LECTIA 3

ANALIZA PIETEI IMOBILIARE. FACTORI DE INFLUENTA

Aprecieri Pieele imobiliare nu au aceleai caracteristici precum pieele mai eficiente de alte bunuri sau servicii. Eficiena unei piee este bazat pe ipotezele privind comportamentul cumprtorilor i vnztorilor i pe caracteristicile produselor tranzacionate. Bunurile sau serviciile pe o pia eficient sunt lucruri esenial omogene ce pot fi nlocuite imediat unul cu cellalt (bunuri fungibile). n contrast, fiecare lot imobiliar este unic i amplasamentul este fix. Pe o pia eficient exist un numr mare de cumprtori i vnztori, care creaz o pia liber, competitiv i nici unul din aceti participani nu are parte de pia suficient de mare nct s aib o influen direct i cuantificabil asupra preului. Pe pieele imobiliare n acelai timp pot aciona puini vnztori i cumprtori n interiorul unui interval de pre i pe un amplasament sau cel mult o zon restrns. Valoarea relativ ridicat a proprietilor imobiliare necesit o putere mare de cumprare i prin urmare pieele imobiliare sunt foarte sensibile la schimbarea nivelului salariilor, la stabilitatea veniturilor i numrul de locuri de munc. Pe o pia eficient, preurile sunt relativ uniforme, stabile i sczute. Ele reprezint de cele mai multe ori criterii primordiale n deciziile de cumprare sau vnzare, pentru c la un anumit pre calitatea tinde s fie aceeai. Pe pieele imobiliare, preurile sunt relativ ridicate i deciziile de cumprare sunt influenate de tipul de finanare oferit, volumul creditului ce poate fi obinut, dobnzile, mrimea avansului, durata rambursrii. O pia eficient se autoreglementeaz. Exist foarte puine restricii guvernamentale asupra concurenei libere i deschise. Pieele imobiliare nu se autoreglementeaz i exist relativ multe reglementri guvernamentale i locale care afecteaz tranzaciile imobiliare. Pe o pia eficient, cererea i oferta nu se afl niciodat n dezechilibru, pentru c piaa tinde s se ndrepte ctre echilibru, prin efectele concurenei. Dei cererea i oferta de proprieti imobiliare tinde ctre echilibru acest punct practic nu este atins i exist ntotdeauna un decalaj ntre ele. Cumprtorii i vnztorii pe o pia eficient sunt complet informai i n cunotin de cauz, referitor la condiiile pieei, la comportamentul celorlali, la activitatea pieei n trecut, la calitatea produselor i la interschimbabilitatea produselor. Orice informaie necesar pentru licitaii, oferte i vnzri este

disponibil imediat. Cumprtorii i vnztorii de proprieti imobiliare nu sunt ntotdeauna bine informai, ei nu vnd i cumpr n mod frecvent: informaiile despre preurile de ofert sau de tranzacie, a unor proprieti imobiliare similare nu sunt disponibile imediat din diferite motive. Cumprtorii i vnztorii pe o pia eficient sunt adunai mpreun de un mecanism de pia organizat, cum ar fi burse de valori i este relativ uor pentru vnztori s intre pe pia ca rspuns al evoluiei cererii. Pe pieele imobiliare, cererea poate fi volatil, datorit unor schimbri rapide n mrimea i structura populaiei. Pe o pia eficient, bunurile sunt gata de consum, livrate imediat i uor de transportat. Proprietatea imobiliar este un produs durabil i ca o investiie ar putea fi greu de vndut i are un grad redus de lichiditate. Ea nu se vinde rapid pentru c implic sume mari de bani i finanarea nu se obine imediat. n concluzie, pieele imobiliare nu sunt eficiente i datorit inexistenei standardizrii produsului i timpul necesar producerii lui, este dificil s se previzioneze precis comportamentul acestor piee. Pentru a evidenia confirmrile pieei pentru o anumit utilizare a unei proprieti, analistul trebuie s identifice relaia dintre cerere i oferta competitiv de pe piaa analizat - acum i n viitor. Aceast relaie arat gradul de echilibru (sau dezechilibru) care caracterizeaz piaa prezent i condiiile ce ar caracteriza piaa peste o perioad de prognoz. Definirea pieei O pia imobiliar este un grup de persoane sau firme care sunt n contact unii cu alii n scopul de a efectua tranzacii imobiliare. Participanii pe pia pot fi cumprtorii, vnztorii, chiriaii, proprietarii, creditorii, debitorii, antreprenorii, constructorii, administratorii, investitorii i intermediarii. O pia imobiliar este alctuit de participanii pe pia angajai n tranzacii imobiliare. Pentru a delimita o pia imobiliar specific, se examineaz urmtorii factori: 1. Tipul proprietii (rezideniale, comerciale, administrative) 2. Caracteristicile proprietii cum ar fi gradul de ocupare. baza de clieni, calitatea construciei, designul i avantajele a. gradul de ocupare - un chiria sau mai muli chiriai (case, apartamente, birouri, magazine) b. baza de clieni - cei mai probabil utilizatori (se analizeaz date despre populaie, utilizarea forei de munc, veniturile i tipurile de activitate. Pentru pieele rezideniale, datele sunt separate funcie de profilul

eventualului proprietar sau chiria; pentru pieele comerciale datele sunt segmentate funcie de eventualii utilizatori ai spaiului; pentru piaa magazinelor baza de clieni va fi clientela atras de chiriaii prospectivi; pentru piaa birourilor, baza de clieni reflect necesarul de spaiu al firmelor ce vor nchiria spaiile respective) c. calitatea construciei d. designul i avantajele 3. Aria pieei - definit geografic (O pia poate fi local, regional, naional sau internaional; poate fi urban sau suburban; poate corespunde unui cartier sau o vecintate a unui ora. Pieele comerciale sau rezideniale sunt deseori delimitate de relaia timp-distan) 4. Proprieti echivalente disponibile, adic proprieti cu o atractivitate egal la concuren cu cea analizat n aria pieei. 5. Proprieti complementare, adic alte proprieti sau tipuri de proprieti imobiliare ce sunt complementare celei analizate (Utilizatorii proprietii analizate trebuie s aib acces la proprieti complementare, care se mai numesc i utiliti sau servituii) n concluzie, segmentul de pia cuprinde att proprietatea analizat, ct i proprietile competitive i complementare. Cererea de imobile Cererea reflect necesitile, dorinele materiale, puterea de cumprare i preferinele consumatorilor. Analiza cererii se axeaz pe identificarea utilizatorilor poteniali (cumprtori, chiriai) i pentru un anume tip de proprietate, analiza urmrete produsul sau serviciul final pe care l asigur proprietatea. Astfel, analiza cereri de spaii comerciale va ncerca s determine cererea de servicii comerciale, generat de potenialii clieni n aria pieei. Urmtorii factori sunt importani n analiza cererii pentru piaa locuinelor. - populaia n aria pieei - dimensiunea i numrul familiilor locatare, rata de cretere sau descretere n formarea locatarilor, compoziia i distribuia pe vrste - veniturile i salariile - tipologia locurilor de munc i rata omajului - raportul ntre spaii locuite de proprietari i chiriai - consideraii financiare, cum ar fi nivelul economiilor, cerinele de creditare (dobnzi, raportul credit/valoare, comisioane i taxe, disponibilitatea asigurrilor) - modul de utilizare a terenurilor i direciile de dezvoltare urbanistic - factorii ce afecteaz atractivitatea fizic a vecintii adic geografia/geologia (climatul, topografia, drenajul, stratul de fundaie i bariere naturale sau artificiale)

- structura taxelor locale i a administraiei - disponibilitatea facilitilor de sprijin i serviciile comunale (instituii culturale, faciliti de educaie i calitatea colilor, faciliti sanitare i medicale, servicii de pompieri i poliie) Urmtorii factori sunt importani n analiza cererii pentru piaa spaiilor comerciale: - populaia n zona comercial - dimensiunea i numrul familiilor ce locuiesc n zon, rata de cretere sau descretere a acestora, compoziia i distribuia pe vrst a lor; - venituri pe cap de locuitor i pe familie (medie); - procentul de venit pe familie cheltuit pe cumprturi i procentul de venit disponibil (putere de cumprare) cheltuit pe diferite categorii de produse sau servicii; - rata de ncetinire a vnzrilor n zona comercial; - volumul minim de vnzri pentru ca spaiul comercial s fie exploatat profitabil i volumul existent de vnzri pe mp; - gradul de ocupare a spaiilor comerciale pe pia; - procentul de cumprturi fcute de persoane din afara ariei pieei; - modul de utilizare a terenurilor i direciile de dezvoltare urbanistic; - accesibilitatea (facilitile de transport i sistemul stradal) i costul transportului; - factorii ce afecteaz atractivitatea centrului comercial (imaginea, calitatea bunurilor i reputaia operatorului). Urmtorii factori sunt importani n analiza cererii pentru piaa cldirilor administrative: - zona salariailor care lucreaz n spaii de birouri; necesarul de personal curent i estimat n viitor; - suprafaa medie de spaiu de birouri necesar pentru o persoan (cerinele variaz funcie de categoria lucrrilor, poziia lucrtorului n firm i de localizare n centru sau suburbii) - gradul de ocupare pentru categoria specific a cldirii; - creterea sau scderea cererii de categorii de cldiri; - modul de utilizare a terenurilor i direciile de dezvoltare urbanistic; - accesibilitatea (facilitile de transport i sistemul stradal) i costul transportului; - factorii care afecteaz atractivitatea cldirii administrative (calitatea construciei, managementul i chiriaii) i disponibilitatea facilitilor complementare (magazine, restaurante, centre de recreere)

Pentru o estimare corect, trebuie acordat atenie deosebit urmtorilor factori: - structura familiilor de locatari; - dimensiunea familiei de locatari; - veniturile medii Oferta competitiv de imobile Oferta se refer la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza oferta, trebuie s treac n revist inventarul de proprieti competitive, care include stocul de proprieti existente, n construcie i n proiect. Trebuie o atenie deosebit n analiza datelor luate din proiecte i propuneri pentru c unele ar putea s nu se materializeze. Analistul de piata trebuie s determine numrul de uniti pierdute prin demolare i numrul adugat sau sczut prin transformare. Datele pot fi colectate prin inspectarea cldirilor, consultarea autorizaiilor de construcie, discuiile cu antreprenorii i planificatori urbanistici. Pentru a analiza oferta competitiv se vor studia urmtorii factori: - cantitatea i calitatea concurenei disponibile; - volumul construciilor noi (concurente i complementare) - proiecte n construcie sau planificate; - disponibilitatea i preul terenului liber; - costurile de construcie i dezvoltare; - proprietile oferite curent (vechi i noi); - gradul de ocupare de ctre proprietari i de ctre chiriai; - cauzele i numrul de proprieti vacante; - transformarea pentru utilizri alternative; - condiii economice i mprejurri speciale; - disponibilitatea creditelor pentru construcii i a finanrii; - impactul normativelor de construcii, zonrii urbanistice i a altor reglementri, asupra volumului i costului construciilor. Echilibrul pieei Pe termen scurt, oferta imobiliar este relativ fix i preul rspunde la cerere. Dac cererea este neobinuit de mare, preurile i chiriile vor ncepe s creasc nainte ca s nceap noua construcie. Finalizarea cldirii i nchirierea poate s fie decalat n timp fa de cerere i prin urmare, n general pe termen scurt, pieele sunt n dezechilibru. Analitii i participanii pe pia descriu activitatea pieelor imobiliare n diferite moduri.

O pia activ este o pia caracterizat prin cerere n cretere, o rmnere n urm a ofertei i preuri n cretere; o pia activ este uneori numit pia a vnztorilor pentru c vnztorii pot obine preuri mai mari pe proprietile disponibile. O pia n cdere este o pia n care scderea cererii este nsoit de o supraofert relativ i o scdere a preurilor; aceast pia se numete i piaa cumprtorilor pentru c au avantaj cumprtorii. Activitatea pieei imobiliare este ciclic. La fel ca i ciclul afacerilor, ciclul imobiliar este caracterizat prin perioade succesive de expansiune, vrfuri, restrngeri si epuizare. Totui ciclul imobiliar nu este totui sincronizat cu ciclul afacerilor iar activitatea imobiliar rspunde la dou seturi de stimuli, unul care acioneaz pe termen lung i altul pe termen scurt. Ciclul pe termen lung sau secular depinde de schimbrile n caracteristicile populaiei existente i n veniturile sale. Dac economia local poate asigura o utilizare stabil a forei de munc i s genereze noi locuri de munc, populaia existent va rmne n zon i vor veni alii din afara zonei n cutare de lucru. Tipul specific de locuri de munc oferite va determina nivelul de venituri n localitate. Ciclul pe termen scurt depinde n principal de disponibilitatea i costul creditului. nceperea de noi construcii depinde mult de fluctuaiile n rata dobnzii i de aceea activitatea imobiliar devanseaz ciclul afacerilor. Gradul de ocupare i rata absorbiei pot fi considerai indicatori ai ciclului pe termen scurt. Indicatorii pe termen scurt reflect n mod obinuit numai viitorul imediat. Rata dobnzii este foarte schimbtoare, iar gradul de ocupare i rata de absorbie pot fi mai greu previzionate pe mai mult de 2-3 ani. Indicatorii pe termen lung includ baza economic i infrastructura planificat. Tipuri de piete imobiliare Diferitele piee imobiliare sunt create de necesitile, dorinele, motivaiile, localizarea i vrsta participanilor de pe pia i de tipurile, amplasarea, designul i restriciile urbanistice ale proprietii. Se pot identifica cinci tipuri de piee: 1. rezideniale (case pentru o familie sau duplex, bloc de apartamente, ir de case legate) 2. comerciale (cldiri administrative, centre comerciale, hoteluri i moteluri, magazine) 3. industriale (fabrici, depozite, cldiri ale institutelor de cercetare) 4. agricole (ferme, livezi, vii, puni, pduri)

speciale (proprieti cu design unic sau construcie ce limiteaz utilizarea numai la scopul iniial; de exemplu coli, cldiri publice, aeroporturi, sli de conferine, parcuri de distracii, terenuri de golf, cimitire, case de rugciuni, etc.) Fiecare pia a unui anumit tip de proprietate se poate subdiviza n piee mai mici, mai specializate numite subpiee. Subpieele pentru proprieti rezideniale urbane, suburbane sau rurale pot fi mai departe mprite n funcie de preferinele cumprtorilor: proprieti ieftine, medii i de lux. Procesul de identificare i de analiz a subpieelor n cadrul unei piee mai largi se numete segmentarea pieei. Dezagregarea este un termen ce se aplic proprietii imobiliare i face deosebirea dintre proprietatea evaluat i alte proprieti prin crearea unor subclasificri cu diferite caracteristici ale produsului. O subpia poate fi creat de schimbri aprute n cerere. Evaluatorii si agentii imobiliari identific i studiaz segmentele pieei lund n considerare caracteristicile localitii: demografice, socio-economice, psihologice i legate de produs. Ei vor utiliza tehnici de investigaie i cercetare pentru a descoperi, cuantifica, analiza i concluziona referitor la compoziia unor anumite subpiee.

5.