Cristina Farkas | Drept |

Universitatea Politehnica Bucuresti

Facultatea de Antreprenoriat, Ingineria si Managementul
Afacerii
Student: Farkas Lucia Cristina
Grupa: 1522

Legea Drii in plat

LEGEA PRIVIND DAREA N PLAT A
IMOBILELOR: NTRE SPERANELE
DEBITORILOR, AGASAREA BANCHERILOR
I IMPLICAREA POLITICIENILOR

Introducere

A pornit de la politicieni. A animat discuiile pe piaa bancar,

genernd dezbateri aprinse.
A incitat speranele romnilor cu credite ipotecare, a agasat bancherii,
comerciali i centrali. Legea privind darea n plat a imobilelor-datio
in solutum, aceasta permind oricrei persoane fizice titular a unui
credit imobiliar s sting datoria ctre banc definitiv i fr
executarea altor garanii suplimentare prin cedarea imobilului ipotecat
n favoarea bncii printr-o simpl procedur notarial la care banca nu
este parte. Legea drii n plat a caselor ipotecate, cu un puternic iz
populist, scris de avocatul Gheorghe Piperea, i susinut de un
numeros grup de parlamentari (140 de deputai i senatori, cu
precdere din PNL), ofer oricrui deintor de credit imobiliar, chiar
dac poate sau nu s-i achite ratele, posibilitatea de a ceda imobilul
ipotecat bncii, IFN-ului sau recuperatorului de credite i astfel scap
de toate datoriile.

Ce prevede legea?
Darea n plat, care permite nchiderea un credit ipotecar prin
predarea imobilului ipotecat

ctre creditor, este o msur recomandat de Parlamentul European

pentru toate statele membre, iar directiva Uniunii Europene privind
creditele ipotecare permite instituirea unei asemenea proceduri. Mai
exact, statele membre pot menine sau introduce dispoziii mai
stricte dect cele prevzute n acele domenii despre care nu se
precizeaz clar c fac obiectul unei armonizri maximale. n cazul n
care rmne datorie de rambursat n urma procedurii de executare
silit, statele membre asigur instituirea de msuri n vederea
facilitrii rambursrii, cu scopul de a proteja consumatorii, prevede
textul directivei.

Practic, statele membre sunt obligate s implementeze legi de

protejare a consumatorului atunci cnd imobilul executat nu stinge
creditul ipotecar, dar las libertatea fiecrui stat s aleag
procedurile potrivite.

Legea spune c romnii ar putea scpa de datoriile la bnci

prin simpla cedare a casei ipotecate. Model care funcioneaz i n
Statele Unite ale Americii. Pentru asta, debitorul trebuie doar s aib
un avocat i s transmit prin acesta bncii o notificare n care arat
c a hotrt s i transfere imobilul ipotecat. Creditorul este obligat

PAGE 1
s se prezinte pentru a semna actele, dup care nu mai are pretenii
de la debitor. Legea n vigoare acum spune c dac o persoan fizic
nu mai poate sau nu mai vrea s achite ratele la creditul ipotecar,
banca execut garania. Bunul este vndut la licitaie. Dac
vnzarea nu acoper creana, sumele care rmn neacoperite pot fi
recuperate de creditori prin alte executri silite asupra veniturilor
debitorilor. Beneficiaz de prevederile legii toi cei care au luat un
mprumut imobiliar de la banc, instituie nebancar sau
administrator de creane, dar i cei care vor lua credite imobiliare.

Premisa
Noile turbulene pe piaa bancar vin dup ce n 2010 sistemul a fost
zdruncinat de Ordonana 50

privind creditarea persoanelor fizice, care a provocat revelaia c prea

puini clieni tiu ce au semnat atunci cnd au luat un credit att din
vina bncilor care au recurs inclusiv la clauze abuzive, cu condiii
prezentate n mod neltor, ct i din cauza superficialitii clienilor n
general.

Acum discuia s-a concentrat pe zona mprumuturilor imobiliare

de tot felul credite ipotecare, credite de investiii imobiliare i alte
credite cu garanii imobiliare. Debitorii care pot beneficia de legea
drii n plat sunt persoanele fizice din Romnia cu un credit
garantat cu o ipotec. i toate tipurile de garanii imobiliare se calific
ipoteci pe case, apartamente, cldiri comerciale, terenuri
intravilane sau extravilane. n plus, legea se aplic i pentru romnii
ale cror imobile ipotecate se afl n procedur de executare silit,
actul normativ suspendnd aceast procedur. Problema bncilor este
c n ultimii ani nu au avut foarte mult succes n procesul de executri
silite. Imobilele executate silit de bnci afieaz preuri sub media
pieei n condiiile n care multe dintre acestea nu au reuit s
trezeasc pn n prezent interesul vreunui cumprtor.

Circuitul legii n forul legislativ a fost alert. La sfritul lunii

octombrie, legea era aprobat de Senat, n noiembrie a primit votul
Camerei Deputailor, iar n decembrie a ajuns la preedintele Klaus
Iohannis pentru promulgare.

PAGE 2
Disputa

Legea privind darea n plat a imobilelor a strnit pn acum

reacii puternice i contradictorii la nivelul ntregii societi, pornind de
la pledoarii privind caracterul social i pn la atenionri privind o
posibil nsprire a condiiilor de creditare, implicaii asupra bugetului
i chiar efecte nefavorabile asupra creterii economice. nclcarea
principiilor neretroactivitii, predictabilitii i proporionalitii legii,
precum i a dreptului de proprietate prevzute de Constituia Romniei
sunt cteva dintre problemele invocate de Asociaia Romn a Bncilor
(ARB) n privina legii darea n plat a imobilelor. i au nceput s
apar i reacii individuale de la nivelul top managementului bncilor
comerciale.

In prezent, o persoan care nu-i mai poate plti creditul este

executat silit, iar dac suma rezultat n urma vnzrii casei ipotecate
n favoarea bncii nu acoper datoria, banca poate sechestra alte
bunuri ale datornicului i-i poate pune poprire pe venituri, pn cnd
datoriile se achit integral.

Bancherii sunt de prere c legea ncalc dreptul de proprietate

consfinit de Constituie, ntruct bncile risc s nu-i poat recupera
integral creditul acordat. Ba chiar exist riscul ca o banc s
acumuleze pierderi att de mari nct s intre n faliment. De
asemenea, bancherii spun c legea favorizeaz n special persoanele
fizice care au fcut speculaii imobiliare n perioada n care nu era
instalat criza, n special cu terenuri i apartamente n complexe
rezideniale de la marginea oraelor, ale cror preuri au sczut
semnificativ sub valoarea creditelor. Datorit acestui fapt, BNR (Banca
Naional a Romniei) a propus reexaminarea, dorind ca preedintelui
Klaus Iohannis fie s retrimit n Parlament legea privind darea n plat
fie s verifice constituionalitatea actului normativ, din cauza faptului
c, n forma actual, Legea nu rspunde caracterului social i poate
genera risc sistemic, dup cum a declarat viceguvernatorul BNR,
Bogdan Olteanu.

Acuzaiile aduse de reprezentaii bncilor comerciale i ai BNR cu

privire la caracterul retroactiv al legii drii n plat a imobilelor
ipotecate cu efect liberatoriu pentru debitor, adoptat recent de
Camera Deputailor aproape n unanimitate, duc la o serie de
rspunsuri din partea avocatului i profesorului de drept Gheorghe

PAGE 3
Piperea, prezentnd pe scurt motivele pentru care nu este de acord cu
acuzaiile aduse. Printre motivele enumerate se regsesc urmtoarele:

- n anul 2011, Curtea Constituional a decis c o lege nu este

retroactiv atunci cnd nu modific o stare de drept nscut
anterior i nu face nimic altceva dect s reglementeze modul de
aciune n timpul urmtor intrrii acesteia n vigoare.
- O lege intern de protecie a consumatorilor poate fi aplicat i
contractelor aflate n derulare la data intrrii sale n vigoare.
- Conform Codului Civil, dac o situaie juridic anterioar intrrii
n vigoare a unei legi noi este generat de regimul juridic al
proprietii, atunci efectele vor fi reglementate de legea nou.

Argumente pro si contra

Argumente mpotriva actualului proiect:

1. Obligarea bncilor ca, n cazul creditelor n valut, de a

acorda, pe lng dreptul de conversie a creditului ntr-o alt valut, i
dreptul consumatorului la o reducere a costurilor de creditare cu cel
puin 10% (art. 30 coroborat cu art. 34 din Proiect). Directiva nu
reglementeaz o astfel de msur i de ce 10% i nu 20% sau 2%?

2. Stabilirea ratei de conversie la cursul de schimb anunat de

BNR (art. 33 din Proiect). Cursul pe care BNR l calculeaz zilnic n jurul
prnzului este un curs mediu, artificial, orientativ fiecare banc fcnd
tranzacii valutare la valori diferite ale euro/dolar/franc. Directiva
17/2014 prevede foarte clar c este vorba de rata de schimb a pieei,
nu cea de referin anunat de bncile centrale, tocmai pentru c nu
se poate face raportarea dect la o rat real de tranzacionare.

3. Aplicabilitatea legii pentru contractele n curs de derulare la

data intrrii n vigoare a Legii (Art. 35 alin.2 din Proiect). Directiva aici e
foarte clar:"Statele membre pot s reglementeze mai n detaliu
mprumuturile n moned strin, cu condiia ca o astfel de
reglementare s nu fie aplicat cu efect retroactiv." (art.23 alin 5 din
Directiva).

4. Limitarea preului contractului de credit prin limitarea nivelul

dobnzii curente la 15%, pentru orice tip de credit (art.44 alin.2 din
Proiect).Din nou, de ce 15% i nu 8% sau 20%? Care e scenariul de
baz care a dus la 15%?

PAGE 4
 5. Limitarea perioadei de declarare a scadenei anticipate i de
iniierea a procedurii de executare silit (art.46 alin.9 din Proiect).
"Perioada dintre declararea scadenei anticipate i executarea silit
este ntre cel puin 3 luni i cel mult 6 luni", conform Proiectului. A
obliga bncile s iniieze procedura de executare silit dup 3 luni de
restana nu este ntotdeauna o aciune n favoarea consumatorului.
Viaa arat c o simpl cerere de ealonare datorat imposibilitii de
achitare a ratelor se rezolv uneori i n 6 luni de la depunerea ei.
Exist riscul ca o eventual negociere a prilor pentru o
restructurare/refinanare s nu se ncadreze n termenul maxim
prevzut de proiect. n aceste condiii, pentru a se putea ncadra n
cele 6 luni, creditorul va declana procedura de executare silit i nu
va mai negocia cu mprumutatul o eventual reealonare. Gsirea unor
soluii proces care nu se poate ncadra ntotdeauna n termenul de 3
sau 6 luni-depinde i de modul n care coopereaz clientul.

Argumente n favoarea actualului proiect:

1. Realizarea conversiei fr niciun cost pentru consumator

(art.35 alin.2 din Proiect). E greu de crezut c acest articol va rmne
n aceast form, ntruct nimic nu e gratis iar cineva va trebui s
suporte costurile. Fie bncile fie prin intermediul unui fond nfiinat, fie
printr-o alt soluie pe care o vor gsi autorii proiectului. Trebuie s se
in cont de faptul c modificarea monedei creditului are implicaii
asupra garaniei existene (accesoriu al obligaiei principale) n sensul
c este necesar i amendarea contractului de ipotec imobliara i/sau
efectuarea meniunii de publicitate n CF, pentru noua valoare a
creanei (noua moned). Aceste costuri sunt n prezent n sarcina
consumatorului.

2. Tot o limitare a costurilor contractului este i cea referitoare la

cuantumul dobnzii penalizatoare n diverse etape ale derulrii
creditului (Art. 45 alin. 2, alin. 7 i alin. 8). Directiva permite statelor
membre s impun doar o limitare costurilor suplimentare datorate
nendeplinirii obligaiilor de plat, la cuantumul necesar pentru a
compensa creditorul pentru costurile suportate in urma nerambursrii.

3. Limitarea dreptului creditorului de a-i recupera integral

creana (art. 47 din Proiect). Aici discuiile pot fi mprite, fiind cu
siguran i din aceia care vor spune ca bncile sunt obligate prin
reglementrile BNR s urmreasc recuperarea datoriilor pn la
epuizarea tuturor cilor legale de recuperare. "Aceast limitare se
aplic i n raport cu statul, prin Ministerul Finanelor, avnd n vedere
c Proiectul nu exclude aplicarea sa la creditele acordate n cadrul unor
programe susinute de statul romn (de exemplu, Prima Cas)?", se

PAGE 5
ntreab bancherii. Ideea este ca i bncile s i asume riscuri, nu doar
clienii.
4. Consilierea clienilor s fie fcut de independeni, nu de
consilieri bancari. E foarte ok, numai c trebuie spus sau limitat i
preul pe care acetia pot s-l cear clienilor.

5. "Modul n care creditorii remunereaz i i motiveaz

intermediarii de credite, precum i modul n care acetia din urm i
remunereaz i i motiveaz personalul nu aduc atingere capacitii
acestora de a aciona n interesul consumatorilor i, n special, nu
depind de realizarea unor obiective de vnzri" (art.67 din Proiect).

In acest moment, presedintele Klaus Iohannis a retrimis legea

drii in plat in Parlament. Potrivit cererii de reexaminare, principiul
drii n plat este un principiu economic i juridic care induce
partajarea riscurilor, n mod echitabil, ntre creditor i debitor.

Probabil c 30% din creditele imobiliare luate de persoanele

fizice n perioada de boom sunt deja n insolven, iar debitorii se
judec cu bncile, au nceput procedurile de evacoare etc. Dar celelalte
70% din aceste credite sunt n picioare, debitorii i pltesc ratele, dar
valoarea de pia a caselor i apartamentelor este mult mai mic.

Aici va fi adevrata problem pentru sistemul bancar, pentru

piaa imobiliar i n final pentru toat economia romneasc.

Dac legea drii n plat va fi folosit i de cei bun-platnici, va fi

cutremur pe piaa imobiliar: preul apartamentelor i al caselor se va
prbui, bncile se vor trezi proprietari pe mai mult de o treime din
casele din Romnia, vor trebui s fac noi provizioane la noile valori de
pia ale activelor imobiliare i nu vor scoate din buzunar numai 4 mld.
lei (900 mil. euro), ct sunt acum calculele, ci multe miliarde de euro.

S-ar putea ca aceasta s fie cea mai important problem cu

care se va confrunta guvernatorul Mugur Isrescu dup 1998, cnd
Romnia era la un pas s intre n ncetare de pli externe, insa timpul
va spune daca legea este prolifica sau nu.

Bibliografie:

PAGE 6
 http://www.bancherul.ro/
http://www.businessmagazin.ro/
http://www.capital.ro/
http://www.zf.ro/
http://www.jurnalul.ro/
http://www.paginadebanci.ro/
http://www.paginadebanci.ro/
http://economie.hotnews.ro/

PAGE 7