CAPITOLUL V

DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE
PROPRIETATE
1. Consideraii generale
Aa cum am artat, dreptul de proprietate este prototipul
drepturilor reale; el este dreptul real cel mai deplin pentru c
confer proprietarului suma celor trei atribute: posesia, folosina
i dispoziia. Dar exist situaii cnd unele dintre aceste atribute
sunt desprinse din dreptul proprietarului pentru a se bucura de
ele alte persoane. Prin aceast dezmembrare sunt constituite n
favoarea altei persoane alte drepturi reale; acestea sunt
dezmembrmintele dreptului de proprietate.
Aadar, dezmembrmintele proprietii sunt drepturile reale
rezultate prin desprinderea ori limitarea unor atribute din
coninutul dreptului de proprietate asupra bunurilor. Ele sunt
opozabile att terilor ct i proprietarului.
Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt: dreptul de
uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie, dreptul de servitute,
dreptul de superficie (n dreptul francez exist i nchirierea
emfiteotic i nchirierea n vederea construirii). Aceste
dezmembrminte pot fi constituite numai pentru bunurile
proprietate privat, nu i pentru cele din domeniul public. n
acest sens, art. 135 pct. 5 din Constituie statueaz: "Bunurile
proprietate public sunt inalienabile. n condiiile legii ele pot fi
date n administrarea regiilor autonome ori instituiilor publice
sau pot fi concesionate sau nchiriate".
2.Uzufructul

1. Definiie, caractere. - Uzufructul este acel drept real

principal care confer titularului su (numit uzufructuar)
atributele de posesie i folosin asupra bunului ce aparine altei
persoane (numit nud proprietar) cu obligaia de a conserva
substana. Uzufructul este reglementat de art. 517-564 C.civ.
Caracterele uzufructului sunt urmtoarele:
a) - este un drept asupra bunului sau bunurilor aflate n
proprietatea altuia (ius in re alliena). n adevr, uzufructul are ca
obiect un bun material, mobiliar sau imobiliar care aparine unui
ter care este proprietar. Aceasta este ipoteza tradiional care
aeaz uzufructul printre drepturile reale, dezmembrminte ale
dreptului de proprietate. Din cele trei prerogative ale proprietii
(usus, fructus i abusus) uzufructuarul le posed pe primele
dou; aceasta nseamn c el poate folosi bunul cu condiia de a
nu-l modifica i de a-i conserva substana i totodat poate
culege fructele, adic produsele juridice care nu epuizeaz
substana lucrului. Nu este vorba despre o indiviziune deoarece
fiecare din cele dou pri au drepturi diferite i independente;
b) - este un drept esenialmente temporar. Aceast trstur
trebuie neleas n sensul c dac titularul su este o persoan
fizic, uzufructul poate fi cel mult viager iar dac este vorba de
o persoan juridic, uzufructul nu poate dura mai mult de 30 de
ani. n antitez cu proprietatea i servituile care sunt, n esen,
perpetue, uzufructul se stinge n mod obligatoriu la moartea
uzufructuarului; aceasta este durata sa maxim. Emolumentul
su se poate vinde i dona dar el nceteaz obligatoriu la moartea
uzufructuarului vnztor sau donator i n nici un caz el nu se
poate transmite motenitorilor uzufructuarului.
c) - pe durata sa uzufructul acord proprietarului bunului
puteri reduse. Aceasta deoarece folosina i fructele aparin
uzufructuarului, proprietarul are doar un titlu nud, lipsit de
eficacitate veritabil, ceea ce a fcut ca el s se numeasc nud
proprietar. Desigur, el poate nstrina nuda proprietate (prin
vnzare, donaie etc.) dar valoarea economic a nudei proprieti
este de obicei redus i variabil; aceasta pentru c n fapt numai
la moartea uzufructuarului nudul proprietar dobndete
plenitudinea prerogativelor unui proprietar devenind astfel

proprietar deplin. Aadar cu ct moartea uzufructuarului pare

mai probabil, cu att este mai mare valoarea nudei proprieti.
De pild, dac uzufructuarul este n vrst i cu o sntate
precar, valoarea nudei proprieti este mai mare dect dac el ar
fi tnr i sntos.
d) - uzufructul se poate constitui nu numai asupra unui lucru
ci i asupra unui drept. n acest sens, art. 520 C.civ. stabilete c
uzufructul poate privi att bunurile mobile ct i cele imobile,
corporale sau necorporale. Bunoar un lucru incorporal cum
este dreptul poate face obiectul uzufructului. De exemplu,
dreptul de proprietate literar, artistic, industrial etc.
Uzufructul poate avea ca obiect creane, n special creane
de sume de bani productoare de dobnzi; n acest caz
uzufructuarul are dreptul la beneficiile oferite de fructele civile
i nu la capital; desigur uzufructul asupra creanelor ordinare sau
asupra rentelor viagere, va avea caracter viager ca orice
uzufruct.
Aici trebuie observat c dei uzufructul este prezentat n
general ca un drept real, totui n anumite cazuri - de pild, n
cel analizat - el trebuie caracterizat ca un drept personal. ntradevr dac el poate s aib ca obiect fie o crean, fie o rent
(care sunt drepturi personale) atunci n aceste cazuri particulare
caracterizarea corect ar fi aceea de drept personal.
e) - este un drept incesibil ceea ce nseamn c el nu poate fi
transmis prin acte i fapte juridice ntre vii ori pentru cauz de
moarte. Cu toate acestea uzufructuarul are totui posibilitatea de
a ceda altei persoane beneficiul sau emolumentul uzufructului.
2. Obiectul dreptului de uzufruct. - Potrivit Codului civil
"Uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri, mobile i
imobile" (art. 520), corporale sau incorporale, fungibile sau
nefungibile. De regul el se constituie numai asupra bunurilor
neconsumptibile deoarece uzufructuarul are obligaia de a
conserva substana bunului. Prin excepie, uzufructul poate purta
- n conformitate cu art. 526 C.civ. - i asupra unor bunuri
consumptibile. n aceast situaie uzufructuarul dobndete pe

lng cele dou atribute specifice i dreptul de proprietate

putnd astfel dispune de bunul respectiv dar cu obligaia ca la
stingerea uzufructului s restituie bunuri de acelai gen, aceeai
cantitate, calitate i valoare sau preul; acest uzufruct se numete
cvasiuzufruct (aproape un uzufruct).
Uzufructul dac este stabilit asupra unui bun determinat,
vom fi n prezena unui uzufruct cu titlu particular. Tot astfel
dac el este constituit asupra unei fraciuni dintr-o universalitate
sau asupra unei universaliti el va fi, dup caz, uzufruct cu titlu
universal sau uzufruct universal. De exemplu, constituie
uzufruct universal: uzufructul unei turme de animale, uzufructul
unei succesiuni, uzufructul unui fond de comer. Aceste
distincii prezint o mare importan practic. Astfel uzufructul
care are ca obiect o turm de animale pentru c poart asupra
unei universaliti, la stingerea lui uzufructuarul este obligat s
restituie aceast universalitate; aa fiind, animalele obinute ca
spor prin prsil vor nlocui pe cele care au fost nstrinate sau
au pierit. Uzufructuarul va dobndi numai produsele animaleleor
din turm, adic lna, laptele i sporul obinut prin prsil dar
numai acel spor care depete necesarul de nlocuire al
animalelor nstrinate i al mortalitilor.
3. Constituirea dreptului de uzufruct. - Art. 518 C.civ.
statueaz c "uzufructul se stabilete prin lege i prin voina
omului". Actualmente, deoarece constituirea uzufructului prin
lege a fost abrogat, el poate fi dobndit fie prin voina omului,
fie prin uzucapiune.
Constituirea uzufructului prin voina omului se poate face n
dou moduri: prin convenie i prin testament.
a) Uzufructul constituit prin convenie poate fi direct sau
indirect. El se va constitui direct atunci cnd proprietarul
nstrineaz atributele de posesie i folosin, mai puin
dispoziia; aceasta este constituirea per translationem; invers,
dac vechiul proprietar nstrineaz nuda proprietate i reine
posesia i folosina bunului, constituirea este indirect (este
constituirea per deductionem).

b) Uzufructul constituit prin testament este acela dispus de

testator printr-un legat.
De alt parte, dreptul de uzufruct poate fi dobndit prin
uzucapiune, bineneles cu respectarea condiiilor legale n
materie.
n practica judiciar s-a ridicat ntrebarea dac dreptul de
uzufruct poate s rezulte dintr-un partaj. Instana suprem a
statuat n sensul c atunci cnd coproprietarii se neleg - prin
partaj voluntar - este posibil ca unul din ei s dobndeasc nuda
proprietate iar cellalt uzufructul i eventual o sult. 1
Cnd constituirea uzufructului se face asupra unui teren
contractul trebuie s fie ncheiat n form autentic, conform
Legii nr. 18/1991 iar n regimul de carte funciar constituirea
acestui drept are loc numai n momentul ntabulrii n C.F.
Uzufructul constituit prin voina omului poate fi pur i
simplu, pe termen sau sub condiie (art. 519 C.civ.).
4. Drepturile i obligaiile uzufructuarului. - Corespunztor
prerogativelor pe care le are - usus i fructus - uzufructuarul are
unele drepturi i obligaii. Astfel, drepturile sale sunt
urmtoarele:
- el are dreptul s cear predarea n folosina sa a bunului
supus uzufructului; n caz de refuz uzufructuarul are la
dispoziie aciunea confesorie, aciune care este asemntoare
aciunii n revendicare;
- uzufructuarul are dreptul s se foloseasc de bun precum
i de a-i culege fructele; fructele naturale i industriale sunt
dobndite pe msura perceperii lor. Cele neculese n momentul
n care se deschide uzufructul sunt ale uzufructuarului iar cele
neculese la momentul ncetrii uzufructului, se cuvin
proprietarului (art. 524 C.civ.). Fructele civile se dobndesc zi
cu zi i se cuvin uzufructuarului n proporie cu durata
uzufructului su;
- uzufructuarul are dreptul de a ceda beneficiul
(emolumentul) dreptului su de uzufruct dar nu nsui acest
1 Trib. Supr., sec. civ., dec. civ. nr. 64/1981, R.R.D. nr. 7/1981, p. 53.

drept; n caz de cedare el rmne n continuare rspunztor fa

de nudul proprietar;
- pentru protejarea dreptului su uzufructuarul are la
ndemn aciunile posesorii;
- cnd uzufructul are ca obiect bunuri care se consum prin
folosin (bani, grne, buturi), uzufructuarul poate dispune de
ele dar la sfritul uzufructului trebuie s le restituie n aceeai
cantitate, calitate i valoare ori preul.
Deosebit de aceste drepturi generale uzufructuarul are i
alte prerogative n cazul uzufructului constituit asupra pdurilor
i arborilor, minelor, pietrriilor i nisipurilor n exploatare; el
are apoi dreptul de a percepe veniturile pe durata dobnzilor
uzufructului su asupra unei rente pe via fr a fi obligat la
vreo restituire. De alt parte, potrivit art. 1750 pct. 2 C.civ.
uzufructul poate fi ipotecat.
n ce privete obligaiile uzufructuarului aici vom distinge
dou etape i anume: nainte de a intra n folosina uzufructului
i n timpul exercitrii dreptului de uzufruct.
Prima ipotez vizeaz urmtoarele obligaii:
- uzufructuarul are obligaia de a proceda la inventarierea
mobilelor i a constata starea imobilelor (art. 540 C.civ.);
inventarul trebuie fcut n prezena nudului proprietar;
- uzufructuarul este obligat de a da cauiune; aceasta
nseamn c el trebuie s gseasc o persoan care s se oblige
c n caz de insolvabilitate a uzufructuarului, va rspunde cu
propria sa avere. Vnztorul sau donatorul care i-a rezervat
uzufructul i a transmis doar nuda proprietate, nu sunt obligai a
da cauiune.
A doua ipotez (adic n timpul exercitrii dreptului su) are
n vedere urmtoarele obligaii:
- uzufructuarul este obligat s se foloseasc de lucru ca un
bun proprietar conform art. 541 C.civ.; aceasta nseamn c este
n seama sa de a face "reparaiile de ntreinere" iar "reparaiile
mari" cad n seama nudului proprietar (art. 545-546 C.civ.);
- obligaia de a aduce la cunotina nudului proprietar orice
nclcri sau uzurpri ale dreptului celui din urm; n caz contrar

el va rmne rspunztor pentru toate daunele ce ar putea rezulta

pentru proprietar, ca i cum le-ar fi cauzat el nsui;
- uzufructuarul trebuie s suporte cheltuielile i sarcinile
obinuite cu privire la lucru; ele vor fi suportate de uzufructuar
din veniturile realizate. Celelalte sarcini ale proprietii vor fi
suportate de nudul proprietar;
- uzufructuarul este obligat s respecte i s continue a
folosi lucrul ntocmai ca i proprietarul (art. 517 C.civ.):
5. Drepturile i obligaiile nudului proprietar. - n privina
drepturilor distingem:
- dreptul proprietarului de a dispune de lucru dar numai cu
respectarea atributelor care revin uzufructuarului;
- dreptul proprietarului de a exercita toate aciunile care
privesc proprietatea lucrului supus uzufructului (de exemplu,
aciunea n revendicare sau aciunile posesorii).
Obligaiile nudului proprietar sunt:
- o obligaie de garanie prin care nudul proprietar trebuie
s-l garanteze pe uzufructuar mpotriva eviciunii; aceasta n
ipoteza constituirii uzufructului cu titlu oneros, de pild,
vnzare;
- o obligaie negativ de a nu aduce atingere exercitrii de
ctre uzufructuar a drepturilor sale.
Rezult c nudul proprietar nu are, de regul, vreo obligaie
pozitiv.

6. Stingerea uzufructului are loc n urmtoarele cazuri:

- prin moartea uzufructuarului; aceasta deoarece el are un
caracter viager i nu se transmite motenitorilor;

- la mplinirea termenului pentru care a fost constituit;

potrivit art. 519 C.civ. el poate fi constituit pentru ntreaga via
a uzufructuarului dar i pe o durat limitat, cu termen extinctiv;
- atunci cnd uzufructuarul dobndete i nuda proprietate,
adic prin consolidarea dreptului (art. 557 C.civ.);
- uzufructul se stinge prin neuz sau prin prescripie
extinctiv; art. 557 alin. 2 C.civ. statueaz c uzufructul se
stinge prin neuz timp de 30 de ani;
- n cazul n care lucrul a pierit n totalitate; dac lucrul a
pierit numai n parte, uzufructul rmne asupra prii care nu a
pierit;
- prin abuz de folosin dac prin acest abuz uzufructuarul a
provocat stricciuni fondului sau a produs degradri datorit
lipsei de ntreinere; abuzul de folosin se stabilete n justiie la
cererea nudului proprietar.
7. Lichidarea uzufructului. - La ncetarea uzufructului
principala obligaie a uzufructuarului este aceea de a restitui
proprietarului posesia bunului respectiv; excepie, cazul n care
uzufructul s-a stins prin consolidare sau prin pieirea total a
bunului din cauze neimputabile uzufructuarului.
Lucrul trebuie restituit proprietarului n starea n care
uzufructuarul l-a primit. n cazul unui cvasiuzufruct
uzufructuarul trebuie s restituie alte bunuri de aceeai natur,
cantitate i calitate sau preul lor.
Dac bunul a pierit sau a fost deteriorat din culpa
uzufructuarului acesta este obligat la despgubiri fa de
proprietar. Dar aceast obligaie a uzufructuarului nu subzist
atunci cnd bunul sau bunurile s-au deteriorat datorit
ntrebuinrii sau folosinei lor i numai dac acestea sunt bunuri
mobile (art. 528 C.civ.). Dac obiectul uzufructului l constituie
un bun imobil iar acesta s-a deteriorat ca urmare a unei folosiri
normale, uzufructuarul este obligat s acopere paguba prilejuit
n acest fel proprietarului.
Practic judiciar.

1. Uzufructul este un drept real de folosin asupra unui bun

aparinnd altuia. Pentru constituirea lui este necesar un act
translativ care este supus transcrierii sau ntabulrii n raport de
sistemul de eviden, aceast operaiune urmnd n totul regulile
actelor translative sub sanciunea neopozabilitii uzufructului
nentabulat sau netranscris fa de teri (Trib. Supr., sec. civ.,
dec. nr. 2281/1971, Repertoriu ... 1969-1975, p. 98).
2. Nudul proprietar este ndreptit s-l urmreasc pe
uzufructuar nc n cursul folosinei pentru executarea
obligaiilor sale cu privire la felul de ntrebuinare i de folosin
a bunului printr-o aciune obinuit care s nu aib de scop
stingerea uzufructului ci numai executarea obligaiilor i care s
se rezolve, n caz de neexecutare, n daune civile. Raiunea
acestei soluii const n aceea c de vreme ce nudul proprietar
are dreptul s cear n cursul uzufructului ncetarea acestuia prin
abuz de folosin, cu att mai mult i are justificarea o aciune
prin care se cere numai executarea obligaiei, aceast cerere
fiind mult mai puin radical n efectele ei. Prin urmare, n cazul
degradrii de ctre uzufructuar a imobilului ce formeaz
obiectul uzufructului, nudul proprietar are dreptul s-l acioneze
pentru a fi obligat s readuc imobilul n stare de folosin fr a
cere ns i stingerea uzufructului (Trib. Supr., col. civ., dec. nr.
1122/1966, R.R.D. nr. 3/1967, p. 164).
3. Dac lucrul vndut simultan i pentru acelai pre
aparine ca uzufruct unuia dintre vnztori iar pentru nuda
proprietate altuia, fiecare dintre ei are dreptul la o parte din
preul total corespunznd valorii comparative a uzufructului cu
nuda proprietate (Curtea de Casaie, Civ. 1-er oct. 1987, n H.
Capitant, Fr. Terre, Y. Lequette, Les grands arrets ..., p. 353).
4. Uzufructuarul unui portofoliu de valori mobiliare care nu
sunt consumptibile de la prima folosin, dac este autorizat s
gireze aceast universalitate cednd titlurile n msura n care
ele sunt nlocuite, nu are deloc sarcina de a-i conserva substana
i de a-l napoia, circumstana c uzufructuarul ar fi fost

dispensat de a da cauiune fiind indiferent din acest punct de

vedere (Curtea de Casaie, Civ. 1-er 12 nov. 1998, RTD civ.
1999, n H. Capitant, Fr Terre, Y. Lequette, Les grands arrets
..., p. 357).
5. Stingerea dreptului de uzufruct nu produce efecte n
privina drepturilor deja nscute, nainte de ncetarea din via a
titularului uzufructului (Trib. Supr., sec. civ., dec. nr. 1370 din 6
apr. 1971, n I.G. Mihu, Repertotiu ... 1969-1975, p. 98).
3. Dreptul de uz i de abitaie
1. Consideraii generale. - Aceste drepturi sunt
reglementate de Codul civil n art. 565-576. Ele sunt strns
legate (varieti, diminutive) de uzufruct; adic, uzufructuri cu
prerogative limitate. Dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt
clasate unanim printre drepturile reale principale ca
dezmembrminte ale dreptului de proprietate. Ele se
particularizeaz prin aceea c titularul lor se bucur de atributele
posesiei i folosinei bunului numai pentru nevoile lui i ale
familiei sale. Ceea ce distinge aceste drepturi de uzufructul
propriu-zis este caracterul lor strict personal. Titularul lor nu
poate ceda (vinde, dona sau nchiria) emolumentul acestor
drepturi iar creditorii si nu pot s le sechestreze. De aceea unii
autori s-au ntrebat dac aceste drepturi merit s figureze
printre drepturile patrimoniale, tiut fiind c este de natura
dreptului patrimonial de a fi n circuitul civil.
Dreptul de uz poate avea ca obiect orice bun , mobil sau
imobil, pe cnd dreptul de abitaie are ca obiect o cas de locuit
sau o locuin.
Fiind uzufructuri restrnse dreptul de uz i de abitaie se
supun regimului juridic aplicabil uzufructului.

2. Dreptul de uz este acel drept real principal care confer

titularului atributele de posesie i folosin asupra unui bun
proprietatea altuia dar numai pentru nevoile sale i ale familiei1
.Culegerea fructelor poate fi fcut numai n natur iar dac
acestea depesc trebuinele titularului dreptului i ale familiei
sale, ele nu pot fi nstrinate. Titular al dreptului de uz nu poate
fi dect o persoan fizic; el are un caracter personal.
La fel ca i uzufructul dreptul de uz se dobndete prin
convenie, testament i uzucapiune. Dreptul de uz se stinge n
aceleai condiii ca i uzufructul (art. 565 C.civ.) dar de acest
drept vor putea beneficia i motenitorii uzuarului dac aa s-a
convenit prin convenie.
3. Dreptul de abitaie este un drept real imobiliar care are ca
obiect o locuin i confer titularului posesia i folosina acelei
locuine pentru el i pentru familia sa; el este, aadar, un drept
de uz care are ca obiect o locuin.
Dreptul de abitaie poate fi constituit prin convenie
(vnzare, donaie etc.), prin testament, prin prescripie achizitiv
i prin efectul legii (art. 4 din Legea nr. 319/1944).
Dreptul de abitaie ca i dreptul de uz se caracterizeaz prin
aceea c titularul su nu poate fi dect o persoan fizic i are un
caracter personal putnd fi folosit numai pentru nevoile de locuit
ale titularului i ale membrilor familiei sale.
Aadar, dreptul de abitaie este inalienabil, insesizabil i nu
poate fi nchiriat. Totui o excepie este stabilit de art. 572 alin.
2 C.civ. cnd titularul acestui drept poate s nchirieze o parte
din locuin dac, fiind prea mare, depete nevoile de locuit
ale sale i ale familiei.
Titularul dreptului de abitaie are urmtoarele obligaii:
- s foloseasc imobilul ca un bun proprietar (art. 576
C.civ.);
- s dea cauiune nudului proprietar n cazul n care nu este
scutit de aceasta;
- s suporte sarcinile folosinei locuinei;
1 L. Pop, op. cit., p. 198.

- s constate starea imobilului la intrarea n posesie.

Legea nr. 319/1944 privind drepturile de motenire ale
soului supravieuitor n art. 4 recunoate acestuia un drept de
abitaie asupra casei de locuit care a aparinut soului
predecedat, n urmtoarele condiii:
- casa de locuit s fac parte din succesiunea soului
decedat;
- soul supravieuitor s nu aib o locuin proprie.
Dreptul de abitaie al soului supravieuitor are un caracter
temporar; adic, pn la ieirea din indiviziune a motenitorilor
dar cel puin pe timp de un an de la decesul celuilalt so. Acest
drept de abitaie nceteaz fr vreo alt condiie n cazul n care
soul supravieuitor se recstorete. Dac locuina nu este
necesar n ntregime soului supravieuitor, motenitorii pot
cere restrngerea dreptului de abitaie.
Dreptul de abitaie poate fi aprat fie prin aciunea
confesorie, fie pe calea unei aciuni personale dac abitaia s-a
constituit prin act juridic.
Stingerea dreptului de abitaie se face n acelai fel ca i
stingerea uzufructului.
Practic judiciar.
1. n cazul n care o dat cu nstrinarea locuinei vnztorii,
so i soie, i-au rezervat un drept de abitaie asupra ntregului
apartament, acest drept avnd, n situaia dat, un caracter
indivizibil. n consecin, dup decesul unuia dintre soi, nudul
proprietar nu poate s cear restrngerea dreptului de abitaie
astfel constituit, spre a se muta el nsui ntr-o parte a acelui
apartament ( Trib. mun. Bucureti, dec. nr. 322/1980, cu not de
Gh. Beleiu, A. Athanasiu, R.R.D. nr. 6/1981, p. 67).
4. Dreptul de servitute
1. Consideraii generale. - Servituile sunt organizri ntre
dou fonduri. Art. 576 C.civ. definete servitutea ca fiind "o

sarcin impus unui imobil pentru uzul i utilitatea altui imobil

avnd un alt stpn". De exemplu, s presupunem c un fond nu
are cale de acces facil ceea ce incomodeaz exploatarea sa; o
servitute de trecere asupra fondului nvecinat rezolv problema,
exploatarea primului fond devenind normal.
Dreptul de servitute este un drept real principal, perpetuu i
indivizibil constituit asupra unui imobil numit fond aservit sau
dominat pentru uzul i utilitatea altui imobil numit fond
dominant, imobile care aparin unor proprietari diferii.
2. Sediul materiei. - Art. 576 - 673 C.civ., titlul IV din
Codul civil intitulat "Despre servitui".
3. Caracterele dreptului de servitute sunt urmtoarele:
- servitutea este un drept real. Servitutea nu creaz un
raport juridic ntre o persoan anume i o alt persoan anume;
altfel spus, raportul nu se stabilete ntre d-nul X i d-nul Y ci
ntre proprietarii actuali, oricare ar fi ei, ai fondului dominant i
ai fondului aservit. Bineneles, proprietarul fondului dominant
este cel care profit de existena servituii iar proprietarul
fondului aservit cel care suport inconvenientele; aceasta nu este
dect consecina calitii lor de proprietar al unui fond sau altuia.
Puin import dac d-nul X, astzi proprietarul fondului
dominant, vinde aceast proprietate d-nului Y; servitutea
existent va subzista n acelai fel n profitul acestuia din urm.
Aceeai va fi situaia i n cazul n care proprietarul fondului
aservit va ceda proprietatea sa. De alt parte, dreptul de
proprietate este considerat ca un dezmembrmnt al proprietii
deoarece ntr-o anumit msur fondul aservit este lipsit de
plenitudinea prerogativelor sale n profitul fondului dominant;
- servitutea este un drept imobiliar deoarece ea se constituie
n mod obligatoriu numai n folosul, respectiv sarcina, unor
bunuri imobile prin natura lor;
- servitutea este un drept perpetuu ceea ce nseamn c ea
exist atta timp ct exist cele dou fonduri i situaia care a
detrminat constituirea ei. Aadar, servitutea subzist n ciuda
morii proprietarului. Desigur, o servitute poate fi suprimat n

cazul n care proprietarii celor dou fonduri sunt de acord n

acest sens. Dar trebuie reinut c desfiinarea ei nu este posibil
dect pentru servituile create prin voina proprietarilor deaorece
ceea ce a fost creat prin voin, poate fi desfiinat (stins) prin
voin;
- servitutea este indivizibil ceea ce nseamn c ea profit
ntregului fond dominant i greveaz n ntregime fondul aservit.
Dac bunul imobil aparine mai multor proprietari (n
coproprietate) ea nu se poate constitui asupra acelui bun dect
cu consimmntul unanim al titularilor;
- servitutea nu poate fi nstrinat, urmrit sau ipotecat
independent de fondul al crui accesoriu este; aa cum am artat,
ea se transmite o dat cu fondul;
- servituile asupra bunurilor din domeniul public sunt
valabile numai n msura n care ele sunt compatibile cu uzul
sau interesul public iar servituile valabil constituite anterior
intrrii bunului n domeniul public se menin n condiiile alin. 1
art. 13 din Legea nr. 213 privind proprietatea public i regimul
juridic al acesteia.
4. Clasificarea servituilor. - Urmrind prevederile Codului
civil deosebim urmtoarele servitui:
A. - Dup originea sau modul lor de constituire (art. 577
C.civ.) servituile se mpart n:
a) servitui naturale adic acelea care i au originea n
situaia natural a fondurilor, de exemplu: servitutea de scurgere
a apelor naturale (art. 578 C.civ.), servitutea izvorului (art. 578
C.civ.), servitutea de ngrdire a proprietii (art. 578 C.civ.);
b) servituile legale. Acestea sunt cele stabilite de lege
precum: servitutea de vedere (art. 611 C.civ.), servitutea de
trecere (art. 616 C.civ.), servitutea picturilor din streain etc.;
c) servitui stabilite prin fapta omului (art. 620-643 C.civ.)
care se constituie prin convenie, testament, uzucapiune sau prin

destinaia proprietarului; ele se mai numesc servitui veritabile

sau propriu-zise.
n doctrin majoritatea autorilor au criticat diviziunea n
servitui naturale i servitui legale. Pe de o parte s-a observat
corect c servituile naturale fiind prevzute de lege sunt tot
servitui legale. Pe de alt parte s-a subliniat, de asemenea cu
temei, c aa numitele servitui naturale i servitui legale nu
sunt servitui propriu-zise; c ele nu sunt dezmembrminte ale
dreptului de proprietate ci doar limitri de exercitare a acestui
drept. De aceea ele sunt tratate de unii autori n cadrul
raporturilor de vecintate constituind obligaii normale. Aadar
servitui veritabile sunt numai servituile stabilite prin fapta
omului.
B.- Dup modul lor de exercitare distingem:
a) servitui continue pentru a cror exercitare i existen nu
este nevoie de fapta actual a omului. Exemplu, servitutea de
scurgere a apei de ploaie (art. 622 alin. 2 C.civ.), servitutea de
vedere (art. 622 C.civ.);
b) servitui necontinue pentru a cror existen i exercitare
este necesar fapta omului, de pild: servitutea de trecere,
servitutea de a pate animalele, servitutea de a lua ap din
fntn (art. 622 alin. 2 C.civ.) etc.
C.- Dup felul n care se manifest:
a) servitui aparente fiind acelea care se cunosc datorit
unor semne exterioare, cum ar fi o fereastr, o u, o crare, un
canal (art. 622 alin.3 C.civ.);
b) servitui neaparente sunt acelea a cror existen nu
poate fi cunoscut printr-un semn exterior, cum este servitutea
de a nu cldi sau zidi dect pn la o anumit distan sau
nlime sau cea de a nu planta la o distan mai mic dect cea
prevzut de lege etc.

D.- Dup obiectul lor servituile se clasific n:

a) servitui pozitive i negative. Cele pozitive sunt acelea
care ndreptesc pe proprietarul fondului dominant s fac acte
de folosin asupra fondului aservit (bunoar, servitutea de
trecere i cea de a lua ap); cele negative (in non faciendo)
impun proprietarului fondului aservit unele limitri sau restricii
precum servitutea de a nu cldi sau servitutea de a nu planta la o
anumit distan de fondul dominant;
b) servitui urbane sau rurale (art. 621 C.civ.) dup cum ele
sunt constituite n folosul unei cldiri sau al unui teren.
Servituile naturale i servituile legale. Servituile naturale.
- Aa numitele servitui naturale sunt urmtoarele:
a) servitutea de scurgere a apelor naturale (art. 578 C.civ.)
care const n aceea c terenurile inferioare - situate n aval sunt supuse s primeasc apele ce curg n mod natural de pe
terenurile superioare - situate n amonte. Proprietarul fondului
inferior este obligat s nu ridice stvilare pentru a opri scurgerea
apelor iar proprietarul fondului superior nu poate s fac nici o
lucrare prin care s-ar agrava servitutea fondului inferior. n
adevr art. 578 C.civ. statueaz: "Locurile inferioare sunt supuse
a primi apele ce curg firete din locurile superioare fr ca mna
omului s fi contribuit la aceasta. Proprietarul inferior nu poate
ridica stavile ca s opreasc aceast scurgere. Proprietarul
superior nu poate face nici o lucrare spre agravarea servituii
fondului inferior"1 .
Trebuie precizat ns c fondul inferior este supus s
primeasc nu numai apele de ploaie ci toate apele care se scurg
n mod natural de pe locurile superioare, cum ar fi apele
izvoarelor, cele care provin din topirea zpezilor i chiar
zpezile nsele sub form de avalane n inuturile muntoase
1 Aceast reglementare a fost reluat i dezvoltat n art. 26 din Legea nr. 107/1996
(Legea apelor).

(acestea mpreun cu prundiurile sau alte materii pe care le-ar

aduce). Acestei obligaii i se supun toate terenurile, inclusiv cele
care fac parte din domeniul public.
Proprietarul fondului inferior va putea s fac orice lucrri
care, fr a aduce vreo vtmare nici fondului superior nici
celorlali vecini, ar face scurgerea apelor pe fondul su mai puin
pgubitoare (de pild, s construiasc o mprejmuire de zid sau
beton)1 . De alt parte, proprietarul fondului inferior nu este
inut s distrug obstacolele care, n mod natural, s-ar forma cu
timpul (de exemplu, prundiul i mlul adus de ape care ar
mpiedica sau ncetini scurgerea apelor).
b) servitutea izvoarelor (art. 575-583 C.civ.). Ea const n
obligaia celui ce are un izvor pe terenul su s-l ntrebuineze n
aa fel nct s nu aduc atingere dreptului dobndit de
proprietarul terenului vecin de a folosi acel izvor. Aadar,
potrivit art. 579 C.civ, proprietarul terenului poate sau nu s
foloseasc n ntregime sau n parte apa izvorului de pe terenul
su ori s o lase s se scurg urmnd panta natural, pe fondul
vecin care este obligat s le primeasc sau chiar s astupe
izvorul. El ns nu este obligat s le lase s se scurg pe terenul
vecin dect numai dac proprietarul acestuia a dobndit prin
prescripie sau prin vreun titlu dreptul la aceste ape. Tot astfel,
se interzice proprietarului fondului pe care se afl izvorul care
d apa necesar unei comune sau altei aezri s fac lucrri de
natur a-i schimba cursul. Aceast situaie este reglementat de
art. 581 C.civ. care stabilete c proprietarul izvorului nu-i poate
schimba cursul cnd izvorul d apa trebuincioas locuitorilor
unei comune, unui sat sau unui ctun. Aceast obligaie subzist
i pentru proprietarii fondurilor intermediare pe unde apa
izvorului curge pn a ajunge la locuitorii comunei.
c) dreptul de grniuire (art. 584 C.civ.). Orice proprietar
poate obliga pe vecinul su s procedeze la grniuirea
proprietii lipite de a sa, cheltuielile de grniuire fiind
suportate n proporie egal. Dac grniuirea nu se face prin
1 C. Hamangiu, Codul civil adnotat, vol. I, art. 578, nota 1, p. 664.

bun nvoial, oricare dintre proprietarii fondurilor nvecinate

poate formula o aciune n grniuire pentru a se stabili limitele
fondurilor nvecinate.
d) dreptul de ngrdire (art. 585 C.civ.). n cadrul
servituilor naturale sau, dup terminologia Codului civil, a
"servituilor ce se nasc din situaia locurilor" este prevzut i
dreptul pe care l are orice proprietar de a-i ngrdi proprietatea
dar cu respectarea dreptului de trecere reglementat de art. 616
C.civ. Proprietarul al crui loc este nfundat care nu are nici o
ieire la calea public, poate reclama o trecere pe locul vecinului
su pentru exploatarea fondului cu ndatorirea de a-l despgubi
n proporie cu pagubele ce s-ar putea ocaziona. Dreptul de
ngrdire nu constituie de fapt o servitute ci o consecin care
deriv din dreptul de proprietate.
Practic judiciar.
1. n principiu, grniuirea reprezint o operaiune de
determinare prin semne exterioare a limitelor dintre dou
proprieti vecine, aciune exercitat n scopul stabilirii traseului
real pe care trebuie s-l urmeze hotarul, fiind ntemeiat pe art.
584 C. civ. Rezult c grniuirea, menit s apere dreptul de
proprietate, se poate dispune att n cazul inexistenei unei
delimitri ntre proprieti, ct i n situaia cnd astfel de semne
exterioare exist dar sunt contestate de pri. Totodat este
necesar ca o grniuire, dispus prin hotrre judectoreasc, s
rezolve contestaiile i preteniile prilor cu caracter
revendicativ dar i s in seama de transformrile produse n
configuraia terenurilor din cauze care nu le sunt imputabile
pentru a se asigura o folosin util a proprietilor (C.S.J., sec.
civ., dec. nr. 1330/1995, Dreptul nr. 3/1996, p. 79).
2. Potrivit art. 578 C.civ. locurile inferioare sunt supuse a
primi apele ce curg n mod firesc din locurile superioare, fr ca
mna omului s fi contribuit la aceasta. n alin. 3 al aceluiai
articol se pevede c proprietarul fondului superior nu poate face
o lucrare spre agravarea servituii fondului inferior. Rezult deci
din textul sus citat c executarea unor lucrri care au ngreunat

situaia fondului vecin prin aceea c l-a fcut s primeasc ntrun mod care nu e cel natural apele de pe primul fond, constituie,
dup caz, un delict ori un cvasidelict care d dreptul
proprietarului ameninat s cear proteguirea proprietii sale
chiar i n ipoteza eventual a executrii lucrrilor de ctre un
ter cu asentimentul proprietarului (Trib. Supr., Sec. civ., dec. nr.
2157/1988, R.R.D. nr. 7/1989, p. 77).

Servituile legale. - n art. 586-619 C.civ. sunt reglementate

servituile legale i anume:
a) distana plantaiilor. Art. 607 C.civ. stabilete c n lipsa
altor reglementri sau a obiceiurilor locale, arborii mari ar trebui
s fie plantai la o distan de cel puin doi metri de limita
fondului vecin iar celelalte plantaii ori garduri vii la o distan
de jumtate de metru. Art. 608 C.civ. statueaz dreptul vecinului
de a cere s scoat arborii i gardurile vii puse la o distan mai
mic i cel de a cere tierea crcilor arborilor vecinului dac
acestea se ntind pe proprietatea sa. El are dreptul de a tia
singur rdcinile care se ntind pe pmntul su. Sunt situaii
cnd proprietarul fondului poate obine, de pild, prin
uzucapiunea de 30 de ani, servitutea care const n dreptul de a
avea plantaii la o distan mai mic; o astfel de servitute este
continu i aparent. Totui s-a stabilit c ntr-o aciune
posesorie prtul nu poate invoca prescripia de 30 de ani dac
arborii pe care i avusese mai bine de 30 de ani la o distan mai
mic dect cea legal au pierit i n locul lor a sdit alii.
b) distana i lucrrile intermediare cerute pentru unele
construcii. Art. 610 C.civ. reglementeaz aceast problem care
se refer la puuri, fierrie, cuptor, sob, depozit de materii
corozive etc. avndu-se n vedere obiceiurile locale i
reglementrile speciale.

c) servitutea de vedere (art. 611-614 C.civ.). Ea const n

interdicia de a face sau a deschide ferestre de vedere, balcoane
ori alte asemenea asupra fondului nvecinat "de nu va fi o
distan de 19 decimetri ntre zidul pe care se deschid aceste
vederi i proprietatea vecin". Nu sunt interzise deschiderile de
aer i lumin deoarece ele constituie un atribut al dreptului de
proprietate.
d) pictura streainilor. Art. 615 C.civ. stabilete c orice
proprietar este dator s fac streainile casei sale n aa fel nct
apele din ploi s se scurg pe terenul su ori pe strad dar nu pe
locul vecinului su. Dac apa de ploaie se surgea pe terenul
vecinului i nainte de edificarea construciei, proprietarul
acesteia nu trebuie s agraveze prin modul su de construcie
aceast servitute.
e) servitutea de trecere (art. 617-619 C.civ.). Legea
stabilete c proprietarul al crui loc este nfundat i nu are nici
o ieire la calea public poate reclama o trecere pe locul
vecinului su pentru exploatarea fondului cu ndatorirea de a-l
despgubi n proporie cu paguba ce s-ar putea ocaziona.
Trecerea trebuie s se fac pe drumul cel mai scurt pn la calea
public; totodat se va avea n vedere ca trecerea s se aleag n
aa fel nct s pricinuiasc cea mai mic pagub. Prin loc
nfundat se nelege acel loc care nu are nici o ieire la calea
public. Este indiferent dac exploatarea care se vrea s se dea
locului nfundat este agricol, industrial sau chiar comercial,
trecerea putnd fi reclamat de oricine are un drept real
(proprietar, coproprietar, uzufructuar, uzuar etc.). Cu toate c
este discontinu i neaparent, servitutea de trecere la un loc
nfundat este susceptibil de aprare prin aciunile posesorii n
complngere.
Practic judiciar.
1. Potrivit dispoziiilor art. 616 C.civ., proprietarul al crui
loc este nfundat, care nu are ieire la calea public, poate
reclama o trecere pe locul vecinului su pentru exploatarea

fondului. Aceast servitute legal nu poate fi recunoscut

reclamantului care are o cale de acces la drumul public doar
pentru motivul c aceast cale este ocolitoare i uneori
impracticabil. De asemenea, servitutea de trecere, potrivit
dispoziiilor art. 624 C.civ., nu poate fi dobndit nici prin
uzucapiune, ci doar prin titlu, ntruct este o servitute necontinu
i neaparent (Curtea de Apel Bucureti, sec. a IV-a civ., dec. nr.
1813/1999, n Culegere de practic judiciar ..., p. 147).
2. Atunci cnd proprietarul unui fond nfundat a exercitat,
timp de 30 de ani, un mod i o poziie determinat a dreptului de
trecere pe care i-l acorda art. 682 C.civ., posesia sa echivaleaz
cu un tiltu de dobndire a servituii de trecere. Servitutea astfel
dobndit persist chiar i dup ncetarea terenului nfundat
(Curtea de Casaie, Civ. 26 aug. 1874, n H. Capitant, Fr. Terre,
Y. Lequette, Les grands arrets ..., p. 367).
3. Servitutea legal de a avea arbori mari plantai la o
distan mai mic de doi metri de la limita fondului vecin
constituie o servitute continu i aparent. Ea se poate dobndi
prin titlu i prin prescripie de 30 de ani care se ntemeiaz pe
posesie continu, netulburat, public i neprecar (Trib. Supr.,
sec. civ., dec. nr. 1175 din 9 iul 1971, n I.G. Mihu, Repertoriu
... 1969-1975, p. 99).
4. Servitutea de trecere este necontinu i neaparent aa c
nu poate fi stabilit dect prin titlu. Ea nu poate fi dobndit pe
cale de uzucapiune i deci exercitarea ei n fapt timp ndelungat
nu poate avea acest efect iar dovada fcut n acest sens este
irelevant (Trib. supr., sec. civ., dec. nr. 1249 din 18 sept. 1970,
n I.G. Mihu, Repertoriu ... 1969-1975, p. 100).
f) prin legi speciale sunt reglementate i alte servitui n
domeniul apelor, pdurilor, cele aeronautice ca i servitui de
utilitate public: servitutea de distribuire a energiei (gaz,
electricitate, petrol, ap), servituile de transmisiune (telefon,

televiziune), servituile de urbanism (planul de ocupare al

terenurilor, densitatea construciilor etc.).
Servituile de utilitate public care au un caracter
administrativ se disting de servituile private; pe de o parte ele
nu comport fonduri dominante ele fiind stabilite n interes
general, pe de alt parte ele constrng adesea pe proprietarul
fondului la anumite munci cum ar fi executarea branamentului
de-a lungul unei ci publice sau demolarea unor lucrri.
Practic judiciar.
1. Potrivit dispoziiilor art. 607 C.civ. este interzis a sdi
arbori nali sub 2 m i alte plantaii i garduri sub jumtate de
metru de la linia despritoare dintre proprieti, indiferent dac
umbresc sau nu proprietatea vecin. Potrivit art. 608 C.civ.
vecinul poate cere ca arborii i gardurile vii puse la o distan
mai mic, s se scoat. n aceste condiii, n mod temeinic i
legal a fost admis aciunea reclamantului avnd ca obiect
obligaia de a face, respectiv ca prta s taie copacii plantai la
o distan mai mic de 2 m de linia despritoare a celor dou
proprieti. n msura n care i prta este nemulumit de
faptul c i pe proprietatea reclamantului exist arbori sdii la o
distan mai mic sau c locuina acestuia este construit la o
distan mai mic dect cea legal de linia despritoare, aceasta
ar putea formula la rndul su o aciune n contra reclamantului
(C.Ap. Galai, dec. nr. 364/1994, Sinteza ... 1 iul. 1993 - 31
martie 1994, p. 79).
2. Potrivit dispoziiilor art. 612 C.civ. nimeni nu poate avea
vedere sau ferestre spre vedere, nici balcoane sau alte asemenea
asupra proprietii ngrdite a vecinului su fr respectarea
distanei legale (1,90 m). Dispoziiile legale citate instituie o
garanie a exercitrii depline a dreptului de proprietate
independent de existena sau nu a prejudiciului care, n
condiiile nerespectrii distanei legale sau n lipsa
consimmntului vecinilor, nu trebuie dovedit. n cauz, prin
dimensionare i tip de construcie, ferestrele practicate (mobile
i cu nlime de 0,90 m i lime de 0,75 m) pot constitui

ferestre de vedere i nu de aerisire. n spe, practicarea

ferestrelor cu deschidere mobil n zidul buctriei i al bii la o
distan mai mic dect cea legal (1,45 m) de curtea vecinului,
fr consimmntul acestuia, n msura n care deschiderea lor
ar fi fost posibil pe un alt perete orientat astfel nct s nu
stnjeneasc pe vecini, contravine dispoziiilor art. 612 C.civ i
ca atare se impune zidirea lor (C.S.J., sec. civ., dec. nr.
195/1992, Dreptul nr. 2/1993, p. 76).
3. Potrivit art. 612 C.civ. trebuie a se alege trecerea ce ar
pricinui o mai puin pagub celui pe al crui loc trecerea
urmeaz a fi deschis. Aceast dispoziie trebuie neleas n
sensul c nu numai pe terenul aservit urmeaz a se face drumul
ce ar prilejui ct mai puin pagub dar nsi aservirea unui
anumit fond are a avea n vedere gravitatea pagubelor ori
inconvenientele ce s-ar pricinui comparativ cu posibilitatea
aservirii unui alt fond nvecinat. n raport de aceast lumin a
sus citatei dispoziii legale, este evident c stabilirea servituii de
trecere pe terenul proprietatea prtului - prin curtea gospodriei
sale i pe un teren plantat cu 10 pomi fructiferi - este mai
mpovrtoare pentru prt fa de sarcina ce s-ar impune
vecinului situat pe o alt latur a fondului nfundat al crui teren
este grdina de artur. n consecin aciunea se respinge ca
nefondat (C.Ap. Bacu, dec. nr. 605/1996, Jurisprudena ...
1996, p. 15).
4. Servituile stabilite prin fapta omului. - Aceste servitui
sunt reglementate n art. 620-643 C.civ. i sunt singurele
servitui veritabile, adevrate dezmembrminte ale dreptului de
proprietate.
Proprietarii pot s stabileasc cu privire la proprietile lor
orice servitui cu condiia de a nu impune proprietarului fondului
aservit obligaia unui fapt personal i s nu contravin ordinii
publice i bunelor moravuri.
Servituile prin fapta omului (adic servituile propriu-zise)
se constituie n trei modaliti i anume: prin titlu, prin
uzucapiune i prin destinaia proprietarului.

5. Constituirea servituilor prin titlu. - Regula este c orice

servitute poate s fie stabilit prin titlu (prin titlu, n sensul
analizat, nelegem un act juridic). Unele din ele - precum cele
necontinue i neaparente - se pot stabili numai prin act juridic.
Actul juridic poate fi o convenie sau un testament. n regimul
de carte funciar dreptul de servitute se nscrie n foaia de
sarcini.
6. Constituirea servituilor prin uzucapiune. - Potrivit art.
623 C.civ. pot fi stabilite prin uzucapiune numai servituile
propriu-zise continue i aparente cum ar fi servitutea de vedere.
Posesia trebuie exercitat timp de 30 de ani.
7. Constituirea servituilor prin destinaia proprietarului. Aceast modalitate de constituire are loc n situaia n care un
proprietar a dou imobile vecine stabilete ntre ele o stare de
fapt care ar nsemna o servitute dac ar aparine unor proprietari
diferii. Tot astfel, aceast stare de fapt poate s survin i ntre
dou pri distincte ale unui singur fond care ar constitui o
servitute dac cele dou pri ar aparine unor proprietari diferii.
Bineneles, n ipoteza n care unul dintre cele dou imobile sau
pri ale aceluiai fond vor fi nstrinate sau dobndite prin
motenire, situaia de fapt stabilit de fostul proprietar se va
transforma ntr-o servitute veritabil; desigur, dac nu exist o
clauz contractual sau testamentar diferit. De aceea art. 625
spune c "destinaiunea proprietarului ine loc de titlu". Acest
mod de constituire se refer numai la servituile continue i
aparente (de exemplu, servitutea de vedere i servitutea distanei
plantaiilor).
8. Exercitarea dreptului de servitute. - Drepturile i
obligaiile generale ale proprietarului fondului dominant sunt:
- de a face toate lucrrile necesare pentru conservarea i
exercitarea servituii; lucrrile respective se vor face pe
cheltuiala sa dac nu se prevede altfel prin titlu sau modul de
stabilire a acestora;

- de a nu face lucrri care ar antrena schimbri

mpovrtoare pentru fondul aservit.
Drepturile i obligaiile generale ale proprietarului
fondului aservit:
- proprietarul aservit are obligaia de a face unele cheltuieli
- dac prin titlu s-a stabilit astfel - pentru folosirea i pstrarea
servituii;
- el nu poate face nimic pentru a scdea sau ngreuna
ntrebuinarea servituii;
n cazul cnd servitutea a devenit prea mpovrtoare,
proprietarul fondului aservit va putea oferi proprietarului
fondului dominant un alt loc cu aceeai ntrebuinare iar acesta
din urm nu va putea refuza (art. 634 C.civ.).
9. Stingerea servituilor. - Dreptul de servitute se poate
stinge n urmtoarele moduri:
- prin confuziune adic prin reunirea ambelor fonduri n
patrimoniul aceluiai proprietar;
- prin neuz sau prescripie extinctiv ceea ce nseamn c ea
nu se exercit timp de 30 de ani;
- prin pieirea fondului aservit; n acest caz servitutea nu mai
are obiect;
- prin renunarea dreptului la servitute;
- prin revocarea, rezilierea sau anularea dreptului care a
ntemeiat servitutea.
5. Dreptul de superficie
1. Definiie. - Acest drept nu este reglementat expres de
Codul civil. Din aceast cauz existena sa a fost controversat
impunndu-se totui pe argumentele oferite de art. 492 C.civ.
Mai trziu prin Legea nr. 115/1938 pentru unificarea
dispoziiilor privitoare la crile funciare dreptul de superficie a
fost consacrat expres (art. 11 din lege) fiind enumerat printre
drepturile reale imobiliare supuse ntabulrii n cartea funciar;
el este menionat i n art. 22 din Decretul nr. 167/1958.

Dreptul de superficie este acel drept real principal care

const n dreptul de proprietate al unei persoane numit
superficiar asupra construciilor, plantaiilor sau altor lucrri
care se afl pe un teren care aparine altei persoane i asupra
cruia superficiarul are un drept de folosin.
Din aceast definiie rezult c n cadrul dreptului de
superficie se suprapun dou drepturi de proprietate i anume: pe
de o parte dreptul de proprietate al superficiarului asupra
construciilor, plantaiilor sau altor lucrri, pe de alta, dreptul de
proprietate asupra terenului care aparine altei persoane.Aadar,
acest drept este un dezmembrmnt al dreptului de proprietate
asupra unui teren.
2. Caracterele juridice ale dreptului de superficie:
- este un drept real imobiliar avnd ca obiect construcii,
plantaii sau lucrri aezate pe sol;
- este un drept perpetuu ceea ce nseamn c exist atta
timp ct dureaz construcia, plantaia sau lucrarea; el nu se
stinge prin neuz;
- este un drept care confer superficiarului un drept de
folosin asupra terenului pe care se afl construciile sau
plantaiile; iar pentru folosina terenului superficiarul poate fi
obligat s plteasc o indemnizaie dac nu s-a convenit altfel.
Desigur, dreptul de superficie nu poate nceta prin sistarea
strii de indiviziune deoarece acest drept nu se afl n
coproprietate cu dreptul proprietarului asupra terenului.
3. Constituirea dreptului de superficie. - Dreptul de
superficie se dobndete prin titlu, prin uzucapiune sau prin
lege. De regul constituirea acestui drept se face prin convenie
ncheiat ntre constructor i proprietarul terenului pe care s-a
ridicat construcia. n temeiul unei astfel de convenii
constructorul dobndete un drept de superficie, adic dreptul de
proprietate asupra construciilor i dreptul de folosin asupra
terenului.
Dar care este forma sub care poate fi constituit dreptul de
superficie? Sub acest aspect trebuie subliniat c legea nu

prevede forma actului juridic pentru constituirea sau

transmiterea dezmembrmintelor dreptului de proprietate, deci
inclusiv pentru dreptul de superficie. Aa fiind nseamn c
dreptul de superficie poate fi constituit prin orice act juridic,
inclusiv prin act sub semntur privat i chiar prin convenie
verbal.
n ce privete momentul dobndirii dreptului de superficie
acesta coincide cu momentul ncheierii conveniei ntre
constructor i proprietarul terenului. Dac ns construcia este
n curs de realizare acest drept se dobndete treptat pe msura
ncorporrii materialelor n teren. 1
Potrivit Constituiei din 1991 i Legii nr. 213 din 24 nov.
1998 privind proprietate public i regimul juridic al acesteia,
bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile i
imprescriptibile ceea ce nseamn c asupra lor nu se poate
constitui un drept de superficie.
Prin art. 68 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar s-a
instituit o incapacitate de a dobndi terenuri. Astfel, persoanele
fizice care nu au cetenia romn i domiciliul n Romnia
precum i persoanele juridice care nu au naionalitatea romn i
sediul n Romnia, nu pot dobndi n proprietate terenuri de
orice fel prin acte ntre vii. Dac aceste persoane dobndesc
terenuri prin motenire, ele sunt obligate s le nstrineze n
termen de 1 an de la data dobndirii sub sanciunea trecerii n
mod gratuit a acestora n proprietatea statului. Deoarece pentru
construcii nu exist restricii similare, acestea vor putea fi
dobndite i de persoanele enumerate de art. 68 din Legea
fondului funciar (republicat n 5 ian. 1998); n alte cuvinte, i
aceste persoane vor putea constitui un drept de superficie ele
putnd avea un drept de folosin asupra terenului proprietate a
unei alte persoane. 1

1 C. Alunaru, Incidena Legii nr. 58/1974 asupra dreptului de superficie n

sistemul de publicitate, n R.R.D. nr. 4/1984, p. 22 i urm.
1 D. Chiric, Consecinele modificrilor legislative postrevoluionare asupra
circulaiei imobilelor proprietate particular, Dreptul nr. 5/1994, p. 32.

4. Stingerea dreptului de superficie. - Acest drept nceteaz

n urmtoarele dou situaii: 1) cnd construcia, plantaia sau
lucrarea au pierit sau a fost desfiinat de superficiar i 2) cnd
proprietarul terenului devine - prin convenie, succesiune,
uzucapiune - i proprietar al construciei, plantaiei sau lucrrii
respective.
Legislaia francez cunoate, alturi de drepturile analizate,
i nchirierea emfiteotic i nchirierea n vederea construirii.
ntr-o definiie sumar, emfiteoza este o varietate
particular a nchirierii de imobile. Ea este un drept real de
lung durat (18-99 de ani) prin care cel ce nchiriaz terenul (de
obicei terenuri nedeselenite sau abandonate) poate ntreprinde
lucrri importante i poate schimba modul de exploatare al
fondului contra unei chirii reduse. Spre deosebire de proprietate
i servitui ea nu este perpetu. n fapt nchirierea emfiteotic
este rar.
n ce privete nchirierea n vederea construirii, aceasta
confer titularului un drept real imobiliar. Acesta are nu numai
dreptul dar i obligaia de a construi i a conserva edificiile. Ea a
fost creat prin Legea din 16 dec. 1964 i s-a urmrit a se evita
cumprarea terenurilor al cror pre era tot mai ridicat oferind
proprietarilor o chirie remuneratorie.
Practic judiciar.
1. n cazul unei construcii superficiarului trebuie s i se
asigure, dac prile nu au convenit altfel, o poriune de teren
strict necesar pentru acces la acea construcie, bineneles cu
dreptul pentru proprietarul terenului de a cere o despgubire
corespunztoare de la superficiar (Trib. Supr., sec. civ., dec. nr.
1515 din 14 iun. 1973, R.R.D. nr. 5/1974).