5.

ABORDAREA PRIN COMPARAIA VNZRILOR PENTRU CLDIRI

Metoda comparaiei directe utilizeaz procesul de lucru n care

estimarea valorii de pia se face prin analizarea pieei pentru a gsi
proprieti similare i comparnd apoi aceste proprieti cu cea n
evaluare. Estimarea chiriei pe pia, a costurilor, uzura i ali parametri ai
valorii, pot fi obinui prin alte metode de evaluare, folosind tehnici
comparative. De multe ori, aceste elemente sunt analizate n metoda
comparaiei directe pentru a determina coreciile ce trebuie fcute la
preurile de vnzare a proprietilor comparabile.
Premisa major a metodei comparaiei directe este aceea c
valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este n relaie direct cu
preurile unor proprieti competitive i comparabile.
Analiza comparativ se axeaz pe asemnrile i diferenele
ntre proprieti i tranzacii care influeneaz valoarea. Acestea ar putea
cuprinde diferenele n drepturile de proprietate evaluate, motivaia
cumprtorilor i a vnztorilor, condiiile de finanare, situaia pieei la
momentul vnzrii, dimensiunile, amplasamentul, caracteristicile fizice i
caracteristicile economice, dac proprietile produc venituri. Criteriile de
comparaie sunt testate fa de datele pieei pentru a determina care
elemente sunt sensibile la schimbare i cum afecteaz ele valoarea.

5.1. Aspecte generale ale metodei

5.1.1.Relaia cu principiile evalurii

Oferta i cererea pieei sunt constituite de vnztori i

cumprtori, iar dac cererea pentru o proprietate este mare, preurile
tind s creasc. Deplasrile n ofert unor proprieti mbuntite sunt,
deseori n urma deplasrilor n cerere, deoarece oferta este creat de noile
construcii ce necesit timp de realizare i este micorat de transformarea
pentru alte utilizri, n timp ce cererea care trebuie satisfcut se poate
schimba rapid. Analiza pieelor imobiliare, la un anumit moment dat,
poate fi concentrat pe cerere, dar trebuie avut n vedere i oferta.
Pentru a estima cererea, evaluatorul va avea n vedere numrul
de utilizatori poteniali a unui anumit tip de proprietate imobiliar, puterea
lor de cumprare, gusturile i preferinele lor. Pentru a analiza oferta,
evaluatorul va considera proprietile existente nevndute sau libere,
precum i proprietile ce sunt n construcie, transformare sau planificate
a fi construite. Modificrile n oricare din aceste elemente pot duce la
variaia preurilor proprietii analizate i a proprietilor comparabile.
Principiul substituiei aplicat la metoda comparaiei directe arat
c valoarea unei proprieti tinde s fie dat de preul ce ar fi pltit
pentru a achiziiona o proprietate cu utilitate i atractivitate similare, ntr-
un interval de timp rezonabil. Acest principiu spune c metoda
comparaiei directe este mai puin adecvat dac nu exist pe pia
proprieti de substituie.
Forele cererii i a forei de pe pia tind spre echilibru, dar
echilibrul absolut nu se atinge niciodat, ci acesta se schimb continuu. Un
aspect important al principiului echilibrului este c relaia dintre teren i
construcii i relaia dintre o proprietate i mediu trebuie s fie n echilibru
pentru ca proprietatea s reflecte valoarea de pia real.
Evaluatorul va analiza mprejurimile proprietii evaluate pentru
a identifica toate influenele externe semnificative i care se reflect n
1
coreciile pe care le face proprietilor competitive pentru comparabilitate.
Dou proprieti imobiliare cu caracteristici fizice identice pot avea valori
de pia mult diferite dac una din proprieti are mprejurimi mai puin
atractive. Factori precum: condiiile de iluminat a strzilor, facilitile de
transport, protecie adecvat din partea poliiei, respectarea
reglementrilor municipale, apropierea de centrele comerciale sau de
alimentaie public, trebuie luai n considerare de evaluator pentru a
determina dac ei au efect negativ sau pozitiv asupra valorii.

5.1.2.Aplicabilitatea i limitele metodei

Metoda comparaiei directe este aplicabil la toate tipurile de

proprieti imobiliare cnd exist suficiente tranzacii recente, cu date
sigure care s indice caracteristicile valorii sau tendinele de pe pia.
Dac n schimb numrul de tranzacii este insuficient,
aplicabilitatea metodei este limitat. De exemplu, metoda comparaiei
directe se aplic rareori la proprieti cu destinaie special, pentru c
pe pia (chiar dac este ntins geografic) se vnd puine asemenea
proprieti.
Metoda d, de regul, indicaii de prim mn, referitoare la
valoarea de pia n evaluarea proprietilor imobiliare care nu sunt
cumprate pentru caracteristicile lor de a produce venituri (locuin
pentru proprietar). La fel metoda poate da cele mai bune indicaii
privind valoarea unor proprieti rezideniale sau comerciale exploatate
de proprietar.
Schimbarea rapid a condiiilor economice i a legislaiei pot
limita aplicabilitatea metodei comparaiei directe. De exemplu,
schimbarea legii impozitului pe profit, a reglementrilor de urbanism,
existena i costul finanrii, restriciile de construire i de dezvoltare a
infrastructurii pot avea ca rezultat, un numr mic de vnzri
comparabile recente, fapt ce reflect impactul unor asemenea
schimbri pe un anumit interval de timp. n plus, inflaia rapid poate pune
sub semnul ntrebrii coreciile fcute de evaluator.
Pentru a asigura credibilitatea concluziilor rezultate din aplicarea
metodei comparaiei directe, evaluatorul trebuie s verifice datele de
pia obinute i s neleag deplin caracteristicile de comportament al
cumprtorilor i al vnztorilor implicai n tranzaciile imobiliare. El va fi
circumspect fa de informaiile oferite de teri. In acelai timp pot
rezulta ipoteze sau concluzii, dac evaluatorul se bazeaz numai pe
date statistice, fr a lua n calcul motivarea prilor aflate n tranzacie.
Este absolut necesar ca evaluatorul s identifice i s analizeze
punctele tari i punctele slabe ale proprietii, din datele prelucrate
i din analizele comparative efectuate. Toate faptele relevante, dar i
opiniile trebuie s fie scrise n raportul de evaluare. La analiza
rezultatelor obinute prin aplicarea metodei comparaiei directe, dar i la
analiza final a rezultatelor, trebuie s se exprime opinia privind
fiabilitatea datelor culese, a analizelor efectuate i a concluziilor
privind valoarea.
Metoda comparaiilor directe constituie o parte esenial a
procesului de evaluare, chiar cnd aplicabilitatea ei este limitat. De multe
ori datele necesare n aplicarea altor metode (rata de capitalizare, uzura
funcional, etc.) se obin printr-o tehnic de analiz comparativ.

2
 5.1.3.Datele necesare i sursele de informaii

Pentru a aplica metoda comparaiei directe, evaluatorul culege date

despre tranzacii, contracte, oferte, refuzuri, opiuni i liste de
proprieti imobiliare, considerate competitive i comparabile cu
proprietatea evaluat.
La nceput, evaluatorul cerceteaz cu atenie preurile, drepturile
de proprietate transmise, condiiile de finanare, motivaia vnztorilor
i cumprtorilor i data efecturii tranzaciilor. Apoi analizeaz n detaliu
fiecare plasament, starea fizic i funcional i caracteristicile economice.
Sursele primare de informaii sunt cele legate de publicitatea
imobiliar, publicaiile periodice cu subiect imobiliar i discuiile cu prile
n tranzacie, angajaii lor, avocai, consilieri, ageni de intermediere,
administratori imobiliari, proprietari i promotori. Informaiile din alte surse
tere trebuie privite cu atenie, pentru c ar putea fi n favoarea unei
anumite pri implicate n tranzaciile imobiliare i nu totdeauna au
obiectivitatea necesar.
Limitele geografice ale zonei cercetate depind de natura i
tipul proprietii evaluate i trebuie s cuprind suficiente proprieti
comparabile tranzacionate ntr-un trecut nu prea ndeprtat. Proprietile
imobiliare au pia local, regional, naional sau internaional.
Preurile de vnzare reflect o serie de factori care influeneaz mai
mult sau mai puin valoarea proprietii; pentru a determina influena
relativ a acestor factori, se folosesc tehnici cantitative i calitative. Astfel
de tehnici sunt: analiza comparativ relativ, analiza evoluiei, analiza
datelor n perechi, analiz statistic sau grafic, analiza sensibilitii.
Dac nu exist suficiente date pentru a fundamenta o analiz
cantitativ, evaluatorii analizeaz relaiile calitative prin comparaie direct
a datelor de pia i analiza evoluiei pieelor.
Dup ce au fost adunate i analizate datele de pia, ele pot fi
ordonate n mai multe moduri. O metod obinuit este s fie aranjate pe
o gril de date. Fiecare diferen important ntre proprietatea analizat i
proprieti comparabile ce ar putea influena valoarea e considerat ca
element de comparare; fiecare element are repartizat un rnd pe gril i
preurile totale sau unitare ale proprietilor comparabile sunt corectate
ca s reflecte valoarea acestor diferene.
Coreciile fcute, reflect procesul de gndire i judecat efectuat
de un cumprtor, nainte de a face oferta de cumprare sau nainte de a
cumpra.

5.2. Procedura de evaluare

5.2.1.Etapele procedurii

Etapele procedurii de baz n aplicarea metodei comparaiei directe sunt:

Cercetarea pieei pentru a obine informaii despre
tranzacii de proprieti imobiliare ce sunt similare cu proprietatea
evaluat n ceea ce privete tipul de proprietate, data vnzrii,
dimensiunile, localizarea i zonarea;
Verificarea informaiilor prin confirmarea c datele
obinute sunt
reale i corecte i c tranzaciile au fost obiective;
Alegerea unor criterii de comparaie relevante i
elaborarea unei analize comparative pe fiecare criteriu;
3
 Compararea proprietilor comparabile cu proprietatea
evaluat, utiliznd elementele de comparaie i ajustarea adecvat a
preului de vnzare a fiecrei proprieti comparabile sau,dac nu e
posibil compararea, se trece la scoaterea din categoria
comparabile.
Analiza rezultatelor evalurii i stabilirea la o valoare
sau la o marj de valori. ntr-o pia nedecis i foarte dinamic, o marj
de valori care poate fi o concluzie mai bun dect o singur valoare.

5.2.2.Criterii de comparaie

Fiecare pre de vnzare ar trebui exprimat funcie de nite criterii

de comparaie adecvate, adic nite componente ale proprietii
imobiliare definite n scopul comparaiei. Alegerea lor depinde de scopul
evalurii i de natura proprietii. Astfel, apartamentele sunt deseori
analizate pe baza preului pe camer, dar i pe baza preului pe mp
construit.
Proprietile industriale i depozitele se analizeaz pe baza preului
pe mp sau m cub. Hotelurile, de regul, sunt analizate n pre pe camer;
restaurantele, teatrele, bisericile, slile polivalente n pre/loc; terenurile de
golf n pre/hectar i gaur; campingurile n pre pe lot; terenurile de tenis n
pre/teren sau pe numr de membri; debarcaderele n pre pe dan; service
auto n pre/loc de reparaii. Pentru case de locuit unitatea tipic de
comparaie este preul total sau preul pe mp util.
Aplicarea mai multor criterii de comparaie poate duce la rezultate
diferite i evaluatorul trebuie s analizeze i s explice diferenele. Acest
lucru l va ajuta s aleag cele mai adecvate criterii de comparaie pentru
situaia dat. Este util, dac sunt suficiente date, s se fac analize
statistice, pe baza criteriilor, pentru a obine date cu un grad mai ridicat de
obiectivitate.
Criterii de comparaie cum ar fi, rata de capitalizare/fructificarea
capitalului nu se ajusteaz, dar evaluatorul trebuie s analizeze
cauzele diferenelor aprute la diferite proprieti i va alege acele valori
care sunt cele adecvate i fundamentate pentru comparabilitatea cu
proprietatea evaluat.

5.2.3.Elemente de comparaie

Elementele de comparaie sunt caracteristici ale

proprietilor i tranzaciilor imobiliare care au consecin asupra
variaiei preurilor pltite pe piaa imobiliar.
Evaluatorul ia n considerare i compar toate diferenele
rezonabile ntre
proprietile comparabile, diferene care le influeneaz valoarea.
Cercetarea
pieei imobiliare va identifica elementele variabile la care valoarea
proprietilor
imobiliare este deosebit de sensibil.
Pe baza acestor diferene se fac ajustri ale preurilor pentru
fiecare proprietate comparabil, pentru a face proprietile echivalente la
preul unitar sau preul total, dar metoda trebuie aplicat uniform pe toat
durata analizei. Totodat, evaluatorul trebuie s aib grij ca ajustrile
datorate unei diferene s fie fcute o singur dat.
4
n metoda comparaiei directe sunt nou elemente de comparaie de
baz:
- drepturile de proprietate transmise;
- condiiile de finanare;
- condiiile de vnzare;
- condiiile pieei;
- localizarea;
- caracteristicile fizice;
- caracteristicile economice;
- utilizarea;
- componente non-imobiliare ale valorii.
Dei n majoritatea cazurilor aceste nou elemente acoper toi
factorii semnificativi, se pot considera i alte elemente, cum ar fi: accesul
la proprietate, restricii guvernamentale, condiii de mediu, dezvoltarea
infrastructurii. Elementele de comparaie se pot mpri n subcategori
pentru a face analiza mai specific.

5.2.4.Drepturi de proprietate transmise

O tranzacie este ntotdeauna axat pe dreptul de proprietate

transmis. Cnd este vorba de vnzarea unei proprieti nchiriate,
evaluatorul va face coreciile care s reflecte diferena ntre proprietile
nchiriate cu chiria pieei i cele nchiriate cu o chirie sub sau peste chiria
pieei, iar durata rmas a nchirierii afecteaz aceste corecii.
Etapa preliminar n progresul de evaluare este determinarea
dreptului de proprietate evaluat i, odat acesta stabilit, evaluatorul
poate apela la datele specifice ale pieei. Evaluatorul trebuie s
stabileasc precis i drepturile de proprietate transmise n tranzaciile
comparabile selectate pentru analiz.

5.2.5.Condiiile de finanare

Preul tranzaciei pentru o proprietate imobiliar poate fi diferit de

cel al unei proprieti identice din cauza aranjamentelor financiare diferite.
n cazurile cnd cumprtorul obine din partea vnztorului o
finanare sub preurile pieei el va plti probabil un pre mai mare pentru
proprietatea achiziionat.
O corecie pe motive de finanare poate sau nu s includ o
corecie pentru condiiile de vnzare.
Definiia valorii de pia recunoate termenii de plat ca fiind
plat integral cash. De multe ori reducerea determinat prin calculele de
actualizare nu este recunoscut integral pe pia, pentru c atunci
condiiile de vnzare pot evidenia alte interese non-economice din partea
cumprtorilor sau vnztorilor. Prin urmare, evaluatorul trebuie s
foloseasc cu atenie calculele de echivalen cash i s rein c n final
corecia este cea dedus din datele de pe pia.
Cumprtorii de proprieti imobiliare se oblig n mod contient la:
- suma investit n active;
- plata periodic a creditului plus dobnzile.
Astfel, componentele creditului variaz cu rambursarea
mprumutului i cu costul creditului.
La analiza datelor n perechi se combin, de obicei, calculele
de actualizare cu coreciile datorate condiiilor de vnzare atipice.

5
 5.2.6.Condiiile de vnzare

Ajustrile pentru condiiile de vnzare, de regul reflect motivaia

cumprtorului i a vnztorului i, n multe cazuri, condiiile de
vnzare influeneaz semnificativ preul de vnzare. De exemplu, o
vnzare poate fi sub preul pieei dac vnztorul are nevoie imediat de
bani sau un cumprtor va oferi un pre mai mare pentru o proprietate ce
a aparinut cndva familiei sale.
Dac se descoper condiii de vnzare neobinuite ntr-o
tranzacie, aceasta ar putea s fie folosit ca o proprietate comparabil
numai cu precauii deosebite, iar condiiile speciale trebuie evideniate n
raportul de evaluare.

5.2.6.1.Condiiile pieei

Tranzaciile comparabile ce au avut loc n alte condiii ale pieei

dect cea evaluat la data evalurii, necesit ajustri pentru toate
diferenele ce influeneaz valoarea. O ajustare normal pentru condiiile
pieei se refer la diferena ntre momentele tranzaciilor. Cauzele pot fi:
inflaia i percepia investitorilor privind schimbarea condiiilor pieei.
Schimbrile n condiiile pieei pot fi i modificarea legilor privind
taxele i impozitele, procesul de obinere a autorizaiilor de construcie i
fluctuaiile cererii i ofertei. Uneori efectele acestor factori se combin cu
influene ce se adun sau se compenseaz.
Dei ajustrile pentru condiiile pieei se refer deseori la timp, nu
timpul este cauza, ci schimbrile pieei ce au aprut de-a lungul timpului.
Ca moment de referin trebuie luat cel al ncheierii contractului i
nu cel al nceperii negocierilor.
Mrimea ajustrii se estimeaz prin analiza mai multor tranzacii ce
au aprut n jurul aceluiai moment de timp pentru a avea o estimare mai
obiectiv a reflectrii n pre a schimbrii condiiilor pieei.

5.2.6.2.Localizarea

Ajustrile pe motivul localizrii se fac atunci cnd caracteristicile de

amplasare ale proprietilor comparabile difer fa de cele ale proprietii
evaluate.
Diferenele prea mari impun eliminarea din rndul proprietilor
comparabile.
Ajustrile se exprim de regul procentual i reflect creterea
sau descreterea n valoare a unei proprieti, datorate amplasrii ntr-o
zon.
Chiar i n aceeai zon apar diferene; de exemplu, o cas cu
vedere la parc i alta puin mai departe. Evaluatorul trebuie s
sesizeze c piaa recunoate c o locaie e mai bun dect alta din
diferite motive.
n absena unei deprecieri economice (din cauze externe),
ajustarea pentru diferene n localizarea a dou proprieti de altfel
complet comparabile, poate fi echivalent cu diferena n valoarea
terenului corespunztoare celor dou proprieti. Evaluatorul trebuie
s fie atent i s evite ajustarea pentru aceeai influen asupra
valorii, cum ar fi localizarea i caracteristicile fizice.

5.2.6.3.Caracteristicile fizice
6
 Fiecare diferen ntre caracteristicile fizice ale proprietilor
comparabile 5. proprietatea evaluat, necesit analiz comparativ
i ajustare. Diferenele fizice nseamn diferene n dimensiunile
cldirii, calitatea construciei, stilul arhitectural, materiale de
construcie, vrsta, condiia, utilitatea funcional, dimensiunile
terenului, atractivitatea i alte avantaje. Condiiile de mediu trebuie
luate n considerare i sunt foarte importante.
Ctigul sau pierderea n valoare prin prezena sau absena
unui element nu sunt de regul egale cu costul instalrii sau
demontrii elementului. Uneori cumprtorii nu vor s plteasc un
pre mai mare pentru un anumit element sau avantaj n plus. La fel
existena unui avantaj suplimentar poate adaug o valoare i mai
mare dect costul de obinere a avantajului.

5.2.6.4.Caracteristicile economice

Caracteristicile economice includ toate atributele unei

proprieti imobiliare care afecteaz profitul net. Acest element de
comparaie este de regul aplicat proprietilor productoare de
profit. Caracteristicile sunt: cheltuielile de exploatare, calitatea
managementului, structura chiriailor, nivelul chiriilor, condiiile de
nchiriere, data expirrii contractului de nchiriere, opiunile de
rennoire i clauzele de nchiriere, cum ar fi clauzele de recuperare
a unor cheltuieli sau investiii.
Evaluatorul trebuie s fie atent ca diferenele datorate
drepturilor de proprietate transmise sau schimbrii datorate
condiiilor de pia, s nu fie atribuite caracteristicilor economice.

5.2.6.5.Utilizarea

Evaluatorul trebuie s evidenieze orice diferen ntre

utilizarea existent sau cea mai bun utilizare a unei proprieti
imobiliare comparabile i utilizarea proprietii evaluate.
n evaluarea unui teren liber, zonarea este unul din factorii
cei mai importani n determinarea celei mai bune utilizri.
O diferen n utilizrile permise n dou zone, nu necesit
neaprat o ajustare dac loturile au aceeai utilizare. Cnd
preurile de vnzare sunt exprimate unitar (pre/mp), pot exista
totui diferene datorate cerinelor de clasificare zonal. De
exemplu, din cauza diferenelor n cerinele de parcare sau ce
amenajare peisagistic, costul de mbuntire a amplasamentului
este diferit dei loturile au aceeai cea mai bun utilizare. Aceste
diferene trebuie luate n considerare.

5.2.6.6.Componente non-imobiliare ale valorii

Componentele non-imobiliare ale valorii cuprind elemente de

definire a personalitii cldirii, afacerea ce are loc n cldire i alte
elemente care nu constituie pri ale proprietii imobiliare, dar fac
parte din pre. Aceste componente trebuie analizate separat de imobil. n
multe cazuri viaa economic, riscul de investiie asociat, rata de
fructificare, garania pentru asemenea componente non-imobiliare
difer de cele ce se refer la componentele imobiliare.
7
 Mobila, inventarul i echipamentele dintr-un hotel sau restaurant
sunt exemple tipice de elemente ce definesc personalitatea.

5.3. Tehnici de identificare i cuantificare a coreciilor

5.3.1.Identificarea i cuantificarea coreciilor

Tehnicile de identificare i cuantificare a coreciilor se clasific n

dou
categorii:
a) cantitative:
analiza pe perechi de date;
analiza statistic;
analiza grafic;
analiza evoluiei;
analiza costurilor;
analiz a datelor secundare.
b) calitative:
analiza comparaiilor relative;
analiza, clasamentului;
interviuri personale.
Primul pas n analiza comparativ este de a identifica care
elemente de comparaie influeneaz valoarea pe piaa specific. Fiecare
din elementele de comparaie importante trebuie s fie ncercat prin una
sau mai multe din tehnicile menionate mai sus, pentru a stabili dac
este sau nu necesar o corecie. Evaluatorul trebuie s fie atent i s nu
presupun c un element de comparaie influeneaz valoarea pn cnd
piaa nu a indicat aceast influen.

5.3.2.Tehnicile cantitative

Analiza pe perechi de date este un proces n care dou sau mai

multe tranzacii sunt comparate pentru a obine o indicaie privind mrimea
coreciei ce se refer la o singur caracteristic. Ideal este ca tranzaciile
comparate s fie identice sub toate aspectele, cu excepia elementului
analizat. Totui, acest caz este foarte rar i deseori, evaluatorul trebuie s
analizeze o serie de date- perechi pentru a izola efectul unei singure
caracteristici.
Dei analiza pe perechi de date este teoretic corect, ea este
uneori nepractic, din cauza insuficienei datelor privind proprieti similare.
Analiza statistic a datelor de pe pia include analiza prin
regresie i inferen. Regresia liniar sau multipl, reprezint a tehnic
extrem de util i este limitat numai de numrul de elemente sau factori
ce influeneaz preul.
Analiza grafic este o variant a analizei statistice n care
evaluatorul ajunge la o concluzie prin interpretarea unui grafic. Astfel de
grafice ar putea arta cum vede piaa variaiile n elementele de
comparaie.
Analiza evoluiilor este aplicabil cnd exist un volum mare
de informaii de pe pia i este, n special, util cnd sunt puine date de
tranzacii comparabile, dar sunt multe date referitoare la proprietile
cu mai puine caracteristici similare. Se poate determina sensibilitatea
pieei la anumite elemente de comparaie.
Analiza costurilor utilizeaz costurile estimate de autoriti pentru
8
 taxe de construcie sau impozit pe proprieti ca baz pentru corecii.
Evaluatorul trebuie
s se asigure c asemenea corecii sunt rezonabile i aproximeaz
ateptrile pieei.
Analiza datelor secundare este o metod de determinare a
coreciilor bazat pe date ce nu se refer direct la proprietile
comparabile, ci descriu piaa biliar n general.

5.3.3.Tehnicile calitative

Analiza comparaiilor relative este studiul relaiilor indicate de

datele pieei fr a recurge la cuantificare. Muli evaluatori utilizeaz
aceast tehnic pentru c ea reflect natura imperfect a pieelor
imobiliare. Pentru a aplica aceast tehnic, evaluatorul analizeaz
tranzacii comparabile, n scopul de a determina dac acestea au
caracteristici inferioare, superioare sau egale fa de proprietatea
evaluat.
Analiza clasamentului este o variant a analizei comparaiilor
relative prin care tranzaciile comparabile sunt incluse ntr-un clasament
n ordine ascendent sau descendent a atractivitii Apoi, evaluatorul
analizeaz poziia proprietii evaluate n acest clasament.
Interviuri personale evideniaz opiniile unor indivizi cunosctori n
materie i participani pe piaa imobiliar. Aceste opinii trebuie
considerate ca date secundare i nu trebuie utilizate ca unice criterii de
estimare a coreciilor.

5.3.4.Analiza comparativ

Analiza comparativ este termenul general folosit pentru a

identifica procesul ce utilizeaz fie analiza pe perechi de date sau analiza
comparaiilor relative. n analiza comparativ, cele dou tehnici pot fi
utilizate separat sau n combinaie.
Procesul analitic are patru etape:
1. Identificarea elementelor de comparaie ce afecteaz valoarea
tipului de proprietate evaluat;
2. Compararea atributelor fiecrei proprieti comparabile cu cele ale
proprietii evaluate i aprecierea diferenelor pentru fiecare element
de comparaie (cantitativ i calitativ). Fiecare corecie trebuie explicat
adecvat, astfel ca oricine altcineva s neleag raionamentul;
3. Obinerea coreciei nete pentru fiecare tranzacie comparabil i
aplicarea ei asupra preului (sau chiriei);
4. Efectuarea unei comparaii globale a proprietilor comparabile
corectate sau clasificate i extragerea unei singure valori din gama de
valori rezultat.

5.3.5.Tipuri de corecii

Coreciile obinute prin tehnici cantitative se aplic tranzaciilor

comparabile, fie ca procentaj, fie ca valoare absolut.
Evaluatorul folosete calcule logice pentru a face o corecie, dar
matematica nu trebuie s nlocuiasc judecata evaluatorului. Utilizarea
calculatorului i a programelor mbuntesc viteza i precizia
calculelor, dar estimarea valorii de pia nu e determinat numai de
nite calcule precise. Evaluarea are i un aspect creativ n care
9
evaluatorii i folosesc puterea de judecat n analiza i interpretarea
datelor cantitative.
Corecia procentual este utilizat pentru a reflecta modificrile
n condiiile pieei i diferenele de localizare.
Evaluatorul trebuie s fie constant n modul de exprimare a relaiei
ntre proprietatea comparabil i cea evaluat i ea trebuie fcut ntr-o
manier ce corespunde modului cum este perceput de pia.
ntruct este cunoscut numai preul tranzaciei comparabile,
corecia se face asupra acestui pre pentru a ajunge la estimarea
valorii proprietii evaluate.
Corecia absolut se calculeaz n uniti monetare ce se adun
sau se scade la preul tranzaciilor comparabile.

5.3.6.Ordinea coreciilor i alegerea valorii

Ordinea n care se aplic coreciile la tranzaciile comparabile

este determinat de datele de pe pia i analiza pe care o face evaluatorul.
n Tabelul 4.1. se arat un model ilustrativ. Totui aceasta nu e singura
secven de aplicare; piaa este cea care indic o anumit secven.
Coreciile procentuale care se aplic preurilor unor tranzacii
comparabile, reflect superioritatea sau inferioritatea proprietii
comparabile, avnd n vedere elementele de comparaie.

Tabelul 5.1.
Ordinea coreciilor

Element de comparaie Corecii Corecii ale preului

dedate
pia tranzaciilor comparabile
(mii lei)
Pre de vnzare 100.000
Corecie pentru dreptul de
proprietate transmis + 5% + 5.000
Pre corectat 105.000
Corecie pentru condiii de -2% - 2.100
finanare
Pre corectat 102.900
Corecie pentru condiii de + 5% + 5.145
vnzare
Pre corectat 108.045
Corecie pentru condiii de pia + 5% + 5.402
Pre corectat 113.447
Corecii pentru:
localizare + 3% + 3.403
,. caracteristici fizice -5% - 5.672
caracteristici economice -5% - 5.672
utilizare + 2% + 2.269
componente non-imobiliare + 3% + 3.403
- Valoarea estimat 111.178

10
 Instrumentul de lucru pentru efectuarea coreciilor este grila de pia care
reprezint un tablou ce are pe linii elementele de comparaie, pe prima coloan
proprietatea evaluat iar pe celelalte coloane, proprietile comparabile. Uneori
pentru fiecare element de comparaie se aloc dou linii: una pentru comparare i
alta pentru corecie.
n partea de jos a grilei exist o seciune de analiz a rezultatelor cu dou linii:
total corecii exprimate absolut i procentual din preul de vnzare. Cu aceste
rezultate, evaluatorul poate estima comparabilitatea tranzaciilor fat de
proprietatea evaluat i s selecteze valoarea final. Tranzaciile care necesit cele
mai mici corecii vor avea ponderea cea mai mare n alegerea valorii finale. In acelai
timp, ponderea va reflecta i ncrederea pe care o are evaluatorul n datele privind
tranzaciile comparabile.

5.3.7.Alegerea valorii finale

Alegerea valorii este ultima faz n analiz, n care apar dou sau mai multe
valori rezultate i trebuie exprimat o opinie privind valoarea care ar conduce la
preul cel mai probabil (vezi definiia valorii de pia).
Aceast opinie poate fi exprimat ntr-un interval de valori sau ca o singur
valoare. Este important ca evaluatorul s ia n considerare punctele tari i punctele
slabe ale fiecrui rezultat, examinnd sigurana i adecvarea informaiilor de pe
pia care au stat la baza valorii, precum i tehnica aplicat. Raportul de evaluare
trebuie s evidenieze clar raionamentul prin care evaluatorul a ajuns la concluzie.
n metoda comparaiei directe, alegerea valorii poate include dou nivele de
analiz. Primul nivel nseamn obinerea unei valori din corecia preurilor a dou sau
mai multe tranzacii comparabile, considernd un singur criteriu de comparaie
(exemplu: pre/mp). Al doilea nivel este analiza valorilor obinute, considernd mai
multe criterii de comparaie.
n procesul de alegere a valorii sunt dou elemente extrem de importante:
- Primul const n faptul c evaluatorul trebuie s fie sigur c
valoarea estimat este n concordan cu scopul evalurii i este corelat cu valorile
obinute prin alte metode. Aici se va da o mare atenie corelrii datei evalurii cu data
pentru care sunt disponibile informaiile de pe pia.
- Al doilea element const n faptul c evaluatorul trebuie s in cont
n mod esenial de diferenele n drepturile de proprietate transferate n tranzaciile
comparabile. De cele mai multe ori aceste diferene duc la excluderea tranzaciilor
din rndul celor comparabile i orice neglijen n analiza acestui aspect poate duce la
concluzii eronate.

5.4. Elemente de noutate aduse de Standardele de evaluare ANEVAR

din 2015 privind abordarea prin piata in evaluarea proprietatilor imobiliare

5.4.1.Abordarea prin piata in evaluarea drepturilor de proprietate asupra

proprietatilor imobiliare

Drepturile asupra proprietii imobiliare nu sunt omogene. Chiar dac terenul i

construciile, de care este ataat dreptul asupra proprietii imobiliare supus evalurii,
au caracteristici fizice identice cu ale altora care se tranzacioneaz pe pia,
localizarea va fi diferit. n pofida acestor deosebiri, abordarea prin pia se aplic, n
mod uzual, pentru evaluarea drepturilor asupra proprietii imobiliare.
 Pentru a putea compara subiectul evalurii cu preul altor drepturi asupra
proprietii imobiliare, care au fost recent tranzacionate sau care pot fi disponibile pe
pia, este normal s se adopte un criteriu de comparaie adecvat. Criteriile de
comparaie, care se utilizeaz frecvent, rezult din analiza preurilor de vnzare prin
calcularea preului pe metru ptrat pentru o cldire sau a preului pe hectar pentru
teren.
Alte criterii folosite pentru compararea preurilor, atunci cnd exist suficient
omogenitate ntre caracteristicile fizice ale proprietilor, sunt preul pe camer sau
preul pe unitatea de producie, de exemplu, n cazul produciei agricole. Un criteriu de
comparaie este util numai atunci cnd este selectat n mod judicios i este aplicat
proprietii subiect i proprietilor comparabile n fiecare analiz. n msura n care
este posibil, orice criteriu de comparaie utilizat ar trebui s fie cel care se utilizeaz n
mod obinuit de ctre participanii de pe piaa relevant.
n evaluare, ncrederea care poate fi acordat informaiei despre preul oricrei
comparabile se determin prin comparaia diferitelor caracteristici ale proprietii
imobiliare i ale tranzaciei din care au rezultat datele despre pre, cu cele ale
proprietii evaluate. Trebuie luate n considerare diferenele dintre urmtoarele
elemente:
-dreptul care ofer dovada despre pre i dreptul asupra proprietii supus evalurii;
-localizrile respective;
-calitatea terenului sau vrsta i specificaiile construciilor;
-utilizarea permis sau zonarea pentru fiecare proprietate imobiliar;
-situaiile n care a fost determinat preul i tipul valorii solicitat;
-data efectiv a dovezii despre pre i data evalurii solicitat1.

5.4.2.Abordarea prin piata in determinarea valorii impozabile a unei cladiri

(GEV 300)

Abordarea prin pia se aplic numai n cazul n care terenul aferent proprietii
imobiliare, din care face parte cldirea evaluat pentru impozitare, nu este n cot
indiviz i contribuabilul a pus la dispoziia evaluatorului informaii privind suprafaa
terenului.
Abordarea prin pia cuprinde dou etape: 1) estimarea valorii de pia a
proprietii imobiliare care include cldirea subiect al impozitrii, precum i aportul
terenului corespunztor acesteia; 2)alocarea valorii de pia obinut n etapa (1) ntre
valoarea cldirii i valoarea terenului.
Abordarea prin pia aplicat att pentru ntreaga proprietate imobiliar (etapa
1), ct i doar pentru teren (etapa 2), va avea n vedere comparabile identificabile din
punct de vedere fizic. Nu se vor folosi informaii privind comparabile preluate de pe
site-uri de specialitate sau din alte surse, dac aceste comparabile nu pot fi
identificate din punct de vedere fizic. Prin identificare fizic se nelege posibilitatea
inspectrii n teren a proprietii cu ocazia evalurii sau n cazul unor verificri
ulterioare. Inspecia comparabilelor este obligatorie n cazul n care din informaiile
scriptice nu rezult suficiente detalii care s permit identificarea tuturor elementelor
de comparaie i aplicarea ajustrilor2.

5.4.3.Abordarea prin piata in evaluarea bunurilor imobiliare

1
Standarde de evaluare ANEVAR 2015, Bucuresti, ANEVAR, 2015, pp.39-40
2
Standarde de evaluare ANEVAR 2015, Bucuresti, ANEVAR, 2015, p.92
 Abordarea prin pia este procesul de obinere a unei indicaii asupra valorii
proprietii imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprieti similare care au
fost vndute recent sau care sunt oferite pentru vnzare. Abordarea prin pia este
cunoscut i sub denumirea de comparaia direct sau comparaia vnzrilor.
Abordarea prin pia este aplicabil tuturor tipurilor de proprieti imobiliare,
atunci cnd exist suficiente informaii credibile privind tranzacii i/sau oferte recente
credibile. Prin informaii recente, n contextul abordrii prin pia, se neleg acele
informaii referitoare la preuri de tranzacionare care nu sunt afectate de modificrile
intervenite n evoluia pieei specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data
evalurii. Atunci cnd exist informaii disponibile, abordarea prin pia este cea mai
direct i adecvat abordare ce poate fi aplicat pentru estimarea valorii de pia.
Dac nu exist suficiente informaii, aplicabilitatea abordrii prin pia poate fi
limitat. Neaplicarea acestei abordri nu poate fi ns justificat prin invocarea lipsei
informaiilor suficiente n condiiile n care acestea puteau fi procurate de ctre
evaluator printr-o documentare corespunztoare. Dac nu exist suficiente informaii
despre tranzacii recente cu proprieti comparabile se pot utiliza informaii privind
oferte de proprieti similare disponibile pe pia, cu condiia ca relevana acestor
informaii s fie clar stabilit i analizat critic.
Evaluatorul trebuie s se asigure c proprietile comparabile sunt reale (adic
pot fi identificate) i c au caracteristicile fizice conforme cu informaiile scriptice. n
raportul de evaluare trebuie s se indice sursele de informaii (inclusiv date de contact
pentru o verificare independent), datele utilizate i raionamentul pe baza crora
evaluatorul a selectat proprietile comparabile.
Tehnicile recunoscute n cadrul abordrii prin pia sunt:
a)tehnicile cantitative:
-analiza pe perechi de date;
-analiza datelor secundare;
-analiza statistic;
-analiza costurilor;
b)tehnicile calitative:
-analiza comparaiilor relative;
-analiza tendinelor;
-analiza clasamentului;
-interviuri.
Informaiile privind tranzaciile sau ofertele care prezint diferene majore
(cantitative i/sau calitative) fa de proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de
informaii pentru proprieti comparabile din cauza ajustrilor prea mari, necesare a fi
aplicate. n abordarea prin pia, analiza preurilor proprietilor comparabile se aplic
n funcie de criteriile de comparaie adecvate specificului proprietii subiect.
n abordarea prin pia, se analizeaz asemnrile i diferenele ntre
caracteristicile proprietilor comparabile i cele ale proprietii subiect i se fac
ajustrile necesare n funcie de elementele de comparaie. n abordarea prin pia,
elementele de comparaie recomandate a fi utilizate includ, fr a se limita la acestea:
drepturile de proprietate transmise, condiiile de finanare, condiiile de vnzare,
cheltuielile necesare imediat dup cumprare, condiiile de pia, localizarea,
caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele non-
imobiliare ale proprietii.
Selectarea concluziei asupra valorii este determinat de proprietatea imobiliar
comparabil care este cea mai apropiat din punct de vedere fizic, juridic i economic
de proprietatea imobiliar subiect i asupra preului creia s-au efectuat cele mai mici
ajustri. n aceast etap, evaluatorul trebuie s considere urmtoarele:
-intervalul de valori rezultate,
-numrul de ajustri aplicate preului de vnzare al fiecrei proprieti comparabile,
-totalul ajustrilor ale preului de vnzare al fiecrei proprieti comparabile, calculat ca
sum absolut (adic ajustare brut - valoric i procentual),
-totalul ajustrilor ale preului de vnzare al fiecrei proprieti comparabile, calculat ca
sum algebric (adic ajustare net - valoric i procentual),
-orice ajustri deosebit de mari aplicate preurilor proprietilor comparabile i orice ali
factori care pentru o proprietate comparabil pot avea o importan mai mare.
Toate ajustrile aplicate preurilor proprietilor comparabile trebuie
argumentate n raportul de evaluare. Nu este permis utilizarea niciunei ajustri fr
prezentarea modului de estimare a acesteia.