Dr. Iosif R.

Urs

Dr. Petrua-Elena Ispas

DREPT CIVIL
DREPTURILE REALE
Note de curs pentru nvmntul la distan

Dr. Iosif R. Urs

Dr. Petrua-Elena Ispas

profesor universitar

lector universitar

DREPT CIVIL
DREPTURILE REALE

CAPITOLUL I
CONSIDERAII GENERALE
ASUPRA BUNURILOR I DREPTURILOR REALE

Patrimoniul
n sens economic, patrimoniul desemneaz totalitatea bunurilor ce constituie averea
unei persoane.
n sens juridic, patrimoniul reprezint ansamblul drepturilor i obligaiilor
patrimoniale (cu valoare economic), precum i bunurile la care acesta se refer, aparinnd
unei persoane1.
Nu fac parte din patrimoniu drepturile i obligaiile lipsite de valoare economic, respectiv
drepturile i obligaiile personal nepatrimoniale.
Patrimoniul este format dintr-o latur activ i una pasiv. n activul patrimonial se
includ drepturi i bunuri, iar n pasivul patrimonial obligaii. Activul patrimonial nu se
confund cu patrimoniul, acesta din urm existnd chiar i atunci cnd pasivul depete
activul adic, n cazul n care o persoan are mai multe datorii (obligaii) dect creane
(drepturi).

Caracterele i funciile patrimoniului

1

Iosif R. Urs - Drept civil romn. Teoria general, Ed. Oscar Print, Bucureti, 2001, p.162; D. C. Florescu- Dreptul de
proprietate, Ed. Titu Maiorescu, Bucureti, 2002, p. 17; V. Stoica- Drepturi reale principale, Ed. Humanitas, Bucureti,
2004 p. 67 -69. n literatura juridic a existat tendina de a limita definirea patrimoniului la totalitatea drepturilor i
obligaiilor cu valoare economic ce aparin unui subiect de drept (C. Hamangiu, I.R. Blnescu, Al. Bicoianu - Tratat de
drept civil romn, vol.I, reeditat, Ed. All Beck, Bucureti, 1996, p. 522; Tr. Ionacu, S. Brdeanu - Drepturi reale principale
n R.S.R., Ed. Academiei, Bucureti, 1978, p.13). n opinia acestor autori, drepturile patrimoniale sunt considerate ca fiind
bunuri. Avnd n vedere c drepturile i obligaiile cu caracter economic, referindu-se la bunurile corporale i incorporale, se
identific cu acestea, n definirea patrimoniului s-a renunat la menionarea lor.

Patrimoniul prezint o serie de caracteristici care l difereniaz de alte entiti

juridice:
1) Patrimoniul este o universalitate juridic. Patrimoniul este o universalitate juridic
sau de drept 2 deoarece este format dintr-o mas de bunuri, drepturi i obligaii cu coninut
economic, aparinnd unui subiect de drept, privite n totalitatea lor, fr a interesa identitatea
fiecrui drept sau fiecrei obligaii. Astfel, patrimoniul nu se confund cu coninutul su, adic cu
bunurile, drepturile i obligaiile, fiind o unitate distinct de schimbrile intervenite n cadrul
elementelor ce l compun, acestea putnd s se mreasc, s se diminueze sau s dispar,
patrimoniul rmnnd neschimbat.
2) Orice persoan are un patrimoniu. Existena unei persoane este de neconceput
fr un patrimoniu, deoarece oricine are drepturi i obligaii evaluabile n bani. Chiar i atunci
cnd o persoan nu are nici o avere actual, ea deine totui un patrimoniu, concretizat ntr-un
minim de bunuri.
3) Unicitatea patrimoniului. Unicitii de subiect i corespunde unicitatea de patrimoniu
astfel nct orict de multe drepturi i obligaii ar avea, o persoan fizic sau juridic nu poate
deine dect un singur patrimoniu. Legea nu permite ca o persoan s fie titulara mai multor
patrimonii.
4) Divizibilitatea patrimoniului. Dei unic, patrimoniul poate fi mprit n mai multe
mase de bunuri. Patrimoniul este divizibil n mai multe grupe de drepturi i obligaii cu
coninut economic, potrivit destinaiei fiecrei grupe, avnd aadar un regim juridic adecvat
destinaiei respective.
5) Inalienabilitatea patrimoniului. Patrimoniul, privit nu n elementele sale
individuale, ci n totalitatea sa, este netransmisibil ct timp triete titularul su. Cu alte
cuvinte, o persoan fizic att timp ct este n via, dei poate nstrina un drept ut singuli (i
n mod excepional i o obligaie) sau chiar toate bunurile sale n individualitatea lor, ea nu
poate transmite altei persoane, prin acte ntre vii, ansamblul juridic al drepturilor i
obligaiilor sale, adic patrimoniul.
Transmisiunea universal a patrimoniului poate avea loc doar la decesul unei persoane
fizice sau n momentul reorganizrii i ncetrii existenei persoanei juridice.

Patrimoniul, ca entitate juridic abstract, prezint importan practic datorit

funciilor pe care le ndeplinete.
1) Patrimoniul explic i asigur dreptul de gaj general al creditorilor chirografari.
Creditorii chirografari sunt acei creditori care nu se bucur de o garanie real
(ipotec, gaj, privilegii) care s le asigure recuperarea creanei la scaden de la debitorul lor.
Astfel, conform art. 2324 alin.(1) din noul Cod civil, debitorul rspunde pentru ndeplinirea
obligaiilor sale cu toate bunurile mobile sau imobile prezente i viitoare. Obiectul dreptului
de gaj general l constituie ntregul patrimoniu al debitorului i nu bunurile concrete,
individualizate, care l compun.
2) Patrimoniul permite i explic subrogaia real cu titlu universal.
Noiunea de subrogaie i gsete echivalentul n termenul de nlocuire. Astfel, n
cadrul unui patrimoniu, dac un bun este nstrinat, locul su va fi luat de preul primit, iar dac
preul se investete ntr-un alt bun, locul su va fi luat de bunul dobndit (in judiciis universalibus
pretium succedit loco rei, et res loco pretii).
Subrogaia poate fi:
-

personal, cnd o persoan este nlocuit cu alta n calitate de titular al unui

drept. Spre exemplu, dac o persoan pltete ntreaga datorie pe care un
debitor o avea fa de creditorul su, ea se substituie, se subrog n
drepturile creditorului pltit, putnd urmri pe debitor pentru datoria ce i
revenea- art. 1593 alin.(1) din noul Cod civil3.

real, cnd un bun este nlocuit cu un alt bun sau o valoare cu o alt valoare. Spre
exemplu, dac se nstrineaz un bun propriu al unuia dintre soi, preul primit
n schimb se include n categoria bunurilor proprii, iar dac se nstrineaz un
bun comun, valoarea lui de nlocuire face parte din masa bunurilor comune. n
cazul ieirii din indiviziune, dac bunurile nu sunt comod partajabile n natur,
ele se vor nstrina, iar suma obinut va lua, prin subrogare, locul bunurilor
nstrinate, urmnd a fi supus mpririi.

Pentru amnunte a se vedea V. Stoica op. cit, p. 52 -57.

Subrogaia real poate fi:

-

cu titlu universal, cnd n cuprinsul unui patrimoniu o valoare se nlocuiete

n mod automat cu o alt valoare, fcndu-se abstracie de individualitatea
lucrului care iese i a celui care intr n locul su;

cu titlu particular, constnd n nlocuirea unui bun individual determinat cu un

alt bun individual determinat, privite izolat (ut singuli).

Spre deosebire de subrogaia real cu titlu universal care se produce automat, fr ca o

dispoziie a legii s o prevad, subrogaia real cu titlu particular intervine numai dac o lege
o prevede expres4.
3) Patrimoniul explic principiile transmisiunii universale i cu titlu universal.
Transmisiunea intervine n cazul decesului persoanei fizice i a reorganizrii
persoanei juridice (fuziune, absorbie, divizare).

Transmisiunea este:
-

universal, cnd ntreg patrimoniul se transmite unui succesor;

cu titlu universal, cnd fraciuni din patrimoniu (activ i pasiv) se transmit la

mai muli succesori (art. 894 C.civ.);

cu titlu particular, cnd unul sau mai multe bunuri individualizate fac
obiectul transmiterii.

Transmisiunea universal intervine:

-

n cazul decesului unei persoane cnd ntregul patrimoniu succesoral este cules
de motenitorul legal unic sau de un singur motenitor testamentar (legatar
universal)

n situaia reorganizrii persoanei juridice prin comasare (absorbie i fuziune)

cnd patrimoniul persoanei juridice absorbite este preluat de persoana juridic

Oricine plte te n locul debitorului poate fi subrogat n drepturile creditorului, fr a putea dobndi ns mai multe
drepturi dect acesta.
4
Astfel, art. 1721 C.civ., art. 28(2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public prevd
limitativ cazurile de subrogaie real cu titlu particular. Intervine subrogaia real cu titlu particular: a) n ipoteza pieirii bunului

absorbant, respectiv patrimoniile persoanelor juridice ce fuzioneaz sunt

transmise persoanei juridice astfel nfiinate.
Transmisiunea cu titlu universal are loc:
-

n caz de deces al unei persoane fizice, cnd patrimoniul defunctului se

transmite fracionat ctre doi sau mai muli motenitori legali sau testamentari
(legatari cu titlu universal)

n situaia reorganizrii unei persoane juridice prin divizare total sau parial.

ntre cele dou feluri de transmisiune a patrimoniului nu exist deosebire sub aspect
calitativ (obiectul transmisiunii este un ntreg patrimoniu sau o fraciune din acesta, alctuit din
activ i pasiv) ci numai sub aspect cantitativ. Transmisiunea universal privete un ntreg
patrimoniu, deci un ansamblu de valori active i pasive, n schimb transmisiunea cu titlu universal
are n vedere doar o fraciune, o cot-parte matematic din aceste valori.
Transmisiunea este cu titlu particular dac privete un bun anume, determinat
ori mai multe bunuri, dar fiecare individualizat prin nsuirile sale, transmisiune ce poate fi
explicat fr a apela la conceptul de patrimoniu.

Noiunile de proprietate i drept de proprietate

n sens juridic, proprietatea se confund cu dreptul de proprietate5. Din punct de
vedere juridic, proprietatea cuprinde n structura sa urmtoarele elemente: aproprierea ca
posesiune, utilizarea obiectului proprietii, dreptul de gospodrire, de administrare, de
gestionare; dreptul de a culege fructele dispoziia asupra obiectului proprietii, toate acestea
n condiiile legii.
Sintagma drept de proprietate este utilizat cu dou nelesuri, distingndu-se ntre
dreptul de proprietate n sens obiectiv i n sens subiectiv.
n sens obiectiv, dreptul de proprietate desemneaz ansamblul normelor juridice ce
ipotecat cnd ipoteca se strmut asupra indemnizaiei de asigurare, b) n cazul schimbului de terenuri, fiecare teren ia situaia juridic a
terenului nlocuit, c) n cazul exproprierii unui imobil, ipoteca se strmut de drept asupra despgubirilor primite.
5
Termenul de proprietate( drept de proprietate) se folosete pentru a desemna bunul asupra cruia se exercit proprietatea.
Dreptul de proprietate este un drept att de complet nct se confund cu bunul asupra cruia se exercit. n acest sens,
art. 582 C.civ. se refer la acela a crui proprietate este pe marginea unei ape curgtoare..., art. 589 C.civ.: ... la privirea
asupra proprietii vecinului..., art. 614 C.civ. se refer la faptele proprietarilor care stabilesc, pe proprietile lor sau n folosul
proprietilor lor, orice servitui vor gsi de cuviin.

reglementeaz proprietatea n sensul larg al termenului. Cu acest neles, dreptul de proprietate

este o instituie juridic.
n sens subiectiv, dreptul de proprietate este utilizat cu dou accepiuni:
-

lato sensu, pentru a desemna orice proprietate mobiliar, imobiliar, proprietatea unui
uzufruct, proprietatea unei creane, proprietatea intelectual, proprietatea incorporal,
proprietatea numelui etc., depind nelesul strict juridic.

stricto sensu, pentru a desemna proprietatea corporal, respectiv dreptul de proprietate

asupra bunurilor corporale mobile i imobile, ca drept patrimonial, drept real, absolut, cu
toate caracteristicile specifice acestei categorii de drepturi subiective.

2. Definiia dreptului de proprietate

Art. 555 din noul Cod civil prevede c proprietatea privat este dreptul titularului
de a poseda, folosi i dispune de un bun n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n limitele
stabilite de lege.
Atributele dreptului de proprietate sunt:
-

dreptul de posesie asupra lucrului potrivit naturii sau destinaiei lui (jus
utendi - usus);

dreptul de a ntrebuina lucrul, de a-i culege fructele i veniturile pe care le

poate da (jus fruendi - fructus);

dreptul de a dispune de lucru fie prin nstrinare, fie prin consumare (jus
abutendi - abusus).

Dreptul de proprietate se concretizeaz prin urmtoarele elemente:

-

cuprinde n coninut atributele posesiei, folosinei i dispoziiei;

exprim o relaie de apropriere a unui bun;

proprietarul exercit atributele prin putere i n interesul su propriu.

Prin urmare, dreptul de proprietate poate fi definit ca fiind acel drept real care
confer titularului su, persoan fizic sau juridic, atributele de posesie, de folosin i
de dispoziie asupra unui lucru, pe care le exercit n mod exclusiv prin putere proprie

i interes propriu, cu respectarea prevederilor legale.

Coninutul dreptului de proprietate

1. Posesia (jus posidendi)
Noiune. Acest atribut presupune exercitarea de ctre titularul dreptului de
proprietate a unei stpniri efective asupra lucrului, direct i n interes propriu, sau de a
consimi ca stpnirea s fie exercitat n numele i n interesul lui de ctre o alt persoan.

2. Folosina (fructus - jus fruendi)

Noiune. Este acea prerogativ n virtutea creia proprietarul poate s ntrebuineze
bunul n interesul su i s-i perceap fructele.
3. Dispoziia (abusus - jus abutendi)
Noiune. Acest atribut const n prerogativa proprietarului de a dispune liber de
bunul su: de a-l nstrina sau de a constitui asupra lui drepturi reale n favoarea altor
persoane, precum i de a dispune de substana bunului (a-l transforma, consuma, distruge) cu
respectarea reglementrilor n vigoare.
Atributul dispoziiei cuprinde dispoziia material i dispoziia juridic asupra
bunului.
Dreptul de dispoziie material presupune posibilitatea de a dispune de substana
bunului, respectiv de a-l transforma, consuma sau distruge, cu respectarea reglementrilor n
vigoare. Dispoziia material se refer la bunurile corporale, inclusiv drepturile de crean a
cror substan juridic este n materialitatea titlului6
Dreptul de dispoziie juridic se concretizeaz n posibilitatea proprietarului de a
nstrina dreptul de proprietate prin acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte, precum i

de a constitui drepturi reale n favoarea altor persoane. n toate cazurile exercitarea dispoziiei se
face n limitele determinate de lege. Exercitarea abuziv a dreptului (contrar scopului sau limitnd
exerciiul altui drept de proprietate) ar declana rspunderea juridic a titularului.
Proprietarul poate, vremelnic, s nstrineze celelalte atribute ale dreptului de
proprietate (jus utendi, jus fruendi), nu ns i jus abutendi, deoarece n acest caz ar pierde
nsui dreptul de proprietate.

Caracterele generale ale dreptului de proprietate

Art. 555 alin.(1) noul Cod civil prevede c Proprietatea privat este dreptul
titularului de a poseda, folosi i dispune de un bun n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n
limitele stabilite de lege.

1. Caracterul absolut
1) Prin caracterul absolut al dreptului de proprietate se nelege posibilitatea
titularului de a dispune de bun dup propria dorin, n limitele legii (de a-l utiliza i de a-i
trage foloasele, precum i de a svri toate actele juridice care corespund interesului su),
fr a avea nevoie de concursul altei persoane. Acest caracter al dreptului de proprietate poate
fi privit ca o difereniere fa de drepturile relative, far s fie luat n considerare numai
caracterul su opozabil erga omnes7. Caracterul de drept absolut face trimitere la un drept
complet, deplin.
Avnd caracter absolut, dreptul de proprietate este n acelai timp inviolabil.
Principiul inviolabilitii dreptului de proprietate este prevzut expres n art. 136 pct. 5 din
Constituie n forma revizuit, care dispune: Proprietatea privat este, n condiiile legii
organice, inviolabil. Acest principiu are dou limite:

exproprierea pentru cauz de utilitate public. Conform Legii nr. 33/1994 i n baza

M. Uliescu, Noul Cod civil. Comentarii.Dreptul de proprietate n configurarea noului Cod civil, ed. Universul Juridic,
Bucure ti, 2010

10

art. 44 pct. 3 din Constituie, exproprierea nu se poate dispune dect pentru cauz de
utilitate public, cu dreapt i prealabil despgubire.

pentru lucrri de interes general autoritatea public poate folosi subsolul oricrei
proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele produse
solului, plantaiilor sau construciei, ori pentru alte daune imputabile autoritilor
publice (art. 44 pct. 5 din Constituie).
n ambele cazuri despgubirile se stabilesc de comun acord cu proprietarul, n caz de

divergen hotrnd instana de judecat.

2. Caracterul exclusiv
Caracterul exclusiv l ndreptete pe titularul dreptului de proprietate s exercite
toate atributele dreptului su, cu excluderea tuturor celorlalte persoane i indiferent de orice
puteri ale acestora.

3. Caracterul perpetuu i transmisibil

1) Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate trebuie abordat din mai multe
puncte de vedere:
- dreptul de proprietate are o durat limitat n timp, el dureaz att timp ct exist
bunul. nstrinarea bunului sau moartea titularului su nu este de natur s sting dreptul de
proprietate.
- dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, fiind imprescriptibil sub aspect
extinctiv. Astfel, aciunea n revendicare prin care proprietarul urmrete s redobndeasc
exerciiul dreptului de proprietate asupra unui bun imobil este imprescriptibil. n cazul unui
bun mobil, situaia prezint o serie de nuanri.8
- dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte ntre vii (inter vivos) i pentru cauz
de moarte (mortis causa). Prin transmitere, dreptul de proprietate trece din patrimoniul unei
persoane n patrimoniul alteia, fr nici o modificare. Altfel spus, transmisibilitatea este expresia
perpeturii dreptului de proprietate.

Gh. Beleiu, Drept civil romn, ed. a VIII-a, ed. Universul Juridic, Bucure ti, 2003
Opinia dominant este n sensul prescriptibilitii aciunii n revendicare mobiliar n termen de 30 de ani. Relativ recent sa conturat i opinia contrar a imprescriptibilitii acesteia, cu argumentul principal c nu se poate distinge din punct de
vedere al proteciei juridice ntre bunurile mobile i imobile. Ase vedea Cap XII., Seciunea a II a.
8

11

2) Caracterul transmisibil este propriu dreptului de proprietate privat. n opoziie

cu acesta, dreptul de proprietate public este inalienabil i prin urmare netransmisibil.

4. Caracterul individual
1) Dreptul de proprietate, prin natura sa, este un drept exclusiv, individual, n sensul
c atributele sale aparin i sunt exercitate de o singur persoan, o excepie de la caracterul
individual o constituie coproprietatea, situaie n care dreptul de proprietate aparine
concomitent la dou sau mai multe persoane care exercit deopotriv prerogativele acestuia.

5. Caracterul legal
Dreptul de proprietate are un caracter legal, n sensul c legea stabilete att
coninutul ct i limitele exercitrii prerogativelor proprietarului.

Formele dreptului de proprietate

1. Criterii de clasificare
Dreptul de proprietate poate fi clasificat n funcie de mai multe criterii:
1) n funcie de titularii dreptului de proprietate distingem drept de proprietate al
persoanei fizice i drept de proprietate al persoanei juridice;
2) n funcie de modalitile de dobndire:
-

drept de proprietate dobndit prin acte juridice i drept de proprietate dobndit

prin fapte juridice;

drept de proprietate transmis ntre vii i drept de proprietate transmis pentru

cauz de moarte;

drept de proprietate, dobndit prin moduri originare ce nu implic

transmisiunea juridic a bunului de la o persan la alta (ocupaiunea); i drept de
proprietate dobndit prin acte juridice translative de proprietate.

3) dup cum dreptul de proprietate este sau nu afectat de modaliti:

-

drept de proprietate pur i simplu, cnd atributele sale sunt exercitate de un

singur titular;

drept de proprietate afectat de modaliti, cnd prerogativele sunt exercitate

concomitent de mai muli proprietari asupra aceluiai bun sau asupra aceleiai
12

mase de bunuri.
4) n funcie de regimul juridic, dreptul de proprietate se prezint sub dou forme:
-

drept de proprietate public, aparinnd statului sau unitilor administrativ-teritoriale

(comuna, oraul, municipiul, judeul);

drept de proprietate privat, aparinnd particularilor, adic persoanelor fizice

i juridice, inclusiv statului sau unitilor administrativ-teritoriale.

CAPITOLUL II
DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVAT

Noiunea, reglementarea i caracterele juridice ale dreptului de

proprietate privat
1. Noiune, reglementare
1) Noiune
Dreptul de proprietate privat este acel drept real asupra unor bunuri mobile sau imobile,
altele dect cele care alctuiesc domeniul public, care confer titularilor exercitarea posesiei,
folosinei i dispoziiei n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n limitele stabilite de lege.
bunurile ce formeaz obiectul proprietii private se gsesc n acest circuit general9.
2) Reglementare
Dei Constituia prevede c prin lege organic se reglementeaz regimul juridic
general al proprietii (art. 73, alin. 3, lit. m), pn la adoptarea noului Cod civil, nu a existat
o lege care s reglementeze proprietatea privat. ncepnd cu 01.10.2011, data la care noul
Cod civil al Romniei a intrat n vigoare, proprietatea privat se bucur de o reglementare
ampl, n Titlul II al Crii a III-a, Despre bunuri, n art. 555-692.

2. Caractere juridice

C. Brsan, Op. cit., p. 119.

13

 Dreptul de proprietate privat face parte din categoria drepturilor reale, absolute, i
patrimoniale10. Ceea ce l difereniaz de orice alt drept real este puterea i interesul propriu n
care se exercit atributele dreptului de proprietate. Proprietarul poate stpni bunul fie direct i
nemijlocit, n interes propriu i prin putere proprie (corpore suo), fie prin intermediul unei alte
persoane, dar n numele i interesul proprietarului (corpore alieno).
n comparaie cu proprietatea public supus unui regim juridic excepional,
derogator, proprietatea privat este supus unui regim juridic de drept comun.
n primul rnd, regimul de drept comun are n vedere faptul c bunurile proprietate
privat sunt alienabile, sesizabile, prescriptibile i susceptibile de dezmembrare, fr nici o
difereniere raportat la titular sau la obiect.
n al doilea rnd, regimul de drept comun se analizeaz i prin raportare la
dispoziiile constituionale ale art. 44 pct. 2: Proprietatea privat este garantat i ocrotit
n mod egal de lege, indiferent de titular. Din moment ce proprietatea privat este ocrotit
n mod egal de lege, regimul de protecie juridic trebuie s fie acelai, chiar dac titularul
su este statul ori unitatea administrativ-teritorial.
1) Proprietatea privat este alienabil, n sensul c bunurile ce formeaz obiectul ei pot fi
nstrinate voluntar sau forat. Transmisiunea dreptului de proprietate poate avea loc prin acte ntre
vii (contracte cu titlu oneros sau cu titlu gratuit) sau pentru cauz de moarte.
Prin excepie, legea impune anumite restricii n exercitarea dreptului de proprietate
privat.
Spre exemplu, n art. 556 din noul Cod civil, sunt prevzute limitele exercitrii
dreptului de proprietate privat. Astfel, n alin. (1) al art. 556 sunt prevzute limitele
materiale ale dreptului de proprietate, determinate de limitele corporale ale bunului care
formeaz obiectul dreptului de proprietate privat:Dreptul de proprietate poate fi exercitat
n limitele materiale ale obiectului su. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care
formeaz obiectul dreptului de proprietate, cu ngrdirile stabilite prin lege. Limitarea
10

Este un drept real, adic un drept subiectiv n virtutea cruia titularul poate s exercite atributele direct i nemijlocit, fr a fi
necesar intervenia altei persoane; este un drept absolut ce presupune existena unui subiect activ, determinat (proprietarul), i a
unui subiect pasiv, nedeterminat, format din toate celelalte persoane, fiind opozabil erga omnes; este un drept patrimonial, care are
o valoare economic i care face parte din activul patrimonial al titularului su.

14

prevzut de noul Cod civil privete att corporabilitatea bunului, ct i voina legiuitorului11.
Un exemplu al limitrii sub aspectele prezentate mai sus este reprezentat de dreptul
proprietarului de a folosi subsolul proprietii sale imobiliare, ns, n conformitate cu art. 44
alin. (5) din Constituie, bunul poate fi folosit i de o autoritate public n vederea executrii
unor lucrri de interes general.
Art. 556 alin.(2) din noul Cod civil prevede posibilitatea limitrii exercitrii dreptului
de proprietate prin efectul legii, aceast limit legal referindu-se chiar la coninutul juridic al
dreptului de proprietate. Alin. (3) al aceluiai articol prevede c limitrile se pot face i prin
convenia prilor, cu excepiile prevzute de lege.
Pe baza celor expuse mai sus, rezult c limitrile dreptului de proprietate privat pot fi
rezultatul voinei legiutorului, judectorului sau proprietarului.
2) Proprietatea privat este prescriptibil sub aspect achizitiv.
Sub aspect achizitiv, dreptul de proprietate privat asupra bunurilor imobile poate fi
dobndit prin uzucapiune (art. 930-934 noul Cod civil), ca efect al posesiei utile exercitate n
intervalul de timp stabilit de lege, iar asupra bunurilor mobile prin simplul fapt al posesiei de
bun-credin (935-940 noul Cod civil).
Sub aspectul prescripiei extinctive, trebuie s distingem n funcie de natura bunurilor,
obiect al proprietii private.
-

n ceea ce privete bunurile imobile, aciunea n revendicare este imprescriptibil.

Orict ar dura pasivitatea proprietarului, el nu este deczut din dreptul de a
revendica bunul, dar, cu toate acestea, poate pierde proprietatea dac un altul a
dobndit-o prin uzucapiune.
n schimb, marea majoritate a doctrinei a considerat c aciunea n revendicare

mobiliar este prescriptibil n termen de 30 de ani.

3) Proprietatea privat este sesizabil, n sensul c bunurile mobile sau imobile care
formeaz obiectul acesteia, pot fi urmrite de creditori pentru realizarea creanelor.
4) Proprietatea privat este exclusiv, grevabil i dezmembrabil.
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate privat implic plenitudinea atributelor sale n
11

M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil, Drepturile reale principale, ed. Universul Juridic, Bucure ti, 2011, p. 92

15

persoana proprietarului. Astfel, proprietarul este singurul ndreptit s exercite toate prerogativele
dreptului su, s revendice bunul de la orice persoan la care s-ar afla sau s nege existena oricrui
drept sau sarcin pretins de un ter asupra lucrului su.
Asupra bunurilor proprietate privat se pot constitui garanii reale (ipoteca asupra
bunurilor imobile i mobile 12 , i gajul asupra mobilelor 13 ) precum i dezmembrminte
(drept de uzufruct, uz, abitaie, servitute, superficie).

Titularii dreptului de proprietate privat

Pot fi titulari ai dreptului de proprietate privat: persoanele fizice, persoanele
juridice, statul i unitile administrativ-teritoriale asupra bunurilor ce formeaz domeniul
privat al acestora.

Obiectul i ntinderea dreptului de proprietate privat

Toate bunurile mobile i imobile aflate n circuitul civil (in commercium) pot forma
obiectul dreptului de proprietate. Categoriile principale de bunuri sunt: casa (casele) de locuit,
terenuri cu sau fr construcii, obiecte de consum, de uz i confort personal, inclusiv aciuni
patrimoniale (n cazul persoanelor juridice).

2. ntinderea dreptului de proprietate privat

n cazul bunurilor mobile nu sunt probleme privind determinarea obiectului i
ntinderea dreptului de proprietate. Indiferent de locul unde se afl acestea i de categoria din
care fac parte, ntinderea dreptului de proprietate este aceeai.
Cu privire la dreptul de proprietate funciar, exist o serie de aspecte specifice n
determinarea ntinderii proprietii. Astfel:
12

Pn la intrarea n vigoare a noului Cod civil, ipoteca se putea constitui numai asupra bunurilor mobile. n art. 2350 din
noul Cod civil se prevede c: Ipoteca poate avea ca obiect bunuri mobile sau imobile, corporale sau incorporale. A adar,
odat cu adoptarea noului Cod civil, ipoteca se va putea constitui i asupra bunurilor mobile.
13
Reglementat n art. 2480 i urm. din Noul Cod civil:Gajul poate avea ca obiect bunuri mobile corporale sau titluri
negociabile emise n form materializat.

16

- conform art. 559 alin. (1) din noul Cod civil: proprietatea terenului se ntinde i
asupra subsolului i a spaiului de deasupra terenului, cu respectarea limitelor legale;
- alin. (2) al art. 559 prevede c:proprietarul poate face, deasupra i n subsolul
terenului, toate construciile, plantaiile i lucrrile pe care le gsete de cuviin, n afar
de excepiile stabilite de lege, i poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar
produce;
- art. 559 alin. (3) din noul Cod civil prevede c apele de suprafa i albiile
acestora aparin proprietarului terenului pe care se formeaz sau curg, n condiiile
prevzute de lege. Proprietarul unui teren are, de asemenea, dreptul de a apropria i de a
utiliza, n condiiile legii, apa izvoarelor i a lacurilor aflate pe terenul respectiv, apa
freatic, precum i apele pluviale.
n consecin, se impune delimitarea proprietii terenurilor sub trei aspecte:
delimitarea suprafeei, delimitarea n nlime, delimitarea n adncime.

CAPITOLUL III
MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE
A DREPTULUI DE PROPRIETATE
Modurile de dobndire a dreptului de proprietate reprezint totalitatea mijloacelor
legale acte juridice i fapte juridice prin care se dobndete dreptul de proprietate.
Potrivit art. 557 noul C. civ., proprietatea bunurilor se dobndete i se transmite prin:
convenie, motenire legal sau testamentar, accesiune, uzucapiune, ocupaiune, tradiiune,
hotrre judectoreasc, act administrativ, n condiiile legii, nscriere n cartea funciar, .

Clasificare
Modurile de dobndire a proprietii se clasific:
1) dup ntinderea dobndirii:

17

moduri de dobndire universal sau cu titlu universal cnd transmisiunea are

ca obiect o universalitate (un patrimoniu) sau o fraciune de universalitate
(spre exemplu, succesiunea legal, legatele universale i cu titlu universal);

moduri de dobndire cu titlu particular, cnd transmisiunea are ca obiect

unul sau mai multe bunuri individual determinate.

2) dup momentul cnd opereaz transmisiunea:

-

moduri de dobndire ntre vii, i anume: convenia, tradiiunea, accesiunea,

prescripia, legea, i ocupaiunea; n acest caz, dobndirea opereaz din
momentul ncheierii actului juridic sau intrrii n stpnire a lucrului ori la
momentul convenit de pri sau prevzut de lege;

moduri de dobndire pentru cauz de moarte (mortis causa) i anume: motenirea

testamentar i legal; acestea opereaz din momentul morii autorului.

3) dup situaia juridic a bunului n momentul dobndirii:

-

moduri de dobndire originare, care nu comport o transmisiune juridic a dreptului

de proprietate de la o persoan la alta deoarece bunul nu a aparinut nimnui n
momentul dobndirii, i anume: ocupaiunea (vezi modurile speciale de dobndire a
proprietii publice);

moduri de dobndire derivate, care presupun un transfer al dreptului de proprietate

de la o persoan la alta. Toate celelalte moduri de dobndire n afar de cele
originare sunt derivate: motenirea, legatul, convenia, tradiiunea, accesiunea etc.

4) dup caracterul transmisiunii:

-

moduri de dobndire cu titlu oneros, cnd dobnditorul este obligat s dea un

lucru ori s fac o prestaie n schimbul dobndirii: convenia, tradiiunea;

moduri de dobndire cu titlu gratuit, cnd dobnditorul nu are vreo obligaie n

schimbul dobndirii, spre exemplu legatul.

18

Convenia (contractul)14
Convenia sau contractul este cel mai important mod de dobndire a proprietii i a
altor drepturi reale. Definiia contractului este dat de art. 1166 noul Cod civil care prevede
c acesta reprezint acordul de voine dintre dou sau mai multe persoane cu inteia de a
constitui, modifica sau stinge un raport juridic.
Privitor la bunurile mobile, dispoziiile noului Cod civil sunt n sensul c drepturile
reale se constituie i se transmit prin acordul de voine al prilor, chiar dac bunurile nu au
fost predate, dac acest acord poart asupra unor bunuri determinate ori prin individualizarea
bunurilor, dac acordul poart asupra unor bunuri de gen.
Art. 1275 noul cod civil prevede, tot n ceea ce privete bunurile mobile c dac
cineva a transmis succesiv ctre mai multe persoane proprietatea unui bun mobil corporal,
cel care a dobndit cu bun-credin posesia efectiv a bunului este titular al dreptului,
chiar dac titlul su are o dat ulterioar.
n acelai sens, fructele bunului sau ale dreptului transmis se cuvin dobnditorului de
la data transmiterii proprietii sau a cesiunii dreptului, afar de cazul n care, prin lege sau
prin voina prilor, se dispune altfel.
Referitor la bunurile imobile, noul Cod civil precizeaz n art. 557 alin.(4) faptul c n
cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobndete prin nscriere n cartea funciar.
Conform art. 1244 noul Cod, forma cerut pentru conveniile care strmut sau constituie
drepturi reale ca urmeaz a fi nscrise n cartea funciar, trebuie s mbrace forma autentic,
rezultnd din dispoziiile legale obligativitatea formei autentice pentru aceste convenii.
ncheierea i executarea conveniilor trebuie s fir guvernate de principiul buneicredine, principiu reglementat expres n art. 1170 noul Cod civil.

Accesiunea
Noiune. Clasificare
Accesiunea este acel mod de dobndire a proprietii conform cruia tot ce se

14

Dei cu siguran este cel mai important mod de dobndire, nu facem aici o prezentare larg a sa, deoarece constituie obiect de studiu att la
partea general a Dreptului civil, ct i la teoria obligaiilor civile, a se vedea I.R.Urs, Drept civil romn. Teoria general, p. 187-332;

19

alipete cu lucrul, sau se ncorporeaz n acesta, n mod natural sau artificial, devine
proprietatea persoanei cruia i aparine bunul la care s-a fcut alipirea sau ncorporarea.
Accesiunea este de dou feluri: imobiliar i mobiliar. La rndul ei, accesiunea
imobiliar poate fi: natural i artificial.

Uzucapiunea
Noiune
Uzucapiunea sau prescripia achizitiv reprezint un mod de dobndire a
proprietii sau a altor drepturi reale prin posesia nentrerupt a unui imobil sau prin
intervertirea posesiei, n timpul i condiiile prevzute de lege15.
Reglementare
Uzucapiunea este reglementat de art. 928-934 din noul Cod civil.

Felurile uzucapiunii
n sistemul noului Cod civil, uzucapiunea este de dou feluri: uzucapiunea
extratabular i uzucapiunea tabular.
1) Uzucapiunea extratabular
Art. 930 noul Cod civil prevede c dreptul de proprietate asupra unui imobil i
dezmembrmintele sale pot fi nscrise n cartea funciar, n temeiul uzucapiunii, n folosul
celui care l-a posedat timp timp de 10 ani, dac:
-

proprietarul nscris n cartea funciar a decedat ori, dup caz, i-a ncetat
existena;

a fost nscris n cartea funciar declaraia de renunare la proprietare. Termenul

uzucapiunii nu ncepe s curg mai nainte de data decesului sau, dup caz, a
ncetrii existenei juridice a proprietarului, respectiv nainte de data nscrierii
declaraiei de renunare la proprietate, chiar dac intrarea n posesie s-a produs la
o dat anterioar.

Imobilul nu era nscris n nicio carte funciar.

15

A se vedea I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit. p. 128, C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit.p. 197; Alte definiii: uzucapiunea este naterea
dreptului de proprietate ori a altui drept real asupra unui bun imobil prin posedarea lui de ctre o persoan n condiiile i termenul prevzut de

20

2) Uzucapiunea tabular
Potrivit art. 931 noul Cod civil, drepturile celui care a fost nscris, fr cauz legitim,
n cartea funciar, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi
contestate cnd cel nscris cu bun-credin a posedat imobilul timp de 5 ani dup momentul
nregistrrii cererii de nscriere, dac posesia sa a fost neviciat.
Buna-credin trebuie s existe doar n momentul nregistrrii cererii de nscriere i n
momentul intrrii n posesie.

Tradiiunea
Tradiiunea nseamn

predarea sau remiterea material a lucrului de ctre

transmitor dobnditorului16.
Importana tradiiunii a sczut deoarece n dreptul modern trasmiterea proprietii se
face n baza conveniilor, i nu doar n baza remiterii materiale a bunului.
n prezent se consider c tradiiunea opereaz transferul dreptului de proprietate:
-

n cazul darului manual, adic atunci cnd o persoan d alteia cu titlu gratuit un
bun mobil de la mn la mn, spre exemplu, donaia care se execut imediat prin
predarea material, fr s fie necesar vreo form special17;

n cazul transmiterii titlurilor de valoare la purttor

Ocupaiunea
Ocupaiunea const n luarea n posesie a unui bun care nu aparine nimnui, cu
intenia de a deveni proprietarul lui.
Dispoziiile art. 941 noul C.civ. dispun c posesorul unui lucru mobil care nu aparine
lege (L. Pop, Op. cit. p. 228); uzucapiunea este un mod de dobndire a proprietii i a altor drepturi reale prin posesie prelungit pe timpul
prevzut de lege n acest scop (P.M. Cosmovici, Op. cit. p. 154).

n dreptul roman avea o larg aplicare ca mod de dobndire a proprietii, deoarece convenia
simpl nu producea dect efectul de a da natere la obligaia de a transfera proprietatea, transferare
care se fcea prin tradiiune, aceast importan pierzndu-se n dreptul modern. ntr-adevr, prin
simpla ncheiere a conveniei, chiar neurmat de predarea material a lucrului, se transfer dreptul de
proprietate la dobnditor (art.971 i 1295 C.civ.), ceea ce nseamn c tradiiunea nu mai are
semnificaia din trecut, ea fiind remiterea material a lucrului.
16

17

Art. 1011 alin.(4) noul Cod civil

21

nimnui, devine proprietarul acestuia, prin ocupaiune, de la data intrrii n posesie, ns numai
dac aceasta se face n condiiile legii.
Ocupaiunea, ca mod de dobndire a proprietii are un domeniu de aplicaie rar. Astfel:
-

nu se pot dobndi prin ocupaiune bunuri imobile i bunurile incorporale.

se dobndesc prin ocupaiune bunurile comune, cum este apa de but pentru
trebuinele casnice luat dintr-un izvor natural, vnatul, petele pescuit, bunurile
prsite (res derelictae).

Hotrrea judectoreasc
Hotrrile judectoreti au, n principiu, efect declarativ de drepturi, adic recunosc
prilor un drept subiectiv anterior i nu acord un drept nou.
Hotrrile constitutive sau atributive de drepturi pot fi considerate ca un mod de
transmitere, respectiv de dobndire a proprietii, i anume:
-

hotrrea prin care se dispune exproprierea pentru cauz de utilitate public, prin
care se constituie dreptul de proprietate public al statului sau unitilor
administrativ-teritoriale;

hotrrea prin care se suplinete consimmntul unei pri la ncheierea actului

translativ de proprietate avnd ca obiect un imobil, cnd prile au ncheiat un
antecontract de vnzare-cumprare pe care una dintre ele nu l respect, dac
natura contractului o permite (art. 1279 alin.(3) noul Cod civil);

hotrrea judectoreasc prin care actele juridice civile translative sau constitutive
de drepturi reale sunt sancionate i se dispune repunerea prilor n situaia
anterioar;

hotrrea prin care se stabilete de instana de judecat remuneraia cuvenit

autorului operei n cazul cesiunii drepturilor de autor, dac aceasta nu a fost
stabilit prin actul de cesiune.

22

CAPITOLUL IV
RESTRICIILE (NGRDIRILE)
DREPTULUI DE PROPRIETATE

Noiunea i categoriile de restricii (ngrdiri)

Noiune
Potrivit art. 44 pct. 1 din Constituie, dreptul de proprietate este garantat, coninutul i
limitele acestuia fiind stabilite prin lege. De asemenea, art. 44 pct. 7 din Constituie dispune:
dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea
bunei vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin
proprietarului.
n acelai sens, art. 555 din noul Cod civil precizeaz c atributele dreptului de proprietate
sunt recunoscute n limitele stabilite de lege.

Categorii
Restriciile dreptului de proprietate izvorsc din lege, din convenia prilor sau din
hotrrea judectoreasc, potrivit dispoziiilor noului Cod civil.
Restriciile legale, n raport de interesul general sau individual la care se refer, se pot
grupa n:
- restricii de interes public;
- restricii de interes individual, de interes privat.

Restricii legale
Restricii legale de interes general
23

1) Restricii de interes edilitar i de estetic urban

Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii,
modificat, stabilete o serie de restricii pentru construciile civile, industriale, agricole, sau
de orice alt natur privind alinierea, nlimea i respectarea planului de sistematizare.
Construciile se pot realiza numai cu respectarea autorizaiei de construcie i a
reglementrilor privind proiectarea i executarea construciilor. Autorizaia de construire se
emite n temeiul i cu respectarea prevederilor documentaiilor de urbanism i de amenajare
a teritoriului, avizate i aprobate potrivit legii (art. 2 alin. 2 din Lege).
Legea nr. 18/1991, republicat, stabilete restricii privind amplasarea
construciilor, dispunnd n art. 92 c amplasarea construciilor, de orice fel pe terenurile
agricole din extravilan, pe cele amenajate cu lucrri de mbuntiri funciare, precum i pe
cele plantate cu vii i livezi, parcuri naionale, rezervaii, monumente, ansambluri
arheologice i istorice este interzis.
2) Restricii de interes de protecie a mediului i de sntate public
Acestea sunt obligaiile care rezult din planul de amenajare a teritoriului, a planului
urbanistic general, a planului urbanistic zonal, a planului urbanistic de detaliu i a reglementrilor
de urbanism, inclusiv obligaiile cu privire la igiena construciilor, la canalizare, la protecia
mediului nconjurtor.
Constituia, n art. 44 punct. 7 precizeaz c dreptul de proprietate oblig la
respectarea sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti, precum i
la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului revine proprietarului.
Legea nr. 18/1991, republicat, dispune prin excepie, unele construcii care, prin
natura lor, pot genera efecte poluante factorilor de mediu, pot fi amplasate n extravilan. n
acest caz, amplasamentele se vor stabili pe baz de studii ecologice de impact, avizate de
organele de specialitate, privind protecia mediului nconjurtor. (art. 91 alin. 2).

24

3) Restricii de interes cultural, istoric i arhitectural

Legea nr. 50/1991 privind autorizarea n construcii n art. 10 stabilete c pentru
autorizarea construciilor n zonele asupra crora s-a instituit un anumit regim de protecie
prevzut n documentaiile aprobate, se va proceda n felul urmtor:
-

n ansamblurile de arhitectur, n rezervaiile de arhitectur i de urbanism, n

cazul siturilor arheologice, al parcurilor i grdinilor monument istoric, cuprinse
n listele aprobate potrivit legii, precum i n cazul lucrrilor de orice natur n
zonele de protecie a monumentelor, solicitantul va obine avizul comun al
Ministerului Culturii i Cultelor i al Ministerului Transporturilor, Construciilor
i Turismului, potrivit competenelor specifice;

n cazul lucrrilor de intervenii asupra construciilor monumente istorice, pe

lng avizul Ministerului Culturii i Cultelor se vor obine avizele specifice
cerinelor de calitate a construciilor, potrivit prevederilor legale;

n zonele naturale protejate, stabilite potrivit legii, n zonele de siguran i

protecie ale amenajrilor hidrotehnice de interes public, precum i n alte arii
protejate solicitantul va obine avizul Ministerului Mediului i Gospodririi
Apelor i al Ministerului Agriculturii, Pdurilor i Dezvoltrii Rurale;

n zonele de siguran i de protecie ale infrastructurilor de transport de interes public,

precum i n zonele aferente construirii cilor de comunicaie, stabilite prin
documentaiile de amenajare a teritoriului i/sau de urbanism, se va obine i
autorizaia Ministerului Transporturilor, Construciilor i Turismului, conform
prevederilor legale;

n zonele unde s-a instituit alt tip de restricie solicitantul va obine avizul
organismelor competente.

Potrivit art. 119 din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, republicat,
monumentele istorice, vestigiile i obiectivele arheologice, tezaurele care se vor descoperi
la faa solului sau n subsol sunt sub protecia legii. Proprietarii i deintorii de terenuri
sunt obligai s asigure integritatea acestora, s sesizeze organele de stat i s permit
25

efectuarea lucrrilor de cercetare i conservare. n cazul unor eventuale pagube, se vor

acorda despgubiri.
4) Restricii de interes economic general sau de interes fiscal
Constituia, n art. 44 pct. 5, prevede c autoritatea public poate folosi subsolul oricrei
proprieti imobiliare, pentru lucrri de interes general, cu obligaia de a despgubi proprietarul
pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor, precum i pentru alte daune imputabile
autoritilor.
Legea nr. 18/1991, republicat, stabilete unele obligaii n scopul de a asigura
cultivarea terenurilor i protecia solului:
-

folosirea terenurilor pentru producia agricol i silvic, inclusiv stabilirea i

schimbarea categoriei de folosin a terenurilor arabile, precum i obligaiile
pentru ameliorarea terenurilor, sunt supuse unor ngrdiri (art. 74-89);

folosirea temporar i definitiv a terenurilor, n alte scopuri dect producia agricol

i silvic se face numai n condiiile legii (art. 90-101);

liniile de telecomunicaii, cele de transport i de distribuie a energiei electrice,

conductele de transport pentru alimentare cu ap, canalizare, produse petroliere, gaze,
precum i instalaii similare se vor grupa i amplasa de-a lungul cilor de
comunicaie, oselelor, cilor ferate, a digurilor, canalelor de irigare i desecri, i a
altor limite de teritoriu, n aa fel nct s nu stnjeneasc executarea lucrrilor
agricole (art. 102).

5) Restricii n interesul aprrii rii.

De exemplu, crearea unor zone militare, ori pentru protecia aeroporturilor, porturilor
ori alte obiective strategice.
6) Restricii feroviare i aeronautice

26

 Prin O.U.G. nr. 12/1998 privind transportul pe Cile Ferate Romne i

reorganizarea SNCFR, 18 n scopul desfurrii n bune condiii a circulaiei feroviare i a
prevenirii accidentelor de cale ferat, s-a instituit zona de siguran i zona de protecie a
infrastructurii feroviare publice.
Potrivit art. 29 alin. 4 Zona de protecie a infrastructurii feroviare publice cuprinde
terenurile limitrofe, situate de o parte i de alta a axei cii ferate, indiferent de proprietar,
n limita a maximum 100 m de la axa cii ferate, precum i terenurile destinate sau care
servesc, sub orice form, la asigurarea funcionrii acesteia.
n zona de protecie a infrastructurii feroviare legea (art. 30) interzice:
-

amplasarea oricror construcii, fie i cu caracter temporar, depozitarea de

materiale sau nfiinarea de plantaii care mpiedic vizibilitatea liniei i a
semnalelor feroviare;

utilizarea indicatoarelor i a luminilor de culoare roie, galben, verde sau

albastr, care ar putea crea confuzie cu semnalizarea feroviar;

efectuarea oricror lucrri, care, prin natura lor, ar putea provoca alunecri de
teren, surpri sau afectarea stabilitii solului, inclusiv prin tierea copacilor,
arbutilor, extragerea de materiale de construcii sau prin modificarea
echilibrului freatic;

depozitarea necorespunztoare de materiale, substane sau deeuri care

contravin normelor de protecie a mediului sau care ar putea provoca
degradarea infrastructurii feroviare a zonei de protecie a acesteia, precum i a
condiiilor de desfurare normal a traficului feroviar .

n scopul asigurrii siguranei zborului, O.G. nr. 29/1997 privind Codul aerian19 a
instituit obligaia ca Ministerul Transporturilor mpreun cu autoritile administraiei
publice locale i cu avizul ministerelor interesate s stabileasc zonele supuse servituilor de
aeronautic civil aferente aerodromurilor i amplasrii echipamentelor de protecie a
navigaiei aeriene.

18
19

Republicat n M.O. nr. 834/2004, modificat prin O.U.G. nr. 55/2011.

Modificat prin OG 19/2011, publicat n M.Of. 608 din 29.08.2011.

27

Potrivit art. 77 din Lege, n zonele supuse servituilor de aeronautic civil nu pot fi
construite i amplasate nici un fel de construcii, instalaii i echipamente noi fr avizul Ministerului Transporturilor. Totodat art. 78 impune obligaia pentru proprietarii terenurilor,
cldirilor i amenajrilor aflate n zonele supuse servituilor de aeronautic civil, de a respecta restriciile impuse prin reglementrile specifice referitoare la aceste zone.

7) Restriciile proprietii situate n zona de frontier

n zona de frontier, pe adncimea de 500 de metri de la linia de frontier ctre
interior, cu avizul direciei teritoriale a poliiei de frontier competente, se pot efectua
activiti cum sunt mineritul, exploatrile de iei, de gaze, de ape minerale, de ape termale,
exploatrile forestiere, balastiere, sau de cariere, lucrrile de mbuntiri funciare i irigaii,
ndiguirile, lucrrile sau construciile pe cursurile de ap, lucrrile de asigurare a condiiilor
de navigaie, construciile i amenajrile turistice, de agrement sau de alt natur, cercetrile
sau prospectrile geologice (art. 39 din OUG nr. 105/2001 privind frontiera de stat a
Romniei20). Punatul animalelor este permis n timpul zilei pn la fia de protecie a
frontierei de stat, la frontiera extern, sau pn la culoarul de frontier, la frontiera intern,
iar noaptea, pn la 500 metri fa de acestea, ctre interior, n locurile stabilite de
autoritile administraiei publice locale i cu avizul efului sectorului poliiei de frontier
(art. 43 alin. 1). Vntoarea de-a lungul frontierei de stat pe adncimea de 500 de metri de la
fia de protecie a frontierei de stat, la frontiera extern, sau de la culoarul de frontier
intern, ctre interior, pe linia de uscat, i de la limita terenului inundabil, pentru frontiera de
ap, este interzis(art. 44 alin.1).
8) Alte ngrdiri n interes de utilitate public:
ngrdiri care rezult din regimul juridic al pdurilor. Potrivit art. 62 din Codul silvic21 la amplasarea la distane mai mici de 1,0 km de liziera pdurii a unor obiective in-

20

Modificat prin Legea 157/2011, publicat n M.Of. nr. 533/28.07.2011.

Codul silvic a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 238/27.03.2008, i a fost modificat prin Legea 156/2010
publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 496/19.07.2010. Codul silvic a fost pus n aplicare prin Instruc iunile
publicate n M.Of. nr. 430/20.06.2011
21

28

dustriale, uniti comerciale sau de alt natur, care prin funcionare pot aduce prejudicii
pdurii, beneficiarii acestora vor obine, n prealabil, avizul Regiei Naionale a Pdurilor;
ngrdiri care rezult din regimul juridic al apelor . 22
Legea apelor nr. 107/199623 reglementeaz dreptul de folosire al apelor i stabilete numeroase restrngeri pentru riveranii albiilor cursurilor de ap, inclusiv plantarea sau
tierea arborilor i arbutilor de pe terenurile situate n albiile majore, precum i exploatarea
agregatelor minerale din albiile sau malurile de ap;
ngrdiri care rezult din regimul juridic al construirii drumurilor. Art. 19 alin. 4
din O. G. nr. 43/1997 privind regimul drumurilor dispune c pentru dezvoltarea capacitii
de circulaie a drumurilor publice n traversarea localitilor rurale, distana dintre gardurile sau construciile situate de o parte i de alta a drumurilor va fi de minimum 26 m pentru
drumurile naionale, de minimum 24 de m pentru drumurile judeene i de minimum 20 de m
pentru drumurile comunale;
ngrdiri privind vnzarea sau folosirea unor bunuri imobile (de exemplu, nu pot fi vndute liber de particulari ori nu pot fi folosite dect n anumite condiii bunuri cum sunt: medicamente i substane toxice, stupefiantele, armele i muniiile; bunurile din fondul arhivistic; bunurile
din patrimoniul naional-cultural);
ngrdiri care rezult din regimul juridic al minelor i petrolului24;

22

n acest sens, art. 27 , modificat prin Legea nr. 112/2006 dispune: orice activitate pe luciul de ap, n albii minore, arii
protejate ori n zone de protecie, inclusiv navigaia, plutritul, flotajul, exploatarea fondului piscicol i pescuitul sportiv se
vor realiza astfel nct s nu produc efecte negative asupra apei, malurilor i albiilor cursurilor de ap, malurilor i cuvetelor
lacurilor, monumentelor naturii, construciilor, lucrrilor sau instalaiilor existente n albii i s influeneze ct mai puin
folosirea apelor de ctre ali utilizatori. n nicio situaie nu este permis deteriorarea calitii apei
23
Modificat prin. OUG 64/2011 publicat n M.Of. nr. 461/30.06.2011.
24
Legea petrolului nr. 238/2004 modificat i completat i Legea minelor nr. 85/2003, modificat i completat, dispun c n
msura n care pentru punerea n valoare a perimetrelor de exploatare este nevoie de trecerea sau de efectuarea unor lucrri pe
terenuri proprietate privat, asupra acestora se instituie un drept de servitute legal n favoarea entitii care exploateaz bogia
natural. Exercitarea dreptului de servitute legal stabilit se face contra plii unei rente anuale ctre proprietarii terenurilor afectate,
pe baz de convenie. Durata servituii legale este cea a operaiunilor petroliere, respectiv miniere, iar terenurile ce urmeaz a fi
afectate vor fi determinate, n ceea ce privete suprafeele i proprietarii, dup principiul celei mai mici atingeri aduse dreptului de
proprietate.

29

 2. Restricii legale de interes privat

Aceste ngrdiri decurg din raportul de vecintate. Constituia, n art. 44 pct. 7, se
refer la respectarea sarcinilor privind asigurarea bunei vecinti. Codul civil de la 1864
denumea asemenea ngrdiri servitui naturale, i servitui legale (art. 578-585, art.
586-619).
Servituile naturale se nasc din situaia natural a locurilor (art. 577 C.civ), iar
servituile legale se nasc din obligaia impus de lege (art. 577 C.civ). Nu exist o
deosebire ntre servituile naturale i cele legale.
Contrar denumirii, servitutile naturale i cele legale nu erau adevrate servituti, ci
ngrdiri normale ale dreptului de proprietate, generate de situarea unor imobile
aparinnd unor proprietari diferii, menite s evite conflictele inerente vecintii25.
Noul Cod civil a preluat concepia potrivit creia servituile naturale i servituile
legale nu sunt, de fapt servitui, acestea reprezentnd de fapt resticii(limite) legale ale
dreptului de proprietate care izvorsc din raporturile de vecintate.
n accepiunea i redactarea noului Cod civil, limitele legale ale dreptului de
proprietate sunt prevzute n Seciunea I a capitolului III din Cartea a III-a a noului Cod
civil.
Potrivit reglementrii noului Cod civil, limitele juridice ale dreptului de
proprietate sunt: limite legale, limite convenionale i limite judiciare.

1) Limitele legale
Dispoziiile art. 602 din noul Cod civil prevd faptul c Legea poate limita
exercitarea dreptului de proprietate fie n interes public, fie n interes privat. Limitele
legale n interes privat pot fi modificate ori desfiinate temporar prin acordul prilor.
Pentru opozabilitate fa de teri, este necesar ndeplinirea formalitilor de publicitate
prevzute de lege.

Folosirea apelor

25

Spre deosebire de servituile propriu-zise, ele nu presupun un fond dominant i un fond aservit.

30

Pictura streinii
Distana lucrrilor intermediare cerute pentru construcii, lucrri sau
plantaii
Vederea asupra proprietii vecinului
Dreptul de trecere
Alte limite legale reglementate de noul Cod civil
-

dreptul de trecere pentru utiliti.

dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrri.

dreptul de trecere pentru reintrarea n posesie

starea de necesitate

2) Limite convenionale
Limitele convenionale reprezint acele limitri ale dreptului de proprietate prin
acte juridice n care titularul dreptului consimte la limitarea dreptului su cu condiia ca
ordinea public i bunele moravuri s nu fie nclcate(art. 626 noul Cod civil).
Cu titlu de noutate, noul Cod civil reglementeaz clauza de inalienabilitate.
Potrivit art. 627 din noul Cod civil, prin convenie sau testament se poate interzice
nstrinarea unui bun, ns numai pentru o durat de cel mult 49 de ani i doar dac exist
un interes serios i legitim. Termenul ncepe s curg la data dobndirii bunului. Instana
va putea ncuviina dobnditorului bunului s dispun de acesta, dac interesul care a
justificat clauza de inalienabilitate nu mai exist sau dac un interes superior o impune.
3) Limite judiciare
Dreptul de proprietate poate fi restricionat i prin hotrre judectoreasc, n
sensul c aceste restricii nu sunt enumerate de lege ns rezult din raporturile de
vecintate pe care instana judectoreasc le constat i declar ca atare.
Limitele judiciare ale exercitrii dreptului de proprietate privat vor fi soluionate,
aadar, printr-o judecat n echitate, adic aplicarea principiului egalitii de tratament n
situaii egale. Judectorul va soluiona o cauz chiar n lipsa unor dispoziii legale
exprese, pe baza analogiei legii i principiilor generale de drept.

31

CAPITOLUL V
MODALITILE JURIDICE ALE DREPTULUI
DE PROPRIETATE

SECIUNEA I Consideraii generale

Noiune
Dreptul de proprietate, de regul, se prezint ca un drept pur i simplu, i n mod
excepional, ca un drept afectat de modaliti.
Dreptul de proprietate este pur i simplu n cazul n care aparine n mod exclusiv
unei singure persoane.
n anumite situaii, dreptul de proprietate devine complex n sensul c dreptul nu
mai este pur i simplu, ci este afectat de modaliti. n funcie de modalitile juridice ce o
pot afecta, proprietatea poate fi:
-proprietate anulabil;
-proprietate rezolubil;
-proprietate comun;
-proprietate periodic.

2. Proprietatea anulabil
Noiune. Proprietatea anulabil este acea modalitate a dreptului de proprietate care
exprim starea de incertitudine vremelnic n care se gsete acest drept, n situaia n care el
a fost transmis unei persoane printr-un act juridic anulabil.
Un act juridic este anulabil dac a fost ncheiat prin vicierea consimmntului, de ctre o
32

persoan lipsit de capacitate de exerciiu, sau dac o parte contractant este lipsit de discernmnt.

Cazuri
a) nstrinarea unui bun comun de ctre un so, fr consimmntul celuilalt so.
Un asemenea act juridic este sancionat cu nulitatea relativ ca nulitate de protecie 26.
Deci, pn la data admiterii aciunii n anulare introdus de soul al crui consimmnt
nu a fost exprimat la ncheierea actului, cumprtorul are o proprietate anulabil.
b) nerespectarea unor incapaciti speciale de folosin. Art. 347 din noul C.civ.
interzice nstrinarea fr consimmntul celuilalt so, atunci cnd el este necesar potrivit
legii, sub sanciunea nulitii relative a contractului de vnzare-cumprare

Proprietatea rezolubil
Noiune. Proprietatea rezolubil constituie o modalitate juridic a dreptului de
proprietate ce exprim situaia de incertitudine vremelnic a acestui drept, atunci cnd
transmiterea dreptului de proprietate de la o persoan la alta s-a fcut printr-un act juridic afectat
de o condiie rezolutorie.
Efecte. Pn n

momentul ndeplinirii sau nendeplinirii condiiei, dreptul de

proprietate aparine concomitent la doi proprietari: dobnditorului bunului proprietar sub

condiie rezolutorie, i transmitorului proprietar sub condiie suspensiv.
Cazuri. Proprietatea rezolubil poate izvor att din convenia prilor (cnd actul
juridic este afectat de o condiie rezolubil) ct i din lege. Astfel, n temeiul legii,
proprietatea este rezolubil:
a) n cazul donaiilor ntre soi, care, potrivit art. 1031 noul C.civ., sunt revocabile.
b) conform art. 1757 noul C. civ., vnzarea cu opiune de rscumprare este o
vnzare afectat de condiie rezolutorie prin care vnztorul i rezerv dreptul
de a rscumpra bunul sau dreptul transmis cumprtorului.

33

Proprietatea comun
Noiune. Proprietatea comun este o modalitate a dreptului de proprietate care se
caracterizeaz prin aceea c dreptul de proprietate aparine concomitent la dou sau mai
multe persoane, care exercit, n mod egal, posesia, folosina i dispoziia.
Spre deosebire de celelalte modaliti juridice ale dreptului de proprietate n care nu se
ajunge la exerciiul concomitent, de ctre mai multe persoane, a atribuiilor dreptului de
proprietate (motiv pentru care n literatura juridic sunt denumite modaliti aparente,
teoretice)

27

, proprietatea comun permite tuturor titularilor exercitarea simultan a

prerogativelor dreptului de proprietate.

1) Categorii. Exist dou forme de proprietate comun: proprietate comun pe cotepri i proprietate comun n devlmie.
La proprietatea comun pe cote-pri, obiectul rmne nedivizat din punct de vedere
material, pe cnd dreptul de proprietate este fracionat pe cote-pri aritmetice, ideale i
abstracte.
n cazul proprietii comune n devlmie, obiectul este nedivizat att din punct de
vedere material ct i ideal.

CAPITOLUL VI
DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
Noiunea de dezmembrminte ale dreptului de proprietate

26

Nulitatea actului de nstrinare sau grevare de ctre unul din soi, fr consimmntul celuilalt so, a unui teren sau a
unei construcii ce face parte din bunurile comune, este relativ i actul poate fi confirmat expres sau tacit de ctre acest din
urm so (A se vedea Dec. de ndrumare nr. 18/1963 a Trib. Suprem n C.D. /1963, p. 27).
27
C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru , Drept civil. Drepturi reale, Editura Institutul european, Iai, 1997, p. 92.

34

 Proprietatea confer titularului atributele posesiei (usus), folosinei (fructus) i

dispoziiei (abusus). Exist ns situaii cnd unele dintre atribute sunt desprinse din coninutul
dreptului de proprietate, formnd prin aceast separare drepturi reale distincte. Proprietarul
pstreaz numai o parte din atributele proprietii, iar o alt parte aparin unei alte persoane sub
forma drepturilor reale, numite dezmembrminte.
Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt drepturi reale principale,
derivate, asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se
constituie sau se dobndesc prin desprinderea sau limitarea unor atribute din
coninutul juridic al dreptului proprietarului28.
Dreptul civil cunoate urmtoarele dezmembrminte: dreptul de uzufruct, dreptul de uz,
dreptul de abitaie, dreptul de servitute, dreptul de superficie.

Dreptul de uzufruct
Noiune
Dreptul de uzufruct este un drept real principal care confer titularului su, denumit
uzufructuar, posesia i folosina unui bun aparinnd unei alte persoane, denumit nud
proprietar, cu obligaia uzufructuarului de a-i conserva substana.
Noul Cod civil reglementeaz uzufructul n art. 703-749.

Obiect
Potrivit art. 707 noul Cod civil: pot fi date n uzufruct orice bunuri mobile sau
imobile, corporale ori incorporale, inclusiv o mas patrimonial, o universalitate de fapt ori
o cot-parte din acestea.
Din punct de vedere al ntinderii, uzufructul poate fi:
-

universal, cnd are ca obiect un ntreg patrimoniu;

cu titlu universal, cnd poart asupra unei fraciuni din patrimoniu;

cu titlu particular, cnd are ca obiect unul sau mai multe bunuri individual
determinate.

35

Drepturile i obligaiile uzufructuarului i ale nudului proprietar

1. Drepturile i obligaiile uzufructuarului
Noul Cod civil reglementeaz n mod amnunit drepturile uzufructuarului:
a)

dreptul de a cere i obine predarea n folosin a bunului, obiect al uzufructului.

b) dreptul de a folosi bunul i de a-i culege fructele.

c) dreptul de a ceda dreptul su unei alte persoane, fr acordul nudului proprietar.
d) Dreptul de a nchiria sau de a arenda bunul primit n uzufruct este prevzut de art. 715
e) Dreptul de a exploata pdurile tinere.
f) Dreptul de a exploata pdurile nalte.
g) Dreptul de a lua din pduri araci pentru vie;
h) Dreptul asupra pomilor fructiferi,
i) Dreptul asupra carierelor de piatr i de nisip aflate n exploatare,
Totodat, noul Cod civil reglementeaz i obligaiile uzufructuarului, distingnd ntre trei
momente:
obligaia de a ntocmi un inventar al bunurilor mobile i de a constata starea

material a imobilelor;
-

obligaia de a constitui o garanie pentru ndeplinirea obligaiilor;

obligaia de a folosi lucrul ca un bun proprietar;

obligaia de a aduce la cunotina proprietarului orice nclcare a dreptului

acestuia;

obligaia de a suporta cheltuielile ce apar ca sarcini anuale ale fondului

obligaia de a suporta toate cheltuielile ocazionate de litigiile privind folosina

bunurilor, culegerea fructelor ori ncasarea veniturilor;

obligaia s restituie lucrul primit n folosin.

obligaia s restituie lucruri de aceeai calitate, cantitate i valoare sau

echivalentul n bani, dac uzufructul are ca obiect bunuri consumptibile.

28

obligaia de a rspunde pentru orice prejudiciu cauzat prin folosirea

C. Brsan, M.Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit. p. 153; D.C. Florescu curs pt I.D., op.cit., p. 276; V. Stoica op.cit., p.467.

36

necorespunztoare a bunurilor date n uzufruct.

Drepturile i obligaiile nudului proprietar
Deoarece pstreaz dreptul de dispoziie asupra bunului, nudul proprietar
beneficiaz de o serie de prerogative:
a) dreptul de a nstrina nuda proprietate sau de a o greva cu sarcini reale;
b) dreptul de a beneficia de productele bunului29, n condiiile legii;
c) dreptul de a cere ncetarea dreptului de uzufruct dac titularul acestuia
folosete n mod abuziv dreptul su i de a exercita toate aciunile prin care se
apr dreptul su de proprietar (aciunea n revendicare, aciunea n grniuire,
aciunea negatorie).
n acelai timp, nudul proprietar are i urmtoarele obligaii:
a) obligaia de a se abine de la orice act sau fapt care ar mpiedica sau tulbura
exerciiul normal al uzufructului.
b) obligaia de a suporta datoriile privitoare la dreptul su, spre exemplu de a-l
despgubi pe uzufructuar n cazul n care, prin fapta sa, a micorat valoarea uzufructului;
c) obligaia de a efectua reparaiile de mare importan ale bunului.
d) obligaia de a suporta sarcinile i cheltuielile proprietii.

Modaliti de constituire i de stingere a dreptului de uzufruct

1. Constituirea uzufructului
Potrivit art. 704 noul C.civ. uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune
sau alte moduri prevzute de lege, dispoziiile n materie de carte funciar fiind aplicabile.
Uzufructul se poate constitui numai n favoarea unei persoane existente.
Uzufructul prin voina omului poate fi convenional sau testamentar.
Uzucapiunea poate conduce la dobndirea uzufructului, cu respectarea condiiilor
i regulilor legale n materie. Acest mod de dobndire este mai puin important, deoarece cel
care ncepe posesia bunului va urmri dobndirea dreptului de proprietate i nu doar a unui
37

simplu dezmembrmnt al acestui drept.

Stingerea uzufructului
Potrivit art. 746-748 noul C.civ. dreptul de uzufruct se stinge n urmtoarele moduri:
-

moartea uzufructuarului sau, dup caz, ncetarea personalitii juridice,

ajungerea la termenul pentru care a fost constituit. n caz de deces a uzufructuarului anterior
mplinirii termenului, uzufructul nceteaz ca urmare a decesului;

consolidare, adic prin ntrunirea asupra aceleiai persoane a calitii de nud proprietar i
uzufructuar;

neuz, timp de 10 de ani, sau timp de 2 ani n cazul uzufructului unei creane.
Nentrebuinarea lucrului trebuie s fie continu i complet, timp de 10, respectiv 2 ani,
ncepnd cu ultimul act de folosin;

pieirea bunului. Se are n vedere att pieirea material ct i cea juridic. Pieirea trebuie
s fie total, deoarece n caz de pieire parial uzufructul continu s existe pentru partea
ce a rmas din bun. De asemenea, distrugerea trebuie s se datoreze cazului fortuit sau
forei majore, deoarece n caz de culp a unei persoane, uzufructul se exercit asupra
indemnizaiei de asigurare;

renunarea la uzufruct. Renunarea poate fi expres sau tacit, cu titlu oneros sau cu
titlu gratuit;

abuzul de folosin, atunci cnd uzufructuarul nu-i ndeplinete obligaia de a folosi lucrul ca
un bun proprietar, abuznd de folosina bunului, aducnd stricciuni acestuia ori lsndu-l s se
degradeze. Decderea din dreptul de uzufruct se dispune numai de instana de judecat, la
cererea nudului proprietar, dispoziile art. 747 din noul Cod civil explicnd situaiile ca pot
aprea n proces;

rezoluiunea sau nulitatea 30 titlului nudului proprietar. Pe cale de consecin, se vor

desfiina i drepturile consimite de acesta n favoarea uzufructuarului.

29

Dac bunul piere fortuit indemnizaia de asigurare se cuvine proprietarului.

38

Dreptul de uz i dreptul de abitaie

Dreptul de uz i dreptul de abitaie varieti ale dreptului de uzufruct, cu precizarea c
titularul lor folosete un lucru al altei persoane i-i culege fructele pentru nevoile sale i ale
familiei sale. Cu alte cuvinte, nu este posibil cedarea emolumentului altor persoane.
Dreptul de uz are ca obiect un bun mobil sau imobil, n schimb, dreptul de abitaie are
ca obiect numai o cas de locuit.

Dreptul de uz
Dreptul de uz este un drept real principal ce confer titularului posibilitatea de a
folosi un bun al altuia i de a-i culege fructele naturale i industriale numai pentru
nevoile proprii i ale familie sale.

Dreptul de abitaie
Dreptul de abitaie este un drept real principal, n temeiul cruia titularul are dreptul
de a locui n locuina nudului proprietar mpreun cu soul i copiii si, chiar dac nu a fost
cstorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitaia, precum i cu prinii ori alte
persoane aflate n ntreinere.

Dreptul de servitute
Noiune
Dreptul de servitute este reglementat de art. 755-772 noul Cod civil. Potrivit art. 755
noul Cod civil: servitutea este sarcina care grevez un imobil, pentru uzul sau utilitatea
imobilului unui alt proprietar .
Dreptul de servitute reprezint o sarcin ce apas asupra unui fond, numit fond
30

Acest caz nu este reglementat expres de dispozi iile noului Cod civil, dar este de la sine n eles c din moment de titlul
nudului proprietar nu este unul valabil, ca o consecin , nici uzufructul nu este legal constituit.

39

aservit, n favoarea altui fond, numit fond dominant.

Obiect
n ceea ce privete bunurile cu privire la care se poate constitui dreptul de servitute, se
au n vedere doar bunuri imobile prin natura lor cu sau fr construcii.

Clasificarea servituilor
Drepturile de servitute sunt susceptibile de mai multe clasificri, potrivit dispoziiilor
noului Cod civil i anume:
-

servitui aparente i servitui neaparente, dup cum acestea sunt determinate n

mod vizibil sau nu(art. 760 noul Cod civil);

servitui continue i servitui necontinue, n funcie de modul de exercitare(art.

761 noul Cod civil);

servitui pozitive i servitui negative(art. 762 noul Cod civil).

Servituile legale reglementate de Codul civil vechi, au fost reglementate n noul Cod
civil ca limite juridice ale dreptului de proprietate i au fost dezvoltate corespunztor la
momentul analizei acestor limite ale dreptului de proprietate, nemaifiind necesar s revenim
asupra lor.
1. Drepturile i obligaiile proprietarului fondului dominant
Proprietarul fondului dominant are dreptul s fac tot ce este necesar pentru
exercitarea dreptului de servitute (construirea unui drum etc.) pe cheltuiala sa, dac prile nau stipulat contrariul.
Totodat, titularul servituii are i obligaii:

de a se folosi de servitute numai n conformitate cu legea, titlul sau modul de

stabilire a acesteia (nu o poate modifica, nu poate schimba locul de trecere, nu o
poate utiliza n alt scop);

de a nu face nimic de natur a agrava situaia fondului aservit;

de a nu cauza prejudicii prin exercitarea servituii.

2. Drepturile i obligaiile proprietarului fondului aservit

40

Proprietarul fondului aservit beneficiaz de urmtoarele drepturi:

-

de a nstrina sau greva bunul cu sarcini, cu condiia s nu lezeze exercitarea

servituii;

de a pretinde despgubiri pentru eventualele prejudicii aduse fondului;

de a abandona fondul aservit cnd s-a obligat, prin titlu, s fac pe cheltuiala sa
anumite lucrri necesare pentru exercitarea servituii.

De asemenea, el are obligaia negativ, de a se abine de la orice act care limiteaz ori
mpiedic exerciiul servituii. Aadar, proprietarul fondului aservit nu va putea schimba starea
locurilor ori strmuta exercitarea servituii n alt loc.

Stingerea dreptului de servitute

Stingerea dreptului de servitute are, potrivit dispoziiilor art. 770-772 din noul Cod
civil, urmtoarele cauze:
-

consolidarea, adic situaia cnd ambele fonduri ajung s aib acelai proprietar;

renunarea proprietarului fondului dominant;

ajungerea la termen;

rscumprarea;

imposibilitatea definitiv de exercitare;

neuzul timp de 10 ani;

dispariia utilitii servituii;

exproprierea fondului aservit, dac servitutea este contrar utilitii publice creia

i va fi afectat bunul expropriat.

Dreptul de superficie
Dreptul de superficie reprezint acel drept de a avea sau de a edifica o
construcie pe terenul altuia, deasupra sau n subsolul acelui teren, asupra cruia
41

superficiarul dobndete un drept de folosin.

Caractere juridice
Dreptul de superficie are urmtoarele caractere juridice:
-

drept real principal imobiliar, avnd ca obiect ntotdeauna un bun imobil;

drept derivat din dezmembrarea dreptului de proprietate;

drept temporar n lumina noilor reglementri, noul Cod prevznd ca

acesta se poate constitui pe o durat de maxim 99 de ani;

drept imprescriptibil extinctiv n sensul c aciunea n revendicare poate fi

introdus oricnd pn la stingerea dreptului de superficie:

nu nceteaz prin ieirea din indiviziune, deoarece dreptul superficiarului i al

proprietarului terenului nu sunt n indiviziune.

Constituirea dreptului de superficie

Dreptul de superficie se poate dobndi prin act juridic, prin uzucapiune sau prin alte
moduri prevzute de lege. Dobndirea prin uzucapiune are loc n condiiile prevzute de
reglementrile existente.

Stingerea dreptului de superficie

Dreptul de superficie nceteaz:
-

dac a fost constituit pe o durat determinat, dreptul de superficie nceteaz la

mplinirea termenului;

prin pieirea construciei, dac exist stipulaie expres n acest sens;

prin expropriere;

prin consolidare. n acest caz, calitatea de superficiar i cea de nud proprietar se

reunesc n aceeai persoan, care poate fi nudul proprietar, superficiarul, sau o
ter persoan. Confuziunea este efectul unui contract sau al unei moteniri.

Art. 702 din noul Cod civil prevede c aceste dispoziii se aplic n mod
corespunztor i plantaiilor, precum i oricror alte lucrri autonome cu caracter durabil.

42

CAPITOLUL VII
MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APRARE
A DREPTULUI DE PROPRIETATE
Aprarea dreptului de proprietate ca principal drept real, dar i a celorlalte drepturi
reale se realizeaz printr-un ansamblu de mijloace juridice reglementate de diferite ramuri ale
sistemului nostru de drept. Prin instituiile i normele aparinnd altor ramuri de drept dect
dreptul civil se apr indirect drepturile reale.
Mijloacele juridice sunt aciuni n justiie prin care titularul dreptului solicit
nlturarea oricrei atingeri sau nclcri aduse dreptului su.

2. Categorii de mijloace juridice civile

Mijloacele juridice civile sunt grupate n dou categorii:
1. Mijloace juridice specifice - aciuni reale care se ntemeiaz direct pe dreptul de
proprietate sau alt drept real, precum i pe faptul stpnirii unui bun imobil. Aciunile reale se
clasific n:
aciuni petitorii sunt acele aciuni prin care reclamantul solicit s se stabileasc direct c
este titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real asupra bunului. Intr n
categoria aciunilor petitorii: aciunea n revendicare, aciunea n grniuire, aciunea
negatorie i aciunea confesorie.
-

aciunea n grniuire este acea aciune prin care reclamantul pretinde ca, n
contradictoriu cu prtul, instana s determine, prin semne exterioare, ntinderea celor
dou fonduri nvecinate.

aciunea negatorie este acea aciune prin care reclamantul cere instanei de judecat
s stabileasc c prtul nu are un drept real (uzufruct, uz, abitaie, servitute sau
43

superficie) asupra bunului aflat n proprietatea sa i s-l oblige s nceteze exercitarea

nelegitim a unui asemenea drept. Este o aciune real, petitorie i, n principiu,
imprescriptibil.
-

aciunea confesorie este acea aciune prin care reclamantul, titular al unui drept real
principal uzufruct, uz, abitaie, servitute, superficie solicit instanei s-l oblige pe
prt, proprietar sau alt persoan, s permit exercitarea deplin a dreptului su real.
Este o aciune real, petitorie i prescriptibil de regul n termen de 30 de ani.

aciuni posesorii sunt aciuni de aprare a posesiei ca stare de fapt.

2. Mijloace juridice nespecifice - aciuni personale care se ntemeiaz direct pe dreptul
de crean, dar prin care se apr indirect i dreptul de proprietate. Este vorba de acele aciuni
prin care se urmrete valorificarea unor drepturi nscute din raporturile de obligaii civile ex
contractu ori ex delictu, cum sunt: aciuni izvorte din neexecutarea contractelor, aciuni n
rspundere contractual ori delictual, aciunea ntemeiat pe mbogirea fr just cauz,
aciunea n restituirea plii nedatorate, aciunea n declararea sau constatarea nulitii etc.
Proprietarul care a pierdut o aciune posesorie are posibilitatea de a promova ulterior
o aciune petitorie, dar exercitarea unei aciuni petitorii face practic imposibil folosirea
aciunii posesorii31.

Aciunea de revendicare
Aciunea n revendicare este acea aciune real prin care reclamantul solicit
instanei de judecat recunoaterea dreptului de proprietate asupra unui bun
determinat i obligarea prtului la restituirea posesiei bunului.

Caractere juridice
a. este o aciune real;
b. este o aciune petitorie;
c. aciune imprescriptibil32.
31

C. Oprian, Aciunile petitorii, articol publicat n revista Dreptul nr. 9-12/1990.

Trebuie precizat c n practica judiciar s-a adoptat, n timp, soluia susinut i n literatura de specialitate potrivit creia atunci cnd
aciunea n revendicare are ca obiect un imobil, este imprescriptibil, iar cnd are ca obiect un bun mobil, este prescriptibil n termen de 30 de
ani. (A se vedea sec. a II-a, pct. 2 din prezentul capitol).
32

44

d. este o aciune promovat de titularul dreptului de proprietate. Reclamantul

revendicant al bunului mobil sau imobil trebuie s fac dovada calitii sale de proprietar.
Efecte
Admiterea aciunii de ctre instana de judecat nseamn recunoaterea existenei
dreptului de proprietate al reclamantului. Consecina imediat i fireasc este obligarea
prtului la restituirea bunului ctre proprietar i abinerea acestuia de la orice fapt prin care
ar aduce atingere exerciiului deplin al dreptului de proprietate.
Bunul se restituie n natur i liber de sarcinile constituite de prt n favoarea unor
tere persoane, conform principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis. n cazul n
care bunul nu poate fi restituit n natur, prtul urmeaz s plteasc echivalentul bnesc al
valorii lucrului.
Dac bunul revendicat a produs fructe, prtul posesor de rea-credin este
obligat s le restituie reclamantului, n natur sau contravaloarea lor. n schimb, dac a fost de
bun-credin, are dreptul s pstreze fructele. Buna-credin nceteaz pe data introducerii
aciunii n revendicare de ctre proprietar.
Prtul este ndreptit, indiferent c a fost de rea sau bun-credin, s pretind
reclamantului restituirea cheltuielilor necesare i utile pe care le-a fcut cu privire la bun.
Efectele admiterii aciunii n revendicare
Dac aciunea n revendicare(mobiliar sau imobiliar) este admis, se produc o serie
de efecte specifice, respectiv:
-

restituirea bunului;

restituirea fructelor;

restituirea cheltuielilor necesare i utile.

Aciunea n grniuire
Potrivit art. 560 noul C.civ.: Proprietarii terenurilor nvecinate sunt obligai s
contribuie la grniuire prin reconstituirea hotarului i fixarea semnelor corespunztoare,

45

suportnd, n mod egal, cheltuielile ocazionate de aceasta. Astfel, grniuirea este o operaiune
de delimitare prin semne exterioare a dou fonduri vecine, care aparin unor proprietari diferii33.

Titulari. Obiect
Aciunea n grniuire poate fi exercitat de titularul dreptului de proprietate asupra
fondului, dar i de orice persoan care are un drept real asupra acestuia (uzufructar, superficiar), nu
ns i de un detentor precar (chiria sau arenda). De asemenea, este inadmisibil ntre
coproprietari cu privire la fondul ce formeaz obiectul coproprietii. Coproprietarul trebuie mai
nti s introduc aciunea de ieire din indiviziune i dup aceea poate solicita grniuirea34. Dac
terenul este bun comun, aciunea trebuie formulat de ambii soi.
Obiectul aciunii n grniuire l constituie numai delimitarea fondurilor nvecinate, astfel
nct nu este necesar s se dovedeasc i existena dreptului de proprietate asupra terenului cruia
urmeaz s i se stabileasc hotarul35. n schimb, dac prin aciunea n grniuire se cere i o parte
determinat din terenul limitrof, deinut de prt, ea implic i o aciune n revendicare, fiind
esenial proba dreptului de proprietate al reclamantului36.

Aciunea nagatorie
Aciunea negatorie este aciunea real prin care titularul dreptului de proprietate solicit
instanei de judecat s stabileasc, prin hotrrea pe care o va pronuna, c prtul nu are un drept
real, dezmembrmnt asupra dreptului de proprietate asupra bunului su i s l oblige pe prt la
ncetarea exerciiului nelegitim al acestui drept.
Aciunea negatorie are urmtoarele caractere juridice:
-

este o aciune real, deoarece se refer la un drept real asupra unui bun;

este o aciune petitorie, pentru c pune n discuie existena unui drept;

este o aciune imprescriptibil extinctiv.

Aciunea confesorie
33

Grniuirea, menit s apere dreptul de proprietate, se poate dispune att n cazul inexistenei unei delimitri ntre proprieti, ct i n situaia
cnd astfel de semne exterioare exist dar sunt contestate de pri ( Dec. nr. 1330/1995 a C.S.J. n Dreptul nr. 3/1996, p. 79).
34
Dec. nr. 571/1990 a CSJ, sec. civ., n Dreptul nr. 9-12 pe anul 1990, p. 220.
35
Dec. nr. 1612/1992 a CSJ, sec. civ., n M. Voicu, M. Popoac, Op. cit., p. 303.
36
Dec. nr. 225/1982 a Trib. Supr. sec. civ., n RRD nr. 12/1982 p. 59.

46

Aciunea confesorie reprezint aciunea real prin care reclamantul solicit instanei
s stabileasc, prin hotrrea pe care o va pronuna c este titularul unui dezmembrmnt al
dreptului de proprietate asupra bunului altuia i s-l oblige pe prt la respectarea acestui
drept37.
Aciunea confesorie poate fi exercitat i mpotriva proprietarului bunului, n ipoteza
n care titularul dezmembrmntului nu are la ndemn o aciune contractual mai
avantajoas.
n noul Cod civil, aciunea confesorie este reglementat expres n art. 696, 705, 754,
757.
Caractere juridice:
-

aciune real;

aciune petitorie;

aciune prescriptibil n termen de 30 de ani.

n ceea ce privete aciunea confesorie ntemeiat pe dreptul de superficie, noul Cod

civil prevede n art. 696 alin.(2) c dreptul la aciune este imprescriptibil.

CAPITOLUL VIII
DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC
Noiune
Domeniul public, n opinia noastr, nu trebuie confundat cu proprietatea public.
Domeniul public reprezint o mas de bunuri determinat de lege n raport de natura
bunului (uz public) i de destinaia acestuia (interes public), adic totalitatea de bunuri ce
formeaz obiectul proprietii publice.
Proprietatea public n sens obiectiv este o instituie juridic iar n sens subiectiv
un drept real, cu toate caracterele specifice acestei categorii de drepturi. n consecin, domeniul
public reprezint o totalitate de bunuri n timp ce proprietatea public este nsui dreptul subiectiv

37

L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p.309

47

care are ca obiect bunurile ce formeaz domeniul public38.

Pe baza distinciei existente ntre domeniul public i proprietatea public, putem
defini dreptul de proprietate public 39 ca fiind acel drept real ce aparine statului i
unitilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor care fie prin natura lor, fie printr-o
dispoziie a legii sunt de uz i interes public, aparinnd domeniului public, i care se
exercit n regim de drept public, prin putere proprie i n interes public, n limitele
prevzute de lege.
Din definiie, rezult c dreptul de proprietate public prezint o serie de trsturi
caracteristice, care, astfel cum vom arta n capitolul urmtor, l difereniaz de dreptul de
proprietate privat:
1. titularii dreptului de proprietate public sunt statul 40 (asupra bunurilor din
domeniul public) i unitile administrativ-teritoriale (asupra bunurilor din domeniul public
de interes local i judeean), iar obiectul dreptului de proprietate public este alctuit din
bunuri care fie prin natura lor, fie printr-o dispoziie a legii, fac parte din domeniul public, cu
condiia s fie dobndite prin unul dintre modurile prevzute de lege.
2. exercitarea dreptului de proprietate public are loc numai n regim de drept
public. Statul i unitile administrativ-teritoriale particip ntotdeauna la raporturile juridice
ca persoane de drept public, dar i exercit dreptul de proprietate n regim de drept public
sau de drept privat, n raport de apartenena bunului la proprietatea public sau privat.
3. exercitarea atribuiilor dreptului de proprietate public se face prin putere

38

A se vedea Decizia nr. 305/1999 a Curii de Apel Bucureti, n Culegere de practic judiciar 1999, Ed. Rosseti, Buc.,
2001, p. 106 (Domeniul public este un concept care individualizeaz o mas de bunuri cu un regim juridic ocrotit n mod
preferenial de ctre lege, n timp ce proprietatea public se refer la dreptul subiectiv avnd ca obiect bunurile ce alctuiesc
domeniul public).
39
n doctrina juridic, dreptul de proprietate public este definit: acel drept de proprietate care aparine statului sau
unitilor administrativ-teritoriale, asupra bunurilor care, potrivit legii sau naturii lor, sunt de uz sau de interes public,
fcnd parte deci din domeniul public al statului sau unitilor administrativ - teritoriale (I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op.
cit., p. 102); acel drept subiectiv de proprietate ce aparine statului sau unitilor sale administrativ-teritoriale asupra
bunurilor care, fie prin natura lor, fie printr-o dispoziie special a legii, sunt de uz i de utilitate public (C. Brsan, Op.
cit., p. 90); dreptul de proprietate asupra bunurilor din domeniul public, aparinnd statului i unitilor administrativteritoriale care exercit posesia, folosina i dispoziia n regim de drept public, prin putere proprie (D. C. Florescu,
Dreptul de proprietate, Op. cit., p. 84); Dreptul real principal, inalienabil, insesizabil, i imprescriptibil care confer
titularului su, statul sau o unitate administrativ teritorial, atributele de posesie, folosin, i dispoziie asupra unui bun
care, prin natura sau prin declaraia legii, este de uz i utilitate public, atribute care pot fi exercitate n mod absolut,
exclusiv i perpetuu, cu respectarea limitelor materiale i a limitelor juridice. (V. Stoica, Op. cit. , p. 430.)

48

proprie i n interes public.

Considerm c atributele dreptului de proprietate (jus utendi, jus fruendi, jus abutendi) se
regsesc i n cazul proprietii publice41, cu att mai mult cu ct art. 2 din Legea nr. 213/1998
dispune, in terminis, c statul sau unitile administrativ-teritoriale exercit posesia, folosina i
dispoziia asupra bunurilor care alctuiesc domeniul public, n limitele i n condiiile legii. n
schimb, exerciiul lor presupune o serie de particulariti:
n privina bunurilor proprietate public prin natura lor, posesiunea (jus utendi) nu
este exercitat n mod direct de stat i unitile administrativ-teritoriale (statul nu posed
nemijlocit plaja mrii, spaiul aerian), ci corpore alieno, adic prin intermediul altor persoane
care folosesc, administreaz sau exploateaz aceste bunuri.
Referitor la bunurile proprietate public prin destinaia lor, statul i unitile
administrativ-teritoriale exercit atributul posesiei i al folosinei, percepnd o serie de taxe (spre
exemplu: obiectele dintr-un muzeu naional sau judeean).
n ceea ce privete atributul dispoziiei materiale i juridice (jus abutendi), dei
bunurile din domeniul public sunt inalienabile, ele pot fi modificate, transformate,
dezafectate, demolate cu respectarea prevederilor legale sau pot fi trecute, n condiiile legii,
din domeniul public n cel privat. Totodat, conform art. 136 pct. 4 din Constituie, bunurile
aparinnd domeniului public pot fi date n administrarea Regiilor Autonome ori instituiilor
publice, sau pot fi concesionate sau nchiriate; de asemenea, ele pot fi date n folosin
gratuit instituiilor de utilitate public. n acelai sens dispune i Legea nr. 213/1998 n
art. 12, alin. 1 lit. c ele pot fi date numai n administrare, concesionate ori nchiriate, n
condiiile legii42.

Titulari
40

Statul ca titular al dreptului de proprietate public, se nfieaz ntr-o dubl calitate: de titular al puterii suverane,
conferindu-i o poziie juridic distinct, unic, avnd posibilitatea de a intra n raporturi juridice de drept public, dar i de
proprietar, calitate n care particip, ca orice subiect de drepturi i obligaii, la raporturile juridice civile
41
n doctrina juridic mai veche s-a precizat opinia conform creia exercitarea atribuiilor posesiei, folosinei, dispoziiei nu
se regsete n materia proprietii publice, deoarece bunurile din domeniul public fiind destinate folosinei publice, sunt
inalienabile i nu produc nici un venit, titularii domeniului public avnd doar un drept de conservare i supraveghere a
acestora G.N. Luescu, Teoria general` a drepturilor reale, Bucureti, 1947, p. 166.
42

n acelai sens, art. 125(1) din Legea nr. 215/2001 a administraiei locale prevede: Consiliile locale i consiliile judeene
hotrsc ca bunurile ce aparin domeniului public sau privat, de interes local sau judeean, dup caz, s fie date n
administrarea regiilor autonome i instituiilor publice, s fie concesionate sau nchiriate.

49

 Conform art. 136 pct. 2 din Constituie, Proprietatea public aparine statului sau
unitilor administrativ-teritoriale.

Caractere juridice
1) dreptul de proprietate public este inalienabil.
Bunurile proprietate public sunt scoase din circuitul civil, adic nu pot fi
nstrinate prin acte juridice civile, n mod voluntar i nici pe calea forat a exproprierii.
De asemenea, nu se pot constitui asupra acestora dezmembrmite ale dreptului de
proprietate43 i, mai mult, aceste bunuri nu pot fi gajate sau ipotecate.
2) dreptul de proprietate public este imprescriptibil
Potrivit art. 11 alin. 1 lit. c din Legea nr. 213/1998, bunurile din domeniul public nu
pot fi dobndite de ctre alte persoane prin uzucapiune sau prin efectul posesiei de buncredin asupra bunurilor mobile.
Astfel, dreptul de proprietate public este imprescriptibil extinctiv ct i achizitiv.
3) dreptul de proprietate public este insesizabil
Bunurile proprietate public nu pot fi urmrite de creditori. In acest sens art. 11 alin. 1 lit.
b din Legea nr. 213/1998 prevede c bunurile proprietate public nu pot fi supuse executrii
silite i asupra lor nu se pot constitui garanii reale.
4) dreptul de proprietate public este exclusiv, negrevabil i nedezmembrabil
Potrivit art. 11 alin. 1 lit. b din Legea nr. 213/1998 asupra bunurilor din domeniul
public [] nu se pot constitui garanii reale.
Dreptul de proprietate public este un drept nedezmembrabil, deoarece toate
atribuiile sale sunt exercitate de titularul dreptului n putere proprie i n interes public.
Faptul c bunurile proprietate public pot fi date n administrare regiilor autonome i instituiilor publice, aceasta nu constituie o dezmembrare a dreptului de proprietate public din
moment ce titularul dreptului de administrare posed, folosete i dispune material de bunuri,
n condiiile actului administrativ prin care i s-a constituit dreptul.
43

n mod excepional, conform art. 13 din Legea nr. 213/1998, servituile (ca dezmembrminte) asupra bunurilor din
domeniul public sunt valabile numai n msura n care aceste servituii sunt compatibile cu uzul sau interesul public cruia i
sunt destinate bunurile afectate.

50

n mod excepional, servituile asupra bunurilor proprietate public sunt valabile

numai n msura n care acestea sunt comparabile cu uzul sau interesul public cruia i sunt
destinate bunurile. Servituile valabil constituite anterior intrrii bunului n domeniul public
se menin n condiiile compatibilitii lor cu uzul i interesul public (art. 13 din Legea nr.
213/1998)44.

Bunuri ce aparin domeniului public

Constituia conine o enumerare general a bunurilor aparinnd domeniului public,
iar legislaia adoptat ulterior nu enumer limitativ bunurile care alctuiesc obiectul dreptului
de proprietate public. Astfel:

Potrivit art. 136 pct. 3 din Constituia revizuit, intr n aceast categorie:

bogiile de orice natur ale subsolului; cile de comunicaie; spaiul aerian; apele cu potenial energetic valorificabil i acelea ce pot fi folosite n interes public; plajele; marea
teritorial; resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, precum i alte
bunuri stabilite de legea organic.

Legea nr. 18/1991, republicat, n art. 5 alin. 1 prevede c: aparin domeniului

public terenurile pe care sunt amplasate construcii de interes public, piee, ci de

comunicaii, reele stradale i parcuri publice, porturi i aeroporturi, terenuri cu destinaie
forestier, albiile rurilor i fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public, fundul apelor
maritime interioare i al Mrii Negre, inclusiv plajele, terenurile pentru rezervaii naturale i
parcurile naionale, monumentele, ansamblurile i siturile arheologice i istorice,
monumentele naturii, terenurile pentru nevoile aprrii sau pentru alte folosine care,
potrivit legii, sunt de domeniul public ori care, prin natura lor, sunt de uz sau interes
public.

Conform art. 859 din noul Cod civil constituie obiect exlusiv al proprietii publice

bogiile de interes public al subsolului, spaiul aerian, apele cu potenial energetic valorificabil
44

Anterior acestei legi, servituile erau incompatibile cu afectaiunea special a proprietii publice. Totui, erau interzise
doar servituile prin fapta omului, nu i servituile naturale i legale ale exerciiului dreptului de proprietate public. De
precizat este faptul faptul ca n reglementarea noului Cod civil nu mai exist servitutea de trecere ca servitute legal,
servitutea astfel constituit fiind de fapt o limitare legal a dreptului de proprietate privat(vazi art. 621 N.C.C).

51

de interes naional, plajele, marea teritorial, resursele naturale ale zonei economice i ale
platoului continental, precum i alte bunuri stabilite prin lege organic.
Potrivit Legii apelor nr. 107/199645, aparin domeniului public al statului apele

de suprafa cu albiile lor minore cu lungimi mai mari de 5 km i cu bazine hidrografice ce

depesc suprafaa de 10 km2, malurile i cuvetele lacurilor, precum i apele subterane,
apele maritime interioare, faleza i plaja mrii cu bogiile lor naturale i potenialul lor
energetic valorificabil, marea teritorial i fundul apelor maritime (art. 3 din lege).

Codul silvic dispune n art. 1 c pdurile, terenurile destinate mpduririi, cele

care servesc nevoilor de cultur, producie ori administraie silvic, iazurile, albiile
prurilor precum i terenurile neproductive, incluse n amenajamentele silvice, constituie,
indiferent de natura dreptului de proprietate, fondul forestier naional.

Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor

agricole i celor forestiere, prevede n art. 9, modificat prin O.U.G. nr. 102/2001: terenurile
proprietate de stat administrate de institutele i staiunile de cercetare, destinate cercetrii i
producerii de semine i material sditor din categoriile biologice superioare i cele pentru creterea animalelor de ras, precum i terenurile administrate de unitile de nvmnt cu profil
agricol sau silvic, aparin domeniului public al statului.

Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia n art.

3 dispune c domeniul public este alctuit din urmtoarele bunuri:

-

bunuri enumerate n art. 135 alin. 4 din Constituie (devenit art. 136 pct. 3);

bunuri enumerate n Anexa care face parte integrant din Legea nr. 213/1998;

orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau interes
public i sunt dobndite de stat sau de unitile administrativ-teritoriale prin
modurile prevzute de lege.

Anexa care face parte integrant din Legea nr. 213/1998 cuprinde liste separate de
bunuri care fac parte din domeniul public al statului (I), din domeniul public judeean (II), i
din domeniul public local (III), acesta din urm aparinnd comunelor, oraelor, municipiilor.
Orict de cuprinztoare ar fi, anexa nu poate fi exhaustiv, ci numai exemplificativ.

45

Publicat n MO nr. 244/8 oct. 1996, modificat prin Legea nr. 310/2004 i Legea nr. 112/2006

52

Modurile de dobndire i de stingere a dreptului de proprietate public

1. Modurile de dobndire
Potrivit dispoziiilor noului Cod civil, dreptul de proprietate public se dobndete:
1. prin achiziii publice efectuate n condiiile legii.
2. prin expropriere pentru cauz de utilitate public46.
3. prin donaie sau legat, acceptat n condiiile legii, dac bunul, prin natura lui sau
prin voina dispuntorului, devine de uz sau de interes public.
4. prin convenie cu titlu oneros, dac bunul, prin natura lui sau prin voina
dobnditorului, devine de uz ori de interes public.
5. prin transferul unui bun din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativteritoriale n domeniul public al acestora, n condiiile legii.
6. prin alte moduri prevzute de lege, cum sunt:
rechiziia.
confiscarea 47 - este o sanciune ce const n trecerea forat, cu titlu gratuit, n
proprietatea statului, a unui bun n temeiul unei hotrri judectoreti sau a unei decizii
administrative. Potrivit art. 44, alin. 9 din Constituie: bunurile destinate, folosite sau
rezultate din infraciuni ori contravenii pot fi confiscate numai n condiiile legii.
bunurile fr stpn, bunurile abandonate i succesiunile vacante. Bunurile fr
stpn sunt orice lucruri prsite timp de 1 an de ctre titularii lor, necunoscui sau abseni48.
46

A se vedea capitolul subsecvent al lucrrii.

Confiscarea averii totale sau pariale, ca pedeaps complementar, a fost abrogat prin Legea nr. 140/1996 de modificare a
Codului penal. n prezent exist att confiscare ca msur de siguran, ct i confiscare contravenional, precum i
confiscare n condiiile Legii nr. 115/1996 privind declararea i controlul averilor demnitarilor, magistrailor, funcionarilor
publici i a unor persoane cu funcii de conducere, modificat prin Legea nr. 161/2003 privind unele msuri pentru
asigurarea transparenei n exercitarea demnitilor publice, a funciilor publice i n mediul de afaceri, prevenirea i
sancionarea corupiei i OUG nr. 24/2004 pentru modificarea i completarea legii nr. 161/2003, Potrivit art. 18 alin. 1 di
Legea nr. 115/1996: dac instana ce judec constat c dobndirea unor bunuri sau a unei cote-pri dintr-un bun nu este
justificat, se pronun fie confiscarea, fie plata unei sume de bani, egal cu valoarea lor, stabilit de instan pe baz de
expertiz.
48
Sunt considerate bunuri fr stpn i urmtoarele: bunurile prsite n locurile publice dac nu se poate stabili imediat identitatea
deintorului; bunurile gsite i predate poliiei, neridicate de cptre cei ce le-au pierdut n termenul prevzut de lege; bunurile
abandonate, adic cele care se afl n pstrarea unor instituii i pe care proprietarul lor nu le ridi` n termenele prevzute n actele
normative care reglementeaz aceast pstrare; bunurile prsite n vmi, precum i cele czute n rebut vamal, dac n termen de 15
zile de la ntiinarea importatorului sau primitorului despre cderea n rebut vamal, bunurile ce nu sunt vmuite; navele abandonate,
47

53

Potrivit art. 477 i 680 C. civ., succesiunile vacante, adic fr motenitori legali ori
testamentari, sau dac motenitorii existeni au renunat la succesiune ori nu au acceptat-o n
termenul prevzut de lege, trec n domeniul public.
comoara sau tezaurul - potrivit Codul civil art. 649 alin 2 - reprezint orice lucru
inut ascuns sau ngropat, a crui proprietate n-o poate justifica nimeni, care este descoperit
printr-un pur efect al hazardului.
amenda este o sanciune civil, administrativ sau penal, constnd n obligarea
subiectului la plata unei sume de bani, legal determinat, n contul statului.
impozitele i taxele se fac venit la bugetul de stat sau la bugetul unitilor
administrativ-teritoriale, devenind proprietatea lor.
bunurile rmase dup lichidarea unei persoane juridice.
executarea silit.
contracte civile sau comerciale, cnd acestea sunt ncheiate pentru cauz de utilitate
public.

Moduri de stingere
Art. 864 din noul Cod civil reglementeaz ca moduri de stingere a dreptului de
proprietate public:
-

dac bunul a pierit;

dac bunul a fost trecut n domeniul privat;

dac a ncetat uzul sau interesul public.

Exercitarea dreptului de proprietate public

Titularii dreptului de proprietate public statul i unitile administrativ-teritoriale pot
s exercite acest drept, direct sau prin intermediul autoritilor administraiei publice. Dei
exercit atributele dreptului de proprietate, autoritile administraiei publice locale i centrale nu
prsite n porturile sau apele teritoriale ale rii noastre, inclusiv ncrctura, trec n proprietatea statului dup un timp care, dup
uzanele maritime, este apreciat ca suficient spre a se trage concluzia c a fost abandonat, ori dac s-a fcut o declaraie din partea
reprezentanilor legali ai armatorului din care s rezulte abandonul navei respective.

54

pot fi considerate titulare ale proprietii publice. Dreptul de proprietate public revine statului i
unitilor administrativ-teritoriale, ca subiecte de drept public.
De regul, exercitarea dreptului de proprietate public se realizeaz prin intermediul unor
subiecte de drept civil. Astfel, bunurile proprietate public sunt ncredinate prin acte de putere
unor persoane juridice nfiinate n acest scop ori prin contract, persoanelor fizice i persoanelor
juridice de drept privat. De asemenea, pot fi atribuite n folosin persoanelor juridice fr scop
lucrativ sau pot fi nchiriate.
Temeiul juridic general al ncredinrii bunurilor proprietate public altor persoane, n
scopul gestionrii lor n interes public, l constituie art. 136 pct. 4 din Constituie: bunurile
proprietate public pot fi date n administrarea regiilor autonome ori instituiilor publice sau
pot fi concesionate sau nchiriate; de asemenea pot fi date n folosin gratuit instituiilor de
utilitate public i art. 861 alin.(3) din noul Cod civil.
n concluzie, bunurile proprietate public pot fi date n administrare sau n folosin,
pot fi concesionate sau nchiriate.

CAPITOLUL IX
POSESIA

Noiune
Noul cod civil, n art. 916 alin. 1, definete posesia astfel: Posesia este exercitarea
n fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de ctre persoana care l
stpnete i care se comport ca un proprietar.
Definim posesia ca o stare de fapt ce const n stpnirea material sau
exercitarea unei puteri de fapt, de ctre o persoan asupra unui bun, cu intenia de a se
comporta ca proprietar sau titular al altui drept real, cu excepia drepturilor reale de
garanie.

Elemente constitutive
55

Pentru existena posesiei sunt necesare dou elemente: unul material - corpus i altul
psihologic, intenional animus.
Elementul material (corpus) const n stpnirea material a bunului, concretizat n
diverse acte: de transformare, de folosin, culegerea fructelor, aducerea unor modificri,
inclusiv ncheierea unor acte juridice cu privire la bun (comodat, locaiunie, depozit);
Elementul corpus poate fi exercitat direct de posesor, sau prin intermediul altei
persoane (exercitare corpore alieno).
Elementul psihologic (animus) const n intenia posesorului de a exercita stpnirea
lucrului pentru sine, adic sub nume de proprietar ori n calitate de titular al unui alt drept
real. El are animus domini, animus sibi habendi ori animus possidendi. n acest sens, este
necesar reprezentarea subiectiv a posesorului care fie crede c este titularul dreptului real,
fie, dei tie c nu este titularul dreptului real, neag dreptul adevratului titular i se
comport ca i cum ar fi el titularul dreptului respectiv. Astfel, este suficient ca posesorul s
aib aceast reprezentare subiectiv, indiferent c ea corespunde sau nu realitii.

Dovada posesiei
A face dovada posesiei echivaleaz cu a proba cele dou elemente din structura ei.

Dobndirea i pierderea posesiei

Dobndirea posesiei
Posesia se dobndete prin ntrunirea cumulativ a elementelor constitutive, corpus i
animus.
1.

elementul material se dobndete fie prin faptul unilateral al posesorului de a

exercita din proprie iniiativ acte materiale asupra unui bun fr stpn, fie prin predarea
lucrului de ctre fostul proprietar sau transmiterea lui de la vechiul posesor pentru cauz de
moarte.
2.

elementul animus se dobndete n cazul n care cel care are detenia bunului

i manifest intenia de a-l pstra pentru sine. n acest sens, deintorul svrete acte pe
56

care numai proprietarul le-ar putea face (edificarea unei construcii, efectuarea de mari
reparaii).
Fiind un element de natur psihic, el este exercitat numai de posesor. De la aceast
regul, se admite o singur excepie, respectiv persoanele lipsite de capacitate de exerciiu
dobndesc i exercit posesia prin reprezentanii legali.

Pierderea posesiei
Posesia se pierde prin dispariia celor dou elemente ale sale sau a unui dintre acestea:
Exercitarea posesiei
n legtur cu exercitarea posesiei, art. 917 din noul Cod civil cuprinde dispoziii clare
dispunnd urmtoarele: Posesorul poate exercita prerogativele dreptului de proprietate
asupra bunului fie n mod nemijlocit, prin putere proprie, fie prin intermediul altei persoane.
Persoanele lipsite de capacitate de exerciiu i persoanele juridice exercit posesia prin
reprezentantul lor legal.

Calitile i viciile posesiei

Calitile posesiei
Noiune
Pentru ca o posesie s-i produc efectele, adic s fie util, ea trebuie s nu fie afectat
de viciile prevzute de art. 922 noul C.civ.: Nu este util posesia discontinu, tulburat sau
clandestin.
Calitile posesiei sunt: posesia s fie continu, netulburat i public, la care doctrina i
practica au adugat i condiia ca posesia s fie neechivoc49.
a) posesia s fie continu
Posesia este continu atunci cnd este exercitat prin acte de stpnire conforme cu
natura bunului i la intervale de timp normale. Continuitatea nu presupune exercitarea n mod
permanent a actelor de folosin material a bunului, ci dimpotriv, ea nu exclude

57

intermitena cu condiia s nu fie anormal.

b) posesia s fie netulburat
Este netulburat posesia care nu se fondeaz pe acte de violen. Potrivit art. 929 din
noul Cod civil, Posesia este tulburat att timp ct este dobndit sau conservat prin acte
de violen, fizic sau moral, care nu au fost provocate de o alt persoan.
c) posesia s fie public
Este public posesia exercitat n vzul tuturor i cunoscut de toat lumea. Publicitatea
trebuie s existe pe toat durata posesiei.
Posesia este public i atunci cnd persoana mpotriva creia se exercit ar fi putut s-o
cunoasc, dei, n realitate, nu a cunoscut-o50.
d) posesia s fie neechivoc
O posesie este neechivoc dac nu exist ndoieli n ceea ce privete existena celor
dou elemente constitutive ale sale.
Echivocul privete elementul psihologic, animus, posesia fiind echivoc cnd nu se
cunoate dac ea este sau nu manifestarea unui drept. Astfel, sunt acte de posesie echivoc,
actele de stpnire exercitate de unul dintre coproprietari asupra ntregului bun indiviz (nu se
cunoate dac stpnete bunul n calitate de coproprietar sau de proprietar exclusiv).

Viciile posesiei
Lipsa condiiilor cerute de lege pentru ca posesia s fie util duce la vicierea acesteia, cu
consecina neproducerii efectelor sale. Aadar, prin viciile posesiei se nelege contrariul, reversul
calitilor cerute de lege.
Viciile posesiei sunt reglementate n noul Cod civil n art. 922-927. Viciul echivocului nu
este reglementat expres n noul Cod civil, acesta rmnnd n continuare o creaie a doctrinei.
a) discontinuitatea
Potrivit art. 923 noul C.civ. posesia este discontinu att timp ct posesorul o exercit cu
intermitene anormale n raport cu natura bunului.
49

Pentru o opinie contrar, a se vedea I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 60; V. Stoica op. cit. P. 174-176.
Practica a statuat necesitatea publicitii pentru ca proprietarul s poat afla de posesia exercitat mpotriva sa, legea neprevznd ns condiia
ca proprietarul s aib efectiv cunotin de faptul c bunul su este posedat de altul (Dec. nr. 98/1971 a Trib. Suprem, n Repertoriu de practic
judiciar pe anii 1969-1975, p. 107).
50

58

b) violena
Conform art. 924 noul C.civ.: posesia este tulburat att timp ct este dobndit sau
conservat prin acte de violen, fizic sau moral, care nu au fost provocate de o alt persoan.
c) clandestinitatea
Art. 925 noul Cod civil precizeaz: posesia este clandestin, dac se exercit astfel
nct nu poate fi cunoscut. Pentru a interveni acest viciu al posesiei, este necesar ca cel
care invoc viciul s nu fi avut posibilitatea s cunoasc posesia, nefiind necesar ca acesta s
nu cunoasc posesia. Lipsa de diligen a celui interesat s invoce viciul clandestinitii nu
este de natur s conduc la vicierea posesiei.
d) echivocitatea
Posesia este echivoc ori de cte ori exist ndoial asupra titlului sub care sunt svrite
actele de folosin ale posesorului. Cu alte cuvinte, echivocul privete situaia n care nu se cunoate
dac posesorul are sau nu elementul intenional, animus51.

Detenia precar
Noiune
Detenia precar este definit de art. 918 noul C.civ. astfel: Nu constituie posesie
stpnirea unui bun de ctre un detentor precar.... Putem defini detenia ca fiind exerciiul
unei puteri de fapt asupra unui lucru, fie cu permisiunea proprietarului, fie n virtutea
unui titlu legal sau judiciar.
Caractere juridice
Dei n concepia Codului civil apare ca un viciu, precaritatea este mai mult dect un viciu
al posesiei, este nsi lipsa posesiei.
-

persoana de la care detentorul precar deine bunul, beneficiaz de posesie pentru

altul (posesie corpore alieno);

51

Calificat drept echivalent al precaritii ( a se vedea D. C. Florescu Dreptul de proprietate, op. cit., p. 472), echivocul nu se confund cu
acesta: n cazul precaritii lipsete n mod sigur elementul animus, n cazul echivocitii exist doar ndoieli cu privire la titlul cu care bunul este
posedat. Potrivit unei alte concepii, echivocul nu este un viciu al posesiei. Astfel, posesia exist n msura n care sunt ntrunite animus i corpus,
fiind irelevant reprezentarea corect sau eronat pe care o au ceilali, precum i mprejurarea dac posesorul crede c este titularul unui drept real
sau doar i asum un asemenea drept prin negarea dreptului adversarului (V. Stoica op. cit., p 174-177).

59

considerat viciu, precaritatea este un viciu absolut, putnd fi invocat de orice

persoan;

este un viciu perpetuu, deoarece dureaz pn cnd intervine un caz de intervertire a

precaritii n posesie.

Intervertirea precaritii n posesie

Art. 920 alin. (1) noul Cod civil instituie principiul potrivit cruia detentorul precar
Intervertirea deteniei precare n posesie nu se poate face dect n urmtoarele cazuri:
1. cnd detentorul ncheie cu bun-credin un act translativ de proprietate cu titlu
particular cu alt persoan dect proprietarul bunului (art. 920 alin.(1) lit. a) noul Cod
civil).
2. detentorul precar svrete mpotriva posesorului acte de rezisten neechivoce
n privina inteniei sale de a ncepe s se comporte ca un proprietar; n acest caz,
intervertirea nu se va produce ns mai nainte de mplinirea termenului prevzut pentru
restituirea bunului (art. 920 alin. (1) lit. b) noul Cod civil).
3. Dac detentorul precar nstrineaz bunul, printr-un act translativ de proprietate
cu titlu particular, cu condiia ca dobnditorul s fie de bun-credin (art. 920 alin. (1) lit.
c) noul C.civ.);

Efectele posesiei utile i aciunile posesorii

Posesia genereaz urmtoarele efecte juridice:
1. Posesia creeaz prezumia dreptului de proprietate n favoarea posesorului.
2. Posesorul de bun-credin asupra unui bun dobndete cu titlu de proprietate
fructele bunului.
3. Posesia util a unui imobil duce la dobndirea dreptului de proprietate prin
uzucapiune (prescripie achizitiv).
4. Dobndirea proprietii mobiliare prin posesia de bun-credin.
60

5. Ocupaiunea este reglementat n art. 941 alin. (1) din noul cod civil care prevede
c posesorul unui bun mobil care nu aparine nimnui devine proprietarul acestuia, prin
ocupaiune, de la data intrrii n posesie, ns numai dac aceasta se face n condiiile
legii.

6. Posesia util este aprat prin aciunile posesorii.

Aciunile posesorii
Aciunile posesorii sunt aciuni n justiie prin care posesorul unui bun imobil
cere instanei s-i apere posesia mpotriva oricror tulburri sau deposedri chiar dac
aceasta provine de la proprietar.

Caractere juridice
Aciunile posesorii au caractere juridice proprii:
-

sunt aciuni reale,

sunt aciuni imobiliare,

ele apr doar faptul posesiei nu i dreptul real asupra lucrului;

titularul este, de regul, posesorul unui imobil, dar i un detentor precar. Astfel, art. 949
noul C.civ. prevede: Cel care a posedat un bun cel puin un an poate solicita instanei
de judecat...Exerciiul aciunilor posesorii este recunoscut i detentorului precar52.
presupun o dovad relativ uor de fcut, tocmai datorit faptului c nu pun discuii

relative la dreptul de proprietate.

Clasificare
Aciunile posesorii sunt reglementate n art. 674-676 Codul de procedur civil i n
art. 951 din noul Cod civil. Din texte rezult dou aciuni posesorii:
-

aciunea posesorie general sau aciunea n complngere;

aciunea posesorie special sau aciunea n reintegrare.

52

n acest caz, aciunea posesorie nu poate fi introdus mpotriva proprietarului tulburtor, detentorul avnd la dispoziie o aciune personal, ex
contractu, izvort din convenia n temeiul creia deine imobilul.

61

a) Aciunea posesorie general sau aciunea n complngere

Prin aceast aciune posesorul cere ncetarea oricrui act de tulburare a posesiei sau
redobndirea posesiunii, cu excepia cazului n care deposedarea s-a fcut prin violen.
Pentru exercitarea aciunii posesorii generale, art. 674 C.pr.civ i art. 951 alin.(1) noul
Cod civil prevd ndeplinirea cumulativ a trei condiii53:
-

posesia s fi durat cel puin un an, adic posesorul reclamant s fac dovada c nainte
de tulburare sau deposedare a stpnit bunul cel puin un an;

s nu fi trecut mai mult de un an de la tulburare sau deposedare;

posesia reclamantului s fie util, adic s ndeplineasc condiiile prevzute de art.

922 alin.(1) noul C.civ.
b) Aciunea posesorie special sau n reintegrare
Aceast aciune este utilizat de ctre posesor atunci cnd tulburarea sau deposedarea

a avut loc prin violen.

Prin violen se nelege orice fapt contrar ordinii i bunelor raporturi n societate.
Faptele de violen care justific aciunea posesorie sunt:
-

fapte de ocupare a unui imobil fr permisiunea posesorului;

fapte de obstrucie prin care o persoan mpiedic posesorul s stpneasc

imobilul (ridicarea unui zid n calea posesorului);

fapte de distrugere (drmarea unui zid, distrugerea recoltei);

Pentru exercitarea acestei aciuni, se cere o singur condiie: s nu fi trecut un an de la

tulburare sau deposedare54.

CAPITOLUL X55
CIRCULAIA JURIDIC A IMOBILELOR
53

Dec. nr. 1592/1991 a CSJ, sec. civ. n P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 122.
Dec. nr. 2010/1992 a CSJ, sec. civ., n Probleme de drept din deciziile Curii Supreme de Justiie 1990-1992, Ed. Orizonturi, Bucureti, 1993,
p.256-258 (Cererile privitoare la posesie vor fi admise dac nu a trecut un an de la deposedare, iar reclamantul dovedete c nainte de aceast
dat a posedat cel puin un an. Dac deposedarea sau tulburarea s-a fcut prin violen, cel ce formuleaz aciune n justiie trebuie s dovedeasc
numai prima dintre condiiile menionate) .
55
Prezentul capitol are menirea de a aduce la cuno tin a celor care studiaz materia Drepturilor reale principale no iunea
de circula ie juridic a imobilelor. Aceast materie s-a bucurat de o bogat practic judiciar. Odat cu adoptarea Noului
Cod civil romn, circula ia juridic a imobilelor nu mai este reglementat, astfel nct prezentul capitol reprezint o
expunere teoretic a implica iilor avute de institu ia studiat.
54

62

Circulaia juridic a terenurilor

Noiune.
Legea nr. 18/1991, legea fondului funciar, republicat 56 , n art. 1, precizeaz c:
terenurile de orice fel, indiferent de destinaie, de titlul n baza cruia sunt deinute sau de
domeniul public ori privat din care fac parte, constituie fondul funciar al Romniei.
Reglementare. Datorit importanei pe care o prezint, terenurile beneficiaz de un
regim juridic special, stabilit prin dispoziiile Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar. De
asemenea, sunt incidente i prevederi ale Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executrii
lucrrilor de construcii57, Legea nr. 33/ 1994, privind exproprierea pentru cauz de utilitate
public58. Toate aceste legi evoc concepia statului romn referitoare la proprietatea privat
asupra terenurilor, ntreaga evoluie istoric a acestei instituii reflectndu-se n legislaia n
vigoare la diferite perioade de timp59.
56

Republicat n M.O. nr. 1 din 5 ianuarie 1998, modificat prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a Legii
287/2009 privind Codul civil .
57
Republicat n M.O. nr. 933 din 13 octombrie 2004 modificat i completat prin OUG nr.85/2011.
58
Publicat n M.O. nr. 139 din 2 iunie 1994 i republicat n M. Of. 472/05.07.2011.
59
Iniial, regimul juridic al circulaiei imobilelor era guvernat doar de prevederile Codului Civil, care consacrau principiul liberei
circulaii a bunurilor (art. 471 i 1310) i principiul consesualismului (art. 971 i 1295). Dup 1945, o dat cu instaurarea regimului
totalitar, ntreaga legislaie promova ideea unei proprieti socialiste aparinnd ntregului popor. S-a instituit un control
administrativ al nstrinrilor de terenuri i s-a impus condiia formei autentice a actului translativ de proprietate. Astfel, legea nr.
203/1947 impunea condiia autorizrii i autentificrii actului translativ doar n ceea ce privete terenurile agricole. Ulterior prin
Decretul nr. 151/1950, condiia a fost extins i asupra terenurilor cu vii, livezi, iazuri i bli, pentru ca n temeiul Decretului nr.
221/1950 (ce a abrogat Decretul nr. 151/1950) autorizaia administrativ i actul autentic s fie obligatorii pentru nstrinarea
terenurilor, cu sau fr construcii, aflate pe teritoriul capitalei i al comunelor nvecinate, precum i al comunelor cu planuri de
sistematizare. Legea nr. 19/1968 a scos din circuitul civil terenurile fr construcii proprietate a persoanelor fizice i juridice, aflate
n perimetrul construibil al municipiului Bucureti, al celorlalte municipii sau al oraelor, declarndu-le indisponibile i
expropriabile, iar ulterior, prin Legile nr. 58/1974 i 59/1974, au fost scoase din circuitul general toate categoriile de terenuri.
Conform art. 30 din Legea nr. 58/1974, dobndirea terenurilor se fcea numai prin motenire legal, fiind interzis nstrinarea prin
acte juridice ntre vii a acestora. n caz de nstrinare a construciilor (pentru care legea prevedea autorizaia prealabil i act
autentic), terenul aferent trecea n proprietatea statului cu plata unei despgubiri, dobnditorul construciei primind terenul n
folosin n limitele stabilite prin detaliile de sistematizare. (A se vedea Sec. II din prezentul capitol, la nota de subsol). Legea
nr.58/1974 a fost modificat prin Decretul nr. 112/1984 n mod excepional, acordndu-se posibilitatea ca productorii agricoli din
zonele necooperativizate s transmit copiilor lor o parte din terenurile agricole pe care le au n proprietate, dac acetia locuiesc
sau urmeaz s-i stabileasc domiciliul n aceeai comun. Liberalizarea circulaiei juridice a terenurilor s-a realizat dup
decembrie 1989, cnd prin Decretele Lege nr. 1 i 9/1989 au fost abrogate dispoziiile legilor nr. 58 i 59/1974. Legea nr. 9/1990, a
prevzut c, pn la adoptarea unei noi reglementri legale privind regimul fondului funciar, se interzice nstrinarea prin acte ntre
vii a terenurilor de orice fel situate n interiorul sau n afara localitilor , cu excepia terenurilor aferente construciei ce se
nstrineaz n suprafa de cel mult 1000 mp. Se poate constata c pentru o scurt perioad de timp (n perioada dintre Legea nr. 9/1990
i Legea 18/1991), terenurile au fost scoase temporar din circuitul civil. O dat cu legea nr. 50/1991, dispar restriciile care condiionau
transmiterea dreptului de proprietate de autorizaia prealabil i de forma autentic. Legea 18/1991, n varianta iniial, prin art. 46 alin. 1,
reinstituie cerina formei autentice, pentru toate terenurile, indiferent de locul siturii: intravilan sau extravilan. Pentru construcii n
continuare nu este necesar forma autentic.

63

 Clasificarea terenurilor.
Legea fondului funciar, n art. 2-6, clasific terenurile n funcie de dou criterii: dup
destinaia lor i dup forma dreptului de proprietate.
a) n funcie de destinaie, terenurile se clasific astfel:
-

terenuri cu destinaie agricol;

terenuri cu destinaie forestier;

terenuri aflate permanent sub ape;

terenuri din intravilan, aferente localitilor urbane i rurale pe care sunt amplasate
construciile, alte amenajri ale localitilor, inclusiv terenurile agricole i forestiere;

- terenuri cu destinaie special, cum sunt cele folosite pentru transporturile rutiere,
feroviare, navale i aeriene, cu construciile i instalaiile aferente, construcii i
instalaii hidrotehnice, termice, de transport al energiei electrice i gazelor naturale,
de telecomunicaii, pentru exploatrile miniere i petroliere, cariere i halde de orice
fel, pentru nevoile de aprare, plajele, rezervaiile, monumentele naturii,
ansamblurile i siturile arheologice i istorice i alte asemenea.
b) n raport de forma dreptului de proprietate, sunt:
- terenuri ce fac obiectul dreptului de proprietate privat. Titulari pot fi persoane
fizice, persoane juridice de drept privat i persoane juridice de drept public (statul i
unitile administrativ-teritoriale) cu privire la terenurile aflate n domeniul privat.
- terenuri ce fac obiectul dreptului de proprietate public. Aceste terenuri
aparin domeniului public i au ca titulari statul i unitile administrativteritoriale.

Particulariti ale regimului juridic al circulaiei terenului

1. Regimul juridic actual reglementat de Legea nr. 247/2005 privind reforma
proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente
Legea nr. 247/2005 privind reforma proprietii i justiiei, precum i unele msuri
adiacente, mai precis Titlul X, intitulat Circulaia juridic a terenurilor,care a abrogat

64

dispoziiile Legii nr. 54/1998, constituie n prezent cadrul general de reglementare a

circulaiei terenurilor proprietate privat60.
Legea instituie urmtoarele principii:
a. principiul liberei circulaii juridice a terenurilor. Principiul este consacrat expres de art.
1 terenurile proprietate privat, indiferent titularul lor, sunt i rmn n circuitul civil. Ele pot fi
dobndite i nstrinate prin oricare din modurile stabilite de legislaia civil, cu respectarea
dispoziiilor din prezenta lege.
De la aceast regul exist i o excepie: interdicia de nstrinare, sub orice form, a
terenurilor cu privire la care exist litigii la instanele judectoreti, pe tot timpul soluionrii
acestora (art. 4 din Legea nr. 247/2005): cu excepia litigiilor privind reconstituirea
dreptului de proprietate privat i legalitatea titlului de proprietate, conform legilor
fondului funciar, existena unui litigiu privitor la un teren cu sau fr construcii nu
mpiedic nstinarea acestuia i nici constituirea altor drepturi reale sau de crean, dup
caz.
Textul impune urmtoarele precizri:
Interdicia se refer numai la cazul n care valabilitatea titlului de proprietate este
contestat, nu i la alte litigii, cum ar fi cele ce fac obiectul aciunilor n
revendicare, n grniuire etc.
Imposibilitatea de nstrinare se menine pe tot timpul soluionrii litigiilor, pn
la pronunarea unei hotrri irevocabile
60

Iniial, Legea fondului funciar a stabilit mai multe principii care defineau regimul juridic al circulaiei terenurilor (art. 6673), abrogat prin Legea nr. 54/1998, i anume: a) nstrinarea terenurilor prin acte juridice ntre vii se putea face numai
cu respectarea formei autentice a actului. Principiul enunat cuprindea o serie de limite: n caz de nstrinare a terenurilor
agricole, proprietatea dobnditorului nu putea depi 100 ha de familie, iar nstrinarea terenurilor agricole din extravilan
prin vnzare se putea face numai cu respectarea unui drept de preempiune. b) interdicia dobndirii prin acte juridice
ntre vii a dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre persoane fizice, care nu aveau cetenia romn i
domiciliul n Romnia, precum i de persoane juridice care nu aveau naionalitate romn i sediul n Romnia.
Persoanele strine care dobndeau n proprietate terenuri, prin motenire, erau obligate s le nstrineze n termen de 1 an de
la data dobndirii, sub sanciunea trecerii n mod gratuit, a acestor terenuri n proprietatea statului. Prin Dec. nr. 342/1997,
publicat n M.O. nr. 333/27.11.1997, Curtea Constituional a abrogat aceast prevede ca fiind contrar dispoziiilor art. 41
din Constituie.
Legea nr. 54/1998, care a abrogat dispoziiile art. 66-73 din Legea nr. 18/1991 republicat, instituia urmtoarele principii.
Cetenii i apatrizii nu puteau dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor conform art. 3 din Legea nr. 54/1998 Puteau
dobndi terenuri n proprietate privat, persoanele fizice care au cetenia romn, indiferent de domiciliul lor n ar sau n
strintate, precum i persoanele juridice romne. Art. 2 alin. 2 din Legea nr. 54/1998 prevedea c n cazul dobndirii prin acte
juridice ntre vii, proprietatea funciar a dobnditorului nu poate depi 200 ha. teren agricol n echivalent arabil, de familie.
nstrinarea prin vnzare a terenurilor agricole situate n extravilan, se face cu respectare dreptului de preempiune al
coproprietarilor, al vecinilor ori al arendailor potrivit art. 5 din Legea nr. 54/1998.

65

b. nstrinarea i dobndirea terenurilor de orice fel prin acte juridice ntre vii
trebuie s fie fcute prin ncheierea actului n form autentic . n acest sens, art. 2 alin 1
din Legea nr. 247/2005 prevede terenurile cu sau fr construcii situate n intravilan i
extravilan, indiferent de destinaia sau de ntinderea lor, pot fi nstrinate i dobndite prin
acte juridice ntre vii, ncheiate n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute.
c. cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor
din Romnia n condiiile legii speciale, principiu prevzut de art. 3 din Lege.
d. instana are posibilitatea de a pronuna o hotrre care s in loc de contract,
substituind acordul de voin la transmiterea dreptului de proprietate sau la constituirea unui
drept real avnd ca obiect un teren. Aceasta i gsete reglementare expres, pentru prima
dat n art. 5 alin 2, potrivit cruia n situaia n care dup ncheierea unui antecontract cu
privire la teren cu sau fr construcii, una dintre pri refuz ulterior s ncheie contractul,
partea care i-a ndeplinit obligaiile poate sesiza instana competent care poate pronuna o
hotrre care s in loc de contract

Reconstituirea i constituirea dreptului de proprietate privat asupra

terenurilor
Noiunile de reconstituire i constituire a dreptului de proprietate
Legea nr. 18/1991 a fondului funciar republicat, ale crei prevederi au fost completate cu
prevederile Legii nr. 1/2000 61 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor
agricole i cele forestiere solicitate potrivit Legii fondului funciar i a Legii nr. 169/1997,
reglementeaz dou modaliti de stabilire a dreptului de proprietate privat asupra terenurilor:
-

reconstituirea dreptului de proprietate;

constituirea dreptului de proprietate.

61

Modificat prin Legea nr. 389/2002 pentru prorogarea termenului prevzut la art. 4 din OG nr. 69/2000 pentru asigurarea
finalitii aciunilor legate de aplicarea Legii fondului funciar nr.18/1991, republicat i a Legii nr. 1/2000(se prorog
termenul de finalizare a aciunilor de punere n aplicare a dispoziiilor acestor legi pn la data de 30 iunie 2004) i Legea nr.
247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei.

66

Reconstituirea nseamn remproprietrirea62 fotilor proprietari sau a motenitorilor

acestora cu terenurile ce le-au aparinut, aflate n patrimoniul fostelor C.A.P. sau n proprietatea
privat a statului.
Constituirea nseamn o mproprietrire prin atribuirea de terenuri unor categorii de
persoane din patrimoniul fostelor C.A.P. sau din proprietatea privat a statului.

Reconstituirea i constituirea dreptului de proprietate privat asupra

terenurilor agricole
Beneficiaz de reconstituirea dreptului de proprietate privat urmtoarele categorii de
persoane:
-

membrii cooperatori, care au adus pmnt n cooperativ i toi aceia crora li s-a
preluat n orice mod cu titlu sau fr titlu, terenuri de ctre C.A.P., indiferent dac au
fost sau nu au fost membri cooperatori, au muncit sau nu n C.A.P., au prsit
cooperativa i chiar dac nu locuiesc n localitatea respectiv (art. 8 alin. 2 i art. 15
alin. 1 i 2 din Legea nr. 18/1991, modificat);

cetenii romni aparinnd minoritii germane, precum i persoanele care au fost

deportate sau strmutate, deposedate de terenuri, dac terenurile se aflau n
patrimoniul cooperativei (art. 17 din Legea nr. 18/1991, modificat);

motenitorii acestor persoane( art. 13 din Legea nr.18/199163)

Legea nr. 18/1991 reglementeaz atribuirea n proprietate (constituirea dreptului de

proprietate) de loturi unor categorii de persoane, altele dect cele crora li s-a reconstituit
dreptul de proprietate; intr n aceast categorie:
-

membrii cooperatori activi care nu au adus teren n cooperativ sau au adus teren
mai puin de 5000 mp (art. 19 alin. 1);

62

Termenul de remproprietrire nu se suprapune perfect peste noiunea de reconstituire. Remproprietrirea are n vedere o
restitutio in integrum, n schimb Legea nr. 18/1991 nu prevede o retrocedare total a fostelor proprieti funciare, ci numai a
unei suprafee de 50 ha.
63
Pentru a beneficia de prevederile legii, trebuie s fac dovada calitii lor de succesori ai defunctul titular al terenului ce
face obiectul reconstituirii, cu orice mijloc de prob, ns de regul se administreaz certificatul de motenitor sau o hotrre
judectoreasc. Iniial, motenitorii care au renunat la motenire nu beneficiau de prevederile legii, deoarece erau strini de
motenirea respectiv. Motenitorii neacceptani erau de drept repui n termenul de acceptare a succesiunii (Dec. nr.
494/1994 a Curii Supreme de Justiie sec.civ.) Ulterior, Curtea Suprem de Justiie, Seciile Unite, a admis recursul n
interesul legii i a stabilit c de dispoziiile art. 13 din lege beneficiaz toi succesorii autorului ndreptit la reconstituire, ei

67

persoanele care, neavnd calitatea de cooperatori, au lucrat n orice mod ca angajai n

ultimii 3 ani n cooperativ sau n asociaii cooperatiste (art. 19 alin. 1);

persoanele care au fost deportate pot primi n proprietate loturi dac sunt stabilite
sau urmeaz s se stabileasc n localitate i nu dein teren n proprietate n alte
localiti (art. 19 alin. 2);

persoanele participante la evenimentele din Decembrie 1989, sau urmaii lor, pot
primi, la cerere, terenuri de pn la 10.000 mp, n echivalent arabil (art. 15 alin.
5);

n localitile cu excedent de suprafa agricol, cu deficit de for de munc n

agricultur, se pot atribui n proprietate terenuri pn la 10 hectare n echivalent
arabil tuturor familiilor care solicit, n scris, i se oblig s lucreze suprafeele
respective. De asemenea, familiile fr pmnt sau cu pmnt puin, din alte localiti, care solicit n scris, pot primi n proprietate pn la 10 hectare teren arabil,
cu obligaia de a-i stabili domiciliul n comun, ora sau municipiu, dup caz, i
de a cultiva pmntul primit, renunnd la proprietatea avut n localitatea lor,
din extravilan (art. 21 alin 2 din Legea nr. 18/1991);

n temeiul art. 43 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, n zona montan, defavorizat de
factori naturali, poate fi atribuit n proprietatea, la cerere, o suprafa de pn la
10 ha, n echivalent arabil, familiilor tinere de rani care provin din mediul
agricol montan i se oblig n scris s-i creeze gospodrii, s se ocupe de
creterea animalelor i s exploateze raional pmntul n acest scop.

art. 23 din aceeai lege dispune: rmn n proprietatea privat a proprietarilor sau,
dup caz, a motenitorilor acestora, indiferent de ocupaia sau domiciliul lor,
terenurile aferente casei de locuit sau anexelor gospodreti, precum i curtea i
grdina din jur, determinate conform art. 8 din Decretul Lege nr. 42/1990 privind
unele msuri pentru stimularea rnimii.
Suprafaa de teren ce poate constitui obiect al dreptului de constituire poate fi mai

mare sau mai mic, legea neimpunnd o limit maxim i nici o limit minim. Fac excepie
fiind de drept repui n termenul de acceptare a motenirii cu privire la temeiurile acestuia (Decizia CSJ, SU, nr. 1/1998 n
B.J., 2004, Ed. ALL Beck, Baz de date.

68

cazurile prevzute de :
-

art. 15 alin. 5: persoanele care i-au pierdut total sau parial capacitatea de munc, i
motenitorii celor care au decedat n urma participrii la revoluia din decembrie
1989 pot beneficia de terenuri n suprafa de 10.000 mp n echivalent arabil;

art. 21 care stabilete c suprafaa ce urmeaz a fi atribuit n proprietate nu poate

depi 10 ha.
Totodat, Legea nr. 18/1991 n art. 19 alin. 3 prevede posibilitatea atribuirii la cerere,

n folosin agricol, pn la 5000 mp, echivalent arabil, de familie, personalului din serviciile
publice comunale, n perioada ct lucreaz n localitate, dac nu au teren n localitate, ei sau
membrii familiei din care fac parte.
Restituirea imobilelor preluate n mod abuziv de ctre stat sau alte persoane
juridice, n conformitate cu Legea nr. 10/2001

Caracterizare general a Legii nr. 10/2001

Domeniul de aplicare
Legea nr. 10/200164, n prezent legea cadru n materia retrocedrilor, este ultimul act
normativ65 din seria celor prin care s-a ncercat ndreptarea nedreptilor fcute prin preluarea
64

Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 1945 22
decembrie 1989, republicat n M.O. nr. 279/04.04.2005, modificat i completat prin Legea nr. 247/2005 privind reforma
n domeniile proprietii i justiiei.
65
Primul act normativ prin care au fost reglementate msuri reparatorii n favoarea fotilor proprietari a fost Legea nr. 18/1991,
completat prin Legea nr.1/2001 (a se vedea sec. a II-a din prezentul capitol) a crei sfer de aplicare se limiteaz la terenurile
agricole i cu destinaie forestier. Avnd n vedere c Legea nr. 10/2001 privete categoria larg de imobile se pune problema
corelaiei cu prevederile Legii fondului funciar i Legii nr. 1/2000. Problema este rezolvat de art. 8 alin. 1 din Legea 10/2001 care
dispune c nu intr sub incidena acestei legi terenurile situate n extravilanul localitilor la data prelurii abuzive sau la data
notificrii, precum i cele al cror regim este reglementat prin Legea nr. 18/1991 (republicat) i Legea nr. 1/2000 exceptnd
dispoziiile art. 36(5) din Legea nr. 18/1991 i art. 34 din Legea nr. 1/2000 privind terenurile fr construcii neafectate de lucrri de
investiii sau cu lucrri ce au fost deteriorate, distruse, preluate n orice mod i care se restituie fotilor proprietari. Odat cu Legea
nr. 10/2001, dispoziiile acestor articole, au devenit inaplicabile, regsindu-se n prevederile noii legi. Legea nr. 112/1995 este doar
parial o lege de reparaie, deoarece vizeaz numai restituirea imobilelor cu destinaia de locuine trecute cu titlu n proprietatea
statului sau a altor persoane juridice i doar dac existau nc n patrimoniul acestora. Astfel, locuinele preluate fr titlu sau fr
titlu valabil nu intr sub incidena Legii nr. 112/1995, n schimb, legea nr. 10/2001are n vedere toate categoriile de imobile preluate
abuziv. De prevederile legii nr. 10/2001 beneficiaz fotii proprietari sau motenitorii acestora indiferent de cetenie, spre deosebire
de legea nr. 112/1995 aplicabil numai cetenilor romni cu excluderea persoanelor juridice. n sfrit restituirea n natur sau prin
echivalent se face conform noii proceduri i nu conform celei reglementate de legea nr. 112/1995 ale crei dispoziii rmn fr
obiect (art. 12 prevedea posibilitatea opiunii fie pentru restituirea n natur, fie pentru despgubiri n cuantumul stabilit de lege). n
plus, persoanele care nu au formulat cereri n termenul de 6 luni prevzut de Legea nr. 112/1995 sau a cror cereri au fost respinse
sau nu au fost soluionate, au posibilitatea de a formula o asemenea cerere n condiiile prezentei legi. Legea nr. 213/1998, dispune
n art 6 c sunt considerate proprietate public sau privat de stat ori aparinnd unitilor administrativ teritoriale i bunurile

69

abuziv a unor imobile proprietate privat de ctre stat sau de alte persoane juridice, dup
instaurarea regimului de tip socialist-comunist n Romnia. Noua lege se remarc printr-o
extensie att a domeniului de aplicare ct i a sferei beneficiarilor msurilor reparatorii, prin
consacrarea principiul restituirii bunurilor preluate abuziv de ctre stat, in integrum.
Astfel, art. 9 alin. 1 stabilete cu titlu de regul faptul c imobilele preluate n mod abuziv,
indiferent n posesia cui se afl n prezent, se restituie n natur n starea n care se afl la data
cererii de restituire i libere de orice sarcini.
Totodat legea ncearc s acopere toate situaiile de preluare a imobilelor de ctre stat,
att terenuri ct i construcii, difereniindu-se cantitativ i calitativ de reglementrile anterioare
Prin imobile, n sensul Legii nr. 10/2001, se au n vedere: terenuri cu sau fr
construcii, cu oricare dintre destinaiile avute la data prelurii n mod abuziv, precum i bunurile
mobile devenite imobile prin ncorporare n aceste construcii (art. 6 alin. 1, modificat). Astfel
se pot distinge mai multe categorii de bunuri66:
-

bunuri imobile. n ceea ce privete terenurile, pot face obiectul restituirii att
terenurile construite ct i terenurile fr construcii;

bunuri mobile la data deposedrii i care au devenit bunuri imobile prin

ncorporare;

bunuri mobile meninute i existente ca atare la data intrrii n vigoare a legii.

Bunuri imobile prin destinaie, respectiv, utilajele i instalaiile preluate de

stat sau de alte persoane juridice mpreun cu imobilul (art. 6 alin. 2).
Restituirea acestora este condiionat de existena lor la data intrrii n
vigoare a legii, msurile reparatorii neaplicndu-se n cazul n care utilajele i
instalaiile au fost nlocuite, casate sau distruse. n acest caz, restituirea n
natur se va dispune prin decizia sau dispoziia unitii deintoare (alin. 2,

dobndite de stat n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989 dac au intrat n proprietatea statului n temeiul unui titlu valabil.
Bunurile preluate de stat fr un titlu valabil, inclusiv cele obinute prin vicierea consimmntului pot fi revendicate de fotii
proprietari. Lsnd la latitudinea instanelor posibilitatea de a stabili valabilitatea titlului, prin Legea nr. 213/1998, reconstituirea
dreptului de proprietate s-a realizat pe cale judectoreasc. Astfel, bunurile preluate de stat cu titlu valabil, intrnd n proprietatea
acestuia, nu puteau face obiectul unei aciuni n revendicare. Odat cu Legea nr. 10/2001 se poate obine reparaia prejudiciului
cauzat indiferent dac imobilele au fost preluate cu sau fr titlu valabil. Deci, dup intrarea n vigoare a Legii nr. 10/2001, aciunile
n revendicare a imobilelor preluate fr titlu, formulate n condiiile dreptului comun, nu mai pot fi primite urmnd a fi respinse ca
inadmisibile. n schimb pentru imobilele ce nu cad sub incidena legii nr. 10/2001 ca i pentru bunurile mobile preluate de stat fr
titlu valabil, pot fi formulate n continuare aciuni n revendicare n temeiul art. 6 din legea nr. 213/1998.

70

introdus prin Titlul I art. I, pct. 11 din Legea nr.247/2005).

Titularii dreptului de restituire

Conform art. 3 din legea nr. 10/2001 sunt ndreptite la msuri reparatorii:
persoanele fizice, proprietari ai imobilelor la data prelurii n mod abuziv a
acestora, sau dup caz, motenitorii lor;
persoane fizice, asociai ai persoanei juridice care deineau imobilele i alte active
n proprietate la data prelurii acestora n mod abuziv sau, dup caz, motenitorii
acestora;
persoanele juridice, proprietare ale imobilelor preluate n mod abuziv de stat, de
organizaii cooperatiste sau de orice alte persoane juridice dup 6 martie 1945. Privite
ca o inovaie n materia titularilor msurilor reparatorii, persoanele juridice beneficiaz de acestea dac ndeplinesc una din condiiile:
-

i-au continuat activitatea ca persoan juridic pn la intrarea n vigoare a

prezentei legi;

i-au reluat activitatea dup data de 22 decembrie 1989, dac aceasta

fusese interzis sau ntrerupt n perioada 6 martie 1945 22 decembrie
1989 i se constat prin hotrre judectoreasc c sunt aceeai persoan
juridic cu cea desfiinat sau interzis;

au calitatea de partide politice, dac activitatea acestora a fost interzis sau

ntrerupt n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989 i i-au reluat
activitatea n condiiile legii.

n schimb, nu vor beneficia de msuri reparatorii:

persoanele care au renunat expres la motenire. ns, au vocaie la restituire
succesibilii care dup data de 6 martie 1945, nu au acceptat motenirea, fiind de
drept repui n termenul de acceptare a succesiunii pentru bunurile ce fac obiectul
legii. Cererea de restituire valoreaz acceptarea succesiunii (art. 4 alin. 3).
persoanele fizice sau juridice care au primit despgubiri potrivit acordurilor
66

F. Baias; B. Dumitrache, M. Nicolae, Regimul juridic al imobilelor preluate abuziv. Legea nr. 10/2001 comentat i
adoptat; Ed. Rosetti, Bucureti, 2002, p. 147.

71

internaionale ncheiate de Romnia cu alte state (art. 5).

Procedura de restituire
Cazul n care se cunoate deintorul imobilului solicitat. Procedura este
declanat de ctre persoana ndreptit la restituire prin formularea unei notificri adresat
persoanelor juridice deintoare ale imobilelor supuse restituirii. Termenul n care se poate
formula notificarea este de 12 luni 67 i curge de la data intrrii n vigoare a legii. La
notificare se anexeaz actele doveditoare care pot fi prezentate i ulterior, pn la
soluionarea notificrii (art. 22, modificat prin Legea nr. 247/2005).
Notificarea va fi comunicat persoanei juridice deintoare a imobilului68 supus restituirii
prin intermediul executorului judectoresc de pe lng judectoria n a crei circumscripie
teritorial se afl imobilul solicitat sau sediul persoanei juridice creia i se adreseaz, n termen de
7 zile de la nregistrarea ei.
Prin lege, unitatea deintoare este obligat s se pronune asupra cererii de restituire n
natur, n termen de 60 de zile de la nregistrarea notificrii, sau dup caz de la depunerea actelor
doveditoare, prin decizie, sau dup caz, prin dispoziie motivat. (art. 23 alin 1). Decizia, sau, dup
caz, dispoziia motivat se comunic persoanei ndreptite in termen de cel mult 10 zile de la data
adoptrii.
Decizia, respectiv dispoziia de aprobare a restituirii n natur a imobilului fac
dovada proprietii persoanei ndreptite asupra imobilului i are fora probant a unui
nscris autentic i constituie titlu executoriu pentru punerea n posesie, dup ndeplinirea
formalitilor de publicitate imobiliar(art. 23 alin. 4).
Dac restituirea n natur nu este posibil, deintorul imobilului, sau, dup caz,
entitatea nvestit cu soluionarea notificrii, este obligat ca, in termen de 60 de zile, prin
decizie sau prin dispoziie motivat, s acorde persoanei ndreptite n compensare alte
bunuri sau servicii ori s propun acordarea de despgubiri, n situaiile n care msura
compensrii nu este posibil sau

nu este acceptat de persoana ndreptit (art. 24,

67

Iniial termenul a fost de 6 luni, ulterior a fost prelungit succesiv cu cte 3 luni prin OUG nr. 109/2001 i OUG nr.
145/2001.

72

modificat).
n situaia n care persoana juridic notificat deine numai n parte bunurile imobile
solicitate, va emite decizia de retrocedare numai pentru partea din imobil pe care o deine.
Totodat, ea va comunica persoanei ndreptite toate datele privind persoana fizic sau
juridic deintoare a celeilalte pri din imobilul solicitat. Dac nu deine aceste date,
persoana notificat va comunica acest fapt persoanei ndreptite (art.25 alin.1 i 2).
Cazul n care nu se cunoate deintorul imobilului solicitat. n aceast situaie
notificare se trimite primriei n a crei raz teritorial se afl imobilul, respectiv Primriei
Municipiului Bucureti. n termen de 30 de zile, primria este obligat s identifice unitatea
deintoare i s comunice persoanei ndreptite elementele de identificare a acesteia.
n cazul n care unitatea deintoare nu a fost identificat, persoana ndreptit poate
chema n judecat statul, prin Ministerul Finanelor Publice, n termen de 90 de zile de la
data la care a expirat termenul n care putea solicita restituirea, dac nu a primit comunicarea
din partea primriei, sau de la data comunicrii, solicitnd restituirea n natur sau msuri
reparatorii prin echivalent (art. 26)
Situaia imobilelor-construcii demolate. Notificarea persoanei ndreptite se
soluioneaz prin dispoziia motivat a primarului unitii administrativ teritoriale n a crei
raz teritorial s-a aflat imobilul, respectiv a primarului general al municipiului Bucureti
(art. 33 alin. 1, modificat).

CAPITOLUL XI
PUBLICITATEA IMOBILIAR

Noiune
Publicitatea imobiliar este un ansamblu de mijloace juridice ce au drept scop s
asigure evidena, sigurana i opozabilitatea fa de teri a actelor juridice prin care se
68

Unitatea deintoare creia i se va trimite notificarea poate fi o regie autonom, o societate sau o companie naional la
care statul sau o autoritate a administraiei publice centrale sau locale este acionar sau asociat, o organizaie cooperatist,
orice alt persoan juridic sau primrie, pentru imobile deinute de o comun, ora, municipiu (art. 20 alin. 1).

73

constituie, se transmit i se sting drepturi reale imobiliare69.

Publicitatea imobiliar conform Legii nr. 7/1996

Consideraii generale
Legea nr. 7/1996 reglementeaz cadastrul general i cadastrele speciale.
Cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic,
economic i juridic al tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul rii (art. 1 alin. 1), avnd ca
finalitate nscrierea n registrul de publicitate imobiliar (art. 1 alin. 5).
Entitile de baz ale acestui sistem sunt: parcela, construcia i proprietarul. Prin
imobil, n sensul legii, se nelege una sau mai multe parcele alturate, cu sau fr construcii,
aparinnd aceluiai proprietar. Prin parcel se nelege suprafaa de teren cu aceeai
categorie de folosin.
Cadastrul general se organizeaz la nivelul fiecrei uniti administrativ-teritoriale:
comun, ora, municipiu, jude i la nivelul ntregii ri. Prin sistemul de cadastru general se
realizeaz urmtoarele operaiuni:
-

identificarea, descrierea i nregistrarea n documentele cadastrale a imobilelor prin

natura lor, msurarea i reprezentarea acestora pe hri i planuri cadastrale, precum
i stocarea datelor pe suporturi informatice (funcia tehnic);

identificarea i nregistrarea tuturor proprietarilor i a altor deintori legali de

imobile, n vederea nscrierii n cartea funciar cu caracter definitiv (funcia
juridic);

furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru stabilirea corect a

obligaiilor fiscale ale contribuabililor (funcia economic).

69

Instituia juridic a publicitii imobiliare cunoate numeroase definiii doctrinare care difer n raport cu funcia publicitii imobiliare pe care
fiecare autor a adoptat-o. Astfel, ntr-o opinie publicitatea imobiliar reprezint totalitatea mijloacelor prevzute de lege prin care se evideniaz
situaia material i juridic a imobilului, n mod public, pentru a ocroti securitatea static i securitatea dinamic a circuitului civil (E. Chelaru,
Circulaia juridic a terenurilor, Op. cit. p. 374; L. Pop, Op. cit., p. 269). ntr-o alt concepie, formele de publicitate imobiliar sunt prevzute n
interesul terilor, pentru a le face actul opozabil, de exemplu, transcrierea actului translativ de drepturi reale, sau pentru a opera efectul translativ
chiar ntre prile contractante cum este cazul intabulrii n cartea funciar (I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, Op. cit. p. 356).

74

 Cadastrele de specialitate sunt subsisteme de eviden i inventariere a bunurilor

imobile sub aspect tehnic i economic. Astfel, instituiile din domeniul aprrii, ordinii
publice i al siguranei naionale pot executa, cu mijloace proprii, lucrrile de cadastru,
geodezie, gravimetrie, topografie, fotogrammetrie i cartografie necesare aprrii rii i
pstrrii ordinii publice, conform normelor tehnice ale Ageniei Naionale.
Pentru organizarea i inerea noilor cri funciare, prin Legea nr. 7/1996 modificat
prin Titlul XII al Legii nr. 247/2005 s-au nfiinat birourile de carte funciar, n
circumscripia fiecrei judectorii, ca uniti subordonate Oficiului de cadastru i publicitate
imobiliar. Acestea, ncepnd cu data de 1 ianuarie 2005, au preluat activitatea fostelor
birouri de carte funciar ale judectoriilor.
Birourile de carte funciar sunt competente s efectueze operaiunile de publicitate
imobiliar cu privire la imobilele supuse nscrierii n cartea funciar i aflate n localitile din
circumscripiile judectoriilor n cadrul crora funcioneaz. Activitatea de publicitate
imobiliar n cadrul oficiilor teritoriale este ndeplinit de registratori de carte funciar,
numii prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale, n urma unui concurs
organizat de acesta.

nscrierea n cartea funciar70

Cartea funciar este un nscris n care sunt evideniate situaia material i situaia
juridic a imobilelor, n mod public, prin nscrierea tuturor actelor i faptelor juridice
referitoare la aceste bunuri. Ele se ntocmesc pe localiti i se numeroteaz de la 1 la n...
pentru fiecare localitate n parte, i alctuiesc mpreun registrul cadastral de publicitate
imobiliar al teritoriului localitii.
70

Cartea funciar este alctuit dintr-un titlu (se indic numrul crii funciare i numele localitii n care este situat imobilul). Partea I privete
descrierea imobilelor i cuprinde: numrul de ordin i cel cadastral al imobilului; suprafaa terenului, categoria de folosin i, dup caz,
construciile; planul imobilului cu vecintile, descrierea imobilului i inventarul de coordonate al amplasamentului pentru fiecare imobil n
parte. Partea a II-a are n vedere nscrierile privind dreptul de proprietate: numele proprietarului, actul sau faptul juridic care constituie titlu de
proprietate, precum i menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept; strmutarea proprietii, servituile constituite n folosul
imobilului, faptele juridice, drepturile personale, precum i aciunile privitoare la proprietate; orice ndreptri, modificri, nsemnri ce s-ar face n
titlu, n partea I sau a II-a a crii funciare cu privire la nscrierile fcute. Partea a III-a se refer la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului
de proprietate i sarcini: dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin abitaie, servituile n sarcina fondului aservit, ipoteca i privilegiile
imobiliare, precum i locaiunea i cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani; faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi
juridice, precum i aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte; sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale; orice
modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile fcute n aceast parte.

75

n noul sistem de publicitate evidena se ine att pe imobile ct i pe persoane,

efectul nscrierii constnd doar n opozabilitatea actului fa de teri i nu n dobndirea
dreptului real.
Efectele nscrierii n cartea funciar
Efectele nscrierilor n cartea funciar difer n funcie de felul acestora.
Intabularea i nscrierea provizorie au ca efect opozabilitatea fa de teri a
actelor i faptelor juridice prin care se transmit, constituie, modific i sting drepturi reale
imobiliare. Aceast regul este stabilit de art. 27 din lege potrivit cruia: actul juridic este
valabil pentru pri de la data ncheierii lui, dat cnd se transfer dreptul real, dar fr
nscrierea n cartea funciar actul juridic nu va putea fi opus terilor.
Prin excepie de la regula enunat mai sus, drepturile de proprietate i celelalte
drepturi reale sunt opozabile fa de teri, fr a fi nscrise n cartea funciar, cnd provin din
succesiune, accesiune, vnzare silit, uzucapiune, precum i drepturile reale dobndite de
stat sau de orice persoan, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotrri judectoreti
(art. 28 alin. 1 i 2). Aceste drepturi se vor nscrie n cartea funciar numai n cazul n care
titularul dreptului dorete s dispun de ele (art. 28 alin.31).
Notarea are ca efect opozabilitatea fa de teri a drepturilor personale, faptelor
personale, raporturilor juridice, litigiilor, etc. n legtur cu imobilele descrise n cartea
funciar. n acest sens, art. 40 prevede c actele i faptele juridice, privitoare la drepturile
personale, la starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea
funciar, vor putea fi nscrise la cerere, cu efect de opozabilitate pentru tere persoane.
3. Procedura nscrierii n cartea funciar
nscrierea n cartea funciar se realizeaz pe baza cererii de nscriere care se depune la
birourile teritoriale ale oficiului teritorial n raza creia este situat imobilul. Cererea trebuie
nsoit de urmtoarele acte:
-

nscrisul original sau copia legalizat care atest actul sau faptul a crei nscriere se
cere;
76

copia legalizat a hotrrii judectoreti care se nscrie, urmat de meniunea c

este definitiv i irevocabil.

Publicitatea imobiliar n noul Cod civil

Noul Cod civil sistematizeaz publicitatea imobiliar pornind de la instituia crii
funciare a imobilului la nivelul fiecrei uniti administrativ-teritoriale, jude, municipiu,
ora, comun, avnd la baz msurtori cadastrale i descrierea imobilului, definit la art. 876
alin. (3) ca fiind Prin imobil, n sensul prezentului titlu, se nelege una sau mai multe
parcele de teren alturate, indiferent de categoria de folosin, cu sau fr construcii,
aparinnd aceluiai proprietar, situate pe teritoriul unei uniti administrativ-teritoriale i
care sunt identificate printr-un numr cadastral unic.
n lumina noilor dispoziii n materie, cartea funciar va cuprinde, de regul, dou
categorii de meniuni: una de natur s descrie imobilul i una referitorare la drepturile reale
ce au ca obiect bunul imobil descris.
Noul Cod civil condiioneaz dobndirea, modificarea i stingerea drepturilor reale
imobiliare, care sunt expres definite ca drepturi tabulare, de realizarea publicitii imobiliare
n condiiile legii, adic a nscrierii n cartea funciar.
n cartea funciar pot fi fcute trei tipuri de nscrieri i anume: intabularea,
nscrierea provizorie i notarea. Primele dou au ca obiect drepturi tabulare, n timp ce
notarea privete alte drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice legate de bunurile imobile
nscrise n cartea funciar.
Art. 882 noul Cod civil prevede c drepturile reale sub condiie suspensiv sau
rezolutorie nu se intabuleaz. Ele se pot ns nscrie provizoriu.
n sistemul de publicitate instituit prin noul Cod civil, n care nscrierea n cartea
funciar are efect constitutiv de drepturi reale, conflictul ntre terii dobnditori de la un autor
comun vor fi soluionate cu respectarea art. 891. Astfel, dac dou sau mai multe persoane au
fost ndreptite s dobndeasc, prin acte ncheiate cu acelai autor, drepturi asupra aceluiai
imobil care se exclud reciproc, cel care i-a nscris primul dreptul va fi socotit titularul
dreptului tabular, indiferent de data titlului n temeiul cruia s-a svrit nscrierea n cartea
77

funciar. Aadar, n caz de conflict de drepturi asupra aceluiai imobil, preferabil va fi data
nscrierii n cartea funciar i nu data titlului fiecruia.
Notarea n cartea funciar
Are ca obiect drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice a cror notare a fost
impus sau permis prin dispoziii legale, nefiind permis notarea unor drepturi sau
mprejurri neprevzute de lege.
Rectificarea nscrierilor n cartea funciar
Rectificarea nscrierilor din cartea funciar reprezint modificri ale datelor cuprinse
n cartea funciar, care pot fi radieri, ndreptri sau corectri, n cazul n care situaia juridic
real a imobilului nu i gsete corespondena n cuprinsul crii funciare.
Dovedirea situaiei reale a imobilului poate fi fcut cu ajutorul recunoaterii
titularului nscrierii a crei rectificare este cerut, prin declaraie notarial autentic sau prin
hotrre judectoreasc definitiv pronunat mpotriva titularului nscrierii.
n ce privete erorile materiale, acestea vor putea fi rectificate la cerere sau din oficiu,
dac erorile nu constituie cazuri de rectificare care pot fi soluionate doar pe calea aciunii n
rectificare tabular.
Titularul dreptului de proprietate imobiliar are posibilitatea s cear motivat
modificarea datelor nscrise cu privire la descrierea, destinaia i suprafaa imobilului71.

Aciunile specifice publicitii imobiliare

Noul Cod civil reglementeaz 3 aciuni care pot fi promovate n justiie i au ca obiect
nscrierile n cartea funciar, respectiv: aciunea n prestaie tabular, aciunea n justificare tabular i
aciunea n rectificare tabular.

Aciunea n prestaie tabular

78

Aciunea n prestaie tabular este reglementat de art. 896, 897 noul Cod civil. Potrivit
prevederilor legale, aciunea n prestaie tabular reprezint acea aciune prin care potenialul dobnditor
al unui drept tabular solicit antecesorului tabular s constituie, s transmit ori s modifice un drept
tabular, acesta din urm necomportndu-se ca atare. Promovarea acestei aciuni are ca scop obligarea
antecesorului tabular la ndeplinirea obligaiilor asumate n vederea nscrierii n cartea funciar a
dreptului tabular n cauz.

Aciunea n justificare tabular

Reprezint acea aciune pe care cel care i-a nscris provizoriu n cartea funciar un drept
tabular afectat de o condiie suspensiv contra celui mpotriva cruia s-a nscris provizoriu respectivul
drept, atunci cnd cel din urm refuz s i dea consimmntul necesar justificrii dreptului de ctre
reclamant72.

Aciunea n rectificarea tabular

Este reglementat de art. 908 i urm. noul Cod civil. Aceast aciune poate fi
promovat de o persoan care jusitific un interes i se afl ntr-unul din cazurile prevzute
de art. 908 noul Cod civil.

71
72

Art. 914 noul Cod civil.

M. Nicolae, Tratat de publcitate imobiliar, ed. Universul Juridice, Bucureti, 2006, p. 635-636.

79

Material didactic auxiliar

Anexa I

Vocabular
accessorium sequitur principale adagiu latin folosit pentru a exprima regula potrivit creia
bunul sau contractul accesoriu urmeaz soarta juridic a bunului sau a contractului
principal de care depinde;
actor sequitur forum rei regul potrivit creia aciunea mobiliar se judec de ctre instana
de la domiciliul prtului (rei deriv de la reus prt);
actor sequitur forum rei sitae regul potrivit creia o aciune n justiie cu privire la un
imobil aciune imobiliar se judec de ctre instana de la locul unde se afl
bunul (rei deriv n acest caz de la res lucru);
drept subiectiv absolut drept civil n temeiul cruia titularul su, determinat, are posibilitatea s-l
exercite singur, fr concursul altuia, toate celelalte persoane, ca subiecte pasive
nedeterminate, avnd obligaia general i negativ de a nu aduce nici o atingere titularului
n exercitarea dreptului su;
drept subiectiv relativ dreptul n temeiul cruia subiectul activ, determinat, numit creditor,
are posibilitatea de a pretinde subiectului pasiv, determinat numit debitor, s dea, s
fac sau s nu fac ceva;
dreptul de habitaie drept real n temeiul cruia titularul are dreptul de a folosi o cas de
locuit ce aparine altei persoane;
dreptul de servitute o sarcin impus unui fond (fond aservit) pentru uzul i utilitatea unui
imobil avnd un alt stpn (fond dominant);
drept de superficie drept real ce const n dreptul de proprietate pe care l are o persoan
fizic sau juridic denumit superficiar, n privina construciilor sau plantaiilor ce
se afl pe terenul aparinnd altui proprietar, precum i n dreptul de folosin asupra
terenului pe care se afl construciile sau plantaiile;
80

drept de uz drept real n virtutea cruia titularul su se poate folosi de un bun, i poate
culege fructele pentru nevoile sale i ale familiei sale;
drept de uzufruct drept real principal ce confer titularului su, numit uzufructuar, dreptul de a
exercita asupra unui bun ce aparine altui proprietar, atributele posesiei i folosinei n
aceleai condiii ca i proprietarul, cu obligaia de a-i conserva substana i de a-l restitui
la ncetarea uzufructului;
dezmembrminte termen folosit pentru a desemna drepturile reale principale, care se constituie
prin desprinderea unor atribute din coninutul juridic al dreptului de proprietate (de
uzufruct, uz, abitaie, superficie, servitute);
erga omnes expresie latin desemnnd faptul c un act juridic sau un drept subiectiv este
opozabil fa de toi;
in judiciis universalibus pretium succedit loco rei, et res loco pretii expresie latin
desemnnd regula conform creia dac ntr-un patrimoniu un bun este nstrinat,
locul lui va fi luat de preul primit, iar dac cu acest pre se va obine un alt bun,
locul preului va fi luat de bunul dobndit de el;
jus in re expresie latin desemnnd un drept relativ la bunuri (drept n obiect); n prezent,
utilizat ca noiune echivalent pentru dreptul real;
jus ad personam expresie latin desemnnd un drept relativ la o persoan; n prezent,
utilizat ca echivalent al dreptului de crean;
reus credendi expresie desemnnd persoana creditorului;
reus debendi expresie desemnnd persoana debitorului;
res certa expresie desemnnd bunuri individual-determinate;
res genera expresie desemnnd bunuri de gen;
obligaia de a da (aut dare) ndatorirea de a constitui sau a transmite un drept real cu privire
la un lucru;
obligaia de a face (aut facere) const ntr-o prestaie pozitiv avnd ca obiect executarea
de lucrri, prestarea de servicii sau predarea unui lucru;
obligaia de a nu face (aut non facere) ndatorirea subiectului pasiv de a se abine de la
svrirea unei aciuni;
81

abusus (jus abutendi) atribut al dreptului de proprietate, desemnnd dreptul de proprietate

asupra bunului (dispoziie juridic prin nstrinare sau dispoziie material prin
distrugere);
accesiune mod de dobndire a proprietii conform cruia tot ce se unete cu un lucru
devine proprietatea aceluia cruia i aparine bunul la care s-a fcut unirea sau
ncorporaiunea;
animus stare de spirit a unei persoane care se comport ca titularul unui drept asupra unui lucru
(animus domini, animus possidendi), caracterizat de intenia sau voina celui ce
stpnete bunul de a efectua acea stpnire pentru sine;
corpus termen folosit pentru a desemna elementul material al posesiei, care presupune un
contact juridic direct cu bunul, concretizat n acte materiale ca: deinerea acestuia,
folosirea lui, culegerea fructelor produse de el, efectuarea unor modificri sau aducerea
unor completri, nfptuirea unor acte de dispoziie privitoare la bun;
detentor precar persoan care deine un lucru, stpnindu-l fr intenia sau voina de a
efectua aceast stpnire pentru sine, de a se purta cu privire la lucru ca proprietar
sau ca titular al altui drept real;
detenie stpnire n fapt asupra unui lucru al altuia exercitat temporar, n baza unui raport juridic
cu proprietarul lucrului, implicnd obligaia restituirii acestuia;
fructus (jus fruendi) atribut al dreptului de proprietate, desemnnd dreptul de a folosi i de a
culege fructele bunului;
res nullius expresie desemnnd un lucru al nimnui;
uzus (jus utendi) atribut al dreptului de proprietate ce presupune exercitarea de ctre titular a
unei stpniri efective asupra bunului n materialitatea sa.
aciune titlu reprezentativ al contribuiei ntr-o societate de capital (pe aciuni sau n
comandit pe aciuni), constituind o fraciune a capitalului social care confer
posesorului calitatea de acionar;
aciune petitorie aciune care pune n cauz existena unui drept real imobiliar, n special
dreptul de proprietate imobiliar;
certificat de proprietate titlu de valoare la purttor, adic un nscris care ncorporeaz
82

dreptul la care se refer;

in commercium n comer;
res communes bunuri comune;
servitute sarcin impus asupra unui imobil pentru uzul i utilitatea altui imobil avnd un
alt proprietar;
infans conceptus pro nato habetur quoties de ejus commodis agitur copilul conceput se
consider ca nscut ori de cte ori este vorba de interesul lui.
locuin de intervenie locuin destinat cazrii personalului unitilor economice sau
bugetare, care, prin contract de munc, ndeplinete activiti sau funcii ce
necesit prezena permanent sau n caz de urgen n cadrul unitii economice
sau bugetare;
locuin de necesitate locuin destinat cazrii temporare a persoanelor i familiilor lor ale
cror locuine au devenit inutilizabile n urma unor catastrofe naturale sau accidente
ori ale cror locuine sunt supuse demolrii n vederea realizrii de lucrri de utilitate
public, precum i lucrrilor de renovare ce nu se pot efectua n cldiri ocupate de
locatari.
locuin de serviciu locuin destinat funcionarilor publici, angajailor unor uniti sau
ageni economici, acordat n condiiile contractului de munc, potrivit
prevederilor legale.
locuin social locuin care se atribuie cu chirie subvenionat unor persoane sau familii a
cror situaie economic nu le permite dobndirea n proprietate sau nchirierea
unei locuine n condiiile pieei.
pact de preferin convenie prin care proprietarul unui bun se oblig ca, n cazul cnd l va
vinde, s acorde preferin unei anumite persoane, la pre egal.
abuz de drept fapta titularului unui drept de a-l exercita cu rea-credin n afara scopului
social-economic, recunoscut de ctre lege;
a evinge a face ca o alt persoan s sufere o eviciune (pierderea proprietii lucrului sau tulburarea
cumprtorului n exercitarea prerogativelor de proprietar);
bona fides presumitur expresie latin desemnnd regula conform creia buna-credin se
prezum; ea nu trebuie dovedit.
83

cheltuieli necesare sume de bani sau munc necesare pentru conservarea unui lucru n
nsi materialitatea sa;
cheltuieli utile sume de bani sau munc utilizate de ctre posesorul unui lucru n vederea
ameliorrii strii materiale a acestuia i care, dei nu sunt necesare, sporesc valoarea
lucrului;
cheltuieli voluptorii sume de bani sau munc utilizate de ctre posesorul unui lucru pentru
a-i satisface plcerea lui personal i care nu mresc valoarea unui lucru;
contract de comodat contract prin care o persoan, numit comodant, remite spre folosin
temporar unei alte persoane, numit comodatar, un lucru determinant cu
obligaia pentru acesta din urm de a-l restitui n natur, n individualitatea sa;
crean cert crean care are o existen nendoielnic i asupra creia nu exist nici un
litigiu;
crean exigibil crean a crei scaden fiind ndeplinit, creditorul poate cere a fi
executat de ndat i la nevoie chiar pe calea urmririi silite;
crean lichid crean avnd un cuantum precis determinat;
dar manual varietate a contractului de donaie, avnd ca obiect bunuri mobile corporale, care se
ncheie valabil i se execut prin remiterea efectiv a bunului de la donator la
donatar, fr ndeplinirea altei formaliti;
dies ad quem computatur in termino expresie latin care exprim regula conform creia
ultima zi a termenului se include n durat;
dies a quo non computatur in termino expresie latin care exprim regula potrivit creia ziua de
pornire nu este inclus n durat;
excepie procesual mijloc de aprare prin care prtul, fr s pun n discuie temeinicia
pe fond a dreptului invocat de reclamant, cere instanei s resping cererea de
chemare n judecat;
dat cert dat calendaristic marcnd momentul din care existena unui nscris sub
semntur privat nu mai poate fi contestat de ctre teri i care este considerat
a fi adevrata dat a acelui nscris;
sechestru act nceptor de executare n cadrul executrii silite ce presupune inventarierea de
ctre executorul judectoresc a unor bunuri mobile aparinnd urmritului, spre a
84

fi valorificate ulterior n condiiile legii, pentru satisfacerea creanei

urmritorului.
autorizaie de construire actul de autoritate al administraiei publice locale pe baza cruia se
asigur aplicarea msurilor prevzute de lege, referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea i
funcionarea construciilor;
pactum de non alienando expresie latin desemnnd un pact de nenstrinare;
resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis regul cu valoare de principiu, potrivit creia
desfiinarea, cu efect retroactiv, a drepturilor transmitorului asupra unui lucru transmis
atrage desfiinarea drepturilor consimite de acesta, asupra bunului respectiv, n folosul unui
ter.
accesiune mod de dobndire a proprietii conform cruia tot ce se unete cu un lucru sau se
ncorporeaz ntr-un lucru devine proprietatea aceluia cruia i aparine lucrul, la
care s-a fcut unirea sau ncoprorarea;
accessorium sequitur principale accesorul urmeaz principalul. Adagiu latin folosit pentru a exprima
regula conform creia bunul sau contractul accesoriu urmeaz soarta juridic a bunului sau
contractului principal de care depinde;
act juridic de administrare act juridic prin care se urmrete s se realizeze o normal
punere n valoare a unui bun sau patrimoniu;
act juridic de conservare act juridic prin care se urmrete prentmpinarea pierderii unui
drept subiectiv civil;
act juridic de dispoziie act juridic care are ca rezultat fie nstrinarea unui bun sau a unui drept
din patrimoniu, fie grevarea unui bun cu o sarcin real;
caz fortuit mprejurare imprevizibil i insurmontabil care mpiedic, n mod obiectiv,
executarea obligaiei contractuale;
expropriere act de putere public prin care se realizeaz dobndirea forat a proprietii private,
necesar executrii lucrrilor de utilitate public, n schimbul unei despgubiri;
for major mprejurare absolut imprevizibil i absolut insurmontabil care mpiedic n mod
obiectiv i fr nici o culp din partea debitorului executarea obligaiei contractuale a
acestuia, antrennd i justificnd exonerarea lui de rspundere ;
gestiunea de afaceri operaie ce const n aceea c o persoan intervine, prin fapta sa voluntar i
85

unilateral, i svrete acte materiale sau juridice n interesul altei persoane, fr a fi

primit mandat din partea acesteia din urm;
just titlu act juridic translativ de proprietare avnd drept scop transferul proprietii, dar care
datorit unor mprejurri ce in de actul respectiv, el nu strmut proprietatea
bunului ci doar posesia lui;
mas succesoral ansamblul bunurilor i valorilor de orice fel care, fcnd parte din
patrimoniul defunctului, constituie obiectul mprelii motenirii;
nemo ad alium transferre potest quam ipse habet adagiu latin folosit pentru a fundamenta
soluia potrivit creia nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi dect
are el nsui;
ocupaiune mod de dobndire a dreptului de proprietate prin luarea n posesie a unor bunuri
ce nu sunt cuprinse n patrimoniul nimnui;
resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis adagiu latin folosit pentru a exprima regula
potrivit creia desfiinarea, cu efect retroactiv, a drepturilor transmitorului
asupra lucrului transmis atrage dup sine desfiinarea drepturilor consimite de
acesta n folosul unui ter;
sult sum de bani ce trebuie pltit pentru compensarea inegalitii de valoare a loturilor n
cazul partajului judiciar;
uzucapiune mod de dobndire a proprietii sau a altor drepturi reale prin posedarea nentrerupt
a unui imobil n timpul i condiiile prevzute de lege.
aciune confesorie aciune prin care titularul su urmrete aprarea unui dezmembrmnt al
dreptului de proprietate;
aciune negatorie aciune prin care proprietarul neag existena unui dezmembrmnt al
altei persoane asupra bunului su;
cauiune contract de garanie prin care o persoan denumit fidejusor se oblig fa de
creditorul altei persoane s execute obligaia acesteia;
ex contractu din contract;
ex lege din lege;
emolument ansamblu de avantaje i prerogative pe care uzufructuarul le dobndete n
temeiul dreptului de uzufruct;
86

fidejusor persoan care se angajeaz fa de creditorul unui debitor s execute obligaia acestuia, n
cazul n care debitorul principal n-ar executa-o.
abuz de ncredere infraciune reglementat de art. 213 C.pen., constnd n nsuirea unui
bun mobil al altuia, deinut cu orice titlu, sau dispunerea de acest bun pe nedrept
ori refuzul de a-l restitui;
calitate procesual activ presupune existena unei identiti ntre persoana reclamantului i
persoana care este titular al dreptului n raportul juridic dedus judecii;
prior tempore, potior jure expresie latin desemnnd regula potrivit creia cel care a ndeplinit
mai nti formalitile necesare pentru valabilitatea dreptului su, se bucur de
prioritate fa de cei care le-au ndeplinit ulterior.
aciune n grniuire aciunea prin care reclamantul pretinde ca n contradictoriu cu
prtul, instana s determine, prin semne exterioare, ntinderea a dou fonduri
nvecinate;
aciune posesorie aciunea posesorului pentru aprarea posesiei, ca stare de fapt, mpotriva
oricrei tulburri ori pentru a redobndi posesia atunci cnd ea a fost pierdut;
aciune n revendicare aciunea prin care proprietarul, neposesor pretinde restituirea
bunului su de la posesorul neproprietar;
artarea titularilor dreptului instituie de drept procedural civil n temeiul creia prtul
care deine un lucru pentru altul sau care exercit n numele altuia un drept
asupra unui lucru, va putea arta pe acela n numele cruia deine lucrul sau
exercit dreptul, dac a fost chemat n judecat de o persoan ce pretinde un drept
real asupra lucrului;
corpore alieno expresie desemnnd exercitarea unui drept prin intermediul altei persoane;
executare silit procedur prin care titularul unui drept, recunoscut printr-un titlu
executoriu, constrnge cu ajutorul organelor de stat competente pe cel care i
nclcase dreptul s execute obligaia artat n titlu;
ex lege din lege, n virtutea legii;
garanie real mijloc juridic de garantare a obligaiilor prin afectarea unui bun al debitorului
sau chiar al altei persoane, n vederea asigurrii executrii obligaiei asumate;

87

uzucapiune mod de dobndire a proprietii sau a altor drepturi reale, prin posedarea
nentrerupt a unui imobil n timpul i n condiiile prevzute de lege.
afini persoane ntre care exist legtur de afinitate.
afinitate termen desemnnd legtura juridic, derivat din cstorie, n ceea ce privete
raporturile dintre oricare dintre soi i rudele (fireti sau din adopie) ale celuilalt
so;
aciune n constatare - aciune prin care reclamantul solicit instanei s constate numai
existena unui drept al su sau inexistena unui drept al prtului mpotriva sa;
aciune n realizare - aciune prin care reclamantul, ce se pretinde titularul unui drept
subiectiv, solicit instanei s-l oblige pe prt la respectarea dreptului su, iar
dac acest lucru nu mai este posibil, la despgubiri pentru prejudiciul suferit.
citaie act procedural scris prin care o persoan este chemat n faa organelor de urmrire
penal sau a instanei de judecat; n materie civil, de regul, citarea prilor este
obligatorie, n caz de neprezentare putnd fi sancionate cu amend.
tranzacie contract prin care prile termin un proces nceput sau prentmpin un proces
ce se poate nate, prin concesii reciproce, constnd n renunri reciproce la pretenii
sau n prestaii noi svrite ori promise de o parte n schimbul renunrii de ctre
cealalt parte la dreptul litigios.
titlu executoriu act juridic n temeiul cruia se va efectua executarea silit, reprezentat, de
regul, de hotrrea judectoreasc.
animus domini; animus sibi habendi; animus possidendi expresii latine desemnnd
elementul psihologic sau intelectual al posesiei, concretizat n voina celui care
stpnete n fapt lucrul, de a exercita acea stpnire pentru sine i de a se
comporta fa de bunul respectiv ca un proprietar ori ca un titular al altui drept
real;
aciune real aciune prin care se cere s fie recunoscut sau protejat un drept real principal
ori accesoriu;
aciune petitorie aciune care pune n cauz existena unui drept real imobiliar, n special
dreptul de proprietate imobiliar;
corpore alieno expresie latin desemnnd exercitarea posesiei prin intermediul altei
88

persoane;
juris et de jure expresie latin folosit pentru a desemna categoria legal a prezumiilor absolute,
care nu pot fi combtute prin nici un mijloc de prob;
jus possessionis drept de posesiune;
juris tantum expresie latin folosit pentru a desemna categoria legal a prezumiilor
relative, care pot fi combtute prin proba contrarie;
non dominus expresie latin desemnnd persoana unui neproprietar;
somaie act procedural prin care debitorul este ntiinat c, n caz de nendeplinire a
obligaiei (de plat a unei sume de bani, de predare a unui bun etc.) se va proceda
la exercitarea silit, potrivit legii;
titlu translativ orice act sau fapt juridic prin efectul cruia se strmut un drept real sau de
crean din patrimoniul unei persoane n patrimoniul altei persoane.
carte funciar nscris autentic, cu caracter public, care cuprinde descrierea imobilelor i artarea
drepturilor reale corespunztoare, precum i indicarea, dup caz, a drepturilor de
crean, a actelor, faptelor sau altor raporturi juridice n legtur cu imobilele nscrise
n cartea funciar, fie n vederea opozabilitii lor fa de teri, fie numai n scopul
informrii oricror persoane interesate;
drepturi tabulare drepturi reale imobiliare ce se nscriu n cartea funciar i sunt supuse
regimului de carte funciar.

89

Anexa II
ntrebri, exerciii

1. Care sunt drepturile i obligaiile care fac parte din patrimoniul unei persoane? Dai
exemple de drepturi i obligaii care nu intr n coninutul patrimoniului.
2. Definii noiunile de universalitate juridic i universalitate de fapt.
3. Ce nelegei prin creditor chirografar? n ce const dreptul de gaj general al
creditorului chirografar?
4. Identificai raportul existent, n caz de concurs, ntre un creditor chirografar i un
creditor a crui crean este garantat real.
5. Ce nelegei prin subrogaie i de cte feluri este?
6. Ce relaie exist ntre subrogaia real cu titlu universal i gajul general al creditorilor
chirografari?
7. Ce nelegei prin transmisiunea patrimoniului? De cte feluri este acesta?
8. Clasificai drepturile patrimoniale ce intr n componena unui patrimoniu. Enumerai
asemnrile i deosebirile existente ntre cele dou categorii de drepturi.
9. Clasificai drepturile reale i enumerai-le pentru fiecare categorie.
10. Clasificai obligaiile reale, oferind cte un exemplu pentru fiecare categorie.
11. Analizai coninutul obligaiei de a nu face dup cum este corelativ unui drept real
sau unui drept de crean.
12. Definii noiunile de proprietate drept de proprietate.
13. Interpretai din punct de vedere juridic expresia: dreptul de proprietate este un drept
absolut.
14. Stabilii care este coninutul atributelor: usus, fructus i abusus n materia proprietii.
15. Considerai ca fiind un abuz de drept mprejurarea c un proprietar, cu ocazia
spturilor fcute n teren n scopul ridicrii unei construcii, nu a luat msurile
necesare impuse de regulile arhitectonice, ceea ce a condus la dislocarea brusc a

90

pdurilor de la casele vecine? n stadiul actual al legislaiei, pe ce texte de lege i-ar

ntemeia instana soluia?
16. Ce condiii trebuie s ndeplineasc titularul unui drept subiectiv pentru a svri un
abuz de drept?
17. Cunoscnd c proprietatea nu se pierde prin neuz, stabilii care este situaia juridic a
bunurilor mobile abandonate. Dar situaia bunurilor mobile, furate din patrimoniul
cultural naional?
18. Precizai cui aparine i care este coninutul atributelor usus, fructus i abusus n cazul
bunurilor aparinnd proprietii publice.
19. Definii noiunea de proprietate privat.
20. Care sunt caracterele dreptului de proprietate privat?
21. Sub aspect extinctiv, proprietatea privat este prescriptibil sau imprescriptibil?
22. Care sunt titularii dreptului de proprietate privat?
23. Persoan juridic romn cu capital integral strin poate fi titular a dreptului de
proprietate privat asupra terenurilor situate n Romnia?
24. Definii i clasificai domeniul privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale.
25. Enumerai modalitile de formare ale domeniului privat.
26. Explicai sintagma de bunuri scoase din circuitul civil (extra commercium).
27. Care este diferena ntre operaiunea de grniuire i aciunea n grniuirea proprietii?
28. n legislaia n vigoare ngrdirea unei proprieti este obligatorie?
29. Proprietarul unui teren are dreptul de dispoziie asupra crengilor i rdcinilor arborilor
unui vecin ce se ntind pe proprietatea sa?
30. Considerai ca fiind adevrat afirmaia proprietatea subsolului aparine ntotdeauna
proprietarului suprafeei terenului?.
31. Definii modurile de dobndire ale dreptului de proprietate i clasificai-le n funcie
de criteriile cunoscute.
32. Precizai cnd opereaz transferul dreptului de proprietate n cazul unui contract de
vnzare-cumprare.
33. Dac ai fi judector cum ai soluiona (n sensul respingerii sau admiterii) cererea
unui croitor prin care solicit constatarea dreptului de proprietate asupra costumului
91

lucrat din materialul clientului, motivnd c manopera este mult mai valoroas dect
materia prim?
34. Ce ai decide n situaia n care poriunea de teren care s-a rupt aparine domeniului
public? Dar dac aceasta aparine unui particular i s-a alipit domeniului public?
35. Cum se calculeaz ntinderea despgubirilor pe care urmeaz s le primeasc
constructorul de bun-credin? Ce s-ar decide n situaia n care edificarea
construciei ar fi avut loc n anul 1990, iar despgubirile s-ar calcula n anul 2000? Ce
mijloace juridice are la ndemn constructorul de bun-credin pentru a-l obliga pe
proprietar la plata despgubirilor?
36. Enumerai categoriile de limite ale dreptului de proprietate cunoscute.
37. Care sunt reglementrile n vigoare relative la ngrdirile dreptului de proprietate
stabilite n interes edilitar i de estetic urban.
38. Care sunt consecinele ridicrii unui edificiu fr obinerea autorizaiei de construire?
39. Care este deosebirea ntre servituile naturale i cele legale prevzute de Codul civil
de la 1864 i limitele legale instituite de noul Cod civil?
40. Care este distana n limita creia se pot deschide ferestre, balcoane i terase deasupra
proprietii vecinului? Ce va decide instana ntr-un litigiu avnd ca obiect o fereastr
deschis n zidul buctriei i al bii, la o distan mai mic dect cea legal de curtea
vecinului, fr consimmntul acestuia i n msura n care deschiderea ei ar fi fost
posibil pe un alt perete orientat astfel nct s nu stnjeneasc pe vecini?
41. Se pot deschide ferestre de lumin pe linia despritoare a dou proprieti vecine?
42. n ce condiii ar putea fi introdus ntr-un contract clauza de inalienabilitate? Este
valabil o clauz de inalienabilitate cu privire la transmiterea succesiunii?
43. Considerai c hotarul dintre dou proprieti se poate crea sub streaina casei unuia
dintre proprietari?
44. Precizai cteva cazuri de limite ale dreptului de proprietate instituite pe cale
judectoreasc.
45. Definii proprietatea anulabil i proprietatea rezolubil. Stabilii care sunt
asemnrile i deosebirile dintre acestea.
46.

Care este deosebirea existent ntre coproprietate i indiviziune?

92

47.

n ce const regula unanimitii n cazul proprietii comune temporare? Examinai

modalitatea de aplicare a acestei reguli n cazul actelor materiale, respectiv n cazul
actelor juridice.

48.

Considerai c un coproprietar poate s transforme destinaia bunului sau modul de

folosin al acestuia?

49.

n cazul coproprietii, unul dintre proprietari are dreptul s exercite folosina asupra
bunului comun, fr acordul celorlali?

50.

Este valabil contractul prin care un coproprietar doneaz cota sa parte dintr-un bun
comun unui ter? Dar contractul de vnzare-cumprare ncheiat de un coproprietar cu un
ter avnd ca obiect ntregul bun comun?

51.

Considerai ca fiind valabile conveniile cu privire la meninerea strii de indiviziune?

52.

Ce tip de proprietate exist n situaia n care dou persoane au cumprat mpreun un bun
imobil? Dar n cazul n care aceleai persoane dobndesc prin testament ntreaga avere a tatlui
lor decedat?

53.

n sarcina cui cad cheltuielile privind repararea i ntreinerea zidului comun? Dar
cheltuielile n situaia n care zidul ar fi demolat i reconstruit de un coproprietar, n
interesul su exclusiv?

54.

anul, pentru a fi declarat comun, este necesar s fie fcut cu scopul de a ngrdi
proprietatea sau exist comunitate i dac anul este destinat scurgerii apelor? Care sunt
cazurile de nlturare a prezumiei de comunitate?

55.

Ce tip de proprietate exist n situaia n care imobilul mprit pe apartamente ar

aparine unui singur proprietar?

56.

Identificai tipurile de proprietate existente ntr-o cldire cu 3 apartamente din care

unul este deinut de 2 soi, unul este nchiriat, iar cellalt aparine motenitorilor
titularului decedat.

57.

Cui vor aparine fructele produse de un gard viu asimilat ngrdirii aduse de un singur
proprietar?

58.

Este valabil nstrinarea unui bun mobil comun de ctre un so fr consimmntul

celuilalt? Dar vnzarea, n aceleai condiii, a unui imobil (construcie)?

59.

Poate dispune unul dintre concubini singur de dreptul su asupra bunului dobndit
93

mpreun cu cellalt concubin?

Ce nelegei prin dezmembrminte ale dreptului de proprietate? Proprietatea public

60.

poate fi dezmembrat?
61.

Care sunt drepturile i obligaiile uzufructuarului?

62.

Care sunt aciunile prin care nudul proprietar i apr dreptul?

63.

Titularul dreptului de uz i poate nchiria dreptul? Dar titularul dreptului de abitaie

poate nchiria imobilul asupra cruia i exercit dreptul?

64.

Uzufructul poate fi nstrinat? Dar emolumentul acestuia?

65.

Ce sunt servituile reciproce, respectiv servituiile unilaterale?

66.

Definii posesia i artai care este natura sa juridic.

67.

Care sunt motivele care justific protecia acordat de lege posesiei?

68.

Ce mijloace de prob sunt admisibile pentru a face dovada posesiei?

69.

Cum are loc dobndirea, respectiv pierderea elementului intenional al posesiei?

70.

Care sunt caracterele viciului clandestinitii? Dai exemple de clandestinitate n

materie imobiliar.
71.

Considerai c violena pasiv este un viciu al posesiei?

72.

Care este diferena ntre echivoc, ca viciu al posesiei i precaritate?

73.

Realizai o comparaie ntre posesie i detenie precar. Dai exemple de detentori

precari.
74.

Enumerai cazurile de intervertire a precaritii n posesie i explicai care dintre ele

presupun o intervertire propriu-zis.

75.

Care sunt efectele posesiei utile?

76.

Identificai viciul corespondent fiecrei caliti a posesiei din tabelul de mai jos:
Caliti

Vicii

continu

violena

public

echivocul

netulburat

clandestinitatea

neechivoc

discontinuitatea

94

77.

Definii aciunile posesorii. Argumentai de ce aciunea posesorie este o aciune real.

ntr-o aciune posesorie pot fi admise ca mijloace de prob titluri de proprietate?

78.

Realizai o comparaie ntre aciunea n complngere i aciunea n reintegrare.

79.

Aciunile posesorii pot fi exercitate de persoane ntre care exist raporturi juridice

contractuale?
80.

Ce aciune are la ndemn detentorul precar contra proprietarului care i tulbur

deinerea bunului? Proprietarul poate s intenteze o aciune posesorie contra celui care i-a
tulburat posesia dac lucrul se afl n detenia altei persoane?
81.

Credei c posesia este discontinu dac posesorul, pe timpul iernii, nu exercit acte

de posesie asupra terenului agricol?

82.

Definii publicitatea imobiliar i enumerai obiectivele urmrite.

83.

Enumerai sistemele de publicitate imobiliar existente anterior Legii 7/1996.

84.

Comparai sistemul de publicitate al crilor funciare cu cel al registrelor de

transcripiuni i inscripiuni.
85.

Caracterizai modalitile de nscriere n crile funciare reglementat de Legea nr.

7/1996.
86.

n conformitate cu legea nr. 7/1996 definii cadastrul general.

87.

n sistemul actual, ce efecte produce publicitatea imobiliar? n ce situaii publicitatea

imobiliar este obligatorie?

88.

Care este procedura de efectuare a nscrierilor n cartea funciar?

89.

Definii i caracterizai aciunile de carte funciar.

95

Bibliografie
Urs, I.R., Ispas, P.E., Drept civil, Drepturile reale, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2013;
Brsan, C., Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2013;
Boroi, G., Stnciulescu, L., Instituii de Drept civil n reglementarea noului Cod civil, Ed.
Hamangiu, Bucureti, 2012;
Stoica, V., Drept civil. Drepturile reale principale ediia 2, Ed. CH Beck, Bucureti, 2013;
Uliescu, M., Gherghe, A., Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Universul Juridic,
Bucureti, 2011.

96