Contractul de locaiune

1. Noiunea, particularitile i importana contractului de locaiune

n legislaia n vigoare sunt formulate urmtoarele definiii legale ale contractului de

locaiune i de arend: Prin contractul de locaiune, o parte (locator) se oblig s dea celeilalte
pri (locatar) un bun determinat individual n folosin temporar sau n folosin i posesiune
temporar, iar aceasta se oblig s plteasc chirie (art.875 Cod civil).

Arenda este contractul ncheiat ntre o parte proprietar, uzufructuar sau un alt posesor
legal de terenuri de alte bunuri agricole (arendator) - i alt parte (arenda) cu privire la
exploatarea acestora pe o durat determinat i la un pre stabilit de pri
(art.911 Cod civil).

Conform art.2 al Legii Nr.198/2003, contractul de arend este un acord ncheiat ntre o
parte, proprietar sau un alt posesor legal al terenurilor i altor bunuri agricole, denumit
arendator, i alt parte, denumit arenda, n vederea exploatrii acestora pe o durat determinat
i la un pre stabilit de pri.

Reieind din aceste difiniii, locatarului i se transmite nu numai atributul de folosin, ci i

de posesiune, prin care se mresc substanial drepturile lui n privina bunului nchiriat. Aceast
orientare ntrete tendina legislaiei din ultimii ani de mrire a drepturilor i libertilor
participanilor la raporturile juridico-civile i de eliminare ntr-o mare msur a ngrdirilor
existente anterior.

Pentru comparaie se pot de reda definiiile legale ale contractului n cauz, n care
noiunile de locaiune i arend au acelai nels. Astfel, art.606 al Codului civil al

Federaiei Ruse stabilete c n baza contractului de arend (locaiune) arendatorul (locatorul) se

oblig s-i transmit arendaului (locatarului) un patrimoniu contra plat n folosin i posesiune
temporar sau numai n folosin temporar.

Conform art.85 al Bazelor legislaiei civile ale fostei URSS, n baza contractului de
arend (locaiune) arendatorul (locatorul) se oblig s-i transmit arendaului (locatarului) un
patrimoniu n folosin i posesiune sau folosin temporar contra plata

1
pentru exercitarea de sine stttor a unei activiti de antreprenoriat sau pentru alte
scopuri.
Prin natura sa juridic contractul de locaiune este un contract consensual, oneros
i sinalagmatic.
Contractului de locaiune i snt caracteristice urmtoarele particulariti:

1) patrimoniul se transmite n folosin i posesiune temporar sau n folosin temporar;

2) posesiunea i folosina snt temporare;

3) posesiunea i folosina temporar presupun restituirea bunurilor nchiriate dup ncetarea

raporturilor contractuale;

4) restituirea bunurilor nchiriate presupune faptul c n baza contractului de locaiune are

loc folosina i posesiunea temporar a unui patrimoniu ce aparine
unei alte persoane - proprietarului (locatorului);
5) raporturile contractuale au caracter oneros;

6) restituirea bunurilor nchiriate presupune faptul c obiecte ale contractului pot fi numai
bunurile individual determinate i neconsumptibile.

De la aceast regul general exist o excepie prevzut pentru cazurile transmiterii n

locaiune a ntreprinderii drept complex patrimonial unic. n art.3 al Legii

Republicii Moldova Nr.642-XII din 14 ianuarie 1995 Cu privire la interpretarea art.19 al Legii
Cu privire la arend se indic c n cazul ncetrii efectelor contractului de arendare a
ntreprinderii ca un complex patrimonial unic, arendaul trebuie s-i restituie arendatorului
bunurile neconsumptibile n aceeai stare n care ele erau la momentul drii n arend, innd cont
de uzura normal, dac contractul nu stipuleaz altfel, i alte bunuri consumptibile (materia
prim, materiale, producie finit i alte mijloace circulante), care fac parte din complexul
patrimonial, n volumul fixat la momentul drii n arend. n cazul imposibilitii restituirii
bunurilor consumptibile, valoarea lor se recupereaz la preul n vigoare la momentul ncetrii
efectelor contractului de arend.

Credem c aceast interpretare nu stabilete nimic nou i n principiu confirm regula

general, conform creia obiecte ale contractului de locaiune pot fi numai bunurile determinate
individual i neconsumptibile, ns precizeaz c n cazul nchirierii unui obiect specific - a
ntreprinderii drept complex patrimonial unic, mijloacele
circulante, adic bunurile consumptibile, figureaz ca bunuri accesorii fa de bunul principal, i
anume ntreprinderea ca un complex patrimonial unic, care n esen anume ea este obiect al
contractului. Pe cnd mijloacele circulante snt necesare pentru asigurarea normal a procesului
nentrerupt de producie i la crearea ntreprinderii de arend, i la ncheierea contractului.

Dup cum a fost menionat mai sus, conform art.1 al Legii Nr.198/2003, obiecte ale
contractului de arend pot fi mijloacele fixe i, dup caz, mijloace circulante. Din coninutul
acestei norme putem concluziona c mijloacele circulante, ca un component al noiunii de
bunuri agricole pot aprea n calitate de obiect de sine stttor al contractului de arend,
deoarece n lege snt stipulate urmtoarele: i, dup caz, mijloace circulante.
Importana contractului de locaiune const n urmtoarele:

1. El este documentul juridic de baz ce reglementeaz raporturile dintre locator i locatar.

2. Numai prin contract sunt stabilite drepturile i obligaiile prilor;

3. El reprezint forma legal de stabilire a unor legturi economice n cazul transmiterii

patrimoniului n folosin i posesiune temporar sau numai n folosin.

4. Numai n contract este stabilit rspunderea pentru neexecutarea sau executarea

necorespunztoare a obligaiilor.

5. Contractul de locaiune este un act juridic, ce-i permite proprietarului s-i lrgeasc
posibilitile de folosire economic a patrimoniului.

6. Este un mijloc juridic de folosire ct mai raional, exploatare a patrimoniului n

cazurile cnd proprietarul temporar (sau tot timpul) nu folosete bunurile sale.

7. Le permite persoanelor fizice i juridice, folosind un patrimoniu strin, s se ocupe cu

activitatea de antreprenoriat sau cu un alt gen de activitate.

8. Le d posibilitate locatarilor de a obine un venit, de a procura bunurile nchiriate sau

altele n proprietate, de a-i lrgi activitatea economic, de a acumula un capital iniial
pentru iniierea unei afaceri personale.
9. Pentru societate importana contractului se manifest i prin faptul c datorit
lui snt implicai ntr-o activitate de producere muli lucrtori, avnd
 posibilitatea de a-i ntreine familiile, de a se ocupa cu o activitate conform profesiei.

&2 . Clasificarea contractelor de locaiune

La baza clasificrii contractelor de locaiune pot sta diferite criterii.

n dependen de forma de proprietate a bunurilor nchiriate, contractul de locaiune este

de dou tipuri: contractul de locaiune a proprietii publice i contractul de locaiune a
proprietii private.

n dependen de formele organizaional-juridice ale relaiilor de locaiune se clasific n

trei tipuri:
1) contractul de arend a ntreprinderii ca un complex patrimonial unic;
2) contractul de locaiune n grup;
3) contractul de locaiune individual.

Ultimele dou tipuri ale contractului de locaiune pot avea variante pot fi

ncheiate n cadrul unei ntreprinderi sau a unuitii sale structurale sub forma antreprizei de
arend sau pot fi ncheiate n baza unui contract juridico-civil de locaiune.

Dac la baza clasificrii contractelor admitem obiectul raporturilor de locaiune, atuci

contractele snt de urmtoarele tipuri:
- contractul de locaiune a pmntului, a altor resurse naturale;

- locaiunea ntreprinderii ca un complex patrimonial unic sau a unitilor sale

structurale;

- contractul de locaiune a cldirilor, construciilor, ncperilor i altor bunuri imobile;

- contractul de locaiune a mijloacelor de transport;
- contractul de locaiune a tehnicii agricole;
- locaiunea utilajului, inventarului instrumentelor;

- contractul de locaiune a altor valori materiale (neconsumptibile), ce nu snt scoase

din circuitul civil;
 - contractul de locaiune a mijloacelor circulante.

n dependen de menirea patrimoniului nchiriat, contractele se mpart n locaiunea

bunurilor de importan productiv, casnic i de alt natur.
n dependen de subiecii participani contractele de locaiune se clasific astfel:
- ncheiate ntre persoane fizice;
- ncheiate ntre persoane juridice;
- ncheiate ntre persoane fizice i juridice;

Dup termen contractele de locaiune pot fi:

- pe termen scurt, durata lor fiind mai mic de un an;
- pe termen mediu, de la un an pn la trei;
- pe tremen lung, pe o durat mai mare de trei ani.

Contractele de locaiune pot fi clasificate i n baza repetabilitii lor. n baza acestui

criteriu ele pot fi mprite astfel:
- contracte ncheiate pentru o singur dat;
- contracte care se repet.

3.. ncheierea contractului de locaiune

La ncheierea contractului de locaiune trebuie luat n consideraie faptul c orice contract

e strict individual i de plenititudinea sa i corectitudinea formrii depinde, n mare msur,
realizarea lui n practic. La fel, trebuie s se in cont de faptul c orice contract de locaiune,
nefiind ideal, n mod obligatoriu trebuie s ndeplineasc cel puin dou condiii: s fie clar
determinat, iar coninutul su s nu fie n contradicie cu normele de drept.
ncheind contractul de locaiune, trebuie avut n vedere c orice avantaje ar avea partea ce
ntocmete proiectul contractului, n practic s-ar putea crea situaii concrete n care avantajele ar
putea fi de cealalt parte.

Se recomand a nu se grbi n procesul de colectare i de studiere a materialelor la etapa

pregtitoare, n procesul de redactare a textului contractului, precum i n procesul de studiere i
negociere a clauzelor contractuale. La ntocmirea i negocierea coninutului contractului trebuie
de atras ct mai muli specialiti, i nu numai juriti, ci i din domeniul economiei, finanelor,
precum i din alte domenii.
Fiecare compartiment, articol, alineat, punct al contractului trebuie studiat, analizat etc.
Garania succesului e predeterminat de respectarea acestor operaii indicate mai sus.

Legislaia n vigoare cu privire la locaiune nu stabilete o procedur special de ncheiere

a contractului respectiv, excepii fcnd cea de ncheiere a contractului de arend a ntreprinderii,
stabilit prin Regulamentul ntreprinderii de arend, ns care nu prezint n timpul de fa un
oarecare interes datorit nvechirii acestei forme organizaionaljuridice a relaiilor de locaiune.

La fel, o procedur aparte se aplic n cazul ncheierii contractului de locaiune n baza

rezultatelor licitaiei.

Contractul de locaiune poate fi ncheiat prin intermediul unui document semnat de pri,
prin schimb de scrisori, telegrame, fax, precum i ntr-o alt form neinterzis de lege.

De regul, pentru contractul de locaiune se pregtete un document aparte, contractul ca

atare, semnat de pri.

Modalitatea general de ncheiere a oricrui contract juridico-civil, printre care i a celui

de locaiune, e stabilit n Codul civil al Republicii Moldova (art.art.666-752 CC).

n conformitate cu normele Codului civil, iniiativa de ncheiere a contractului de

locaiune poate reveni oricrei dintre pri. La ncheierea contractului de locaiune se respect
principiul egalitii prilor i libertii depline n privina alegerii partenerului.

n termeni generali procesul ncheierii contractului se compune din ofert i acceptare.

Oferta trebuie s fie n form scris i, ce-i mai important s se refere la toate clauzele
eseniale ale contractului. Reieind din articolul 7,alin.(2) al Legii Nr.861/1992,
acestea snt cele referitoare la obiect, termen i cuantumul plii. Prin art.6 al Legii

Nr.198/2003 s-a lrgit substanial cercul clauzelor eseniale ale contractului de arend, care
numaidect trebuie s fie reflectate n oferta de a contracta. Oferta, de regul, reprezint proiectul
contractului de locaiune ce se transmite partenerului potenial nemijlocit sau ntr-un alt mod
(pot, fax etc). Oferta poate fi fr sau cu termen pentru acceptare i atunci ncheierea
contractului depinde de respectarea acestei condiii.

Cealalt parte, primind proiectul contractului, trebuie s se expun asupra ofertei prin
acceptare sau prin refuz. La fel, aceast parte e n drept s prezinte varianta sa a proiectului
contractului, adic s propun condiiile sale. n cazul respectiv propunerile acestei pri snt
considerate ca o nou ofert.

Acceptarea, de asemenea, trebuie prezentat n form scris i s se refere la toate

condiiile ofertei.

n fiecare caz concret prile pot duce tratative suplimentare pentru a ajusta proiectul
contractului, tratative ce trebuie finisate odat cu ncheierea conveniei. n textul contractului pot
fi specificate condiiile speciale, suplimentar corelate de pri.
La ncheierea contractului de arend n agricultur poate fi utilizat contractul-model,
aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova Nr.72 din 30 ianuarie 2004, privind
implementarea Legii cu privire la arend n agricultur.

Divergenele aprute n vederea contractului pot fi transmise spre examinare instanei de

judecat competente sau curii arbitrare, dar cu respectarea unei condiii obligatorii acordul
ambelor pri, deoarece hotrrea instanei de judecat n ceea ce privete redacia contractului de
locaiune va fi obligatorie pentru ambele pri.

4. Obiectul contractului de locaiune

E foarte uor de confundat obiectul contractului cu coninutul lui. Prin obiect al

contractului subnelegem conduita prilor, adic aciunea sau inaciunea la care este indrituit
subiectul activ i de care este inut subiectul pasiv, pe cnd coninutul contractului const n
drepturile i obligaiile prilor, adic n posibilitile juridice ale unor aciuni i n ndatoririle
juridice corespunztoare. Cu alte cuvinte, posibilitatea i ndatorirea unei conduite nu trebuie
confundat cu nsi conduita. De exemplu, n cadrul contractului de locaiune, obligaia
locatorului de a preda un bun i dreptul locatarului de
a pretinde predarea bunului intr n noiunea de coninut al contractului, pe cnd aciunea efectiv
de predare i primire a bunului nchiriat reprezint ceea ce numim obiect al contractului de
locaiune.

Totodat, lund n consideraie c n cadrul contractului de locaiune conduita prilor se

refer la anumite lucruri acestea din urm snt tratate ca obiect derivat sau material al
contractului. Conform art.5 al Legii Nr.861/1992, la obiectele materiale ale contractului de
locaiune putem atribui pmntul, alte resurse naturale, cldiri, construcii etc.care snt enumerate
n paragraful 1 al capitolului 3.

5. Cercul subiecilor contractului de locaiune

Ca pri ale contractului de locaiune figureaz locatorul i locatarul. n calitate de

locator, de obicei, apare proprietarul, uzufructuarul sau un alt posesor legal al patrimoniului
nchiriat (art.911 CC RM). n aceast calitate pot aprea persoane fizice i juridice mputernicite
de proprietar. Conform art.1 al Legii Nr.198/2003, arendator este persoana fizic sau juridic care
are calitatea de proprietar sau de alt posesor legal al bunurilor agricole ce se dau n arend.
Calitatea de arendator o poate avea i un grup de coproprietari ai bunurilor agricole.

Locatori pot fi persoanele fizice i juridice ale Republicii Moldova i altor state. Prin
urmare, n aceast ipostaz pot fi i cetenii strini i organizaiile strine. Cercul subiecilor, ce
au drept de a da n chirie, dup cum reiese din art.3 al Legii Nr.861/1992, este exhaustiv. Apare
ntrebarea dac pot figura n aceast calitate ali subieci de drept apatrizii, ntreprinderile mixte
i organizaiile internaionale. Credem c odat ce Legea Nr.861/1992 nu se expune n aceast
privin, dar, totodat, nici nu stabilete anumite interdicii, atunci i subiecii de drept strini, n
principiu, pot aprea n calitate de locatori, dar cu luarea n consideraie a ngrdirilor stabilite
prin actele normative speciale.

Reguli speciale se aplic n cazul ncheierii proprietii de stat. Astfel, conform art.3 al
Hotrrii Guvernului Republicii Moldova din 21 mai 1993 Cu privire la aprobarea
Regulamentuluzi ntreprinderii de arend i Regulamentului antreprizei de arend, n cazul
nchirierii proprietii ntreprinderii de stat sau municipale drept locatori snt considerai:
 1. Departamentul Privatizrii i Administrrii Proprietii de Stat - la arendarea bunurilor
ntreprinderilor de stat sau ntreprinderilor ce dein o cot din averea de stat.

2. Organul autoadministrrii locale pe teritoriul cruia se afl ntreprinderea respectiv -

la arendarea bunurilor ntreprinderilor municipale i ale celor care dein o cot din averea
municipala.

Pe cnd art.22,alin.1 al Legii Nr.198/2003 ne indic c terenurile agricole proprietate public se

dau n arend de ctre Guvern sau de ctre autoritile administraiei publice locale, n limitele
competenei i n condiiile legislaiei n vigoare.

Conform art.4,alin.1 al Legii Nr.861/1992, arendai (locatari) pot fi persoane fizice i

juridice din Republica Moldova i din alte state, ntreprinderi i organizaii mixte, apatrizii,
organizaiile intenaionale. Mult mai laconic s-a expus legiuitorul n art.1 al Legii Nr.198/2003,
dup care arendaul este persoana i/sau persoan juridic, cu domiciliu (sediu) n Republica
Moldova, care ia n arend bunuri agricole.
Participarea persoanelor fizice i juridice din alte state, precum i a apatrizilor, la
nchirierea bunurilor de pe teritoriul Republiicii Moldova se determin de legislaia Republicii
Moldov (art.4,alin.2 al Legii Nr.861/1992). Din aceast norm reiese c n calitate de chiriai
poate apare un cerc mai larg de subieci de drept, n comparaie cu cei ce pot figura ca locatori.

De partea locatorului, ct i de partea locatarului poate aprea att o persoan, ct i un

grup de subieci de drept.

Legislaia n vigoare prevede nc un subiect specific al raporturilor de locaiune -

sublocatarul. ns la transmiterea patrimoniului n sublocaiune trebuie respectat o condiie
obligatorie - existena acordului locatorului. Conform art.18 al Legii Nr.198/2003, contractul de
subarend a terenurilor agricole va conine informaii despre contractul de arend i despre
consimmntul arendatorului, n al crui temei a fost ncheiat contractul de subarend.
Arendatorul terenurilor agricole va indica n consimmntul su care dintre acestea pot fi date n
sub arend, pe ce termen i cu ce scop. Nerespectarea acestor cerine poate atrage dup sine
consecine nefavorabile pentru arenda - rezilierea nainte de termen a contractului la cererea
arendatorului.
 n subchirie poate fi transmis ntregul patrimoniu sau numai o parte din el. Aceasta se
determin prin acordul prilor contractului de sublocaiune i a proprietarului. Prin lege sau
contract poate fi prevzut interdicia de a subnchiria anumite bunuri. La transmiterea bunurilor
n subchirie trebuie avut n vedere c natura juridic a contractului de sublocaiune este, n
principiu, analogic contractului de locaiune. ns pri ale cointractului de sublocaiune snt
locatarul, ce apare n calitate de locator a subchiriei, i sublocatarul. La sublocaiune rspunztor
n faa locatorului proprietar al bunurilor nchiriate rmne locatarul, adic ultimul rspunde att
pentru aciunile sale, ct i pentru cele ale sublocatarului. Pe cnd sublocatarul rspunde numai n
faa locatarului i nu intr n raporturi juridice cu proprietarul bunurilor nchiriate, o excepie de
la aceast regul fiind stipulat n art.897 CC RM, unde se menioneaz c n cazul n care
locatorul nu-i execut obligaiile, sublocatarul poate exercita drepturile locatarului pentru a-l
obliga s-
i execute obligaiile.

Conform art.18,alin.(6) al Legii Nr.198/2003, subarenda ulterioar a terenurilor agricole

nu se admite.

Noul Cod civil admite i cesiunea locaiunii care elibereaz locatorul anterior de obligaii,
cu excepia cazului nchirierii unui alt bun dect un imobil de locuit, dac prile au convenit
altfel (art.894, alin.(7) CC).

6. Termenul i forma contractului de locaiune

Termenul contractului de locaiune este una dintre clauzele eseniale ale sale.

Legislaia n vigoare stabilete anumite condiii n privina termenului raporturilor contractuale,

i anume, contractul de locaiune se ncheie pe un termen nu mai mare de 99 ani. n privina
bunurilor agricole, conform art.8 al Legii Nr.198/2003, termenul arendei bunurilor agricole se
stabilete de ctre prile contractante, dar nu va fi mai mic de un an i mai mare de 30 ani. La
darea n arend a terenurilor agricole n scopul sdirii unor plantaii multianuale termenul
contractului de arend va fi stabilit pentru cel puin 25 ani, n cazul cnd contractul nu prevede alt
termen. Dup cum se observ, contractul de arend n agricultur pe un termen nedeterminat nu
este admis. Pe cnd contractul de locaiune poate fi ncheiat i pe un termen nedeterrminat. La
aceast concluzie ajungem, analiznd art.904,alin.(1) Cod civil, conform cruia, dac raporturile
contratuale continu
n mod tcit dup expirarea contractului de locaiune, acesta se consider prelungit pe un termen
nedeterminat, i art.905,alin(1) Cod civil, dup care rezilierea contractului de locaiune ncheiat
fr termen poate avea loc la cererea oricrei pri cu un preaviz de 3 luni pentru imobile i de o
lun pentru bunurile mobile, dac n contract nu este prevzut altfel.

ncheierea contratului de locaiune pe un termen nedeterminat admite i legislaia altor

state. De exemplu, conform art.610,alin.(2) Cod civil al Federaiei Ruse, dac termenul
contractului de locaiune nu e determinat, contractul se consider ncheiat pe un termen
nedeterminat. n acest caz fiecare parte poate cere rezilierea contractului cu un preaviz de 3 luni
pentru imobile i de o lun pentru mobile. Totodat, prin lege sau contract poate fi prevzut i un
alt termen de preaviz de reziliere n cazul contractelor ncheiate pe un termen nedeterminat.

Dup cum demonstreaz practica, n Republica Moldova contractele de locaiune se

ncheie pe un termen de un an, trei sau cinci ani, mai rar pe un termen mai ndeplungat. Aceasta
se observ att n sectorul agrar, ct i n alte sfere de activitate. n Chiinu snt cazuri cnd se
nchiriaz sectoare de teren pe un termen de 20, 30 i chiar 50 ani. Este vorba despre nite
terenuri, situate n locuri publice, cel mai des acestea fiind staiile transportului public. Credem
c acest lucru este destul de salutabil, deoarece i d posibilitate locatarului s fac investiii
capitale n construcia obiectelor de comer i de alt menire, care snt destul de utile, n primul
rnd, pentru ceteni.

Raporturile contractuale pe termen lung snt necesare att n sectorul agrar, ct i n alte
domenii de activitate, deoarece duc la stabilitatea raporturilor, stimuleaz investiiile, le ofer
locatarilor posibilitatea de a organiza producerea substanial a mrfurilor, serviciilor, lucrrilor
pe un termen lung (sdirea plantaiilor multianuale, construirea sistemelor de irigare etc.). Un alt
moment important al raporturilor contractuale

ndelungate const n faptul c duce la implicarea n procesul de producere a unui numr mare de
populaie active din punct de vedere a muncii.

Forma contractului de locaiune, n cazurile prevzute de lege, la fel este o clauz

esenial a lui. Iniial redacia Legii N 862-XI admitea i forma verbal a contractului. ns
redacia art.7 al acestei legi a fost modificat prin Legea Republicii Moldova

Nr.417-XII din 29 martie 1995 i forma verbal a contractului a fost exclus. n prezent Codul
civil al Republicii Moldova admite forma verbal, cu excepia contractului de
locaiune a unui imobil, care trebuie s fie ntocmit n scris (art.876,alin.(1) CC RM). Totodat,
conform art.211 Cod civil, dac prile, ncheind un contract de locaiune a unui imobil nu vor
respecta forma scris, atunci ele vor fi lipsite de posibilitatea dovedirii faptului ncheierii
contractului prin proba cu martori. Legea Nr.198/2003 a mers mai departe i, conform art.6,alin.
(6), stipuleaz c n cazul nerespectrii formei scrise, contractul va fi nul. Credem c aceast
norm nu este prea reuit, deoarece n unele cazuri ea poate veni n contradicie cu interesele
locatorilor, mai ales n sfera agricol, unde forma scris a contractului foarte des nu se respect.
Drept un model al formei scrise a contractului de arend n agricultur, bunoar, poate servi
contractul-model aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova Nr.72 din 30 ianuarie
2004 privind implementarea Legii cu privire la arend n agricultur.

Reieind din natura raporturilor de locaiune, se aplic reguli specifice n privina

nregistrrii contractului de locaiune. Astfel, conform art.876,alin.(2) Cod civil, contractul de
locaiune a unui bun imobil pe un termen ce depete 3 ani trebuie nscris n registrul bunurilor
imobile. Nerespectarea acestei prevederi are ca efect inopozabilitatea contractului fa de ter.
Totodat, conform art.10,alin.(2) al Legii Nr.198/2003, contractul de arend a terenurilor i a
altor bunuri agricole ncheiat pe un termen de pn la 3 ani inclusiv se nregistreaz la primria
localitii n a crei raz teritorial se afl terenurile i alte bunuri agricole.

nregistrarea contractului de locaiune a unui imobil se efectueaz conform legii

cadastrului bunurilor imobile. Conform art.4,alin.(3) al Legii cadastrului bunurilor imobile
Nr.1543-XIII, la bunurile imobile se atribuie:
a) sectoarele de teren;
b) construciile capitale;
c) apartamentele i alte ncperi izolate.

La drepturile patrimoniale, conform aceleiai norme, se atribuie:

a) dreptul de gestiune economic;
b) dreptul de administrare operativ;

c) dreptul de folosin (drept de folosin pe termen nelimitat, drept de arend pe un termen

mai mare de 3 ani, drept viager de posesiune dobndit prin motenire,
 drept viager de folosina asupra unei case (ncperi), drept de folosin cu titlul
gratuit asupra unei ncperi (locuibile sau nelocuibile));
d) ipoteca;
e) servitutele;
f) dreptul de administrare fiduciar, inclusiv n caz de tutel sau curatel;
g) alte drepturi patrimoniale ce greveaz dreptul de proprietate a cror nregistrare este
prevzut de legislaia n vigoare.

Impunerea unor reguli stricte n privina nregistrrii unor bunuri imobile i a drepturilor
asupra lor este explicabil, deoarece ele reprezint n sine obiecte ale dreptului de proprietate
foarte importante, evidena crora este n interesul ntregii societi i nu numai a unor persoane
private.

7. Coninutul contractului de locaiune

Coninutul contractului de locaiune este alctuit din totalitatea clauzelor ce se includ n

contract i care stabilesc drepturile i obligaiile prilor.

n literatara juridic clauzele contractuale se mpart n trei grupe: eseniale, obinuite sau
neeseniale i facultative.

Conform art.679 Cod civil, snt eseniale clauzele stabilite ca atare prin lege, care reies
din natura contractului sau asupra crora, la cererea uneia dintre pri, trebuie realizat un acord.

Reieind din art.7 al Legii Nr.861/1992, la cele eseniale putem atribui clauzele referitoare
la obiectul i termenul contractului, plata de arend.
Contractul de arend a bunurilor agricole, conform art.6,alin(3) al Legii
Nr.198/2003, n mod obligatoriu va conine date privind:
- prile contractante, domiciliul ori sediul acestora;
- obiectul contractului;

- actul care autentific dreptul de proprietate sau alt drept al arendatorului ce a dat
bunul agricol n arend;
- ntregistrarea contractului n modul stabilit;
- termenul arendei;
 - componena, forma i cuantumul plii pentru arend;
- modalitatea, termenul i locul achitrii plii pentru arend;
- drepturile i obligaiile prilor;
- rspunderea prilor;
- condiiile de modificare i reziliere a contractului;

- condiiile de folosire a obiectelor situate pe terenul arendat, inclusiv a utilajului i a

tehnicii agricole;
- condiiile de recultivare, dup caz;

- normele maximal admisibile de influen asupra mediului, cu efectuarea analizei

chimice a solului la transmiterea i la restituirea terenului cu acordul comun al prilor
contractante.

Contractul de arend poate cuprinde i alte clauze ce nu contravin legislaiei n vigoare

(art.6,alin.(4) al Legii Nr.198/2003).

Neincluderea n contractul de arend a unei clauze eseniale sau nerespectarea formei

scrise a contractului atrage nulitatea acestuia (art.6,alin.(6) al Legii Nr.198/2003).

Indiferent de aceasta, Hotrrea Guvernului RM privind inplimentarea Legii cu privire la arend

n agricultur Nr.72 din 30 ianuarie 2004 n Anexa 1, enumernd clauzele contractului-model de
arend a terenurilor agricole, nu se refer la astfel de clauze obligatorii prevzute de lege, cum ar
fi cele referitoare la actul care autentific dreptul de proprietate a arendatorului; rspunderea
prilor; condiiile de folosire a obiectelor situate pe terenul arendat, inclusiv a utilajului i
tehnicii agricole; condiiile de recultivare.

Menionm c Hotrrea Guvernului Nr.72 abia fiind aprobat necesit modificri i

includerea n contractul-model a tuturor clauzelor eseniale prevzute de art.6 al Legii
Nr.198/2003, n caz contrar n practic se pot isca serioase probleme cu privire la valabilitatea
contractelor de arend n agricultur, ncheiate (mot a mot) n conformitate cu acest contract-
model.

Clauzele, stabilite prin lege i care devin obligatorii pentru pri prin nsi faptul
ncheierii contractului, se numesc neeseniale. Ele se deosebesc de cele eseniale prin aceea c
asupra lor nu trebuie de ajuns la un acord i contractul e valabil chiar dac ele nu snt inserate n
textul acestuia. Mai mult dect att, deoarece ele automat obin fora
juridic din momentul ajungerii la un acord asupra tuturor clauzelor eseniale, nu exist nici o
necesitate de a le repeta n textul contractului .

Se consider facultative acele clauze, care snt inserate n textul contractului pentru a le
modifica sau completa pe cele neeseniale [33].

Pentru contractul de locaiune clauzele neeseniale i facultative nu snt caracteristice,

ns, n principiu, ele pot fi aplicate.

8.. Particularitile executrii contractului de locaiune

Dat fiind faptul c partrimoniul nchiriat se transmite n posesiune sau numai n folosin,
executarea contractului ine mai mult de locatar. Executarea contractului din partea locatorului
const n ndeplinirea unui cerc restrns de obligaii - transmiterea patrimoniului locatarului i
primirea lui napoi odat cu ncetarea raporturilor contractuale, ncasarea chiriei.

Particularitile executrii contractului de locaiune snt determinate, n primul rnd, de

tipul contractului i constau n urmtoarele:

1. Locatarul pe parcursul executrii contractului este absolut independent, autonom i de

sine stttor. Locatorul nu are dreptul s se amestece n activitatea economic a
locatarului, s determine modul de folosin a bunurilor nchiriate.

2. Pe parcursul executrii contractului de locaiune locatarul e obligat s organizeze un

proces de producere, s conduc, s dirijeze cu acest proces.

3. Locatarul dispune de rezultatele muncii sale, ceea ce presupune obligaia lui de a asigura
realizarea produciei, serviciilor i obiectelor produse sau executate.
4. Mai mult dect att, totalitatea drepturilor i obligaiilor locatarului presupune i

faptul c el singur suport riscul consecinelor nefavorabile ale executrii contractului.

Aceasta nseamn c conducerea, dirijarea neprofesionist, neraional n activitatea sa,
ce a dus la rezultate negative, nu l elibereaz de ndatorirea de a executa obligaiile sale,
deoarece locatarul este proprietarul muncii sale, bazate pe folosirea patrimoniului
nchiriat. n acelai timp, conform art.920 Cod civil, n contractul de arend prile
contractante pot stabili, de comun acord, cazurile i limitele suportrii prejudiciilor
cauzate de calamitile naturale. De
comun acord prile pot s prevad repartizarea pierderilor totale sau pariale ale bunurilor
arendate n urma unor cazuri fortuite sau a unor cazuri de for major.

5. Pe parcursul executrii contractului de locaiune locatarul e obligat numaidect s

respecte urmtoarea regul - s foloseasc bunurile nchiriate n strict corespundere cu
destinaia lor i prevederile contractului referitoare la modul i volumul de folosire.

6. Odat cu ncetarea raporturilor contractuale, locatarul e obligat s restituie bunul

nchiriat n starea n care i-a fost dat sau n starea care e prevzut n contract.

9.. Drepturile i obligaiile locatorului

Legislaia n vigoare atrage o atenie deosebit reglementrii drepturilor i obligaiilor

prilor contractului de locaiune. Contractul de locaiune este sinalagmatic, de aceea lui i se
aplic regula general a contractelor juridico-civile - obligaiei unei pri i corespunde dreptul
contragentului i invers, cu unele excepii prevzute de lege.
Obligaiile principale ale locatorului sunt urmtoarele:

- Locatorul este obligat s predea locatarului bunul. Aceast predare trebuie s fie real,
n natur. n unele cazuri bunul nchiriat nu se pred nemijlocit locatarului i n acest
caz locatorul e obligat s admit la bun locatarul n locul i termenii prevzui n
contract. Aceasta poate avea loc, de exemplu, n cazul cnd locatarul nchiriaz un
instrument muzical n proporii mari (bunoar, un pian), pentru a-i nvaa copiii s
cnte la el. Predarea real trebuie s fie urmat de ntocmirea actului de primire
predare. Conform art.7 al Legii
Nr.198/2003, la nceputul i la ncetarea arendei, prile contractante snt obligate s
ntocmeasc, n termen de 14 zile, acte de predare-preluare a bunului agricol arendat.

- S predea un bun liber de orice viciu material. Bunul este considerat liber de orice vicii
materiale cnd are caracteristicile convenite sau, dac nu s-a convenit asupra unor
anumite caracteristici, este liber de vicii n cazul n care poate fi folosit conform
destinaiei stabilite n contract sau conform destinaiei obinuite a unor asemenea bunuri,
dac nu s-a convenit asupra folosinei(art.878,alin.(3) CC). n baza contractului pot fi
transmise i bunuri cu vicii materiale, ns cu condiia c aceasta a fost specificat n
contract.

- S transmit toate documentele, regulile, instruciile ce autentific dreptul de proprietate

asupra bunului nchiriat i care stabilesc modul de folosin a lui.

- S transmit bunul liber de orice viciu juridic. Bunul este considerat liber de orice viciu
juridic dac nici un ter nu poate valorifica drepturi asupra acestui bun n perioada pentru
care a fost ncheiat contractul (art.878,alin.(4) CC).
- S fac un control asupra corectitudinii folosinei bunului nchiriat, neimplicndu-se n
activitatea economic a locatarului.

- S efectueze reparaia capital a bunului nchiriat dac legea sau contractul nu prevede
altfel (art.898,alin.(1) CC).

- S achite costul mbuntirilor fcute bunului nchiriat cu acordul su i care nu pot fi

separate fr a se deteriora bunul. Aceast obligaie apare numai atunci cnd prin contract
nu e prevzut altceva.
- S preia bunul nchiriat la ncetarea raporturilor contractuale.

Prin contract pot fi prevzute i alte obligaii ale locatorului.

n contractul de arend obligaiile de baz ale arendatorului snt ntrite n lege.
Astfel, conform art.16 al Legii Nr.198/2003, arendatorul e obligat:

a) S predea bunurile agricole date n arend n termenele i n condiiile stipulate n

contract;

b) S acioneze astfel, nct s nu mpiedice exploatarea normal a bunurilor date n

arend;
 c) S efectueze n cont propriu reparaia capital a bunurilor date n arend n cazul n care
contractul nu prevede altfel;

d) S plteasc arendaului, n cazul rezilierii contractului de arend nainte de ncheierea

anului agricol, valoarea fructelor care dei nc neseparate, vor putea fi

separate nainte de sfritul anului agricol n condiiile unei gospodriri normale. La

compensarea valorii fructelor se iau n calcul i datoriile prilor la momentul rezilierii
contractului.
e) S execute alte condiii prevzute de legislaia n vigoare sau de contract.

La ncheierea contractului locatorul e obligat s anune locatarul despre drepturile terilor

asupra bunului nchiriat. Nerespectarea acestei prevederi acord locatarului dreptul de a cere
reducerea plii, rezilierea contractului, precum i despgubiri.

n baza contractului de arend a ntreprinderii i a contractului antreprizei de arend snt

posibile i alte obligaii ale locatorului, prevzute de regulamentele ntreprinderii de arend i
antreprizei de arend.

Noul Cod civil prevede i unele drepturi specifice, care nu erau incluse n legislaia civil
veche.

Astfel, din esena art.881 CC RM, rezult c n baza contractului n locaiune poate fi
nchiriat un bun cu vicii de ordin material sau juridic cu condiia c locatorul este informat
despre aceste vicii.

n baza art.891 CC RM, locatorul are dreptul s verifice bunul nchiriat, s efectueze
lucrri asupra lui i, n cazul imobilului, s-l prezinte eventualilor cumprtori sau locatari, fiind
obligat s-i exercite aceste drepturi n mod rezonabil. n cazul ncetrii raporturilor contractuale
locatorul este n drept s cear de la locatar demolarea construciilor neautorizate, dac acestea
nu prezint careva interes pentru el. Dac locatarul nu nfptuiete aceste lucrri, locatorul este n
drept s demoleze singur construciile neautotizate, dar pe contul locatorului. Dac, dup
ncetarea raporturilor contractuale, locatarul nu restituie bunul nchiriat, locatorul are dreptul s
cear plata chiriei pentru toat durata ntrzierii i repararea prejudiciului n partea neacoperit de
chirie (art.910 CC).
11.Drepturile i obligaiunile locatarului
11.Drepturile i obligaiunile locatarului

Obligaiunile locatarului, n comparaie cu cele ale locatorului, snt mai numeroase

i anume:
- s preia bunul nchiriat i s participe la ntocmirea actului de preluare-predare
i s-l semneze:

- s foloseasc bunul nchiriat n strict corespundere cu destinaia lui sau cu cea prevzut
n contract;
- s pstreze bunul nchiriat n stare normal;
- s asigure integritatea bunului nchiriat;

- s ia toate msurile spre a nu admite deteriorarea sau pierderea bunului nchiriat;

- la timp s achite chiria n locul i modul prevzut de contract;
- s efectueze reparaia prevzut de contract i lege;
- s-i repare locatorului prejudiciile cauzate prin folosirea bunului nchiriat;
- s-i repare locatorului costul bunului uzat nainte de termen;

- la ncetarea raporturilor contractuale s-i ntoarc locatorului bunul nchiriat, dac el n-a
fost rscumprat;

- s transmit locatorului bunul nchiriat mpreun cu mbuntirile fcute, dac acestea

snt efectuate fr acordul lui i nu pot fi separate;

- s demoleze toate cldirile i construciile construite pe terenul locatorului fr acordul

acestuia, dac el o cere;
- s ntoarc locatorului toate documentele primite la ncheierea contractului;

Prin contract pot fi prevzute i alte obligaiuni.

Art.16 al Legii Nr.198/2003 stabilete urmtoarele obligaiuni ale arendaului:

- s foloseasc cu bun-credin bunurile arendate, conform clauzelor contractului;

- s menin potenialul productiv al bunurilor arendate, s le restituie, la expirarea

termenului stipulat n contract, n starea corespunztoare clauzelor contractului, inndu-
se cont de gradul de uzur;
- s achite plata pentru arend n termenul i modul stabilit;
 - s achite impozitele i alte pli, prevzute de legislaia n vigoare, n cazul cnd
contractul nu prevede altfel;

- s execute alte condiii prevzute de legislaia n vigoare sau de contract. Legislaia n

vigoare prevede drepturi specifice ale locatarului, care nu reies din
obligaiile corelative ale locatorului i acestea snt urmtoarele:

- dreptul de a rscumpra bunul nchiriat n ntregime sau parial dac legea nu prevede
vreo ngrdire n acest sens. n prezent, conform art.20,alin.(4) al Legii Nr.198/2003, este
interzis rscumprarea terenurilor agricole, norm care, dup prerea noastr, nu este
cea mai reuit;
- cu acordul locatorului s aduc mbuntiri bunului nchiriat;

- s transmit bunul nchiriat n sublocaiune cu acordul preliminar al locatorului;

- s ridice mbuntirile aduse bunului nchiriat fr acordul proprietarului, dac ele snt
separabile i dac altceva nu e prevzut n contract.
Prin acordul prilor n contract pot fi prevzute i alte drepturi specifice.

12. Contractul de sublocaiune: esena i natura juridic

Legea expres stipuleaz un drept foarte important al locatarului care const n

posibilitatea de a da bunul nchiriat n sublocaiune (art.894,alin.(1) CC). Acest drept se refer i
la contractul de arend a bunurilor agricole (art.18 al Legii Nr.198/2003).

Sublocaiunea poate avea loc doar cu respectarea unor prevederi legale i anume: a)
iniial pentru a da bunul n sublocaiune locatarului este obligat s-l informeze pe
locator despre intenia sa i s indice numele sau denumirea, adresa persoanei
creia intenioneaz s-i subnchirieze bunul;

b) numai cu consimmntul locatorului. n contractul de arend n agricultur

consimmntul trabuie s fie expres dat n form scris;

c) dac nu consimte la sublocaiune, locatorul este obligat s comunice n, termen de 15 zile,

locatarului motivele. n caz contrar se consider c a consimit. Dac dup ncheierea
contractului de locaiune pentru locatar se nate un interes legitim de a da bunul, integral
sau parial unui ter locatorul nu este n drept s nu dea consimmntul la subnchiriere
(art.894 alin.(2)
 CC). Interesul legitim al locatarului se poate isca, s zicem, n caz de boal grav,
n caz de necesitate de a pleca n deplasare etc. De la aceast regul pot fi i unele
excepii, cnd locatorul poate s nu dea consimmntul, bunoar, persoana
terului constituie un impediment, spaiul nchiriat devine suprancrcat sau dac
exist alte motive temeinice;

d) termenul contractului de sublocaiune nu poate depi termenul contractului

de locaiune;
e) sublocaiunea ulterioar nu se admite;

f) ncheierea unui contract separat de sublocaiune. Expres aceast condiie este

stipulat n art.18,alin.(1) al Legii Nr.198/2003.

Natura juridic a contractului de sublocaiune, n principiu, este aceeai ca i a

contractului de locaiune.

Sublocaiunea ncheiat cu respectarea condiiilor legale este valabil i produce efecte

ntre locatar i sublocatar, ca orice contract de locaiune [34].

13.. ncetarea raporturilor de locaiune

Legislaia n vigoare stabilete temeiuri generale i speciale de ncetare a raporturilor

contractului de locaiune.

Ca temeiuri generale servesc: expirarea termenului contractului, lichidarea unitii

economice, distrugerea bunului nchiriat, deteriorarea sau rscumprarea lui de ctre locatar.
 Reorganizarea unitii economice care d n arend, precum i schimbarea proprietarului
bunurilor nchiriate nu servete drept temei pentru modificarea clauzelor contractului sau
rezelierea lui.

Contractul de locaiune i nceteaz efectele n cazul exproprierii pentru cauz de utilitate

public a bunului nchiriat, precum i n cazul decesului locatarului - persoan fizic.

Conform regulei generale, desfacerea anticipat a contractului are loc n baza nelegerii
dintre pri. La cererea uneia dintre pri contractul poate fi reziliat n temeiul hotrrii instanei
judectoreti competente n cazul n care cealalt parte ncalc clauzele contractului.

Temeiuri speciale de reziliere a contractului de locaiune de ctre locator pot apare n

cazurile, cnd locatarul:

- posed i folosete bunurile arendate n necorespundere cu contractul sau cu destinaia

bunurilor;
- nrutete intenionat sau din impruden starea bunurilor nchiriate;

- nu achit plata pe parcursul a trei luni din ziua expirrii termenului de plat, dac
contractul nu prevede altfel;

- nu ndeplinete obligaiile contractuale de restabilire integral i de reparare a bunurilor

nchiriate;

- d n subchirie fr consimmntul proprietarului bunurile primite conform contractului;

- folosete neraional bunurile nchiriate sau prin mijloace care duc la nrutirea
pmntului i altor resurse naturale;

- nu ia msuri de reproducere a resurselor naturale care are proprietatea de a se restabili;

- nu a folosit timp de un an terenul destinat produciei agricole i timp de doi ani terenul
destinat produciei neagricole.

n afar de aceste temeiuri Legea Nr.198/2003 stabilete i altele. De exemplu, dac

arendaul nu a nregistrat contractul n termenele prevzute de lege, refuz s ia n arend
bunurile agricole stipulate n contract (art.14).
Locatarul, la rndul su, are dreptul de a cere rezilierea contractului dac:
 - persoana care d n chirie nu-i ndeplinete obligaiile contractuale privind
restabilirea integral i repararea bunurilor nchiriate, asigurarea tehnico-material,
renzestrarea tehnic a produciei i altele asemenea;

- bunurile nchiriate, n virtutea unor circumstane pentru care locatarul nu poart

rspundere, ajung ntr-o stare inutilizabil;
- persoana care d n chirie bunuri nu le-a transmis la timp locatarului.

Locatarul poate s cear rezilierea contractului n cazul n care el a devenit invalid sau
este declarat incapabil, sau n cazul cnd execut o pedeaps privativ de libertate pentru
svrirea unei infraciuni sau unei alte pedepse care exclude posibilitatea executrii de mai
departe a contractului.

Partea care intenioneaz s rezilieze contractul de arend ntiineaz n scris partea

cealalt cu cel puin 3 luni nainte de recoltare (art.14,alin.(5) al Legii
Nr.198/2003).

Subliniem c n cazul apariiei temeiurilor de reziliere a contractului partea contractant

este n drept, ns nicidecum obligat, s se adreseze n instana de judecat cu o astfel de cerere.

Contractul de arend
1.Noiunea i caracterele juridice ale contractului de arend

Arenda este contractul ncheiat ntre o parte proprietar, uzufructuar sau un alt posesor legal de
terenuri i de alte bunuri agricole (arendator) i alt parte (arenda) cu privire la exploatarea
acestora pe o durat determinat i la un pre stabilit de pri.

Contractul de arend se ncheie n scris. Arendatorul i arendaul trebuie s ntocmeasc, la

nceputul arendei, un act n care s descrie bunul arendat i starea n care se afl acesta la
momentul predrii. Actul de descriere trebuie s cuprind ziua ntocmirii i s fie semnat de
ambele pri.

Termenul arendei nu poate fi mai mic de un an. Cu 3 luni nainte de expirarea arendei,
arendatorul informeaz printr-un preaviz arendaul despre nedorina de a prelungi contractul de
arend. Dac termenul arendei expir, iar arendatorul nu cere s i se predea terenul i arendaul
continu exploatarea lui, contractul de arend se consider prelungit cu un an, fiind n prezena
unei prelungiri tacite a contractului.

Plata arendei se face n natur, n bani, sau n natur i n bani, potrivit acordului dintre pri, i
se execut n termenul i n locul stabilit n contract.
Elementele n funcie de care se determin arenda pentru fiecare categorie de folosin a bunului
pot fi:

suprafaa terenului,

potenialul de producie,

structura parcelar,

relieful i gradul posibilitii de efectuare a mecanizrii,

posibilitile de acces,

distana fa de locurile de depozitare, industrializare sau de comercializare,

starea cldirilor, amenajrilor sau altor dotri,

gradul de amortizare a tehnicii agricole arendate.

Arenda n natur se stabilete ntr-o cantitate determinat de produse sau ntr-un procent din
producie. Produsele cu care se pltete arenda se stabilesc de pri n funcie de specificul
activitii agricole i de zon. Termenele i locul de plat n natur a arendei se stabilesc de pri,
n funcie de felul produselor i de specificul obinerii lor.

Reducerea arendei. Dac mai mult de jumtate din fructele obinute prin arendare pier fortuit,
arendaul poate cere reducerea proporional a plii arendei. Dreptul la reducere subzist doar
pn la separarea fructelor.

Caracterele juridice ale contractului de arend

1. bilateral, obligaia arendatorului de a transmite i garanta folosina unor bunuri agricole

avnd drept cauz juridic obligaia arendaului de a plti arenda;

2. cu titlu oneros, exploatarea bunurilor agricole de ctre arenda fcndu-se ntotdeauna n

schimbul arendei;

3. comutativ, n care existena i ntinderea drepturilor i a obligaiilor nu depind de hazard.

Dei contractul de arendare cunoate unele riscuri caracteristice, determinate de recoltele
obinute ce pot fi mai mari sau mai mici, putndu-se ajunge pn la pierderea ntregii
recolte, astfel de mprejurri nu determin modificri ale obligaiilor prilor care s nu le
fie cunoscute acestora n momentul ncheierii contractului;
 4. generator de drepturi de crean deoarece prin ncheierea sa nu se transmit drepturi
reale asupra bunurilor agricole;

5. cu executare succesiv, sanciunea aplicabil n cazul neexecutrii sau executrii

necorespunztoare de ctre o parte a obligaiei la care este inut fiind rezilierea;

6. contract intuitu personae;

7. solemn;

8. numit.

2. Elementele i efectele contractului de arend

Elementele contractului sunt:

1. Prile contractului, care se numesc arendator i arenda;

2. Obiectul contractului care se prezint sub form de terenuri i de alte bunuri agricole;

3. Preul arendei, stabilit n bani.

Efectele contractului nasc obligaii att n sarcina arendatorului, ct i n sarcina arendaului.

1. Arendatorul are urmtoarele obligaii:

2. Obligaia de predare a bunurilor arendate aceast obligaie presupune c bunurile care

snt obiect al arendrii s fie predate la termenul i n condiiile stabilite prin Dac nu
exist termen, predarea se va face imediat ce contractul s-a ncheiat n form scris i a fost
nregistrat. Locul predrii este locul unde se gsete bunul n momentul ncheierii
contractului.

3. Obligaia de garanie aceasta presupune c arendatorul s rspund att pentru faptele

sale personale, ct i pentru faptele terilor care invoc un drept asupra bunurilor arendate.
Dac faptele terilor i produc arendaului o tulburare a folosinei, atunci el are dreptul la o
scdere proporional a arendei.

4. Obligaia de efectuare a reparaiilor mari, capitale ale bunurilor agricole;

5. Obligaia de plat a impozitelor i taxelor toate impozitele i taxele datorate, potrivit

legii, pentru bunurile agricole arendate sunt n sarcina arendatorului;

6. Arendaul are urmtoarele obligaii:

 7. Obligaia de folosire corespunztoare a bunurilor arendate arendaul are obligaia de a
folosi bunurile arendate ca un bun proprietar, n condiiile stabilite n contract. Prin aceast
sintagm nelegem c arendaul trebuie s utilizeze n mod corespunztor bunurile
arendate, conform destinaiei lor;

8. Obligaia de aprare mpotriva actelor de uzurpare n legtur cu aceast obligaie sunt

aplicabile regulile de la contractul de locaiune.

9. Obligaia de plat a arendei n modul stabilit de pri n contract.

10. Obligaia de suportare a cheltuielilor utile i necesare ntreinerii bunurilor care

formeaz obiectul contractului de arend;

11. Obligaia de restituire a bunurilor arendate la termenul la care este stipulat n contract
la ncetarea contractului, arendaul are obligaia de a restitui bunurile agricole arendate n
principiu, n starea n care au fost conform inventarului sau oricrui alt act de constatare

ntocmit la data lurii bunurilor n arend. n anumite cazuri ns, este imposibil restituirea
lucrului n aceeai stare n aceast situaie se gsesc, spre exemplu, livezile, viile, animalele
etc. Dac arendaul nu i execut aceast obligaie, arendatorul poate intenta:

aciune personal n restituirea bunului, ntemeiat pe contract;

o aciune n revendicare, n cazul n care are calitatea de proprietar.

3. ncetarea contractului de arend

Conform art. 921, Cod Civil R. M., arenda nceteaz o dat cu expirarea termenului pentru care a
fost convenit. ncetarea arendei nainte de termen are loc prin rezilierea contractului.

n cazul n care, nainte de mplinirea termenului contractului, ntre prile contractante apar
interese de natur s mpiedice derularea contractului, acestea pot s convin de comun acord
ncetarea contractului.

Moartea arendaului sau a arendatorului ar trebui s fie considerat o cauz de ncetare a

contractului, n pofida dispoziiilor din materia locaiunii, datorit faptului c arendarea este
contractat intuitu personae.

Contractul de mprumut

1. Noiunea i caracterele juridice ale contractului de mprumut

Prin contractul de mprumut o parte (mprumuttor) se oblig s dea n proprietate celeilalte pri
(mprumutatul) bani sau alte bunuri fungibile, iar aceasta se oblig s restituie banii n aceeai
sum sau bunuri de acelai gen, calitate i cantitate la expirarea termenului pentru care i-au fost
date.
Caracterele juridice:
- unilateral, pentru c mprumuttorul nu-i asum nici o obligaie fa de mprumutat;

-translativ de proprietate, mprumutatul devenind proprietarul bunului mprumutat;

-gratuit, dar poate fi i oneros atunci cnd mprumuttorul urmrete un interes material
percepnd o dobnd ca pre al transferului de proprietate;

- real, ca i n cazul contractului de comodat fiind necesar remiterea bunului mprumutat pentru
ncheierea sa valabil.

2. Elementele contractului de mprumut

Elementele contractului de mprumut sunt:

a) Obiectul contractului, care, potrivit Codului Civil, poate fi att sub form de bani, ct i sub
form de bunuri fungibile consumptibile.
b) Cauza, care trebuie s fie licit i moral.
c) Prile, adic mprumuttorul i mprumutatul.
Condiii de valabilitate pentru contractul de mprumut
a) Condiii de fond ale contractului de mprumut de consumaie
Capacitatea prilor mprumuttorul trebuie s fie proprietarul bunului mprumutat. El
trebuie s aib capacitate de a ncheia acte de dispoziie, iar mprumutatul trebuie s aib
capacitate de exerciiu deplin;
Consimmntul:
Liber exprimat;
S provin de la o persoan cu discernmnt;
S fie exteriorizat, dat cu scopul de a produce efecte juridice.
Obiectul:
S fie determinat sau determinabil;
Licit;
Posibil;
Fungibil, consumptibil prin natura lui.
Cauza:
licit;
moral.
b) Condiii de form ale contractului de mprumut de consumaie
nelegerea prilor cu privire la ncheierea contractului nu trebuie s ndeplineasc vreo anumit
form. n ceea ce privete forma cerut ad probationem, trebuie s existe un nscris doveditor sub
forma actului autentic sau nscrisului sub semntur privat.
Dac obiectul contractului depete valoarea bneasc de 1000 lei, mprumutul va trebui s fie
ncheiat n form scris.
Durata contractului. Poate fi de 2 feluri:
1. Determinat;
2. Nedeterminat.
Instana de judecat, n funcie de mprejurri concrete a cauzei, va putea acorda un termen de
graie.

3. Efectele contractului de mprumut

1. Obligaiile mprumutatului
Restituirea la scaden a unor bunuri de acelai gen, calitate, pe care le-a primit. Dac
mprumutatul a restituit alte categorii de bunuri, acestea ar schimba natura juridic a contractului.
Conform art. 871, dac termenul nu este prevzut, atunci mprumutatul este obligat s restituie,
n termen de 30 de zile bunul, acest termen fiind unul extinctiv. Atunci cnd contractul este cu
titlu gratuit, mprumutatul poate s execute obligaia oricnd.
2. Obligaiile mprumuttorului
n principiu, mprumuttorul nu are nici o obligaie, contractul fiind unilateral.

Conform art. 847, mprumuttorul poart rspundere pentru viciile bunului, n conformitate cu
regulile de rspundere a comodatului. Astfel, mprumuttorul poart rspundere numai pentru
intenie sau culp grav.

Dac a ascuns cu viclenie viciile bunului transmis n folosin gratuit, mprumuttorul este
obligat s repare mprumutatului prejudiciul cauzat astfel.

mprumutul cu dobnd
Cnd mprumutul de consumaie e cu titlu oneros, acesta ia forma mprumutului cu
dobnd. n acest caz, mprumuttorul pretinde pe lng restituirea lucrului i o alt prestaie care
const, de regul, ntr-o sum de bani numit dobnd.

De asemenea, dobnda poate consta i n alte prestaii, n schimbul folosirii capitalului.

n baza contractului de mprumut, prile pot prevedea i plata unei dobnzi, care trebuie s se
afle ntr-o relaie rezonabil cu rata de baz a Bncii Naionale a Moldovei. Nerespectarea
acestei condiii asupra dobnzii este nul.
Se pltete dobnd la expirarea fiecrui an pentru perioada dintre momentul ncheierii
contractului i cel al restituirii mprumutului dac n contract nu este prevzut altfel. n cazul n
care mprumutatul nu pltete dobnda n termen, mprumuttorul poate cere restituirea imediat
a mprumutului i a dobnzii aferente.

Revocarea promisiunii de mprumut. mprumuttorul are dreptul s renune la ndeplinirea

obligaiilor n cazul n care situaia material a mprumutatului se nrutete substanial, fapt ce
ar periclita restituirea mprumutului, chiar dac nrutirea s-a produs nainte de ncheierea
contractului i a devenit cunoscut mprumuttorului ulterior. n cazul n care mprumuttorul nu
execut obligaia de a da bunul, mprumutatul poate cere doar repararea prejudiciului.

Efectele nerestituirii mprumutului

n cazul n care mprumutatul nu restituie n termen mprumutul, mprumuttorul poate cere
pentru ntreaga sum datorat o dobnd n mrimea prevzut la art.619 dac legea sau
contractul nu prevede altfel. Obligaiilor pecuniare li se aplic dobnzi pe perioada ntrzierii.
Dobnda de ntrziere reprezint 5% peste rata dobnzii prevzut la art.585 dac legea sau
contractul nu prevede altfel. Este admis proba unui prejudiciu mai redus.
n cazul actelor juridice la care nu particip consumatorul, dobnda este de 9% peste rata dobnzii
prevzut laart.585 dac legea sau contractul nu prevede altfel. Nu este admis proba unui
prejudiciu mai redus.

n cazul n care creditorul poate cere n alt temei juridic dobnzi mai mari, ele vor trebui
pltite. Nu se exclude invocarea dreptului privind repararea unui alt prejudiciu. Dobnzile de
ntrziere nu se aplic la dobnzi.
Dac n contract este prevzut restituirea mprumutului n rate i mprumutatul nu
restituie n modul stabilit nici cel puin o rat, mprumuttorul poate cere restituirea imediat a
ntregului mprumut i a dobnzii aferente.

n cazul n care nu poate restitui bunul, mprumutatul trebuie s plteasc valoarea acestuia
calculat n funcie de locul i timpul executrii obligaiei.
Efectele nerespectrii obligaiilor de garantare a executrii. n cazul n care mprumutatul nu-i
respect obligaiile privind garantarea restituirii bunului, mprumuttorul poate cere restituirea
lui imediat i a dobnzii aferente.

4. Stingerea mprumutului de consumaie

Contractul de mprumut de consumaie poate nceta prin una din urmtoarele modaliti de
stingere a obligaiilor:
- prin plat de bun voie la termenul stabilit n contract (de regul, termenul se stabilete n
favoarea debitorului. n acest caz el poate face o plat valabil i nainte de termen.

Dac termenul a fost stabilit n interesul ambelor pri, plata nainte de termen se
poate face numai cu acordul mprumuttorului) sau silit.
-reziliere;
- remitere de datorie;
- confuziune;
-dare n plat;
-compensaia.
Prin moartea oricreia dintre pri, de regul, drepturile i obligaiile se transmit asupra
motenitorilor.

Comparaie ntre contractul de consum i folosin

Asemnri: Deosebiri:
1. ambele sunt contracte numite; 1. prile contractante poart denumiri
diferite;
2. ambele sunt contracte reale, gratuite, cu executare succesiv; 2. n cazul contractului de
folosin, bunurile trebuie s fie nefungibile i neconsumptibile, iar n cazul contractului de
mprumut cu folosin, acestea trebuie s fie fungibile consumptibile.
3. ambele prevd obligaia de restituire; 3. la contractul de comodat,
comodatarul beneficiaz de dreptul de retenie.
4. ambele pot fi ncheiate pe o perioad determinat sau nedeterminat; 4. la contractul de
mutuum, este prevzut caracterul transmisibil de proprietate, spre deosebire de cel de comodat.
5. obligaiile revin ambelor pri; 5. n cazul contractului de comodat, acesta
este cu titlu gratuit, iar cel de mutuum, poate fi i cu titlu oneros

Contractul de comodat

1. Noiunea i caracterele juridice ale comodatului

Prin contract de comodat o parte (comodant) d cu titlu gratuit un bun n folosin celeilalte pri
(comodatar), iar aceasta se oblig s restituie bunul la expirarea termenului pentru care i-a fost
dat.
Caracterele juridice ale comodatului
a) unilateral deoarece nate obligaii numai n sarcina comodatarului. Este posibil ca pe
parcursul executrii contractului, s se nasc obligaii i n sarcina comodantului, obligaii care
nu au, ns, ca temei acordul de voin al prilor, ci deriv dintr-un fapt accidental i ulterior
ncheierii contractului.
b) cu titlu gratuit ntruct are drept cauz imediat intenia comodantului de a procura
comodatarului un folos gratuit, fr a urmri obinerea unei contraprestaii.
c) real deoarece pentru formarea sa nu este suficient simpla manifestare de voin a prilor, ci
este necesar s aib loc remiterea material a bunului care formeaz obiectul derivat al
contractului; nelegerea prilor, prealabil predrii, valoreaz antecontract (promisiune
unilateral sau bilateral). Dac bunul se afl deja n posesia/detenia comodatarului, contractul
se ncheie solo consensu, fiind suficient manifestarea de voin a prilor contractante;
d) cu executare succesiv, prin urmare sanciunea aplicabil n cazul neexecutrii sau
executrii necorespunztoare de ctre o parte a obligaiei va fi rezilierea;
e) generator de drepturi de crean ntruct comodatarul dobndete doar un drept de
folosin asupra lucrului. n consecin, proprietarul bunului, iar nu comodatarul, va avea toate
drepturile i va suporta toate consecinele ce decurg din calitatea de proprietar.

2. Condiiile de valabilitate ale comodatului

Condiii ale contractului de comodat

capacitatea juridic necesar a prilor contractante ntruct ncheierea contractului de
comodat are semnificaia juridic a unui act de administrare, ambele pri contractante trebuie s
ndeplineasc condiiile prevzute de lege pentru efectuarea unui asemenea act.
-consimmntul prilor

exprimarea unui consimmnt valabil presupune ca acesta s provin de la o persoan cu

discernmnt, s fie dat cu intenia de produce efecte juridice, s fie exteriorizat i s nu fie viciat
(prin dol, eroare sau violen, nu i leziune, fiind vorba de un act esenialmente gratuit).

obiectul contractului de comodat

poate forma obiect al contractului de comodat orice bun, mobil sau imobil, corporal
sau incorporal. Avnd n vedere obligaia comodatarului ca la ncetarea contractului s
restituie n natur bunul mprumutat, contractul poate avea ca obiect doar bunuri
nefungibile(nu pot fi nlociute unele cu altele) i neconsumptibile.

Prin excepie, bunurile consumptibile prin natura lor, dar apreciate de pri ca
nefungibile vor putea constitui obiect al unui mprumut de folosin. Comodatul nefiind
un contract translativ de drepturi reale, condiia ca bunul ce formeaz obiectul (derivat) al
contractului s fie proprietatea comodantului nu trebuie ndeplinit. Deci, ar putea avea
calitatea de comodant, spre exemplu, uzufructuarul, locatarul, chiriaul dac legea sau
convenia prilor nu interzice nchirierea.
- cauza contractului de comodat scopul imediat urmrit prin ncheierea contractului
const att n prefigurarea remiterii bunului, ct i n intenia comodantului de a procura
comodatarului un folos gratuit. Aceasta trebuie s fie licit i moral.

3. Efectele comodatului

Obligaiile comodatarului
obligaia de conservare a lucrului comodatarul este dator s se ngrijeasc, ca un bun
proprietar, de conservarea lucrului mprumutat.
obligaia de folosire a lucrului potrivit destinaiei bunul care formeaz obiectul contractului
trebuie s fie folosit potrivit destinaiei sale, determinat prin natura lui sau prin convenia
prilor. Nerespectarea acestei obligaii este sancionat prin obligarea comodatarului la plata de
daune-interese i la suportarea riscului pieirii fortuite. De asemenea, va putea constitui temei
pentru admiterea unei aciuni n rezilierea contractului. Dac deteriorarea bunului este
consecina fireasc a folosirii lucrului, lipsind culpa, comodatarul nu va rspunde.
obligaia de suportare a cheltuielilor de folosin reprezentnd un accesoriu al folosinei
bunului, cheltuielile necesare folosirii lucrului mprumutat vor fi suportate de ctre comodatar.
Spre exemplu, dac s-a mprumutat un autoturism, atunci cheltuielile necesare achiziionrii
combustibilului nu vor putea fi imputate comodantului, ci rmn n sarcina comodatarului.
obligaia de restituire a lucrului comodatarul are obligaia de a napoia bunul mprumutat
comodantului, neputndu-se elibera de aceast obligaie oferind n schimb contravaloarea
lucrului sau, eventual, un alt lucru n schimb. Bunul trebuie restituit mpreun cu accesoriile sale,
iar fructele produse de bun se cuvin comodantului, n lips de stipulaie contrar. Comodatarul
va fi ndreptit s pretind restituirea cheltuielilor ce le-a fcut cu producerea i culegerea lor. n
ceea ce privete scadena obligaiei de restituire, dac prile au stabilit un termen, atunci
comodantul nu va putea pretinde napoierea bunului nainte de mplinirea acestuia. n absena
unui termen al restituirii, bunul se va rentoarce n minile comodantului abia dup satisfacerea
scopului avut n vedere la ncheierea contractului.
n cazul n care comodantul nu execut obligaia de a da bunul, comodatarul poate cere doar
repararea prejudiciului. Comodatarul nu poart rspundere pentru modificarea sau nrutirea
strii bunului dac aceasta survine n urma folosirii lui n conformitate cu destinaia stabilit n
contract.
Comodatarul nu are dreptul de retenie a bunului pentru creanele fa de comodant, cu excepia
creanelor privind cheltuielile extraordinare, necesare i urgente fcute pentru conservarea
bunului.
Obligaiile comodantului
mprumutul de folosin creeaz obligaii numai n sarcina comodatarului, nu i a comodantului.
Cu toate acestea, este posibil ca executarea contractului s ocazioneze naterea unor obligaii
i pentru comodant, care vor avea o natur extra-contractual deoarece nu i au temeiul n
convenia de comodat.
comodantul va trebui s napoieze comodatarului cheltuielile pe care acesta le-a fcut pentru
producerea i conservarea fructelor restituite.
n cazul n care bunul era afectat de vicii ascunse ce au provocat pagube comodatarului,
comodantul va trebui s l despgubeasc, dac le-a cunoscut i nu le-a comunicat
comodatarului. Pn la plata cheltuielilor sau a despgubirilor, comodatarul beneficiaz de un
drept de retenie asupra lucrului, drept care, ns, nu i mai permite s se foloseasc de bunul
mprumutat.
Comodantul poate rezilia contractul de comodat dac:
a) n virtutea unor circumstane neprevzute, comodantul nsui are nevoie de bun;
b) comodatarul folosete bunul neconform destinaiei stabilite n contract, d bunul, fr
acordul comodantului, n folosin unui ter sau supune bunul unui pericol mare, ca urmare a
nemanifestrii prudenei cuvenite;
c) comodatarul a decedat;
d) comodatarul persoan juridic i-a ncetat activitatea.

4. ncetarea contractului de comodat

mprumutul de folosin nceteaz prin executarea obligaiilor de ctre comodatar, adic

restituirea bunului la scaden, aceast restituire putnd fi fcut i nainte de termen, dac nu
exist o dispoziie contractual contrar.
De asemenea, comodatul poate nceta prin confuziune sau prin dare n plat ori prin remitere de
datorie. n caz de neexecutare sau de executare necorespunztoare a obligaiilor ce i revine
comodatarului, comodantul are deschis calea unei aciuni n rezilierea contractului.
Hotrrea prin care instana dispune desfiinarea contractului va produce efecte numai pentru
viitor, comodatul fiind un contract cu executare succesiv. Contractul nceteaz n caz de moarte
a comodatarului numai dac mprumutul a fost ncheiat n considerarea persoanei acestuia. n caz
contrar, comodatul nu se stinge, obligaiile contractuale trecnd asupra motenitorilor
comodatarului.