevratul proprietar (coproprietar, coindivizar) => nu-l poate evinge pe cumprtor, acesta putndu-i opune excepia de garanie. Deoarece obligaia de garanie a vnztorului e o obligaie patrimonial => dup moartea lui, ea se transmite asupra succesorului universal sau cu titlu universal => excepia de garanie poate fi invocat i daca adevratul proprietar l motenete pe vnztor, dac tulburarea provine din partea motenitorului, cci acela care are obligaia garantrii de eviciune nu poate, tot el, s eving pe dobnditorul cu titlu oneros (inclusiv coproprietarul care l motenete pe vnztor). n schimb, excepia de garanie nu poate fi opus succesorilor cu titlu particular ai vnztorului, ei nefiind inui de obligaiile autorului lor. Obligaia de garanie a vnztorului pentru fapte proprii - indiferent c au fost svrite nainte sau dup ncheierea C. V-C - vizeaz nu numai tulburarea direct a cumprtorului, dar i eviciunea care se realizeaz prin intermediul unui ter (indirect) - deoarece eviciunea rezult din faptul su personal. Obligaia negativ a vnztorului de a nu-l tulbura pe cumprtor n linitita folosin a lucrului e de esena vnzrii; orice convenie contrar e nul. Garania contra eviciunii rezultnd din fapta unui ter. Dac tulburarea provine din partea unei tere persoane => vnztorul e obligat s-l apere pe cumprtor, iar dac nu reuete s-l apere va fi obligat s suporte consecinele eviciunii, indiferent c a fost de bun sau de rea-credin. Obligaia de garanie a vnztorului exist dac sunt ndeplinite condiiile: a) vanzatorul e garant doar daca e vorba de o tulburare de drept - Vanzatorul nu rspunde pentru simpla tulburare de fapt, care nu are un temei juridic. n contra tulburrilor de fapt cumprtorul se poate apra singur, prin mijloacele legale EX: prin aciuni posesorii. Dreptul invocat de terul evingtor poate s fie un drept real EX: dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct. Vnztorul rspunde pentru existena unor servitui nedeclarate i care sunt neaparente deoarece cele aparente sunt cunoscute i acceptate de cumprtor. Dac imobilul a fost vndut ca fond dominant => vnztorul rspunde dac servitutea nu exist, ntruct micoreaz valoarea imobilului. n cazul ipotecilor i privilegiilor obligaia de garanie se declaneaz numai dac debitorul principal nu-i pltete datoria i creditorul trece la realizarea creanei. Dac vnzarea a avut ca obiect bunuri mobile, luate n posesiune de cumprtorul de bun-credin, problema garaniei contra eviciunii se pune numai dac adevratul proprietar le poate revendica. Eviciune poate exista i n cazul invocrii de ter a unui drept de crean b) vanzatorul e garant doar daca cauza eviciunii e anterioar vnzrii - Vnztorul nu poate rspunde de mprejurrile ivite dup ncheierea contractului i transmiterea lucrului n patrimoniul cumprtorului, afar numai dac eviciunea provine dintr-un fapt personal. Deoarece cauza eviciunii trebuie s fie anterioar vnzrii, pentru uzucapiunea, chiar nceput nainte, dar desvrit ulterior, vnztorul nu rspunde => cumprtorul, devenit proprietar, avea posibilitatea s ntrerup prescripia achizitiv. c) vanzatorul e garant doar daca cauza eviciunii nu e cunoscut de cumprtor Dac el a avut cunotin de pericolul eviciunii => a acceptat riscul i problema rspunderii vnztorului n caz de realizare a riscului nu se poate pune, contractul avnd caracter aleatoriu. Sarcina probei cunoaterii cauzei eviciunii de ctre cumprtor incumb vnztorului. La aceste 3 condiii se mai adaug, uneori - necesitatea unei aciuni n justiie intentat de ctre ter mpotriva cumprtorului. Pentru existena obligaiei de garanie a vnztorului, nu e suficient o simpl temere a cumprtorului de a fi evins sau o reclamaie oarecare din partea terului; n majoritatea 17

cazurilor, eviciunea e rezultatul unei aciuni n justiie. Eviciunea poate fi consecina unei aciuni n justiie intentat de cumprtorul nsui mpotriva terului care a pus stpnire pe lucru sau care contest dreptul de servitute al cumprtorului, aciuni respinse de instan => obligaia de garanie contra eviciunii nu poate fi condiionat de aciunea n justiie a terului. Natura i modul de funcionare a obligaiei de garanie. Ct timp eviciunea nu s-a produs, vnztorul e inut s se abin de la orice fapt sau act ce ar putea avea drept consecin tulburarea cumprtorului: obligaia de a nu face. Dac eviciunea e pe cale s se produc => vnztorul e obligat s-l apere pe cumprtor mpotriva preteniilor terului: obligaia de a face => dac cumprtorul e acionat n justiie de ctre ter, trebuie s-l introduc n proces pe vnztor printr-o cerere de chemare n garanie pentru a-l apra contra eventualei eviciuni. Dac cumprtorul nu-l introduce n proces pe vnztor, aprndu-se singur, i pierde procesul, se poate ntoarce mpotriva lui pe cale principal, printr-o aciune n garanie pentru eviciune. n aceast aciune ns, vnztorul poate opune cumprtorului excepia procesului ru condus, cu consecina pierderii garaniei de ctre cumprtor dac dovedete c - fiind introdus n procesul cu terul - ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge preteniile terului. Dac eviciunea s-a produs => se angajeaz rspunderea vnztorului pentru pagubele suferite de cumprtor: obligaia de a da. Dintre aceste 3 obligaii, primele 2 sunt indivizibile (EX: ntre motenitorii vnztorului sau ntre mai muli vnztori coproprietari); obligaia de a da (EX: plata sumelor de bani datorate cu titlu de despgubire) e divizibil. Efectele obligaiei de garanie n caz de eviciune consumat. Dac cumprtorul (sau succesorul lui n drepturi, fie i cu titlu particular) a fost evins, drepturile lui mpotriva vnztorului sunt stabilite de lege dup cum eviciunea a fost total sau parial. Eviciunea total: vnztorul e obligat s restituie integral preul primit chiar dac valoarea lucrului s-a micorat din cauze fortuite ori din neglijena cumprtorului, cu singura excepie a foloaselor realizate de cumprtor din stricciunile aduse lucrului. Vnztorul e obligat s restituie preul primit i n ipoteza exercitrii aciunii (directe) n garanie de ctre un subdobnditor, indiferent dac a dobndit lucrul la un pre mai mic sau mai mare ori cu titlu gratuit. cumprtorul are dreptul la valoarea fructelor pe care a fost obligat s le napoieze terului evingtor. cumprtorul are dreptul s cear restituirea cheltuielilor de judecat, att ale procesului din care a rezultat eviciunea, ct i, dac e cazul, ale aciunii n regres contra vnztorului. La aceste cheltuieli se adaug i cheltuielile contractului (autentificare, taxe de timbru etc.). cumprtorul are dreptul la daune-interese. Reguli speciale: - vnztorul e obligat s plteasc cumprtorului diferena ntre pre i sporul de valoare dobndit de lucru ntre momentul ncheierii contractului i data producerii eviciunii, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare sau dac sporul a fost sau nu previzibil ori vnztorul de bun sau de rea-credin - in afara sporului de valoare, vnztorul e obligat s restituie cumprtorului cheltuielile necesare (fcute pentru conservarea lucrului) i utile (care sporesc valoarea lui), iar dac vnztorul a fost de rea-credin, chiar i cheltuielile voluptuarii (fcute n scop de lux sau de plcere). Deoarece de aceste cheltuieli profit terul evingtor, el va fi n primul rnd obligat s-l despgubeasc pe cumprtor, iar vnztorul va fi garant numai n subsidiar. ns terul poate fi obligat numai la restituirea cheltuielilor necesare (dac nu se compenseaz) cu valoarea fructelor culese i pstrate de cumprtorul evins) i utile (acestea din urm n limita sporului de valoare). Pentru restul cheltuielilor rspunde numai vnztorul. Eviciunea parial - are ca obiect fie o fraciune din lucru sau o cot ideal din dreptul de proprietate, fie valorificarea sau negarea unui alt drept cu privire la lucru cumprtorul are alegerea ntre a cere rezoluiunea vnzrii sau meninerea ei cu despgubiri: 18

dac eviciunea unei pri a lucrului e att de important, nct cumprtorul n-ar fi cumprat dac ar fi putut s o prevad, el poate cere rezoluiunea vnzrii => cumprtorul restituie lucrul aa cum a rmas dup eviciune, primind n schimb preul i despgubiri la fel ca n cazul eviciunii totale dac cumprtorul nu cere sau nu obine rezoluiunea vnzrii are dreptul la valoarea prii pierdute prin efectul eviciunii, valoare socotit n momentul eviciunii. Vnztorul nu se poate libera oferind o parte din pre i nici cumprtorul nu poate cere o parte din pre, proporional cu partea evins, indiferent de scderea sau urcarea valorii lucrului de la vnzare i pn la eviciune in cazul servituilor (active sau pasive) ori a altor drepturi, dac nu intervine rezoluiunea, cumprtorul are dreptul la daune-interese Prescripia - Aciunea n garanie pentru eviciune a cumprtorului mpotriva vnztorului se prescrie n termenul general de prescripie care ncepe s curg de la data producerii eviciunii. Pn n acest moment obligaia vnztorului e condiional i cumprtorul nu poate s acioneze. Modificri convenionale ale garaniei contra eviciunii. Regimul legal al garaniei nefiind stabilit cu caracter imperativ, poate fi modificat prin convenia prilor = garanie convenional (de fapt). n privina clauzelor de agravare a rspunderii vnztorului legea nu prevede limitri; ele trebuie s fie expres prevzute i clar exprimate, deoarece sunt de strict interpretare. n caz de ndoial, se aplic regulile garaniei de drept. Limitari in ceea ce privete clauzele de exonerare de rspundere (nlturare sau micorare a garaniei: - obligaia negativ de garanie a vnztorului pentru fapte personale nu poate fi nici nlturat i nici micorat prin convenia dintre pri, sanciunea fiind nulitatea clauzei. Clauza nu poate fi considerat cauza determinant a contractului, pentru a atrage sanciunea nulitii totale (a contractului). Exonerarea de garanie pentru fapte personale se admite totui, dac vizeaz fapte anume determinate, svrite anterior ncheierii contractului i aduse la cunotin cumprtorului. n realitate, clauza e valabil pentru c nu reprezint clauze de exonerare propriu-zise, ci clauze menite a determina coninutul i limitele dreptului transmis. - exonerarea total sau parial pentru fapta unui ter e permis, dar nu poate scuti pe vnztor de a restitui preul (fr despgubiri) n caz de eviciune el fiind deinut fr cauz, afar numai dac cumprtorul a cunoscut, la ncheierea contractului, pericolul eviciunii sau dac a cumprat pe riscul su (caracter aleatoriu). Garania contra viciilor lucrului vndut - Vnztorul trebuie s asigure cumprtorului nu numai folosina linitit, dar i util a lucrului => vnztorul rspunde de viciile ascunse ale lucrului, dac din cauza lor lucrul e impropriu ntrebuinrii dup destinaie sau dac viciile micoreaz ntr-att valoarea de ntrebuinare nct cumprtorul, n cunotin de cauz, nu ar fi cumprat sau ar fi pltit un pre mai redus. Cnd lucrul vndut e afectat de un viciu => situaia prezint asemnare cu viciul de consimmnt al erorii (sau dolului) asupra substanei obiectului contractului. Condiii: viciul trebuie s fie ascuns; vnztorul nu rspunde de viciile aparente i despre care cumprtorul a putut singur s se conving => viciul poate fi considerat ascuns numai daca cumprtorul nu l-a cunoscut i, dup mprejurri, printr-o verificare normal, dar atent nici nu putea s-l cunoasc, nefiindu-i comunicat nici de ctre vnztor. Viciul pe care vnztorul dovedete c l-a adus la cunotina cumprtorului nu poate fi considerat ascuns, indiferent de natura sa. viciul (cauza defeciunilor manifestate anterior) trebuie s fi existat n momentul ncheierii contractului (chiar dac predarea lucrului se face ulterior). Pentru viciile ivite ulterior contractrii - cnd lucrul se stric, se defecteaz sau i pierde calitatea din cauza viciilor ivite dup vnzare - vnztorul nu rspunde, deoarece prin efectul ncheierii contractului riscurile trec asupra cumprtorului o dat cu dreptul de proprietate. Daca proprietatea nu se transmite din momentul ncheierii contractului => vnztorul rspunde i 19

pentru viciile ivite ulterior vnzrii, dar pn n momentul transferrii dreptului de proprietate viciul trebuie s fie grav - din cauza lui lucrul s fie impropriu ntrebuinrii la care e destinat dup natura sa ori potrivit conveniei sau s se micoreze ntr-att valoarea de ntrebuinare, nct cumprtorul, n cunotin de cauz, n-ar fi cumprat sau ar fi pltit un pre mai redus. Nu se cere ns ca viciul s se refere la substana, la esena lucrului (ca la anularea pentru eroare). Toate cele 3 elemente care condiioneaz obligaia de garanie a vnztorului pentru vicii trebuie s fie dovedite de cumprtor. Rspunderea nu e condiionat de cunoaterea viciului de ctre vnztor; numai ntinderea rspunderii lui difer dup cum a avut sau nu cunotin de existena viciului => obligaia de garanie pentru vicii se aplic la orice vnzare (vnzare sub condiie, cu plata preului n rate, de drepturi litigioase etc.), inclusiv antecontractul de vnzare-cumprare, indiferent c lucrul vndut e un imobil sau un bun mobil, n stare nou sau uzat (de ocazie), cu 2 excepii: - nu exist obligaia de garanie n cazul vnzrii prin licitaie public care se face prin intermediul justiiei; - n cazul vnzrii de drepturi succesorale - dac nu s-a obligat s garanteze coninutul universalitii - vnztorul rspunde numai de calitatea sa de motenitor nu i de calitatea bunurilor din motenire. Efectele i ntinderea rspunderii vnztorului pentru vicii. Dac condiiile sunt ntrunite, cumprtorul are facultatea de a cere fie rezoluiunea vnzrii, fie o reducere a preului iar dac vnztorul a fost de rea-credin i daune-interese, inclusiv beneficiul nerealizat 1. Dreptul de opiune al cumprtorului ntre aciunea redhibitorie i aciunea estimatorie. Aciunea prin care cumprtorul cere rezoluiunea vnzrii = actiune redhibitorie (actio redhibitoria). Ea e admisibil chiar dac natura viciului n-ar face lucrul absolut impropriu destinaiei sale normale; totui, instana poate aprecia c dreptul de opiune a fost exercitat abuziv i s acorde numai o reducere din pre, dac viciul e de mic importan. Daca aciunea redhibitorie e admisa => vnztorul e obligat ca, reprimind lucrul, s restituie preul i cheltuielile vnzrii suportate de cumprtor. Dac cumprtorul a nstrinat lucrul => aciunea redhibitorie poate fi exercitat de subdobnditor. n loc de rezoluiune, cumprtorul poate cere o reducere din pre proporional cu reducerea valorii lucrului datorat viciului => aciunea special de reducere = actiune estimatorie deoarece deprecierea valorii lucrului se estimeaz prin expertiz. Cu toate c legea reglementeaz numai opiunea ntre cele 2 aciuni, se ntrevede i posibilitatea remedierii defeciunilor (nlturarea viciilor) de sau n contul vnztorului, cnd aceast reparare e posibil i cnd ea n-ar ocaziona cheltuieli disproporionale cu valoarea lucrului i o asemenea soluie nu contravine intereselor cumprtorului (mai ales n cazul cump unui lucru n stare nou). 2. Acordarea de daune-interese. Spre deosebire de materia eviciunii, n care i vnztorul de bun-credin poate fi obligat la plata daunelor-interese, n cazul viciilor ascunse vnztorul e obligat s plteasc daune-interese numai dac cumprtorul dovedete, cu orice mijloace de prob c vnztorul a fost de rea-credin (a cunoscut viciile lucrului), considerndu-se c aceste daune sunt imprevizibile => datorate numai n caz de dol. Dac el nu cunoate viciul lucrului => poate fi obligat numai la restituirea preului i a cheltuielilor vnzrii. Dovada prejudiciului (EX: majorarea preului, paguba suferit de cumprtor sau despgubirea pltit terilor pentru paguba cauzat prin accidentul survenit datorit viciului lucrului etc.) trebuie s fie fcut de cumprtor. Plata daunelor se admte atat in cadrul aciunii redhibitorii cat i n cazul aciunii estimatorii. 3. Riscul pieirii lucrului afectat de vicii. Dac lucrul a pierit din cauza viciilor => vnztorul e obligat s restituie preul i cheltuielile vnzrii, iar dac a fost de rea-credin => poate fi obligat i la plata daunelor-interese. Dac lucrul afectat de viciu a pierit fortuit (sau datorit culpei cumprtorului) => vnztorul nu rspunde pentru vicii. Termenul de intentare a aciunilor - aciunile redhibitorii sau estimatorii (ori n remedierea viciilor) pot fi intentate ntr-un termen de 6 luni, iar dac viciile au fost 20

ascunse cu viclenie (pp c vnztorul a fost de rea-credin, cunoscnd viciile) n termenul general de prescripie extinctiv. Termenele de prescripie incep s curg de la data descoperirii viciilor, ns cel mai trziu de la mplinirea 1 an de la predarea lucrului de orice natur, cu excepia construciilor (cel mai trziu de la mplinirea a 3 ani de la predare). Aceste termene sunt privite, de regul, ca perioade limit n care viciile ascunse trebuie s fie descoperite - ca termene legale generale de garanie pentru descoperirea viciilor ascunse => sunt nesusceptibile de ntrerupere sau de suspendare. Dac viciile nu au fost invocate (pe cale de aciune sau pe cale de excepie) n cadrul termenului de prescripie => ele nu pot fi invocate pe cale de excepie n cadrul aciunii neprescrise (termenul fiind de 3 ani) intentate de vnztor pentru plata preului. Modificri convenionale ale garaniei pentru vicii. Prile sunt libere s limiteze sau chiar s nlture ori, dimpotriv, s agraveze prin convenia lor obligaia vnztorului pentru vicii printr-o clauz expres care produce efecte numai dac vnztorul a fost de buncredin (nu a cunoscut viciile). Dovada cunoaterii viciilor de ctre vnztor trebuie s fie fcut de cumprtor, cu orice mijloace de prob. n caz de rea-credin a vnztorului, rezultnd din tinuirea viciilor la ncheierea contractului, clauza de exonerare - total sau parial - nu ar putea fi invocat fa de cumprtorul de bun-credin, care nu cunotea aceste vicii. Clauze de nlturare sau de limitare a garaniei pentru vicii: suprimarea total a garaniei, posibilitatea intentrii numai a aciunii estimatorii, asigurarea numai a pieselor de schimb sau a reparaiilor necesare etc.. Limitarea garaniei poate fi stipulat i sub forma scurtrii termenului de 1 an sau de 3 ani n care viciile ascunse pot fi descoperite. n schimb, termenul de prescripie nsui (de 6 luni sau de 3 ani), nu poate fi modificat prin convenia prilor, o asemenea clauz fiind nul. Clauzele de agravare a obligaiei de garanie nu comport limitri (rspundere i pentru vicii aparente, pentru vicii aprute ulterior vnzrii, pentru buna funcionare a motorului o perioad determinat etc.). Stipularea unei clauze de agravare pentru orice vicii, inclusiv cele aparente, sau de bun funcionare n cadrul unui termen mai scurt dect cel prevzut pentru descoperirea viciilor ascunse, nu atrage dup sine - la expirare - ncetarea garaniei pentru viciile ascunse, dac termenul legal stabilit pentru descoperirea acestora nu a expirat nc. Clauza de agravare nu poate fi transformat, prin interpretare, n contrariul ei. Pentru ca, o dat cu rspunderea pentru orice vicii sau de bun funcionare n cadrul unui termen de garanie < 1 an sau de 3 ani, s nceteze i rspunderea de drept comun pentru vicii ascunse, trebuie s fie stipulat o clauz expres n acest sens, care va fi, deodat, de agravare a garaniei (i pentru vicii aparente sau caliti convenite) i de limitare a ei n timp (la o perioad mai scurt pentru descoperirea viciilor ascunse). Obligaiile cumprtorului A. Plata preului Locul i data plii. Dac nu s-a prevzut altfel n contract cumprtorul e obligat s plteasc preul la locul i n momentul n care i se face predarea lucrului vndut (fie locul unde se afla n momentul vnzrii, fie domiciliul vnztorului) => obligaia de plat a preului e portabil. Dac ns prile au derogat de la regula executrii concomitente a celor 2 obligaii (EX: au prevzut ca plata preului s aib loc ulterior predrii) => plata trebuie s fie fcut la domiciliul debitorului (cumprtorului). Plata se face numai n momentul predrii lucrului vndut => termenul prevzut pentru predarea lucrului profit i cumprtorului; termenul prevzut numai pentru plata preului nu afecteaz obligaia vnztorului de a preda lucrul vndut, potrivit regulilor generale. Dac prile au stabilit un termen pentru plata preului - vnzare pe credit => la scaden cumprtorul trebuie s plteasc datoria n ntregime (principiul indivizibilitii plii), afar numai dac nelegerea dintre pri a fost ca preul s fie pltit la diferite termene n mod fracionat, prin prestaii succesive (vnzare pe credit cu termene ealonate de plat a ratelor de pre). n toate cazurile de vnzare pe credit, cumprtorul are dreptul s plteasc cu anticipaie (se prezum c termenul a fost convenit n favoarea sa) ns dobnda stipulat va fi calculat i datorat pn la termenul prevzut n contract, dac vnztorul nu consimte la recalcularea ei n funcie de data plii sau dac prin actul normativ aplicabil nu s-a prevzut altfel. Cnd 21

cumprtorul are motive de a se teme de vreo eviciune, el are dreptul s suspende plata preului pn ce vnztorul va face s nceteze tulburarea sau i va da o cauiune, afar de cazul n care s-ar fi stipulat c preul se va plti i n astfel de mprejurri. Dobnda preului - cumprtorul e obligat s plteasc dobnda pn la efectiva achitare a preului n urmtoarele 3 cazuri: - dac exist convenie n acest sens; - dac lucrul vndut i predat e productor de fructe (civile sau naturale); - n toate celelalte cazuri numai dac i din momentul n care cumprtorul a fost pus n ntrziere printr-o notificare Sanciunea neplii preului. n caz de neexecutare, total sau parial, a obligaiei de plat a preului de cumprtor => vnztorul poate cere: obligarea cumprtorului la executarea n natur a obligaiei - e totdeauna posibil (dac debitorul e solvabil), deoarece are ca obiect o sum de bani. Aciunea n plata preului - avnd un asemenea obiect - are caracter personal i se prescrie n termenul gen de 3 ani. invocarea excepiei de neexecutare - vnztorul poate invoca excepia de neexecutare refuznd s predea lucrul vndut, dac cumprtorul nu pltete preul i nu beneficiaz de un termen suspensiv. Dac vnztorul a acordat un termen pentru plata preului, se consider c a renunat la acest drept i nu va putea refuza predarea dect dac cumprtorul a deczut din beneficiul termenului, ntruct, ntre timp, a czut n faliment sau a devenit insolvabil => vnztorul va fi obligat la predarea lucrului vndut numai dac cumprtorul va da cauiune c va plti la termen rezoluiunea contractului pentru neplata preului (inclusiv a dobnzilor), dac a predat sau e gata s predea lucrul vndut i nu nelege s invoce excepia ultimele 2 sanciuni fiind indivizibile (EX: n caz de transmitere a obligaiei de plat a preului asupra motenitorilor cumprtorului sau a creanei asupra motenitorilor vnztorului). n materia vnzrii de imobile instana nu poate acorda un termen de graie dac vnztorul e n pericol de a pierde lucrul i preul. Dac un asemenea pericol nu exist => instana poate acorda 1 termen de graie la expirarea cruia, dac cumprtorul nu pltete, se produce rezoluiunea de drept a contractului, fr punerea n ntrziere. Dac printr-un pact comisoriu expres s-a prevzut rezoluiunea de drept a contractului pentru neplata preului (care opereaz numai n favoarea vnztorului) => ea se va produce fr intervenia justiiei (care, n caz de litigiu, constat doar ndeplinirea condiiilor), ns numai dup punerea n ntrziere a cumprtorului, afar numai dac, printr-o clauz expres, prile ar fi renunat i la necesitatea punerii n ntrziere (pact comisoriu de ultim grad). Aciunea vnztorului pentru rezoluiunea vnzrii e real => urmrete - n ultim instan - nu persoana cumprtorului, ci chiar bunul vndut, ntruct rezoluiunea se produce cu efect retroactiv => se rsfrnge i asupra terilor dobnditori de drepturi asupra lucrului vndut. Restricii - rezoluiunea rmne fr efect: - n contra autoritilor publice (EX: n caz de expropriere, rechiziie); - fa de terul adjudecatar n vnzri silite - dreptul de a cere rezoluiunea pentru neplata preului nu e opozabil terilor dobnditori de drepturi reale asupra lucrului vndut (care au ndeplinit actele necesare pentru ca dreptul lor s fie opozabil terilor) dect dac vnztorul a ndeplinit cerinele legii pentru conservarea privilegiului su de vnztor: dac lucrul vndut e un imobil - prin nscrierea privilegiului n cartea funciar nainte de a se fi nscris titlul terului dobnditor; dac lucrul vndut e un bun mobil - prin intentarea aciunii n rezoluiune n termen de 8 zile de la predare, prevzut pentru exerciiul aciunii derivnd din privilegiu. B. Luarea n primire a lucrului vndut - Corelativ cu obligaia de predare a vnztorului, cumprtorul e obligat s ia n primire lucrul vndut la locul i la termenul la care vnztorul e obligat s-l predea, suportnd i cheltuielile ridicrii de la locul predrii. n caz de neexecutare, dup punerea n ntrziere a cumprtorului, vnztorul poate cere instanei obligarea cumprtorului la luarea n primire a lucrului, la nevoie sub sanciunea amenzilor civile, sau poate cere autorizarea instanei s-l depun n alt loc, dac are nevoie de locul unde se gsete, cheltuielile (de transport, de depozitare etc.) fiind n 22

sarcina cumprtorului. Vnztorul mai are posibilitatea s opteze pentru rezoluiunea contractului cu daune-interese. Dac prile nu au stipulat un pact comisoriu expres care s aib ca efect rezoluiunea de drept a contractului, ea se produce pe cale judectoreasc. Exceptie - in cazul produselor (care se deterioreaz repede) i a altor lucruri mobile (n special efecte i aciuni supuse fluctuaiilor de valoare) se prevede rezoluiunea de drept a contractului i chiar fr punerea n ntrziere a cumprtorului, dar numai dac n contract s-a stabili termenul ridicrii i numai n favoarea vnztorului, dac nerespectarea termenului de ridicare nu se datoreaz faptei sale. Prin urmare => aceast rezoluiune opereaz numai dac n contract s-a stipulat termenul ridicrii i numai n favoarea vnztorului (care poate renuna la beneficiul lui cernd executarea). Cumprtorul nu ar putea invoca aceast rezoluiune pentru a se libera de obligaia de a plti preul. n schimb, nici vnztorul - dac a valorificat lucrul, vnzndu-l unui ter - nu ar putea reine preul ncasat de la primul cumprtor. El are ns dreptul la daune-interese (EX: diferena dintre preul obinut i cel iniial). n schimb, cumprtorul nu ar putea pretinde diferena dac vnztorul a valorificat lucrul dup rezoluiunea de drept a contractului la un pre mai mare; rezoluiunea opereaz numai n folosul vnztorului. C. Suportarea cheltuielilor vnzrii - cumprtorul mai e obligat - n lips de stipulaie contrar - s plteasc, ca accesoriu al preului, cheltuielile vnzrii (cheltuielile propriu-zise ale actului, taxele de timbru i de autentificare - onorariul notarial - sau de publicitate imobiliar etc.). Dac cumprtorul pretinde c, dei n actul ce constat condiiile vnzrii nu s-a stipulat nimic n aceast privin, totui nelegerea a fost ca vnztorul s plteasc parte din cheltuieli, el va trebui s fac dovada acelei nelegeri netrecute n actul de vnzare. Cheltuielile vnzrii nu pot fi puse n sarcina vnztorului pe baz de simple prezumii - regulile cu privire la suportarea cheltuielilor vnzrii vizeaz numai raporturile dintre pri (vnztor-cumprtor i succesorii lor n drepturi); in raport cu terii - nu sunt aplicabile => raporturile prilor sau a uneia dintre ele cu tere persoane sunt guvernate de reglementrile n cauz, potrivit dreptului comun, iar nu de reglementrile care guverneaz materia vnzrii-cumprrii EX: dac avocatul care a redactat contractul i a efectuat alte acte e mandatarul ambelor pri, ele vor rspunde solidar pentru plata onorariului => dac una dintre pri (contrar obligaiilor contractuale dintre ele) pltete, n parte sau integral, anumite cheltuieli, va avea aciune n regres mpotriva celeilalte pri, cci obligaia ambelor pri (EX: obligaia solidar a mandanilor) e prevzut numai n favoarea terului.

23

Varieti de vnzare Vnzarea pe unitate de masura (dup greutate, numr sau msur) - are ca obiect lucruri de gen, dar dintr-un lot determinat => dintr-un gen limitat => e necesar s se procedeze la cntrire, numrare sau msurare fie pentru individualizarea cantitii vndute din lot, fie pentru determinarea preului. Vnzarea e perfect din momentul n care prile au czut de acord asupra lucrului i preului => n caz de neexecutare din partea vnztorului cumprtorul e n drept s cear fie executarea contractului, fie rezoluiunea cu daune-interese. Efecte - Pn la cntrire, numrare sau msurare proprietatea i riscurile nu se transmit, pentru c nu e individualizat lucrul vndut sau nu e determinat preul, iar n caz de pieire determinarea nici nu ar fi posibil. Dac pieirea e fortuit, vnztorul nu va putea fi obligat s plteasc daune-interese, dar nu va putea cere preul (suport riscul lucrului i riscul contractului). Delimitarea fa de vnzarea cu grmada - Vnzarea dup greutate, numr sau msur nu trebuie s fie confundat cu vnzarea cu grmada (n bloc) care are ca obiect o cantitate determinat prin masa ei (EX: grul aflat ntr-un hambar) - preul e determinat global, pentru ntreaga cantitate. Cu toate c e vorba de lucruri de gen care nu sunt cntrite, numrate sau msurate n momentul ncheierii contractului, totui proprietatea i riscurile trec asupra cumprtorului din acel moment, deoarece obiectul vnzrii (lucrul vndut i preul) e bine individualizat. Vnzarea pe ncercate = contract ncheiat din momentul realizrii acordului de voin, n care se prevede condiia suspensiv a ncercrii lucrului de ctre cumprtor. El nu poate refuza obiectul pe simplul motiv c nu-i place; vnztorul poate cere expertiz => lucrul poate fi refuzat numai dac n mod obiectiv e necorespunztor (n caz contrar condiia ar fi pur potestativ i vnzarea nul). Vnztorul are facultatea de a fixa termen potrivit pentru ncercare i rspuns; in lipsa stipulaiei apreciaz instana. Efecte - fiind vorba de o condiie suspensiv, pn la ndeplinirea condiiei (rspuns pozitiv) - dei contractul e ncheiat din momentul realizrii acordului de voin - riscul pieirii fortuite a lucrului e n sarcina vnztorului (proprietar sub condiie rezolutorie), deoarece vnzarea sub condiie suspensiv nu e translativ de proprietate. Dup ndeplinirea condiiei cumprtorul devine proprietar al lucrului n mod retroactiv - din ziua ncheierii contractului. Delimitarea fa de vnzarea pe gustate - Sunt mrfuri (EX: vinul), pe care cumprtorul le gust nainte de a le cumpra. Aceste vnzri, nu se socotesc ncheiate dect dup ce cumprtorul a gustat marfa i a declarat c i convine. El poate ns i refuza pe simplul motiv c nu-i place. Vnzarea pe gustate nu e o vnzare sub condiie, deoarece condiia care ar afecta vnzarea ar fi pur potestativ, i vnzarea ar fi nul n totalitatea ei => vnzarea pe gustate nu exist nainte de a-i fi dat acordul cumprtorul, dup gustare, iar proprietatetea se transmite dup individualizarea bunului. Vnzarea cu pact de rscumprare - e o vnzare supus unei condiii rezolutorii exprese - facultatea pe care i-o rezerv vnztorul de a relua lucrul vndut, restituind preul i cheltuielile fcute de cumprtor, ntr-un anumit termen, reluarea opernd cu efect retroactiv att mpotriva cumprtorului (succesorilor lui n drepturi), ct i mpotriva terilor dobnditori de drepturi asupra bunului vndut, numai fructele percepute pn la rscumprare nefiind supuse restituirii. O asemenea vnzare e nul de drept chiar dac pactul de rscumprare e ncheiat printr-un alt nscris, dar care, potrivit voinei prilor, face parte integrant din contract. Interdicia privind vnzarea cu pact de rscumprare nu privete actele de retrocesiune prin care cump-rtorul unui bun, printr-un contract separat i ulterior vnzrii iniiale, l revinde fostului vnztor. Vnzrile cu pact de rscumprare sunt interzise ntruct de cele mai multe ori ascund mprumuturi cu dobnzi cmtreti (garantate real cu bunul respectiv), mprumuttorul impunnd stipularea n C. V-C, drept pre, a unei sume disproporionat de mari fa de suma mprumutat, diferena reprezentnd dobnda. n plus, dac mprumutatul nu reuete s plteasc la termenul convenit suma trecut n contract drept pre => pierde definitiv bunul respectiv pentru o sum care, de regul, e mult inferioar valorii lui. Dar, ntruct contractul e lovit de nulitate => mprumutatul redobndete bunul, urmnd s restituie suma dovedit a fi fost 24

mprumutat, cu dobnzile legale. Vanzarea afectat de o condiie rezolutorie e nul de drept numai dac reprezint o vnzare cu pact de rscumprare. n lipsa pactului de rscumprare, condiia rezolutorie (ca i cea suspensiv) poate fi prevzut n contract EX: cumprtorul i poate rezerva dreptul de a restitui lucrul cumprat - n termenul i condiiile prevzute n contract - n proprietatea vnztorului, pn la restituire suportnd riscul pieirii fortuite n calitate de proprietar sub condiie rezolutorie. Legea romn nu mai sancioneaz cu nulitatea absolut ncheierea C. V-C cu pact de rscumprare. Nemaiexistnd interdicia vnzrii cu pact de rscumprare, un asemenea act juridic va fi lovit de nulitate doar dac se demonstreaz existena unei cauze de nevalabilitate. Motivul nulitii n cele mai frecvente cazuri va fi cauza ilicit sau imoral - acela care a cumprat bunul cu un pre disproporionat n raport de valoarea sa real, a profitat de starea de constrngere n care s-a aflat vnztorul. Vnzarea unei moteniri (de drepturi succesorale) = contract prin care titularul unui drept succesoral nstrineaz cu titlu oneros acest drept altei pers. Ea poate avea loc numai dup deschiderea motenirii. Motenirea nedeschis, sub sanciunea nulitii absolute, nu poate fi nstrinat, nici chiar cu consimmntul pers despre a crei motenire e vorba, ntruct poate trezi dorina morii (votum mortis) unei alte pers. Vnzarea are ca obiect motenirea dobndit de vnztor: - fie dreptul asupra unei universaliti (patrimoniul persoanei decedate) - dac e singurul motenitor, - fie cota-parte indiviz asupra universalitii - dac sunt mai muli motenitori (fraciune de patrimoniu). Dac motenitorul (motenitorii n caz de pluralitate) nstrineaz drepturi (bunuri) determinate din motenirea deschis => se aplic regulile generale ale vnzrii, nefiind vorba de o motenire, de drepturi asupra unei universaliti. Nici legatarul cu titlu particular nu poate fi vnztorul unui drept succesoral, cci dei e succesor nu dobndete o universalitate sau o fraciune dintr-o universalitate, ci bunuri determinate. Efecte. ntruct vnzarea are ca obiect o universalitate => ea cuprinde tot activul motenirii (respectiv, cota-parte) => vnztorul e obligat s predea cumprtorului fructele percepute, creanele ncasate sau preul lucrurilor vndute din masa succesoral, dac nu exist o convenie contrar. n schimb i cumprtorul - deoarece dobndete n cadrul universalitii i pasivul motenirii - e dator s restituie vnztorului sumele pltite de acesta pentru datoriile i sarcinile motenirii, n lips de convenie contrar. Datoriile motenirii fa de ali creditori dect vnztorul trec asupra cumprtorului n cadrul universalitii dobndite. Dar aceast transmitere nu produce efecte fa de creditorii motenirii iar debitorul nu poate s-i substituie o alt persoan fr consimmntul creditorului => creditorii vor putea urmri pentru datoriile succesiunii pe vnztorul care a putut nstrina numai drepturile succesorale, dar nu i calitatea sa de motenitor. Dac a fost urmrit de creditorii motenirii => vnztorul se va putea ntoarce mpotriva cumprtorului pe calea aciunii n regres. Cumprtorul va putea fi urmrit i de creditorii succesiunii, dar numai pe calea aciunii subrogatorii (oblice), deoarece el nu a devenit debitorul lor direct. Vnztorul rspunde numai de calitatea sa de motenitor (al universalitii sau al unei cote-pri din universalitate), nu i de coninutul universalitii transmise (garanie de drept), garanie care poate fi modificat prin convenia dintre pri (garanie convenional), specificndu-se (n sensul agravrii ei) cu amnuntul obiectele cuprinse n motenire. Exonerarea de garanie (EX: pentru micorarea drepturilor succesorale ale vnztorului prin apariia unui alt motenitor) poate fi stipulat n limitele permise n materie de eviciune. Dac motenirea cuprinde i dreptul de proprietate asupra unui teren => contractul trebuie s fie ncheiat n form autentic iar pentru opozabilitatea vnzrii fa de teri - n funcie de natura drepturilor nstrinate - dobndite (drepturi reale sau de crean) - e necesar ndeplinirea formelor de publicitate (drepturile cumprtorului provenind din contract, iar nu din succesiune). Vnzarea de drepturi litigioase i retractul litigios. Dreptul litigios, supus unei contestaii judiciare, poate forma obiectul vnzrii (cesiunii) indiferent c e un drept real 25

sau de crean, inclusiv drept de proprietate intelectual sau drepturi succesorale (cnd ntre motenitori exist nenelegeri cu privire la drepturile dobndite prin motenire sau cu privire la masa de mprit). ntruct aceast vnzare are ca obiect ansele ctigrii pierderii procesului => contractul e aleatoriu => vnztorul nu garanteaz existena dreptului cedat, cci aceasta ar fi echivalent cu garantarea ctigrii procesului, ceea ce nu e posibil. E interzisa vnzarea de drepturi litigioase avnd ca obiect anumite imobile: - sunt interzise sub sanciunea nulitii absolute nstrinarea sub orice form a bunurilor imobile - terenuri i construcii cu destinaia de locuin - care fac obiectul unei ncunotinri scrise, notificri sau cereri n constatarea sau realizarea dreptului de proprietate din partea pers fizice sau juridice deposedate de aceste bunuri EX: dac proprietarul unui imobil naionalizat i revendic n justiie bunul preluat fr titlu de ctre stat => C. V-C ncheiat, pe perioada desfurrii litigiului, ntre organul ce reprezint statul i chiria e lovit de nulitate absolut => vnzarea de drepturi litigioase e prohibit - sub sanciunea nulitii absolute e interzis nstrinarea n orice mod a imobilelor dobndite n baza L.112/1995 pn la soluionarea definitiv i irevocabil a aciunilor formulate de pers ndreptite foti proprietari sau, dup caz, motenitori ai acestora EX: proprietarul unui bun preluat fr titlu valabil solicit constatarea nulitii absolute a C. V-C ncheiat ntre org ce reprezint statul romn i chiria, cu nerespectarea dispoziiilor legale. - cu excepia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privat i legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existena unui litigiu privitor la un teren cu sau fr construcii nu mpiedic nstrinarea acestuia i nici constituirea altor drepturi reale sau de crean, dup caz. Dac nstrinarea nu e interzis i una dintre prile litigante a vndut dreptul litigios => adversarul cedentului (prt sau reclamant n proces) are posibilitatea de a elimina din proces pe cesionar, pltindu-i suma cu care a cumprat dreptul litigios mpreun cu cheltuieli i dobnzi. Aceast operaiune = retract litigios iar cel care l exercit = retractant. Condiii pentru exercitarea retractului litigios: s existe un proces nceput, dar neterminat asupra fondului dreptului. Procesul trebuie s fie n curs de judecat att n momentul cesiunii, ct i n momentul exercitrii retractului. Un viitor (eventual) proces nu justific exercitarea retractului litigios, aa cum el nu s-ar justifica nici dup terminarea procesului printr-o hotrre definitiv i irevocabil (cu autoritate de lucru judecat), cnd dreptul nu mai e litigios. Totodat procesul trebuie s fie asupra fondului dreptului EX: dac se refer la modul de compensare a 2 creane, care nu se contest i dintre care una e cedat, retractul nu poate fi exercitat. cesiunea s fie fcut n schimbul unui pre. n cazul donaiei, schimbului, contractului de ntreinere etc., numrarea preului nu are cum s se efectueze => retractul nu poate fi exercitat; manifestarea voinei de a exercita retractul litigios trebuie s fie nsoit de faptul material al plii preului real al cesiunii, cu dobnzile aferente din ziua plii i a cheltuielilor fcute de cesionar retractul litigios s fie exercitat naintea instanei cu ocazia dezbaterii procesului sau pe cale extrajudiciar, printr-o notificare. Dac aceste condiii sunt ndeplinite => efectele retractului litigios nu pot fi anihilate printro retrocesiune voluntar sau prin anularea cesiunii obinute printr-o hotrre ca urmare a unei aciuni intentate posterior exercitrii retractului, proces fcut de coniven (n complicitate) ntre cedent i cesionar. n cazurile limitativ prevzute de lege, retractul litigios nu se poate exercita: - cnd cesiunea s-a fcut ctre un comotenitor sau coproprietar al dreptului cedat => cesiunea are ca scop s pun capt indiviziunii (proprietii comune) - cnd cesiunea s-a fcut la un creditor spre plata creanei (dare n plat); - cnd cesiunea s-a fcut ctre posesorul fondului asupra cruia exist dreptul litigios cand dreptul de crean litigios e garantat cu o ipotec (privilegiu) ce greveaz imobilul unui ter (EX: dobnditorul imobilului ipotecat) i creditorul reclamant vinde creana litigioas 26

proprietarului imobilului grevat (care nu are calitatea de debitor) => debitorul prt nu poate exercita retractul litigios, fiindc proprietarul imobilului grevat cumpr creana ipotecar de la creditorul reclamant - chiar pe un pre mai mic - nu n scopuri speculative, ci pentru a pune imobilul la adpost de eventuala urmrire din partea creditorului reclamant (n ipoteza ctigrii procesului). Efecte. Prin efectul retractului litigios vnzarea dreptului litigios se desfiineaz fa de retractant cu efect retroactiv, ca i cum ar fi vorba de ndeplinirea unei condiii rezolutorii => dac cesionarul (cumprtorul) dreptului litigios ar fi constituit drepturi (EX: ipotec) n folosul altora (cnd dreptul litigios e real) sau dac creditorii cesionarului ar fi nfiinat poprire asupra creanei cumprate de debitorul lor, toate aceste acte rmn fr efect fa de retractant (care nu poate fi obligat nici la despgubiri sau la vreo alt plat), fiindc cesiunea (vnzarea) dreptului litigios e desfiinat fa de el cu efect retroactiv (se produce rezoluiunea cesiunii). Prin efectul exercitrii retractului litigios, se stinge procesul, ntruct retractantul - dobndind dreptul litigios nstrinat de adversarul din proces - se substituie n drepturile cumprtorului i cumuleaz calitile incompatibile de reclamant i prt. ntre cedent i cesionar retractul nu poate produce nici un efect - intre ei continu s produc efecte cesiunea (vnzarea); cesionarul, dac n-a pltit, rmne debitorul preului. Fa de retractant ns, cedentul nu are nici o aciune pentru plata preului cesiunii (nici aciune oblic) fiindc acesta nu e debitorul cesionarului, ntruct i-a numrat preul real al cesiunii i accesoriile.

27