Sunteți pe pagina 1din 58

.

1

Tema: Evaluarea bunului imobil comercial, magazin din r.Hnceti
s.Mingir n scop de vnzare. (agricol)



















.
2





















.
3





















.
4





















.
5

CUPRINS
ADNOTAIA...........................................................................................................................6
NTRODUCERE.....................................................................................................................7
1 ASPECTELE GENERALE A BUNURILOR IMOBILE COMERCIALE ..................8
1.1 Actualitatea evalurii bunurilor imobile comerciale n Republica Moldova ..............8
1.2 Clasificarea bunurilor imobile comerciale, magazine..................................................10
1.3 Factorii de inflen asupra valorii bunurilor imobile comerciale magazin................12
2 PARTICULARITILE PROCESULUI DE EVALUARE A BUNURILOR
IMOBILE COMERCIALE..................................................................................................18
2.1 Baza legislativ n evaluarea bunurilor imobile............................................................18
2.2 Cadrul metodologic de evaluare a bunurilor imobile comerciale, magazine.............23
2.3 Analiza pieii imobiliare comerciale din or. Hnceti....................................................32
3 EVALUAREA BUNULUI COMERCIAL, MAGAZIN AGRICOL DIN RAIONUL
HNCETI SATUL MINGIR...............................................................................................36
3.1 Descrierea i caracteristica bunului imobil supus evalurii.........................................36
3.2 Analiza celei mai eficiente utilizri.................................................................................37
3.3 Estimarea valorii de pia a obiectului evalurii prin aplicarea metodelor de
evaluare..................................................................................................................................38
3.4 Reconcilierea rezultatelor evalurii...............................................................................47
4 SECURITATEA ACTIVITII VITALE.....................................................................49
4.1 Analiza strii securitii mncii la obiectele comerciale, magazin...............................49
4.2 Msuri de ameliorare a proteciei muncii.....................................................................50
4.3 Elaborarea unei instruciuni pentru lucrrile de proiectare a magazinului..............51
CONCLUZII..........................................................................................................................54
BIBLIOGRAFIA..................................................................................................................55
Anexa A-Imaginile foto.........................................................................................................57
Anexa B- Corelaia preurilor curente pe trimestrul I anul 2012.....................................58





.
6

ADNOTAIA


Evaluarea bunului imobil comercial, magazin din r.Hnceti s.Mingir n scop de vnzare
reprezint tema tezei de licen elaborat de ctre diplomanta Suslenco..., student la
Universitatea Agrar de Stat din Moldova, facultatea Cadastru i Drept, specialitatea
Evaluarea imobilului.
Teza dat este prevzut pentru demonstrarea cunotinelor teoretice i abilitilor
practice de participare n procesul de evaluare, a studiului pieii imobiliare, a aplicrii metodelor
de evaluare a bunurilor imobile.
La elaborarea tezei date au fost depuse toate cunotinele legate de domeniul evalurii
proprietii imobiliare ce se cuprind n cele patru capitole. Informaia cuprins n tez are diferite
aspecte, precum sunt generaliti ale activitii de evaluare, metodologia evalurii bunurilor
imobile n scop de vnzare-cumprare.
Evaluarea bunurilor imobile n scop de vnzare s-a efectuat n baza legislaie n vigoare i
conform metodologie de evaluare a bunurilor imobile.
Teza de licen cuprinde 58 de pagini ce includ 16 tabele, 9 figuri i 11 formule.












.
7

NTRODUCERE


Conform standardelor n domeniu ( IVS 2011), evaluarea este o activitate efectuat de
profesioniti care respect principii, metode, standarde profesionale i etice, prin care se
estimeaz o valoare pentru dreptul de proprietate respectiv.
Evaluarea imobiliar este procesul de estimare a unui tip de valoare, al unui tip de
proprietate la o anumit dat. Procesul de evaluare este concretizat prin raportul de evaluare.
Piaa imobiliar reprezint totalitatea tranzaciilor care implic drepturi de proprietate sau
de folosin asupra terenurilor i cldirilor. Tranzacia imobiliar nseamn transferul permanent
sau temporar al unui drept de la o parte la cealalt n schimbul unei recompense care, de obicei,
este o sum de bani. Ca pe orice pia, preul de tranzacie este stabilit, n primul rnd, de
interaciunea dintre cerere i ofert.
Scopul tezei const n efectuarea evalurii imobilului comercial, magazin prin aplicarea
metodelor de evaluare i analiza pieei imobiliare comerciale din raionul Hnceti.
Structura tezei const n patru capitole dintre care primul este ASPECTELE
GENERALE A BUNURILOR IMOBILE COMERCIALE unde este descris tipologia
imobilului comercial i influena factorilor asupra valorii.
Capitolul doi se numete PARTICULARITILE PROCESULUI DE EVALUARE A
BUNURILOR IMOBILE COMERCIALE n care este analizat legislaia din domeniul
evalurii, metodele de evaluare a imobilului comercial i piaa respectiv.
n capitolul trei EVALUAREA BUNULUI COMERCIAL, MAGAZIN AGRICOL
DIN RAIONUL HNCETI SATUL MINGIR s-a determinat valoarea magazinului prin
aplicarea celor trei metode de evaluare.
SECURITATEA ACTIVITII VITALE este capitolul patru al tezei date i este
destinat analizei activitii vitale i proteciei muncii precum i elaborarea unei instruciuni
pentru lucrrile de proiectare a magazinului.
Opiniile asupra elaborrii tezei de licen sunt expuse n compartimentul CONCLUZII,
iar totalitatea surselor care au fost utilizate la elaborarea acesteea sunt introduse n
compartimentul BIBLIOGRAFIE. Toate sursele care pot fi de folos la caracteristica obiectului
evalurii, documentaia ce atest existena obiectului, indicii care au fost utilizai la evaluarea
centrului comercial sunt alipite la compartimentul ANEXE.

.
8

1 ASPECTELE GENERALE A BUNURILOR IMOBILE COMERCIALE

1.1 Actualitatea evalurii bunurilor imobile comerciale n Republica Moldova


Bunurile imobile comerciale n Republica Moldova au aprut odat cu iniierea
procesului de privatizare, n urma cruia s-a instituit un nou regim de proprietate, cea privat,
fapt ce presupunea transmiterea deplin a dreptului de proprietate (prin vnzare - cumprare,
donaie sau schimb) sau transmiterea parial a dreptului de proprietate (arenda terenurilor,
locaiunea), astfel fiind determinat caracterul comercial al bunurilor imobile. Segmentul
imobilului comercial pe pia este cu mult mai ngust dect cel locativ i corespunztor numrul
tranzaciilor cu imobile comerciale este mai mic, ns din punct de vedere a atractivitii
investiionale imobilul comercial are ntietate. Imobilul comercial este permanent abordat prin
prisma veniturilor pe care le genereaz: fie din exploatarea comercial propriu zis, fie din darea
acestora n arend. Astfel arenda sau locaia bunurilor imobile comerciale devine o form a
tranzaciei predominant pe piaa bunurilor imobile.
Activitatea de evaluarea a bunurilor imobiliare n Republica Moldova a fost datat nu
demult, n anul 2002 Parlamentul Republicii Moldova a adoptat Legea Republicii Moldova cu
privire la activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare. Astfel, pentru prima dat n legislaia
Moldovei a aprut definiia de evaluator i au fost specificate cerinele fa de calificarea
evaluatorului [14].
Teoria evalurii i are originea nc din sfritul secolului al 19-lea. Primul economist
care a stabilit elementele n baza crora se poate determina valoarea unei proprieti a fost Alfred
Marshall (1842-1924). n concepia sa pentru determinarea valorii unei proprieti trebuie s se
aib n vedere: comparaia direct de pia, costul de nlocuire i capitalizarea veniturilor. Irving
Fisher (1867-1947), economist american neoclasic, a dezvoltat teoria valorii-venitului, care
consta n abordarea pe baza de venit a valorii. Fisher susine c valoarea unei proprieti este n
funcie de mrimea veniturilor viitoare actualizate (renta, chirie, profit, cash-flow) generate de
proprietate .
Teoria evaluarii se caracterizeaz prin urmtoarele aspecte:
- are n vedere bunurile de natura capitalului imobilizat i circulant, bunurile mobile i
imobile care formeaz proprietatea personal, ntreprinderile sau afacerile n ansamblul lor i nu
bunurile de consum;
.
9

- se refer la mrimea valorii bunurilor care aparin unei proprieti, fr a avea n vedere,
n mod special, sursa valorii;
- nu folosete noiunea generic de valoare, ci tipuri de valoare (valoare de pia, valoarea
just, valoarea ipotecii, valoarea de lichidare, valoarea de investiii, valoarea special, valoarea
de asigurare etc.);
- definirea tipurilor de valoare, condiiile aplicrii lor, procedurile i metodele de estimare
a mrimii valorii sunt precizate n Standardele de Evaluare, elaborate de organisme profesionale
nationale i internaionale;
- evaluarea are caracter dinamic, nscriindu-se tot mai mult n optica investitorului, ca
urmare a tendinelor de globalizare a pieelor de investiii.
Activitatea de evaluare este, aadar, un complex de operaiuni, desfurate pe baza unor
metode i respectnd standarde de evaluare, prin care se atribuie o valoare unei proprieti la un
moment dat.
Teoria i practica evalurii necesit definirea unor concepte de baz, cu care acestea
opereaz, precum: proprietate, valoare, pret, cost, pia.
Proprietatea reflect drepturile de posesiune asupra unei proprieti imobiliare (terenuri,
construcii etc.) numit proprietate real, i, de asemenea, asupra unor obiecte fizice, altele dect
cele care formeaz proprietatea imobiliar, numit proprietate personal. Termenul de activ este
folosit de multe ori pentru a desemna conceptul de proprietate. n evaluarea unei ntreprinderi
obiectul evalurii poate fi reprezentat de: activele necorporale, corporale, financiare aflate n
proprietatea ntreprinderii sau controlate de aceasta .
Valoarea este expresia monetar a utilitii unei proprieti pentru cumprtorii i
vnztorii ei. Manifestarea valorii este condiionat de transferabilitatea proprietii, exprimat
prin capacitatea sa de a fi schimbat pe bani sau pe un alt bun. Valoarea atribuit prin activitatea
de evaluare este o valoare convenional, rezultat n urma unor judeci, calcule, expertize
efectuate de evaluator, care depinde de cantitatea i calitatea informaiilor deinute de acesta i,
nu n ultimul rnd, de experiena sa. Valoarea rezultat n urma procesului de evaluare are un
caracter subiectiv, deoarece reprezint opinia evaluatorului, exprimat n condiiile specifice ale
proprietii evaluate. Conform Standardelor Internaionale de Evaluare conceptul economic de
valoare reflect imaginea pe care o are piaa despre beneficiile care i revin celui care posed
bunurile sau primete serviciile, la data efectiv a evalurii.
Preul are caracter obiectiv, fiind un element tangibil, real, o sum concret rezultat n
urma unei tranzacii, ncheiate ntre vnztor i cumprtor, acesta fiind solicitat de vnztor i
.
10

acceptat de cumprtor. El poate exprima de "n" ori valoarea estimat de evaluator sau poate fi
mai mic dect valoarea real. Este deosebit de important de precizat c evaluarea nu are ca
obiectiv precizarea a priori a preului tranzaciei. Rolul evalurii este de a indica un interval de
valoare, care ulterior va servi ca baz de negociere a preului i care ar putea concilia poziiile
divergente dintre vnztori i cumprtori. De fapt n acest interval de valoare se situeaz "preul
rezonabil" . Preul de evaluare al imobilului este relativ i datorit numrului mare de metode de
evaluare utilizate, ceea ce indic faptul c nici una dintre ele nu este perfect; valoarea unei
proprieti imobiliare nu poate fi riguros calculat, aceasta rmne un lucru empiric, numai
viitorul justific sau infirm preul de evaluare (a posteriori). Preul de evaluare est important
pentru viitorul bunului, el "apas" asupra cumprtorului i determin rentabilitatea viitoare a
investiiei sale, va fi mai dificil de rentabilizat o ntreprindere cumprat la o valoare foarte
ridicat, din lipsa de disponibiliti; n general, achiziiile reuite se realizeaz la preuri
moderate. Astfel, rolul evalurii rmne cel de a favoriza o tranzacie echilibrat.
Costul proprietii reprezint suma necesar pentru a produce un bun material, imaterial
sau serviciu, prin nsumarea cheltuielilor pe faze ale procesului de producie, distribuie i
vnzare a bunului economic.
Piaa reprezint un sistem de relaii ntre cumprtori i vnztori, ntre care se schimb
obiecte ale proprietii prin mecanismul preului [12].


1.2 Clasificarea bunurilor imobile comerciale, magazine


Scopul clasificrii bunurilor imobiliare este identificarea datelor caracteristice i a
tipurilor de bunuri imobiliare pentru a asigura un grad nalt de comparabilitate n procesul de
activitate.
Conform manualului Evaluarea bunurilor imobile, teorie i practic, O. Buzu i A.
Matcov, bunurilor imobile cu destinaie comercial se clasific conform figurii (1.1):


.
11


Fig. 1.1- Clasificarea bunurilor imobile comerciale
Agenia Relaii funciare i Cadastru clasific imobilele comerciale n dependen de
destinaia funcional conform figurii (1.2):

Fig. 1.2 -Clasificarea magazinelor
Bunuri
imobile
comerciale
Magazine,
centre
comerciale
Hoteluri,
moteluri,camp
-ing
Staii de
aprovizionar
e cu
combusti-bil
ntreprinderi
de
alimentaie
public
Oficiile
bncilor i
instituiilor
financiare
Oficii
Centre de
distracie,
cinematografe
cluburi
Magazine
Magazin de
produse
alimentare
Magazin de
produse
nealimentare
Supermarket
Farmacie
Pia
acoperit
Centru
comercial
.
12

1.3 Factorii de inflen asupra valorii bunurilor imobile comerciale magazin


Conceptul economic de valoare nu este intrinsec mrfii, bunului sau serviciului cruia ii
este atribuita; el este definit de cei care genereaz piaa. Relaiile care genereaz valoarea sunt
complexe, valoarea se schimb odat cu modificarea factorilor care o determin. De obicei, sunt
patru factori economici interdependeni care creaz valoare, conform figurii 1.3:

Fig. 1.3- Factorii de influen asupra valorii imobilelor comerciale
Utilitatea i raritatea sunt factori ce in de oferta. Dorina i puterea de cumprare sunt
factori ce in de cerere. Pentru ca un bun s aib valoare, este nevoie de prezena tuturor celor
patru factori.
Utilitatea este capacitatea unui produs de a satisface o nevoie sau o dorin a omului, de a
suplini o lips. Toate proprietile trebuie s fie utile chiriailor, proprietarilor care investesc n
ele sau proprietarilor care le ocup. Proprietile cu destinaie comercial produc venit. Dar i
unele i altele pot avea elemente de dotare care s le fac mai atrgtoare. Aceste elemente pot fi
amenajri, mbuntiri sau un anumit grad de confort. Valoarea amenajrilor depinde de msura
n care sunt dorite sau utile unui ocupant, fie c este proprietar, fie c este un chiria. Valoarea pe
care o au n raport cu chiriaul se poate traduce n venit obinut din chirie. Beneficiile care
decurg din proprietile generatoare de venit se msoar de obicei n fluxul de numerar. Influena
pe care o are utilitatea asupra valorii depinde de caracteristicile proprietii: dimensiunile,
designul, amplasarea sau alte caracteristici ale acesteia pot influena semnificativ valoarea
proprietii.
Beneficiile dreptului de proprietate imobiliar decurg din suma drepturilor pe care le
deine proprietarul. Diversele restricii asupra drepturilor de proprietate pot duce la diminuarea
avantajelor i, prin aceasta, la micorarea valorii acelei proprieti. Tot astfel, o proprietate poate
atinge valoarea maxim numai dac i poate ndeplini n mod legal funcia cea mai util.
Legislaia de mediu, de sistematizare, ca i alte reglementri ale fondului funciar, restriciile de
Puterea efectiva de cumprare Dorina
Raritatea Utilitatea
.
13

motenire sau de succesiune, precum i alte restrngeri ale drepturilor dc proprietate pot spori
sau micora valoarea i gradul de utilitate al unei proprieti.
Raritatea este dat de raportul ntre cererea i oferta prezente sau viitoare, pentru o
anumit categorie de bunuri. n general, dac cererea este constant, penuria de astfel de bunuri
le face i mai valoroase. Pmntul n general, de exemplu, nc mai exist n cantitate suficient,
dar cel din categoria terenurilor utile sau atrgtoare este mai rar i deci, mai valoros.
ns nici un obiect, inclusiv din clasa proprietilor imobiliare, nu poate avea valoare
atta timp ct raritatea lui nu se imbin i cu utilitatea. Aerul de exemplu, care este extrem de util,
nu are valoare economic cuantificabil, deoarece se gsete din abunden.
Dorina este nevoia omului de a avea un bun ce i poate satisface cerine fireti (cum este
aceea de adpost, de mbrcminte, de hrana, de asociere) sau de a-i ndeplini aspiraii ce
depesc nevoile de baza ale vieii.
Puterea efectiv de cumprare este capacitatea unei persoane sau a unui grup de persoane
de a lua parte la activitatea de pe pia, adic de a achiziiona bunuri si servicii n numerar sau n
echivalent de numerar. O opinie ntemeiat asupra valorii unei proprieti are n vedere i
estimarea corect a capacitii pieei de a plti contra valoarea acelei proprietari.
Interaciunea complex a celor patru factori care creeaz valoare se reflect n principiul
economic fundamental al cererii i ofertei. Utilitatea unei mrfi, raritatea sau abundena ei,
intensitatea cu care este dorit, ca i puterea efectiv de a o cumpra sunt elemente care,
mpreun, influeneaz oferta i cererea de mrfuri din categoria respectiv n orice moment.
Cererea pentru o anumit marf este determinat de utilitatea ei i determinat de
raritatea ei. Dar i dorina i forele care genereaz i ntretin dorina influeneaz cererea. Dei
dorinele umane pot fi nelimitate, acestea sunt limitate de puterea de cumprare efectiv. De
aceea, incapacitatea de a cumpra obiecte scumpe afecteaz cererea.
Indentic, oferta la o anumit marf este influenat de utilitatea ei i limitata de raritatea
ei. Disponibilitatea mrfii este influenat de msura n care este cutat. Pmntul este o marfa
limitat, iar terenul care se gsete ntr-o zon potrivit unei anumite utilizri este i mai
insuficient, mai ales dac are mare cutare. O slab putere de cumprare modereaz presiunea
asupra ofertei. Atunci cnd puterea de cumprare crete, disponibilitatea unei mrfi relativ fixe va
scdea i va determina o cerere stimulat de pia de a se mri oferta.
Caracteristicile unei proprieti imobiliare comerciale, respectiv caracteristici fizice, de
localizare, legale i de mediu, merit de insistat puin asupra unor aspecte la care potenialul
cumprtor al unei imobil comercial s reflecteze nainte de a plti preul solicitat sau pe care
.
14

vnztorul merit s le utilizeze ca argumente pentru a-1 convinge pe cumprtor de
oportunitatea actului de cumprare. Fiecare dintre indivizi este caracterizat prin propria funcie
de utilitate, respectiv atribuie un punctaj" fiecreia dintre caracteristicile unei anumite
proprieti imobiliare, n funcie de importana acordat acestora. De exemplu, o persoan poate
fi interesat mai mult de poziia n localitate (central, n anumite zone de interes, .a), n timp ce
alt de privelitea pe care o ofer ferestrele (de exemplu, spre un parc). n plus, anumite persoane
pot considera ca fiind mai atractive proprietile situate n centrul localitii n timp ce altele, pe
cele situate la periferie. Din confruntarea diferitelor puncte de vedere, n funcie de predominana
operatorilor de pe pia, rezult un punct de vedere comun, cel al pieei imobiliare respective
[13].
Bunurile imobile cu destinaie comercial poart o importan deosebit pentru potenialii
investitori, de aceea factorii de influen au o aciune direct asupra preurilor la imobile,
inclusiv i a veniturilor acestor bunuri. Factorii de influen se pot clasifica n factorii externi i
interni conform figurii (1.4)

Fig. 1.4-Clasificarea factorilor de influen asupra valorii bunurilor imobile comerciale
Factorii externi sunt factori generali, care influeneaz ntr-o oarecare msur valoarea
tuturor tipurilor de bunuri imobiliare.
Factorii economici reflect situaia general a economiei rii, regiunii sau a localitii.
Dintre factorii economici fac parte factorii ce influeneaz cererea i oferta proprietii
imobiliare. Cererea pentru proprietile imobiliare este afectat de situaia economic general:
1. Gradul de ocupare a populaiei;
2. Mrirea salariului i veniturilor populaiei;
3. Solvabilitatea populaiei;
4. Variaia numrului populaiei;
5. Modificrile n preferinele populaiei;
Factorii
econimici;
Factorii juridici,
administrativi i
politici;
Factorii sociali;
Factorii naturali
i de mediu.
Factorii
externi
Amplasarea ;
Caracteristicile
fizice;
Condiiile de
vnzare-
cumprare
Factorii
interni
.
15

6. Nivelul inflaiei;
7. Disponibilitatea mijloacelor creditare;
8. Mrimea ratei dobnzii;
9. Mrimea costurilor asociate cu efectuarea tranzaciilor.
Creterea cererii determin sporirea activitii pieii imobiliare. O condiie obligatorie
pentru asigurarea creterii cererii este extinderea posibilitilor economice ale potenialilor
cumprtori, majorarea veniturilor populaiei. Ca urmare a creterii cererii vor crete preurile de
arend i preurile de vnzare a proprietilor imobiliare. Majorarea preurilor de arend i
preurile pe toate segmentele pieii imobiliare este determinat i de procesele inflaioniste.
Este important s fie studiat cererea pe termen scurt ,deoarece cererea pe piaa
imobiliar este foarte elastic, reacioneaz repede la variaia preurilor pentru proprietile
imobiliare i influeneaz, astfel,situaia pe pia imobiliar.
Spre deosebire de cerere, oferta bunurilor imobiliare este inelastic. Fluctuaiile de
proporii pe piaa imobiliar pot fi explicate anume de aceast caracteristic a cererii. Oferta de
bunuri imobiliare este influenat de :
stocurile de bunuri imobiliare libere care sunt expuse la vnzare pe un anumit segment
de pia;
volumul construciilor noi i cheltuielile aferente.
Un alt grup de factorii economici care influeneaz valoarea proprietii imobiliare sunt :
utilitatea, raritatea, dorina i puterea de cumprare.
Utilitatea este abilitatea unui bun de a satisface o cerere, necesitate sau dorina uman.
Valoarea unei servitui se exprim prin veniturile obinute sub forma chiriei sau prin fluxul de
numerar.
Raritatea este o ofert prezent sau anticipat a unui bun, relativ la cererea pentru acesta.
Dac cererea este constant, raritatea l face mai valoros.
Dorina este visul cumprtorului de a avea un bun care s satisfac o necesitate uman
sau cerine individuale dincolo de necesitile vitale.
Puterea efectiv de cumprare. Este abilitatea unei persoane sau a unui grup de a participa
pe pia prin achiziionarea cu bani sau echivalent a bunurilor sau serviciilor.
Factorii juridici, administrativi i politici pot avea o influen att pozitiv ct i negativ
asupra cererii. La categoria de factori juridici, administrativi i politici se raport:
politica statului ndreptat spre a stimula folosirea pmntului i valorificarea
terenurilor (acordarea nlesnirilor fiscale, control asupra plilor de aren, etc);
.
16

condiiile asigurate de organele administraiei publice locale; existena drumurilor cu
nveli durabil; colilor; grdinielor de copii; transportului public,etc.
Factorii sociali sunt importani n determinarea valorii proprietii imobiliare , n deosebi
n condiiile perioadei de tranziie. La aceast categorie de factori se atribue:
prestigiu, n anumite perioade de timp, anumite sectoare ale oraului sau diferite
regiuni ale rii, anumite tipuri de cldiri devin populare i prestigioase.
Valoarea proprietilor imobiliare sporete de cteva ori, cu toate c cheltuielile de construcie i
valorificare a terenului sunt similare cheltuielilor pentru obiectele amplasate n alte regiuni.
compoziia populaiei pe grupe de vrste;
variaia raportului dintre diferite pturi ale societii: raportul dintre grupele
populaiei cu diferite nivele de educaie, nivelul de migraiune, numrul cstoriilor i
divorurilor;
situaia criminogen;
atitudinea fa de dreptul de proprietate.
Factorii naturali i de mediu. Valoarea proprietii , amplasate n perimetrul unui ora sau
al unei regiuni este sensibil la impactul factorilor naturali i de mediu. La aceast categorie de
factori se refer:
1. Clima;
2. Seismicitatea;
3. Nivelul apelor subterane;
4. Zonele de inundaii sau zonele alunecrilor de teren;
5. Contrucii pe rocile sedimentare;
Factorii interni de influen ntrunesc elementele ce caracterizeaz un anumit bun
imobiliar i sunt determinai n procesul de estimare a valorii proprietii imobiliare. Pentru
diferite tipuri de bunuri imobiliare factorii interni ce exercit o influen mai mare asupra valorii
sunt diferii. Dintre factorii interni cei mai principali sunt : amplasarea , caracteristicile fizice,
condiiile de vnzare-cumprare, i de exploatare.
Amplasarea reprezint situarea bunului imobiliar ntr-un anumit ora sau regiune a rii,
care se caracterizeaz prin anumite elemente distinctive:
1. Apropierea linii de transport;
2. Suprapunerea mrimii terenului cu mrimea cldirii;
3. Prestigiul;
4. Apropierea de sursele de materie prim;
.
17

5. Localizarea n regiunea industrial.
Caracteristicele fizice sunt:
1. Conducte de gaze i ap, asigurarea calitii acestor servicii;
2. Parametrii fizici;
3. Calitatea construciei i exploatrii;
4. Dotarea tehnic;
5. Exteriorul i confortul;
6. Arhitectura cldirii;
7. Planificarea i distribuirea obiectelor imobiliare original planificat i stilizat;
8. Materiale de calitate superioar.
Condiiile de vnzare-cumprare :
1. Motivele vnztorului i a cumprtorului;
2. Termenele de realizare a tranzaciei[13]
Fiecare dintre factori au rolul lor de aciune asupra valorii magazinelor, printre acetea
sunt cei clasificai conform figurii (1.5):













Fig. 1.5 -Clasificarea factorii de influen asupra valorii bunurilor imobile comerciale
Factorii de influen asupra bunurilor imobile comerciale
Factorii de mediu
- Topografia;
- Spaii libere;
- Surse de poluare;
- Calitatea
serviciilor
comunale;
- Caracteristici de
microclimat
- Schimbri
survenite n timpul
de utilizare al
bunurilor
- Accesul la
principalii furnizori
de servicii.

Factorii sociali
- Densitatea
demografic;
- Existena i
calitatea
serviciilor;
- Nivel de
pregtire;
- Gradul de
omaj;
- Nivel
infracional
- Dimensiunea
obiectului
Factorii economici
- Venitul pe cap de
locuitor;
- Venitul mediu pe
obiect;
- Procentajul de
ocupare a l
construciilor de
ctre proprietar;
- Nivelul i
tendinele chiriei;
- Nivelul i
tendinele valorii
proprietilor
volumul de
amenajri i
construcii

Factorii
administrativi
- Impozitul pe
proprietate;
- Regulile privind
sistematizarea,
construciile,
serviciile sanitare;
- Reglementrile
de mediu;
- Restricii asupra
terenului sau a
construciei;
- Reele de
transport i
perspectiv n
domeniu
.
18

2 PARTICULARITILE PROCESULUI DE EVALUARE A BUNURILOR
IMOBILE COMERCIALE

2.1 Baza legislativ n evaluarea bunurilor imobile


Confirmarea activitii de evaluare n calitate de activitate independent n economia
Moldovei s-a produs n absena unui cadru juridic i metodologic bine determinat. Deci
companiile de evaluare au nceput prestarea serviciilor de evaluare la nceputul anilor 90 ai
secolului trecut, iar activitatea de evaluare era supus licenierii de stat, primul proiect al actului
legislativ care a stabilit cerinele minime fa de evaluatori i activitatea de evaluare, i care a
specificat n linii generale metodologia evalurii de pia a aprut de abia n anul 2000. n aprilie
2002 Parlamentul Republicii Moldova a adoptat Legea Republicii Moldova cu privire la
activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare. Astfel, pentru prima data n legislaia Moldovei a
aprut definiia de evaluator i au fost specificate cerinele fa de calificarea evaluatorului.
Evaluatorul poate fi orice persoan cu studii superioare n evaluare sau dup caz studii
superioare economice sau tehnice i care posed certificatul de calificare eliberat de Agenia de
Stat Relaii Funciare i Cadastru organul de stat abilitat cu funcia de control asupra activitii
de evaluare a bunurilor imobiliare. La fel, legea cu privire la activitatea de evaluare prevede
definirea strict a rolului organelor de stat, asociailor obteti ale evaluatorilor i ntreprinderilor
de evaluare n organizarea activitii de evaluare.
n ultimii ani au fost ntreprinse cu succes msuri pentru modificarea legislaiei.
Importante modificri i completri au fost efectuate de legile fundamentale care determin
dezvoltarea pieei imobiliare: Codul Funciar, Legea cu privire la cadastrul bunurilor imobile,
Legea cu privire la privatizare, Legea cu privire la preul normativ i modul de vnzare
cumprare a pmntului, Legea cu privire la gaj, Legea cu privire la ipotec i alte acte
normative.
Activitatea de evaluare reprezint activitatea desfurat de ntreprinderile de evaluare,
care const n estimarea valorii de pia sau a altei valori a obiectului evalurii. Din punctul de
vedere al teoriei evalurii, valoarea bunurilor imobiliare este determinat de atitudinea pieii,
vnztorilor i cumprtorilor poteniali, pentru preiozitatea bunurilor imobiliare. n urma
interaciunii factorilor pieii ia natere expresia real a valorii, piaa fiind acel mediu care reflect
atitudinea i aciunile oamenilor ca rspuns la interaciunea forelor sociale i economice [8].
.
19

Evaluatorul poate fi orice persoan cu studii superioare n evaluare sau dup caz studii
superioare economice sau tehnice i care posed certificatul de calificare eliberat de Agenia de
Stat Relaii Funciare i Cadastru organul de stat abilitat cu funcia de control asupra activitii
de evaluare a bunurilor imobiliare. La fel, legea cu privire la activitatea de evaluare prevede
definirea strict a rolului organelor de stat, asociaiilor obsteti ale evaluatorilior i
ntreprinderilor de evaluare n organizarea activitii de evaluare.
Scopul legii cu privire la activitatea de evaluare este stabilirea cadrului juridic, economic
i organizaional al activitii de evaluare, asigurarea drepturilor evaluatorilor i a ndeplinirii de
ctre acetia i ntreprinderile de evaluare a obligaiilor fa de beneficiarii serviciilor de
evaluare. Legea reglementeaz raporturile dintre persoanele fizice i juridice ce apar n
activitatea de evaluare.
n conformitate cu legea evalurii se supun urmtoarele obiecte:
a) bunurile mobile, bunurile imobile i drepturile asupra lor;
b) activele nemateriale - drepturile asupra obiectelor proprietii industriale, drepturile de
autor, drepturile asupra resurselor naturale etc.;
c) ntreprinderile n calitate de complexe patrimoniale;
d) afacerea (businessul);
e) valorile mobiliare, obligaiile debitoare i creditoare;
f) lucrrile i serviciile, informaia;
g) alte obiecte.
Subieci ai activitii de evaluare pot fi, pe de o parte, evaluatorii i ntreprinderile de
evaluare a cror activitate este reglementat de prezenta lege, iar pe de alt parte, beneficiarii
serviciilor de evaluare.
Activitatea de evaluare se efectueaz n temeiul contractului de prestare a serviciilor de
evaluare, ncheiat ntre ntreprinderea de evaluare i beneficiar. Beneficiari pot fi att persoane
fizice, ct i persoane juridice, indiferent de forma juridic de organizare, inclusiv autoritile
administraiei publice centrale i locale. n contractul de prestare a serviciilor de evaluare poate fi
prevzut evaluarea unui obiect, a mai multor obiecte sau prestarea serviciilor de evaluare pe
parcursul unei perioade de timp indicate n cererea beneficiarului. n cazurile prevzute de
legislaie, valoarea obiectului evalurii poate fi determinat de ctre ntreprinderea de evaluare n
temeiul unei hotrri a instanei de judecat sau a altei autoriti abilitate s decid asupra
evalurii.
.
20

Contractul de prestare a serviciilor de evaluare se ncheie n scris ntre ntreprinderea de
evaluare i beneficiar i reprezint un document sinalagmatic. n contractul de prestare a
serviciilor de evaluare se indic:
a) numele, prenumele (denumirea) i adresa beneficiarului;
b) denumirea i adresa ntreprinderii de evaluare;
c) denumirea i adresa obiectului evalurii;
d) tipul i descrierea obiectului evalurii;
e) scopul evalurii;
f) data la care urmeaz a fi estimat valoarea;
g) tipul valorii estimative;
h) suma care trebuie pltit pentru serviciile de evaluare;
i) informaiile privind licena pentru activitatea de evaluare (data eliberrii, autoritatea
care a eliberat licena, termenul de valabilitate) - n cazul evalurii bunurilor imobile;
j) termenele de executare a lucrrilor de evaluare;
k) condiiile confidenialitii evalurii i reglementrile restrictive cu privire la
obligaiile evaluatorului;
l) alte informaii.
Efectuarea evalurii se finalizeaz cu ntocmirea n mod obligatoriu a raportului de
evaluare. Raportul va conine opinia clar i neechivoc a evaluatorului privind valoarea
obiectului evalurii. n raportul de evaluare se indic:
a) data ntocmirii raportului;
b) scopul evalurii;
c) numele, prenumele (denumirea) beneficiarului i datele de identificare ale lui;
d) denumirea ntreprinderii de evaluare i datele de identificare ale ei;
e) descrierea obiectului evalurii i datele privind proprietarul acestuia (n cazul n care
obiectul evalurii aparine persoanei juridice, se indic datele de identificare ale acesteia);
f) data la care a fost estimat valoarea;
g) tipul i definiia valorii estimate, care explic sensul noiunii utilizate;
h) lista standardelor, metodelor, datelor iniiale (cu indicarea sursei de obinere a lor),
utilizate pentru evaluare, precum i ipotezele evaluatorului, pe care se bazeaz evaluarea;
i) etapele evalurii i temeiul determinrii valorii recomandate a obiectului evalurii,
factorii restrictivi i domeniul aplicrii valorii estimate;
La raport se vor anexa:
.
21

j) copiile de pe actele care acord dreptul de prestare a serviciilor de evaluare (licena
ntreprinderii, certificatul de calificare al evaluatorului care a efectuat evaluarea);
k) copiile de pe actele, utilizate de evaluator, n baza crora au fost determinate
caracteristicile calitative i cantitative ale obiectului evalurii.
n raportul de evaluare poate fi inclus i alt informaie care, dup prerea evaluatorului,
a influenat esenial asupra valorii obiectului evaluat. Raportul trebuie s fie semnat de evaluator,
de conductorul ntreprinderii de evaluare i legalizat cu tampila ntreprinderii. ntreprinderea
de evaluare pstreaz cte un exemplar al rapoartelor de evaluare timp de 5 ani [4].
Pmntul nc din cele mai vechi timpuri i pn n prezent are o importan deosebit
pentru omenire. n legislaia Republicii Moldova conform Codul Civil al Republicii Moldova
Nr.1107-XV din 06.06.2002, la categoria de bunuri imobiliare snt raportate terenurile,
poriunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaiile prinse de rdcini, cladirile,
construciile i alte lucrri legate solid de pmnt, precum i tot ceea ce, n mod natural sau
artificial, este ncorporat durabil n acestea, adic bunurile a cror deplasare nu este posibil fr
a cauza prejudicii considerabile destinaiei lor[1]
Conform Codului Funciar al Republicii Moldova Nr.828-XII din 14.01.1992 toate
terenurile, indiferent de destinaie i de proprietate, constituie fondul funciar al Republicii
Moldova.
Fondul funciar, n dependen de destinaia principal, se compune din urmtoarele
categorii de terenuri:
- cu destinaie agricol;
- din intravilanul localitilor;
- destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu alte destinaii speciale;
- destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sntii, activitii recreative, terenurile de valoare
istorico-cultural, terenurile zonelor suburbane i ale zonelor verzi;
- ale fondului silvic;
- ale fondului apelor;
- ale fondului de rezerv.
Obiecte imobiliare snt considerate: sectoarele de teren i cotele de teren .
Sectoarele de teren se caracterizeaz prin suprafa, amplasament, hotare, au statut
juridic i alte caracteristici, specificate n documentaia nregistrrii de stat a dreptului asupra
pmntului.
.
22

Sectoarele de teren i obiectele aferente acestora (solul, bazinele de ap nchise,
pdurile, plantaiile multianuale, cldirile, construciile, edificiile etc.), strmutarea crora este
imposibil fr a cauza pierderi directe destinaiei lor, constituie bunuri imobile. Sectoarele de
teren pot fi divizibile i indivizibile.
Se consider divizibile sectoarele de teren care pot fi mprite n poriuni fr a le
schimba destinaia, fr a nclca normele antiincendiare, sanitare, ecologice, agrotehnice i
urbanistice, fiecare poriune formnd dup divizare un teren de sine stttor. n cazurile prevzute
de lege sectorul de teren poate fi considerat indivizibil.
Cotele de teren ale sectorului de teren aflat n folosin comun de asemenea constituie
obiecte ale relaiilor funciare.
Cotele de teren au expresie cantitativ i descriere, cuprinznd indicaii privind
destinaia i categoria de folosin. Cotele de teren n natur nu se delimiteaz [2]
La evaluarea bunurilor imobile n scop de impozitare se aplic meniunile Coduliu Fiscal
al Republicii Moldova Nr.1055-XIII din 16.06.2000 (Titlul VI)
Un aport imoportant n domeniul imobiliar l are Legea cadastrului bunurilor imobile
Nr.1543-XIII din 25.02.98. Aceast lege stabilete modul de creare i de inere a cadastrului
bunurilor imobile, prin care se asigur recunoaterea public a dreptului de proprietate i a altor
drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile, ocrotirea de ctre stat a acestor drepturi,
susinerea sistemului de impozitare i a pieei imobiliare. Ea reglementeaz raporturile juridice
privind bunurile imobile situate n limitele rii, indiferent de tipul de proprietate i de destinaia
lor, definite de legislaie ca susceptibile a face obiectul nregistrrii. Subieci ai nregistrrii snt
proprietarii de bunuri imobile i ali titulari de drepturi patrimoniale: ceteni ai Republicii
Moldova, ceteni strini, apatrizi, persoane juridice din ar i din strintate, organizaii
internaionale, Republica Moldova, unitile ei administrativ-teritoriale, state strine [5].
Conform legii obiecte ale nregistrrii snt bunurile imobile, dreptul de proprietate i
celelalte drepturi reale asupra lor. La bunurile imobile ce se nregistreaz n registrul bunurilor
imobile se raport:
a) terenurile;
b) cldirile i construciile legate solid de pmnt;
c) apartamentele i alte ncperi izolate.
n registrul bunurilor imobile pot fi nregistrate poriunile de subsol, obiectivele acvatice
separate, precum i plantaiile prinse de rdcini (plantaiile perene) nfiinate n conformitate cu
normele stabilite de legislaie. n registrul bunurilor imobile, n afar de drepturile reale ce au ca
.
23

obiect bunuri imobile, pot fi nscrise, n cazurile prevzute de lege, drepturile de crean, faptele
sau raporturile juridice aferente acestor bunuri [5].
La determinarea valorii normative a pmntului se aplic Legea cu privire la preul
normativ i modul de vnzare cumprare a pmntului Nr.1308-XII din 25.07.1997 [6]
Legea insolvabilitii Nr.632-XV din 14.11.2001 i joac rolul la procesul de evaluare a
patrimoniului n cazul intentrii procedurii de insolvabilitate.
Legea exproprierii pentru cauza de utilitate public Nr. 488 XIV din 08.07.1999 ajut la
determinarea mrimii despgubiri n cazul transferului de bunuri sau drepturi patrimoniale din
proprietate privat n proprietate public.
Reglementarea procesului de privatizare a proprietii publice este prevzut n Legea cu
privire la programul de privatizare pentru anii 1997-1998 Nr.1217.XIII din 25.06.1997.
Legea privind societile pe aciuni Nr. 1134-XIII din 02.04.1997 relementeaz procesul
de evaluare a socitilor pe aciuni.
Dezvoltarea rapid a activitii de evaluare a proprietii imobiliare n Moldova a survenit
n pofida lipsei unui cadru juridic pe deplin dezvoltat i coerent. Din cauza acestor factori au fost
luate msuri reformatoare eseniale pentru a spori eficiena unor pri aparte ale sistemului, cum
au fost codurile i legile expuse mai sus [7].


2.2 Cadrul metodologic de evaluare a bunurilor imobile comerciale, magazine


Orice evaluare a unui bun imobiliar este necesar de a ncepe cu estimarea valorii terenului,
astfel pentru evaluarea terenului sub construcii se utilizeaz metodele descrise i analizate
conform figurii (2.1).

Fig. 2.1 - Abordri i metode de evaluare aplicate pentru evaluarea terenurilor destinate
construciilor
Abordarea comparativ
Metoda comparaiei directe
Metoda alocaiei
Metoda extragerii
Abordarea venitului
Metoda capitalizrii directe
Metoda actualizrii fuxurilor de
numerar
Metoda rezidual
.
24

Metoda comparaiei directe presupune estimarea valorii de pia a loturilor de teren n baza
analizei comparative a loturilor similare obiectului evalurii. Metoda dat se utilizeaz n
cazurile cnd exist suficient informaie despre vzrile bunurilor similare obiectului evalurii.
Loturile de pmnt comparabile trebuie s fie similare cu cele supuse evaluriidin punct de
vedere ale caracteristicilor fizice. n scopul aplicrii metodei date evaluatorul trebuie s dispun
de informaia privind preurile de ofert pentru aceste bunuri.
Pentru compararea terenurilor pot fi folosite urmtoarele uniti de msur: 1 m
2
, 1 ar, 1 ha
sau un lot de teren.
Metoda alocaiei este utilizat pentru detreminarea valorii terenuriloe cu construcii.
Metoda dat poate fi aplicat respectnd urmtoarele condiii:
1.disponibilitatea informaiei privind preurile de vnzare ale bunurilor imobile similare
obiectului evalurii;
2.existena informaiei veridice privind ponderea valorii terenului n valoarea bunului
imobil complex;
3.corespunderea mbuntirilor de pe teren criteriului cele mai bune i eficiente utilizri.
Urmtoarele etape sunt aplicate n cadrul metodei alociei:
1.estimarea valorii bunului imobil complex di care face parte terenul evaluat, (V P
b.i.c
);
2.determinarea ponderii mediei aritmetice a valorii terenului n valoarea bunului imobil
complex:
3.estimarea valorii terenului evaluat:
Metoda extragerii se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor cu construcii, cu condiia
existenei informaiei despre preurile de vnzare a bunurilor imobile n componena crora intr
terenuri similare terenului evaluat.
n cadrul metodei extraciei sunt aplicate urmtoarele etape:
1.estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat, (VP
b.i.c
);
determinarea principalilor factori de influen asupra valorii bunului imobil complex,
parte component a cruia este terenul evaluat;
determinarea preurilor de vnzare pentru bunurile imobile comparabile bunului imobil
complex din care face parte terenul evaluat;
estimarea ajustrilor pentru deosebirile ntre bunurile imobile comparabile i bunul
imobil complex din care face parte terenul evaluat;
ajustarea preurilor bunurilor imobile comparabile;
estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;
.
25

2.calcularea valorii de reconstituire sau de nlociure a mbuntirilor de peternul evaluat;
3.calcularea valorii terenului prin extragerea valorii de reconstituire sau de nlocuire a
mbuntirilor din valoarea bunului imobil complex.
Metoda capitalizrii directe implic transformarea venitului operional net obinut pe
parcursul unui singur an de gestiune n valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de
capitalizare.
Metoda dat se utilizeaz pentru estimarea valorii terenurilor care pot genera venituri pe
parcursul perioadei de exploatare. Metoda dat se aplic pentru evaluarea ternurilor cu
construcii i celor fr construcii n cazurile cndd este disponibil informaia despre veniturile
generate de terenurile similare obiectului evalurii.
Venitul obinut n urma utilizrii terenului poate proveni att din darea n arend a terenului
ct i din exploatarea lui de ctre proprietar n scopuri economice.
Metoda rezidual se utilizeaz pentru evaluarea terenutilor cu construcii i terenurilor
destinate construciilor.
Urmtoarele etape se aplic n cadrul metodei reziduale:
1. calcularea valorii de reconstituire sau valorii de nlocuire a mbuntirilor existente pe
terenul evaluate sau ce urmeaz a fi construite. Valoarea de reconstituire se calculeaz dup una
din metode:
2. estimarea venitului operaional net ce poate fi obinut n rezultatul utilizrii bunului
imobil complex, n baza plilor de arend de pia pentru bunurile imobile similare bunului
imobil complex parte component a creia este terenul evaluat;
3. estimarea venitului operaional net atribuit mbuntirilor prin nmulirea valorii de
reconstituire sau de nlocuire la rata de capitalizare pentru mbuntiri;
4. calcularea venitului operaional net atribuit terenului, prin scderea venitului
operaional net atribuit mbuntirilor din venitului operaional net generat de bunul imobil
complex;
5. determinarea valorii terenului prin mprirea venitului operaional net atribuit terenului
la rata de capitalizare a terenului.
Nici o abordare din cele indicate nu este universal. n practica evalurii se utilizeaz
dou sau chiar trei metode pentru unul i acelai bun imobil [8].
Metodele de evaluare a construciilor comerciale pot fi analizate conform figurii (2.2).
.
26


Fig. 2.2- Abordri i metode de evaluare a construciilor comerciale
Metoda cheltuielilor.Aceast abordare se ntemeiaz pe determinarea costului reproducerii
totale a bunului imobil sau nlocuirii complete a obiectului evaluat, innd cont de mrimea
uzurii. La rezultatul obinut se adaug valoarea de pia a terenului ca i cum ar fi disponibil
pentru construcii.
Metoda cheltuelilor este aplicat n urmtoarele cazuri:
evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent, n aceste cazuri costul
construciei, care include i beneficiul investitorului se apropie de mrimea valorii de pia;
evaluarea construciilor nefinisate;
analiza tehnico-economic a bunurilor imobile;
reevaluarea mijloacelor fixe ale ntreprinderilor (n acest caz se va determina valoarea de
reconstituire);
argumentarea construciei unor cldiri sau edificii noi;
determinarea celei mai celei mai bune utilizri a obiectului evalurii;
evaluarea bunurilor imobile unice i celor cu destinaie special;
evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.
Metoda dat se bazeaz pe estimarea fie a valorii de nlocuite (replacement cost), fie a
valorii de reconstituire (reproduction cost)
Valoarea de nlocuire reprezint totalitatea costurilor n preuri curente, pentru a construi
un obiect cu utilitate echivalent cu acea a obiectului evaluat, folosind materiale moderne de
construcie, tehnologii de construcie comtemporane, proiecte i design actualizate.
Valoarea de reconstituire reprezint totalitatea costurilor, exprimate n preuri curente,
pentru a construi o copie exact a construciei evaluate, folosind aceleai materiale de
construcie, tehnologii i manopere.
Consecutivitatea etapelor de determinare a valorii de pia a bunului imobiliar prin
aplicarea metodei costului este prezentat n umtorul algoritm:
Abordarea cheltuielilor

Metoda costului
Abordarea comparativ

Metoda comparaiei
directe
Abordarea veniturilor

Metoda capitalizrii
directe
Metoda actualizrii
fluxului de numerar
.
27

1. determinarea valorii terenului pe care este amplasat cldirea sau edificiul, fiind
considerat liber i disponibil;
2. determinarea valorii construciei noi (valoarea de nlocuire sau de reconstituire a
cldirii sau edificiului), n valoarea construciei noi sunt incluse cheltuielile legate nemijlocit de
construcie, costurile indirecte i beneficiul investitorului;
3. estimarea deprecierii acumulate, ca fiind sum a uzurii fizice (recuperabile sau
nerecuperabile), deprecierii funcionale (recuperabile sau nerecuperabile) i deprecierii
economice;
4. estimarea valorii construciei innd cont de mrimea deprecierii acumulate (valoarea
net);
5. estimarea valorii de pia a bunului imobil ca fiind suma valorii de pia a terenului i
valorii de reconstituire sau de nlocuire a construciei.
Formula general de determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor este:
V=V
t
+(V
c
-D), lei (2.1)
n care V- valoarea bunului imobil, lei;
V
t
- valoarea de pia a terenului, lei;
V
c
- valoarea construciei noi (de reconstituire sau de nlocuire), lei;
D - deprecierea acumulat, lei.
n cazul aplicrii metodei costurilor este necesar s fie determinat valoarea de pia a
terenului pe care este amplasat construcia, analiza celei mai bune utilizri solicitat opinia
evaluatorului privind diferena ntre valoarea terenului considerat liber i valoarea terenului cu
construcia actual.
Valoarea de reconstituire sau de nlocuire a obiectului evalurii este constituit din
urmtoarele elemente:
a) costul construciei;
b) cheltuieli indirecte;
c) beneficiul investitorului.
Costul construciei reprezint totalitatea cheltuelilor legate nemijlocit de construcia
obiectului. Costul construciei se determin n baza normelor de deviz i altor documente
normative.
Cheltueli indirecte reprezint totalitatea cheltuelilor legate de marketing, publicitate,
asigurare, achitarea impozitului, cheltuieli curente pentru meninerea obiectului n perioada
.
28

dintre finalizarea lucrrilor de construcie i vnzarea obiectului. Cheltuelile indirecte se
calculeaz n baza documentaiei investitorului i analizei pieii construciilor noi.
Beneficiul investitorului reprezint recompensarea pentru riscul legat de realizarea
proiectului de investiii. Mrimea beneficiului investitorului depinde de situaia concret de pe
pia i se determin n baza celei mai bune utilizri.
La determinarea valorii de reconstituire a bunului imobil este necesar de luat n
consideraie mrimea deprecierii acumulate , care reprezint reducerea calitilor de consum a
bunurilor imobile din punct de vedere al cumprtorului potenial i se manifest prin diminuarea
valorii bunului n rezultatul aciunii diferitor factori.
Formula depercierii acumulate este prezentat mai jos:
D
a
=U
f
+D
e
+D
f ,
lei (2.2)
Se disting urmtoarele forme de depreciere:
a) uzura fizic;
b) deprecierea funcional;
c) deprecierea economic.
Uzura fizic reprezint o reducere a valorii bunului imobil care se datoreaz deteriorrii lui
sub influiena factorului timpului i altor factori externi ( factorii fizici, chimici, exploatarea
incorect a cldirii, ntreinerea nesatisfctoare a construciei).
Metodele de determinare a uzurii fizice snt:
a) metoda normativ;
b) metoda valoric:
c) metoda vrstei efective.
Metoda normativ presupune determinarea mrimii uzurii fizice n baza analizei strii
tehnice a elementelor constructive de baz ale cldirii. Metoda se aplic in dou etape:
1. se va determina uzura fizic a fiecrui element constructiv;
2. se va determina uzura fizic a construciei ntregi dup formula:
U
constr.
= U
element.
*100/GS
element
, % (2.3)
n care U
constr
- uzura fizic a construciei, (%);
U
element.
-uzura fizic a elementelor construciei, (% );
GS
element.
greutatea specific a elementelor contructive, (%).
Metoda valoric presupune determinarea costului reparaiei capital a construciei. n acest
caz este determinat coeficientul care reprezint raportul ntre costul reparaiei capital i valoarea
de reconstituire a cldirii, estimat la data evalurii, innd cont de mrimea uzurii fizice.
.
29

Metoda vrstei efective se aplic la determinarea uzurii fizice prin aplicarea formulei:
U
f
=VE/DVF, % (2.4)
n care VE- viaa economic, ani;
DVF durata de via fizic, ani.
Deprecierea funcional este legat de dezvoltarea tehnologiilor moderne care permit
crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinele pieii. Deprecierea funcional este
determinat de necorespunderea caracteristicilor cldirilor i construciilor standardelor
contemporane ale pieii.
Deprecierea economic este determinat de influena unor factori externi asupra bunului
imobil. Factorii externi includ schimbrile n economia rii, schimbrile pe piaa imobiliar,
schimbrile n legislaia naional, modificarea condiiilor de finanare i altele.
Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune estimarea valorii de pia a bunului
imobil industrial n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii
care au fost vndute recent i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri
i obiectul evalurii.
Consecutivitatea etapelor de determinare a valorii de pia a obiectului evalurii prin
aplicarea metodei analizei comparative a vnzriior este prezentat n felul urmtor:
1. Definirea misiunii de evaluare;
2. Colectarea datelor de pe pia i analiza datelor de pia n scopul selectrii obiectelor
comparabile;
3. Selectarea unitilor i elementelor de comparaie;
4. Determinarea mrimii ajustrilor;
5. Compararea obiectului evalurii cu obiectele imobiliare comparabile, n scopul
corectrii preurilor de vnzare a bunurilor imobiliare comparabile;
6. Analiza preurilor ajustate ale obiectelor comparabile pentru a determina valoarea de
pia a obiectului evalurii.
n practica de evaluare se utilizeaz 9 elemente principale de comparaie care urmeaz a fi
analizate:
dreptul de proprietate,
condiiile de finanare,
condiiile de tranzaciei,
condiiile peii,
amplasamentul,
.
30

caracteristicile fizice,
caracteristicile economice,
modul de folosire;
componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobil.
Metoda venitului presupune estimarea valorii bunului imobil n baza venitului operaional
net ce poate fi generat de acest bun imobil n viitor.
Proprietarul poate obine venit fie din utilizarea bunului imobiliar n activitatea comercial
sau cea de producie, fie din darea lui n arend.
Aplicarea metodei veniturilor se efectueaz n dou etape:
a) prognoza veniturilor viitoare;
b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.
Indiferent de tehnica metodei venitului care urmeaz a fi aplicat, primul pas ntreprins de
evaluator este estimarea mrimii veniturilor. Venitul care reprezint cel mai mare interes pentru
evaluator este venitul operaional net. Venitul operaional net este parametrul de baz creia este
calculate impozitul pe venit, din care sunt rambursate creditele i sunt pltite dividendele.
Venitul brut potenial reprezint suma arenzii ce poate fi obinut n urma drii n arend a
bunului imobiliar..
Cheltueli operaionale sunt cheltuelile legate de asigurarea funcionrii bunului imobiliar.
Aceste cheltuieli sunt sustrase din venitul brut efectiv pentru a estima mrimea venitului
operaional net.
Cheltuelile operaionale sunt grupate n patru categorii:
1. cheltuieli operaionale fixe;
2. cheltuieli operaionale variabile;
3. cheltuieli operaionale de meninere i reparaie;
4. cheltuieli pentru nlocuirea elementelor constructive, termenul de utilitate ale crora e
expirat.
Formula n baza creie se determin venitul operaional net este:
VON=VBE-CO, lei (2.5)
n care VON venitul operaional net, lei;
VBE- venitul brtu efectiv, lei;
CO- cheltuieli operaionale, lei.
VBE=(VBP-DSL)+AV, lei (2.6)
n care VBP- venitul brut potenial, lei;
.
31

DSL- deduceri din spaii libere, lei;
AV- alte venituri, lei.
n cadrul metodei venitului sunt cunoscute dou tehnici de estimare a valorii:
capitalizarea direct;
actualizarea fluxului de numerar.
Capitalizarea direct implic transformarea venituluioperaional net obinut pe parcusul
unui singur an de gestiune n valoarea bunului imobil prin intermediul ratei capitalizare. Astfel:
V = VON/R, lei (2.7)
n care V valoarea estimat, lei;
VON venitul operaional net, lei;
R rata de capitalizare, %.
Metoda actualizrii fluxului de numerar se bazeaz pa determinarea valorii prezente a
veniturilor anuale prognozate pentru o perioad de calcul deteminat. Pe lng veniturile anuale
obinute, aceast metod presupune determinarea valorii bunului imobil la sfritul perioadei de
calcul (reversia).
Reversia reprezint preul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vndut la sfritul
perioadei de calcul.
n cadrul metodei de actualizare a fluxului de numerar valoarea bunului imobil este
calculat dup formula:

n
n
1 t
t
t
r 1
R
r 1
VON
V

, lei (2.8)
n care t- perioada de calcul, ani;
r rata de actualizare, %;
R- reversia, lei.
La baza metodei veniturilor st premisa, c valoarea bunului imobil este determinat de
valoarea prezent a fluxului de venituri [8].





.
32

2.3 Analiza pieii imobiliare comerciale din r. Hnceti


Trecerea la o economie de pia i dezvoltarea relaiilor economice de pia n Republica
Moldova au creat condiii favorabile pentru apariia unor noi genuri de activiti, aa cum ar fi
manager, marketolog, broker, agent imobiliar, developer i evaluator. Cu toate c activitatea de
evaluator nu este chiar att de nou pentru Moldova, n ultimul timp ea a cptat un aspect nou.
n linii generale prin noiunea de pia se subnelege un ansamblu de mecanisme prin care se
execut unele sau altele efaceri. Piaa imobiliar este un complex de mecanisme prin intermediul
crora sunt transmise drepturile supra unei proprieti i interesele legate de ea, sunt stabilite
preurile i este delimitat spaiul pentru diferite variante pentru utilizarea terenurilor ; noiunea
dat este redat n contextul manualului Evaluarea Bunurilor Imobiliare (teorie i practic),
elaborat de d-na Buzu O. i Matcov A.
Termenii de baz, folosii pentru descrierea pieei imobiliare, au trei nivele de
determinare. La primul nivel se refer formulrile utilizate n legile n vigoare; la al doilea nivel
n literatura profisional, dar al treilea nivel formulrile folosite de ctre profeisonitii ce
activeaz pe piaa imobiliar. .
Teoretic ele ar trebui s fie foarte apropiate, dar practic aceasta, din pcate, nu este n
tocmai aa. O nelegere corect i o posedare liber a terminologiei creaz baza pentru o discuie
efectiv, att cu profesionitii din sfera respectiv ct i cu persoanele care necesit o explicare a
terminilor corespunztori. Terminologia utilizat pe piaa imobiliar i termenii speciali pentru
evaluare se folosesc pe larg n procesul de evaluare. Principala i cea mai important noiune este
cea de imobil. Prezentarea legitim a acestei noiuni are o istorie veche. nc n legile Romei
Antice proprietatea se diviza n mobil i imobil[18].
n teoria i practica evalurii n S.U.A. se difereniaz noiunea de imobil ca obiect fizic
(Real Estate) i relaii de drept, legat de imobil (Real Property).
Valoarea de pia a imobilului poate fi format doar n procesul funcionrii pieii
respective. n literatura nu exist noiune determinat de piaa imobiliar. Pia, poate fi numit
locul unde se petrec tranzacii de afaceri sau de negociere. Dar ea poate fi corelat i cu sistema
de aciuni i mecanisme pentru petrecerea afacerilor. Cnd se vorbete despre piaa imobiliar, de
obicei se are n vedere o activitate pe piaa dat.
D. Fridman i N. Orduai n cartea lor dau urmtoarea noiune: piaa imobiliar este un
sistem anumit de mecanisme, prin intermediul crora se transmit drepturile de proprietate i
.
33

interesele legate de ele, se stabilesc perurile i se delimiteaz spaiile sectoarelor de concuren.
Spre exemplu, un grup de specialiti rui, consider c: Piaa imobiliar reprezint totalitatea
tranzaciilor, petrecute cu obiecte imobiliare, asigurare informaional, operaii privind
conducerea i finaarea lucrrilor n sectorul imobiliar.
O pia reprezint spaiul (ca delimitare geografic sau n funcie de caracteristicile
bunurilor i serviciilor) n care se ntlnesc cumprtorii i vnztorii (ceri sau poteniali) pentru
a realiza tranzacii, la un pre, ce rezult din confruntarea cererii cu oferta de bunuri sau servicii.
Ceea ce individualizeaz tranzaciile cu proprieti imobiliare este faptul c acestea nu se
deruleaz pe o singur pia.
Cerere - totalitatea bunurilor care agenii economici n calitate de cumprtori sunt gata
s cumpere la un pre anumit, ntr o unitate de timp.
Ofert totalitatea bunurilor oferite pe pia ntr un anumit moment de timp [10].
Factorul de influen a preurilor pentru imobilele comerciale este economia Republicii
Moldova care nu se supune regulilor universale a economiei de pia. Aa se ntmpl i cu piaa
construciilor comerciale. n condiiile unei cereri amorfe, vnztorii nu sunt gata s micoreze
preurile fiind presai de majorarea cheltuielilor de construcie, mprumuturile luate de la bnci,
ect. Un factor decisiv este i dezvoltarea de mai departe a companiilor. n cazul unei micorri a
preurilor, companiile vor dipune de mult mai puine resurse financiare pentru dezvoltarea
viitoarelor proiecte. n aceste condiii, probabilitatea unei micorri a preurilor este foarte mic.
Dar nici un salt spectaculos spre majorare nu poate fi prognozat. n special din cauz cu
numrul operatorilor a atins apogeul, n perioada urmtoare am putea asista la dispariia multora
din ei, reprofilarea, specializarea i alte fenomene specific unei piee cu o concuren n
cretere, conform opiniei lui Lilian Ciupac.
Ali factori importani n stabilirea preurilor l constituie preul terenului pentru
constucii i, nemijlocit, fora de munc. Preurile la terenurile pentru construciin capital sunt
mari. Un alt element motoriu pe piaa imobiliar comercial este fora de munc. De specialiti
calificai ine i calitatea construciilor, i imaginea companiilor.
Pe piaa imobilului comercial continu s guverneze cumprtorii i chiriaii, ns
creterea activitii de cumprare i reducerea numrului de ncperi libere i face pe proprietari
s priveasc situaia dintr-un alt unghi. n domeniul street retail numrul de cereri deja
corespunde cu numrul de oferte, iar unii proprietari de obiecte comerciale din nou transform
piaa imobiliar n piaa vnztorului. Rolul su ntr-un astfel de scenariu l are, desigur,
.
34

caracterul limitat al ofertei: aici este imposibil supraproducia precum n sectorul imobiliar de
depozitare sau birou, iar majoritatea obiectelor se refer la aa-numitele resurse de nenlocuit.
Variaia tendinelor de pe piaa imobiliar comercial se simte din anul trecut. Cea mai
mare activitate din aceste segment este cea de vnzare. Sunt solicitate att ncperile mici
universale, potrivite pentru diferite activiti, ct i spaii mari. Apariia unor noi reele alimentare
a sporit cererea pentru achiziionarea facilitilor pentru deschiderea centrelor comerciale,
supermarketurilor [18].
n anului 2012 n segmentul imobilului comercial nu a intervenit mari schimbri fa de
anul 2011. Principalul motiv const n faptul c n timpul crizei imobilul comercial s-a meninut
la un nivel destul de nalt n ceea ce privete ratele de nchiriere i un timp ndelungat a rmas
cel mai solicitat sector al imobilelor comerciale. n dependen de suprafaa obiectului cele mai
solicitate sunt suprafeele de la 100 la 250 de metri ptrai. Cel mai puin sunt prezentate
ncperile cu o suprafa de mai mult de 50 de metri ptrai.
n prima jumtate a anului 2012 preul mediu al ofertei n general pe raion la centrele
comerciale a constituit 600-800 euro per m.p. Cel mai redus pre la obiecte imobiliare l-a
constituit 300 euro per m.p. Figura 2.3 descrie valorile medii pentru magazine ofertate n
raioanele Ialoveni, Hnceti i Streni.

Fig. 2.3- Preul mediu de ofert a magazinelor
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
Hnceti Ialoveni Steni
610
647
846
Preul mediu de ofert euro/m.p. pentru magazine n trimestrul I, II 2012
.
35

n prima jumtate a anului 2012 rata medie lunar de nchiriere a imobilelor comerciale
a constituit 2-3 euro per m.p. Cel mai mic prag a constituit 1 euro per m.p. aceasta poate fi
analizat n figura 2.4.

Fig. 2.4-Preul mediu de arend a megazinelor din raioanele reprezentate
n structura cererii se pot observa reducerea numrului de persoane cointeresate n
nchirierea i achiziionarea ncperilor de magazine att cu suprafee mici 50-300 m.p. de format
magazin pe lng cas, ct i marketuri alimentare sau centre comerciale cu suprafaa de 500 -
2000 m.p. i mai bine.












Hnceti, 2
Ialoveni, 1.86
Streni, 2.94
Preul mediu de arend euro/m.p./lun a magazinelor din raioane pentru prima
jumtate a anului 2012
.
36

3 EVALUAREA BUNULUI COMERCIAL, MAGAZIN AGRICOL DIN
RAIONUL HNCETI SATUL MINGIR

3.1 Descrierea i caracteristica bunului imobil supus evalurii


La momentul actual proprietatea imobiliar supus evalurii reprezint un magazin
agricol ce are ca scop prestarea serviciilor cu un nivel amplasat n s. Mingir, com. Mingir,
raionul Hnceti, ceea ce s-a determinat n urma inspectrii proprietii. Proprietarii obiectului
evalurii au drept de proprietate deplin asupra terenului i a construciei.
La momentul inspectrii proprietatea este compus din elementele:
1.Teren pentru construcii cu suprafaa de 0,05 ha;
2. Construcia cu destinaia agricol cu suprafaa de 265,9 m.p. Construcia la momentul dat se
expluateaz, din ce rezult c starea tehnic a construciei este destul de bun, construcia nu
necesit lucrri de reparaie. Terenul pe care este amplasat bunul evalurii reprezint o
suprafa plan orizontal. Drumurile de acces sunt comode din strad. Terenul este asigurat cu
reele inginereti, care sunt n funciune. Toate caracteristicile obiectului pot fi vizualizate n
anexa (A).
Tabelul 3.1 -Descrierea proprietii imobiliare supuse evalurii
Elementele descrierii Semnificaia
Referine
Destinaia Comercial
Modul de utilizare
curent
Magazin agricol
Amplasarea R. Hnceti, com Mingir, s. Mingir
Descrierea juridic
Natura drepturilor
evaluate
Drept de proprietate privat deplin asupra terenului i a contruciei
Cerinele legale
Planul general de
dezvoltare
Obiectul este amplasat n condiii favorabile i dispune de condiii
satisfctoare pentru dezvoltare.
Factorii de mediu
Starea ecologic Satisfctoare
Prezena liniilor
electrice de
tensiune nalt n
apropiere
Nu exist
Prezena
construciilor
ridicate ilegal
Nu exist
.
37

Continuarea tabelului 3.1
Elementele descrierii Semnificaia
Terenul
Destinaia Pentru construcii
Suprafaa, ha 0,05
Construcia
Suprafaa m.p. 265,9
Volum m.c. 824
Anul construciei 2001
Fundaia Blocuri din beton armat
Perei Piatr alb
Planeu Beton armat
Pardosele Beton
Acoperi Ardezie
Ui Tbli
Ferestre Lemn
Reele inginereti Reele electrice, canalizare
Lucrri de finisare Tencuire
Beci
Perei Beton armat
nlimea , m 1,3
Suprafaa , m.p. 81,4
Volumul, m.c. 107
Data evalurii 07.06.2012


3.2 Analiza celei mai eficiente utilizre


Analiza celei mai eficiente utilizri reprezint utilizarea obiectelor evalurii cu
mbuntirile deja existente i identificarea variantei care ar garanta n perspectiva de durat un
venit maxim.
Analiza se bazeaz pe patru criterii, i anume:
1. varianta de utilizare trebuie s fie posibil fizic,
2. varianta de utilizare trebuie s fie legal,
3. varianta de utilizare trebuie s fie economic justificat,
4. varianta de utilizare trebuie s aduc venitul maxim.
n calitate de variant fizic posibil i economic justificat a celei mai bune i eficiente
utilizri a obiectului evalurii se propune de a accepta [11].
Utilizarea obiectelui evalurii n calitate de bun comercial, este cea mai eficient
variant de utilizare i care nu cere investiii capitale suplimentar.
.
38

3.3 Estimarea valorii de pia a obiectului evalurii prin aplicarea metodelor de
evaluare.


I. Estimarea valorii obiectului evalurii prin metoda cheltuielelor
Metoda cheltuielilor are la baz principiul estimrii cheltuielilor pentru crearea unui
obiect analogic celui evaluat sau a cheltuielilor pentru nlocuirea obiectului supus evalurii.
a. Determinarea valorii de pia a terenului aferent
n urma analizei pieii imobiliare am identificat trei oferte de terenuri pentru construcii
comerciale. Pentru determinarea valorii terenului se va utiliza metoda analizei vnzrilor
comparative, prezentat n tabelul (3.2) i (3.3).
Tabelul 3.2- Caracteristica terenului evalurii i a terenurilor analogice
Elemente de
comparaie
Terenul
evaluat
Terenuri analogice
Terenul I Terenul II Terenul III
Locul amplasrii s. Mingir s. Lpuna s. Oneti s. Fundul
Galbenei
Pre de vnzare, 3000 4400 2900
Suprafaa , ari 5 24 12 12
Sursa
www.999.md www.999.md www.999.md
Data ofertat

07.06.2012 07.06.2012 07.06.2012
Drept de proprietate privat privat privat privat
Condiii de finanare de pia de pia de pia de pia
Condiiile tranzaciei ordinare ordinare ordinare ordinare
Dotarea cu reele inginereti toate toate toate parial
Panta terenului fr nclinaie fr nclinaie fr nclinaie fr nclinaie
Forma sectorului regulat regulat neregulat regulat
Condiii restrictive ocupat de
construcie
nu sunt
construcie
nu sunt
construcii
nu sunt
construcii




.
39

Tabelul 3.3 - Calculul valorii de pia a terenului destinat construciei prin metoda analizei
comparative a vnzrilor
Elemente de
comparaie
Terenul evaluat Terenuri analogice
Teren I Terenul II Terenul III
Pre de vnzare, 3000 4400 2900
Suprafaa , ari 5 24 12 12
Preul de vnzare /ar 125 367 242
Drept de proprietate
Corecia
Preul corectat,
privat privat
1,0
125
privat
1,0
367
privat
1,0
242
Condiii de finanare
Corecia
Preul corectat,
de pia de pia
1,0
125
de pia
1,0
367
de pia
1,0
242
Condiiile tranzacie
Corecia
Preul corectat,
ofert ofert
0,9
113
ofert
0,90
330
ofert
0,90
218
Dotarea cu reele
inginereti
Corecia
Preul corectat,
toate

toate

1,0
113
toate

1,0
330
parial

1,1
240
Panta terenului
Corecia
Preul corectat,
fr nclinaie fr nclinaie
1,0
113
far nclinaie
1,0
330
cu nclinaie
1,1
264
Forma sectorului
Corecia
Preul corectat,
regulat regulat
1,0
113
neregulat
1,1
363
regulat
1,0
264
Condiii restrictive

Corecia
Preul corectat,
ocupat de
construcie
nu sunt
construcii
0,9
102
nu sunt
construcii
0,9
327
nu sunt
construcii
0,9
238
Corecia general 0,8100 0,8910 0,9801
Corecia absolut% 19 10,90 1,99
Coeficientul de
greutate
1 2 3
Valoarea a 1 ar, (102*1+327*2+238*3)/6=245
Valoarea terenului
evaluat,
245*5=1200
Valoarea terenului
evaluat, lei (15 )
1200*15,00=18000
Valoarea terenului pe care este amplasat imobilul cu destinaie comercial determinat
prin aplicarea metodei analizei comparative a vnzrilor este de 18000 lei (optesprezece mii), sau
1200 (una mie dou sute) .
.
40

b. Determinarea valorii de reconstituire a obiectului evalurii.
Valoarea de reconstituire a obiectului evalurii va fi egal cu produsul ntre costul unitii
de comparaie, exprimat n preuri curente n conformitate cu Corelaia preurilor curente pe
trimestrul I anul 2012 (K
2012
=23,020) n construcii a Departamentului Statistic i Sociologie al
Republicii Moldova prezentat i n anexa (B). n tabelele (3.4) i (3.5) ce sunt expuse se
efectueaz calculul valorii reconstituire a 1 m.c. a construciei i a beciului aferent construciei.
Tabelul 3.4- Calculul valorii de reconstituire (1 m.c.) a magazinului agricol conform ICVR
Indicii Valoarea de
baz
Coeficieni
Nr.culegerii Culegeri, nr. 36, tab.1, r 2b ICVR
Preul 1 m.c.n anul 1969 ,ruble 28,8
Valoarea de reconstituire 1984 ,ruble 34,272 1,19
Valoarea de reconstituire 1991,ruble 51,408 1,50
Valoarea de reconstituire la data evalurii n simestrul I,
2011, lei
1183,41 23,020
Valoarea de reconstituire cu evidena coeficientului de
folosire a materialului local,lei
1136,08

0,96
Valoarea de reconstituire cu evidena
coeficientului de seismicitate, lei
1181,52 1,04
Volumul constructiei,m.c. 856
Valoarea de reconstituire total, lei 1011384
Valoarea de reconstituire cu cheltueli indirecte, lei 1041726 1,03
Valoarea de reconstituire cu evidena beneficiului
investitorului, lei
1062561 1, 02
Valoarea de reconstituire cu evidena taxei de valori
adugat, lei
1275073 1,20
Valoarea de reconstituire a magazinului agricol este de 1275100 lei
Tabelul 3.5- Calculul valorii de reconstituire (1 m.c.) a beciului conform ICVI
Valoarea de reconstituire a 1 m.c. Valoarea de
baz
Coeficieni
Volumul beciului, m.c. 81,4
VR n preurile anului 1997 503,56
VR n preurile anului 1991 15352 2,67
VR a casei la data evalurii, trimestrul I 2012 353403 23,02
VR cu evidena cheltuielilor indirecte 364005 1,03
VR cu evidena beneficiului investitorului 371285 1,02
VR cu evidena taxei pe valoarea adugat 436806 1,20
Valoarea de reconstituire a construciei(1 m.c.) = VR magazin+VRbeci
VRc=1275100+436806=1711900


.
41

c. Determinarea deprecierii acumulate
La determinarea valorii de reconstituire a bunului imobil este necesar de luat n
consideraie mrimea deprecierii acumulate, care reprezint reducerea calitilor de consum a
bunurilor imobile din punct de vedere al cumprtorului potenial i se manifest prin diminuarea
valorii bunului n rezultatul aciunii diferitor factori. Se disting urmtoarele forme de depreciere:
a) uzura fizic;
b) deprecierea funcional;
c) deprecierea economic.
n tabelele urmtoare sunt identificate datele i efectuate calculele cu privire la
determinarea mrimii uzurii fizice
Tabelul 3.6 - Determinarea uzurii fizice
Nr.
ord
Denumirea elementelor
constructive
Starea
elementelor
constructive
Greutatea
specific,
%
Uzura fizic
a elementelor
cldirii,%
Uzura fizic n
raport cu cldirea
n ansamblu,%
1 Fundaia Bun 7 15 1,05
2 Perei Bun 17 20 3,40
3 Planeu Bun 25 20 5,00
4 Acoperi Bun 7 25 1,75
5 Pardosele Bun 11 15 1,65
6 Goluri Bun 9 25 2,25
7 Instalaii tehnico-edilitare Bun 21 15 3,15
8 Alte lucrri Bun 3 20 0,60
9 Total 100 19
Procedura de determinare a valorii reziduale este efectuat n tabelul (3.7).
Tabelul 3.7- Determinarea valorii de reconstituire
Denumirea
elementelor
constructive
Greu-
tatea
speci-
fic
%
Valoare de
reconstituire
Uzura fizic
recuperabil
Valoarea
rezidual,
lei
Uzura
fizic
nerecupera-
bil
Valoarea
rezidual,
lei
a
elementelor
cldirii
lei % lei
19%,
Construcie comercial
Fundaia
7 119833 15 17975 101858 19353.03 82505.02
Pereii
17 291023 20 58204.6 232818 44235.50 188582.90
Planeul
25 427975 20 85595 342380 65052.20 277327.80
Acoperi
7 119833 25 29958.3 89874.8 17076.20 72798.55
Pardosele
11 188309 15 28246.4 160063 30411.90 129650.75
Goluri
9 154071 25 38517.8 115553 21955.12 93598.13
.
42


Denumirea
elementelor
constructive
Greu-
tatea
speci-
fic %
Valoare de
reconstituire
a
elementelor
cldirii, lei
Uzura fizic
recuperabil
Valoarea
rezidual,
lei

Uzura fizic
nerecupera-
bil
lei
Valoarea
rezidual,
lei

% lei 19 %
Instalaii
tehnico-
edilitare
21 359499 15 53924.9 305574 58059.09 247515.06
Alte lucrri
3 51357 20 10271.4 41085.6 7806.26 33279.34
Total 100 1711900 322693 1389207 263949.30 1125257.55

Tabelul 3.8 Uzura fizic total
Nr
Indicii Mrimea
1 Uzura fizic recuperabil, lei 322693
2 Uzura fizic nerecuperabil, lei 263949
3 Uzura fizic total, lei 586642
Deprecierea economic este reducerea valorii cldirilor n rezultatul influenei negative a
mediului exterior, condiionat fie de factorii economici, politici sau de alt natur.
Factori eseniali, care influeneaz mrimea deprecierii economice sunt aciunile
Guvernului i ale administraiei publice locale n domeniul impozitrii.
Avnd n vedere specificul pieei i destinaia obiectului evaluat am admis valoarea
deprecierii economice - 0%.
Deprecierea funcional (moral) a obiectelor este determinat de faptul pe ct imobilul
evaluat corespunde tehnologiilor i dotrilor moderne ale pieei vizavi de utilitatea lui
funcional. Lund n consideraie destinaia obiectului evaluat am admis valoarea deprecierii
funcionale 0%, deoarece bunul imobil corespude tehnologiilor i dotrilor moderne.
Mrimea deprecierii acumulate se va calcula conform formulei (2.2).
D
a
=U
f
+D
e
+D
f



D
acumulat
= 586642+0+0=586642 lei
Aplicnd metoda cheltuielilor, am calculat valoarea total a obiectului evaluat prin
sumarea valorii de reconstituire determinat innd cont de mrimea deprecierii acumulate i
valoarea de pia a terenului, precum urmeaz n tabelul (3.9)



.
43

Tabelul 3.9- Valoarea de pia a centrului comercial
Indici Valori
Valoarea terenului, lei 18000
Valoarea de reconstituire a construciei, lei 1711900
Valoarea deprecierii acumulate, lei 586642
Valoarea de pia a bunului imobil, lei 1143300
Valoarea de pia a bunului imobil, (1=15lei) 76200
Valoarea de pia a obiectului evaluat calculat prin metoda cheltuielilor constituie
1143300 lei (un milion una sut ptruzeci i trei mii trei sute) sau 76200 euro (aptezeci i ase
mii dou sute).
II Estimarea valorii obiectului evalurii prin metoda analizei comparativ a vnzrilor
Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune estimarea valorii de pia a bunului
imobil n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii care au fost
vndute recent i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul
evalurii. Metoda respectiv se utilizeaz n cazurile n care exist suficient informaie despre
vnzrile bunurilor imobile analogice obiectului evalurii. Caracteristica imobilelor analogice
celui supus evalurii sunt prezentate n tabelul (3.10) iar calculele sunt efectuate n tabelul (3.11).
Tabelul 3.10- Caracteristica obiectului evalurii i a obiectelor analogice
N/o Elementele de
comparaie
Bunul
imobil
evaluat
Bunuri imobile analogice
Bunul imobil 1 Bunul imobil
2
Bunul imobil 3
1 Amplasarea s. Mingir s. Bobeica s. Mereeni or. Hnceti
2 Preul de vnzare, 40000 8000 25000
3 Suprafaa, m.p. 265,9 300 70 100
4 Suprafaa terenului,ari 5 17 5 Nu dispune de
teren aferent
5 Sursa www.999.md
data ofertat:
07.06.12
www.999.md
data ofertat:
07.06.12
www.999.md
data ofertat:
07.06.12
6 Dreptul de proprietate Privat Privat Privat Privat
7 Condiii de finanare De pia De pia De pia De pia
8 Condiii tranzacionale Ordinare Ordinare Ordinare Ordinare
9 Starea tehnic Bun Bun Puin
satisfctoare
Satisfctoare
10 Materialul de
construcie a pereilor
Blocuri din
beton
armat
Piatr alb Piatr alb Blocuri din
beton armat
Determinarea valorii bunului imobil prin metoda analizei vnzrilor comparabile este
rezentat n tabelul (3.11).
.
44

Tabelul 3.11 - Determinarea valorii obiectului prin metoda analizei comparative a vnzrilor
Elemente de
comparaiei
Bunul imobil
evaluat
Bunuri imobil analogice
Bunul imobil I Bunul imobil II Bunul imobil III
Amplasarea s. Mingir s. Bobeica s. Mereeni or. Hnceti
Preul de vnzare, 40000 8000 25000
Suprafaa, m.p. 265,9 300 70 100
Preul 1 /m.p. 133 114 250
Drept de proprietate
Corecia
Preul corectat, /m.p.
Privat Privat
1,0
133
Privat
1,0
114
Privat
1,0
250
Condiii de finanare
Corecia
Preul corectat, /m.p.
De pia De pia
1,0
133
De pia
1,0
114
De pia
1,0
250
Condiii
tranzacionale
Corecia
Preul corectat, /m.p.
Ofert

Ofert

0,9
120
Ofert

0,9
103
Ofert

0,9
225
Amplasarea
Corecia
Preul corectat, /m.p.
Rural Rural
1,0
120
Rural
1,0
103
Urban
0,9
203
Starea tehnic

Corecia
Preul corectat, /m.p.
Bun Bun

1,0
120
Puin
satisfctoare
1,2
124
Satisfctoare

1,1
223
Materialul de
construcie a pereilor
Corecia
Preul corectat, /m.p
Blocuri din beton
armat
Piatr alb

1,10
132
Piatr alb

1,10
136
Blocuri din
beton armat
1,0
223
Corecia general 0,990 1,188 0,891
Corecia absolut 1 18,80 10,90
Coeficientul de
greutate
3 1 2
Preul mediu
ponderat,
(132*3+136*1+223*2)/6=163
Valoarea de pia, 163*265,9=43000
Valoarea de pia, lei
(1= 15 lei)
43000*15=645000
n baza analizei rezultatelor tranzaciilor cu obiecte asemntoare sau
comparabile din tabelul 3.11, aplicnd metoda analizei comparative a vnzrilor, am apreciat
valoarea obiectului supus evalurii egal cu 43000 euro (patruzeci i trei de mii) sau 645000 lei
(ase sute patruzeci i cinci mii).


.
45

III Estimarea valorii obiectului evalurii prin metoda veniturilor
(actualizarea fluxurilor de numerar)
Pentru determinarea valorii bunului imobil cu destinaie comercial, magazin agricol s-a
aplicat metoda actualizrii fluxului de numerar. Actualizarea fluxului de numerar se bazeaz pe
determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioad de calcul
determinat.
n dependen de gestionarea bunului imobil venitul poate fi diferit. Una din cele mai
sigure posibiliti de a obine venit n urma utilizrii bunului imobil, este de al da n arend.
Rata de actualizare reflect ateptrile investitorului privind veniturile viitoare i este
estimat aplicarea metodei adiionrii prin formula:
r
a
=r
f.r.
+r
l
+r
r.i
+ r
i.a.
+ r
i.n
,%

(3.1)
r
a
= 4,5+4+5+5,5+1=20%
n care r
f.r
rata fr risc, conform BNM- 4,5 %;
r
l
rata lichiditii,r
l
=

r
f.r
=10/12*4,5=4;
r
i.n
rata riscului investiional, conform tabelului (3.12);
r
i.a
rata inflaiei ateptate, 5,5% conform Legii bugetului;
r
i.n
rata inflaiei neateptate, 1%.
Dar pentru a se determina rate de actualizare este necesar de a calcula riscul investiional
care este prazentat n tabelul (3.12).
Tabelul 3.12- Prima riscului investiional
N/o Tipul i denumirea riscului Riscuri Gradaia
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Riscul sistematic
1 Situaia economic general Dinamic 1
2 Majorarea numrului de obiecte competitive Dinamic 1
3 Modificarea legislaiei Dinamic 1
Riscul nesistematic
4 Mediul ambiant i situaiile excepionale 1
5 Situaii excepionale naturale i antropogene 1
6 Managementul neefectiv 1
7 Factorii criminologici 1
8 Controale financiare 1
9 Nelichiditatea obiectului 1
10 Numrul observaiilor 0 1 2 1 2 1 0 1 0 1
11 Suma ponderat 0 2 6 4 10 6 0 8 0 10
12 Suma 46
13 Numrul factorilor 9
14 Riscul investiional 5%
Rata de capitalizare pentru obiectul evalurii se va determina prin formula:
.
46

R
c
=R
f.r.
+R
l
+R
n.r.c.
+R
r.i.
, % (3.2)
R
c
=4,5+4+1,12+5=14,6%
n care R
n.r.c
- rata normei de restituire a capiatlului,
% 100
DVE
1
r
. c . r . n
=1/89*100=1,12%
Pentru efectuarea calculelor prin metoda actualizrii fluxului de numerar s-a utilizat
informaia expus n tabelul (3.13)
Tabelul 3.13- Date generale pentru estimarea valorii de pia a bunului imobil prin metoda
veniturilor
N/o Elemente descriptive Valoarea
1 Plata de arend lunar lei/m.p./lun 30
2 Suprafaa bunului imobil, m.p. 265,9
3 Perderi de neachitarea plii de arend, % din costul arendei anuale
(conform datelor din analiza pieii)
10
4 Majorarea plii de arend se prognozeaz o majorare de 5 % pentru
anul 3 de prognoz
1,05
5 Cheltuieli operaionale, lei/an le achit arendaul cu excepia
impozitului imobiliar
Fixe: Impozit imobiliar conform Codului Fiscal, 0,02%*valoarea
de pia estimat prin metoda analizei comparativ a vnzrilor
129


6 Rata de capitalizare, % 14,6
7 Rata de actualizare, % 20
Aplicarea metodei de actualizare a fluxului de numerar este prezentat n tabelul (3.14)
Tabelul 3.14- Calculul valorii bunului imobiliar prin metoda actualizrii fluxului de numerar
Indicatorii Valoarea
de baz
Perioada prognozat
2012 2013 2014 Anul dup
prognozare
Suprafaa arendat, m.p. 265,9 - - -
Plata de arend pentru
lei/m.p./lun

30 - - -
Majorarea prognozat a plii de
arend, %
5 - - 1,05
Plata de arend ajustat,
lei/m.p./an
30 30 31,5
Venitul brut potenial, lei 95724 95724 100510
Neachitarea plii de arend, lei 10 % din
VBP
9572 9572 10051
Venitul brut efectiv, lei 96152 96152 90459
Cheltuieli operaionale, lei
(Analiza pieei obiectelor similare)
129 129 129
Venitul operaional net, lei 96023 96023 90330
.
47

Continuarea tabelului 3.14
Indicatorii Valoarea
de baz
Perioada prognozat
2012 2012 2012 2012
Rata actualizrii, % 20
Coeficientul actualizrii
t
y) 1 (
1


1
) 20 , 0 1 (
1

0,8333
2
) 20 , 0 1 (
1

0,6944
3
) 20 , 0 1 (
1

0,5787
4
) 20 , 0 1 (
1

0,4823
Venitul operaional net actualizat,
lei
80016 66678 52274
Rata de capitalizare,% 14,6
Reversia, lei 90330/0,146=618699
Reversia actualizat, lei 618699*0,4823=298399
Valoarea de pia, lei 80016+66678+52274+298399=497400
Valoarea de pia, (1 = 15 lei ) 497400/15=33200
Valoarea magazinului estimat prin metoda actualizrii fluxurilor de numerar este 33200
euro (treizeci i teri mii dou sute) sau 497400 (patru sute nouzeci i apte mii patru sute) lei.


3.4 Reconcilierea rezultatelor evalurii


Procesul de reconciliere a rezultatelor evalurii prezint procesul de determinare a valorii
finale a magazinului agricol. Procedura de reconciliere este constituit din dou etape:
1. Revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale ale evalurii, care include explicarea
diferenelor ntre valorile estimate prin aplicarea metodelor de evaluare i determinarea celei mai
credibile valori;
2. Estimarea valorii finale.
Revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale se bazeaz pe verificarea :
a. Corectitudinii selectrii tipului de valori estimate;
b. Corectitudinii metodelor aplicate;
c. Profunzimii analizei elementelor pieei imobiliare;
d. Veridicitii datelor utilizate n analiz;
e. Corectitudinii interpretrii i utilizrii datelor;
f. Corectitudinii efecturii ajustrilor;
g. Consistena datelor utilizate n evaluare.
.
48

n tabelul de mai jos sunt nscrise valorile de pia ale bunului imobil determinat prin cele
trei abordri iar n tabelul 3.15 se determin ponderea specific a fiecrei abordri.
Tabelul 3.15-Rezultatul metodelor utilizate
Abordarea i metodele de evaluare Valoarea, lei
Abordarea cheltuielilor
Abordarea comparativ
Abordarea venitului
1143300
645000
497400
Urmtorul pas este determinarea ponderii specifice a fiecrei metode preyentat n tabelul
(3.16)
Tabelul 3.16-Reconcilierea valorilor estimate prin metoda mediilor ponderate
Elementele Abordarea
costurilor
Abordarea
comparativ
Abordarea
veniturilor
Informaie deplin 0,5 0,4 0,2
Veridicitatea informaiei 0,4 0,2 0,3
Accesul pentru aplicarea n calcule 0,3 0,3 0,3
Capacitatea de a lua n consideraie capacitatea pieii 0,25 0,5 0,25
Capacitatea de a considera venitul 0,3 0,5 0,2
Capacitatea de a considera specificrile constructive 0,6 0,2 0,3
Media aritmetic 0,39 0,35 0,26
Valoarea total a obiectului n lei 1143300 645000 497400
Ponderea din valoare 445887 225750 129324
Valoarea total, lei 445887+225750+129324=800100
Valoarea de pia, 53300
Valoare de pia final a bunului imobil comercial amplasat n r. Hnceti, s.Mingir este
de 53300 euro (cincizeci i trei mii trei sute) sau 800100 lei (opt sute mii o sut).









.
49

4 SECURITATEA ACTIVITII VITALE

4.1 Analiza strii securitii muncii la obiectele comerciale, magazin


Securitatea muncii i a mediului ambiant n magazin ine de obligaia angajatorului, care
trebuie s asigure securitatea i sntatea lucrtorilor sub toate aspectele ce in de activitatea
desfurat:
1. n cadrul responsabilitilor sale, angajatorul este obligat s ia msurile necesare pentru
protecia securitii i sntii lucrtorilor, inclusiv pentru prevenirea riscurilor profesionale,
asigurarea informrii i instruirii, precum i pentru asigurarea organizrii i a mijloacelor
necesare.
2. Angajatorul este obligat s vegheze la adaptarea msurilor prevzute anterior, innd
seama de schimbarea mprejurrilor, cu scopul de a ameliora situaia existent.
3. Angajatorul este obligat s aplice msurile prevzute n baza urmtoarelor principii
generale de prevenire:
a) evitarea riscurilor profesionale;
b) evaluarea riscurilor profesionale ce nu pot fi evitate;
c) combaterea riscurilor profesionale la surs;
d) adaptarea muncii n funcie de persoan, n special n ceea ce privete proiectarea
locurilor de munc, alegerea echipamentelor de lucru, a metodelor de producie i de lucru, n
vederea atenurii muncii monotone i a muncii normate i reducerii efectelor acestora asupra
sntii;
e) adaptarea la progresul tehnic;
f) nlocuirea aspectelor periculoase prin aspecte nepericuloase sau mai puin periculoase;
g) dezvoltarea unei politici de prevenire ample i coerente, care s includ tehnologia,
organizarea muncii, condiiile de munc, relaiile sociale i influena factorilor legai de mediul
de lucru;
h) acordarea prioritii msurilor de protecie colectiv fa de msurile de protecie
individual;
i) asigurarea lucrtorilor cu instruciunile corespunztoare privind securitatea i sntatea
n munc.
.
50

La analiza strrii i securitii muncii i a mediului ambiant n ntreprindere industriale
este necesar:
a) s se evalueze riscurile profesionale, n special la alegerea echipamentelor de lucru, a
substanelor sau a preparatelor chimice utilizate, precum i la amenajarea locurilor de munc;
b) s se asigure, ulterior evalurii prevzute la lit.a) i n funcie de necesiti, aplicarea de
ctre angajator a msurilor de prevenire, precum i a metodelor de producie i de lucru care s
duc la mbuntirea nivelului securitii i al proteciei sntii lucrtorilor i s fie integrate n
toate activitile unitii respective i la toate nivelurile ierarhice;
c) s se ia n considerare capacitatea lucrtorilor n ceea ce privete sntatea i securitatea
acestora ori de cte ori le ncredineaz o sarcin;
Mijloacele financiare cheltuite de ctre angajator pentru realizarea msurilor de securitate
i sntate n munc snt deductibile. Msurile privind securitatea, igiena i sntatea n munc
nu vor comporta, n nici o situaie, obligaii financiare din partea lucrtorilor [7].


4.2 Msuri de ameliorare a proteciei muncii


Exist mai multe msuri de ameliorare, de exemplu n scopul asigurrii securitii
antiincendiare este necesar de inut cont de urmtoarele cerine:
1. Fumatul se admite numai n locuri special destinate, dotate cu urne i mijloace
antiincendiare;
2. Nu se aprind ruguri, nu se arde gunoiul i deeurile;
3. Nu se las fr supraveghere echipamentului de munc cu acionare electric, aparate
de nclzit, aparate de casiere, maini de calcul, aparate radio, televizoare, etc. conectate n reea
electric;
4. Nu se blocheaz accesul i trecerile spre mijloacele antiincendiare.
n scopul asigurrii electrosecuritii exist urmtoarele cerine:
1. Pentru evitarea electrocutrii nu se admite contactarea cu prile conductelor deschise
neizolate ale instalaiilor electrice, cu conduct. neizolate; s nu execute n mod samovolnic
reparaii i conectrii a conductoarelor electrice;
2. Instalarea lmpilor electrice, conectarea n reeaua electric a echipamentului de munc
trebuie s le ndeplineasc numai personalul electotehnic (electricianul de serviciu);
.
51

3. Conectarea n reeaua electric a echipamentului de munc cu acionare electric se
admite numai prin dispozitive speciale destinate pentru acest scop;
4. Nu se admite repararea i regularea echipamentului de munc cu acionare electric,
utilizarea lui, dac se simte ctui de puin aciunea curentului electric;
5. n calitate de corp mobil se permite numai utilizarea corpurilor special destinate pentru
acest scop de o tensiune nu mai mare de 12 V;
6. Se interzice folosirea corpurilor de eluminat staionare n calitate de iluminare mobil;
7. Despre toate cazurile de rupere a conductoarelor electrice, deteriorarea legrii la pmnt
i a echipamentului electric trebuie informat conductorul direct sau electricianul de serviciu [7].


4.3 Elaborarea unei instruciuni pentru lucrrile de proiectare a magazinului


Aprobat de Magazin Agricol
Nr. 290 din 16.06.2012
Instruciune Nr.027
cu privire la i securitatea i sntatea muncii oragnizate n centrul comercial
Cerine generale ale securitii
1.1. Prezenta instruciune stabilete principii generale privind prevenirea riscurilor
profesionale, protecia sntii i securitii, eliminarea factorilor de risc i de accident,
informarea, consultarea, participarea echilibrat potrivit legii, instruirea lucrtorilor i a
reprezentanilor lor, precum i liniile directoare generale privind aplicarea principiilor
menionate.
1.2. Prevederile prezentei instruciuni se aplic:
a) angajatorilor;
b) lucrtorilor;
c) reprezentanilor lucrtorilor cu rspunderi specifice n domeniul securitii i sntii n
munc;
d) persoanelor care solicit angajarea n cmpul muncii, aflate n unitate cu permisiunea
angajatorului, n perioada de verificare prealabil a aptitudinilor profesionale;
1.3. Lucrtorul este obligat:
.
52

1. s ndeplineasc cerinele regulamentului de ordine interioar i dispoziiile zilnice ale
conductorului su direct;
2. s utilizeze echipamentul individual de lucru i ehipamentul individual de protecie din
dotare, corespunztor scopului pentru care a fost acordat;
3. s in aminte despre rspunderea personal pentru respectarea regulilor proteciei
muncii i securitatea colegilor si;
4. s ndeplineasc numai lucrulul pentru executarea cruia a fost instructat i admis de
ctre conductorul su direct;
5. s renune la ndeplinirea dispoziiilor, cerinele crora contravin regululor proteciei
muncii;
6. s ntrerup activitatea i s refuze s o continue dac nu sunt respectate cerinele de
securitate, cu condiia c astfel s nu dea natere unui pericol iminent de accidentare sau
mbolnvire profesional i sa i anune conductorul direct.
7. s anune imediat conductorul sau direct n cazul producerii unui accident de munc i
s ia imediat msuri pentru acordarea primului ajutor i stabilizarea situaiei astfel nchtpericolul
s nu s se extind;
8. s semnalizaze imediat conductorul direct al locului de munc despre orice defeciune
sau alt situaie care poate constitui un pericol de accidentare i/sau mbolnvire profesional;
9. s menin ncperile, din punc de vedere al mediului, ntr-o stare corespunztoare
cerinelor de securitate i igien;
10.s nsueasc i s respecte instruciunile de protecie a muncii specifice activitii
prestate;
11.angajaii care utilizeaz echipamente de munc cu acionare electric trebuie s
cunoasc msuri de protecie contra electrocutrii i metodelor de acordare a primului ajutor
medical.
Angajatul care nu ndeplinete cerinele instruciunii de protecie a muncii prezente va fi
tras la rspundere n conformitate cu legislaia n vigoare.
2. Cerinele securitii nainte de nceperea lucrului.
2.1. de controlat starea bun de funcionare a mijloacelor de munc;
2.2. de controlat prezena trusei medicale la locul de munc;
2.3. de primit informaie de la eful sectorului de odihn, primirea mesei i a apei
potabile;
2.4. de inut cont n timpul lucrului de cerinele antiincendiare;
.
53

2.5. de inut cont n timpul lucrului de cerinele sanitare la locul de munc.
3. Cerinele de securitate n timpul lucrrilor
3.1. de folosit mijloacele de munc dup destinaie;
3.2. de controlat locul de munc dac tot e n regul, sistemul de semnalizare, ventilare,
electricitate, iluminare etc.;
3.3. de respectat disciplina i programul de munc, normele de securitate i sanitrie;
3.4. a fi atent n timpul executrii lucrului, a nu se distrage cu convorbire sau lucru strin;
4. Cerinele de securitate n caz de accident
4.1. la apariia situaiei de avarie lucrtorul este obligat s suspendeze imediat lucrul, s
prentmpine colegii despre pericol, s prseasc zona periculoas, s informeze conductorul
su direct i s participe la lichidarea consecinei situaiei date;
4.2. n caz de incendiu lucrtorul este obligat s prentmpine colegii despre pericol, s
solicite ajutorul echipei de pompieri i s participe la stingerea focului (flacra se stinge cu nisip,
stingtoare). Lucrtorul este obligat s cunoasc metodele de acordare a primului ajutor medical
n caz de arsuri. Nu se admite tragerea de pe locurile arse a mbrcmintei i scoaterea de pe
ran. Locurile arse se spal cu ap curat, ulterior cu o soluie slab de acid acetic sau boric. n
cazul arsurii ochilor se aplic comprese din soluie slab de acid boric.
4.3. n situaie de avarie (ruperea conductei cu aburi, ap, gaz, cldur, etc.) angajatul
este obligat s acorde primul ajutor medical accidentatului (n caz de traumare), s informeze
conductorul su direct i s participe la lichidarea consecinelor avariei.
4.4. n caz de electocutare accidentatul imediat se elibereaz de sub aciunea curentului
electic, deconectnd reeaua cu ntreruptorul sau printr-o metod de rupere a ei. Dac aceste
aciuni sunt imposibile, accidentatul trebuie separat de prile conductoare folosind
echipamentul de protecie sau obiecte uscate care nu conduc curentul electric. Pn la sosirea
medicului, dac accidentatul nu respir se execut respiraie artificial i masajul exterior al
inimii, atragnd atenie la starea pupilelor accidentului. Pupilele mrite indic la agravarea brusc
a circuitului sngelui n creier. n acest caz readucerea la via se ncepe imediat.
Executor: Diplomanta facultii Cadastru i Drept
Suslenco Mariana
Conductor tiinific Lector superior universitar
......
Consultant la Securitatea Lector superior univeritar
activitii vitale : Ulier Anatol
.
54

CONCLUZII


Evaluarea se consider ca fiind un pilon al tiinelor economice, prin aceea c sintetizeaz
cunotine din numeroase domenii, att din economie (finane, contabilitate, management,
marketing), ct i din altele din afara acesteia, precum cele de construcii, mecanic, drept,
ecologie.
Produsul muncii viitorului evaluatorului l constituie raportul de evaluare, ntocmit n
capitolul trei,ce este documentul, prin care se prezint punctul de vedere al autorului cu privire la
valoarea estimat a proprietii imobiliare, i argumentele sale, care susin aceast concluzie.
Estimarea valorii de pia constituie un demers subiectiv, teoria i practica evalurii
afirmnd posibilitatea abordrii acestui proces prin cele trei metode care au fost aplicate la
estimarea valorii bunului imobiliar.
Segmentul imobilului comercial pe pia este cu mult mai ngust dect cel locativ i
corespunztor numrul tranzaciilor cu imobile comerciale este mai mic, ns din punct de vedere
a atractivitii investiionale imobilul comercial are ntietate. Imobilul comercial este permanent
abordat prin prisma veniturilor pe care le genereaz: fie din exploatarea comercial propriu zis,
fie din darea acestora n arend.
Magazinul evaluat are valoarea de 800100 lei.














.
55

BIBLIOGRAFIE


Acte legislative
1. Codul Civil al Republicii Moldova Nr.1107 XV din 06.06.2002;
2. Codul Funciar
3. Coduliu Fiscal al Republicii Moldova Nr.1055-XIII din 16.06.2000 (Titlul VI)
4. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989-XV din
18.04.2002;
5. Legii cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.98;
6. Legea cu privire la preul normativ i modul de vnzare cumprare a pmntului
Nr.1308-XII din 25.07.1997.
7. Legea cu privire la securitate, nr 587 din 05.08.2008;
8. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile;
9. Culegerea indicilor comasai ai valorii de reconstituire;
Cri i monografii
10. O. Buzu Organizarea activitii de evaluare , Chiinu 2002;
11. O.Buzu, A. Matcov Evaluarea bunurilor imobile teorie i practic, Chiinu 2003;
12. Ion Albu , Albu S., Evaluatorul i activitatea de evaluare n Republica Moldova.
U.T.M., 2004, vol.1;
13. V. Dragot Gestiunea imobiliar, Bucureti 2005;
14. Generalizri privind caracteristica imobilului comercial (www.scribd.com)
Surse internet
15. www.makler.md;
16. www.lara.md;
17. www.imobile.md;
18. www.scritube.md;
19. www.facultate.regielive.ro;
20. www.economie.md;
21. www.arfc.md.



.
56







ANEXE














.
57

Anexa A Imaginile foto


.
58

Anexa B- Corelaia preurilor curente pe trimestrul I anul 2012

Indicii preturilor la lucrarile de constructii-montaj dupa Ramuri ale economiei nationale, Ani,
Indicatori si Trimestre
2012
Preturi de deviz ale anului
1991 adoptate ca constante,
ori
Preturi curente, in % fata de
perioada respectiva a anului
precedent
I II III IV I II III IV
Economia nationala 22 589,0 .. .. .. 109,4 .. .. ..
Electroenergetica 21 294,0 .. .. .. 104,3 .. .. ..
Industria constructoare de aparate 22 614,0 .. .. .. 107,5 .. .. ..
Industria constructoare de tractoare
si masini agricole
22 004,0 .. .. .. 108,8 .. .. ..
Industria forestiera si de prelucrare
a lemnului
21 164,0 .. .. .. 105,1 .. .. ..
Industria materialelor de
constructie
21 795,0 .. .. .. 105,4 .. .. ..
Industria usoara 24 148,0 .. .. .. 111,9 .. .. ..
Industria alimentara 18 926,0 .. .. .. 107,6 .. .. ..
Transporturi 19 856,0 .. .. .. 111,0 .. .. ..
Telecomunicatii 21 253,0 .. .. .. 106,9 .. .. ..
Agricultura 24 369,0 .. .. .. 110,6 .. .. ..
Constructii 24 303,0 .. .. .. 105,9 .. .. ..
Comert si alimentatie publica 23 020,0 .. .. .. 109,5 .. .. ..
Constructia de locuinte 23 936,0 .. .. .. 112,1 .. .. ..
Constructia social-culturala 22 490,0 .. .. .. 108,0 .. .. ..