Investitii Imobiliare

Muresan Paul Cristian

Sectia Managementul Dezvoltarii Afacerilor

Evolutia pretului pe apartamente in Cluj

In orasul Cluj-Napoca, a atins in luna martie 2008 valoarea de 1506 euro/mp, inregistrand o
luna mai tarziu un maxim istoric, si anume 1551 euro/mp, dupa care a scazut pana la un minim
istoric de 939 euro/mp in ianuarie 2013. A inceput o crestere constanta, ajungand in noiembrie 2016
la valoarea de 1222 euro/mp. Pretul este cu 8% mai mare fata de aceeasi perioada a anului 2015,
Cluj-Napoca fiind cel mai scump oras din tara, urmat de Bucuresti cu 1141 euro/m psi Timisoara cu
1029 euro/mp.
Indicele imobiliare.ro ( unul dintre cele mai importante platforme de promovare si
tranzactionare de bunuri imobiliare ) arata ca in martie 2015 apartamentele vechi au avut o rata de
scumpire mai mare decat cele noi, motivele principale fiind pozitionarea mai apropiata de centrul
orasului, spre deosebire de cele noi care se construiesc la marginile acestuia.
In momentele de fata, in Cluj-Napoca, pretul mediu al unui apartament vechi este de 1257
euro/mp, iar cele noi inregistreaza o medie de 1170 euro/mp.
In august 2016 ritmul de cretere a ncetinit, n mare parte datorit intrrii n vigoare a legii
Darii n Plat care a blocat accesul unui mare segment de cumprtori la fondurile necesare
achiziionrii de locuine, n condiiile n care acetia sunt nevoii s dein un avans considerabil
aprox. 35% 40% din valoarea noii locuine.

Motivele cresterii preturilor imobiliare in Cluj

Cel mai important factor care a influentat cresterea preturilor este oferta redusa care nu
reuseste sa satureze cererea.Vanzatorii primesc usor mai multe oferte, astfel reusind sa organizeze o
licitatie intre ofertanti, astfel maximizand pretul de vanzare.
Piaa rezidenial clujean a cunoscut o adevrat explozie n ultimul an. Tot mai multe
persoane tinere majoritatea absolveni ai unei instituii de nvmnt superior aleg s se
stabileasc n Cluj-Napoca, atrai de piaa nfloritoare a muncii, inclusiv de multinaionalele care iau deschis un birou n ora n ultimii ani. Emerson, Endava si Fujikura sunt doar 3 dintre marii
angajatori ai Clujului.
O alta cauza care a dus la cresterea preturilor apartamentelor din Cluj a fost numarul mare de
elevi si studenti veniti aici la studii din alte zone ale tarii. Parintii acestora, satui de chiriile destul de
mari, au inteles repede ca achizitionarea unui imobil in Cluj este o investitie buna. Nu putini au fost
cei care au preferat ca in locul chiriei lunare sa plateasca o suma echivalenta ca rata lunara la banca
pentru aprtamentul cumparat cu credit. Obtinerea unui credit ipotecar sau imobiliar de la banca
pentru cumpararea locuintelor s-a facut foarte usor pana in toamna anului 2016.

Clasificarea apartamentelor

In functie de mp utili (confort)

Confortul apartamentelor situate in blocuri de locuinte este o notiune complexa, care tine
seama de multi factori dar, in mod conventional, confortul acestor apartamente se
determina numai in functie de suprafata utila.

garsoniera

2 camere

3 camere

4 camere

cf. 1 sporit

37 m2

55 m2

78 m2

100 m2

cf. 1

30 m2

50 m2

65 m2

80 m2

cf. 2

23 m2

36 m2

48 m2

60 m2

cf. 3

<23 m2

<36 m2

<45 m2

<60 m2

In functie de numarul de camere

In functie de compartimentare
Decomandat: un singur hol din care ai acces atat catre camere, cat si catre dependinte
(baie, bucatarie). Este cel mai cautat tip de compartimentare deoarece asigura intimitate:
de exemplu, pentru accesul din dormitor catre baie sau bucatarie nu e necesar sa treci
prin alta camera.
Semidecomandat: un hol aflat la intrare, din care ai acces catre bucatarie si living, iar
trecerea din living catre dormitor si baie se face printr-un al 2-lea hol. Astfel, daca vrei sa
mergi din dormitor la bucatarie, esti nevoit sa treci prin sufragerie, insa nu e cel mai
confortabil mod de a trece dintr-o incapere in alta.
Circular: acest tip de apartament este o combinatie intre decomandat si
semidecomandat, deoarece are doua holuri ca si apartamentul semidecomandat. Se poate
evita trecerea dintr-o camera in alta printro incapere intermediara, de obicei bucataria.
Nedecomandat (sau de tip vagon): are un singur hol la intrarea in apartament, iar
trecerea din sufragerie in dormitor se face direct, fara un hol intermediar. Aceasta
compartimentare este considerata cea mai slaba calitativ deoarece oriunde doresti sa
ajungi din dormitor (la baie sau la bucatarie) trebuie sa treci prin living, lucru deranjant
in anumite situatii.
In functie de numarul de camere
Garsoniera ( 1 camera )
2 camere
3 camere
4 camere
>4 camere

Factorii care influenteaza pretul unui apartament in Cluj

1. Accesul facil:
Accesul facil la mijloacele de transport in comun, centrul orasului, locul de munca al cumparatorilor,
etc. este unul dintre cele mai importante criterii de alegere al unui apartament in randul clujenilor.
2. Utilitile:
Chiar dac la prima vedere pot prea aspecte neglijabile, caracteristici precum sistemul de canalizare
i cel de evacuare a apei pluviale sunt foarte importante. Dac nu au fost proiectate i executate cum
trebuie, n doi-cinci ani acestea vor afecta buna funcionare a complexului respectiv.
3. Calitatea construciei:
Verificarea informatiilor care vizeaza structura de beton, stlpii i grinzile, soliditatea fundaiei sunt
detalii la fel de importante.
4. Disponibilitatea locurilor de parcare:
Oricarui proiect imobiliar primaria ii impune asigurarea a minim un log de parcare pentru fiecare
apartament, dar ideal e ca numarul parcarilor sa depaseasca numarul apartamentelor.
5. Compartimentarea apartamentelor:
Dei odat selectate zona i/sau un anumit complex rezidenial, suprafaa i numrul de camere sunt
criterii ce cntresc decisiv n alegerea unui anumit tip de apartament, un factor uneori mai
important ine de mprirea spaiului respectiv. Astfel, poi fi pus n situaia de a alege ntre o
locuin cu o suprafa mai mare, dar ineficient exploatat, i una mai puin spaioas, dar bine
compartimentat. La acest capitol, e bine s analizezi posibilitatea crerii unor mini-camere pe
viitor.
6. Dotri incluse:
In caz ideal mobilierul pentru buctrie i baie inclus n pre, pentru c astfel acestea vor fi
proiectate personalizat pe configuraia specific locuinei respective.
7. Faciliti:
Elemente precum spaiile verzi, locurile de joac pentru copii, existena unui teren de sport etc.
8. Cine asigur ntreinerea complexului:
n cazul n care mentenana respectivului ansamblu este asigurat de o firm specializat, asigur-te
c aceasta este acreditat i are experien.

Constructii noi sau constructii vechi ?

Aceste aspecte in n mare msur de structura ofertei de pe pia. O prim explicaie este c,
dat fiind faptul c au fost primele construite, blocurile vechi beneficiaz, de regul, de un
amplasament mai bun, chiar n interiorul aceluiai cartier sunt situate stradal, au acces mai facil la
mijloacele de transport n comun, obiective culturale (n cazul zonelor centrale), magazine, coli etc.
Construcia de blocuri noi, pe de alt parte, este foarte limitat de disponibilitatea loturilor
pentru construcii, astfel c terenurile achiziionate de investitori sunt, de fapt, ceea ce a rmas n
urma dezvoltrilor rezideniale tradiionale i a putut fi achiziionat la un pre acceptabil. Nu n
ultimul rnd, oferta actual din pia pe segmentul nou este reprezentat n bun msur de
apartamente construite n perioada de boom, unde accesul a fost pus pe volum i mai puin pe un
concept, iar stocul de apartamente s-a acumulat n criz.
Cu alte cuvinte, preul apartamentelor vechi este ntr-adevr apropiat de cel pentru locuinele
noi, uneori chiar mai mare, ns, conform Imobiliare.ro, acest aspect va fi corectat de noua generaie
de locuine noi ce va avea un concept bazat pe nevoile cumprtorilor. n bun msur, proiectele
noi vor beneficia de un amplasament bun, datorat ieftinirii terenurilor n criz i revalorizrii unor
loturi cu un amplasament foarte bun i acces facil la punctele de interes pentru cumprtori.
Capitala Transilvaniei ilustreaz cel mai bine acest paradox al preurilor. Aici, suma medie
solicitat pentru apartamentele vechi se situa, la finele anului trecut, la 1.261 de euro pe metru ptrat
util; spre comparaie, o unitate locativ nou-construit putea fi achiziionat cu 1.174 de euro pe
metru ptrat. Discrepana se menine i la o analiz mai detaliat, pe zone: n perimetrul central,
spre exemplu, un apartament vechi cost, n medie, 1.408 euro pe metru ptrat, fa de 1.375 de euro
pe metru ptrat, la ct ajunge unul nou; n zona semicentral, o locuin construit nainte de 1990
are o valoare medie de listare de 1.283 de euro pe metru ptrat, n vreme ce una nou ajunge la
1.214 euro pe metru ptrat. Nu n ultimul rnd, n cartierele periferice locuinele vechi au un pre
mediu cerut de 1.190 de euro pe metru ptrat, fa de 1.045 de euro pe metru ptrat pentru cele noi.

Chiriile in Cluj Napoca

In Cluj chiriile medii solicitate de proprietari se situau, n trimestrul al patrulea al anului, la
190 de euro pe lun pentru o garsonier, 280 de euro pe lun pentru un apartament cu dou camere,
350 de euro pe lun pentru trei camere i 450 de euro pe lun pentru patru camere.

Bibliografie
http://blog.equinox.ro/confortul-apartamentelor-de-bloc-dupa-suprafata-utila/
http://transilvaniareporter.ro/esential/indicele-imobiliare-ro-apartamentele-vechi-din-cluj-cel-maiscumpe-din-tara/
http://incont.stirileprotv.ro/imobiliare/preturile-apartamentelor-continua-sa-creasca-cluj-napoca-estein-prezent-cea-mai-scumpa-piata-rezidentiala.html
http://gazetadecluj.ro/piata-imobiliara-continua-sa-creasca-la-cluj-napoca/
http://transilvaniareporter.ro/esential/georgiana-ghirca-remax-concept-la-cluj-investitiile-inapartamente-usor-inchiriabile-au-devenit-un-trend/