Sunteți pe pagina 1din 9

2016

2016

GHIDUL FISCAL AL
CONTRIBUABILILOR PERSOANE
FIZICE CARE REALIZEAZ
VENITURI DIN CEDAREA
FOLOSINEI BUNURILOR

www.anaf.ro
www.anaf.ro
2016 GHIDUL FISCAL AL CONTRIBUABILILOR PERSOANE FIZICE CARE REALIZEAZ VENITURI DIN
CEDAREA FOLOSINEI BUNURILOR

CUPRINS

1 Definirea veniturilor din cedarea folosinei bunurilor 3

2 nregistrarea contractului ntre pri 3

3 Depunerea declaraiei privind venitul estimat/norma de veni 4

4 Decizia de impunere pentru plati anticipate cu titlu de impozit 4

5 Stabilirea venitului brut anual din cedarea folosinei bunurilor 6

6 Stabilirea venitului net anual din cedarea folosintei bunurilor 7

7 Emiterea deciziei de impunere anuala 8

8 Modaliti de plat a impozitului 8

9 Rezilierea contractului de inchiriere 8

10 Contribuia de asigurri sociale de sanatate datorat 9

11 Sanciuni 9

12 Informaii suplimentare 9

AGENIA NAIONAL DE ADMINISTRARE FISCAL |www.anaf.ro 2


2016 GHIDUL FISCAL AL CONTRIBUABILILOR PERSOANE FIZICE CARE REALIZEAZ VENITURI DIN
CEDAREA FOLOSINEI BUNURILOR

Acest ghid se refer la nchirierea bunurilor mobile i imobile,


exclusiv arenda i nchirierea n scop turistic.

1. DEFINIREA VENITURILOR DIN CEDAREA FOLOSINEI BUNURILOR

Veniturile din cedarea folosinei bunurilor sunt veniturile, n bani i/sau n natur,
provenind din cedarea folosinei bunurilor mobile i imobile, obinute de ctre proprietar,
uzufructuar sau alt deintor legal, altele dect veniturile din activiti independente 1.

2. NREGISTRAREA CONTRACTULUI NTRE PRI

Veniturile din cedarea folosinei bunurilor se stabilesc pe baza contractului ncheiat


ntre pri, n form scris2.

Contribuabilii care obin venituri din cedarea folosinei bunurilor din


patrimoniul personal, altele dect veniturile din arendare, au obligaia s nregistreze
contractul de nchiriere la organul fiscal, n termen de 30 de zile de la data ncheierii
contractului ntre pri. O dat cu nregistrarea contractului se depune i Declaraia privind
venitul estimat/norma de venit.
n cazul n care bunul nchiriat este deinut n comun, contractul se va nregistra de
ctre fiecare coproprietar la organul fiscal n a crui raz teritorial i are domiciliul.
Documentele se vor prezenta n copie i original. Dup verificarea realitii datelor de ctre
funcionarul public de la ghieu, actele n original se restituie contribuabilului.

Documente necesare pentru inregistrarea contractului de inchiriere:


contractul de nchiriere (un exemplar n original se va pstra de ctre
organul fiscal);
declaraia privind venitul estimat/norma de venit formular 220 n 2
exemplare pentru fiecare proprietar, coproprietar, uzufructuar sau alt
deintor legal, dup caz;
actul de proprietate/deinere legal, copie i original;
mputernicire nsoit de actul de identitate al mputernicitului, dup
caz.

1
n aceast categorie de venit se cuprind veniturile din nchirieri i subnchirieri de bunuri mobile i imobile, precum i
veniturile din arendarea bunurilor agricole, din patrimoniul personal. Veniturile obinute din nchirieri i subnchirieri de bunuri
imobile sunt cele din cedarea folosinei locuinei, caselor de vacan, garajelor, terenurilor i altele asemenea, a cror folosin
este cedat n baza unor contracte de nchiriere/subnchiriere, uzufruct, arendare i altele asemenea, inclusiv a unor pri din
acestea, utilizate n scop de reclam, afiaj i publicitate.
2
Art. 1777 din Legea nr. 287 din 17 iulie 2009, Republicat, privind Codul civili, publicat n: Monitorul Oficial nr. 505 din 15
iulie 2011, cu modificrile i completrile ulterioare;

AGENIA NAIONAL DE ADMINISTRARE FISCAL |www.anaf.ro 3


2016 GHIDUL FISCAL AL CONTRIBUABILILOR PERSOANE FIZICE CARE REALIZEAZ VENITURI DIN
CEDAREA FOLOSINEI BUNURILOR

3. DEPUNEREA DECLARAIEI PRIVIND VENITUL ESTIMAT/NORMA DE VENIT

Contribuabilii care obin venituri din cedarea folosinei bunurilor din


patrimoniul personal, altele dect veniturile din arendare , au obligaia s depun
Declaraia privind venitul estimat/norma de venit - formular 220, n termen de
30 de zile de la ncheierea contractului ntre pri.
Persoanele fizice care obin venituri din cedarea folosinei bunurilor din mai multe
surse, respectiv contracte de nchiriere, depun cte o declaraie estimativ pentru fiecare
surs. n situaia nchirierii bunurilor deinute n comun, fiecare coproprietar completeaz i
depune cte o declaraie, corespunztor cotei care i revine din proprietate.

3.1. Completarea i depunerea declaraiilor3

Declaraiile fiscale se completeaz n dou exemplare, bifnd csua corespunztoare


modului de determinare a venitului net, respectiv, n sistem real sau pe baza cotelor
forfetare de cheltuieli. Originalul se depune la registratura organului fiscal competent sau la
oficiul potal, prin scrisoare recomandat cu confirmare de primire, iar copia se pstreaz de
ctre contribuabil.
Data depunerii declaraiilor este data nregistrrii acesteia la organul fiscal sau data
depunerii la pot, dup caz.

3.2 Organul fiscal competent

Contractul de nchiriere i Declaraia privind venitul estimat/norma de venit


se nregistreaz / depune la organul fiscal competent care poate fi :
a) organul fiscal n a crui raz teritorial contribuabilul are adresa unde i
are domiciliul, potrivit legii sau adresa unde locuiete efectiv, n cazul n care
aceasta este diferit de domiciliu, pentru persoanele fizice care au
domiciliul fiscal n Romnia;
b) n situaia n care contribuabilul/pltitorul nu are un domiciliu fiscal
cunoscut sau nu are domiciliu fiscal n Romnia, competena teritorial revine
organului fiscal n raza cruia se face constatarea actului sau faptului supus
dispoziiilor legale fiscale;
c) n cazul persoanelor fizice nerezidente i care au obligaia sau opteaz s
i desemneze, potrivit legii, un mputernicit n Romnia sau pentru care se
numete un curator fiscal, potrivit legii, competena de administrare revine
organului fiscal n a crui raz teritorial se afl domiciliul fiscal al
mputernicitului sau curatorului fiscal, dup caz.4

4. DECIZIA DE IMPUNERE PRIVIND PLILE ANTICIPATE CU TITLU DE IMPOZIT

Contribuabilii care realizeaz venituri din cedarea folosinei bunurilor pe


parcursul unui an, cu excepia veniturilor din arendare, datoreaz pli anticipate
cu titlu de impozit n contul impozitului pe venit ctre bugetul de stat.

3
Instruciunile de completare a formularului le putei descrca de pe site-ul Ageniei Naionale de Administrare Fiscal:
www.anaf.ro, rubrica - ,, Formulare fiscale i ghid de completare ;
4
Ordinul Preedintelui Agentiei Nationale de Administrare Fiscala nr. 3775/2015 pentru aprobarea unor competene speciale ale
organului fiscal central

AGENIA NAIONAL DE ADMINISTRARE FISCAL |www.anaf.ro 4


2016 GHIDUL FISCAL AL CONTRIBUABILILOR PERSOANE FIZICE CARE REALIZEAZ VENITURI DIN
CEDAREA FOLOSINEI BUNURILOR

"Decizia de impunere privind plile anticipate cu titlu de impozit pe venit/contribuii


de asigurri sociale de sntate, precum i privind obligaiile de plat cu titlu de contribuii
de asigurri sociale" este actul administrativ fiscal care se emite de organul fiscal competent
ca urmare a prelucrrii datelor nscrise de contribuabil n declaraia privind venitul
estimat/norma de venit. Prin aceasta, se stabilesc plile anticipate cu titlu de impozit
datorate de contribuabil n contul impozitului pe venitul anual datorat.
"Decizia de impunere privind plile anticipate cu titlu de impozit pe venit/contribuii
de asigurri sociale de sntate, precum i privind obligaiile de plat cu titlu de contribuii
de asigurri sociale" se ntocmete n dou exemplare. Un exemplar se comunic
contribuabililor, iar cel de-al doilea se arhiveaz la organul fiscal competent, la dosarul
contribuabilului.

4.1. Stabilirea plilor anticipate de impozit

Plile anticipate pentru veniturile din cedarea folosinei bunurilor, cu excepia


veniturilor din arend, se stabilesc de organul fiscal astfel:
a) pe baza declaraiei privind venitul estimat/norma de venit i a contractului ncheiat
ntre pri; sau
b) pe baza veniturilor determinate n sistem real, pe baza datelor din contabilitate
potrivit opiunii.
n cazul n care, potrivit clauzelor contractuale, venitul din cedarea
folosinei bunurilor reprezint echivalentul n lei al unei sume n valut,
determinarea venitului anual estimat se efectueaz pe baza cursului de schimb al pieei
valutare, comunicat de Banca Naional a Romniei 5, din ziua precedent celei n care se
efectueaz impunerea.

Plile anticipate se efectueaz n 4 rate egale, pn la data de 25 inclusiv a ultimei


luni din fiecare trimestru, respectiv:
- 25 martie;
- 25 iunie;
- 25 septembrie;
- 21 decembrie. (n situaia n care data de 21 decembrie, este zi
nelucrtoare, plile se efectueaz pn n ultima zi lucrtoare anterioar
datei de 21 decembrie.)

4.2. Reguli privind stabilirea impozitului, n cazul opiunii pentru


determinarea venitului net n sistem real pe baza datelor din contabilitatea
n partid simpl

Opiunea se exercit pentru fiecare an fiscal, prin completarea declaraiei privind


venitul estimat/norma de venit pentru anul n curs i depunerea formularului la organul fiscal
competent pn la data de 31 ianuarie inclusiv. n cazul n care contribuabilii ncep s
realizeze n cursul anului, dup data de 31 ianuarie inclusiv, venituri din aceast categorie,
opiunea se exercit pentru anul fiscal n curs, n termen de 30 de zile de la data producerii
evenimentului, prin completarea i depunerea declaraiei privind venitul estimat/norma de
venit.

5
Pentru cursul valutar putei accesa site-ul Bncii Naionale a Romniei, accesnd urmtorul link:
http://www.bnr.ro/Home.aspx

AGENIA NAIONAL DE ADMINISTRARE FISCAL |www.anaf.ro 5


2016 GHIDUL FISCAL AL CONTRIBUABILILOR PERSOANE FIZICE CARE REALIZEAZ VENITURI DIN
CEDAREA FOLOSINEI BUNURILOR

Organul fiscal competent stabilete plile anticipate prin aplicarea cotei de 16%
asupra venitului net anual estimat din declaraia privind venitul estimat/norma de venit i
emite decizia de impunere, care se comunic contribuabililor.
Pentru declaraiile privind venitul estimat/norma de venit depuse n luna decembrie
nu se mai stabilesc pli anticipate, venitul net aferent perioadei pn la sfritul anului
urmnd s fie supus impozitrii potrivit deciziei de impunere emise pe baza declaraiei
privind venitul realizat.

4.3. Contribuabilii care au obligaia depunerii declaraiei privind venitul


realizat

Contribuabilii au obligaia de a depune declaraia privind venitul realizat la organul


fiscal competent pentru fiecare an fiscal, pn la data de 25 mai inclusiv a anului urmtor
celui de realizare a venitului.
Declaraia privind venitul realizat se completeaz pentru fiecare surs i categorie de
venit i se depune de ctre:
a) contribuabilii care realizeaz venituri din cedarea folosinei bunurilor,
determinate n sistem real;
b) contribuabilii care realizeaz venituri din cedarea folosinei bunurilor care
au depus declaraii de venit estimativ n luna decembrie i pentru care nu s-
au stabilit pli anticipate, conform legii;
c) contribuabilii care realizeaz venituri din cedarea folosinei bunurilor, in
baza contractelor ncheiate ntre pri n care chiria este exprimat n lei, a
cror impunere este final, pentru situaiile n care intervin modificri ale
clauzelor contractuale, caz n care plile anticipate de impozit vor fi luate n
calcul la stabilirea impozitului anual datorat.

4.4 Contribuabilii care nu au obligatia depunerii declaraiei privind venitul


realizat

Nu au obligaia depunerii declaraiei privind venitul realizat, contribuabilii care


realizeaz venituri din cedarea folosinei bunurilor pentru care chiria prevzut n contractul
ncheiat ntre pri este stabilit n lei, nu au optat pentru determinarea venitului net n
sistem real i la sfritul anului anterior nu ndeplinesc condiiile pentru calificarea veniturilor
n categoria veniturilor din activiti independente

5. STABILIREA VENITULUI BRUT ANUAL DIN CEDAREA FOLOSINEI BUNURILOR

5.1. Venitul brut din cedarea folosinei bunurilor

Venitul brut din cedarea folosinei bunurilor din patrimoniul personal, altele dect
veniturile din arendarea bunurilor agricole, reprezint totalitatea sumelor n bani i/sau
echivalentul n lei al veniturilor n natur stabilite potrivit contractului ncheiat ntre pri,
pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul ncasrii acestora. Venitul brut se majoreaz
cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispoziiilor legale, n sarcina proprietarului,
uzufructuarului sau a altui deintor legal, dac sunt efectuate de cealalt parte
contractant.
n cazul veniturilor obinute din nchirierea bunurilor mobile i imobile din patrimoniul
personal, venitul brut se stabilete pe baza chiriei prevzute n contractul ncheiat ntre pri
pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul ncasrii chiriei.

AGENIA NAIONAL DE ADMINISTRARE FISCAL |www.anaf.ro 6


2016 GHIDUL FISCAL AL CONTRIBUABILILOR PERSOANE FIZICE CARE REALIZEAZ VENITURI DIN
CEDAREA FOLOSINEI BUNURILOR

n cazul n care, venitul realizat din cedarea folosinei bunurilor, reprezint


echivalentul n lei al unei sume n valut, contribuabilii determin venitul brut pe baza
cursului de schimb al pieei valutare comunicat de Banca Naional a Romniei, valabil
pentru ultima zi a fiecrei luni, corespunztor lunilor din perioada de impunere 6.

5.2. Majorarea venitului brut cu cheltuielile care cad n sarcina


proprietarului, dar sunt efectuate de cealalt parte contractant(chiria)

n situaia n care, cheltuielile ce cad, conform dispoziiilor legale, n sarcina


proprietarului, uzufructuarului sau a altui deintor legal, sunt efectuate de cealalt parte
contractant,venitul brut stabilit prin contractul ncheiat ntre pri se majoreaz cu valoarea
investiiilor efectuate la bunurile mobile i imobile ale proprietarului, uzufructuarului sau ale
altui deintor legal, care fac obiectul contractului de cedare a folosinei bunurilor, inclusiv al
contractelor de comodat. n termen de 30 de zile de la finalizarea investiiilor, partea care a
efectuat investiia este obligat s comunice proprietarului, uzufructuarului sau altui
deintor legal valoarea investiiei. Proprietarul, uzufructuarul sau alt deintor legal are
obligaia s declare la organul fiscal competent valoarea investiiei, n declaraia privind
venitul realizat.
Ca exemplu, cheltuielile ce se ncadreaz n cota forfetar de cheltuieli ce trebuiesc
efectuate de proprietar, referitoare la ntreinerea i repararea locuinei nchiriate, pot fi:
- ntreinerea n bune condiii a elementelor structurii de rezisten a cldirii,
elementelor de construcie exterioar a cldirii, cum ar fi: acoperi, faad, curile i
grdinile, precum i spaii comune din interiorul cldirii, cum ar fi: casa scrii, casa
ascensorului i altele asemenea;
- ntreinerea n bune condiii a instalaiilor comune proprii cldirii, respectiv ascensor,
hidrofor, instalaii de alimentare cu ap, de canalizare, instalaii de nclzire central
i de preparare a apei calde, instalaii electrice i de gaze;
- repararea i meninerea n stare de siguran n exploatare i de funcionare a cldirii
pe toat durata nchirierii locuinei.
n cazul efecturii de ctre chiria a unor astfel de cheltuieli care cad n sarcina
proprietarului i se ncadreaz n cota forfetar de cheltuieli, cu diminuarea corespunztoare
a chiriei, nu majoreaz venitul brut, impunerea rmne nemodificat.

6. STABILIREA VENITULUI NET ANUAL DIN CEDAREA FOLOSINEI BUNURILOR

Venitul net din cedarea folosinei bunurilor se stabilete prin deducerea din venitul
brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 40% asupra venitului brut i a
contribuiiilor de asigurri sociale de sntate datorate 7, , dup caz.
Pentru recunoaterea deductibilitii cheltuielii stabilite forfetar, proprietarul nu este
obligat s prezinte organului fiscal documente justificative.
Cheltuiala deductibil aferent venitului, stabilit n cota forfetar de 40% aplicat la
venitul brut, reprezint uzura bunurilor nchiriate i cheltuielile ocazionate de ntreinerea i
repararea acestora, impozitele i taxele pe proprietate datorate potrivit legii, comisionul
reinut de intermediari, primele de asigurare pltite pentru bunul cedat spre folosin.

6.1 Impozitarea venitului net din cedarea folosinei bunurilor

6
Cursul de schimb al pieei valutare comunicat de Banca Naional a Romniei, valabil pentru ultima zi a fiecrei luni,
corespunztor lunilor din perioada de impunere poate fi vizualizat pe site-ul: www.bnr.ro;
7
Titlul V Contribuii sociale obligatorii din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificrile i
completrile ulterioare

AGENIA NAIONAL DE ADMINISTRARE FISCAL |www.anaf.ro 7


2016 GHIDUL FISCAL AL CONTRIBUABILILOR PERSOANE FIZICE CARE REALIZEAZ VENITURI DIN
CEDAREA FOLOSINEI BUNURILOR

Pentru veniturile realizate n anul 2016, organul fiscal competent are obligaia
determinrii, pe categoria venituri din cedarea folosinei bunurilor, a venitului anual realizat,
sum de venituri nete anuale, n vederea aplicrii prevederilor referitoare la verificarea
ncadrrii n plafonul corespunztor anului fiscal respectiv pentru contribuia de asigurri
sociale de sntate.

Contribuiile de asigurri sociale de sntate datorate se deduc de organul


fiscal competent din veniturile realizate pe fiecare surs din categoria venituri din
cedarea folosinei bunurilor, indiferent dac determinarea venitului net se efectueaz
n sistem real, sau prin utilizarea cotelor forfetare de cheltuieli
Pentru veniturile realizate ncepnd cu anul 2017, organul fiscal competent are
obligaia recalculrii venitului net anual/pierderii nete anuale, determinat/determinat n
sistem real, pe baza datelor din contabilitate, stabilit/stabilit potrivit Declaraiei privind
venitul realizat, prin deducerea din venitul net anual a contribuiilor sociale obligatorii
datorate.
Impozitul anual datorat se calculeaz de organul fiscal competent, pe baza
declaraiei privind venitul realizat, prin aplicarea cotei de 16% asupra venitului net anual.

7. EMITEREA DECIZIEI DE IMPUNERE ANUAL

Impozitul anual datorat se stabilete de organul fiscal competent pe baza declaraiei


privind venitul realizat, prin aplicarea cotei de 16% asupra venitului net anual impozabil.
Organul fiscal stabilete impozitul anual datorat pe baza declaraiei privind venitul realizat i
emite decizia de impunere, pe care o comunic contribuabililor.

7.1. Termenul de plat a diferenelor de impozit, stabilite n plus, prin


deciziile de impunere anuale

Diferenele de impozit rmase de achitat conform deciziei de impunere anuale se


pltesc n termen de cel mult 60 de zile de la data comunicrii deciziei de impunere,
perioad pentru care nu se calculeaz i nu se datoreaz sumele stabilite ca accesorii
(dobnzi, penaliti) potrivit reglementrilor n materie privind colectarea creanelor
bugetare.

8. MODALITI DE PLAT A IMPOZITULUI

Impozitul reprezentnd plat anticipat pe veniturile din cedarea folosinei bunurilor


i diferenele de impozit anual de regularizat, stabilite n plus se pot achita:
- n numerar la sediile organelor fiscale ct i la Trezoreriile Statului;
- prin virament, n conturile deschise la Trezoreriile Statului;
- prin mandat potal, n conturile deschise la Trezoreriile Statului.

9. REZILIEREA CONTRACTULUI DE NCHIRIERE

Contribuabilii care reziliaz contractele de nchiriere n cursul anului au obligaia s


ntiineze n scris n termen de 5 zile organul fiscal competent. n acest sens se va depune
formularul 220 la care se vor anexa, n copie, documentele din care s rezulte rezilierea
contractelor de nchiriere, cum ar fi: declaraia pe propria rspundere, acordul prilor, etc.
n situaia rezilierii, n cursul anului fiscal, a contractelor ncheiate ntre pri n care
chiria este exprimat n lei, plile anticipate stabilite potrivit vor fi recalculate de organul
fiscal competent la cererea contribuabilului, pe baz de documente justificative.

AGENIA NAIONAL DE ADMINISTRARE FISCAL |www.anaf.ro 8


2016 GHIDUL FISCAL AL CONTRIBUABILILOR PERSOANE FIZICE CARE REALIZEAZ VENITURI DIN
CEDAREA FOLOSINEI BUNURILOR

n situaia rezilierii, n cursul anului fiscal, a contractelor ncheiate ntre


pri, n care chiria reprezint echivalentul n lei al unei sume n valut, plile
anticipate vor fi recalculate de organul fiscal competent la cererea
contribuabilului, pe baz de documente justificative. Determinarea venitului anual se
efectueaz pe baza cursului de schimb al pieei valutare, comunicat de Banca Naional a
Romniei, din ziua precedent celei n care se emite decizia de impunere, impozitul fiind
final.

10. CONTRIBUIA DE ASIGURRI SOCIALE DE SANATATE DATORAT(CASS) 8

Baza lunar de calcul al contribuiei de asigurri sociale de sntate pentru


persoanele fizice care realizeaz venituri din cedarea folosinei bunurilor este diferena dintre
venitul brut i cheltuiala deductibil determinat prin aplicarea cotei de 40% asupra venitului
brut, diferena pozitiv dintre venitul brut i cheltuielile efectuate n scopul realizrii acestor
venituri, exclusiv cheltuielile reprezentnd contribuia de asigurri sociale de sntate, dup
caz, raportat la numrul de luni din anul fiscal prevzut n contractul ncheiat ntre pri, i
nu poate fi mai mare dect valoarea a de 5 ori ctigul salarial mediu brut, n
vigoare n anul pentru care se stabilete contribuia.

11. SANCIUNI

Nedepunerea la termen a declaraiilor de venit de ctre persoanele fizice constituie


contravenie i se sancioneaz cu amend de la 50 lei la 500 lei.

12. INFORMAII SUPLIMENTARE

accesnd pagina de Internet, www.anaf.ro;


telefonic, la Biroul central de asisten telefonic a contribuabililor, la nr.
031.403.91.60;
birourile de asisten pentru contribuabili din cadrul organelor fiscale teritoriale.

8
Informaii detaliate privind contribuiile sociale datorare de persoanele care realizeaz venituri din cedarea folosinei bunurilor
gasii pe site-ul ANAF la urmtorul link: https://static.anaf.ro/static/10/Anaf/AsistentaContribuabili_r/Ghid_contributii_2016.pdf

AGENIA NAIONAL DE ADMINISTRARE FISCAL |www.anaf.ro 9