Dr. Iosif R.

Urs profesor universitar

Drd. Petru a-Elena Ispas asistent universitar

DREPT CIVIL DREPTURILE REALE

CUVNT NAINTE

Prezentm studenilor de la Facultatea de Drept, n primul rnd, un curs universitar redactat n temeiul dispoziiilor noului Cod civil intrat n vigoare la 1 octombrie 2011, pentru a sprijini efortul acestora n nsuirea i clarificarea definiiilor, termenilor i normelor care reglementeaz, cu un vocabular juridic modern i evidente modificri i completri, instituia att de important a Drepturilor reale. Autorii sunt contieni de necesitatea aprofundrii coninutului teoretic al prezentului curs universitar i adugrii unui bogat material jurisprudenial i pedagogico-aplicativ, ntr-o ediie viitoare.

Autorii

CAPITOLUL I CONSIDERA II GENERALE ASUPRA BUNURILOR I DREPTURILOR REALE

SEC IUNEA I Despre bunuri i patrimoniu

1. Noiunea de bun i no iunea de patrimoniu
Noul Cod civil a consacrat materiei bunurilor ntreaga Carte a III-a, intitulat Despre bunuri. Definiia dat de Cod bunurilor se regsete n art. 535, care prevede c Sunt bunuri lucrurile, corporale sau necorporale, care constituie obiectul unui drept patrimonial. Noul Cod civil a consacrat noiunii de patrimoniu, n Cartea I, Despre persoane, trei articole (art. 31-33), ns nu a definit patrimoniul n mod explicit. Dispoziiile art. 2324 alin. (1) din Noul Cod civil au preluat dispoziiile art. 1718 din Codul civil de la 1864: Cel care este obligat personal rspunde cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare. Ele servesc drept garanie comun a creditorilor si. definiii precise i complete. n sens economic, patrimoniul desemneaz totalitatea bunurilor ce constituie averea unei persoane. n sens juridic, patrimoniul reprezint ansamblul drepturilor i obligaiilor patrimoniale (cu valoare economic), precum i bunurile la care acesta se refer, aparinnd unei persoane1.
1

n acest context, neavnd o definiie

consacrat de dispoziiile Noului Cod civil, doctrinei juridice i-a revenit sarcina formulrii unei

Iosif R. Urs - Drept civil romn. Teoria general, Ed. Oscar Print, Bucureti, 2001, p.162; D. C. Florescu- Dreptul de proprietate, Ed. Titu Maiorescu, Bucureti, 2002, p. 17; V. Stoica- Drepturi reale principale, Ed. Humanitas, Bucureti, 2004 p. 67 -69. n literatura juridic a existat tendina de a limita definirea patrimoniului la totalitatea drepturilor i obligaiilor cu valoare economic ce aparin unui subiect de drept (C. Hamangiu, I.R. Blnescu, Al. Bicoianu - Tratat de drept civil romn, vol.I, reeditat, Ed. All Beck, Bucureti, 1996, p. 522; Tr. Ionacu, S. Brdeanu - Drepturi reale principale

Nu fac parte din patrimoniu drepturile i obligaiile lipsite de valoare economic, respectiv drepturile i obligaiile personal nepatrimoniale. Patrimoniul este format dintr-o latur activ i una pasiv. n activul patrimonial se includ drepturi i bunuri, iar n pasivul patrimonial obligaii. Activul patrimonial nu se confund cu patrimoniul, acesta din urm existnd chiar i atunci cnd pasivul depete activul adic, n cazul n care o persoan are mai multe datorii (obligaii) dect creane (drepturi).

2. Caracterele i func iile patrimoniului

Patrimoniul prezint o serie de caracteristici care l difereniaz de alte entiti juridice: 1) Patrimoniul este o universalitate juridic. Patrimoniul este o universalitate juridic sau de drept2 deoarece este format dintr-o mas de bunuri, drepturi i obligaii cu coninut economic, aparinnd unui subiect de drept, privite n totalitatea lor, fr a interesa identitatea fiecrui drept sau fiecrei obligaii. Astfel, patrimoniul nu se confund cu coninutul su, adic cu bunurile, drepturile i obligaiile, fiind o unitate distinct de schimbrile intervenite n cadrul elementelor ce l compun, acestea putnd s se mreasc, s se diminueze sau s dispar, patrimoniul rmnnd neschimbat. Universalitatea de fapt reprezint un ansamblu de bunuri a cror unitate se ntemeiaz pe o simpl legtur de fapt, avnd la baz aciunea i voina persoanei creia i aparin bunurile sau legiuitorului. Art. 541 din Noul Cod civil reglementeaz, ca noutate, universalitatea de fapt:(1) Constituie o universalitate de fapt ansamblul bunurilor care aparin aceleiai persoane i au o destinaie comun stabilit prin voina acestuia sau prin lege. (2) Bunurile care alctuiesc universalitatea de fapt pot, mpreun sau separat, s fac obiectul unor acte sau raporturi juridice distincte. Este de observat faptul c n accepiunea Noului Cod civil, universalitile de fapt se
n R.S.R., Ed. Academiei, Bucureti, 1978, p.13). n opinia acestor autori, drepturile patrimoniale sunt considerate ca fiind bunuri. Avnd n vedere c drepturile i obligaiile cu caracter economic, referindu-se la bunurile corporale i incorporale, se identific cu acestea, n definirea patrimoniului s-a renunat la menionarea lor.
2

Pentru amnunte a se vedea V. Stoica op. cit, p. 52 -57.

constituie fie prin voina titularului patrimoniului, fie prin voina legiuitorului. Patrimoniul ca universalitate juridic (universitas juris) cuprinde un activ (drepturi, bunuri) i un pasiv (obligaii), neputnd fi conceput dect n dinamica sa, deosebindu-se de universalitatea de fapt (universitas facti), respectiv un ansamblu de bunuri avnd o anumit destinaie dup voina proprietarului sau a legiuitorului. 2) Orice persoan are un patrimoniu. Existena unei persoane este de neconceput fr un patrimoniu, deoarece oricine are drepturi i obligaii evaluabile n bani. Chiar i atunci cnd o persoan nu are nici o avere actual, ea deine totui un patrimoniu, concretizat ntr-un minim de bunuri. Pentru a constitui un patrimoniu este suficient existena unor drepturi i obligaii eventuale. Persoanele fizice i juridice avnd aptitudinea permanent de a dobndi drepturi i obligaii, coninutul real al patrimoniului este lipsit de importan deoarece acesta apare ca o universalitate juridic caracterizat prin potenialitate. Acest caracter juridic a fost consacrat n art. 31 alin. (1) din noul Cod civil: Orice persoan fizic sau persoan juridic este titular a unui patrimoniu. 3) Unicitatea patrimoniului. Unicitii de subiect i corespunde unicitatea de patrimoniu astfel nct orict de multe drepturi i obligaii ar avea, o persoan fizic sau juridic nu poate deine dect un singur patrimoniu. Legea nu permite ca o persoan s fie titulara mai multor patrimonii. 4) Divizibilitatea patrimoniului. Dei unic, patrimoniul poate fi mprit n mai multe mase de bunuri. Patrimoniul este divizibil n mai multe grupe de drepturi i obligaii cu coninut economic, potrivit destinaiei fiecrei grupe, avnd aadar un regim juridic adecvat destinaiei respective. Problema divizibilitii patrimoniului este clarificat de art. 31 alin. (2) i (3) din Noul Cod civil. Astfel, potrivit art. 31 alin. (2) din Noul Cod civil, poate face obiectul unei diviziuni sau afectaiuni, ns numai n cazurile i condiiile prevzute de lege. Din interpretarea dispoziiilor legale amintite mai sus, rezult c legea permite, n anumite cazuri 5

i condiii, crearea unor mase patrimoniale cu regimuri juridice deosebite, denumite n art. 31 alin. (3) din Noul Cod civil patrimonii de afectaiune. n art. 31 alin. (3) din Noul Cod civil se reglementeaz c Sunt patrimonii de afectaiune masele patrimoniale fiduciare, constituite potrivit dispoziiilor titlului IV al crii a III-a, cele afectate exercitrii unei profesii autorizate, precum i alte patrimonii astfel determinate. Observm n reglementarea noului Cod civil o instituie juridic nou, respectiv fiducia, acea operaiune juridic prin care unul sau mai muli constituitori transfer drepturi reale, drepturi de crean, garanii ori alte drepturi patrimoniale, prezente sau viitoare, ctre unul sau mai muli fiduciari care le administreaz cu un scop determinat, n folosul unuia sau multor beneficiari. Astfel, aceste drepturi alctuiesc o mas patrimonial autonom, distinct de celelalte drepturi i obligaii din patrimoniile fiduciarilor3. Patrimoniul fiduciarului este divizat n masa fiduciar i masa constituit din restul patrimoniului fiduciarului4. Aplicabilitatea principiului divizibilitii patrimoniului este ntlnit i n cazul bunurilor soilor, patrimoniul persoanelor cstorite fiind divizat n 2 categorii: masa bunurilor proprii i masa bunurilor comune, fiecare mas patrimonial fiind supus unor regimuri juridice distincte. Prevederile art. 353 din Noul Cod civil sunt n sensul c:(1)Bunurile comune nu pot fi urmrite de creditorii personali ai unuia dintre soi. (2) Cu toate acestea, dup urmrirea bunurilor proprii ale soului debitor, creditorul su personal poate cere partajul bunurilor comune, ns numai n msura necesar pentru acoperirea creanei sale. (3) Bunurile astfel mprite devin bunuri proprii. Art. 352 alin. (1) din Noul Cod civil prevede c n msura n care obligaiile comune nu au fost acoperite prin urmrirea bunurilor comune, soii raspunde solidar, cu bunurile proprii. n acest caz, cel care a pltit datoria comun se subrog n drepturile creditorului pentru ceea ce a suportat peste cota-parte ce i-ar reveni din comunitate dac lichidarea s-ar face la data plii datoriei.
3 4

Art. 773 din Noul Cod civil. Art. 785-787 din Noul Cod civil reglementeaz raportul dintre masa patrimonial fiduciar i restul patrimoniului fiduciarului pe de o parte i patrimoniul constituitorului fiduciei, pe de alt parte.

Principiul divizibilitii patrimoniului i gsete aplicabilitate i n anumite cazuri i n materia succesiunilor, pentru a proteja interesele unor motenitori sau ale creditorilor unei succesiuni5. 5) Inalienabilitatea patrimoniului. Patrimoniul, privit nu n elementele sale individuale, ci n totalitatea sa, este netransmisibil ct timp triete titularul su. Cu alte cuvinte, o persoan fizic att timp ct este n via, dei poate nstrina un drept ut singuli (i n mod excepional i o obligaie) sau chiar toate bunurile sale n individualitatea lor, ea nu poate transmite altei persoane, prin acte ntre vii, ansamblul juridic al drepturilor i obligaiilor sale, adic patrimoniul. Transmisiunea universal a patrimoniului poate avea loc doar la decesul unei persoane fizice sau n momentul reorganizrii i ncetrii existenei persoanei juridice. Patrimoniul, ca entitate juridic abstract, prezint importan practic datorit funciilor pe care le ndeplinete. 1) Patrimoniul explic i asigur dreptul de gaj general al creditorilor chirografari. Creditorii chirografari sunt acei creditori care nu se bucur de o garanie real (ipotec, gaj, privilegii) care s le asigure recuperarea creanei la scaden de la debitorul lor. Astfel, conform art. 2324 alin.(1) din noul Cod civil, debitorul rspunde pentru ndeplinirea obligaiilor sale cu toate bunurile mobile sau imobile prezente i viitoare. Obiectul dreptului de gaj general l constituie ntregul patrimoniu al debitorului i nu bunurile concrete, individualizate, care l compun. Schimbrile care au loc n coninutul patrimoniului nu afecteaz existena gajului general. Deoarece creditorii chirografari nu au o garanie fixat asupra unui anumit bun, debitorul este liber s dispun de bunurile sale, ncheind acte juridice cu privire la ele, micorndu-i activul i mrindu-i pasivul. Creditorii chirografari pot aciona asupra patrimoniului debitorului, n scopul conservrii drepturilor lor prin aciunile reglementate de Codul civil n favoarea lor, respectiv aciunea oblic atunci cnd debitorul nu-i exercit anumite drepturi i aciunea paulian , atunci cnd debitorul a ncheiat cu rea-credin acte
5

Vezi art. 1114, art. 1165 din Noul Cod civil.

juridice pentru fraudarea drepturilor creditorilor chirografari. Creditorul resimte toate aceste operaiuni i, pe cale de consecin, la scaden, dac debitorul nu-i execut obligaia, el va putea urmri doar bunurile existente n patrimoniul debitorului la acea dat6. Noul Cod civil a instituit n reglementarea art. 2326 regula egalitii creditorilor chirografari:(1) Preul bunurilor debitorilor se mparte ntre creditori proporional cu valoarea creanei fiecruia, afar de cazul n care exist ntre ei cauze de preferin ori convenii cu privire la ordinea ndestulrii lor. (2)Creditorii care au acelai rang au deopotriv drept la plat, proporional cu valoarea creanei fiecruia dintre ei. n art. 2327 noul Cod civil, sunt enumerate cauzele de preferin despre care face vorbire art. 2326, acestea fiind: privilegiile, ipotecile i gajul. Creditorii chirografari nu beneficiaz de un drept de urmrire cu privire la bunurile care ies din patrimoniu, ci pot urmri numai bunurile aflate n patrimoniul debitorului la momentul scadenei. Nu pot forma obiectul urmririi bunurile care existau n patrimoniu la data naterii obligaiei, dar au fost nstrinate de debitor pn la data urmririi. Pot fi urmrite de creditori bunurile inexistente n patrimoniu la data naterii obligaiei, dar existente n momentul executrii ei. 2) Patrimoniul permite i explic subrogaia real cu titlu universal. Noiunea de subrogaie i gsete echivalentul n termenul de nlocuire. Astfel, n cadrul unui patrimoniu, dac un bun este nstrinat, locul su va fi luat de preul primit, iar dac preul se investete ntr-un alt bun, locul su va fi luat de bunul dobndit (in judiciis universalibus pretium succedit loco rei, et res loco pretii). Subrogaia poate fi: 6

personal, cnd o persoan este nlocuit cu alta n calitate de titular al unui

Dei n aparen creditorii chirografari apar ca fiind avantajai (debitorul rspunde pentru plata datoriei cu toate bunurile prezente i viitoare), n realitate ei au o situaie inferioar fa de creditorii cu garanii reale (creditori gajiti, ipotecari, privilegiai), gajul lor general asupra patrimoniului debitorului fiind mai mult o speran de garanie. Iat de ce: ei nu pot urmri dect bunurile care se afl n patrimoniul debitorului la data scadenei creanei lor, dat la care exist riscul unei eventuale insolvabiliti a debitorului; ei vin n concuren cu ali creditori chirografari, dup satisfacerea creditorilor cu garanii reale, fiind n situaia de a nu-i putea realiza creana; n caz de insolvabilitate a debitorului, creditorii chirografari vor concura toi mpreun i vor suferi o pierdere parial a creanelor lor, neexistnd o preferin la plat a unei creane fa de alt crean.

drept. Spre exemplu, dac o persoan pltete ntreaga datorie pe care un debitor o avea fa de creditorul su, ea se substituie, se subrog n drepturile creditorului pltit, putnd urmri pe debitor pentru datoria ce i revenea- art. 1593 alin.(1) din noul Cod civil7. real, cnd un bun este nlocuit cu un alt bun sau o valoare cu o alt valoare. Spre exemplu, dac se nstrineaz un bun propriu al unuia dintre soi, preul primit n schimb se include n categoria bunurilor proprii, iar dac se nstrineaz un bun comun, valoarea lui de nlocuire face parte din masa bunurilor comune. n cazul ieirii din indiviziune, dac bunurile nu sunt comod partajabile n natur, ele se vor nstrina, iar suma obinut va lua, prin subrogare, locul bunurilor nstrinate, urmnd a fi supus mpririi.

Subrogaia real poate fi: cu titlu universal, cnd n cuprinsul unui patrimoniu o valoare se nlocuiete n mod automat cu o alt valoare, fcndu-se abstracie de individualitatea lucrului care iese i a celui care intr n locul su; cu titlu particular, constnd n nlocuirea unui bun individual determinat cu un alt bun individual determinat, privite izolat (ut singuli).

Spre deosebire de subrogaia real cu titlu universal care se produce automat, fr ca o dispoziie a legii s o prevad, subrogaia real cu titlu particular intervine numai dac o lege o prevede expres8. 3) Patrimoniul explic principiile transmisiunii universale i cu titlu universal. Transmisiunea intervine n cazul decesului persoanei fizice i a reorganizrii persoanei juridice (fuziune, absorbie, divizare).

Oricine pltete n locul debitorului poate fi subrogat n drepturile creditorului, fr a putea dobndi ns mai multe drepturi dect acesta. 8 Astfel, art. 1721 C.civ., art. 28(2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public prevd limitativ cazurile de subrogaie real cu titlu particular. Intervine subrogaia real cu titlu particular: a) n ipoteza pieirii bunului ipotecat cnd ipoteca se strmut asupra indemnizaiei de asigurare, b) n cazul schimbului de terenuri, fiecare teren ia situaia juridic a terenului nlocuit, c) n cazul exproprierii unui imobil, ipoteca se strmut de drept asupra despgubirilor primite.
7

Transmisiunea este: universal, cnd ntreg patrimoniul se transmite unui succesor; cu titlu universal, cnd fraciuni din patrimoniu (activ i pasiv) se transmit la mai muli succesori (art. 894 C.civ.); cu titlu particular, cnd unul sau mai multe bunuri individualizate fac obiectul transmiterii.

Transmisiunea universal intervine: n cazul decesului unei persoane cnd ntregul patrimoniu succesoral este cules de motenitorul legal unic sau de un singur motenitor testamentar (legatar universal) n situaia reorganizrii persoanei juridice prin comasare (absorbie i fuziune) cnd patrimoniul persoanei juridice absorbite este preluat de persoana juridic absorbant, respectiv patrimoniile persoanelor juridice ce fuzioneaz sunt transmise persoanei juridice astfel nfiinate.

Transmisiunea cu titlu universal are loc: n caz de deces al unei persoane fizice, cnd patrimoniul defunctului se transmite fracionat ctre doi sau mai muli motenitori legali sau testamentari (legatari cu titlu universal) n situaia reorganizrii unei persoane juridice prin divizare total sau parial.

ntre cele dou feluri de transmisiune a patrimoniului nu exist deosebire sub aspect calitativ (obiectul transmisiunii este un ntreg patrimoniu sau o fraciune din acesta, alctuit din activ i pasiv) ci numai sub aspect cantitativ. Transmisiunea universal privete un ntreg patrimoniu, deci un ansamblu de valori active i pasive, n schimb transmisiunea cu titlu universal are n vedere doar o fraciune, o cot-parte matematic din aceste valori.

Transmisiunea este cu titlu particular dac privete un bun anume, determinat ori mai multe bunuri, dar fiecare individualizat prin nsuirile sale, transmisiune ce poate fi explicat fr a apela la conceptul de patrimoniu. 10

 3. Clasificarea bunurilor
1) Bunuri imobile i bunuri mobile Art. 536 din noul Cod civil prevede c bunurile sunt mobile sau imobile, prelund parial coninutul art. 461 din Codul civil de la 1864 care prevedea c Toate bunurile sunt mobile sau imobile. Art. 537 noul Cod civil enumer bunurile imobile, iar art. 538 instituie o nou categorie de bunuri imobile, i anume bunurile care rmn sau devin imobile. Astfel, alin. (1) al art. 538 prevede c rmn bunuri imobile materialele separate n mod provizoriu de un imobil, pentru a fi din nou ntrebuinate, att timp ct sunt pstrate n aceeai form, precum i prile integrante ale unui imobil care sunt temporar detaate de acesta, dac sunt destinate spre a fi reintegrate. Alin.(2) al aceluiai articol prevede c materialele aduse pentru a fi ntrebuinate n locul celor vechi devin bunuri imobile din momentul n care au dobndit aceast destinaie. Este de observat c, din modalitate de delimitare a bunurilor mobile de cele imobile, rezult c bunurile care anterior erau bunuri imobile prin destinaie, sunt, n actuala reglementare, bunuri mobile. Art. 539 noul Cod civil reglementeaz bunurile mobile, definindu-le ca fiind acele bunuri pe care legea nu le consider imobile. Observm faptul c bunurile mobile sunt determinate prin eliminarea bunurilor considerate de lege imobile, drept pentru ca care apreciem c bunurile care nu pot fi clasificate ca fiind imobile, sunt bunuri mobile. Alin.(2) al articolul sus menionat prevede c sunt bunuri mobile i undele electromagnetice sau asimilate acestora, precum i energia de orice fel produse, captate i transmise, n consiiile legii, de orice persoan i puse n serviciul su, indiferent de natura mobiliar sau 11

imobiliar a sursei acestora. Noul Cod civil al Romniei a consacrat n art. 540 soluia adoptat de doctrin anterior adoptrii noului Cod, fiind reglementate cu caracter de noutate bunurile mobile prin anticipa ie. Bunurile mobile prin anticipaie sunt bogiile de orice natur ale solului i subsolului, fructele neculese nc, plantaiile i construciile ncorporate n sol, atunci cnd prin voina prilor, acestea sunt privite n natura lor individual, n vederea detarii lor. Bunurile mobile prin anticipaie sunt de fapt bunuri imobile prin natura lor, pe care prile unui act juridic le calific expres ca fiind mobile n considerarea a ceea ce vor deveni ulterior desprinderii lor din bunul imobil din care provin.

2) Bunuri fungibile i bunuri nefungibile Bunurile fungibile sunt acele bunuri determinabile dup numr, msur sau greutate, astfel nct pot fi nlocuite unele cu altele n executarea unei obligaii. Textul Codului civil face distincie ntre bunurile fungibile care, de regul, sunt bunuri determinate generic i bunurile nefungibile care, n principiu, sunt bunuri individual determinate. Alin.(3) al art. 543 prevede faptul c un bun fungibil prin natura sa poate fi considerat ca nefungibil prin act juridic. Aadar, nu numai natura determinrii bunului l ncadreaz n categoria bunurilor fungibile sau nefungibile, ci i voina prilor unui act juridic.

3) Bunuri consumptibile i bunuri neconsumptibile Noul Cod civil prevede c sunt cumsumptibile acele bunuri mobile a cror ntrebuinare obinuit mplic nstrinarea sau consumarea substanei. n mod corelativ, bunurile necomsumptibile sunt acele bunuri care, prin ntrebuinare, nu se consum.

12

4) Bunuri divizibile i bunuri indivizibile Art. 545 Codul civil prevede c bunurile care nu pot fi mprite n natur fr a li se schimba destinaia sunt bunuri indivizibile. Bunurile divizibile sunt acele bunuri care pot fi mprite n natur fr ca destinaia acestora s fie schimbat. Alin.(3) al articolului mai sus menionat prevede c un bun divizibil prin natura lui poate fi considerat indivizibil prin act juridic.

5) Bunuri principale i bunuri accesorii Aceast clasificare este prevzut de art. 546 Codul civil. Astfel, bunul care a fost destinat n mod stabil i exclusiv, ntrebuinrii economice a altui bun este accesoriu att timp ct satisface aceast utilizare. Destinaia comun poate fi stabilit numai de proprietarul ambelor bunuri. Bunul accesoriu urmeaz situaia juridic a bunului principal, nclusiv n caz de nstrinare sau de grevare a bunului principal. ncetarea calitii de bun accesoriu nu va putea fi opus unui ter care a dobndit anterior drepturi privitoare la bunul principal.

4. Produsele bunurilor
Art. 547 noul Cod civil prevede c produsele bunurilor sunt fructele i productele.

1) Fructele Fructele reprezint acele produse care deriv din folosirea unui bun, fr a diminua substana acestuia. Fructele sunt naturale, industriale i civile. 13

Fructele naturale sunt produsele directe i periodice ale unui bun, obinute fr intervenia omului. Fructele industriale sunt produsele directe i periodice ale unui bun, obinute ca urmare a interveniei omului. Fructele civile sunt venituri realizate din folosirea bunului de ctre o persoan n virtutea unui act juridic.

2) Productele Productele sunt produse obinute dintr-un bun cu consumarea sau diminuarea substanei acestuia.

3) Dobndirea fructelor i a productelor Fructele i productele se cuvin proprietarului, dac prin lege nu se dispune altfel. Dreptul de proprietate asupra fructelor naturale i industriale se dobndete la data separrii de bunul care le-a produs, n timp ce dreptul de proprietate asupra fructelor civile se dobndete zi cu zi. Persoana care avanseaz cheltuielile necesare cu producerea i culegerea fructelor fr acordul proprietarului, va putea cere restituirea acestor cheltuieli, produsele sau contravaloarea acestora putnd fi reinute pn la restituirea cheltuielilor. Posesorul va putea fi obligat la restituire dac proprietarul furnizeaz o garanie ndestultoare, potrivit art. 550 alin.(5) Codul civil. Observm instituirea dreptului de retenie al persoanei care a avansat cheltuielile necesarea producerii sau perceperii fructelor.

14

SEC IUNEA a II-a Consideraii generale cu privire la drepturile patrimoniale i obligaiile reale
1. Drepturile patrimoniale
Drepturile (i obligaiile) subiectelor raportului de drept civil, n funcie de coninutul lor, pot fi patrimoniale i nepatrimoniale. Drepturile patrimoniale sunt acele drepturi subiective care au un coninut economic, fiind evaluabile n bani. Coninutul concret al unui patrimoniu este alctuit din drepturi i obligaii patrimoniale aparinnd unei persoane determinate, excluznd drepturile personale nepatrimoniale. Drepturile patrimoniale se mpart n dou mari categorii: drepturi reale i drepturi de crean. 1) Drepturile reale Noiune. Drepturile reale (jus in re) sunt drepturi subiective patrimoniale n virtutea crora titularul poate exercita singur atributele asupra unui lucru determinat, n mod direct i nemijlocit, fr concursul altei persoane, adic al subiectului pasiv care este nedeterminat (toi ceilali). Caractere juridice. Drepturile reale prezint urmtoarele caracteristici proprii: sunt drepturi absolute, deci opozabile erga omnes. presupun un subiect activ determinat i un subiect pasiv nedeterminat, format din toate celelalte persoane. coninutul obligaiei corelative drepturilor reale este ntotdeauna negativ, respectiv de a nu face. Subiectul pasiv are, deci, o obligaie general i negativ de a nu face nimic de natur a stnjeni subiectul activ n exercitarea dreptului su. n general, drepturile reale au un caracter perpetuu (spre exemplu, dreptul de proprietate care nu se stinge prin neuz), dar, uneori, pot fi limitate la durata de via a beneficiarului (spre

15

exemplu, dreptul de uzufruct).9 pot avea ca obiect numai lucruri individual-determinate (res certa). din faptul c drepturile reale sunt drepturi absolute, opozabile erga omnes i au ca obiect bunuri certe, rezult dou consecine specifice, deosebit de importante pentru titularii lor, i anume: prerogativa urmririi i prerogativa preferinei. Dreptul (prerogativa) de urmrire const n posibilitatea recunoscut titularului unui drept real de a pretinde bunul de la orice persoan la care acesta se gsete. Astfel, dac proprietarul unui imobil ipotecat a vndut bunul nainte de plata datoriei, creditorul poate urmri imobilul oriunde s-ar afla, deoarece acesta nu putea fi nstrinat dect grevat de dreptul real, anterior constituit. Dreptul (prerogativa) de preferin const n posibilitatea recunoscut titularului unui drept real de a fi satisfcut cu prioritate fa de titularii altor drepturi reale dobndite ulterior sau de titularii unor drepturi de crean fr garanii (creditori chirografari). Astfel, titularii unor drepturi reale vor fi pltii n ordinea datei drepturilor lor, conform principiului qui prior tempore potior jure, fiind preferat acela care a ndeplinit primul formalitile de opozabilitate, iar titularul unei creane garantat cu un drept de gaj poate cere satisfacerea ei, naintea altor creditori lipsii de garanii. sunt limitate ca numr, fiind expres prevzute de lege, fr ca prile s poat crea prin voina lor drepturi reale noi. sub aspect procedural, drepturile reale sunt aprate prin aciuni reale, de competena instanei de la locul unde este situat bunul, conform regulii actor sequitur forum rei site. 2) Drepturile de crean Noiune. Dreptul de crean (jus ad personam) este acel drept subiectiv civil patrimonial n virtutea cruia subiectul activ, numit creditor (reus credendi), are posibilitatea
9

Uzufructul n favoarea persoanei juridice nu poate fi mai mare de 30 de ani (art.559 C.civ.), iar n privina persoanei fizice, se stinge cel mai trziu la moartea uzufructarului (art.557 C.civ.).

16

s pretind subiectului pasiv, numit debitor (reus debendi), s dea, s fac sau s nu fac ceva.10 Caractere juridice. Drepturile de crean au urmtoarele trsturi: sunt drepturi relative i deci opozabile numai subiectului pasiv i n limitele legii, avnzilor cauz; att subiectul activ ct i subiectul pasiv sunt determinai din momentul naterii dreptului; dreptului de crean a subiectului activ i corespunde obligaia subiectului pasiv pozitiv, respectiv a da ori a face ceva, sau negativ de a nu face ceva din ceea ce ar fi putut face dac nu s-ar fi obligat la absteniune; sunt temporare (prescriptibile), creditorul poate pretinde de la debitor ndeplinirea obligaiilor sale ntr-un anumit termen; pot avea ca obiect lucruri generice (res genera); drepturile de crean, fiind drepturi relative, nu dau natere la prerogativa urmririi i a preferinei; sunt nelimitate ca numr i se nasc din izvoare juridice multiple: acte juridice (contracte sau acte juridice unilaterale), fapte juridice ilicite (sustragerea, distrugerea de bunuri) sau licite (gestiunea de afaceri, plata nedatorat, mbogirea fr just cauz); sub aspect procedural, drepturile de crean sunt aprate prin aciuni personale, de competena instanei de la domiciliul debitorului, potrivit regulii actor sequitur forum rei.

2. Obligaii reale
La limita dintre drepturile reale i drepturile de crean se situeaz o categorie juridic intermediar, cunoscut sub denumirea de obligaii reale. Obligaiile reale sunt ndatoriri legale sau contractuale a cror existen este strns legat de anumite drepturi reale sau de posesia unor lucruri imobile. Fiind o categorie intermediar, obligaiile au o opozabilitate mai restrns dect
10

Drepturile de crean se studiaz n detaliu la disciplina Teoria obligaiilor civile. Aici le reamintim mai mult pentru compararea lor.

17

drepturile reale i mai larg dect drepturile de crean, nefiind strict legate de persoana debitorului iniial determinat. Se disting dou categorii de obligaii reale: obligaii reale de a face (propter rem) i obligaii opozabile i terilor (scriptae in rem). 1) Obligaii reale de a face (propter rem) Noiune. Obligaiile reale propter rem sunt ndatoriri ce revin deintorului unui bun imobil determinat. Obligaiile reale de a face sunt ndatoriri pozitive (de a face) sau negative (de a nu face) n strns legtur cu stpnirea unui anumit bun (propter rem) i apar ca un accesoriu al dreptului real11, urmnd regimul acestuia din urm. n caz de nstrinare a bunului, obligaia real se va transmite o dat cu acesta, fr a fi necesar o convenie a prilor n acest sens. Caracteristica acestei obligaii este faptul c nu revine oricrei persoane, ci numai deintorului lucrului respectiv. Clasificare. Obligaiile propter rem sunt legale i convenionale. Obligaiile propter rem legale i au izvorul n lege. Se includ n aceast categorie: obligaiile deintorilor de bunuri agricole, prevzute de art. 64 i art. 80-83

din Legea nr. 18/199112 de a cultiva, de a conserva calitile solului, de combatere a duntorului i de a pune la dispoziie terenurile aflate n perimetrele de ameliorare n scopul executrii lucrrilor necesare pentru ridicarea capacitii de producie; obligaiile deintorilor de pdure de a efectua lucrri de ntreinere i

rempdurire precum i lucrri prevzute de angajamentele silvice elaborate de organele de specialitate; obligaiile deintorilor de bunuri imobile de a permite accesul specialitilor

pentru executarea lucrrilor de cadastru, de a admite, n condiiile legii, amplasarea pe sol sau pe construcii a semnelor i a semnalelor geodezice i de a asigura zonele de protecie a acestora (art. 12 alin. 2 din Legea nr. 7/199613); 11

obligaia de grniuire reglementat de art. 560 C.civ.: Proprietarii

Drepturile reale confer titularilor o serie de prerogative, iar obligaiile propter rem sunt sarcini care limiteaz aceste drepturi 12 Legea fondului funciar, cu modificrile ulterioare, republicat n M.Of. nr.1 din 5 ianuarie 1998. 13 Legea cadastrului i publicitii imobiliare, cu modificrile ulterioare, publicat n M-Of. nr. 61 din 26 martie 1996.

18

terenurilor nvecinate sunt obligai s contribuie la grniuire prin reconstituirea hotarului i fixarea semnelor corespunztoare, suportnd, n mod egal, cheltuielile ocazionate de aceasta; obliga ia proprietarului cruia i prisose te apa pentru necesitile curente s ofere acel surplus pentru proprietarul care nu i-ar putea procura apa necesar pentru fondul su, dect cu o cheltuial excesiv-art. 607 noul Cod civil. obliga ia proprietarului unui fond de a permite trecerea prin fondul su

a re elelor utilitare- art. 621 noul Cod civil. obliga ia proprietarului de a permite folosirea fondului su pentru obliga ia proprietarului unui fond de a permite accesul altuia pentru a

efectuarea unor lucrri necesare fondului nvecinat- art. 622 C. civ. redobndi posesie unui bun al su. Obligaiile propter rem convenionale i au izvorul n acordul de voin al prilor. Spre exemplu, cu ocazia constituirii unei servitui de trecere, proprietarul unui fond aservit i poate asuma, prin contract, obligaia de a efectua lucrrile necesare exerciiului servituii. Obligaia proprietarului este propter rem deoarece se va transmite ca un accesoriu al fondului aservit, la toi dobnditorii ulteriori, fr a fi necesar o nou convenie. Spre deosebire de obligaiile propter rem legale care pot fi pozitive (a face) sau negative (a nu face), obligaiile convenionale sunt ntotdeauna pozitive. 2) Obligaiile opozabile i terilor (scriptae in rem) Noiune. Obligaiile scriptae in rem sunt ndatoriri strns legate de un bun astfel nct creditorul i poate realiza dreptul su numai dac titularul actual al dreptului real asupra lucrului va fi obligat s respecte acest drept (dreptul creditorului) dei nu a participat direct i personal la formarea raportului obligaional. Este cazul locatarului unui bun pe care locatorul l-a nstrinat dup ncheierea contractului de locaiune. Noul dobnditor al bunului, dei nu se afl n nici un raport juridic cu locatarul, este obligat conform art. 1811 C.civ. s recunoasc locaiunea fcut nainte de vnzarea bunului, dac aceasta s-a fcut prin act autentic sau prin act sub semntur privat 19

cu dat cert, cu excepia situaiei n care ncetarea locaiunii din cauza vnzrii s-ar fi prevzut n chiar contractul de locaiune.

3. Clasificarea drepturilor reale

1) Criterii n literatura de specialitate, drepturile reale se clasific: dup cum au sau nu o existen independent n drepturi reale principale i drepturi reale accesorii (de altfel, este principala clasificare a drepturilor reale); n raport de natura bunului asupra cruia se constituie, n drepturi reale imobiliare i drepturi reale mobiliare; dup modul de reglementare: prevzute de noul Cod civil i prevzute de alte acte normative. 2) Drepturi reale principale Noiune. Drepturile reale principale sunt drepturi care au o existen independent, proprie, de sine stttoare, n raport cu alte drepturi reale sau de crean. Categorii de drepturi reale principale. Codul civil cuprinde dou categorii de drepturi reale principale: dreptul de proprietate. Din punct de vedere al subiectelor i al regimului juridic aplicabil, dreptul de proprietate cuprinde dreptul de proprietate public, avnd ca titulari statul i unitile administrativ-teritoriale i dreptul de proprietate privat, avnd ca titulari persoane fizice i persoane juridice, inclusiv statul i unitile administrativ-teritoriale pentru domeniul privat al statului. drepturi reale principale derivate din dreptul de proprietate

(dezmembrmintele dreptului de proprietate) i anume: dreptul de uzufruct (art. 703-748 noul Cod civil), dreptul de uz (art. 749 noul Cod civil), dreptul de abitaie (art. 750 noul Cod civil), dreptul de servitute (art. 755-772 noul Cod civil), dreptul 20

de superficie (art. 693-702 noul Cod civil). De cele mai multe ori, atributele dreptului de proprietate se exercit direct i nemijlocit de proprietar i doar n mod excepional prin intermediul altor persoane. n acest scop, nsui proprietarul ncredineaz bunurile unei persoane fizice sau juridice ndreptite s exercite atributele posesiei i folosinei. Persoanele care primesc bunurile respective dobndesc asupra lor un drept real principal (dezmembrmnt), derivat din dreptul de proprietate. O serie de acte normative speciale reglementeaz drepturi reale principale, cum sunt: dreptul de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra bunurilor proprietate public a statului i unitilor administrativ teritoriale (Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea unitilor economice de stat ca regii autonome i societi comerciale; Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia); dreptul de folosin gratuit asupra unor bunuri proprietate public atribuit persoanelor juridice fr scop lucrativ ce desfoar activiti de binefacere sau de utilitate public ori serviciilor publice (art. 17 din Legea nr. 213/1998); dreptul de folosin asupra unor terenuri agricole proprietatea comunei, oraului, municipiului, acordat personalului de specialitate din serviciile publice comunale (art. 19 alin.3 din Legea nr. 18/1991, republicat); dreptul de folosin asupra unor terenuri proprietate de stat14 situate n intravilanul localitii, atribuite n vederea construirii de locuine proprietate personal (art. 26 i 36 din Legea nr. 18/1991, republicat); dreptul de concesiune asupra unor bunuri proprietate public ori privat a statului, judeului, oraului sau comunei, acordat persoanelor fizice sau juridice (art. 5 din
14

Din redactarea destul de lacunar a art. 26, s-ar prea c dreptul de folosin vizeaz doar terenurile proprietate public. Astfel se face vorbire de terenuri proprietate de stat care trec n proprietatea comunelor, oraelor sau municipiilor, urmnd s fie date n folosina celor care solicit s-i construiasc o locuin i nu au teren. Desigur se nate ntrebarea dac se au n vedere terenurile proprietate public sau privat a statului i unitilor administrativ teritoriale. Pentru soluionarea problemei trebuie inut cont i de dispoziiile art. 36 alin. 2 conform crora terenurile proprietate de stat situate n intravilanul localitilor, atribuite, potrivit legii, n folosin venic sau n folosin pe durata existenei construciei, n vederea construirii de locuine proprietate personal(...) trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuinelor, n proprietatea acestora. Dei textul de lege utilizeaz termenul de atribuire n proprietate, aceasta n realitate echivaleaz cu o constituire a dreptului de proprietate. tiut fiind c reconstituirea sau constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor se face doar asupra terenurilor din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ teritoriale, prin urmare sintagma terenuri proprietate de stat are n vedere terenuri aflate n domeniul privat, asupra crora statul exercit un drept de proprietate privat.

21

Legea nr. 213/1998 ); dreptul de concesiune asupra unor terenuri pentru construirea de locuine (Legea nr. 50/1991); dreptul de concesiune asupra unor bunuri proprietatea statului15 acordat regiilor autonome i societilor comerciale (Legea nr. 15/1990); dreptul de concesiune acordat pentru punerea n valoare a resurselor de petrol (Legea petrolului nr. 238/2004); dreptul de concesiune a unor lucrri publice i servicii publice (O.U.G. nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de ahiziie public, a contractelor de

concesiune de lucrri publice i a contractelor de concesiune de servicii) i dreptul de concesiune a bunurilor proprietate public (O.U.G. nr.54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate public). dreptul de preempiune. Se definete ca fiind dreptul conferit de lege unor persoane de a cumpra cu prioritate un bun mobil sau imobil din categoria celor prevzute de lege atunci cnd proprietarul su s-a hotrt s-l nstrineze prin vnzare sau s l valorifice prin contracte cu executare succesiv(nchiriere, concesiune).

Dreptul de preempiune se nate direct din lege, fiind prevzut de o norm imperativ, voina vnztorului neavnd nicio contribuie la naterea acestui drept. Astfel, art.10 din Legea minelor nr. 85/2005 prevede c n cazul vnzrii bunurilor expropriate, fotii proprietari sau, dup caz, succesorii lor, au drept de preempiune ; art. 11 din Legea nr. 238/2004 Legea petrolului dispune n cazul n care statul vinde bunurile expropriate fotii
15

Potrivit art. 25 alin 1 din Legea nr. 15/1990, prin hotrre de Guvern, terenurile proprietate de stat pot face obiectul unor concesiuni. Redactarea textului este una lacunar, legiuitorul acelei perioade nefcnd distincia cuvenit ntre domeniul public i domeniul privat al statului. Astfel, se prevede posibilitatea concesionrii unor terenuri proprietate de stat, prin aceasta nelegnd c actul normativ nu este aplicabil concesiunii terenurilor din domeniul public local sau judeean sau din domeniul privat al statului sau unitilor administrativ teritoriale. n realitate la acea dat, cadrul legal al concesiunii cuprindea att domeniul public ct i domeniul privat al statului i unitilor administrativ teritoriale. n concluzie, sintagma proprietate de stat are n vedere att proprietatea public ct i privat a acestuia.

22

proprietari, sau, dup caz, succesorii lor, au dreptul de a reintra n posesia acestora, la un pre ce nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat,...; art. 37 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru utilitate public reglementeaz dreptul de preempiune al fostului proprietar n situaia n care lucrrile pentru a cror executare s-a dispus exproprierea nu au fost ncepute i realizate i expropriatorul a decis s nstrineze imobilul; art. 4 alin 4-8 din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice aflate n proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vndute numai n condiiile exercitrii dreptului de preempiune al Statului Romn, prin Ministerul Culturii i Cultelor, sau al unitilor administrativ teritoriale, sub sanciunea nulitii absolute; art. 18-21 din O.U.G. nr. 40/1999 privind protecia chiriailor i stabilirea chiriei pentru spaii cu destinaie de locuin prevede dreptul de preempiune al chiriailor la cumprarea locuinelor pe care le dein cu chirie; Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989 reglementeaz n art. 17 dreptul de preempiune al locatarilor imobilelor n cazul n care proprietarii crora li s-au retrocedat n natur imobilele se hotrsc s le nstrineze16. 3) Drepturi reale accesorii Noiune. Drepturile reale accesorii sunt drepturi reale care nsoesc i garanteaz anumite drepturi de crean, neavnd o existen proprie, independent, de sine stttoare. Drepturile reale accesorii urmeaz regimul juridic al drepturilor principale pe care le nsoesc potrivit principiului accessorium sequitur principale, astfel nct stingerea dreptului principal are ca efect stingerea dreptului accesoriu. Categorii. Sunt drepturi reale accesorii: - dreptul de gaj sau amanetul (art. 2480 noul Cod civil): este un drept real constituit asupra unui bun sau a unor bunuri mobile corporale sau titluri negociabile emise n form materializat ale debitorului care confer titularului su (creditorului) posibilitatea de a fi pltit cu
16

Cazurile prevzute de Legea nr. 54/1998 referitor la vnzarea terenurilor agricole din extravilan i de O.U.G. nr. 226/2000 privind circulaia juridic a terenurilor cu destinaie forestier sunt n prezent abrogate prin dispoziiile art. 8 din Titlul X al Legii nr. 247/2005.Aceste cazuri aveau n vedere dreptul de preempiune al coproprietarilor, vecinilor i arendailor n ipoteza nstrinrii prin vnzare a terenurilor agricole situate n extravilan, respectiv dreptul de preempiune la nstrinarea terenurilor din fondul forestier proprietate privat n favoarea coproprietarilor, vecinilor i autoritii publice centrale care rspunde de silvicultur, prin Regia Naional a Pdurilor.

23

prioritate din preul acelui bun (bunuri) n caz de neexecutare a obligaiei de ctre debitor. De regul, gajul presupune deposedarea debitorului de bunul gajat care intr astfel n posesia creditorului. - dreptul de ipotec (art. 2343 noul Cod civil): este un drept real asupra unui bun mobil sau imobil afectat executrii unei obligaii; dreptul de ipotec reprezint, n funcie de obiect, o geranie mobiliar sau o garanie imobiliar. Potrivit dispoziiilor noului Cod civil, ipoteca asupra unui imobil se constituie prin nscriere n cartea funciar(art. 2377), iar ipoteca mobiliar se constituie prin ncheierea contractului de ipotec, producnd efecte de la data la care obligaia garantat ia natere, iar constituitorul dobndete drepturi asupra bunurilor ipotecate(art. 2387); - privilegiile: sunt drepturi reale care aparin unor creditori care, datorit calitii creanei lor, au posibilitatea sa fie pltii cu prioritate din valoarea unor bunuri determinate ale debitorului, chiar fa de creditorii ipotecari posteriori. Spre exemplu, dac cumprtorul vinde imobilul nainte de a plti preul integral, primul vnztor are privilegiul plii creanei; Noul Cod civil prevede c preferina acordat de lege unui creditor n considerarea creanei sale(art. 2333) i creditorul privilegiat este preferat celorlali creditori, chiar dac drepturile acestora s-au nscut ori au fost nscrise mai nainte(art. 2335) - dreptul de retenie: potrivit art. 2495 din noul Cod civil: cel care este dator s remit sau s restituie un bun poate s l rein ct timp creditorul nu i execut obligaia sa izvort din acelai raport de drept sau, dup caz, att timp ct creditorul nu l despgubete pentru cheltuielile necesare i utile pe care le-a fcut pentru acel bun ori pentru prejudiciile pe care bunul i le-a cauzat. Aadar, dreptul de retenie reprezint acel drept real care const n posibilitatea deintorului unui bun s refuze restituirea acestuia pn n momentul n care creana izvort n legtur cu bunul respectiv nu i este pltit.

SECIUNEA a III-a Noiunile de proprietate i drept de proprietate

. 1. Terminologie
24

Noiunea de proprietate i cea de drept de proprietate sunt sinonime. Astfel, Constituia17 utilizeaz n art. 44 i art. 136 att denumirea de proprietate, ct i cea de drept de proprietate. 1) Termenul de proprietate este abordat att prin prism economic ct i juridic . n sens economic, proprietatea constituie raportul de apropriere (nsuire) de ctre oameni a bunurilor materiale pentru trebuinele lor fizice i spirituale, ca o condiie fundamental a existenei oricrei societi umane. n sens juridic, proprietatea se confund cu dreptul de proprietate18. Din punct de vedere juridic, proprietatea cuprinde n structura sa urmtoarele elemente: aproprierea ca posesiune, utilizarea obiectului proprietii, dreptul de gospodrire, de administrare, de gestionare; dreptul de a culege fructele dispoziia asupra obiectului proprietii, toate acestea n condiiile legii. 2) Sintagma drept de proprietate este utilizat cu dou nelesuri, distingndu-se ntre dreptul de proprietate n sens obiectiv i n sens subiectiv. n sens obiectiv, dreptul de proprietate desemneaz ansamblul normelor juridice ce reglementeaz proprietatea n sensul larg al termenului. Cu acest neles, dreptul de proprietate este o instituie juridic. n sens subiectiv, dreptul de proprietate este utilizat cu dou accepiuni: lato sensu, pentru a desemna orice proprietate mobiliar,

imobiliar, proprietatea unui uzufruct, proprietatea unei creane, proprietatea intelectual, proprietatea incorporal, proprietatea numelui etc., depind nelesul strict juridic.
17

modificat i completat prin Legea de revizuire a Constituiei Romniei nr. 429/2003, publicat n M. O. nr. 767/ 31.10.2003. 18 Termenul de proprietate( drept de proprietate) se folosete pentru a desemna bunul asupra cruia se exercit proprietatea. Dreptul de proprietate este un drept att de complet nct se confund cu bunul asupra cruia se exercit . n acest sens, art. 582 C.civ. se refer la acela a crui proprietate este pe marginea unei ape curgtoare..., art. 589 C.civ.: ... la privirea asupra proprietii vecinului..., art. 614 C.civ. se refer la faptele proprietarilor care stabilesc, pe proprietile lor sau n folosul proprietilor lor, orice servitui vor gsi de cuviin.

25

stricto sensu, pentru a desemna proprietatea corporal, respectiv

dreptul de proprietate asupra bunurilor corporale mobile i imobile, ca drept patrimonial, drept real, absolut, cu toate caracteristicile specifice acestei categorii de drepturi subiective.

2. Definiia dreptului de proprietate

Art. 555 din noul Cod civil prevede c proprietatea privat este dreptul titularului de a poseda, folosi i dispune de un bun n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n limitele stabilite de lege. n legtur cu textul menionat se impun cteva precizri: 1) dreptul de proprietate este definit prin unele din atributele sale, fr a se arta explicit coninutul acestora. Atributele dreptului de proprietate sunt: dreptul de posesie asupra lucrului potrivit naturii sau destinaiei lui (jus

utendi - usus); dreptul de a ntrebuina lucrul, de a-i culege fructele i veniturile pe

care le poate da (jus fruendi - fructus); dreptul de a dispune de lucru fie prin nstrinare, fie prin consumare

(jus abutendi - abusus). Spre deosebire de definiia pe care o aveam n vechiul Cod civil, unde legiuitorul enumera n art. 480 numai dou atribute, i anume: fructus (a se bucura) i abusus (a dispune) omind pe cel de-al treilea - usus (posesia), noua reglementare cuprinde toate cele 3 atribute ale dreptului de proprietate, atribute de care titularul se poate bucura i pe care le poate exercita n mod exclusiv, absolut i perpetuu. 2) n aparen, art. 480 din Codul civil din 1864, la fel ca i art. 555 din noul Cod civil, cuprindea dispoziii contradictorii din moment ce, dup evidenierea caracterului 26

absolut al dreptului de proprietate, adaug c acesta se exercit n limitele determinate de lege. n realitate, dreptul absolut nu se definete ca un drept ce nu poate fi ngrdit. Dreptul de proprietate este absolut n comparaie cu celelalte drepturi reale, proprietarul avnd plenas proprietas (usus, fructus i abusus) i nu numai dezmembrmintele dreptului de proprietate; este absolut deoarece titularul are posibilitatea de a-l folosi total, de a svri orice acte juridice conform interesului su, fr a avea nevoie de concursul altor persoane; este absolut, n sensul c este opozabil erga omnes. Limitele stabilite de lege privesc exerciiul dreptului de proprietate, n sensul c ntinderea atribuiilor sale i coninutul su trebuie circumscrise de lege. Exerciiul acestui drept n limitele legii este privit ca o restrngere normal, impus de interesele social-economice generale i de aprarea dreptului de proprietate al celorlali. Proprietarul exercit atributele n putere proprie, nefiind subordonat nimnui dect legii. Toate celelalte persoane, altele dect proprietarul, exercit aceste atribute, att n puterea legii ct i n virtutea puterii proprietarului care le-a transmis dreptul subiectiv asupra bunurilor sale. Chiar dac titularii altor drepturi reale, exercitnd atributele proprietii, urmresc realizarea unor interese proprii, proprietarul este singurul subiect de drept care exercit direct sau indirect (prin alte persoane) plenitudinea atributelor n propriul su interes. 3) Sintetiznd cele prezentate mai sus, dreptul de proprietate se concretizeaz prin urmtoarele elemente: - cuprinde n coninut atributele posesiei, folosinei i dispoziiei; - exprim o relaie de apropriere a unui bun; - proprietarul exercit atributele prin putere i n interesul su propriu. Prin urmare, dreptul de proprietate poate fi definit ca fiind acel drept real care confer titularului su, persoan fizic sau juridic, atributele de posesie, de folosin i de dispoziie asupra unui lucru, pe care le exercit n mod exclusiv prin putere proprie 27

i interes propriu, cu respectarea prevederilor legale.

SECIUNEA a IV-a Coninutul dreptului de proprietate

1. Posesia (jus posidendi)
1) Noiune. Acest atribut presupune exercitarea de ctre titularul dreptului de proprietate a unei stpniri efective asupra lucrului, direct i n interes propriu, sau de a consimi ca stpnirea s fie exercitat n numele i n interesul lui de ctre o alt persoan. 2) Reglementare. Caractere. Art. 916 noul Cod civil definete posesia ca fiind (1)exercitarea n fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de ctre persoana care l stpnete i care se comport ca un proprietar. (2) Dispoziiile prezentului titlu se aplic, n mod corespunztor, i n privina posesorului care se comport ca un titular al altui drept real, cu excepia drepturilor reale de garanie. Din reglementarea dispoziiilor referitoare la posesie, putem desprinde caracteristicile acestui atribut, anume: - posesia se aplic att dreptului de proprietate (posesia unui lucru), ct i celorlalte drepturi reale (folosirea unui drept), excepie facnd drepturile reale de garanie, adic posesia altui drept real cu excepia artat mai sus. Posesia se afl la baza tuturor drepturilor reale, fiind materializarea existenei acestora, existen care rmne abstract.19 - posesia este prerogativa titularului dreptului de proprietate de a stpni bunul direct i nemijlocit sau indirect i mijlocit, prin intermediul altei persoane, care exercit stpnirea n numele i interesul proprietarului. - posesia este o stare de fapt; ea confer posesorului posibilitatea de a se comporta fa de bun ca i cnd ar fi adevratul titular al dreptului de proprietate sau al altui
19

Proprietarul are dreptul de a poseda lucrul n temeiul lui jus possessionis (drept de proprietate), care nu se confund cu jus possidendi (drept de a poseda) ce aparine posesorului.

28

drept real. Dei regula este c posesorul este i titularul dreptului, posesia presupunnd dreptul, sunt cazuri cnd proprietatea aparine unei persoane fr a avea posesia, iar posesia, unei alte persoane care nu este proprietar. - posesia se bazeaz pe intenia de a poseda pentru sine; dac lipsete intenia de a poseda pentru sine, nu suntem m prezena posesie, ci a deteniei precare; - posesia se aplic numai drepturilor reale, nu i drepturilor de crean; - posesia genereaz efecte juridice, efecte care sunt sunt recunoscute i garantate de lege. Aadar, dei posesia apare ca o expresie a dreptului de proprietate, cele dou noiuni nu se confund, prima fiind o stare de fapt i a doua o stare de drept. 3) Elemente. Posesia presupune existena a dou elemente: animus - intenia de a poseda pentru sine, i corpus - deinerea material a bunului, concretizat n acte materiale de folosire a bunului. Se disting dou situaii: - Dac proprietarul exercit direct i personal stpnirea de fapt a bunului, posesia corespunde dreptului de proprietate; - Dac proprietarul transmite stpnirea de fapt altei persoane elementul corpus al posesiei posesia se exercit corpore alieno (posesor de corp strin) n numele i n interesul proprietarului, acesta din urm pstrnd elementul animus (intenia). Existena elementului intenional (animus) deosebete posesia de detenia precar, n cadrul creia lipsete voina posesorului de a stpni pentru sine, detentorul deinnd pentru altul (spre exemplu, depozitarul, locatarul, cruul).

2. Folosina (fructus - jus fruendi)

1) Noiune. Este acea prerogativ n virtutea creia proprietarul poate s ntrebuineze bunul n interesul su i s-i perceap fructele. 2) Noiunea de fructe. Prin fructe se nelege tot ceea ce un lucru produce n mod periodic, fr a-i fi afectat substana. Fructele sunt de trei feluri (art. 548 noul Cod civil): 29

fructe naturale sunt produsele directe i periodice ale unui bun, obinute

fr intervenia omului, cum ar fi acelea pe care pmntul le produce de la sine, producia i sporul animalelor(art. 548 alin.(2); fructe industriale produsele directe i periodice ale unui bun, fructe civile venituri realizate din folosirea bunului de ctre o obinute ca rezultat al interveniei omului(art. 548 alin.(3); alt persoan n virtutea unui act juridic, precum chiriile, arenzile, dobnzile, venitul rentelor i dividendele. Fructele nu se confund cu productele, acestea din urm fiind foloase trase dintr-un bun care i consum substana (nisipul, piatra, marmura extras dintr-o carier). Folosina, ca atribut al dreptului de proprietate, cunoate un aspect particular n cazul coproprietii. Astfel, fiecare coproprietar este ndreptit la fructe proporional cu cota sa din dreptul de proprietate asupra bunului. n ipoteza n care un coproprietar exercit posesia exclusiv a bunului, el este obligat s acorde celorlali coproprietari partea din fructe ce li se cuvine(art. 637 noul Cod civil). n caz contrar, coproprietarii au posibilitatea s cear mprirea fructelor, chiar fr sistarea strii de coproprietate. 3. Dispoziia (abusus - jus abutendi) 1) Noiune. Acest atribut const n prerogativa proprietarului de a dispune liber de bunul su: de a-l nstrina sau de a constitui asupra lui drepturi reale n favoarea altor persoane, precum i de a dispune de substana bunului (a-l transforma, consuma, distruge) cu respectarea reglementrilor n vigoare.

2) Elemente. Atributul dispoziiei cuprinde dispoziia material i dispoziia juridic asupra bunului. Dreptul de dispoziie material presupune posibilitatea de a dispune de substana bunului, respectiv de a-l transforma, consuma sau distruge, cu respectarea reglementrilor n vigoare. Dispoziia material se refer la bunurile corporale, inclusiv drepturile de crean a 30

cror substan juridic este n materialitatea titlului20 Dreptul de dispoziie juridic se concretizeaz n posibilitatea proprietarului de a nstrina dreptul de proprietate prin acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte, precum i de a constitui drepturi reale n favoarea altor persoane. n toate cazurile exercitarea dispoziiei se face n limitele determinate de lege. Exercitarea abuziv a dreptului (contrar scopului sau limitnd exerciiul altui drept de proprietate) ar declana rspunderea juridic a titularului. Proprietarul poate, vremelnic, s nstrineze celelalte atribute ale dreptului de proprietate (jus utendi, jus fruendi), nu ns i jus abutendi, deoarece n acest caz ar pierde nsui dreptul de proprietate.

SECIUNEA a V-a Caracterele generale ale dreptului de proprietate

Art. 555 alin.(1) noul Cod civil prevede c Proprietatea privat este dreptul titularului de a poseda, folosi i dispune de un bun n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n limitele stabilite de lege.

1. Caracterul absolut
1) Prin caracterul absolut al dreptului de proprietate se nelege posibilitatea titularului de a dispune de bun dup propria dorin, n limitele legii (de a-l utiliza i de a-i trage foloasele, precum i de a svri toate actele juridice care corespund interesului su), fr a avea nevoie de concursul altei persoane. Acest caracter al dreptului de proprietate poate fi privit ca o difereniere fa de drepturile relative, far s fie luat n considerare numai caracterul su opozabil erga omnes21. Caracterul de drept absolut face trimitere la un drept complet, deplin. Dreptul de proprietate este absolut n sensul c:
20

M. Uliescu, Noul Cod civil. Comentarii.Dreptul de proprietate n configurarea noului Cod civil, ed. Universul Juridic, Bucureti, 2010 21 Gh. Beleiu, Drept civil romn, ed. a VIII-a, ed. Universul Juridic, Bucureti, 2003

31

- este opozabil erga omnes, toi ceilali fiind obligai s nu fac nimic de natur a-i aduce atingere titularului dreptului. Ori de cte ori bunul ajunge n deinerea sau posesia nelegitim a altuia, proprietarul beneficiaz de aciunea n revendicare. - este un drept complet care confer titularului su exerciiul integral al tuturor prerogativelor (posesie, folosin, dispoziie) n comparaie cu celelalte drepturi reale, care nu sunt dect dezmembrminte ale dreptului de proprietate. n aceast concepie, dreptul de proprietate este absolut numai n raport cu celelalte drepturi reale, dar nu este absolut cu el nsui. 2) Avnd caracter absolut, dreptul de proprietate este n acelai timp inviolabil. Principiul inviolabilitii dreptului de proprietate este prevzut expres n art. 136 pct. 5 din Constituie n forma revizuit, care dispune: Proprietatea privat este, n condiiile legii organice, inviolabil. Acest principiu are dou limite: exproprierea pentru cauz de utilitate public. Conform Legii nr. 33/1994 i n baza art. 44 pct. 3 din Constituie, exproprierea nu se poate dispune dect pentru cauz de utilitate public, cu dreapt i prealabil despgubire. pentru lucrri de interes general autoritatea public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele produse solului, plantaiilor sau construciei, ori pentru alte daune imputabile autoritilor publice (art. 44 pct. 5 din Constituie). n ambele cazuri despgubirile se stabilesc de comun acord cu proprietarul, n caz de divergen hotrnd instana de judecat.

2. Caracterul exclusiv
Caracterul exclusiv l ndreptete pe titularul dreptului de proprietate s exercite toate atributele dreptului su, cu excluderea tuturor celorlalte persoane i indiferent de orice puteri ale acestora. Dreptul de proprietate este lipsit de caracterul exclusiv, astfel: - cnd atributele dreptului de proprietate se exercit de ctre o alt persoan, n temeiul unui dezmembrmnt (drept real derivat) al dreptului de proprietate; 32

- n cazul coproprietii, deoarece atributele dreptului de proprietate aparin i se exercit cu privire la acelai lucru corporal de dou sau mai multe persoane; - n cazul servituilor pozitive, legale, convenionale sau judiciare, cnd proprietarul fondului dominant exercit atributul folosinei asupra fondului aservit.

3. Caracterul perpetuu i transmisibil

1) Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate trebuie abordat din mai multe puncte de vedere: - dreptul de proprietate are o durat limitat n timp, el dureaz att timp ct exist bunul. nstrinarea bunului sau moartea titularului su nu este de natur s sting dreptul de proprietate. - dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, fiind imprescriptibil sub aspect extinctiv. Astfel, aciunea n revendicare prin care proprietarul urmrete s redobndeasc exerciiul dreptului de proprietate asupra unui bun imobil este imprescriptibil. n cazul unui bun mobil, situaia prezint o serie de nuanri.22 - dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte ntre vii (inter vivos) i pentru cauz de moarte (mortis causa). Prin transmitere, dreptul de proprietate trece din patrimoniul unei persoane n patrimoniul alteia, fr nici o modificare. Altfel spus, transmisibilitatea este expresia perpeturii dreptului de proprietate. 2) Caracterul transmisibil este propriu dreptului de proprietate privat. n opoziie cu acesta, dreptul de proprietate public este inalienabil i prin urmare netransmisibil. i acest caracter cunoate limitri impuse de lege (expropriere pentru cauz de utilitate public, confiscarea special a bunului) sau de voina proprietarilor (spre exemplu, titularul poate s abandoneze un bun mobil, acesta devenind res nullius, ceea ce echivaleaz cu ncetarea dreptului de proprietate, dac nu se aplic vreo prevedere legal n temeiul creia bunul trece n proprietatea statului)
22

Opinia dominant este n sensul prescriptibilitii aciunii n revendicare mobiliar n termen de 30 de ani. Relativ recent sa conturat i opinia contrar a imprescriptibilitii acesteia, cu argumentul principal c nu se poate distinge din punct de vedere al proteciei juridice ntre bunurile mobile i imobile. Ase vedea Cap XII., Seciunea a II a.

33

 4. Caracterul individual
1) Dreptul de proprietate, prin natura sa, este un drept exclusiv, individual, n sensul c atributele sale aparin i sunt exercitate de o singur persoan. 2) O excepie de la caracterul individual o constituie coproprietatea, situaie n care dreptul de proprietate aparine concomitent la dou sau mai multe persoane care exercit deopotriv prerogativele acestuia. Proprietatea comun nu trebuie privit n mod absolutist, deoarece nimeni nu poate fi obligat s rmn n indiviziune, astfel nct se permite ca fiecare coproprietar s poat introduce aciunea n partaj. n urma partajrii bunului, proprietatea comun a tuturor coproprietarilor se transform n proprietate individual, exclusiv a fiecrui titular23.

5. Caracterul legal
1) Dreptul de proprietate are un caracter legal, n sensul c legea stabilete att coninutul ct i limitele exercitrii prerogativelor proprietarului. 2) n acest sens, noul Cod civil dispune n art. 555 c dreptul de proprietate se exercit n limitele determinate de lege. Tot astfel, Constituia, n art. 44 pct. 1, prevede: coninutul i limitele acestor drepturi (incluznd i dreptul de proprietate) sunt stabilite de lege. De asemenea, n temeiul art. 44 pct. 6 din Constituie, dreptul de proprietate oblig la respectare sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti, precum i a sarcinilor ce revin proprietarului n temeiul legii sau obiceiului.

SECIUNEA A VI-A Formele dreptului de proprietate

1. Criterii de clasificare
23

Aciunea n partaj poate fi paralizat n temeiul excepiei dobndirii prin uzucapiune a proprietii exclusive asupra bunului respectiv, ridicat de coproprietarul ce a exercitat o posesie util asupra ntregului bun, timp de 30 de ani. De asemenea, aciunea de partaj va fi respins i n situaia n care coproprietarii au ncheiat o convenie de rmnere n indiviziune, care potrivit art. 728 (2) C.civ., poate fi valabil pentru o durat de maximum 5 ani, cu posibilitatea rennoirii prin acordul prilor.

34

Dreptul de proprietate poate fi clasificat n funcie de mai multe criterii: 1) n funcie de titularii dreptului de proprietate distingem drept de proprietate al persoanei fizice i drept de proprietate al persoanei juridice; 2) n funcie de modalitile de dobndire: drept de proprietate dobndit prin acte juridice i drept de proprietate dobndit prin fapte juridice; drept de proprietate transmis ntre vii i drept de proprietate transmis pentru cauz de moarte; drept de proprietate, dobndit prin moduri originare ce nu implic transmisiunea juridic a bunului de la o persan la alta (ocupaiunea); i drept de proprietate dobndit prin acte juridice translative de proprietate. 3) dup cum dreptul de proprietate este sau nu afectat de modaliti: drept de proprietate pur i simplu, cnd atributele sale sunt exercitate de un singur titular; drept de proprietate afectat de modaliti, cnd prerogativele sunt exercitate concomitent de mai muli proprietari asupra aceluiai bun sau asupra aceleiai mase de bunuri. 4) n funcie de regimul juridic, dreptul de proprietate se prezint sub dou forme: drept de proprietate public, aparinnd statului sau unitilor administrativteritoriale (comuna, oraul, municipiul, judeul); drept de proprietate privat, aparinnd particularilor, adic persoanelor fizice i juridice, inclusiv statului sau unitilor administrativ-teritoriale.

2. Regimul juridic aplicabil dreptului de proprietate

Constituia n forma revizuit, dei consacr expres n art.136 pct.1 formele dreptului de proprietate (proprietatea este public sau privat), preciznd c proprietatea public aparine statului i unitilor administrativ-teritoriale (art. 136 pct. 2), nu definete proprietatea privat. n mod logic, proprietatea care nu este public este privat i poate aparine oricrui subiect de drept, inclusiv statului i unitilor administrativ-teritoriale, care, dei persoane juridice de drept public, ca titulari de proprietate privat, exercit dreptul de 35

proprietate n regim de drept privat. Dreptul de proprietate privat are ca obiect toate categoriile de bunuri apropriate de subiectele de drept civil, cu excepia bunurilor aflate n proprietate public. Constituia stabilete regimul de protecie juridic a dreptului de proprietate privat, dispunnd n art. 44 pct. 2, teza I: proprietatea privat este garantat i ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular. Proprietatea public i proprietatea privat conduc la existena unui regim de drept public i a unui regim de drept privat supus dreptului comun. n ultimii ani, ca urmare a dezvoltrii economiei de pia, proprietatea privat devine forma dominant, n detrimentul proprietii publice ce i-a restrns semnificativ sfera de aplicare.

CAPITOLUL II DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVAT

SECIUNEA I Noiunea, reglementarea i caracterele juridice ale dreptului de proprietate privat

1. Noiune, reglementare
1) Noiune Dreptul de proprietate privat este acel drept real asupra unor bunuri mobile sau imobile, altele dect cele care alctuiesc domeniul public, care confer titularilor exercitarea posesiei, folosinei i dispoziiei n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n limitele stabilite de lege. Proprietatea privat se caracterizeaz urmtoarele trsturi specifice, care o deosebesc de proprietatea public: proprietatea privat aparine oricrui subiect de drept: persoane fizice, persoane juridice, inclusiv statul i unitile administrativ teritoriale. 36

poate avea ca obiect orice bun, cu excepia celor care fac parte din domeniul public al statului i unitilor administrativ-teritoriale.

bunurile proprietate privat sunt n circuitul civil i ca o consecin, ele sunt alienabile, prescriptibile i sesizabile.

bunurile ce formeaz obiectul proprietii private se gsesc n acest circuit general24.

2) Reglementare Dei Constituia prevede c prin lege organic se reglementeaz regimul juridic general al proprietii (art. 73, alin. 3, lit. m), pn la adoptarea noului Cod civil, nu a existat o lege care s reglementeze proprietatea privat. ncepnd cu 01.10.2011, data la care noul Cod civil al Romniei a intrat n vigoare, proprietatea privat se bucur de o reglementare ampl, n Titlul II al Crii a III-a, Despre bunuri, n art. 555-692. Proprietatea privat se bucur de un regim de protecie instituit prin chiar legea fundamental. Astfel, art. 44 din Constituie dispune: Dreptul de proprietate, precum i creanele asupra statului, sunt garantate (alin. 1), Proprietatea privat este garantat i ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular (alin. 2). Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz de utilitate public, cu dreapt i prealabil despgubire,(alin 4) Pentru lucrri de interes general autoritatea public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor, precum i pentru alte daune imputabile autoritii (art. 41, alin. 5). n plus, art. 136 pct.5 prevede c: Proprietatea privat, este inviolabil, n condiiile legii . Unele acte normative, referindu-se la proprietatea privat, utilizeaz att noiunea de proprietate ct i de domeniu privat(Legea nr. 18/1991, modificat i republicat, Legea
24

C. Brsan, Op. cit., p. 119.

37

administraiei publice locale nr. 215/2001). Noiunea de domeniu privat este folosit pentru a desemna totalitatea bunurilor ce formeaz obiectul proprietii private a statului i unitilor administrativ teritoriale. Atunci cnd se refer la persoane fizice i juridice, ca titulare ale dreptului de proprietate privat, legile amintite utilizeaz termenul de proprietate privat. Aa cum am artat i mai sus, proprietatea privat se bucur de o ampl reglementare n noul Cod civil al Romniei(art. 555-692). Articolele referitoare la proprietatea privat vor fi analizate pe msura avansrii n studiul proprietii private.

2. Caractere juridice
Dreptul de proprietate privat face parte din categoria drepturilor reale, absolute, i patrimoniale25. Ceea ce l difereniaz de orice alt drept real este puterea i interesul propriu n care se exercit atributele dreptului de proprietate. Proprietarul poate stpni bunul fie direct i nemijlocit, n interes propriu i prin putere proprie (corpore suo), fie prin intermediul unei alte persoane, dar n numele i interesul proprietarului (corpore alieno). n comparaie cu proprietatea public supus unui regim juridic excepional, derogator, proprietatea privat este supus unui regim juridic de drept comun. n primul rnd, regimul de drept comun are n vedere faptul c bunurile proprietate privat sunt alienabile, sesizabile, prescriptibile i susceptibile de dezmembrare, fr nici o difereniere raportat la titular sau la obiect. n al doilea rnd, regimul de drept comun se analizeaz i prin raportare la dispoziiile constituionale ale art. 44 pct. 2: Proprietatea privat este garantat i ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular. Din moment ce proprietatea privat este ocrotit n mod egal de lege, regimul de protecie juridic trebuie s fie acelai, chiar dac titularul su este statul ori unitatea administrativ-teritorial. 1) Proprietatea privat este alienabil, n sensul c bunurile ce formeaz obiectul ei pot fi
25

Este un drept real, adic un drept subiectiv n virtutea cruia titularul poate s exercite atributele direct i nemijlocit, fr a fi necesar intervenia altei persoane; este un drept absolut ce presupune existena unui subiect activ, determinat (proprietarul), i a unui subiect pasiv, nedeterminat, format din toate celelalte persoane, fiind opozabil erga omnes; este un drept patrimonial, care are o valoare economic i care face parte din activul patrimonial al titularului su.

38

nstrinate voluntar sau forat. Transmisiunea dreptului de proprietate poate avea loc prin acte ntre vii (contracte cu titlu oneros sau cu titlu gratuit) sau pentru cauz de moarte. Prin excepie, legea impune anumite restricii n exercitarea dreptului de proprietate privat. Spre exemplu, n art. 556 din noul Cod civil, sunt prevzute limitele exercitrii dreptului de proprietate privat. Astfel, n alin. (1) al art. 556 sunt prevzute limitele materiale ale dreptului de proprietate, determinate de limitele corporale ale bunului care formeaz obiectul dreptului de proprietate privat:Dreptul de proprietate poate fi exercitat n limitele materiale ale obiectului su. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care formeaz obiectul dreptului de proprietate, cu ngrdirile stabilite prin lege. Limitarea prevzut de noul Cod civil privete att corporabilitatea bunului, ct i voina legiuitorului26. Un exemplu al limitrii sub aspectele prezentate mai sus este reprezentat de dreptul proprietarului de a folosi subsolul proprietii sale imobiliare, ns, n conformitate cu art. 44 alin. (5) din Constituie, bunul poate fi folosit i de o autoritate public n vederea executrii unor lucrri de interes general. Art. 556 alin.(2) din noul Cod civil prevede posibilitatea limitrii exercitrii dreptului de proprietate prin efectul legii, aceast limit legal referindu-se chiar la coninutul juridic al dreptului de proprietate. Alin. (3) al aceluiai articol prevede c limitrile se pot face i prin convenia prilor, cu excepiile prevzute de lege. Pe baza celor expuse mai sus, rezult c limitrile dreptului de proprietate privat pot fi rezultatul voinei legiutorului, judectorului sau proprietarului. 2) Proprietatea privat este prescriptibil sub aspect achizitiv. Sub aspect achizitiv, dreptul de proprietate privat asupra bunurilor imobile poate fi dobndit prin uzucapiune (art. 930-934 noul Cod civil), ca efect al posesiei utile exercitate n intervalul de timp stabilit de lege, iar asupra bunurilor mobile prin simplul fapt al posesiei de bun-credin (935-940 noul Cod civil). Sub aspectul prescripiei extinctive, trebuie s distingem n funcie de natura bunurilor, obiect al proprietii private.
26

M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil, Drepturile reale principale, ed. Universul Juridic, Bucureti, 2011, p. 92

39

n ceea ce privete bunurile imobile, aciunea n revendicare este imprescriptibil. Orict ar dura pasivitatea proprietarului, el nu este deczut din dreptul de a revendica bunul, dar, cu toate acestea, poate pierde proprietatea dac un altul a dobndit-o prin uzucapiune. n schimb, marea majoritate a doctrinei a considerat c aciunea n revendicare mobiliar este prescriptibil n termen de 30 de ani. Dei problema este controversat, nu exist un temei rezonabil pentru a distinge ntre bunurile imobile i cele mobile, prin urmare, credem noi, caracterul perpetuu i imprescriptibil se pstreaz i n privina bunurilor mobile, cu dou rezerve: dobndirea proprietii bunurilor mobile prin posesia de bun credin, n condiiile art. 935 i urm. noul Cod Civil i a bunurilor imobile prin uzucapine, n condiiile art. 930 i urm. Noul Cod civil. 3) Proprietatea privat este sesizabil, n sensul c bunurile mobile sau imobile care formeaz obiectul acesteia, pot fi urmrite de creditori pentru realizarea creanelor27. Bunurile proprietate privat a statului i unitilor administrativ-teritoriale sunt sesizabile pentru datoriile regiilor autonome i instituiilor publice care le au n patrimoniu. n schimb, aceste bunuri nu pot fi sechestrate i urmrite pentru datoriile statului i unitilor administrativ-teritoriale, care, de altfel, sunt subiecte de drept solvabile (recuperarea creanelor se face prin nscrierea datoriilor n bugetul de stat sau n bugetele locale). 4) Proprietatea privat este exclusiv, grevabil i dezmembrabil. Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate privat implic plenitudinea atributelor sale n persoana proprietarului. Astfel, proprietarul este singurul ndreptit s exercite toate prerogativele dreptului su, s revendice bunul de la orice persoan la care s-ar afla sau s nege existena oricrui drept sau sarcin pretins de un ter asupra lucrului su. Asupra bunurilor proprietate privat se pot constitui garanii reale (ipoteca asupra

Art. 2324 C.civ.: Cel care este obligat personal rspunde cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare. Ele servesc drept garanie comun a creditorilor si.
27

40

bunurilor imobile i mobile28, i gajul asupra mobilelor29) precum i dezmembrminte (drept de uzufruct, uz, abitaie, servitute, superficie).

SECIUNEA A II-A - Titularii dreptului de proprietate privat

Pot fi titulari ai dreptului de proprietate privat: persoanele fizice, persoanele juridice, statul i unitile administrativ-teritoriale asupra bunurilor ce formeaz domeniul privat al acestora.

1. Persoanele fizice
1) Capacitatea general Persoanele fizice pot avea n proprietate orice lucru mobil sau imobil (terenuri i construcii), corporal sau incorporal (aciuni i obligaiuni ale societilor comerciale, titluri de credit, devize), indiferent de valoare. Sunt exceptate bunurile ce formeaz exclusiv obiectul dreptului de proprietate public, precum i bunurile neapropriabile res communes aerul, lumina natural. Orice persoan fizic poate fi titular al dreptului de proprietate privat, avnd aptitudinea de a dobndi drepturi nc de la concepie conform regulii, infans conceptus pro nato habetur quoties de commodis ejus agitur. 2) Restricii ale capacitii Regula o constituie capacitatea persoanei fizice de a dobndi bunuri n proprietate, ns, prin excepie, exist persoane care nu pot fi titulare ale dreptului de proprietate privat30.
28

Pn la intrarea n vigoare a noului Cod civil, ipoteca se putea constitui numai asupra bunurilor mobile. n art. 2350 din noul Cod civil se prevede c: Ipoteca poate avea ca obiect bunuri mobile sau imobile, corporale sau incorporale. Aadar, odat cu adoptarea noului Cod civil, ipoteca se va putea constitui i asupra bunurilor mobile. 29 Reglementat n art. 2480 i urm. din Noul Cod civil:Gajul poate avea ca obiect bunuri mobile corporale sau titluri negociabile emise n form materializat. 30 n vechea reglementare, cetenii strini i apatrizii nu puteau dobndi terenuri n Romnia. Interdicia era prevzut de art. 41 pct. 2 din Constituie: cetenii strini i apatrizii nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, fiind reluat i prin dispoziia art. 3

41

 Incapaciti privind cetenii strini i apatrizii: Cetenii strini i apatrizii nu pot dobndi terenuri n Romnia. Interdicia era prevzut de art. 41 pct. 2 din Constituie: cetenii strini i apatrizii nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, fiind reluat i prin dispoziia art. 3 alin. 1 din Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor, n prezent abrogat. Incapacitatea avea n vedere orice mijloc de dobndire a terenurilor (acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte, uzucapiune, accesiune). Din interpretarea per a contrario, rezult c cetenii strini i apatrizii puteau dobndi dezmembrminte ale proprietii. n urma revizuirii Constituiei, noul text al art. 44 pct.2 este urmtorul: cetenii strini i apatrizii pot dobndi drept de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionala la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal31. Textul constituional impune cteva precizri32:

n primul rnd, fiind vorba de aderarea Romniei la U. E., posibilitatea dobndirii terenurilor n Romnia i privete pe cetenii celorlalte ri membre ale Uniunii. n privina apatrizilor i cetenilor altor ri ce nu sunt membre U.E., aceast posibilitate poate fi acordat numai n condiiile negociate cu ocazia aderrii; n al doilea rnd, momentul intrrii n vigoare a Constituiei nu coincide cu momentul n care cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor;

n al treilea rnd, cetenii strini i apatrizii pot dobdi terenuri n proprietate i n condiiile rezultate din tratatele internaionale la care Romnia este parte, pe baz

alin. 1 din Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor, n prezent abrogat. Incapacitatea avea n vedere orice mijloc de dobndire a terenurilor (acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte, uzucapiune, accesiune). Din interpretarea per a contrario, rezulta c cetenii strini i apatrizii puteau dobndi dezmembrminte ale proprietii. Prin revizuirea Constituiei, cetenilor strini i apatrizilor li se permite dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal (art.44 alin. 2). 31 Pentru critica textului constituional n sensul c interdicia dobndirii terenurilor de ctre strini este un vechi principiu de drept ce corespunde att tradiiilor romneti ct i practicii altor state care au inserat dispoziii prohibitive n aceast materie tocmai din dorina de a evita acapararea proprietilor agrare de ctre elemente din afara rii- V. Duculescu, Cteva aspecte teoretice i practice privind problematica revizuirii Constituiei, n Dreptul nr. 4/2002, p.18-19. 32 A se vedea V. Stoica op.cit., p. 290-293; L. Pop, L. M. Horsa- op.cit., p.158-161; E. Chelaru Impactul revizuirii Constituiei asupra regimului juridic al proprietii, n Dreptul nr.2/2004, p.11.

42

de reciprocitate. Deocamdat Romnia nu a ncheiat astfel de tratate care s permit cetenilor strini i apatrizilor dobndirea de terenuri n proprietate;

sintagma n condiiile prevzute prin lege organic, trebuie neleas n sensul c n viitor, prin lege special, se vor reglementa condiiile speciale de dobndire a terenurilor. n acest sens, prevederea constituional este completat de art. 3 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei33: cetenii strini i apatrizii precum i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia n condiiile prevzute de legea special.

n concluzie, se remarc faptul c, n prezent, incapacitatea legal a cetenilor strini i apatrizilor de a dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor din Romnia prin acte inter vivos sau prin motenire testamentar subzist34. n schimb, ei pot dobndi alte drepturi reale principale dezmembrminte, drept de ipotec., precum i dreptul de proprietate asupra terenurilor prin motenire legal. Spre deosebire de ipoteza anterioar, prevederea final a art. 44 alin. 2 este de imediat aplicare opernd din chiar momentul intrrii n vigoare a revizuirii Constituiei35. n vederea aplicrii prevederilor constituionale i ale celor din Titlul X al Legii nr. 247/2005, prin Legea nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat de ctre cetenii strini i apatrizi precum i de ctre persoane juridice strine36 se reglementeaz o serie de condiii:

cetenii statelor membre sau apatrizii cu domiciliul n statele membre sau n Romnia pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n aceleai condiii cu cele prevzute de lege pentru cetenii romni prin acte ntre vii sau prin

33 34

Publicat n M.O. nr.653/2005 . ntr-o opinie contrar, art. 41 alin.2 din Constituie instituie , de principiu, dreptul cetenilor strini de a dobndi terenuri n Romnia, i n consecin nu se mai poate vorbi despre existena unei interdicii n materie (L. Stnciulescu Dobndirea terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi: dispoziie permisiv sau prohibitiv, n Curierul judiciar nr. 2/2004, p.7073). 35 Practica notarial este lipsit de consecven n aplicarea textului constituional. Astfel, unii notari recunosc acest drept, n temeiul Constituiei, alii consider c i pentru acest mod este necesar adoptarea unei legi organice. Sintagma precum i prin motenirea legal demonstreaz caracterul autonom al acestui mod de dobndire, raportat la celelalte cazuri, astfel nct considerm c dobndirea prin motenire legal se face direct, n temeiul dispoziiilor constituionale. Ase vedea i GH. Dobrican Dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin motenire legal de ctre cetenii strini i apatrizi n temeiul noilor prevederi constituionale, n Curierul judiciar nr. 2/2004, p.74-76). 36 Legea a intrat n vigoare la data aderrii Romniei la Uniunea European.

43

motenire testamentar;

prevederile prezentei legi nu se aplic n cazul dobndirii dreptului de proprietate prin motenire legal (art. 3); potrivit art. 4, ceteanul unui stat membru nerezident n Romnia i apatridul nerezident n Romnia cu domiciliul ntr-un stat membru pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reedine secundare la mplinirea unui termen de 5 ani de la data aderrii Romniei la U.E., iar n temeiul art. 5 alin. 1 vor putea dobndi proprietatea asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere la mplinirea unui termen de 7 ani de la data aderrii Romniei la U.E37.

2. Persoanele juridice
1) Capacitatea general Persoanele juridice, ca subiecte de drept, sunt titulare ale dreptului de proprietate privat asupra bunurilor din patrimoniul lor, din momentul nfiinrii. De altfel, unul dintre elementele constitutive ale persoanei juridice este existena unui patrimoniu distinct de cel al persoanei fizice (art. 214 noul Cod civil)38 Potrivit principiului specialitii capacitii de folosin a persoanei juridice, aceasta nu poate avea n proprietate privat dect bunuri necesare realizrii scopului pentru care a fost nfiinat. Cu toate acestea, nu sunt excluse incapacitile persoanelor juridice de a dobndi unele bunuri, stabilite de lege. Dispoziia constituional ce permite cetenilor strini i apatrizilor s dobndeasc dreptul de proprietate asupra terenurilor nu are n vedere i persoanele juridice de o alt naionalitate dect cea romn. Totodat art. 3 alin. 3 din Legea nr. 54/1998 prevedea c persoanele juridice nu pot dobndi terenuri n Romnia prin acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte, text ce a fost abrogat de Titlul X al Legii nr.
37

Textul legal este ambiguu deoarece nu definete terenurile pentru reedine secundare, i totodat dac un cetean strin sau un apatrid ar putea dobndi terenuri de la data aderrii Romniei la Uniunea European, nu vedem de ce ar trebui s atepte nc 5 ani pentru a dobndi terenuri pentru reedine secundare. 38 Membrii organelor de administrare au obligaia s asigure i s menin separaia dintre patrimoniul persoanei juridice i propriul patrimoniu. Ei nu pot folosi n profitul ori n interesul lor sau al unor teri, dup caz, bunurile persoanei juridice ori informaiile pe care le obin n virtutea funciei lor, afar de cazul n care ar fi autorizai n acest scop de ctre cei care i-au numit.

44

247/2005. Noul act normativ statueaz n art. III c cetenii strini i apatrizii precum i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia n condiiile legii speciale. Prin Legea nr. 312/2005 se permite persoanelor jurice constituite conform legislaiei unui stat membru s dobndeasc drept de proprietate asupra terenurilor pentru sedii secundare la mplinirea unui termen de 5 ani de la aderarea Romniei la Uniune European, iar asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere, la mplinirea unui termen de 7 ani. n prezent incapacitatea se menine, n favoarea persoanelor juridice strine putnduse constitui drepturi reale derivate din dreptul de proprietate asupra terenurilor, cel mai important fiind dreptul de superficie. 2) Categorii de persoane juridice n categoria persoanelor juridice, ca titulare a dreptului de proprietate privat, distingem ntre persoane juridice de drept privat i persoane juridice de drept public.

Persoanele juridice de drept privat, titulare ale dreptului de proprietate privat

Dintre persoanele juridice de drept privat, titulare ale dreptului de proprietate privat enumerm: Regiile autonome. Conform art. 2 din Legea nr. 15/1990, regiile autonome se organizeaz i funcioneaz n ramuri strategice ale economiei naionale: industria de armament; energetic; exploatarea minelor i a gazelor naturale; pot i transporturi feroviare precum i n unele domenii stabilite de Guvern39; cele de interes naional se nfiineaz prin hotrre de Guvern, iar cele de interes local prin hotrrea organelor judeene i municipale ale administraiei locale. Regia autonom este proprietara bunurilor din patrimoniul su. n exercitarea
39

n acest sens, H. G. nr. 133/1990 privind domeniile de activitate de interes local n care se pot organiza regiile autonome prevede urmtoarele domenii: canalizarea i epurarea apelor uzate, distribuirea energiei termice, colectarea gunoaielor i curenia localitilor, administrarea i ntreinerea locuinelor sociale i a altor cldiri, transportul urban n comun de persoane. La acestea, Ordonana Guvernului nr. 69/1994 privind unele msuri pentru organizarea regiilor autonome de interes local, adaug: administrarea pieelor, oboarelor, trgurilor, drumurilor comunale i a spaiilor verzi, construirea, ntreinerea, modernizarea drumurilor i podurilor de interes judeean.

45

dreptului de proprietate, regia posed, folosete, i dispune de bunuri sau le culege fructele dup caz, n vederea realizrii scopului pentru care a fost constituit (art. 5 din Legea nr. 15/1990). Societile comerciale. Societile comerciale pot fi cu capital de stat, cu capital privat, sau cu capital mixt (de stat i privat), i se pot organiza n una dintre formele prevzute de art. 2 din Legea societilor comerciale nr. 31/1990, cu modificrile ulterioare societate cu rspundere limitat, societate pe aciuni, societate n nume colectiv, societate n comandit simpl, societate n comandit pe aciuni. Societile comerciale cu capital de stat constituite conform Legii nr. 15/1990 sunt proprietare ale bunurilor din patrimoniul lor, cu excepia celor dobndite cu alt titlu (art. 20 alin. 2. din Lege). Societatea este proprietara capitalului social dar titularul aciunilor ori prilor sociale este statul, care n procesul privatizrii a fost nlocuit cu ali acionari. n msura n care aceste aciuni nu mai aparin statului, ci particularilor (persoane fizice sau juridice) se schimb i natura juridic a proprietii asupra capitalului social, realizndu-se privatizarea societilor comerciale respective. Societile agricole. n temeiul Legii nr. 36/1991 privind societile agricole i alte forme de asociere n agricultur40, s-au nfiinat societi agricole ca persoane juridice de drept privat, dar fr caracter comercial. n cadrul societilor agricole pot fi aduse n proprietate sau n folosin unelte agricole sau alte utilaje, mijloace materiale i bneti, precum i animale. n ceea ce privete terenurile agricole, acestea se aduc numai n folosina societii, asociaii pstrndu-i dreptul de proprietate asupra acestora (art. 6). Societile cooperative Potrivit art.4 din Legea nr. 1/2005 privind organizarea i funcionarea cooperaiei41, societile cooperative se pot constitui n una dintre urmtoarele forme: societi cooperative meteugreti, societi cooperative de consum, societi cooperative de valorificare, societi cooperative agricole, societi cooperative de locuine, societi cooperative pescreti, societi
40 41

Publicat n M.O. nr. 97/1991. Publicat n M.O. nr. 172/22. 02. 2005, consolidat la data de 01.10.2011.

46

cooperative de transporturi, societi cooperative forestiere. Legea

reglementeaz regimul

juridic al bunurilor aflate n proprietatea societii cooperative, dispunnd n art. 64 alin. 1: proprietatea societii cooperative este privat i n art. 65 alin 2: prin actul constitutiv, membrilor cooperatori li se poate acorda un drept de preempiune, respectiv de preferin, la oferte egale, la cumprarea sau preluarea n folosin a cldirilor sau terenurilor. . Asociaiile i fundaiile Conform art. 1 din Ordonana Guvernului nr. 26/2000 cu privire la asociaii i fundaii42, persoanele fizice i juridice care urmresc realizarea unor activiti n interes general sau n interesul unor colectiviti locale, ori, dup caz, n interesul lor personal nepatrimonial, pot constitui asociaii sau fundaii ca persoane juridice fr scop patrimonial (spre exemplu: asociaii profesionale, tiinifice, culturale; de binefacere). Asociaiile i fundaiile sunt titulare ale dreptului de proprietate asupra bunurilor din patrimoniul lor. Activul patrimonial al asociaiei are o valoare de cel puin un salariu minim brut pe economie la data constituirii asociaiei, i este alctuit din aportul n natur i/sau n bani ai asociailor(art. 6 alin. 2 lit. f). Activul patrimonial al fundaiei este format din aportul n natur i n bani, iar valoarea lui este de cel puin 100 de ori salariul minim brut pe economie(art. 15 alin 2). Sindicatele Legea nr. 62/201143 privind dialogul social dispune n art. 21 c bunurile mobile i imobile din patrimoniul organizaiilor sindicale pot fi folosite numai potrivit intereselor membrilor de sindicat, fr a putea fi mprite ntre acetia. Art. 22 alin. (1) din Lege prevede c organizaia sindical poate dobndi, n condiiile prevzute de lege, cu titlu gratuit sau oneros, orice fel de bunuri mobile sau imobile necesare realizrii scopului pentru care este nfiinat. n acelai sens, avem dispoziiile art. 23 din lege: bunurile mobile i imobile dobndite de ctre o organizaie sindical de la autoritile publice centrale sau locale, cu titlu gratuit, ori primite n folosin, nu pot fi utilizate, direct sau indirect, n scopuri patrimoniale. . Cultele religioase
42 43

Publicat n M.O. nr. 39/2000, modificat prin Legea 34/2010, publicat n M.O. nr. 151/9 martie 2010) . Publicat n M.O. nr. 322/10.05.2011

47

Legea 489/200644privind libertatea religioas i regimul general al cultelor, prin care a fost abrogat Decretul nr. 177/1948 privind regimul general al cultelor religioase, recunoate n art. 8 calitatea de persoan juridic de utilitate public cultelor religioase. Art. 27 stabilete faptul c acele culte recunoscute i unitile lor de cult pot avea i dobndi, n proprietate sau n administrare, bunuri mobile i imobile, asupra crora pot dispune n conformitate cu statutele proprii. Potrivit Legii nr. 1/2000, structurile reprezentative ale unitilor de cult pot dobndi n proprietate, prin reconstituire, suprafee de teren agricol i forestier pe care le-au avut.

Persoanele juridice de drept public, titulare ale dreptului de proprietate privat

De asemenea, i persoanele juridice de drept public sunt titulare ale dreptului de proprietate privat. n primul rnd, statul i unitile administrativ teritoriale au, dup cum am vzut, att un drept de proprietate public ct i un drept de proprietate privat asupra bunurilor cuprinse n domeniul privat. Dei statul i unitile administrativ teritoriale sunt persoane juridice de drept public, datorit importanei deosebite a formelor de proprietate a cror titulari sunt, le vom analiza separat. Organele de stat, instituiile de stat, organele administraiei publice centrale Aceste persoane juridice pot fi titulare ale dreptului de proprietate privat asupra bunurilor mobile i imobile, dobndite din venituri proprii extrabugetare. Dei n mod indirect, Legea recunoate dreptul de proprietate privat a acestor subiecte de drept public. Astfel, pct. 29 din Anexa Legii nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia precizeaz c domeniul public al statului este alctuit, printre altele, i din: terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea: Parlamentul, Preedinia, Guvernul, ministerele i celelalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale i instituiile publice subordonate acestora, instanele judectoreti i parchetele de pe lng acestea, uniti ale Ministerului de Interne, ale serviciilor publice de informaii, precum i cele ale direciei generale ale penitenciarelor, serviciile publice descentralizate
44

Publicat n M.O. 11/8.01.2007

48

ale ministerelor i ale celorlalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale, precum i prefecturile, cu excepia celor dobndite din veniturile proprii extrabugetare, care constituie proprietatea privat a acestora. Prin urmare, organele puterii legislative i executive, organele administraiei publice centrale i serviciile publice descentralizate ale acestora, organele judectoreti i instituiile publice sunt titulare ale dreptului de proprietate privat asupra bunurilor imobile terenuri i cldiri dobndite din venituri extrabugetare, dar i asupra bunurilor mobile, necesare desfurrii activitii (mobilier, aparatur tehnic, autoturisme), dobndite din venituri proprii. Organele administraiei publice judeene i instituiile publice de interes judeean Plecnd de la dispoziiile pct II 2. Din Anexa la Legea nr. 213/1998, care enumer printre bunurile aparinnd domeniului public judeean: terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea consiliul judeean n aparatul propriu al acestuia, precum i instituiile publice de interes judeean, cum sunt: biblioteci, muzee, spitale judeene i alte asemenea bunuri, dac nu au fost declarate de uz sau interes public naional sau local, putem concluziona c bunurile mobile necesare desfurrii activitilor (aparatur tehnic, mobilier, maini de protocol) aparin proprietii private a Consiliului judeean i a instituiilor publice de interes judeean. Totodat terenurile i cldirile achiziionate din venituri proprii, extrabugetare aparin, de asemenea, proprietii private a acestora. Organele administraiei publice locale i instituiile publice de interes local Terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea consiliul local i primria, precum i instituiile publice de interes local, cum sunt: teatrele, bibliotecile, muzeele, spitalele45, policlinicile i altele asemenea, aparin domeniului public local al comunelor,
45

n acest sens, imobilele n sapitalele i desfoar activitatea aparin dup caz, proprietii publice a statului sau a unitii administrative teritoriale, dar sunt date n administrarea acestora, n schimb aparatura medical se afl n proprietatea privat a spitalelor, care o pot concesiona sau nchiria. Astfel, Legea nr. 95/2006 privind reforma n domeniul sntii precizeaz n art. 201 a Titlului VII- Imobilele din domeniul public al statului sau al unor uniti administrativ-teritoriale, aflate n administrarea unor spitale publice, care se reorganizeaz i devin disponibile, precum i aparatura medical pot fi, n condiiile legii, nchiriate sau concesionate, dup caz, unor persoane fizice ori juridice, n scopul organizrii i funcionrii unor spitale private sau pentru alte forme de asisten medical ori social, n condiiile legii. Noua reglementare nu precizeaz expres

49

oraelor i municipiilor, potrivit pct. III, 5 din anexa Legii nr. 213/1998. n lipsa unor dispoziii legale exprese, credem c bunurile mobile necesare desfurrii activitii (mobilier, cri, aparatur) aparin proprietii private a Consiliului local, primriilor, instituiilor publice locale. De asemenea nu trebuie neglijat faptul c aceste persoane juridice pot achiziiona din surse proprii i bunuri imobile, spre exemplu o locuin de protocol, o cas de vacan pentru recrearea angajailor, sau pot primi donaii i legate de la persoane fizice, situaii n care bunurile respective fac obiectul proprietii private. Unitile i instituiile de nvmnt de stat Potrivit Legii educaiei naionale nr. 1/201146, drepturile pe care le au ... asupra bunurilor din patrimoniul propriu pot fi drepturi reale, dup caz drept de proprietate sau dezmembrminte ale acestuia... Partidele politice Dei Legea partidelor politice nr. 14/2003 (M.O. nr. 25/17.01. 2003) stabilete c partidele politice sunt persoane juridice de drept public (art. 1 teza II), potrivit art. 2 din Legea nr. 334/2006 privind finanarea activitilor partidelor politice i a activitilor electorale, partidele politice pot deine bunuri mobile i imobile necesare realizrii activiti specifice . n vederea constituirii patrimoniului, partidele politice beneficiaz de surse de finanare: cotizaii ale membrilor, donaii i legate, venituri provenite din activiti proprii, subvenii de la buget.

3. Statul i unitile administrativ-teritoriale ca subiecte ale dreptului de proprietate privat

1) Noiunea de proprietate privat a statului i a unitilor administrativ-teritoriale.
c bunurile mobile sunt proprietatea spitalului, dar aceasta se deduce implicit din textul legal (n Legea anterioar a organizrii i funcionrii spitalelor nr. 146/1999, art 14 alin 2 fcea referire la bunurile mobile aflate in proprietatea spitalului public..).
46

Publicat n M.O. nr. 18/10.01.2011

50

Reglementare Dreptul de proprietate privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale este acel drept de proprietate ce aparine statului sau unitilor administrativ teritoriale (judeul, comuna, oraul, municipiul) asupra bunurilor ce fac parte din domeniul privat. Regimul su juridic este reglementat, n principal de Constituie i de Legea nr. 213/1998, iar n subsidiar de dispoziii legale cuprinse n acte normative (Codul Civil, Legea nr. 18/1991, modificat, Legea nr. 215/2001). - Constituia dei nu prevede expres c statul i unitile administrativ teritoriale sunt titulare ale unui asemenea drept, ca n cazul proprietii publice (art. 136, p. 3), totui att statul ct i unitile administrativ-teritoriale sunt subiecte ale dreptului de proprietate privat. - art. 4 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia prevede c domeniul privat al statului i al unitilor administrativ-teritoriale este alctuit din bunuri aflate n proprietatea acestor persoane juridice dar care nu fac parte din domeniul public. Asupra acestor bunuri statul sau unitile administrativ teritoriale au un drept de proprietate privat. - art. 123 alin. 1 din Legea nr. 215/2001 privind administraia public local dispune c: domeniul privat al unitii administrativ-teritoriale cuprinde bunuri mobile i imobile, altele dect cele care aparin domeniului public, intrate n proprietatea lor prin cile i mijloacele prevzute de lege. - art. 6 din Legea nr. 18/1991, legea fondului funciar, republicat, stabilete c: domeniul privat al statului i respectiv, al comunelor, oraelor, municipiilor i al judeelor este alctuit din terenurile dobndite prin modurile prevzute de lege, precum i din terenurile dezafectate, potrivit legii, din domeniul public. El este supus dispoziiilor de drept comun, dac prin lege nu se prevede altfel. 2) Domeniul privat al statului i unitilor administrativ teritoriale Noiune. Domeniul privat cuprinde bunuri aflate n proprietatea statului i a unitilor administrativ-teritoriale, care nu fac parte din domeniul public. Aceste bunuri, dei sunt proprietatea statului sau unitilor administrativ-teritoriale, nu sunt consacrate exclusiv uzului public, i ca atare formeaz domeniul privat. 51

 Categorii. Domeniul privat poate fi:

- domeniul privat al statului, avnd ca titular statul; - domeniul

judee; - domeniul privat al comunelor, oraelor, municipiilor, titular fiind comuna, oraul, municipiul. Asupra bunurilor din domeniul privat, statul i unitile administrativ teritoriale exercit un drept de proprietate privat, fiind reprezentai n cadrul raporturilor juridice la care particip, statul, prin Ministerul Finanelor, iar unitile administrativ teritoriale, de ctre consiliile judeene, de Consiliul General al Municipiului Bucureti sau de consiliile locale. Formarea domeniului privat. Statul i unitile administrativ-teritoriale, ca persoane juridice de drept public, titulare ale proprietii publice asupra domeniului public, au, de asemenea, bunuri ce aparin proprietii private, adic domeniului privat47. Formarea domeniului privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale este subsidiar i dependent teritoriale. Pe lng formele generale de dobndire a dreptului de proprietate (vnzarecumprare; donaie, schimb, legat, accesiune, uzucapiune) exist i forme specifice, reglementate de legi speciale, astfel: Legea nr. 213/1998 reglementeaz dou modaliti de constituirea domeniului public. Cu alte cuvinte un bun face parte din domeniul privat dac nu face parte din domeniul public al statului i unitilor administrativprivat al judeului, titular fiind fiecare jude sau dou ori mai multe

trecerea bunurilor din domeniul public n domeniul privat prin hotrre a Guvernului, a Consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a Consiliului local, dac prin Constituie sau lege nu

47

Spre deosebire de ali autori, n a cror opinie domeniul privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale constituie o parte a proprietii publice, c proprietatea public face parte din domeniul public sau din domeniul privat (vezi Cap. III), considerm c numai bunurile din domeniul public formeaz obiectul proprietii publice, cele din domeniul privat nefcnd parte din aceast proprietate.

52

se dispune altfel (art. 10 alin. 2)48, dobndirea de ctre stat sau unitile administrativ-teritoriale, n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989, a unor bunuri n temeiul unui titlu valabil, cu respectarea Constituiei, a tratatelor internaionale la care Romnia este parte i a legilor n vigoare la data prelurii (art. 6 alin. 1). Legea nr. 18/1991, republicat, conine dispoziii privind terenurile sau alte bunuri care aparin domeniului privat, astfel: domeniul privat al statului i respectiv al comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor, este alctuit din terenuri altele dect cele din art. 5 (domeniul public) aflate sau intrate n proprietatea lor pe cile i modurile prevzute de lege (art. 6); terenurile din extravilan, neatribuite conform legii, trec n domeniul privat al statului (art. 18 alin. 3, modificat prin Legea nr.247/2005);

terenurile situate n intravilanul localitilor, care au aparinut cooperatorilor sau altor persoane care au decedat, n ambele cazuri fr motenitori, trec n proprietatea comunei, oraului sau municipiului (art. 26 alin. 1);

terenurile provenite din fostele islazuri comunale pajiti i arabil care s-au aflat n folosina cooperativelor agricole de producie trec n proprietatea privat a comunelor, oraelor sau, dup caz, a municipiilor (art. 33);

construciile agro-zootehnice, atelierele de industrie mic, mainile, utilajele i alte mijloace fixe ale fostelor cooperative, precum i terenurile de sub acestea, ca

48

Ca o aplicaie a acestei modaliti merit a fi exemplificat trecerea din proprietatea public a statului i unitilor administrativ teritoriale n proprietatea privat a acestora, a bunurilor imobile n care se desfoar activiti medicale. Astfel, potrivit art. 14 alin 3 din OUG nr. 124/1998 privind organizarea i funcionarea cabinetelor medicale, republicat n MO nr. 568/2002 Bunurile imobile aflate n proprietatea public a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale, utilizate n prezent pentru activiti medicale, vor fi trecute n domeniul privat al statului, respectiv al unitilor administrativteritoriale, potrivit art. 10 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia. n prezent aceste spaii urmeaz a fi vndute n condiiile Legii nr. 236/2006 pentru aprobarea OUG nr. 110/2005 privind vnzarea spaiilor proprietate privat a satului i unitilor administrativ teritoriale cu destinaia de cabinete medicale i n care se desfoar activiti conexe. Potrivit art. 3, alin.1 Au dreptul de a cumpra spaiile ce fac obiectul prezentei ordonane de urgen medicii, medicii dentiti, dentitii, biologii, biochimitii, fizicienii, tehnicienii dentari i celelalte persoane fizice cu drept de liber practic ce desfoar activiti conexe actului medical i care dein n mod legal spaiul respectiv, precum i persoanele juridice/instituiile de nvmnt superior medical, care, deinnd n mod legal spaiul, au ca obiect unic de activitate furnizarea serviciilor medicale sau desfoar activiti de nvmnt superior medical.

53

i cele necesare utilizrii lor normale, plantaiile de vii, pomii i animalele ce nu se vnd n termen de 1 an de la data desfiinrii cooperativelor, trec n proprietatea privat a comunelor, oraului sau municipiului (art. 29 alin.7);

Art. 123 alin. 1 din Legea nr. 215/2001: domeniul privat al unitilor administrativteritoriale este alctuit din bunuri mobile i imobile, intrate n proprietatea acestora prin modalitile prevzute de lege;

Art. 963 din noul

C. civ., dispune c n lipsa motenitorilor legali sau testamentari,

patrimoniul defunctului se transmite comunei, oraului sau municipiului n a crui raz teritorial se aflau bunurile la data deschiderii motenirii; Regim juridic. Statul i unitile administrativ-teritoriale, ca titulare ale dreptului de proprietate privat, se bucur de aceeai ocrotire legal ca i persoanele fizice i juridice de drept privat, titulare ale proprietii private, art. 41 alin. 2 din Constituie dispunnd c: proprietatea privat este ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular. Proprietatea privat a statului i unitilor administrativ-teritoriale nu poate fi guvernat dect de un regim de drept comun49: - bunurile din domeniul privat se afl n circuitul civil, deci sunt alienabile. nstrinarea acestor bunuri, ns, se va putea face numai prin licitaie public; - bunurile din domeniul privat sunt prescriptibile sub aspect achizitiv, putnd fi dobndite prin uzucapiune (n cazul imobilelor) sau prin posesiunea de bun-credin (n cazul mobilelor) i imprescriptibile sub aspect extinctiv;

bunurile aparinnd domeniului privat sunt insesizabile, ele nu pot fi urmrite sau

sechestrate, deoarece aceste subiecte de drept sunt n permanen solvabile (constituie o excepie de la regimul de drept comun); - bunurile din domeniul privat sunt susceptibile de dezmembrare, inclusiv de expropriere pentru cauz de utilitate public.

49

Art. 5 alin. 2 din Legea 213/1998: Dreptul de proprietate privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor din domeniul privat este supus regimului juridic de drept comun, dac legea nu dispune altfel.

54

SECIUNEA A III-A Obiectul i ntinderea dreptului de proprietate privat

1. Obiectul dreptului de proprietate privat
1) Toate bunurile mobile i imobile aflate n circuitul civil (in commercium) pot forma obiectul dreptului de proprietate. Categoriile principale de bunuri sunt: casa (casele) de locuit, terenuri cu sau fr construcii, obiecte de consum, de uz i confort personal, inclusiv aciuni patrimoniale (n cazul persoanelor juridice). Lucruri scoase din comer (extra commercium) sunt: bunurile proprietate public declarate prin lege ca fiind inalienabile,

bunurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de

proprietate i al actelor juridice (aa-numitele lucruri comune res communes aerul, razele soarelui etc.) care, fiind inepuizabile, nu aparin nimnui i al cror uz e comun tuturor ;

bunuri aflate sub regimul juridic special de circulaiei. Astfel, o serie de bunuri, dei

nu sunt scoase din circuitul civil, sunt supuse unui regim juridic derogatoriu de la cel comun, n sensul c pot fi dobndite i deinute numai de anumite persoane i n condiiile prevzute de lege. Spre exemplu bunurile monopol de stat pot fi vndute cumprate numai de persoane fizice i juridice autorizate pe baza licenei 50. Bunurile din patrimoniul cultural, dei nu sunt scoase din circuitul general (exceptnd cazul apartenenei lor la domeniul public al statului i unitilor administrativ-teritoriale), sunt supuse unui regim restrictiv. Astfel, scoaterea din ar a bunurilor culturale mobile, temporar sau definitiv, se poate face numai cu prezentarea la unitile vamale a adeverinei eliberate de Oficiul local pentru Patrimoniul Cultural Naional. 2) Proprietarul exercit atributele dreptului de proprietate n nume propriu i n putere proprie, cu restriciile i ngrdirile prevzute de lege, de convenia prilor, de hotrrile judectoreti. Exerciiul dreptului de proprietate este limitat de sarcinile privind

50

Avem n vedere: armele, muniiile i materialele explozibile, armele chimice, produsele i substanele stupefiante, materialele, dispozitivele i echipamentele nucleare, metalele i pietrele preioase.

55

protecia mediului i asigurarea bunei vecinti, precum i de respectarea obligaiilor care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.

2. ntinderea dreptului de proprietate privat

n cazul bunurilor mobile nu sunt probleme privind determinarea obiectului i ntinderea dreptului de proprietate. Indiferent de locul unde se afl acestea i de categoria din care fac parte, ntinderea dreptului de proprietate este aceeai. Cu privire la dreptul de proprietate funciar, exist o serie de aspecte specifice n determinarea ntinderii proprietii. Astfel: - conform art. 559 alin. (1) din noul Cod civil: proprietatea terenului se ntinde i asupra subsolului i a spaiului de deasupra terenului, cu respectarea limitelor legale; - alin. (2) al art. 559 prevede c:proprietarul poate face, deasupra i n subsolul terenului, toate construciile, plantaiile i lucrrile pe care le gsete de cuviin, n afar de excepiile stabilite de lege, i poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce; - art. 559 alin. (3) din noul Cod civil prevede c apele de suprafa i albiile acestora aparin proprietarului terenului pe care se formeaz sau curg, n condiiile prevzute de lege. Proprietarul unui teren are, de asemenea, dreptul de a apropria i de a utiliza, n condiiile legii, apa izvoarelor i a lacurilor aflate pe terenul respectiv, apa freatic, precum i apele pluviale. n consecin, se impune delimitarea proprietii terenurilor sub trei aspecte: delimitarea suprafeei, delimitarea n nlime, delimitarea n adncime. 1) Delimitarea proprietii n suprafa. Delimitarea suprafeei terenurilor const n msurarea suprafeei solului, n stabilirea limitelor materiale ale proprietii i n delimitarea proprietilor nvecinate, prin semne exterioare i vizibile. Delimitarea se poate realiza n dou modaliti: grniuirea proprietilor nvecinate i ngrdirea proprietii. 56

 Grniuirea proprietii nvecinate

Potrivit art. 561 noul C.civ. Proprietarii terenurilor nvecinate sunt obligai s contribuie la grniuire prin reconstituirea hotarului i fixarea semnelor corespunztoare, suportnd, n mod egal, cheltuielile ocazionate de aceasta.51 Orice proprietar poate avea iniiativa de a solicita egal cheltuielile de grniuire. proprietarului vecin s delimiteze proprietile lor prin diferite semne (arbori, an, crare) suportnd n mod

Operaiunea de grniuire se face pe cale amiabil. n caz contrar, oricare dintre proprietari are deschis calea ctre instan pentru a-l obliga pe cellalt la grniuirea proprietii nvecinate. Aciunea n justiie este denumit aciune n grniuire i poate fi introdus numai n caz de conflict ntre titularii fondurilor vecine. Aciunea n grniuire este un act de administrare. Dac ns ntre proprietarii vecini se pune n discuie i problema ntinderii fondurilor, ea are natura juridic a unui act de dispoziie.

ngrdirea proprietii Potrivit art. 561 din noul Cod civil, orice proprietar poate s i ngrdeasc proprietatea, suportnd, n condiiile legii, cheltuielile ocazionate. Spre deosebire de art. 560 care instituie obligaia de grniuire, art. 561 din noul Cod civil reglementeaz dreptul de ngrdire, astfel nct putem aprecia c legiuitorul a lsat la latitudinea proprietarului dreptul de a-i exercita dreptul de ngrdire, fr a impune imperativ acest drept. 2) Delimitarea proprietii n nlime. Conform art. 559 noul Cod civil Proprietarul poate face deasupra terenului, toate construciile, plantaiile i lucrrile pe care legsete de cuviin.... Cu alte cuvinte, proprietarul terenului are dreptul de a se folosi de suprafaa acestuia i de spaiul aerian situat deasupra terenului. Dar, n acelai timp, art. 136 p. 3 din Constituie dispune c spaiul aerian
Art. 561 din noul Cod civil se gsete n Titlul II al Crii a III-a-Despre bunuri, n seciunea privind coninutul, ntinderea i stingerea dreptului de proprietate privat. ncadrarea obligaiei de grniuire n cadrul proprietii private reprezint o noutate, avnd n vedere reglementarea anterioar din Codul civil, care ncadra art. 584 la capitolul Despre servitui ce se nasc din situaia locurilor, ncadrarea fiind inexact deoarece o asemenea ndatorire reprezint o sarcin legal, impus asupra proprietilor, o obligaie real ce nsoete un drept real.
51

57

aparine domeniului public. Dei cele dou texte sunt n total opoziie, ambele i gsesc aplicabilitate. Astfel, proprietarul poate s foloseasc spaiul atmosferic din apropierea suprafeei solului i s ridice construcii ori plantaii, dar cu respectarea restriciilor datorate servituilor impuse fie de raporturile de vecintate, fie de raiuni de interes general, public. Spre exemplu, O.U.G. nr. 105/2001 privind frontiera de stat a Romniei, stabilete unele ngrdiri referitoare la distana construciilor, amenajrilor i activitilor pe terenul din apropierea frontierei52. Dreptul proprietarului n nlime, adic asupra spaiului corespunztor suprafeei terestre, se extinde ct este necesar interesului su: proprietarul poate s ridice sau s fac plantaii care se nal pe vertical, cu respectarea dispoziiilor Legii nr. 50/1991 i a altor acte normative;

proprietarul poate cere vecinului s taie crengile arborilor care se ntind

pe proprietatea sa, iar rdcinile arborilor vecinului le poate tia singur (art. 613 alin. 2 i 3 noul C.civ.); proprietarul nu se poate opune plantrii stlpilor i trecerii liniilor de proprietarul este obligat s respecte regimul juridic privind frontiera de comunicaie, de transport i distribuire a energiei electrice pe terenul su; stat, prevzut de O.U.G. nr. 105/2001; 3) Delimitarea proprietii n adncime Art. 559 noul C.civ. stabilete c Proprietarul poate face n subsolul terenului, toate construciile, plantaiile i lucrrile pe care le gsete de cuviin.... Textul trebuie interpretat n sensul c proprietarul terenului poate folosi subsolul, dar n condiiile i cu restriciile prevzute de lege: conform art. 136 p. 3 din Constituie, proprietarul terenului nu are dreptul la bogiile de orice natur ale subsolului care fac obiectul exclusiv al proprietii publice;
52

Art. 39 din OUG nr. 105/2001 dispune n zona de frontier, pe adncimea de 500 de metri de la linia de frontier ctre interior, cu avizul direciei teritoriale a poliiei de frontier competente, se pot executa activiti cum sunt: mineritul, exploatrile de iei, de gaze, de ape minerale, de ape termale, exploatrile forestiere, balastiere sau de cariere, lucrrile de mbuntiri funciar i irigaii, ndiguirile, lucrrile sau construciile pe cursurile de ap, lucrrile de asigurare a condiiilor de navigaie, construciile i amenajrile turistice, de agrement sau de alt natur, cercetrile sau prospectrile geologice.

58

 pentru lucrri de interes general, autoritatea public poate folosi subsolul oricrui proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor, precum i pentru alte daune imputabile autoritii (art. 44 pct. 5 din Constituie); Legea nr. 50/1991 pentru autorizarea executrii lucrrilor de construcii impune o serie de ngrdiri, privind spturile n adncime. Astfel proprietarul poate face spturi pentru fundaia unei construcii sau poate face o pivni sau o fntn, deci poate folosi subsolul, dar cu respectarea reglementrilor existente, inclusiv cele n raport cu locul n care este situat terenul, cnd nu sunt permise spturi sau lucrri n subsol.

Legea

nr. 238/2004 a petrolului i Legea nr. 85/2003 a minelor impun o serie de

servitui n vederea exploatrii perimetrelor ce nu sunt proprietate public53; Legea nr. 18/1991, republicat, n art. 119 cuprinde dispoziii speciale, care privesc proprietatea: monumentele istorice, vestigiile i obiectele arheologice, tezaurele care se pot descoperi la faa locului sau n subsol sunt sub protecia legii. Proprietarii i deintorii de terenuri sunt obligai s asigure integritatea acestora, s sesizeze organele de stat i s permit efectuarea lucrrilor de cercetare i conservare. Ca o msur de protecie a proprietarilor, s-a instituit obligaia despgubirii acestora pentru daunele suferite i terenurile preluate din domeniul public, n bani sau cu teren echivalent. Precizare

Din textele legale prezentate, rezult n primul rnd c nu ntotdeauna proprietatea subsolului aparine n ntregime proprietarului suprafeei terenului, i n al doilea rnd, proprietarul terenului este obligat s suporte folosirea subsolului pentru lucrri de interes genera

CAPITOLUL III
53

Asupra terenurilor necesare accesului n perimetrele de exploatare i oricror alte activiti pe care acestea le implic se instituie n favoarea titularului un drept de servitute legal de trecere (art. 7 din ambele legi).

59

MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

SECIUNEA I - Prezentare general
1. Noiune
Modurile de dobndire a dreptului de proprietate reprezint totalitatea mijloacelor legale acte juridice i fapte juridice prin care se dobndete dreptul de proprietate. Potrivit art. 557 noul C. civ., proprietatea bunurilor se dobndete i se transmite prin: convenie, motenire legal sau testamentar, accesiune, uzucapiune, ocupaiune, tradiiune, hotrre judectoreasc, act administrativ, n condiiile legii, nscriere n cartea funciar, . Literatura juridic54 a criticat enumerarea reglementat de vechiul Cod civil, calificnd-o drept incomplet i inexact; este incomplet deoarece au fost omise unele moduri de dobndire a dreptului de proprietate: hotrrea judectoreasc, posesia de bun-credin a bunurilor mobile, dobndirea fructelor de ctre posesorul de bun-credin. este inexact deoarece se face distincie ntre succesiune i legate, dei succesiunea, ca mod de dobndire a proprietii, privete att motenirea legal ct i testamentar, legatele nefiind altceva dect dispoziii testamentare. Prin adoptarea noului Cod civil, a fost preluat pe bun dreptate viziunea litaraturii de specialitate, astfel nct putem afirma c n prezent avem o reglementare complet n ceea ce privete modurile de dobndire a dreptului de proprietate.

2. Clasificare
Modurile de dobndire a proprietii se clasific: 1) dup ntinderea dobndirii:

54

Pentru unele aspecte critice a se vedea, L. Pop, Op. cit. p. 209-210; I. Adam, p. 597-598.

60

moduri de dobndire universal sau cu titlu universal cnd

transmisiunea are ca obiect o universalitate (un patrimoniu) sau o fraciune de universalitate (spre exemplu, succesiunea legal, legatele universale i cu titlu universal); moduri de dobndire cu titlu particular, cnd transmisiunea are ca

obiect unul sau mai multe bunuri individual determinate. 2) dup momentul cnd opereaz transmisiunea: moduri de dobndire ntre vii, i anume: convenia, tradiiunea,

accesiunea, prescripia, legea, i ocupaiunea; n acest caz, dobndirea opereaz din momentul ncheierii actului juridic sau intrrii n stpnire a lucrului ori la momentul convenit de pri sau prevzut de lege; moduri de dobndire pentru cauz de moarte (mortis causa) i anume:

motenirea testamentar i legal; acestea opereaz din momentul morii autorului. 3) dup situaia juridic a bunului n momentul dobndirii: moduri de dobndire originare, care nu comport o transmisiune juridic a

dreptului de proprietate de la o persoan la alta deoarece bunul nu a aparinut nimnui n momentul dobndirii, i anume: ocupaiunea (vezi modurile speciale de dobndire a proprietii publice); moduri de dobndire derivate, care presupun un transfer al dreptului de

proprietate de la o persoan la alta. Toate celelalte moduri de dobndire n afar de cele originare sunt derivate: motenirea, legatul, convenia, tradiiunea, accesiunea etc. 4) dup caracterul transmisiunii:

61

moduri de dobndire cu titlu oneros, cnd dobnditorul este obligat s

dea un lucru ori s fac o prestaie n schimbul dobndirii: convenia, tradiiunea; moduri de dobndire cu titlu gratuit, cnd dobnditorul nu are vreo

obligaie n schimbul dobndirii, spre exemplu legatul.

SECIUNEA A II-A Convenia (contractul)55

Convenia sau contractul este cel mai important mod de dobndire a proprietii i a altor drepturi reale. Definiia contractului este dat de art. 1166 noul Cod civil care prevede c acesta reprezint acordul de voine dintre dou sau mai multe persoane cu inteia de a constitui, modifica sau stinge un raport juridic. n art. 1169 noul Cod civil cansacr n mod expres principiul libertii contractuale n sensul c Prile sunt libere s ncheie orice contracte i s determine coninutul acestora, n limitele impuse de lege, de ordinea public i de bunele moravuri. Privitor la bunurile mobile, dispoziiile noului Cod civil sunt n sensul c drepturile reale se constituie i se transmit prin acordul de voine al prilor, chiar dac bunurile nu au fost predate, dac acest acord poart asupra unor bunuri determinate ori prin individualizarea bunurilor, dac acordul poart asupra unor bunuri de gen. Art. 1275 noul cod civil prevede, tot n ceea ce privete bunurile mobile c dac cineva a transmis succesiv ctre mai multe persoane proprietatea unui bun mobil corporal, cel care a dobndit cu bun-credin posesia efectiv a bunului este titular al dreptului, chiar dac titlul su are o dat ulterioar. n acelai sens, fructele bunului sau ale dreptului transmis se cuvin dobnditorului de la data transmiterii proprietii sau a cesiunii dreptului, afar de cazul n care, prin lege sau prin voina prilor, se dispune altfel. Referitor la bunurile imobile, noul Cod civil precizeaz n art. 557 alin.(4) faptul c n
55

Dei cu siguran este cel mai important mod de dobndire, nu facem aici o prezentare larg a sa, deoarece constituie obiect de studiu att la partea general a Dreptului civil, ct i la teoria obligaiilor civile, a se vedea I.R.Urs, Drept civil romn. Teoria general, p. 187-332;

62

cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobndete prin nscriere n cartea funciar. Conform art. 1244 noul Cod, forma cerut pentru conveniile care strmut sau constituie drepturi reale ca urmeaz a fi nscrise n cartea funciar, trebuie s mbrace forma autentic, rezultnd din dispoziiile legale obligativitatea formei autentice pentru aceste convenii. ncheierea i executarea conveniilor trebuie s fir guvernate de principiul buneicredine, principiu reglementat expres n art. 1170 noul Cod civil. n lumina noii reglementri, dac prile sunt de acord asupra elementelor eseniale ale contractului, acesta se consider ncheiat, elementele secundare putnd fi convenite ulterior sau determinarea acestora putnd fi ncredinat unei alte persoane. Dac prile nu cad de acord asupra elementelor secundare ale contractului, oricare dintre ele va putea cere instanei s completeze contractul. n ceea ce privete forma pe care trebuie s i nbrace contractul, art. 1178 noul Cod civil prevede c:Contractul se ncheie prin simplul acord de voine al prilor, dac legea nu impune a anumit formalitate pentru ncheierea sa valabil, iar art. 1179 alin.(2) prevede c n msura n care legea prevede o anumit form a contractului, aceasta trebuie respectat, sub sanciunea prevzut de dispoziiile legale aplicabile. Art. 1273 din noul Cod civil a consacrat principiul transmiterii dreptului de proprietate asupra bunurilor determinate concomitent cu ncheierea contractului, iar n privina bunurilor de gen la individualizarea acestora. De la acest principiu exist i excepii: prile au convenit, printr-o declaraie de voin expres, s amne transferul dreptului real la mplinirea unui termen sau dup realizarea unei condiii; nstrinarea are ca obiect un lucru viitor, de exemplu vnzarea unei mrfi care nc nu este fabricat, situaie n care transferul dreptului real se va produce cnd lucrul va exista; transmiterea dreptului de proprietate n momentul intabulrii n cartea funciar, potrivit art. 877 i art. 885 alin.(1) din noul Cod civil.

63

SECIUNEA A III-A Succesiunea

1. Noiune. Clasificare
1) Accesiunea este acel mod de dobndire a proprietii conform cruia tot ce se alipete cu lucrul, sau se ncorporeaz n acesta, n mod natural sau artificial, devine proprietatea persoanei cruia i aparine bunul la care s-a fcut alipirea sau ncorporarea56. n acest sens, art. 567 noul Cod civil dispune c Prin accesiune, proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se alipete cu bunul ori se ncorporeaz n acesta, dac legea nu prevede altfel. Cu alte cuvinte, accesiunea este ncorporarea sau unirea a dou lucruri aparinnd unor proprietari diferii. Titularul dreptului asupra lucrului mai important devine i titularul dreptului asupra lucrului mai puin important, fostul proprietar al acestuia avnd dreptul s primeasc o despgubire. 2) Accesiunea este de dou feluri: imobiliar i mobiliar. La rndul ei, accesiunea imobiliar poate fi: natural i artificial.

2. Accesiunea imobiliar natural

1) Noiune. Accesiunea imobiliar natural const n unirea sau ncorporarea a dou bunuri avnd proprietari diferii, fr intervenia omului, ca urmare a unui fenomen natural. 2) Categorii. Cazurile de accesiune imobiliar sunt: aluviunea, terenul lsat de apele curgtoare la un fond riveran, terenul lsat de apele stttoare, avulsiunea, albiile rurilor, insulele i prundiurile, insulele nou formate, albiile prsite de apele curgtoare, precum i accesiunea natural asupra animalelor.

Aluviunea Potrivit art. 569 noul C. civ aluviunea const n adugirile de teren la malurile
56

C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit. p. 189.

64

apelor curgtoare.... Aceste creteri de pmnt pe unul din maluri, ca efect al apelor curgtoare, aparin proprietarului riveran pe fondul cruia s-au depus, numai dac ele s-au depus treptat.

Terenul lsat de apele curgtoare la un fond riveran. Acest caz de accesiune imobiliar natural este reglementat de art. 570 noul C.civ. Terenul lsat de apele curgtoare devine proprietatea celui care deine fondul riveran, dac apele s-au retras treptat de la rmul respectiv.

Terenul lsat de apele stttoare. Art. 571 noul Cod civil prevede c proprietarul terenului nconjurat de heleteie, iazuri, canale i alte asemenea ape stttoare nu devine proprietarul terenurilor aprute prin scderea temporar a acestor ape sub nlimea de scrugere. Tot astfel, proprietarul acestor ape nu dobndete niciun drept asupra terenului acoperit ca urmare a unor revrsri sporadice.

Avulsiunea. Conform art. 572 noul C.civ., avulsiunea reprezint adugirea la un teren a unei buci de pmnt smuls de la un alt teren, prin aciunea unei ape. Acea parte de pmnt devine proprietatea celui la care s-a lipit, dac proprietarul terenului din care s-a rupt nu o revendic timp de 1 an.

Albiile rurilor, insulele i prundiurile. Potrivit art. 573 noul Cod civil, albiile rurilor aparin proprietarilor riverani, cu excepia acelora care, potrivit legii, fac obiectul proprietii publice. n ceea ce privete insulele i prundiurile care nu sunt n legtur cu terenurile avnd malul la nivelul mediu al apei revin proprietarului albiei. Dac insula aparine proprietarilor riverani i trece peste jumtatea apei, fiecare dintre ei are dreptul de proprietate asupra prii de insul ce se ntinde spre el pornind de la jumtatea apei.

Referitor la dreptul de proprietate asupra insulelor nou formate, noul Cod civil prevede c n cazul n care o ap curgtoare, formnsu-i un bre nou, nconjoar terenul unui proprietar riveran, el rmne proprietar asupra insulei 65

astfel create.

Albia prsit de apele curgtoare care i-a format un nou curs va avea regimul juridic stabilit prin legea special(art. 575 noul Cod civil). Accesiunea natural asupra animalelor

Potrivit art. 576 noul C. civ., animalele domestice rtcite pe terenul altuia i revin acestuia din urm dac proprietarul nu le revendic n termen de 30 de zile de la data declaraiei fcute la primrie de ctre proprietarul terenului. Porumbeii, iepurii, petii i alte asemenea animale care trec pe fondul altui proprietar, aparin acestuia ct timp rmn pe fond, cu excepia cazului n care trecerea a fost provocat prin fraud sau prin artificii. Roiul de albine trecut pe terenul altuia revine proprietarului acestuia numai dac proprietarul roiului nu l urmrete sau nceteaz s l urmreasc timp de dou zile.

3. Accesiunea imobiliar artificial

1) Noiune. Accesiunea imobiliar artificial presupune intervenia omului i plata unor despgubiri ctre cel n detrimentul cruia opereaz. Potrivit art. 577 noul C. civ.57 Construciile, plantaiile i orice alte lucrri efectuate asupra unui imobil, denumite n continuare lucrri, revin proprietarului acelui imobil dac prin lege sau act juridic nu se prevede altfel. Legea consider c lucrul principal este terenul i c proprietarul terenului devine i proprietarul construciei, dreptul de proprietate asupra construciei nscndu-se n favoarea proprietarului terenului din momentul nceperii lucrrii. n noua reglementare se face deosebire, n sensul c lucrrile pot fi autonome sau adugate, cu caracter durabil ori provizoriu.

57

Textul instituie o prezumie relativ de proprietate a construciei n favoarea proprietarului terenului i nu un caz de accesiune imobiliar care, de regul presupune i plata unor despgubiri n detrimentul celui care opereaz. Unii autori consider c textul instituie dou prezumii: construciile , lucrrile, i orice alte lucrri fcute pe fond aparin proprietarului i c lucrrile au fost edificate pe cheltuiala sa (I. Adam- op.cit., p.606). ntr-o alt opinie, ipoteza prevzut de art. 492 C. Civ. este considerat un caz de accesiune imobiliar ( D.C. Florescu -0p. Cit., p.230). Considerm alturi de ali autori ( T. Ionacu, S. Brdeanu op. cit., p.188) c accesiunea imobiliar artificial intervine doar n cazurile reglementate de art. 493 i art. 494 C. Civ.

66

Lucrrile autonome sunt considerate construciile, plantaiile i orice alte lucrri cu caracter de sine stttor, realizate asupra unui imobil58. Lucrrile adugate nu au caracter autonom, de sine stttor, asemenea celor enumerate mai sus i pot fi:necesare(n lipsa lor imobilul s-ar deteriora ori ar disprea), utile(acelea care sporesc valoarea de circulaie a imobilului) i voluptuare(cnd sunt fcute pentru simpla plcere a celui care le-a realizat, fr a spori valoare imobilului). Art. 579 din noul Cod civil instituie n favoare proprietarului imobilului anumite prezumii, n sensul c orice lucrare este prezumat a fi efectuat de proprietarul imobilului cu cheltuiala sa, pn la proba contrar. Proba contrar se poate face cnd s-a constituit un drept de superficie, cnd proprietarul imobilului nu i-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrrii noi sau n alte cazuri prevzute de lege. 2) Realizarea lucrrii cu materialele altuia n cazul n care proprietarul imobilului a realizat lucrarea cu materialele altuia, devine proprietarul lucrrii, neputnd fi obligat la desfiinarea acesteia i nici la restituirea materialelor ntrebuinate. Potrivit art. 580 noul Cod civil, proprietarul materialelor are dreptul la contravaloarea acestora, precum i la repararea prejudiciilor cauzate, n condiiile legii. 3) Realizarea unei lucrri autonome cu caracter durabil efectuate cu buncredin Potrivit art. 581 din noul Cod civil, n cazul n care autorul lucrrii autonome cu caracter durabil este de bun-credin, proprietarul imobilului are dreptul fie s cear instanei s dispun nscrierea sa n cartrea funciar ca proprietar al lucrrii, pltind, la alegerea sa, autorului lucrrii fie valoarea materialelor i a manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrrii(art. 581 lit. a), fie s cear obligarea autorului lucrrii s cumpere imobilul la valoarea de circulaie pe care acesta ar fi avut-o dac lucrarea nu ar fi fost efectuat(art. 581 lit.b). 4) Realizarea unei lucrri cu caracter durabil efectuat cu rea-credin

M. Dojan, Moduri de dobndire a dreptului de proprietate privat, articol publicat n Noul Cod civil. Comentarii, ed. Universul Juridic, Bucureti, 2011.
58

67

n cazul n care autorul lucrrii a fost de rea-credin, proprietarul imobilului are dreptul, potrivit art. 582 noul Cod civil: S cear instanei de judecat s dispun nscrierea sa n cartea funciar ca proprietar al lucrrii, cu plata, la alegerea sa, ctre autorul lucrrii, a jumtate din valoarea materialelor i manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului; S cear obligarea autorului lucrrii la desfiinarea acesteia; S cear obligarea autorului lucrrii s cumpere imobilul la valoarea de circulaie pe care acesta ar fi avut-o dac lucrarea nu s-ar fi efectuat. Desfiinarea lucrrii se va face pe cheltuiala autorului acesteia, autorul fiind inut s repare orice prejudiciu cauzat, inclusiv pentru lipsa de folosin cauzat proprietarului imobilului. 5) Realizarea unei lucrri adugate cu caracter durabil asupra imobilului altuia Lucrrile adugate necesare. n acest caz, proprietarul imobilului dobndete dreptul de proprietate asupra lucrrii adugate necesare din momentul efecturii acesteia, pltind autorului cheltuielile rezonabile fcute de acesta,chiar dac imobilul nu mai exist. Dac lucrarea a fost efectuat cu rea-credin, din suma datorat de proprietarul imobilului se va putea deduce valoarea fructelor imobilului, diminuat cu costurile necesare obinerii acestora. Lucrrile adugate utile. n cazul n care autorul lucrrii utile a fost de buncredin, proprietarul imobilului devine i proprietarul lucrrii din momentul efecturii acesteia, cu plata, la alegerea sa: a valorii materialelor i a manoperei sau a sporului de valoare adus imobilului. Dac autorul lucrrii de a fost de rea-credin, proprietarul imobilului fie s devin proprietarul lucrrii , n funcie de regimul acesteia, cu sau fr nscriere n cartea funciar, pltind fie jumtate din valoarea materialelor i a manoperei, fie jumtate din sporul adus imobilului sau poate cere obligarea autorului lucrrii la desfiinarea acesteia, cu repunerea imobilului n situaia anterioar i plata de daune-interese. Lucrrile adugate voluptuare. n cazul acestor lucrri, proprietarul imobilului are urmtoarele posibiliti: fie devine proprietarul lucrrii, fr nscriere n cartea funciar i fr nicio obligaie fa de autorul lucrrii, fie cere obligarea autorului de rea-credin la 68

desfiinarea acesteia, cu readucerea imobilului n situaia anterioar i plata de dauneinterese. Autorul de bun-credin a lucrrii poate s o ridice nainte de restituirea imobilului ctre proprietar, cu condiia de a readuce imobilul n situaia anterioar.

4. Dispozi ii speciale prevzute de noul Cod civil

1) Lucrrile realizate par ial asupra imobilului autorului n cazul lucrrilor realizate cu bun-credin, proprietarul terenului vecin poate cere nscrierea ntr-o nou carte funciar a unui drept de coproprietate al vecinilor asupra imobilului rezultat, incluznd terenul aferent, n raport cu valoarea contribuiei fiecruia. n schimb, dac lucrarea a fost efectuat cu rea-credin, proprietarul terenului vecin poate alege ntre ridicarea lucrrii de pe teren, cu obligarea autorului acestuia la plata de daune interese i a cere nscrierea n cartea funciar a unui drept de coproprietate al vecinilor. n privina lucrrilor provizorii, art. 588 noul Cod civil prevede c atunci cnd lucrarea are caracter provizoriu, n absena unei nelegeri contrare, autorul ei va fi obligat s o desfiineze, cu respectarea legii i, dac este de rea-credin, s plteasc despgubiri pentru prejudiciile cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosin. 2) nscrierea n cartea funciar se face n temeiul conveniei prilor sau al hotrrii judectoreti ori de cte ori dobndirea dreptului de proprietate este condiionat de nscriere n cartea funciar.

3) Dreptul autorului lucrrii la ridicarea materialelor Autorul lucrrii i va putea ridica materialele pn la data ncheierii conveniei sau pn la data introducerii aciunii de cel ndreptit la nscrierea n cartea funciar.

69

4) Exercitarea dreptului autorului lucrrii la indemniza ie Prescripia dreptului la aciune al autorului lucrrii privind plata indemnizaiei nu curge ct timp este lsat de proprietar s dein imobilul. Autorul lucrrii de bun-credin are un drept de ipotec legal asupra imobilului, pn la plata indemnizaiei. 5) Obligarea autorului lucrrii la cumprarea imobilului Cnd proprietarul opteaz pentru obligarea autorului lucrrii la cumprarea imobilului, n absena nelegerii prilor, proprietarul poate cere instanei judectoreti stabilirea preului i pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de contract de vnzare-cumprare. Proprietarul imobilului are un drept de ipotec legal asupra acestuia pentru plata preului de autorul lucrrii. 6) Cazurile speciale de accesiune imobiliar Titularul dreptului de superficie sau al altui drept real asupra imobilului altuia care i permite s dobndeasc proprietatea asupra lucrrii realizate va avea, n caz de accesiune drepturile i obligaiilestabilite n favoarea/n sarcina proprietarului imobilului, dac nu s-a prevzut altfel la momentul constituirii dreptului real. 7) Lucrrile efectuate de un detentor precar Potrivit art. 597 noul Cod civil, lucrrile fcute de un detentor precar vor fi supuse regulilor aplicabile posesorilor de rea-credin, cu meniunea c detentorii precari nu vor putea fi obligai s cumpere imobilul.

5. Accesiunea mobiliar
1) Noiune. Accesiunea mobiliar presupune unirea a dou bunuri mobile aparinnd unor proprietari diferii ori producerea unui bun de ctre o persoan prin munca sa, dar cu materialele altuia.

70

Ori de cte ori lucrurile mictoare care aparin la doi proprietari diferii se unesc, sau unul se ncorporeaz n cellalt, proprietarul bunului principal va dobndi i proprietatea asupra celuilalt bun. 2) Accesiunea mobiliar Art. 598 noul Cod civil prevede c bunul mobil produs cu materialele altuia aparine celui care l-a confecionat sau, dup caz, proprietarului materialelor, n funcie de raportul dintre manoper i valoarea materialelor, determina la data confecionrii bunului. Proprietarul bunului datoreaz despgubiri egale fie cu valoarea manoperei, fie cu valoarea materialelor. n eventualitatea n care valoarea manoperei este egal cu valoarea materialelor, bunul va fi comun. Art. 600 noul Cod prevede c n cazul unirii a dou bunuri mobile avnd proprietari diferii, fiecare poate pretinde separarea bunurilor dac prin separare cellalt proprietar nu ar suferi un prejudiciu mai mare de o zecime din valoarea bunului su. n cazul n care nu este posibil separarea bunurilor mobile unite, devin aplicabile regulile stabilite pentru bunul mobil produs cu materialele altuia.

SECIUNEA A IV-A Uzucapiunea

1. Prezentare general
1) Noiune Uzucapiunea sau prescripia achizitiv reprezint un mod de dobndire a proprietii sau a altor drepturi reale prin posesia nentrerupt a unui imobil sau prin intervertirea posesiei, n timpul i condiiile prevzute de lege59. Prin efectul posedrii lucrului un timp determinat, starea de fapt se transform n stare de drept, posesorul devenind proprietar. n aceast situaie, proprietarul iniial nu mai poate
59

A se vedea I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit. p. 128, C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit.p. 197; Alte definiii: uzucapiunea este naterea dreptului de proprietate ori a altui drept real asupra unui bun imobil prin posedarea lui de ctre o persoan n condiiile i termenul prevzut de lege (L. Pop, Op. cit. p. 228); uzucapiunea este un mod de dobndire a proprietii i a altor drepturi reale prin posesie prelungit pe timpul prevzut de lege n acest scop (P.M. Cosmovici, Op. cit. p. 154).

71

revendica imobilul uzucapat, putndu-i fi opus, pe cale de excepie, dobndirea proprietii prin prescripie achizitiv. 2) Reglementare Uzucapiunea este reglementat de art. 928-934 din noul Cod civil. 3) Justificare Uzucapiunea se justific pe urmtoarele considerente: n marea majoritate a cazurilor posesia corespunde dreptului de proprietate, ns dovada acestuia este greu de fcut, astfel c uzucapiunea suplinete aceast dificultate de prob; nevoia de stabilitate i securitate juridic a raporturilor juridice determin recunoaterea de efecte juridice unei aparene ndelungate de proprietate; uzucapiunea apare ca sanciune mpotriva vechiului proprietar care d dovad de lips de diligen, lsnd un timp ndelungat lucrul n posesia altei persoane i permindu-i prin pasivitatea sa s se comporte public ca proprietar sau titular al altui drept real. 4) Domeniul de aplicare Uzucapiunea are n vedere numai categoria bunurilor imobile. Bunurile mobile, conform art. 935 i urm. din noul C.civ, se dobndesc n proprietate prin nsui faptul posesiei lor cu bun-credin, fr a fi necesar trecerea unui interval de timp60. Poate fi dobndit prin uzucapiune orice bun imobil teren sau construcie care se gsete n circuitul civil, adic este alienabil. Prin urmare, nu pot fi dobndite prin uzucapiune imobilele inalienabile: imobilele aparinnd domeniului public. n msura n care sunt inalienabile, bunurile din domeniul public sunt i imprescriptibile;

60

terenurile atribuite n cadrul constituirii dreptului de proprietate privat pentru 72

A se vedea Cap. XII.

anumite categorii de titulari sunt inalienabile o anumit perioad de timp (art. 32 din Legea nr. 18/1991, modificat) nu i cele n cadrul reconstituirii dreptului de proprietate privat61. bunurile nesusceptibile de apropiere (aer, lumin). Prin urmare, pot fi dobndite prin uzucapiune numai bunurile imobile care se afl n proprietate privat indiferent de titular (statul, uniti administrativ-teritoriale, persoane fizice sau juridice). De asemenea, prin uzucapiune se pot dobndi i alte drepturi reale susceptibile de posesie: uzufructul, abitaia, servituiile continue i aparente.

2. Felurile uzucapiunii
n sistemul noului Cod civil, uzucapiunea este de dou feluri: uzucapiunea extratabular i uzucapiunea tabular. 1) Uzucapiunea extratabular Art. 930 noul Cod civil prevede c dreptul de proprietate asupra unui imobil i dezmembrmintele sale pot fi nscrise n cartea funciar, n temeiul uzucapiunii, n folosul celui care l-a posedat timp timp de 10 ani, dac: proprietarul nscris n cartea funciar a decedat ori, dup caz, i-a ncetat existena; a fost nscris n cartea funciar declaraia de renunare la proprietare. Termenul uzucapiunii nu ncepe s curg mai nainte de data decesului sau, dup caz, a ncetrii existenei juridice a proprietarului, respectiv nainte de data nscrierii declaraiei de renunare la proprietate, chiar dac intrarea n posesie s-a produs la o dat anterioar. Imobilul nu era nscris n nicio carte funciar. Uzucapantul va putea dobndi dreptul numai dac i-a nregistrat cererea de nscriere n cartea funciar nainte ca un ter s i fi nregistrat propria cerere n folosul su, pe baza
61

ntr-o opinie contrar, aceste terenuri nu sunt inalienabile, circulaia lor juridic fiind limitat la transmisiunea pentru cauz de moarte. n plus, chiar n condiiile interzicerii nstrinrii acestora sub sanciunea nulitii absolute, nu a fost interzis dobndirea prin fapte juridice, cum este n cazul de fa uzucapiunea (I. Adam, Op. cit. p. 631).

73

unei cauze legitime, n cursul sau chiar dup mplinirea termenului uzucapiunii62. 2) Uzucapiunea tabular Potrivit art. 931 noul Cod civil, drepturile celui care a fost nscris, fr cauz legitim, n cartea funciar, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate cnd cel nscris cu bun-credin a posedat imobilul timp de 5 ani dup momentul nregistrrii cererii de nscriere, dac posesia sa a fost neviciat. Buna-credin trebuie s existe doar n momentul nregistrrii cererii de nscriere i n momentul intrrii n posesie.

3. Jonciunea posesiilor
Potrivit art. 933 noul Cod civil, fiecare posesor este considerat c ncepe n persoana sa o nou posesie, indiferent dac bunul a fost transmis cu titlu universal sau cu titlu particular. Pentru a invoca uzucapiunea, posesorul actual poate s uneasc propria posesie cu aceea a autorului su.

SECIUNEA A V-A Alte moduri de dobndire a proprietii

1. Tradiiunea
Tradiiunea nseamn transmitor dobnditorului63. Importana tradiiunii a sczut deoarece n dreptul modern trasmiterea proprietii se
M. Dojan, Moduri de dobndire a dreptului de proprietate privat, art. publicat n Noul Cod civil. Comentarii, Bucureti, 2011. 63 n dreptul roman avea o larg aplicare ca mod de dobndire a proprietii, deoarece convenia simpl nu producea dect efectul de a da natere la obligaia de a transfera proprietatea, transferare care se fcea prin tradiiune, aceast importan pierzndu-se n dreptul modern. ntr-adevr, prin simpla ncheiere a conveniei, chiar neurmat de predarea material a lucrului, se transfer dreptul de proprietate la dobnditor (art.971 i 1295 C.civ.), ceea ce nseamn c tradiiunea nu mai are semnificaia din trecut, ea fiind remiterea material a lucrului.
62

predarea sau remiterea material a lucrului de ctre

74

face n baza conveniilor, i nu doar n baza remiterii materiale a bunului. n prezent se consider c tradiiunea opereaz transferul dreptului de proprietate:

n cazul darului manual, adic atunci cnd o persoan d alteia cu titlu gratuit un bun mobil de la mn la mn, spre exemplu, donaia care se execut imediat prin predarea material, fr s fie necesar vreo form special64;

n cazul transmiterii titlurilor de valoare la purttor

2. Ocupaiunea
Ocupaiunea const n luarea n posesie a unui bun care nu aparine nimnui, cu intenia de a deveni proprietarul lui. Dispoziiile art. 941 noul C.civ. dispun c posesorul unui lucru mobil care nu aparine nimnui, devine proprietarul acestuia, prin ocupaiune, de la data intrrii n posesie, ns numai dac aceasta se face n condiiile legii. Ocupaiunea ca mod de dobndire a proprietii are un domeniu de aplicaie rar. Astfel: Nu se pot dobndi prin ocupaiune bunuri imobile i bunurile incorporale. Se dobndesc prin ocupaiune bunurile comune, cum este apa de but pentru trebuinele casnice luat dintr-un izvor natural, vnatul, petele pescuit, bunurile prsite (res derelictae).

3. Hotrrea judectoreasc
Hotrrile judectoreti au, n principiu, efect declarativ de drepturi, adic recunosc prilor un drept subiectiv anterior i nu acord un drept nou. Hotrrile constitutive sau atributive de drepturi pot fi considerate ca un mod de transmitere, respectiv de dobndire a proprietii, i anume: hotrrea prin care se dispune exproprierea pentru cauz de utilitate public, prin care se constituie dreptul de proprietate public al statului sau unitilor administrativ-teritoriale;
64

Art. 1011 alin.(4) noul Cod civil

75

hotrrea prin care se suplinete consimmntul unei pri la ncheierea actului translativ de proprietate avnd ca obiect un imobil, cnd prile au ncheiat un antecontract de vnzare cumprare pe care una dintre ele nu l respect, dac natura contractului o permite(art. 1279 alin.(3) noul Cod civil);

hotrrea judectoreasc prin care actele juridice civile translative sau constitutive de drepturi reale sunt sancionate i se dispune repunerea prilor n situaia anterioar;

hotrrea prin care se stabilete de instana de judecat remuneraia cuvenit autorului operei n cazul cesiunii drepturilor de autor, dac aceasta nu a fost stabilit prin actul de cesiune.

CAPITOLUL IV RESTRICIILE (NGRDIRILE) DREPTULUI DE PROPRIETATE

SECIUNEA I Noiunea i categoriile de restricii (ngrdiri)

1. Noiune
1) Potrivit art. 44 pct. 1 din Constituie, dreptul de proprietate este garantat, coninutul i limitele acestuia fiind stabilite prin lege. De asemenea, art. 44 pct. 7 din Constituie dispune: dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii obiceiului, revin proprietarului. n acelai sens, art. 555 din noul Cod civil precizeaz c atributele dreptului de proprietate sunt recunoscute n limitele stabilite de lege. 2) Limitele proprietii sunt sarcini stabilite prin lege care greveaz proprietatea. Aceste 76

sarcini trebuie s constituie o restrngere proporional cu cauza care le determin i s nu

conduc la situaia n care dezavantajele pe care le reprezint sarcinile s fie mai mari dect avantajele conferite de dreptul de proprietate65.

2. Categorii
Restriciile dreptului de proprietate izvorsc din lege, din convenia prilor sau din hotrrea judectoreasc, potrivit dispoziiilor noului Cod civil. Restriciile legale, n raport de interesul general sau individual la care se refer, se pot grupa n: - restricii de interes public; - restricii de interes individual, de interes privat.

SECIUNEA a II-a Restricii legale

1. Restricii legale de interes general
1) Restricii de interes edilitar i de estetic urban Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii, modificat, stabilete o serie de restricii pentru construciile civile, industriale, agricole, sau de orice alt natur privind alinierea, nlimea i respectarea planului de sistematizare. Construciile se pot realiza numai cu respectarea autorizaiei de construcie i a reglementrilor privind proiectarea i executarea construciilor. Autorizaia de construire se emite n temeiul i cu respectarea prevederilor documentaiilor de urbanism i de amenajare a teritoriului, avizate i aprobate potrivit legii (art. 2 alin. 2 din Lege). Legea nr. 18/1991, republicat, stabilete restricii privind amplasarea construciilor, dispunnd n art. 92 c amplasarea construciilor, de orice fel pe terenurile agricole din extravilan, pe cele amenajate cu lucrri de mbuntiri funciare, precum i pe

65

Dumitru C. Florescu Teoria general a drepturilor reale, op.cit., p.186.

77

cele plantate cu vii i livezi, parcuri naionale, rezervaii, monumente, ansambluri arheologice i istorice este interzis. 2) Restricii de interes de protecie a mediului i de sntate public Acestea sunt obligaiile care rezult din planul de amenajare a teritoriului, a planului urbanistic general, a planului urbanistic zonal, a planului urbanistic de detaliu i a reglementrilor de urbanism, inclusiv obligaiile cu privire la igiena construciilor, la canalizare, la protecia mediului nconjurtor. Constituia, n art. 44 punct. 7 precizeaz c dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului revine proprietarului. Legea nr. 18/1991, republicat, dispune prin excepie, unele construcii care, prin natura lor, pot genera efecte poluante factorilor de mediu, pot fi amplasate n extravilan. n acest caz, amplasamentele se vor stabili pe baz de studii ecologice de impact, avizate de organele de specialitate, privind protecia mediului nconjurtor. (art. 91 alin. 2).

3) Restricii de interes cultural, istoric i arhitectural Legea nr. 50/1991 privind autorizarea n construcii n art. 10 stabilete c pentru autorizarea construciilor n zonele asupra crora s-a instituit un anumit regim de protecie prevzut n documentaiile aprobate, se va proceda n felul urmtor: n ansamblurile de arhitectur, n rezervaiile de arhitectur i de urbanism, n cazul siturilor arheologice, al parcurilor i grdinilor monument istoric, cuprinse n listele aprobate potrivit legii, precum i n cazul lucrrilor de orice natur n zonele de protecie a monumentelor, solicitantul va obine avizul comun al 78

Ministerului Culturii i Cultelor i al Ministerului Transporturilor, Construciilor i Turismului, potrivit competenelor specifice; n cazul lucrrilor de intervenii asupra construciilor monumente istorice, pe lng avizul Ministerului Culturii i Cultelor se vor obine avizele specifice cerinelor de calitate a construciilor, potrivit prevederilor legale; n zonele naturale protejate, stabilite potrivit legii, n zonele de siguran i protecie ale amenajrilor hidrotehnice de interes public, precum i n alte arii protejate solicitantul va obine avizul Ministerului Mediului i Gospodririi Apelor i al Ministerului Agriculturii, Pdurilor i Dezvoltrii Rurale; n zonele de siguran i de protecie ale infrastructurilor de transport de interes public, precum i n zonele aferente construirii cilor de comunicaie, stabilite prin documentaiile de amenajare a teritoriului i/sau de urbanism, se va obine i autorizaia Ministerului Transporturilor, Construciilor i Turismului, conform prevederilor legale; n zonele unde s-a instituit alt tip de restricie solicitantul va obine avizul organismelor competente. Potrivit art. 119 din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, republicat, monumentele istorice, vestigiile i obiectivele arheologice, tezaurele care se vor descoperi la faa solului sau n subsol sunt sub protecia legii. Proprietarii i deintorii de terenuri sunt obligai s asigure integritatea acestora, s sesizeze organele de stat i s permit efectuarea lucrrilor de cercetare i conservare. n cazul unor eventuale pagube, se vor acorda despgubiri. 4) Restricii de interes economic general sau de interes fiscal Constituia, n art. 44 pct. 5, prevede c autoritatea public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, pentru lucrri de interes general, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor, precum i pentru alte daune imputabile autoritilor.

79

 Legea nr. 18/1991, republicat, stabilete unele obligaii n scopul de a asigura cultivarea terenurilor i protecia solului: folosirea terenurilor pentru producia agricol i silvic, inclusiv stabilirea i schimbarea categoriei de folosin a terenurilor arabile, precum i obligaiile pentru ameliorarea terenurilor, sunt supuse unor ngrdiri (art. 74-89); folosirea temporar i definitiv a terenurilor, n alte scopuri dect producia agricol i silvic se face numai n condiiile legii (art. 90-101); liniile de telecomunicaii, cele de transport i de distribuie a energiei electrice, conductele de transport pentru alimentare cu ap, canalizare, produse petroliere, gaze, precum i instalaii similare se vor grupa i amplasa de-a lungul cilor de comunicaie, oselelor, cilor ferate, a digurilor, canalelor de irigare i desecri, i a altor limite de teritoriu, n aa fel nct s nu stnjeneasc executarea lucrrilor agricole (art. 102). 5) Restricii n interesul aprrii rii. De exemplu, crearea unor zone militare, ori pentru protecia aeroporturilor, porturilor ori alte obiective strategice. 6) Restricii feroviare i aeronautice Prin O.U.G. nr. 12/1998 privind transportul pe Cile Ferate Romne i reorganizarea SNCFR,66 n scopul desfurrii n bune condiii a circulaiei feroviare i a prevenirii accidentelor de cale ferat, s-a instituit zona de siguran i zona de protecie a infrastructurii feroviare publice. Potrivit art. 29 alin. 4 Zona de protecie a infrastructurii feroviare publice cuprinde terenurile limitrofe, situate de o parte i de alta a axei cii ferate, indiferent de proprietar,

66

Republicat n M.O. nr. 834/2004, modificat prin O.U.G. nr. 55/2011.

80

n limita a maximum 100 m de la axa cii ferate, precum i terenurile destinate sau care servesc, sub orice form, la asigurarea funcionrii acesteia. n zona de protecie a infrastructurii feroviare legea (art. 30) interzice: amplasarea oricror construcii, fie i cu caracter temporar, depozitarea de materiale sau nfiinarea de plantaii care mpiedic vizibilitatea liniei i a semnalelor feroviare; utilizarea indicatoarelor i a luminilor de culoare roie, galben, verde sau albastr, care ar putea crea confuzie cu semnalizarea feroviar; efectuarea oricror lucrri, care, prin natura lor, ar putea provoca alunecri de teren, surpri sau afectarea stabilitii solului, inclusiv prin tierea copacilor, arbutilor, extragerea de materiale de construcii sau prin modificarea echilibrului freatic; depozitarea necorespunztoare de materiale, substane sau deeuri care contravin normelor de protecie a mediului sau care ar putea provoca degradarea infrastructurii feroviare a zonei de protecie a acesteia, precum i a condiiilor de desfurare normal a traficului feroviar . n scopul asigurrii siguranei zborului, O.G. nr. 29/1997 privind Codul aerian67 a instituit obligaia ca Ministerul Transporturilor mpreun cu autoritile administraiei publice locale i cu avizul ministerelor interesate s stabileasc zonele supuse servituilor de aeronautic civil aferente aerodromurilor i amplasrii echipamentelor de protecie a navigaiei aeriene. Potrivit art. 77 din Lege, n zonele supuse servituilor de aeronautic civil nu pot fi construite i amplasate nici un fel de construcii, instalaii i echipamente noi fr avizul Ministerului Transporturilor. Totodat art. 78 impune obligaia pentru proprietarii
67

Modificat prin OG 19/2011, publicat n M.Of. 608 din 29.08.2011.

81

terenurilor, cldirilor i amenajrilor aflate n zonele supuse servituilor de aeronautic civil, de a respecta restriciile impuse prin reglementrile specifice referitoare la aceste zone.

7) Restriciile proprietii situate n zona de frontier n zona de frontier, pe adncimea de 500 de metri de la linia de frontier ctre interior, cu avizul direciei teritoriale a poliiei de frontier competente, se pot efectua activiti cum sunt mineritul, exploatrile de iei, de gaze, de ape minerale, de ape termale, exploatrile forestiere, balastiere, sau de cariere, lucrrile de mbuntiri funciare i irigaii, ndiguirile, lucrrile sau construciile pe cursurile de ap, lucrrile de asigurare a condiiilor de navigaie, construciile i amenajrile turistice, de agrement sau de alt natur, cercetrile sau prospectrile geologice (art. 39 din OUG nr. 105/2001 privind frontiera de stat a Romniei68). Punatul animalelor este permis n timpul zilei pn la fia de protecie a frontierei de stat, la frontiera extern, sau pn la culoarul de frontier, la frontiera intern, iar noaptea, pn la 500 metri fa de acestea, ctre interior, n locurile stabilite de autoritile administraiei publice locale i cu avizul efului sectorului poliiei de frontier (art. 43 alin. 1). Vntoarea de-a lungul frontierei de stat pe adncimea de 500 de metri de la fia de protecie a frontierei de stat, la frontiera extern, sau de la culoarul de frontier intern, ctre interior, pe linia de uscat, i de la limita terenului inundabil, pentru frontiera de ap, este interzis(art. 44 alin.1). 8) Alte ngrdiri n interes de utilitate public: ngrdiri care rezult din regimul juridic al pdurilor. Potrivit art. 62 din Codul silvic69 la amplasarea la distane mai mici de 1,0 km de liziera pdurii a unor obiective industriale, uniti comerciale sau de alt natur, care prin funcionare pot aduce prejudicii pdurii, beneficiarii acestora vor obine, n prealabil, avizul Regiei Naionale a Pdurilor;
68 69

Modificat prin Legea 157/2011, publicat n M.Of. nr. 533/28.07.2011. Codul silvic a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 238/27.03.2008, i a fost modificat prin Legea 156/2010 publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 496/19.07.2010. Codul silvic a fost pus n aplicare prin Instruciunile publicate n M.Of. nr. 430/20.06.2011

82

 ngrdiri care rezult din regimul juridic al apelor . 70 Legea apelor nr. 107/199671 reglementeaz dreptul de folosire al apelor i stabilete numeroase restrngeri pentru riveranii albiilor cursurilor de ap, inclusiv plantarea sau tierea arborilor i arbutilor de pe terenurile situate n albiile majore, precum i exploatarea agregatelor minerale din albiile sau malurile de ap; ngrdiri care rezult din regimul juridic al construirii drumurilor. Art. 19 alin. 4 din O. G. nr. 43/1997 privind regimul drumurilor dispune c pentru dezvoltarea capacitii de circulaie a drumurilor publice n traversarea localitilor rurale, distana dintre gardurile sau construciile situate de o parte i de alta a drumurilor va fi de minimum 26 m pentru drumurile naionale, de minimum 24 de m pentru drumurile judeene i de minimum 20 de m pentru drumurile comunale; ngrdiri privind vnzarea sau folosirea unor bunuri imobile (de exemplu, nu pot fi vndute liber de particulari ori nu pot fi folosite dect n anumite condiii bunuri cum sunt: medicamente i substane toxice, stupefiantele, armele i muniiile; bunurile din fondul arhivistic; bunurile din patrimoniul naional-cultural); ngrdiri care rezult din regimul juridic al minelor i petrolului72;

2. Restricii legale de interes privat

Aceste ngrdiri decurg din raportul de vecintate. Constituia, n art. 44 pct. 7, se refer la respectarea sarcinilor privind asigurarea bunei vecinti. Codul civil de la 1864
70

n acest sens, art. 27 , modificat prin Legea nr. 112/2006 dispune: orice activitate pe luciul de ap, n albii minore, arii protejate ori n zone de protecie, inclusiv navigaia, plutritul, flotajul, exploatarea fondului piscicol i pescuitul sportiv se vor realiza astfel nct s nu produc efecte negative asupra apei, malurilor i albiilor cursurilor de ap, malurilor i cuvetelor lacurilor, monumentelor naturii, construciilor, lucrrilor sau instalaiilor existente n albii i s influeneze ct mai puin folosirea apelor de ctre ali utilizatori. n nicio situaie nu este permis deteriorarea calitii apei 71 Modificat prin. OUG 64/2011 publicat n M.Of. nr. 461/30.06.2011. 72 Legea petrolului nr. 238/2004 modificat i completat i Legea minelor nr. 85/2003, modificat i completat, dispun c n msura n care pentru punerea n valoare a perimetrelor de exploatare este nevoie de trecerea sau de efectuarea unor lucrri pe terenuri proprietate privat, asupra acestora se instituie un drept de servitute legal n favoarea entitii care exploateaz bogia natural. Exercitarea dreptului de servitute legal stabilit se face contra plii unei rente anuale ctre proprietarii terenurilor afectate, pe baz de convenie. Durata servituii legale este cea a operaiunilor petroliere, respectiv miniere, iar terenurile ce urmeaz a fi afectate vor fi determinate, n ceea ce privete suprafeele i proprietarii, dup principiul celei mai mici atingeri aduse dreptului de proprietate.

83

denumea asemenea ngrdiri servitui naturale, i servitui legale (art. 578-585, art. 586-619). Servituile naturale se nasc din situaia natural a locurilor (art. 577 C.civ), iar servituile legale se nasc din obligaia impus de lege (art. 577 C.civ). Nu exist o deosebire ntre servituile naturale i cele legale. Contrar denumirii, servitutile naturale i cele legale nu erau adevrate servituti, ci ngrdiri normale ale dreptului de proprietate, generate de situarea unor imobile aparinnd unor proprietari diferii, menite s evite conflictele inerente vecintii73. Noul Cod civil a preluat concepia potrivit creia servituile naturale i servituile legale nu sunt, de fapt servitui, acestea reprezentnd de fapt resticii(limite) legale ale dreptului de proprietate care izvorsc din raporturile de vecintate. n accepiunea i redactarea noului Cod civil, limitele legale ale dreptului de proprietate sunt prevzute n Seciunea I a capitolului III din Cartea a III-a a noului Cod civil. Potrivit reglementrii noului Cod civil, limitele juridice ale dreptului de proprietate sunt: limite legale, limite convenionale i limite judiciare. 1) Limitele legale Dispoziiile art. 602 din noul Cod civil prevd faptul c Legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate fie n interes public, fie n interes privat. Limitele legale n interes privat pot fi modificate ori desfiinate temporar prin acordul prilor. Pentru opozabilitate fa de teri, este necesar ndeplinirea formalitilor de publicitate prevzute de lege. Din redactarea textului de lege, apreciem c suntem n prezena unor norme cu caracter dispozitiv i nu imperativ. Considerm c legea ar fi trebuit s disting ntre cazul limitrilor n interes public i cazul limitrilor n interes privat, n cazul limitrilor de interes public aflndu-ne n prezena unor norme cu caracter imperativ, avnd n vedere natura interesului protejat.

73

Spre deosebire de servituile propriu-zise, ele nu presupun un fond dominant i un fond aservit.

84

n art. 603 se prevede c dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti. Cu toate c regulile privind protecia mediului sunt imperative, ocrotind un interes public major, acest lucru nu este prevzut expres, respectarea sarcinilor privind protecia mediului regsindu-se n acelai articol cu asigurarea bunei vecinti, aceasta din urm fiind guvernat de norme dispozitive. Apreciem faptul c noul Cod civil ar fi trebuit sa disting ntre normele imperative care nu pot fi modificare i normele dispozitive care, n anumite condiii prevzute de lege pot fi i dispozitive. Limitele legale prevzute de noul Cod civil sunt urmtoarele: folosirea apelor; pictura streinii; distana lucrrilor intermediare cerute pentru anumite construcii, lucrri i plantaii; vederea asupra proprietii vecinului; dreptul de trecere; alte limite legale.

Folosirea apelor

Art. 604 din noul Cod civil reglementeaz regulile privind curgerea fireasc a apelor. Astfel, se prevede c proprietarul fondului inferior nu va putea mpiedica n niciun fel curgerea fireasc a apelor provenite de pe fondul superior. Cu titlu de noutate, alin. (2) al art. 604 prevede faptul c proprietarul fondului inferior are posibilitatea s cear autorizarea justiiei n vederea efecturii pe fondul su, pe cheltuiala proprie, lucrrile necesare pentru schimbarea direciei apelor. Acelai articol prevede obligaia proprietarului fondului superior de a nu efectua nicio lucrare de natur s agraveze situaia fondului inferior. Art. 605 din noul Cod civil prevede regulile privind curgerea provocat a apelor, astfel: proprietarul fondului inferior nu va putea impiedica nici curgerea provocat de 85

proprietarul fondului superior sau de alte persoane n cazul n care ne aflm n prezena unei niri de ape din fondul superior, din cauza unor lucrri subterane, din secarea terenurilor ml tinoase ori a apelor folosite n scop casnic, agricol sau industrial, aceast situaie fiind aplicabil numai n eventualitatea n care aceast curgere preced vrsarea ntr-un curs de ap sau ntr-un an . n cazul producerii unuia dintre evenimentele artate mai sus, se instituie obligaia proprietarului fondului superior de a alege calea i mijloacele de scurgere de natur s aduc prejudicii minime fondului inferior. Proprietarul fondului superior va fi obligat la plata unei despgubiri juste i prealabile, potrivit dispozi iilor noului Cod civil. Despgubirea va fi just dac se repar n totalitate prejudiciul produs, i pentru a fi prealabil ar trebui ca nirea apelor s fie anticipat, condiie greu de realizat, din moment de aceast nire este instantanee de cele mai multe ori. Regulile amintite mai sus nu vor fi aplicate dac pe fondul inferior se afl o construcie, mpreun cu grdina i curtea aferent, sau un cimitir(art. 605 alin. (3) noul Cod civil). O alt limit legal este constituit de obligaia proprietarului vecin de a permite efectuarea de lucrri de irigaii pe terenul su, n favoarea proprietarului care dorete s foloseasc sisteme de irigaii pe propriul teren, cu cheltuiala sa i cu o just i prealabil despgubire n favoarea proprietarului care suport efectuarea lucrrii respective. O alt limit legal este i ntrebuin area izvoarelor(art. 608-609 noul Cod civil). n ceea ce prive te regulile speciale privind folosirea apelor, art. 610 din noul Cod civil face trimitere la reglementrile speciale n materia regimului apelor. Pictura streinii

Este reglementat de art. 611 din noul Cod civil care a preluat dispoziiile Codului civil anterior, n sensul c proprietarul este obligat si i fac streaina casei sale astfel nct apele provenind de la ploi s nu se scurg pe fondul proprietarului vecin. Aceast limit legal a fost reglementat anterior ca o servitute stabilit de lege. Distana lucrrilor intermediare cerute pentru construcii, lucrri sau 86

plantaii Aceast limit legal este reglementat de art. 612-613 noul Cod civil. Potrivit prevederilor legale, construciile, lucrrile sau plantaiile se pot face numai cu respectarea unei distane minime de 60 de cm fa de linia de hotar, dac nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism, astfel nct s nu i se aduc atingere drepturilor proprietarului vecin. Mai prevede noul Cod civil c dac prile se neleg ca distana minim s nu fie respectat, acestea i vor da acordul printr-un nscris autentic. n ceea ce privete distana minim dintre arbori, acestia trebuie sdii la o distan de cel puin 2 metri de linia de hotar, cu excepia arborilor mai mici de 2 metri, a plantaiilor i a gardurilor vii, dac nu exist prevedere contrar. Dac distana nu este respectat, proprietarul vecin va fi ndreptit s cear scoaterea sau tierea, la nlimea cuvenit, a arborilor, plantaiilor i a gardurilor vii, pe cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate. Alin. (3) al art. 613 prevede faptul c proprietarul fondului peste care se ntind rdcinile sau ramurile arborilor aparinnd proprietarului vecin are dreptul s le taie i s pstreze fructele czute n mod natural pe terenul su. Vederea asupra proprietii vecinului Aceast limit legal este reglementat de art. 614-616 noul Cod civil. Potrivit dispoziiilor legale mai sus amintite, este obligatorie pstrarea unei distane de cel puin 2 metri ntre fondul ngrdit sau nengrdit care aparin proprietarului vecin i fereastra pentru vedere, balconul sau alte asemenea lucrri care ar fi orientate spre acest fond. Construciile enumerate mai sus care sunt neparalele cu linia de hotar spre fondul nvecinat vor fi interzise la o distan mai mic de un metru. Distana de unul, respectiv doi metri, va fi calculat de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar existent pe faa zidului n care s-a deschis vederea sau, dup caz, pe linia exterioar a balconului, pn la linia de hotar. 87

Cu titlu de noutate, noul Cod civil reglementeaz fereastra de lumin n art. 616, care reprezint o excepie de la prevederile dezvoltate mai sus. Aadar, proprietarul va avea dreptul s i deschid, fr limit de distan, ferestre de lumin, dac acestea vor fi astfel construite nct s mpiedice vederea spre fondul nvecinat. Aceast soluie a fost preluat de noul Cod civil din doctrin, ntruct pn la adoptarea noului cod civil nu am avut o dispoziie expres care s reglementeze fereastra de lumin. Dreptul de trecere Aceast limit legal este reglementat de art. 617-620 din noul Cod civil. n reglementarea anterioar, dreptul de trecere a fost reglementat ca servitute de trecere stabilit de lege, care putea fi aprat prin aciunea confesorie. Odat cu intrarea n vigoare a noului Cod civil, dreptului de trecere i-a fost schimbat natura juridic, n prezent dreptul de trecere nemaifiind prevzut ca un drept real, dezmembrmnt al dreptului de proprietate. n literatura de specialitate s-a fcut distincie ntre dreptul legal de trecere i servitutea legal de trecere, distincie deosebit de important sub aspectul mijloacelor juridice de aprare a acestor drepturi. Trecerea se va face n condiii de natur s aduc o minim stnjenire exercitrii dreptului de proprietate asupra fondului care are acces la calea public. Dac exist mai multe fonduri vecine care au acces la calea public, trecerea urmeaz s se fac pe fondul cruia i se aduc cele mai puine prejudicii. Codul civil prevede faptul c dreptul de trecere este imprescriptibil i c acesta se stinge cnd fondul dominant dobndete un alt acces la calea public. ntinderea i modul de exercitare a dreptului de trecere sunt determinate prin nelegerea prilor, hotrre judectoreasc ori printr-o folosin continu pe timp de 10 ani. Art. 620 din noul cod civil prevede nceputul termenului de prescripie pentru dreptul la aciunea n despgubire pe care o are proprietarul fondului aservit mpotriva proprietarului fondului dominant. Acesta ncepe s curg din momentul stabilirii dreptului de trecere. 88

Dac dreptul de trecere nceteaz, proprietarul fondului aservit va fi obligat s restituie despgubirea ncasat, cu deducerea pagubei suferite n raport cu durata efectiv a dreptului de trecere. Alte limite legale reglementate de noul Cod civil dreptul de trecere pentru utilit i. Aceast limit legal este prevzut la art. 621 din noul Cod civil. n articolul mai sus amintit, este reglementat obligaia proprietarului de a permite trecerea prin fondul su a reelelor edilitare cum ar fi:conductele de ap, conductele de gaz, canalele i cablurile electrice, subterane sau aeriene, precum i orice alte instalaii sau materiale cu acelai scop. Obligaia proprietarului intervine numai n cazul n care trecerea prin alt parte ar fi imposibil, periculoas ori foarte costisitoare. Proprietarul este ndreptit la despgubiri juste, iar dac suntem n prezena unor utiliti noi, despgubirea va fi i prealabil. Vor fi exceptate de la acest drept de trecere cldirile, curile i grdinile acestora, dac utilitile sunt noi. dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrri . Limit legal reglementat de art. 622 din noul Cod civil, dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrri se instituie n favoarea proprietarului fondului nvecinat, pentru a i se permite acestuia efectuarea unor lucrri i accesul n vederea tierii crengilor i culegerii fructelor, n schimbul unei despgubiri, dac este cazul. Aceast obligaie intervine numai dac trecerea prin alt parte ar fi imposibil, periculoas ori foarte costisitoare; dreptul de trecere pentru reintrarea n posesie este reglementat n art. 623 din noul Cod civil. Noul Cod civil prevede c proprietarul unui fond nu va putea mpiedica accesul altuia pentru a redobndi posesia unui bun al su, ajuns din ntmplare pe fondul respectiv. Proprietarul care permite accesul trebuie s fie ntiinat n prealabil, acesta avnd dreptul 89

la o just despgubire pentru prejudiciile ocazionate de reintrarea n posesie, precum i pentru prejudiciile pe care bunul le-a cauzat fondului; starea de necesitate reprezint o alt limit legal a dreptului de proprietate i este reglementat de art. 624 din noul Cod civil. Starea de necesitate reprezint acea situaie n care o persoan folosete sau distruge un bun al altuia pentru a se apra pe sine sau pe altul de un pericol iminent. Proprietarul bunului folosit sau distrus are dreptul s cear despgubiri doar de la cel care a fost salvat. Proprietarul care a provocat sau a favorizat apariia pericolului nu va putea pretinde nicio despgubire. Art. 625 din noul Cod civil prevede c limitele legale prezentate se completeaz cu dispoziiile legilor speciale privind regimul juridic al anumitor bunuri, spre exemplu: terenurile i construciile, pdurile, bunurile din patrimoniul naional-cultural, bunurile sacre al cultelor religioase etc. 2) Limite convenionale Limitele convenionale reprezint acele limitri ale dreptului de proprietate prin acte juridice n care titularul dreptului consimte la limitarea dreptului su cu condiia ca ordinea public i bunele moravuri s nu fie nclcate(art. 626 noul Cod civil). Cu titlu de noutate, noul Cod civil reglementeaz clauza de inalienabilitate. Potrivit art. 627 din noul Cod civil, prin convenie sau testament se poate interzice nstrinarea unui bun, ns numai pentru o durat de cel mult 49 de ani i doar dac exist un interes serios i legitim. Termenul ncepe s curg la data dobndirii bunului. Instana va putea ncuviina dobnditorului bunului s dispun de acesta, dac interesul care a justificat clauza de inalienabilitate nu mai exist sau dac un interes superior o impune. n cazul n care clauza de inalienabilitate stipulat ntr-un contract este nul, ntregul contract va fi nul, dac respectiva clauz a fost determinant la ncheierea contractului. Legea prevede faptul c n contractele cu titlu oneros, se prezum caracterul 90

determinant al clauzei de inalienabilitate pn la proba contrar. n conveniile din care se nate obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre o persoan determinat sau determinabil, clauza de inalienabilitate este subneleas, putnd s nu fie prevzut expres. Alin. (5) al art. 627 prevede c transmiterea bunului pe cale de succesiune nu poate fi oprit prin stipularea inalienabilitii. Referitor la aceast dispoziie legal, se impun cteva precizri. O prim problem care se pune este aceea a modului n care transmiterea bunului ctre succesori va putea fi oprit din moment ce bunul face parte din patrimoniul defunctului. Care va fi soluia transmiterii bunului afectat de clauza de inalinabilitate? Apreciem c aceast prevedere legal este reglementat impropriu din moment ce nu se prevede cum va putea fi oprit transmiterea bunului respectiv i nici cui va reveni bunul care ar fi extras din patrimoniul defunctului, aceast clauz neavnd aplicabilitate practic. n ceea ce privete opozabilitatea clauzei de inalienabilitate, aceasta va putea fi invocat numai dac este valabil i supus formalitilor de publicitate prevzute de lege. n contractele cu titlu gratuit, clauza va fi opozabil i creditorilor anteriori ai dobnditorului, n sensul c acetia nu vor putea vinde bunul respectiv pentru a-i ndestula creanele pe care le au npotriva dobnditorului bunului. n cazul bunurilor mobile, se vor aplica regulile aferente dobndirii proprietii prin posesia de bun-credin. Beneficiarul clauzei de inalienabilitate va putea pretinde daune-interese proprietarului care nu ndeplinete condiiile de opozabilitate. n cazul nerespectrii clauzei de inalienabilitate, pot interveni urmtoarele sanciuni: rezoluiunea contractului n cazul n care clauza de inalienabilitate este nclcat de dobnditor; anularea actului de nstrinare subsecvent ncheiat cu nerespectarea clauzei, la cererea nstrintorului sau a terului dac inalienabilitatea a fost stipulat n favoarea acestuia; imposibilitatea de a urmri bunul pentru care inalienabilitatea a fost stipulat, ct timp clauza produce efecte, dac prin lege nu se prevede altfel. 91

3) Limite judiciare Dreptul de proprietate poate fi restricionat i prin hotrre judectoreasc, n sensul c aceste restricii nu sunt enumerate de lege ns rezult din raporturile de vecintate pe care instana judectoreasc le constat i declar ca atare. Constituia, n art. 44 pct. 7, prevede c dreptul de proprietate oblig la asigurarea bunei vecinti. n acelai sens, art. 630 noul Cod civil prevede c Dac proprietarul cauzeaz, prin exercitarea dreptului su, inconveniente mai mari dect cele normale n relaiile de vecintate, instana de judecat poate, din considerente de echitate, s l oblige la despgubiri n folosul celui vtmat, precum i la restabilirea situaiei anterioare atunci cnd acest lucru este posibil. Restriciile judiciare nu sunt prevzute de lege, dar se consider c ele deriv din raportul de vecintate. Astfel, este posibil ca un proprietar s-i exercite dreptul su fr s ncalce vreo dispoziie legal, dar vecinul s pretind c prin aceast exercitare i s-a cauzat n exercitarea propriului su drept de proprietate o pagub ce trebuie reparat. Limitele judiciare ale exercitrii dreptului de proprietate privat vor fi soluionate, aadar, printr-o judecat n echitate, adic aplicarea principiului egalitii de tratament n situaii egale. Judectorul va soluiona o cauz chiar n lipsa unor dispoziii legale exprese, pe baza analogiei legii i principiilor generale de drept. Dac prejudiciul cauzat ar fi minor n raport cu necesitatea desfurrii activitii prejudiciabile, instana de judecat va putea ncuviina desfurarea activitii, cu instituirea dreptului celui prejudiciat la despgubiri. Instana va putea ncuviina pe cale de ordonan preedinial 74 msurile necesare pentru prevenirea pagubei, dac prejudiciul este iminent sau foarte probabil.

CAPITOLUL V
Ordonana preedinial este o procedur special n temeiul creia, instana de judecat poate dispune msuri vremelnice, n cazuri urgente pentru: pstrarea unui drept care s-ar putea pgubi prin ntrziere, prevenirea unei pagube iminente i care nu s-ar putea repara ori nlturarea piedicilor ce s-ar ivi cu prilejul unei executri. Pentru a fi admis, ordonana preedinial trebuie s ndeplineasc o serie de condiii: urgena msurii solicitate, neprejudecarea fondului i vremelnicia msurii.
74

92

MODALITILE JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

SECIUNEA I Consideraii generale

1. Noiune
Dreptul de proprietate, de regul, se prezint ca un drept pur i simplu, i n mod excepional, ca un drept afectat de modaliti. Dreptul de proprietate este pur i simplu n cazul n care aparine n mod exclusiv unei singure persoane. n anumite situaii, dreptul de proprietate devine complex n sensul c dreptul nu mai este pur i simplu, ci este afectat de modalit i. Dreptul de proprietate este afectat de modaliti dac, spre exemplu, dreptul asupra unuia sau mai multe bunuri aparine n acelai timp mai multor persoane, fie dac exsitena viitoare a dreptului n patrimoniul titularului este legat de un eveniment sau de o mprejurareprevzut de lege ori stabilit prin voina omului. n funcie de modalitile juridice ce o pot afecta, proprietatea poate fi: proprietate anulabil; proprietate rezolubil; proprietate comun; proprietate periodic.

2. Proprietatea anulabil
1) Noiune. Proprietatea anulabil este acea modalitate a dreptului de proprietate care exprim starea de incertitudine vremelnic n care se gsete acest drept, n situaia n 93

care el a fost transmis unei persoane printr-un act juridic anulabil. Un act juridic este anulabil dac a fost ncheiat prin vicierea consimmntului, de ctre o persoan lipsit de capacitate de exerciiu, sau dac o parte contractant este lipsit de discernmnt. 2) Efecte. Nulitatea relativ poate fi invocat numai n cadrul termenului de prescripie extinctiv i poate fi acoperit prin confirmare expres sau tacit de ctre cel ndreptit s o invoce. Pn la expirarea termenului de prescripie al aciunii n anulare sau pn la acoperirea nulitii relative prin confirmarea actului juridic, dreptul de proprietate al dobnditorului se afl ntr-o situaie incert. Dac ns actul juridic este confirmat sau termenul de prescripie al aciunii n anulare s-a mplinit, dreptul de proprietate al dobnditorului se va consolida definitiv, devenind un drept pur i simplu.

3) Cazuri a) nstrinarea unui bun comun de ctre un so, fr consimmntul celuilalt so. Un asemenea act juridic este sancionat cu nulitatea relativ ca nulitate de protecie 75. Deci, pn la data admiterii aciunii n anulare introdus de soul al crui consimmnt nu a fost exprimat la ncheierea actului, cumprtorul are o proprietate anulabil. b) nerespectarea unor incapaciti speciale de folosin. Art. 347 din noul C.civ. interzice nstrinarea fr consimmntul celuilalt so, atunci cnd el este necesar potrivit legii, sub sanciunea nulitii relative a contractului de vnzare-cumprare

3. Proprietatea rezolubil

75

Nulitatea actului de nstrinare sau grevare de ctre unul din soi, fr consimmntul celuilalt so, a unui teren sau a unei construcii ce face parte din bunurile comune, este relativ i actul poate fi confirmat expres sau tacit de ctre acest din urm so (A se vedea Dec. de ndrumare nr. 18/1963 a Trib. Suprem n C.D. /1963, p. 27).

94

1) Noiune. Proprietatea rezolubil constituie o modalitate juridic a dreptului de proprietate ce exprim situaia de incertitudine vremelnic a acestui drept, atunci cnd transmiterea dreptului de proprietate de la o persoan la alta s-a fcut printr-un act juridic afectat de o condiie rezolutorie. Condiia rezolutorie este un eveniment viitor i nesigur c se va produce, de a crei ndeplinire depinde desfiinarea obligaiei(art. 1401 noul Cod civil). Potrivit art. 1399 noul Cod civil, este afectat de condiie obligaia a crei eficacitate sau desfiinare depinde de un eveniment viitor i nesigur 2) Efecte. Pn n momentul ndeplinirii sau nendeplinirii condiiei, dreptul de proprietate aparine concomitent la doi proprietari: dobnditorului bunului proprietar sub condiie rezolutorie, i transmitorului proprietar sub condiie suspensiv. Distingem n funcie de dou situaii:

dac condiia se realizeaz, dreptul de proprietate al dobnditorului

se desfiineaz retroactiv, transmitorul redevenind proprietar al bunului. Actele fcute n favoarea terilor de ctre un dobnditor sub condiie rezolutorie, condiie care se ndeplinete, urmeaz a fi desfiinate n temeiul principiilor: resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis i nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet.

dac condiia nu se ndeplinete, dreptul de proprietate al

dobnditorului se consolideaz retroactiv, fiind considerat ab initio, proprietar exclusiv al bunului transmis. 3) Cazuri. Proprietatea rezolubil poate izvor att din convenia prilor (cnd actul juridic este afectat de o condiie rezolubil) ct i din lege. Astfel, n temeiul legii, proprietatea este rezolubil: 95

a)

n cazul donaiilor ntre soi, care, potrivit art. 1031 noul C.civ., sunt

revocabile. Soul donator poate revoca numai n timpul cstoriei, donaia fcut celuilalt so. Astfel, dreptul de proprietate al soului donatar depinde de mprejurarea dac donatorul va revoca sau nu donaia.

b)

conform art. 1757 noul C. civ., vnzarea cu opiune de

rscumprare este o vnzare afectat de condiie rezolutorie prin care vnztorul i rezerv dreptul de a rscumpra bunul sau dreptul transmis cumprtorului.

4. Proprietatea comun
1) Noiune. Proprietatea comun este o modalitate a dreptului de proprietate care se caracterizeaz prin aceea c dreptul de proprietate aparine concomitent la dou sau mai multe persoane, care exercit, n mod egal, posesia, folosina i dispoziia. Spre deosebire de celelalte modaliti juridice ale dreptului de proprietate n care nu se ajunge la exerciiul concomitent, de ctre mai multe persoane, a atribuiilor dreptului de proprietate (motiv pentru care n literatura juridic sunt denumite modaliti aparente, teoretice)76, proprietatea comun permite tuturor titularilor exercitarea simultan a prerogativelor dreptului de proprietate. 2) Categorii. Exist dou forme de proprietate comun: proprietate comun pe cotepri i proprietate comun n devlmie. La proprietatea comun pe cote-pri, obiectul rmne nedivizat din punct de vedere material, pe cnd dreptul de proprietate este fracionat pe cote-pri aritmetice, ideale i abstracte. n cazul proprietii comune n devlmie, obiectul este nedivizat att din punct de
76

C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru , Drept civil. Drepturi reale, Editura Institutul european, Iai, 1997, p. 92.

96

vedere material ct i ideal.

SECIUNEA a II-a Proprietatea comun pe cote-pri

1. Noiune i caractere juridice
1) Proprietatea comun pe cote-pri este acea form de proprietate comun care se caracterizeaz prin faptul c bunul aparine concomitent mai multor proprietari, nefracionat din punct de vedere material, ns dreptul de proprietate asupra acelui bun este fracionat n cote-pri ideale i abstracte. Fiecare dintre titulari deine o cot parte ideal i abstract din dreptul de proprietate asupra bunului, nu ns i o fraciune material din bunul respectiv. 2) Din definiie se desprind dou caractere juridice eseniale ale proprietii comune pe cote-pri: a) b) nici unul dintre proprietari nu este titularul exclusiv al unei fraciuni fiecare proprietar este titularul exclusiv al unei cote-pri ideale

materiale din bun; n caz contrar am fi n prezena unor proprieti exclusive; i abstracte din dreptul de proprietate asupra bunului nedivizat din punct de vedere material. Cotele-pri se pot exprima att n form procentual (cot parte de 30%, de 50%) ct i n forma unei fracii (cot parte de 1/3, 1/2). Dei cotele pri nu sunt ntotdeauna egale, egalitatea se prezum pn la proba contrarie fcut de titularul ndreptit la o cot mai mare din bunul respectiv.

2. Forme
Sub aspectul duratei, proprietatea comun pe cote-pri poate fi temporar sau obinuit i forat sau perpetu. 97

proprietatea comun obinuit sau temporar poate nceta prin partaj, proprietatea comun forat sau perpetu, datorit destinaiei bunului, nu poate fi sistat prin mpreal (partaj).

n raport de obiect, proprietatea comun pe cote-pri mbrac forma:

coproprietii dac care are ca obiect un bun individual determinat, indiviziunii dac are ca obiect o universalitate juridic77.

1) Proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar

Caracterizare. Caracteristica acestei forme de proprietate comun o constituie existena limitat deoarece oricare dintre titulari poate cere sistarea ei prin partaj.

Precizare. Dreptul de a cere partajul este imprescriptibil (art. 669 noul C.civ.): ncetarea coproprietii prin partaj poate fi cerut oricnd, afar de cazul n care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotrre judectoreasc.

Modaliti de dobndire Prin succesiune, dreptul de proprietate exclusiv a defunctului asupra unui bun sau mase de bunuri este nlocuit, n cazul mai multor motenitori, cu un drept de proprietate comun pe cote-pri, dreptul fiecrui motenitor fiind stabilit printr-o cot ideal i abstract asupra bunurilor ce fac parte din masa succesoral.

Convenia poate constitui un mod de dobndire a proprietii comune pe cote-pri; spre exemplu, n cazul unui contract translativ de proprietate a unui bun ctre dou sau mai multe persoane, fiecare proprietar are o cot parte ideal i abstract din dreptul de proprietate, nu ns i o parte

77

Dei cele dou noiuni nu se confund, n practica judiciar, termenii de coproprietari i indiviziune sunt folosii unul cu nelesul celuilalt sau fiecare pentru a desemna proprietatea pe cote-pri.

98

material din bun78. Posesia exercitat asupra unui bun, n comun, de ctre mai multe persoane, i n condiiile prevzute de lege pentru a uzucapa (coposesia) poate conduce la dobndirea proprietii comune pe cote-pri. Construirea de ctre o persoan a unui imobil pe terenul aparinnd mai multor proprietari, d natere la o proprietate comun pe cote-pri a proprietarilor terenului asupra construciei, dac acetia neleg s invoce accesiunea. Ocupaiunea constituie un mod de dobndire a proprietii comune pe cotepri n situaia n care mai multe persoane i-au exercitat concomitent dreptul de nsuire a unui bun care nu aparine nimnui.

La desfacerea (prin divor) sau la ncetarea (prin moartea unui so) cstoriei, proprietatea devlma a soilor avnd ca obiect bunuri comune, se transform n proprietate comun pe cote-pri.

Un caz special l constituie confiscarea parial a bunului unei persoane fizice, situaie n care dreptul de proprietate comun pe cote-pri ia natere ntre stat i persoana fizic creiai s-a aplicat msura respectiv .
79

Drepturile coproprietarilor cu privire la ntregul bun. Regula unanimitii Nici unul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei pri materiale din bun, ns fiecare este titular exclusiv asupra cotei pri ideale i abstracte din dreptul de proprietate. n consecin, orice act cu privire la ntregul bun poate fi efectuat numai cu acordul de voin al tuturor

78 79

Cota-parte ideal a fiecrui coproprietar cumprtor se determin n funcie de suma cu care a contribuit la plata preului. Confiscarea parial a averii, msur aplicabil n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989, este efectul unei hotrri judectoreti de condamnare a persoanei fizice pentru infraciuni de natur politic, svrite ca manifestare a opoziiei fa de sistemul comunist. Confiscarea parial a averii nu se confund cu confiscarea special prevzut de art. 118 C.pen., constnd n trecerea n proprietatea statului a lucrurilor ce aparin unei persoane care a svrit o fapt prevzut de legea penal i a cror deinere datorit naturii ori legturii acestora cu fapta prezint pericolul svririi de noi infraciuni. Confiscarea special conduce doar la o proprietate exclusiv a statului asupra bunurilor supuse acestei msuri.

99

coproprietarilor (aa-numita regul a unanimitii).

Aceast regul se aplic distinct dup cum avem n vedere acte materiale sau acte juridice.

n cazul actelor materiale, practica judectoreasc a decis ca regula unanimitii s se aplice cu mai puin rigurozitate. Astfel, actele de folosin a bunului (utilizarea lui, culegerea fructelor) din moment ce presupun un exerciiu curent, nu sunt condiionate de acordul celorlali coproprietari. Fiecare coproprietar poate efectua singur acte materiale privitoare la ntregul bun dar cu respectarea a dou condiii: s nu se ngrdeasc folosina bunului a celorlali coproprietari; s nu se transforme destinaia bunului ori modul de folosin a

acestuia. Astfel, un coproprietar nu poate, fr acordul celorlali, s execute lucrri de transformare, renovare sau orice alt lucrare de natur a schimba destinaia bunului. Precizare

n practica judectoreasc au aprut o serie de litigii referitoare la folosina bunului i la dobndirea fructelor, nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil. S-a decis c, n caz de nenelegere cu privire la folosina material a bunului, nu se poate dispune un partaj judiciar de folosin prin care instana s formeze loturi pe care s le atribuie n folosin exclusiv80. Coproprietarii au posibilitatea de alegere ntre ncheierea unui partaj convenional de folosin i ncetarea coproprietii prin partaj propriu-zis. ntr-o orientare contrar, din moment ce Codul civil nu prevede partajul judiciar de folosin, prin urmare nu este nici prohibit, i se consider ca fiind justificat recurgerea la partajarea judiciar a folosinei81. De lege ferenda, se impune consacrarea expres n viitorul Cod civil a unui asemenea partaj. n ceea ce privete dreptul coproprietarilor la fructe, se face distincie ntre fructe civile i fructe industriale. Fructele civile se cuvin tuturor coproprietarilor n proporie cu

80 81

Dec. nr. 819/1968 a Trib. Suprem n R.R.D. nr. 11/1968, p. 168. Dec. civ. nr. 2626/1985 a Trib. Supr. n C.D./1985, p. 110.

100

cota-parte din drept. Fructele industriale se cuvin doar coproprietarilor care au depus munca pentru obinerea lor. Prin intrarea n vigoare a noului Cod civil s-a reglementat pe larg materia coproprietii, dndu-se soluii la problemele aprute n practic din cauza lacunelor existente n legislaie la momentul respectiv. Astfel, prin art. 636 noul Cod civil a fost reglementat exercitarea n comun a dreptului de folosin . Articolul mai sus amintit prevede faptul c dreptul de afolosi bunul revine fiecrui proprietar, n msura n care destinaia bunului nu este schimbat i exercitarea dreptului de folosin de ctre un coprorpeitar nu aduce atingere drepturilor celorlali coproprietari. Se mai prevede c dac un coproprietar exercit n mod exclusiv folosina dreptului comun mpotriva voinei celorlali coproprietari, acesta poate fi obligat la despgubiri. n ceea ce privete fructele bunului comun, noul Cod civil prevede c fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proporional cu cota lor parte din drept. Aadar, se prevede dreptul tuturor coproprietarilor la fructele produse de bunul comun. n situaia n care un coproprietar a suportat toate cheltuielile avansate de la fiecare coproprietar, proporional cu cota sa parte. Fructele naturale i fructele industriale nsuite de ctre un coproprietar fac parte din masa partajabil dac nu au fost consumate, nstrinate, dac nu au pierit i pot fi identificate distinct. n caz contrar, orice coproprietar interesat are dreptul la despgubiri, cu excepia cazului n care fructele au pierit n mod fortuit. Dreptul la aciunea n despgubiri este supus prescripiei de drept comun. n ceea ce privete fructele civile ale bunului comun, acestea vor putea fi cerute n termenul de prescripie de drept comun n cazul n cazul n care au fost nsuite de ctre un coproprietar. Prin art. 639 din noul Cod civil se prevede c modul de folosire a bunului comun poate fi stabilit prin nelegerea coproprietarilor, iar n caz de nenelegere, prin hotrre judectoreasc. 101 legate de producerea i culegerea fructelor, acesta va avea dreptul la restituirea cheltuielilor

n cazul actelor juridice avnd ca obiect bunul n materialitatea lui, se impune urmtoarea distincie: actele juridice de conservare nu sunt supuse regulii unanimitii, astfel, fiecare coproprietar le poate efectua singur, fr acordul i chiar mpotriva voinei celorlali coproprietari, soluia justificndu-se prin scopul acestor acte prentmpinarea pierderii unui drept. actele juridice de administrare sunt supuse regulii majoritii potrivit dispoziiilor art. 641 alin.(1) din noul Cod civil care prevede c actele de administrare, precum ncheierea sau denunarea unor contracte de locaiune, cesiunile de venituri imobiliare i alte asemenea, cu privire la bunul comun, pot fi fcute numai cu acordul coproprietarilor ce dein majoritatea cotelor-pri. n cazul n care exist anumite acte de administrare prin care se limiteaz posibilitatea unuia dintre coproprietari s foloseasc bunul n raport cu cota sa parte, ori care impun unui coproprietar o sarcin excesiv n raport cu cota sa parte, aceste acte de administrare nu vor putea fi ncheiate dect cu acordul coproprietarului respectiv82. n cazul n care un coproprietar nu i poate exprima voin a sau se opune n mod abuziv la ncheierea unui act de administrare necesar meninerii utilitii sau valorii bunului comun, coproprietarii interesai se vor putea adresa instanei de judecat pentru ca instana s suplineasc acordul coproprietarului respectiv.

actele de dispoziie sunt supuse regulii unanimitii83. Actele juridice cu titlu

oneros sau cu titlu gratuit sunt valabile dac sunt ncheiate cu acordul tuturor coproprietarilor84. Noul cod civil prevede c acele acte care vor fi ncheiate fr respectarea regulii majoritii, respectiv a regulii unanimitii, sunt inopozabile coproprietarului care nu a consimit la ncheierea lor. Totodat, coproprietarilor care nu au consimit la ncheierea respectivelor acte cu privire la bunul comun, li se recunoate dreptul ca nainte de partaj
Art. 641 alin.(2) din noul Cod civil are menirea de a-i proteja pe acei coproprietari la care fac referire dispoziiile legale. Regula unanimitii este de asemenea aplicabil actelor de folosin cu titlu gratuit, cesiunilor de venituri imobiliare i locaiunilor ncheiate pe o perioad mai mare de 3 ani, precum i actelor care urmresc exclusiv nfrumusearea bunului comun. Astfel, actele juridice mai sus amintite vor putea fi ncheiate numai cu respectarea regulii unanimitii, adic cu acordul tuturor proprietarilor. 84 Noul Cod civil prevede c orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziie.
82 83

102

s poat exercita aciunile posesorii mpotriva terilor care au intrat n posesia bunului comun ca urmare a ncheierii actului. Restituirea bunului va profita tuturor coproprietarilor, cu precizarea c acei coproprietari care au participat la ncheierea actului pot fi obligai la daune-interese. Drepturile coproprietarilor cu privire la cota-parte ideal din dreptul de proprietate Din moment ce fiecare coproprietar este titular exclusiv asupra unei cote-pri ideale i abstracte din dreptul de proprietate asupra bunului, fiecare dintre acetia poate s-i nstrineze sau s-i greveze cota sa parte n favoarea unui ter. De la regula dispunerii nengrdite de cota-parte ideal din drept exist unele restricii: - creditorii personali ai succesorului aflat n indiviziune cu privire la imobilele succesorale nu pot cere vnzarea cotei-pri ce revine acestuia din indiviziune, pn nu sa fcut partajul; - constituirea unei ipoteci asupra unei pri indivize depinde de rezultatul partajului: dac imobilul cade n lotul su, ipoteca devine valabil, n caz contrar este anulat retroactiv. Obligaiile coproprietarilor

Fiecare dintre coproprietari este obligat s contribuie, proporional cu cota sa parte, la acoperirea cheltuielilor ocazionate de conservarea, ntreinerea i administrarea bunului comun. Dac obiectul coproprietii este un teren agricol, coproprietarii au i o serie de obligaii propter rem prevzute de lege (obligaia de a asigura cultivarea i protecia solului).

Modaliti de ncetare. Partajul

ncetarea proprietii comune pe cote-pri se poate realiza prin mai multe 103

modaliti: - coproprietarii nstrineaz ntregul bun comun unei tere persoane; - un coproprietar dobndete un drept exclusiv de proprietate asupra ntregului bun comun, prin succesiune, cumprare, donaie; - bunul comun este trecut, prin expropriere, n proprietatea statului care devine proprietarul exclusiv al acestuia;

n cazul pierderii totale a bunului comun datorit cazului fortuit sau forei majore, fcnd ca dreptul de proprietate comun pe cote-pri s rmn fr obiect.

Modalitatea specific de ncetare a proprietii comune pe cote-pri ideal sau abstract o constituie partajul.

Noiune. Partajul este operaiunea juridic prin care se pune capt strii de coproprietate sau indiviziune, n sensul c bunul sau bunurile stpnite n comun pe cote-pri sunt mprite din punct de vedere material ntre coproprietari, fiecare dintre acetia devenind proprietar exclusiv asupra unei pri determinate din bun sau asupra unui anumit bun din cele ce formeaz obiectul coproprietii.

Reglementare. Partajul este reglementat n Seciunea a 5-a, Capitolul IV, Titlul III-Despre bunuri.

Dreptul de a cere partajul este imprescriptibil sub aspect extinctiv, exceptnd cazul n care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic sau hotrre judectoreasc(art. 669 noul Cod civil).

Forme. Partajul poate fi efectuat pe cale convenional, prin bun nvoial sau pe cale judiciar.

Partajul convenional este rezultatul acordului de voin al tuturor coproprietarilor, n sensul ncetrii strii juridice de proprietate comun. Fiind un act juridic, partajul trebuie s ndeplineasc toate condiiile de valabilitate a conveniilor. n plus, art. 674 noul Cod civil prevede condiii suplimentare: prezena tuturor coproprietarilor; 104

toi coproprietarii s aib capacitatea deplin de

exerciiu. Dac un coproprietar este lipsit de capacitate de exerciiu sau are capacitate de exerciiu restrns, partajul nu se va putea face prin bun nvoial dect cu autorizarea instanei de tutel sau, dac este cazul, a ocrotitorului legal. Codul civil neprevznd vreo condiie de form, partajul convenional se poate face printr-un nscris dar i sub form verbal, dovada urmnd a se face conform dreptului comun. Partajul judiciar (art. 6731- 67314 c. pr. civ.) are loc cnd nu s-a putut realiza partajul voluntar sau n cazul n care legea l declar obligatoriu: voluntar; dac un coproprietar este minor sau interzis i autoritatea tutelar nu a ncuviinat mprirea prin bun nvoial. Partajul judiciar se poate realiza prin mai multe modaliti85: dac un coproprietar nu este prezent; dac cel puin un coproprietar nu este de acord cu partajul

atribuirea n natur a bunurilor, prin formarea unui numr de loturi egal cu

numrul coproprietarilor86. atribuirea bunului n proprietate exclusiv a unuia dintre coproprietari,

urmnd ca ceilali s primeasc echivalentul n bani a valorilor cotelor la care au dreptul (sulte). Aceast modalitate este folosit atunci cnd nu este posibil mprirea n natur a bunului sau dac prin mprire s-ar ajunge la o scdere important a valorii acestuia, precum i n cazul n care nu este posibil formarea unor loturi egale ca valoare. n vederea atribuirii se va lua n considerare o serie de
85

Conform art. 8 i 9 din OUG nr. 138/2000 pentru modificarea i completarea Codului de procedur civil, publicat n M.Of., partea I nr. 479 din 2 octombrie 2000, cu ncepere de la 2 ianuarie 2001, Legea 603/1943 pentru simplificarea procedurii mpririi judiciare este abrogat, intrnd n vigoare dispoziiile art. 6731 67314 C.proc.civ. Vechea reglementare fcea referire expres doar la sistarea strii de indiviziune rezultat din succesiune, i numai prin analogie, instanele aplicau aceste reguli proprietii comune rezultat din alte izvoare dect succesiunea. Conform noii reglementri, procedura partajului privete orice proprietate comun, indiferent de izvorul ei. 86 Conform art. 6739 C.proc.civ., la formarea i atribuirea loturilor, instana va ine seama, dup caz, i de acordul prilor, mrimea cotei-pri ce se cuvine fiecruia din masa bunurilor de mprit, natura bunurilor, domiciliul i ocupaia prilor, faptul c unii dintre coproprietari, nainte de a se cere mpreala, au fcut construcii, mbuntiri cu acordul coproprietarilor sau alte asemenea.

105

mprejurri

precum:

disproporia

existent

ntre

cote-pri

cuvenite

coproprietarilor, folosirea bunului, natura lui, posibilitatea de a fi valorificat n ct mai bune condiii, ocupaia coproprietarilor, timpul de folosire al bunului de ctre coproprietari, posibilitile economice ale acestora, faptul c unul dintre ei i-a adus mbuntiri, fiind lipsit de posibilitatea de a-i procura o alt locuin 87, valoarea real de circulaie a bunului88.

vnzarea bunului la licitaie public i mprirea preului obinut ntre

coproprietari, n proporie cu cota-parte a fiecruia.

Efecte. Partajul are o natur declarativ de drepturi astfel nct retroactiv, dreptul de proprietate comun se transform n drept exclusiv. Cu alte cuvinte, odat cu realizarea partajului se consider c starea de coproprietate nu a existat niciodat.

Din efectul declarativ al mpririi rezult o serie de consecine importante din punct de vedere practic: actele de nstrinare ncheiate de un coproprietar cu privire la ntreg bunul comun vor fi sau nu valabile dup cum, prin partaj, bunul va reveni sau nu n lotul coproprietarului vnztor. partajul nu este supus publicitii imobiliare; partajul nu poate constitui just titlu pentru invocarea uzucapiunii de 10-20 de ani; coproprietarul n lotul cruia a czut bunul este ter fa de actele ncheiate de ceilali coproprietari anterior partajului, cu privire la acel bun. 2) Proprietatea comun pe cote-pri forat sau perpetu
87

Dec. nr. 646/1980 a Trib. Supr., sec.civ., n RRD nr. 12/1990; Dec. nr. 2509/1993 a CSJ, sec.civ., n Dreptul nr. 8/1994, p. 88. 88 n cazul n care obiect al partajului l constituie o construcie, pentru stabilirea valorii de circulaie se vor avea n vedere criteriile: materialele ncorporate n cldire, finisajele, gradul de confort, locul de amplasare, vechimea, preurile practicate n zon pentru imobile asemntoare (Dec. nr. 1715/1992 a CSJ, sec.civ., n Dreptul nr. 10-11/1993 i Dec. nr. 2465/1992, p. 120-121). Terenurile se mpart la valoarea de circulaie stabilit n funcie de: calitatea i proprietile solului, relieful, amplasamentul i destinaia terenurilor, gradul de fertilitate sau starea de degradare (Dec. nr. 1288/1992 a sec.civ. a CSJ, n Dreptul nr. 7/1993, p. 94-95).

106

Caracterizare

Obiectul ei l constituie unul sau mai multe bunuri care, prin natura lor, nu pot fi mprite, fiind folosite permanent de mai muli coproprietari (n msura n care aceste bunuri sunt mprite, ele devin improprii folosinei)89. Coproprietatea este forat deoarece nu depinde de voina coproprietarilor, ea este i perpetu datorit scopului sau destinaiei permanente creia i sunt afectate bunurile care prin natura lor nu pot fi mprite. Bunurile care alctuiesc obiectul coproprietii forate sau perpetue sunt accesoriul altor bunuri principale, urmnd soarta acestora conform principiului accesorium sequitur principale. Acest raport de accesorietate face ca bunul, obiect al coproprietii forate s nu poat fi nstrinat sau grevat separat, ci numai o dat cu nstrinarea, respectiv grevarea bunului principal. Practic, ne aflm n prezena a dou drepturi de proprietate: un drept de proprietate exclusiv, de coproprietate obinuit ori de proprietate devlma a fiecrui titular asupra bunului principal90 i un drept de proprietate comun pe cote-pri forat sau perpetu a tuturor coproprietarilor asupra bunurilor accesorii. Drepturile i obligaiile coproprietarilor

Fiecare coproprietar poate utiliza bunul comun, fr a avea nevoie de consimmntul celorlali, sub rezerva respectrii a dou limite:

s nu aduc atingere drepturilor simultane i concurente, de aceeai natur, ale celorlali coproprietari
91;

89

s exercite propriile atribuii numai pentru utilizarea bunului principal cruia i este afectat bunul comun accesoriu, n acord cu interesul celorlali

Dei iniial s-a considerat c acest tip de proprietate comun nu poate nceta nici prin partaj judiciar i nici prin partaj convenional, ntr-o orientare relativ recent, practica a admis partajul coproprietii forate prin acordul prilor (Dec. nr. 994/1988 a Trib. Supr., sec.civ. n RRD nr. 4/1989, p. 73-74). 90 Dei majoritatea autorilor consider c bunul principal se afl n proprietate exclusiv (L.Pop, Op. cit., p. 145; C. Brsan, M. Gai, M.M Pivniceru, Op. cit., p. 107; C. Brsan, Op. cit., p. 181; I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., P. 223) considerm c acesta poate fi i obiect al coproprietii obinuite sau al proprietii n devlmie. Este cazul prilor comune (scri, acoperi, ziduri comune) aflate n coproprietate forat ce deservesc apartamentele dintr-un imobil aparinnd mai multor persoane (bunuri principale), aflate att n proprietate exclusiv dar i n proprietate devlma (titulari ai apartamentului sunt soii) ori coproprietate obinuit (titularii sunt motenitorii fostului proprietar decedat). 91 Dec. nr. 1567/1992 a CSJ, sec.civ., n Dreptul nr. 10-11/1993, p. 116.

107

coproprietari . Nici un coproprietar nu poate face acte de dispoziie cu privire la bunul aflat n coproprietate forat, n schimb, fiecare coproprietar poate s nstrineze bunul principal i o dat cu acesta i dreptul de proprietate pe cote-pri asupra bunului accesoriu. Coproprietarii au obligaia de a suporta cheltuielile de ntreinere i conservare a bunului comun proporional cu cota-parte a fiecruia sau cu ntinderea bunului principal. Ei se pot elibera de aceast obligaie prin abandonarea bunului principal. Cazuri de proprietate comun pe cote-pri forat sau perpetu

92

n dreptul civil sunt cunoscute ca fiind cazuri de coproprietate forat, enumerate n art. 646 noul Cod civil: coproprietatea forat asupra prilor comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente; coproprietatea forat asupra bunurilor comune necesare i utile pentru folosirea a dou imobile vecine; coproprietatea forat asupra despririlor comune; coproprietatea forat asupra bunurilor considerate ca fiind amintiri de familie.

Precizm c cea mai important, n practic, este coproprietatea forat asupra prilor comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente. Cele mai importante cazuri de proprietate comun pe cote-pri forat vor fi analizate succint n cele ce urmeaz, n lumina dispoziiilor noului Cod civil. Coproprietatea asupra prilor comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente93 Acest caz de coproprietate privat este definit n art. 648 alin.(1) din noul Cod civil care prevede c dac ntr-o cldire sau ntr-un ansamblu rezidenial exist spaii cu destinaie de locuin sau cu alt destinaie avnd proprietari diferii, prile din cldire care, fiind destinate ntrebuinrii spaiilor respective, nu pot fi folosite dect n comun sunt obiectul unui
92 93

Dec. nr. 734/1989 a Trib. Supr., sec.civ., n Dreptul nr. 3/1990, p. 61. Acest caz de coproprietate forat este reglementat n art. 648-659 din noul Cod civil. Reglementarea este una generoas, n dispoziiile codului fiind acoperite toate propblemele care pot aprea n practic n legtur cu exercitarea coproprietii forate.

108

drept de coproprietate forat. Acelai articol prevede faptul c prile comune reprezint bunuri accesorii n raport cu spaiile locative care reprezint bunurile principale. Art. 649 alin.(1) enumer prile comune n sensul art. 648. Astfel, sunt considerate pri comune dac prin lege sau prin act juridic nu se prevede altfel urmtoarele: - terenul pe care se afl cldirea, compus att din suprafaa construit, ct i din cea neconstruit necesar, potrivit naturii sau destinaiei construciei, pentru a asiura exploatarea normal a acesteia; pentru eventuala suprafa excedentar prprietarii sunt titularii unei coproprieti obinuite; - fundaia, curtea interioar, structura, structura de rezisten, pereii perimetrali i despritori dintre proprieti i/sau spaiile comune, acoperiul, terasele, scrile i casa scrilor, holurile, pivniele i subsolurile necompartimentate, rezervoarele de ap, centralele termice proprii i ascensoarele; - instalaiile de ap i canalizare, electrice, de telecomunicaii, de nclzire i de gaze de la branament/racord pn la punctul de distribuie ctre prile aflate n proprietate exclusiv, canalele pluviale, paratrsnetele, antenele colective, precum i alte asemenea pri; - alte bunuri care, potrivit legii sau voinei prilor, sunt n folosin comun. De asemenea, courile de fum i de aerisire, precum i spaiile pentru spltorii i usctorii sunt considerate pri comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizeaz aceste utiliti n conformitate cu proiectul cldirii. Prile comune pot fi atribuite n folosin exclusiv coproprietarilor numai dac nu sunt lezate drepturile celorlali coproprietari. Atribuirea n folosin exclusiv a prilor comune se va face potrivit regulilor prevzute de art. 650 din noul Cod civil, respectiv cu o majoritate de 2/3 din numrul coproprietarilor i al cotelor-pri. n situaia n care este constituit o asociaie de proprietari, decizia de atribuire n folosin exclusiv va fi luat de adunarea general cu aceeai majoritate de 2/3. n ceea ce privete actele juridice privind cotele-pri, cotele-pri din dreptul de pro prietate asupra prilor au caracter accesoriu n raport cu dreptul de proprietate asupra spaiului care reprezint bunul principal. Astfel, nstrinarea sau ipotecarea cotei-pri se va putea face doar odat cu instrinarea sau ipotecare bunului principal. 109

Cotele-pri se vor stabili prin raportarea suprafeei utile a fiecrui spaiu locativ la totalul suprafeei utile a spaiilor locative din cldire, dac nu exist prevederi contrare n titlurile de proprietate. n ceea ce privete obligaiile coproprietarilor, acetia vor putea folosi prile commune fr a aduce atingere drepturilor celorlalri proprietari i fr a schimba destinaia cldirii, vor suporta cheltuielile legate de ntreinerea, repararea i exploarea prilor commune, n raport cu cote-parte a fiecruia. Cheltuielile legate de prile comune folosite exclusiv vor fi suportate de acei coproprietari care exercit folosina exclusiv. Pentru a se efectua lucrrile necesare conservrii cldirii i ntreinerii prilor comune, proprietarii vor permite accesul n spaiile care reprezint bunurile principale, urmnd a fi despgubii pentru prejudiciile cauzate de asociaia de proprietari sau de proprietarul n folosul cruia s-au efectuat lucrrile. ncetarea destinaiei folosinei commune se va hotr motivat cu o majoritate de 2/3 din numrul proprietarilor, caz n care devin aplicabile regulile de la coproprietatea obinuit. Coproprietatea asupra despr iturilor comune Art. 660 alin.(1) din noul Cod civil prevede c zidul, anul, precum i orice alt despritur ntre dou fonduri sunt prezumate a fi n proprietatea comun a vecinilor, dac nu rezult contrariul din titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori dac proprietatea comun nu a devenit proprietate exclusiv prin uzucapiune, potrivit legii. Semnele de necomunitate despre care se face vorbire n articolul mai sus citat sunt, cu titlu de exemplu urmtoarele: cnd culmea zidului este dreapt i perpendicular spr un fond i nclinat spre cellalt fond, se prezum c zidul este n proprietatea exclusiv a proprietarului fondului ctre care este nclinat coama zidului; cnd pmntul este aruncat ori nlat exclusiv pe o parte a anului, anul este prezumat a fi proprietatea exclusiv a proprietarului fondului pe care este aruncat pmntul; de asemenea, vor fi considerate c sunt semne de necomunitate orice alte semne care fac s se prezume c zidul a fost contruit exclusiv de unul dintre 110

proprietari. n ceea ce privete obligaia de construire a despriturilor comune, Codul civil dispune c oricare dintre vecini i poate obliga pe proprietarii fondurilor nvecinate s contribuie la construirea unei desprituri comune, precizndu-se de asemenea c nlimea zidului comun se stabilete de ctre vecini, fr a depi 2 metri, socotindu-se i coama zidului, dac nu exist dispoziie contrar. Cheltuielile de ntreinere i de reparare a despriturilor comune vor fi suportate de vecini proporional cu dreptul fiecruia. Cu toate acestea, legea recunoate dreptul unui proprietar de a nu contribui la cheltuielile efectuate, dac renun la dreptul de proprietate asupra despriturii comune. Modaliti de ncetare

Caracteristica coproprietii forate sau perpetue const n faptul c nici unul dintre coproprietari nu poate cere ncetarea ei prin partaj. Cu toate acestea, exist situaii n care acest form de proprietate comun poate nceta, dup cum urmeaz:

prin acordul coproprietarilor, adic prin intermediul partajului prin bun nvoial; cnd prin convenie, uzucapiune, succesiune, ntreaga cldire devine proprietatea exclusiv a aceleiai persoane (ter sau unul dintre coproprietari); n caz de expropriere; n caz de dispariie a bunului ce formeaz obiectul coproprietii forate, precum i n alte cazuri prevzute de lege.

SECIUNEA a III-a Proprietatea comun n devlmie

1. Noiune i caractere juridice
1) Proprietatea comun n devlmie este acea form a proprietii comune ce se 111

caracterizeaz prin aceea c bunul aparine tuturor coproprietarilor, fr ca acetia s aib precizat vreo cot-parte ideal i abstract din dreptul de proprietate asupra acelui bun.

2) Nici bunul nu este fracionat din punct de vedere material, i nici dreptul de proprietate nu este divizat din punct de vedere ideal, astfel nct titularii nu dein n exclusivitate nici mcar o cot-parte ideal din dreptul de proprietate asupra acelui bun.

2. Cazuri de proprietate comun n devlmie

Legislaia n vigoare reglementeaz un singur caz de devlmie94 dreptul de proprietate devlma a soilor asupra bunurilor dobndite de oricare dintre ei n timpul cstoriei. Totui, legea nu interzice posibilitatea dobndirii proprietii devlmae printr-o convenie. Astfel, dou sau mai multe persoane, prin acordul de voin, pot stabili ca o serie de bunuri dobndite mpreun sau separat, s fac obiectul proprietii devlmae. n concluzie, proprietatea comun n devlmie poate lua natere att prin efectul legii ct i prin convenia prilor.

3. Dreptul de proprietate comun n devlmie a soilor

1) Potrivit art. 339 noul Cod civil: bunurile dobndite n timpul regimului comunitii legale de oricare dintre soi, sunt, de la data dobndirii lor, bunuri comune n devlmie ale soilor. Astfel, toate bunurile dobndite n timpul cstoriei (dobnditorul trebuie s aib neaprat calitatea de so) sunt bunuri devlmae, chiar dac n actul de achiziionare este trecut doar unul dintre soi, sau cumprarea s-a fcut din veniturile unuia dintre ei i chiar dac bunul a fost dobndit n timp ce soii erau desprii n fapt. n acord cu dispoziia legal, practica a stabilit ca fiind bun comun, obiect al proprietii devlmae, i imobilul cumprat de unul din viitorii soi pe numele lui, dar cu contribuia celuilalt
94

Anterior Constituiei din 1965, exista proprietatea devlma legal a familiei de cooperatori avnd ca obiect bunuri gospodreti: casa de locuit i anexele sale, animale de producie, inventarul agricol.

112

viitor so, sub condiia ca imobilul s devin comun la data cstoriei. 2) n exercitarea proprietii devlmae, soii administreaz, folosesc i dispun mpreun de bunurile comune. Fiecare so are dreptul s foloseasc bunul comun fr consimmntul expres al celuilalt so. Schimbarea destinaiei bunului comun nu se va putea face ns dect cu acordul ambilor soi. n ceea ce privete actele de nstrinare sau de grevare cu drepturi reale avnd ca obiect bunurile comune, acestea vor putea fi ncheiate numai cu acordul ambilor soi. Alta este soluia n cazul nstrinrii bunurilor mobile comune, unde noul cod civil prevede c oricare dintre soi poate dispune singur, cu titlu oneros, de bunurile mobile comune a cror nstrinare nu este supus, potrivit legii, anumitor formaliti de publicitate. Actul ncheiat fr consimmntul expres al celuilalt so, atunci cnd el este necesar potrivit legii, este anulabil.

4. Modaliti de ncetare
Proprietatea comun devlma nceteaz: o dat cu ncetarea cstoriei prin moartea sau declararea morii unuia dintre soi; la desfacerea cstoriei prin divor; prin partaj (voluntar i judiciar). Partajul voluntar intervine o dat cu divorul

precum i dup ncetarea sau desfacerea cstoriei. Partajul judiciar are loc n timpul cstoriei putnd fi cerut n mod excepional i numai pentru motive temeinice fie de unul dintre soi, fie de creditorii personali ai soilor. Precizare ncetarea coproprietii devlmae a soilor are loc n doi timpi: n primul rnd, proprietatea comun n devlmie se preface n proprietate comun pe cote-pri, determinate n funcie de contribuia soilor la dobndirea bunului comun, urmnd ca ntr-o a doua etap s se partajeze material bunurile n vederea stabilirii proprietii exclusive a fiecrui so. 113

SEC IUNEA a IV-a Proprietatea periodic

Proprietatea periodic reprezint o noutate n reglementarea noului Cod civil alturi de fiducie i administrarea bunurilor altuia. Considerm c proprietatea periodic reprezint o modalitate a dreptului de proprietate. Aa cum am artat, dreptul de proprietate este un drept pur i simplu n situaia n care are ca titular o singur persoan i a fost dobndit de aceasta n mod ireversibil. Exist, aa cum vzut i la analiza celorlalte modaliti ale dreptului de proprietate, situaii n care dreptul de proprietate are o anumit complexitate, care rezult din aceea c dreptul nu mai este pur i simplu, ci este afectat de modaliti, n sensul c dreptul aparine mai multor persoane simultan i concomitent asupra unuia sau mai multor bunuri, sau existena acestuia depinde de un eveniment sau de o mprejurare stabilit de lege ori prin voina omului. Proprietatea periodic se bucur de o reglementare autonom n noul Cod civil, n capitolul consacrat modalitilor dreptului de proprietate. Proprietatea periodic se refer la situaia n care mai multe persoane exercit succesiv i repetitiv atributul folosinei specific dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, n intervale de timp determinate, egale sau inegale. Astfel, coproprietarii exercit atribuiile nu concomitent, ci pe anumite perioade determinate pentru fiecare dintre ei, obiectul dreptului de proprietate fiind acelai. Bunurile care fac obiectul dreptului de proprietate sunt bunuri corporale neconsumptibile, proprietarul care exercit folosina avnd obligaia ca la sfritul fiecrei perioade s pun bunurile la dispoziia urmtorului proprietar. Temeiul proprietii periodice este reprezentat de un act juridic, aa cum prevede art. 688 din noul Cod civil95.
Potrivit art. mai- sus menionat, proprietatea periodic se nate n temeiul unui act juridic, dispoziiile n materie de carte funciar aplicndu-se n mod corespunztor.
95

114

Proprietatea periodic este cunoscut i sub denumirea de multiproprietate(n Frana), proprietate spaio-temporal. n Belgia, soluia gsit de legiuitor este diferit de cea consacrat n dreptul francez, consacrndu-i-se un regim asemntor regimului juridic al coproprietii, dobnditorul unui asemenea drept fiind titularul unui adevrat drept real asupra bunului imobiliar care, de regul, este un apartament.96 n ceea ce privete reglementarea proprietii periodice n noul Cod civil, aceasta reprezint o form autonom a dreptului de proprietate, distinct de proprietatea pe cotepri. Dreptul de proprietate periodic prezint aceleai caractere juridice ca ale oricrui drept de proprietate, fiind un drept absolut, un drept exclusiv n sensul c n perioada de timp alocat, titularul are plenitudinea atributelor ce intr n coninutul su juridic i un drept perpetuu. Potrivit art. 689 din noul Cod civil, oricare dintre proprietari va putea ncheia, n condiiile legii, acte precum nchirierea, vnzarea, ipotecare i altele asemenea. Dispoziiile legale ntresc ideea de proprietate, nefiind ntemeiat s se susin c am fi n prezenta unui drept de folosin. Mai prevede noul Cod civil c actele de administrare sau de dispoziie privitoare la cota-parte din dreptul de proprietate aferent unui alt interval de timp vor fi inopozabile titularului cotei-pri respective, aplicndu-se regulile din materia coproprietii obinuite. n relaiile cu terii cocontractani de bun-credin, actele de administrare sau de dispoziie privitoare la cota-parte din dreptul de proprietate aferent unui alt interval de timp sunt anulabile. n ceea ce privete drepturile i obligaiile coproprietarilor, conservare efectuate de ctre toi coproprietarii. Potrivit noului Cod civil, fiecare coproprietar este obligat s fac toate actele de conservare astfel nct s nu mpiedice sau s ngreuneze exercitarea drepturilor celorlali coproprietari. Coproprietarul care avanseaz anumite sume de bani pentru efectuarea unor reparaii mari, va avea dreptul la despgubiri n raport cu valoarea drepturilor celorlali
96

acestea se nasc din

situaia special a acestei categorii de proprietate care presupune acte de administrare i de

M. Uliescu, A Gherghe, Drept civil, drepturile reale principale, op.cit. pag. 154

115

coproprietari. n eventualitatea n care se svresc acte care consum substana bunului, acestea vor putea fi fcute numai cu acordul tuturor coproprietarilor. Coproprietarul este obligat ca la ncetarea intervalului s predea bunul coproprietarului ndreptit s l foloseasc n urmtorul interval. Proprietarii au posibilitatea s ncheie un contract de administrare n condiiile art. 644 alin. (2) din noul cod civil, contractul de administrare putnd fi ncheiat numai cu respectarea regulii unanimitii. n cazul n care unul dintre coproprietari nu respect regulile privitoare la proprietatea periodic, acesta va fi obligat la plata de despgubiri. Dac unul dintre coproprietari tulbur n mod grav exercitarea proprietii periodice, acesta va putea fi exclus prin hotrre judectoreasc, la cererea coproprietarului care a fost vtmat prin aciunea de tulburare. Se poate observa c sanciunea excluderii poate fi pronunat numai de instana judectoreasc. Noul Cod civil prevede i reguli de procedur n ce privete excluderea. Astfel, excluderea va putea fi dispus numai dac unul dintre coproprietari sau un ter va cumpra cote-parte a coproprietarului exclus. Judectorul va pronuna o ncheiere de admitere n principiu a cererii de excludere, ncheiere care va stabili dac sunt ndeplinite condiiile excluderii. ncheierea de admitere n principiu poate fi atacat cu recurs pe cale separat. n absena nelegerii prilor, dup ramnerea definitiv a ncheierii de admitere n principiu, urmeaz s se stabileasc preul vnzrii silite pe baza unei expertize. Dup ce suma stabilit de instana de judecat pe baza expertizei a fost consemnat la instituia de credit stabilit, se va pronuna hotrrea care va ine loc de contract de vnzare-cumprare. Dobnditorul i va putea nscrie dreptul n cartea funciar dup rmnerea definitiv a hotrrii, n timp ce transmitorul va putea ridica suma de bani consemnat la instituia de credit stabilit de instana de judecat. Noul Cod civil prevede c proprietatea periodic nceteaz prin radiere din cartea funciar n temeiul dobndirii a tuturor cotelor pri din dreptul de proprietate periodic de ctre o persoan, precum i n alte cazuri prevzute de lege.

116

CAPITOLUL VI DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

SECIUNEA I - Noiunea de dezmembrminte ale dreptului de proprietate
Proprietatea este dreptul real cel mai complet deoarece confer titularului atributele posesiei (usus), folosinei (fructus) i dispoziiei (abusus). Exist ns situaii cnd unele dintre atribute sunt desprinse din coninutul dreptului de proprietate, formnd prin aceast separare drepturi reale distincte. Proprietarul pstreaz numai o parte din atributele proprietii, iar o alt parte aparin unei alte persoane sub forma drepturilor reale, numite dezmembrminte. Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt drepturi reale principale, derivate, asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau se dobndesc prin desprinderea sau limitarea unor atribute din coninutul juridic al dreptului proprietarului97. Dreptul civil cunoate urmtoarele dezmembrminte: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie, dreptul de servitute, dreptul de superficie. Dei n concepia tradiional, constituirea dezmembrmintelor se face prin separarea folosinei (usus i fructus) din coninutul juridic al dreptului de proprietate, proprietarul iniial pstrnd atributul dispoziiei n calitate de nud proprietar, n literatura de specialitate recent 98 aceast concepie a fost caracterizat drept incomplet i imprecis. - este incomplet deoarece ntr-o asemenea opinie atributul posesiei (jus possidendi) ar rmne n totalitate la nudul proprietar. n realitate jus possidendi este divizat ntre nudul proprietar care pstreaz dreptul de a apropria i stpni lucrul, i titularul dezmembrmntului, care dobndete i el dreptul de a stpni bunul, dar nu ca nud proprietar, ci ca titular al dezmembrmntului respectiv. - este imprecis deoarece, dei atributul dispoziiei rmne la nudul proprietar, el este
97 98

C. Brsan, M.Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit. p. 153; D.C. Florescu curs pt I.D., op.cit., p. 276; V. Stoica op.cit., p.467. V. Stoica op.cit., p.466-467.

117

diminuat sub un dublu aspect. n privina dispoziiei juridice, aceasta este pstrat dar numai n legtur cu nuda proprietate, astfel nct proprietarul poate transmite doar nuda proprietate iar dobnditorul acestui drept va fi inut s respecte i el dezmembrmntul constituit. Ct privete dispoziia material, nudul proprietar o poate exercita, dar numai n msura n care nu este stnjenit exerciiul dezmembrmntului. Dezmembrmintele sunt compatibile cu dreptul de proprietate privat, cu unele excepii prevzute expres de lege cum sunt terenurile atribuite n cadrul constituirii dreptului de proprietate privat n temeiul Legii nr. 18/ 199199 i construciile dobndite de chiriai conform Legii nr. 112/1995 care nu pot fi nstrinate timp de 10 ani. Dreptul de proprietate public nu poate fi dezmembrat deoarece este un drept inalienabil. Prin excepie, Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia recunoate n art. 13 valabilitatea dreptului de servitute numai n msura n care aceste servitui sunt compatibile cu uzul sau interesul public100.

SECIUNEA A II-A Dreptul de uzufruct

1. Noiunea, obiectul i caracterele dreptului de uzufruct
Noiune Dreptul de uzufruct este un drept real principal care confer titularului su, denumit uzufructuar, posesia i folosina unui bun aparinnd unei alte persoane, denumit nud proprietar, cu obligaia uzufructuarului de a-i conserva substana. Noul Cod civil reglementeaz uzufructul n art. 703-749. n cazul uzufructului coexist asupra aceluiai bun dou drepturi reale diferite: cel al uzufructuarului de a folosi bunul i de a-i culege fructele ntocmai ca proprietarul, ns cu
99

A se vedea supra Capitolul VI, sec. a II-a. ntr-o alt opinie dezmembrmintele sunt incompatibile cu dreptul de proprietate public, concluzie ntemeiat pe dispoziiile art. 136 pct 4 din Constituie ce precizeaz n mod limitativ modurile de exercitare a dreptului de proprietate public. Art. 13 din Legea nr. 213/1998 face distincie ntre servituile ca veritabile dezmembrminte ale dreptului de proprietate i servituile care sunt simple limite de exercitare a acestui drept. Prin urmare numai servituiie din ultima categorie sunt compatibile cu dreptul de proprietate public, o alt interpretare fiind n contradicie cu art. 136 pct. 4 din Constituie (V. Stoica op.cit., p. 467-468).
100

118

ndatorirea de a-i conserva substana i cel al proprietarului de a dispune de bun, astfel cum este grevat cu dreptul de uzufruct. Din prerogativele dreptului de proprietate s-au desprins i s-au constituit ntr-un drept real principal atributul folosinei i cel al posesiei, pe seama nudului proprietar rmnnd numai atributul dispoziiei juridice101. Uzufructuarul, fa de proprietar este un detentor precar, detenia permindu-i s foloseasc bunul i s-i perceap fructele, iar n raporturile cu terii, apare ca un posesor. 2. Obiect Potrivit art. 707 noul Cod civil: pot fi date n uzufruct orice bunuri mobile sau imobile, corporale ori incorporale, inclusiv o mas patrimonial, o universalitate de fapt ori o cot-parte din acestea. Spre deosebire de reglementarea anterioar, unde se prevedea c uzufructul se putea constitui numai cu privire la bunuri corporale, literatura i practica admind ca obiect al uzufructului i bunuri incorporale precum: proprietatea literar sau artistic, brevetele de invenie, fondul de comer, inclusiv drepturile de crean i drepturile reale principale, altele dect dreptul de proprietate (spre exemplu, uzufructul uzufructului, uzufructul nudei proprieti), noua reglementare prevede expres c uzufructul se poate constitui i asupra bunurilor incorporale, noul Cod civil consacrnd, n mod jusitificat, opinia exprimat literatura de specialitate i n practica judectoreasc. Avnd n vedere obligaia uzufructuarului de a conserva substana bunului, uzufructul are ca obiect, de regul, bunuri neconsumptibile. Totui, dreptul de uzufruct poate fi constituit i asupra unor bunuri consumptibile (quaziuzufruct), caz n care uzufructuarul dobndete nu numai folosina bunului, ci nsui dreptul de proprietate. Prin urmare, el poate dispune de bun, nstrinndu-l, dar cu obligaia de a restitui la sfritul uzufructului, lucruri de aceeai cantitate, calitate, valoare sau, la alegerea proprietarului, contravaloarea acestora la data stingerii uzufructului. Din punct de vedere al ntinderii, uzufructul poate fi:
101

A se vedea i opinia conform creia nudul proprietar pstreaz o parte din atributul posesiei , uzufructuarul prelund cealalt parte a posesiei i atributul folosinei (V. Stoica op. cit., p. 474). Astfel, nudul proprietar pstreaz o parte din atributul posesiei, el continund s aproprieze bunul i s l stpneasc, dar numai ca nud proprietar, precum i atributul dispoziiei. Uzufructuarul, la rndul su, preia o parte din atributul posesiei, precum i atributul folosinei, inclusiv posibilitatea de a ceda emolumentul acestei folosinei.

119

universal, cnd are ca obiect un ntreg patrimoniu; cu titlu universal, cnd poart asupra unei fraciuni din patrimoniu; cu titlu particular, cnd are ca obiect unul sau mai multe bunuri

individual determinate. 3. Caractere juridice Din definiie rezult urmtoarele caracterele juridice ale dreptului de uzufruct.

este un drept real, cu excepia cazului cnd are ca obiect drepturi de

crean. Ca orice drept real este opozabil erga omnes; n funcie de obiectul su, uzufructul este un drept mobiliar sau imobiliar; este un drept esenialmente temporar102: dac titularul su este o

persoan fizic, el poate dura cel mult pn la decesul uzufructuarului; dac titularul su este o persoan juridic, uzufructul nu poate depi 30 de ani; cnd uzufructul este constituit cu depirea duratei de 30 de ani prevzute n art. 708 alin.(2) din noul Cod civil, uzufructul se reduce de drept la 30 de ani;

cu titlu de noutate103 dreptul de uzufruct este un drept cesibil, potrivit

dispoziiilor noului Cod civil. Astfel, n art. 714 este reglementat expres cesiunea uzufructului, n sensul c uzufructuarul poate ceda dreptul su unei alte persoane fr acordul nudului proprietar, nlturndu-se aadar caracterul intuitu personae al uzufructului. Mai prevede noul Cod c uzufructuarul rmne dator exclusiv fa de nudul proprietar numai pentru obligaiile nscute anterior cesiunii. Dup notificarea cesiunii, cesionarul este dator fa de nudul proprietar pentru toate obligaiile nscute dup notificarea cesiunii;
102

Dac uzufructul s-a constituit n favoarea a dou persoane, dup decesul uneia, cealalt

pstreaz dreptul asupra ntregului

bun, uzufructul durnd pn la decesul ultimului beneficiar. (Dec. nr. 97/1988 a Trib. Hunedoara n R.R.D. nr. 8/1989, p. 67).
103
n vechea reglementare, dreptul de uzufruct era un drept incesibil, nu se putea transmite prin acte ntre vii sau pentru cauz de moarte. Uzufructuarul avea totui posibilitatea de a ceda altei persoane avantajele economice pe care i le procura bunul (beneficiul sau emolumentul uzufructului). n schimb, proprietarul bunului dat n uzufruct putea dispune oricnd de bunul su, prin acte juridice, chiar i n timpul ct dura uzufructul.

120

este un drept sesizabil, creditorii uzufructuarului pot urmri veniturile

bunurilor ce formeaz obiectul dreptului su; este un drept viager, poate dura numai pe timpul vieii

uzufructuarului. Durata lui poate fi redus prin convenia prilor, dar nu i prelungit peste aceast limit. Din caracterul viager al dreptului de uzufruct deriv un caracter subsecvent, respectiv caracterul aleatoriu, deoarece nu se cunoate perioada de timp ct va tri uzufructuarul.

2. Drepturile i obligaiile uzufructuarului i ale nudului proprietar

1. Drepturile i obligaiile uzufructuarului Noul Cod civil reglementeaz n mod amnunit drepturile uzufructuarului:

a)

dreptul de a cere i obine predarea n folosin a bunului, obiect al uzufructului. n

acest scop, el are la dispoziie aciunea confesorie i o aciune personal, nscut din contract, prin care cere predarea bunului. De asemenea, uzufructuarul poate s utilizeze i aciunea posesorie pentru a redobndi stpnirea material a bunului. Uzufructuarul poate intenta inclusiv aciunea n grniuire.

b) dreptul de a folosi bunul i de a-i culege fructele. Uzufructuarul poate ndeplini toate
actele de folosin cu condiia de a nu aduce atingere substanei bunului, adic de a nu-l distruge i de a nu-i modifica modul de folosin stabilit de proprietar. Uzufructuarul culege i dobndete n proprietate fructele ce le produce bunul, chiar i productele acestuia, cu toate c acestea consum substana lucrului. Acest drept se ntinde asupra tuturor categoriilor de fructe (naturale, industriale, civile) 104 i se nate din momentul constituirii uzufructului. Art. 710 noul Cod civil prevede c fructele naturale i industriale percepute dup constituirea uzufructului se cuvin uzufructuarului, iar cele percepute dup stingerea uzufructului se cuvin
104

n materia uzufructului, Codul civil distinge ntre fructe i producte prin cteva reguli speciale potrivit crora, n anumite situaii, prin voina proprietarului, productele i schimb semnificaia juridic devenind fructe. Potrivit art. 529 alin. 1 dac obiectul uzufructului este o pdure mic neajuns la maturitate, destinat unor tieri periodice, uzufructuarul poate s culeag arborii tiai n calitate de fructe, n msura n care pstreaz ordinea i ctimea tierii, conform regulilor stabilite de proprietar sau potrivit uzului locului. n cazul pdurilor nalte, ajunse la maturitate, uzufructuarul poate tia prile din pdure puse n tiere regulat de ctre proprietar, indiferent dac tierea se face periodic, pe o ntindere determinat, sau are n vedere civa arbori (art. 530). De asemenea, uzufructuarul dobndete n proprietate, conform art. 533, pomii roditori care se usuc i pe cei drmai sau dezrdcinai accidental, dar cu ndatorirea de a planta ali pomi n locul acestora (pentru amnunte a se vedea V. Stoica op. cit., p. 490 - 491)

121

nudului proprietar, fr ca uzufructuarul sau nudul proprietar s poat pretinde unul altuia despgubiri pentru cheltuielile ocazionate de producerea fructelor. Fructele civile se cuvin uzufructuarului proporional cu durata uzufructului, dreptul de a le pretinde dobndindu-se zi cu zi.

c)

dreptul de a ceda dreptul su unei alte persoane, fr acordul nudului proprietar. n acest caz, uzufructuarul va rmne dator fa de nudul proprietar doar pentru obligaiile nscute nainte de cesiune. Pn la notificarea cesiunii, uzufructuarul i cesionarul rspund solidar pentru ndeplinirea tuturor obligaiilor, iar dup notificarea cesiunii, cesionarul este rspunztor pentru ndeplinirea tuturor obligaiilor fa de nudul proprietar.

d) Dreptul de nchiria sau de a arenda bunul primit n uzufruct este prevzut de art. 715
noul Cod civil care reglementeaz condiiile locaiunii bunului primit n uzufruct. Astfel, se prevede c locaiunile de imobile ncheiate de uzufructuar, nscrise n cartea funciar, sunt opozabile proprietarului sau motenitorilor acestuia, dup stingerea uzufructului prin decesul sau ncetarea exsitenei juridice a uzufructuarului, pn la mplinirea termenului lor, dar nu mai mult de trei ani de la ncetarea uzufructului. Mai prevede noul Cod c rennoirile de nchirieri de imobile sau de arendri fcute de uzufructuar i nscrise n cartea funciar sunt opozabile proprietarului i motenitorilor acestuia pe o perioad de cel mult ase luni sau, dup caz un an, dac la data stingerii uzufructului nu au fost puse n executare. Totodat, noul Cod prevede c locaiunile nu pot dura n niciun caz mai mult de trei ani de la data stingerii uzufructului. Alin. (4) al art. 715 prevede c locaiunile nceteaz n cazul n care uzufructul s-a stins prin expirarea termenului, odat cu ncetarea acestuia. e) Dreptul de a exploata pdurile tinere. Acest drept intervine n cazul n care uzufructul este constituit asupra unor pduri tinere destinate de proprietarul lor(nudul proprietar) unor tieri periodice.

f)

Dreptul de a exploata pdurile nalte. Noul Cod prevede c uzufructuarul poate s exploateze prile de pduri nalte care au fost destinate tierii regulate, fie c acestea tieri se fac periodic pe o ntindere de pmnt determinat, fie c se fac numai pentru un numr de arbori alei pe toat suprafaa fondului. 122

g)

Dreptul de a lua din pduri araci pentru vie; dreptul de a lua produsele anuale sau periodice ale arborilor, cu respectarea folosinei obinuite a proprietarului, n limitele dispoziiilor legale105.

h) Dreptul asupra pomilor fructiferi, reglementat de art. 720 noul Cod. i)

Dreptul asupra carierelor de piatr i de nisip aflate n exploatare, reglementat de art. 721 din noul Cod civil. Totodat, noul Cod civil reglementeaz i obligaiile uzufructuarului, distingnd ntre trei momente:
-

obligaia de a ntocmi un inventar al bunurilor mobile i de a constata starea material a imobilelor. n caz de nendeplinire a obligaiei, proprietarul l poate mpiedica s intre n folosina uzufructului, iar dac bunul a fost predat, uzufructuarul poate fi obligat s restituie mai mult dect a primit;

obligaia de a constitui o garanie pentru ndeplinirea obligaiilor. Vor fi scutii de aceast obligaie vnztorul i donatorul care i-au rezervat dreptul de uzufruct. Dac uzufructuarul nu poate constitui o garanie, la cererea nudului proprietar, instana de judecat va numi un administrator al imobilelor i va dispune ca fructele civile ncasate i sumele ce reprezint contravaloarea fructelor naturale i industriale percepute s fie depuse la o instituie de credit aleas de pri, n acest caz uzufructuarul va ncasa numai dobnzile aferente sumelor depuse. De asemenea, dac nudul proprietar cere vnzarea bunurilor care se uzeaz prin folosin i depune sumele la o instituie aleas de pri, dobnzile produse de aceste sume vor reveni uzufructuarului n cursul uzufructului.

ntreinere);

obligaia de a folosi lucrul ca un bun proprietar (de a-l conserva, de a-l

ntreine n bun stare, de a nu-i schimba modul de folosin, de a face reparaiile de

105

obligaia de a aduce la cunotina proprietarului orice nclcare a

Art. 719 din noul Cod civil

123

dreptului acestuia (intentarea unei aciuni n revendicare de ctre un ter, tulburri aduse folosinei bunului), sub sanciunea daunelor-interese;

obligaia de a suporta cheltuielile ce apar ca sarcini anuale ale

fondului (impozite, taxe, cheltuieli pentru obinerea fructelor). Cheltuielile ce apar ca o sarcin a proprietii se suport de proprietar. obliga ia de a suporta toate cheltuielile ocazionate de litigiile privind folosin a bunurilor, culegerea fructelor ori ncasarea veniturilor;

obligaia s restituie lucrul primit n folosin. Restituirea se face n

natur, n starea n care acesta se gsea la constituirea dreptului de uzufruct. n cazul bunurilor neconsumptibile, uzufructuarul este obligat s le restituie n starea n care acestea se gsesc n momentul stingerii uzufructului (art. 713 noul Cod civil).

obligaia s restituie lucruri de aceeai calitate, cantitate i valoare sau

echivalentul n bani, dac uzufructul are ca obiect bunuri consumptibile. obligaia de arspunde pentru orice prejudiciu cauzat prin folosirea necorespunztoare a bunurilor date n uzufruct. 2. Drepturile i obligaiile nudului proprietar Deoarece pstreaz dreptul de dispoziie asupra bunului, nudul proprietar beneficiaz de o serie de prerogative:

a) b) c)

dreptul de a nstrina nuda proprietate sau de a o greva cu sarcini reale; dreptul de a beneficia de productele bunului106, n condi iile legii; dreptul de a cere ncetarea dreptului de uzufruct dac titularul acestuia folosete n mod abuziv dreptul su i de a exercita toate aciunile prin care se apr dreptul su de proprietar (aciunea n revendicare, aciunea n grniuire, aciunea negatorie).

106

Dac bunul piere fortuit indemnizaia de asigurare se cuvine proprietarului.

124

 n acelai timp, nudului proprietar are i urmtoarele obligaii: a) obligaia de a se abine de al orice act sau fapt care ar mpiedica sau tulbura exerciiul normal al uzufructului. Astfel, dac nudul proprietar nstrineaz total sau parial bunul dat n uzufruct, el nu poate prejudicia ori atinge drepturile uzufructuarului i existena n sine a uzufructului; b) obligaia de a suporta datoriile privitoare la dreptul su, spre exemplu de a-l despgubi pe uzufructuar n cazul n care, prin fapta sa, a micorat valoarea uzufructului; c) obligaia de a efectua reparaiile de mare importan ale bunului. Potrivit art. 729 noul C. Civ. reparaiile mari rmn sunt n sarcina nudului proprietar. Art. mai sus amintit prevede c reparaiile mari vor fi n sarcina uzufructuarului n cazul n care reparaiile sunt determinate de neefecturea reparaiilor de ntreinere. d) obliga ia de a suporta sarcinile i cheltuielile propriet ii.

3. Modaliti de constituire i de stingere a dreptului de uzufruct

1. Constituirea uzufructului Potrivit art. 704 noul C.civ. uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri prevzute de lege, dispoziiile n materie de carte funciar fiind aplicabile. Uzufructul se poate constitui numai n favoarea unei persoane exsitente. Uzufructul prin voina omului poate fi convenional sau testamentar. Uzufructul convenional izvorte din acte ntre vii, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit107. Constituirea uzufructului convenional se poate realiza:

direct, cnd proprietarul nstrineaz folosina bunului ctre o alt

persoan, pstrnd pentru sine nuda proprietate; indirect, cnd se nstrineaz nuda proprietate, proprietarul rezervndu-i ntr-o a treia modalitate, proprietarul nstrineaz folosina, respectiv

uzufructul bunului; nuda proprietate, la dou persoane diferite, una devenind uzufructuar, iar cealalt
107

Atunci cnd uzufructuarul convenional are ca obiect un teren, contractul trebuie perfectat n forma nscrisului autentic, fiind necesar i ndeplinirea cerinelor de publicitate imobiliar.

125

nud proprietar. Uzufructul testamentar se constituie prin testament. Constituirea poate fi: proprietate; indirect, cnd se las legatarului nuda proprietate, revenind motenitorilor legali uzufructul. Prin testament dreptul de uzufruct se poate constitui fie n privina ntregului patrimoniu uzufruct universal, fie n privina unei fraciuni de patrimoniu uzufruct cu titlu universal, fie privitor la un obiect determinat uzufruct cu titlu particular. Uzucapiunea poate conduce la dobndirea uzufructului, cu respectarea condiiilor i regulilor legale n materie. Acest mod de dobndire este mai puin important, deoarece cel care ncepe posesia bunului va urmri dobndirea dreptului de proprietate i nu doar a unui simplu dezmembrmnt al acestui drept. 2. Stingerea uzufructului Potrivit art. 746-748 noul C.civ. dreptul de uzufruct se stinge n urmtoarele moduri: direct, cnd se d legatarului uzufructul, motenitorii legali primind nuda

moartea uzufructuarului sau, dup caz, ncetarea personalitii juridice, deoarece este un drept temporar i viager. Convenia prin care s-ar stipula un uzufruct perpetuu este lovit de nulitate absolut;

ajungerea la termenul pentru care a fost constituit. n caz de deces a uzufructuarului anterior mplinirii termenului, uzufructul nceteaz ca urmare a decesului; consolidare, adic prin ntrunirea asupra aceleiai persoane a calitii de nud proprietar i uzufructuar; neuz, timp de 10 de ani, sau timp de 2 ani n cazul uzufructului unei creane. Nentrebuinarea lucrului trebuie s fie continu i complet, timp de 10, respectiv 2 ani, ncepnd cu ultimul act de folosin;

pieirea bunului. Se are n vedere att pieirea material ct i cea juridic. Pieirea trebuie s fie total, deoarece n caz de pieire parial uzufructul continu s existe pentru partea 126

ce a rmas din bun. De asemenea, distrugerea trebuie s se datoreze cazului fortuit sau forei majore, deoarece n caz de culp a unei persoane, uzufructul se exercit asupra indemnizaiei de asigurare;

renunarea la uzufruct. Renunarea poate fi expres sau tacit, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit; abuzul de folosin, atunci cnd uzufructuarul nu-i ndeplinete obligaia de a folosi lucrul ca un bun proprietar, abuznd de folosina bunului, aducnd stricciuni acestuia ori lsndu-l s se degradeze. Decderea din dreptul de uzufruct se dispune numai de instana de judecat, la cererea nudului proprietar, dispoziile art. 747 din noul Cod civil explicnd situaiile ca pot aprea n proces;

rezoluiunea sau nulitatea108 titlului nudului proprietar. Pe cale de consecin, se vor desfiina i drepturile consimite de acesta n favoarea uzufructuarului.

SECIUNEA a III-a Dreptul de uz i dreptul de abitaie

1. Consideraii generale
Dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt reglementate de noul Cod civil n art. 749754. Prin natura lor, sunt varieti ale dreptului de uzufruct, cu precizarea c titularul lor folosete un lucru al altei persoane i-i culege fructele pentru nevoile sale i ale familiei sale. Cu alte cuvinte, nu este posibil cedarea emolumentului altor persoane. Dreptul de uz are ca obiect un bun mobil sau imobil, n schimb, dreptul de abitaie are ca obiect numai o cas de locuit.

2. Dreptul de uz
Dreptul de uz este un drept real principal ce confer titularului posibilitatea de a
Acest caz nu este reglementat expres de dispoziiile noului Cod civil, dar este de la sine neles c din moment de titlul nudului proprietar nu este unul valabil, ca o consecin, nici uzufructul nu este legal constituit.
108

127

folosi un bun al altuia i de a-i culege fructele naturale i industriale numai pentru nevoile proprii i ale familie sale. Perceperea fructelor trebuie s se fac n natur i servete exclusiv consumaiei. Dac bunul produce fructe ce depesc nevoile titularului, acesta nu are dreptul s le nstrineze pentru a-i procura alte bunuri. Dreptul de uz avnd un caracter personal, nu poate fi cedat i nici nchiriat sau, dup caz, arendat. Dreptul de uz are n principiu acelai regim juridic ca i uzufructul, ns cu urmtoarele deosebiri: titular al dreptului de uz nu poate fi o persoan juridic, iar uzuarul nu poate nstrina emolumentul. Art. 753 din noul Cod civil prevede c dac titularul dreptului de uz sau de abitaie este ndreptit s perceap toate fructele naturale i industriale produse de bun ori, dup caz, s ocupe ntreaga locuin, este dator s plteasc toate cheltuielile de cultur i reparaiile de ntreinere ntocmai ca i uzufructuarul.

3. Dreptul de abitaie
Dreptul de abitaie este un drept real principal, n temeiul cruia titularul are dreptul de a locui n locuina nudului proprietar mpreun cu soul i copiii si, chiar dac nu a fost cstorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitaia, precum i cu prinii ori alte persoane aflate n ntreinere. Dreptul de abitaie al soului supravieuitor este reglementat n art. 973 noul Cod civil, articol care stabilete n ce condiii soul supravieuitor are acest drept, caracterele juridice al dreptului de abitaie, precum i modul de stingere al acestuia. Astfel, soul supravieuitor beneficiaz de dreptul de abitaie asupra casei n care a locuit pn la data deschiderii motenirii, n situaia n care casa face parte din bunurile motenirii, dac acesta nu este titular al niciunui drept real de a folosi o alt locuin corespunztoare nevoilor sale. Dreptul de abitaie este gratuit, inalienabil i insesizabil. Dreptul de abitaie este temporar, durnd pn la ieirea din indiviziune, ns cel mai puin un an de la data deschiderii motenirii. 128

Dreptului de abitaie i se aplic acelai reguli ca i uzufructului, cu deosebirea c nu poate fi cedat sau ipotecat, avnd un caracter strict personal, iar exerciiul su nu poate depi cadrul nevoilor titularului.

SECIUNEA a IV-a Dreptul de servitute

1. Noiunea, obiectul i caracterele dreptului de servitute
1. Noiune Dreptul de servitute este reglementat de art. 755-772 noul Cod civil. Potrivit art. 755 noul Cod civil: servitutea este sarcina care grevez un imobil, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar . Dreptul de servitute reprezint o sarcin ce apas asupra unui fond, numit fond aservit, n favoarea altui fond, numit fond dominant. Spre deosebire de celelalte dezmembrminte ale dreptului de proprietate care presupun desprinderea unor atribute i exercitarea lor de ctre alte persoane, servitutea apare ca o simpl sarcin, o limitare n exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate, ce rmn n continuare ale proprietarului. 2. Obiect n ceea ce privete bunurile cu privire la care se poate constitui dreptul de servitute, se au n vedere doar bunuri imobile prin natura lor cu sau fr construcii. Pentru naterea dreptului de servitute este absolut necesar ndeplinirea urmtoarelor condiii: existena a dou fonduri care s aparin unor proprietari diferii. De exemplu, pe un teren A care are o latur la strad se gsete o cas, iar n spate se afl un alt teren B pe care, de asemenea, se gsete o cas, dar care nu are nici o latur la strad. n acest caz, proprietarul terenului B va avea dreptul de trecere pe terenul A pentru a iei la strad. Aceasta nseamn c n sarcina terenului A fond aservit se constituie servitutea de trecere pentru utilizarea fondului B 129

 fond dominant. Cu toate c dreptul de servitute constituie o sarcin impus fondului aservit, se creeaz totui raporturi ntre titularii drepturilor de proprietate care vor continua s existe i dup eventuala schimbare a proprietarilor. Dreptul de servitute se menine att timp ct exist cele dou fonduri, dac nu s-a stins prin unul din faptele ce atrag stingerea lui. 3. Caractere juridice Dreptul de servitute are urmtoarele caractere:

servitutea presupune existena a dou fonduri care au proprietari diferii. Nu este necesar ca cele dou fonduri s fie nvecinate109. dreptul de servitute se instituie n favoarea unui fond i, ca atare, apare ca un accesoriu al acestuia i va avea ntotdeauna soarta juridic a fondului n favoarea cruia este constituit110. De aici consecina c dreptul de servitute nu poate fi considerat un dezmembrmnt al dreptului de proprietate, deoarece el nu are o existen juridic de sine stttoare;

servitutea este un drept numai n privina fondului dominant, iar n privina celui aservit este o sarcin care ngrdete i restrnge exerciiul dreptului de proprietate;

este un drept perpetuu. Servitutea se menine atta timp ct exist dou imobile i mprejurarea care a determinat constituirea ei. Caracterul perpetuu nu este de esena, ci numai de natura dreptului de servitute, deoarece prile pot conveni un termen limitat pentru exercitarea lui;

este un drept indivizibil, n sensul c profit ntregului fond dominant i greveaz ntregul fond aservit. Dac ambele fonduri sau unul dintre ele aparin mai multor coproprietari, servitutea se poate constitui numai cu acordul tuturor coproprietarilor111;

109

Practica judiciar a statuat c pentru a se putea constitui un drept de servitute este necesar ca cele dou fonduri s aparin unor proprietari diferii. (Dec. nr. 1371/1983 a Trib. Suprem n C.D. pe anul 1983, p. 29). 110 Servitutea nu poate fi ipotecat, nstrinat sau urmrit independent de fondul al crui accesoriu este. De asemenea, ea nu poate fi desprit de fondul principal pentru a forma un drept de sine stttor. 111 Dec. civ. nr. 1198/1982 a Trib. Suprem, n C.D. pe anul 1982, p. 33.

130

este un drept real imobiliar. Servitutea se constituie numai n folosul, respectiv n sarcina unor imobile prin natura lor.

2. Clasificarea servituilor
1. Clasificare Drepturile de servitute sunt susceptibile de mai multe clasificri, potrivit dispoziiilor noului Cod civil i anume: servitui aparente i servitui neaparente, dup cum acestea sunt determinate n mod vizibil sau nu(art. 760 noul Cod civil); servitui continue i servitui necontinue, n funcie de modul de exercitare(art. 761 noul Cod civil); servitui pozitive i servitui negative(art. 762 noul Cod civil). Servituile legale reglementate de Codul civil vechi, au fost reglementate n noul Cod civil ca limite juridice ale dreptului de proprietate i au fost dezvoltate corespunztor la momentul analizei acestor limite ale dreptului de proprietate, nemaifiind necesar s revenim asupra lor.

3. Exercitarea dreptului de servitute

Exercitarea dreptului de servitute presupune analiza drepturilor i obligaiilor ce revin proprietarilor celor dou fonduri. Aceste reguli privesc exercitarea i conservarea servituii, exonerarea de rspundere, schimbarea locului de exercitare a servituii, exercitarea servituii n caz de mprire a fondurilor112 1. Drepturile i obligaiile proprietarului fondului dominant Proprietarul fondului dominant are dreptul s fac tot ce este necesar pentru exercitarea dreptului de servitute (construirea unui drum etc.) pe cheltuiala sa, dac prile n112

Art. 765-769 noul Cod civil.

131

au stipulat contrariul. Totodat, titularul servituii are i obligaii:

de a se folosi de servitute numai n conformitate cu legea, titlul sau

modul de stabilire a acesteia (nu o poate modifica, nu poate schimba locul de trecere, nu o poate utiliza n alt scop); de a nu face nimic de natur a agrava situaia fondului aservit; de a nu cauza prejudicii prin exercitarea servituii.

2. Drepturile i obligaiile proprietarului fondului aservit Proprietarul fondului aservit beneficiaz de urmtoarele drepturi: de a nstrina sau greva bunul cu sarcini, cu condiia s nu lezeze exercitarea servituii;

de a pretinde despgubiri pentru eventualele prejudicii aduse fondului; de a abandona fondul aservit cnd s-a obligat, prin titlu, s fac pe cheltuiala sa anumite lucrri necesare pentru exercitarea servituii.

De asemenea, el are obligaia negativ, de a se abine de la orice act care limiteaz ori mpiedic exerciiul servituii. Aadar, proprietarul fondului aservit nu va putea schimba starea locurilor ori strmuta exercitarea servituii n alt loc.

4. Stingerea dreptului de servitute

Stingerea dreptului de servitute are,potrivit siapoziiilor art. 770-772 din noul Cod civil, urmtoarele cauze: consolidarea, adic situaia cnd ambele fonduri ajung s aib acelai proprietar; renunarea proprietarului fondului dominant; ajungerea la termen; rscumprarea; 132

imposibilitatea definitiv de exercitare; neuzul timp de 10 ani; dispariia utilitii servituii; exproprierea fondului aservit, dac servitutea este contrar utilitii publice creia

i va fi afectat bunul expropriat. n ceea ce privete stingerea servituii prin neuz, noul Cod prevede faptul c termenul de 10 ani curge de la data ultimului act de exerciiu al servituilor necontinue ori de la data primului act contrar servituilor continue. Se mai prevede faptul c exercitarea servituii de ctre uzufructuar profit i celorlali coproprietari, respectiv nudului proprietar. Referitor la rscumprarea servituii de trecere, aceasta va putea fi efectuat de proprietarul fondului aservit dac exist o disproporie vdit ntre utilitatea care o procur fondului dominant i deprecierea provocat fondului aservit. Dac prile nu se nelege, instana de judecat va putea suplini consimmntul proprietarului fondului dominant. Preul rscumprrii se stabilete avnd n vedere vechimea servituii i schimbarea valorii celor dou fonduri.

SECIUNEA a V-a Dreptul de superficie

1. Noiunea i caracterele dreptului de superficie
1. Noiune Dreptul de superficie spre deosebire de celelalte dezmembrminte, nu era reglementat expres n Codul civil vechi. S-a observat c, n momentul n care a fost tradus n limba romn art. 553 C. civ. fr. al crui corespondent este art. 492 C. Civ. rom., a fost omis dispoziia final, care mpiedica accesiunea imobiliar artificial n ipoteza n care un ter ar fi dobndit proprietatea asupra subsolului unei cldiri. S-a concluzionat eronat, c legiuitorul romn nu a dorit s recunoasc dreptul de superficie. n doctrin113 ns, s-a impus opinia conform creia dreptul de servitute este o derogare de la regula prevzut de art. 492 C.civ. proprietarul terenului este prezumat a fi i
113

C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit. p. 180; L. Pop, Op. cit. p. 185.

133

proprietarul tuturor construciilor, plantaiilor sau lucrului fcute n pmnt sau asupra pmntului pn ce se dovedete din contr. Dovada contrar a dreptului de accesiune nseamn tocmai dovada dreptului de superficie. n acelai sens, practica judiciar114 a statuat c acest text constituie temeiul de drept al hotrrilor pronunate de instanele judectoreti n materia superficiei. Odat cu intrarea n vigoare a noului cod civil, dreptul de superficie este reglementat expres n art. 693-702 Dreptul de superficie reprezint acel drept de a avea sau de a edifica o construc ie pe terenul altuia, deasupra sau n subsolul acelui teren, asupra cruia superficiarul dobndete un drept de folosin. 2. Caractere juridice Dreptul de superficie are urmtoarele caractere juridice: drept real principal imobiliar, avnd ca obiect ntotdeauna un bun imobil; drept derivat din dezmembrarea dreptului de proprietate; drept temporar n lumina noilor reglementri, noul Cod prevznd ca acesta se poate constitui pe o durat de maxim 99 de ani; drept imprescriptibil extinctiv n sensul c aciunea n revendicare poate fi introdus oricnd pn la stingerea dreptului de superficie: nu nceteaz prin ieirea din indiviziune, deoarece dreptul superficiarului i al proprietarului terenului nu sunt n indiviziune. Spre deosebire de dreptul de proprietate, dreptul de superficie prezint urmtoarele particulariti: dreptul de proprietate poate avea ca obiect bunuri de orice

natur, pe cnd dreptul de superficie poate avea ca obiect numai construciile. Prin urmare are un obiect limitat;
114

Dec. nr. 892/1994 a CSJ sec. civ. n Buletinul Jurisprudenei, Culegere de decizii pe anul 1994, p. 29-30.

134

dreptul de proprietate confer titularului posesiunea, folosina i

dispoziia cu privire la bunul ce formeaz obiectul dreptului, pe cnd dreptul de superficie, pe lng aceste prerogative, mai confer titularului su i dreptul de folosin privitor la terenul pe care se afl construciile i plantaiile. Din acest punct de vedere, dreptul de superficie este mai ntins ca dreptul de proprietate. Datorit acestor deosebiri, dreptul de superficie se nfieaz ca un drept de proprietate specific, cu un coninut complex.

2. Constituirea dreptului de superficie

Dreptul de superficie se poate dobndi prin act juridic, prin uzucapiune sau prin alte moduri prevzute de lege. Dobndirea prin uzucapiune are loc n condiiile prevzute de reglementrile existente. Constituirea dreptului de superficie prin titlu. Prin titlu se nelege un act juridic, respectiv o convenie sau un testament. Prin acte juridice ntre vii (pe cale voliional), dreptul de superficie se poate nate:

prin convenia dintre o persoan fizic sau juridic, n calitate de superficiar, i proprietarul unui teren, care permite superficiarului s ridice o construcie pe terenul su115;

n temeiul unui contract cu titlu oneros sau gratuit, cnd transmiterea dreptului de superficie de la vechiul titular la noul titular are loc prin acordul de voin al ambilor; prin atribuirea folosinei terenului de ctre stat, prin organele sale competente, persoanelor juridice i fizice n scopul ridicrii unor construcii. Concesionarea unor terenuri din domeniul privat pentru construcii este reglementat

de Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii. Potrivit art. 13
115

Jurisprudena a recunoscut chiar i superficia constituit prin consimmnt tacit. De regul, edificarea construciei se face pe baza unei nelegeri verbale ntre constructor i proprietarul terenului sau consimmntul proprietarului terenului se deduce din faptul c nu a fcut nici o opoziie la edificare;

135

alin. 1 din lege, terenurile aparinnd domeniului privat, al statului i unitilor administrativteritoriale, destinate construirii, pot fi concesionate, de regul, prin licitaie public, n condiiile respectrii documentaiilor de urbanism i amenajarea teritoriului116. Concesionarea terenurilor se face n conformitate cu prevederile legii, durata acesteia fiind stabilit de ctre Consiliile Locale, Consiliile judeene, respectiv de Consiliul Municipiului Bucureti. Pe cale succesoral, dreptul de superficie se dobndete prin motenire testamentar. Astfel, testatorul fie instituie un legat avnd ca obiect nuda proprietate sau dreptul de superficie n favoarea unui motenitor, fie instituie dou legate, unul avnd ca obiect nuda proprietate, cellalt dreptul de superficie n favoarea unor motenitori diferii. Dreptul de superficie se mai poate nscrie i n temeiul unui act juridic prin care proprietarul ntregului fond a transmis exlusiv construcia ori a transmis terenul i construcia, n mod separat ctre dou persoane, chiar dac nu s-a stipulat expres constituirea superficiei. De asemenea, n cazul n care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate nscrie pe baza renunrii proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, n favoarea constructorului. Superficia poate fi aprat prin intentarea aciunii confesorii de superficie mpotriva oricrei persoane care mpiedic exercitarea dreptului, chiar i mpotriva proprietarului terenului. Dreptul la aciune este imprescriptibil. Noul Cod civil prevede c dreptul de superficie se va exercita n limitele i n condiiile actului constitutiv. n cazul n care superficia s-a constituit cu titlu oneros, n lipsa unor situpulaii contrare, titularul dreptului de superficie datoreaz, sub form de rate lunare, o sum egal cu chiria stabilit pe piaa liber, innd seama de natura terenului, destinaia construciei, zona n care se afl terenul, precum i orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinei.
116

Prin excepie de la prevederile art. 13, terenurile destinate construirii se pot concesiona fr licitaie public: pentru realizarea de obiective de utilitate public sau de binefacere; pentru realizarea de locuine de ctre ANL; pentru realizarea de locuine pentru tineri pn la mplinirea vrstei de 35 de ani; pentru strmutarea gospodriilor afectate de dezastre, potrivit legii; pentru extinderea construciilor pe terenurile alturate, la cererea proprietarului sau cu acordul acestuia; pentru lucrri de protejare sau de punere n valoare a monumentelor istorice i de arhitectur. (art. 15).

136

 3. Stingerea dreptului de superficie

Dreptul de superficie nceteaz: dac a fost constituit pe o durat determinat, dreptul de superficie nceteaz la mplinirea termenului; prin pieirea construciei, dac exist stipulaie expres n acest sens; prin expropriere; prin consolidare. n acest caz, calitatea de superficiar i cea de nud proprietar se reunesc n aceeai persoan, care poate fi nudul proprietar, superficiarul, sau o ter persoan. Confuziunea este efectul unui contract sau al unei moteniri. Art. 702 din noul Cod civil prevede c aceste dispoziii se aplic n mod corespunztor i plantaiilor, precum i oricror alte lucrri autonome cu caracter durabil.

CAPITOLUL VII MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

SECIUNEA I Noiunea i categorii de mijloace juridice civile de aprare a drepturilor reale

1. Noiune
Aprarea dreptului de proprietate ca principal drept real, dar i a celorlalte drepturi reale se realizeaz printr-un ansamblu de mijloace juridice reglementate de diferite ramuri ale sistemului nostru de drept. Prin instituiile i normele aparinnd altor ramuri de drept dect dreptul civil se apr indirect drepturile reale. 137

Mijloacele juridice sunt aciuni n justiie prin care titularul dreptului solicit nlturarea oricrei atingeri sau nclcri aduse dreptului su.

2. Categorii de mijloace juridice civile

Mijloacele juridice civile sunt grupate n dou categorii: 1. Mijloace juridice specifice - aciuni reale care se ntemeiaz direct pe dreptul de proprietate sau alt drept real, precum i pe faptul stpnirii unui bun imobil. Aciunile reale se clasific n: aciuni petitorii sunt acele aciuni prin care reclamantul solicit s se stabileasc direct c este titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real asupra bunului. Intr n categoria aciunilor petitorii: aciunea n revendicare, aciunea n grniuire, aciunea negatorie i aciunea confesorie.

aciunea n grniuire este acea aciune prin care reclamantul pretinde ca, n contradictoriu cu prtul, instana s determine, prin semne exterioare, ntinderea celor dou fonduri nvecinate.

aciunea negatorie este acea aciune prin care reclamantul cere instanei de judecat s stabileasc c prtul nu are un drept real (uzufruct, uz, abitaie, servitute sau superficie) asupra bunului aflat n proprietatea sa i s-l oblige s nceteze exercitarea nelegitim a unui asemenea drept. Este o aciune real, petitorie i, n principiu, imprescriptibil.

aciunea confesorie este acea aciune prin care reclamantul, titular al unui drept real principal uzufruct, uz, abitaie, servitute, superficie solicit instanei s-l oblige pe prt, proprietar sau alt persoan, s permit exercitarea deplin a dreptului su real. Este o aciune real, petitorie i prescriptibil de regul n termen de 30 de ani.

aciuni posesorii sunt aciuni de aprare a posesiei ca stare de fapt.

2. Mijloace juridice nespecifice - aciuni personale care se ntemeiaz direct pe dreptul de crean, dar prin care se apr indirect i dreptul de proprietate. Este vorba de acele aciuni 138

prin care se urmrete valorificarea unor drepturi nscute din raporturile de obligaii civile ex contractu ori ex delictu, cum sunt: aciuni izvorte din neexecutarea contractelor, aciuni n rspundere contractual ori delictual, aciunea ntemeiat pe mbogirea fr just cauz, aciunea n restituirea plii nedatorate, aciunea n declararea sau constatarea nulitii etc. Proprietarul care a pierdut o aciune posesorie are posibilitatea de a promova ulterior o aciune petitorie, dar exercitarea unei aciuni petitorii face practic imposibil folosirea aciunii posesorii117.

SECIUNEA a II-a Aciunea de revendicare

1. Noiunea, caracterele juridice i efectele aciunii n revendicare
1. Noiune n noul Cod civil, aciunea n revendicare este reglementat n art. 563, 565, 566. Aciunea n revendicare este acea aciune real prin care reclamantul solicit instanei de judecat recunoaterea dreptului de proprietate asupra unui bun determinat i obligarea prtului la restituirea posesiei bunului. Altfel spus, prin aceast aciune, proprietarul neposesor pretinde restituirea bunului su de la posesorul neproprietar. 2. Caractere juridice a. este o aciune real, caracter ce rezult din natura dreptului de proprietate, el nsui dreptul real cel mai complet. Revendicarea este legat direct de lucrul a crui proprietate se reclam i care se urmrete n minile oricrei persoane s-ar afla; b. este o aciune petitorie, deoarece pune n discuie nsi existena dreptului de proprietate. Reclamantul care pretinde c este proprietar trebuie s fac dovada dreptului su de proprietate. Admiterea aciunii nseamn recunoaterea dreptului su de proprietate ,i ca o consecin fireasc, obligarea prtului la restituirea posesiei. c. este n principal o aciune imprescriptibil118. Noul Cod civil prevede n art. 563 alin.(2) faptul c dreptul la aciunea n revendicare este imprescriptibil, cu excepia
117

C. Oprian, Aciunile petitorii, articol publicat n revista Dreptul nr. 9-12/1990.

139

cazurilor n care legea dispune altfel. Dreptul de proprietate este perpetuu, el nu se pierde prin neuz; proprietarul nu-i pierde dreptul su prin faptul c nu-l exercit. Din caracterul perpetuu al dreptului de proprietate rezult i caracterul imprescriptibil al aciunii n revendicare. Dar pasivitatea i lipsa de diligen a proprietarului sunt sancionate indirect prin efectul prescripiei achizitive ori al posesiei de bun credin. Deci, dac o persoan dobndete dreptul de proprietate prin uzucapiune n cazul imobilelor, sau prin posesie de bun credin n cazul bunurilor mobile, caracterul imprescriptibil sub aspect extinctiv a fost nvins pentru c nsui dreptul de proprietate s-a pierdut. d. este o aciune promovat de titularul dreptului de proprietate. Reclamantul revendicant al bunului mobil sau imobil trebuie s fac dovada calitii sale de proprietar. Noul Cod civil nu a calificat aciunea n revendicare ca act de dispoziie sau ca act de conservare, ns n art. 643 alin.(1) prevede c Fiecare coproprietar poate sta singur n justiie, indiferent de calitatea procesual, n orice aciune privitoare la coproprietate, inclusiv n cazul aciunii n revendicare. Alin. (2) al aceluiai articol prevede c hotrrile judectoreti pronunate n folosul coproprietii profit tuturor coproprietarilor. Hotrrile judectoreti potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlali coproprietari. Potrivit art. 643 alin. (3), Cnd aciunea nu este introdus de toi coproprietarii, prtul poate cere instanei de judecat introducerea n cauz a celorlali coproprietari n calitate de reclamani, n termenul i condiiile prevzute de Codul de procedur civil pentru chemarea n judecat a altor persoane. Soluia impus de noul Cod civil a nlturat controversele aprute n jurispruden i doctrin referitoare la calificarea aciunii n revendicare ca act juridic de conservare sau ca act juridic de dispoziie. Aceast soluie se aplic tuturor aciunilor formulate de coproprietari mpotriva terilor sau de teri mpotriva coproprietarilor119. n cazul coproprietarilor, aciunea n revendicare a unui coproprietar ndreptat mpotriva celorlali nu va putea fi primit pentru c ei au drepturi concurente i simultane asupra bunului aflat n coproprietate.
118

Trebuie precizat c n practica judiciar s-a adoptat, n timp, soluia susinut i n literatura de specialitate potrivit creia atunci cnd aciunea n revendicare are ca obiect un imobil, este imprescriptibil, iar cnd are ca obiect un bun mobil, este prescriptibil n termen de 30 de ani. (A se vedea sec. a II-a, pct. 2 din prezentul capitol). 119 V. Stoica, op. cit., p. 269.

140

3. Efecte Admiterea aciunii de ctre instana de judecat nseamn recunoaterea existenei dreptului de proprietate al reclamantului. Consecina imediat i fireasc este obligarea prtului la restituirea bunului ctre proprietar i abinerea acestuia de la orice fapt prin care ar aduce atingere exerciiului deplin al dreptului de proprietate. Bunul se restituie n natur i liber de sarcinile constituite de prt n favoarea unor tere persoane, conform principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis. n cazul n care bunul nu poate fi restituit n natur, prtul urmeaz s plteasc echivalentul bnesc al valorii lucrului. Dac bunul revendicat a produs fructe, prtul posesor de rea-credin este obligat s le restituie reclamantului, n natur sau contravaloarea lor. n schimb, dac a fost de bun-credin, are dreptul s pstreze fructele. Buna-credin nceteaz pe data introducerii aciunii n revendicare de ctre proprietar. Prtul este ndreptit, indiferent c a fost de rea sau bun-credin, s pretind reclamantului restituirea cheltuielilor necesare i utile pe care le-a fcut cu privire la bun. Astfel: cheltuielile necesare sunt cele fcute pentru conservarea bunului i se restituie integral; cheltuielile utile sunt acelea care, dei nu erau necesare, au avut ca efect sporul de valoare sau creterea gradului de utilitate a bunului. Ele se restituie n limita sporului de valoare a bunului, din momentul obligrii la restituire; cheltuielile voluptuare, de plcere sau de nfrumuseare fcute de prt nu se restituie, ns acesta are dreptul s ridice lucrrile, fr a deteriora bunul respectiv.

2. Aciunea n revendicare imobiliar

Aciunea n revendicare a unui imobil presupune analiza a dou aspecte: - imprescriptibilitatea ei sub aspect extinctiv - proba dreptului de proprietate asupra bunului revendicat. 141

1. Imprescriptibilitatea aciunii n revendicare sub aspect extinctiv Spre deosebire de vechea reglementare, care prevedea n art. 1890 C.civ. c orice aciune real este prescriptibil n termen de 30 de ani, se admite (n practic i doctrin) c aciunea n revendicare imobiliar este imprescriptibil sub aspect extinctiv. Noul Cod civil prevede n art. 563 alin.(2) c dreptul la aciunea n revendicare este imprescriptibil, cu excepia cazurilor n care prin lege se dispune altfel. De la regula imprescriptibilitii aciunii n revendicare a imobilelor exist cteva excepii: - art. 572 noul C.civ. prevede c n materie de avulsiune, aciunea n revendicare a poriunii de pmnt ncorporat n terenul aparinnd altui proprietar, se prescrie n termen de 1 an. - art. 520 C.pr.civ. dispune c orice cerere de eviciune total sau parial privind imobilul adjudecat se va prescrie n termen de 3 ani de la data nscrierii actului de adjudecare n cartea funciar. 2. Proba dreptului de proprietate n aciunea n revendicare imobiliar Noul Cod civil instituie efectul constitutiv sau translativ de drepturi reale al nscrierilor n cartea funciar, astfel nct singura prob care face dovada dobndirii dreptului de proprietate de ctre reclamant este nscrierea n cartea funciar, respectiv extrasul de carte funciar. Art. 565 noul Cod civil prevede c n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciar. Regula nscris n noul Cod civil se aplic, bineneles, doar acelor imobile care sunt nscrise n cartea funciar. Practica judiciar i doctrina au conturat mai multe reguli pentru soluionarea unor litigii privind dreptul de proprietate, distingndu-se dup cum exist conflict ntre titluri, ntre titlu i posesie, i ntre posesiuni.

142

a) n cazul conflictului ntre titluri, att reclamantul ct i prtul invoc titluri de proprietate asupra bunurilor. n aceast situaie se distinge, dup cum titlurile provin de la acelai autor sau de la autori diferii. dac titlurile provin de la acelai autor se va da ctig de cauz prii care a ndeplinit prima cerin de publicitate imobiliar, potrivit principiului qui prior tempore, potior jure (cine e mai nti n timp, e mai tare n drept), indiferent de data titlului su. Dac nici una din pri nu a ndeplinit aceast cerin, va avea ctig de cauz persoana care prezint titlul cu data cea mai veche. Dac titlul este un testament, va avea ctig partea al crei testament are data mai recent; dac titlurile provin de la autori diferii, se va da eficien principiului nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet (nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi dect are el nsui). Astfel, n literatura de specialitate120, s-a impus soluia potrivit creia instana, dup cercetarea i compararea titlurilor, va da ctig de cauz acelei pri care a dobndit bunul de la autorul al crui drept este mai preferabil. Sarcina dovedirii titlului preferabil revine reclamantului, iar dac nu reuete s fac o asemenea dovad, prtul-posesor va avea preferin, conform principiului in pari causa, melior est causa possidentis (ntr-o pricin egal mai bun este pricina celui ce posed). b) n situaia n care numai una dintre pri are titlu privind proprietatea bunului, se distinge: dac reclamantul are titlu, exist conflict ntre titlu i posesie, iar aciunea reclamantului va fi admis, cu condiia ca titlul de proprietate s provin de la un ter i nu de la el nsui, iar data titlului s fie anterioar posesiei prtului. dac prtul are titlu, deoarece exist concordan ntre titlu i posesie, aciunea reclamantului trebuie respins. c) Dac nici una din pri nu prezint titlu de proprietate, conflictul exist ntre posesii.
120

C. Hamangiu, I.R. Blnescu, Al. Bicoianu, Op. cit., p. 107; C. Brsan, M. Gai, M.M.Pivniceru, Op. cit. p. 126-127.

143

n situaia n care nici una dintre pri nu poate invoca un mod originar de dobndire a proprietii (uzucapiune, ocupaiune), aciunea trebuie respins ca inadmisibil121, de esena revendicrii fiind necesitatea dovedirii dreptului de proprietate. Aciunea n revendicare pune n discuie dreptul de proprietate i nu doar faptul posesiei; dac reclamantul nu poate produce dovada, prtul rmne n continuare posesor, deoarece legea ocrotete posesia. n literatur122 s-a spus c n acest caz, instana va examina i compara cele dou posesii, a reclamantului i a prtului, i va da ctig de cauz aceleia dintre pri care va dovedi o posesie mai bine caracterizat (adic mai ndelungat, neviciat, de bun-credin). n practic se d ns ctig de cauz prtului, soluia ntemeindu-se pe prezumia simpl de posesie n favoarea prtului i mpotriva creia reclamantul nu a reuit s fac dovada contrar123.

3. Aciunea n revendicare mobiliar

Regimul juridic al aciunii n revendicare avnd ca obiect un bun mobil este conturat de art. 935 noul C.civ. Potrivit prevederilor alin. 1 oricine se afl la un moment dat n posesia unui bun mobil este prezumat c are un titlu de dobndire a dreptului de proprietate asupra bunului. Astfel, posesia constituie pentru un bun mobil nsui titlul de proprietate, ceea ce conduce la soluia c revendicarea bunurilor mobile devine aproape imposibil. Art. 937 noul Cod civil prevede cPersoana care, cu bun-credin, ncheie cu un neproprietar un act translativ de proprietate cu titlu oneros avnd ca obiect un bun mobil
121

Dei n literatura de specialitate, o astfel de aciune a fost calificat drept nefondat (nentemeiat) a se vedea I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit., p. 167; I. Adam, Op. cit., p. 704 reconsiderm c, cererea se respinge ca inadmisibil pentru lipsa calitii procesuale active. Din moment ce aciunea n revendicare poate fi promovat doar de titularii dreptului de proprietate, iar prile n litigiu nu pot produce astfel de titluri, aceasta urmeaz s fie respins fr a se mai examina fondul cauzei. Mai mult, dac pentru a se stabili existena sau inexistena calitii procesuale este necesar examinarea fondului, iar instana constat c aciunea a fost pornit de o persoan fr calitate, nu se va respinge aciunea ca nefondat, ci ca inadmisibil. n acest caz exist posibilitatea ca procesul s fie redeschis de o persoan care ar justifica calitatea procesual, deoarece o hotrre de respingere a cererii ca inadmisibil nu are putere de lucru judecat ct privete fondul dreptului (situaia difer n caz de respingere ca nefondat, astfel nct la introducerea unei noi aciuni se poate opune puterea de lucru judecat) a se vedea V.M. Ciobanu, Tratat teoretic i practic de procedur civil, Editura Naional, 1997, p. 289-290, vol. I i p. 129, vol. II. De asemenea, n practic s-a decis c aciunea trebuie respins ca inadmisibil, chiar dac prtul deine bunul fr titlu, atunci cnd reclamantul nu-i justific calitatea (Dec. nr. 1338/1957 a Trib. Supr., col. civ., n I. Mihu, Al. Lesviodox, Repertoriu I, p. 739). 122 C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 127; L. Pop, Op. cit., p. 259; I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 306; P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 104 123 Dec. nr. 3029/1999 a C.A. Bucureti, n Culegere de practic judiciar n materie civil 1999, Ed. Rosetti, 2001, p. 188, (n ipoteza n care reclamantul nu face dovada titlului su de proprietate, chiar dac nici prtul nu opune un titlu, faptul posesiei bunului i creeaz prtului o situaie mai favorabil, aciunea reclamantului urmnd a fi respins).

144

devine proprietarul acelui bun din momentul lurii sale n posesie efectiv.

1. Situaia prevzut n art. 935 alin. 1 C.civ. Spre deosebire de bunurile imobile, pentru care posesia creeaz o prezumie simpl de proprietate, n cazul bunurilor mobile, posesia creeaz pentru cel care posed o prezumie absolut de proprietate, ce nu permite dovada contrar. Posesia unui bun mobil constituie nsui titlu de proprietate. Posesorul devine proprietarul bunului din momentul intrrii n stpnirea lui, ceea ce face ca revendicarea bunurilor mobile s fie aproape imposibil. Prin urmare, aciunea n revendicare mobiliar, n principiu este inadmisibil, deoarece posesorul bunului beneficiaz de o prezumie de proprietate124. ntr-o eventual aciune n revendicare, posesorul bunului mobil nu are obligaia s fac dovada proprietii, ci doar dovada mprejurrii de fapt a posesiei. Astfel, n practic s-a statuat c, n ipoteza n care prtul invoc n aprarea sa art. 1909 alin. 1 din vechiul C.civ., respectiv art. 937 alin.(1) din noul Cod civil, el se prevaleaz de calitatea de proprietar al bunului, poziia sa punnd n discuie nsui dreptul de proprietate pe care reclamantul i ntemeiaz aciunea n revendicare125. Dovada posesiei, fiind o stare de fapt, poate fi fcut cu orice mijloc de prob.

a) Bunurile crora li se aplic prevederile art. 937 alin. (1) noul C.civ.
124

Dec. nr. 1/1966 a Trib. Supr., col. civ., n C.D. pe anul 1966, p. 90. Marea majoritate a autorilor au adoptat opinia conform creia art. 1909 alin. 1 C.civ. instituie o prezumie absolut (juris et de jure) de proprietate n favoarea posesorului de bun-credin a bunurilor mobile, care nltur orice aciune n revendicare. n ceea ce ne privete, nu mprtim aceast calificare, deoarece dreptul de proprietate mobiliar se dobndete potrivit acestui text, prin posesie de bun-credin, nefiind nevoie s se recurg la construcia juridic a prezumiilor legale absolute (n acest sens, a se vedea I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit., p. 168; L. Pop, Op. cit., p. 261; L. Lul, Observaii asupra prezumiei prevzute de art. 1909 alin. 1 din Codul civil, n Dreptul nr. 1/2000, p. 75-80). ntr-o alt opinie, art. 1909 alin. 1 reglementeaz un caz de prescripie achizitiv instantanee (G.N. Lutescu, Teoria general a drepturilor reale, Bucureti, 1947, p. 462-463; Dec. nr. 1938/1967 a Trib. Supr., col. civ., nepublicat). Nu putem fi de acord cu aceast concepie deoarece prescripia achizitiv presupune o posesie prelungit pe un anumit interval de timp, ceea ce nu este cazul. ntr-o opinie rmas minoritar, s-a artat c art. 1909 alin. 1 C.civ. a instituit o prezumie relativ de proprietate n favoarea posesorului de bun-credin. Cu alte cuvinte, textul legii cuprinde dou prezumii legale, i anume: prezumia de proprietate i prezumia bunei-credine a posesorului lucrului mobil, cea dinti fundamentndu-se pe cea de-a doua i existnd pn la rsturnarea acesteia prin prob contrar (M. Costin, Mari instituii ale dreptului civil romn, vol. I, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1987, p. 267). 125 A se vedea Fl. Baias, Not la sent. civ. nr. 1134/1986 a Jud. Sectorului Agricol Ilfov, n RRD nr. 1/1998, p. 41; I. Adam, Op. cit., p. 717-718.

145

Textul legal privete doar bunurile mobile corporale, susceptibile de detenie material, nu i cele incorporale, cu excepia titlurilor la purttor. Acest mod de dobndire a dreptului de proprietate mobiliar se aplic numai n privina bunurilor mobile corporale individual determinate, care se afl n proprietatea privat. Nu pot fi dobndite n acest fel: bunurile mobile proprietate public. bunurile mobile prin natura lor care au devenit bunuri imobile prin destinaie. universalitile juridice, de exemplu succesiunile. n schimb, universalitile de

fapt, cum ar fi un fond de comer, pot fi dobndite prin posesie de bun-credin. b)Persoanele care pot invoca prevederile art. 937 alin. (1)noul C.civ. Textul de lege poate fi invocat numai de ctre terul dobnditor de bun-credin al bunului de la un detentor precar, cruia adevratul proprietar i l-a ncredinat de bun-voie. c) Condiii n care se pot invoca prevederile art. 1909 alin.1 C.civ. Pentru a se invoca art. 937 alin. (1) noul C.civ. trebuie s fie ntrunite urmtoarele condiii: proprietarul s se fii desesizat voluntar de bunul su mobil, ncredinndu-l prin contract unui detentor precar (chiria, comodatar, depozitar); detentorul precar s nstrineze bunul mobil respectiv unei tere persoane, fr s aib consimmntul proprietarului care i l-a ncredinat; terul s dobndeasc bunul mobil cu bun-credin de la detentorul precar i nu de la adevratul proprietar, printr-un act translativ de proprietate, avnd convingerea c detentorul precar este adevratul proprietar al bunului. Dac ar fi tratat cu adevratul proprietar, terul dobnditor ar fi devenit proprietar pe temeiul conveniei de nstrinare astfel ncheiate, ne mai fiind necesar art. 937 alin. (1) C.civ. care s-l fac proprietar. Buna-credin se prezum pn la proba contrarie. Ea trebuie s existe la momentul intrrii efective n posesia bunului i nu la momentul ncheierii contractului. mprejurarea c ulterior, dobnditorul i-a dat seama c nu a tratat cu adevratul proprietar, nu este de natur a nltura regula prevzut de art. 937 noul C.civ.

146

posesia terului dobnditor s fie util, adic neviciat, ntrunind condiiile prevzute de art. 922 alin.(2) noul C.civ., i real, cumulnd ambele elemente: corpus i animus.

Posesorul dobndete imediat dreptul de proprietate asupra lucrului deoarece are att animus ct i stpnirea efectiv a bunului (corpus). Din dispoziiile art. 937 alin. (1) noul C.civ. rezult c legiuitorul, ntre interesele adevratului proprietar care s-a desesizat voluntar de bunul su, i interesele terului posesor care a contractat cu un detentor precar, ntemeinduse pe aparena de proprietate pe care nsui proprietarul a creat-o, a dat prioritate buneicredine a terului dobnditor. Detentorul precar nu poate invoca dispoziiile art. 937 alin. (1) C.civ., deoarece rspunde contractual n caz de nerestituire a bunului. Astfel, adevratul proprietar are o aciune personal, ex contractu, prin care solicit restituirea bunului126. Dac lucrul a fost nstrinat, proprietarul iniial are la dispoziie o aciune n despgubire mpotriva detentorului precar a crui fapt constituie infraciunea de abuz de ncredere, putnd fi pedepsit penal. 2. Situaia prevzut de art. 937 alin. (2) i (3) C.civ. Prevederile art. 937 alin. (1) noul C.civ. sunt inaplicabile n situaia n care bunul a ieit din patrimoniul proprietarului mpotriva voinei sale, respectiv bunul a fost pierdut sau furat. n aceast situaie, conform art. 937 alin. (2) i (3), aciunea n revendicare este admisibil. Regimul juridic al revendicrii bunurilor mobile difer dup cum bunul se afl: n posesia unui ter de bun-credin care l-a dobndit de la ho sau gsitor; la ho, gsitor sau la un ter dobnditor de rea-credin.

a) Revendicarea bunului de la posesorul de bun-credin Art. 937 alin. (2) noul C.civ. are n vedere situaia n care bunul mobil se afl n
126

n literatura de specialitate s-a susinut c proprietarul poate formula mpotriva detentorului i o aciune n revendicare, n condiiile n care bunul se afl n posesia acestuia. Cu alte cuvinte acesta are posibilitatea de a cere restituirea lucrului, fie printr-o aciune personal, derivat din contract, fie printr-o aciune n revendicare, dovedind calitatea sa de proprietar. Interesul de a recurge la o aciune n revendicare n loc de a intenta aciunea personal n restituire decurge din faptul c, n cadrul primei aciuni reclamantul se prezint ca proprietar al lucrului, i prin urmare nu suport concursul celorlali creditori sau insolvabilitatea debitorului. n aciunea n restituire, reclamantul are calitatea de creditor chirografar suportnd concursul altor creditori i insolvabilitatea debitorului. Aciunea n revendicare mobiliar este prescriptibil n 30 de ani, n schimb aciunea n restituire se prescrie n 3 ani (A se vedea E. Safta-Romano, Op. cit., p. 358).

147

posesia de bun-credin a unui ter care l-a dobndit de la autorul furtului sau de la gsitor, dispunnd c: Cu toate acestea, bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la posesorul de bun-credin, dac aciunea este intentat, sub sanciunea decderii, n termen de 3 ani de la data la care proprietarul a pierdut stpnirea material a bunului. Textul de lege impune cteve precizri:

aciunea n revendicare trebuie introdus n termen de 3 ani, calculai din momentul sustragerii sau pierderii bunului. Termenul de 3 ani este un termen de decdere. Dac aciunea nu este introdus n acest termen, se stinge i dreptul de proprietate al titularului iniial. La mplinirea lui, posesorul de bun-credin devine proprietarul acelui bun mobil, fcnd aplicarea art. 937 alin. (1) noul C.civ.

prin furt se nelege att furtul propriu-zis, ct i tlhria i pirateria, iar pierderea bunului are n vedere ieirea bunului din posesia proprietarului datorit neglijenei, unui caz fortuit ori forei majore.

aciunea n revendicare aparine numai adevratului proprietar care a pierdut sau cruia i s-a furat bunul127. Proprietarul care revendic un bun mobil, va trebui s dovedeasc c a fost posesorul bunului, c a fost deposedat involuntar prin pierdere sau sustragere i c bunul revendicat este identic cu cel pierdut sau furat.

terul posesor va fi obligat s restituie bunul, buna-credin a acestuia neavnd relevan n aciunea n revendicare a proprietarului. Proprietarul nu este obligat s plteasc contravaloarea bunului, ns are dreptul s pretind proprietarului cheltuielile necesare i utile fcute cu bunul. Totodat, fostul posesor, restituind bunul, are o aciune n despgubire contra celui de la care l-a dobndit.

Art. 937 alin.(3) din noul Cod civil prevede c Dac bunul pierdut sau furat a fost cumprat dintr-un loc ori de la o persoan care vinde n mod ibonuit bunuri de acelai fel sau dac a fost adjudecat la o licitaie public, iar aciunea n revendicare a fost introdus nuntrul termenului de 3 ani, posesorul de bun-credin poate reine bunul pn la indemnizarea sa integral pentru preul pltit vnztorului.
127

Avem rezerve fa de concepia formulat n sensul c aciunea n revendicare poate fi promovat de un depozitar sau un creditor gajist. n baza raporturilor contractuale avute cu proprietarul, acetia sunt obligai s pstreze bunul i s-l restituie astfel nct, posednd pentru altul, sunt doar detentori precari i prin urmare, nu pot introduce o aciune n revendicare (n sens contrar, a se vedea Tr. Ionacu, S. Brdeanu, Op. cit., p. 194-195).

148

Astfel, dac terul de bun-credin a cumprat bunul pierdut sau furat n condiii de natur a-i crea convingerea unei proveniene loiale, spre exemplu un loc public unde se ncheie n mod curent asemenea acte juridice, proprietarul este obligat s-i restituie preul pltit. Se instituie o protecie deosebit pentru dobnditorul de bun-credin, n sensul c nu va restitui bunul dect dup ce proprietarul i va restitui preul pe care l-a pltit cu ocazia achiziionrii lucrului. Pn la data restituirii preului, terul dobnditor are un drept de retenie. Pentru a produce aceste efecte este necesar, pe lng buna-credin a posesorului i eroarea comun asupra calitii de proprietar a hoului sau gsitorului. Adevratul proprietar are o aciune n despgubire mpotriva hoului sau gsitorului, ntemeiat pe rspunderea delictual pentru fapta proprie. Revendicarea bunului de la posesorul de rea-credin, ho sau gsitor Posesia de rea-credin a terului dobnditor, a hoului sau gsitorului, face ca art. 937 alin. (1) noul C.civ. s fie inaplicabil, proprietarul putnd promova o aciune n revendicare mpotriva acestor persoane. Referitor la termenul n care se poate formula aciunea n revendicare, aceasta va putea fi exercitat oricnd, fiind imprescriptibil, ns aciunea n revendicare va putea fi paralizat prin invocarea prescripiei achizitive. Dac bunul a pierit sau a fost deteriorat din culpa posesorului de rea-credin, proprietarul are mpotriva acestuia a aciune civil delictual pentru a-i recupera prejudiciul suferit. Anterior intrrii n vigoare a noului Cod civil, n literatura de specialitate au fost exprimate anumite opinii n ceea ce privete aciuea n revendicare mobiliar n literatura de specialitate anterioar anului 1982, n mod constant a fost exprimat ideea c, n aceast materie, erau aplicabile dispoziiile art. 1890 C.civ. ce prevd un termen de prescripie extinctiv de 30 de ani. Aceast tez a fost adoptat i de practica judiciar pn n anul 1982 cnd, ntr-o decizie de spe, fostul Tribunal Suprem a decis c nu se poate face difereniere ntre drepturile reale imobiliare i cele mobiliare sub aspectul prescripiei

149

dreptului la aciune. Astfel, indiferent c se revendic un bun imobil sau un bun mobil, dreptul la aciune este imprescriptibil pentru c proprietatea nu se stinge prin neuz128. Ulterior anului 1982, soluia imprescriptibilitii dreptului la aciune a fost susinut i de unii autori129. La momentul respectiv, am optat pentru imprescriptibilitatea aciunii n revendicare mobiliar cu urmtoarele argumente: art. 1890 Cod civil se referea la toate aciunile att reale..., fr a se face distincie ntre revendicarea imobiliar i cea mobiliar, i pentru aceleai motive (aceeai raiune), aciunea n revendicare mobiliar este imprescriptibil ca i cea imobiliar (ubi eadem est ratio, eadem solutio esse debet); nicio dispoziie legal nu fcea difereniere sub aspectul prescripiei extinctive, ori ubi lex non distinquit, nec nos distinquere debemus; ideea prescriptibilitii din punct de vedere extinctiv, n termen de 30 de ani, a revendicrii mobiliare nu putea fi justificat prin trimitere la dispoziiile art. 1890 Cod civil. n realitate, art. 1890 C. Civ.130 trebuia neles n dubla accepiune, att de prescripie extinctiv, ct i de prescripie achizitiv de lung durat
128 129

Dec. nr. 144/1982 a Trib. Supr., sec. civ., n CD, 1982, p. 13. V. Stoica, Corelaia dispoziiilor art. 14 din Codul de procedur penal cu prevederile art. 1909-1910 din Codul civil, n RRD nr. 10/1988, p. 29; L. Pop, Op. cit., p. 260; I. Adam, Op. cit., p. 722-723. S - a conturat i opinia conform creia aciunea n revendicare mobiliar este imprescriptibil mpotriva unui ho, gsitor sau ter de rea credin, dar numai n msura n care posesia acestuia nu ndeplinete condiiile unei posesii utile i neviciate, caz n care opereaz n favoarea hoului, gsitorului sau terului de rea credin uzucapiunea de 30 de ani prevzut de art. 1890 C. Civ. (a se vedea L. Pop, L. M. Harosa op.cit., p.321 324. Dei lum n calcul dualitate prescripiei n prescripie extinctiv, reglementat de Decret i prescripie achizitiv, reglementat de art. 1890 C. Civ., nu putem fi de acord cu aceast opinie, cu motivaia c se dobndete prin uzucapiune doar proprietatea imobilelor nu i a bunurilor mobile) 130 ntr-o formulare general, susceptibil din acest motiv de interpretri diferite, art. 1890 Cod civil declar prescriptibile n termen de 30 de ani toate aciunile att reale ct i personale pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile i pentru care n-a defipt un termen de prescripie...fr ca cel ce invoc aceast prescripie s fie obligat a produce un titlu i fr s i se poat opune reaua-credin. Datorit redactrii deficitare, n doctrin s-a pus problema naturii juridice a termenului de 30 de ani, n sensul unui termen de prescripie extinctiv sau achizitiv. Iniial, s-a susinut c, n lipsa unui alt text din Codul civil care s consacre aceast form de uzucapiune, art. 1890 nu este sediul materiei pentru prescripia extinctiv, ci pentru prescripia achizitiv de 30 de ani (V. D. Zltescu Consideraii n legtur cu instituia prescripiei, n Dreptul nr. 2/1998, p. 18-19). Ulterior, n mod constant, doctrina de specialitate a considerat termenul de 30 de ani prevzut de art. 1890 Cod civil, aplicabil att n materia prescripiei extinctive ct i a celei achizitive. ( A se vedea M. Nicolae M. Nicolae Prescripia extinctiv, Ed. Rosetti, Buc. 2004, p. 384).

150

(uzucapiunea de 30 de ani), i numai n mod indirect i exinde efectele asupra aciunii n revendicare, n sensul c termenul de 30 de ani este extinctiv pentru proprietarul bunului ce a fost uzucapat. Altfel spus, dreptul de a revendica proprietatea se stinge odat cu nsi proprietatea, prin efectul prescripiei achizitive, respectiv, prin dobndirea bunului n temeiul uzucapiunii. Astfel, art. 1890 Cod civil trebuia interpretat n sensul toate drepturile i aciunile att reale ct i personale pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile i pentru care n-a defipt un termen de prescripie, se vor prescrie(stinge sau dobndi) prin 30 de ani, fr ca cel ce invoc aceast prescripie s fie obligat a produce vreun titlu i fr s i se poat opune reaua credin

4. Aciunea n revendicare a dreptului de proprietate public

Regimul juridic al revendicrii dreptului de proprietate public prezint anumite particulariti fa de revendicarea din dreptul comun, particulariti ce decurg din caracterele juridice specifice ale acestui drept de proprietate (drept inalienabil, imprescriptibil, insesizabil)131. ntr-un proces n revendicare avnd ca obiect un bun proprietate public132, calitatea de reclamant aparine proprietarului (statul i unitatea administrativ-teritorial), reprezentat de autoritatea public desemnat de lege. n litigiile privitoare la dreptul de proprietate, statul este reprezentat de Ministerul Finanelor, iar unitile administrativ-teritoriale, de ctre Consiliul judeean, de Consiliul General al Municipiului Bucureti, respectiv de Consiliile locale, care dau mandat scris preedintelui Consiliului judeean sau primarului. Acesta poate
131

A se vedea supra Capitolul III. Problema este mai mult teoretic pentru bunurile care, prin natura lor, fac parte din domeniul public, fiind imposibil ca o persoan s intre n posesia mrii teritoriale sau a unei ci de comunicaie. Situaia privete bunurile proprietate public prin destinaia legii, nefiind exclus ca un tablou dintr-o colecie de art sau o pies numismatic s intre fr drept n stpnirea unei persoane fizice sau juridice ( a se vedea C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 131).
132 35

151

desemna un alt funcionar de stat sau un avocat care s-l reprezinte n faa instanei. n caz de litigiu avnd ca obiect un bun dat n administrare, concesiune sau folosin, titularul dreptului real derivat din dreptul de proprietate public este obligat s arate instanei cine este titularul dreptului de proprietate. Nendeplinirea acestei obligaii atrage rspunderea titularului dreptului real pentru prejudiciile cauzate proprietarului, inclusiv posibilitatea revocrii dreptului real sau rezilierea contractului de concesiune sau de nchiriere. Regimul special al revendicrii dreptului de proprietate public const n urmtoarele reguli: aciunea n revendicare a bunurilor proprietate public este imprescriptibil extinctiv, fr nici o excepie, indiferent c este mobiliar sau imobiliar; aciunea n revendicare a bunurilor din domeniul public este imprescriptibil i achizitiv. O asemenea aciune nu poate fi paralizat prin invocarea de ctre prt a uzucapiunii, n cazul imobilelor, sau a posesiei de bun-credin, n cazul bunurilor mobile133; n ceea ce privete dovada dreptului de proprietate, chiar i n materia proprietii publice, urmeaz s se aplice regula de drept comun, conform creia reclamantul trebuie s fac dovada dreptului su de proprietate. Efectele admiterii aciunii n revendicare Dac aciunea n revendicare(mobiliar sau imobiliar) este admis, se produc o serie de efecte specifice, respectiv: restituirea bunului; restituirea fructelor; restituirea cheltuielilor necesare i utile.

Restituirea bunului

133

Conform art. 11 alin. 1 lit. c din Legea nr. 213/1998 bunurile din domeniul public nu pot fi dobndite de ctre alte persoane prin uzucapiune sau prin efectul posesiei de bun-credin asupra bunurilor mobile. De asemenea, art. 1844 C.civ. stabilete c: nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care, prin natura lor proprie sau printr-o declaraie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privat, ci sunt scoase afar din comer.

152

Prin admiterea aciunii n revendicare, reclamantului proprietar i se recunoate dreptul de proprietate asupra bunului, iar prtul este obligat s restituie bunul ce face obiectul dreptului de proprietate. Art. 563 alin.(4) din noul Cod civil prevede c hotrrea judectoreasc prin care s-a admis aciunea n revendicare este opozabil i poate fi executat i mpotriva terului dobnditor, n condiiile Codului de procedur civil. Astfel, obligaia de restituire a bunului poate fi stabilit att n sarcina posesorului, ct i n sarcina celui care deine lucrul pentru posesor, adic un detentor precar. Bunul revendicat va reveni n patrimoniul proprietarului liber de orice sarcini, conform principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipiens. Restituirea se face n natur, iar dac acest lucru nu mai este posibil, obligaia de restituire se transform ntr-o obligaie de dezdunare potrivit art. 566 alin. (1) noul cod civil. Restituirea fructelor Posesorul de rea-credin va fi obligat s restituie s restituie naturale, industriale sau civile , precum i fructele pe care din neglijen nu le-a perceput(art. 566 alin.(2) noul Cod civil). Dup data introducerii aciunii n revendicare, i posesorul va fi obligat la restituirea fructelor, buna sa credin ncetnd odat cu introducerea aciunii. Dac pn n momentul introducerii aciunii n revendicare posesorul a fost de buncredin, fructele culese pn la aceast dat pot fi pstrate n conformitate cu art. 948 alin.(1) din noul Cod civil. Restituirea cheltuielilor necesare i utile Pe cale de cerere reconvenional, prtul va putea solicita reclamantului restituirea cheltuielilor necesare i utile efectuate cu bunul revendicat. Cheltuielile necesare vor trebui restituire n totalitate de ctre proprietar, n timp ce cheltuielile utile vor fi restituite numai n limita sporului de valoare a bunului la momentul obligrii la restituire, potrivit art. 566 alin. (3) i (4). n ceea ce privete cheltuielile voluptuare, acestea nu trebuie restituite de ctre proprietar n conformitate cu dispoziiile art. 566 alin. (8).

153

SECIUNEA a III-a Aciunea n grniuire

1. Noiune
Potrivit art. 560 noul C.civ.: Proprietarii terenurilor nvecinate sunt obligai s contribuie la grniuire prin reconstituirea hotarului i fixarea semnelor corespunztoare, suportnd, n mod egal, cheltuielile ocazionate de aceasta. Astfel, grniuirea este o operaiune de delimitare prin semne exterioare a dou fonduri vecine, care aparin unor proprietari diferii134. Dei dreptul fiecrui proprietar de a-l obliga pe vecinul su la grniuire este o facultate, grniuirea constituie n acelai timp un drept i o obligaie 135. n raport cu proprietarii celor dou fonduri vecine, grniuirea este o obligaie real (propter rem), n schimb, privit exclusiv din punct de vedere al celui care o solicit, este un atribut al dreptului real136. Grniuirea se poate realiza prin convenia prilor sau prin hotrre judectoreasc137. Astfel, n situaia n care unul dintre proprietari nu este de acord cu grniuirea solicitat de cellalt, ea poate fi hotrt de instana de judecat investit printr-o aciune n grniuire. Aciunea n grniuire este acea aciune prin care reclamantul, n contradictoriu cu prtul, solicit instanei s determine, prin semne exterioare, linia despritoare dintre dou fonduri nvecinate.

2. Caractere juridice
Aciunea n grniuire prezint de urmtoarele caractere: este o aciune imobiliar, deoarece are ca obiect delimitarea a dou terenuri nvecinate; este o aciune petitorie, deoarece, n mod indirect, prin delimitarea fondurilor limitrofe, se apr dreptul de proprietate;

134

Grniuirea, menit s apere dreptul de proprietate, se poate dispune att n cazul inexistenei unei delimitri ntre proprieti, ct i n situaia cnd astfel de semne exterioare exist dar sunt contestate de pri ( Dec. nr. 1330/1995 a C.S.J. n Dreptul nr. 3/1996, p. 79). 135 P. Perju, Probleme privind aciunea n grniuire, n Dreptul nr. 6/1991, p. 32. 136 C. Brsan, Aciunea n grniuire, n RRD nr. 8/1984, p. 34; Dec. nr. 200/1982 a CSJ, sec. civ., n RRD nr. 11/1982, p. 60. 137 Dec. nr. 1571/1992 a CSJ, sec. civ., i Dec. nr. 1612/1992 n Dreptul nr. 8/1993, p. 77-78 i 80.

154

este o aciune imprescriptibil extinctiv, grniuirea fiind un atribut al dreptului de proprietate imobiliar, imprescriptibil i perpetuu;

sarcina probei revine ambelor pri, deoarece se admite c aciunea n grniuire este un judicium duplex, n care fiecare dintre ele are att calitatea de reclamant ct i cea de prt;

are un caracter declarativ i nu constitutiv de drepturi, deoarece prin exercitarea ei nu se tinde la crearea unui nou hotar, ci la reconstituirea i marcarea adevratului hotar.

3. Titulari. Obiect
Aciunea n grniuire poate fi exercitat de titularul dreptului de proprietate asupra fondului, dar i de orice persoan care are un drept real asupra acestuia (uzufructar, superficiar), nu ns i de un detentor precar (chiria sau arenda). De asemenea, este inadmisibil ntre coproprietari cu privire la fondul ce formeaz obiectul coproprietii. Coproprietarul trebuie mai nti s introduc aciunea de ieire din indiviziune i dup aceea poate solicita grniuirea138. Dac terenul este bun comun, aciunea trebuie formulat de ambii soi. Obiectul aciunii n grniuire l constituie numai delimitarea fondurilor nvecinate, astfel nct nu este necesar s se dovedeasc i existena dreptului de proprietate asupra terenului cruia urmeaz s i se stabileasc hotarul139. n schimb, dac prin aciunea n grniuire se cere i o parte determinat din terenul limitrof, deinut de prt, ea implic i o aciune n revendicare, fiind esenial proba dreptului de proprietate al reclamantului140.

4. Efectele aciunii n grniuire

Aciunea produce efecte numai n ceea ce privete stabilirea liniei de hotar nu i cu privire la nsui dreptul real. Astfel, hotrrea pronunat ntr-o aciune n grniuire nu are autoritate de lucru judecat ntr-o eventual aciune n revendicare introdus ulterior 141. n schimb, are autoritate de lucru judecat ntre prile litigante, o nou aciune putnd fi intro138 139

Dec. nr. 571/1990 a CSJ, sec. civ., n Dreptul nr. 9-12 pe anul 1990, p. 220. Dec. nr. 1612/1992 a CSJ, sec. civ., n M. Voicu, M. Popoac, Op. cit., p. 303. 140 Dec. nr. 225/1982 a Trib. Supr. sec. civ., n RRD nr. 12/1982 p. 59. 141 Dec. nr. 1571/1992 a CSJ, sec. civ., p. 304.

155

dus dac limitele au disprut. Cheltuielile de grniuire necesare pentru trasarea hotarului urmeaz s fie suportate de ambele pri, dar nici unul dintre proprietari nu poate ridica un gard despritor de o valoare mare, mpovrtoare pentru cellalt vecin.

Ac iunea nagatorie
Aciunea negatorie este aciunea real prin care titularul dreptului de proprietate solicit instanei de judecat s stabileasc, prin hotrrea pe care o va pronuna, c prtul nu are un drept real, dezmembrmnt asupra dreptului de proprietate asupra bunului su i s l oblige pe prt la ncetarea exerciiului nelegitim a acestui drept. n noul Cod civil, aciunea negatorie este reglementat n art. 564 care prevede c Proprietarul poate intenta aciunea negatorie contra oricrei persoane care pretinde c este titularul unui drept real, altul dect cel de proprietate, asupra bunului su. Dreptul la aciunea negatorie este imprescriptibil. Din reglementarea noului Cod civil apreciem c aciunea negatorie poate fi promovat inclusiv mpotriva celui care pretinde c ar avea un drept real de garanie asupra bunului reclamantului. Aciunea negatorie are urmtoarele caractere juridice: este o aciune real, deoarece se refer la un drept real asupra unui bun; este o aciune petitorie, pentru c pune n discuie existena unui drept; este o aciune imprescriptibil extinctiv.

Ac iunea confesorie
Aciunea confesorie reprezint aciunea real prin care reclamantul solicit instanei s stabileasc, prin hotrrea pe care o va pronuna c el titularul unui dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra bunului altuia i s-l oblige pe prt la respectarea acestui drept142.

142

L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p.309

156

Aciunea confesorie poate fi exercitat i mpotriva proprietarului bunului, n ipoteza n care titularul dezmembrmntului nu are la ndemn o aciune contractual mai avantajoas. Noul Cod civil, aciunea confesorie este reglementat expres n art. 696, 705, 754, 757. Caractere juridice: aciune real; aciune petitorie; aciune prescriptibil n termen de 30 de ani.

n ceea ce privete aciunea confesorie ntemeiat pe dreptul de superficie, noul Cod civil prevede n art. 696 alin.(2) c dreptul la aciune este imprescriptibil.

CAPITOLUL VIII INSTITU II JURIDICE NOI REGLEMENTATE DE NOUL COD CIVIL

Noul Cod civil reglementeaz, cu titlu de noutate, o serie de instituii noi, cele mai importante dintre acestea fiind proprietatea periodic, fiducia i administrarea bunurilor altuia. Avnd n vedere faptul c proprietatea periodic a fost tratat n capitolul privitor la modalitile dreptului de proprietate, n cele ce urmeaz vom trata instituia fiduciei i cea a administrrii bunurilor altuia.

157

SEC IUNEA I Fiducia

Fiducia este reglementat, ca instituie juridic nou, n art. 773-791 noul Cod civil. Originea fiduciei se afl n dreptul roman, reprezentnd o convenie cu caracter real ntre un nstrintor i un dobnditor, avnd ca obiect un bun, cu obliga ia dobnditorului de a restitui bunul nstrintorului sau unui ter n anumite circumstane prederminate sau prin care se putea realiza o donaie prin persoana interpus143. n dreptul modern144, fiducia(trustul) desemneaz raportul juridic creat de o persoan numit fondator, care transfer unul sau mai multe bunuri sub controlul unui administrator, n beneficiul unei persoane sau pentru un scop anume. n dreptul romnesc, reglementrile relative la instituia fiduciei au fost preluate din dreptul francez145. Noul Cod civil a definit fiducia ca fiind operaiunea juridic prin care unul sau mai muli constituitori transfer drepturi reale, drepturi de crean, garanii ori alte drepturi patrimoniale sau un ansamblu de asemenea drepturi, prezente sau viitoare, ctre unul sau mai muli fiduciari care le exercit cu un scop determinat, n folosul unuia sau mai multor beneficiari. Aceste drepturi alctuiesc o mas patrimonial autonom, distinct de celelalte drepturi i obliga ii din patrimoniile fiduciarilor146. Fiducia poate fi valorificat att ca instrument de gestiune, ct i ca garanie. Ca regim voluntar i contractual, permite unei persoane desistarea de gestiunea bunurilor proprii, prin atribuirea acestora unei persoane de ncredere care trebuie s le administreze i s dispun de acestea cu loialitate i atenie, n profitul unui beneficiar147.
143 144

M. Uliescu, A. Gherghe, op. cit., p. 157 Instituie specific din Common Law, creaie a sistemului de equity. Fondatorul este denumit settlor, iar administratorul este denumit trustee. 145 Art. 2011-2030 din Codul civil francez. 146 Art. 773 noul Cod civil romn 147 A se vederea Noul Cod civil adnotat, ed. C.H. Beck, Bucureti, 2011

158

Fiduciarului i este transmis proprietatea cu titlu temporar i cu un scop bine determinat, aa cum rezult din dispoziiile legale citate mai sus. Teza a II-a a art. 773 reprezint o reglementare de mare valoare, fiind preluat din tehnica utilizat n reglementarea trustului n dreptul anglo-saxon, instituind un patrimoniu de afectaiune pentru fiduciar. Art. 773 teza a II-a se coroboreaz cu reglementarea art. 31 din noul Cod civil referitoare la patrimoniul de afectaiune, explicnd diferena fundamental dintre societate i fiducie. Fiducia se constituie, potrivit art. 774 Codul civil prin lege sau prin contract ncheiat n form autentic. Avnd n vedere consecinele juridice ale fiduciei asupra drepturilor constituitorului, apreciem c izvoarele fiduciei sunt limitativ prevzute,astfel nct, spre exemplu, o hotrre judectoreasc nu va putea constitui temeiul fiduciei. n aceast prevedere a fost preluat coninutul art. 2012 din Codul civil francez, cu diferena c obligativitatea formei autentice are o aplicare mai limitat n dispoziiile franceze. Trebuie subliniat excluderea legatului dintre izvoarele fiduciei, aceasta fiind justificat de modul n care a fost adaptat instituia fiduciei n sistemul de drept continental, nefiind recunoscute fiduciei finalitati specifice n materia liberalitilor (legate i donaii). Articolele urmtoare din Noul Cod civil reglementeaz, n principal, fiducia contractual. Ori de cte ori legiuitorul dorete s instituie o fiducie legal, va putea s fac referire la reglementarea din prezentul titlu i s prevad eventuale dispoziii derogatorii de la aceast reglementare. Aceast regul este instituit de prevederile art. 774 alin (2) care nu se regsete n Codul civil francez, a fost adugat pentru a nlatura n concepia legiuitorului romn orice confuzie n legatur cu reglementarea general i normele speciale referitoare la fiducie. Prin formularea articolului se genereaz nsa un efect contrar, ntruct se nate 159

ntrebarea legitim potrivit creia, n cazul unui conflict ntre o lege special i Noul Cod civil, dispoziiile crui act normativ prevaleaz? Prin aplicarea principiului specialia generalibus derogant, s-ar ajunge n situatia ca normei din Codului civil, care instituie obligativitatea formei autentice s-i prevaleze dispoziia legii speciale care nu impune aceast cerin. Prin interdicia formulat n art. 775, contractul de fiducie este lovit de nulitate absolut dac prin acesta se realizeaz o liberalitate indirect n folosul beneficiarului. n acest text a fost preluat, ntr-o forma adaptat, coninutul art. 2013 din Codul civil francez, scopul acestei interdicii fiind aceea ca fiducia s nu poat fi utilizat pentru a se eluda prevederile din materia legatelor i donaiilor, respectiv de a proteja rezerva succesoral i de a evita posibilitatea debitorului de a se sustrage plii creditorilor. Prile contractului de fiducie sunt, potrivit art. 776 din Codul civil, constituitorul i fiduciarul. Constituitor n contractul de fiducie poate fi orice orice persoan fizic sau juridic care are capacitatea cerut de lege s ncheie acte de dispoziie cu privire la bunurile sale, n conformitate cu prevederile art. 37 i urm. i art. 209 din Codul civil. Fiduciari pot fi doar instituiile de credit, societile de investiii i de administrare a investiiilor, societile de servicii de investiii financiare, societile de asigurare i de reasigurare legal nfiinate, notarii publici i avocaii, indiferente de forma de exercitare a profesiei. n ceea ce privete beneficiarul fiduciei, acesta poate fi constituitorul, fiduciarul sau o ter persoan. Sensul clasic al instituiei fiduciei este acela c persoana constituitorului poate fi n acelai timp i beneficiarul fiduciei, ns, cu titlu de excepie, o ter persoan poate fi beneficiar al fiduciei, tera persoan nefiind parte n contractul ncheiat ntre

160

constituitor i fiduciar, aflndu-se n poziia unui ter beneficiar dintr-o stipulaie pentru altul148. Art. 779 din Codul civil reglementeaz coninutul contractului de fiducie, acesta trebuind s conin, sub sanciunea nulitii absolute urmtoarele: drepturile reale, drepturile de crean, garaniile i orice alte drepturi patrimoniale transferabile, durata transferului, care nu poate depi 33 de ani de la data ncheierii sale, identitatea identitatea

constituitorului/constituitorilor,

identitatea

fiduciarului/fiduciarilor,

beneficiarului/beneficiarilor sau cel puin regulile care permit determinarea acestuia/acestora, scopul fiduciei i ntinderea puterilor de administrare i de dispoziie ale fiduciarului. Contractul de fiducie se va nregistra, potrivit art. 780 Codul civil la organul fiscal competent n termen de o lun de la data ncheierii lui, sub sanciunea nulitii absolute. Desemnarea ulterioar a beneficiarului va trebui s fie fcut, sub sanciunea nulitii absolute, printr-un act scris nregistrat n aceleai condiii ca i nregistrarea contractului de fiducie149. Fiducia va fi opozabil terilor de la data menionrii sale n Arhiva Electronic de Garanii Reale Mobiliare. nscrierea drepturile reale imobiliare, inclusiv a garaniilor reale imobiliare care fac obiectul fiduciei se va face i n cartea funciar, pentru fiecare drept n parte. Obligativitatea nscrierii n cartea funciar a drepturilor i garaniilor care fac obiectul contractului de fiducie are rolul de a accentua caracterul translativ de drepturi al acestui contract. Fiduciarul are obligaia de a da socoteal constituitorului n legtur cu ndeplinirea obligaiilor, aceast obligaie trebuind s fie stipiulat n contractul de fiducie. Aceeai

Stipulaia pentru altul este reglementat n art. 1284 i urm. din Codul civil, urmnd a fi studiat la materia Teoria general a obligaiilor. 149 Art. 780 alin.(3) Codul civil
148

161

obligaie va reveni fiduciarului cu privire la darea de socoteal la intervalele prevxute n contractul de fiducie, acesta trebuind s informeze beneficiarul i pe reprezentantul constituitorului despre executarea contractului. n raporturile cu terii, puterile fiduciarului sunt socotite depline asupra masei patrimoniale fiduciare, fiduciarul acionnd ca un veritabil i titular unic al drepturilor n cauz, cu excepia cazului n care se dovedete c terii aveau cunotin de limitarea puterilor fiduciarului. Remuneraia fiduciarului va fi stabilit n conformitate cu nelegerea prilor, iar n lipsa nelegerii, remuneraia va fi stabilit potrivit regulilor administrrii bunurilor altuia. Pentru prejudiciile cauzate prin actele de conservare sau administrare, rspunderea fiduciarului va fi angajat numai cu privire la drepturile cuprinde n patrimoniul su. Potrivit acestui text, fiduciarul rspunde pentru prejudiciile cauzate prin faptele sale ilicite numai cu drepturile din patrimoniul propriu, potrivit dispoziiilor art. 31 din Codul civil. nlocuirea fiduciarului se va face dac acesta nu i ndeplinete obligaiile sau pune n pericol interesele care i-au fost ncredinate. nlocuirea fiduciarului poate fi fcut de ctre instana de judecat la cererea constituitorului, a reprezentatului acestuia ori la cererea beneficiarului. Contractul de fiducie poate fi denunat unilateral de ctre constituitor ct timp nu a fost acceptat de ctre beneficiar. Dup acceptarea de ctre beneficiar, contractul nu va putea fi modificat sau revocat de ctre pri ori denunat unilateral de ctre constituitor dect cu acordul beneficiarului sau, n lipsa acestuia, cu autorizarea instanei judectoreti. Contractul de fiducie nceteaz la mplinirea termenului sau prin realizarea scopului urmrit cnd acesta intervine nainte de ajungerea la termen. Contractul nceteaz, de asemenea, dac beneficiarul renun la fiducie i n contract nu a fost prevzut cum continu 162

relaiile contractuale ntr-o atare situaie. ncetarea este supus acelorai reguli de nregistrare ca i ncheierea contractului. ncetarea produce efecte de la data finalizrii formalitilor de nregistrare pentru ultima declaraie de renunare. ncetarea contractului apare i cnd se dispune deschiderea procedurii insolvenei mpotriva fiduciarului sau cnd se produc efectele reorganizrii personei juridice. Dup ncetarea contractului de fiducie, masa patrimonial fiduciar existent se transfer la beneficiar sau, n absena acestuia, la constituitor. Contopirea masei patrimoniale fiduciare n patrimoniul beneficiarului sau al constituitorului se fa efectua dup plata datoriilor fiduciare.

SEC IUNEA a II-a Administrarea bunurilor altuia

Administrarea bunurilor altuia este reglementat n Titlul V din Cartea a III-a, de la art. 792 la art. 858 din noul Cod civil. Cu toate c noul Cod civil nu definete instituia administrrii bunurilor altei persoane, aceast instituie se refer la mai multe aspecte, precum: persoana care poate dobndi calitatea de administrator (persoana fizic cu capacitate deplin de exerciiu), dobndirea calitii de administrator (prin mputernicire instituit prin convenie sau legal n vederea administrrii unuia sau mai multor bunuri, a unei mase patrimoniale sau a unui patrimoniu), faptul ca n general administrarea se realizeaz cu titlu gratuit, cu excepiile prevzute de lege, de actul constitutiv sau de nelegerea ulterioar a prilor. n lumina noilor reglementri, administrator al bunurilor altuia poate fi orice persoan150 mputernicit prin legat sau convenie cu administrarea unuia sau mai multor bunuri, a unei mase patrimoniale sau a unui patrimoniu care nu i aparine. mputernicirea

150

Administratorul persoan fizic trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu, potrivit art. 792 alin.(4) din noul Cod civil.

163

prin legat, prevede noul Cod civil, produce efecte dac este acceptat de administratorul desemnat151 n accepiunea noului Cod civil, formele de administrare sunt de dou tipuri i anume: forma simpl(art. 795-799 din noul Cod civil) i administrarea deplin (art. 800, 801 din noul Cod civil).

Administrarea simpl Administrarea simpl vizeaz mputernicirea administratorului, pentru ca acesta s efectueze toate actele necesare pentru conservarea bunurilor, precum i actele utile pentru ca acestea s poat fi folosite conform destinaiei lor obinuite. n cazul administrrii simple administratorul va fi inut s culeag fructele bunului, s exercite drepturile aferente administrrii acesteia, s ncaseze creanele administrate, precum i s exercite drepturile aferente valorilor mobiliare, cum sunt: dreptul de vot, dreptul de conversie i dreptul de rscumprare. Administratorul are obligaia n administrarea simpl s continue modul de folosire sau de exploatare a bunurilor frugifere fr a schimba destinaia acestora, cu excepia cazului n care este autorizat de ctre beneficiar sau, n caz de mpiedicare a acestuia de ctre instana de judecat152. Este deosebit de important s reinem c destinaia obinuit a bunurilor administrate trebuie s reprezinte un criteriu esenial n folosirea i exploatarea acestora, n special n cazul bunurilor frugifere. n cadrul administrrii simple, administratorul are obligaia s investeasc sumele de bani pe care le are n administrarea sa. Toodat, administratorul poate modifica investiiile efectuate anterior dobndirii de ctre acesta a calitii sale ori efectuate de el nsui n calitate de administrator.

151 152

art. 792 alin.(2) din noul Cod civil. Art. 797 noul Cod civil

164

n ceea ce privete autorizarea actelor de dispoziie, noul Cod civil prevede c administratorul va putea s nstrineze cu titlu oneros bunul individual determinat aflat n administrarea sa. n acelai sens, administratorul va putea s greveze bunul individual determinat cu o garanie real atunci cnd este necesar pentru conservarea valorii bunului. De asemenea, administratorul va putea s achite datoriile ori s menin modul de folosin potrivit destinaiei obinuite a bunului. Toate aceste operaiuni vor putea fi fcute doar cu autorizarea beneficiarului sau, n cazul care beneficiarul se opune ori nu este determinat, cu autorizarea instanei judectoreti. n eventualitatea n care un bun este supus deprecierii ori pieirii iminente, administratorul va putea vinde bunul respectiv fr a mai avea nevoie de autorizarea prevzut la art. 799 alin.(1). Mai prevede noul Cod civil153 c n cazul n care administrarea are ca obiect o mas patrimonial sau un patrimoniu, administratorul va putea nstrina un bun individual determinat ori va putea greva bunul cu o garanie real dac acest lucru este necesar pentru buna administrare a universalitii. Observm c n cazul administrrii unei mase patrimoniale ori a unui patrimoniu, legiutorul a statuat c este nevoie de ndeplinirea unei singure condiii i anume aceea a necesitii pentru buna administrare. Administratorul a primit, prin aceast reglementare, o foarte mare putere n nstrinarea sau grevarea unor bunuri ale beneficiarului. Administratorul va fi direct rspunztor pentru prejudiciile cauzate n cazul n care va ncheia actul fr autorizarea prealabil a beneficiarului, n cazul n care aceast autorizare este cerut expres de lege. Administrarea deplin Dispoziiile noului Cod civil prevd, n cadrul administrrii depline atribuiile administratorului i ndinderea puterilor acestuia.

153

n art. 799 alin.(3)

165

n ceea ce privete atribuiile administratorului, se prevede c persoana mputernicit cu administrarea deplin are obligaia s conserve i s exploateze n mod profitabil bunurile, s sporeasc patrimoniul sau s realizeze afectaiunea patrimonial, n msura n care aceasta este n interesul beneficiarului. Aceste obligaii instituite n sarcina administratorului constituie obligaii de diligen n faa crora interesul beneficiarului nu poate prevala n mod absolut. Referitor la ntinderea puterilor administratorului, noul Cod civil prevede faptul c administratorul va putea nstrina, cu titlu oneros bunurile. De asemenea, va putea greva bunurile sau chiar va putea s le schimbe destinaia, precum i s efectueze orice alte acte necesare sau utile, inclusiv orice form de investiie. Observm faptul c puterile administratorului sunt depline, cu excepia cazului prevzut de art. 809 care interzice administratorului s ncheie acte de dispoziie cu titlu gratuit, cu excepia cazului n care acestea sunt cerute de interesul unei bune administrri. Cu toate c regulile stabilite pentru cele dou forme de administrare sunt distincte, nimic nu reine prile s se ncadreze strict n una din aceste forme. Potrivit principiului libertii contractuale, prile pot stabili, spre exemplu, limitele sau ntinderea puterilor administratorului. Majoritatea normelor din materia administrrii bunurilor altuia au caracter dispozitiv, astfel nct, n funcie de complexitatea actelor pe care administratorul este inut s le ndeplineasc, pot fi aplicabile fie regulile de la administrarea simpl, fie regulile de la administrarea deplin, putnd s apar aadar, i forme mixte de administrare, cu reguli specifice ambelor forme de administrare reglementate de dispoziiile noului Cod civil. Dispoziiile noului Cod civil referitoare la administrarea bunurilor altuia au caracter general, acest aspect reieind din formularea art. 794154. n ceea ce privete obligaiile administratorului fa de beneficiar, dispoziiile noului Cod civil dispun n sensul c aceste obligaii sunt aceleai, indiferent de tipul de
154

Art. 794 din noul Cod civil:in absena unor dispoziii legale speciale, prevederile prezentului titlu se aplic n toate cazurile de administrare a bunurilor altuia.

166

administrare. Administratorul va fi inut, n principal, s i exercite atribuiile n limitele legii i ale mputernicirii primite cu diligena pe care un bun proprietar o depune n administrarea bunurilor sale155. n cazul n care apare un conflict de interese, administratorului i incumb obligaia s l anune de ndat pe beneficiar de orice interese ar aprea ntr-o anumit activitate, interese de natur s l pun ntr-o atare situaie, excepie facnd drepturile i interesele nscute din actul constitutiv156. Cele trei mari obligaii ale administratorului fa de beneficiar sunt obligaia de diligen, obligaia de onestitate i obligaia de loialitate. Toate aceste trei obligaii reprezint obligaii de mijloace, astfel nct administratorul va fi absolvit de rspunderea n cazul n care bunurile pier ca urmare a deciziilor luate cu bun-credin. Pe lng aceste obligaii, administratorul trebuie s evite conflictul de interese, adic s nu i exercite atribuiile n interes propriu sau n interesul unui ter. Aceast obligaie este strns legat de obligaia de loialitate. Administratorul este obligat s l anune pe beneficiar de apariia conflictului de interese, cu excepia cazului n care exist mai muli beneficiari, iar administratorul este unul dintre ei, acesta din urm va putea exercita atribuiile de administrator numai prin respectarea unui tratament egalinteresului su i al celorlali beneficiari. Noul Cod civil stabilete anumite interdicii pentru administrator157. Astfel, administratorului i va fi interzis ca n timpul exercitrii calitii sale s devin parte n orice contract avnd ca obiect bunurile administrate sau s dobndeasc, altfel dect prin succesiune, orice drepturi asupra bunurilor respective sau mpotriva beneficiarului. Prin excepie, administratorul va putea ncheia actele menionate mai sus cu mputernicirea expres a beneficiarului ori cu mputernicirea instanei judecatoreti, dup caz, n funcie de distinciile fcute de art. 806 alin. (2) din noul Cod civil. Administratorul nu va putea folosi bunurile date n administrare n interes propriu, cu excepia cazului n care are acordul expres al beneficiarului. O alt interdicie stabilit n
155 156

Art. 803 din noul Cod civil. Art. 805 din noul Cod civil. 157 Art. 806 din noul Cod civil.

167

sarcina administratorului este aceea a ncheierii actelor de dispoziie cu titlu gratuit, cu excepia cazului n care interesul unei bune administrri impune ncheierea unor astfel de acte. Potrivit dispoziiilor noului Cod civil, administratorului i revine obligaia de imparialitate n cazul n care exist mai muli beneficiari concomiteni sau succesivi158. n cazul n care aceast obligaie de imparialitate nu este respectat, dac se produc prejudicii, administratorul poate fi obligat la repararea prejudiciilor nscute ca urmare a nerespectrii acestei obligaii. n ceea ce privete rspunderea administratorului, aceasta nu va putea fi angajat n eventualitatea n care bunurile pier dintr-un caz de for major ori din cauz naturii perisabile a bunurilor ori din cauza folosirii obinuite i autorizate a bunurilor. Noul Cod civil reglementeaz o atenuare a rspunderii administratorului, n sensul c instana de judecat va putea reduce ntinderea rspunderii administratorului i a despgubirilor datorate de acesta, avnd n vedere circumstanele asumrii administrrii sau de caracterul gratuit al acesteia159. Referitor la obligaiile administratorului i ale beneficiarului fa de teri, noul Cod civil prevede c administratorul va rspunde personal fa de terii cu care contraceaz dac se oblig n nume propriu, sub rezerva drepturilor deinute de acetia mpotriva beneficiarului sau, dup caz, a fiduciarului, pentru masa patrimonial fiduciar. Se va angaja rspunderea personal a administratorului n cazul n care se depesc puterile conferite fa de terii cu care a contractat, n msura n care terii nu au cunoscut faptul depirii puterilor ori beneficiarul nu a notificat contractele astfel ncheiate. Beneficiarul va rspunde fa de teri pentru prejudiciile cauzate n mod culpabil de administrator n exercitarea atribuiilor sale numai pn la concurena ctigului obinut. Aceast reglementare a rspunderii beneficiarului pentru fapta administratorului intr pe trmul rspunderii civile delictuale pentru fapta altuia.

158 159

Art. 811 din noul Cod civil. Art. 812 din noul Cod civil

168

Beneficiarul va rspunde aadar fa de teri n condiiile art. 816 alin.(1) din noul Cod civil dac pejudiciul cauzat este consecina unei fapte svrite cu intenie de ctre administrator. n ceea ce privete obligaiile privind inventarul, garaniile i asigurarea, administratorul nu va fi obligat s fac inventarul, s subscrie o poli de asigurare sau s furnizeze o alt garanie pentru buna executare a ndatoririlor sale, n absena unei clauze a actului constitutiv , a nelegerii ulterioare a prilor, a unei dispoziii legale contrare sau a unei hotarri judectoreti pronunate la cererea beneficiarului sau a oricrei persoane interesate. Pentru motive temeinice, administratorul va putea fi scutit de ctre instana de judecat de ndeplinirea obligaiei dac aceasta a fost stabilit prin lege sau prin hotrre judectoreasc160. Instana nu va putea modifica ns clauzele stabilite de pri dac aceste clauze sunt legale. n cazul n care sunt desemnai mai muli administratori, n lipsa unor dispoziii contrare, hotrrile se vor lua prin voina majortii acestora. n anumite situaii speciale, dac nu se pot adopta hotrri n mod valabil din cauza opunerii constante a unora dintre administratori, celelelalte acte de administrare vor putea fi fcute , n caz de urgen, cu autorizarea instanei de judecat. n acest sens dispune art. 826 din noul Cod civil. Alin. (3) al articolului mai sus menionat dispune c n cazul n care nenelegerile dintre administratori persist, iar administrarea este afectat, instana va putea dispune, la cererea oricrei persoane interesate, una sau mai multe msuri din cele ce urmeaz: va stabili un mecanism simplificat de adoptare a hotrrilor, va repartiza atribuiile ntre administratori, va conferi votul decisiv, n caz de paritate de voturi, unuia dintre administratori, va dispune nlocuirea administratorului sau, dup caz, a administratorilor crora le este imputabil situaia creat. Art. 829 din noul Cod civil reglementeaz delegarea, aceasta reprezentnd operaiunea juridic prin care administratorul deleag parial atribuiile sale sau mputernicete un ter s l reprezintel a ncheierea unui act determinat. Administratorul va
160

Art. 818 din noul Cod civil

169

putea delega administrarea general doar cnd aceasta se va face de ctre coadministrator 161. Administratorul va rspunde pentru faptele celui substituit dac beneficiarul nu a autorizat n mod expres substituirea, iar n cazul n care acordul de substituire exist, se va rspunde numai pentru lipsa de diligen n alegerea i ndrumarea nlocuitorului. Administratorului i revine obligaia s prezinte anual beneficiarului darea de seam, aa cum o denumete noul Cod civil, cu privire la gestionarea bunurilor ncredinate. La cererea oricrei persoane interesate, se va putea realiza auditul de ctre un expert independent. Dac administratorul formuleaz opoziie, instana de judecat poate desemna un expert independent pentru verificarea drii de seam. Aministratorul are obligaia s permit beneficiarului examinarea registrelor i a documentelor justificative n legtur cu administrarea. Administrarea poate nceta, n principal, din urmtoarele cauze162: ncetarea dreptului beneficiarului asupra bunurilor administrate; expirarea termenului sau mplinirea condiiei stipulate n actul constitutiv; prin deplinirea scopului administrrii sau prin ncetarea cauzei care a dat natere administrrii; prin denunarea de ctre beneficiar, dup comunicarea ctre administrator prin scrisoare recomandat cu confirmare de primire, de a restitui bunurile de ndat; prin nlocuirea administratorului de ctre beneficiar sau de ctre instana judectoreasc, la cererea altei persoane interesate; prin decesul, punerea sub interdicie judectoreasc, renunarea administratorului sau supunerea acestuia procedurii insolvenei; prin punerea sub interdicie judectoreasc a beneficiarului sau supunerea acestuia procedurii insolvenei, n msura n care aceasta afecteaz bunurile administrate.

CAPITOLUL IX DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC

161 162

Adina-Georgeta Nicolae, Marilena Uliescu, Instituii de drept civil n noul Cod civil, Bucureti, 2010. Art. 846 din noul Cod civil.

170

I. PREZENTARE TEORETIC

SECIUNEA I Reglementarea, noiunea, caracterele juridice i titularii dreptului de proprietate public 1. Reglementare
Reglementarea dreptului de proprietate public a nceput nc din perioada dezvoltrii moderne a Romniei (a doua jumtate a secolului al XIX-a), pentru ca, ulterior, n perioada 19451989, s fie nlocuit cu dreptul de proprietate socialist de stat. Statul i-a edificat un sistem de instituii privitoare la proprietate, care s conduc la lichidarea proprietii private. Proprietatea socialist de stat era atotcuprinztoare, iar titularul era Statul socialist, nfind ntregul popor. Ulterior, la o plenar a fostului CC al partidului comunist, s-a susinut c n mod greit se identific proprietatea socialist cu proprietatea de stat, deoarece statul nu trebuie s fie proprietar. Astfel, s-a ajuns la concluzia c titularul dreptului de proprietate socialist este ntregul popor, proprietatea de stat devenind proprietatea ntregului popor. Dup anul 1989 a reaprut, mai nti, noiunea de domeniu public n Legea nr. 18/1991 a fondului funciar i apoi cea de proprietate public n Constituia din 1991. - Constituia Romniei reglementeaz n art. 136 pct. 1 formele dreptului de proprietate: Proprietatea este public sau privat stabilind la pct. 2 titularii proprietii publice (statul i unitile administrativ-teritoriale). Totodat sunt enumerate i categoriile de bunuri ce fac obiectul exclusiv al dreptului de proprietate public (art. 136 pct. 3). Constituia, n forma revizuit, stabilete i regimul juridic al proprietii publice: bunurile proprietate public sunt inalienabile. n condiiile legii ele pot fi date n administrarea regiilor autonome ori instituiilor publice sau pot fi concesionate sau nchiriate; de asemenea, ele pot fi date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public (art. 136 pct. 4). 171

- Legea nr. 18/1991, legea fondului funciar, modificat i republicat 163, cu modificrile ulterioare, dei obiectul de reglementare l constituie numai terenurile, dispune c acestea pot aparine domeniului public sau domeniului privat (art. 4 alin. 1). Domeniul public poate fi de interes naional, caz n care proprietatea asupra sa, n regim de drept public, aparine statului, sau de interes local, caz n care proprietatea, de asemenea n regim de drept public, aparine comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor (art. 4 alin. 2). O serie de acte normative adoptate de Parlament fac meniuni cu privire la proprietatea public: - Legea administraiei publice locale nr. 215/2001164 prevede n art. 10 faptul c autoritile publice locale (consiliile locale, comunale i oreneti) administreaz sau dispun de bunurile proprietate public sau privat ale comunelor, oraelor i judeelor fr a preciza expres dreptul de proprietate al unitilor administrativ-teritoriale (comuna, oraul, municipiul, judeul). - Legea minelor nr. 85/2003165 dispune n art.1 c: resursele minerale situate pe teritoriul rii i n subsolul rii i al platoului continental n zona economic a Romniei din Marea Neagr, delimitate conform principiilor dreptului internaional i reglementrilor din conveniile internaionale la care Romnia este parte, fac obiectul exclusiv al proprietii publice i aparin statului Romn. Totodat precizeaz n art, 14 alin. 1 c sistemul naional de transport al petrolului face parte integrant din proprietatea public a statului i este de importan strategic. - Legea petrolului nr.238/2004166 precizeaz n art. 1 alin. 1 resursele de petrol situate n subsolul rii i al platoului continental romnesc al Mrii Negre, delimitat conform principiilor dreptului internaional i conveniilor internaionale la care Romnia este parte, fac obiectul exclusiv al proprietii publice i aparin statului romn. Proprietatea public este reglementat pentru prima oar ntr-un titlu separat, Titlul VI, n Cartea a III-a din noul Cod civil. Dreptul de proprietate public este definit n art. 858 din noul Cod civil ca fiind
163

Republicat n M.Of. nr. 1 din 5 ianuarie 1998, modificat i completat prin Legea nr. 169/1997, prin Legea nr,. 247/19. 07. 2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei precum i unele msuri adiacente, i prin Legea 71/2011 pentru punerea n aplicare a Legii 287/2009 privind Codul civil.. 164 publicat n M. Of. Nr. 204/23.04.2001, cu modificrile ulterioare prin Legea nr. 141/2004, Legea nr. 340/2004, Legea nr. 393/2004, cu ultima modificare intervenit prin Legea 59/2010. 165 Publicat n M.O. nr. 197/2003, modificat prin Legea nr. 284/2005, ultima modificare prin Legea 262/2009. 166 Publicat n M.O. nr. 535/15.06.2004, modificat prin Legea 262/2009.

172

dreptul de proprietate ce aparine statului sau unei uniti administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, prin natura lor sau prin declaraia legii, sunt de uz sau de interese public, cu condiia s fie dobndite prin unul dintre modurile prevzute de lege. Definiia dat de noul Cod civil prevede, n mod expres, criteriile pentru determinarea bunurilor care fac parte din domeniul public, respectiv uzul i interesul public. Reglementarea din noul Cod civil respect limitele impuse de constituie i de Legea 213/1998. Prin art. 859 din noul Cod civil s-a preluat textul art. 136 alin.(3) din Constituia Romniei. Prin art. 860 din noul Cod civil, se delimiteaz domeniul public naional, judeean i local. Alin.(3) prevede c bunurile care formeaz obiectul exclusiv al proprietii publice a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale potrivit unei legi organice nu pot fi trecute din domeniul public al statului n domeniul public al unitii administrativ-teritoriale sau invers dect ca urmare a modificrii legii organice. n celelalte cazuri, trecerea unui bun din domeniul public al statului n domeniul public al unitii administrativ-teritoriale i invers se face n condiiile legii. n prezent, reglementarea unitar a proprietii publice o constituie Legea nr. 213 din 17 noiembrie 1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, fiind cel mai cuprinztor act normativ n materie. Din textele legale invocate mai sus, putem concluziona: proprietatea poate fi public, aparinnd statului i unitilor administrativteritoriale, i privat, cnd are ca titulari orice subiect de drept, inclusiv statul i unitile administrativ-teritoriale;

anumite bunuri pot forma obiectul exclusiv al proprietii publice (bunurile enumerate de art. 136 din Constituie i de Anexa Legii nr. 213/1998, precum i cele de uz i interes public); bunurile proprietate public au un regim juridic special; fiind inalienabile, punerea lor n valoare se face prin darea n administrare regiilor autonome i instituiilor publice, prin concesionare sau nchiriere.

173

 2. Noiune
Dispoziiile constituionale i diferitele acte normative utilizeaz dou noiuni: domeniul public i proprietatea public. n mod firesc, n doctrina juridic s-a pus problema dac acestea sunt sau nu echivalente. ntr-o prim opinie, cele dou noiuni sunt echivalente, complementare 167. Dreptul de proprietate public are ca obiect domeniul public, format din totalitatea bunurilor care, potrivit unor criterii legale, aparin statului i unitilor administrativ-teritoriale. Aceast concepie a fost criticat pe motiv c, n primul rnd, confund dreptul cu obiectul su, i n al doilea rnd, consider inexact domeniul public ca fiind obiect al proprietii publice. n realitate, dreptul de proprietate public are ca obiect bunurile care alctuiesc domeniul public i nu nsi domeniul public. Acesta este i sensul noiunii de proprietate public prevzut de Constituie, noiune care are n vedere dreptul de proprietate ca drept subiectiv asupra bunurilor aparinnd domeniului public. Domeniul public, n opinia noastr, nu trebuie confundat cu proprietatea public. Domeniul public reprezint o mas de bunuri determinat de lege n raport de natura bunului (uz public) i de destinaia acestuia (interes public), adic totalitatea de bunuri ce formeaz obiectul proprietii publice. Proprietatea public n sens obiectiv este o instituie juridic iar n sens subiectiv un drept real, cu toate caracterele specifice acestei categorii de drepturi. n consecin, domeniul public reprezint o totalitate de bunuri n timp ce proprietatea public este nsui dreptul subiectiv care are ca obiect bunurile ce formeaz domeniul public168. Pe baza distinciei existente ntre domeniul public i proprietatea public, putem defini dreptul de proprietate public169 ca fiind acel drept real ce aparine statului i
167 168

A se vedea C. Brsan, M. Gai, M. Pivniceru, Op. cit., p. 45; C. Brsan, Op.cit.,p. 88. A se vedea Decizia nr. 305/1999 a Curii de Apel Bucureti, n Culegere de practic judiciar 1999, Ed. Rosseti, Buc., 2001, p. 106 (Domeniul public este un concept care individualizeaz o mas de bunuri cu un regim juridic ocrotit n mod preferenial de ctre lege, n timp ce proprietatea public se refer la dreptul subiectiv avnd ca obiect bunurile ce alctuiesc domeniul public). 169 n doctrina juridic, dreptul de proprietate public este definit: acel drept de proprietate care aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale, asupra bunurilor care, potrivit legii sau naturii lor, sunt de uz sau de interes public, fcnd parte deci din domeniul public al statului sau unitilor administrativ - teritoriale (I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 102); acel drept subiectiv de proprietate ce aparine statului sau unitilor sale administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, fie prin natura lor, fie printr-o dispoziie special a legii, sunt de uz i de utilitate public (C. Brsan, Op. cit., p. 90); dreptul de proprietate asupra bunurilor din domeniul public, aparinnd statului i unitilor administrativteritoriale care exercit posesia, folosina i dispoziia n regim de drept public, prin putere proprie (D. C. Florescu, Dreptul de proprietate, Op. cit., p. 84); Dreptul real principal, inalienabil, insesizabil, i imprescriptibil care confer

174

unitilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor care fie prin natura lor, fie printr-o dispoziie a legii sunt de uz i interes public, aparinnd domeniului public, i care se exercit n regim de drept public, prin putere proprie i n interes public, n limitele prevzute de lege. Din definiie, rezult c dreptul de proprietate public prezint o serie de trsturi caracteristice, care, astfel cum vom arta n capitolul urmtor, l difereniaz de dreptul de proprietate privat:

1.

titularii dreptului de proprietate public sunt statul170 (asupra bunurilor din

domeniul public) i unitile administrativ-teritoriale(asupra bunurilor din domeniul public de interes local i judeean), iar obiectul dreptului de proprietate public este alctuit din bunuri care fie prin natura lor, fie printr-o dispoziie a legii, fac parte din domeniul public, cu condiia s fie dobndite prin unul dintre modurile prevzute de lege.

2.

exercitarea dreptului de proprietate public are loc numai n regim de drept

public. Statul i unitile administrativ-teritoriale particip ntotdeauna la raporturile juridice ca persoane de drept public, dar i exercit dreptul de proprietate n regim de drept public sau de drept privat, n raport de apartenena bunului la proprietatea public sau privat.

3.

exercitarea atribuiilor dreptului de proprietate public se face prin putere

proprie i n interes public. Considerm c atributele dreptului de proprietate (jus utendi, jus fruendi, jus abutendi) se regsesc i n cazul proprietii publice171, cu att mai mult cu ct art. 2 din Legea nr. 213/1998 dispune, in terminis, c statul sau unitile administrativ-teritoriale exercit posesia, folosina i dispoziia asupra bunurilor care alctuiesc domeniul public, n limitele i n condiiile legii. n schimb, exerciiul lor presupune o serie de particulariti:
titularului su, statul sau o unitate administrativ teritorial, atributele de posesie, folosin, i dispoziie asupra unui bun care, prin natura sau prin declaraia legii, este de uz i utilitate public, atribute care pot fi exercitate n mod absolut, exclusiv i perpetuu, cu respectarea limitelor materiale i a limitelor juridice. (V. Stoica, Op. cit. , p. 430.)
170

Statul ca titular al dreptului de proprietate public, se nfieaz ntr-o dubl calitate: de titular al puterii suverane, conferindu-i o poziie juridic distinct, unic, avnd posibilitatea de a intra n raporturi juridice de drept public, dar i de proprietar, calitate n care particip, ca orice subiect de drepturi i obligaii, la raporturile juridice civile 171 n doctrina juridic mai veche s-a precizat opinia conform creia exercitarea atribuiilor posesiei, folosinei, dispoziiei nu se regsete n materia proprietii publice, deoarece bunurile din domeniul public fiind destinate folosinei publice, sunt inalienabile i nu produc nici un venit, titularii domeniului public avnd doar un drept de conservare i supraveghere a acestora G.N. Luescu, Teoria general` a drepturilor reale, Bucureti, 1947, p. 166.

175

n privina bunurilor proprietate public prin natura lor, posesiunea (jus utendi) nu este exercitat n mod direct de stat i unitile administrativ-teritoriale (statul nu posed nemijlocit plaja mrii, spaiul aerian), ci corpore alieno, adic prin intermediul altor persoane care folosesc, administreaz sau exploateaz aceste bunuri. Referitor la bunurile proprietate public prin destinaia lor, statul i unitile administrativ-teritoriale exercit atributul posesiei i al folosinei, percepnd o serie de taxe (spre exemplu: obiectele dintr-un muzeu naional sau judeean). n ceea ce privete atributul dispoziiei materiale i juridice (jus abutendi), dei bunurile din domeniul public sunt inalienabile, ele pot fi modificate, transformate, dezafectate, demolate cu respectarea prevederilor legale sau pot fi trecute, n condiiile legii, din domeniul public n cel privat. Totodat, conform art. 136 pct. 4 din Constituie, bunurile aparinnd domeniului public pot fi date n administrarea Regiilor Autonome ori instituiilor publice, sau pot fi concesionate sau nchiriate; de asemenea, ele pot fi date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public. n acelai sens dispune i Legea nr. 213/1998 n art. 12, alin. 1 lit. c ele pot fi date numai n administrare, concesionate ori nchiriate, n condiiile legii172.

3. Titulari
Conform art. 136 pct. 2 din Constituie, Proprietatea public aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale. De asemenea art. 1 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 dispune: Dreptul de proprietate public aparine statului sau unitilor administrativ teritoriale . Art. 4, alin. 2 din Legea nr. 18/1991 cu modificrile ulterioare, fcnd referire la terenurile proprietate public prevede: Domeniul public poate fi de interes naional, caz n care proprietatea asupra sa, n regim de drept public, aparine statului, sau de interes local, caz n care proprietatea, de asemenea, n regim de drept public, aparine comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor .
172

n acelai sens, art. 125(1) din Legea nr. 215/2001 a administraiei locale prevede: Consiliile locale i consiliile judeene hotrsc ca bunurile ce aparin domeniului public sau privat, de interes local sau judeean, dup caz, s fie date n administrarea regiilor autonome i instituiilor publice, s fie concesionate sau nchiriate.

176

 Din dispoziiile constituionale i ale celorlalte acte normative rezult c titularii dreptului de proprietate public sunt: statul asupra terenurilor din domeniul public de interes naional; unitile administrativ-teritoriale (comuna, oraul, municipiul, judeul) asupra bunurilor din domeniul public de interes local. mprejurarea c o serie de persoane juridice primesc n administrare bunuri din domeniul public sau li se concesioneaz astfel de bunuri nu le transform n subiecte ale dreptului de proprietate public. Dreptul de administrare sau concesiune nu echivaleaz cu dreptul de proprietate public ci reprezint modaliti specifice de exercitare a acestuia.

4. Caractere juridice
Legislaia n vigoare prevede expres caracterele specifice ale dreptului de proprietate public: - Constituia n art. 136, pct. 4 stabilete: bunurile proprietate public sunt inalienabile. - Legea nr. 18/1991 n art. 5 alin. 2 dispune c: terenurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile, imprescriptibile. Ele nu pot fi introduse n circuitul civil dect dac, potrivit legii, sunt dezafectate din domeniul public. - art. 11 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 precizeaz c bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile i imprescriptibile []. - art. 122 alin. 2 din Legea administraiei publice locale nr. 215/2001 stipuleaz n acelai sens bunurile ce fac parte din domeniul public sunt inalienabile , imprescriptibile i insesizabile 1) dreptul de proprietate public este inalienabil. Bunurile proprietate public sunt scoase din circuitul civil, adic nu pot fi nstrinate prin acte juridice civile, n mod voluntar i nici pe calea forat a exproprierii.

177

De asemenea, nu se pot constitui asupra acestora dezmembrmite ale dreptului de proprietate173 i, mai mult, aceste bunuri nu pot fi gajate sau ipotecate. Bunurile proprietate public nu pot face obiectul privatizrii, exceptnd cazul prevzut de art. 45 din Legea nr. 18/1991, modificat, care dispune c persoanele fizice i motenitorii lor, ale cror terenuri cu vegetaie forestier, pduri, puni i fnee mpdurite au fost trecute n proprietatea statului prin efectul unor acte normative speciale, pot cere i obine reconstituirea dreptului de proprietate pn la 30 ha de familie. Constituia, n art. 136 pct. 4 dispune c: asemenea bunuri pot fi date n administrarea Regiilor Autonome ori a instituiilor publice sau pot fi concesionate sau nchiriate; de asemenea, ele pot fi date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public . Art. 11 alin. 1 lit. a din Legea nr. 213/1998 reia regula constituional bunurile proprietate public sunt inalienabile; ele pot fi date numai n administrare, concesionare sau nchiriere, n condiiile legii. Posibilitatea constituirii unor drepturi reale specifice dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul de folosin gratuit sau posibilitatea nchirierii bunurilor proprietate public nu contravine regulii inalienabilitii. n aceast ipotez nu este vorba de nstrinarea sau dobndirea bunurilor din domeniul public, ci de modaliti specifice de exercitare a dreptului de proprietate public. 2) dreptul de proprietate public este imprescriptibil Potrivit art. 11 alin. 1 lit. c din Legea nr. 213/1998, bunurile din domeniul public nu pot fi dobndite de ctre alte persoane prin uzucapiune sau prin efectul posesiei de buncredin asupra bunurilor mobile. Astfel, dreptul de proprietate public este imprescriptibil extinctiv ct i achizitiv. Sub aspect extinctiv, aciunea n revendicarea dreptului de proprietate public poate fi introdus oricnd; dreptul la aciune n sens material nu se stinge indiferent de intervalul de timp scurs. Sub aspect achizitiv, imprescriptibilitatea bunurilor proprietate public presupune c bunurile imobile nu pot fi dobndite prin uzucapiune orict de lung ar fi posesia, iar bunurile
173

n mod excepional, conform art. 13 din Legea nr. 213/1998, servituile (ca dezmembrminte) asupra bunurilor din domeniul public sunt valabile numai n msura n care aceste servituii sunt compatibile cu uzul sau interesul public cruia i sunt destinate bunurile afectate.

178

mobile nu pot fi dobndite pe calea posesiei de bun-credin. 3) dreptul de proprietate public este insesizabil Bunurile proprietate public nu pot fi urmrite de creditori. In acest sens art. 11 alin. 1 lit. b din Legea nr. 213/1998 prevede c bunurile proprietate public nu pot fi supuse executrii silite i asupra lor nu se pot constitui garanii reale. Caracterul insesizabil are n vedere faptul c bunurile proprietate public nu pot fi urmrite de creditori. Dac am admite sesizabilitatea, caracterul inalienabil ar rmne o simpl ficiune, deoarece dac bunurile proprietate public ar putea fi urmrite silit, consecina ar fi vnzarea lor, pentru ca, din preul obinut, creditorii s-i satisfac creana. Desigur, exist prezumia c statul i unitile administrativ-teritoriale sunt ntotdeauna solvabile, creanele asupra lor realizndu-se pe calea unor norme financiare speciale i nu prin urmrire silit (creanele se nscriu la bugetul statului sau al unitilor administrativ-teritoriale n vederea achitrii). 4) dreptul de proprietate public este exclusiv, negrevabil i nedezmembrabil Potrivit art. 11 alin. 1 lit. b din Legea nr. 213/1998 asupra bunurilor din domeniul public [] nu se pot constitui garanii reale. Dreptul de proprietate public este un drept nedezmembrabil, deoarece toate atribuiile sale sunt exercitate de titularul dreptului n putere proprie i n interes public. Faptul c bunurile proprietate public pot fi date n administrare regiilor autonome i instituiilor publice, aceasta nu constituie o dezmembrare a dreptului de proprietate public din moment ce titularul dreptului de administrare posed, folosete i dispune material de bunuri, n condiiile actului administrativ prin care i s-a constituit dreptul. n mod excepional, servituile asupra bunurilor proprietate public sunt valabile numai n msura n care acestea sunt comparabile cu uzul sau interesul public cruia i sunt destinate bunurile. Servituile valabil constituite anterior intrrii bunului n domeniul public se menin n condiiile compatibilitii lor cu uzul i interesul public (art. 13 din Legea nr. 213/1998)174.
174

Anterior acestei legi, servituile erau incompatibile cu afectaiunea special a proprietii publice. Totui, erau interzise doar servituile prin fapta omului, nu i servituile naturale i legale ale exerciiului dreptului de proprietate public. De

179

SECIUNEA a II-a Domeniul public 1. Noiunile de bunuri domeniale i de domeniu public

1)

Noiunea de bunuri domeniale. Bunurile aparinnd statului i unitilor administrativ-teritoriale poart denumirea de bunuri domeniale i alctuiesc domeniul statului. Bunurile domeniale se mpart n dou categorii:

bunuri ce aparin domeniului public; bunuri ce aparin domeniului privat.

n concluzie, bunurile domeniale sunt bunurile imobile sau mobile, care aparin statului sau unitilor administrativ teritoriale, bunuri asupra crora aceste subiecte de drept public exercit fie un drept de proprietate public, fie un drept de proprietate privat175. Dac este vorba despre bunuri din domeniul public, asupra lor se exercit un drept de proprietate public, dimpotriv, asupra bunurilor din domeniul privat se exercit un drept de proprietate privat. Noiunea de domeniu public. Textele constituionale i legile n vigoare au stabilit sensul noiunii de domeniu public i corelaia sa cu proprietatea public i domeniul privat. Astfel: - Constituia n forma revizuit nu utilizeaz expres noiunea de domeniu public, dar aceasta este implicit neleas att din clasificarea proprietii n public i privat, fcut de art. 136 pct. 1, ct i din prevederile pct. 2 i 3 ale aceluiai articol, care precizeaz titularii proprietii publice i bunurile care aparin exclusiv proprietii publice. - Legea nr. 18/1991 n art. 4 prevede: terenurile pot face obiectul dreptului de proprietate privat sau al altor drepturi reale, avnd ca titulari persoane fizice sau juridice, ori pot aparine domeniului public sau domeniului privat. Domeniul public poate fi de interes
precizat este faptul faptul ca n reglementarea noului Cod civil nu mai exist servitutea de trecere ca servitute legal, servitutea astfel constituit fiind de fapt o limitare legal a dreptului de proprietate privat(vazi art. 621 N.C.C).
175

V. Stoica op.cit. p.407.

180

naional, caz n care proprietatea asupra sa, n regim de drept public, aparine statului, sau de interes local, caz n care proprietatea, de asemenea, n regim de drept public, aparine comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor. Iar n art. 6 stipuleaz: domeniul privat al satului este supus dispoziiilor de drept comun. Din dispoziiile legale mai sus citate, reiese c sintagma domeniu public corespunde proprietii publice deoarece dreptul de proprietate asupra domeniului public se exercit n regim de drept public, n timp ce domeniul privat, supus dispoziiilor de drept comun, corespunde proprietii private a statului. Adic, domeniul privat al statului are acelai regim juridic ca cel aplicat proprietii private a oricrei persoane fizice i juridice, Constituia stabilind c proprietatea privat este garantat i ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular (art. 44, pct. 2). - Prin Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia au fost aduse importante clarificri noiunii de domeniu public176, componentelor sale i regimului juridic aplicabil. n accepiunea acestei legi, domeniul public este subsumat conceptului de proprietate public i este alctuit din bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public. Astfel, dup ce n art. 1 stabilete obiectul dreptului de proprietate public (bunuri de uz sau de interes public), n art. 2, legea dispune c statul i unitile administrativteritoriale, n calitate de titulari ai proprietii publice, i exercit atribuiile dreptului de proprietate asupra bunurilor care alctuiesc domeniul public. n ceea ce ne privete, avnd n vedere textele legale n materie, considerm c domeniul public circumscrie sfera bunurilor care prin natura lor ori prin destinaia legii sunt

176

Stabilirea nelesului sintagmei domeniului public a constituit obiect de controvers n literatura juridic. ntr-o prim opinie, n sfera noiunii de domeniu public: sunt cuprinse bunurile proprietate public sau, mai simplu, bunurile publice, dar i bunuri proprietate privat, care, ns, au o semnificaie deosebit sub aspect istoric, cultural etc., fiind valori naionale, ale patrimoniului naional, ce trebuie transmise din generaie n generaie, motiv pentru care sunt grevate de un regim public de paz i protecie a interesului public sau dup caz, a uzului public (biserici, catedrale, alte lcauri de cult, bunuri din patrimoniul cultural naional, bunuri din fondul arhivistic naional) - A. Iorgovan, Drept administrativ. Tratat elementar, vol. II, Editura Proarcadia Bucureti, 1993, p. 53. ntr-o alt opinie, asemenea bunuri alctuiesc domeniul public lato-sensu, existnd ns i un domeniu public stricto-sensu, dat de bunurile ce alctuiesc obiectul dreptului de proprietate public a statului i unitilor administrativ-teritoriale la care se adaug serviciile publiceL. Pop, Op. cit., p. 69. Totodat s-a apreciat c proprietatea public poate fi de domeniul public, adic bunurile artate de art. 135 pct. 4, ori de domeniul privat, respectiv toate celelalte bunuri care sunt obiect al proprietii publice- I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 90. Toate opiniile prezentate consider c proprietatea public are dou forme: proprietate public a domeniului public i proprietate public a domeniului privat. n ceea ce ne privete, avnd n vedere textele legale n materie, domeniul public este subsumat conceptului de proprietate public i este alctuit din bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public, iar domeniul privat corespunde proprietii private, fiind alctuit din bunuri proprietate privat.

181

de uz i utilitate public177. De asemenea, apreciem c expresia domeniu public face pereche cu domeniu privat. Domeniul public i domeniul privat sunt dou categorii ale proprietii statului i unitilor administrativ-teritoriale care pot fi: proprietate public i proprietate privat. Bunurile proprietate public formeaz domeniul public, iar bunurile proprietate privat formeaz domeniul privat.

2. Criterii de cuprindere a bunurilor n domeniul public

Constituia, n art. 136, delimiteaz sfera bunurilor care aparin domeniului public pe baza a trei criterii: criteriul enumerrii concrete a bunurilor; criteriul scopului, al afectaiunii speciale, a bunului, adic folosind formula cele care pot fi folosite n interes public; criteriul trimiterii la alt act normativ, fcnd precizarea i alte bunuri stabilite de lege. Aceleai criterii sunt utilizate i de Legea nr. 18/1991, republicat, care enumer n art. 5 terenurile aparinnd domeniului public, incluznd i terenurile care potrivit legii sunt de domeniul public ori care, prin natura lor, sunt de uz sau interes public. De asemenea, Legea nr. 213/1998 n art. 3 alin. 1 utilizeaz trei criterii: criteriul enumerrii bunurilor (n Anexa ce face parte integrant din lege); criteriul trimiterii la art. 135 punct 4 din Constituie (n forma revizuit devenit art. 136 pnc. 3); criteriul afectaiunii speciale a bunului, folosind formula bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public. Din moment ce enumerarea prevzut n textele constituionale i n anexa Legii nr. 213/1998 nu este limitativ, pentru a determina bunurile aflate n proprietate public, este necesar s avem n vedere cel de al treilea criteriu, respectiv uzul sau interesul public.
177

n principiu, toate bunurile destinate folosinei publice fac parte din domeniul public, Dec. Nr. 152/1994 a CSJ n Dreptul nr. 6/1995, p.93.

182

Bunurile de uz public sunt acele bunuri care prin natura lor sunt de folosin general, cum ar fi: pieele, pdurile, drumurile, statuile, grupurile statuare, monumentele publice etc. Aceste bunuri sunt accesibile n mod direct tuturor persoanelor. Bunurile de interes public sunt acele bunuri care, dei nu sunt accesibile publicului, prin natura lor sunt destinate organizrii i desfurrii unor activiti de interes general, cum sunt: dotrile tehnico-edilitare, cldirile colilor i spitalelor, teatrele, muzeele statului, bibliotecile colare etc. sau afectate funcionrii serviciilor publice: cldirile ministerelor i ale altor instituii publice, echipamente i instalaii n domeniul aprrii naionale.

3. Bunuri ce aparin domeniului public

Constituia conine o enumerare general a bunurilor aparinnd domeniului public, iar legislaia adoptat ulterior nu enumer limitativ bunurile care alctuiesc obiectul dreptului de proprietate public. Astfel:

Potrivit art. 136 pct. 3 din Constituia revizuit, intr n aceast categorie: bogiile

de orice natur ale subsolului; cile de comunicaie; spaiul aerian; apele cu potenial energetic valorificabil i acelea ce pot fi folosite n interes public; plajele; marea teritorial; resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite de legea organic.

Legea nr. 18/1991, republicat, n art. 5 alin. 1 prevede c: aparin domeniului

public terenurile pe care sunt amplasate construcii de interes public, piee, ci de comunicaii, reele stradale i parcuri publice, porturi i aeroporturi, terenuri cu destinaie forestier, albiile rurilor i fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public, fundul apelor maritime interioare i al Mrii Negre, inclusiv plajele, terenurile pentru rezervaii naturale i parcurile naionale, monumentele, ansamblurile i siturile arheologice i istorice, monumentele naturii, terenurile pentru nevoile aprrii sau pentru alte folosine care, potrivit legii, sunt de domeniul public ori care, prin natura lor, sunt de uz sau interes public. Conform art. 859 din noul Cod civil constituie obiect exlusiv al proprietii publice 183

bogiile de interes public al subsolului, spaiul aerian, apele cu potenial energetic valorificabil de interes naional, plajele, marea teritorial, resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite prin lege organic.

Potrivit Legii apelor nr. 107/1996178, aparin domeniului public al statului apele de

suprafa cu albiile lor minore cu lungimi mai mari de 5 km i cu bazine hidrografice ce depesc suprafaa de 10 km2, malurile i cuvetele lacurilor, precum i apele subterane, apele maritime interioare, faleza i plaja mrii cu bogiile lor naturale i potenialul lor energetic valorificabil, marea teritorial i fundul apelor maritime (art. 3 din lege).

Codul silvic dispune n art. 1 c pdurile, terenurile destinate mpduririi, cele

care servesc nevoilor de cultur, producie ori administraie silvic, iazurile, albiile prurilor precum i terenurile neproductive, incluse n amenajamentele silvice, constituie, indiferent de natura dreptului de proprietate, fondul forestier naional.

Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor

agricole i celor forestiere, prevede n art. 9, modificat prin O.U.G. nr. 102/2001: terenurile proprietate de stat administrate de institutele i staiunile de cercetare, destinate cercetrii i producerii de semine i material sditor din categoriile biologice superioare i cele pentru creterea animalelor de ras, precum i terenurile administrate de unitile de nvmnt cu profil agricol sau silvic, aparin domeniului public al statului.

Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia n art. 3 bunuri enumerate n art. 135 alin. 4 din Constituie (devenit art. 136 pct. 3); bunuri enumerate n Anexa care face parte integrant din Legea nr. 213/1998; orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau interes public i sunt dobndite de stat sau de unitile administrativ-teritoriale prin modurile prevzute de lege. Anexa care face parte integrant din Legea nr. 213/1998 cuprinde liste separate de

dispune c domeniul public este alctuit din urmtoarele bunuri: -

bunuri care fac parte din domeniul public al statului (I), din domeniul public judeean (II), i din domeniul public local (III), acesta din urm aparinnd comunelor, oraelor, municipiilor.
178

Publicat n MO nr. 244/8 oct. 1996, modificat prin Legea nr. 310/2004 i Legea nr. 112/2006

184

Orict de cuprinztoare ar fi, anexa nu poate fi exhaustiv, ci numai exemplificativ.

4. Clasificarea domeniului public

Criteriul fundamental de clasificare, cuprins n art. 136, pct. 3 din Constituie i dezvoltat n art. 5 din Legea nr. 18/1991, republicat, este criteriul interesului pe care l prezint bunul. Din acest punct de vedere distingem:

domeniul public de interes naional; domeniul public de interes local (comunal, orenesc, judeean)179.

Trebuie precizat c, textul constituional nu prevede dac este vorba de bunuri care fac obiectul exclusiv al dreptului de proprietate public aparinnd statului sau unitilor administrativ teritoriale. Coroborat ns cu punctul I al Listei Anex la Legea nr. 213/1998 se poate concluziona c bunurile enumerate de art. 136, pct.3 din Constituie fac parte din domeniul public al statului. Astfel, bunurile care prin legi organice fac obiectul exclusiv al proprietii publice ar putea s aparin, n funcie de voina legiuitorului, fie domeniului public al statului, fie domeniului public al unitilor administrativ teritoriale. n funcie de criteriile prevzute n art. 3 alin. 2-5 din Legea nr. 213/1998 se delimiteaz:

domeniul public al statului, alctuit din bunurile prevzute de art. 135 alin. 4 din Constituie, din cele prevzute la punct I din Anexa la aceast lege precum i din alte bunuri de uz sau interes public naional, declarate ca atare de lege180;

179

n doctrina de drept public, sunt evideniate i alte criterii de clasificare a domeniului public, cum sunt: dup modul de determinare: bunuri nominalizate prin Constituie sau alte legi: bunuri nominalizate pe baza criteriilor din Constituie sau legi; dup natura bunurilor: domeniul public terestru; domeniul public maritim; domeniul public fluvial; domeniul public aerian; domeniul public cultural; domeniul public sacru; dup modul de ncorporare: domeniul public natural; domeniul public artificial. 180 pct.I. Domeniul public al statului este alctuit din urmtoarele bunuri: 1. bogiile de orice natur ale subsolului, n stare de zcmnt; spaiul aerian; apele de suprafa, cu albiile lor minore, malurile i cuvetele lacurilor, apele subterane, apele maritime interioare, faleza i plaja mrii, cu bogiile lor naturale i cu potenialul energetic valorificabil, marea teritorial i fundul apelor maritime, cile navigabile interioare; pdurile i terenurile destinate mpduririi, cele care servesc nevoilor de cultur, de producie ori de administraie silvic, iazurile, albiile praielor, precum i terenurile neproductive incluse n amenajamentele silvice, care fac parte din fondul forestier naional i nu sunt proprietate privat. terenurile care au aparinut domeniului public al statului nainte de 6 martie 1945; terenurile obinute prin lucrri de ndiguiri, de desecri i de combatere a eroziunii solului; terenurile institutelor i staiunilor de cercetri tiinifice i ale unitilor de nvmnt agricol i silvic, destinate cercetrii i producerii de semine i de material sditor din categoriile biologice i de animale de ras; parcurile naionale; rezervaiile naturale i monumentele naturii; patrimoniul

185

domeniul public al judeelor este alctuit din bunurile prevzute la punct II din Anexa legii nr. 213/1998181 i din alte bunuri de uz sau interes public judeean, declarate ca atare prin hotrre a Consiliului judeean dac nu sunt declarate prin lege bunuri de uz sau interes public naional;

domeniul public al comunelor, al oraelor i al municipiilor este alctuit din bunurile prevzute la punctul III182 din aceeai anex i din alte bunuri de uz sau interes public local, declarate ca atare prin hotrrea Consiliului local, dac nu sunt

natural al Rezervaiei Biosferei Delta Dunrii; resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, mpreun cu platoul continental; infrastructura cilor ferate, inclusiv tunelele i lucrrile de art; tunelele i casetele de metrou, precum i instalaiile aferente acestuia; drumurile naionale autostrzi, drumuri expres, drumuri naionale europene, principale, secundare; canalele navigabile, cuvetele canalului, construciile hidrotehnice aferente canalului, ecluzele, aprrile i consolidrile de maluri i de taluzuri, zonele de siguran de pe malurile canalului, drumurile de acces i teritoriile pe care sunt realizate acestea; reelele de transport al energiei electrice; spectre de frecven i reelele de transport i de distribuie de telecomunicaii; canalele magistrale i reelele de distribuie pentru irigaii, cu prizele aferente; conductele de transport al ieiului, al produselor petroliere i al gazelor naturale; lacurile de acumulare i barajele acestora, n cazul n care activitatea de producere a energiei electrice este racordat la sistemul energetic naional, sau cele cu trane pentru atenuarea undelor de viitur; digurile de aprare mpotriva inundaiilor; lucrrile de regularizare a cursurilor de ape; cantoanele hidrotehnice, staiile hidrologice, meteorologice i de calitate a apelor;. porturi maritime i fluviale, civile i militare- terenurile pe care sunt situate acestea, diguri, cheiuri, pereuri i alte construcii hidrotehnice..., drumuri tehnologice n porturi, monumente istorice aflate n porturi...; terenurile destinate exclusiv instruciei militare; pichetele de grniceri i fortificaiile de aprare a rii; pistele de decolare, aterizare, cile de rulare i platformele pentru mbarcare- debarcare situate pe acestea i terenurile pe care sunt amplasate; statui i monumentele declarate de interes public naional; ansamblurile i siturile istorice i arheologice; muzeele, coleciile de art declarate de interes public naional; terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea: Parlamentul, Preedinia, Guvernul, ministerele i celelalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale i instituiile publice subordonate acestora, instanele judectoreti i parchetele de pe lng acestea, uniti ale Ministerului de Interne, ale serviciilor publice de informaii, precum i cele ale direciei generale ale penitenciarelor, serviciile publice descentralizate ale ministerelor i ale celorlalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale, precum i prefecturile, cu excepia celor dobndite din veniturile proprii extrabugetare, care constituie proprietatea privat a acestora. 181 pct. II. Domeniul public judeean este alctuit din urmtoarele bunuri: 1. drumurile judeene; 2. terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea consiliul judeean n aparatul propriu al acestuia, precum i instituiile publice de interes judeean, cum sunt: biblioteci, muzee, spitale judeene i alte asemenea bunuri, dac nu au fost declarate de uz sau interes public naional sau local; 3. reelele de alimentare cu ap realizate n sistem zonal sau microzonal, precum i staiile de tratare cu instalaiile, construciile i terenurile aferente acestora; 182 pct. III. Domeniul public local al comunelor, oraelor i municipiilor este alctuit din urmtoarele bunuri: 1. drumurile comunale, vicinale i strzile; 2. pieele publice, comerciale, trgurile, oboarele i parcurile publice, precum i zonele de agrement; 3. lacurile i plajele care nu sunt declarate de interes public naional sau judeean; 4. reelele de alimentare cu ap, canalizare, termoficare, gaze, staiile de tratare i epurare a apelor uzate, cu instalaiile, construciile i terenurile aferente; 5. terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea consiliul local i primria, precum i instituiile publice de interes local, cum sunt: teatrele, bibliotecile, muzeele, spitalele, policlinicile i altele asemenea; 6. locuinele sociale; 7. statuile i monumentele, dac nu au fost declarate de interes public naional; 8. bogiile de orice natur ale subsolului, n stare de zcmnt, dac nu au fost declarate de interes public naional; 9. terenurile cu destinaie forestier, dac nu fac parte din domeniul privat al statului i dac nu sunt proprietatea persoanelor fizice ori a persoanelor juridice de drept privat; 10. cimitirele oreneti i comunale.

186

declarate prin lege bunuri de uz sau interes public naional sau judeean. Referitor la domeniul public al unitilor administrativ teritoriale, Legea nr. 215/2001 precizeaz n art. 122 alin. 1 aparin domeniului public de interes local sau judeean bunurile care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public i nu sunt declarate prin lege de uz sau de interes public naional. Cu privire la aceast delimitare ntre domeniul public al statului i domeniul public al unitilor administrativ-teritoriale se impun cteva precizri:

delimitarea domeniului public al statului i al unitilor administrativ-teritoriale se litigiile cu privire la delimitarea domeniului public al statului, judeelor, municipiilor,

face prin inventarierea bunurilor proprietate public (art. 19 23 din Legea nr. 213/1998)183; oraelor sau comunelor sunt n competena de soluionare a instanelor de contencios administrativ (art. 23 din Legea nr. 213/1998);

legea permite posibilitatea trecerii unui bun din domeniul public al statului n

domeniul public al unei uniti administrativ-teritoriale, la cererea Consiliului judeean, a Consiliului General al municipiului Bucureti sau a Consiliului local, dup caz, prin hotrre a Guvernului (art. 9 alin. 1). Trecerea unui bun din domeniul public al unei uniti administrativ-teritoriale n domeniul public al statului se face, la cererea Guvernului, prin hotrre a Consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al municipiului Bucureti sau a Consiliului local (art. 9 alin. 2 din Legea nr. 213/1998).

SECIUNEA A III-A Modurile de dobndire i de stingere a dreptului de proprietate public

183

Inventarierea bunurilor din domeniul public al statului se ntocmete de ministere, de celelalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale i de autoritile publice centrale care au administrarea unor asemenea bunuri. Inventarele se centralizeaz de Ministerul Finanelor i se supun aprobrii Guvernului. Inventarul bunurilor care alctuiesc domeniul public al unitilor administrativ-teritoriale se ntocmete de comisii special constituite i se centralizeaz de Consiliul Judeean sau de Consiliul General al Municipiului Bucureti i se trimit Guvernului pentru ca, prin hotrre, s se ateste apartenena bunurilor la domeniul public judeean sau de interes local.

187

 1. Modurile de dobndire
Potrivit dispoziiilor noului Cod civil, dreptul de proprietate public se dobndete:

1.

prin achiziii publice efectuate n condiiile legii. O.U.G. nr. 34/2006 privind atribuirea

contractelor de achiziie public, a contractelor de concesiune de lucrri publice i a contractelor de concesiune de servicii184 stabilete n acest sens, principiile, cadrul general, procedurile de atribuire a contractului de achiziie public i modalitile de soluionare a contestaiilor formultate mpotiva actelor emise n legtur cu aceste proceduri. Contractul de achiziie public este definit de art. 3 lit a) din Ordonan ca fiind contractul cu titlu oneros, ncheiat n scris ntre una sau mai multe autoriti contractante 185, pe de o parte, i unul sau mai muli operatori economici, pe de alt parte, avnd ca obiect execuia de lucrri, furnizarea de produse sau prestarea de servicii. Totodat se include n categoria contractului de achiziie public i contractul sectorial, atribuit n scopul efecturii unei activiti relevante n sectoarele de utilitate public: ap, energie, transport i pot. Astfel se dobndesc n proprietate public, prin intermediul autoritii contractante i prin atribuirea unui contract de achiziie public, produse, lucrri sau servicii. Contractul de achiziie public poate avea ca obiect: lucrri de constucii de cldiri, de ci de comunicaii, de construcii hidrotehnice, de instalaii i izolare; furnizarea unuia sau mai multor produse, prin cumprare, inclusiv n rate, nchiriere, sau leasing, cu sau fr opiune de cumprare; prestarea unuia sau mai multor servicii: servicii de transport terestru feroviar i pe ap, de transport aerian, de transport potal, servicii de telecomunicaii etc. Ordonana nu se aplic pentru atribuirea unui contract de servicii care are ca obiect cumprarea sau nchirierea, prin orice mijloace financiare, de terenuri, cldiri existente, alte bunuri imobile sau a drepturilor asupra acestora sau cumprarea, producia sau coproducia de programe destinate difuzrii de ctre instituii de radiodifuziune i televiziune (art 13 lit. a i b). Atribuirea contractului de achiziie public se pate face, conform art. 18 din Ordonan prin urmtoarele modaliti:
184 185

Publicat n M.O. nr. 418 din 15/05/2006, cu intrare n vigoare la data de 30 iunie 2006. Potrivit art. 8 din Ordonan, autoritatea contractant este orice organism al statului - autoritate sau instituie publiccare acioneaz la nivel central sau regional ori local; orice organism de drept public, cu personalitate juridic care este nfiinat de o autoritate contractant, se afl n subordinea sau este supus controlului unei autoriti contractante; n componena consiliului de administraie / organului de conducere mai mult de jumtate din membrii sunt numii de o autoritate contractant; orice ntreprindere public sau oricare subiect de drept care desfoar activiti relevante n sectoare de utilitate public: ap, energie, transport, pot. n sensul stabilit de art. 3 lit i), operator economic reprezint orice furnizor de produse, prestator de servicii sau executant de lucrri, persoan fizic/juridic, de drept public sau privat, ori grup de astfel de persoane care ofer n mod licit pe pia produse, servicii i/sau execuie de lucrri.

188

licitaie deschis, respectiv procedura la cere orice operator economic interesat are dreptul de a depune oferta; licitaie restrns, procedur prin care orice operator economic are dreptul de a-i depune candidatura, urmnd ca numai candidaii selectai s aib dreptul de a depune oferta; dialogul competitiv, prin care autoritatea conractant conduce un dialog cu candidaii admii, n scopul identificrii unor soluii, urmnd ca pe baza soluiilor, candidaii selectai s elaboreze soluia final; negocierea, prin care autoritatea contractant deruleaz consultri cu candidaii selectai i negociaz clauzele contractuale, inclusiv preul. Negocierea poate fi cu publicarea prealabil a unui anun de participare i fr publicarea prealabil a unui anun de paricipare. cererea de oferte, o procedur simplificat prin care autoritatea contractant solicit oferte de la mai muli operatori economici.

Cu titlu de excepie, Ordonana a prevzut dreptul autoritii contractante de a achiziiona direct produse, servicii sau lucrri, n msura n care valoarea achiziiei nu depete echivalentul n lei a 5.000 euro pentru fiecare produs, serviciu sau lucrare (art. 19) 186. Potrivit art. 25 alin. 1 din ordonan, autoritatea contractant are obligaia de a estima valoarea contractului de achiziie public pe baza calculrii i nsumrii tuturor sumelor pltibile pentru ndeplinirea contractului respectiv, fr taxa pe valoarea adugat, lund n considerare orice forme de opiuni i, n msura n care acestea pot fi anticipate la momentul estimrii, orice eventuale suplimentri sau majorri ale valorii contractului. Achiziia se realizeaz pe baz de document justificativ care, n acest caz, se consider a fi contract de achiziie public, potivit art. 19 teza final. Documentul justificativ dovedete efectuarea oricrei achiziii publice, iar obligaia de a asigura obinerea i pstrarea acestuia revine autoritii contractante (art. 204 alin. 2). Criteriul de atribuire a contractului de achiziie public poate fi oferta cea mai avantajoas din punct de vedere economic sau preul cel mai sczut, exceptnd cazul diologului competitiv, unde criteriul utilizat trebuie s fie numai oferta cea mai avantajoas din punct de vedere economic. n cazul acestui criteriu, oferta ctigtoare este cea care ntrunete punctajul cel mai mare rezultat din
186

n acest caz, obligaia respectrii prevederilor ordonanei se limiteaz numai la prevederile art. 204 alin. 2, menionat mai sus.

189

factorii de evaluare ai ofertei precum: preul; caracteristici privind nivelul calitativ, tehnic i funcional; raportul cost/eficien, servicii de asisten tehnic, termen de livrare sau de execuie, etc. Autoritatea contractant are obligaia de a ncheia contractul cu ofertantul a crui ofert a fost satbilit drept ctigtoare, pe baza propunerilor tehnice i financiare.

2. 3.

prin expropriere pentru cauz de utilitate public187. prin donaie sau legat, acceptat n condiiile legii, dac bunul, prin natura lui sau

prin voina dispuntorului, devine de uz sau de interes public. Acestea sunt acceptate, n condiiile legii, de Guvern sau, dup caz, de Consiliul judeean sau de Consiliul local, dac bunul intr n domeniul public al statului, respectiv al unitilor administrativ teritoriale188. n acelai sens dispune i Legea nr. 215/2001 a adminsitraiei publice locale. Potrivit art. 123 alin. 3 din legea amintit, donaiile i legatele cu sarcini pot fi acceptate numai cu aprobarea consiliului local sau, dup caz, a consiliului judeean, cu votul a dou treimi din numrul membrilor acestuia. Donaiile fcute statului terbuie s respecte forma ad validitatem (autentic) impus de art. 1011 din noul Cod civil.

4.

prin convenie cu titlu oneros, dac bunul, prin natura lui sau prin voina

dobnditorului, devine de uz ori de interes public. Acest mod de dobndire a dreptului de proprietate public, nou reglementat prin dispoziiile noului Cod civil, reprezint un contract de vnzare-cumprare cruia i sunt aplicabile dispoziiile de drept comun n materia contractului de vnzare-cumprare.

5.

prin transferul unui bun din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ-

teritoriale n domeniul public al acestora, n condiiile legii. Aceast trecere opereaz pe baza hotrrii Guvernului, pentru bunurile aflate n proprietatea privat a statului, sau n temeiul hotrrii Consiliului Judeean, a Consiliului General al Municipiului Bucureti ori a Consiliului local, pentru cele aflate n proprietatea privat a acestora . 6. prin alte moduri prevzute de lege, cum sunt:
187 188

A se vedea capitolul subsecvent al lucrrii. Cu titlu exemplificativ, enunm H.G. nr. 469/1998, prin care s-a autorizat Ministerul Culturii s accepte o donaie cu sarcini oferit de soii Liana i Dan Popescu Nasta n favoarea sattului romn constnd n bunuri culturale n valoare de 928.050.000 lei.

190

 rechiziia . Rechiziia nu este o lipsire de dreptul de proprietate privat, ci numai o lipsire de atributul folosinei pe durata prevzut de lege. Titularul dreptului de folosire este statul, prin organele autoritii publice. n prezent rechiziia se face n condiiile Legii nr. 132/1997189, modificat prin Legea nr. 410/2004. Rechiziia de bunuri i prestri de servicii reprezint msura cu caracter excepional prin care autoritile publice mputernicite prin lege oblig agenii economici, instituiile publice, precum i alte persoane juridice i fizice la cedarea temporar a unor bunuri mobile sau imobile (art. 1 alin. 1 din Lege). Bunurile rechiziionate 190 vor fi puse la dispoziia forelor destinate aprrii naionale sau a autoritilor publice, la declararea mobilizrii generale sau pariale ori a strii de razboi, la instituirea strii de asediu sau de urge, precum i n caz de concentrri, exerciii i antrenamente de mobilizare ori pentru prevenirea, localizarea, nlturarea urmrilor unor dezastre, ct i pe timpul acestor situaii (art.1 alin. 2). n schimb, bunurile consumptibile i cele perisabile pot fi rechiziionate definitiv, cu plata despgubirilor prevzute de lege. Rechiziionarea de bunuri i chemarea persoanelor fizice pentru prestri de servicii n interes public se dispune la declararea mobilizrii generale sau pariale a strii de rzboi, prin decretul de declarare, iar la instituirea strii de asediu sau de urgen, prin decretul de instituire. n caz de concentrri, exerciii i antrenamente de mobilizare, msura se dispune prin hotrrea Consiliului Suprem de Aprare a rii; iar n cazul prevenirii, localizrii i nlturrii unor dezastre, prin hotrre a Guvernului sau prin ordine ale prefecilor (art. 4). Executarea msrii se face de ctre centrele militare judeene i ale municipiului Bucureti, cu excepia navelor, a mijloacelor plutitoare i portuare care sunt rechiziionate de ctre Statul Major al Marinei Militare, precum i a aeronavelor, instalaiilor i tehnicilor de aerodrom care se rechiziioneaz de Statul Major al Aviaiei i al Aprrii Anteaeriene. Totodat, n timp de rzboi, orice comandant de subunitate sau unitate militar similar este autorizat s
189

190

M.O. nr. 161/18. 07. 1997 Potrivit art. 5 alin. 1 se pot rechiziiona: a) mijloace de transport cu traciune animal, auto, feroviare, aeriene i navale;

b) instalaii portuare i dane; c) sisteme, instalaii i tehnic de aerodrom, de comunicaii i de telecomunicaii; d) surse de alimentare energetice; e) tehnic de calcul; f) tehnic i materiale topografice, tipografice, audiovizuale, de construcii i de ci ferate; g) carburani-lubrifiani, utilaje i materiale pentru transportul i depozitarea acestora; h) cldiri; i) terenuri; j) piese de schimb i materiale pentru ntreinere i reparaii; k) utilaje i materiale pentru dotarea atelierelor de reparaii; l) articole de echipament, de protecie, de regie, de gospodrie i de igien personal; m) alimente i materiale pentru preparat, servit, distribuit i transportat hran; n) animale; o) furaje; p) tehnic, aparatur i materiale sanitar-veterinare.

191

hotrasc msura rechiziionarea de bunuri, dar numai prin autoritile administraiei publice locale i cu asumarea rspunderii proprii (art. 6). Pe durata rechiziiei, proprietarii sau deintorii sunt scutii de plata impozitelor i taxelor pentru bunurile rechiziionate, iar obligaiile nscute din contractele legal ncheiate cu privire la aceste bunuri se suspend (art. 19 alin. 2). La expirarea perioadei pentru care este fcut rechiziia, sau la ncetarea cauzelor care au determinat rechiziia, bunurile se restituie celor de la care au fost rechiziionate, pe baza unui proces verbal (art. 29). Dac bunurile au suferit degradri sau devalorizri, proprietarii pot fi despgubii fie prin acordarea unui bun similar, fie prin plata contravalorii bunului, calculat n funcie de starea tehnic sau de gradul de uzur la momentul rechiziionrii. Pentru bunurile consumptibile, se pltesc preurile n vigoare la momentul despgubirii, dar n funcie de calitatea lor de la data prelurii (art. 25). confiscarea191 - este o sanciune ce const n trecerea forat, cu titlu gratuit, n proprietatea statului, a unui bun n temeiul unei hotrri judectoreti sau a unei decizii administrative. Potrivit art. 44, alin. 9 din Constituie: bunurile destinate, folosite sau rezultate din infraciuni ori contravenii pot fi confiscate numai n condiiile legii. bunurile fr stpn, bunurile abandonate i succesiunile vacante. Bunurile fr stpn sunt orice lucruri prsite timp de 1 an de ctre titularii lor, necunoscui sau abseni192. Potrivit art. 477 i 680 C. civ., succesiunile vacante, adic fr motenitori legali ori testamentari, sau dac motenitorii existeni au renunat la succesiune ori nu au acceptat-o n
191

Confiscarea averii totale sau pariale, ca pedeaps complementar, a fost abrogat prin Legea nr. 140/1996 de modificare a Codului penal. n prezent exist att confiscare ca msur de siguran, ct i confiscare contravenional, precum i confiscare n condiiile Legii nr. 115/1996 privind declararea i controlul averilor demnitarilor, magistrailor, funcionarilor publici i a unor persoane cu funcii de conducere, modificat prin Legea nr. 161/2003 privind unele msuri pentru asigurarea transparenei n exercitarea demnitilor publice, a funciilor publice i n mediul de afaceri, prevenirea i sancionarea corupiei i OUG nr. 24/2004 pentru modificarea i completarea legii nr. 161/2003, Potrivit art. 18 alin. 1 di Legea nr. 115/1996: dac instana ce judec constat c dobndirea unor bunuri sau a unei cote-pri dintr-un bun nu este justificat, se pronun fie confiscarea, fie plata unei sume de bani, egal cu valoarea lor, stabilit de instan pe baz de expertiz. 192 Sunt considerate bunuri fr stpn i urmtoarele: bunurile prsite n locurile publice dac nu se poate stabili imediat identitatea deintorului; bunurile gsite i predate poliiei, neridicate de cptre cei ce le-au pierdut n termenul prevzut de lege; bunurile abandonate, adic cele care se afl n pstrarea unor instituii i pe care proprietarul lor nu le ridi` n termenele prevzute n actele normative care reglementeaz aceast pstrare; bunurile prsite n vmi, precum i cele czute n rebut vamal, dac n termen de 15 zile de la ntiinarea importatorului sau primitorului despre cderea n rebut vamal, bunurile ce nu sunt vmuite; navele abandonate, prsite n porturile sau apele teritoriale ale rii noastre, inclusiv ncrctura, trec n proprietatea statului dup un timp care, dup uzanele maritime, este apreciat ca suficient spre a se trage concluzia c a fost abandonat, ori dac s-a fcut o declaraie din partea reprezentanilor legali ai armatorului din care s rezulte abandonul navei respective.

192

termenul prevzut de lege, trec n domeniul public. comoara sau tezaurul - potrivit Codul civil art. 649 alin 2 - reprezint orice lucru inut ascuns sau ngropat, a crui proprietate n-o poate justifica nimeni, care este descoperit printr-un pur efect al hazardului. Prin Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naional mobil,193 s-au abrogat tacit dispoziiile alin. 1 a art. 649 C. Civ. conform cruia proprietatea unui tezaur este a celui care l-a gsit n propriul su fond, iar dac tezaurul este gsit n fond strin se mparte pe din dou ntre cel ce l-a gsit i proprietarul fondului. Potrivit art. 45 din noua reglementare, bunurile arheologice descoperite n cadrul unor cercetri sistematice cu scop arheologic sau geologic, precum i cele descoperite ntmpltor prin lucrri de orice natur, efectuate n locuri care fac obiectul exclusiv al proprietii publice, intr n proprietatea public. n temeiul art. 48 din Lege, autorii descoperirilor ntmpltoare au dreptul la o recompens bneasc de 30% din valoarea bunului, iar n cazul descoperirii unor bunuri culturale de valoare excepional se poate acorda i o bonificaie de pn la 15% din valoarea bunului. amenda este o sanciune civil, administrativ sau penal, constnd n obligarea subiectului la plata unei sume de bani, legal determinat, n contul statului. impozitele i taxele se fac venit la bugetul de stat sau la bugetul unitilor administrativ-teritoriale, devenind proprietatea lor. bunurile rmase dup lichidarea unei persoane juridice. n cazul n care persoana juridic este dizolvat pentru c scopul ei sau mijloacele ntrebuinate pentru realizarea acesteia au devenit contrare legii ori potrivnice regulilor de convieuire social, bunurile rmase dup lichidare trec n proprietatea public (art. 53 din Decretul nr. 31/1954). executarea silit. Potrivit Ordonanei nr. 61/2002 privind colectarea creanelor bugetare194 n cazul n care debitorul nu i pltete de bunvoie obligaiile bugetare datorate, organele de executare silit, pentru stingerea acestora, vor proceda la aciuni de executare silit (art. 40 alin. 1). Executarea silit se poate ntinde asupra tuturor veniturilor i bunurilor proprietate a debitorului, urmribile potrivit legii, iar valorificarea acestora se efectueaz numai n msura necesar pentru realizarea creanelor bugetare i a cheltuielilor de executare.
193 194

Publicat n M.O. nr. 530/27. 10. 2000 Republicat n M.O. nr. 582/16.06.2003.

193

 contracte civile sau comerciale, cnd acestea sunt ncheiate pentru cauz de utilitate public.

2. Moduri de stingere
Art. 864 din noul Cod civil reglementeaz ca moduri de stingere a dreptului de proprietate public: dac bunul a pierit; dac bunul a fost trecut n domeniul privat; dac a ncetat uzul sau interesul public.

SECIUNEA a IV-a Exercitarea dreptului de proprietate public 1. Consideraii generale

Titularii dreptului de proprietate public statul i unitile administrativ-teritoriale pot s exercite acest drept, direct sau prin intermediul autoritilor administraiei publice. Dei exercit atributele dreptului de proprietate, autoritile administraiei publice locale i centrale nu pot fi considerate titulare ale proprietii publice. Dreptul de proprietate public revine statului i unitilor administrativ-teritoriale, ca subiecte de drept public. De regul, exercitarea dreptului de proprietate public se realizeaz prin intermediul unor subiecte de drept civil. Astfel, bunurile proprietate public sunt ncredinate prin acte de putere unor persoane juridice nfiinate n acest scop ori prin contract, persoanelor fizice i persoanelor juridice de drept privat. De asemenea, pot fi atribuite n folosin persoanelor juridice fr scop lucrativ sau pot fi nchiriate. Temeiul juridic general al ncredinrii bunurilor proprietate public altor persoane, n scopul gestionrii lor n interes public, l constituie art. 136 pct. 4 din Constituie: bunurile proprietate public pot fi date n administrarea regiilor autonome ori instituiilor publice sau pot fi concesionate sau nchiriate; de asemenea pot fi date n folosin gratuit instituiilor 194

de utilitate public i art. 861 alin.(3) din noul Cod civil. n concluzie, bunurile proprietate public pot fi date n administrare sau n folosin, pot fi concesionate sau nchiriate.

2. Dreptul de administrare asupra bunurilor proprietate public

1. Definiie. Reglementare. Natur juridic Noiune. Dreptul de administrare este acel drept real constituit prin act administrativ asupra unor bunuri care aparin statului sau unitilor administrativ-teritoriale n virtutea cruia titularul poate s exercite posesia, folosina i, n anumite limite, dispoziia, cu respectarea dreptului de proprietate al celui care l-a constituit. Reglementare. Noul Cod civil reglementeaz dreptul de administare n art. 867870. Art. 868 prevede c:dreptul de administrare aparine regiilor autonome sau, dup caz, autoritilor administraiei publice centrale sau locale i altor instituii publice de interes naional, judeean ori local. Textul citat impune cteva precizri: - regiile autonome, autoritile administraiei publice centrale sau locale i celelalte instituii publice de interes naional, judeean sau local sunt titulare ale dreptului de administrare, avnd ca obiect bunuri din domeniul public. - dreptul de administrare reprezint o form juridic de exercitare a dreptului de proprietate public numai prin intermediul regiilor autonome i instituiilor publice. Exist i alte acte normative care prevd n mod expres dreptul de administrare, cum ar fi: Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicat195; Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea unitilor economice de stat ca regii autonome i societi comerciale196. Natur juridic. Plecnd de la dispoziiile art. 867 alin.(1) din noul Cod civil care
195

Potirvit art. 35(2): terenurile proprietate de stat, administrate de institutele i staiunile de cercetri tiinifice, agricole i silvice, destinate cercetrii i producerii de semine i material sditor din categorii biologice superioare i animalelor de ras, precum i din administrarea Institutului pentru Testarea i nregistrarea Soiurilor de Plante de Cultur i a centrelor sale teritoriale, aparin domeniului public i rmn n administrarea acestora. 196 Potrivit art. 53: bunurile care rmn n proprietatea statului, cum sunt cldirile guvernamentale, bunurile necesare desfurrii activitii administraiei, rezervele statului, se nregistreaz la Departamentul Rezervelor de Stat i se administreaz direct de instituiile crora le sunt date n folosin.

195

prevd c dreptul de administrare se constituie prin hotrre a Guvernului, a consiliului judeean sau, dup caz, a consiliului local, reinem c raporturile dintre stat i beneficiarii dreptului de administrare sunt raporturi de subordonare, iar darea n administrare se face prin acte administrative individuale, n scopul realizrii unor interese publice. Chiar dac exist o solicitare a regiei autonome sau a instituiei publice pentru constituirea dreptului de administrare, actul de constituire i pstreaz caracterul de act unilateral de drept public, neavnd natur contractual, astfel nct nu e necesar acordul titularului dreptului de administrare. Totodat, n cadrul circuitului civil, titularul dreptului de administrare particip n nume propriu i cu rspundere proprie n raporturile patrimoniale cu alte subiecte de drept. n consecin, dreptul de administrare are o natur juridic mixt:

drept de natur administrativ n raport cu titularii dreptului de proprietate public drept de natur civil, fa de celelalte subiecte de drept drept real principal derivat din dreptul de proprietate public.

2. Caracterele dreptului de administrare Din moment ce dreptul de administrare i are izvorul n dreptul de proprietate public, va mprumuta caracterele juridice ale acestuia din urm, fiind inalienabil, imprescriptibil i insesizabil. Dreptul de administrare, ca drept real principal, are un caracter absolut, fiind opozabil erga omnes. Caracterul de opozabilitate erga omnes se manifest n special n raporturile de drept privat, cnd titularul dreptului de administrare se afl pe poziie de egalitate juridic cu celelalte persoane fizice sau juridice. Aceast opozabilitate permite titularului aprarea dreptului real de administrare prin mijloace de drept civil. n ceea ce privete raporturile dintre titular i autoritile publice, fiind raporturi de drept public, de subordonare, dreptul de administrare este inopozabil titularului dreptului de proprietate public, astfel nct poate fi revocat de autoritatea public ndreptit. Dreptul de administrare nu este susceptibil de dezmembrare, dezmembrmintele 196

nefiind compatibile nici cu dreptul de proprietate public pe care se ntemeiaz, din moment ce dreptul de proprietate public este inalienabil. Dreptul de administrare este un drept insesizabil, deci bunurile care fac obiectul acestui drept nu pot fi urmrite silit, fiind scoase din circuitul civil, ca bunuri aparinnd domeniului public. 3. Coninutul juridic al dreptului de administrare Conform art. 868 alin.(2) din noul Cod civil, titularul dreptului de administrare poate folosi i dispune de bunul dat n administrare n condiiile stabilite de lege i, dac este cazul, de actul de constituire. Din textul legal rezult c posesia, folosina, i dispoziia sunt atribute ce formeaz coninutul juridic al dreptului de administrare. Aceste prerogative nu se confund cu posesia, folosina i dispoziia ca prerogative ale dreptului de proprietate public. Posesia. Atributul posesiei implic stpnirea n fapt a bunului, titularul dreptului avnd deinerea material a bunului, adic elementul corpus. Titularul nu are i elementul animus al posesiei, element care revine proprietarului. Stpnirea nu se face n calitate de proprietar, ci n calitate de titular al dreptului de administrare. Elementul animus deosebete posesia proprietarului de posesia ca atribut al dreptului de administrare. Folosina. Acest atribut acord titularului dreptului de administrare posibilitatea, dar i obligaia s utilizeze bunul i s culeag fructele n vederea realizrii scopurilor pentru care i desfoar activitatea. n virtutea acestei prerogative, titularii dreptului de administrare culeg fructele naturale, industriale i civile ale bunului administrat197. Fructele naturale i industriale pot fi culese de titularii dreptului de administrare, dac legea nu prevede altfel. n ceea ce privete fructele civile deinute n urma nchirierii bunului dat n administrare (chiriile), acestea se cuvin, n cot-parte de 20-50% titularului dreptului de administrare, restul de 80-50% constituind venit la bugetul de stat sau la bugetele locale, dup caz (art. 16 din Legea nr. 213/1998). Dispoziia. Avnd n vedere c dreptul de administrare nu poate conferi titularului su
197

Regiile autonome, funcionnd pe baz de gestiune economic i autonomie financiar, vor folosi fructele pentru acoperirea cheltuielilor necesare activitii; instituiile publice fiind finanate de la buget, vor vrsa la acesta veniturile realizate i doar n mod excepional le vor folosi ca surse extrabugetare de finanare.

197

mai multe atribute dect are proprietarul i innd cont c bunurile din domeniul public sunt inalienabile, n literatura juridic s-a nscut ntrebarea, cum poate avea titularul dreptului de administrare un drept de dispoziie asupra bunului, cnd nici titularul proprietii nu-l are? n soluionarea problemei trebuie s distingem ntre dispoziie material i dispoziie juridic. n privina dispoziiei materiale, titularul dreptului de administrare are posibilitatea s consume sau s transforme bunul, n limitele impuse de autoritile publice care l-au constituit, dar nu poate degrada sau distruge bunul aflat n administrare. Astfel, n cazul terenurilor i construciilor, dispoziia material se concretizeaz n operaiuni de tieri de arbori, exploatare a bogiilor subsolului, excavare de pmnt, reparri i reamenajri, demolri n vederea edificrii unei noi construcii; instituiile publice pot transforma anumite cldiri. n ceea ce privete dispoziia juridic, avnd n vedere faptul c dreptul de proprietate public este inalienabil, dispoziia nu poate privi dect o transmitere a dreptului de administrare, efecutat n condiiile legii. Se poate, aadar, efectua o trasmitere fr plat a unor bunuri n stare de funcionare, ce nu mai sunt necesare titularului dreptului unei alte instituii publice. Putem ntlni o dispoziie material a titularului dreptului de administrare cu ocazia executrii unor lucrri asupra bunului luat n administrare, spre exemplu bogiilor subsolului, excavarea de pmnt, tierile de arbori etc. exploatarea

4. Stingerea dreptului de administrare Potrivit art. 869 din noul Cod civil, Dreptul de administrare nceteaz odat cu ncetarea dreptului de proprietate public sau prin actul de revocare emis, n condiiile legii, dac interesul public o impune, de organul care l-a constituit.

3. Dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate public

1. Noiune. Reglementare. Natur juridic Noiune. Dreptul de concesiune este un drept real care izvorte din contractul de concesiune i care confer titularului (concesionar) persoan fizic sau juridic posesia i 198

folosina bunului aparinnd domeniului public sau privat, transmis de concedent, n limitele legii i dispoziiilor contractuale. Reglementare. Regimul juridic al concesiunilor a fost stabilit prin Legea nr. 219/ 1998 care reglementa concesiunea de bunuri proprietate public i privat, concesiunea de servicii publice i de activiti economice. Legea a fost abrogat prin O.U.G. nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de achiziie public, a contractelor de concesiune de lucrri publice i a contractelor de concesiune de servicii198. Obiectul de reglementare al Ordonanei l constituie numai concesiunea lucrrilor i serviciilor publice, cu excluderea concesiunii bunurilor publice. n acest sens, art. 220 din ordonan prevede: prezenta ordonan de urgen nu se aplic n cazul n care contractul de concesiune..... lit. c) are ca scop concesionarea bunurilor publice, dar numai n cazul n care, prin obiectul respectivului contract, autoritatea contractant nu urmrete dobndirea execuiei unei lucrri sau a unui serviciu, fapt care ar ncadra contractul respectiv fie n categoria contractelor de achiziie public, fie n categoria contractelor de concesiune a cror atribuire este reglementat de prezenta ordonan de urgen. Cu alte cuvinte, concesiunea bunurilor proprietate public nu era interzis, ci doar nu era nc reglementat printr-o lege cadru. Necesitatea i urgena compatibilizrii depline a legislaiei naionale n domeniul concesiunilor cu reglementrile i practica comunitar, recomandarea Comisiei Europene de abrogare total i expres a Legii nr. 219/1998, precum i prevederile art.136 pct. 4 din Constituie, au impus adoptarea O.U.G. nr.54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate public199. Din prevederile legale rezult c n funcie de obiectul su concesiunea este de trei feluri: concesiunea de bunuri proprietate public supus dispoziiilor O.U.G. nr. 54/2006; concesiunea de lucrri publice ; concesiunea de servicii; ultimele dou categorii fiind guvernate de O.U.G. nr. 34/2006.

Dreptul de concesiune este reglementat i n noul Cod civil, prin art. 871-873 n prezent concesionarea bunurilor proprietate public se face i n condiiile prevederilor speciale din alte acte normative: - art. 13 alin 2 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii,
198 199

Publicat n M.O. nr. 418 din 15/05/2006, cu intrare n vigoare la data de 30 iunie 2006. Publicat n M.O. nr. 569 din 30/06/2006, cu intrare n vigoare la data de 30 iunie 2006.

199

modificat i republicat200, precizeaz c terenurile aparinnd domeniului public sau al unitilor administrativ-teritoriale se pot concesiona numai n vederea realizrii de construcii sau de obiective de uz i/sau de interes public, cu respectarea documentaiilor de urbanism i aprobate potrivit legii. Concesionarea se face prin licitaie, pe baz de oferte prezentate de ctre solicitani, cu respectarea prevederilor legale, urmrindu-se valorificarea superioar a potenialului terenului. Limita minim a preului cesiunii se stabilete prin hotrrea dup caz, a Consiliului General al Municipiului Bucureti, sau a Consiliului local sau judeean astfel nct s asigure recuperarea n 25 de ani a preului de vnzare al terenului, n condiiile de pia, la care se adaug costul lucrrilor de infrastructur aferente. Pe baza procesului verbal de adjudecare a licitaiei, se va ncheia actul de concesiune, care se va nregistra de ctre concesionar n evidenele de publicitate imobiliar, n termen de 10 zile de la data adjudecrii. Durata concesiunii va fi stabilit de ctre consiliile locale, consiliile judeene, respectiv, de Consiliul General al Municipiului Bucureti, n funcie de prevederile documentaiei de urbanism i de natura construciei (art.16-22). - art. 123 alin. 1 din Legea administraiei publice locale nr. 215/2001 dispine: Consiliile locale i consiliile judeene hotrsc ca bunurile ce aparin domeniului public de interes judeean sau local ... s fie concesionate... - diferite acte normative cuprind prevederi speciale referitoare la concesiunea unor activiti: concesionarea asupra resurselor de petrol (Legea nr. 238/2004 a petrolului); concesiunea activitilor miniere (Legea minelor nr. 85/2003)201. Natur juridic. Dreptul de concesiune este un drept real principal, derivat din dreptul de proprietate public. De asemenea, este opozabil erga omnes, cu excepia proprietarului concedent, deoarece raporturile dintre concedent i concesionar sunt de subordonare, izvorte dintr-un contract administrativ. n virtutea acestui raport, concedentul poate modifica unilateral contractul, poate s-l denune n mod unilateral, inclusiv s efectueze controale i s dea ordine concesionarului.
200 201

n M.O. nr. 933 din 13 octombrie 2004. Potrivit art. 27 din Legea petrolului, operaiunile petroliere, inclusiv bunurile necesare realizrii acestor operaiuni aflate n proprietate public, se concesioneaz pn la 30 de ani, cu posibilitatea prelungirii pn la 15 ani. n acelai sens, art. 16 din Legea minelor precizeaz c resursele minerale se pun n valoare prin activiti miniere care se concesioneaz persoanelor juridice romne sau strine. Licena de exploatare se acord pentru o durat de maxim 5 ani, cu drept de prelungire pentru cel mult 3 ani.

200

2. Contractul de concesiune a bunurilor din domeniul public Noiune. Conform art. 1 alin. 2 din O.U.G. nr. 54/2006 contractul de concesiune este acel contract ncheiat n form scris prin care o autoritate public, denumit concedent, transmite pe o perioad determinat, unei persoanei, numit concesionar, care acioneaz pe riscul i rspunderea sa, dreptul i obligaia de exploatare a unui bun proprietate public, n schimbul unei redevene. Prle contractante. Prile contractului sunt concedentul i concesionarul. Pot avea calitatea de concedent: ministerele sau alte organe de specialitate ale administraiei publice centrale, pentru bunurile proprietate public a statului; Consiliile judeene, Consiliile locale, Consiliul General al Municipiului Bucureti sau instituiile publice de interes local pentru bunurile proprietate public a judeului, oraului sau comunei (art. 5 alin. 1). Calitatea de concesionar poate avea orice persoan fizic sau juridic, de drept privat, romn sau strin (art. 6 ). Obiectul contractului. Obiectul contractului l constituie: bunurile proprietate public a statului sau unitilor administrativ-teritoriale (art. 3). Durata contractului nu va putea depi 49 de ani, ncepnd cu data semnrii lui i se stabilete de ctre concedent pe baza studiului de oportunitate. Contractul de concesiune poate fi prelungit pentru o perioad egal cu cel mult jumtate din durata sa iniial, prin simplul acord de voin al prilor (art. 7). Redevena obinut prin concesionare se face venit la bugetul de stat sau la bugetele locale. Modul de calcul i de plat se stabilete de ministerele de resort sau de organele de specialitate ale administraiei publice centrale ori de autoritile administraiei publice locale (art. 4). ncheierea contractului. Iniierea concesiunii o poate avea concedentul i are la baz un studiu de oportunitate efectuat, n prealabil de concedent (acest studiu cuprinde, printre altele, descrierea bunului; motivele de ordin economic, financiar, social i de mediu; nivelul minim al redevenei; durata estimativ a concesiunii). La primirea propunerii de 201

concesiune, formulat de orice persoan interesat, concedentul este obligat s ntocmeasc studiul de oportunitate n termen de 30 de zile. Studiul de oportunitate se aprob de ctre concedent, i n baza acestui studiu, concedentul elaboreaz caietul de sarcini al concesiunii. Concesionarea se aprob pe baza caietului de sarcini prin hotrre a Guvernului, a Consiliilor locale, judeene sau al Consiliului General al Municipiului Bucureti, dup caz (art. 12). ncheierea contractului de concesiune se face prin licitaie sau prin negociere direct. Licitaia este procedura la care orice persoan fizic sau juridic interesat are dreptul de a depune o ofert (art.14 lit. a). n cazul procedurii licitaiei concedentul are obligaia s publice n Monitorul Oficial, ntr-un cotidian de circulaie naional i ntr-unul de circulaie local anunul de licitaie. Anunul de licitaie se trimite spre publicare cu cel puin 20 de zile calendaristice nainte de data limit pentru depunerea ofertelor. Licitaia se poate desfura numai dac n urma publicrii anunului de licitaie au fost depuse cel puin 3 oferte valabile. n msura n care acestea nu au fost depuse, concedentul este obligat s anuleze procedura i s organizeze o nou licitaie (art. 25). Negocierea direct este procedura prin care concedentul negociaz clauzele contractuale, inclusiv redevena, cu unul sau mai muli participani la procedura de atribuire a contractului de concesiune (art. 14 lit. b). Procedura de negociere direct este aplicabil n cazul n care dup repetarea procedurii licitaiei, nu au fost depuse cel puin 3 oferte valabile. Anunul negocierii directe se trimite spre publicare cu cel puin 10 zile calendaristice nainte de data limit pentru depunerea ofertelor (art. 26-27). Concedentul deruleaz negocieri cu fiecare ofertant care a depus o ofert valabil. Orice persoan interesat are dreptul de a transmite o solicitare de participare la procedura de atribuire a contractului de concesiune. Oferta are caracter obligatoriu, din punct de vedere al coninutului, pe toat perioada de valabilitate stabilit de concedent. Persoana interesat are obligaia de a depune oferta la adresa i pn la data limit pentru depunere, stabilite n anunul procedurii. Coninutul ofertelor trebuie s rmn confidenial pn la data stabilit pentru deschiderea acestora. Criteriul de atribuire a contractului de concesiune este cel mai mare nivel al redevenei, dar se poate ine seama i de alte criterii: capacitatea economico-financiar a ofertanilor, protecia mediului nconjurtor, condiii specifice impuse de natura bunului concesionat. 202

Sunt exceptate de la aceste operaiuni bunurile proprietate public care se atribuie direct, prin contract de concesiune, societilor comerciale, companiilor naionale ori societilor naionale, nfiinate prin reorganizarea regiilor autonome i care au c obiect principal de activitate gestionarea, ntreinerea, repararea i dezvoltarea respectivelor bunuri, dar numai pn la finalizarea privatizrii acestora. n acest caz, concesionarea se aprob prin hotrre a Guvernului sau a Consiliului judeean sau local, sau al Consiliului General al Municipiului Bucureti (art.59 alin. 1 i 3). Concedentul are obligaia de a informa ofertanii despre deciziile referitoare la atribuirea contractului de concesiune, n scris, cu confirmare de primire, nu mai trziu de 3 zile lucrtoare de la emiterea acestora. Contractul de concesiune se ncheie n termen de 20 de zile de la data la care concedentul a informat ofertantul despre acceptarea ofertei sale. Nencheierea contractului de concesiune ntr-un termen de 20 de zile calendaristice, poate atrage plata daunelor interese (art. 50). Contractul se ncheie n limba romn, n dou exemplare, cte unul pentru fiecare parte. Dac concesionarul are o alt cetenie sau naionalitate dect cea romn i dac prile consider necesar, contractul se va ncheia n dou exemplare, dou n limba romn si dou n limba aleas de ele. n caz de litigiu, exemplarele n limba romn ale contractului prevaleaz (art. 58). Contractele de concesionare a terenurilor de orice natur se nregistreaz de ctre concesionar n registrul de publicitate imobiliar sau n cartea funciar (art. 71). De asemenea concesionarul are obligaia c n cel mult 90 de zile de la semnarea contractului, s depun, cu titlu de garanie o sum fix reprezentnd o cot parte din suma obligaiei de plat datorat pentru primul an de exploatare (art. 56 alin.1). Coninutul contractului. Contractul de concesiune cuprinde urmtoarele (art. 51): clauze prevzute n caietul de sarcini; clauze convenite de prile contractante n completarea celor din caietul de sarcini, dar fr a contraveni obiectului concesiunii; interdicia pentru concesionar de a subconcesiona n tot sau n parte, unei alte persoane obiectul concesiunii; clauze contractuale referitoare la mprirea responsabilitilor de mediu ntre 203

concedent i concesionar. Ordonana rezerv concedentului posibilitatea de a modifica unilateral partea reglementar a contractului, dar cu notificarea prealabil a concesionarului i numai din motive excepionale legate de interesul naional sau local. n msura n care concesionarul este prejudiciat, el are dreptul s primeasc fr ntrziere o just despgubire (art. 53). ncetarea contractului de concesiune poate avea loc n urmtoarele situaii, prevzute de art. 64: la expirarea duratei stabilite n contract; n cazul n care interesul naional sau local o impune, prin denunarea unilateral de ctre concedent, cu plata unei despgubiri juste n sarcina concedentului; n cazul nerespectrii obligaiilor contractuale de ctre concesionar, prin rezilierea unilateral de ctre concedent, cu plata unei despgubiri n sarcina concesionarului; n cazul nerespectrii obligaiilor contractuale de ctre concedent, prin rezilierea unilateral de ctre concesionar, cu plata despgubirilor n sarcina concedentului; la dispariia dintr-o cauz de for major a bunului concesionat sau n cazul imposibilitii obiective a concesionarului de a-l exploata, prin renunare, fr plata unei despgubiri. (art.35). 3. Contractele de concesiune de lucrri publice i de servicii Noiune. Procedura de atribuire a acestor contracte face obiectul de reglementare al Cap. VII din O.U.G. nr. 34/2006. Ordonana definete n art. 3 lit. g) contractul de concesiune de lucrri publice ca fiind contractul care are aceleai caracteristici ca i contractul de lucrri, cu deosebirea c n contrapartida lucrrilor executate contractantul, n calitate de concesionar, primete din partea autoritii contractante202, n calitate de concedent, dreptul de a exploata rezultatul lucrrilor sau acest drept nsoit de plata unei sume de bani , iar la lit. h) contractul de
202

Potrivit art. 8 din Ordonan, autoritatea contractant este orice organism al statului - autoritate sau instituie public- care acioneaz la nivel central sau regional ori local; orice organism de drept public, cu personalitate juridic care este nfiinat de o autoritate contractant, se afl n subordinea sau este supus controlului unei autoriti contractante; n componena consiliului de administraie / organului de conducere mai mult de jumtate din membrii sunt numii de o autoritate contractant; orice ntreprindere public sau oricare subiect de drept care desfoar activiti relevante n sectoare de utilitate public: ap, energie, transport, pot.

204

concesiune de servicii, ca fiind contractul care are aceleai caracteristici ca i contractul de servicii, cu deosebirea c n contrapartida serviciilor prestate contractantul, n calitate de concesionar, primete din partea autoritii contractante, n calitate de concedent, dreptul de a exploata serviciile sau acest drept nsoit de plata unei sume de bani. Procedura de atribuire. Atribuirea unui contract de concesiune se iniiaz prin publicarea unui anun de participare. Acesta se public n M.O. al Romniei, partea a IV a , intitulat Achiziii publice, i dup caz n Jurnalul Oficial al Uniunii Europene. Publicarea n Jurnalul Oficial al Uniunii Europene este obligatorie n situaiile n care valoarea estimativ a contractului de concesiune care urmeaz a fi atribuit este mai mare dect echivalentul n lei a 5.ooo.ooo euro. Autoritatea contractant are obligaia de a stabili numrul de zile dintre data publicrii anunului de participare i data depunerii aplicaiilor, astfel nct operatorii economici s beneficieze de o perioad adecvat pentru elaborarea aplicaiilor. Atunci cnd atribuie un contract de concesiune de lucrri publice, autoritatea contractant are dreptul de a solicita candidailor s precizeze, n cadrul aplicaiei depuse, valoarea lucrrilor din cadrul contractului de concesiune pe care acetia intenioneaz s le atribuie unor tere pri. Potrivit art. 218 alin. 2 din Ordonan, modul de fundamentare a deciziei de realizare a proiectului, modul de transfer i de recuperare a obiectului concesiunii, modul de pregtire a documentaiei de atribuire i de aplicare a procedurilor din ordonan se stabilesc prin hotrre de guvern. 4. Caracterele dreptului de concesiune

este un drept real opozabil erga omnes cu excepia concedentului care poate modifica, denuna unilateral contractul (concesiunea se rscumpr). este un drept temporar, limitat la durata concesiunii. Contractul de concesiune se ncheie pe o perioad ce nu poate depi 49 de ani. Ea poate fi prelungit o singur dat, prin simplul acord al prilor, pe o perioad egal cu cel mult jumtate din durata iniial.

este inalienabil. Legea interzice subconcesiunea, ceea ce confer contractului de 205

concesiune un caracter intuitu-personae. Prin

excepie, companiile naionale,

societile naionale sau societile comerciale nfiinate prin reorganizarea regiilor autonome pot subconcesiona bunurile proprietate public ce le-au fost concesionate. Subconcesiunea se aprob pe baza studiului de oportunitate prin hotrre a Guvernului sau a Consiliului judeean sau local, sau al Consiliului General al Municipiului Bucureti. izvorte dintr-un contract administrativ, cu titlu oneros, redevena fiind un element esenial pentru validitatea contractului. 5. Coninutul dreptului de concesiune Titularul are recunoscute posesia i folosina. Posesia se exercit ca i n cazul dreptului de proprietate cu excepia elementului animus. Astfel, titularul dreptului stpnete bunul n calitate de concesionar i nu de proprietar. Folosina trebuie exercitat potrivit clauzelor contractului, permind titularului s culeag fructele bunului. Dispoziia. Atributul dispoziiei materiale asupra bunurilor concesionate poate s fie concretizat, n limitele impuse de lege i de contractul de concesiune, prin dobndirea n proprietate a productelor(art. 872 alin. (2) din noul Cod civil). Noul Cod civil instituie n favoarea concedentului dreptul de a controla modul de exercitare a dreptului de concesiune, n condiiile legii i ale contractului de concesiune. Aprarea dreptului de concesiune revine concesionarului, potrivit art. 873 alin. (1) din noul Cod civil. Mijlocul juridic prin care dreptul de concesiune poate fi aprat prin intentarea aciunii confesorii(art. 696 alin.(1) din noul Cod civil). Problema care se pune n legtur cu aciunea confesorie ca mod de aprare a dreptului de concesiune i a dreptului de administrare este aceea c, aciunea confesorie este acea aciune prin care se apr dezmembrmintele dreptului de proprietate. Din moment ce dreptul de administrare i dreptul de concesiune nu reprezint dezmembrminte ale dreptului de proprietate public din raionamentele expuse anterior, se pune ntrebarea dac aciunea confesorie apr ntr-adevr aceste drepturi reale corespunztoare dreptului de proprietate public. 206

 4. Dreptul de folosin asupra bunurilor proprietate public

1. Noiune. Reglementare. Titulari. Noiune. Dreptul de folosin este acel drept real, temporar, constituit prin acte administrative individuale, prin care titularul (persoan juridic de drept privat de utilitate public) exercit asupra unor bunuri imobile sau mobile proprietate public, posesia, folosina i dispoziia, n limitele legii i actului autoritii publice. Dei legea nu prevede, considerm c darea n folosin are loc printr-un act administrativ individual: hotrre a Guvernului, a Consiliului judeean sau a Consiliului local. Reglementare. Dreptul de folosin este consacrat de urmtoarele dispoziii legale: - art. 874 alin. (1) din noul Cod civil:dreptul de folosin asupra bunurilor proprietate public se acord, cu titlu gratuit, pe termen limitat, n favoarea instituiilor de utilitate public; - Legea nr. 215/2001: Consiliile locale i judeene pot da n folosin gratuit, pe termen limitat, bunuri mobile i imobile proprietate public sau privat local sau judeean, dup caz, persoanelor juridice fr scop lucrativ, care desfoar activiti de binefacere sau de utilitate public ori serviciilor publice. Prevederea legal a lrgit sfera obiectului dreptului real de folosin permind, n cazul unitilor administrativ teritoriale, constituirea acestui drept att cu privire la bunuri imobile ct i cu privire la bunuri mobile. Ambele texte legale au fost adoptate fr temei constituional. Cu toate acestea, s-a apreciat c prin lege poate fi creat un drept real, ca modalitate de exercitare a dreptului de proprietate public, ntruct, dei normele constituionale nu prevd dreptul de folosin gratuit, nici nu-l interzic n mod expres. Ulterior, revizuirea Constituiei a nlturat neconcordana dintre cele dou dispoziii legale i normele constituionale. Astfel, art. 136 pct. 4 teza a II a din Constituia revizuit prevede expres c bunurile proprietate public pot fi date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public. Titulari. Titulari ai dreptului real de folosin gratuit asupra bunurilor proprietate public nu poate fi dect o persoan juridic de drept privat. Noiunea de serviciu public trebuie neleas n sensul de activitate desfurat n scopul realizrii unui interes public, iar nu n 207

sensul de instituie public. n ceea ce privete obiectul dreptului de folosin , facem precizarea c dreptul de folosin gratuit poate fi constituit att asupra bunurilor imobile, ct i asupra bunurilor mobile, dispoziiile constituionale nefiind n sensul limitrii obiectului dreptului de folosin gratuit asupra bunurilor imobile. n concluzie, dreptul real de folosin gratuit asupra bunurilor din domeniul public se poate constitui numai n favoarea instituiilor de utilitate public, adic a persoanelor de drept privat care desfoar o activitate de binefacere sau de utilitate public, spre exemplu: asociaiile i fundaiile. 2. Caracterele dreptului de folosin

este un drept real principal, derivat din dreptul de proprietate public, opozabil erga omnes, cu excepia autoritii publice care l-a constituit; este un drept real intuitu-personae, constituit numai n favoarea persoanelor juridice de drept privat fr scop lucrativ; este inalienabil, insesizabil, imprescriptibil, avnd ca obiect un bun imobil sau mobil proprietate public; este un drept cu titlu gratuit, deoarece titularul nu este obligat s plteasc o sum de bani cu titlu de chirie, redeven, tax etc. este un drept revocabil prin voina contrar a autoritii care l-a constituit; este un drept temporar, constituit pe o durat determinat.

3. Coninutul dreptului de folosin Regulile din materia dreptului de administrare urmeaz a fi aplicate, prin analogie, i dreptului de folosin. n privina posesiei, titularul exercit stpnirea bunului nu n calitate de proprietar, ci n calitate de beneficiar al dreptului de folosin gratuit; Relativ la folosin, titularul exercit acest atribut ntocmai ca i adevratul proprietar, 208

avnd posibilitatea de a culege fructele. n acest sens sunt i dispozi iile noului Cod civil. Dispoziia material este deplin, titularul putnd s culeag productele n limitele stabilite de lege, poate s transforme bunul i s dispun de substana bunului n condiiile prevzute de actul constitutiv. Lipsete ns dispoziia juridic, titularul neputnd ncheia acte juridice translative de proprietate cu privire la bunul respectiv.

5. nchirierea bunurilor proprietate public203

Att art. 136 pct. 4 din Constituie ct i art. 14 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 recunosc dreptul de nchiriere a bunurilor proprietate public a statului i unitilor administrativ-teritoriale, cu aprobarea Guvernului sau, dup caz, a Consiliului judeean, a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a Consiliului local. Contractul de nchiriere poate fi ncheiat cu orice persoan fizic sau juridic romn sau strin, de ctre titularul dreptului de proprietate sau administrare (art. 14 alin. 2). nchirierea bunurilor se face prin licitaie public, iar sumele obinute din nchirieri se fac venit la bugetul de stat, sau dup caz, la bugetele locale. Dac contractul de nchiriere se ncheie de titularul dreptului de administrare, acesta are dreptul s ncaseze din chirie o cotparte ntre 20-50%, stabilit prin hotrrea Guvernului, a Consiliului judeean, a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a Consiliului local (art. 15 i 16). Litigiile privitoare la nchirierea bunurilor proprietate public sunt de competena instanelor de drept comun.

SEC IUNEA a V-a Exproprierea pentru cauz de utilitate public

Noiune, reglementarea i obiectul exproprierii

1. Noiune. Natur juridic. Reglementare

203

Spre deosebire de dreptul de administrare, de concesiune i de folosin, considerate veritabile drepturi reale principale, nchirierea nu transmite un drept real, chiriaul avnd doar un drept personal de folosin asupra bunului.

209

 Noiune. Exproprierea reprezint o trecere forat n proprietate public a unor imobile aflate n proprietate privat, cu o dreapt i prealabil despgubire, pentru cauz de utilitate public.204 Fiind o trecere forat a unor imobile n proprietatea public, procedura exproprierii intervine numai n cazul n care prile (expropriator, expropriat) nu convin o alt modalitate de transmitere a imobilului n proprietate public (vnzare-cumprare, donaie). Natur juridic. Prin efectul exproprierii, dreptul de proprietate privat nceteaz i se nate dreptul de proprietate public asupra imobilului expropriat. n ceea ce ne privete, exproprierea constituie o modalitate de transmitere a unui bun imobil din proprietatea privat n proprietatea public. Reglementare. Cadrul legal al procedurilor de expropriere i stabilire a despgubirilor este conturat de dispoziiile constituionale i ulterior dezvoltate ntr-o lege organic, astfel: - art. 44 pct.3 din Constituie statueaz: nimeni nu poate fi expropriat dect pentru cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire. - Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public 205 reglementeaz, att procedural ct i pe fond, exproprierea, asigurnd aprarea dreptului de proprietate.

2. Obiect
Conform art.2 din Legea nr. 33/1994, pot fi expropriate bunuri imobile proprietatea
204

n literatura de specialitate, concentrnd aceleai elemente definitorii, exproprierea a fost analizat i ca act de putere public prin care se realizeaz dobndirea forat a proprietii private, necesar executrii lucrrilor de utilitate public, n schimbul unei despgubiri (F. Baias, B. Dumitrache, Discuii pe marginea Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, n Dreptul nr. 4/1995, p. 20); ansamblu de acte i operaiuni jurisdicionale, prin care statul i unitile administrativ-teritoriale impun, n mod forat, transferul proprietii unor bunuri imobile aflate n proprietatea persoanelor fizice sau juridice (private) cu sau fr scop lucrativ, precum i cele aflate n proprietate privat a comunelor, municipiilor, oraelor sau judeelor, n scop de utilitate public i n schimbul unei indemnizaii juste i prealabile (I.Adam, Op.cit., p. 66-67); operaiune juridic n structura complex a creia intr actele juridice i faptele juridice n sens restrns(acte materiale) de drept public i de drept privat, operaiune care are ca efecte principale trecerea forat a unui bun imobil din proprietatea privat n proprietatea public, n vederea execut arii unor lucrri de utilitate public, precum i plata unor despgubiri (V.Stoica op.cit., p.364). Publicat n M.O. nr. 139 din 2 iunie 1994 i republicat n Monitorul Oficial, Partea I nr. 472/05.07.2011, pentru punerea n aplicare a Legii 287/2009 privind Codul civil.
205

210

persoanelor fizice sau juridice, cu sau fr scop lucrativ, precum i cele aflate n proprietatea privat a comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor. Din economia textului desprindem urmtoarele: nu sunt supuse exproprierii: bunurile imobile proprietate public, deoarece prin nsi natura lor sunt afectate unei utiliti publice. n plus datorit caracterelor lor juridice (inalienabile, imprescriptibile, insesizabile), nu pot face obiectul msurii de expropriere. bunurile imobile aflate n proprietatea privat a statului, deoarece statul, n calitate de proprietar, poate s afecteze unei utiliti publice oricare dintre bunurile imobile pe care le are n proprietate privat. n acest mod, bunul trece din domeniul privat n domeniul public, fr a fi necesar msura exproprierii. Altfel spus, statul nu se autoexpropriaz. imobilele aflate n proprietatea privat a unitilor administrativ-teritoriale pot fi expropriate numai n msura n care utilitatea public se declar de interes naional. n cazul n care utilitatea public se declar pentru lucrri de interes local, exproprierea nu este necesar, deoarece organul competent al comunei, oraului, municipiului, judeului poate trece bunul din proprietatea privat n proprietatea public a aceleiai uniti administrativ - teritoriale de interes local. sunt expropriabile numai bunurile imobile proprietate privat. Legea nu distinge ntre imobile prin natura lor, prin destinaie i prin obiectul la care se aplic. Pentru a discerne care categorie de imobile poate fi supus exproprierii trebuie urmrit scopul ei, respectiv, realizarea unor lucrri de interes public. Prin urmare, imobilele prin natura lor pot constitui obiect al exproprierii. n schimb, imobilele prin destinaie, fiind bunuri mobile afectate, printr-o legtur material sau intelectual, de ctre proprietar, pentru serviciul i exploatarea unui bun imobil206, nu presupun exproprierea, deoarece pot fi uor separate de fond207. n ceea ce privete imobilele
206 207

A se vedea I.R. Urs, Drept civil romn. Teoria general, Op.cit.,p.168. n ceea ce privete bunurile imobile prin ncorporaie, indemnizaia de expropriere va cuprinde i valoarea acestora, deoarece proprietarul nu le poate desprinde de fond (I.R. Urs, Drept civil. Teoria general, Persoanele, curs pentru nvmntul la distan, Ed. Titu Maiorescu, Bucureti, 2002, partea I, p. 81-82).

211

prin obiectul la care se aplic, sunt incidente dispoziiile art. 28 alin. 3 din Legea nr. 33/1994 uzul, uzufructul, abitaia i superficia [] se sting prin efectul exproprierii, titularii acestora avnd dreptul la despgubiri. n ceea ce privete servitutea, dispoziiile art. 770 alin.(2) din noul Cod civil prevd c:servitutea se stinge, de asemenea, prin exproprierea fondului aservit, dac servitutea este contrar utilitii publice creia i va fi afectat bunul expropriat.

SECIUNEA a II-a Procedura exproprierii 1. Procedura amiabil

Procedura exproprierii poate fi evitat de prile interesate (organul ndreptit s dispun exproprierea expropriator i proprietarul care urmeaz s suporte consecinele expropriat) printr-o cesiune amiabil (transfer amiabil) al dreptului de proprietate privat ctre stat. Procedura amiabil este reglementat de art. 4 din Legea 33/1994 republicat: cei interesai pot conveni att asupra modalitii de transfer al dreptului de proprietate, ct i asupra cuantumului i naturii despgubirii, cu respectarea dispoziiilor legale privind condiiile de fond, de form i de publicitate, fr a se declana procedura de expropriere prevzut n prezenta lege. Convenia (transferul amiabil) poate interveni n orice faz a procedurii de expropriere, pn n momentul soluionrii cererii de expropriere, inclusiv n timpul procedurii, pe calea tranzaciei ncheiat de pri i constatat de instan prin hotrre de expedient. n absena nelegerii prilor, exproprierea se dispune i despgubirea se stabilete prin hotrre judectoreasc. n cazul n care prile convin doar asupra modalitilor de transfer, dar nu i n privina cuantumului despgubirilor, instana de judecat va lua act de nelegerea lor, continund procedura de stabilire a despgubirilor (art. 4 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 republicat). 212

 2. Etapele exproprierii
Procedura exproprierii presupune parcurgerea a trei etape reglementate distinct de lege: declararea utilitii publice a exproprierii; msurile premergtoare exproprierii; exproprierea propriu-zis i stabilirea despgubirilor.

Primele dou etape sunt administrative, iar cea de a treia este o etap judiciar. 1. Utilitatea public Conform art. 5 din Legea nr. 33/1994, utilitatea public se declar pentru lucrri de interes naional sau de interes local. Categoriile de lucrri de utilitate public sunt prevzute n art.6 din lege208. Utilitatea public se declar diferit pentru fiecare categorie de lucrri: n cazul lucrrilor prevzute de art.6 din lege, utilitatea se declar de Guvern, pentru lucrri de interes naional i de Consiliile judeene sau de Consiliul local al municipiului Bucureti, pentru lucrrile de interes local. n cazul lucrrilor de interes local care se execut pe teritoriul a dou sau mai multor judee, utilitatea public se declar de o comisie compus din preedinii consiliilor judeene respective, i, n lips de acord, utilitatea public se declar de Guvern. 208

pentru orice alte lucrri dect cele prevzute la art. 6, precum i n cazul exproprierii lcaurilor de cult, monumentelor, ansamblurilor i siturilor

Art. 6 dispune: sunt de utilitate public lucrrile privind prospeciunile i exploatrile geologice, extracia i prelucrarea substanelor minerale utile; instalaii pentru producerea energiei electrice; cile de comunicaii; deschiderea, alinierea i lrgirea strzilor; sisteme de alimentare cu energie electric; telecomunicaii, gaze, termoficare, ap, canalizare; instalaii pentru protecia mediului; ndiguiri i regularizri de ruri; lacuri de acumulare pentru surse de ap i atenuarea viiturilor; deviaii de debite pentru alimentri cu ap i atenuarea viiturilor; staii hidrometeorologice; seisme i sisteme de avertizare i prevenire a fenomenelor naturale periculoase i de alarmare a populaiei; sisteme de irigaii i desecri; lucrri de combatere a eroziunii de adncime; cldirile i terenurile necesare construciilor de locuine sociale i ale altor obiective sociale de nvmnt, sntate, sport, protecie i asisten social, precum i de administraie public i pentru autoritile judectoreti; salvarea, protejarea i punerea n valoare a parcurilor naionale, rezervaiilor naturale i a monumentelor, ansamblurilor i siturilor istorice , precum i a monumentelor naturii; prevenirea i nlturarea dezastrelor naturale, cutremure, inundaii, alunecri de terenuri; aprarea rii; ordinea public i sigurana naional.

213

istorice, cimitirelor, altor aezminte de valoare naional deosebit ori localitilor urbane sau rurale n ntregime, utilitatea public se declar pentru fiecare caz n parte, prin lege. n cazul lucrrilor de construcie de autostrzi i drumuri naionale, nu este necesar declararea utilitii publice prin act administrativ, deoarece aceasta a fost fcut prin lege. Potrivit art. 2 alin. 1 din Legea nr. 255/2010209 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, necesar realizrii unor obiective de interes naional, judeean i local Sunt de utilitate public urmtoarele lucrri: a) lucrrile de construcie, reabilitare i modernizare de drumuri de interes naional, judeean i local.... Expropriatorul este Statul Romn reprezentat de Ministerul Transporturilor i infrastructurii, prin Compania Naional de Autostrzi i Drumuri Naionale din Romnia S.A. Compania nu mai iniiaz declararea utilitii publice, dar este ndrituit s declaneze procedura exproprierii prin identificarea concret a lucrrilor de construcie de autostrzi i drumuri naionale. Declararea utilitii publice se face numai dup efectuarea unei cercetri prealabile, n competena unor comisii numite de Guvern pentru lucrri de interes naional, sau de delegaia permanent a consiliului judeean sau de primarul general al municipiului Bucureti, pentru lucrri de interes local. Rezultatul cercetrii se consemneaz ntr-un proces verbal care se nainteaz Guvernului sau dup caz, Consiliului judeean ori Consiliului local al municipiului Bucureti. Pe baza acestor rezultate Guvernul, respectiv Consiliul judeean sau Consiliul local al municipiului Bucureti va adopta actul de declarare a utilitii publice, care va fi supus publicitii, conform art. 11 din Legea nr. 33/1994, n Monitorul Oficial (pentru lucrri de interes naional) i la sediul Consiliului local (pentru cele de interes local). Nu vor fi supuse publicitii actele prin care se declar utilitatea public n vederea executrii unor lucrri privind aprarea rii i sigurana naional. 2. Msurile premergtoare exproprierii

209

Publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 853/20.12.2010, Partea I.

214

Expropriatorul210 ntocmete planul imobilelor expropriate (terenuri i construcii), cu indicarea numelui i prenumelui proprietarilor i a ofertelor de despgubire. Planul se depune la consiliul local al localitii n care sunt situate imobilele respective, n vederea consultrii de ctre cei interesai, cu excepia documentelor lucrrilor privind aprarea rii i sigurana public.211 Propunerile de expropriere a imobilelor i procesul-verbal ntocmit ca urmare a cercetrii prealabile se notific titularilor drepturilor reale asupra imobilelor n termen de 15 zile de la publicare (art.13). Proprietarii i titularii altor drepturi reale asupra imobilelor pot face ntmpinare n termen de 45 de zile de la primirea notificrii. ntmpinarea se depune la primarul comunei, oraului sau municipiului pe al crui teritoriu se afl imobilul. Primarul primete i nregistreaz ntmpinrile, consemnnd ofertele de despgubire i preteniile proprietarilor sau ale persoanelor titulare de alte drepturi reale. ntregul dosar este naintat Secretariatului General al Guvernului pentru lucrrile de interes naional i Consiliului judeean sau Consiliului General al municipiului Bucureti, pentru lucrrile de interes local. ntmpinrile se soluioneaz n termen de 30 de zile de ctre o comisie212. Comisia poate s accepte punctul de vedere al expropriatorului sau poate respinge propunerea acestuia. Hotrrea se motiveaz i se comunic prilor n termen de 15 zile de la adoptare. n cazul n care comisia respinge propunerile expropriatorului, acesta are posibilitatea s revin cu noi propuneri i cu refacerea corespunztoare a planurilor. Hotrrea comisiei este supus cii de atac a contestaiei care poate fi promovat de partea interesat (expropriator, proprietar, titularii altor drepturi reale). Contestaia se introduce n 15 zile de la comunicare la Curtea de Apel n raza creia este situat imobilul. Contestaia este scutit de taxa de timbru i se soluioneaz de urgen i cu precdere213 3. Exproprierea propriu-zis. Procedura n faa instanei de judecat. Stabilirea
210

Expropriator, n sensul legii, este statul prin organismele desemnate de Guvern, pentru lucrri de interes naional, i judeele, municipiile, oraele i comunele, pentru lucrrile de interes local. 211 n acest caz se depune la Consiliul local numai lista cu imobile propuse exproprierii, proprietarii acestora i ofertele de despgubire. Comisia va fi constituit prin hotrre de Guvern pentru lucrrile de interes naional, prin decizia delegaiei permanente a Consiliului judeean sau prin dispoziia primarului municipiului Bucureti, pentru lucrrile de interes local. 213 Art. 20 alin.(2) din Legea 33/1994 republicat.
212

215

despgubirilor n temeiul art. 21 din Legea nr. 33/1994 republicat, exproprierea este hotrt de ctre instana de judecat. Competena de soluionare a cererilor privitoare la expropriere aparine tribunalelor judeene, respectiv Tribunalului Municipiului Bucureti n raza cruia este situat imobilul propus pentru expropriere. Art. 23 din lege prevede faptul c soluionarea cererii se face cu participarea obligatorie a procurorului. Instana verific numai dac sunt ndeplinite condiiile cerute de lege, pentru expropriere, fr a analiza probleme de fond, respectiv oportunitatea exproprierii, calitatea i utilitatea bunurilor expropriate, ntinderea ei214. Rezolvarea fondului problemei aparine exclusiv unor organisme administrative, instana avnd competena de a aviza sau nu lucrrile fcute n scopul exproprierii de ctre aceste organe. Se excepteaz cazul n care expropriatorul cere exproprierea parial a imobilului, iar proprietarul dorete exproprierea total. n aceast situaie instana va aprecia n raport cu situaia real, dac este posibil exproprierea n parte, n caz contrar urmnd s dispun exproprierea total (art. 24 alin. 4 din Lege). n faa instanei de judecat pot s apar dou situaii: prile se nvoiesc asupra exproprierii i asupra despgubirilor, ipotez n care instana ia act de nvoial i pronun o hotrre definitiv (art. 24 alin.1). prile se nvoiesc doar cu privire la expropriere, dar nu i asupra despgubirilor, instana ia act de nvoial i stabilete despgubirea (art. 24 alin.2). n vederea stabilirii despgubirii, instana va constitui o comisie alctuit din trei experi - unul desemnat de expropriator, unul de ctre instan i al treilea de ctre proprietarul expropriat. Despgubirea se compune din valoarea real a imobilului i din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane ndreptite. Pentru stabilirea valorii reale a imobilului se are n vedere valoarea de pia a unui imobil similar, la data ntocmirii raportului de expertiz (art. 26 alin. 2). Instana acord despgubirea ntre limita minim oferit de expropriator i limita maxim solicitat de expropriat sau de alte persoane interesate. Despgubirea acordat de
214

n sensul c instana de drept comun este competent s decid dac cererea de expropriere este sau nu ntemeiat i s verifice toate condiiile cerute de lege pentru expropriere, a se vedea V. Stoica op.cit., p.377-378.

216

instan nu va putea fi mai mic dect cea oferit de expropriator i nici mai mare dect cea solicitat de expropriat sau de alt persoan interesat (art. 27).

SECIUNEA a III-a Efectele exproprierii

Exproprierea produce urmtoarele efecte juridice: a) imobilul expropriat, din proprietate privat trece n proprietate public, prin hotrre judectoreasc, liber de orice sarcini. Transferul dreptului de proprietate de la expropriat la expropriator are loc n momentul n care expropriatorul i-a executat obligaia de plat a despgubirilor 215 (art. 28 alin. 1 din lege). Plata despgubirilor se face n modul convenit de ctre pri, n lipsa unui acord hotrnd instana. Termenul de plat nu poate depi 30 de zile de la data rmnerii definitive a hotrrii judectoreti (art. 30). b) drepturile reale principale (uzul, uzufructul, abitaia, superficia) constituite asupra bunului expropriat, concesionarea i atribuirea n folosin se sting prin expropriere(art. 28 alin. 3). Momentul stingerii acestor drepturi va fi cel al plii despgubirilor i nu cel al rmnerii irevocabile a hotrrii de expropriere. De asemenea, servituile stabilite prin fapta omului se sting n msura n care devin incompatibile cu situaia natural i juridic a obiectivului urmrit prin expropriere, nu ns i servituile naturale i cele legale.216 c) dreptul de ipotec i privilegiile constituite asupra imobilului expropriat se strmut asupra despgubirilor stabilite de instan(art. 28 alin. 2). Legea reglementeaz n acest mod un caz de subrogaie real cu titlu particular. Astfel, din moment ce despgubirea a fost stabilit, creditorul ipotecar nu poate executa silit imobilul respectiv, chiar dac pn n momentul plii efective, debitorul (expropriatul) continu s fie proprietar, n schimb ipoteca i privilegiile se strmut asupra despgubirilor
215

Potrivit art.4 din Decretul nr. 467/1979 imobilele expropriate treceau n proprietatea statului pe data prelurii efective n vederea demolrii. Dac imobilul nu a fost preluat efectiv n vederea demolrii, nu avea loc trecerea n proprietatea statului. 216 E. Chelaru, Efectele juridice ale exproprierii pentru cauz de utilitate public, n Dreptul nr. 4/1998, p. 16.

217

stabilite de instan.217 Pentru a asigura funcionarea subrogaiei reale cu titlu particular s-a instituit un mecanism special de plat al creanelor creditorilor ipotecari sau titulari de privilegii. Astfel, prin hotrrea judectoreasc de expropriere trebuie menionai creditorii privilegiai i ipotecari, precum i obligaia expropriatorului de a consemna suma pentru plata acestor creditori. d) se sting orice drepturi personale dobndite de alte persoane asupra imobilului expropriat, cum ar fi cele nscute din contractul de locaiune sau din contractul de concesiune. Dei legea se refer numai la locaiune, dispoziiile ei sunt aplicabile i contractului de arend, acesta fiind o form a contractului de locaiune. Cu toate acestea, dac exproprierea privete cldiri cu destinaia de locuin, evacuarea persoanelor titulare ale drepturilor personale (spre exemplu chiriai) nu se poate face dect dup ce expropriatul asigur, la cererea acestora, spaii de locuit corespunztoare. e) se nate un drept de crean n favoarea persoanelor stabilite n hotrrea instanei de judecat, asupra despgubirilor acordate ca o consecin a exproprierii. Titularii dezmembrmintelor dreptului de proprietate, titularii altor drepturi de natur contractual (de exemplu, nchiriere, arendare), care s-au stins ca efect al exproprierii, nregistreaz un prejudiciu care urmeaz a fi acoperit. Astfel, se nate un drept de crean n favoarea persoanelor stabilite prin hotrre judectoreasc asupra despgubirilor acordate ca o consecin a exproprierii. Dreptul ia natere n momentul rmnerii definitive a hotrrii judectoreti de expropriere care prevede cuantumul final al despgubirilor meritate de cei expropriai, precum i termenul de scaden al acestei sume. Nu trebuie confundat momentul naterii dreptului de crean avnd ca obiect despgubirea, cu momentul plii acesteia. Astfel, potrivit art. 30 din Legea nr. 33/1994 plata despgubirilor se va face n orice mod convenit de pri; n lipsa acordului prilor, instana va hotr, stabilind i termenul de plat, care nu va depi 30 de zile de la data

217

Art. 33 din lege: n situaia n care exist creditori privilegiai sau ali creditori stabilii prin hotrre judectoreasc, acetia vor fi pltii din drepturile cuvenite cu titlu de despgubire. Pentru plata lor, suma se va consemna de ctre expropriator, urmnd s fie mprit potrivit legii civile.

218

rmnerii definitive a hotrrii218. f) eliberarea titlului executoriu i punerea n posesie a expropriatorului. Eliberarea titlului executoriu i punerea n posesie a expropriatorului se face numai pe baza unei ncheieri a instanei care constat ndeplinirea obligaiilor privind despgubirea, dar nu mai trziu de 30 de zile de la achitarea acestora (art. 31 alin.1). n cazul n care exproprierea are ca obiect terenuri cultivate sau cu plantaii, punerea n posesie se face dup culegerea recoltei cu excepia situaiei n care despgubirile acordate cuprind i recolta neculeas. (art. 31 alin. 2). De la aceste reguli, art. 32 din lege stabilete o excepie: n caz de extrem urgen, impus de executarea imediat a unor lucrri ce intereseaz aprarea rii, ordinea public i sigurana naional i n caz de calamiti naturale, instana, stabilind c utilitatea este declarat, poate dispune prin hotrre punerea de ndat n posesie a expropriatorului, cu obligaia pentru acesta de a consemna n termen de 30 de zile, pe numele expropriailor sumele stabilite drept despgubire, potrivit procedurii stabilite. Trebuie observat c, n aceast situaie, exproprierea grbete doar punerea n posesie a expropriatorului i nu transferul dreptului de proprietate. Transferul proprietii de la expropriat la expropriator nu opereaz n momentul punerii n posesie, ci numai atunci cnd se realizeaz plata despgubirii stabilite de instan.219

SECIUNEA a IV-a - Msuri de protecie a proprietarului expropriat

Legea nr. 33/1994 prevede unele msuri care ntregesc regimul de protecie a interesului proprietarului expropriat.
218

Dei textul este lacunar, el trebuie interpretat n sensul c, n absena acordului prilor n legtur cu momentul plii despgubirilor, instana trebuie s stabileasc termenul de plat chiar prin hotrrea de expropriere. Aceast concluzie se fundamenteaz pe partea final a textului citat, n care se precizeaz c termenul de plat trebuie s fie nuntrul unei perioade de 30 de zile de la data rmnerii definitive a hotrrii de expropriere. 219 n practica judiciar, s-a susinut, n mod nefondat, c transferul dreptului de proprietate din patrimoniul expropriatului n cel al expropriatorului se produce n momentul imediat ulterior plii despgubirii, cnd are loc eliberarea titlului executoriu i punerea n posesie a expropriatorului pe baza unei ncheieri a instanei (Dec. nr. 2198/1996, a Curii Supreme de Justiie, sec. civ., n M. Voicu, M. Popoac, Op.cit.,p. 26).

219

a) Dreptul de folosin. n cazul n care imobilul expropriat este oferit spre nchiriere naintea utilizrii lui n scopul pentru care a fost expropriat, iar expropriatul este n situaia de a-l utiliza, el are un drept prioritar pentru a-i fi nchiriat n condiiile legii (art. 34). b) Dreptul de retrocedare Dac imobilele expropriate nu au fost utilizate n termen de un an potrivit scopului pentru care au fost preluate de la expropriat, respectiv lucrrile nu au fost ncepute, i nici nu s-a fcut o nou declaraie de utilitate public, fotii proprietari pot cere retrocedarea lor (art. 35). Dreptul de retrocedare funcioneaz dac sunt ndeplinite condiiile: imobilul expropriat nu a fost utilizat n scopul pentru care a fost expropriat, respectiv lucrrile pentru care s-a luat msura nu au nceput; s fi trecut cel puin un an de la expropriere;220 s nu se fi fcut o nou declaraie de utilitate public.

Cererea de retrocedare se introduce de ctre expropriat la tribunalul care a hotrt exproprierea221. Instana astfel nvestit, constatnd ndeplinite condiiile poate hotr retrocedarea imobilului ctre expropriat n schimbul unui pre care nu poate fi mai mare dect despgubirea acordat la expropriere, actualizat. (art. 36)222. Termenul de retrocedare este
220

Dreptul de retrocedare opereaz i pentru imobilele expropriate n regimul comunist, termenul de 1 an ncepnd s curg de la data intrrii n vigoare a legii (L. Pop, Op.cit.,p. 58). 221 n cazul n care trecerea terenului din proprietare privat n proprietate public, dei s-a fcut n scop de utilitate public, nu a operat n temeiul unui act unilateral de putere al autoritii ci n temeiul unui contract civil, revenirea bunului n proprietatea privat a vnztorului trebuie realizat pe aceeai cale consensual. (Dec. nr. 973/1999 a Curii Supreme de Justiie, sect. civ., n Dreptul nr. 2/2000 p. 183). 222 n literatura de specialitate a aprut problema dac art. 35-36 din Legea nr. 33/1994 se aplic i imobilelor expropriate pn la data intrrii n vigoare a acestei legi (2 iunie 1994) sau numai celor expropriate dup aceast dat. ntr-o opinie se susine c art. 3536 din lege nu se aplic exproprierilor fcute anterior deoarece se ncalc principiul constituional al neretroactivitii legii noi. n plus, Legea nr. 112/1995 stabilete c situaia juridic a imobilelor trecute n proprietatea statului nainte de 22 decembrie 1989, altele dect cele care fac obiectul acestei legi, va fi reglementat prin legi speciale, competena rezolvrii revenind astfel puterii legislative. De altfel, art.11 reglementeaz msurile reparatorii pentru situaia imobilelor expropriate, alin. 2 stabilind c pentru situaia n care construciile expropriate au fost demolate parial sau total, dar nu s-au executat lucrrile pentru care s-a dispus exproprierea, terenul liber se restituie n natur cu construciile rmase, iar pentru construciile demolate msurile reparatorii se stabilesc prin echivalent (a se vedea Dec. nr. 2198/1996, a Curii Supreme de Justiie, sect. civ., n B.J. 1996; Dec. nr. 102/1998 a Curii Supreme de Justiie n M. Voicu , M Popoac, Op.cit.,p. 35; C. Brsan, Op.cit.,p. 72-75). ntr-o opinie contrar se susine c art. 35-36 din Lege sunt aplicabile i cererilor avnd ca obiect retrocedarea unor bunuri imobile expropriate anterior intrrii n vigoare a legii, deoarece n temeiul art. 329 C. pr.civ., nu este vorba despre retroactivitatea legii noi, ci de aplicabilitatea imediat a acesteia. Art. 35-36 din lege are inciden nu asupra exproprierii n sine (care nseamn c expropriatul pierde

220

utilizat inexact; credem c nu este vorba de o restituire propriu-zis a dreptului de proprietate privat, ci de ncetarea dreptului de proprietate public i de naterea n acelai moment a dreptului de proprietate privat223. c) Dreptul prioritar la dobndirea imobilului expropriat Conform art. 37 din Legea nr. 33/1994, n cazul n care lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul dorete nstrinarea imobilului, expropriatul fost proprietar are un drept prioritar la dobndire, la un pre ce nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat. n acest scop, expropriatorul se va adresa n scris fostului proprietar, care i poate exercita dreptul n termen de 60 de zile de la data primirii comunicrii. Referitor la acest drept prioritar, sunt necesare precizrile urmtoare: fostul proprietar al imobilului expropriat se bucur de dreptul prioritar la dobndire n toate cazurile n care expropriatorul intenioneaz s nstrineze imobilul, deci nu numai prin vnzare224. fostul proprietar se bucur de dreptul prioritar nu la un pre egal, ci la un pre ce nu poate depi despgubirea actualizat225. procedura exercitrii dreptului const n notificarea inteniei de nstrinare a expropriatorului i manifestarea voinei expropriatului de a redobndi proprietatea
proprietatea n favoarea expropriatorului), ci asupra aspectului obiectiv al efectelor n timp produse de expropriere. Ori de cte ori o realitate material ntrunete condiiile prevzute de art. 35-36, textul este aplicabil acestei realiti. }i din moment ce se aplic actualitii, nu se poate concepe c legea retroactiveaz. n plus, nu este permis a se distinge ntre efectele exproprierii, dup cum aceasta s-a efectuat anterior sau ulterior Legii nr. 33/1994, echitatea impunnd ca textele de lege (art. 35-36) s-i gseasc aplicarea asupra efectelor tuturor exproprierilor, indiferent de legea sub care s-au efectuat. Instana suprem, n secii unite a statuat c dreptul de retrocedare a bunului expropriat este recunoscut i pentru imobilele expropriate anterior intrrii n vigoare a legii dac nu s-a realizat scopul exproprierii (Dec. nr. VI/1999, a Curii Supreme de Justiie, s.u., publicat n M.O. nr. 636/27.12.1999; n acelai sens, a se vedea Dec. nr. 1815 i Dec. nr. 1332/1999, n Dreptul nr. 6/2000, p. 165-167; Dec. nr. 3093/1999 i Dec. nr. 2985/1999, n Dreptul nr. 8/2000, p. 161162 i 163-164). 223 ntr-o alt opinie s-a considerat ca fiind o trecere din domeniul public n domeniul privat a acestor bunuri. (M. Nicolae Consideraii asupra Legii nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia n Dreptul nr. 6/1999, p.21). 224 nstrinarea bunurilor din proprietatea privat a statului poate avea loc nu numai prin vnzare (de exemplu prin H.G. nr. 158/1998 s-a autorizat nstrinarea cu titlu gratuit a unor bunuri ctre o uniune sindical) a se vedea Fr. Deak , Contracte speciale, Op.cit.,p. 37-38. 225 Deoarece acest drept opereaz nu la un pre egal, literatura juridic a evitat s-l califice drept de preemiune (a se vedea Fr. Deak, Idem). Fa de natura legal a dreptului de preempiune, fiind expres i imperativ prevzut de lege, raportat la natura contractual a dreptului prioritar la cumprare, nscut dintr-un pact de preferin, terminologia utilizat de legiuitor n art. 3-4 din Legea nr. 33/1994 ni se pare improprie deoarece dei se prevede c fostul proprietar are un drept prioritar, n realitate se consacr un drept de preempiune.

221

imobilului expropriat n termen 2 luni de la comunicare. Notificarea inteniei de a nstrina imobilul are valoarea unei oferte de vnzare, fiind irevocabil n termen de 2 luni. Dac fostul proprietar nu rspunde expropriatorului n acest termen sau i aduce la cunotin c nu dorete s cumpere imobilul, expropriatorul este liber s-l nstrineze altei persoane. Contractul de nstrinare a imobilului ncheiat de expropriator cu nclcarea dreptului prioritar la cumprare este sancionat cu nulitatea relativ, fiind vorba despre o dispoziie legal prin care se urmrete protecia unui interes particular (respectiv, interesul fostului proprietar)226.

CAPITOLUL X POSESIA

SECIUNEA I Noiune, elemente constitutive, dovada posesiei

1. Noiune
Noul cod civil, n art. 916 alin. 1, definete posesia astfel: Posesia este exercitarea n fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de ctre persoana care l stpnete i care se comport ca un proprietar. n legtur cu reglementarea anterioar227, doctrina juridic a criticat textul legal care definea posesia sub urmtoarele aspecte: termenul deinere nu desemneaz exact posesia; el are neles juridic distinct,

sugernd o stare de fapt asemntoare cu posesia dar nu identic, aducnd mai bine cu starea de detenie precar;
226

A se vedea C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op.cit.,p. 39; L. Pop, Op.cit., p. 60.

Art. 1846 alin.(2) prevedea c posesiunea este deinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitat, una sau alta, de noi nine sau de altul n numele nostru
227

222

sintagma sau folosirea unui drept, n alternan cu deinerea unui lucru, nu

este exact, deoarece ntre posesie i existena unui drept nu este ntotdeauna o concordan228. Astfel, n cazul bunurilor furate sau gsite, posesorul nu are exerciiul drepturilor; textul legal n definirea propus relev elementul material al posesiei corpus,

fr a evidenia un al doilea element, respectiv cel psihologic, intenional, animus care exprim intenia posesorului de a se comporta ca un proprietar sau ca titular al altui drept real. n doctrina juridic s-a pus problema dac posesia este un drept sau o simpl stare de fapt. Cnd posesorul este i proprietarul lucrului, posesia este un atribut al dreptului de proprietate. De cele mai multe ori, posesia i proprietatea se exercit de subiecte diferite, proprietarul avnd un drept abstract, iar posesorul, stpnirea de fapt a lucrului. Literatura de specialitate este unanim, n prezent, n a considera c posesia estre o stare de fapt ce produce efecte juridice. Astfel, posesia este un raport de fapt ntre o persoan i un bun. Ceea ce de-a lungul vremii doctrina juridic civil a subliniat n unanimitate ca fiind necesar, a consacrat expres noul Cod civil. Posesia const n stpnirea unui bun de ctre o persoan numit posesor. n acela i timp, posesiunea consist n exercitarea n fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra bunului de ctre posesor. Posesorul stpne te bunul prin sim urile sale i exercit n fapt asupra lui prerogativele conferite de dreptul de proprietate(usus, fructus i abusus). Posesorul exercit n fapt atributele proprietarului229 Aadar, definim posesia ca o stare de fapt ce const n stpnirea material sau exercitarea unei puteri de fapt, de ctre o persoan asupra unui bun, cu intenia de a se comporta ca proprietar sau titular al altui drept real, cu excep ia drepturilor reale de garan ie.
228

Cu privire la definirea posesiei, a se vedea: D. Gherasim, Teoria general a posesiei, n Dreptul civil romn, Editura Academic, Bucureti, 1986, p. 20-21; Gh. Fekete, I. Zinveliu, Drept civil. Drepturi reale, Editura Didactic i Pedagogic, Bucureti, 1965, p. 195; Tr. Ionacu, S. Brdeanu, Drepturile reale principale, Editura Academiei, Bucureti, 1978, p. 167; Liviu Pop, Op. cit., p. 192, C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 138; V. Stoica op.cit., p. 147-148; D. Florescu op. Cit., curs pentru I.D., p. 568. 229 I.R. URS, Consideraii asupra reglementrii posesiei i deteniei precare n noul Cod civil romn, articol publicat n Analele Universitii Titu Maiorescu, Seria Drept, Bucureti, 2008.

223

 2. Elemente constitutive
Pentru existena posesiei sunt necesare dou elemente: unul material - corpus i altul psihologic, intenional animus. Elementul material (corpus) const n stpnirea material a bunului, concretizat n diverse acte: de transformare, de folosin, culegerea fructelor, aducerea unor modificri, inclusiv ncheierea unor acte juridice cu privire la bun (comodat, locaiunie, depozit); Elementul corpus poate fi exercitat direct de posesor, sau prin intermediul altei persoane (exercitare corpore alieno). Elementul psihologic (animus) const n intenia posesorului de a exercita stpnirea lucrului pentru sine, adic sub nume de proprietar ori n calitate de titular al unui alt drept real. El are animus domini, animus sibi habendi ori animus possidendi. n acest sens, este necesar reprezentarea subiectiv a posesorului care fie crede c este titularul dreptului real, fie, dei tie c nu este titularul dreptului real, neag dreptul adevratului titular i se comport ca i cum ar fi el titularul dreptului respectiv. Astfel, este suficient ca posesorul s aib aceast reprezentare subiectiv, indiferent c ea corespunde sau nu realitii.

3. Dovada posesiei
A face dovada posesiei echivaleaz cu a proba cele dou elemente din structura ei. Elementul corpus, fiind un fapt material, poate fi dovedit cu orice mijloc legal de prob. Elementul animus, fiind un element psihologic, este mai greu de dovedit, astfel nct, prin lege, animus se prezum ori de cte ori o persoan are deinerea material a bunului. Deoarece nu este posibil proba direct a elementului animus, noul Cod civil a instituit trei prezumii formulate n art. 919, respectiv: alin.(1) prevede c pn la proba contrar, acela care stpnete bunul este prezumat posesor; alin.(2) prevede c:Detenia precar, odat dovedit, este prezumat c se menine pn la proba intervertirii sale; 224

alin.(3): Pn la proba contrar, posesorul este considerat proprietar, cu excepia imobilelor nscrise n cartea funciar.

SECIUNEA a II-a - Dobndirea i pierderea posesiei

1. Dobndirea posesiei
Posesia se dobndete prin ntrunirea cumulativ a elementelor constitutive, corpus i animus. 1. elementul material se dobndete fie prin faptul unilateral al posesorului de a exercita din proprie iniiativ acte materiale asupra unui bun fr stpn, fie prin predarea lucrului de ctre fostul proprietar sau transmiterea lui de la vechiul posesor pentru cauz de moarte. Elementul material poate fi exercitat personal de ctre posesor sau printr-un reprezentant care stpnete pentru posesor (locatar, depozitar). 2. elementul animus se dobndete n cazul n care cel care are detenia bunului i manifest intenia de a-l pstra pentru sine. n acest sens, deintorul svrete acte pe care numai proprietarul le-ar putea face (edificarea unei construcii, efectuarea de mari reparaii). Fiind un element de natur psihic, el este exercitat numai de posesor. De la aceast regul, se admite o singur excepie, respectiv persoanele lipsite de capacitate de exerciiu dobndesc i exercit posesia prin reprezentanii legali. Dei elementul animus este esenial, simpla voin de a poseda un lucru nu este suficient pentru a conduce la dobndirea posesiei, fiind necesar i stpnirea efectiv a lucrului. Astfel, posesia se va socoti dobndit numai n cazul n care bunul a intrat n sfera de stpnire a posesorului, fiind utilizat potrivit destinaiei economice.

2. Pierderea posesiei
Posesia se pierde prin dispariia celor dou elemente ale sale sau a unui dintre acestea: 225

1. Pierderea simultan are loc n situaia nstrinrii lucrului (vnzare, donaie) i n caz de abandon; 2. n ceea ce privete pierderea unui element, distingem dou situaii: a. elementul material al posesiei dispare atunci cnd bunul a intrat n stpnirea altei persoane prin furt, precum i n situaia n care lucrul este distrus sau pierdut. b. elementul intenional se pierde n cazul n care posesorul nstrineaz lucrul respectiv, iar dobnditorul l nchiriaz vnztorului (de exemplu, proprietarul vinde casa, dar locuiete acolo n continuare cu titlu de chiria)230. Exercitarea posesiei n legtur cu exercitarea posesiei, art. 917 din noul Cod civil cuprinde dispoziii clare dispunnd urmtoarele: Posesorul poate exercita prerogativele dreptului de proprietate asupra bunului fie n mod nemijlocit, prin putere proprie, fie prin intermediul altei persoane. Persoanele lipsite de capacitate de exerciiu i persoanele juridice exercit posesia prin reprezentantul lor legal. Legiuitorul reglementeaz trei modalit i de exercitare a posesiei231: exercitarea nemijlocit, exercitarea prin intermediul altei persoane i exercitarea prin reprezentant legal. Exercitarea nemijlocit este modul firesc n care se nfieaz posesia ca stare de fapt, elementele acesteia corpus i animus fiind ntrunite n mna aceleiai persoane. Exercitarea prin intermediul altei persoane nseamn o separare ntre corpus i animus, n sensul c posesorul pstreaz elementul intenional, animus, adic voina de a exercita, pentru sine, prerogativele dreptului de proprietate, n timp ce elementul corpus,

n realitate, fostul proprietar se va transforma ntr-un simplu detentor precar, deoarece, dei are elementul corpus, el exercit stpnirea bunului sub nume de chiria i nu de titular al dreptului de proprietate. Aceast operaiune juridic poart denumirea de constituit posesor. n cazul constitutului posesor, printr-o clauz inserat ntr-un contract de vnzare-cumprare, vnztorul urmeaz s dein n continuare bunul, obiect al
230

contractului, ns n numele i pe seama cumprtorului. Practic, vnztorul devine locatar al lucrului vndut, deci un detentor precar, care posed bunul n numele cumprtorului posesor corpore alieno. 231 I.R. URS, Consideraii asupra reglementrii posesiei i deteniei precare n noul Cod civil romn, articol publicat n Analele Universitii Titu Maiorescu, Bucureti, 2008.

226

adic stpnirea fizic dar i ac iunea faptic se realizeaz prin mijlocirea altei persoane care se nfieaz ca un detentor precar. Exercitarea posesiei prin reprezentant legal reprezint a treia modalitate de exercitare i privete dou ipoteze: persoanele lipsite de capacitate, respectiv minorul care nu a mplinit 14 ani i interzisul judectoresc, precum i persoanele juridice.

SECIUNEA a III-a calitile i viciile posesiei

1. Calitile posesiei
1. Noiune Pentru ca o posesie s-i produc efectele, adic s fie util, ea trebuie s nu fie afectat de viciile prevzute de art. 922 noul C.civ.: Nu este util posesia discontinu, tulburat sau clandestin. Textul de lege impune cteva precizri: Noul Cod civil nu include printre calitile posesiei i neechivocitatea, condiie prevzut de Codul civil francez. Dei a fost calificat ca fiind inutil, sinonim cu precaritatea, literatura232 i practica judiciar233 au consacrat totui necesitatea ei. articolul prevede printre altele, ca posesia s fie nentrerupt i sub nume de proprietar; n realitate acestea nu sunt caliti ale posesiei, a cror lips s o vicieze, ci duc chiar la inexistena posesiei234. Aceste condiii prevzute de textul legal au scopul de a asigura realizarea prescripiei achizitive ca mijloc de dobndire a proprietii. 2. Calitile posesiei n concluzie, calitile posesiei sunt: posesia s fie continu, netulburat i public, la care doctrina i practica au adugat i condiia ca posesia s fie neechivoc235.
232

A se vedea, C. Brsan, M. Gai. M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 141; L. Pop, Op. cit., p. 197; I. Adam, Op.cit.,p. 580; P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 118. 233 Dec. nr. 769/1979 a Trib. Suprem, sec. civ., n CD pe anul 1979, p. 37-39. 234 ntreruperea privete de fapt ntreruperea prescripiei achizitive cu efectul tergerii posesiei exercitat pn la intervenirea cauzei de ntrerupere, iar posesia neexercitat sub nume de proprietar este o simpl detenie precar ceea ce echivaleaz cu inexistena posesiei. 235 Pentru o opinie contrar, a se vedea I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 60; V. Stoica op. cit. P. 174-176.

227

a) posesia s fie continu Posesia este continu atunci cnd este exercitat prin acte de stpnire conforme cu natura bunului i la intervale de timp normale. Continuitatea nu presupune exercitarea n mod permanent a actelor de folosin material a bunului, ci dimpotriv, ea nu exclude intermitena cu condiia s nu fie anormal. b) posesia s fie netulburat Este netulburat posesia care nu se fondeaz pe acte de violen. Potrivit art. 929 din noul Cod civil, Posesia este tulburat att timp ct este dobndit sau conservat prin acte de violen, fizic sau moral, care nu au fost provocate de o alt persoan. c) posesia s fie public Este public posesia exercitat n vzul tuturor i cunoscut de toat lumea. Publicitatea trebuie s existe pe toat durata posesiei. Posesia este public i atunci cnd persoana mpotriva creia se exercit ar fi putut s-o cunoasc, dei, n realitate, nu a cunoscut-o236. d) posesia s fie neechivoc O posesie este neechivoc dac nu exist ndoieli n ceea ce privete existena celor dou elemente constitutive ale sale. Echivocul privete elementul psihologic, animus, posesia fiind echivoc cnd nu se cunoate dac ea este sau nu manifestarea unui drept. Astfel, sunt acte de posesie echivoc, actele de stpnire exercitate de unul dintre coproprietari asupra ntregului bun indiviz (nu se cunoate dac stpnete bunul n calitate de coproprietar sau de proprietar exclusiv).

2. Viciile posesiei

1. Noiune Lipsa condiiilor cerute de lege pentru ca posesia s fie util duce la vicierea acesteia, cu consecina neproducerii efectelor sale. Aadar, prin viciile posesiei se nelege contrariul, reversul calitilor cerute de lege.
236

Practica a statuat necesitatea publicitii pentru ca proprietarul s poat afla de posesia exercitat mpotriva sa, legea neprevznd ns condiia ca proprietarul s aib efectiv cunotin de faptul c bunul su este posedat de altul (Dec. nr. 98/1971 a Trib. Suprem, n Repertoriu de practic judiciar pe anii 1969-1975, p. 107).

228

2. Viciile posesiei Viciile posesiei sunt reglementate n noul Cod civil n art. 922-927. Viciul echivocului nu este reglementat expres n noul Cod civil, acesta rmnnd n continuare o creaie a doctrinei. a) discontinuitatea Potrivit art. 923 noul C.civ. posesia este discontinu att timp ct posesorul o exercit cu intermitene anormale n raport cu natura bunului. Potrivit noilor reglementri, aplicarea criteriului intermitenelor anormale se face n raport cu natura bunului posedat237. Discontinuitatea prezint urmtoarele caractere juridice: este un viciu temporar, care nceteaz n momentul n care actele de stpnire devin regulate; este un viciu absolut, poate fi invocat de orice persoan care justific un interes legitim; este un viciu ntlnit n cazul imobilelor. n cazul bunurilor mobile, opereaz regula instituit de art. 937 noul C.civ.238 conform creia posesia de bun credin valoreaz proprietate fr s fie necesar trecerea unei perioade de timp. b) violena Conform art. 924 noul C.civ.: posesia este tulburat att timp ct este dobndit sau conservat prin acte de violen, fizic sau moral, care nu au fost provocate de o alt persoan. Violena poate fi: activ cnd posesorul intr n stpnirea bunului sau conserv posesia prin acte de violen; pasiv cnd posesorul rspunde la actele de violen ale altei persoane, n vederea aprrii posesiei sale. n redactarea textului vechiului Cod civil rezulta c posesia poate fi tulburat att prin
M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, ed. Universul juridic, Bucureti, 2011. 238 A se vedea infra Capitolul XII, Seciunea a II-a.
237

229

violen activ, ct i prin acte de violen pasiv, svrite de ctre posesor n aprare. Cu toate acestea, literatura de specialitate239 susine, n unanimitate, c violena pasiv din partea posesorului, cnd este tulburat n posesie de ctre un ter, nu constituie viciu al posesiei. O soluie contrar ar fi injust i inechitabil, deoarece nimeni nu poate fi obligat s suporte consecinele duntoare ale unor fapte i acte svrite de ctre o alt persoan. n concluzie, posesorul se poate apra chiar cu mijloace violente mpotriva agresorului care dorete s-i rpeasc bunul. Astfel, numai cel care intr n stpnirea bunului prin violen are o posesie viciat. Noul Cod civil a preluat poziia doctrinei i a prevzut c actele de violen fizic sau moral constituie viciu al posesiei n msura n care nu au fost provocate de o alt persoan. Astfel, n reglementarea actual, doar violena activ, exercitat de posesor, constituie viciu al posesiei. Violena activ viciu al posesiei apare atunci cnd posesorul folosete acte de violen fie pentru a intra n posesie, fie pentru a se menine n posesie. Dac violena provine de la un ter, aceasta va putea fi contracarat de ctre posesor prin exercitarea aciunilor posesorii. n ceea ce privete caracterele juridice ale violenei, acestea sunt:

c) clandestinitatea

este un viciu temporar, posesia redevine util din momentul n

care nceteaz violena; este un viciu relativ, poate fi invocat doar de ctre persoana

mpotriva creia s-a exercitat violena; privete att imobilele ct i bunurile mobile.

Art. 925 noul Cod civil precizeaz: posesia este clandestin, dac se exercit astfel nct nu poate fi cunoscut. Pentru a interveni acest viciu al posesiei, este necesar ca cel care invoc viciul s nu fi avut posibilitatea s cunoasc posesia, nefiind necesar ca acesta s nu cunoasc posesia. Lipsa de diligen a celui interesat s invoce viciul clandestinitii nu este de natur s conduc la vicierea posesiei. n legtur cu acest viciu al posesiei, trebuie s menionm faptul c acesta se poate concepe foarte uor n materie mobiliar, ntruct bunurile mobile, spre deosebire de cele
239

C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 144; L. Pop, Op. cit., p. 199; Tr. Ionacu, S. Brdeanu, Op. cit., p. 168, V. Stoica op. cit., p. 173.

230

imobile, pot fi uor ascunse. Totui, un exemplu de clandestinitate a fost dat n literatura de specialitate i anume atunci cnd proprietarul unui imobil sap o pivni sub imobilul vecin fr ca vreun semn vizibil din exterior s trdeze lucrarea240. Clandestinitatea se caracterizeaz prin: este un viciu temporar, ncetnd imediat ce posesia a devenit public; este un viciu relativ, poate fi invocat numai de ctre cel fa de care

posesia s-a exercitat pe ascuns; privete n principal bunurile mobile, mai uor de ascuns. Imobilele,

prin natura lor, presupun o posesie public. d) echivocitatea Posesia este echivoc ori de cte ori exist ndoial asupra titlului sub care sunt svrite actele de folosin ale posesorului. Cu alte cuvinte, echivocul privete situaia n care nu se cunoate dac posesorul are sau nu elementul intenional, animus241. n practica judiciar242, viciul echivocului a fost reinut n urmtoarele situaii: n ipoteza coposesiunii, pentru a argumenta respingerea aciunii prin care un coposesor urmrea s obin recunoaterea uzucapiunii n favoarea sa cu privire la ntregul bun; n cazul actelor de stpnire exercitate mpreun de mai multe persoane care convieuiesc, cnd nu se cunoate dac s-a transmis sau s-a constituit un drept real sau de crean (echivocul titlului de transmitere a unui drept); n caz de confuzie dintre exercitarea unui drept de servitute i exercitarea unui drept de proprietate, de exemplu, n materie mobiliar cnd stpnirea bunurilor n urma decesului unei persoane este exercitat de ctre cei care au convieuit cu defunctul. Echivocul prezint urmtoarele caracteristici:

Tr. Iona cu, S. Brdeanu,Drepturile reale principale n Republica Socialist Romnia, ed. Academiei RSR, Bucureti, 1978 241 Calificat drept echivalent al precaritii ( a se vedea D. C. Florescu Dreptul de proprietate, op. cit., p. 472), echivocul nu se confund cu acesta: n cazul precaritii lipsete n mod sigur elementul animus, n cazul echivocitii exist doar ndoieli cu privire la titlul cu care bunul este posedat. Potrivit unei alte concepii, echivocul nu este un viciu al posesiei. Astfel, posesia exist n msura n care sunt ntrunite animus i corpus, fiind irelevant reprezentarea corect sau eronat pe care o au ceilali, precum i mprejurarea dac posesorul crede c este titularul unui drept real sau doar i asum un asemenea drept prin negarea dreptului adversarului (V. Stoica op. cit., p 174-177). 242 Dec. nr. 1903/1975 a T.S., n Culegere de decizii 1975, p. 66; Dec. nr. 769/1979 n R.R.D. nr. 10/1979, p. 65; Dec. nr. 1045/1982 n R.R.D. nr. 7/1983, p. 62.
240

231

este un viciu temporar, ncetnd n momentul n care exist

convingerea c posesorul ntrunete i elementul animus; este un viciu relativ, putnd fi invocat doar de ctre ceilali coposesori,

nu i de ctre teri; apare att n cazul posesiei imobilelor, ct i al mobilelor.

SECIUNEA a IV-a Detenia precar

1. Noiune i caractere juridice
1. Noiune Detenia precar este definit de art. 918 noul C.civ. astfel: Nu constituie posesie stpnirea unui bun de ctre un detentor precar....Observm faptul c noul Cod civil romn nu definete n mod expres deten ia precar, ci men ioneaz ntr-o formulare negativ c nu constituie posesie stpnirea unui bun de ctre un detentor precar. Astfel, codul enumer care cazurile n care suntem n prezena deteniei precare Putem defini detenia ca fiind exerciiul unei puteri de fapt asupra unui lucru, fie cu permisiunea proprietarului, fie n virtutea unui titlu legal sau judiciar. Detenia precar nu trebuie confundat cu posesia, cu urmtoarele argumente: - dei detentorul are stpnirea efectiv a bunului, el deine bunul pentru altul i nu sub nume de proprietar. Altfel spus, precaritatea este deinerea lucrului fr animus possidendi. Astfel, posesorul are prin definiie elementul animus, adic intenia de a se afirma ca proprietar, dimpotriv, detentorul recunoate c nu este proprietar. - n opoziie cu posesia ca stare de fapt, deinerea precar este o stare de drept. De regul ea rezult dintr-un titlu n temeiul cruia detentorul este ndreptit s exercite puterea asupra unui lucru al altuia. n acest sens, au calitatea de detentori precari243: locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist, titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abitaie, servitute244, coproprietarul
243 244

Art. 918 din noul Cod civil Uzufructuarul i ali titulari de drepturi reale sunt detentori precari fa de proprietarul lucrului i posesori n raport cu terii.

232

pentru cotele-pri ce revin celorlali coproprietari, precum i orice alt persoan care, deinnd temporar un bun al altuia, este obligat s l restituie sau care l stpnete cu ngduina acestuia. Astfel, detentorul precar i exercit puterea n virtutea unui drept. 2. Caractere juridice Dei n concepia Codului civil apare ca un viciu, precaritatea este mai mult dect un viciu al posesiei, este nsi lipsa posesiei. persoana de la care detentorul precar deine bunul, beneficiaz de posesie pentru altul (posesie corpore alieno); considerat viciu, precaritatea este un viciu absolut, putnd fi invocat de price persoan; este un viciu perpetuu, deoarece dureaz pn cnd intervine un caz de intervertire a precaritii n posesie.

3. Proba deteniei precare n legtur cu detenia precar, art. 919 alin.(2) din noul Cod civil reglementeaz prezumia precaritii, statund c detenia precar, odat dovedit, este prezumat c se menine pn la proba intervertirii sale.

2. Intervertirea precaritii n posesie

Art. 920 alin. (1) noul Cod civil instituie principiul potrivit cruia detentorul precar Intervertirea deteniei precare n posesie nu se poate face dect n urmtoarele cazuri: 1. cnd detentorul ncheie cu bun-credin un act translativ de proprietate cu titlu particular cu alt persoan dect proprietarul bunului (art. 920 alin.(1) lit. a) noul Cod civil). De exemplu, chiriaul cumpr bunul pe care l deine de la o ter persoan, pe care o crede motenitoarea proprietarului. 233

Pentru a opera intervertirea, se impune ndeplinirea urmtoarelor condiii: a) ncheierea unui act translativ de proprietate; b) actul translativ s fie cu titlu particular avnd ca obiect bunul stpnit de detentorul precar; c) detentorul trebuie s fie de bun-credin, adic s nu fi cunoscut c a dobndit bunul de la un non dominus; d) din momentul cumprrii s se comporte ca un adevrat proprietar (nu mai pltete chiria). Buna-credin nseamn credina neechivoc a detentorului c a ncheiat un act valabil cu adevratul proprietar, urmat de schimbarea atitudinii detentorului care din momentul ncheierii actului se va comporta ca un proprietar245 2. detentorul precar svr e te mpotriva posesorului acte de rezisten neechivoce n privin a inten iei sale de a ncepe s se comporte ca un proprietar; n acest caz, intervertirea nu se va produce ns mai nainte de mplinirea termenului prevzut pentru restituirea bunului(art. 920 alin. (1) lit. b) noul Cod civil). Acest caz de intervertire are loc prin voina detentorului, ca o voin manifestat prin aciuni de rezisten neechivoce din care s rezulte intenia detentorului de a se comporta ca un proprietar. Dac detentorul acioneaz mpotriva posesorului prin acte concrete, intervertirea este admis, cu singura condiie impus de lege ca faptele s nu se produc nainte de mplinirea termenului prevzut pentru restituirea bunului. Schimbarea inteniei detentorului prin acte de rezisten, care pot fi acte juridice, fapte materiale, trebuie, pe de o parte, s fie bine motivate pentru c altfel, coflictul declanat cu proprietarul, n loc s duc la intervertirea precaritii n posesie, cu toate efectele sale, poate duce la pierderea acesteia246.

I.R.Urs, Consideraii asupra reglementrii posesiei i deteniei precare n noul Cod civil romn, articol publicat n Analele Universitii Titu Maiorescu, Seria Drept, Bucureti, 2008. 246 Ibidem.
245

234

3. Dac detentorul precar nstrineaz bunul, printr-un act translativ de proprietate cu titlu particular, cu condi ia ca dobnditorul s fie de bun-credin (art. 920 alin. (1) lit. c) noul C.civ.); Spre exemplu, un chiria vinde imobilul unei persoane de bun-credin, care l crede proprietar. Pentru a opera intervertirea precaritii n posesie, trebuie ndeplinite condiiile: a) transmiterea s aib loc printr-un act cu titlu particular, astfel nct obligaia de restituire a lucrului, pe care o are detentorul precar ctre proprietar, nu se transmite succesorului cu titlu particular; b) terul dobnditor s fie de bun-credin, n sensul c nu a cunoscut c cel care i-a transmis bunul nu era proprietar. Buna-credin a dobnditorului trebuie s existe la data ncheierii actului juridic translativ de proprietate. Acest caz de intervertire se bazeaz pe buna-credin dovedit a dobnditorului i pe principiul c dobnditorul cu titlu particular nu rspunde pentru obligaiile autorului su. Referitor la buna-credin a dobnditorului, art. 920 alin. (2) noul Cod civil prevede c:n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dobnditorul este de buncredin dac nscrie dreptul n folosul su ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare. n celelalte cazuri, este de bun-credin dobnditorul care nu cunotea i nici nu trebuie, dup mprejurri, s cunoasc lipsa calitii de proprietar a celui de la care a dobndit bunul.

SEC IUNEA A V-A Efectele posesiei utile i aciunile posesorii

1. Efectele posesiei utile

Posesia genereaz urmtoarele efecte juridice:

235

1. Posesia creeaz prezumia dreptului de proprietate n favoarea posesorului. n acest sens, art. 919 alin. (3) noul C.civ. dispune c Pn la proba contrar, posesorul este considerat proprietar, cu excepia imobilelor nscrise n cartea funciar. Prezumia prevzut de lege poate fi relativ sau absolut. n cazul bunurilor imobile prezumia este relativ (juris tantum), putnd fi rsturnat prin prob contrar; n timp ce posesia asupra unui bun mobil creeaz o prezumie absolut (juris et jure), potivit art. 919 noul C.civ. 2. Posesorul de bun-credin asupra unui bun dobndete cu titlu de proprietate fructele bunului. Potrivit art. 948 alin.(1) noul Cod civil prevede c Posesorul de buncredin dobndete dreptul de proprietate asupra fructelor bunului posedat. n cazul fructelor produse de imobile nscrise n cartea funciar, buna-credin se apreciaz n raport cu condiiile cerute terilor dobnditori pentru a respenge aciunea n rectificare. n cazul fructelor produse de bununri imobile nenscrise n cartea funciar sau de bunuri mobile, posesorul este de bun-credin cnd are convingerea c este proprietarul bunului n temeiul unui act translativ de proprietate ale crui cauze de ineficacitate nu le conuate i nici nu ar trebui, dup mprejurri, s le cunoasc. Buna-credin se apreciaz la momentul culegerii fructelor i numai n persoana posesorului care le-a cules. Posesorul nceteaz a fi de bun-credin n momentul n care a cunoscut viciile titlului i este obligat s restituie proprietarului fructele culese dup acea dat, inclusiv fructele nepercepute din neglijen247. Posesorul de bun-credin are dreptul doar la culegerea fructelor, productele se cuvin ntotdeauna proprietarului. n schimb, posesorul de rea-credin nu are dreptul la fructe, fiind obligat s restituie toate fructele, att cele culese ct i cele pe care nu le-a perceput din neglijen. 3. Posesia util a unui imobil duce la dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune (prescripie achizitiv). Uzucapiunea va fi dezvoltat n capitolul urmtor al lucrrii.
247

Buna-credin nceteaz n momentul chemrii n judecat, dar obligaia de restituire a fructelor este condiionat de dovedirea preteniilor reclamantului. Dac reclamantul face aceast dovad, posesorul restituie fructele nu din momentul rmnerii definitive a hotrrii, ci din ziua chemrii n judecat. n lipsa dovezii respective, posesorul pstreaz n continuare fructele culese.

236

4. Dobndirea propriet ii mobiliare prin posesia de bun-credin . Sediul materiei din noul Cod civil se regsete n art. 935-938 i art. 940. Art. 935 din noul Cod civil prevede c oricine se afl la un moment dat n posesia unui bun mobil este prezumat c are un titlu de dobndire a dreptului de proprietate asupra bunului. Mai departe, art. 936 prevede c Cu excepia cazurilor prevzute de lege, posesia de bun-credin a bunului mobil asigur opozabilitatea fa de teri a actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale. 5. Ocupa iunea este reglementat n art. 941 alin. (1) din noul cod civil care prevede c posesorul unui bun mobil care nu aparine nimnui devine proprietarul acestuia, prin ocupaiune, de la data intrrii n posesie, ns numai dac aceasta se face n condiiile legii.

6.

Posesia util este aprat prin aciunile posesorii. n acest caz s-a ridicat

ntrebarea: cum se explic mprejurarea c, dei posesia nu este un drept, ea se bucur de protecie juridic? Rspunsul difer n funcie de cele dou ipoteze ale posesiei ca stare de fapt: dac posesorul este i titularul dreptului real principal, prin aprarea posesiei se apr nsui dreptul. Astfel, aciunile posesorii pot fi folosite pentru aprarea posesiei, i indirect pentru aprarea dreptului de proprietate;

dac posesorul nu este titularul dreptului real, posesorul este ndreptit la protecie juridic mpotriva celor care ar urmri s-l deposedeze prin violen sau care ar dori s-l tulbure n stpnirea bunului. Astfel, se acord preferin posesorului neproprietar, dar diligent n raport cu bunul, fa de proprietarul nediligent, care s-a dezinteresat de propriul bun.

2. Aciunile posesorii
1. Noiune Aciunile posesorii sunt aciuni n justiie prin care posesorul unui bun imobil cere instanei s-i apere posesia mpotriva oricror tulburri sau deposedri chiar dac 237

aceasta provine de la proprietar. Altfel spus, aciunile posesorii reprezint ansamblul mijloacelor procesuale prin care reclamantul solicit instanei s-l oblige pe prt s nceteze orice act de tulburare a posesiei sale asupra unui bun imobil sau s i restituie n posesie bunul imobil atunci cnd a fost deposedat248 2. Caractere juridice Aciunile posesorii au caractere juridice proprii:

sunt aciuni reale, putnd fi introduse mpotriva oricrei persoane care l tulbur sau l deposedeaz pe posesor, inclusiv mpotriva proprietarului (aciunea n revendicare), deoarece titularul lor urmrete numai aprarea posesiei, fr a pune n discuie nsi dreptul de proprietate;

sunt aciuni imobiliare, nu au aplicaie dect n materia imobilelor. n cazul bunurilor mobile posesiunea constituie chiar titlul de proprietate (art. 935 noul C.civ.); ele apr doar faptul posesiei nu i dreptul real asupra lucrului; titularul este, de regul, posesorul unui imobil, dar i un detentor precar. Astfel, art. 949 noul C.civ. prevede: Cel care a posedat un bun cel puin un an poate solicita instnaei de judecat...Exerciiul aciunilor posesorii este recunoscut i detentorului precar249.

presupun o dovad relativ uor de fcut, tocmai datorit faptului c nu pun discuii relative la dreptul de proprietate. 3. Clasificare Aciunile posesorii sunt reglementate n art. 674-676 Codul de procedur civil i n

art. 951 din noul Cod civil. Din texte rezult dou aciuni posesorii: 248 249

aciunea posesorie general sau aciunea n complngere;

L. Pop, Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, ed. Lumina lex, Bucureti, 1996. n acest caz, aciunea posesorie nu poate fi introdus mpotriva proprietarului tulburtor, detentorul avnd la dispoziie o aciune personal, ex contractu, izvort din convenia n temeiul creia deine imobilul.

238

aciunea posesorie special sau aciunea n reintegrare.

a) Aciunea posesorie general sau aciunea n complngere Prin aceast aciune posesorul cere ncetarea oricrui act de tulburare a posesiei sau redobndirea posesiunii, cu excepia cazului n care deposedarea s-a fcut prin violen. Tulburrile n posesie pot fi de fapt, constnd n svrirea oricrui act material prin care se ncalc posesia (trecerea pe terenul altuia fr aprobarea proprietarului) sau de drept, constnd n orice act judiciar ori extrajudiciar prin care o persoan are pretenii contra posesorului (somaia trimis unui chiria de ctre un ter prin care solicit s i se fac lui plata chiriei i nu locatorului). Pentru exercitarea aciunii posesorii generale, art. 674 C.pr.civ i art. 951 alin.(1) noul Cod civil prevd ndeplinirea cumulativ a trei condiii250: posesia s fi durat cel puin un an, adic posesorul reclamant s fac dovada c nainte de tulburare sau deposedare a stpnit bunul cel puin un an;

s nu fi trecut mai mult de un an de la tulburare sau deposedare; posesia reclamantului s fie util, adic s ndeplineasc condiiile prevzute de art. 922 alin.(1) noul C.civ. n ceea ce privete dovada posesiei, opereaz regulile nscrise n art. 919 alin.(1) noul

Cod civil, n sensul c dovada elementului corpus duce la concluzia exsitenei elementului animus. De asemenea, dovedirea posesiei la un moment dat duce la concluzia continuitii ei pn la dovada contrarie. Dovada viciilor posesiei va trebui s fie fcut de prt. b) Aciunea posesorie special sau n reintegrare Aceast aciune este utilizat de ctre posesor atunci cnd tulburarea sau deposedarea a avut loc prin violen. Prin violen se nelege orice fapt contrar ordinii i bunelor raporturi n societate. Faptele de violen care justific aciunea posesorie sunt: 250

fapte de ocupare a unui imobil fr permisiunea posesorului;

Dec. nr. 1592/1991 a CSJ, sec. civ. n P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 122.

239

fapte de obstrucie prin care o persoan mpiedic posesorul s stpneasc imobilul (ridicarea unui zid n calea posesorului); fapte de distrugere (drmarea unui zid, distrugerea recoltei); Pentru exercitarea acestei aciuni, se cere o singur condiie: s nu fi trecut un an de la

tulburare sau deposedare251. Utilizarea ac iunilor posesorii Aciunile posesorii sunt utilizate atunci cnd s-a produs o tulburare sau o deposedare, iar victima urmrete s ob in ncetarea tulburrii sau restituirea bunului. Potrivit dispoziiilor noului Cod civil, posesorul este ndreptit s pretind i despgubiri pentru prejudiciile cauzate. De regul, aciunile posesorii se exercit de ctre posesorul unui bun imobil, dar art. 949 alin.(2) prevede i posibilitatea detentorului precar de a intenta aceast ac iune. Noul Cod civil prevede c detentorul precar poate invoca efectele recunoscute posesiei numai n cazurile i limitele prevzute de lege. n ceea ce privete legitimitatea procesual activ, aceasta poate apar ine inclusiv proprietarului bunului. Se mai prevede c aciunea posesorie nu poate fi ns introdus mpotriva persoanei fa de care exist obligaia de restituire a bunului. Noul Cod civil a instituit o protec ie juridic special a posesiei ce const n luarea msurilor pentru conservarea bunului posedat252. Aceste msuri au menirea de a preveni producerea tulburrii. Pentru promovarea i admiterea unei cereri ntemeiate n drept pe art. 952 noul Cod civil, trebuie s fie ndeplinite cumulativ dou condiii i anume: s existe motive temeinice, adic s se dovedeasc existena pericolului imitent de distrugere sau de deteriorare a bunului posedat; pericolul s fie generat de aciunea unui lucru aflat n posesia unei alte persoane sau ca urmare a unor lucrri, precum ridicarea unei construcii, tierea unor arbori ori efectuarea unor spturi pe fondul nvecinat.
251

Dec. nr. 2010/1992 a CSJ, sec. civ., n Probleme de drept din deciziile Curii Supreme de Justiie 1990-1992, Ed. Orizonturi, Bucureti, 1993, p.256-258 (Cererile privitoare la posesie vor fi admise dac nu a trecut un an de la deposedare, iar reclamantul dovedete c nainte de aceast dat a posedat cel puin un an. Dac deposedarea sau tulburarea s-a fcut prin violen, cel ce formuleaz aciune n justiie trebuie s dovedeasc numai prima dintre condiiile menionate) . 252 Art. 952 noul Cod civil

240

Posesorul sau, dup caz, cealalt persoan poate fi obligat la plata unei cauiuni pn la soluionarea cererii, cauiunea fiind la aprecierea instanei de judecat, n urmtoarele cazuri: dac instana dispune, n mod provizoriu, deplasarea lucrului ori ncetarea lucrrilor, cauiunea se stabilete n sarcina posesorului, astfel nct s se poat repara prejudiciul ce s-ar cauza prtului prin aceast msur; dac instana ncuviineaz meninerea lucrului n starea sa actual ori continuarea lucrrilor, cauiunea se va stabili n sarcina prtului astfel nct s se asigure posesorului sumele necesare pentru restabilirea situaiei anterioare. Cel care solicit luarea unor astfel de msuri va trebui s fac dovada posesiei, fr s trebuiasc s fac dovada unui drept real principal asupra bunului aflat n pericol, aceste msuri fiind puse la dispoziia posesorului.

CAPITOLUL XI253 CIRCULA IA JURIDIC A IMOBILELOR

SECIUNEA I - Circulaia juridic a terenurilor

1. Noiunea de fond funciar al Romniei. Reglementare. Clasificarea terenurilor.
Noiune. Legea nr. 18/1991, legea fondului funciar, republicat 254, n art. 1, precizeaz c: terenurile de orice fel, indiferent de destinaie, de titlul n baza cruia sunt deinute sau de
Prezentul capitol are menirea de a aduce la cunotina celor care studiaz materia Drepturilor reale principale noiunea de circulaie juridic a imobilelor. Aceast materie s-a bucurat de o bogat practic judiciar. Odat cu adoptarea Noului Cod civil romn, circulaia juridic a imobilelor nu mai este reglementat, astfel nct prezentul capitol reprezint o expunere teoretic a implicaiilor avute de instituia studiat. 254 Republicat n M.O. nr. 1 din 5 ianuarie 1998, modificat prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a Legii 287/2009 privind Codul civil .
253

241

domeniul public ori privat din care fac parte, constituie fondul funciar al Romniei. Reglementare. Datorit importanei pe care o prezint, terenurile beneficiaz de un regim juridic special, stabilit prin dispoziiile Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar. De asemenea, sunt incidente i prevederi ale Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii255, Legea nr. 33/ 1994, privind exproprierea pentru cauz de utilitate public256. Toate aceste legi evoc concepia statului romn referitoare la proprietatea privat asupra terenurilor, ntreaga evoluie istoric a acestei instituii reflectndu-se n legislaia n vigoare la diferite perioade de timp257. Clasificarea terenurilor. Legea fondului funciar, n art. 2-6, clasific terenurile n funcie de dou criterii: dup destinaia lor i dup forma dreptului de proprietate. a) n funcie de destinaie, terenurile se clasific astfel:

255

terenuri cu destinaie agricol; terenuri cu destinaie forestier;

Republicat n M.O. nr. 933 din 13 octombrie 2004 modificat i completat prin OUG nr.85/2011. Publicat n M.O. nr. 139 din 2 iunie 1994 i republicat n M. Of. 472/05.07.2011. 257 Iniial, regimul juridic al circulaiei imobilelor era guvernat doar de prevederile Codului Civil, care consacrau principiul liberei circulaii a bunurilor (art. 471 i 1310) i principiul consesualismului (art. 971 i 1295). Dup 1945, o dat cu instaurarea regimului totalitar, ntreaga legislaie promova ideea unei proprieti socialiste aparinnd ntregului popor. S-a instituit un control administrativ al nstrinrilor de terenuri i s-a impus condiia formei autentice a actului translativ de proprietate. Astfel, legea nr. 203/1947 impunea condiia autorizrii i autentificrii actului translativ doar n ceea ce privete terenurile agricole. Ulterior prin Decretul nr. 151/1950, condiia a fost extins i asupra terenurilor cu vii, livezi, iazuri i bli, pentru ca n temeiul Decretului nr. 221/1950 (ce a abrogat Decretul nr. 151/1950) autorizaia administrativ i actul autentic s fie obligatorii pentru nstrinarea terenurilor, cu sau fr construcii, aflate pe teritoriul capitalei i al comunelor nvecinate, precum i al comunelor cu planuri de sistematizare. Legea nr. 19/1968 a scos din circuitul civil terenurile fr construcii proprietate a persoanelor fizice i juridice, aflate n perimetrul construibil al municipiului Bucureti, al celorlalte municipii sau al oraelor, declarndu-le indisponibile i expropriabile, iar ulterior, prin Legile nr. 58/1974 i 59/1974, au fost scoase din circuitul general toate categoriile de terenuri. Conform art. 30 din Legea nr. 58/1974, dobndirea terenurilor se fcea numai prin motenire legal, fiind interzis nstrinarea prin acte juridice ntre vii a acestora. n caz de nstrinare a construciilor (pentru care legea prevedea autorizaia prealabil i act autentic), terenul aferent trecea n proprietatea statului cu plata unei despgubiri, dobnditorul construciei primind terenul n folosin n limitele stabilite prin detaliile de sistematizare. (A se vedea Sec. II din prezentul capitol, la nota de subsol). Legea nr.58/1974 a fost modificat prin Decretul nr. 112/1984 n mod excepional, acordndu-se posibilitatea ca productorii agricoli din zonele necooperativizate s transmit copiilor lor o parte din terenurile agricole pe care le au n proprietate, dac acetia locuiesc sau urmeaz s-i stabileasc domiciliul n aceeai comun. Liberalizarea circulaiei juridice a terenurilor s-a realizat dup decembrie 1989, cnd prin Decretele Lege nr. 1 i 9/1989 au fost abrogate dispoziiile legilor nr. 58 i 59/1974. Legea nr. 9/1990, a prevzut c, pn la adoptarea unei noi reglementri legale privind regimul fondului funciar, se interzice nstrinarea prin acte ntre vii a terenurilor de orice fel situate n interiorul sau n afara localitilor , cu excepia terenurilor aferente construciei ce se nstrineaz n suprafa de cel mult 1000 mp. Se poate constata c pentru o scurt perioad de timp (n perioada dintre Legea nr. 9/1990 i Legea 18/1991), terenurile au fost scoase temporar din circuitul civil. O dat cu legea nr. 50/1991, dispar restriciile care condiionau transmiterea dreptului de proprietate de autorizaia prealabil i de forma autentic. Legea 18/1991, n varianta iniial, prin art. 46 alin. 1, reinstituie cerina formei autentice, pentru toate terenurile, indiferent de locul siturii: intravilan sau extravilan. Pentru construcii n continuare nu este necesar forma autentic.
256

242

terenuri aflate permanent sub ape; terenuri din intravilan, aferente localitilor urbane i rurale pe care sunt amplasate construciile, alte amenajri ale localitilor, inclusiv terenurile agricole i forestiere; terenuri cu destinaie special, cum sunt cele folosite pentru transporturile rutiere, feroviare, navale i aeriene, cu construciile i instalaiile aferente, construcii i instalaii hidrotehnice, termice, de transport al energiei electrice i gazelor naturale, de telecomunicaii, pentru exploatrile miniere i petroliere, cariere i halde de orice fel, pentru nevoile de aprare, plajele, rezervaiile, monumentele naturii, ansamblurile i siturile arheologice i istorice i alte asemenea.

b) n raport de forma dreptului de proprietate, sunt: terenuri ce fac obiectul dreptului de proprietate privat. Titulari pot fi persoane fizice, persoane juridice de drept privat i persoane juridice de drept public (statul i unitile administrativ-teritoriale) cu privire la terenurile aflate n domeniul privat.

terenuri ce fac obiectul dreptului de proprietate public.

Aceste terenuri aparin domeniului public i au ca titulari statul i unitile administrativ-teritoriale.

2. Particulariti ale regimului juridic al circulaiei terenului

1. Regimul juridic actual reglementat de Legea nr. 247/2005 privind reforma proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente Legea nr. 247/2005 privind reforma proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente, mai precis Titlul X, intitulat Circulaia juridic a terenurilor ,care a abrogat dispoziiile Legii nr. 54/1998, constituie n prezent cadrul general de reglementare a circulaiei terenurilor proprietate privat258.
258

Iniial, Legea fondului funciar a stabilit mai multe principii care defineau regimul juridic al circulaiei terenurilor (art. 6673), abrogat prin Legea nr. 54/1998, i anume: a) nstrinarea terenurilor prin acte juridice ntre vii se putea face numai

243

Legea instituie urmtoarele principii: a. principiul liberei circulaii juridice a terenurilor. Principiul este consacrat expres de art. 1 terenurile proprietate privat, indiferent titularul lor, sunt i rmn n circuitul civil. Ele pot fi dobndite i nstrinate prin oricare din modurile stabilite de legislaia civil, cu respectarea dispoziiilor din prezenta lege. De la aceast regul exist i o excepie: interdicia de nstrinare, sub orice form, a terenurilor cu privire la care exist litigii la instanele judectoreti, pe tot timpul soluionrii acestora (art. 4 din Legea nr. 247/2005): cu excepia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privat i legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existena unui litigiu privitor la un teren cu sau fr construcii nu mpiedic nstinarea acestuia i nici constituirea altor drepturi reale sau de crean, dup caz. Textul impune urmtoarele precizri: Interdicia se refer numai la cazul n care valabilitatea titlului de proprietate este contestat, nu i la alte litigii, cum ar fi cele ce fac obiectul aciunilor n revendicare, n grniuire etc.

Imposibilitatea de nstrinare se menine pe tot timpul soluionrii litigiilor, pn la pronunarea unei hotrri irevocabile

b. nstrinarea i dobndirea terenurilor de orice fel prin acte juridice ntre vii trebuie s fie fcute prin ncheierea actului n form autentic . n acest sens, art. 2 alin 1 din Legea nr. 247/2005 prevede terenurile cu sau fr construcii situate n intravilan i
cu respectarea formei autentice a actului. Principiul enunat cuprindea o serie de limite: n caz de nstrinare a terenurilor agricole, proprietatea dobnditorului nu putea depi 100 ha de familie, iar nstrinarea terenurilor agricole din extravilan prin vnzare se putea face numai cu respectarea unui drept de preempiune. b) interdicia dobndirii prin acte juridice ntre vii a dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre persoane fizice, care nu aveau cetenia romn i domiciliul n Romnia, precum i de persoane juridice care nu aveau naionalitate romn i sediul n Romnia. Persoanele strine care dobndeau n proprietate terenuri, prin motenire, erau obligate s le nstrineze n termen de 1 an de la data dobndirii, sub sanciunea trecerii n mod gratuit, a acestor terenuri n proprietatea statului. Prin Dec. nr. 342/1997, publicat n M.O. nr. 333/27.11.1997, Curtea Constituional a abrogat aceast prevede ca fiind contrar dispoziiilor art. 41 din Constituie. Legea nr. 54/1998, care a abrogat dispoziiile art. 66-73 din Legea nr. 18/1991 republicat, instituia urmtoarele principii. Cetenii i apatrizii nu puteau dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor conform art. 3 din Legea nr. 54/1998 Puteau dobndi terenuri n proprietate privat, persoanele fizice care au cetenia romn, indiferent de domiciliul lor n ar sau n strintate, precum i persoanele juridice romne. Art. 2 alin. 2 din Legea nr. 54/1998 prevedea c n cazul dobndirii prin acte juridice ntre vii, proprietatea funciar a dobnditorului nu poate depi 200 ha. teren agricol n echivalent arabil, de familie. nstrinarea prin vnzare a terenurilor agricole situate n extravilan, se face cu respectare dreptului de preempiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendailor potrivit art. 5 din Legea nr. 54/1998.

244

extravilan, indiferent de destinaia sau de ntinderea lor, pot fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute. Precizri

Textul legii face referire numai la transmiterea prin acte juridice ntre vii, per a contrario, nstrinarea i dobndirea de terenuri prin acte mortis causa se poate face n formele prevzute de art. 258 C.civ.

Forma autentic este cerut i n cazul n care prin acte juridice ntre vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fr construcie (art. 2 alin 2). Se are n vedere constituirea unor drepturi reale, principale, dezmembrate din dreptul de proprietate. c. cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor din Romnia n condiiile legi speciale, principiu prevzut de art. 3 din Lege. d. instana are posibilitatea de a de a pronuna o hotrre care s in loc de contract, substituind acordul de voin la transmiterea dreptului de proprietate sau la constituirea unui drept real avnd ca obiect un teren. Aceasta i gsete reglementare expres, pentru prima dat n art. 5 alin 2, potrivit cruia n situaia n care dup ncheierea unui antecontract cu privire la teren cu sau fr construcii, una dintre pri refuz ulterior s ncheie contractul, partea care i-a ndeplinit obligaiile poate sesiza instana competent care poate pronuna o hotrre care s in loc de contract

SECIUNEA a II-a Reconstituirea i constituirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor 1. Noiunile de reconstituire i constituire a dreptului de proprietate
Legea nr. 18/1991 a fondului funciar republicat, ale crei prevederi au fost completate cu prevederile Legii nr. 1/2000259 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor
259

Modificat prin Legea nr. 389/2002 pentru prorogarea termenului prevzut la art. 4 din OG nr. 69/2000 pentru asigurarea finalitii aciunilor legate de aplicarea Legii fondului funciar nr.18/1991, republicat i a Legii nr. 1/2000(se prorog termenul de finalizare a aciunilor de punere n aplicare a dispoziiilor acestor legi pn la data de 30 iunie 2004) i Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei.

245

agricole i cele forestiere solicitate potrivit Legii fondului funciar i a Legii nr. 169/1997, reglementeaz dou modaliti de stabilire a dreptului de proprietate privat asupra terenurilor: reconstituirea dreptului de proprietate; constituirea dreptului de proprietate.

Reconstituirea nseamn remproprietrirea260 fotilor proprietari sau a motenitorilor acestora cu terenurile ce le-au aparinut, aflate n patrimoniul fostelor C.A.P. sau n proprietatea privat a statului. Constituirea nseamn o mproprietrire prin atribuirea de terenuri unor categorii de persoane din patrimoniul fostelor C.A.P. sau din proprietatea privat a statului.

2. Reconstituirea i constituirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor agricole

Beneficiaz de reconstituirea dreptului de proprietate privat urmtoarele categorii de persoane: membrii cooperatori, care au adus pmnt n cooperativ i toi aceia crora li s-a preluat n orice mod cu titlu sau fr titlu, terenuri de ctre C.A.P., indiferent dac au fost sau nu au fost membri cooperatori, au muncit sau nu n C.A.P., au prsit cooperativa i chiar dac nu locuiesc n localitatea respectiv (art. 8 alin. 2 i art. 15 alin. 1 i 2 din Legea nr. 18/1991, modificat); cetenii romni aparinnd minoritii germane, precum i persoanele care au fost deportate sau strmutate, deposedate de terenuri, dac terenurile se aflau n patrimoniul cooperativei (art. 17 din Legea nr. 18/1991, modificat);

260

motenitorii acestor persoane( art. 13 din Legea nr.18/1991261.

Termenul de remproprietrire nu se suprapune perfect peste noiunea de reconstituire. Remproprietrirea are n vedere o restitutio in integrum, n schimb Legea nr. 18/1991 nu prevede o retrocedare total a fostelor proprieti funciare, ci numai a unei suprafee de 50 ha. 261 Pentru a beneficia de prevederile legii, trebuie s fac dovada calitii lor de succesori ai defunctul titular al terenului ce face obiectul reconstituirii, cu orice mijloc de prob, ns de regul se administreaz certificatul de motenitor sau o hotrre judectoreasc. Iniial, motenitorii care au renunat la motenire nu beneficiau de prevederile legii, deoarece erau strini de motenirea respectiv. Motenitorii neacceptani erau de drept repui n termenul de acceptare a succesiunii (Dec. nr. 494/1994 a Curii Supreme de Justiie sec.civ.) Ulterior, Curtea Suprem de Justiie, Seciile Unite, a admis recursul n interesul legii i a stabilit c de dispoziiile art. 13 din lege beneficiaz toi succesorii autorului ndreptit la reconstituire, ei fiind de drept repui n termenul de acceptare a motenirii cu privire la temeiurile acestuia (Decizia CSJ, SU, nr. 1/1998 n B.J., 2004, Ed. ALL Beck, Baz de date.

246

Stabilirea dreptului de proprietate se face la cerere262, prin eliberarea unui titlu de proprietate n limita unor suprafee minime de 0,5 ha. pentru fiecare persoan ndreptit i de maximum 10 ha de familie (art. 8 alin. 3 din Legea nr. 18/1991). Art. 3 alin. 2 din Legea nr. 1/2000, modificat prin Legea nr. 247/2005 dispune c, n prezent, persoanele crora li s-a reconstituit dreptul de proprietate n limita suprafeei de teren de 10 ha de familie, pot cere reconstituirea dreptului de proprietate i pentru diferena dintre aceast suprafa i cea pe care au adus-o n cooperativa agricol, sau preluat prin legi speciale ori n orice mod de la membrii cooperatori, dar nu mai mult de 50 de ha de proprietar deposedat. - structurile reprezentative ale unitilor de cult, n conformitate cu art. 22 alin. 3 i 6 din Legea 18/1991 pot dobndi n proprietate, prin reconstituire, suprafee de teren agricol pe care le-au avut: mnstiri i schituri, pn la 50 ha, centrul patriarhal, pn la 200 ha, centre eparhiale, pn la 100 ha; protoierii, pn la 50 de ha; parohii, pn la 10 ha. n acelai sens dispune i art. 23 alin 1 din Legea nr. 1/2001. Totodat prin Legea nr. 247/2005 s-a introdus alin.12 preciznd unitile de cult prevzute la alin 1, dac au avut n proprietate suprafee mai mari dect cele retrocedate pn la intrarea n vigoare a prezentei legi, pot cere reconstituirea dreptului de proprietate pentru ntreaga suprafa deinut n 1945. art. 23, alin. 3 din Legea nr. 1/2000, dispune c dobndesc prin acest act normativ calitatea de titulari ai dreptului de reconstituire: unitile de nvmnt preuniversitar cu profil agricol sau silvic, colile generale din mediul rural i instituiile publice de ocrotire a copiilor. Acestora li se restituie suprafee de teren pe care le-au avut n proprietate, n limita a 50 de ha. persoanele deintoare ale titlurilor cavaler al ordinului Mihai Viteazul, Mihai Viteazul cu Spadele i motenitorilor acestora care au optat i crora li s-a atribuit , la data mproprietririi, teren arabil, cu excepia celor care l-au nstrinat (art. 15 alin. 3 din Legea nr. 18/1991); proprietarii particulari ale cror terenuri au fost comasate, n msura n care nu au
262

Conform art. 9 (3), cererea se depune la primrie n termen de 90 de zile de la data intrrii n vigoare a Legii 18/1991; Legea nr. 167/1997 pentru completarea i modificarea Legii nr. 18/1991 dispune c persoanele care nu au depus cereri n termenul prevzut de legea fondului funciar ori acestea s-au pierdut sau nu s-a primit rspuns, se pot adresa cu o nou cerere comisiilor n termen de 90 de zile de la data intrrii n vigoare a legii; art. 33 din Legea 1/2000 precizeaz c persoanele care nu au depus cereri n termenul prevzut de Legea nr. 19/1997, pot formula astfel de cereri n termen de 60 de zile de la intrarea n vigoare a legii. Legea nr. 389/2002 prorog termenul de finalizare a aciunilor de punere n aplicare a dispoziiilor acestor legi pn la data de 30 iunie 2004.Art. IV din Legea nr. 247/2005 prevede c persoanele care nu au depus cereri n temeiul prevzut de Legea fondului funciar nr. 18/191, pentru reconstituirea dreptului de proprietate, ori aceste cereri s-au pierdut sau cu privire la care nu au primit nici un rspuns se pot adresa cu o nou cerere comisiilor comunale , oreneti sau municipale, n termen de 90 de zile de la intrarea n vigoare a prezentei legi.

247

preluat n schimb alte terenuri (art. 16 alin.1 din Legea nr. 18/1991). Legea nr. 18/1991 reglementeaz atribuirea n proprietate (constituirea dreptului de proprietate) de loturi unor categorii de persoane, altele dect cele crora li s-a reconstituit dreptul de proprietate; intr n aceast categorie: membrii cooperatori activi care nu au adus teren n cooperativ sau au adus teren mai puin de 5000 mp (art. 19 alin. 1); persoanele care, neavnd calitatea de cooperatori, au lucrat n orice mod ca angajai n ultimii 3 ani n cooperativ sau n asociaii cooperatiste (art. 19 alin. 1); persoanele care au fost deportate pot primi n proprietate loturi dac sunt stabilite sau urmeaz s se stabileasc n localitate i nu dein teren n proprietate n alte localiti (art. 19 alin. 2); persoanele participante la evenimentele din Decembrie 1989, sau urmaii lor, pot primi, la cerere, terenuri de pn la 10.000 mp, n echivalent arabil (art. 15 alin. 5); n localitile cu excedent de suprafa agricol, cu deficit de for de munc n agricultur, se pot atribui n proprietate terenuri pn la 10 hectare n echivalent arabil tuturor familiilor care solicit, n scris, i se oblig s lucreze suprafeele respective. De asemenea, familiile fr pmnt sau cu pmnt puin, din alte localiti, care solicit n scris, pot primi n proprietate pn la 10 hectare teren arabil, cu obligaia de a-i stabili domiciliul n comun, ora sau municipiu, dup caz, i de a cultiva pmntul primit, renunnd la proprietatea avut n localitatea lor, din extravilan (art. 21 alin 2 din Legea nr. 18/1991);

n temeiul art. 43 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, n zona montan, defavorizat de factori naturali, poate fi atribuit n proprietatea, la cerere, o suprafa de pn la 10 ha, n echivalent arabil, familiilor tinere de rani care provin din mediul agricol montan i se oblig n scris s-i creeze gospodrii, s se ocupe de creterea animalelor i s exploateze raional pmntul n acest scop. art. 23 din aceeai lege dispune: rmn n proprietatea privat a proprietarilor sau, 248

dup caz, a motenitorilor acestora, indiferent de ocupaia sau domiciliul lor, terenurile aferente casei de locuit sau anexelor gospodreti, precum i curtea i grdina din jur, determinate conform art. 8 din Decretul Lege nr. 42/1990 privind unele msuri pentru stimularea rnimii. Suprafaa de teren ce poate constitui obiect al dreptului de constituire poate fi mai mare sau mai mic, legea neimpunnd o limit maxim i nici o limit minim. Fac excepie cazurile prevzute de : art. 15 alin. 5: persoanele care i-au pierdut total sau parial capacitatea de munc, i motenitorii celor care au decedat n urma participrii la revoluia din decembrie 1989 pot beneficia de terenuri n suprafa de 10.000 mp n echivalent arabil; art. 21 care stabilete c suprafaa ce urmeaz a fi atribuit n proprietate nu poate depi 10 ha. Totodat, Legea nr. 18/1991 n art. 19 alin. 3 prevede posibilitatea atribuirii la cerere, n folosin agricol, pn la 5000 mp, echivalent arabil, de familie, personalului din serviciile publice comunale, n perioada ct lucreaz n localitate, dac nu au teren n localitate, ei sau membrii familiei din care fac parte. Precizri - se atribuie doar un drept de folosin asupra terenurilor agricole, dreptul de proprietate aparinnd n continuare comunei, oraului sau municipiului. - la plecarea din localitate, persoanele menionate au dreptul la despgubiri pentru investiiile fcute, cu consimmntul prealabil al proprietarului i dac sunt utile. Dispoziiile Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, cu privire la reconstituirea dreptului de proprietate n cadrul Autoritii Naionale Pentru Restituirea Proprietilor, se nfiineaz o direcie pentru coordonarea i controlul aplicrii legislaiei din domeniul restituirii proprietii funciare de ctre instituiile administraiei de stat i comisiile fondului funciar, asigurnd aplicarea unitar de ctre acestea a reglementrilor n domeniu (art. II alin 1 Titlul VI din Legea nr. 247/2005). Notificrile nesoluionate pn la data intrrii n vigoare a prezentului titlu, avnd ca obiect 249

construcii de orice fel, situate n extravilanul localitilor, aparinnd exploataiilor agricole i care au fost trecute n proprietatea statului, construcii de pe terenurile forestiere, care au fcut parte din exploataia forestier la data trecerii n proprietatea statului, terenurile situate n extravilanul localitii la data prelurii abuzive sau la data notificrii, precum i cele al cror regim juridic este reglementat prin Legea fondului funciar nr. 18/1991 i prin Legea nr. 1/2000, se vor nainta n vederea soluionrii, n termen de 60 de zile, comisiilor comunale, oreneti i municipale constituite potrivit Legii 18/1991 i Legii nr. 1/2000 (art. V din Titlul I). Despgubirile acordate potrivit Legii fondului funciar nr. 18/1991 i Legii nr. 1/2000, vor urma procedura i se vor supune dispoziiilor privind acordarea despgubirilor din Titlul VII (art. V din Titlul VI). n scopul accelerrii judecrii plngerilor, contestaiilor i a altor litigii aprute n urma aplicrii Legii nr. 18/1991 i Legii nr. 1/2000, judecarea proceselor se face de urgen i cu precdere, inclusiv n perioada vacanelor judectoreti. Termenele acordate de instan nu vor putea fi mai mari de 15 zile, cu excepia cazului cnd prile sunt de acord cu acordarea unui termen mai lung. Procesele funciare se vor soluiona de complete specializate (art. 1 i 2 din Titlul XIII). Restituirea imobilelor preluate n mod abuziv de ctre stat sau alte persoane juridice, n conformitate cu Legea nr. 10/2001

1. Caracterizare general a Legii nr. 10/2001

1. Domeniul de aplicare Legea nr. 10/2001263, n prezent legea cadru n materia retrocedrilor, este ultimul act normativ264 din seria celor prin care s-a ncercat ndreptarea nedreptilor fcute prin preluarea
263

Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989, republicat n M.O. nr. 279/04.04.2005, modificat i completat prin Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei. 264 Primul act normativ prin care au fost reglementate msuri reparatorii n favoarea fotilor proprietari a fost Legea nr. 18/1991, completat prin Legea nr.1/2001 (a se vedea sec. a II-a din prezentul capitol) a crei sfer de aplicare se limiteaz la terenurile agricole i cu destinaie forestier. Avnd n vedere c Legea nr. 10/2001 privete categoria larg de imobile se pune problema corelaiei cu prevederile Legii fondului funciar i Legii nr. 1/2000. Problema este rezolvat de art. 8 alin. 1 din Legea 10/2001 care dispune c nu intr sub incidena acestei legi terenurile situate n extravilanul localitilor la data prelurii abuzive sau la data notificrii, precum i cele al cror regim este reglementat prin Legea nr. 18/1991 (republicat) i Legea nr. 1/2000 exceptnd dispoziiile art. 36(5) din Legea nr. 18/1991 i art. 34 din Legea nr. 1/2000 privind terenurile fr construcii neafectate de lucrri de investiii sau cu lucrri ce au fost deteriorate, distruse, preluate n orice mod i care se restituie fotilor proprietari. Odat cu Legea nr. 10/2001, dispoziiile acestor articole, au devenit inaplicabile, regsindu-se n prevederile noii legi. Legea nr. 112/1995 este doar parial o lege de reparaie, deoarece vizeaz numai restituirea imobilelor cu destinaia de locuine trecute cu titlu n proprietatea statului sau a altor persoane juridice i doar dac existau nc n patrimoniul acestora. Astfel, locuinele preluate fr titlu sau fr

250

abuziv a unor imobile proprietate privat de ctre stat sau de alte persoane juridice, dup instaurarea regimului de tip socialist-comunist n Romnia. Noua lege se remarc printr-o extensie att a domeniului de aplicare ct i a sferei beneficiarilor msurilor reparatorii, prin consacrarea principiul restituirii bunurilor preluate abuziv de ctre stat, in integrum. Astfel, art. 9 alin. 1 stabilete cu titlu de regul faptul c imobilele preluate n mod abuziv, indiferent n posesia cui se afl n prezent, se restituie n natur n starea n care se afl la data cererii de restituire i libere de orice sarcini. Totodat legea ncearc s acopere toate situaiile de preluare a imobilelor de ctre stat, att terenuri ct i construcii, difereniindu-se cantitativ i calitativ de reglementrile anterioare Prin imobile, n sensul Legii nr. 10/2001, se au n vedere: terenuri cu sau fr construcii, cu oricare dintre destinaiile avute la data prelurii n mod abuziv, precum i bunurile mobile devenite imobile prin ncorporare n aceste construcii (art. 6 alin. 1, modificat). Astfel se pot distinge mai multe categorii de bunuri265: bunuri imobile. n ceea ce privete terenurile, pot face obiectul bunuri mobile la data deposedrii i care au devenit bunuri restituirii att terenurile construite ct i terenurile fr construcii; imobile prin ncorporare;

bunuri mobile meninute i existente ca atare la data intrrii n Bunuri imobile prin destinaie, respectiv, utilajele i instalaiile

vigoare a legii.

titlu valabil nu intr sub incidena Legii nr. 112/1995, n schimb, legea nr. 10/2001are n vedere toate categoriile de imobile preluate abuziv. De prevederile legii nr. 10/2001 beneficiaz fotii proprietari sau motenitorii acestora indiferent de cetenie, spre deosebire de legea nr. 112/1995 aplicabil numai cetenilor romni cu excluderea persoanelor juridice. n sfrit restituirea n natur sau prin echivalent se face conform noii proceduri i nu conform celei reglementate de legea nr. 112/1995 ale crei dispoziii rmn fr obiect (art. 12 prevedea posibilitatea opiunii fie pentru restituirea n natur, fie pentru despgubiri n cuantumul stabilit de lege). n plus, persoanele care nu au formulat cereri n termenul de 6 luni prevzut de Legea nr. 112/1995 sau a cror cereri au fost respinse sau nu au fost soluionate, au posibilitatea de a formula o asemenea cerere n condiiile prezentei legi. Legea nr. 213/1998, dispune n art 6 c sunt considerate proprietate public sau privat de stat ori aparinnd unitilor administrativ teritoriale i bunurile dobndite de stat n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989 dac au intrat n proprietatea statului n temeiul unui titlu valabil. Bunurile preluate de stat fr un titlu valabil, inclusiv cele obinute prin vicierea consimmntului pot fi revendicate de fotii proprietari. Lsnd la latitudinea instanelor posibilitatea de a stabili valabilitatea titlului, prin Legea nr. 213/1998, reconstituirea dreptului de proprietate s-a realizat pe cale judectoreasc. Astfel, bunurile preluate de stat cu titlu valabil, intrnd n proprietatea acestuia, nu puteau face obiectul unei aciuni n revendicare. Odat cu Legea nr. 10/2001 se poate obine reparaia prejudiciului cauzat indiferent dac imobilele au fost preluate cu sau fr titlu valabil. Deci, dup intrarea n vigoare a Legii nr. 10/2001, aciunile n revendicare a imobilelor preluate fr titlu, formulate n condiiile dreptului comun, nu mai pot fi primite urmnd a fi respinse ca inadmisibile. n schimb pentru imobilele ce nu cad sub incidena legii nr. 10/2001 ca i pentru bunurile mobile preluate de stat fr titlu valabil, pot fi formulate n continuare aciuni n revendicare n temeiul art. 6 din legea nr. 213/1998. 265 F. Baias; B. Dumitrache, M. Nicolae, Regimul juridic al imobilelor preluate abuziv. Legea nr. 10/2001 comentat i adoptat; Ed. Rosetti, Bucureti, 2002, p. 147.

251

preluate de stat sau de alte persoane juridice mpreun cu imobilul (art. 6 alin. 2). Restituirea acestora este condiionat de existena lor la data intrrii n vigoare a legii, msurile reparatorii neaplicndu-se n cazul n care utilajele i instalaiile au fost nlocuite, casate sau distruse. n acest caz, restituirea n natur se va dispune prin decizia sau dispoziia unitii deintoare (alin. 2, introdus prin Titlul I art. I, pct. 11 din Legea nr.247/2005). 2. Titularii dreptului de restituire Conform art. 3 din legea nr. 10/2001 sunt ndreptite la msuri reparatorii: persoanele fizice, proprietari ai imobilelor la data prelurii n mod abuziv a acestora, sau dup caz, motenitorii lor; persoane fizice, asociai ai persoanei juridice care deineau imobilele i alte active n proprietate la data prelurii acestora n mod abuziv sau, dup caz, motenitorii acestora; persoanele juridice, proprietare ale imobilelor preluate n mod abuziv de stat, de organizaii cooperatiste sau de orice alte persoane juridice dup 6 martie 1945. Privite ca o inovaie n materia titularilor msurilor reparatorii, persoanele juridice beneficiaz de acestea dac ndeplinesc una din condiiile: i-au continuat activitatea ca persoan juridic pn la intrarea n vigoare a prezentei legi; i-au reluat activitatea dup data de 22 decembrie 1989, dac aceasta fusese interzis sau ntrerupt n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989 i se constat prin hotrre judectoreasc c sunt aceeai persoan juridic cu cea desfiinat sau interzis; au calitatea de partide politice, dac activitatea acestora a fost interzis sau ntrerupt n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989 i i-au reluat activitatea n condiiile legii. n schimb, nu vor beneficia de msuri reparatorii: persoanele care au renunat expres la motenire. ns, au vocaie la restituire succesibilii care dup data de 6 martie 1945, nu au acceptat 252

motenirea, fiind de drept repui n termenul de acceptare a succesiunii pentru bunurile ce fac obiectul legii. Cererea de restituire valoreaz acceptarea succesiunii (art. 4 alin. 3). persoanele fizice sau juridice care au primit despgubiri potrivit acordurilor internaionale ncheiate de Romnia cu alte state (art. 5). 3. Msuri reparatorii n temeiul legii, prioritate are restituirea n natur i n mod subsidiar, dac restituirea n natur nu este posibil, opereaz restituirea prin echivalent266 (art. 7 alin 1 i 2). Restituirea n natur se face n urmtoarele situaii: b) n cazul reglementat de art. 16, modificat prin Legea nr. 247/2005, respectiv n situaia imobilelor avnd destinaia artat n anexa nr. 2 lit. a, respeciv imobilele necesare i afectate exclusiv i nemijlocit activitilor de interes public, de nvmnt, sntate, ori social-culturale, fotilor proprietari sau, dup caz, motenitorilor acestora. Se au n vedere:

imobile ocupate de uniti i instituii de nvmnt din sistemul de stat (grdinie, coli, licee, colegii, coli profesionale, coli postliceale, instituii de nvmnt superior);

imobile ocupate de uniti sanitare i de asisten medico-sociale din sistemul public (cree, cmine spital pentru btrni, spitale, centre de plasament, case de copii);

imobile ocupate de instituii publice (administraii financiare, trezorerii, ministere i alte autoriti ale administraiei publice centrale, parchete, judectorii, tribunale, curi de apel, sedii de poliie i inspectorate judeene, sedii vamale, arhive naionale, direcii judeene, case de asigurri de sntate,

n vechea reglementare, art. 9 alin.2, abrogat prin Legea nr. 247/2005, msurile reparatorii prin echivalent puteau consta n urmtoarele forme: compensarea cu alte bunuri sau servicii oferite n echivalent de deintor; acordarea de aciuni la societile comerciale tranzacionate pe piaa de capital; acordarea de titluri de valoare nominal folosite exclusiv n procesul de privatizare; acordarea de despgubiri bneti. n prezent se au n vedere despgubirile bneti sau compensri cu alte bunuri i servicii oferite n echivalent, cu acordul persoanei ndreptite.

266

253

primrii, prefecturi, consilii locale i judeene, inspectorate colare);

imobile ocupate de instituii culturale (teatre, opere, biblioteci, muzee).

Fotii proprietari crora li s-au restituit imobilele mai sus artate au obligaia de a menine afectaiunea lor pe o perioad de pn la 5 ani, pentru primele dou categorii, respectiv pn la 3 ani pentru ultimele dou. n acest interval plata cheltuielilor de ntreinere aferente imobilului respectiv revine deintorilor. Proprietarii vor intra n posesia imobilelor restituite n termen de cel mult 5 ani de la redobndirea dreptului de proprietate. Prin excepie, dac proprietarul pune la dispoziie un alt imobil corespunztor desfurrii adecvate activitii iniiale, utilizatorul este obligat ca, n termen de 90 de zile, s procedeze la eliberarea acestuia (art. 16 alin 2, 3, i 4). c) n cazurile reglementate de art. 10 alin 3 i 4, i anume: terenurile pe care s-au ridicat construcii neautorizate n condiiile legi dup data de 1 ianuarie 1990, precum i construciile uor demontabile. terenurile fr construcii afectate de lucrri de investiii de interes public aprobate, dac nu a nceput construcia acestora, ori lucrrile aprobate au fost abandonate. imobilele preluate abuziv i ale cror construcii edificate pe acestea au fost distruse ca urmare a unor calamiti naturale imobilele rechiziionate n baza Legii nr. 139/1940 i ale cror construcii edificate pe acestea au fost distruse n timpul rzboiului, dac proprietarii nu au primit despgubiri.

d) n cazul prevzut de art. 12,: imobilele deinute de stat, de o organizaie cooperatist,

sau de orice alt persoan juridic prevzut de art. 20 alin 1. 2. 3, (regie autonom, societate sau companie naional, societate la care statul sau o autoritate a administraiei publice centrale sau locale este acionar sau asociat majoritar, unitate administrativ - teritorial), dac persoana ndreptit a primit o despgubire, restituirea n natur este condiionat de rambursarea unei sume reprezentnd valoarea despgubirii primite, actualizat cu coeficientul de actualizare stabilit. 254

e) potrivit

art. 19 alin 4 persoanele care au primit despgubiri n condiiile Legii nr.

112/1995 pot solicita numai restituirea n natur, cu obligaia returnrii sumei reprezentnd despgubirea primit, actualizat cu indicele inflaiei dac imobilul nu a fost vndut pn la data intrrii n vigoare a prezentei legi. Msurile reparatorii prin echivalent sunt obligatorii: a) n urmtoarele ipoteze, reglementate de art. 18 din lege, i anume:

persoana ndreptit era asociat la persoana juridic proprietar a imobilelor i

a activelor la data prelurii acestora n mod abuziv (art. 18 lit. a). Se are n vedere situaia imobilelor aparinnd ntreprinderilor naionalizate care aveau drept acionari i persoane fizice. Acestea sau motenitorii lor pot solicita restituirea prin echivalent. Prin excepie se admite posibilitatea restituirii n natur dac persoana ndreptit era unic asociat sau persoanele ndreptite asociate erau membrii ai aceleiai familii (art. 18 lit. a din Lege);

imobilul nu mai exist la data intrrii n vigoare a legii cu excepia imobilelor

distruse ca urmare a unor calamiti naturale (art. 18 lit. c). Textul vizeaz numai imobilul construcie, terenul nefiind susceptibil de dispariie. Desfiinarea cldirii trebuie s fie total, n caz de desfiinare parial fiind posibil restituirea n la restituire (art. 10(4) din lege); natur. Dac pieirea construciei a fost cauzat de o calamitate natural, persoana ndreptit nu mai are dreptul

imobilul a fost nstrinat cu respectarea dispoziiilor legale(art. 18 lit. d).

Restituirea n natur a imobilului respectiv ar nsemna o veritabil expropriere, cu nclcarea prevederilor legale. n cazul n care imobilul a fost vndut chiriaului, cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, persoana ndreptit are dreptul la msuri reparatorii prin echivalent pentru valoarea de pia corespunztoare a ntregului imobil, teren i construcii, stabilit potrivit standardelor internaionale de evaluare. Dac persoanele ndreptite au primit despgubiri potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995, ele au dreptul la diferena dintre valoarea ncasat, actualizat cu indicele inflaiei, i valoarea corespunztoare imobilului. Cu acordul persoanei ndreptite, msurile reparatorii prin echivalent pot consta fie n compensare cu alte bunuri sau servicii oferite de entitatea nvestit cu soluionarea 255

notificrii, fie n despgubiri(art. 19 alin 2, i 3). b) pentru imobilele evideniate n patrimoniul unor societi comerciale privatizate, sau care au fost nstrinate(art. 27 alin. 1i 2). Persoanele ndreptite au dreptul la despgubiri corespunztoare valorii de pia a imobilelor solicitate. Msurile reparatorii n echivalent se propun de ctre instituia public care efectueaz sau a efectuat privatizarea. c) n situaia bunurilor imobile preluate cu titlu valabil, nstrinate sub orice form din patrimoniul administraiei publice centrale sau locale (art. 27 alin.3 i 4). Persoana ndreptit va notifica organele de conducere ale acesteia. Msurile reparatorii n echivalent vor consta n compensare cu alte bunuri sau servicii oferite n echivalent de ctre entitatea nvestit cu soluionarea notificrii, cu acordul persoanei ndreptite sau despgubiri. n cazurile prevzute de art. 10 alin. 1 i 2 se acord att restituirea n natur ct i msuri reparatorii prin echivalent, respectiv: n situaia imobilelor preluate n mod abuziv i ale cror construcii edificate pe acestea au fost demolate total sau parial, restituirea n natur se dispune pentru terenul liber i pentru construciile rmase nedemolate, iar pentru construciile demolate i terenurile ocupate msurile reparatorii se stabilesc prin echivalent. n cazul n care pe terenurile pe care s-au aflat construcii preluate n mod abuziv s-au edificat noi construcii, autorizate, persoana ndreptit va obine restituirea n natur a prii de teren rmase liber, iar pentru suprafaa ocupat de construcii noi, cea afectat servituilor legale i altor amenajri de utilitate public ale localitilor urbane i rurale, msurile reparatorii se stabilesc n echivalent. 1. Procedura de restituire Cazul n care se cunoate deintorul imobilului solicitat. Procedura este declanat de ctre persoana ndreptit la restituire prin formularea unei notificri adresat persoanelor juridice deintoare ale imobilelor supuse restituirii. Termenul n care se poate formula notificarea este de 12 luni267 i curge de la data intrrii n vigoare a legii. La
267

Iniial termenul a fost de 6 luni, ulterior a fost prelungit succesiv cu cte 3 luni prin OUG nr. 109/2001 i OUG nr. 145/2001.

256

notificare se anexeaz actele doveditoare care pot fi prezentate i ulterior, pn la soluionarea notificrii (art. 22, modificat prin Legea nr. 247/2005). Notificarea va fi comunicat persoanei juridice deintoare a imobilului268 supus restituirii prin intermediul executorului judectoresc de pe lng judectoria n a crei circumscripie teritorial se afl imobilul solicitat sau sediul persoanei juridice creia i se adreseaz, n termen de 7 zile de la nregistrarea ei. Prin lege, unitatea deintoare este obligat s se pronune asupra cereri de restituire n natur, n termen de 60 de zile de la nregistrarea notificrii, sau dup caz de la depunerea actelor doveditoare, prin decizie, sau dup caz, prin dispoziie motivat. (art. 23 alin 1). Decizia, dup caz, dispoziia motivat se comunic persoanei ndreptite n termen de cel mult 10 zile de la data adoptrii. Decizia, respectiv dispoziia de aprobare a restituirii n natur a imobilului fac dovada proprietii persoanei ndreptite asupra imobilului i are fora probant a unui nscris autentic i constituie titlu executoriu pentru punerea n posesie, dup ndeplinirea formalitilor de publicitate imobiliar(art. 23 alin. 4). Dac restituirea n natur nu este posibil, deintorul imobilului, sau, dup caz, entitatea nvestit cu soluionarea notificrii, este obligat ca, in termen de 60 de zile, prin decizie sau prin dispoziie motivat, s acorde persoanei ndreptite n compensare alte bunuri sau servicii ori s propun acordarea de despgubiri, n situaiile n care msura compensrii nu este posibil sau modificat). n situaia n care persoana juridic notificat deine numai n parte bunurile imobile solicitate, va emite decizia de retrocedare numai pentru partea din imobil pe care o deine. Totodat, ea va comunica persoanei ndreptite toate datele privind persoana fizic sau juridic deintoare a celeilalte pri din imobilul solicitat. Dac nu deine aceste date, persoana notificat va comunica acest fapt persoanei ndreptite (art.25 alin.1 i 2). Cazul n care nu se cunoate deintorul imobilului solicitat. n aceast situaie notificare se trimite primriei n a crei raz teritorial se afl imobilul, respectiv Primriei
268

nu este acceptat de persoana ndreptit(art. 24,

Unitatea deintoare creia i se va trimite notificarea poate fi o regie autonom, o societate sau o companie naional la care statul sau o autoritate a administraiei publice centrale sau locale este acionar sau asociat, o organizaie cooperatist, orice alt persoan juridic sau primrie, pentru imobile deinute de o comun, ora, municipiu (art. 20 alin. 1).

257

Municipiului Bucureti. n termen de 30 de zile primria este obligat s identifice unitatea deintoare i s comunice persoanei ndreptite elementele de identificare a acesteia. n cazul n care unitatea deintoare nu a fost identificat, persoana ndreptit poate chema n judecat statul, prin Ministerul Finanelor Publice, n termen de 90 de zile de la data la care a expirat termenul n care putea solicita restituirea, dac nu a primit comunicarea din partea primriei, sau de la data comunicrii, solicitnd restituirea n natur sau msuri reparatorii prin echivalent (art. 26) Situaia imobilelor-construcii demolate. Notificarea persoanei ndreptite se soluioneaz prin dispoziia motivat a primarului unitii administrativ teritoriale n a crei raz teritorial s-a aflat imobilul, respectiv a primarului general al municipiului Bucureti (art. 33 alin. 1, modificat).

CAPITOLUL XII PUBLICITATEA IMOBILIAR

SECIUNEA I Consideraii generale

1. Noiune
Publicitatea imobiliar este un ansamblu de mijloace juridice ce au drept scop s asigure evidena, sigurana i opozabilitatea fa de teri a actelor juridice prin care se constituie, se transmit i se sting drepturi reale imobiliare269.

2. Obiective
Prin publicitatea imobiliar se urmresc mai multe obiective (scopuri):
269

Instituia juridic a publicitii imobiliare cunoate numeroase definiii doctrinare care difer n raport cu funcia publicitii imobiliare pe care fiecare autor a adoptat-o. Astfel, ntr-o opinie publicitatea imobiliar reprezint totalitatea mijloacelor prevzute de lege prin care se evideniaz situaia material i juridic a imobilului, n mod public, pentru a ocroti securitatea static i securitatea dinamic a circuitului civil (E. Chelaru, Circulaia juridic a terenurilor, Op. cit. p. 374; L. Pop, Op. cit., p. 269). ntr-o alt concepie, formele de publicitate imobiliar sunt prevzute n interesul terilor, pentru a le face actul opozabil, de exemplu, transcrierea actului translativ de drepturi reale, sau pentru a opera efectul translativ chiar ntre prile contractante cum este cazul intabulrii n cartea funciar (I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, Op. cit. p. 356).

258

a) de a conferi siguran transmisiunii drepturilor reale, evitndu-se astfel transmisiunile succesive, frauduloase; b) de a constitui o eviden economic i juridic n scopul identificrii tuturor imobilelor, indiferent de destinaie i de titular; c) de a asigura ocrotirea persoanelor interesate s dobndeasc imobile, oferindu-le posibilitatea de a cunoate situaia exact a bunului la momentul achiziionrii; d) de a permite organelor de stat competente s exercite un control riguros cu privire la schimbrile materiale (mpreli, transformri, adugiri) i juridice (transmisiuni, grevri) a imobilelor; e) de a permite organelor financiare cunoaterea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru stabilirea obligaiilor fiscale ale contribuabililor.

SECIUNEA a II-a Sisteme de publicitate imobiliar anterioare legii nr. 7/1996

1. Precizri prealabile
Legea cadastrului i publicitii imobiliare Legea nr. 7/1996270 asigur un sistem unic de publicitate imobiliar aplicabil pe ntreg teritoriul rii. Cu toate acestea, art. 72 din lege prevede c dispoziiile n materie, cuprinse n Codul civil, Codul de procedur civil i legi speciale i nceteaz treptat aplicabilitatea pe msur ce se finalizeaz lucrrile cadastrale i a registrelor de publicitate imobiliar, pe ntreg teritoriul unui jude. Astfel, pn la definitivarea cadastrului, rmn n vigoare dispoziiile existente referitoare la publicitatea imobiliar.

270

Publicat n M.O. nr. 61/1996, modificat i completat prin Ordonana de Urgen nr. 70/2001 (M.O. nr. 266/2001), OUG nr. 41/2004 (M.O. nr.509/2004) i Legea nr.247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente . Ca urmare a modificrilor legii, se nfiineaz Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar, ca instituie public central, cu personalitate juridic, n subordinea Ministerului Administraiei i Internelor, prin reorganizarea Oficiul Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie, i preluarea activitii privind publicitatea imobiliar de la Ministerul Justiiei. De asemenea, n fiecare jude i n Municipiul Bucureti se organizeaz Oficiile de Cadastru i publicitate imobiliar, denumite oficii teritoriale, ca uniti cu personalitate juridic, n subordinea Ageniei Naionale, prin reorganizarea actualelor oficii judeene de cadastru geodezie i cartografie i al municipiului Bucureti i a birourilor de carte funciar. La nivelul unitilor administrativ-teritoriale, se nfiineaz birouri de cadastru i publicitate imobiliar, denumite n continuare birouri teritoriale, n subordinea oficiilor teritoriale.

259

Pe teritoriul rii noastre au existat urmtoarele sisteme de publicitate imobiliar, unele pstrndu-i nc provizoriu, aplicabilitatea: a) sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni, reglementat de Codul Civil i Codul de procedur civil, aplicabil n Moldova, Muntenia, Oltenia i Dobrogea. b) sistemul crilor funciare, reglementat de Legea nr. 115/1938 i Decretul nr. 241/1974, care se aplic n Transilvania, Banat i Bucovina; c) sistemul intermediar al crilor de publicitate funciar, reglementat prin Legea nr. 242/1947 pentru transformarea crilor funciare n cri de publicitate funciar. El se aplic n cteva localiti din fostul jude Ilfov i Bucureti; d) sistemul intermediar al crilor de eviden funciar, reglementat prin Legea nr. 163/1946, nfiinat n scopul de a nlocui crile funciare distruse, sustrase sau pierdute, n timpul i din cauza rzboiului, n unele localiti din Transilvania. Aceste cri se nchid n momentul ntocmirii noilor cri funciare sau cnd se gsesc crile funciare originale.

2. Sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni

1. Noiune Acest sistem const n efectuarea unor operaiuni de transcriere i nscriere, avnd drept scop asigurarea opozabilitii actului fa de tere persoane. Publicitatea este inut pe persoane i nu pe imobile. Astfel, situaia juridic a imobilului poate fi aflat numai cunoscnd proprietarii anteriori i succesivi, ceea ce face ca operaiunea s fie extrem de dificil dac nu se cunoate adevratul proprietar al bunului. 2. Felurile nscrierilor Operaiunile ce se fac n acest sistem sunt: transcrierea i nscrierea. a) Transcrierea se face n registrul de transcrieri i const n copierea integral a actului prin care se transmite, constituie sau se stinge un drept real. Sunt supuse transcrierii numai actele juridice ntre vii, fiind exceptate: transmisiunile succesorale, actele de mpreal, hotrrile judectoreti declarative, precum i dobndirile de drepturi reale prin fapte juridice (uzucapiunea i accesiunea). 260

Transcrierea se face pe numele proprietarului i n ordinea depunerilor cererilor. n prezent, registrele de transcripiuni au fost nlocuite cu mape n care sunt pstrate actele supuse transcrierii, mpreun cu cererile i petiiile anexe, n ordinea intrrii (nu se mai face copierea actului). b) nscrierea se face n registrul de inscripii i const n consemnarea unor clauze din actele juridice. Sunt supuse nscrierii numai actele juridice prin care se constituie privilegiile i ipotecile. 3. Efectele nscrierii Efectul esenial al transcrierii i nscrierii n registre este acela de a face actul juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale opozabil terilor. ntre pri actul juridic produce efecte juridice din momentul ncheierii, fr a fi necesar transcrierea sau nscrierea lui. Lipsa ndeplinirii formei de publicitate este sancionat cu inopozabilitatea fa de teri a transmiterii ori constituirii dreptului real, fr a afecta valabilitatea actului271. 4.Corelaia cu Legea nr. 7/1996 nscrierile fcute n conformitate cu actele normative n vigoare n registrul de transcripiuni i inscripiuni, nainte de data intrrii n vigoare a Legii nr. 7/1996 privind cadastrul i publicitatea imobiliar, i vor produce i dup aceast dat efectele prevzute, cu excepia cazurilor n care drepturile de proprietate i celelalte drepturi reale au fost afectate n orice mod prin efectul legii. Potrivit art. 59 din Legea nr. 7/1996 (modificat prin Titlul XII al Legii nr. 247/2005), actul juridic privind constituirea sau transmiterea unui drept real imobiliar, valabil ncheiat anterior intrrii n vigoare a prezentei legi, netranscris n registrul de transcripiuni i inscripiuni i produce efectele la data nscrierii n cartea funciar, potrivit prevederilor Legii

271

n cazul transmiterii sau constituirii aceluiai drept real n mod succesiv n favoarea a dou sau mai multe persoane se aplic principiul: qui prior tempore potior jure, avnd ctig de cauz cel care ndeplinete mai nti formalitile de transcriere a dreptului, chiar dac actul este posterior actelor de dobndire ale celorlali.

261

nr. 7/1996. Actul sub semntur privat valabil ncheiat, va fi luat n considerare dac are dat cert anterioar intrrii n vigoare a Legii fondului funciar nr. 18/1991. Din momentul definitivrii lucrrilor de cadastru general i a registrelor de publicitate imobiliar pentru ntreg teritoriul unitii administrativ teritoriale, i nceteaz aplicabilitatea, pentru teritoriul respectiv, dispoziiile ce reglementeaz sistemul de publicitate prin registre de inscripiuni i transcripiuni.

3. Sistemul de publicitate bazat pe crile funciare

1. Noiune Crile funciare sunt registre de inscripiuni imobiliare inute n raport de bunurile ce fac obiectul nscrierii. Toate nscrierile se fac pe imobile i nu pe proprietari, fiecare imobil avnd propria carte funciar n care sunt evideniate orice schimbri ce intervin n situaia sa material i juridic. n anumite cazuri expres prevzute de lege, n cartea funciar sunt nscrise i unele drepturi personale, fapte sau raporturi juridice privind imobilele. 2. Felurile nscrierilor Conform art. 5 din Legea nr. 115/1938, nscrierile sunt de trei feluri: intabularea, nscrierea provizorie i notarea. a) ntabularea este nscrierea prin care se transmite, constituie sau stinge un drept real cu titlu definitiv la data nregistrrii cererii de nscriere. Intabularea este o nscriere definitiv, avnd efect constitutiv de drepturi i se face numai pe baza unui act juridic dovedit prin nscris original. b) nscrierea provizorie este nscrierea prin care se strmut, constituie, modific sau stinge un drept real sub condiia justificrii sale ulterioare.

262

nscrierea provizorie (ntabulare imperfect) are loc atunci cnd nscrisul original nu ndeplinete cerinele speciale prevzute de lege pentru intabulare sau n cazul n care nscrierea este cerut n temeiul unei hotrri judectoreti supus recursului. c) Notarea este nscrierea care are ca obiect menionarea n cartea funciar a unor drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice privind drepturi tabulare: minoritatea, punerea sub interdicie a titularului dreptului, contractul de locaiune ncheiat pe o durat mai mare de 3 ani. 3. Efectele nscrierii Potrivit art. 17 din Legea nr. 115/1938, dobndirea drepturilor reale asupra imobilelor opereaz pe data nscrierii actului de transmisiune sau constituire, ea avnd un caracter constitutiv de drepturi reale.

4. Corelaia cu Legea nr. 7/1996 nscrierile fcute n conformitate cu actele normative n vigoare n crile funciare i n crile de publicitate funciar, nainte de data intrrii n vigoare a Legii nr. 7/1996 privind cadastrul i publicitatea imobiliar, i vor produce i dup aceast dat efectele prevzute, cu excepia cazurilor n care drepturile de proprietate i celelalte drepturi reale au fost afectate n orice mod prin efectul legii. Potrivit art. 59 din Legea nr. 7/1996 (modificat prin Titlul XII al Legii nr. 247/2005), actul juridic privind constituirea sau transmiterea unui drept real imobiliar, valabil ncheiat anterior intrrii n vigoare a prezentei legi, nenscris n carte funciar, i produce efectele la data nscrierii n cartea funciar, potrivit prevederilor Legii nr. 7/1996. Actul sub semntur privat valabil ncheiat, va fi luat n considerare dac are dat cert anterioar intrrii n vigoare a Legii fondului funciar nr. 18/1991. 263

n temeiul art. 60 (completat i modificat prin Titlul XII al Legii nr. 247/2005), n regiunile de carte funciar supuse Decretului Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiunilor privitoare la crile funciare provizorii din Vechiul Regat n cri de publicitate funciar, nscrierile privitoare la imobile, cuprinse n crile funciare sau dup caz, n crile de publicitate funciar, vor continua s fie fcute n aceste cri, cu respectarea i n condiiile dispoziiilor Legii nr. 7/1996. n cazul nscrierii unei construcii, a dezmembrrii sau alipirii unui corp funciar nscris ntr-o carte funciar ntocmit n baza Decretului Lege nr. 115/1938, precum i pentru imobilul desprins, se va deschide o nou carte funciar potrivit prevederilor prezentei legi.

SECIUNEA a III-a publicitatea imobiliar conform Legii nr. 7/1996

1. Consideraii generale
Legea nr. 7/1996 reglementeaz cadastrul general i cadastrele speciale. Cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic al tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul ri (art. 1 alin. 1), avnd ca finalitate nscrierea n registrul de publicitate imobiliar (art. 1 alin. 5). Entitile de baz ale acestui sistem sunt: parcela, construcia i proprietarul. Prin imobil, n sensul legii, se nelege una sau mai multe parcele alturate, cu sau fr construcii, aparinnd aceluiai proprietar. Prin parcel se nelege suprafaa de teren cu aceeai categorie de folosin. Cadastrul general se organizeaz la nivelul fiecrei uniti administrativ-teritoriale: comun, ora, municipiu, jude i la nivelul ntregii ri. Prin sistemul de cadastru general se realizeaz urmtoarele operaiuni: identificarea, descrierea i nregistrarea n documentele cadastrale a imobilelor prin natura lor, msurarea i reprezentarea acestora pe hri i planuri cadastrale, precum i stocarea datelor pe suporturi informatice (funcia tehnic); 264

identificarea i nregistrarea tuturor proprietarilor i a altor deintori legali de imobile, n vederea nscrierii n cartea funciar cu caracter definitiv (funcia juridic); furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru stabilirea corect a obligaiilor fiscale ale contribuabililor (funcia economic). Cadastrele de specialitate sunt subsisteme de eviden i inventariere a bunurilor

imobile sub aspect tehnic i economic. Astfel, instituiile din domeniul aprrii, ordinii publice i al siguranei naionale pot executa, cu mijloace proprii, lucrrile de cadastru, geodezie, gravimetrie, topografie, fotogrammetrie i cartografie necesare aprrii rii i pstrrii ordinii publice, conform normelor tehnice ale Ageniei Naionale Pentru organizarea i inerea noilor cri funciare, prin Legea nr. 7/1996 modificat prin Titlul XII al Legii nr. 247/2005 s-au nfiinat birourile de carte funciar, n circumscripia fiecrei judectorii, ca uniti subordonate Oficiului de cadastru i publicitate imobiliar. Acestea, ncepnd cu data de 1 ianuarie 2005, au preluat activitatea fostelor birouri de carte funciar ale judectoriilor. Birourile de carte funciar sunt competente s efectueze operaiunile de publicitate imobiliar cu privire la imobilele supuse nscrierii n cartea funciar i aflate n localitile din circumscripiile judectoriilor n cadrul crora funcioneaz. Activitatea de publicitate imobiliar n cadrul oficiilor teritoriale este ndeplinit de registratori de carte funciar, numii prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale, n urma unui concurs organizat de acesta.

2. nscrierea n cartea funciar272

272

Cartea funciar este alctuit dintr-un titlu (se indic numrul crii funciare i numele localitii n care este situat imobilul). Partea I privete descrierea imobilelor i cuprinde: numrul de ordin i cel cadastral al imobilului; suprafaa terenului, categoria de folosin i, dup caz, construciile; planul imobilului cu vecintile, descrierea imobilului i inventarul de coordonate al amplasamentului pentru fiecare imobil n parte. Partea a II-a are n vedere nscrierile privind dreptul de proprietate: numele proprietarului, actul sau faptul juridic care constituie titlu de proprietate, precum i menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept; strmutarea proprietii, servituile constituite n folosul imobilului, faptele juridice, drepturile personale, precum i aciunile privitoare la proprietate; orice ndreptri, modificri, nsemnri ce s-ar face n titlu, n partea I sau a II-a a crii funciare cu privire la nscrierile fcute. Partea a III-a se refer la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de proprietate i sarcini: dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin abitaie, servituile n sarcina fondului aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea i cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani; faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte; sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale; orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile fcute n aceast parte.

265

Cartea funciar este un nscris n care sunt evideniate situaia material i situaia juridic a imobilelor, n mod public, prin nscrierea tuturor actelor i faptelor juridice referitoare la aceste bunuri. Ele se ntocmesc pe localiti i se numeroteaz de la 1 la n... pentru fiecare localitate n parte, i alctuiesc mpreun registrul cadastral de publicitate imobiliar al teritoriului localitii. n noul sistem de publicitate evidena se ine att pe imobile ct i pe persoane , efectul nscrierii constnd doar n opozabilitatea actului fa de teri i nu n dobndirea dreptului real.

1. Feluri de nscrieri Noul sistem de publicitate imobiliar presupune mai multe feluri de nscriere: a) ntabularea ntabularea este nscrierea prin care transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar devin opozabile fa de teri, de la data nregistrrii cererii de nscriere. Potrivit art. 28 alin. 4 lit. a), ntabularea are ca obiect nscrierea definitiv a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale. nscrierea se face pe baza actului juridic prin care s-a constituit sau s-a transmis n mod valabil dreptul real. Radierea dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale se face n temeiul actului juridic ce exprim consimmntul titularului la stingerea lor, cu excepia drepturilor ce se sting la ndeplinirea termenului menionat n nscriere sau a drepturilor viagere care se sting prin moartea titularului lor. n cazul proprietii comune vor fi nscrii n aceeai carte funciar toi proprietarii, indicndu-se i partea indiviz a fiecrui coproprietar (art. 46). b) nscrierea provizorie

266

Reprezint nscrierea prin care transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar devin opozabile fa de teri, sub condiia i n msura justificrii ei273. Prin nscrierea provizorie, dreptul real imobiliar devine opozabil terilor cu rangul dobndit prin aceast nscriere, sub condiia i n msura justificrii nscrierii provizorii. Prin urmare, dup ndeplinirea condiiei i devenirea definitiv a nscrierii (se transform n ntabulare), nscrierea va cpta data i rangul pe care l-a avut nscrierea provizorie. Astfel, persoana interesat este aprat de riscul unei eventuale intabulri n favoarea unui ter care ar dobndi acelai drept ulterior. Rolul ei este ca titularul nscrierii s beneficieze de prioritatea nscrierii. Conform art. 32 alin. 2, modificat, din Legea nr. 7/1996, nscrierea provizorie n cartea funciar se face n urmtoarele situaii: a) n cazul dobndirii de drepturi reale afectate de o condiie suspensiv; b) cnd se solicit intabularea unui drept real n temeiul unei hotrri judectoreti ce nu a rmas irevocabil. Avnd n vedere c textul nu distinge ntre hotrrile nedefinitive i cele definitive, apreciem c pot constitui temei al unei nscrieri provizorii att hotrrile nedefinitive, pronunate n prim instan, ct i cele definitive dar nermase irevocabile; c) dac se dobndete un drept tabular care, anterior, a fost nscris provizoriu. n ipoteza n care un drept tabular a fost nscris provizoriu i transmisiunea acestuia va urma aceeai soart, noul dobnditor neputnd s nscrie dreptul dect n aceleai condiii; d) dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca ori privilegiul imobiliar. Se are n vedere ipoteza n care a fost nscris n cartea funciar o ipotec sau un privilegiu imobiliar, iar debitorul face dovada consemnrii sumelor datorate fr a exista actul autentic din care s rezulte consimmntul creditorului pentru efectuarea radierii sau o hotrre judectoreasc prin care s-a dispus radierea. n aceast situaie, ipoteca sau privilegiul se vor radia provizoriu;

273

L.Pop, L. M. Harosa op.cit., p. 370- 371.

267

e) dac pentru soluionarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare, care nu aduc atingere fondului dreptului ce se cere a fi nscris i nu se fundamenteaz noi capete de cerere. Dup nscrierea provizorie a dreptului real, sub condiia depunerii nscrisurilor necesare, solicitantul va fi ntiinat s depun ntr-un termen stabilit de ctre registrator, actele doveditoare. Dac acestea sunt depuse n termenul fixat, registratorul, prin ncheiere, va proceda la justificarea nscrierii provizorii, n caz contrar urmnd a se radia nscrierea provizorie. Justificarea nscrierii provizorii reprezint ndeplinirea cerinelor legale pentru transformarea nscrierii provizorii n nscriere definitiv, adic n intabulare. Pentru a se admite o cerere de justificare a unei nscrieri provizorii, partea interesat trebuie s prezinte: nscrisul din care s rezulte ndeplinirea condiiei suspensive, hotrrea judectoreasc devenit irevocabil, nscrisul din care s rezulte justificarea nscrierii provizorii a dreptului tabular transmis, dovada consimmntului titularului dreptului de ipotec pentru justificarea radierii acestuia274, dovada depunerii nscrisurilor suplimentare. Admiterea cererii de justificare se face n toate cazurile printr-o ncheiere a registratorului de carte funciar, dei legiuitorul prevede n mod expres necesitatea unei asemenea ncheieri doar n situaia ultimului caz. c) Notarea Notarea este nscrierea care are ca obiect menionarea n cartea funciar a unor drepturi personale, fapte sau raporturi juridice strns legate de drepturile tabulare i de titularii lor, litigiilor referitoare la drepturile tabulare, pentru a le face opozabile terilor sau a le aduce la cunotina acestora numai n scop de informare. Astfel, pot fi notate: minoritatea i punerea sub interdicie a titularului dreptului real, instituirea curatelei, aciunile n justiie n legtur cu imobilul i drepturile nscrise n cartea funciar, interdicia de nstrinare sau grevare a imobilului, pactul de preferin, promisiunea de nstrinare a imobilului, sechestrul asigurtor i judiciar, lucrrile de expropriere, apelul
274

Dac creditorul refuz s-i dea consimmntul, justificarea radierii ipotecii sau a privilegiului imobiliar se va efectua n baza hotrrii judectoreti irevocabile prin care, constatndu-se achitarea sumelor datorate de debitor, se ordon radierea ipotecii sau a privilegiului din carte. Ase vedea C. Cucu - Legislaia cadastrului i publicitii imobiliare. Comentarii i explicaii, Ed. ALL BECK, 2005, P. 121.

268

sau recursul declarat ncheierilor date de judectorul de carte funciar, orice alte aciuni, fapte i drepturi personale (art. 84 din Regulamentul birourilor de carte funciar ale judectoriilor) Efectele nscrierii n cartea funciar Efectele nscrierilor n cartea funciar difer n funcie de felul acestora. ntabularea i nscrierea provizorie au ca efect opozabilitatea fa de teri a actelor i faptelor juridice prin care se transmit, constituie, modific i sting drepturi reale imobiliare. Aceast regul este stabilit de art. 27 din lege potrivit cruia: actul juridic este valabil pentru pri de la data ncheierii lui, dat cnd se transfer dreptul real, dar fr nscrierea n cartea funciar actul juridic nu va putea fi opus terilor. Prin excepie de la regula enunat mai sus, drepturile de proprietate i celelalte drepturi reale sunt opozabile fa de teri, fr a fi nscrise n cartea funciar, cnd provin din succesiune, accesiune, vnzare silit, uzucapiune, precum i drepturile reale dobndite de stat sau de orice persoan, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotrri judectoreti (art. 28 alin. 1 i 2). Aceste drepturi se vor nscrie n cartea funciar numai n cazul n care titularul dreptului dorete s dispun de ele (art. 28 alin.31). Notarea are ca efect opozabilitatea fa de teri a drepturilor personale, faptelor personale, raporturilor juridice, litigiilor, etc. n legtur cu imobilele descrise n cartea funciar. n acest sen, art. 40 prevede c actele i faptele juridice, privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar, vor putea fi nscrise la cerere, cu efect de opozabilitate pentru tere persoane. 3. Procedura nscrierii n cartea funciar nscrierea n cartea funciar se realizeaz pe baza cererii de nscriere care se depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial n raza creia este situat imobilul. Cererea trebuie nsoit de urmtoarele acte: nscrisul original sau copia legalizat care atest actul sau faptul a crui nscriere se cere;

269

copia legalizat a hotrrii judectoreti care se nscrie, urmat de meniunea c este definitiv i irevocabil. Pot solicita efectuarea ntabulrii i nscrierii provizorii toate persoanele care, n baza

unui nscris original, a unei hotrri judectoreti sau a hotrrii autoritii administrative urmeaz s constituie, transmit, modifice, dobndeasc sau stinge un drept tabular. Cererea poate fi depus de titularul dreptului care solicit nscrierea, sau de un mandatar al acestuia n temeiul unei procuri speciale . Cererile de nscriere se nregistreaz n registrul de intrare, menionndu-se numrul care rezult din ordinea cronologic a depunerilor i data primirii. n cazul n care se depun deodat mai multe cereri, ipotecile i privilegiile vor avea rang egal, iar celelalte drepturi primesc numai provizoriu rang egal, urmnd ca instana s decid asupra rangului i a radierii nscrierii nevalabile (art. 49 alin. 1-6). Registratorul de carte funciar va dispune, prin ncheiere, efectuarea nscrierii, numai dac nscrisul ndeplinete condiiile prevzute de art. 50: este ncheiat cu respectarea formalitilor prevzute de lege; indic numele prilor; individualizeaz imobilul printr-un identificator unic; este nsoit de o traducere legalizat, dac actul nu este ntocmit n limba romn; este nsoit, dup caz, de o copie a extrasului de carte funciar pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza ntocmirii actului. n lipsa cerinelor artate, cererea de nscriere va fi respins prin ncheiere motivat. ncheierea poate fi atacat cu plngere, ce va fi depus la biroul teritorial, va fi nscris din oficiu n cartea funciar i va fi soluionat de judectoria n a crei raz de competen se afl imobilul. Sentina judectoriei este supus apelului i recursului. 4. Obligaii n sarcina notarului public i a instanei de judecat

a) Obligaia notarului public de a solicita nscrierea n cartea funciar Art. 56 din Lege instituie o obligaie imperativ, i anume obligaia notarului public care a autentificat un act prin care se constituie, transmite, modifica sau stinge un drept real imobiliar de a cere nscrierea n cartea funciar din oficiu. Despre ndeplinirea acestei 270

obligaii, notarul trebuie s fac meniune n chiar cuprinsul actului ntocmit. n privina certificatului de motenitor, meniunea se va efectua doar dac pentru bunurile imobile care compun masa succesoral este deschis carte funciar sau exist documentaie cadastral. n vechea reglementare, obligaia notarului de a solicita nscrierea nu avea caracter imperativ, partea interesat avnd posibilitatea de a-i rezerva dreptul de a efectua personal diligenele necesare pentru nscriere. De asemenea, solicitarea notarului trebuia realizat ntrun termen strict stabilit de lege: n ziua ntocmirii actului, sau cel mai trziu, a doua zi. Prin modificare adus art. 56 n temeiul Legii nr. 247/2005, s-a meninut obligaia notarului de a solicita nscrierea n cartea funciar, ns nu a mai stabilit un termen n care aceasta trebuie ndeplinit. Apreciem c se impune ndeplinirea obligaiei ntr-un termen rezonabil, ct mai scurt cu putin. b) Obligaii ale instanei de judecat n scopul asigurrii opozabilitii, art.56 instituie i obligaia instanei de judecat care a pronunat o hotrre constitutiv de drepturi sau declarativ asupra unui drept real imobiliar de a transmite aceast hotrre la biroul de carte funciar, n termen de 3 zile de la rmnerea definitiv i irevocabil a acesteia. De asemenea, instana are i obligaia de a solicita notarea aciunii n desfiinarea actului juridic supus nscrierii, nainte de a intra n dezbaterea fondului. Raiunea instituirii unei astfel de notri este de a mpiedica, pe de o parte, dobndirea cu bun credin a unui drept tabular n tot cursul procesului i, pe de alt parte, de a asigura executarea hotrrii judectoreti care ar putea fi mpiedicat prin constituiri de drepturi reale n cursul proceselor.

5. Situaii speciale de nscriere n cartea funciar 271

a) Cazul modificrilor corpului imobilului (art. 44-45) Imobilul nscris n cartea funciar se poate modifica prin alipiri, dezlipiri sau prin mrirea sau micorarea ntinderii acestuia. Alipirea are loc atunci cnd dou sau mai multe parcele se unesc ntr-un singur imobil sau se adaug o parcel nou la un imobil. Atunci cnd se unesc dou sau mai multe parcele ntr-o singur parcel, ele trebuie s fie situate una lng alta. Noul corp de proprietate va fi nscris cu un numr roman. Dezlipirea se realizeaz cnd se desparte o parcel de un imobil. Dezlipirea unui imobil sau a unei pri dintr-un imobil se face mpreun cu sarcinile care greveaz imobilul. Imobilul grevat cu sarcini nu poate fi alipit la un alt imobil, ci va forma n caz de dezlipire un imobil separat. n cazul alipirilor i dezlipirilor se vor efectua, dac este nevoie, operaiuni de transcriere sau renscriere (art. 45). Transcrierea se face cnd o parcel este trecut dintr-o carte funciar n alt carte funciar. Dac se transcrie o parte dintr-o parcel n alt carte funciar, se va forma un imobil distinct cu numr cadastral nou, iar restul se nscrie n vechea carte funciar, cu menionarea noului numr cadastral i a suprafeei imobilului, iar dac toate imobilele nscrise ntr-o carte funciar au fost transcrise, aceasta se va nchide i nu va mai putea fi redeschis pentru noi nscrieri. Renscrierea are loc n situaia n care o parcel se dezlipete i se trece n aceeai carte funciar ca un imobil de sine stttor sau ca o parcel a unui alt imobil.

272

b) Situaii speciale de nscriere prevzute de art. 561, introdus prin Legea nr. 247/2005 Aceste cazuri speciale privesc nscrierea dreptului de proprietate dobndit prin construire, nscrierea dreptului de ipotec sau a anumitor privilegii. nscrierea dreptului de proprietate dobndit prin construire se face pe baza certificatului eliberat de primria localitii unde este situat imobilul, prin care se atest, cnd este cazul, faptul c proprietarul a edificat construcia n conformitate cu autorizarea de construire eliberat potrivit legii, precum i a unei documentaii cadastrale. nscrierea dreptului de ipotec se face numai asupra imobilului n ntregul su, sau asupra cotei pri aparinnd unui coproprietar. n cazul n care se dorete nscrierea unei ipoteci doar asupra unei pri a imobilului, este necesar ca n prealabil s se procedeze la dezlipirea acelei pri pentru a forma un imobil distinct, care poate fi ulterior ipotecat. Ipoteca constituit asupra unei pri din construcie va fi nscris att asupra acesteia, ca proprietate exclusiv, ct i asupra cotei corespunztoare din prile comune indivize ale cldirii, aflate n proprietate comun forat i perpetu. n prezent se poate nscrie i ipoteca unui bun viitor n condiiile legii privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare, dar numai cu obligaia notrii n prealabil a autorizaiei de construire i a procesului verbal de recepie parial. nscrierea privilegiilor se face din oficiu, cu excepia situaiei n care prile renun n mod expres la acest beneficiu. Privilegiul vnztorului pentru restul de pre nepltit. Din oficiu se va proceda la nscrierea acestuia n partea a III a a crii funciare. Dac vnzarea a fost desfiinat, privilegiul se va desfiina din oficiu.

273

Privilegiul coprtaului sau a coschimbaului. Dac din nscrisurile doveditoare rezult c, n situaia mprelii sau schimbului, exist diferene n bani (sulte), din oficiu se va proceda la nscrierea n partea a III a a privilegiului. Se poate solicita i nscrierea privilegiului pentru garantarea preului datorat de coprtaul adjudecatar al imobilului supus mprelii, privilegiu ce se va nscrie n temeiul actului de adjudecare.

Privilegiul arhitectului i antreprenorului se poate nscrie pentru garantarea achitrii preului lucrrilor pe care le-au executat n limita creterii valorii imobilului.

Publicitatea imobiliar n noul Cod civil Noul Cod civil sistematizeaz publicitatea imobiliar pornind de la instituia crii funciare a imobilului la nivelul fiecrei uniti administrativ-teritoriale, jude, municipiu, ora, comun, avnd la baz msurtori cadastrale i descrierea imobilului, definit la art. 876 alin. (3) ca fiindPrin imobil, n sensul prezentului titlu, se nelege una sau mai multe parcele de teren alturate, indiferent de categoria de folosin, cu sau fr construcii, aparinnd aceluiai proprietar, situate pe teritoriul unei uniti administrativ-teritoriale i care sunt identificate printr-un numr cadastral unic. n lumina noilor dispoziii n materie, cartea funciar va cuprinde, de regul, dou categorii de meniuni: una de natur s descrie imobilul i una referitorare la drepturile reale ce au ca obiect bunul imobil descris. Noul Cod civil condiioneaz dobndirea, modificarea i stingerea drepturilor reale imobiliare, care sunt expres definite ca drepturi tabulare, de realizarea publicitii imobiliare n condiiile legii, adic a nscrierii n cartea funciar.

274

Conform art. 878 noul Cod civil, o carte funciar va cuprinde date referitoare la un singur imobil i, de regul, un singur proprietar, cu excep ia coproprietarilor pe cote-pr i i a coproprietarilor n devlmie. Tot acest articol prevede c obiectul drepturilor tabulare este imobilul, care dup nscrierea n cartea funciar nu mai poate fi modificat dect cu respectarea regulilor de carte funciar. Art. 879 i 880 din Codul civil instituie regulile privitoare la modificarea imobilului nscris n cartea funciar. Articolele menionate mai sus nu fac alteceva dect s preia dispoziiile art. 39, 42 i 43 din Legea 7/1996 i ale Ordinului nr. 633/2006 al Autoritii Naionale de Cadastru i publicitate imobiliar(ANCPI). n cartea funciar pot fi fcute trei tipuri de nscrieri i anume: intabularea, nscrierea provizorie i notarea. Primele dou au ca obiect drepturi tabulare, n timp ce notarea privete alte drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice legate de bunurile imobile nscrise n cartea funciar. Art. 882 noul Cod civil prevede c drepturile reale sub condiie suspensiv sau rezolutorie nu se intabuleaz. Ele se pot ns nscrie provizoriu. Crile funciare sunt publice, astfel nct orice persoan, fr a invoca un interes, poate cerceta orice carte funciar, inclusiv documentele aferente. Codul civil instituie prezumia c oricine cunoate cuprinsul crii funciare, nimeni neputnd invoca necunoaterea existen ei nscrierilor ori cererilor de nscriere nregistrate la oficiul de cadastru i publicitate imobiliar. La cererea persoanelor interesate, se pot elibera extrase sau copii cartificate, conforme cu originalul aflat n arhiv. Noul Cod civil restabilete efectul absolut al publicit ii imobiliare i prevede c drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc, att ntre pri, ct i fa de ter i, numai prin nscrierea lor n cartea funciar, pe baza actului ori a faptului 275

care a justificat nscrierea; pe cale de consecin, drepturile reale se pierd ori se sting numai prin radierea lor din cartea funciar, de regul cu consimmntul titularului dat prin act autentic notarial. nscrierile n cartea funciar produc efecte de la data nregistrrii cererilor. Un aspect de noutate l reprezint modalitatea de nregistrare a cererii de nscriere precum i modalitatea de determinare a ordinii nregistrrii cererii. n ceea ce privete modalitatea de nregistrare, procedura a fost simplificat, permindu-i-se solicitantului s depun cererea prin orice mijloc de transmitere i confirmare general acceptat. Aadar, nregistrarea se va face fie personal, prin mandatar, prin notar, prin fax, prin pot electronic etc. Referitor la determinarea ordinii nregistrrilor, se aduce un plus calitativ fa de reglementarea Legii 7/1996, n sensul c ordinea depinde nu doar de data nregistrrii cererilor, ci i de ora i minutul acestora. Legea reglementeaz i situa iile de conflict dintre cereri cu potenial de a fi recepionate din punct de vedere juridic sub acelai rang preferenial. n sistemul de publicitate instituit prin noul Cod civil, n care nscrierea n cartea funciar are efect constitutiv de drepturi reale, conflictul ntre terii dobnditori de la un autor comun vor fi soluionate cu respectarea art. 891. Astfel, dac dou sau mai multe persoane au fost ndreptite s dobndeasc, prin acte ncheiate cu acelai autor, drepturi asupra aceluiai imobil care se exclus reciproc, cel care i-a nscris primul dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului n temeiul cruia s-a svrit nscrierea n cartea funciar. Aadar, n caz de conflict de drepturi asupra aceluiai imobil, preferabil va fi data nscrierii n cartea funciar i nu data titlului fiecruia.

276

nscrierea unui drept real n cartea funciar se poate efectua numai mpotriva celui care, la data cererii, este nscris ca titular al dreptului respectiv ori mpotriva celui care, nainte de a fi fost nscris, i-a grevat dreptul dac, n acest din urm caz, ambele nscrieri se solicit concomitent. Aceste prevederi sunt nscrise n art. 893 noul Cod civil. n ceea ce privete nscrierea drepturilor reale n cazul actelor juridice succesive, art. 894 noul Cod civil prevede c dac un drept supus nscrierii n cartea funciar a fcut obiectul unor cesiuni succesive care nu au fost nscrise, cel din urm ndreptit s cear nscrierea nu o va putea face dect dac solicit, odat cu nscrierea dreptului su i nscrierea dobndirilor succesive anterioare pe care le va dovedi cu nscrisuri originale sau copii legalizate, dup caz. Acest principiu apare ca o obligativitate a justificrii cesiunilor succesive ntre proprietarul tabular anterior i autorul dreptului pentru care se solicit nscrierea. nscrierile ntemeiate pe obligaiile defunctului se vor putea svri i dup ce dreptul a fost nscris pe numele motenitorului, ns numai n situa ia n care motenitorul este inut de aceste obligaii, adic doar dac motenitorul a acceptat aceste obligaii. n ceea ce privete nscrierea provizorie, acesta reprezint operaiunea prin care sunt trecute n cartea funciar drepturi reale imobiliare, aceste drepturi tabulare nscrise provizoriu fiind incerte. Cazurile n care se poate solicita nscrierea provizorie sunt prevzute expres de art. 898 din Codul civil. Efectele nscrierii provizorii vor fi afectate de incertitudine pn la data prezentrii documentelor care probeaz ncetarea strii de incertitudine275. Efectele nscrierii provizorii sunt reglementate de art. 899 noul Cod civil. Astfel, nscrierea provizorie are ca efect dobndirea, modificarea sau stingerea unui drept tabular de la data nregistrrii cererii, sub condiia i n msura justificrii ei.

275

V. Stoica, op. cit. , p. 447

277

Notarea n cartea funciar Are ca obiect drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice a cror notare a fost impus sau permis prin dispoziii legale, nefiind permis notarea unor drepturi sau mprejurri neprevzute de lege. Rectificarea nscrierilor n cartea funciar Rectificarea nscrierilor din cartea funciar reprezint modificri ale datelor cuprinse n cartea funciar, care pot fi radieri, ndreptri sau corectri, n cazul n care situaia juridic real a imobilului nu i gsete coresponden a n cuprinsul cr ii funciare. Dovedirea situaiei reale a imobilului poate fi fcut cu ajutorul recunoaterii titularului nscrierii a crei rectificare este cerut, prin declaraie notarial autentic sau prin hotrre judectoreasc definitiv pronunat mpotriva titularului nscrierii. n ce privete erorile materiale, acestea vor putea fi rectificate la cerere sau din oficiu, dac erorile nu constituie cazuri de rectificare care pot fi soluionate doar pe calea aciunii n rectificare tabular. Titularul dreptului de proprietate imobiliar are posibilitatea s cear motivat modificarea datelor nscrise cu privire la descrierea, destinaia i suprafaa imobilului276.

SECIUNEA a IV-a Aciunile specifice publicitii imobiliare

Noul Cod civil reglementeaz 3 aciuni care pot fi promovate n justiia i au ca obiect nscrierile n cartea funciar, respectiv: aciunea n prestaie tabular, aciunea n justificare tabular i aciunea n rectificare tabular.

276

Art. 914 noul Cod civil.

278

 1. Aciunea n prestaie tabular

Aciunea n prestaie tabular este reglementat de art. 896, 897 noul Cod civil. Potrivit prevederilor legale, aciunea n prestaie tabular reprezint acea aciune prin care potenialul dobnditor al unui drept tabular solicit antecesorului tabular s constituie, s transmit ori s modifice un drept tabular, acesta din urm necomportndu-se ca atare. Promovarea acestei aciuni are ca scop obligarea antecesorului tabular la ndeplinirea obligaiilor asumate n vederea nscrierii n cartea funciar a dreptului tabular n cauz. Dreptul la aciunea n prestaia tabular este prescriptibil n condiiile legii. Dac aciunea a fost notat n cartea funciar, atunci hotrrea judectoreasc se va nscrie din oficiu i mpotriva acelora care au dobndit vreun drept tabular dup notare277. Aciunea n prestaie tabular va putea fi ndreptat i mpotriva terului dobnditor de reacredin nscris anterior n cartea funciar dac actul juridic invocat de reclamant este anterior celui n temeiul cruia a fost nscris dreptul terului dobnditor, iar acesta a fost de rea-credin la data ncheierii actului. Mai prevede codul c dreptul la aciune mpotriva terului se prescrie n termen de 3 ani de la data nscrierii a dreptului acestuia n folosul su, cu excepia cazului n care dreptul la aciune al reclamantului contra antecesorului su s-a prescris mai nainte278.

2. Aciunea n justificare tabular

Reprezint acea aciune pe care cel care i-a nscris provizoriu n cartea funciar un drept tabular afectat de o condiie suspensiv contra celui mpotriva cruia s-a nscris provizoriu respectivul drept, atunci cnd cel din urm refuz s i dea consim mntul necesar justificrii dreptului de ctre reclamant279. Codul civil prevede radierea din oficiu a dreptului real imobiliar afectat de o condiie suspensiv dac nu se dovedete ndeplinirea condi iei care afecteaz dreptul, n termen de 5 ani de la nscriere. n aceleai condi ii se va radia condi ia rezolutorie dac n termen de 10 ani de la nscriere nu s-a solicitat radierea dreptului nscris sub aceast modalitate280.

Art. 896 alin.(2) noul Cod civil. Art. 897 noul Cod. 279 M. Nicolae, Tratat de publcitate imobiliar, ed. Universul Juridice, Bucureti, 2006, p. 635-636. 280 Art. 912 noul cod civil.
277 278

279

 3. Aciunea n rectificarea tabular

Este reglementat de art. 908 i urm. noul Cod civil. Aceast aciune poate fi promovat de o persoan care jusitific un interes i se afl ntr-unul din cazurile prevzute de art. 908 noul Cod civil. Termenele de exercitare a aciunii n rectificare sunt prevzute de art. 909 noul cod civil, unde se fac distincii cu privire la prescriptibilitatea sau imprescriptibilitatea aciunii n rectificare tabular. n ceea ce privete efectele admiterii aciunii, se prevede c hotrrea prin care se admite rectificarea unei nscrieri nu va aduce atingere drepturilor nscrise n folosul celor care nu au fost parte n cauz. n situaia n care aciunea a fost notat n cartea funciar, hotrrea judectoresc de admitere se va nscrie, din oficiu i mpotriva acelora care au dobndit un drept tabular dup notare, care se va radia odat cu dreptul autorului lor.281

281

Art. 910 noul cod civil.

280

Material didactic auxiliar Anexa I

Vocabular

accessorium sequitur principale adagiu latin folosit pentru a exprima regula potrivit creia bunul sau contractul accesoriu urmeaz soarta juridic a bunului sau a contractului principal de care depinde; actor sequitur forum rei regul potrivit creia aciunea mobiliar se judec de ctre instana de la domiciliul prtului (rei deriv de la reus prt); actor sequitur forum rei sitae regul potrivit creia o aciune n justiie cu privire la un imobil aciune imobiliar se judec de ctre instana de la locul unde se afl bunul (rei deriv n acest caz de la res lucru); drept subiectiv absolut drept civil n temeiul cruia titularul su, determinat, are posibilitatea s-l exercite singur, fr concursul altuia, toate celelalte persoane, ca subiecte pasive nedeterminate, avnd obligaia general i negativ de a nu aduce nici o atingere titularului n exercitarea dreptului su; drept subiectiv relativ dreptul n temeiul cruia subiectul activ, determinat, numit creditor, are posibilitatea de a pretinde subiectului pasiv, determinat numit debitor, s dea, s fac sau s nu fac ceva; dreptul de habitaie drept real n temeiul cruia titularul are dreptul de a folosi o cas de locuit ce aparine altei persoane; dreptul de servitute o sarcin impus unui fond (fond aservit) pentru uzul i utilitatea unui imobil avnd un alt stpn (fond dominant); drept de superficie drept real ce const n dreptul de proprietate pe care l are o persoan fizic sau juridic denumit superficiar, n privina construciilor sau plantaiilor ce se afl pe terenul aparinnd altui proprietar, precum i n dreptul de folosin asupra terenului pe care se afl construciile sau plantaiile; 281

drept de uz drept real n virtutea cruia titularul su se poate folosi de un bun, i poate culege fructele pentru nevoile sale i ale familiei sale; drept de uzufruct drept real principal ce confer titularului su, numit uzufructuar, dreptul de a exercita asupra unui bun ce aparine altui proprietar, atributele posesiei i folosinei n aceleai condiii ca i proprietarul, cu obligaia de a-i conserva substana i de a-l restitui la ncetarea uzufructului; dezmembrminte termen folosit pentru a desemna drepturile reale principale, care se constituie prin desprinderea unor atribute din coninutul juridic al dreptului de proprietate (de uzufruct, uz, abitaie, superficie, servitute); erga omnes expresie latin desemnnd faptul c un act juridic sau un drept subiectiv este opozabil fa de toi; in judiciis universalibus pretium succedit loco rei, et res loco pretii expresie latin desemnnd regula conform creia dac ntr-un patrimoniu un bun este nstrinat, locul lui va fi luat de preul primit, iar dac cu acest pre se va obine un alt bun, locul preului va fi luat de bunul dobndit de el; jus in re expresie latin desemnnd un drept relativ la bunuri (drept n obiect); n prezent, utilizat ca noiune echivalent pentru dreptul real; jus ad personam expresie latin desemnnd un drept relativ la o persoan; n prezent, utilizat ca echivalent al dreptului de crean; reus credendi expresie desemnnd persoana creditorului; reus debendi expresie desemnnd persoana debitorului; res certa expresie desemnnd bunuri individual-determinate; res genera expresie desemnnd bunuri de gen; obligaia de a da (aut dare) ndatorirea de a constitui sau a transmite un drept real cu privire la un lucru; obligaia de a face (aut facere) const ntr-o prestaie pozitiv avnd ca obiect executarea de lucrri, prestarea de servicii sau predarea unui lucru; obligaia de a nu face (aut non facere) ndatorirea subiectului pasiv de a se abine de la svrirea unei aciuni.

282

Abusus (jus abutendi) atribut al dreptului de proprietate, desemnnd dreptul de proprietate asupra bunului (dispoziie juridic prin nstrinare sau dispoziie material prin distrugere); accesiune mod de dobndire a proprietii conform cruia tot ce se unete cu un lucru devine proprietatea aceluia cruia i aparine bunul la care s-a fcut unirea sau ncorporaiunea; animus stare de spirit a unei persoane care se comport ca titularul unui drept asupra unui lucru (animus domini, animus possidendi), caracterizat de intenia sau voina celui ce stpnete bunul de a efectua acea stpnire pentru sine; corpus termen folosit pentru a desemna elementul material al posesiei, care presupune un contact juridic direct cu bunul, concretizat n acte materiale ca: deinerea acestuia, folosirea lui, culegerea fructelor produse de el, efectuarea unor modificri sau aducerea unor completri, nfptuirea unor acte de dispoziie privitoare la bun; detentor precar persoan care deine un lucru, stpnindu-l fr intenia sau voina de a efectua aceast stpnire pentru sine, de a se purta cu privire la lucru ca proprietar sau ca titular al altui drept real; detenie stpnire n fapt asupra unui lucru al altuia exercitat temporar, n baza unui raport juridic cu proprietarul lucrului, implicnd obligaia restituirii acestuia; fructus (jus fruendi) atribut al dreptului de proprietate, desemnnd dreptul de a folosi i de a culege fructele bunului; res nullius expresie desemnnd un lucru al nimnui; uzus (jus utendi) atribut al dreptului de proprietate ce presupune exercitarea de ctre titular a unei stpniri efective asupra bunului n materialitatea sa. Aciune titlu reprezentativ al contribuiei ntr-o societate de capital (pe aciuni sau n comandit pe aciuni), constituind o fraciune a capitalului social care confer posesorului calitatea de acionar; aciune petitorie aciune care pune n cauz existena unui drept real imobiliar, n special dreptul de proprietate imobiliar; certificat de proprietate titlu de valoare la purttor, adic un nscris care ncorporeaz dreptul la care se refer; 283

in commercium n comer; res communes bunuri comune; servitute sarcin impus asupra unui imobil pentru uzul i utilitatea altui imobil avnd un alt proprietar; infans conceptus pro nato habetur quoties de ejus commodis agitur copilul conceput se consider ca nscut ori de cte ori este vorba de interesul lui. Locuin de intervenie locuin destinat cazrii personalului unitilor economice sau bugetare, care, prin contract de munc, ndeplinete activiti sau funcii ce necesit prezena permanent sau n caz de urgen n cadrul unitii economice sau bugetare; locuin de necesitate locuin destinat cazrii temporare a persoanelor i familiilor lor ale cror locuine au devenit inutilizabile n urma unor catastrofe naturale sau accidente ori ale cror locuine sunt supuse demolrii n vederea realizrii de lucrri de utilitate public, precum i lucrrilor de renovare ce nu se pot efectua n cldiri ocupate de locatari. Locuin de serviciu locuin destinat funcionarilor publici, angajailor unor uniti sau ageni economici, acordat n condiiile contractului de munc, potrivit prevederilor legale. Locuin social locuin care se atribuie cu chirie subvenionat unor persoane sau familii a cror situaie economic nu le permite dobndirea n proprietate sau nchirierea unei locuine n condiiile pieei. Pact de preferin convenie prin care proprietarul unui bun se oblig ca, n cazul cnd l va vinde, s acorde preferin unei anumite persoane, la pre egal. Abuz de drept fapta titularului unui drept de a-l exercita cu rea-credin n afara scopului social-economic, recunoscut de ctre lege; a evinge a face ca o alt persoan s sufere o eviciune (pierderea proprietii lucrului sau tulburarea cumprtorului n exercitarea prerogativelor de proprietar); bona fides presumitur expresie latin desemnnd regula conform creia buna-credin se prezum; ea nu trebuie dovedit. Cheltuieli necesare sume de bani sau munc necesare pentru conservarea unui lucru n 284

nsi materialitatea sa; cheltuieli utile sume de bani sau munc utilizate de ctre posesorul unui lucru n vederea ameliorrii strii materiale a acestuia i care, dei nu sunt necesare, sporesc valoarea lucrului; cheltuieli voluptorii sume de bani sau munc utilizate de ctre posesorul unui lucru pentru a-i satisface plcerea lui personal i care nu mresc valoarea unui lucru; contract de comodat contract prin care o persoan, numit comodant, remite spre folosin temporar unei alte persoane, numit comodatar, un lucru determinant cu obligaia pentru acesta din urm de a-l restitui n natur, n individualitatea sa; crean cert crean care are o existen nendoielnic i asupra creia nu exist nici un litigiu; crean exigibil crean a crei scaden fiind ndeplinit, creditorul poate cere a fi executat de ndat i la nevoie chiar pe calea urmririi silite; crean lichid crean avnd un cuantum precis determinat; dar manual varietate a contractului de donaie, avnd ca obiect bunuri mobile corporale, care se ncheie valabil i se execut prin remiterea efectiv a bunului de la donator la donatar, fr ndeplinirea altei formaliti; dies ad quem computatur in termino expresie latin care exprim regula conform creia ultima zi a termenului se include n durat; dies a quo non computatur in termino expresie latin care exprim regula potrivit creia ziua de pornire nu este inclus n durat; excepie procesual mijloc de aprare prin care prtul, fr s pun n discuie temeinicia pe fond a dreptului invocat de reclamant, cere instanei s resping cererea de chemare n judecat; dat cert dat calendaristic marcnd momentul din care existena unui nscris sub semntur privat nu mai poate fi contestat de ctre teri i care este considerat a fi adevrata dat a acelui nscris; sechestru act nceptor de executare n cadrul executrii silite ce presupune inventarierea de ctre executorul judectoresc a unor bunuri mobile aparinnd urmritului, spre a fi valorificate ulterior n condiiile legii, pentru satisfacerea creanei 285

urmritorului. Autorizaie de construire actul de autoritate al administraiei publice locale pe baza cruia se asigur aplicarea msurilor prevzute de lege, referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea i funcionarea construciilor; pactum de non alienando expresie latin desemnnd un pact de nenstrinare; resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis regul cu valoare de principiu, potrivit creia desfiinarea, cu efect retroactiv, a drepturilor transmitorului asupra unui lucru transmis atrage desfiinarea drepturilor consimite de acesta, asupra bunului respectiv, n folosul unui ter. Accesiune mod de dobndire a proprietii conform cruia tot ce se unete cu un lucru sau se ncorporeaz ntr-un lucru devine proprietatea aceluia cruia i aparine lucrul, la care s-a fcut unirea sau ncoprorarea; accessorium sequitur principale accesorul urmeaz principalul. Adagiu latin folosit pentru a exprima regula conform creia bunul sau contractul accesoriu urmeaz soarta juridic a bunului sau contractului principal de care depinde; act juridic de administrare act juridic prin care se urmrete s se realizeze o normal punere n valoare a unui bun sau patrimoniu; act juridic de conservare act juridic prin care se urmrete prentmpinarea pierderii unui drept subiectiv civil; act juridic de dispoziie act juridic care are ca rezultat fie nstrinarea unui bun sau a unui drept din patrimoniu, fie grevarea unui bun cu o sarcin real; caz fortuit mprejurare imprevizibil i insurmontabil care mpiedic, n mod obiectiv, executarea obligaiei contractuale; expropriere act de putere public prin care se realizeaz dobndirea forat a proprietii private, necesar executrii lucrrilor de utilitate public, n schimbul unei despgubiri; for major mprejurare absolut imprevizibil i absolut insurmontabil care mpiedic n mod obiectiv i fr nici o culp din partea debitorului executarea obligaiei contractuale a acestuia, antrennd i justificnd exonerarea lui de rspundere ; gestiunea de afaceri operaie ce const n aceea c o persoan intervine, prin fapta sa voluntar i unilateral, i svrete acte materiale sau juridice n interesul altei persoane, fr a fi 286

primit mandat din partea acesteia din urm; just titlu act juridic translativ de proprietare avnd drept scop transferul proprietii, dar care datorit unor mprejurri ce in de actul respectiv, el nu strmut proprietatea bunului ci doar posesia lui; mas succesoral ansamblul bunurilor i valorilor de orice fel care, fcnd parte din patrimoniul defunctului, constituie obiectul mprelii motenirii; nemo ad alium transferre potest quam ipse habet adagiu latin folosit pentru a fundamenta soluia potrivit creia nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi dect are el nsui; ocupaiune mod de dobndire a dreptului de proprietate prin luarea n posesie a unor bunuri ce nu sunt cuprinse n patrimoniul nimnui; resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis adagiu latin folosit pentru a exprima regula potrivit creia desfiinarea, cu efect retroactiv, a drepturilor transmitorului asupra lucrului transmis atrage dup sine desfiinarea drepturilor consimite de acesta n folosul unui ter; sult sum de bani ce trebuie pltit pentru compensarea inegalitii de valoare a loturilor n cazul partajului judiciar; uzucapiune mod de dobndire a proprietii sau a altor drepturi reale prin posedarea nentrerupt a unui imobil n timpul i condiiile prevzute de lege. Aciune confesorie aciune prin care titularul su urmrete aprarea unui dezmembrmnt al dreptului de proprietate; aciune negatorie aciune prin care proprietarul neag existena unui dezmembrmnt al altei persoane asupra bunului su; cauiune contract de garanie prin care o persoan denumit fidejusor se oblig fa de creditorul altei persoane s execute obligaia acesteia; ex contractu din contract; ex lege din lege; emolument ansamblu de avantaje i prerogative pe care uzufructuarul le dobndete n temeiul dreptului de uzufruct; fidejusor persoan care se angajeaz fa de creditorul unui debitor s execute obligaia acestuia, n 287

cazul n care debitorul principal n-ar executa-o. Abuz de ncredere infraciune reglementat de art. 213 C.pen., constnd n nsuirea unui bun mobil al altuia, deinut cu orice titlu, sau dispunerea de acest bun pe nedrept ori refuzul de a-l restitui; calitate procesual activ presupune existena unei identiti ntre persoana reclamantului i persoana care este titular al dreptului n raportul juridic dedus judecii; prior tempore, potior jure expresie latin desemnnd regula potrivit creia cel care a ndeplinit mai nti formalitile necesare pentru valabilitatea dreptului su, se bucur de prioritate fa de cei care le-au ndeplinit ulterior. Aciune n grniuire aciunea prin care reclamantul pretinde ca n contradictoriu cu prtul, instana s determine, prin semne exterioare, ntinderea a dou fonduri nvecinate; aciune posesorie aciunea posesorului pentru aprarea posesiei, ca stare de fapt, mpotriva oricrei tulburri ori pentru a redobndi posesia atunci cnd ea a fost pierdut; aciune n revendicare aciunea prin care proprietarul, neposesor pretinde restituirea bunului su de la posesorul neproprietar; artarea titularilor dreptului instituie de drept procedural civil n temeiul creia prtul care deine un lucru pentru altul sau care exercit n numele altuia un drept asupra unui lucru, va putea arta pe acela n numele cruia deine lucrul sau exercit dreptul, dac a fost chemat n judecat de o persoan ce pretinde un drept real asupra lucrului; corpore alieno expresie desemnnd exercitarea unui drept prin intermediul altei persoane; executare silit procedur prin care titularul unui drept, recunoscut printr-un titlu executoriu, constrnge cu ajutorul organelor de stat competente pe cel care i nclcase dreptul s execute obligaia artat n titlu; ex lege din lege, n virtutea legii; garanie real mijloc juridic de garantare a obligaiilor prin afectarea unui bun al debitorului sau chiar al altei persoane, n vederea asigurrii executrii obligaiei asumate; uzucapiune mod de dobndire a proprietii sau a altor drepturi reale, prin posedarea nentrerupt a unui imobil n timpul i n condiiile prevzute de lege. 288

Afini persoane ntre care exist legtur de afinitate. Afinitate termen desemnnd legtura juridic, derivat din cstorie, n ceea ce privete raporturile dintre oricare dintre soi i rudele (fireti sau din adopie) ale celuilalt so; aciune n constatare - aciune prin care reclamantul solicit instanei s constate numai existena unui drept al su sau inexistena unui drept al prtului mpotriva sa; aciune n realizare - aciune prin care reclamantul, ce se pretinde titularul unui drept subiectiv, solicit instanei s-l oblige pe prt la respectarea dreptului su, iar dac acest lucru nu mai este posibil, la despgubiri pentru prejudiciul suferit. Citaie act procedural scris prin care o persoan este chemat n faa organelor de urmrire penal sau a instanei de judecat; n materie civil, de regul, citarea prilor este obligatorie, n caz de neprezentare putnd fi sancionate cu amend. Tranzacie contract prin care prile termin un proces nceput sau prentmpin un proces ce se poate nate, prin concesii reciproce, constnd n renunri reciproce la pretenii sau n prestaii noi svrite ori promise de o parte n schimbul renunrii de ctre cealalt parte la dreptul litigios. Titlu executoriu act juridic n temeiul cruia se va efectua executarea silit, reprezentat, de regul, de hotrrea judectoreasc. Animus domini; animus sibi habendi; animus possidendi expresii latine desemnnd elementul psihologic sau intelectual al posesiei, concretizat n voina celui care stpnete n fapt lucrul, de a exercita acea stpnire pentru sine i de a se comporta fa de bunul respectiv ca un proprietar ori ca un titular al altui drept real; aciune real aciune prin care se cere s fie recunoscut sau protejat un drept real principal ori accesoriu; aciune petitorie aciune care pune n cauz existena unui drept real imobiliar, n special dreptul de proprietate imobiliar; corpore alieno expresie latin desemnnd exercitarea posesiei prin intermediul altei persoane; juris et de jure expresie latin folosit pentru a desemna categoria legal a prezumiilor absolute, 289

care nu pot fi combtute prin nici un mijloc de prob; jus possessionis drept de posesiune; juris tantum expresie latin folosit pentru a desemna categoria legal a prezumiilor relative, care pot fi combtute prin proba contrarie; non dominus expresie latin desemnnd persoana unui neproprietar; somaie act procedural prin care debitorul este ntiinat c, n caz de nendeplinire a obligaiei (de plat a unei sume de bani, de predare a unui bun etc.) se va proceda la exercitarea silit, potrivit legii; titlu translativ orice act sau fapt juridic prin efectul cruia se strmut un drept real sau de crean din patrimoniul unei persoane n patrimoniul altei persoane. Carte funciar nscris autentic, cu caracter public, care cuprinde descrierea imobilelor i artarea drepturilor reale corespunztoare, precum i indicarea, dup caz, a drepturilor de crean, a actelor, faptelor sau altor raporturi juridice n legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar, fie n vederea opozabilitii lor fa de teri, fie numai n scopul informrii oricror persoane interesate; drepturi tabulare drepturi reale imobiliare ce se nscriu n cartea funciar i sunt supuse regimului de carte funciar.

290

Anexa II ntrebri, exerciii

1. Care sunt drepturile i obligaiile care fac parte din patrimoniul unei persoane? Dai exemple de drepturi i obligaii care nu intr n coninutul patrimoniului. 2. Definii noiunile de universalitate juridic i universalitate de fapt. 3. Ce nelegei prin creditor chirografar? n ce const dreptul de gaj general al creditorului chirografar? 4. Identificai raportul existent, n caz de concurs, ntre un creditor chirografar i un creditor a crui crean este garantat real. 5. Ce nelegei prin subrogaie i de cte feluri este? 6. Ce relaie exist ntre subrogaia real cu titlu universal i gajul general al creditorilor chirografari? 7. Ce nelegei prin transmisiunea patrimoniului? De cte feluri este acesta? 8. Clasificai drepturile patrimoniale ce intr n componena unui patrimoniu. Enumerai asemnrile i deosebirile existente ntre cele dou categorii de drepturi. 9. Clasificai drepturile reale i enumerai-le pentru fiecare categorie. 10. Clasificai obligaiile reale, oferind cte un exemplu pentru fiecare categorie. 11. Analizai coninutul obligaiei de a nu face dup cum este corelativ unui drept real sau unui drept de crean. 12. Definii noiunile de proprietate drept de proprietate. 13. Interpretai din punct de vedere juridic expresia: dreptul de proprietate este un drept absolut. 14. Stabilii care este coninutul atributelor: usus, fructus i abusus n materia proprietii. 15. Considerai ca fiind un abuz de drept mprejurarea c un proprietar, cu ocazia spturilor fcute n teren n scopul ridicrii unei construcii, nu a luat msurile necesare impuse de regulile arhitectonice, ceea ce a condus la dislocarea brusc a 291

pdurilor de la casele vecine? n stadiul actual al legislaiei, pe ce texte de lege i-ar ntemeia instana soluia? 16. Ce condiii trebuie s ndeplineasc titularul unui drept subiectiv pentru a svri un abuz de drept? 17. Cunoscnd c proprietatea nu se pierde prin neuz, stabilii care este situaia juridic a bunurilor mobile abandonate. Dar situaia bunurilor mobile, furate din patrimoniul cultural naional? 18. Precizai cui aparine i care este coninutul atributelor usus, fructus i abusus n cazul bunurilor aparinnd proprietii publice. 19. Definii noiunea de proprietate privat. 20. Care sunt caracterele dreptului de proprietate privat? 21. Sub aspect extinctiv, proprietatea privat este prescriptibil sau imprescriptibil? 22. Care sunt titularii dreptului de proprietate privat? 23. Persoan juridic romn cu capital integral strin poate fi titular a dreptului de proprietate privat asupra terenurilor situate n Romnia? 24. Definii i clasificai domeniul privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale. 25. Enumerai modalitile de formare ale domeniului privat.

26. 28.

Explicai sintagma de bunuri scoase din circuitul civil (extra commercium).

27. Care este diferena ntre operaiunea de grniuire i aciunea n grniuirea proprietii? n legislaia n vigoare ngrdirea unei proprieti este obligatorie?

29. Proprietarul unui teren are dreptul de dispoziie asupra crengilor i rdcinilor arborilor unui vecin ce se ntind pe proprietatea sa?

30.

Considerai ca fiind adevrat afirmaia proprietatea subsolului aparine

ntotdeauna proprietarului suprafeei terenului?. 31. Definii modurile de dobndire ale dreptului de proprietate i clasificai-le n funcie de criteriile cunoscute. 32. Precizai cnd opereaz transferul dreptului de proprietate n cazul unui contract de vnzare-cumprare. 33. Dac ai fi judector cum ai soluiona (n sensul respingerii sau admiterii) cererea 292

unui croitor prin care solicit constatarea dreptului de proprietate asupra costumului lucrat din materialul clientului, motivnd c manopera este mult mai valoroas dect materia prim? 34. Ce ai decide n situaia n care poriunea de teren care s-a rupt aparine domeniului public? Dar dac aceasta aparine unui particular i s-a alipit domeniului public? 35. Cum se calculeaz ntinderea despgubirilor pe care urmeaz s le primeasc constructorul de bun-credin? Ce s-ar decide n situaia n care edificarea construciei ar fi avut loc n anul 1990, iar despgubirile s-ar calcula n anul 2000? Ce mijloace juridice are la ndemn constructorul de bun-credin pentru a-l obliga pe proprietar la plata despgubirilor?

36. Enumerai categoriile de limite ale dreptului de proprietate cunoscute.

37. Care sunt reglementrile n vigoare relative la ngrdirile dreptului de proprietate stabilite n interes edilitar i de estetic urban. 38. Care sunt consecinele ridicrii unui edificiu fr obinerea autorizaiei de construire? 39. Care este deosebirea ntre servituile naturale i cele legale prevzute de Codul civil de la 1864 i limitele legale instituite de noul Cod civil? 40. Care este distana n limita creia se pot deschide ferestre, balcoane i terase deasupra proprietii vecinului? Ce va decide instana ntr-un litigiu avnd ca obiect o fereastr deschis n zidul buctriei i al bii, la o distan mai mic dect cea legal de curtea vecinului, fr consimmntul acestuia i n msura n care deschiderea ei ar fi fost posibil pe un alt perete orientat astfel nct s nu stnjeneasc pe vecini? 41. Se pot deschide ferestre de lumin pe linia despritoare a dou proprieti vecine? 42. n ce condiii ar putea fi introdus ntr-un contract clauza de inalienabilitate? Este valabil o clauz de inalienabilitate cu privire la transmiterea succesiunii? 43. Considerai c hotarul dintre dou proprieti se poate crea sub streaina casei unuia dintre proprietari? 44. Precizai cteva cazuri de limite ale dreptului de proprietate instituite pe cale judectoreasc. 45. Definii proprietatea anulabil i proprietatea rezolubil. Stabilii care sunt asemnrile i deosebirile dintre acestea. 293

46.
47.

Care este deosebirea existent ntre coproprietate i indiviziune? n ce const regula unanimitii n cazul proprietii comune temporare? Examinai modalitatea de aplicare a acestei reguli n cazul actelor materiale, respectiv n cazul actelor juridice.

48. 49. 50.

Considerai c un coproprietar poate s transforme destinaia bunului sau modul de folosin al acestuia? n cazul coproprietii, unul dintre proprietari are dreptul s exercite folosina asupra bunului comun, fr acordul celorlali? Este valabil contractul prin care un coproprietar doneaz cota sa parte dintr-un bun comun unui ter? Dar contractul de vnzare-cumprare ncheiat de un coproprietar cu un ter avnd ca obiect ntregul bun comun?

51.

Considerai ca fiind valabile conveniile cu privire la meninerea strii de indiviziune? Ce tip de proprietate exist n situaia n care dou persoane au cumprat mpreun un bun imobil? Dar n cazul n care aceleai persoane dobndesc prin testament ntreaga avere a tatlui lor decedat?

52.

53.

n sarcina cui cad cheltuielile privind repararea i ntreinerea zidului comun? Dar cheltuielile n situaia n care zidul ar fi demolat i reconstruit de un coproprietar, n interesul su exclusiv?

54.

anul, pentru a fi declarat comun, este necesar s fie fcut cu scopul de a ngrdi proprietatea sau exist comunitate i dac anul este destinat scurgerii apelor? Care sunt cazurile de nlturare a prezumiei de comunitate?

55. 56.

Ce tip de proprietate exist n situaia n care imobilul mprit pe apartamente ar aparine unui singur proprietar? Identificai tipurile de proprietate existente ntr-o cldire cu 3 apartamente din care unul este deinut de 2 soi, unul este nchiriat, iar cellalt aparine motenitorilor titularului decedat.

57. 58.

Cui vor aparine fructele produse de un gard viu asimilat ngrdirii aduse de un singur proprietar? Este valabil nstrinarea unui bun mobil comun de ctre un so fr consimmntul 294

celuilalt? Dar vnzarea, n aceleai condiii, a unui imobil (construcie)? 59. 60. 61. Poate dispune unul dintre concubini singur de dreptul su asupra bunului dobndit mpreun cu cellalt concubin? Ce nelegei prin dezmembrminte ale dreptului de proprietate? Proprietatea public poate fi dezmembrat? Care sunt drepturile i obligaiile uzufructuarului? Care sunt aciunile prin care nudul proprietar i apr dreptul? Titularul dreptului de uz i poate nchiria dreptul? Dar titularul dreptului de abitaie poate nchiria imobilul asupra cruia i exercit dreptul? 64. Uzufructul poate fi nstrinat? Dar emolumentul acestuia? Ce sunt servituile reciproce, respectiv servituiile unilaterale? Definii posesia i artai care este natura sa juridic. Care sunt motivele care justific protecia acordat de lege posesiei? Ce mijloace de prob sunt admisibile pentru a face dovada posesiei? Cum are loc dobndirea, respectiv pierderea elementului intenional al posesiei? Care sunt caracterele viciului clandestinitii? Dai exemple de clandestinitate n Considerai c violena pasiv este un viciu al posesiei? Care este diferena ntre echivoc, ca viciu al posesiei i precaritate? Realizai o comparaie ntre posesie i detenie precar. Dai exemple de detentori Enumerai cazurile de intervertire a precaritii n posesie i explicai care dintre ele Care sunt efectele posesiei utile? Identificai viciul corespondent fiecrei caliti a posesiei din tabelul de mai jos: Caliti continu Vicii violena 295

62.
63.

65.
66.

67. 68.
69. 70. 71.

materie imobiliar.

72.
73. 74. 75. 76.

precari. presupun o intervertire propriu-zis.

 public netulburat neechivoc 77. 78. 79.

echivocul clandestinitatea discontinuitatea

Definii aciunile posesorii. Argumentai de ce aciunea posesorie este o aciune real. Realizai o comparaie ntre aciunea n complngere i aciunea n reintegrare. Aciunile posesorii pot fi exercitate de persoane ntre care exist raporturi juridice

ntr-o aciune posesorie pot fi admise ca mijloace de prob titluri de proprietate?

contractuale?

80.

Ce aciune are la ndemn detentorul precar contra proprietarului care i tulbur

deinerea bunului? Proprietarul poate s intenteze o aciune posesorie contra celui care i-a tulburat posesia dac lucrul se afl n detenia altei persoane? 81. 82. 83. 84. 85. 86. 87. 88. 89. Credei c posesia este discontinu dac posesorul, pe timpul iernii, nu exercit acte Definii publicitatea imobiliar i enumerai obiectivele urmrite. Enumerai sistemele de publicitate imobiliar existente anterior Legii 7/1996. Comparai sistemul de publicitate al crilor funciare cu cel al registrelor de Caracterizai modalitile de nscriere n crile funciare reglementat de Legea nr. n conformitate cu legea nr. 7/1996 definii cadastrul general. n sistemul actual, ce efecte produce publicitatea imobiliar? n ce situaii publicitatea Care este procedura de efectuare a nscrierilor n cartea funciar? Definii i caracterizai aciunile de carte funciar. de posesie asupra terenului agricol?

transcripiuni i inscripiuni. 7/1996.

imobiliar este obligatorie?

296

Bibliografie

Cursuri, tratate 1. I.R. Urs, S. Angheni - Drept civil. Drepturile reale. Teoria general` a obligaiilor civile, vol.II, Editura Oscar Print, Bucureti, 1998; 2. I. Adam - Drept civil. Drepturi reale, Editura Europa Nova, Bucureti, 2002; 3. C. Brsan - Drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureti, 2001; 4. C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Drept civil. Drepturi reale, Editura Institutul european, 1997; 5. V. Stoica, Drept civil. Drepturi reale principale, Editura Humanitas, Bucureti, 2004; 6. D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Editura Universitii Titu Maiorescu, Bucureti, 2002; 7. D.C. Florescu,Teoria general a drepturilor reale, Curs pentru nvmntul la distan, Editura Universitii Titu Maiorescu, Bucureti, 2003; 8. I.P. Filipescu, A.I. Filipescu - Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Editura Actami, Bucureti, 2000; 9. L.Pop, L.M. Harosa Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Universul juridic, Bucureti; 10. L.Pop - Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2001; 11. M. Uliescu, A. Gherghe, Drepturile reale, Editura Universul juridic, Bucureti, 2011; 12. M. Voicu, M. Popoac, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Tratat de jurispruden 1991-1992, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2002; 13. O. Ungureanu, C. Munteanu Drept civil. Drepturi reale, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 297

2003; 14. C. Cucu - Legislaia cadastrului i publicitii imobiliare. Comentarii i explicaii, Ed. ALL BECK, 2005; 15. F. Baias, B. Dumitrache, M. Nicolae, Regimul juridic al imobilelor preluate abuziv. Legea nr. 10/2001, Editura Rosetti, Bucureti, 2002; 16. I. Adam, Legea nr. 10/2001. Regimul juridic aplicabil imobilelor preluate abuziv, Editura ALL BECK, Bucureti, 2001; 17. E. Chelaru, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989. Comentat i Adnotat , Editura ALL BECK, Bucureti, 2001; 18. M. Voicu, M. Popoac, Dreptul de proprietatea i alte drepturi reale, tratat de jurispruden 1991-2002, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2002. 19. Th. Mrejeru, Mijloace juridice de aprare a dreptului de proprietate n Romnia. Doctrin i jurispruden, Editura Continent XXI, Bucureti, 2001;

Articole de specialitate 1. E. Chelaru Impactul revizuirii Constituiei asupra regimului juridic al proprietii, n Dreptul nr.2/2004; 2. V. Duculescu, Cteva aspecte teoretice i practice privind problematica revizuirii Constituiei , n Dreptul nr. 4/2002; 3. L. Stnciulescu Dobndirea terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi: dispoziie permisiv sau prohibitiv, n Curierul judiciar nr. 2/2004; 4. Gh. Dobrican Dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin motenire legal de ctre cetenii strini i apatrizi n temeiul noilor prevederi constituionale, n Curierul judiciar nr. 2/2004;

Legislaie 298

1. Codul civil; 2. Constituia Romniei; 3. Legea nr. 213 din 17 noiembrie 1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia; 4. O.U.G. nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de ahiziie public, a contractelor de concesiune de lucrri publice i a contractelor de concesiune de servicii; 5. O.U.G. nr.54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate public; 6. Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989; 7. Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public; 8. Legea nr. 7/1996 a cadastrului i publicitii imobiliare , modificat prin Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei.

299