observatorul

urban
bucureti

observatorul urban bucureti

buletin informativ

nr.

iulie-septembrie 2011. informaii pentru un ora mai bun. uniunea arhitecilor din romnia

Rezidenial urban
EDITORIAL
Speculanii de vise ....................................2

ANALIZ
20 de ani de confruntare ntre interesul
public i privat ...........................................3
Piaa imobiliar din Romnia, de la extaz la
agonie .......................................................4
Cum au ajuns siturile industriale ansambluri
rezideniale ...............................................6
Influena boom-ului imobiliar asupra zonelor
protejate ....................................................8
Proprieti scpate de furia imobiliar .....9
Afaceri imobiliare de ni .......................16

INTERVIU
Liviu Iani: Bucuretiul are nevoie de
o orientare pe termen mai lung pentru a
recupera ce s-a irosit.............................10

PATRIMONIU

Roia Montana - un proiect inactual .........11

Traian Bsescu susine proiectul RMGC 12

LEGISLAIE
Proiectul de lege pentru modificarea Legii
minelor, o catastrof pentru mediu i siturile
arheologice .............................................13

UTILE
PUZ-uri aprobate n iunie-august ...........14

TIRI BUCURETI
Amenzi de 5 ori mai mari pentru proprietarii
care refuz s i consolideze cldirile
ncadrate n clasa I de risc seismic ........15
Concursul Arhetipuri, ediia 2011............15
Taxe mai mari pentru hotelierii care nu
renoveaz cldirile ..................................15
Telegondola din Bucureti n dezbatere
public ....................................................15
www.observatorulurban.ro

Catiua Ivanov

Speculanii de vise
Iniial, am decis s facem acest numr despre
imobiliare. Dup ce ne-am documentat mai
bine, ne-am dat seama c acest segment
este uria i nu putem scrie despre rezidenial,
birouri, industrial, hotelier, spaii comerciale
i de depozitare n acelai numr. Aa c am
ales s ncepem cu segmentul rezidenial, n
numerele urmtoare rmnnd s abordm celelalte fii.
Pn prin 2002-2004, piaa imobiliar din Romnia, pe segmentul
rezidenial, a fost "aproape moart, numrul de tranzacii fiind
foarte mic. Dup privatizarea fondului locativ, imediat dup 90,
fiecare familie a cumprat apartamentul n care locuia, pltindu-l
n rate la ICRAL-uri. Aceste locuine au fost achitate n ani 20002004. Devenind proprietate privat, au putut fi tranzacionate. Tot
dup 2000, foarte muli romni au plecat la munc, n strintate.
Banii ctigai, i-au trimis n ar i i-au investit n imobiliare. Trebuie
menionat c, n Romnia, n perioada 1990-2005, veniturile
populaiei erau foarte mici, inflaia foarte mare, iar un salariu mic,
n Spania sau Italia, era de zece ori mai mare dect ce se putea
ctiga n ar. Cele dou aspecte, coroborate, au pus n micare
piaa imobiliar din Romnia. De asemenea, n aceeai perioad
bncile au nceput s acorde credite ipotecare.
n paralel, n Bucureti, fostele industrii au fost privatizate i au dat
faliment, lsnd n urm zeci de hectare de teren liber. Terenuri care
au fost luate pe gratis cnd intreprinderile s-au privatizat. Ulterior,
aceste parcele au fost vndute pe zeci sau sute de milioane de euro.
Totodat, din 2001 a nceput retrocedarea imobilelor naionalizate,
aproape tot centrul oraului devenind proprietate privat. Mai trziu,
terenul acesor case, majoritatea n zone protejate, a devenit obiect
de specul.
ncepnd cu anii 2002-2004, presa vorbete tot mai des de faptul c
n Bucureti exist un mare deficit de locuine, c tinerii nu au unde
s stea, c trebuie s se construiasc cteva zeci de mii de uniti
locative n urmtorii doi, trei ani. Toate aceste elemente, au dus n
2005, la anunarea primelor ansambluri rezideniale noi i primele
investiii masive. Aa a nceput nebunia i s-au creat premizele
dezastrului n care ne aflm n prezent.
Numai n perioada 2006-2007, dezvoltatorii imobiliari au anunat
intenia de a construi circa 50.000 de uniti locative n Bucureti.
i construirea acestor ansambluri a nceput. Numai c, pentru cine
avea ochi s vad, era foarte clar c erau castele de nisip. Aa zisa
dezvoltare i cretere economic era o minciun, ea fcndu-se pe
bani care nu existau.
Terenurile pe care s-au fcut o mare parte dintre aceste ansambluri,
nu au fost cumprate nicioadat, ele rmnndu-le motenire
investitorilor care au pus mna pe intreprinderile de stat, la
privatizare. Dup aceea, blocurile care s-au fcut, nu s-au fcut pe
banii aa ziilor investitori, ci cu credite de la banc. Credite care la
rndul lor au fost obinute punndu-se gaj alte terenuri, obinute tot
din privatizarea fostelor industrii i spraevaluate. Deci, banii reali, cu
excepia banilor de la bnci, nu au existat.
Dar, n 2006, toat lumea credea c realizarea unor ansambluri era
o afacere de succes. i poate aa a i fost, din 2005 pn n 2008
EDITORIAL

preul unui mp de construit ajungnd de la 1000 de euro la 1700,

fr TVA. Oamenii, dezorientai de mass-media, care striga pe toate
canalele c, dac nu se grbesc s cumpere o locuin, vor rmne
fr, dar i de investitorii care vorbeau nencetat dedotrile de lux din
noile ansambluri, au dat fuga i au cumprat mii de apartamente,
nainte chiar de a se turna fundaia blocurilor. Cetenii se uitau pe
nite simulri pe calculator ale blocurilor (care s-a dovedit c nu
aveau nicio treab cu realitatea n 90% din cazuri), ddeau fuga la
banc i plteau ct cerea dezvoltatorul, doar s prind o cas.
Neinformai oamenii s-au mprumutat mult peste puterea lor
financiar, deoarece, dnd banii n rate, nu au contientizat valoarea
mprumuturilor. De asemenea, nimeni nu se gndea c ar putea
rmne fr serviciu, sau c veniturile ar putea scdea. Ba chiar, de
multe ori, s-a ntmplat c valoarea creditului i cheltuielile domestice
s fie egale cu venitul lunar sau s-l depeasc. Bncile, n goana
dup profit, au uurat condiiile de creditare, fr s se gndeasc
c acest lucru s-ar putea ntoarce mpotriva lor. n aceste condiii din
2005 - 2008 s-au vndut n Bucureti aproape 8.000 de locuine noi.
De reinut c aceste vnzri nu s-au fcut pe banii cumprtorului ci
tot pe banii bncilor.
Pe lng dorina nestvilit de a avea un apartament nou, la bloc, cu
dotri de lux, bucuretenii au fost cuprini i de dorina arztoare
de a avea o cas la curte, la periferia oraului, ca s-i creasc
copii n aer curat. Cum cererea era uria, preul terenurilor de la
marginea oraului i din comunele adiacente a crescut n civa ani
de la 3-4 euro/mp la 200 euro/mp. Aa au ajuns oameni, de bun
credin, s-i vnd apartamentele la bloc, sau s fac credite la
bnci i s se mute n mijlocul cmpului, ntr-o cas cu curte mare,
e drept, dar fr utiliti i drum asfaltat. Asta ca s nu mai vorbim de
calitatea acestor construcii i lipsa dotrilor publice gen,
n 2008, criza economic de la nivel mondial a ajuns i n Romnia.
Marile ansambluri de locuine erau n construcie. Bncile nu au mai
dat credite nici investitorilor, nici cumprtorilor. Astfel, o parte dintre
acestea nu au fost terminate, iar cumprtorii care au dat avansul,
au rmas cu ochii n soare. Se judec cu dezvoltatorii i pltesc n
continuare credite la bnci pentru o cas pe care nu o folosesc. Cele
terminate, chiar dac oamenii s-au mutat n ele, nu s-au dovedit
a fi chiar ca n poze. n majoritatea cazurilor, apartamentele sunt
mici, prost gndite, spaiile verzi lipsesc, iar zonele n care sunt
amplasate, las de dorit. De asemenea, chiar dac preul unui mp
construit a ajuns n 2010 la circa 1000 de euro, circa 10.000 de
uniti locative stau n continare goale. Cum veniturile au sczut i
omajului a crescut, a crescut i numrul datornicilor la bnci. Chiar
dac banca are ipotec pentru casele cumprate i pentru terenurile
puse gaj de investitori, valoarea acestora a sczut, i chiar dac
le-ar vinde, ar obine jumtate din banii pe care i-au mprumutat cu
3-4 ani n urm.
Aadar, fiind cldit pe dezinformare i bani virtuali, castelul de nisip
s-a prbuit. Interesant este c, i dup aceast experien, se
pare c nu toat lumea s-a nvat minte. n ultimul an, foarte muli
investitori au venit pentru avizare/autorizare la Primria Capitalei,
cu proiecte imobiliare uriae, unele bazate pe specul, dei s-a
dovedit clar c nu au succes pe pia. ntrebarea care plutete n
aer este, cine va plti oalele sparte...
2

Vera Marin

20 de ani de confruntare ntre interesul public i cel privat

n luna noiembrie a anului trecut, n urma unei licitaii, echipa format
din ATU Asociaia pentru Tranziia Urban i Quattro Design SRL
au nceput derularea unui studiu intitulat: Audit al dezvoltrii urbane
n Bucureti 1990-2010 - Definirea unor directii de dezvoltare din
perspectiva medierii interesului public cu cel privat.
Potrivit caietului de sarcini, scopul Auditului este acela de a identifica
factorii perturbatori i sursa acestora care afecteaz dezvoltarea
urban coerent, echilibrat a teritoriului municipiului Bucureti i de a
defini o serie de principii n ceea ce privete modul de negociere ntre
interesul public i cel privat.
Obiectul acestei analize a fost deci relaia dintre interesul public i cel
privat n procesele de avizare, aprobare i respectiv autorizare pentru
documentaii de urbanism.
Studiul are trei mari capitole. Primul analizeaz contextul legislativ
i instituional pentru planificarea urban n Bucureti dup 1990, i
urmrete cu precdere modul n care s-au reflectat n procedurile
locale schimbrile legislative, extrem de numeroase n cei douzeci
de ani. n cadrul acestui capitol, au fost realizate sinteze ct mai clare
pentru a evidenia tocmai acele inconsecvene sau goluri legislative
ce au cauzat rspunsuri neadecvate ale autoritii publice locale la
iniiative private, genernd o lips de coeren a deciziei publice n
orientarea energiei investiionale din domeniul imobiliar.
Modificrile importante n regimul de proprietate, procesele de
descentralizare care au adus multe responsabiliti ctre autoritile
publice locale fr a exista ns i resursele necesare n perioada de
penurie economic din anii 90, puterea limitat a regulamentelor locale
de urbanism, schimbri frecvente ale modului n care sunt distribuite
competenele ntre Primria General i Primriile de sector iat
numai cteva exemple de fenomene ce au fost identificate, analizate
i prezentate n primul capitol.
Tot aici sunt prezentate succint marile probleme ale oraului care
sunt consecine ale unei relaionri defectuoase ntre mediul privat
i mediul public: expansiunea urban necontrolat, modificarea
destinatiei terenurilor fa de vocaia lor funcional determinat n
Planul Urbanistic General n special acele terenuri cu localizare
strategic pentru inserarea unor echipamente de utilitate public,
reducerea suprafeelor verzi prin retrocedare, concesiune sau vnzare,
lipsa unei coordonri ntre necesitile de dezvoltare i capacitatea
infrastructurii edilitare i de transport, urirea i diminuarea spaiilor
publice, demolarea construciilor de patrimoniu sau desconsiderarea
regulilor de construcie n zonele protejate, toate acestea avnd efecte
n reducerea calitii vieii n Bucureti. Dezvoltatorii imobiliari nu sunt
singurii actori ai domeniului privat n cadrul acestui studiu. Chiar dac
nu au nici putere economic i nici putere de decizie, reprezentanii
organizaiilor civice i presa au totui, din ce n ce mai mult chiar,
puncte de vedere pertinente n a stabili un echilibru ntre interesul
public i cel privat.

urmrea grad de impact i de aplicabilitate pentru documentaiile

de urbanism, coerena cu strategii i documentaii, etc) i respectiv
cele iniiate de reprezentani ai mediul privat (criterii prin care ar fi
trebuit evaluat impactul asupra mediului, asupra traficului, asupra
compatibilitii funcionale i respectiv a diversificrii ofertei oraului
n echipamente de utilitate public, dar i a efectelor pe care diverse
moduri de solicitare a parcelelor le impun asupra spaiului public i a
vecintilor.
Ultimul capitol este cel al recomandrilor. Pe baza fenomenelor
analizate n capitolele precedente, dar i a unor studii de caz din
orae ale fostului bloc comunist sau din Vestul Europei, echipa de
proiect a fcut nu numai propuneri care s conduc la garantarea
drepturilor individuale i colective prin activiti de amenajarea
teritoriului i urbanism, dar i sugestii de mbuntire a fluxurilor
procedurale pentru a urmri cu mai mult consecven obiective de
dezvoltare stabilite prin strategii, politici publice i programe locale. De
asemenea, pentru o mai bun corelare ntre interesele individuale i
cele colective, este necesar responsabilizarea factorilor de decizie
att la nivelul funcionarilor publici (n numr redus acum), ct i la
nivelul aleilor locali.
O alt serie de recomandri a mers ctre o mai bun relaionare ntre
Primria Municipiului Bucureti i primriile de sector att n ceea
ce privete planificarea i proiectarea urban, ct i n procesele de
avizare. O ultim seciune, cerut prin caietul de sarcini, se refer
la prevederi care ar putea face obiectul Legii Bucuretiului. Autorii
studiului au czut de acord asupra necesitii introducerii unui nou
sector administrativ pentru perimetrul central, avnd n vedere
complexitatea gestiunii domeniului construciilor ntr-un teritoriu ce
cuprinde foarte multe zone protejate i o problematic diferit fa de
cea a marilor ansambluri sau a esutului urban periferic.
Localizare PUD-uri (cu rou) i PUZ-uri (cu negru) identificate dup informaia coninut
pe site-urile administraiei publice locale, planul de fond este cel al Unitilor de Referin
PUG 2000 . Se poate observa c sunt foarte puine zone ale oraului rmase neatinse de
demersuri derogatorii n perioada 1990-2010

Capitolul al doilea face o analiz calitativ, ilustrat prin exemple de

documentaii sau proiecte, a unor tipuri de disfuncii cu reflectare nu
numai n plan fizic, ci i n proceduri, urmrind, de exemplu, gradul de
asumare a unor reglementri de urbanism chiar de ctre autoritatea
public local care le-a aprobat. Att pentru urbanism, ct i pentru
construcii, exemplele au fost mprite n dou categorii diferite:
cele iniiate de autoritatea public local (pentru care grila de criterii
3

ANALIZ

Catiua Ivanov

Piaa imobiliar din Romnia, de la extaz la agonie

Piaa imobiliar din Romnia, n ultimii zece ani, a suferit
fluctuaii uriae att n ceea ce privete preul locuinelor
ct i numrul de metri ptrai construii. Dac n 2007-2008,
perioada de boom imobiliar, preul unui apartament era de
circa 1800 euro/mp, n 2010 acesta a sczut la circa 1000
euro/mp. Chiar i la jumtate din preul din 2008, circa 10.000
de apartamente noi sunt n continuare goale. Dezvoltatorii
nu doresc s mai lase la pre, bncile nu mai dau credit la fel
de uor ca n 2008, iar veniturile populaiei i disponibilitatea
de a se ndatora au sczut. Observatorul Urban v prezint
evoluia pieei imobiliare, n Bucureti din 2000 pn n
prezent.
Perioada 1990-2000
Dup cderea regimului comunist, locuinele aflate n patrimoniul
de stat au fost vndute ctre cei care locuiau nainte, acolo, cu
chirie. Preurile de vnzare au fost foarte mici, iar oamenii au
avut posibilitatea s le achite n rate, direct la ICRAL-uri, fr a fi
nevoii s se mprumute la bnci. De asemenea, impozitele erau
foarte mici, iar blocurile, fiind construite n anii 70-80, deci, relativ
noi, nu au necesitat lucrri de ntreinere. Acestea, coroborate
cu veniturile mici ale populaiei au dus la o activitate sczut pe
piaa imobiliar.
Perioada 2000-2010
Potrivit unui studiu realizat de DTZ Echinox, una dintre cele
mai mari firme de consultan imobiliar din Romnia, primele
schimbri n pia au nceput s apar n 2004, atunci cnd
romnii plecai la munc, n strintate, au nceput s trimit
bani acas i s-i investeasc n imobiliare. De asemenea, n
aceeai perioad, bncile au nceput s acorde credite pentru
cumprarea de locuine. Astfel din 2004 pn n 2008 a avut loc
o cretere spectaculoas a preului locuinelor.
n 2005 s-au lansat primele mari proiecte rezideniale: Bneasa
Residential, Central Residential Park i Planorama, piaa
mprindu-se ntre apartamente vechi i noi. Pn la sfritul
anului 2006 s-au anunat, alte 20 de proiecte noi, nsumnd
n total 11.000 de uniti locative. Potrivit DTZ Echinox, n
2007, dezvoltatorii imobiliari au anunat nc 39 de ansambluri
rezideniale cu 35.000 de apartamente. Dorina de a cumpra
o locuin nou a fost att de mare nct, zeci de apartamente
din cartierele rezideniale noi, au fost vndute nainte chiar de
autorizarea blocurilor. Un astfel de exemplu este cartierul Rose
Ansamblul Rose Garden , os. Colentina, vzut dinspre zona de case, 2011

Garden de pe oseaua Colentina, unde nainte de autorizarea

construciei, au existat promisiuni de cumprare pentru 100 de
uniti locative, pentru care s-a i pltit avansul.
Criza economic
n 2008, criza lovete Romnia. Numrul de proiecte imobiliare
rezideniale anunate scade la 14, cu un total de 8.300 de locuine.
n 2009, lucrrile la majoritatea ansamblurilor rezideniale
ncepute n anii trecui au fost terminate, stocul de locuine noi
ridicndu-se la circa 10.000. n 2010, dezvoltatorii au ncercat
s termine ce a rmas neterminat, fiind livrate nc 4.000 de
uniti locative noi. Sigur, sunt i exemple de investitori care nu
au avut bani s termine ce au nceput deoarece nu au reuit s
mai obin credite de la bnci Cei care au pltit avansul pentru
aceste apartamente, ncearc acum s-i recupereze banii n
instan. Nici investitorii care au reuit s-i duc la bun sfrit
investiiile, nu pot spune c au fcut o afacere bun deoarece,
la nceputul lui 2011, circa 10.000 dintre unitile locative noi din
Bucureti erau goale, iar DTZ estimeaz c anul acesta se vor
tranzaciona doar 4000 de locuine noi.
Un alt segment important a reprezentat construirea de locuine
individuale. Stul de apartamentele de la bloc, visul oricrui
bucuretean a fost s-i cumpere o casu, cu curte imens, la
marginea oraului. Astfel, n perioada 2004-2007 s-au dezvoltat
cartierele mrginae ale oraului i comunele din jur. Preurile
terenurilor din aceste zone au ajuns de la 2-3 euro/mp pn la
200 de euro/mp n perioada de boom.
Locuine noi finalizate n 2006-2010
Potrivit datelor furnizate de Institutul Naional de Statistic
(INS), n 2005, n regiunea Bucureti-Ilfov au fost terminate
4.427 locuine noi, iar n 2006 - 4.814 locuine. n 2007, numrul
acestora a ajuns la 6.721, iar n 2008 la 8.326. n 2009, numrul
de locuine noi finalizate n regiunea Bucuresti-Ilfov a nceput s
scad, ajungnd la 6.912, iar n 2010 s-a ajuns la 6.441. Deci,
rezult c, n cei 5 ani, n Bucureti i Ilfov, s-au constrit 37.641
locuine noi.
Locuine noi, vndute n 2005-2010
Potrivit datelor de la INS, numai n Bucureti, n intervalul 20052010, s-au construit circa 22.000 locuine noi. Dintre acestea,
potrivit DTZ Echinox, n 2006 s-au vndut circa 1.500, n 20074.000, n 2008-2.200, n 2009-1.200, iar n 2010-1.500.
Dac facem un calcul simplu, pe baza informaiilor date de cele
dou entiti, rezult c la nceputul anului 2011, circa zece mii
de uniti locative erau goale. n afar de perioada 2007-2008,
numrul de uniti locative tranzacionate pe an, rmne aproape
constant.
Veniturile populaiei n perioada 2002-2010
Potrivit datelor de la Institututul Naional de Statistic, salariul
mediu net, n luna decembrie 2002, era de 452,5 lei. n 2003, n
aceeai lun, venitul mediu net este de 565,8 lei. n 2004- 687 lei,
n 2005-848lei, n 2006- 1099 lei, n 2007- 1266 lei, n 2008-1489
lei, n 2009- 1477, iar n 2010-1496 lei. A se remarca faptul c din
2002 pn n 2010, salariul mediu net, n ultima lun a anului, se
tripleaz.

ANALIZ

Evoluia preului apartamentelor

Potrivit DTZ, n 2005 preul pentru apartamentele noi era de circa
1,150 de euro fr TVA. n 2008 acesta ajunge la circa 1.700
euro/mp fr TVA. n 2011 scade pn la circa 950 de euro/mp.
Pentru apartamentele vechi, n 2008 preul atinge o cot medie
de 2.400 euro/mp fr TVA, iar n 2011 scade n jurul valorii de
1.100 euro/mp fr TVA. n ultimii 10 ani valoarea TVA a variat
ntre 5 i 24 la sut.
Relaia cu bncile
Potrivit ultimului Raport de stabilitate al BNR, publicat n
2011, 4,2 milioane de romni au credite la bnci, n scdere
cu 6% fa de 2009. Datornicii reprezint 43% din populaia
activ a Romniei. Ponderea datoriei din veniturile lunare ale
debitorilor cu credit ipotecar a ajuns la 49% din 2009 pn n
2011. Creterea gradului de cultur finaciara a populaiei este
o necesitate pentru gestionarea mai bun a ndatorrii, astfel
nct viitoarele decizii de acest fel s fie luate pe baza unei mai
bune cunoateri a riscurilor, se arat n studiul BNR. Potrivit unui
studiu al companiei de consultan AT Kearney privind structura
cheltuielilor de consum a gospodriilor, restanele de peste 30 de
zile ale romnilor la bnci au crescut cu 1043% din ianuarie 2008
pn n iunie 2011, respectiv de la 508 milioane de lei, pn la
6,65 miliarde.
Piaa construciilor 2006-2010
n anul 2006 comparativ cu anul 2005, valoarea lucrrilor de
construcii a crescut cu 19,3%. Pe tipuri de construcii s-au
nregistrat creteri pe toate segmentele: lucrrile executate la
construciile inginereti (+21,8 %), cldiri nerezideniale (+16,5
%) i cldiri rezideniale (+16,2%).
n anul 2007, comparativ cu anul precedent, valoarea lucrrilor
de construcii a nregistrat, o cretere cu 33,6%, evideniat la
toate tipurile de construcii astfel: cldiri nerezideniale (+36,6%),
construcii inginereti (+34,0%) i cldiri rezideniale (+29,3%).
n anul 2008, comparativ cu anul 2007, volumul lucrrilor de
construcii a crescut cu 26,0%, cretere evideniat la toate
tipurile de construcii: cldiri nerezideniale (+32,7%), construcii
inginereti (+25,9%) i cldiri rezideniale (+18,3%).
n anul 2009, comparativ cu anul 2008, volumul lucrrilor de
construcii a sczut cu 15,1%. Pe tipuri de construcii, situaia
se prezint astfel: cldirile rezideniale cu 20,2%, cldirile
nerezideniale cu 15,7% i construciile inginereti cu 12,2%.

600 de locuine noi. Alte 8.000 de locuine noi nc i ateapt

cumprtorii, 5.400 fiind puse n vnzare direct de dezvoltatorii.
Programul Prima Cas
Potrivit statisticilor oficiale, publicate n februarie 2011, de la
lansarea programului Prima Cas, n primvara anului 2009,
s-au vndut 34.858 locuine, n valoare de 1.426 milioane euro.
Rezultatul indic 1.452 de uniti locative vndute pe lun i o
valoare medie de ndatorare de circa 41.000 euro / locuin.
Tendine
Potrivit studiului DTZ, preurile pentru apartamentele noi este de
cca 950 euro/mp. n 2012, ar putea aprea creteri de max. 5%.
Piaa imobiliar prin ochii presei
Jurnalul Naional, iunie 2007: Peste 101.447 locuine sunt
acum n construcie n ar, n diferite faze de execuie. Cu toate
astea, cererea de case i apartamente nu va putea fi acoperit
mai devreme de 5-10 ani. Ritmul se va accelera, n doi-trei ani
vom vorbi de 200.000-300.000 de locuine construite ntr-un an,
spune Ioan Catutoiu, general manager la firma de consultan
imobiliar RealTime. El adaug c oferta va ncepe s acopere
cererea n 5-10 ani. Apartamentele sau casele construite n
ansamblurile rezideniale se vor scumpi n urmtorii doi-trei ani,
cu 15-20% anual, iar cererea va ajunge la 10.000 de uniti pe
an pn n 2010, se arat n cel mai recent raport al companiei
Colliers Internaional. Salariile vor crete, i peste doi-trei ani o
familie din clasa medie i va permite s plteasc cu uurin o
rat de 800-1.000 de euro, spune Catutoiu. Febra construciilor
a cuprins ntreaga Romnie. Numrul i valoarea tranzaciilor
imobiliare se va dubla n acest an i va ajunge la 1,7 miliarde
de euro, estimeaz analitii de la Colliers. Acetia precizeaz c
anul trecut au fost ncheiate 19 tranzacii nsumnd 850 milioane
de euro.
Realitatea, decembrie 2007: Romnii ncep s se mprumute
la bnci pe via. n ultimul an, mprumuturile contractate de
populaie pe termen lung, pentru achiziionarea unei locuine
au explodat. De exemplu, potrivit datelor BNR, creditele pentru
locuine s-au dublat. Creditele relaxate, adic fr avansul de
25% din valoarea imobilului, au dus la o cretere semnificativ a
mprumuturilor pentru locuine.

n anul 2010 comparativ cu anul 2009, volumul lucrrilor de

construcii a sczut cu 13,2%. Pe tipuri de construcii, volumul
lucrrilor a sczut la toate componentele astfel: la cldirile
rezideniale cu 35,7%, la cldirile nerezideniale cu 13,6% i la
construciile inginereti cu 3,1%.

WallStreet, noiembrie 2008: Criza de pe piaa imobiliar a adus

preurile locuinelor din Capitala la nivelul anului 2007 i este de
ateptat ca procesul de scdere s continue, susine managerul
general al siteului imobiliar AnunturiParticulari.ro, Silvia Vilceanu.
Potrivit reprezentanilor AnunturiParticulari.ro. Un apartament cu
dou camere ntr-o zon bun, confort 1, cu mbuntiri poate
fi gsit i la un pre de 80.000 de euro. Totodat, o garsonier
confort I a atins pragul de 60.000 de euro n zone considerate
bune din Bucureti.

Situaia pe anul 2011

Potrivit unui studiu realizat de DTZ Echinox, n primele 6 luni ale
anului 2011 au fost finalizate n Bucureti, 300 de apartamente
noi, iar pn la sfritul anului au fost anunate pentru finalizare
nc 1.000 de uniti locative. n comparaie, n anul 2010 au fost
finalizate 4100 de apartamente noi. Specialitii de la DTZ susin
c anul acesta vor fi tranzacionate circa 20.000 de locuine,
apartamentele noi reprezentnd circa 15% i 25% din vnzri.
Un alt studiu realizat de compania de consultan imobiliar
Colliers, relev c n primul semestru al anului 2011 s-au vndut

Imopedia, martie 2011: Piaa imobiliar i va reveni cu siguran

n 2012, cnd vnzrile de apartamente normale i vor da
drumul, a declarat omul de afaceri Ion iriac. Niciodat preul
sta n-o s mai vin napoi, att de sczut. i totui lumea nu
cumpr. Banca, cel puin unde sunt i eu partener, spune:
domnule, avem bani oricnd, s vin oricine, mine i dau banii
s-i cumpere, a spus omul de afaceri. Dup prerea mea,
imobiliarul i va reveni pentru c n momentul n care romnul
care are nevoie de 2 milioane de apartamente n ara asta i va
da seama c nu mai prinde trenul dac nu l ia acum.

ANALIZ

Ina Stoian

Cum au ajuns siturile industriale ansambluri rezideniale

1989. Dezvoltarea pieei imobiliare
n perioada imediat urmtoare cderii comunismului n rile
din Europa de Est, ca expresie a liberalismului, privatizarea a
fost vzut ca remediu la toate problemele create de socialism.
Efectele spaiale ale privatizrii pmtului, locuirii i a majoritii
activitilor economice sunt vizibile n structura urban n toate
aceste ri i marcheaz un schimb puternic ntre spatiul public
i cel privat.
Retrocedarea proprietilor a avut un mare impact asupra spaiului
liber din oraele postcomunist, diminundu-l. Multe terenuri de uz
public au fost transferate n proprietate privat (spaii verzi, locuri
de joac, zone dintre blocuri, cldiri publice, etc).
Impactul acestor fenomene sunt acum vizibile att n interiorul
oraelor, ct i n zonele lor periferice, unde terenuri agricole sau
zone industriale au fost transformate n zone rezideniale sau
zone comerciale. n Romnia, toate oraele au suferit n urma
acestui fenomen, cele mai afectate fiind capitala i oraele mari.
Muli dintre noii proprietari au devenit n scurt timp noii dezvoltatori
imobiliari. Expresia individualismului extrem i a speculei se
observ n construirea dens a parcelelor, fr a acorda atenie
spaiului public. Au aprut astfel, n cazul dezvoltrilor rezideniale,
fragmente urbane izolate (ex. Gated Communities). Efectul
imediat al acestor dezvoltri, i n plus a noilor zone comerciale i
de birouri, a fost mrirea traficului auto n tot oraul i segregarea
spaiala. Sectorul 2 al Capitalei este un exemplu reprezentativ
pentru dezvoltrile urbane de acest tip, zona fiind plin de situri
industriale, ce au fost vizate de dezvoltatorii imobiliari din 2005.
Prin nchiderea unor ntreprinderi industriale, zona delimitat
de strzile Colentina, Ziduri Moi, Pantelimon i lacul Fundeni,1
aflat ntre inelul principal i inelul exterior de circulaie al
Bucuretiului, dispunea de parcele de dimensiuni mari pe care
s le refuncionalizeze, fcnd-o ideal pentru ridicarea de noi
ansambluri rezideniale. De asemenea, prin prevederea unor noi
legturi (spre exemplu: pasajul Dna Ghica os. Pantelimon)
s-au creat noi zone de restructurare care au potenat dezvoltrile.
Astfel, zonele mixte, restructurabile, i zonele industriale ocupau
n 2002, la ntocmirea PUZ sector 2, o mare parte din zona studiat
(vezi plan pg. 5). n zonele mixte denumite M2a, M2b, M3b, dar
i n zonele industriale A2b vor fi operate majoritatea proiectelor
imobiliare din acesta zon. Pentru acestea au fost intocmite
planuri urbanistice speciale care au detaliat PUZ sector2.

Romfelt, str. Ziduri ntre Vii, 2011 finalizat, dar nelocuit

ANALIZ

Evoluia zonei
Primul regulament de urbanism din Bucureti, din 1935, prevedea
pe aceste amplasamente o zon rezideniala. La acea perioad,
nu s-a construit nimic n baza acestui regulamentului. n perioada
comunist, datorit caracterului comercial pronunat, strada
Colentina a fost unul dintre principalii poli de aglomerare urban.
Astfel, n anii 80, casele de pe Colentina i Pantelimon au fost
demolate i au fost construite blocuri de 8-10 etaje, constituinduse oselele Colentina i Pantelimon. Placarea neterminat
cu blocuri a strzii Dna. Ghica denot dorina nefinalizat de
nchidere a inelului median de circulaie. ntre aceste strzi,
fuseser realizate cteva ansambluri de locuine n anii 70.
ntre aceste dezvoltri, Gara Obor devine pol de dezvoltare a
siturilor industriale. Acestea se vor extinde n nord-est, ctre
lacuri. Dup 1990, industria din perioada comunist i nceteaz
activitatea, iar siturile industriale rmn abandonate.2
ncepnd cu anul 2005, n pres apar tot mai multe declaraii
privind lipsa unitilor locative pentru segmentul mediu al
populaiei, n Bucureti. Pn n 2005, pe pia nu existau
dect apartamente vechi. n anul respectiv au nceput s se
construiasc primele ansambluri rezideniale noi n Bucureti,
oferta de vnzare diversificndu-se.
n perioada 2005-2009, numeroase zone industriale (fabrici,
autobaze, depozitari) din zona studiat au fost transformate n
complexe rezideniale cu o densitatea foarte ridicat.
Avnd n vedere calitatea ndoelnic a locuirii n zona studiat, o
strategie corect aplicat asupra nevoilor de noi locuine la nivelul
sectorului nu ar fi exclus un impact pozitiv prin
- deschiderii barierelor industriale i reintegrarea siturilor n ora
- dotarea cu funciuni sociale i comerciale.
Studiul asupra acestor proiecte ne-a artat c dezvoltarea exist
fizic, dar lipsete coerena. n prezent, majoritatea sunt blocate
de criza economic.
Caracteristicile interveniilor
Proiectele de locuine individuale studiate (pentru majoritatea au
fost elaborate PUD-uri) schimb indicii zonei i se ncadreaz
n intervenii de tipul supraetajrilor, extinderilor i creterii
suprafeei construite pe parcel. Curile sunt minimale, iar
majoritatea proprietarilor i deschid spaii de servicii la parter.
Proprietarii sunt preocupai de mbuntirea locuinei proprii, dar
nu i a spatiilor exterioare.

Planorama, str. Heliade ntre Vii, 2011 nefinalizat

platforme industriale

loc, cremenita 51-53

zone mixte M2b

DNA GHICA

zone mixte M3b

principalele axe de circulatie
foste zone industriale

loc, oradea
loc, trei scaune

birouri, magnoliei 117

str
.D

loc, azuga 5-7

M
OA

ansamblu locuinte
rose garden
colentina 16

IC
GH

loc, serv elena 24

loc, elena 53 supraet, silvia 49

. CO

LEN
TIN
A

NA

loc, silvia 15

loc, sighet 17
loc, crisu n 23
loc, dna ghica 161
loc, dna ghica 181

loc, dna ghica 157

loc, bradescu 50-52

loc, calimachi 5

loc, birouri, ziduri mosi 23

CTR

ON

str.

PA

ICII

HA

RN

ICU

LT

ansamblu locuinte, birouri si comert

electronicii 25
str.

spre victoriei

GA

RA

OBOR
spre sf. gheorghe

II

DE
INT
RE
V

ELE

str.
HE

str.

loc, ziduri intre vii 95

loc, com, Bistricioara 5

LIA

loc, calimachi 67

LACUL FUNDENI

loc, com, stolnicul v 8

loc, vadului 35

loc, calimachi 26

str.

OB

OR

UR

TU

RE

S
RA

OV

str.

II

EV

TR

I IN

UR

ZID

ansamblu locuinte
planorama
heliade intre vii dna ghica 32b

ansamblu locuinte
romfelt plaza
ziduri intre vii 19
str baicului 55

ansamblu locuinte
birouri si comert
baicului 51
ansamblu locuinte
lot 4-3 str baicului 31

loc, p turturea 42
birouri, baicului 33a
birouri, baicului 82

GARA OBOR

loc, olimpiadei 40

UR

dispensar, loc caminului 24a

I
OS
IM

spre universitate

ansamblu locuinte
neopeninsula
heliade intre vii 70-72

loc, predeal 4-8

ID
.Z

Restul ansamblurilor se confrunt cu probleme de ocupare (ex.

Romfelt) sau chiar de imposibilitate de finalizare a lucrarilor (ex.
Planorama). n prezent, apartamentele din Romfelt se nchiriaz
cu 150-300 euro/lun, iar proprietarii pclii de la Planorama
s-au asociat pentru a-i finaliza singuri cldirea. Celelalte
proiecte cu PUZuri aprobate n 2009, nu au trecut la alt faz
de avizare. n 2011, un ansamblu de locuine i comer de pe
oseaua Electronicii, pe o suprafa de aprox. 9 ha, a obinut
avizul de oportunitate.

loc, cremenita 38

str

n funcie de preuri i rentabilitatea investiional s-a observat c

zona putea fi submprit astfel: Baicului, D-na Ghica, Colentina
Kaufland, Gara Obor, Colentina Rose Garden. Cele mai nchiriate
active erau, n 2009, garsonierele i apartamentele de 2 camere,
pretul fiind intre 8-9 euro/mp. Cele mai tranzacionate active erau
n acel moment apartamentele de 2 i 3 camere, urmate de case/
vile i garsoniere. Preurile de vnzare se ridicau pn la 2300
euro/mp - 2 camere, 1600 euro/mp - 3 camere, n ansamblul Rose
Garden, construcia cea mai avansat n acel moment. n general,
preurile erau mari n zona Obor i n zonele cu investiii imobiliare
noi (Rose Garden, Planorama). De exemplu, un apartament de 2
camere n Rose Garden era la pre aproape dublu fa de restul
apartamentelor de 2 camere din zon. n prezent, acest ansamblu
este singurul finalizat i vndut aproape n totalitate, construcia
fiind nceput n 2006 i finalizat n 2009.4

schimb indicii zonei

loc, cremenita 30

loc, caminului 2
loc, servicii, pantelimon 37

VU
RA
IB
IHA
.M

Cele cteva cldiri de birouri realizate ncearcau suplimentarea

serviciilor ntr-o zona pericentral, ateptnd ocuparea complet.
Intenia de ridicare a zonei din punct de vedere economic prin
aceste investiii a rmas la nivel declarativ. 3

loc, cremenita

sos

- nerespectarea distanelor ntre cldiri;

- crearea unor ansambluri monolit;
- lipsa acut a spaiilor verzi;
- zonele interstiiale, neluminate ale ansamblurilor;
- ocuparea spaiilor libere de la nivelul solului cu parcri;
- irosirea unor zone cu potenial de spaiu public;
- lipsa de preocupare pentru amenajarea urban i pentru
calitatea spaiilor exterioare, lipsa mobilierului urban;
- aglomerarea traficului n zon;
- densificarea excesiv i crearea unor areale tip ghetou;
- accentele verticale puternice i discrepanele fa de
existent;
- imaginea arhitectural foarte slab.

2009. Analiza noilor construcii din zon

certificat urb. restul
nu schimb indicii zonei

spre colentina

spre tei

sos

Proiectele de locuine colective studiate (pentru care au fost

elaborate PUZ-uri) schimb indicatorii urbanistici ai zonei, i
se ndreapt spre soluii de specul imobiliar. Impact negativ
asupra scrii i spaialitii zonei au:

loc, velicu stefan 9-11

AIC

.B

str

UI

UL

loc, lehliu 26

loc, carausilor 21
str fantanica 36
FANTINICA

sos. PANTEL

IMON

DELFINULUI

spre iancului

spre titan

spre cernica

Zone restructurabile i clasificarea noilor proiecte, 2009

$%"!

!
&

"

"

#!

#"

'(!

$%!

'(*

$%

'(*

$%&
+,-
.(!*
/%%
+0
!)

$%""
233%")
14!!
5%

&

'(!

&

'(!

#)

&

'(!

*!

"

#!

#!!

"

#!

&
&

'(!
'(!
*

"

#1#!
)
#

&

&

'(!

#!#1
#!
#!#1
#
&
!
!
!
#"
#!
!
!
!

.1"

"

"

/
/"

!"
!"

!)
!"

-
#
#

"
6*
'6%&
.*
$7$8%
%5!
%5)
"
"&
!"

)
*

)
)

"
!"
!"
!"
!"
!"
!"
!
!

!)
!)
!"
!"

!
!
!

#
#
#
#
#
#
#
#
#*
#*
#

Tabel comparativ indicatori urbanistici pentru ansamblurile avizate, 2005-2011

Concluzii
Lund n considerare planurile urbanistice aprobate n zon,
ca i dinamic a pieei imobiliare, studiul remarc tendina de
evoluie a zonei ctre zon rezidenial. Fosta zon industrial
din perioada comunist, redevine, prin restrngerea funciunii
predominante, o zon preponderent de locuine. Se observ o
calitate slab a locuirii, fr dotri publice sau spaii verzi. Aceste
observaii, dar mai ales stagnarea pieei imobiliare accentueaz
creterea discrepanei ntre locuinele existente i zonele nou
dezvoltate. Mai mult, cartierul este perceput ca unul din cele mai
periculoase cartiere din Bucureti, lucru ce nu se va schimba
prea curnd datorit faptului c ansamblurile rezideniale au
rmas nefinalizate. 5
7

1
Punctul de plecare al acestui articol l reprezint un studiu realizat n 2009, n
cadrul unui proiect al masterului de Dezvoltare Urban Integrat - Universitatea de
Arhitectur i Urbanism Ion Mincu.
2
informaii din Studiul despre morfologie istoric, constituirea n timp a fragmentelor
urbane, arh. Daniela Calciu, arh. Veronica Tudor
3
Informaii din Analiza de oportunitate i impact a proiectelor de investiii imobiliare
n desfurare, pe categorii de importan documentaii de urbanism, autorizaii
de construire, antiere, arh. Ina Stoian, arh. Mirela Nitu.
n proiect au fost analizate 27 cazuri recente (2006-2009), aflate n diverse stadii documentaii de urbanism, autorizaii de construcie i antiere. Cazurile analizate:
11 ansambluri de locuine colective i 1 ansamblu locuine colective i birouri; 12
locuine individuale; 3 cldiri de birouri.
4
informaii din Situaia juridic i analiza pieei imobiliare, arh. Ruxandra Polizu, arh.
Mircea Cpn. Au fost analizate 452 oferte i tranzacii de la acea dat.
5
Cartografierea social a Bucuretiului, SNSPA 2010

ANALIZ

Florin Blteanu

Influena boom-ului imobiliar asupra zonelor protejate

Ct de afectat a fost centrul i Nordul Bucuretiului de
specula imobiliar n perioada boom-ului economic? Cum
au fost afectate Zonele Protejate de noile intervenii? Ct
la sut din vechiul fond construit a fost conservat? Cte
construcii noi au aprut i cum se integreaz ele n zon?
Ce s-a ales de caracterul Zonelor protejate? V prezentm
dou exemple extreme care relev schimbrile, bune i rele,

din perioada 2000-2010. Toate acestea s-au ntmplat din

cauza instituiilor care trebuiau s protejeze patrimoniul , a
arhitecilor sau a investitorilor? Nu tim cte dintre aceste
intervenii au fost autorizate de primrii sau avizate de ctre
Direcia pentru Cultur Bucureti. Din lipsa datelor nu a fost
analizat relaia dintre indicatorii POT i CUT ai noilor cldiri
i cei reglementai prin PUZ Zone Construite Protejate.

Zona Construit Protejat 29 - Nicolae Iorga (ZCP 29)

Zona Construit Protejat 93 - Parcelarea Uruguay (ZCP 93)

Premise

Premise

Rezultat

Rezultat

Str. Henri Coand, 2011

Str. Uruguay , 2011

Zon protejat cu valoare ridicat i grad de protecie maxim,

nconjurat pe toate laturile de alte zone protejate, poziionat n
centrul oraului;
Tipologie n analiza ZCP: esut;
Suprafa: 7,25ha;
Numr obiective monument istoric potrivit:
- LMI 1992: 4;
- ZCP (1999): 9;
- LMI 2004: 14;
- LMI 2010: 14;
Perioad preponderent de construire: 1900;
Stil preponderent: eclectic;
Procent instituii/totalul imobilelor: 12%, din care jumtate ambasade;
nlime majoritar existent n anii 1990: 10 m la corni;
nlime reglementat prin ZCP: nlime minim=10 m, nlime
maxim=13 m, cu posibilitatea existenei unor accente de 16 m.

Numrul investiiilor n construcii a crescut lent i s-a fcut

preponderent n reabilitarea existentului, astfel c astzi circa
40% din totalul imobilelor din zon au fost reabilitate. Doar circa
0,03% din totalul parcelelor au primit cldiri noi. Aceast tendin
se manifest i n zonele construite protejate adiacente, dar mai
puin intens. Perioada de criz nu a afectat ritmul investiiilor.
Judecnd doar dup imaginea exterioar, considerm c jumtate
din interveniile de reabilitare au fost de tipul conservarerestaurare. Circa 10% din investiiile n construciile existente
au avut ca rezultat pierderi la nivelul decoraiei exterioare.
Majoritatea instituiilor i toate ambasadele au investit n
reabilitarea construciilor existente.
Din totalul nlocuirilor, putem aprecia c 66% foreaz schimbarea
caracterului zonei existent n anii 1990. nlimea construciilor
noi este de 16m.

ANALIZ

Zon protejat cu valoare i grad de protecie ridicat, nconjurat

pe toate laturile de alte zone protejate, poziionat n Nordul
oraului;
Tipologie n analiza ZCP: parcelare regulamentar;
Suprafaa: 12,3ha;
Numr obiective monument istoric potrivit:
- LMI 1992: 0;
- ZCP (1999): 0;
- LMI 2004: 1;
- LMI 2010: 1;
Perioad preponderent de construire: interbelic;
Stiluri preponderente: modernism, neoromnesc, vernacular;
Procent instituii din totalul imobilelor: 0,01%;
nlime majoritar existent n anii 1990: 10 m la corni;
nlime reglementat prin ZCP: nlime minim=10 m, nlime
maxim=13 m, cu posibilitatea existenei unor accente de 16 m.

Numrul investiiilor n construcii a fost ridicat n perioada de

boom economic. Preponderent s-a nlocuit existentul, astfel c,
astzi, peste 70% din totalul imobilelor din zon au fost nlocuite
i doar pe un numr nesemnificativ de construcii s-au efectuat
lucrri de reabilitare. Perioada de criz a sczut ritmul investiiilor,
dar acesta a rmas mai ridicat dect cel al investiiilor din ZCP 29.
Aceast tendin se manifest i n zonele construite protejate
adiacente. Judecnd doar dup imaginea exterioar considerm
c majoritatea interveniilor de reabilitare nu se ncadreaz n
categoria conservare-restaurare.
Din totalul nlocuirilor putem aprecia c majoritatea foreaz
schimbarea caracterului zonei, existent n anii 1990. Majoritatea
construciilor noi au nlimea de 16m. Exist un numr semnificativ
de cldiri mai nalte de 16m. Una din problemele majore ale noilor
cldiri este dinamica prea crescut a volumetriei.

Catiua Ivanov, Florin Blteanu

[+++] Proprieti scpate de furia imobiliar

n perioada 2000-2010, zeci de case din Centrul Capitalei au
fost demolate pentru a face loc unor construcii mult mai nalte
i cu ocupare mai mare a terenului. Cu toate acestea, dei
lucrurile bune sunt mai puin vizibile dect cele rele, exist i
proprietari care au pus profitul pe locul doi i au preferat s
restaureze imobilele vechi i s le redea oraului.
Librria Crtureti
Unul dintre cele mai vizibile exemple este casa de pe bd. Magheru
n care se afla acum Librria Crtureti. Imobilul, care a aparinut
familiei Sturdza nainte de naionalizare, a fost revedicat n
instan n 1996 i, dup 4 ani de procese, a revenit proprietarilor
de drept. nc de la nceput, proprietatea a fost vnat de
speculanii imobiliari. Cnd s-a aflat c a devenit propriatate
privat ni s-a propus s se fac acolo de la sediu de banc pn
la cas de toleran. Sigur, afacerea cu casa de toleran era cea
mai rentabil, a declarat erban Sturdza, proprietarul casei.
n ciuda propunerilor foarte tentante din punct de vedere financiar,
proprietarii i-au dorit s pstreze casa i s o transforme n
librrie. nc de la nceput am vrut s fac o librrie ca s fie
continuarea unui gest care a avut o tradiie la noi n familie. Prin
anii 44, n aceast cas a fost o librrie, Librria Hasefer, i dup
aceea un anticariat. Anticariatul a ajutat persoanele care erau
ntr-o stare financiar precar dup rzboi s supravieuiasc
vnznd acolo crile. De asemenea, proprietarul casei, Dimitrie
Sturdza iubea foarte mult crile.

Problema a fost c, s faci o librrie nu este cel mai rentabil lucru,

ns am fcut o analiz foarte atent a fiecrui detaliu i am pornit
la drum. O librrie ntr-o cas de locuit nu se mai fcuse pn
atunci. La vremea respectiv toat lumea i imagina c o librrie
este un spaiu cu tejghea i vitrine, de unde te duci s cumperi
cri. Atunci a aprut idea ceainriei, a organizrii de evenimente,
de expoziii. Trebuia s fie diferit, un loc care s depeasc idea
de vnzare de carte. Dup numeroase discuii, i-am ntlnit pe
cei de la Crtureti i le-am nchiriat lor cas pentru c vroiau
s fac acelai lucru, a declarat erban Sturdza, ntr-un interviu
acordat HotNews.ro.
Restaurarea casei s-a fcut pe bani puini i n etape, deoarece
nici proprietarul nici chiriaii nu au avut de la nceput sumele
necesare. Proiectul de restaurare a fost fcut de arhitectul erban
Sturdza, cu biroul su. Ct ctig din nchirierea casei, erban
Sturdza spune c nu este relevant. Cert este c, de peste cinci
ani, afacerea a rezistat, dei romanii nu sunt mari consumatori de
lectur, iar locul a devenit un reper pentru iubitorii de cri, cultura
i arhitectura veche.
9

Locuin strada Romulus, nr. 77

La capitolul restaurare de locuine, un exemplu bun de urmat este
casa de pe strada Romulus 77. Imobilul a fost construit de familia
Cmrescu, dup planurile arhitectului Paul Smrndescu, n
anul 1912. n 1948 a fost naionalizat, iar n timpul regimului
comunist a funcionat n ea un Comisariat militar. Dup 90 a fost
retrocedat, iar proprietarii au vndut-o. Noul proprietar a decis
s o restaureze, organiznd un concurs de soluii pentru a alege
arhitectul care va face lucrarea. Concursul a fost ctigat de
erban Sturdza i de biroul su de proiectare.

Proiectul s-a dovedit a fi plin de provocri: Problema principal a

casei, din punct de vedere funcional, era c modul de utilizare al
ei, atunci cnd a fost realizat, se baza pe existena servitorilor.
Disprnd servitorii, se punea problema cum poi folosi intrarea
principal cnd vii cu maina, aduci proviziile i trebuie s ajungi
n buctrie, deci n mod normal s foloseti intrarea secundar.
Soluia a fost s foloseti intrarea principal, lsndu-i maina n
garaj, iar garajul s fie n legtur cu buctria. Atunci a aprut
ideea unei coline, de fapt a ngroprii acestei legturi - traseul
spre buctrie. Grdina este foarte mare, este bine plantat,
dar parcelarul o face imposibil pentru viaa intim. Ceea ce am
reuit s facem prin acomodarea garajului i a traseului pn la
buctrii, a fost sparea unui paio de tip pompeian, care este
scufundat, unde ptrunde soarele prin impluviu, dar care este ferit
de privirile vecinilor. Am compensat lipsa de intimitate din grdina
exterioar, cu o intimitate tot ntr-o grdin, n interior. Aceasta
ar fi poate cea mai mare contribuie a proiectului. n rest este
vorba de conservare i pe alocuri de restaurare. Acolo aventura
a fost funcionalizarea unui pod uria, cu o structur aparent i
o problem de iluminat specific. Graie nelegerii proprietarului
am reuit s fac nite experimente legate de condusul luminii n
acest spaiu. Decupaje n plane nclinate care nu reiau decupajul
exterior al ferestrei mansardei fcute n relaie cu ceea ce se
ntmpla n interior sunt spectaculoase, spune erban Sturdza.
Cel mai impresionant gest al acestei lucrri este c, dei era o
proprietate privat, arhitectul i beneficiarul au czut de acord
s cedeze spaiului public un col al parcelei pentru amplasarea
bustului arhitectului Paul Smrndescu.
erban Sturdza spune c, i pe timp de criz, afacerile imobiliare
cu case de standard nalt funcioneaz bine: n astfel de afaceri,
pedigriul unei case este important, dac acea cas are semntur
de arhitect, iar acela este renumit, casa are o valoare mult mai
mare.
ANALIZ

Catiua Ivanov

Liviu Iani: Bucuretiul are nevoie de o orientare pe

termen mai lung pentru a recupera ce s-a irosit
Bucuretiul s-a dezvoltat coerent n ultimii zece ani? Primarii i consilierii generali au respectat strategia
gndit pentru Bucureti, n 1999, atunci cnd au aprobat sutele de documentaii de urbanism care au
modificat Planul Urbanistic General? Putem vorbi de strategie ntr-o ar n care printr-un Plan Urbanistic
Zonal puteai modifica orice regul? n ce stadiu se afl strategia pentru noul Plan Urbanistic General? Care
sunt liniile ei directoare? Rspunsurile la aceste ntrebri le aflai de la arh. Liviu Iani, coordonatorul grupului
de specialiti care elaboreaz Conceptului strategic 2035, noua strategie a Bucuretiului.

Catiua Ivanov: S-a respectat stategia care a stat la baza Planului

Urbanistic General din 2000?
Liviu Iani: Dou lucruri ar trebui spuse. n primul rnd, la data
elaborrii Planului Urbanistic General (care a fost aprobat n 2000),
de altfel c i acum, legislaia nu prevedea n mod explicit elaborarea
special a unei strategii. Profesorii Sandu Alexandru Sandu i Doina
Cristea, care au coordonat Planul Urbanistic General, au decis s
elaboreze totui un document cu caracter strategic. Drept urmare, n
contextul n care, cadrul legislativ nu solicit acest lucru i a lipsei
unor procese participative mai largi - strategia de atunci a ncercat,
s sugereze un drum pentru Bucuretiul anului 2020. Pe baza
acestei strategii au fost elaborate reglementrile din PUG. Dar, dup
prerea mea, nu doar lipsa prevederilor din cadrul legal a condus la
nefolosirea acestei strategii, cci acesta este adevrul. Acea strategie
nu a fost folosit niciodat n mod coerent, dei ea stabilea obiective
strategice pe termen lung i mediu ct i o suit de politici, programe
i proiecte necesare. n cteva rnduri, n cei 12 ani scuri de atunci,
au fost invocate prevederi ale ei pentru susinerea unor proiecte, care
proiecte aveau de regul amplasamentele fixate n Planul Urbanistic
General, dar acest lucru a fost fcut inconsecvent, sporadic i fr
niciun fel de gndire n ceea ce privete efectul sinergic al anumitor
proiecte care puteau genera o schimbare. n al doilea rnd mai
trebuie spus c n materie de implementare a strategiei, mai exist
dou circumstane importante care au grevat aceast perioad.
Prima este o diminuare pn ctre absen a marilor investiii publice,
la scara oraului, care s genereze o schimbare de stare i care s fie
locomotive ale dezvoltrii sectorului privat. Pe de alt parte, lipsa unor
mecanisme din cadrul legal, care s vizeze n mod special problema
micrii terenurilor i a investiiilor n construcii.
CI: n acest moment facei o analiza pe PUG-ul adoptat n 2000, n
special a ceea ce s-a modificat n ultimii 10 ani, pentru strategia noului
PUG, care este acum n lucru. Ce probleme ai constatat c are oraul
n acest moment?
LI: Conceptul strategic pe care l elaborm acum are n vedere
un orizont ndeprtat - de aceea se numete Concept Strategic
2035 - pe care l-am considerat necesar, poate n uor dezacord
cu practica european. Marile orae i marile capitale europene
acum i elaboreaz strategii pe 15 ani, datorit dinamicii urbane
extraordinare pe care o aduce globalizarea. Noi am gndit ns c
Bucuretiul are nevoie de o orientare pe termen mai lung, tocmai
prin irosirea celor 12 ani de la PUG i nc zece dinainte, marcai
de: restructurarea economic, restructurarea proprietii, schimbri
dramatice instituionale. Dar acest concept strategic nu este o
strategie a Bucuretiului, este doar un concept pentru c, dup prea
mea, n contextul actual, o strategie a Bucuretiului, fie ea sectoriala
sau integrat, trebuie elaborat printr-o procedur participativ mult
mai larg, pe care Conceptul strategic nu o poate asigura din cauza
INTERVIU

limitrilor legate de bani i de timp. El poate s stea ori la baza acestor

strategii, ori poate fi folosit ca document de referin pentru PUG. Dar
discutm de un alt raport dect n situaia strategiei i a PUG-ului
din 1999. Concepul strategic ncearc, sesiznd situaia actual a
oraului i marile probleme cu care se confrunt Bucuretiul acum,
s gseasc nite elemente de reper pe termen lung i nite direcii
majore care trebuie urmate.
CI: Care sunt aceste direcii majore de care spunei?
LI: n primul rnd, discutm de un lucru care ceteanului obinuit
nu-i spune foarte mult, dar care pentru ora este extrem de important.
Este vorba de ceea ce a constituit o problem pentru Bucureti, n
ultimii 20 de ani, i anume controlul dezvoltrii urbane - modalitatea n
care administraia, mpreun cu alte instituii, fie de la nivel naional,
fie cu ali actori urbani, asigura o anumit dirijare, mai bine spus o
anumit orientare i o anumit definire a proceselor de dezvoltare
urban a Capitalei. i asta nseamn att dezvoltare n teritoriu, ct i
plasarea unor accente pe anumite direcii de aciune..
CI: n ce stadiu suntei cu Conceptul strategic 2035 i cnd vom avea
aceast strategie?
LI: Studiul este conceput n trei etape. Prima s-a ncheiat prin avizarea
care a avut loc, n luna iulie ,la Comisia Tehnic de Urbanism de
pe lng Primria Capitalei i a constituit o etap de diagnoz, de
nelegere a proceselor care au loc n prezent, de stabilire a unei viziuni
posibile pentru viitorul ndeprtat i a unor direcii majore de aciune,
pe baza crora, o dat nsuite i dezbtute, dar i prin transparent
pe care o asigurm inclusiv prin site-ul proiectului www.csb2035.com.
Urmeaz faza a doua, ceva mai scurt, de trei luni de zile, n care
avem n principal dou produse de livrat. Pe de o parte, o list coerent
de politici prioritare, n toate domeniile, pe care oraul ar trebui s le
elaboreze, pentru perioada medie i lung pn n anii 2020-2035 politici economice, sociale, de mediu, cu caracter integrat sau pe zone
din ora. i separat, dup aceea, pentru orizonturile scurt i mediu,
adic 2016-2020, programe i proiecte prioritare, pe care le apreciem
ca prioritare pentru dezvoltarea urbanistic, care, conform caietului de
sarcini, trebuie s fie raportate la ceea ce prevedea Planul Urbanistic
n 1999 ca programe prioritare. Urmeaz o a treia parte care va viza,
mai curnd, modalitatea de comunicare a Conceptului strategic, o
dat ce el va fi dezbtut i nsuit de ctre administraia public a
Capitalei, att ctre marele public, ct i ctre alte categorii de actori
interesai. Trebuie ns s subliniez din nou: strategia de dezvoltare
a Bucuretiului nu este un exerciiu tehnic ci un proiect democratic
elaborat n parteneriate i asumat politic pe deplin, inclusiv n ceea
ce privete consecinele prevederilor sale i instrumentele necesare
aplicrii ei. .Conceptul strategic nu este al nostru, profesionitii ce l
elaborm, el este al acestei administraii a municipiului. Altminteri,
va sfri ntr-un raft al neputinelor de administrare a Bucuretiului.
10

Peter Derer

Roia Montana - un proiect inactual

n prezent, proiectul Corporaiei Aurifere Roia Montan este,

n cea mai mare parte a sa, dezavantajos pentru Romnia.
Puinele ctiguri certe sunt anulate prin destule aspecte
nebuloase i, mai ales, de multe pierderi prezumabile. Fr
a mai pune la socoteal climatul de nencredere generat
de imensele cheltuieli n avans, de publicitatea excesiv,
inclusiv de intervenia discutabil a preedintelui Republicii
(care a uitat de Cartea Neagr a Monumentelor Istorice).
S fie limpede, aurul galben n-a mbogit nici o ar care
l-a avut n subsol, ci rile care l-au achiziionat punnd n
circulaie celelalte feluri de aur, ndeosebi cel cenuiu. Lucru
pe care ar trebui s-l fac i Romnia (dac e deteapt).

Dac se trec cu vederea valorile culturale (pentru care capul rii

nu a dovedit o aplecare deosebit), atunci problema capital
rmne sntatea teritoriului. Evident, proiectul RMGC nu
privete vindecarea rnilor actuale. Dac totul se va nscrie n
previziuni iar RMGC va fiina n continuare, peste 3 cincinale
exploatarea va fi ecologizat, cu excepia bazinului de nmoluri.
Riscurile fizice i chimice legate de existena acestuia sunt
ns imense i nimeni, nici mcar funcionarii ministerului de
specialitate, nu poate da garanii de siguran. (Pare ciudat, dar
autoritile statului ignornd recomandrile UE - au mai mare
ncredere n acetia dect n Academia Romn). Este adevrat,
n cazul unei catastrofe, vor fi afectai numai romnii din zon i
riverani Dunrii, srbii i bulgarii.

Pe lng multele aspecte neluate n seam de autoriti, proiectul

RMGC ridic semne de ntrebare i n domeniul amenajrii
teritoriale. Cum poate fi catalogat faptul c o entitate privat
ajunge s cumpere o ntreag localitate din ar, deplasnd
populaia n alt parte? In domeniul financiar i economic o
asemenea situaie este interzis prin legislaia de tip antitrust.
Fr a intra n detalii privind modul de achiziionare (nu lipsit de
importan), ar fi de vzut dac pentru imobilele nscrise n Lista
Monumentelor Istorice s-a apelat la preemiune. Este vorba de
circa 40 din aproape 800 de case, care mpreun, potrivit multor
specialiti europeni, formeaz un peisaj cultural. O parte din
aceste monumente sunt lsate prad degradrii, contravenind
Legii privind Protejarea Monumentelor Istorice.

In ciuda zonelor umbrite, dar urmare unei campanii extraordinare

de convingere a RMGC, contra realizrii proiectului nu s-a
mai pronunat public dect o cincime din locuitorii comunei i
un numr de organizaii obteti din restul rii (reprezentnd
intelectualitatea, activitii verzi i cei ataai de monumente.) In
cazul locuitorilor recalcitrani, eful statului (aflat n ultimul mandat
i trgnd, probabil, cu ochiul la Gerhard Schroeder) a vorbit
chiar de posibilitatea exproprierii. Nu ntmpltor, n parlament
a revenit un proiect de lege privind reglementarea mineritului.
Propunerea de expropriere a imobilelor (n interes privat i nu
public!) nu att contrazice Constituia i alte acte normative,
inclusiv Legea Urbanismului i a Amenajrii Teritoriului, dar, mai
grav, reflect filozofia politic a majoritii clasei conductoare
din Romnia. i atunci, ce garanie exist c de aurul Roiei
Montane va beneficia i restul populaiei?!

Lrgirea contextului (afectnd interesele RMGC) de la peisajul

cultural la urbanismul subteran devoaleaz alte probleme
dezagreabile. Evaluarea strns a arheologilor francezi (sic!) s-a
fcut n raport de criteriile din hexagon i nu dup cele locale.
Acolo, dovezile antice abund, ceea ce nu e cazul n Romnia. Pe
de alt parte, nu ntreg subteranul este cunoscut, fr a mai vorbi
de cercetare. Acesta va cdea victim exploatrii de suprafa
(care poate afecta, colateral, chiar i zona prezervat). Oricum,
avizarea eliberrii de sarcin arheologic de ctre ministerul de
resort (care a gafat n multe alte probleme importante) este de
condamnat, cu att mai mult cu ct a intervenit n rspr cu comisia
de specialitate. Mai bine laitate preventiv dect curaj sinuciga.
Roia Montana, centru istoric, 2010

11

Mai potrivit ar fi un referendum (formul drag multor politicieni)

cu un minimum de ntrebri. O mare parte a populaiei din restul
rii nu s-a manifestat vocal, dei nu a fost convins de lobbyul insidios al corporaiei transnaionale. Curiozitatea referendar
s-ar putea concretiza astfel: Dorii implementarea imediat a
proiectului RMGC sau amnarea lui pn la perfecionarea
(asanarea) tehnologiei de extragere a aurului? n cazul amnrii
proiectului RMGC, suntei de acord cu implementarea n zon a
unor proiecte de dezvoltare durabil a teritoriului n parteneriat
public-privat, RMGC fiind unul dintre principalii parteneri?
Lacul Tul Mare, 2010

PATRIMONIU

Catiua Ivanov

Traian Bsescu susine proiectul RMGC

n ultimele dou luni, preedintele Traian Bsescu a declarat, n

mai multe rnduri, c proiectul de exploatare a aurului de la Roia
Montana trebuie s nceap. Declaraiile, considerate de multe
persoane drept lobby pentru Roia Montana Gold Corporation
(RMGC), compania canadian care deine licena de exploatare,
au angrenat o serie de opinii, pro i contra, din partea minitrilor
de resort, ONG-urilor i a specialitilor pe probleme de mediu
i patrimoniu. n luna iulie, Direcia de Cultur Alba a emis
certificatul de descrcare de sarcin arheologic pentru Masivul
Crnic. n urma acestor evenimente, preedintele Comisiei de
Arheologie, Alexandru Suceveanu i consilierul prezidenial,
Peter Eckstein Kovacs, au demisionat.
12 iulie 2011: Comisia Naional de Arheologie aprobat raportul de
cercetare arheologic preventiv Masivul Crnic, Roia Montana,
Romnia proiectul minier Roia Montana, hotrnd descrcarea
de sarcin arheologic pentru o parte din Masivul Crnic.
14 iulie 2011: Direcia Judeean pentru Cultur i Patrimoniu Naional
Alba a emis Certificatul de descrcare de sarcin arheologic pentru
o parte din masivul Crnic.
1 august 2011: Preedintele Comisiei Naionale de Arheologie,
Alexandru Suceveanu, a demisionat. Acesta a reproat Ministerului
Culturii c nu asigur fonduri pentru cercetarea arheologic, aa cum
face RMGC.
18 august 2011: Preedintele Traian Bsescu a declarat la Sulina,
c Romnia are nevoie de proiectul de la Roia Montana. Problema
este c Guvernul s aib curaj s spun, n primul rnd romanilor,
c acest proiect trebuie nceput i dus la bun sfrit.(...) Ce ar sta
cu o asemenea avere n pmnt fr s gseasc soluii s o pun
n valoare? Pentru c resursa asta nu e nici a ONG-urilor, nu e nici
a Ungariei, care nu tiu ce avize ar trebui s dea Romniei... Nu
trebuie s dea niciun aviz, suntem nc stat suveran. Iar pe cei care
vorbesc despre distrugerea mediului i invit s mearg acum la Roia
Montana. Eu am fost de trei ori. Am susinut i susin proiectul, cum
susin orice tip de dezvoltare industrial, a afirmat Traian Bsescu,
citat de Mediafax.
22 august 2011: Preedintele Traian Bsescu a declarat, n cadrul
emisiunii Ediii speciale, difuzat de TVR, c Proiectul Roia
Montana trebuie s nceap pentru c Romnia s-i mreasc
rezerva de aur, n condiiile n care preul acestui metal a ajuns n
ultimii cinci ani, de la la 620 dolari uncia, la 1.890 dolari. Am spus i
n opoziie i ca preedinte c susin acest proiect. Nu e o noutate,
dar acum l susin mai mult ca oricnd, din motive pragmatice. Uitaiv ce se ntmpl cu toate monedele. Au probleme de stabilitate i
de depreciere. n ultimii cinci ani, preul aurului a crescut de la 620
de dolari uncia la 1.890 de dolari. O diferen de 1.270 de dolari cu
perspectiva creterii pn la 2.300 - 2.400 de dolari anul acesta.
Trebuie s ieim din demagogie, am discutat cu ministrul Mediului
angajamentul companiei mixte. Statul romn are o redeven de 4%
care vine automat, ceea ce nseamn la 300 de tone c 20 de tone
vin gratis n rezerv BNR. Probabil o renegociere ne-ar aduce ceva
mai mult, a explicat preedintele Bsescu.
23 august 2011: Laszlo Borbely, ministrul Mediului a afirmat ntrPATRIMONIU

un comunicat de pres c nu este mulumit de nivelul de 5 ppm

(pri de milion) propus de RMGC pentru exploatarea de la Roia
Montana. Nu sunt mulumit cu 5ppm pentru c am fost n Suedia i
am vzut tehnologii mai performante. Le-am adresat o scrisoare i o
s avem discuii ca s ajungem la o formul mai jos de 5, se arat n
comunicatul de pres. La nivel european, valoarea maxim admis
pentru concentraia de cianuri este de 10 ppm. Pentru exploatarea
din Suedia valoarea este de 2 ppm.
24 august 2011: Eugen Rdulescu, director BNR, a declarat c
majorarea rezervei BNR cu aurul provenit de la Roia Montana ar
avea un rol psihologic privind securitatea, ns acesta este puin
raportat la rezerva actual. Acesta a mai apreciat creterea actual a
valorii aurului ca fiind conjunctural.
25 august 2011: Aproape 30 de organizaii non-guvernamentale
de mediu i-au cerut preedintelui Traian Bsescu s i retrag
declaraiile referitoare la proiectul de la Roia Montana. Considerm
aceste noi declaraii ale preedintelui Romniei, de susinere deschis
a controversatului i, deocamdat, ipoteticului, proiect minier de la
Roia Montana, ca fiind inacceptabile, n condiiile n care proiectul
este foarte controversat i contestat din multiple puncte de vedere,
iar analiza din punctul de vedere al proteciei mediului, conform legii,
nu s-a realizat nc, ci este n curs. Apreciem c asemenea declaraii
sunt presiuni inadmisibile asupra autoritilor abilitate s ia o decizie
privind aprobarea/ respingerea proiectului, se arat n comunicatul
de pres al organizaiilor.
26 august 2011: Premierul Emil Boc a declarat c acest proiect este
prost ncheiat i trebuie renegociat: n aceast form nu poate fi
promovat din punct de vedere economic, e n defavoarea statului
romn i formula actual trebuie rediscutat.
29 august 2011: Preedintele Traian Bsescu a fost n vizit la
Roia Montana pentru a se informa despre proiectul minier. n
declaraiile pe care le-a fcut, a acuzat c proiectul de exploatare a
aurului de la Roia Montana st ngropat din 1997, din cauza laitii
oamenilor politici. De asemenea, preedintele a adugat c trebuie
evitate declaraiile bombastice pe tema cantitii de cianur care
vor fi prezente n lacul de decantare, n urma exploatrilor: O s fiu
foarte sincer s v spun c apreciez intenia voastr de a merge pe
5 miligrame pe litru, trebuie s privim, ns, la standardele europene
care ne oblig abia din 2018 s fim la 10 miligrame.
30 august 2011: Peste 100 de persoane au organizat un flashmob n
faa Palatului Cotroceni n semn de protest fa de poziia preedintelui
Traian Bsescu referitor la proiectul RMGC.
1 septembrie 2011: Consilierul prezidenial, Peter Eckstein Kovacs,
i-a anunat demisia din funcie, motivul fiind diferendul de opinie
dintre el i eful statului privind proiectul de exploatare a aurului de
Roia Montana. Acesta a semnat, la jumtatea lunii august, o petiie
iniiat de ONG-ul Transilvania Verde, mpotriva proiectului RMGC.
5 septembrie 2011: Ministerul Economiei a publicat pe site-ul sau
contractele de nfiinare a societii Roia Montana Gold Corporation,
n care este partener i statul roman. Licena de exploatare a
zcmntului a rmas n continuare secret.
12

Catiua Ivanov

Proiectul pentru modificarea Legii minelor,

o catastrof pentru mediu i siturile arheologice

Proiectul de modificare al Legii minelor ncalca grav dreptul de

proprietate privat garantat de Constituia Romniei precum
i alte tratate i convenii internaionale ratificate de Romnia,
susin mai multe organizaii non guvernamentale printre care
Aliana pentru Statul de Drept, Alburnus Maior i Asociaia Mai
mult Verde. Una dintre cele mai importante prevederi ale actului
normativ contestat de ONG-uri este c deintorii unei licene
de exploatare, societi private, vor putea expropria n numele
statului romn proprietile private care stau n calea proiectelor
de minerit. De asemenea, permite defriarea pdurilor i
distrugerea siturilor arheologice. ONG-urile cer rentoarcerea
proiectului de lege la comisiile de specialitate din camera
Deputailor i punerea lui n dezbatere public.
Iat principalele prevederi ale proiectului de modificare a Legii
minelor:
- se declar de utilitate public lucrrile miniere pentru
exploatarea substanelor minerale utile care se execut n baza
unei licene de exploatare. Pentru lucrrile declarate de utilitate
public, expropriator este statul romn, prin titularii licenelor
de exploatare, operatori economici. Declanarea procedurii de
expropriere a imobilelor pe care urmeaz a se executa lucrri
miniere i suma global evaluat a despgubirilor se aprob prin
Hotrrea Guvernului, pe baza documentaiei tehnico economice
realizate de titularul licenei. n termen de 30 de zile de la intrarea
n vigoare a Hotrrii de Guvern, titularii licenelor de exploatare
notifica persoanele fizice sau juridice titulare de drepturi reale
asupra procedurii i a ofertei de despgubire. Plata despgubirii
pentru imobilele ce urmeaz a fi expropriate se face direct de
titularul de licen. n cauzul n care prile nu s-au neles asupra
prii oferite, proprietarii pot contesta suma n instan cu condiia
s depun o cauiune de 10 la sut din valoarea contestat.
- terenurile necesare realizrii lucrrilor miniere pentru exploatarea
substanelor minerale utile pot fi scoase definitiv din fondul
forestier naional, indiferent de forma de proprietate i suprafaa
proprietii forestiere afectate. Scoaterea definitiv din fondul
forestier naional a terenurilor se face prin compensare cu terenuri
apte de a fi mpdurite, echivalente ca suprafa i bonitate, sau,
la opiunea titularului licenei, cu plata contravalorii terenului
scos din fondul naional forestier, ori prin combinarea celor dou
modaliti. Scoaterea terenurilor din fondul naional forestier se
aprob de conductorul autoritii publice centrale care rspunde
de silvicultura. Avizul autoritii competente se emite n 30 de zile
de la solicitare. Certificatul de descrcare de sarcin arheologic
se emite pentru fiecare parte de teren din perimetrul de exploatare
care poate fi redat activitilor umane curente.
- prin derogare de la prevederile articolului 2 din Legea nr. 50/1991
privind autorizarea executrii lucrrilor de construcie, Certificatul
de urbanism obinut n scopul desfurrii de activiti miniere este
independent i separat de toate avizele i aprobrile eliberate n
baza sa, n vederea obinerii autorizaiei de construire. n cazul
n care Certificatul de urbanism expir sau devine inaplicabil ori
13

invalid, toate avizele i aprobrile obinute n baza sa rmn n

vigoare, cu excepia cazului n care acestea au fost obinute prin
rerespectarea sau cu nclcarea legii.
Ce spun ONG-urile:
Alburnus Maior: Conform legislaiei romneti, expropriator nu
poate fi titularul de licen, n numele statului romn, ci doar statul
romn, direct, el fiind astfel responsabil i de plat despgubirilor.
Introducerea prevederii conform creia titularul licenei realizeaz
exproprierea i pltete despgubirile demonstreaz nc o dat
c n intenia iniiatorilor acestei modificri legislative se urmrete
substituirea autoritilor statului romn cu companii private care pot
deine la un moment dat licene de exploatare n Romnia, investindule pe acestea din urm, n mod abuziv i discriminatoriu, cu atribute
de exercitare a unor puteri statale.
Aliana pentru Statul de Drept: Procedura de expropriere descris n
acest proiect de lege aduce atingerea Constituiei Romniei, art. 21, 44,
precum i Conveniei Europene pentru Aprarea Drepturilor Omului
i Libertilor Fundamentale. Proiectul de lege instituie prezumia c
orice activitate de minerit este de utilitate public. Ori, utilitatea public
trebuie declarat n mod special pentru fiecare proiect n parte n
funcie de caracteristicile tehnice. n plus, atragem atenia asupra
faptului c dreptul de proprietate, ca urmare a exproprierii, aparine
statului, titularul de licen neavnd dect un drept de folosin asupra
terenului i, ca atare, nu poate notifica persoanele fizice sau juridice
asupra procedurii i ofertei de despgubire i nici nu poate decide
cum poate fi compensat o persoan. Pe de alt parte, proiectul
blocheaz accesul la justiie al proprietarilor prin solicitarea unei
cauiuni de10% din cuantumul sumei contestate, ori, dac obiectul nu
este evaluabil n bani, cauiunea este de pn la 10.000 lei.
Asociaia mai mult verde: Prin prevederile acestor articole, proiectele
de minerit primesc statut special i pot proceda la distrugerea unor
monumente istorice clasificate fr a mai fi nevoie de descrcare de
sarcin arheologic i/sau de avizul Ministerului Culturii n acest sens.
Prin prevederea propus se ncalc grav regimul juridic de protecie
a patrimoniului arheologic pe care Romnia s-a angajat s l asigure
prin ratificarea Conveniei europene pentru protecia patrimoniului
arheologic (revizuita), adoptat la La Valetta la 16 ianuarie 1992
(L150/1997). Mai mult, contrar spiritului legislaiei de protecie a
patrimoniului, prin care monumentele ar trebui protejate n ntregul lor,
prevederile propuse ar permite mutilarea monumentelor i a siturilor
arheologice prin descrcarea de sarcin arheologic pe fragmente
a unor terenuri necesare exploatrilor miniere.
Propunerea de modificare a Legii minelor 85/2003 este o iniiativ
din 2009 a senatorilor Toni Grebla (PSD) i Ion Rue (PDL). n 2009
proiectul de lege a primit aviz negativ de la Guvernul Romniei.
n 2010, instituia a dat aviz favorabil. Din 2010 i pn n prezent
iniiativa legislativ a fost adoptat de Senat i a trecut prin Comisiile
de specialitate ale Camerei Deputailor primind, n majoritatea, aviz
favorabil. Comisia de Mediu a respins proiectul n unanimitate. Acum,
aceast iniiativ se afla n dezbatere la Comisia pentru Industrii i
Servicii, fiind pe punctul de a intra n plenul Camerei Deputailor.
LEGISLAIE

Florin Blteanu

PUZ-uri aprobate n perioada iunie-august 2011

n cele trei luni monitorizate, s-au inut 4 edine de Consiliu, trei
ordinare si una extraordinar. n cadrul edintelor ordinare s-au
discutat 47 Planuri Urbanistice Zonale (n medie cca. 18 planuri/
edin) i au fost adoptate 16. Aproape 44% dintre documentaiile
de urbanism aprobate sunt n Sectorul 1, urmtorul este Sectorul
4 cu 25%. Un numr de 5 PUZ -uri au legtur cu patrimoniul
cultural construit protejat. Dou PUZ-uri propun edificabile n
spaiile libere din zonele de locuine colective. Alte dou PUZ-uri
se refer la foste incinte industriale, Antrefrig i Libertatea.
Tot n aceast perioad au fost aprobate PUZ-urile pentru dou
proiecte de infrastructur ale Primriei Capitalei, respectiv
parcajele subterane din pieele W. Mrcineanu i Dorobani,
pentru care n 2006 s-au aprobat indicatorii tehnico-economici i
iniierea concesionrii n vederea realizrii unui parteneriat public
privat. PUZ-ul din Piaa W. Mrcineanu a trecut mai greu de
Comisia Tehnic de Urbanism i Amenajarea Teritoriului de pe
lng Primria Capitalei deoarece efectele parcajului, la nivelul
solului, nu erau suficient de controlate (de exemplu sacrificarea
unor arbori din aliniamentul nordic al pieei). n cele din urm s-a
propus avizul favorabil cu condiia ca, pentru amenajarea solului
s se revin n Comisie cu o nou documentaie. Acest lucru nu
s-a ntmplat. n varianta recent aprobat de CGMB problema
aliniamentului de arbori nu a fost rezolvat, n schimb efectele
parcajului la nivelul solului s-au amplificat prin apariia unei scri
de acces poziionat n spatele statuii lui Walter Mrcineanu.
Ambele PUZ-uri sunt realizate de Centrul de Planificare Urban
i Metropolitan Bucureti.

verzi. Proiectul prevede nverzirea acoperiurilor a 6 cldiri ale

Universitii Politehnice i a 6 ale Universitii de Medicin.
Perioada de realizare va fi de un an i vor rezulta 7.000 mp
plantai. Municipalitatea va finana 50% din proiect, pentru restul
propunndu-se atragerea de fonduri nerambursabile europeane
i naionale (cca 3,7 mil. lei). Green Roofs: brown is the new
green, Report No. 498, realizat de English nature arat c n
Germania, n 2001 au fost instalate 13,5 milioane mp acoperiuri
verzi.
n contextul programului european de finanare nerambursabil
Life+, pentru ameliorarea calitii mediului au mai fost ncheiate
trei parteneriate ntre PMB, RATB i Metrorex. Acestea vizeaz
realizarea unui proiect de reducere a emisiilor generate de
traficul de la/ctre locul de munc, a unor politici de parcare
pentru ameliorarea mediului n zona central i a unui proiect de
informare cu privire la facilitile Park&Ride (parcaje n apropierea
staiilor de transport n comun care s permit lsarea mainilor
personale i transferul ctre transportul n comun pentru a se
ajunge n centru).
Ameliorarea calitii aerului uor n cea
Prin HCGMB 116/2011 s-a aprobat Raportul pentru 2010 privind
implementarea msurilor de gestionare a calitii aerului. Msurile
au fost luate pentru a nu se mai depi pragurile acceptate la
nivel european pentru pulberi i dioxid de azot. ntre propunerile
raportului se numr i aprobarea unei hotrri de Consiliu
pentru acordarea de faciliti la impozitarea pe cldirile care au
acoperiuri verzi.

Proiecte pentru creterea spaiului vedre

n luna iunie Consiliul General a adoptat Proiectul de hotrre
privind aprobarea indicatoriilor tehnico-economici ai studiului de
fezabilitate Reabilitarea urban a rului Dmbovia. n principal
este vorba de suprafee plantate cu gazon sau ieder pe panouri
plutitoare ce vor masca albia actual. Acestea sunt prevzute cu
ventilatoare alimentate de panouri solare ce vor ridica umiditatea
generat de suprafeele verzi spre circulaia auto de pe Splai.
Lucrrile vor fi finalizate peste 5 ani i se vor obine 12,2 ha
spaiu verde. Durata de via a panourilor este de 8-10 ani.
n expunerea de motive a proiectului se arat c acesta este
necesar deoarece Municipiul Bucureti se confrunt cu un grad
ridicat de poluare al aerului cu poluani generai de traficul auto
i n special cu pulberi, pentru care valorile limit au fost depite
cu mult i deoarece acest fapt are repercusiuni asupra sntii
umane i atrage declanarea procedurii de infringement pentru
calitatea aerului cu sanciuni aplicate Romniei de ctre Comisia
European. Proiectul este finanat 2% din bugetul local, restul
(puin peste 95 mil. lei) din fonduri europene nerambursabile
atrase pentru valorificarea resurselor regenerabile de energie n
contextul combaterii schimbrilor climatice.

Programul de msuri adoptat prin HCGMB 234/2010

reglementeaz pentru parcelele de peste 1000 mp (comparativ,
programul anterior, adoptat prin HCGMB 347/2008 se referea la
orice parcel) amenajarea i ntreinerea unui spaiu verde de
cel puin 30% din suprafaa parcelei, din care cel puin 2/3 la sol.
Indicatorii monitorizai pentru aceast msur sunt scderea
concentraiei de pulberi n suspensie i valorile acestei
concentraii raportate la spaiul verde amenajat. La rubrica
aciuni, stadiul msurii raportat n dreptul PMB se arat doar c
msura va fi inclus, n msura posibilului, n noul Regulament
Local de Urbanism aferent PUG ce va fi elaborat ncepnd din
2011 i c la avizarea acestuia vor participa specialiti. Primria
Sectorului 1 arat c edificarea construciilor respect msura.
Primria Sectorului 2 arat c respect msura exceptnd
situaiile prevzute n regulamentele de urbanism. Primria
Sector 4 prezint numrul de autorizaii eliberat. Primriile 3, 5,
6 nu au fcut raportri. Agenia pentru Protecia mediului arat
doar c aceast msur este impus la eliberarea acordului de
mediu. Raportrile generale fr indicatori clari i comunicarea
greoaie cu primriile de sector sunt identificate a fi o problem
de ctre raport. Mai multe pe www.observatorulurban.ro

De la 1 august 2011 a intrat n vigoare HCGMB 114/2011

care interzice desfiinarea alveolelor plantaiilor de aliniament
i stabilete obligaia administratorilor acestor spaii de a le
planta i ntreine. Tot n acest perioad, pentru diminuarea
fenomenului de insul termic manifestat n Bucureti, a fost
adoptat Hotrrea 115/2011 privind aprobarea indicatoriilor
tehnico-economici ai studiului de fezabilitate pentru acoperiuri

Rectificri privind articolul Masterplan-ul de transport sau Cum ne vom

UTILE

deplasa n Bucureti n 2027 aprut n nr. 8 al Observatorului Urban

Bucureti. Ultimul paragraf va avea urmtorul coninut: n ncheiere mai
dorim s cunoatem cine este Delia, persoan menionat n afirmaia va fi
continuat de ctre Delia de la pag. 74, 84, 96 (proiectele de infrastructur:
lrgire str. Biharia, nod rutier Rzoare, parcaj Piaa Hurmuzachi) din forma
final a Masterplan-ului. (AMP n adresa sus-menionat).

14

echipa OUb

Amenzi de cinci ori mai mari pentru proprietarii care refuz s Taxe mai mari pentru hotelierii
care nu renoveaz cldirile
i consolideze cldirile ncadrate n clasa I de risc seismic
Guvernul a majorat de cinci ori cuantumul
amenzilor pentru proprietarii de imobile
i primarii care nu-i respecta obligaiile
privind expertizarea i consolidarea
cldirilor cu risc seismic ridicat, potrivit
ultimelor modificri aduse Ordonanei
20/1994, pe 24 august 2011. Astfel
sanciunile cuprinse n prezent ntre 500
lei i 15.000 lei, cresc la sume cuprinse
ntre 2.500 lei - 75.000 lei. Cele mai
mari amenzi, cuprinse ntre 50.000 lei i
75.000 lei, vor fi date primrilor care nu vor
contracta proiectarea i execuia lucrrilor
de consolidare, pentru cldirile incluse n
programele anuale, n termen de doi ani
de la notificarea ncadrrii n clasa I de risc
seismic.
Printre cldirile care prezint risc seismic
se numr i multe construcii monument
sau aflate n zonele protejate. n 2010,
Observatorul Urban Bucureti (OUB)
a cerut Ministerului Culturii s nfiineze
un serviciu de tip SMURD pentru a salva
aceste imobile. Nu ni s-a rspuns. Aceeai

reacie am avut-o i la solicitarea adresat

Guvernului de a aduga n norma
metodologic aferent Ordonanei privind
consolidarea cldirilor cu bulin roie
criterii privind valoarea cultural a acestora.
La o alt adres viznd promovarea de
ctre Ministerul Culturii a unei ordonane
pentru reducerea riscului seismic la
monumentele istorice, ni s-a rspuns c
Programul Naional de Restaurare (PNR)
i Ordonana 20/94, sunt suficiente pentru
protecia patrimoniului. La solicitarea
noastr, de a ni se comunica obiectivele i
sumele alocate prin PNR, n ultimii 5 ani,
nu am primit rspuns.

Concursul Arhetipuri, ediia 2011

n data de 3 septembrie, la Palatul
Patriarhiei, Bucureti, a avut loc
decernarea premiilor concursului de
arhitectur Arhetipuri, ediia 2011. Premiul
a fost acordat unui proiect amplasat n
Bucureti, n Piaa George Enescu.
La concurs au participat cu amplasamente
13 orae din ar (Bucureti, Clrai,
Slobozia, Piteti, Braov, Iai, Botoani,
Cluj, Timioara, Satu Mare, Zalu, Bistria,
Baia Mare), n total fiind nscrise 121
proiecte.
Ctigtorii concursului:
Premiul 1 - Vallum, Piaa George Enescu,
Bucureti, autori: Cosmin Pavel, Cristina
Constatin, Bucureti
Premiul 2 - The Moon, Podul Calicilor,
Bucureti, autori: Sorin Diaconescu,
Cristina Brn, Bucureti
Premiul 3 - Chair Bridge, Podul Calicilor,
Bucureti, autori: Tudor Alexandru
Gherman, Sandra Petruc, Bucureti
Premiul special - Roppe Bridge, Podul
Calicilor, Bucureti, autori: Andrei Nejur,
Szende Szentesi, Cluj-Napoca.
15

Juriul ediiei a doua a fost alctuit din:

Jacques Allard (Belgia), Kai Uwe Bergmann
(Danemarca), Robert Kronenburg (Marea
Britanie), Carlos Jimenz (Statele Unite),
Francoise Pamfil (Bucureti), Oana Rade
(Olanda), Eliza Yokina (Bucureti) i
supleani Tehnici - Ferencz Bakos (ClujNapoca) i Iulia Stanciu (Bucureti). La
decernarea premiilor invitaii din Belgia,
UK, SUA i Danemarca au susinut o
conferin pe tema arhitecturii sustenabile
i a relaiei acesteia cu tematica acestei
competiii.
Concursul Arhetipuri a fost lansat n 2010
i pune n prim plan spaiul public urban
din marile orae din Romnia viznd
mbuntirea calitii vieii comunitilor
locale. Idea concursului este de a concepe
pavilioane temporare pe care organizatorii
le vor construi ulterior.
n Piaa Victoriei a aprut n luna august
primul element din pavilionul UP, ctigtor
n 2010, moment care marcheaz
nceperea
construciei.
ntmpinnd
dificulti n avizarea acestuia, organizatorii
promit construirea cel puin a unuia dintre
premiile din 2011.

Cota de impozitare pentru cldirile cu

destinaie turistic care nu functioneza
n decursul unui an calendaristic va fi de
minumum 5% din valoarea de inventar a
cldirii, potrivit unei modificri aduse de
Guvernul Romniei, Codului Fiscal, pe 31
august. Potrivit Ministerului Dezvoltrii,
aceast msur are ca scop s-i oblige
pe hotelieri s fac investiii n aceste
imobile i s le introduc n circuitul
turistic. n ultimii ani, tot mai multe hoteluri
rmn nchise tot anul deoarece, dup
privatizare, noii proprietarii nu au mai
investit nimic n modernizarea lor. De
asemenea, Guvernul a decis reducerea
cu 50 la sut a impozitului pe cldirile i
terenurile situate pe litoralul Marii Negre,
pentru proprietarii care le folosesc n scop
turistic o perioad de minimum 6 luni, n
cursul unui an calendaristic. Totodat,
Consiliile locale vor fi obligate s instituie
o tax de 1% din valoarea total a cazrii,
pentru fiecare zi de sejur a turistului, potrivit
aceleiai decizii a Executivului.

Telegondola din Bucureti n

dezbatere public
PUZ-ul pentru aprobarea telegondolei
din Bucureti a fost pus, n luna august,
n dezbatere public pe site-ul Primriei
Capitalei. Potrivit planurilor postate
pe site, telegondola va pleca de la
captul oselei Pantelimon, de lng
hipermarketul Cora, va traversa salba
de lacuri Dobroieti, Fundeni, Colentina,
Plumbuita, Tei, Floreasca i va ajunge
n Herstru, lng Piaa Presei Libere,
parcurgnd n total 10 km. Telegondola va
pleca de la nivelul solului i va circula la
o nlime de circa 50 de metri. n cel mai
nalt punct va ajunge la nlimea de 85
metri. Viteza de deplasare va fi de 5 metri
pe secund, iar capacitatea de transport
a unei singure telecabine va fi de 1.500
de persoane pe or. Distana ntre dou
telecabine va fi de 120 de metri, timpul de
ateptare n staie fiind de 1 minut.
Mai muli arhiteci i o parte din societatea
civil au criticat acest proiect, pe motiv c
nc nu s-a fcut un studiu realist privind
fezabilitatea proiectului si impactul asupra
parcului Herstru, monument istoric.
TIRI

Ina Stoian

Afaceri imobiliare de ni
Piaa imobiliar-rezidenial, pe lng
segmentele amplu prezentate n acest
buletin informativ, a cror dinamica
este n direct legtur cu situaia
economic naional i global, prezint
i alte segmente, de ni, independente
de situaia general. ntre acestea,
piaa locuinelor de lux i a celor pentru
tineri, cu suprafee minime. Cele dou
segmente au nceput s fie exploatate
recent i n Bucureti.
Dac proprietatea ta este preioas,
are un istoric i o arhitectur deosebit,
dac ai nevoie de atenie special i nu
vrei ca proprietatea ta s zac ntr-un
morman de alte zeci de proprieti pn
i gsete cumprtorul1 i, n plus, dac
avei nevoie de consultan i v aflai n
Romnia, nseamn c trebuie s cutai
profesioniti n exclusiviti rezideniale.
Totui, dac ne regsim n normalitatea
acestor afirmaii care vorbesc despre
valoare, unicat i servicii complete i nu
ne permitem o asemenea agenie, trebuie
s mai ateptm (ani) pentru ca servicii
similare s fie generalizate.
Castele sau palate, vile complet sau
parial restaurate, reabilitate i amenajate
sunt cele mai interesante proprieti
descrise de ctre ageniile exclusiviste.
n Bucureti, cei care prezint asemenea
cldiri i fac pe cei care le vizioneaz s se
simt cu adevrat aparte. Avnd n vedere
declinul zonelor valoroase, care ar potena
asemenea investiii, este ocant, de multe
ori, slaba relaie ntre pre i vecinti.
1

sursa www.luxuryinternational.ro

La polul opus, a nceput s se dezvolte

segmentul imobiliar al locuinelor minimale
pentru studeni si tineri profesioniti. n
cazul capitalei, ora universitar cu peste
500 de mii de studeni i n care anual se
mut muli tineri pentru oportunitile de
lucru, acest segment constituie o ni.
Numrul mare de studeni care nu i
gsesc loc n cmine pe perioada studiilor
face ca piaa imobiliar - nchirieri locuine
- s creasc n fiecare an, n toamna,
ANALIZ

cnd ncepe facultatea. Bazndu-se pe

acesta observaie, n 2009 a fost pentru
prima oar dat n folosin o cldire cu
acest target n zona metrou - Preciziei
(fost Industriilor). Locuinele se afl lng
cteva cldiri noi de birouri, ntr-o zon
preponderent industrial, aproape de
ieirea din Bucureti spre Piteti.
n 2009, nchirierea unei garsoniere de
25 mp ajungea la minim 290 euro/lun
+ utilitile. n 2011, nchirierea aceleiai
locuine este minim 200 euro/lun +
utilitile. Preul conine i o tax pentru
intreinerea cldirii i servicii, (de ex. paz).
Orice dotare suplimentar, serviciu sau
daunele produse cost (parcare, main
de splat, etc.).
Observnd piaa chiriilor la garsoniere
i apartamente n Bucureti (pe site-uri
tip www.anuntul.ro), concluzia este c
n zon central sau n zon periferic,
chiriile pentru acest segment de locuine
sunt aceleai.

ora, aceste prezentri dezorienteaz pe

cei neobinuii cu dimensiunea oraului.
inem s atragem atenia c avantajele
prezentate de ctre dezvoltatori nu se
ncadreaz la politic corect, dezorientnd
prin prezentarea trunchiat a situaiei reale,
chiar dac varianta unei chirii egale sau
mai mari pentru o locuin n alte zone
ale oraului cu dotrile ceva mai vechi fac
neatractiv alegerea din centrul oraului
pentru o parte din tineri.
Din analiza evoluiei tranzaciilor pe cele
dou segmente, n urmtorii ani, ne putem
atepta la o dezvoltare a lor. Asta n
condiiile n care, zonele protejate nu vor
mai fi distruse, iar universitile vor construi
i ele cmine noi ...
West Gate Stuidos, Prefabricate Vest, 2010

Deci, dac suntei tnr i vrei s inchiriai

o garsonier n Bucureti, la ce v gndii:
- o locuin n zon central, aproape
de toate instituiile culturale, de centrele
universitare i de alte servicii?
[ pre ntre 200 euro i 280 euro ]
- un loc n cminele studenteti, alturi
de colegii de facultate i ali studeni?
[ pre ntre 0 i 100 euro, timp de 9 luni
(maximul include i cumprarea unui
loc n cmin distribuit lunar - sume
vehiculate n pres n 2010) ]
- o locuin de tipul celei descrise mai
sus aflat ntr-un complex nou, complet
dotat, dar aflat ntr-o zon periferic?
[ pre minim ntre 200euro i 240euro ]
Nu este o ntrebare capcan sau una
prtinitoare, ci o survolare a preului pieei,
raportat la caracteristicile locuinei - att
dotrile interioare ct i caracterul zonei n
care se afl.
Publicitatea caracteristic dezvoltatorilor
imobiliari, care se bazeaz strict pe
proximitatea metroului sau a unor mijloace
de transport, pentru a lega dezvoltrile
diverselor servicii din ora, amplaseaz
atractiv aproape de centru orice punct de
la periferia Bucuretiului. Cum multe dintre
universiti sunt amplasate central n

Pentru a ne sesiza evenimente

importante, v rugm s ne scriei la:
contact@observatorulurban.ro
oub - buletin informativ nr. 9
iulie - septembrie 2011
Se distribuie gratuit la sediul UAR.
Publicat pe pagina de internet oub.
ISSN 2066 - 866X
Editor: Catiua Ivanov
Art director: Ina Stoian
Redactori: Catiua Ivanov, Ina Stoian,
Florin Blteanu, Peter Derer, Vera Marin.
Rspunderea pentru opiniile exprimate
aparine autorilor.
Observatorul Urban Bucureti
Calea Victoriei 126, Bucureti
contact@observatorulurban.ro
www.observatorulurban.ro

Uniunea Arhitecilor din Romnia
str. Demetru Dobrescu 5, Bucureti
uar_contact@yahoo.com
www.uniuneaarhitectilor.ro
16