Publicitatea imobiliara

Un ansamblu de mijloace juridice ce au drept scop sa asigure evidenta, siguranta

si opozabilitatea fata de terti a actelor juridice prin care se constituie, se transmit si se
sting drepturi reale imobiliare.
Sistemele publicitare
In Romania au existat urmatoarele sisteme de publicitate:
1 Registrele de transcriptiuni si inscriptiuni reglementat de codul civil aplicat in
Moldova, Muntenia , Dobrogea.
2 Sistemul cartilor funciare reglementat de legea 115/1938 si decretul 241/1974
ce se aplica in Transilvania, Banat , Bucovina.
3 Sistemul intermediar al cartilor de publicitate funciara reglementate de legea
242/1947 aplicabil in Ilfov si Bucuresti.
Astazi se aplica sistemul de publicitate imobiliara reglementata de legea
cadastrului si publicitatii imobiliare , legea 7/1996.
Aceasta lege reglementeaza cadastrul general care este un sistem unitar si
obligatoriu de evidenta tehnica , economica si juridica al tuturor imobilelor.
Prin cadastru general se realizeaza urmatoarele operatiuni: Identificarea,
descrierea si inregistrarea in documentele adastrale a imobilelor prin natura lor.
1 Masurarea si reprezentarea pe harti si planuri cadastrale precum si stocarea
datelor pe suporturi informatice.
2 Identificarea si inregistrarea tuturor proprietatilor si a altor detinatori de
imobile in vederea inscrierii in cartea funciara cu caracter definitiv.
3 Furnizarea datelor necesare sistemului de impozite si taxe pentru stabilirea
corecta a obligatiilor fiscale.
Cadastrele de specialitate :
Ele sunt subsisteme de evidenta si inventariere a bunurilor imobile sub aspect
tehnic si economic . Pentru organizarea si tinerea cartilor funciare s-au infiintat birourile
de carte funciara in circumscriptia fiecarei judecatorii a unitatii subordonate oficiului de
cadastru si publicitatea imobiliara.
Activitatea de publicitate imobiliara din cadrul oficiilor teritoriale este indeplinita
de registratorul de carte funciara numit prin ordinul directorului general.
Inscrierea in cartea funciara. Este un inscris in care sunt evidentiate situatia
materiala si cea juridica a imobilelor in mod public prin inscrierea tuturor faptelor si
actelor juridice referitoare la aceste bunuri.
Ele se intocmesc pe localitati si se numeroteaza de la cifra 1 pentru fiecare
localitate in parte si alcatuiesc impreuna registrul cadastral de publicitate imobiliara a
teritoriului localitatii. Evidenta se tine atat pe imobile cat si pe persoane.
Felurile inscrierii:
Intabularea = inscrierea prin care se transmite, constata , modifica sau stinge un
drept real imobiliar si care devine opozabil fata de terti de la data inregistrarii cererii de
inscriere.

Intabularea are ca obiect inscrierea definitiva aa dreptului de proprietate si a

celorlalte drepturi reale. Inscrierea se face pe baza actului juridic prin care s-a transmis
drepturi reale.
Inscrierea provizorie = inscrierea prin care transmiterea, constituirea, modificarea
sau stingerea a unuii drept real imobiliar devin opozabile fata de terti sub conditia si
masura justificarii ei. Inscrierea provizorie se face:
a) in cazul dobandirii de drepturi reale afectate de o conditie suspensiva.
b) cand se solicita intabularea unui drept real in baza unei hotarari judecatoresti
care va ramane irevocabila.
c) daca nu se dobandeste un drept
d) daca dobanditorul a consemnat sumele pentru care a fost inscrisa ipoteca sau
privilegiul imobiliar.
e) daca pentru solutionarea cererii sunt necesare inscrisuri suplimentare care nu
aduc atingerea fondului dreptului ce se cere a fi inscris.
Notarea = inscrierea care are ca obiect mentionarea in cartea funciara a unor
drepturi personale, fapte sau raporturi juridice strans legate de drepturile tabulare si de
titularilor litigiilor referitoare la drepturi tabulare pentru a le face opozabile tertilor.
Efectele inscrierii in cartea funciara .
- intabularea si inscrierea provizorie au ca efect opozabilitatea fata de terti.
- notarea are ca efect opozabilitatea fata de terti a faptelor , persoanelor ca
raporturi juridice si a litigiilor.
Se realizeaza pe baza cererii de inscriere care se va depune la birourile teritoriale
a oficiului teritorial, in raza caruia este situat imobilul. Ea trebuie sa fie insotita de
inscrisul original sau copie legalizata care atesta actul de proprietate sau alt drept real.
Cererea poate fi insotita de copia legalizata a hotararii judecatoresti care trebuie
inscrisa hotararea definitiva si irevocabila. Cererile se inregistreaza intr-un registru de
intrare-iesire dandui-se un numar de ordine cronologica si data primirii.
Registrul de carte funciara va dispune prin incheiere efectuarea inscrierii daca
inscrisul indeplineste conditiile legii; in lipsa acestor cerinte, cererea de inscriere va fi
respinsa prin incheiere motivata.
Incheierea poate fi atacata cu plangere depusa la biroul teritorial si solutionare de
judecatorie. Impotriva solutiei data de judecatorie se poate face un apel sau recurs.
Obligatiile in sarcina notarului:
- notarul public are obligatia cand a autentificat un act ce priveste un drept real
imobiliar de a cere inscrierea in cartea funciara din oficiu. Despre aceasta
notarul trebuie sa faca mentiune chiar in curpinsul actului intocmit.
Obligatiile instantei de judecata instanta de judecata ce pronunta o hotarare
constitutiva sau declarativa asupra unui drept real imobiliar va transmite aceasta hotarare
definitiva si irevocabila in termen de 3 zile la biroul de carte funciara.
Situatii speciale de inscriere:
1 Cazul modificarilor ale imobilului, imobilul inscris in cartea funciara poate fi
modificat prin alaturare cum ar fi doua sau mai multe parcele care se unesc intr-un singur
imobil sau se adauga o parcela noua sau dezlipirii cand se desparte o parcela de un
imobil.
In aceste situatii se fac operatiuni de transcriere sau reinscriere.

Transcrierea se face atunci cand o parcela e trecuta dintr-o carte funciara in alta .
reinscrierea are loc in situatia in care o parcela se dezlipeste si se trece in aceasi carte
funciara un imobil de sine statator sau ca o parcela a unui act imobil.
Se mai cunosc si alte situatii speciale de inscriere cum ar fi :
- Inscrierea dreptului de proprietate dobandit prin constituire care se face pe
baza certificatului eliberat de primaria localitatii unde este situat imobilul.
- Inscrierea dreptului de ipoteca se face asupra imobilului in intregul sau sau
asupra unei cote parti ce apartine unui coproprietar.
Se pot inscrie si ipoteci ce privesc bunuri viitoare (ex: creditul ipotecar pt
investitii imobiliare dar numai cu obligatia notarii in prealabil a autorizatiei de construire
si a procesului verbal de recenzie partiala.
Inscrierile privilegiilor se fac din oficiu cu exceptia cazului cand partile renunta la
acest privilegiu si acestea sunt:
- privilegiul vanzatorului pentru restul de pret neplatit, inscrierea se face in
parteaa 3 a a cartii funciare. Daca vaznarea a fost desfiintata se va desfinta si
privilegiu din oficiu
- privilegiul poschimbasului daca in inscrisurile privind in\mparteala sau
schimbul exista diferente in bani care se numesc sulte , se va inscrie din
oficiul a privilegiului in cartea funciara
- privilegiul arhitectului si antreprenorului se poate inscrie pentru garantarea
achitarii preturilor lucrarii pe care le-au executat.
Actiuni specifice publicitatii imobiliare.
Legea prevede doua actiuni in justitie cu privire la inscrierile ce se fac in cartea
funciara .
Actiuni in prestatie tabulara Cel ce ss-a obligat sa stramute sau sa constituie in
folosul altuia un dpret real asupra unui imobil este dator sa predea toate inscrisurile
necesare pentru inscrierea acelui drept. Daca un drept inscris se stinge titularul e obligat
sa predea inscrisurile necesare alierii.
Actiunea in revendicare
Atunci cand exista neconcordanta in cuprinsul cartii funciare si situatia juridica se
poate rectifica. Prin rectificare se intelege radierea, indreptarea sau mentionarea inscrierii
oricarei operatiuni ce face obiectul inscrierii in cartea funciara. Modificarea inseamna
schimbarea ce priveste aspecte tehnice ale imobilului si se poate face numai la cererea
titularului dreptului de prorpietate.
Rectificarea se poate face si pe cale amiabila prin declaratie autentica la notar.
Daca partile nu se inteleg se face pe cale judecatoreasca.
Actiunea in rectificare e imprescriptibila. Actiunea in rectificare se prescrie in 10
ani cand este introdusa impotriva tertilor de buna credinta.
Actiunea in rectificarea notarilor este imprescriptibila
Actiunea in rectificare intemeiata pe nevalidarea inscrierii a titlului sau pe gresita
rectificare a dreptului inscris, se prescrie in 3 ani.