MEMORIU GENERAL

1. INTRODUCERE

1.1. Date de recunoastere a documentatiei

Denumirea lucrarii: Intocmire PUZ - Constructie ferma de taurine "

STR. CALEA FELDIOAREI, NR.F.N., JUDETUL BRASOV

Beneficiar : SORIC GABRIEL INTREPINDERE INDIVIDUALA

Proiectant : BIROU INDIVIDUAL DE ARHITECTURA

ARH. ALEXA SEBASTIAN

Data intocmirii documentatiei : 06/19.02.2014

1.2. Obiectul lucrarii

Prezentul Plan Urbanistic Zonal constituie definirea elementelor

urbanistice ce vor sta la baza ntocmirii documentaiei pentru obinerea
autorizaiei de construire a unei ferme de taurine pe care beneficiarul
intenioneaz sa o construiasc in jud. Brasov, str. Calea feldioarei, nr.FN.
Lucrarea se elaboreaza pentru a raspunde prevederilor Legii
350/2001 modificata si completata, privind amenajarea teritoriului si
urbanismului.
Obiectivele lucrarii constau in:
_ stabilirea modului de utilizare a terenurilor din intravilan propus;
_ precizarea conditiilor de amplasare si conformare a volumelor
construite si amenajate; dimensionarea, funcionalitatea si aspectul
arhitectural al construciilor;
_ integrarea si armonizarea noilor construcii cu cadrul natural, construit
existent si amenajarea celor meninute;
_ echiparea cu utilitati edilitare;
_ evidentierea posibilitatilor de dezvoltare ale orasului;

1.3. SURSE DOCUMENTARE

Lista studiilor de fundamentare ntocmite concomitent cu P.U.Z.

Concomitent ntocmirii documentaiei P.U.Z. s-a realizat actualizarea
planurilor topografice si studiul geotehnic pentru zona studiata.
Baza topografica.
Studiu geotehnic.

1
2. STADIUL ACTUAL AL DEZVOLTARII

2.1. Evolutiea zonei

Planul Urbanistic Zonal consta in aprofundarea complexa a

problemelor functionale, tehnice si estetice din zona studiata in corelatie cu
zonele limitrofe, rezultate din analiza situatiei existente si a
disfunctionalitatilor.
Terenul studiat este situat pe partea dreapta a strazii Calea Feldioarei
intre canalul CCN 231, liniile CFR, drumurile de existent DE 206/1, DE 238,
DE246 si limita PUZ-ului vecin aprobat cu A.U. 33/19.04.2011. In prezent,
terenul este liber de orice constructie.
Terenul studiat in suprafata de 62.59 ha, este proprietatea unor
persoane fizice si/sau juridice, cu mentiunea ca doar o parte dintre ele sunt
intabulate. Pe parcela cu nr. top. 105408, avand suprafata de 28015 mp, ce
face parte din subzona A1 conform PUG Brasov ( A1 - subzona activitatilor
productive si de servicii ) beneficiarul doreste sa construiasca o ferma de
taurine. Capacitate fermei va fi de 200 capete ( 100 capete bovine pentru
reproductie si 100 capete vitei ) si va avea o suprafata construita de 2600
mp.
Zona studiata este amplasata in partea de nord est a municipiului
Brasov, pe un culoar important de dezvoltare urbana a localitatii ( DN 13 )
Directiile de dezvoltare ale localitatii sunt conditionate in primul rand de
elementele cadrului natural. Zona studiata prezinta unele avantaje , cum ar
fi : prezenta traseului ocolitoarei ce creste accesibilitatea in zona, legatura
facila cu orasul, existenta mijloacelor de trasport in comun, ponderea foarte
mare a terenurilor libere de constructii, existenta liniilor electrice aeriene.

2.2. Relatii in teritoriu

Incadrarea in reteaua de localitati

Terenul este situat in intravilanul jud. Brasov. Accesul la
amplasament se face din str. Calea Feldioarei prin drumurile de existente
DE 241 si DE 246.
Terenul studiat in suprafata de 62.59 ha, este proprietatea unor
persoane fizice si/sau juridice iar terenul pe care se doreste a se realiza
investitia este in proprietatea domnei Soric R. Olimpia Mariana conform CF
105408, domnul Soric Gabriel avand dreptul de superficie conform act
3457/20.12.2012.
Pentru o identificare mai buna a terenului si a vecintilor care sunt
proprieti private s-a realizat o documentaie topografica, avizata de Oficiul
Judeean de Cadastru si Publicitate Imobiliara Braov.

2
 Incadrarea in teritoriul administrativ
Coordonatele perimetrului de exploatare, in sistem STEREO 70, sunt
prezentate in tabelul din ridicarea topografica, iar fisa perimetrului este
anexata.

2.3. Ocuparea terenurilor

Terenul studiat este in prezent liber de constructii, ceea ce ofera un

suport pentru dezvoltarea zonei.
Terenul studiat are o suprafaa de 62.59 ha, conform ridicarii
topografice din care se propun:
Zona A1 zona de activitati productive si de servicii.
Zona A1Z zona de activitati agrozootehnice.
Zona M3 zona de locuinte, mica productie, depozitare.
Zona V5 zona verde - culoar de protectie electrica.
Zona verde.
Zona de circulaii carosabile si pietonal.

2.4. Probleme de mediu

Imobilele propuse, datorita respectrii tuturor normelor de protecie a

mediului, nu se constituie intr-un factor poluant. Deeurile menajere vor fi
colectate si transportate prin intermediul societilor de salubritate, se vor
crea zone verzi.

2.5. Disfunctionalitati. Necesitati si optiuni ale populatiei

PRINCIPALELE DlSFUNCTIONALITATI
Zona este libera de construcii.
Nu exista o reea stradala moderna.
Nu exista spatii verzi amenajate.

3. PROPUNERI DE DEZVOLTARE URBANISTICA

3.1. Studii de fundamentare

Avnd in vedere studiile efectuate pana acum pentru zona studiata,

menionam:
Conform PUG Brasov destinatia zonei studiate este : A1 subzona
activitatilor productive si de servicii; M3 subzona mixta situata in
afara limitelor zonei protejate; V5 culoar de protectie fata de
infrastructura tehnica majora ( zona verde )
3
 Zona studiata se afla in intravilanul Municipiului Brasov.
Suprafaa zonei verzi este de minim de 20% din suprafaa terenului
pentru zona A1 si A1Z, minim 25% din suprafaa terenului pentru
zona M3 si minim de 80% din suprafaa terenului pentru zona V5.
Parcarile se vor realiza in interiorul parcelelor.

3.2 Prevederi ale PUG-ului

Propunerile PUG Brasov privind evolutia posibila a municipiului au

avut in vedere urmatoarele:
dezvoltarea demografica a municipiului;
dezvoltarea dotarilor social - culturale;
ridicarea nivelului urban al municipiului;
eliminarea surselor de poluare sau luarea unor masuri care sa reduca
in limite admise efectele surselor de poluare.

3.3. Cadrul natural

Nu se pun probleme deosebite pentru valorificarea cadrului natural.

Suprafeele spatiilor plantate si a aliniamentelor cu rol de protecie se
vor stabili in funcie de categoria construciilor dar mrimea lor nu trebuie sa
fie mai mica de 20% din suprafaa terenului pentru zona A1 si A1Z, de 25%
din suprafaa terenului pentru zona M3 si de 80% din suprafaa terenului
pentru zona V5.

3.4. Modernizarea circulatiei

Accesul la amplasament se face din drumul existent DE 246, DE 238,

DE 234 si DE 241 ce fac legatura cu str. Calea Feldioarei.
Organizarea circulaiei se fundamenteaz pe caracteristicile traficului
actual si de perspectiva. Dezvoltarea reelei rutiere se va realiza dup cum
urmeaz:
Se vor moderniza drumurile existente, si anume drumurile DE 238 si
DE 206/1 va avea un carosabil de 7 m , trotuar de 1.5 m pe o singura
parte si zona de protectie a canalului CCN 248 de 2 m pe cealalta
parte, profilul stradal B-B; drumul DE 241 va avea un carosabil de 7 m
, zona verde de 1.5 m si trotuar de 3 m pe o singura parte si zona de
protectie a canalului CCN 240 de 2 m pe cealalta parte, profilul
stradal D-D. Deoarece la marginea drumului existent DE 246 se afla o
linie electrica de joasa tensiune, acesta nu se va putea moderniza , si
se va crea un drum pararel cu acesta pe cealalta parte a stalpilor,
drum ce va avea un carosabil de 7 m si trotuar de 1.5m pe o singura
parte, profil stradal C-C.

4
 Se vor crea noi drumuri de acces. Un drum paralel cu canalul CCN
205, un drum paralel cu canalul CCN 231 ce tine de la canalul CCN
205 pana la canalul CCN 235 si un drum paralel cu canalul CCN 235
ce vor avea profilul B-B, carosabil de 7, trotuar de 1.5 m pe o singura
parte si zona de protectie canal de 2 m pe cealalta parte.
Interseciile intre strzi vor fi amenajate si semnalizate corespunztor.
Alctuirea pofilelor transversale se va face in conformitate cu STAS
10.144/3 (Elemente geometrice ale strzilor), STAS 10.144/5 (calculul
capacitaii de circulaie al strzilor), STAS 10.14416 (Calculul capacitaii de
circulaie a interseciilor de strzi),Ordonana Guvemului nr. 43/1997.
Interseciile intre strzi vor fi amenajate corespunztor.
Nu se impun lucrri de sistematizare verticala, insa sunt necesare
lucrri care sa asigure:
declivitati acceptabile pentru arterele de circulaie propuse;
o buna scurgere a apelor de suprafaa;
sa se asigure un ansamblu coerent de strzi carosabile, trotuare,
zone verzi, rezolvate in plan si pe verticala, in condiii de eficienta si
estetica.

3.5. Echipare edilitara

Alimentarea cu apa
Alimentarea cu apa se va face prin realizarea unui foraj de mica
adancime cu H=15 m si Q= 2 l/s echipat cu pompa submersibila cu Q= 2 l/s
si H=40 m mCA ce va refula apa prin conducta din polietilena de inalta
densitate PEHD De 63X5.4 mm in lungime de L=10 m pana la constructie.

Canalizarea
Evacuarea apelor uzate de tip menajer se va realiza prin retele
interioare de canalizare din tuburi PVC cu diamentre cuprinse intre De 40
mm si De 110 mm cu descarcarea intr-o retea exterioara de canalizare din
tuburi PVC-KG cu Dn 110 mm ce va conduce apele uzate catre un bazin
vidanjabil ce va avea radierul si peretii laterali betonati si hidroizolati si va
avea capacitatea utila de stacare de V=10 m. Dejectiile solide din grajd vor
fi colectate mecanizat prin sistemul de racleti si vor fi depozitate pe doua
platforme de dejectii solide. Platformele vor fi prevazute cu bazine etanse
de stocare fractie lichide. Dupa perioada de maturare, gunoiul de grajd va fi
utilizat ca ingrasamant pe terenul agricol. Purinul rezultat din grajdul de
crestere va fi colectat prin rigole intr-un bazin etans amplasat la capatul
grajdului. Din bazinul de stocare, purinul va fi pompat prin intermediul unei
pompe cu tocator pe platforma de dejectii solide.
Apele pluviale conventional curate de pe constructie vor fi colectate
de rigole si se vor descarca liber la nivelul solului.

5
 Alimentarea cu energie electrica
Alimentarea cu energie electrica a amplasamentului se va face prin
racordare la reteaua existenta in zona conform solutiei CTE.

3.6. Protectia mediului

In zona nu exista surse de poluare si nu se pot produce riscuri

naturale.
Deseurile rezultate din materialele de constructii se vor depozita in locuri
special amenajate, cheltuielile privind transportul si depozitarea fiind
suportate de catre beneficiar. Deeurile uzate menajere ale construciilor
vor fi colectate saptamanal de firme specializate. Nu este cazul refacerii
peisagistice.
Imobilele propuse, datorita respectrii tuturor normelor de protecie a
mediului, nu se constituie intr-un factor poluant. Deeurile menajere vor fi
colectate si transportate prin intermediul societilor de salubritate. \/iitorii
investitori au obIigatia sa ia toate masurile pentru a elimina orice sursa de
poIuare, de orice natura. In caz contrar vor fi obligai sa-si nceteze
activitatea. Pentru ca sa nu apra asemenea cazuri, investitorii au
urmtoarele obligaii:
Sa nu desfasoare activitati poluante in zona;
Sa ia toate masurile pentru a elimina orice sursa de poluare din zona;
Depozitarea deeurilor se va face controlat, respectnd toate normele
sanitare; se vor organiza suprafee pentru spatii verzi si aliniamente
plantate de protecie.
Pentru spatiile verzi amenajate in jurul construciilor se propun
plantaii joase gazon decorativ, plantaii florale si arbuti decorativi.

3.7. Obiective de utilitate publica. Circulatia terenurilor

Suprafaa totala a zonei studiate este de 62.59 ha, din care prin
propunerile fcute in prezenta documentaie, situaia juridica a terenurilor
se va prezenta astfel:
Terenuri proprietate particulara ale persoanelor fizice si/sau juridice;
Terenuri apartinand domeniului public;
Terenuri ce vor fi cedate domeniului public.
Terenuri propietate privata cu destinatia de drum.

3.8. Reglementari urbanistice

Conform Certificatului de Urbanism nr. 170/30.01.2014, beneficiarul

propune Intocmire PUZ - Constructie ferma de taurine pe terenul cu
nr. top. 105408 in suprafata de 28015 mp. S-au prevzut spatii pentru

6
parcare si spatii verzi pentru realizarea zonelor de protecie. Pentru zona
M3 si V5 se impune o interdictie de construire pana la intocmire PUD/PUZ.

Beneficiarul doreste realizarea unei ferme de taurine. Capacitate

fermei va fi de 200 capete ( 100 capete bovine pentru reproductie si 100
capete vitei ) si va avea o suprafata construita de 2600 mp. Conform
Ordinului Ministerului Sanatatii nr.119/2014 se impune o zona de protectie
sanitara de 100 m. In prezent, zona in care se realizeaza investitia este
destinata activitatilor productive nepoluante ( zona A1 ). In urma realizarii
fermei, atat in zona de protectie sanitara cat si in zona ce este delimitata
de canalele CCN 231, CCN 235, CCN 248 si CCN 205 se vor permite
desfasurarea activitatilor agrozootehnice si a altor destinatii compatibile si
va devenii zona A1Z. In partea de Nord si in partea de Sud-Est zona
invecinata este A1, in partea de Sud-Vest avem zona V5 iar in partea de
Est avem zona de protectie CFR. Distanta intre ferma si zona M3 ( zona de
locuinte si functiuni complementare ) este de peste 350 m.
Localizarea investitiei este intr-o zona care beneficieaza de un
potential zootehnic mediu, existant conditii benefice pentru cresterea
animalelor.
Strategia de dezvoltare a agriculturii la nivel national vizeaza
dezvoltarea si imbunatatirea sectorului de crestere a animalelor, sector
considerat prioritar datorita importantei avute in economia nationala.
Eficienta exploatatiilor zootehnice este influentata nu numai de numarul de
animale, dar si de sistemul de intretinere, de tehnologiile aplicate. Ferma de
taurine va fi structurata corespunzator din punct de vedere al marimii
efectivului, tehnologiei aplicate , precum si a sistemului de intretinere, in
consecinta, se vor respecta toate normele de protecie a mediului, aceasta
activitate nu constituie un factor poluant pentru mediu.
Terenul beneficiarului avand o suprafata mare , pe care a facut toate
demersurile pentru a obtine o productie vegetala ecologica , ii permite sa
hraneasca taurinele cu furaje naturale, astfel calitatea carnii este de cea
mai buna calitate. In final, aceasta este in beneficiul sanatatii populatiei.
In contextul cresterii economice care se preconizeaza pentru urmatorii
ani, realizarea unei astfel de investitii se dovedeste a fi necesara. Se
doreste infiintarea acestei ferme si datorita potentialului animal crescut in
aceasta zona si a posibilitatilor de avansare rapida a activitatilor agricole in
conditiile unei clime propice dezvoltarii sale.
Necesitatea implementarii proiectului propus se bazeaza pe
valorificarea conditiilor naturale favorabile cresterii animalelor, oportunitatile
oferite de piata, reflectate in cresterea consumului de carne de bovine;
stimularea concurentei in zona de actiune a fermei; constribuie la
imbunatatirea veniturilor producatorului agricol.

7
 Investitia va cuprinde :
- Grajd de taurine
- Platforma betonata
- Bucatarie furajera pentru ferma zootehnica propie
- Depozit de cereale pentru ferma zootehnica propie
- Container modularpentru spatiu medic veterinar
- Container modular pentru sef ferma
- Garaj pentru utilaje agricole
- Fanar
- Siloz
- Utilaje tehnologice

Fluxul tehnologic :
- pregatirea terenului
- semanarea/intretinerea culturii/ recoltarea.
- obtinerea materiei prime
- uscarea/curatarea materiei prime
- depozitarea si/sau procesarea materiei prime
- consumul materiei prime in ferma propie
- vanzarea viteilor.
Cheltuielile pentru realizarea retelelor de apa, canalizare, retele
electrice si de modernizare a drumurilor vor fi sunt suportate in ntregime de
investitor sau beneficiar.

ZONA A1
Activitati productive nepoluante desfurate n
constructii industriale mari si mijlocii, distributia i
depozitarea bunurilor i materialelor, cercetarea industrial care necesit
suprafete mari de teren. Cuprind suprafete de parcare pentru angajati,
accese auto sigure i suficient spatiu pentru camioane ncrcat /
descrcat i manevre. n mod obinuit sunt permise activittile care
necesit spatii mari n jurul cldirilor i care nu genereaz emisii poluante.

Utilizari admise :
- servicii pentru zona industrial, transporturi, depozitare comercial,
- servicii comerciale legate de transporturi i depozitare;
- parcaje la sol i multietajate;
- statii de ntretinere i reparatii auto;
- statii de betoane
- statii de benzin;
- comert, alimentatie public i servicii personale;
- locuinte de serviciu pentru personalul care asigur permanenta sau
securitatea unittilor.
8
 Utilizari admise cu conditionari :
Birouri incluznd oricare din urmtoarele utilizri:
a) birouri profesionale sau de afaceri;
b) servicii pentru afaceri;
c) institutii financiare sau bancare;
d) pot i telecomunicatii

Activitti productive i servicii incluznd oricare din urmtoarele

utilizri:
a) productie manufacturier;
b) birouri profesionale sau de afaceri fie ca utilizare principal, fie ca
utilizare secundar;
c) activitti de cercetare - dezvoltare cu exceptia celor care utilizeaz
substante explozive sau toxice conform prevederilor legale;

In cazul conversiei functionale se recomand reabilitarea i adaptarea

cldirilor industriale abandonate;
In cazul reconversiei functionale se recomand identificarea i
eliminarea surselor remanente de poluare sau contaminare a solului.

Utilizari interzise :
- se interzice localizarea activittilor poluante i care prezint risc
tehnologic;
- se interzice amplasarea unittilor de nvtmnt precolar, colar i
gimnazial, a serviciilor publice sau de interes general i a spatiilor pentru
sport n interiorul limitelor n care poluarea depete CMA.

Zone de protectie
Se impune o zona de protectie de 2 m pe fiecare parte a canalelor
existente.

Parcelare :
- pentru a fi construibile, parcelele vor avea o suprafat minim de
3000 mp. i un front minim la strad de 30,00 metri;
- parcelele cu dimensiuni i suprafete mai mici dect cele anterior
specificate nu sunt construibile pentru activitti productive;
- dimensiunile se pstreaz i n cazul parcelelor noi aprute prin
diviziunea unor parcele anterioare (prin schimb, nstrinare, etc);
- in cazul n care n momentul aprobrii prezentului regulament
parcelele au dimensiuni mai mici dect cele specificate anterior, acestea se
vor aduce in conditii de construibilitate prin asociere cu una din parcelele
vecine sau prin contopire cu aceasta.

9
 Alinierea :
ALINIEREA CLDIRILOR = linia pe care sunt dispuse faadele
cldirilor spre strad i care poate coincide cu aliniamentul sau poate fi
retras fa de acesta, conform prevederilor regulamentului. n cazul
retragerii obligatorii a cldirilor fa de aliniament, interspaiul dintre
aliniament i alinierea cldirilor este non aedificandi, cu excepia
subsolurilor, mprejmuirilor, acceselor i a teraselor ridicate cu cel mult 0,60
metri fa de cota terenului din situaia anterioar lucrrilor de terasament.
Se impune o aliniere de 11 m din axul strazii cu sectiunea B-B.
Se impune o aliniere de 13 m din axul strazii cu sectiunea D-D.

ALINIAMENT = linia de demarcaie ntre domeniul public i

proprietatea privat.

Fata de limitele laterale ale parcelei cladirile se dispun la o distant de

minim 3 metri.

Circulatii si accese :
Pentru a fi construibile, toate parcelele trebuie s aib acces dintr-o
cale public sau privat de circulatie.
Pentru accesul la terenurile cuprinse in zona A1 s-a propus realizarea
drumurilor cu profilul stradal B-B si D-D.
Drumul cu profilul stradal B-B va avea un carosabil de 7 m , trotuar de
1.5 m pe o singura parte si zona de protectie a canalului CCN 248 de 2 m
pe cealalta parte, iar drumul cu profilul stradal D-D va avea un carosabil de
7 m , zona verde de 1.5 m si trotuar de 3 m pe o singura parte si zona de
protectie a canalului CCN 240 de 2 m pe cealalta parte.

Stationarea autovehiculelor :
- stationarea vehiculelor att n timpul lucrrilor de constructii-
reparatii, ct i n timpul functionrii cldirilor se va face n afara drumurilor
publice, fiecare unitate avnd prevzute n interiorul parcelei spatii de
circulatie, ncrcare i ntoarcere;
- in interiorul parcelei se vor prevedea parcaje pentru angajati si
vizitatori
- n spatiul de retragere fat de aliniament, maxim 50% din teren
poate fi rezervat parcajelor cu conditia nconjurrii acestora cu un gard viu
avnd nltimea de minimum 1,20 m;

Regimul de inaltime :
In perimetrul zonelor de servitute aeronautica instituite de prezenta
Aeroportului Intenational, inaltimea maxima a cladirilor va fi stabilita prin
avizul Autoritatii Aeronautice Civile Romane;
Inltimea maxima a cldirilor din zona A1 este de maxim 20,0 metri.
10
 Aspectul exterior al cladirilor
- volumele construite vor fi simple i se vor armoniza cu caracterul
zonei si cu vecinatatile imediate;
- fatadele posterioare i laterale vor fi tratate arhitectural la acelai
nivel cu fatada principala;
- tratarea acoperirii cladirilor va tine seama de faptul c acestea se
percep din cladirile mai inalte inconjuratoare, in special din cele cu functiuni
publice.

Conditii de echipare edilitara

-se recomanda ca toate cldirile sa se racordeze la retelele publice de

ap i canalizare; In cazul alimentrii cu ap n sistem propriu se va obtine
avizul autorittii competente care administreaz resursele de ap.
- se va asigura preepurarea apelor uzate, inclusiv a apelor meteorice
care provin din ntretinerea i functionarea instalatiilor, din parcaje, circulatii
i platforme exterioare;

Spatii libere si spatii plantate

- orice parte a terenului incintei vizibil dintr-o circulatie public va fi
astfel amenajat nct s nu altereze aspectul general al localittii;
- suprafetele libere din spatiul de retragere fat de aliniament vor fi
plantate cu arbori
- se impune ca in interiorul zonelor industriale mari organizarea
spatiala sa permita creerea unui spatiu verde compact de tip scuar cu
suprafata minima de 15% din suprafata zonei respective;
- suprafetele libere neocupate cu circulatii, parcaje i platforme
functionale vor fi plantate cu un arbore la fiecare 200 mp;

Imprejmuiri
- mprejmuirile spre strad vor fi transparente, cu nltimi de minim
2,00 metri din care un soclu opac de 0.60 m., i vor fi dublate cu un gard
viu.
- portile de intrare vor fi retrase fat de aliniament pentru a permite
stationarea vehiculelor tehnice nainte de admiterea lor n incint, pentru a
nu incomoda circulatia pe drumurile publice;

Procent maxim de ocupare a terenului si coeficientul maxim de

utilizare a terenului

INDICATORI TERITORIALI EXISTENTI :

POT = (Sc/St) x 100 = 0.00 %
CUT = (Sc/St) = 0.00

11
INDICATORI TERITORIALI PROPUSI :
POT max = (Sc/St) x 100 = 60.00 %
CUT volumetric max = 15

Bilant teritorial

ZONA A1Z
Activitati productive agrozootehnice
Utilizari admise :
- depozite produse nealimentare
- ateliere mica productie si reparati, nepoluante si nealimentare.

Utilizari admise conditionat :

- ferme de cabaline maxim 20 de capete.
- ferme de taurine maxim 200 de capete.
- ferme de pasari maxim 100 de capete.
- ferme de ovine , caprine
- ferme de porci maxim 20 de capete.
- spitale si clinici veterinare.

Aceste utilizari sunt permise atata timp cat zona lor de protectie
sanitara nu intra cu mai mult de 6 m peste zonificarea vecina.
(A1)

Utilizari interzise :
- depozite alimentare
- comert , alimentatie publica si servicii personale
- birouri profesionale sau de afaceri
- locuinte
- spatii de invatamant, educatie
- institutii financiare si bancare
12
 - posta si telecomunicatii
- locuinte de serviciu

Zone de protectie
Se impune o zona de protectie sanitara cu R=100 m.
Se impune o zona de protectie de 2 m pe fiecare parte a canalelor
existente.
Fata de linia CFR se impune o zona de siguranta de 100 m si o zona
de protectie de 20 m.

Parcelare :
- pentru a fi construibile, parcelele vor avea o suprafat minim de
3000 mp. i un front minim la strad de 30,00 metri;
- parcelele cu dimensiuni i suprafete mai mici dect cele anterior
specificate nu sunt construibile pentru activitti productive;
- dimensiunile se pstreaz i n cazul parcelelor noi aprute prin
diviziunea unor parcele anterioare (prin schimb, nstrinare, etc);
- in cazul n care n momentul aprobrii prezentului regulament
parcelele au dimensiuni mai mici dect cele specificate anterior, acestea se
vor aduce in conditii de construibilitate prin asociere cu una din parcelele
vecine sau prin contopire cu aceasta.

Alinierea :
ALINIEREA CLDIRILOR = linia pe care sunt dispuse faadele
cldirilor spre strad i care poate coincide cu aliniamentul sau poate fi
retras fa de acesta, conform prevederilor regulamentului. n cazul
retragerii obligatorii a cldirilor fa de aliniament, interspaiul dintre
aliniament i alinierea cldirilor este non aedificandi, cu excepia
subsolurilor, mprejmuirilor, acceselor i a teraselor ridicate cu cel mult 0,60
metri fa de cota terenului din situaia anterioar lucrrilor de terasament.
Se impune o aliniere de 11 m din axul strazii cu sectiunea B-B.
Se impune o aliniere de 13 m din axul strazii cu sectiunea D-D.

ALINIAMENT = linia de demarcaie ntre domeniul public i

proprietatea privat.

Fata de limitele laterale ale parcelei cladirile se dispun la o distant de

minim 3 metri.

Circulatii si accese :
Pentru a fi construibile, toate parcelele trebuie s aib acces dintr-o
cale public sau privat de circulatie.
Pentru accesul la terenurile cuprinse in zona A1Z s-a propus
realizarea drumurilor cu profilul stradal B-B si D-D.
13
 Drumul cu profilul stradal B-B va avea un carosabil de 7 m , trotuar de
1.5 m pe o singura parte si zona de protectie a canalului CCN 248 de 2 m
pe cealalta parte, iar drumul cu profilul stradal D-D va avea un carosabil de
7 m , zona verde de 1.5 m si trotuar de 3 m pe o singura parte si zona de
protectie a canalului CCN 240 de 2 m pe cealalta parte.

Stationarea autovehiculelor :
- stationarea vehiculelor att n timpul lucrrilor de constructii-
reparatii, ct i n timpul functionrii cldirilor se va face n afara drumurilor
publice, fiecare unitate avnd prevzute n interiorul parcelei spatii de
circulatie, ncrcare i ntoarcere;
- in interiorul parcelei se vor prevedea parcaje pentru angajati si
vizitatori
- n spatiul de retragere fat de aliniament, maxim 50% din teren
poate fi rezervat parcajelor cu conditia nconjurrii acestora cu un gard viu
avnd nltimea de minimum 1,20 m;

Regimul de inaltime :
In perimetrul zonelor de servitute aeronautica instituite de prezenta
Aeroportului Intenational, inaltimea maxima a cladirilor va fi stabilita prin
avizul Autoritatii Aeronautice Civile Romane;

Aspectul exterior al cladirilor

- volumele construite vor fi simple i se vor armoniza cu caracterul
zonei si cu vecinatatile imediate;
- fatadele posterioare i laterale vor fi tratate arhitectural la acelai
nivel cu fatada principala;
- tratarea acoperirii cladirilor va tine seama de faptul c acestea se
percep din cladirile mai inalte inconjuratoare, in special din cele cu functiuni
publice.

Conditii de echipare edilitara

-se recomanda ca toate cldirile sa se racordeze la retelele publice
de ap i canalizare; In cazul alimentrii cu ap n sistem propriu se va
obtine avizul autorittii competente care administreaz resursele de ap.
- se va asigura preepurarea apelor uzate, inclusiv a apelor meteorice
care provin din ntretinerea i functionarea instalatiilor, din parcaje, circulatii
i platforme exterioare;

Spatii libere si spatii plantate

- orice parte a terenului incintei vizibil dintr-o circulatie public va fi
astfel amenajat nct s nu altereze aspectul general al localittii;
- suprafetele libere din spatiul de retragere fat de aliniament vor fi
plantate cu arbori
14
 - se impune ca in interiorul zonelor industriale mari organizarea
spatiala sa permita creerea unui spatiu verde compact de tip scuar cu
suprafata minima de 15% din suprafata zonei respective;
- suprafetele libere neocupate cu circulatii, parcaje i platforme
functionale vor fi plantate cu un arbore la fiecare 200 mp;

Imprejmuiri
- mprejmuirile spre strad vor fi transparente, cu nltimi de minim
2,00 metri din care un soclu opac de 0.60 m., i vor fi dublate cu un gard
viu.
- portile de intrare vor fi retrase fat de aliniament pentru a permite
stationarea vehiculelor tehnice nainte de admiterea lor n incint, pentru a
nu incomoda circulatia pe drumurile publice;

Procent maxim de ocupare a terenului si coeficientul maxim de

utilizare a terenului

INDICATORI TERITORIALI EXISTENTI :

POT = (Sc/St) x 100 = 0.00 %
CUT = (Sc/St) = 0.00

INDICATORI TERITORIALI PROPUSI :

POT max = (Sc/St) x 100 = 60.00 %
CUT volumetric max = 15

Bilant teritorial

15
ZONA M3
SUBZONA MIXTA SITUATA IN AFARA LIMITELOR
ZONEI PROTEJATE, avnd regim de construire
continuu sau discontinuu i nltimi maxime de P+2
niveluri + mansarda sau P+2- 3niveluri
Subzona mixta situata in afara zonei protejate, cu cladiri avand
caracter continuu sau discontinuu si inaltimi de max. P+2E+M sau P+2E-3E
(in cazul acoperirii in terasa). Alaturi de locuinte cu partiu obisnuit sau cu
partiu special pentru profesiuni liberale se admit functiuni pentru comert-
servicii, in principal cladiri pentru turism (minihoteluri), birouri, showroom-uri
in limita a 500 mp (Ac) cu zona tampon spre locuinte, minimarket-uri in
limita a 500 mp (Ac) si supermarket-uri in limita a 1000 mp(Ac), spatii
pentru mica productie si depozite de mici dimensiuni max. 500mp (Ac)
avand spatiile pentru birouri orientate spre circulatia publica.

Utilizari admise :
- institutii, servicii si echipamente publice de nivel supramunicipal,
municipal, de sector si de cartier;
- locuinte cu partiu obisnuit; locuinte cu parter-ul dedicat activitatilor
de comert/ servicii;
- locuinte cu partiu special care includ spatii pentru profesiuni liberale.
- lacasuri de cult;
- sedii ale unor companii si firme, servicii pentru intreprinderi,
proiectare, cercetare, expertizare, consultanta in diferite domenii si alte
servicii profesionale;
- servicii financiar -bancare;
- asistenta juridica- cabinete avocatura, cabinete notariale etc;
- asistenta medicala furnizata privat- cabinete medicale;
- servicii sociale, colective si personale;
- sedii ale unor organizatii politice, profesionale, etc.;
- constructii pentru invatamant: gradinite, scoli, licee, scoli
profesionale, scoli postliceale;
- comert cu amanuntul: mini-market-uri (max.500mp Ac),
supermarket-uri in constructii independente (max. 1.000mp Ac) sau la
parterul constructiilor; showroom-uri (max. 500 mp Ac)
- mica productie si depozitare mic-gros in limita a maximum 500 mp
Ac;
- hoteluri, minihoteluri, pensiuni, agentii de turism;
- restaurante, baruri, cofetarii, cafenele, etc.;
- sport si recreere in spatii acoperite;
- parcaje la sol si multietajate;
- spatii libere pietonale, pasaje pietonale acoperite;

16
 - spatii plantate: scuaruri, gradina de cartier;

Utilizari admise cu conditionari :

-in zonele existente se admite conversia locuintelor in alte functiuni,
cu conditia mentinerii ponderii locuintelor in proportie de minim 30% din
ADC-ul subzonei functionale;
-toate cladirile vor avea la parterul orientat spre strada functiuni care
admit accesul publicului in mod permanent sau conform unui program de
functionare;
- se interzice localizarea restaurantelor care comercializeaza bauturi
alcoolice la o distanta mai mica de 100 ml de scoli si de biserici;
- se admite completarea cu cladiri comerciale in interspatiile dintre
blocuri, pe terenuri proprietate privata, cu conditia sa se mentina accesele
carosabile si trecerile pietonale necesare si sa se respecte cerintele de
protectie a cladirilor existente;
- se pot mentine unitatile de mica productie existente cu conditia sa
nu fie poluante, sa nu prezinte risc tehnologic si/sau sa fie incomode prin
traficul generat si sa fie compatibile ca functionare si aspect cu zona mixta
si cu conditia obtinerii avizului Agentiei pentru Protectia Mediului.

Utilizari interzise :
- depozitare en gros;
- activitati productive poluante, cu risc tehnologic sau incomode prin
traficul generat;
- constructii provizorii de orice natura, cu exceptia celor pentru
organizare de santier pe durata existentei santierului;
- depozitarea pentru vanzare a unor cantitati de substante inflamabile
sau toxice;
- activitati care utilizeaza pentru depozitare si productie terenul vizibil
din circulatiile publice sau din institutiile publice;
- depozitari de materiale refolosibile;
- statii de intretinere auto, spalatorii auto, vulcanizari;
- spalatorii chimice;
- platforme de precolectare a deseurilor urbane;
- lucrari de terasament de natura sa afecteze amenajarile din spatiile
publice si constructiile de pe parcelele adiacente; 36
- orice lucrari de terasament care pot sa provoace scurgerea apelor
pe parcelele vecine sau care impiedica evacuarea si colectarea apelor
meteorice;
- dispunerea in intersectii de panouri luminoase pentru imagini in
miscare (dispaly-uri electronice);

17
 Zone de protectie
Se impune o zona de protectie de 2 m pe fiecare parte a canalelor
existente.

Parcelare
- pentru locuinte individuale /colective, birouri individuale,birouri
profesiuni liberare: insiruite-minim 150 mp, cuplate-minim 200 mp, izolate-
minim 300 mp;
- pentru constructii pentru mica productie depozitare mic gros, servicii,
comert cu amanuntul de tip minimarket, in constructii independente izolate
pe lot - minim 900 mp;
- pentru constructii pentru supermarket-uri in constructii
independente, izolate pe lot - minim 2000 mp;
- pentru constructii publice dispuse izolat, terenul minim este de
1000 mp.

Alinierea :
ALINIEREA CLDIRILOR = linia pe care sunt dispuse faadele
cldirilor spre strad i care poate coincide cu aliniamentul sau poate fi
retras fa de acesta, conform prevederilor regulamentului. n cazul
retragerii obligatorii a cldirilor fa de aliniament, interspaiul dintre
aliniament i alinierea cldirilor este non aedificandi, cu excepia
subsolurilor, mprejmuirilor, acceselor i a teraselor ridicate cu cel mult 0,60
metri fa de cota terenului din situaia anterioar lucrrilor de terasament.
Se impune o aliniere de 11 m din axul strazii cu sectiunea B-B.
Se impune o aliniere de 11 m din axul strazii cu sectiunea C-C.
Se impune o aliniere de 13 m din axul strazii cu sectiunea D-D.

ALINIAMENT = linia de demarcaie ntre domeniul public i

proprietatea privat.

Fata de limitele laterale ale parcelei cladirile se dispun la o distant de

minim 3 metri.

Circulatii si accese :
Pentru a fi construibile, toate parcelele trebuie s aib acces dintr-o
cale public sau privat de circulatie.
Pentru accesul la terenutrile cuprinse in zona M3 s-a propus
realizarea drumurilor cu profilul stradal B-B, C-C si D-D.
Drumul cu profilul stradal B-B va avea un carosabil de 7 m , trotuar de
1.5 m pe o singura parte si zona de protectie a canalului CCN 248 de 2 m
pe cealalta parte, drumul cu profilul stradal C-C va avea un carosabil de 7
m , trotuar de 1.5 m pe o singura parte, pe cealalta parte a carosabilului
zona verde cuprinsa intre 5.3-8m si zona de protectie a canalului CCN 248
18
de 2 m iar drumul cu profilul stradal D-D va avea un carosabil de 7 m , zona
verde de 1.5 m si trotuar de 3 m pe o singura parte si zona de protectie a
canalului CCN 240 de 2 m pe cealalta parte.

Stationarea autovehiculelor :
- stationarea autovehiculelor necesare functionarii diferitelor activitati se
admite numai in interiorul parcelei, deci in afara circulatiilor publice
respectiv domeniului public
- calculul capacitatii de parcare in functie de obiectiv, modul de amplasare
si detaliile de proiectare se vor asigura in conformitate normativele in
vigoare
- in cazul in care nu se pot asigura in limitele parcelei locurile de parcare
normate, se va demonstra (prin prezentarea formelor legale) realizarea unui
parcaj in cooperare ori concesionarea locurilor necesare intr-un parcaj
colectiv; aceste parcaje vor fi situate in zona adiacenta la o distanta de
max. 250 metri;
- se recomanda ca gruparea prin cooperare a parcajelor la sol sa se faca in
suprafete dimensionate si dispuse astfel incat sa permita ulterior, odata cu
cresterea gradului de motorizare, construirea unor parcaje supraetajate.

Regimul de inaltime :
In perimetrul zonelor de servitute aeronautica instituite de prezenta
Aeroportului Intenational, inaltimea maxima a cladirilor va fi stabilita prin
avizul Autoritatii Aeronautice Civile Romane;
Inltimea maxima a cldirilor din zona M3 este de maxim 12,0 metri.

- inaltimea maxima admisibila la cornise in planul fatadei nu va depasi

distanta dintre aliniamente (nu va fi mai mare decat distanta pana la
alinierea admisa spre strada pentru cladirile situate pe frontul opus al
aceleiasi strazi);
- depasirea acestei inaltimi - cu max. 2 niveluri retrase fata de planul
fatadei in interiorul unui cerc cu raza de 4,0 m. si tangenta la 45 grade la
acesta - este posibila numai cand prin aceasta:
- nu se realizeaza un calcan spre o cladire protejata sau
aflata in stare buna si mentinuta;
- atunci cand prin realizarea unei cladiri care se inscrie in
prevederile regulamentului se dezveleste calcanul unei cladiri
existente mentinute;
- depasirea acestei inaltimi este posibila numai cu conditionarile
anterior enumerate si numai atunci cand:
- dimensiunea frontului la strada si suprafata parcelei
permit o retragere de la limitele laterale egala cu H/2; in acest
sens, inaltimea maxima la cornisa este cea din planul fatadei
principale, cu conditia ca si fatadele laterale sa respecte
19
 aceeasi
regula de retragere ca si fatada pricipala (2 niveluri retrase din
planul fatadei in interiorul unui cerc cu raza de 4m si tangenta la
45 de grade la acesta);
- frontul la strada este front continuu, cu constructii
insiruite, in acest caz nemaiexistand conditionarea privind
retragerea minima de la limitele laterale de proprietate, ci numai
cea privitoare la distanta dintre aliniamente;
- atunci cand noua constructie depaseste ca inaltime constructia
alaturata propusa a fi mentinuta este obligatoriu ca volumul care se inalta
sa fie retras de la limita de proprietate pentru a fi tratat ca fatada conform
Codului Civil. Pentru constructiile cuplate la calcanul unei cladiri existente
este obligatorie preluarea amprentei calcanului acesteia in zona vizibila
din domeniul public;
- motivele de decoratiune ale acoperisului, lucarne, etc. trebuie sa fie
inscrise intr-un plan paralel cu acela al partii superioare a cladirii, si
pozitionat la min. 1,50 m. departare de acesta.

Aspectul exterior al cladirilor

- apectul cladirilor va exprima caracterul si reprezentativitatea
functiunii si va raspunde exigentelor actuale ale arhitecturii europene de
coerenta si eleganta;
- se va asigura o tratare similara a tuturor fatadelor aceleiasi cladiri
avand in vedere perceperea acestora din cladirile inalte si de pe formele de
relief inconjuratoare
- se va acorda atentie modului de tratate a acoperisurilor sau
teraselor perceptibile intr-o perspectiva descendenta din cladirile inalte si de
pe formele de relief inconjuratoare;
- sunt interzise imitatiile de materiale ca: piatra falsa, caramida falsa,
lemn fals, folosirea in exterior a unor materiale fabricate pentru interior si
materialele de constructie precare (de tip asbociment, tabla ondulata,
plastic ondulat, etc.)

Conditii de echipare edilitara

Retele de apa si canalizare

- se recomanda ca toate cldirile sa se racordeze la reteaua publica
de distributie a apei potabile; In cazul alimentrii cu ap n sistem propriu
se va obtine avizul autorittii competente care administreaz resursele de
ap.
- racordarea la reteaua de canalizare este obligatorie pentru orice
constructie sau instalatie noua;
- amenajarile pe orice teren trebuiesc astfel realizate incat sa permita
scurgerea apelor meteorice spre reteaua publica colectoare a acestora;
20
 - racordarea burlanelor la canalizarea pluviala este obligatoriu sa fie
facuta pe sub trotuare pentru a se evita producerea ghetii.

Retele electrice si telefonice

- cablurile de alimentare cu energie electrica destinata consumului
particular ca si iluminatului public, de asemenea si retelele de
telecomunicatii trebuiesc introduse in subteran. In caz de imposibilitate
tehnica si numai atunci, pot fi dispuse astfel incat sa urmareasca liniile de
cornisa ale imobilelor, cu scopul de a se confunda cu zonele de umbra ale
acoperisurilor.

Reteaua de alimentare cu gaz

- se recomanda bransarea noilor investitii la sistemul de alimentare cu
gaze al orasului;
- toate conductele in afara imobilelor vor fi amplasate in subteran
-alimentarea cu caldura se poate realiza prin racordarea la centralele
termice de cvartal sau construirea, in cazul dezvoltarii unui ansamblu de
constructii, a unei centrale termice de cvartal;
- incalzirea se poate asigura si prin centrale termice proprii de bloc
sau de apartament.

Salubritate
- orice cladire de locuit (locuinte individuale sau colective) precum si
orice unitate cu caracter lucrativ, pentru odihna sau recreere, trebuie sa fie
prevazute cu amenajari pentru colectarea deseurilor menajere in
containere.

Spatii libere si spatii plantate

- se recomanda mentinerea, pe cat posibil, in spatiile urbane
constituite (cartiere de locuinte colective) a gradinilor de fatada, spatiilor si
scuarurilor verzi.
- pentru locuintele colective si celelalte functiuni admise se va incerca
pe cat posibil rezolvarea spatiilor de parcare la subsol pentru pastrarea
caracterului inverzit al parcelei.

Imprejmuiri
-imprejmuirile spre strada sau spre domeniul public vor fi
transparente,cu o inaltime de 1,80 m. din care un soclu opac de 0,60 m.
inaltime;
- in toate cazurile se va asigura perceperea de catre trecator a fatadei
cu vedere la strada;
- spatiile comerciale si alte servicii retrase de la aliniament pot fi lipsite
de gard, pot fi separate cu borduri sau cu garduri vii si pot fi utilizate ca
terase pentru restaurante, cafenele, etc.
21
 - imprejmuirile spre limitele laterale si posterioare pot fi opace cu
inaltimea maxim de 2,20 m;
- se interzice vopsirea in culori stridente si stralucitoare a
imprejmuirilor

Procent maxim de ocupare a terenului si coeficientul maxim de

utilizare a terenului
INDICATORI TERITORIALI EXISTENTI :
POT = (Sc/St) x 100 = 0.00 %
CUT = (Sc/St) = 0.00
INDICATORI TERITORIALI PROPUSI ZONA M3 :
Locuinte individuale, case de vacanta :
POT max = (Sc/St) x 100 = 40.00 %
CUT max = 0.8 - pentru P+1E
CUT max = 1.20 - pentru P+2E
CUT max = 1.60 - pentru P+3E

Locuinte colective, pensiuni :

POT max = (Sc/St) x 100 = 35.00 %
CUT max = 0.7 - pentru P+1E
CUT max = 1.05 - pentru P+2E
CUT max = 1.40 - pentru P+3E

Minimarket-uri in constructii specializate: mica productie si depozitare in

constructii de dimensiuni medii si mici :
POT max = (Sc/St) x 100 = 60.00 %
CUT max = 2.2
CUT volumetric max = 5.5

Supermarket-uri in constructii individuale, ( Ac max. 1000mp ) cu

asigurarea parcajelor la sol
POT max = (Sc/St) x 100 = 50.00 %
CUT volumetric max = 5

Bilant teritorial

22
ZONA V5
SUBZONA SPATIU VERDE CULOAR DE PROTECTIE
A LINIILOR ELECTRICE

Se interzic orice amenajari care sa atraga locuitorii n spatiile de

protectie fata de liniile electrice
Latimea zonei verzi de protectie fata de retelele electrice va respecta
normele n vigoare.

Zone de protectie
Fata de LEA 20 kV se va pastra o zona de protectie de 12 m stanga
/dreapta.
Fata de LEA 110 kV se va pastra o zona de protectie de 18,5 m
stanga/dreapta.
Fata de LEA 400 kV se va pastra o zona de protectie de 37,5 m
stanga/dreapta.

Bilant teritorial

Bilant teritorial general

23
4. CONCLUZII MASURI IN CONTINUARE

Printre masurile luate in considerare se nscrie realizarea unor

investiii etapizate astfel:
Realizarea unor proiecte specifice pentru drumuri.
Realizarea unor proiecte pentru infrastructura edilitara.
Proiectarea tuturor obiectivelor propuse.
Pe baza documentaiei de fata, aprobata, a avizelor de utilitati, deja
obinute, precum si a celorlalte aprobri si avize solicitate prin Certificatul
de Urbanism emis de Primaria Municipiului Brasov, se poate trece la
elaborarea proiectului pentru obinerea autorizaiei de construire.
Prezenta documentaie respecta in totalitate prevederile si
recomandrile Planului Urbanistic General aprobat, si scoate in evidenta
faptul ca obiectivele propuse vor ridica standardul de calitate al serviciilor
existente in zona.

Intocmit,
Arh. Alexa Sebastian

24