EXEMPLU ABORDARE PRIN PIATA CLADIRE REZIDENTIALA

Tabel 15.1: Grila datelor de pia

Proprietatea
subiect Comparabila A Comparabila B Comparabila C Comparabila D Comparabila E
Pre vnzare/ pre unitar
(suprafa nchiriabil) 2.930.000 $ 77,93 $ 2.120.000 $ 71,38 $ 2.450.000 $ 76,09 $ 2.160.000 $ 80,90 $ 2.470.000 $ 73,08 $
Vrsta 5 ani 6 ani 4 ani 5 ani 6 ani 4 ani
Suprafaa construit 36.000 40.000 32.000 35.000 30.000 38.000
Suprafaa nchiriabil 31.800 37.600 29.700 32.200 26.700 33.800
Procentaj arie nchiriat 88% 94% 93% 92% 89% 89%
Rata de ocupare 90% 87% 85% 90% 95% 90%
Elemente de comparaie
Drept de proprietate transmis afectat de afectat de afectat de afectat de afectat de afectat de
locaiune locaiune locaiune locaiune locaiune locaiune
Termeni financiari convenionali convenionali convenionali convenionali convenionali convenionali
Condiii de vnzare tranzacie tranzacie tranzacie tranzacie tranzacie tranzacie
neprtinitoare neprtinitoare neprtinitoare neprtinitoare neprtinitoare neprtinitoare
Cheltuieli imediate dup 50.000 $ n
cumprare reparaii
neefectuate
niciuna niciuna niciuna la timp +1,87 niciuna
Pre unitar corectat 77,93 $ 71,38 $ 76,09 $ 82,77 $ 73,08 $
Data vnzrii n urm cu +6,00% n urm cu +2,67% n urm cu +3,33% n urm cu +1,33% n urm cu +4,00%
9 luni 4 luni 5 luni 2 luni 6 luni
Pre unitar corectat 82,61 $ 73,29 $ 78,62 $ 83,87 $ 76,00 $
Calitatea i starea construciei medie medie medie medie medie medie
Raport spaii de parcare la
suprafaa nchiriat adecvat similar similar similar inferior similar
Chiria medie pe picior ptrat
de suprafa nchiriabil 12,60 $ 12,60 $ 11,80 $ 12,60 $ 13,00 $ 12,30 $
Localizare medie superior inferior superior superior inferior
Rata cheltuielilor nivelul pieei similar inferior similar similar similar
Comparabilitate general superior inferior superior superior inferior
Analiza comparatiei directe corectii cantitative aplicate
1. Cheltuieli facute imediat dupa cumparare
pentru vnzarea D: 50.000 $/suprafata inchiriabila (26.700 p.p.) = 1,87$/ p.p

2. Conditii de piata - cretere anual de 8% in anul curent: (8%/12 luni = 0,66%/ luna)
pentru vnzarea A: 0,66% * 9 luni = 6,00%
pentru vnzarea B: 0,66% * 4 luni = 2,67%
pentru vnzarea C: 0,66% * 5 luni = 3,33%
pentru vnzarea D: 0,66% * 2 luni = 1,33%
pentru vnzarea E: 0,66% * 6 luni = 4,00%

Analiza comparaiei relative a elementelor de comparaie fizice:

Vnzarea A are un pre unitar corectat de 82,61 $ pe picior ptrat de suprafa nchiriabil. Localizarea proprietii la intersecia a unei strzi
principale de circulaie cu o strad lateral, este superioar localizrii proprietii subiect. Cldirea are o rat medie a suprafeei nchiriabile,
dar este o cldire mai eficient dect cldirea subiect. Rata de ocupare a cldirii din vnzarea A este cu puin mai mic dect cea a cldirii
subiect i uor mai mic dect cea considerat ca fiind tipic pentru o ocupare stabilizat de pia. Pe scurt, vnzarea A are mai multe
atribute superioare dect atribute inferioare i acestea sunt considerate a fi mai importante. Aceast vnzare indic aadar o valoare unitar,
pentru proprietatea subiect, mai mic de 82,61 $ pe picior ptrat de suprafa nchiriabil.

Vnzarea B are un pre unitar de 73,298 $ pe picior ptrat se suprafa nchiriabil. Chiria contractual efectiv este mai mic dect chiria de
pia. Localizarea acestei proprieti, lng o arter lateral, este inferioar localizrii proprietii subiect, situat pe o important arter de
circulaie. Vnzarea B are o rat superioar a suprafeei nchiriabile, indicnd astfel faptul c proprietatea va genera un venit net mai mare.
Rata de ocupare a acestei comparabile este sub rata de pia pentru o ocupare stabilizat, iar rata cheltuielilor proprietii subiect este uor
mai mare dect rata tipic, indicnd astfel un venit net mai mic. Pe total, mai multe din atributele vnzrii B sunt inferioare i nu superioare i
acei factori de inferioritate sunt considerai a fi mai importani. n acest caz particular, diferena ntre ratele spaiului nchiriabil poate fi
considerat a avea un impact mai puin important asupra valorii. Astfel, analiza vnzrii B arat c proprietatea subiect ar trebui s aib o
valoare unitar mai mare de 73,29 $ pe picior ptrat de suprafa nchiriabil.

Vnzarea C are un pre unitar de 78,62 $ pe picior ptrat de suprafa nchiriabil. Localizarea acesteia este similar cu cea a proprietii
subiect dar aceast comparabil are o rat a suprafeei nchiriabile superioar. Rata cheltuielilor proprietii este uor mai mare dect este
uzual, rezultnd astfel un venit net mai mic. Vnzarea C este superioar proprieti subiect, iar valoarea proprietii subiect trebuie s fie mai
mic de 78,62 $ pe picior ptrat de suprafa nchiriabil.

Vnzarea D are un pre unitar de 83,87 $ pe picior ptrat de suprafa nchiriabil. Deoarece este localizat la intersecia a dou artere
principale de circulaie, proprietatea are o localizare superioar semnificativ n comparaie cu proprietatea subiect. Spaiul de parcare
disponibil este ns limitat. Vnzarea D are o rat de ocupare mai mare dect rata de ocupare stabilizat, caracteristic pieei acestui tip de
proprietate. Localizarea superioar i gradul de ocupare mai mare, cntresc mai mult dect parcarea limitat. Per total, aceast proprietate
este superioar proprietii subiect i o valoare adecvat pentru proprietatea subiect va fi mai mic de 83,87$ pe picior ptrat de suprafa
 nchiriabil.

Vnzarea E are un pre unitar de 76,00 $ pe picior ptrat de suprafa nchiriabil. Localizarea acesteia pe o strad lateral este inferioar
fa de cea a proprietii subiect. Proprietatea este similar cu proprietatea subiect la toate celelalte elemente de comparaie. Deoarece
vnzarea E are o localizare inferioar, preul proprietii subiect ar trebui s fie mai mare de 76,00 $ pe picior ptrat de suprafa nchiriabil.

ncadrarea valorii propriet ii subiect

Vnzare Inferior Superior
D - 83,87$
A - 82,61$
C - 78,62$
E 76,00 $ -
B 73,29 $ -

Valoarea de piata a proprietatii subiect : 78,00 $ 31.800 picioare p trate = 2.480.400 $

 EXEMPLU ABORDARE PRIN PIATA CLADIRE INDUSTRIALA
Tabel 15.3: Corecii cantitative
Subiect Comparabila A Comparabila B Comparabila C Comparabila D Comparabila E
Pre 622.000 $ 530.000 $ 495.000 $ 554.000 $ 626.000 $
Suprafaa n picioare 25.000 28.000 27.000 22.000 25.000 26.000
ptrate
nlimea tavanului 18 picioare 18 picioare 18 picioare 17 picioare 19 picioare 18 picioare
Vrsta 15 ani 14 ani 13 ani 13 ani 16 ani 16 ani
Calitatea construciei bun bun medie bun bun bun
Suprafa birouri 2.500 2.750 2.200 3.000 2.500 2.100
Elemente de comparaie
Drept de proprietate drept deplin drept deplin drept deplin drept de +27.681 $ drept deplin drept de -75.087 $
transmis nchiriere nchiriere
Pre vnzare corectat 622.000 $ 530.000 $ 522.681 $ 554.000 $ 550.913 $
Termeni financiari numerar credit -63.000 $ numerar 0 Ipotez -9.000 $ numerar numerar
ipotecar credit
Pre vnzare corectat 559.000 $ 530.000 $ 513.681 $ 554.000 $ 550.913 $
Condiii de vnzare tranzacie tranzacie tranzacie tranzacie tranzacie tranzacie
neprtinitoare neprtinitoare neprtinitoare neprtinitoare neprtinitoare neprtinitoare
Cheltuieli imediate dup reparaii
niciuna 35.000 $ niciuna niciuna niciuna niciuna
cumprare amnate
Pre unitar corectat 594.000 $ 530.000 $ 513.681 $ 554.000 $ 550.913 $
Condiiile pieei curente un an 1,04 6 luni 1,02 curente 3 luni 1,01 curente
Pre vnzare corectat 617.760 $ 540.600 $ 513.681 $ 559.540 $ 550.913 $
Starea construciilor medie medie medie medie medie medie
(dup
reparaii)
Pre vnzare corectat 617.760 $ 540.600 $ 513.681 $ 559.540 $ 550.913 $
Pre pe picior ptrat 22,06 $ 20,02 $ 23,35 $ 22,38 $ 21,19 $
corectat
Analiza comparatiei directe corectii cantitative aplicate
1. Drepturile de proprietate transmise
Vnzrile C i E sunt proprieti nchiriate pe termen lung, aa c ambele necesit o corecie pentru drepturile de proprietate transmise.
La data evalurii, contractul de nchiriere a proprietii vndute C avea apte ani de durat rmas, la o rat care era cu 0,25 $ sub rata de pia. Prin
actualizarea venitului pierdut de 5.500 $ cu o rat derivat din pia de jl = 9%, se indic o corecie n sus de 27.681 $ a preului de vnzare a proprietii C.
Proprietatea vndut E, a fost nchiriat la o rat care era cu 0,45 $ peste rata de pia, cu o durat rmas a contractului de 10 ani. Valoarea actualizat a
11.700 $ diferen dintre chiria contractual i chiria de pia este 75.087 $. Aceast valoare actualizat se scade din preul vnzrii E, pentru a corecta aceast
tranzacie pentru clauzele de nchiriere favorabile, existente la data vnzrii.

2. Clauzele de finanare
Vnzrile A i C necesit o corecie pentru clauzele de finanare.
Vnztorul proprietii A ofer o finanare avantajoas, ceea ce l-a fcut pe cumprtor s plteasc cu 63.000 $ mai mult dect ar fi pltit n cazul unei tranzacii
n numerar. Astfel, asupra vnzrii A se va face o corecie n jos cu 63.000$.
n cazul vnzrii C, cumprtorul i asum un contract sub preul de pia al creditului. Cumprtorul pltete o prim de 9.000 $ peste preul pe care l-ar fi
pltit conform condiiilor de pia, astfel c se va face o corecie n jos de 9.000 $ asupra vnzrii C.

3. Condiiile de vnzare
Deoarece toate comparabilele au fost tranzacii neprtinitoare, nu este necesar o corecie pentru preurile de vnzare.

4. Cheltuieli necesare dup cump rare

Vnzarea A are de suferit din cauza unei mentenane deficitare. La data vnzrii, cumprtorul anticipeaz c va cheltui 35.000 $ pentru reparaii, pentru aduce
cldirea la o condiie tehnic medie.

5. Condiiile de pia
Vnzrile au avut loc pe parcursul unei perioade de 12 luni. Analiza de pia arat c valoarea proprietilor pe aceast pia a crescut cu 4% pe an. Vnzrile A, B
i D necesit o corecie n jos pentru modificare condiiilor de pia.

6. Starea tehnic a construciilor

Proprietatea subiect se afl ntr-o condiie tehnic bun. S ne reamintim c vnzarea A a fost corectat n sus, cu 35.000 $, pentru cheltuielile imediate dup
cumprare, pentru a o alinia la aceeai stare tehnic cu cea a proprietii subiect. O alt corecie nu este necesar pentru starea tehnic a proprietii, la data
vnzrii deoarece, dup corecia pentru reparaiile neefectuate, proprietatea a fost considerat a fi de condiie medie.
Analiza comparaiei relative a elementelor de comparaie fizice:

1. Comparaie relativ : rat suprafa inchiriabil la total suprafa util

8% 10% 14%
Comparabila A 22,06 $
Comparabila B 20,02 $
Comparabila C 23,35 $
Comparabila D 22,38 $
Comparabila E 21,19 $
Medie 20,61 $ 22,22 $ 23,35 $
Proprietatea 10%
subiect
Comparaie inferior similar superior
relativ

2. Comparaie relativ : calitatea construciei

Slab Medie Bun Excelent

Comparabila A 22,06 $

Comparabila B 20,02 $

Comparabila C 23,35 $

Comparabila D 22,38 $

Comparabila E 21,19 $

Medie 20,02 $ 22,50 $

Proprietatea subiect bun

Comparaie relativ inferior inferior similar superior

 3. Comparaie relativ : vrsta construciilor
13-14 15 16
Comparabila A 22,06 $
Comparabila B 20,02 $
Comparabila C 23,35 $
Comparabila D 22,38 $
Comparabila E 21,19 $
Medie 21,81 $ 21,79 $
Proprietatea 15
subiect
Comparaie inferior similar superior
relativ

4. Comparaie relativ : n lime nivel

17 picioare 18 picioare 19 picioare
Comparabila A 22,06 $
Comparabila B 20,02 $
Comparabila C 23,35 $
Comparabila D 22,38 $
Comparabila E 21,19 $
Medie 23,35 $ 21,09 $ 22,38 $
Proprietatea subiect 18 picioare
Comparaie relativ inferior similar superior
 5. Comparabilitatea general
Comparabila A Comparabila B Comparabila C Comparabila D Comparabila E
Procentaj spaiu
de birou similar inferior superior similar inferior
Calitatea
construciei similar inferior similar similar similar
Vrsta
construciilor superior superior superior inferior inferior
n limea nivelului similar similar inferior superior similar
Comparabilitatea
general similar inferior superior similar inferior
Pre unitar
corectat 22,06 $ 20,02 $ 23,35 $ 22,38 $ 21,19 $

Valoarea de piata a proprietatii subiect : 22,25 $ 25.000 picioare p trate = 556.250 $

Evaluarea TERENULUI bazat pe analiza comparativ relativ

GRILA DATELOR DE PIA analiza comparativ relativ

Estimarea preului de COMPARABILE

vnzare a terenurilor
T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8
comparabile
Suprafa (mp) 220 220 240 280 337,5 340 363 420
Valoare ofert/ pre (/mp) 2.250 2.300 2.292 3.000 2.600 2.500 2.500 2.620
Informaii disponibile la
oferta oferta oferta oferta oferta oferta oferta oferta
data evalurii
Marja negociere estimat -15% -15% -15% -15% -15% -15% -15% -15%
Pre (/mp) 1.913 1.955 1.948 2.550 2.210 2.125 2.125 2.227
 Elemente de Teren de COMPARABILE
comparaie evaluat T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8
Pret (/mp) 1.913 1.955 1.948 2.550 2.210 2.125 2.125 2.227
Drepturi de
proprietate integral similar similar similar similar similar similar similar similar
transmise
Corecie 0 0 0 0 0 0 0 0
Condiii de
cash cash cash cash cash cash cash cash cash
finanare
Corecie 0 0 0 0 0 0 0 0
Condiii de
independent similar similar similar similar similar similar similar similar
vnzare
Corecie 0 0 0 0 0 0 0 0
mai aprilie mai aprilie aprilie aprilie aprilie mai mai
Condiiile pieei 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010
Corecie (%) - 2% 0 - 2% - 2% - 2% - 2% 0 0
Pre corectat () 1.875 1.955 1.909 2.499 2.166 2.082 2.125 2.227
Arcul
Primaverii- Primverii- de
Zona Bd. Primverii- Zona Zona os.
Str. Maxim Str. Jean Triumf-
Primverii Primverii M. Eliade Primverii Primverii Kiseleff
Gorki Monnet N.
Localizare Racota
Corecie 0 0 0 0 0 0 0 -
POT POT
POT 50% POT 40% POT 40% POT 50% POT 70% POT 50% POT 50%
50% 30%
CUT 2,5 CUT 2,5 CUT 2,5 CUT 2,5 CUT 4,9 CUT 3 CUT 3
Indicatori CUT 3 CUT 0,9
2S+P+3E+4R P+5 P+5 2S+P+3E+4R S+D+P+5 S+P+5 S+P+5
urbanism S+P+5 P+2
Corecie + + 0 - - - - +
Echiparea tehnico pachet
similar similar similar similar similar similar similar similar
edilitar a zonei standard
Corecie 0 0 0 0 0 0 0 0
Suprafa 240 mp 220 220 240 280 337,5 340 363 427
Corecie + + 0 - - - - -
+
pozitive 2 (+) 2(+) 0 (+) 0(+) 0 (+) 0(+) 0 (+) 1(+)
Total - 1 () 0 () 1 () 3() 3 () 3 () 2 () 2()
corecii negative
Corecie global (+) (+) () () () () () ()
 Nr.
Comparabila Pre (Eur/mp) Corecie total
crt.
1. Comparabila T4 2.499 Negativ
2. Comparabila T8 2.227 Negativ
3. Comparabila T5 2.166 Negativ
4. Comparabila T7 2.125 Negativ
5. Comparabila T6 2.082 Negativ
6. Comparabila T3 1.909 Negativ
Teren de evaluat
7. Comparabila T2 1.955 Pozitiv
8. Comparabila T1 1.875 Pozitiv

Din analiza i interpretarea datelor de mai sus rezult c valoarea estimat pe aceast cale pentru terenul de evaluat se
situeaz n intervalul 1.909 1.955 Eur/mp (interval delimitat de valorile comparabilelor T3 respectiv T2), valoarea final
propus fiind de 1.910 Eur/mp.

Valoarea de pia estimat prin metoda comparaiei analiza comparativ relativ pentru parcela de teren n suprafa de
240 mp, este:

V teren = 240 mp x 1.910 Eur/mp = 458.400 Eur/mp

V teren ~ = 1.908.000 Lei