Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
L230 2007 1 PDF
L230 2007 1 PDF
asociaiei care sunt legate de exploatarea, reparaia ori ntreinerea proprietii comune,
precum i cheltuielile cu serviciile de care beneficiaz proprietarii i care nu sunt
facturate individual ctre proprietile individuale;
j) cot de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari - suma corespunztoare din
cheltuielile asociaiei, pe care fiecare proprietar este obligat s o plteasc lunar;
k) atestat - actul care dovedete calitatea de administrator de imobil.
CAPITOLUL II: nfiinarea i nregistrarea asociaiei de proprietari
Art. 4
(la data 21-Jan-2008 Art. 4 din capitolul II reglementat de Art. 2 din capitolul I din Norme Metodologice
din 2007 )
(1) Asociaia de proprietari are drept scop administrarea i gestionarea proprietii
comune care, pe lng drepturi, impune obligaii pentru toi proprietarii.
(2) Consecinele nelurii msurilor de organizare i funcionare cu privire la
administrarea i gestiunea proprietii comune sunt n rspunderea juridic a tuturor
proprietarilor sau a reprezentanilor acestora, dup caz.
Art. 5
(1) Asociaia de proprietari se nfiineaz prin acordul scris a cel puin jumtate plus
unu din numrul proprietarilor apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect aceea
de locuin, din cadrul unei cldiri. Acordul se consemneaz ntr-un tabel nominal,
anex la acordul de asociere.
(la data 21-Jan-2008 Art. 5, alin. (1) din capitolul II reglementat de Art. 4 din capitolul II din Norme
Metodologice din 2007 )
(la data 21-Jan-2008 Art. 5, alin. (1) din capitolul II reglementat de Art. 6 din capitolul II din Norme
Metodologice din 2007 )
(2) n cldirile de locuine cu mai multe tronsoane sau scri se pot constitui asociaii de
proprietari pe fiecare tronson ori scar n parte numai n condiiile n care nu exist o
proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi delimitat.
(la data 21-Jan-2008 Art. 5, alin. (2) din capitolul II reglementat de Art. 5 din capitolul II din Norme
Metodologice din 2007 )
(3) Dac este cazul, asociaiile de proprietari nfiinate pe scri sau tronsoane de cldire
i reglementeaz ntre ele raporturile juridice cu privire la aspectele tehnice comune
acestora, printr-o anex la acordul de asociere.
Art. 6
(1) Cererea pentru dobndirea personalitii juridice a asociaiei de proprietari
mpreun cu statutul, acordul de asociere i procesul-verbal al adunrii generale de
constituire se depun i se nregistreaz la organul financiar local n a crui raz
teritorial se afl cldirea.
(la data 21-Jan-2008 Art. 6, alin. (1) din capitolul II reglementat de Art. 7 din capitolul II din Norme
Metodologice din 2007 )
(2) Statutul i acordul de asociere se ntocmesc n baza prezentei legi.
(3) Acordul de asociere trebuie s conin:
a) adresa i individualizarea proprietii individuale, potrivit actului de proprietate;
b) numele i prenumele tuturor proprietarilor;
c) descrierea proprietii, cuprinznd: descrierea cldirii, structura cldirii, numrul de
etaje, numrul de apartamente structurate pe numr de camere, numrul spaiilor cu
alt destinaie dect aceea de locuin, suprafaa terenului aferent cldirii;
d) enumerarea i descrierea prilor aflate n proprietate comun;
e) cota-parte indiviz ce revine fiecrui proprietar din proprietatea comun.
(4) Asociaia de proprietari dobndete personalitate juridic n baza ncheierii
judectorului-delegat desemnat la organul financiar local de ctre preedintele
judectoriei n a crei circumscripie teritorial se afl cldirea.
(5) ncheierea se d fr citarea prilor i este executorie.
(6) ncheierea este supus recursului n termen de 5 zile de la comunicare. Recursul se
judec cu citarea prilor.
(6) ncheierea este supus numai apelului, n termen de 5 zile de la comunicare. Apelul
se judec cu citarea prilor.
(la data 15-Feb-2013 Art. 6, alin. (6) din capitolul II modificat de Art. 66 din titlul IV din Legea
76/2012 )
Art. 7
nscrierea ulterioar n asociaia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezeni
la adunarea general de constituire se face la cererea scris a acestora, fr alte
formaliti.
Art. 8
(1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere este
necesar acordul a cel puin 2/3 din numrul proprietarilor membri ai asociaiei de
proprietari.
(2) Orice modificare sau completare se nregistreaz la judectoria care a emis
ncheierea judectoreasc de nfiinare, fr alte formaliti.
CAPITOLUL III: Drepturile i obligaiile proprietarilor
Art. 9
(la data 21-Jan-2008 Art. 9 din capitolul III reglementat de Art. 12 din capitolul II din Norme
Metodologice din 2007 )
Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au dreptul s participe, cu drept de vot,
la adunarea general a proprietarilor, s i nscrie candidatura, s candideze, s aleag
i s fie alei n structura organizatoric a asociaiei de proprietari. Pentru a beneficia de
dreptul de a fi ales, persoana n cauz trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu.
Art. 10
Proprietarii au dreptul s cunoasc toate aspectele ce in de activitatea asociaiei i au
acces, la cerere, la orice document al acesteia.
Art. 11
(la data 04-Oct-2010 Art. 11 din capitolul III a se vedea jurisprudenta Decizia nr. 914 din 04-oct-
2010 )
(la data 21-Jan-2008 Art. 11 din capitolul III reglementat de Art. 13 din capitolul II din Norme
Metodologice din 2007 )
(1) Proprietarul poate aduce mbuntiri sau modificri proprietii sale individuale, cu
respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de ctre autoritatea public
local a modificrilor constructive, fr a pune n pericol integritatea structural a
cldirii sau a altor proprieti individuale.
(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaia proprietii comune fr a
obine mai nti acceptul din partea asociaiei de proprietari.
Art. 12
Zidurile dintre apartamentele sau spaiile alturate, care nu fac parte din structura de
rezisten a cldirii i din proprietatea comun, pot fi reamplasate prin acordul dintre
proprietarii apartamentelor sau spaiilor respective, pe baza autorizaiei de modificare a
construciei, eliberat de autoritatea public local i cu ntiinarea asociaiei. Zidurile
dintre apartamente sau spaii i proprietatea comun care nu fac parte din structura de
rezisten a cldirii pot fi reamplasate numai prin modificarea acordului de asociere, n
baza hotrrii majoritii proprietarilor i a autorizaiei de modificare a construciei,
eliberat de autoritatea public local.
Art. 13
Veniturile obinute din exploatarea proprietii comune aparin asociaiei de proprietari.
Aceste venituri alimenteaz fondurile speciale ale asociaiei de proprietari pentru
reparaii i investiii cu privire la proprietatea comun i nu se pltesc proprietarilor.
Veniturile obinute din exploatarea proprietii comune aparin asociaiei de proprietari.
Aceste venituri alimenteaz fondurile speciale ale asociaiei de proprietari pentru
reparaii i investiii cu privire la proprietatea comun i nu se pltesc proprietarilor.
Lista acestor venituri, precum i cheltuielile aferente lor sunt prezentate semestrial ntr-
un raport afiat la avizierul asociaiei de proprietari.
(la data 23-Jul-2010 Art. 13 din capitolul III modificat de Art. I din Legea 175/2010 )
Art. 14
Proprietarul este obligat s menin proprietatea sa individual, apartament sau spaiu
cu alt destinaie dect aceea de locuin, n stare bun, pe propria cheltuial. Niciun
proprietar nu poate nclca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comun sau
individual a celorlali proprietari din condominiu.
Art. 15
Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat s accepte accesul n apartamentul
sau n spaiul su al unui delegat al asociaiei, atunci cnd este necesar s se
inspecteze, s se repare ori s se nlocuiasc elemente din proprietatea comun, la care
se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaiu. Fac excepie cazurile
de urgen, cnd accesul se poate face fr preaviz.
Art. 16
(1) Proprietarii sunt obligai s ia msuri pentru consolidarea sau modernizarea cldirii,
pentru reabilitarea termic i eficiena energetic, potrivit prevederilor legale. Indiferent
de natura interveniilor, se va avea n vedere meninerea aspectului armonios i unitar
al ntregii cldiri.
(2) n cldirile afectate de seisme, proprietarii au obligaia de a lua de urgen msuri
pentru consolidare, cu sprijinul autoritii publice locale sau centrale.
Art. 17
Dac proprietarul unui apartament ori spaiu sau oricare alt persoan care acioneaz
n numele su provoac daune oricrei pri din proprietatea comun sau unui alt
apartament ori spaiu, respectivul proprietar sau respectiva persoan are obligaia s
repare stricciunile ori s plteasc cheltuielile pentru lucrrile de reparaii.
Art. 18
n cazurile n care n cldirile de locuine unul dintre proprietari sau chiriai mpiedic,
cu bun-tiin i sub orice form, folosirea normal a cldirii de locuit, crend prejudicii
celorlali proprietari ori chiriai, dup caz, proprietarii sau reprezentantul legal al
acestora pot solicita instanei s hotrasc msurile pentru folosirea normal a cldirii,
precum i plata daunelor.
Art. 19
n cazul spaiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, raporturile
de coproprietate vor fi reglementate potrivit dreptului comun.
Art. 20
(1) Proprietarii care i nstrineaz apartamentele sau spaiile cu alt destinaie dect
aceea de locuin sunt obligai ca la ntocmirea formelor de nstrinare s fac dovada
achitrii la zi a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari.
(2) Notarii publici nu vor autentifica actele de nstrinare fr o adeverin din partea
asociaiei de proprietari, care s reprezinte dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie
la cheltuielile asociaiei de proprietari, eliberat n original sub semntura preedintelui
i a administratorului asociaiei de proprietari, cu precizarea numelui i prenumelui
acestora, i cu tampila asociaiei de proprietari. Actele de nstrinare ncheiate cu
nerespectarea acestei obligaii sunt nule de drept.
(3) n cazul existenei unor datorii ctre asociaia de proprietari, nstrinarea
proprietii se poate face numai dac se introduce n contract o clauz privitoare la
preluarea datoriilor de ctre cumprtor.
CAPITOLUL IV: Organizarea i funcionarea asociaiei de proprietari
Art. 21
(1) La adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari, proprietarii vor alege
dintre cei prezeni un comitet executiv, format din preedintele asociaiei de proprietari
i un cenzor sau o comisie de cenzori, i vor hotr numrul membrilor acestora i
durata mandatelor lor. Dac dintre membrii asociaiei de proprietari nu se poate alege
un cenzor sau comisia de cenzori, atunci adunarea general a proprietarilor membri ai
funcionri a cldirii;
e) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau
prin votul proprietarilor asociai.
Art. 28
(1) Asociaia de proprietari poate intermedia servicii ntre furnizori i proprietarii
consumatori, n special cu privire la serviciile publice de utiliti, pe baza unor contracte
de prestri de servicii sau de furnizare cu caracter individual. Pentru contractele de
furnizare cu caracter individual, drepturile i obligaiile cu privire la serviciul furnizat
aparin, pe de o parte, furnizorului i de cealalt parte, proprietarului.
(2) Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utiliti, furnizorul
serviciului va aciona mpotriva proprietarilor restanieri.
(3) Serviciul de intermediere din partea asociaiei de proprietari const n: repartizarea
facturilor ctre proprietari prin lista de plat lunar, ncasarea i plata sumelor
reprezentnd contravaloarea consumului facturat, ntiinarea furnizorului cu privire la
debitori.
Art. 29
(1) Cu excepia atribuiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la proprietile
individuale, apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin, comitetul
executiv reprezint asociaia de proprietari n administrarea i exploatarea cldirii.
(2) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru ndeplinirea atribuiilor
ce i revin.
Art. 30
(la data 21-Jan-2008 Art. 30 din capitolul IV reglementat de Art. 16 din capitolul II din Norme
Metodologice din 2007 )
(1) Comitetul executiv, reprezentat de preedintele asociaiei de proprietari, are
urmtoarele atribuii:
a) duce la ndeplinire hotrrile adunrii generale i urmrete respectarea prevederilor
legale, a statutului i a acordului de asociere ale asociaiei de proprietari;
b) emite, dac este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la ndeplinire a
hotrrilor adunrilor generale i pentru respectarea prevederilor legale, a statutului i
a acordului de asociere, precum i alte decizii ce privesc activitatea din asociaia de
proprietari;
c) ntocmete proiectul bugetului de venituri i cheltuieli i pregtete desfurarea
adunrilor generale;
d) reglementeaz folosirea, ntreinerea, repararea, nlocuirea i modificarea prilor
proprietii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietii comune;
e) ntocmete sau propune planuri de msuri i activiti i urmrete realizarea lor;
f) supravegheaz desfurarea tuturor activitilor din cadrul asociaiei de proprietari, n
mod special situaia ncasrilor i plilor lunare;
g) pentru scopul i activitile asociaiei de proprietari, angajeaz i demite, ncheie i
reziliaz contracte;
h) i asum obligaii, n nume propriu sau n numele proprietarilor membri ai asociaiei
de proprietari, privind interesele legate de cldire;
i) iniiaz sau apr n procese, n nume propriu sau n numele proprietarilor membri ai
asociaiei de proprietari, interesele legate de cldire;
j) stabilete sistemul propriu de penalizri ale asociaiei de proprietari pentru restanele
afiate pe lista de plat ce privesc cheltuielile asociaiei de proprietari, conform
prevederilor legale;
k) avizeaz documentele asociaiei de proprietari;
l) asigur completarea la zi a crii tehnice a construciei;
m) asigur urmrirea comportrii n timp a construciei, pe toat durata de existen a
acesteia;
n) gestioneaz situaiile excepionale i de criz;
o) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin hotrrile adunrii generale.
(2) edinele comitetului executiv sunt legal ntrunite dac jumtate plus unu din
numrul membrilor si sunt prezeni. edinele comitetului executiv pot fi convocate de
preedintele asociaiei de proprietari sau de jumtate plus unu din numrul membrilor
si.
(3) Deciziile comitetului executiv se consemneaz n registrul de decizii al comitetului
executiv.
Art. 31
(1) Preedintele asociaiei de proprietari reprezint asociaia n derularea contractelor i
i asum obligaii n numele acesteia. El reprezint asociaia de proprietari n relaiile cu
terii, inclusiv n aciunile iniiate de asociaie mpotriva unui proprietar care nu i-a
ndeplinit obligaiile fa de asociaie sau n procesele iniiate de un proprietar care
contest o hotrre a adunrii generale a proprietarilor.
(2) Preedintele asociaiei de proprietari supravegheaz i urmrete aplicarea
hotrrilor adunrii generale, respectarea prevederilor statutului i acordului de
asociere, precum i aplicarea deciziilor comitetului executiv. Acesta, n funcie de
situaie, poate propune comitetului executiv sau adunrii generale, dup caz, msuri
mpotriva celor care nu respect regulile, regulamentele, hotrrile i deciziile asociaiei
de proprietari, conform prevederilor legale i statutare.
Art. 32
(la data 21-Jan-2008 Art. 32 din capitolul IV reglementat de Art. 18 din capitolul II din Norme
Metodologice din 2007 )
(1) Preedintele asociaiei de proprietari sau membrii comitetului executiv pot fi
remunerai pe baza unui contract de mandat, conform hotrrii adunrii generale a
proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri i cheltuieli.
(2) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv
preedintele asociaiei de proprietari, rspund personal sau n solidar, dup caz, n faa
legii i a proprietarilor pentru daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n mod
deliberat.
Art. 33
(la data 21-Jan-2008 Art. 33 din capitolul IV reglementat de Art. 19 din capitolul II din Norme
Metodologice din 2007 )
(1) Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaiei de proprietari are, n principal,
urmtoarele atribuii:
a) verific legalitatea actelor i documentelor, a hotrrilor, deciziilor, regulilor i
regulamentelor;
b) verific execuia bugetului de venituri i cheltuieli;
c) verific gestiunea financiar-contabil;
d) cel puin o dat pe an, ntocmete i prezint adunrii generale rapoarte asupra
activitii sale i asupra gestiunii asociaiei de proprietari, propunnd msuri.
(2) Cenzorul sau cenzorii alei ai asociaiei de proprietari pot fi remunerai pe baza unui
contract de mandat, conform hotrrii adunrii generale a proprietarilor, la data
adoptrii bugetului anual de venituri i cheltuieli.
(3) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociaiei de
proprietari rspund personal sau n solidar, n faa legii i a proprietarilor, pentru
daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n mod deliberat.
Art. 34
(1) Administrarea, ntreinerea, investiiile i reparaiile asupra proprietii comune sunt
n sarcina asociaiei de proprietari.
(2) Asociaia de proprietari angajeaz persoane fizice atestate pentru funcia de
administrator sau ncheie contracte cu persoane juridice specializate i autorizate pentru
realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrrii, ntreinerii, investiiilor
i reparaiilor asupra proprietii comune.
Proprietatea comun poate fi utilizat de ctre teri, persoane fizice sau juridice, de
drept public ori de drept privat, numai cu acordul majoritii proprietarilor membri ai
asociaiei i al proprietarilor direct afectai de vecintate, n baza unui contract de
nchiriere, de folosin sau de concesiune.
Art. 40
Asociaia de proprietari are obligaia s ia msuri cu privire la mbuntirea confortului
termic al cldirii.
Art. 41
(la data 04-Oct-2010 Art. 41 din capitolul V a se vedea jurisprudenta Decizia nr. 914 din 04-oct-2010 )
Modificrile constructive i utilizarea n alte scopuri a unor pri sau elemente de
construcie ale cldirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe perei, suspendarea de
stlpi, perei, scri interioare i altele asemenea, se vor putea face numai pe baza
deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct afectai i, dup caz, pe
baza unui proiect tehnic ntocmit de instituii de specialitate, verificat de un expert
autorizat, precum i cu autorizaia pentru executarea de lucrri, eliberate n condiiile
legii.
Art. 42
(la data 04-Oct-2010 Art. 42 din capitolul V a se vedea jurisprudenta Decizia nr. 914 din 04-oct-2010 )
Schimbarea destinaiei locuinelor, precum i a spaiilor cu alt destinaie dect aceea
de locuin fa de destinata iniial, conform proiectului iniial al cldirii cu locuine, se
poate face numai cu avizul comitetului executiv i cu acceptul proprietarilor direct
afectai cu care se nvecineaz, pe plan orizontal i vertical, spaiul supus schimbrii.
Art. 43
Pentru lucrri majore cu privire la exploatarea, ntreinerea, repararea, consolidarea,
reabilitarea i modernizarea proprietii comune, asociaia de proprietari poate angaja,
n numele proprietarilor i cu semntura lor individual, credite bancare sau orice alte
forme de creditare, conform prevederilor legale.
Art. 44
Pentru riscurile cu privire la proprietatea comun, asociaia de proprietari, n numele
proprietarilor asociai, poate ncheia polie de asigurare.
CAPITOLUL VI: Cheltuielile asociaiei de proprietari
Art. 45
(la data 21-Jan-2008 Art. 45 din capitolul VI reglementat de Art. 24 din capitolul II din Norme
Metodologice din 2007 )
(1) Anul fiscal al asociaiei de proprietari este anul calendaristic.
(2) nainte de nceputul urmtorului an fiscal i pentru fiecare an fiscal ce urmeaz,
comitetul executiv va pregti i va prezenta proprietarilor n adunarea general un
buget anual de venituri i cheltuieli, suficient pentru a acoperi cheltuielile asociaiei de
proprietari, inclusiv fondurile necesare organizrii i funcionrii acesteia.
(3) Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au obligaia s aprobe i un fond de
reparaii anual, necesar pentru repararea i mbuntirea proprietii comune.
Comitetul executiv va pregti i va prezenta adunrii generale suma anual necesar
pentru constituirea sau completarea acestui fond, care se alimenteaz n avans, n
trane lunare egale, prevzute n lista de plat a cheltuielilor asociaiei de proprietari.
Plile pentru repararea i mbuntirea proprietii comune se vor face din fondul de
reparaii. Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari pot aproba i alte fonduri cu
caracter special.
(4) Asociaia de proprietari poate deschide unul sau mai multe conturi la oricare unitate
bancar, n condiiile legii.
Art. 46
Toi proprietarii au obligaia s plteasc lunar, conform listei de plat a cheltuielilor
asociaiei de proprietari, n avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de
contribuie ce le revine la cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv cele aferente
Romniei, Partea I.
Art. 61
La data intrrii n vigoare a prezentei legi se abrog: art. 35 alin. 3, art. 351, art. 36,
art. 64, art. 69 i anexa nr. 2 din Legea locuinei nr. 114/1996, republicat n
Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 393 din 31 decembrie 1997, cu modificrile i
completrile ulterioare, Ordonana Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea i
funcionarea asociaiilor de proprietari, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea
I, nr. 554 din 1 septembrie 2001, aprobat cu modificri prin Legea nr. 234/2002,
precum i orice alte dispoziii contrare.
-****-
Aceast lege a fost adoptat de Parlamentul Romniei, n condiiile art. 77 alin. (2), cu
respectarea prevederilor art. 75 i ale art. 76 alin. (1) din Constituia Romniei,
republicat.
PREEDINTELE CAMEREI DEPUTAILOR
BOGDAN OLTEANU
PREEDINTELE SENATULUI
NICOLAE VCROIU
Publicat n Monitorul Oficial cu numrul 490 din data de 23 iulie 2007
Forma sintetic la data 07-Mar-2013. Acest act a fost creat utilizand tehnologia SintAct-Acte Sintetice. SintAct i tehnologia
Acte Sintetice sunt mrci inregistrate ale Wolters Kluwer.