STUDIU DE FEZABILITATE
CAPITOL A : Piese scrise
I_DATE GENERALE
Denumirea obiectivului
de investitit : Locuinte sociale - 93
unitati locative
D+P+22+M
Amplasament : bd-ul Independentei,
orasul Panciu,
judetul Vrancea
Titularul investitie’ : Consiliul Local al
orasului Panciu Data elaborarii : noiembrie 2010
I _INFORMATI GENERALE PRIVIND PROJECT! UL
1, ___ Situatia le, mati de Tat
re: la cu imple: rea duis
Crasul Panciu are o populatie de peste 10000 locuitori gi este situat
intre dealurile cultivate cu vitt de vie ale judefului Vrancea. Cunoscut drept
oragul dintre vii", Panciu este situat in zona de nond-est a judetului, 1a 0
altitudine de 265 metri, Panciu este centrul economico-administrativ al
podgoriei cu acelagi nume. Aceasta este cea mai intinsé podgorie din Veancea
cu o lungime de 8 kilometri si o litime de 30 kilometri. Panciu, important
centru viticol al Romaniei a cunoscut 0 perioada foarte prospera atunci cand
exploatarea viticola si alte activitati conexe acesteia dominau activitatile in
care erau implicati marea parte a locuitorilor orasului. Criza economica
“~~ precunr si-attt-fiorori-wu-slabitindustria-viticola-fapt cere condus~la-0
diminuare a nivelului de trai a locuitorilor orasului Panciu. Ca urmare a
acestui fapt Primaria Orasului Panciu se confrunta cu o acutizare in ceea ce
priveste cererea de locuinte sociale, Primaria doreste sa vin in intempinarea
locuitorilor oferindu-le un atat de necesar sprijin prin solutionarea problemei
jocuintelor, In incercarea sa de a gasi solutii civilizate si in conformitate cu standardele europene pentru cazarea acestor famili, Primaria doreste sa
construiasca locuinte cave sa acopere macar 0 parte din cererile cu care se
confrunta.
Construirea acestor locuinte se incadreaza in trendul de modemizare si
de mentinere a unei traiectorii ascendente a orasului Panciu.
2._Dese m0
2.a} Necesitatea st oportunitatea promovarti investitiel:
Prin programul de “Dezvottare al sistemului de locuire din
Romania” se urmareste in primul rand inbunatatirea sistemului de locuire
dar si acoperirea cererii de locuinte existente in acest moment.
conditilor de locuire, aici s-au
In ceea ce priveste cresterea calit
avut in vedere urmatoarele criterii:
© Modalitati de amplasare, in vederea realizarii unor criterii
performante de insorire, iluminare, aerisire, grad de ocupare al
terenului, acces facil pietonal cat si auto, spatii verzi si racorduri
Ja utilitati.
Modalitati de rezolvare arhitectural volumetrica si functionale si
realizarea din partea proiectantilor a unor lucrari performante din
punct de vedere estetic, functional, volumetric, la un raport
pret/calitate covenabil.
In cea ce priveste cererea de locuinte noi, un criteriu cu o foarte mare
°
importanta este faptul ca din ce in ce mai multi oameni isi dorese un sistem
nou de locuinte, in case individuale sau colective, acesta este un fenomen in
ascensiune si pe deplin justificat avand in vedere locuintele executate in
perioadele anterioare, referitor la calitatea acestora, sunt in proportie de 90%
sub standardele unanim acceptate de locuire. Gradul Tidicat de uzura tehnica
si morala si imposibilitetea de a interveni pentru reabilitarea acestora(costuri 5
ridicate, lipsa posibilitatii de mutare a locatarilor pe durata lucrarilor de
interventie etc)sustin cererea tot mai mare de locuinte noi.
Implementarea proiectului se realizeaza de catre Ministeral
Dezvoltarii regionale si turismului, impreuna cu Primaria Orasulul
Panciu.
2.b) Scenaril tehnico-economice prin care obiectivele
protectulut de investitit pot fi atinse
Scenarii propuse:
a) Prima varianta pentru a rezolva problema spatiului locativ
ou care se conffunta Primaria Orasului Panciu ar fi
construirea unui ansamblu de case unifamiliale de tip parter
cu fundatii din beton armat continue sub pereti, cu structura
de rerisienta cu pereti structurali din zidarie de caramida
inramati cu stalpisori si centuri din beton armet monolit, cu
sarpante din lem, cu structura de rezistenta pe grinzi, popi,
capriori si pane, cu invelitoarea din tabla ondulata si cu
finisaje medii. Suprafata construita a unei case este de 70 m’,
b) Cea de-a doua varianta propusa este construirea a 6
blocuti de locuinte cu subsol, pater, 2 eta si mansarda cu
structura de rezistenta formata din stalpi lamelati si rigle de
cuplare din beton armat la etajele 1, 2, si mansarda si din
de tip cotie rigida, ou fimdatiile de tip continue sub peretii
subsolului si cu planseul peste subsol. Se vor proiecta si
construi3 tronsoane tip I fiecare eu cate 15 apartamente si 3
tronsoane tip IT cu 16 apartamentefiecare, Fiecare dintre cele
sase tronsoane vor avea regimul de inaltime P+2°+M. Suprafata construita la toate cele sase blocuri este de 244,6
om,
‘Scenariu recomandat si avantajele acestuia :
Solutia construirii a 6 blocuri este cea recomandata pentru
rezolvarea problemei locative datorita respectarii mai multor
factori restrictivi cum ar fi : suprafata de care dispune Primaria
este de 10150,41 m’, o importanta economie pe partea de
instalatii si pentru bransamentul locuintelor la utilitati (apa, gaz,
curent, canslizare), o mai usoara si mai economica sistematizare
a spatiului ce tine de accesul pictonal si auto. La acesti factori se
mai adauge si impactul scazut pe cere il are un santier mai redus
ca suprafata asupra locuitorilor in ceea ce priveste poluarea
fonica si de orice alta natura.
2.c) Descrierea constructiva si functionala :
Cladirea are fundatii continue din beton armat cu inaltimea
de 50 cm, de tip talpa de fundare, sub diafregmele din _beton
armat monolit de la subsol. Infrastructura este completata de un
planseu de beton armat ce formeaza cu celelalte elemente de
rezistenta 0 structura de tip cutie rigida. La partea de
- - .suprastructura s-a-ales-ca sistem.-structural stalpi lamelari.cu-sigle —
de cuplare din beton armat monolit. Planseele sunt din beton cu
pe grinzi de beton armat monolit
grosimea de 15 em ce s
cu inaltimea de 35 om. Peretii sunt din zidarie de caramida de 30
cm armata antiseismic la etajele 1, 2 si la mansarda cu bare de
6 OB 37 dispuse la 60 de em. Sarpanta este din lemn cu invelitoare din tabla ondulata.
Cladirea se va calcula in conformitate cu normativele in
vigoare:
“Cod de proiectare seismica ~ Prevederi de priectare
pentru cladii, indicativ P100/2006"
“Calcul si alcatuirea elementelor structurale din beton
si beton armat” STAS 10107/0-90
“Cod de practica pentru executarea lucrarilor din beton,
beton armat si beton precomprimat — partea I “
indicativ NBO12 - 99
“Cod de proiectare, Bazele proiectarii si actiuni asupra
constructiilor. Actiunea vantului.” NP 082-04
“Cod de proiectare, Evaluarea actiunii zapezii asupra
constructiilor.” CR 1-1-1-3-2005
“Actiuni in constructii, Greutati tehnice si incarcari
permanente” STAT 10101/1/78
Cladirea se afla in zona seismica de calcul caracterizata
prin perioada de colt Te = 1.0 s si acveleratia terenului pentru
proiectare a, = 0,32g.
Class. de importanta a claditii este III cu factorul de
importanta y, = 1,0.
Zona climatica pentru vant cu viteza de referinta User =
35,0 mis sicu presiunea de referinta qi 0,5 kPa.
Zona climatica pentru zapada cu incarcares la $01 So, = 2,
50 KN/m?,
Categoria de importanta a cladirii este “C”,
Din punct de vedere functional fiecare din cele trei
tronsoane tip | D+P+2°+M este format din incapere pentru centrala termica si o alta incapere pentru uscator la subsol, 11
apartamente cu o camera, 3 apartamente cu doua camere si un
apartament cu trei camere.
= la subsolul avem o incapere pentru centrala termica
cu suprafate de 19,31 mp;
= la parter se gasesc 4 apartamente cu o camera, trei
Gintre acestea au o suprafata construita de 59,85 m? din care un
baloon de 4,50 m? suprafata utila a acestui tip de apartament este
$,=39,27 m? iar cel de-al patrulea apartament cu o camera de la
parter are o suprafata construita de 63,34 m? din care un balcon
de 4,50 m? suprafata utila a acestui tip de apartament este
$,=40,66 m?
+ etajele 1 si 2 sunt astfel structurate: un apartament
‘cu o camera cu suprafata construita de 59,85 m° din care un
balcon de 4,50 m? suprafata utila a acestui tip de apartament este
8,=39,27 m?, un alt apartament cu o camera cu suprafata
construita de 63,34 m? din care un baleon de 4,50 m* suprafata
utila a acestui tip de apartament este S,=40,66 m’, un alt
apartament cu o camera cu suprafata construita de 63,72 m* din
care un balcon de 4,50 m? suprafata utila a acestui tip de
apartament este S,=40,61 m° si un apartament de doua camere
cu suprafata construita de 84,17 m° din care un balcon de 4,50
1m? suprafata utila a acestui tip de apartament este S,-56,73 m";
- ja mansarda avem un apartament cu o camera cu
suprafata construita de 59,85 m* din care un balcon de 4,50 m°
suprafata utila a acestui tip de apartament este $,-39,27 m’, un
apartament cu doua camere cu suprafata construita de 84,17 m* din care un balcon de 4,50 m? suprafata utila a acestui tip de
apartament este $,=56,73 m? si un apartament cu trei camere cu
suprafata construita de 121,33 m? din care doua balcoane de
4,50 m? suprafata utila a acestui tip de apartament este S,=80,47
m’. Apartamentul cu trei camere beneficiaza de doua balcoane de
4,50 m? iar celelalte doua apartamente de la mansarda
beneficiaza de un balcon de 4,50 m*.
Tronsonul de tip II cu regimul de inaltime D+-P+2F+M se
compune pe cele 4 nivele din 16 apartamente din care 13
apartamente cu 0 camera, 3 apartamente cu doua camere si un:
- la subsol avem incaperea pentru central
termica cu o suprafata de 19,31 m’,
- Ja parter se gasesc 4 apartamente cu o camera,
‘rei dintre acestea au o suprafata construita de 59,45 m? din care
un balcon de 4,50 m? suprafata utila a acestui tip de apartament
este $,=39,27 m? iar cel de-al patrulea apartament cu o camera
de la parter are o suprafata construita de 62,86 m? din care un
balcon de 4.50 m? suprafata utila a acestui tip de apartament este
$,=40,66 m’;
. etajele 1,2 si mansarda sunt astfel structurate:
un apartament cu 0 camera cu suptafata construita de 59,45 m*
din care un balcon de 4,50 m? suprafata utila a acestui tip de
apartament este S,=39,27 m’, un alt apartament cu o camera cu
suprafata construita de 62,86 m? din care un balcon de 4,50 m?
suprafata utila a acestui tip de apartament este $,=40,66 m?, un
ait apartament cu o camera cu suprafata construita de 63,65 m?
din care un balcon de 4,50 m? suprafata utila a acestui tip de
apartament este $,~40,61 m? si un apartament de doua camere 10
cu suprafata construita de 83,79 m? din care un balcon de 4,50
m” suprafata utila a acestui tip de apartament este $,=56,73 m’;
Accesutl in bloc al locatarilor pe trepte sau pe rampa pentru
persoanele cu dizabilitati intr-o terasa neacoperita cu suprafata de
5,61 m? si mai apoi intr-un windfand de 8,19 m° si apoi in holul
intrarii principale. Accesul la apartamente se face ori pe scarile
interioare ale blocului si din holul de distributie catre acestea din
casa scari.
Compartimentarile interioare ale apartamentelor sunt
realizate din pereti de gips-carton pe schelet metalic si
termoizolatie de vata mineral.
La finisaje s-a folosit parchetul laminat in camera de i si
in dormitor si gresie in baie, bucatarie si casa scarii, Peretii si
plafoanele se vor finisa in zugraveli lavabile, iar in cazul bailor
in zona obieetelor sanitare si pe frontul de Jucru al bucatariilor
peretii se vor placa pana la inaltimea de 1,50 m cu faianta,
‘Tamplaria exterioara va fi din PVC cu geam termopan iar
cea interioara din lemn furniruit gata finisata.
Sarpanta va fi din lemn iar invelitoarea din tabla ondulata
vopsita multistrat.
Fatadele vor fi izolate termic cu termosistem si finisate cu
vopsea lavabila de exterior.
Instalatii sanitare - Alimentarea obiectivului cu apa rece
se realizeaza printr-un bransament din teava de polictilena de
inalta densitate (PEHD), avand Dn=63 x 3.6 mm. Inainte de
intrarea in subsolul blocului s-a prevezut un contor pentru u
masurarea consumului de apa rece motat intr-un camin de
rmasura,
Insialatia sanitara interioara de apa rece si apa calde
mengjera se va realiza din teava de polipropiena reticulara
(PPR), teava multistrat si teva din otelzincat cu izolatie termica
corespunzetoare.
Distrbutia orizontala va fi dispusa sub-planseul
demisolului. Coloanele de apa rece si apa calda vor fi montate in
ghene pe holul comun, acestea se vor fi echipate cu armaturi de
sectionare side golire pentru fiecare in parte,
Fiecare locuinta va fi alimentata prin racorduri unice
pentru apa rece si apa calda menajera, iar contorizarea debitelor
se va face cu contoare de° apa rece, respectiv calda, avand
Dn=15 mm,
Distributia la obiectele sanitare se realizeaza prin
intermedint distribuitoarelor, conductele de legatura fiind
montate in sapa de egalizare, Penru fiecare legatura se va monta
robinet de sectionare Ja distribuitor. Obiecele sanitare vor fi
prevazute de asemenea cu robinete de sectionare.
Prepararea apei calde se va relia in regim de
semiacumulare intt-un boliler cu serpentina interioara racordata
ia cazan, Volumul boilerului este de 800
Pentru evitarea timpului de asteptare sia consumuluiinutil
“de apa calla, s-a prevazut instalatie de reciroulare a apei ealde
menajere inte boilar si consumatori de la ulimul nivel.
‘Apele uzate mengjere sunt preluate de la locurile de
consum prin intermediul conductelor de canalizare si
vehiculate la reteaua de canalizare publica din zona, La instalatia n
de canalizare interioara se vor folosi conducte de canalizare din
din PP ignifugata avad diametrele de 32, 40, 50,75, 110, 125
mm. La exterior cladirii, conducta ve fi din PVC cu diametrul de
160mm.
Coloanele de scurgere vor fi separate, pentru baii respectiv
pentru bucatarii, acestea vor fi mascate in elemente din gips-
carton.
Inainte de iesirea conductelor de canalizare din cladire
s-au prevazut piese de curatare si clapete antiretur pentru a
preveni refularea apelor uzate din canalizarea exterioara in
interiorul caladirii.
Penta evacuarea apelor uzate accidentale din subsol s-au
prevazut receptoare de pardoseala.
Instalatii_ de incalzire -Surse de producere a agentului
termic pentru incalzirea spatiilor si prepararea apei calde
rmanajere se va stabili in urma studiului comparativ pentru solutii
de incalzire si preparare apa calda.
Solutiile sunt urmatoarele:
+ prepararea agentului termic cu o centrala termica pe gaze
naturale;
- prepararea agentului termic cu o centrala termica pe
lem; eect
- prepararea agentului termic cu o centrala termica pe
peletis 13
- prepararea agentului termic cu o centrala termica pe gaze
naturale, cu aport de energie pentru prepararea apei calde
de la panourile solare;
- prepararea agentului termic cu o centrala termica pe
lemne, cu aport de energie pentru prepararea apei calde de
la panourile solare;
~ prepararea agentului termic cu 0 centrala termica pe
peleti, cu aport de energie pentru prepararea apei calde de
a panourile solare;
= prepararea agentului termic cu pompe de caldura, cu
aport de energie pentru prepararea apei calde de le
panourile solare;
In cele ce urmeaza se prezinta varianta clasica, si anume
prepararea agentului temic pentru incalzirea spatiilor si
prepararea apei calde menajera cu centrala temica pe gaze
naturale,
‘Acoperitea pierderilor de caldura, spre exterior, in
perioada rece a anului, se va realize cu corpuri statice de
incalzire din otel cu inaltimea de 600 mm.
In vederea alegerii acestora s-au avut in vedere mai multe
considerente:
randamente ridicate de transmitere a caldurii;
montaj usor si rapid:
factorul estetic si igienie;
nu necesita grunduiri sau vopsiti ulterioare; 4
© centrala termica de scara, proprie imobilului
necesita inertie termica mica a instalatiei de
incalzire;
© suprafata de incalzire mai mare fata de restul
corpurilor de incalzire;
© raport suprafata de incalzire/pret superior altor tipuri
de radiatoare.
Corpurile de incalzire vor fi prevazute cu robineti de reglaj
pe tur si retur, racordate in diagonala, iar aerisirea instalatiei se
va realiza local cu dezaeratoare manuale de 3/8”.
Instalatia de incalzire este de tip bitubulara cu distributie
inferioara. Fiecare apartament (locuinta) va avea racord unic de
energie termica din teava de PPR-Al, prevazut cu robinete de
sectioanare. Alimentarea corpurilor de incalzire, se va realiza in
sistem de distributie radiala (legature individuala pentru fiecare
comp de incalzire), de la dictribuitoricolector de apartament cu
tevi de tip multistrat introduse in izolatie de elastomer, montate
ingropat in sapa de egalizare. La distribuitor/colector de
apartament vor fi montate robinete de sectionare atat pe tur cat si
pe retur, pentru legaturile la corpurile de incalzire.
Contorizarea cantitatii de energie termica consumata se va
realiza pentru fiecare apartament in parte, prin intermediul
je termica montate pe holul comun, intro
nisa sepecial amenajata,
Reteaua de distributie, amplasata in subsolul cladirli, este
realizata din teava PPR-Al, izolata termic cu mansoane izolate
din elastomeri. 15
Agentul termic pentru incalzirea spatiilor si prepararea
apei calde menajere va fi produs de cazanul din cadrul centralei
termice amplasata la subsolul blocului in incaperea special
destinata,
Cazanul are o putere termica nominala de 175 kW cu
functionare cu gaze naturale, Centrala termica va contine un
regulator electronic ce realieaza automatizarea completa 0
acesteia prin intermediul senzorilor de temperatura, de fluid si
rebinetelor de reglare.
Reglarea calitativa (temperatura) @ agentului termic
pentru instalatia de incalzire se realizeaza prin intermediu! unui
robinet de reglare cu trei cai cu servomotor in functie de
temperatura exterioara si interioara dupa un grafic de reglare
implementat de regulatorul electronic.
‘Vehicularea agentului termic in instalatia de incalzire se va
realiza cu un grup compact de 2 electropompe cu functionare
intermitent, cu 3 trepte de functionare, avand caracteristicile
nominale de functionare Q = 6 me/h, H = 6,2 mCA ce are montat
in amonte si in aval robineti de sectionare.
Fiecare coloana (ramura) de distributie va fi racordata la
distribuitoral general din centrala termica si prevazute cu robineti
de reglare sectionare.
Cresterile de volum ale agentului termic din instalatie sunt
‘de un vas de expansiune inchis, eu membrana.
pre
Pe conducta de siguranta se vor monta 2 supape de
siguranta, 1”, Pr= 3.5 bar.
Ca aparataj de verificare a parametrilor cazanului, au fost
prevazute termometre si manometre, cy robinet de control pe 16
conductele de tur si retur a cazanului, serpentina boiler, ramuri
de distributie.
Pentru prevenirea circulatiei inverse s-a prevazut clapete
de retinere, pe tur si retur. De asemenea, pe conducta de retur a
sa prevazut cu filtru Y montat cu flanse.
Incarcarea instalatiei de incalzire cu apa, se face numai cu
apa dedurizeta din statia de dedurizare prin intermediul unui
racord cu robinet si clapeta de retinere.
Contorizarea energiei termice se va face atat la nivel de
agent termic de incalzire cat si la agent termic primar pentru
preparare a apei calde.
Aerisirea instalatiei se va realiza centralizat cu ventile
4", monate pe fiecare capat de
automate de aerisire ou Dn
coloana la ultimul nivel, si in punctele inalte in cal
supratraversarilor clementelor de constructii (acolo unde este
cazul),
Prepararea debitului de apa calda menajera se va realiza
intr-un boiler de 800 1, cu serpentine interioara necesitand o
puterea termica de 77 kW.
Serpentina interioara a boilarulu va fi legata in paralel eu
instalatia de incalzire, Agentul termic primar pentru. prepararea
apei calde manajere va fi vehiculat cu ajutorul unei pompe.
_Regulatorul electronic va fi programat astflincat
ssigurarea debitului de caldura pentru prepararea apei calde
menajere sa fie prioritar fata de instalatia de incalzire.
Contorizarea debitului de apa calda menajera furnizata se
va realiza volumic, cu un contor pentru apa calda cu Dn = 40
mm. n
Conductele din cadrul centralei termice vor fi din otel
izolate cu cochilii din potiuretan cu protectie mecanica din tabla
zincata,
Gazele arse colectate de la cazan vor fi evacuate prin
intermediu! unui racord Ia cosul de fum, realizat din teava din
otel, neagra cu Dn = 250 mm, izolat termic cu vata minerala cu
grosimea de 50 mm. Protectia termoizolatiei se va realiza cu
tabla de otel zincata, Cosul de fum va fi realizat din blocuri
ceramice prefabricate cu diamtrul interior de 300 mm si
inaltimea de 19.5 m. Pe canalul de fum (racord) au fost prevazute
stuturi de masurare a caracteristicilor gazelor.
Instalatii electrice ~ Instalatiile electrice sunt realizate din
conducoare de tip MYf introduse in tuburi felxibile riflate
ignifugate, montate ingropat sub tencuiala sau sub placile de
gipscarton. Exceptie face instaltia electrica si automatizare din
cadrul ceniralei termice, care este realizata din cabluri armate
montate aparent cu scoabe sau pe pat de cabluri.
Protectia instalatiei electrice la scurt circuit si la
suprasarcina, se realizeaza cu disjunctoare (intrerupatoare
automate) cu protectie la scurt circuit si la suprasarcina montate
in tablourile electrice.
Protectia persoanelor impotrive socului electric la atingeri
jloace de baza (Iegare la nul de
protectie PE) si mijloce suplimentare (disjunctoare cu protectie
diferntialé (DDR) [A= 30 mA). Pentru diminuarea riscului de
incendiu s-a prevazut un disjunctor general cu protectie
diferentiala (DDR) IA= 300 mA. 18
Tablourile electrice din apartamente sunt alimentate cu
energie electrica prin coloane electrice individuale de la firida de
distributie si contorizare montata la parter (F.D.C.P.).
Din tabloul de utilitati comune TU (cu contorizare
separata), se va alimenta centrala termica si iluminatul din
spatiile comune.
Incaperile din locuinte vor aves urmatoarele dotari:
© in yestibul, plafoniera cu intrerupator;
© in camera de zi, loc de lampa (candclabru) cu
comutator si patru prize duble cu contact de
protectie;
in dormitor loc de lampa (candelabru) cu comutator
si patru prize cu contact de protectie;
in bucatarie o plafoniera etansa si doua prize cu
contact de protectie (circuit separat cu DDR 30
mA);
in baie o aplica etansa si o priza cu contact de
protectie in exteriorul incaperii langa usa pentru
masina de spalat (circuit separat DDR 30 mA).
© [a accesul in locuinta este prevazut o sonerie cu
buton.
___ Conform prescriptiilor_tehnice privind dimensionarea
coloanelor electrice pentru consumatorii casnici (indicativ PE
155-92), se va considera:
pentru apartamentul cu o camera puterea electrica
instalata, Pi= SkW; 19
© pentru apartamentul cu doua camere puterea
electrica instalata, Pi= 6 kW.
Pentru un tronson cu 16 epartamente plus utilitatile
comune rezulta o putere instalata de, Pi= 92kW.
Luand in calcul simultaneitatea functionarii receptoarelor
din intreage cladire, s-2 considerat Cs = 0.64
Puterea absorbita, Pa = Pi x Cs, Pa=92 x 0.64—+Pa=58.88 kW.
Pentru un tronson cu 15 aparamente (D+P+2E+M) plus
utilitatile comune rezulta o putere instalata, Pi = 82kW
Luand in calcul simultaneitatea functionarii receptoarelor
din intreage cladire, s-a considerat Cs=0.65
Puterea absorbita, Pa = Pi x Cs, Pi = 82 x 0.65-+Pi = 53.3 kW.
Blocul de locuinte va mai fi dotat cu:
¢ instalatii pe protectie impotriva trasnetului;
priza de pamant de contur natural-artificiala;
© instalatii de telefonie, intemet;
© instalatii cablu TV.
3. Date tehnice ale investitiel :
3.a) Zona si amplasamentul :
Amplasamentul viitoarelor constructii se afla in orasul
= pe un teren cu suprafata de 10150,41 m? pe care se vor
amplasa cele sase blocuri ce au regimul de inaltime D+P+2°+M
si are urmatoarele vecinatati:
© Nord-Vest - Vie in proprietate particulara
¢ Nord-Est - Blocuri finalizate ANL 20
o Est - Vie in proprietate privata
© Sud-Est — - Vie in proprictate particulara
© Vest ~ Sala de sport in constructie
o Sud - Vie in proprictate particulara
3.b) Statutul juridie al terenului :
In conformitate cu documentatie de urbanism aprobata,
terenul este liber de orice alte sarcini si poate fi utilizat pentru
constructia de locuinte colective si dotarile complementare
functiunii de locuire.
3.¢} Situatia ocuparilor definitive de teren :
Intreaga suprafata de teren (10150,41m’) este alocata
definitiv realizarii locuintelor sociale.
3.d) Studii de teren:
- zona seismica de calcul cu a, ~ 0.328
= perioada de colt To = 1,08
- natura terenului de fundare
- litologia amplasamentului:
0,00 0,80 m - sol vegetal argilos negru
0,80 - 2,00 m - argila prafoasa galbena, plastic vartoasa
2,00 - 5,00 m - praf argilos galben, plastic vartos,
“nacroporic sensibil la umezire grupa A,
6,00 8,00 m - prafargilos galben plastic vartos
‘Apa subterana se afla la 27-28 m adancime.
Unpluturile in jurul blocului, dupa ce acesta a depasit cota
40,00 se ver face cu praf argilos nisipos galben. 2
Caracteristict principale ale constructiilor din
cadrul obiectivului de investitit :
Suprafata construita la sol a fiecarui bloc este de 244,6 m?
iar suprafata construita desfasurata este de 1069,73 m’, respectiv
de 1467,6 m? si 6418,38 m? pentru cele sase blocuri cumulate.
Fiecare din cele trei tronsoane tip I cu 15 unitati locative fiecare
cu regimul de inaltime D+P+2®4M au in componenta 6
apartamente cu o camera cu suprafata de 59,85 m’, 3
apartamente cu o camera cu suprafata de 63,34 m’, 2
apartamente cu o camera cu suprafata de 63,72 m’ , 3
apartamente cu doua camere cu suprafata de 84,17 m° si un
apartament cu trei camere cu suprafata de 121,33 m’,
Cele trei tronsoane de tip TI cu 16 unitati locative fiecare
cu regimu) de inaltime D+P+2"+M se compune din : 6
apartamente cu o camera cu suprafata de 59,45 m’, 4
apartamente cu o camera cu suprafata de 62,86 m’, 3
apartamente cu o camera cu suprafata de 63,65 m° si 3
apartament cu doua camere cu suprafata de 83,67 m°.
‘Accesul in bloc al locatarilor pe trepte sau pe rampa pentru
persoanele cu dizabilitati intr-o prispa neacoperita cu suprafata
windfand de 6,43 m? si apoi in
interioare ale blocului. 2
Numarul de nivele a cladirilor este de 5 din care subsolul
cu 0 inaltime de 2,25 m iar parterul, cele trei respectiv patru etaje
si mansarda cu inaltimea de 2,65 m.
In conditiile in care suprafata de teren aferenta constructiei
este de 10150,41 m? procentul de ocupare a terenului va fi de
14,46% iar coeficiental de utilizare a teremului de 0,63.
Variantele constructive pentru realizarea investitiei pot
adopta ca sistem structural constructii cu pereti structurali din
beton armat monolit sau prefabricat, constructii in cadre din
beton armat sau constructii cu pereti structurali din zidarie.
a) Constructii cu pereti din beton armat monolit. Acest
sistem structural este alcatuit la partea de infrastuctura din
fundatii continue din beton armat cu inaltimea de 50 cm, de tip
talpa de fundare, sub diafragmele din beton armat monolit de la
subsol formand cu planseul de beton armat de la cota -0,05 0
structura de tip cutie rigida, la partea de suprastructura vom avea
pereti structurali de tip diafragme din beton armat monolit cu
grosimea de 15 de cm conectate intre cle in dreptul gofurilor cu
rigle de cuplare din beton armat monolit, planseele vor fi din
beton armat monolit,
b) Constructii in cadre din beton armat.
‘Acest sistem structural va fi alcatuit la partea de infrastructura
din fundatii continue de tip talpa de fundare din beton armat sub
~~ ziduri si de tip izolate sub stalpii din beton armat, [a parte de
suprastructura vom avea stalpi de beton armat ce se vor continua
de la nivelul inferior interconecteti cu grinzi principale si
secundare din beton armat monolit. Peretii vor fi neportanti din
blocuri de BCA, planseele vor fi din beton armat monolit. ) Constructii cu peretii structurali din zidarie.
‘Acest sistem structural va fi alcatuit la partea de infrastructura
din fundatii continue din beton armat cu inaltimea de 50 em, de
tip talpa de fundare, sub diafragmele din beton armat monolit de
la subsol. Infrastructura este completata de un planseu de beton
armat ce formeaza cu celelalte elemente de rezistenta 0 structure
de tip cutie rigida. La partea de suprastructura s-a ales ca sistem
structural stalpi lamelari cu rigle de cuplare din beton armat
monolit. Planseele sunt din beton armat cu grosimea de 15 cm ce
sprijina pe grinzi de beton armat monolit cu inaltimea de 35 om.
Peretii sunt din zidarie de caramida de 30 cm armata antiseismic
la etajele 1 si 2 si la mansarda cu bare de © 6 OB 37 dispuse le
60 de cm.
Varianta optima dintre cele trei expuse anterior este in
acest caz ultima dintre ele si anume sistemul structural cu pereti
structurali din zidarie. Avantajele acestei solutii fata de celelalte
doua sunt atat de ordin economic cat si de ordin tehnic, estetic
dar mai ales de ordin temporar, fiind solutia ce necesita cel mai
scurt timp de executie.
Fata de prima varianta avantajele variantei alese sunt de
ordin economic datorita faptului ca se fac economii importante la
otelul si betonul care ar fi fost consumate de diaftagmele de la
_parter si etgjele sperioare, dar sia izolatiei termice care ar fi
trebuit suplimentata ca grosime datorita rezistivitatii termice mari
a betonului in comparatie cu blocurile ceramice, O alta economie
de ordin economic se face la forta de munca ce trebuie sa fie
formate din personal calificat de tip dulgher , fierar si betonist. O
alta economie realizata prin slegerea sistemului structural cu 4
pereti structurali din zidarie se mai gaseste si in timpul
economisit prin excluderea unei mari parti din procesele
tehnologice ude cum ar fi turnarea betonului in diafragme.
Fata de cel de-al doilea sistem structural posibil avantajele
sunt de ordin estetic, eliminand aspectul nedorit de a aparea in
interiorul camerelor de locuit 0 buna parte a elementelor
structurale (stalpi si grinzi) datorita masivitati acestora ce rezulta
din calculul structural cat si o economic de tip financiara datorata
fundatiilor izolate masive ce ar fi necesare pentru stalpi
3,f) Situatia extstenta a ufilitatilor si analiza de
consum :
Asigurarea utilitatilor va fi finantata de catre Consiliul
Local, acestea fiind in atentia altui obiectiv de investitie. Acestea
vor fi asigurate prin bransarea la retelele din zona.
3.g) Conclusiile evaluarii impactulut asupra medtulut :
Realizarea constructici mu va fi conditionata de defrisarea
sau distrugerea vegetatiei deja existente, Impactul amplasarii
blocului pe acest site asupra mediului va fi umul pozitiv datorita
amenajarii de spatii verzi destinate locatarilor noilor imobile
Janga constuctile finalizate. 8
Durata de realizarea si etapele principal
. | Denumire cat. lucrari [LUNA
OL | O2 7G [04 | 05 [06] 07 [08 [09 ] 10 | 1 | 12
DIAC
DDE
Thivastructara
Suprastuctura
“Arhitectura
Inst, Electrice int.
inst. Sanitare int.
Inst. Termice int
Tostalatit in CT
TUilaje st dotari | |
I COSTURI ESTIMATIVE ALE INVESTITIED
i. Valoarea totala cu _detalierea pe
structura devizului general : DEVIZ GENERAL privind
chettuielile necesare realizarli obiectivulsi de investitie “Locuinte
sociale 93 UL.” in RON la cursul 42953 RON/EURO din data ée
16.12.2010, oy
IV _ANALIZA COST - BENEFICIU
iY) ANALIZA CU 1 ee
1, Hdentificarea investitiei si definirea obiectivelor:
Investitia consta in construirea a patru blocuri de locuinte
sociale ce au ca obiectiv inchirierea acestora catre tineri. Durata
maxima in care acestia se vor muta in locuintele noi construite
este de 24 luni.
2. Anatiza optiunilor:
Pentru solutionarea cazurilor tinerilor fara locuinta
Primaria Orasului Panciu avea la dispozitie urmatoarele variante:
varianta zero (varianta fara investitie) si anume rezolvarea
problemei locative a tinerilor, prin inchirierea de spatii locative
pentru acestia de pe piata imobiliara; varianta maxima(varianta
cu investitie maxima) si anume construirea de locuinte
individuale pentru fiecare familie de tineri ce presupunea
cheltuirea unor resurse foarte mari, resurse de care Primaria
COrasului Panciv nu dispune; varianta medie (varianta cu
investitie medie) implica construirea a 6 blocuri de locuinte
pentru tineri ce insumeaza 93 de loouinte individuale pentru
rezolvarea problemei locative. Poet ee
Varianta selectata din cele trei perezentate este cea care
implica costuri medii. Ipoteze la diferite niveluri:
Exisia o serie de factori si conditii care sunt exterioare
proiectului dar sunt necesare pentru stingerea scopurilor propuse;
4 Mentinerea nivelului de deavoltare economica
actuala ca valoare minima,
Avand in vedere evolutiile recente ale economic
romanest, cat si aderarea tarii noastre la Uniunea Europeana in
anul 2007,
b. Disponibilitatea resurselor financiare
Consiliul Local al Orasului Panciu, ca promotor al acest
proiect, este direct interesat de sustinerea sa, asigurand partea
proprie de cofinantare, In ceea ce priveste contributia fondurilor
nationale Ja finantarea proiectului, este rezonabila presupunerea
conform careia autoritatile vor continua procesul de armonizare
legislative si de imbunatatire a infrastructuri, conform linilor
directoare tasate de modelul european;
. _Inttetinerea si protejarea inftastructuri reabilitate
Consiliul Local prin intermediul departamentelor
specializate vor asigura intretinerea inftastructurii realizate prin
acest proiect, in vederea mentinerii acesteia la parametri de
fanctionare adecvati. Prin urmare, promotorul proiectului va
aloca fondutle si resursele umane necesare indeplinirii acestui
obiectiv;
4. Mentinerea unui mediu politic, economic, legislativ
si socal stabil
In privinta contextului politic, putem presupune ca in
urmatorii sni(2007 - 2013) Romanie va fi caracterizata de un
cadmu politic favorabil implementarii proiectelor de protectic 29
sociala, aceasta stabilitate politica fiind datorata in mare masura
integrarii in Uniunea Europeana. Ipoteza referitoare la influenta
factorilor legislativi asupra derularii acestui project presupune
existenta unui cadru legislativ solid care sa incurajeze
dezvoltarea serviciilor sociale in urmatorii ani. Integrarea in
Uniunea Europeana presupune alinierea legislatiei romanesti le
legislatia europeana(adoptarea legilor si normelor cu privire la :
standardele de calitate pentru servicli, cresterea accesului
populatici le sistemul de educatie etc).
‘Avand in vedere evolutia contextului economico — social,
politic si legislativ in ultimii ani, putem presupune ca proiectul
propus nu va fi afectat in viitor de evenimente negative,
Obtinerea rezultatelor estimate este, de asemenea, corelata
cu o serie de factori si conditii care influenteaza proiectul pe
perioada implementarii acestuia:
= Utilizarea echipamentelor si materialelor adecvate,
precum si a solutiilor tehnice si de proiectare in conformitate cu
normele existente in domeniu;
+ — Respectarea normelor de proiectare si a celor de
protectie a mediutui inconjurator;
© Alocarea resurselor nevesare in timp util - dupa
‘inceperea _derularii proiectului va fi necesara monitorizarea
tuturor luctarilor si a resurselor necesare lor astfel incat sa se
respecte graficul stabilit
Spoteze privind analize tehnico -financiara 30
Principalele ipoteze de lucru in cadrul analizei economico
— financiare sunt:
Pentru previziunile financiare si estimarea costurilor de
investitie am utilizat rata de schimb a Bancii Nationale a
Romaniei de 4,2953Lei/Euro din data de 16.12.2010. Estimarile
‘au fost relizate in Euro, in preturi constante. In vederea
simplificarii analizei, inflatia a fost considerata 0.
Ipoteze ale analizei financiare
Pericada estimata 25 ani
Perioada de constructie 18 luni
Inflatia 0% pentru Euro
Rata de schimb Euro/Leu 4, 2953 din 16.12.2010
Ratade actualizare
In conformitate cu prevederile Comisiei Europene
(Directoratal General pentru Politici Regionale) incluse in
“Guidance on the Methodology for canrying out Cost - Benfit
‘Analysis - Working Document no, 4” ratele de actualizare
recomandate pentru perioada 2007 - 2013 pentru tarile de
coeziune sunt :
i. In cazul analizei financiare 5%, valoare ce reflect
costul de oportunitate al capitalului;
ii, In cazul analizei economice 5,5%
‘Acestea sunt ratele reale aplicabile in cazul in care
estimarile sunt efectuate in preturi constante. 31
Ori 5
‘Avand in vedere atat caractetisticile proiectului de
investtii propus cat si principiul de prudentialitate care impune
alegerca unci perioade rezonabile de analiza, previziunile
noastre vor acoperi o perioada de 25 de ani.
Yaloarea rezidusla a cladiri, ramasa la Snalul
perioadei de analiza, este de regula estimata ca diferenta
dintre: costul investitiel 1a momentul respectiv, Iuand in
considerare structura ramasa de Ia proiectul initial si costul
reabilitarii daca profectul initial nu ar fi fost implementat.
Astfel, valoarea reziduala a investtiei in acest caz, pentru
a ne mentine abordarea prudenta, o estimare la aproximativ 50%
ala a lucrarilor de constructii. Influenta ei asupra
din valoarea
indicatorilor analizei economici — financiare va fi stabilit in
cadrui analizei de senzitivitate.
Nota: Toate proiectiile financiare vor include si TVA.
Conceptual de “incremental”
‘Analiza financiar, impreuna cu analiza economica
reprezinta cele mai puternice argumente in favoarea deciziei de
investitc, In concluzie, nu ne putem astepta ca un investitor sa
“plateasca” pentru rezultatele care ar fi fost obtinute, fara
investitia sa ; a
Metoda incrementala se bazeaza pe comparatia dintre
scenatiile ‘cu proiect” si “fara proiect”. Aceaste diferenta dintre
cele doua cash — flow-uri(cash-flow incremental) se actualizeaza
in fiecare an si este comparata cu valoarea prezentata a 32
investitiei, pentru a se stabili daca valoarea actualizata neta
(VAN) a proiectului are o valoare pozitiva sau negativa.
Atat veniturile cat si cheltuielile vor fi ajustate dupa
conceptul incremental — i.e. viabilitatea proiectului nu va lua in
considerare veniturile/cheltuielile care ar fi fost generate oricum,
indiferent daca proiectul ar fi fost sau un implementate.
EVOLUTIA PREZUMATA A TARIFELOR
Intrucat Consiliu Local incaseaza taxe pe chirie, proiectul
propus va genera venituri. Deoarece aceste valori ale chiriei
pentru locuintele sociale sunt stabilite prin legislatie, nu este
necesara o prognoza a tarifelor si nici elaborarea unor ipoteze de
Incr in acest sens. Se vor utiliza in analiza preturi considerand
ca fpoteze de Iueru un procent de $0% dintre chiriasi platese
valoarea minima (pentru venituri minime de 86 lei/luna), iar 50%
dintre chiriasi platese valoarea maxima (pentru venituri mai mari,
este de 110 leiuna).
EVOLUTIA PREZUMATA A COSTURILOR DE
OPERARE
Prezentul proiect de investitii are o articularitate
importanata: genereaza venituri directe foarte mici, dar
_genereaza in schimb venituri conomive si sociale. In acest sco,
Consiliul Local Panciu aloca pentru acest obiectiv sumele
i (costuri repartii curente), Toate
necesare intretineriicladi
costurile de intretinere curenta si periodica au fost calculate in
conformitare cu standardele si practicile spoifice acestui tip de
proiect de investii: 33
Analiz financiara — isi propune sa surprinda impactul
global al proiectului prin evaluares reducerilor inregistrate de
diferitele categorii de costuri.
Costurile de operare sunt costuri aditionale generate
de utilizrea investitiel, dupa terminarea constructiei
prolectului, In cazul prezentat, aceste costuri de operare constau
in; - — Intretinerea curenta a cladirii(reparatii curente,
igienizari);
= Intretinerea/reparatii periodice ale echipamentelor;
In concluzie, analiza noastra se concentreaza asupra a trei
scenarii principale:
a. Scenariu “FARA PROIECT - VARIANTA
ZERO(varianta fara investitie)”
‘Acest scenariu presupune ca proiectul nu a fost
implementat, Analiza noastra este construita pe baza costurilor
de functionarea sistemului de locuinte in spatii inchiriate de pe
piata imobiliara, deoarece exista prevederile legale ca autoritatile
locale sa asigure conditii de locuit persoanelor aflate in situatii de
risc social. Mentionam ca a fost luata in calcul existenta pe piate
Libera imobiliara a unor spatii care pot fi inchiriate(in realitate,
acestea sunt foarte putine, ceea ce obliga Consiliul Local Panciu
sa_construiasca ca_astfel de locuinte). Astfel, pentru o unitate
locativa s-a considerat o chirie medie de 90 Euro/luna.
b. Seeneriu “CU PROIECT - VARIANTA
MAXIMA(cw investitie maxima) st VARIANTA MEDIE(cu
investitie ntedie)” 4
‘Acest scenariu presupune ca proiectul este pe deplin
implementat, Analiza a tuat in calcel capitalul investit, in
varianta “cu investitie maxima” considerand ca intreaga suma
pentru realizarea obiectivului este asigurata din bugetul local, iar
jn varianta “cu investitie medie” bugetul local suporta doar o
parte din cheltuiclile de realizare, diferenta fiind asigurata din
sutse extrabugetare nerambursabile (buget central).
Pentru a alege varianta optima din cele tri scenarii, se va
folosi un calcul matematic, costul unei unitati locative pe an,
considerand atat intrarile de numerar (venituri din chili) cat si
jesitile(cheltuieli de inchiriere de pe piata imobiliara, cheltuieli
de reparati curente pentru acestea, respectiv, in cazul variantelor
“cu proieat”, cheltuicli cu relizarea investitiei, daca ar fi
esalonata pe 25 de ani).
In baza acestor principii, costurile operationale
previzionate petru ambele scenarii se prezinta dupe cum
urmeaza:
VARIANTA “FARA PROTECT”
In varianta “fara project” este inacceptabila neluarea nici
unei masuri si perpetuarea situatiei curente. Pentru analiza, se va
Ca urmare, in anul de baza se vor aloca 8370 Euro/tuna
pentru plata chiriei pentru 93 unitatilocative, pe an valoarea
totala fiind 100440 Euro. 35
In anii care urmeaza Primaria Panciu va trebui sa realizeze
in continuare unele lucrari minime de reparatii curente 1a aceste
locuinte inchiriate, ce se vor realiza anual la un cost mediu de
300 Euro‘t.., valoarea anuala fiind 27900 Euro/an.
Costul anual mediu pe unitate locativa este de 1380
Euro/an.
VARIANTA _“CU__PRO) TITHE
MAXIMA”
Principiile analizei sunt aceleasi cu cele prevazute in
varianta "fara proiect (fara investitic)”.
Ca iesiri de capital, s-a considerat ca intreaga suma pentru
realizarea obiectivului este asigurata din bugetul local. Avand in
vedere ca perioada de analiza este imediat urmatoare
implementarii proiectului, in primii ani costurile anuale de
intretinere curenta vor fi mai mici decat costurile medii deoarece
sunt aferente unei structuri modernizate(noua). In primi 5 ani,
datorita termenului de garantie a lucrarii, nu sunt necesare
cheltuicli cu lucrarile de reparatii, Am estimat ca valoarea
maxima, aferenta vechimii de 25 de ani, va fi cea care este in
prezent cheltuita la infrastructurile existente cu o aceiasi
echim (300 Euro/an pe unitate locativa). Pentru perioada
medic, de la 10 ani, vom folosi in modul de calcul o valoare
egela cu jumatatea valorii costurilor la 25 ani(150 Euro pe
unitate locativa).
Costul pe unitate locativa este de 372 Euro/an 36
VARIANTA “CU PROIE [E MEDIE”
Principiile analizei sunt aceleasi cu cele prevazute in
varianta “fara proiect (fara investitie)”. Ca iesiri de capital, s-e
considerat ca doar o parte din suma pentru realizarea obiectivului
este asigurata din bugetul local(40% din valoarea de investtie).
‘Avand in vedere ca perioada de analiza este imediat urmatoare
implementarii proiectului, in primii ani costurile anuale de
iniretinere curenta vor fi mai mici decat costurile medii deoarece
sunt aferente unei structuri modemizate(noua). In primii 5 ani,
datorita termenului de garantie al lucrari, nu sunt necesare
cheltuieli cu Iucrarile de reprati, Am estimat ca valoarea
‘maxima, aferenta vechimi de 25 de ani, va fi cea care este in
prezent cheltuita la infrastructurile existente cu aceiasi
vechime(300 Euro/an pe unitate locativa).
Pentru perioada medie, de la 5 la 10 ani, vom folosi in
modul de caleul 0 valoare egala cu jumatatea valorii costurilor la
25 ani(150 Euro/an pe unitate locativa).
Costul pe unitatea locativa este +685 Euro/an(ceea ce
inseamna venituri, care pot fi reinvestite in alte proiecte).
Cost mediu pe unitate [Costal mediu pe unitate [Cost mediu pe unitate |
Jocativa pe an, Variants | locativa pe an. Varianta | locativa pe an, Varianta
| it
-1380 Euro
cu investitie maxima, _| cu investitie medie.
-372 Euro +685 Euro
Rezilta ca cea mai vantajoasa varianta este cea in care
finantarea este asigurata in proportie de 60% din surse
extrabugetare. 37
3, Analiza financtara:
‘Analiza cost — beneficin reprezinta principalul instrament
de estimare si evaluare economica a proiectelor de investitii.
‘Analiza financiara utilizeaza 0 metodologie specifica
determinata de faptul ca realizarea locuintelor sociale genereaza
intrari financiare directe foarte mici si iesiri mari(generate de
costurile de functionare).
In consecinta, analiza financiara se concentreaza asupra
demonstrarii faptului ca implementarea proiectului genereaza
beneficii directe pentru consiliul local, exprimate prin economii
de functionare.
Scopul analizei financiare este acela de a identifica si
cuantifica cheltuielile necesare pentru implementarea proiectului,
dar si a cheltuielilor si veniturilor generate de project in faza
operationala.
Modelul financiar reprezinta modelul teoretic aplicat si
anume Modelul DCF- Discounted Cash Flow cate cuantifica
diferenta dintte veniturile si cheltuielile generate de proiect pe
durata sa de functionare, ajustand aceasta diferenta cu un factor
de actualizare, operatiune necesara pentru a “aduce” 0 valoare
viitoare in prezent, ie. la un numitor comun,
jgetul genereaza venituri foate miei deoarece chitile
platite de beneficiariilocuintelor sociale sunt stabilit la un nivel
foarte scazut.
Indicatorii de evaloare a perforrantelor:
© Valoarea actualizata neta VAN
« Rata interna de rentabilitate RIR * Raportul Cost/Benefici O/B
Valoarea actualizata neta (VAN):
Exprim surplusul de capital rezultat la ‘tncheierea duratei de
viafii a investitiei, inclusiv valoarea reziduali.
‘Actualizarea veniturilor viitoare la momentul prezent gi
compararea diferitelor variante de investifii este mai uzuald decit
capitalizarea lor a un moment viitor, in vederea efectuarii aceleiasi
comparafii de variante de investifii. Se utilizeazi acelasi rationament
dar literatura de specialitate recomanda criteriul VAN. Pentru
comparabilitatea fluxurilor viitoare de trezorerie (cash-flow-urile
CF,,CFetc.) cu cheltuielile prezente de investi (il,ete.) este
recomandat si se actualizarea celor dintdi, la rata “k” a dobénzii fara
ric la puterea de cumparare de azi (Vo):
Vo - valoarea actual a cash-flow-urilor vittoare (CF,), inclusiv a
valorii reziduale (VR,);
Ip~ cheltuielile inifiale de investitii
¢-1,2,...nani de viafé economicd a investitiei. 39
Pentru a justifica investifia realizat, VAN trebuie s& fie
pozitiva si superioara dobanzii compuse, incasabile de pe pinja de
capital. in aceste condifii, cu edt veniturile actualizate vor fi mai mari
decit capitalurile investite, eu atat proiectul de investitii va fi mai
ficient, avénd ca tending maximizarea VAN.
Rata interna de rentabilitae (RIR):
Este rata de actualizare a fluxurilor viitoare de trezorerie pentru
care VAN este egala cu zero,
Se va calcula care este rentabilitatea determinata numai de beneficiile
diferentiale, RIR este acea rata de actualizare pentru care valoarea
actualizata a costurilor este egala cu valoarea actualizata a veniturilor,
iar profiturile viitoare actualizate sunt zero.
RIR trebuie sa fie mai mare sau egala cu rata medie a dobanzii pe piala
sau cu costul mediu ponderat al capitalului, pentru a justifica investitia
efectuata in securitate. In acest mod, RIR permite compensarea costului
finantarii.
Raportul Cost/Beneficiu (C/B):
Este mai degrabi o limith sau o constringere decit 0
caracteristic’ calitativi. Este un indicator complementaral VAN,
comparand valoarea actuala a beneficiilo viitoare cu costurile viitoare,
incluzand valoarea investitiei.
Singurul neajuns al acestui indicator este avela ca, atunci cand se
comparra doua proiecte, este preferat ceel care presupune 0 investitic
initiala mai mica. chiar daca celalalt proiect are VAN mai mare. 40
De reguli, beneficiile rezultate din informafii trebuie sé
deptigeascl costul furnizirii acestora. Evaluarea profiturilor si
costurilor reprezinté un rafionament profesional. Costurile nu sunt
suportate in totalitate de utilizatorii care au beneficii de pe urma
informafiilor. De regulé, informatia este pregititi pentru un utilizator,
iar aljii pot objine beneficii si se pot bucura; spre exemplu, de
furnizarea informatiilor suplimentare, creditorii pot reduce costurile
indatoririi firmei. in practica economicd relatie cost-beneficiu este greu
de aplicat cazurilor particulare.
Intrucat toti acesti indicatori depind intr-o foarte mare masura de
rata de actualizare, se impune prezentarea, in continuare, a unei sourte
justificari a valorii alese
Rata de actuatizare :
In conformitate cu prevederile Comisiei Europene (Directoratul
General pentru Politici Regionale) incluse in “Guidance on the
methodology for carrying out cost-benefit analysis ~ Working
Document no, 4” ratele de actualizare recomandate pentru perioada
2007 — 2013 pentru tarile de coeziune sunt:
© in cazul analizei financiare 5 %, valoare ce reflecta costul de
oportunitate al capitalului
«© in cazul analizei economice 5,5 %
AG
sunt ratele reale aplicabile in cazu! in care estimarile sunt
efectuate in preturi constante(in cazul nostra moneda Euro).
Orizontul de timp :
Orizontul de timp reprezinta numarul de ani pentru care se fac
previziuni. Pentru majoritatea investitiilor de infrastructura orizontul 4
de timp este de 25 de ani in timp ce pentru cele din sfera de productie
este tot orientativ 10 ani.
Im baza principiului de prudentialitate care impune alegeea une!
perioade rezonebile de analiza vom considera un timp de 25 de ani.
Valoarea reziduala :
‘Avand in vedere orizontul de timp considerat si faptul ca durata
de viata economica a unui astfel de proiect este de aproximativ 100 de
ani(dupa care valoarea reziduala a investitiei poate fi considerata
ula) mentinand abordarea prudenta a estimarilor consideram in
calcul, pentru peerioada analizei pe 25 de ani, o valoare reziduala de
50 % din valoarea initiala a lucrarilor de constructi.
Conceptul de inerement :
‘Analiaz financiara, impreuna cu analiza economica reprezinta
cele mai putemice argumente in favoarea deciziei de investitie. In
concluzie nu ne putem astepta ca un investitor sa “plateasca” pentru
rezultatele care ar fi fost obtinute oricum, fara investitia sa. Metoda
incrementala se bazeaza pe comparatia dintre scenariile “cu proiect”
si “fara proiect”. Aceasta diferenta dintre cele doua cash flow-uri se
actualizeaza in fiecare an si este comparata cu valoarea prezenta @
investitiei, pentru a se stabili daca valoarea actualizata neta (VAN) a
proiectului are o valoare pozitiva sau negativa,
‘Atat veniturile cat si cheltuielile vor fi considerate in cadrul
analizei financiare conform conceptului de incremental —
viabilitatea proiectului nu va lua in considerare veniturile/cheltuielile
care ar fi fost generate oricum, indiferent daca proiectul ar fi fost sau
nu implementat. 4, Analiza de senzitivitate:
2
‘Avand in vedere ca implemen‘area proiectului genereaza
venituri financiare reduse, senzitivitatea in cazul analizei financiare
mu are relevanta. Prin urmare, analiza de senzitivitate va fi concentrata
pe cresterea costurilor de realizare si functionare.
5, Anatiza de rise:
Principalele riscuri care pot afecta proiectului sunt:
Riscuri identificate
Consecinte
Masuri de administrare a riscurilor
Riscuri de proiectare, constructie si receptie a lucrarifor proiectului
Proiectarea ~ risoul ca proiectul| Cresterea pe termen
tehnic si detaliile de executic s¢| lung a costurilor
nu poata permite asigurarea | suplimentare
executiei Iucrarilor 1a costul| imposibilitatea
anticipat i aplicarii unor solutii
| tehnice propuse
Tnestitorul si proicctantii decid asupra
schibarii solutiilor tehnice astfel incat
costurile suplimentare sa se incadreze
in capitolul "Diverse si neprevazute”
sau se va renunta fa anumite lucrari mai
putin importante.
—(eostulestimat.
‘Constructie — riscul de aparitie « | Intarzierea
unui eveniment pe urate | implementare
constructiei, eveniment care majorare costuri
conduce la
finalizarii acesteia la termen si Ie |
‘Riscuri legate de finantator si finantare
Tnvestitora, in general, va intre intr-un
i} contact cu durata si valori fixe.
Constructorul trebuie sa aiba resursele
si capacitates tehnica de a se incadra in
conditiile de executie
Modificari de taxe— riscul ca pe | Impact
parcursul proiectutui reginul de | asupra
impozitare general sa se schimbe | financiare
in defavoarea investitorulit
investitoralui
Veniturile investitorului trebuie sa
permita acoperirea —_diferentelor
nefavorabile, pana la un cuantum
stabilit intre parti prin contract, Peste 43
‘acest cuantum, diferenta va fi suportata.
de autoritatea publica, din surse legal
constituite cu cu aceasta destinatie
Intretinerea si
calitatea proiectarii si/sau a
lucrerilor fie
necorespunzatoare avand ca
rezultat cresterea peste anticipati
a costurilor de intretinere si
repararea ~
sa
reparati
Investitorul poate gestiona riscul prin
contracte pe termen lung corespunzator
calificarii si avand capacitati materiale
Cresterea _costului
cu efecte negative
asupra _serviciilor
furnizate. si resurse suficiente.
Solutié vechi sau
imadeevate — riscul ca solutiile
tehmice
tehnice propuse sa nu fie
corespunzatoare tehnologic
pentrugura realizarea proiectului
Venitul Tavestitoral poaténegocia cu
investitoruluiscade
sub datele de
inchidere financiara
a proiectului avand
ca rezultat pierderi.
Autoritatea publica | autoritatilor publice
primeste
serviciile cerute
autoritatea publica resurse de rezerva
pentru
dezvoltari
resurselor de rezerve ce pot fi negociate
| de investitor va fi stabilta prin decizia
eventualelor
Limita
acoperirea
tehnologice.
mu
Taflatia — valoarea platilor in
timp estediminuata de inflatie
Diminuarea in Investitoral va cauta un mecanism
termeni reali a) corespunzator pentru compensarea
veniturilor din | inflatiei, Autoritatea publica va avea
_{proiect _____ aia. ea invesitoral sa nu beneficieze |
| de supra-compensari sau sa beneficieze
| de plati duble
Activele proiectalui
Deprecierea teliniea ~ riscul ce
' dep-ecierea tehnica sa fie mai
Cresterea costurilor | Investitorul ia masuri pentru evitare
de retehnologizare 44
mate decat cea prevazuta
Forfa majora
Forfa majora — riscul ca forta| Pierderea ‘sau Investitorul ia masuri de asigurare a
majora, astfel cum este definita | avarierea activelor | activelor proiectului si urmareste
prin lege, sa impiedice realizarea | proiectului si | repararea sau inlocuirea in cel mai scurt
contractului pierderea timp posibil
posibilitatii ca
investitorul sa
obtina venituri
In timp ce riscurile inteme pot fi atenuate/prevenite prin
intermediul masurilor de natura administrativa — cum ar fi: selectarea
adecvata a unei companii de constructii, intocmirea unui contract clar
si strict, selectarea unei societati cu experienta in domeniu si cu 0
reputatie excelenta etc, riscurile extemme sunt dificil e anihilat, cu atat
mai mult ca cat ele se produc independent de actiunile intreprinse de
managerul de proiect(beneficiar) sau de celelalte entitati implicate.
Totusi posibilitatea producerii riscurilor externe economice si
politice este foarte scazuta.
V__SURSELE DE FINANTARE ALE INVESTITIET
Din intreaga valoare de 18.793.124 lei a investitiei, suma
de--16.136.039-lei_va_fi_suportata_de_Ministerul_Dezvoltarii____
Regionale si Turismului si suma de 2.657.085 lei de catre
Consiliul Local Panciu. 45
vr ESTIMARI PRIVIND FORTA DE_MUNCA
OCUPATA PRIN REALIZAREA INVESTITIET
4, Numarul de tocuri de ci in faza de
executle
‘Nu este cazul.
2, Nu de locuri de munca create in de
operare
Nu este cazul.
VIT__PRINCIPALIT FACTORI
TEHNICO-ECONOMICI Al INVESTITIET
1. Valoarea totala (INV) inclustv TVA
18.793.124 RON
2, Durata de realizare
Se apreciaza ca este necesar dar si suficient un numar de
maxim 18 luni pentru realizarea blocului de locuinte si @
instalatiilor aferente acestuia.
Capacitati
Suprafata construita desfasurata a unui bloc este de
4069,73-m?-ce-se-compune-din-spatiut-aferent-umai-numar-de$-———-——
apartamente:11 cu camera, 3 cu doua camere si un aparament
cu trei camere pentru cele trei tronsoane de tip I si de 1069,73 m?
pentru tronsonul de tip II, supraftta ce se compune din 16
apartamente: 13 apartamente cu o camera si 3 cu doua camere si. 46
Suprafata construita desfasurata pentra cele patru blocuri va fi de
6418,38 m’,
&, Alti indtcatori specifict domentului de activitate
in care este realizata investitia
‘Nu este cazul,
VII__AVIZE SI ACORDURI DE PRINCIPIU
> AVIZ DE PRINCIPIU S.C. ELECTRICA S.A. VRANCEA
> AVIZ DE PRINCIPIU ROMTELECOM
> AVIZ DE PRINCIPIU C.U.P. SUCURSALA APA - CANAL
PANCIU
> AVIZ DE PRINCIPIU OPERATOR GAZE
> ACORDUL DE MEDIU
> CERTIFICAT DE URBANISM
> AVIZUL BENEFICIARULUI DE INVESTITIE PRIVIND
NECESITATEA SI OPORTUNITATEA INVESTITIE 4"
Calculul termotehnic teoretic
Determinarea si verificarea coeficientului global de
izolare termica
Calculul face referire la cladiri de locuit cu subsol, parter,
doua etaje si mansarda amplasata pe bd-ul Independentei, orasul
Panciu, judetul Vrancea. Tronsoanele aa 15 (16) apartamente
fiecare si subsol tehnic cu camera speciala pentru centrala
termica. Tamplaria exteriara este din PVC cu geam termopan.
Calculul este efectuat pentru zona III climatica in care se
situeaza orasul Panciu cu Te =-18 °C si Ti= +20°C, iar
temperatura la subsol determinata conform bilantului termic este
de 10°C.
1, Determinarea caracteristicilor geometrice ale anvelopei cladirii.
a) Aria peretilor exteriori
Ape 7473 mp
b) Ariatamplarici exterioare din PVC
Apve = 141 mp
©) Aria sarpanta peste mansarda
Asm = 266 mp
d) Aria peretelui exterior adiacent restului inchis
Appr =-10S-rpp———______________-_
e) Aria planseului peste subsol
Aps = 212.7 mp
Volum interior incalzit al cladirii
2
V=Veanrer + Verarta + Vaansanpa = 2412 me 8
2. Determinarea rezistentelor specifice unidirectionale R
4) Peretiextesiori din blocuri ceramice, termosistem la exterior de
5 cm poliestiren, la interior placare cu placi de gips ~ carton pe
stelaj de 3 em:
> placa gips-carton 1,25 cm grosime
p=1100Kg/m? 2.=0.41 W/m*K
> Strat de aer 3 om grosime
p= L2Ky/m? 2.= 0.16 Win*K
> blocuri ceramice 30 cm grosime
p=1380Kg/m? = 0.60 Wim*K
> termosistem de 5 em grosime
p=20Ke/m? 2.= 0.042 Win*K
> tencuiala decorativa 1 cm
p= 1800 Kg/m* 4.=0.93 Wim*K
ety ty 0.0125 , 0.90 0.03 0.05, 2.01 9 995 ara sar
3°34" 041 *0.60' 0.16 00K0.05 093°
Amik IW
Rie? Raw
b) Sarpanta inchidere mansarda:
> placa gips-carton 2x2,50 cm grosime
p=1100Kg/m? 2=0.41 Wim*K
> termoizolatie vata minerala 15 cm grosime
p=100Kg/m* 2 = 0.045 Wim*K.
> astereala2 cm grosime
p= 550 Kg/m? 1.22 Win? 49
4, 1,0025, 048 _ 0.02 ;
R, —_——: =3.400 miki"
‘su 3*34* 04a * 0.044I1.15 0.22
Rhy = 370K /
Rigg? Ran
©) Pereti exterior’ adiacent rostufui intre tronsoeane din blocuri
ceramice, termosistem la exterior de 5 om poliestiren, la interior
placare cu placi de gips — carton pe stelaj de 3 em:
> placa gips-carton 1,25 cm grosime
p=1100Kg/m? 2= 0.41 Wm*K
> Strat de ser 3 em grosime
p= 1.2Kg/m? 2.= 0.16 Win*K
> — blocuri ceramnice 30 em grosime
p=1380Kg/m? = 0.60 W/m*K
> termosistem de 5 em grosime
p=20 Ke/m? 2. = 0.042 Wim*K
> tencuiala decorativa 1 cm
= 1800 Kg/m? 2=0.93 Wim*K
40.0425 | 0.30 0.05, 0.01
—— = 2,044 mOK
rer g 7 O.at 0.60 0.04.05 * 0.93
Rig Stink
Rig >Re —— ee
4 Planseu peste subsol cu strat termoizolant
> pardoseala din parchet lamelar de 0.8 om grosime
p= 600 Ke/m? R= 0.17 Wim*K. > sapa beton 4 em grosime
p= 1800 Kg/m’* 2.= 0.93 Wim*K.
> beton armat 15 cm grosime
p= 2500 Ke/m? 2219 Wink
> termoizolatie din polistiren de 8 cm grosime
p=20Kgim? = 0.04 Wim*K
440.008 0.04 0.15, 0.05
R,=2+2 B 0.04 O18 , OE? = 4,692
"56 O17 083° 19 0005
Ri, 21.65 mK 7
Ris > Raw
°) Tamplarie exterioara din PVC cu geam
termopan si cu gamituri de etansare
5 mr
5 mrOK /W
3. Determinarea coeficientului global de izolatie termica G
Pentru determinarea rezistentelor termice medi corectate Rng, Sa aplicat
LW) 22 wren
; ;
relatia:
Unde:
R’nj- Fezistenta termica medie corectata a elementului *}” a
anvelopeis R’gv rezistenta termica medie corectata a: clementului “j” a
anvelopei;
Age aria elementului “7” a anvelopel,
Pentru determinarea factorul de corectie a temperaturilor exterioare Tj s-a
utilizat urmatoarea relatie :
pot
‘7-1,
Unde:
T;- temperatura interioara conventionala de calcul pe timpul ierii;
‘Ty- temperatura in spatiile neincalzite din exteriorul anvelopei;
> temperatura exterioara conventionala de calcul pe timpul iemii;
Rass > Re
(Anexa 3)
Pentru determinarea coeficientului global de izolare termice G al
claditit; se utilizeazerrelatia:
x4 Cr,
|
Cae aoa (Wim K)
Unde:
V- volumul interior incalzit al cladirii; V=2412 m?
n- viteza de ventilare naturala a cladirii, respectiv numarul de
schimburi de aer pe ora;
viteza de ventilare n se determina pe baza:
© Categoria cladirii: cladire cu mai multe apertamente;
© Clasa de adapostire: moderat adapostita;
© Clase de permeabilitate: medi
Rezultan =0,6
7
{ 3). 9.3400,6=0.50 Wink)
1198
Determinarea coeficientul global normat de izolare termica, GN :
Acesta se stabileste in functie de:
‘o raportul dintre aria anvelopei si volumul cladirii, A/V;
A=1198m?
V=2412 m?
A/V=0.5 m*/ m?
o numarul denivele, N;
N=4 nivele
Din tabelul Anexa 2 (C 107-2005) a rezultat ca GN = 0.65 [Fim K}
Verificarea cocficientului global de izolare termica: conditia G
S-ar putea să vă placă și
- Metode Pentru Imbunatatirea Capacitatii Elementelor IncovoiateDocument2 paginiMetode Pentru Imbunatatirea Capacitatii Elementelor IncovoiateTeofil GalatanuÎncă nu există evaluări
- Verificarea La Flambaj Lateral Din Încovoiere-Răsucire A Barelor ÎncovoiateDocument4 paginiVerificarea La Flambaj Lateral Din Încovoiere-Răsucire A Barelor ÎncovoiateTeofil Galatanu0% (1)
- Stabilitatea Locala A Inimii Grinzilor Solicitate La ForfecareDocument6 paginiStabilitatea Locala A Inimii Grinzilor Solicitate La ForfecareTeofil GalatanuÎncă nu există evaluări
- Verificarea Inimii Grinzilor La Intereactiunea Dintre Incovoiere Si ForfecareDocument5 paginiVerificarea Inimii Grinzilor La Intereactiunea Dintre Incovoiere Si ForfecareTeofil GalatanuÎncă nu există evaluări
- Metoda Simplificata Pentru Grinzi Cu Legaturi Transversale Facand Parte Din StructuriDocument2 paginiMetoda Simplificata Pentru Grinzi Cu Legaturi Transversale Facand Parte Din StructuriTeofil GalatanuÎncă nu există evaluări
- Verificarea Grinzilor La Incovoiere Si Incovoiere Cu Forta TaietoareDocument2 paginiVerificarea Grinzilor La Incovoiere Si Incovoiere Cu Forta TaietoareTeofil GalatanuÎncă nu există evaluări
- Clasificarea SectiunilorDocument2 paginiClasificarea SectiunilorTeofil GalatanuÎncă nu există evaluări
- 3 Rezistența Unei Bare Solicitate La Încovoiere. Stadii de Lucru.Document3 pagini3 Rezistența Unei Bare Solicitate La Încovoiere. Stadii de Lucru.Teofil GalatanuÎncă nu există evaluări
- Lista de CantitatiDocument54 paginiLista de CantitatiTeofil GalatanuÎncă nu există evaluări
- Aparate de ReazemDocument6 paginiAparate de ReazemTeofil GalatanuÎncă nu există evaluări
- 45 Grinzi Cu Zăbrele. Elemente Generale.Document3 pagini45 Grinzi Cu Zăbrele. Elemente Generale.Teofil GalatanuÎncă nu există evaluări
- Caiet de Sarcini AchizitiiDocument36 paginiCaiet de Sarcini AchizitiiTeofil GalatanuÎncă nu există evaluări
- Tehnici de Programare MasterDocument131 paginiTehnici de Programare MasterTeofil GalatanuÎncă nu există evaluări
- Lista Proiecte TE 2014Document111 paginiLista Proiecte TE 2014Teofil GalatanuÎncă nu există evaluări
- Bibliografie Verificatori A4, A5, B2 Si B3Document18 paginiBibliografie Verificatori A4, A5, B2 Si B3Teofil GalatanuÎncă nu există evaluări
- Caiet de SarciniDocument69 paginiCaiet de SarciniTeofil GalatanuÎncă nu există evaluări
- Panouri FrigoDocument7 paginiPanouri FrigoTeofil GalatanuÎncă nu există evaluări
- Buletinul - Constructiilor2Document4 paginiBuletinul - Constructiilor2Alex NeculaÎncă nu există evaluări
