Publicitatea imobiliar i cartea funciar n dreptul romnesc

Capitolul I. Introducere n publicitatea imobiliar i raportul acesteia cu dreptul civil

1. Prezentarea noiunilor de baz n domeniul publicitii imobiliare i a crii funciare

2. Accepiuni lingvistice privind noiunile de publicitate mobiliar i publicitate imobiliar
3. Legtura publicitii imobiliare cu domeniul dreptului civil
4. Funciile i efectele publicitii imobiliare

1. Prezentarea noiunilor de baz n domeniul publicitii imobiliare i a crii

funciare (PICF)
1.1. Denumirea disciplinei studiate att n cadrul programului de studii (fost
specializare) Drept, dar i al programului de studii tiine administrative, este aceea de
Publicitate imobiliar. Carte funicar. Aceasta este o disciplin complex, ce cuprinde
noiunile specifice publicitii imobiliare i, deopotriv, pe cele ale crii funciare. Chiar dac
uneori ntlnim denumirea prescurtat de Publicitate imobiliar, aceasta nu poate fi studiat
dect n relaie cu cartea funciar, fr de care nu poate fi analizat. Vom prezenta n
continuare noiunile de baz pe care le ntlnim i pe care le folosim n acest domeniu.
Publicitatea imobiliar presupune studiul relaiilor sociale care se stabilesc ntre
subiectele de drept, de regul, acele relaii evaluabile, deci, patrimoniale, pe care normele
juridice de natur civil le reglementeaz prin intermediul codului civil sau a legilor speciale.
Dac mprim patrimoniul persoanei n cele dou laturi (latura activ i latura pasiv), putem
identifica n cuprinsul laturii active dou componente, i anume: drepturile i bunurile asupra
crora poarta aceste drepturi. n cuprinsul laturii pasive regsim obligaiile care pot fi legate
sau nu de bunuri.
Bunurile, aa cum sunt ele mprite potrivit criteriului mixt (al naturii bunurilor i a
calificrii date de lege), sunt bunuri mobile i bunuri imobile. Dac lum n discuie modul de
aducere la cunotina persoanelor interesate a situaiei juridice a bunurilor, constatm c
fiecrei categorii de bunuri (mobile ori imobile) i este specific o anumit form de
publicitate.
Pentru categoria bunurilor mobile, care pot umbla cu uurin, modalitatea de
aducere la cunotina persoanelor interesate a situaiei lor juridice este Arhiva Electronic de
Garanii Reale Mobiliare (AEGRM). ntr-o definire dat de legiuitor, spunem despre acest tip
de publicitate c este un sistem de eviden a prioritii ipotecilor mobiliare i de publicitate,
structurat pe persoane i bunuri, care asigur nregistrarea operaiunilor privind ipotecile
mobiliare, a operaiunilor asimilate acestora, a altor drepturi prevzute de lege, precum i
publicitatea operaiunilor juridice prevzute de lege.
Situaia juridic a bunurilor imobile este evideniat prin intermediul publicitii
imobiliare, care a cunoscut mai multe forme sau sisteme. Dintre acestea, criteriul de eviden
a avut n vedere bunul ori titularul bunului sau dreptului. Tocmai de aceea cele mai importante
sisteme de publicitate imobiliar au fost sistemul real (n cadrul cruia evidena se ine
raportat la imobile) i sistemul personal (unde evidena s-a inut n raport de persoane). Ca
urmare a eficienei sistemului real, pe teritoriul ntregii ri s-a adoptat acest sistem de
publicitate imobiliar.

1
 Publicitatea imobiliar i cartea funciar n dreptul romnesc

1.2. n ceea ce privete cartea funciar, aceasta reprezint un document care poate fi
comparat cu o carte de identitate. De altfel, n literatura de specialitate au existat preocupri
de a explica aceast noiune a crii funciare prin comparaie cu cartea de identitate eliberat
persoanelor fizice.
Codul civil nu definete direct i expres cartea funciar, dar doctrina d o definiie,
bazndu-se pe obiectul i pe scopul crii funciare. Putem spune c avem mai multe definiii
ale acestei noiuni, dup cum privim cartea funciar n sensul de operaiune juridic sau ca pe
un mijloc de prob, respectiv, n sens material sau formal. Vom defini noiunea de carte
funciar pentru a putea prezenta legtura acesteia cu domeniul dreptului civil, aa cum ne-am
propus s facem analiza n raport de dreptul civil.
n sens material, cartea funciar reprezint acel document public, care descrie
imobilele i prezint drepturile, actele, faptele i raporturile juridice privitoare la imobile,
artnd identitatea titularului dreptului.
n sens formal, cartea funciar reprezint foi de eviden juridic ale fiecrui imobil,
ce se bucur de statutul de act autentic i care formeaz registrul cadastral de publicitate
imobiliar specific unitii administrativ-teritoriale.
Totodat, cartea funciar a unui imobil reprezint un act juridic civil n accepiunea
de mijloc de dovedire a celor consemnate (instrumentum/instrumentum probationis).
Actualul cod civil definete obiectul i modalitile de realizare a publicitii
imobiliare n cuprindul dispoziiilor art. 18 1, precum i condiiile de publicitate n cadrul art.
19 2.
n privina obiectului i a modalitilor de realizare a publicitii, n general, i a
publicitii imobiliare, n special, avem unele comentarii, n sensul c nu vom confunda
operaiunile de aducere la cunotina terilor a actelor i faptelor privitoare la statutul
persoanelor (acestea nregistrndu-se n registrele de stare civil ori registrul comerului, dup
cum vorbim despre persoane fizice ori juridice) cu operaiunile de publicitate imobiliar,
specifice Oficiului de Cadastru i Publicitate Imobiliar (OCPI). De asemenea, nu putem
confunda nici operaiunile de publicitate imobiliar cu cele de publicitate mobiliar.
Referitor la condiiile de publicitate, unii autori 3 prezint trei reguli generale
imperative i necesare ndeplinirii formalitilor n acest sens, aa cum sunt ele prevzute n

1
Art. 18. Obiectul publicitii i modalitile de realizare
(1) Drepturile, actele i faptele privitoare la starea i capacitatea persoanelor, cele n legtur cu bunurile care
aparin acestora, precum i orice alte raporturi juridice sunt supuse publicitii n cazurile expres prevzute de
lege.
(2) Publicitatea se realizeaz prin cartea funciar, Arhiva Electronic de Garanii Reale Mobiliare, denumit n
cuprinsul prezentului cod i arhiv, prin registrul comerului, precum i prin alte forme de publicitate prevzute
de lege
2
Art. 19. Condiiile de publicitate
(1) Procedura i condiiile de publicitate se stabilesc prin lege.
(2) ndeplinirea formalitii de publicitate poate fi cerut de orice persoan, chiar dac este lipsit de capacitatea
de exerciiu.
(3) Orice renunare sau restrngere a dreptului de a ndeplini o formalitate de publicitate, precum i orice clauz
penal sau alt sanciune stipulat pentru a mpiedica exercitarea acestui drept sunt considerate nescrise.
(4) Nimeni nu poate invoca faptul c nu a cunoscut dreptul, actul sau faptul supus publicitii dac formalitatea
de publicitate a fost legal ndeplinit.
3
Flavius-Antoniu Baias, Eugen Chelaru, Rodica Constantinovici, Ioan Macovei, Noul Cod Civil - Comentariu
pe articole, Editura C.H. Beck, Bucureti, 2012
2
 Publicitatea imobiliar i cartea funciar n dreptul romnesc

codul civil, la care se adaug cele prevzute n legi sau acte normative speciale, dup cum
urmeaz:
- se recunoate i persoanei lipsite de capacitate de exerciiu dreptul de a cere
ndeplinirea formalitilor de publicitate. Astfel, dac sunt ndeplinite condiiile
prevzute de legea special pentru ndeplinirea unei formalitii de publicitate a unui
act sau fapt juridic, instituia public abilitat are obligaia s ndeplineasc acea
formalitate, chiar dac este solicitat de o persoan fr capacitate de exerciiu,
ntruct publicitatea situaiilor juridice servete interesului public;
- dreptul de a ndeplini o formalitate de publicitate a unui act sau fapt juridic nu poate
face obiectul renunrii sau al unei tranzacii avnd ca obiect limitarea, condiionarea
ori mpiedicarea exercitrii acestui drept. Orice clauz de aceast natur este ineficace;
- nimeni nu poate invoca necunoaterea unui act sau fapt juridic dac acesta a fost supus
publicitii n mod legal. Aceast regul de drept izvorte dintr-un alt imperativ
juridic potrivit cruia o persoan trebuie s acioneze cu prudena i diligena unui bun
proprietar, avnd obligaia de a se informa cu privire la actele i faptele juridice supuse
publicitii i n legtur cu care are un anumit interes.

2. Accepiuni lingvistice privind noiunile de publicitate mobiliar i publicitate

imobiliar4
2.1. Noiunea de publicitate n limbaj comun. Evoluie istoric
Definiia dat publicitii din aceast perspectiv (a limbajului comun) este aceea de
promovare a bunurilor, serviciilor, companiilor i ideilor, de cele mai multe ori prin mesaje
pltite. Scopul direct urmrit prin aceste mesaje este acela de stimulare a dorinelor
potenialilor clieni i de formare a asocierilor pozitive n legtur cu produsul sau compania
promovat. Acest scop poate fi atins prin folosinrea metodelor de manipulare psihologic mai
mult sau mai puin subtile.
Cei implicai n domeniul vnzrilor, folosind publicitatea, consider reclama ca
fiind o parte constituent a strategiei generice de promovare a acestora. Alturi de reclam,
alte componente ale promovrii sunt mrcile, relaiile publice, vzrile i promovarea
vnzrilor.
Un scurt istoric al noiunii de publicitate ncepe din perioada antic, atunci cnd
izvoarele istorice identific una dintre primele forme de publicitate ca fiind firma interioar.
Aceasta se pare c era pictat pe un perete. Apoi, cele mai vechi semne au fost descoperite
printre ruinele marilor orae antice (aa-numitele orae-stat) Babilon, Pompei si chiar Roma.
Ceva mai trziu, documentele istorice vorbesc despre buci de stnc pe care erau
sculptate mesaje care conineau informaii despre bunuri ori servicii (Egipt), precum i mesaje
pictate ce conineau informaii despre jocuri publice ori pentru convingerea alegtorilor de se
prezena la vot (Roma).
Parcurgnd firul istoriei, ajungem n perioada medieval unde ntlnim forme noi de
publicitate. Aceasta consta n angajarea unor persoane care ludau calitatea mrfurilor
vndute prin strigarea pe strad. Aceast profesie de strigtor se regsete perpetuat i n
4
Marilena Marin, Alina Popescu, The Notions of Movable and Immovable Publicity in Romanian and English,
SEA - Practical Application of Science, Volume II, Issue 1 (3) / 2014, pp. 358-363
3
 Publicitatea imobiliar i cartea funciar n dreptul romnesc

zilele noastre sub forma modernizat a crainicilor din presa vorbit sau a persoanelor angajate
anume pentru a prezenta calitile unui anumit produs.
Mai trziu, odat cu inventarea tipografiei, au aprut aa-numiii fluturai ori afie,
adic buci de hrtie prin intermediul crora se promovau diverse produse. De la acest tip de
publicitate s-a ajuns la prima reclam redactat n limba englez n care se anuna vnzarea
unei cri de rugciuni.
Pe la mijlocul sec. al XIX-lea a aprut n Philadelphia (S.U.A.) primul magazin care
se ocupa cu publicitatea de bunuri i servicii. Documentele vremii consider acest magazin ca
fiind precursorul ageniilor de publicitate din zilele noastre.
n ara noastr, publicitatea a fost fcut prin strigarea mrfurilor n strad, prin
ntiinri sau aa-numitele anunciuri, pe calea scosului la mezat, ori vnzri care erau
publicate n presa vremii. n zilele noastre, aceste forme arhaice s-au transformat n mica
publicitate.
Prima agenie de publicitate din Romnia a aprut n anul 1880 i a fost nfiinat de
David Adania5.
La civa ani dup primul rzboi mondial, mai precis n anul 1920, publicitatea
ajunge la rang de industrie. Apar mai multe agenii de publicitate, apar i se dezvolt
adevrate strategii de marketing i copywriting, se fac studii i cercetri n domeniu, n raport
de publicul-int cruia i sunt adresate diversele bunuri sau servicii.
La aceasta a contribuit cu suces si apariia radioului, iar, mai trziu, a televiziunii i
mai apoi a internetului, unde s-a dezvoltat publicitatea on-line (1990).

2.2. Publicitatea i oralitatea edinelor de judecat

O alt accepiune a noiunii de publicitate vizeaz edintele de judecat, mai precis
cea mai mare partea a acestora. Referitor la aceste edine noiunea de publicitate vizeaz
caracterul public al dezbaterilor, respectiv, posibilitatea de participare la judecarea pricinilor a
oricror persoane, dac legea nu dispune n sens contrar. Acest caracter este reglementat
inclusiv n cuprinsul art. 127 din Constitiia Romniei6, respectiv, art. 17 Cod proc. civ.
n sensul artat, caracterul public al desfurrii edinelor de judecat nu se refer i
la posibilitatea nengrdit a oricrei persoane de a studia dosarele acelor cauze care se afl n
curs de judecat. Studierea acestor dosare se poate face exclusiv de ctre prile litigante sau
reprezentanii legali ori convenionali (avocai ori consilieri juridici) ai acestor pri, pe baza
documentelor de identitate, respectiv, a mputernicirilor acordate de ctre prile implicate n
procesele respective. n afara acestor persoane, dosarele cauzelor respective pot fi studiate
numai de ctre completele de judecat nvestite cu soluionarea acelor pricini.
Conform dispoziiilor noului cod de procedur civil, dup nregistrarea cererii de
chemare n judecat la instan, se formeaz un dosar care parcurge etapa premergtoare
stabilirii primului termen de judecat. n cadrul acestei proceduri, cercetarea procesului se
desfoar n camera de consiliu, dac legea nu prevede altfel, ceea ce face ca aceast etap s
fie una nepublic7.
5
Fondator al unei agenii mediatice, cunoscut ca fiind unul dintre primii ageni romni de publicitate, care a
lucrat iniial pe cont propriu, iar apoi i-a dezvoltat afacerea i a fost amintit pentru prima dat n Anuarul
Bucuretilor, la 1888.
6
Constituia Romniei, Capitolul VI - Autoritatea judectoreasc, Seciunea 1 - Instanele judectoreti
7
Art. 213 Cod proc. civ.
4
 Publicitatea imobiliar i cartea funciar n dreptul romnesc

2.3. Noiunile de publicitate mobiliar i publicitate imobiliar n dreptul romnesc.

Evoluie istoric
Ideea de publicitate n domeniul dreptului a fost determinat de cunoaterea situaiei
exacte a bunurilor n general i a bunurilor imobile n special. Aceasta presupune existena
unui sistem de publicitate riguros reglementat, care s evidenieze elementele de identificare a
bunurilor respective, dar i aspectele juridice care privesc bunurile, actele i faptele juridice
care se refer la acestea.
n aceast analiz, un loc important l ocup titularii dreptului de proprietate,
transferul proprietii ce are ca obiect bunurile la care am fcut referire, dezmembrmintele
dreptului de proprietate, precum i existena a unor sarcini care greveaz aceste drepturi.
Aceeai atenie este acordat i operaiunilor juridice prin care se transmit drepturi sau
obligaii cu privire la bunuri.
Prin aceasta se urmreste recunoaterea i ocrotirea drepturilor patrimoniale care au
fost dobndite n mod valabil, de la data aducerii la cunotina terilor i pn la
stingerea/ncetarea lor. Transferul de asemenea drepturi i obligaii care rmn cunoscute doar
prilor ntre care opereaz tranzaciile nu pot fi opuse celorlalte persoane/terilor.
Prelund toate aceste informaii, vom defini publicitatea din punct de vedere juridic
ca fiind ansamblul mijloacelor sau modalitilor prin care anumite acte, fapte sau operaiuni
economice, juridice sau de alt natur sunt aduse la cunotina publicului, ori, dup caz, sunt
svrite n locuri publice, cu sau fr participarea acestuia 8. Totodat, prin publicitate se
urmrete aducerea la cunotina terelor persoane, interesate de anumite situaii sau
operaiuni juridice, dar aceasta poate constitui i un mijloc de dobndire sau conservare a
anumitor situaii sau operaiuni juridice aflate n curs de constituire sau de consolidare.
Doctrina i jurisprudena ne arat c publicitatea se manifest ntr-o multitudine de
forme, n funcie de obiectul acesteia, respectiv n funcie de natura, dar i particularitile
situaiei, actului sau faptului supus publicitii. n aceast accepiune a neles i noul cod civil
s reglementeze noiunea de publicitate.
Publicitatea mobiliar reprezint evidena bunurilor mobile. Pentru a putea ine o
eviden a proprietarilor sau a proprietii asupra mobilelor, legislaia romn nu a cunoscut o
reglemntare strict. Evidena acestei categorii de bunuri nu se poate organiza sub forma unui
sistem general de publicitate. Pentru acestea exist reglementri speciale, de la Arhiva
Electronic de Garanii Reale Mobiliare, pn la statul estimativ9.
Codul civil de la 1864 reglementa dobndirea proprietii asupra bunurilor mobile
prin simpla posesie de fapt (art. 1909 Cod civil vechi). Iar dac un mobil corporal era vndut
la doi cumprtori succesivi era considerat proprietar cumprtorul care are n posesie bunul
mobil respectiv.

8
Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliar, vol. I, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2006, p. 128, idee
reluata n ediia a 2-a, 2011
9
Statul estimativ este actul accesoriu la donaiile de bunuri mobile, constnd ntr-un proces-verbal care
consemneaz nominal bunurile donate si valoarea acesora. Statul estimativ poate fi redactat ntr-un nscris
separat ce este ataat contractului de donie sau poate face parte integrant din contractul respectiv.
5
 Publicitatea imobiliar i cartea funciar n dreptul romnesc

Publicitatea imobiliar reprezint un ansamblu de norme juridice i mijloace legale,

prin care se asigur evidena, sigurana i opozabilitatea n raport cu terii a actelor juridice
prin care se constituie, se transmit ori se sting drepturi reale imobiliare.
Ea s-a realizat prin mai multe modaliti, dintre care dou sunt cunoscute, i anume:
sistemul de publicitate personal, n cadrul cruia funcionau registrele de transcripiuni i
inscripiuni (i care s-a aplicat n aa-numitul Vechi Regat Oltenia, Muntenia, Moldova i
Dobrogea) i sistemul de publicitate real, n cadrul cruia funciona i exist i n prezent,
evidena pe baz de cri funciare. Ca sisteme intermediare, au mai existat i sistemul crilor
de publicitate funciar, cu o aplicabilitate restrns, respectiv, pentru Bucureti i cteva
localiti limitrofe, precum i sistemul crilor de eviden funciar, aplicabil n anumite
localiti din Ardeal.
n cadrul sistemul de publicitate imobiliar ntemeiat pe registrele de transcripiuni i
inscripiuni, criteriul principal de eviden a fost persoana i nu imobilul. Acest sistem
presupunea inerea a dou registre, unul de transcripiuni, n care se transcriau prin copiere n
ntregime actele prin care se transmiteau ori se constituiau drepturi, i alt registru, de
inscripiuni, care cuprindea meniuni referitoare la privilegii i ipoteci.
Neajunsul acestui sistem era acela c era dificil s se determine cine este adevratul
proprietar al imobilului, precum i dac existau sarcini, ntruct cercetarea registrelor se fcea,
n cazul transmisiunilor, pe o perioad de pn la 30 de ani n urm. n privina ipotecilor,
cercetarea se fcea pe o perioad de pn la 15 ani, numai dac acestea sunt ntr-un stadiu
avansat de uzur.
Odat cu apariia Decretului-Lege nr. 115/1938, aplicabil n Ardeal, Banat i nordul
Moldovei, a aprut sistemul de publicitate imobiliar bazat pe crtile funciare, pe care l-am
amintit mai nainte. Acest sistem are n vedere evidena pe imobile, precum i o modalitate
exact de identificare a acestuia. n cadrul acestui sistem se realizeaz o publicitate integral,
n sensul c el impune nscrierea obligatorie n cartea funciar a tuturor actelor i faptelor
juridice privitoare la bunurile imobile.
Noiunea de carte funciar poate fi definit ca fiind un registru public care cuprinde
evidena juridic integral i exact a imobilelor care sunt proprietatea persoanelor fizice i
juridice din aceeai localitate. Cartea funciar nu este o carte propriu-zis. Noiunea de
registru, chiar aa cum apare n definiia dat mai nainte, nu este folosit n sensul e carte, ci
mai degrab ea exist sub forma unui dosar care cuprinde actele referitoare la evidena
imobilelor.
Cu ajutorul carii funciare putem dovedi existena dreptului real nscris, n folosul
unei persoanei care a dobndit sau a constituit cu bun-credin un drept real imobiliar.
Aceast dovad se prezum/presupune c este corect, pn la momentul la care o alt
persoan dovedete contrariul.
Publicitatea imobiliar se ndeplinete pe tot teritoriul rii prin carte funciar i are
ca obiect nscrierea n cartea funciar a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale
care se transmit, se constituie, se modific sau care, dup caz, se sting i se radiaz, ca urmare
a actelor i faptelor juridice referitoare la un bun imobil. n cartea funciar se mai nscriu, sau,
dup caz, se radiaz i alte raporturi juridice, drepturi personale, interdicii, incapaciti i
litigii judiciare n legatur cu bunul imobil.

6
 Publicitatea imobiliar i cartea funciar n dreptul romnesc

Orice intabulare a unui contract de vnzare-cumparare (echivalentul transcrierii n

Registrul de inscriptiuni i transcriptiuni imobiliare) trebuie precedat de deschiderea Crii
funciare. Deschiderea crii funciare nu este condiionat de o vnzare, dar se realizeaz cel
mai adesea n aceast situaie. De regul, se deschide carte funciar unui imobil ori de cte ori
se fac acte cu privire a proprietatea unui imobil care nu are nc deschis o carte funciar.
Pentru situaia n care o asemenea carte este deschis, doar se fac meniunile cuvenite cu
privire la bunul respectiv.
ntruct sistemul de carte funciar a fost unul eficient, legiuitorul romn a adoptat
Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996. prin acest act normativ s-a urmrit
extinderea sistemului de publicitate imobiliar real, bazat pe cri funciare, la nivelul ntregii
ri. Astfel, noua reglementare evideniaz mult mai bine situaia juridic a imobilelor, oferind
informaii complete, printre altele, despre proprietarul bunului, sarcinile imobiliare, garaniile
imobiliare/ipotecile i alte privilegii, dac bunul este urmrit silit ori pe cale de a fi executat
silit, indisponibilizrile/sechestrele, diferitele modaliti care afecteaz dobndirea dreptului
de proprietate.
n stns legtur cu publicitatea imobiliar se afl i cadastrul. Acesta reprezint
sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic a tuturor imobilelor
de pe un teritoriu administrativ. Componentele de baz ale acestui sistem sunt parcela,
construcia i proprietarul. Sistemul de eviden al cadastrului are ca scop nscrierea n
registrul de publicitate imobiliar.
Cadastrul general este sistemul de eviden al imobilelor de pe ntreg teritoriul rii.
Din documentele istorice aflm c primele legiferri in domeniul cadastrului i
primele planuri geometrice de moii, bazate pe ridicri/msurtori topografice, au aprut spre
sfritul secolului al XVII-lea i nceputul secolului al XVIII-lea, mai nti n Banat, Ardeal i
Bucovina, iar apoi n Vechiul Regat. Astfel au aprut primele instituii de nvamant superior
de profil n care se preda cursul de gheodezie i iniiere a cmpului la Iai (n anul 1814, sub
conducere lui Gheorghe Asachi) i la Bucureti (n anul 1818, la iniiativa lui Gheorghe
Lazr). Iniial, persoana care se specializa n acest domeniu a primit titlul de inginer
hotarnic. Noiunea a aprut oficial n anul 1868, prin regulamentul pentru refacerea
hotrniciilor (pe baza vechiului cod civil romn), iar dupa 1930, s-a modificat, obinnd titlul
de inginer cadastral.
n anul 1933 s-a adoptat Legea nr. 23 pentru organizarea cadastrului funciar i
introducerea crilor funduare n Vechiul Regat i Basarabia. Odat cu adoptarea acesti legi,
apare cadastrul modern i, totodat, apare posibilitatea ca documentele cadastrale s fie
recunoscute pe piaa de capital printre titlurile de valoare.
Perioada 1933-1955 este cunoscut ca fiind perioada de nceput a cadastrului general
i unificrii crilor funciare. Acesteia i-a urmat, n perioada 1955-1991 etapa sistemelor de
eviden funciar i de cadastru funciar. n perioada anilor 1974-1990, terenurile au fost
scoase din circuitul civil, iar sistemul cadastral i regimul funciar s-a adaptat acestei situaii,
realizndu-se totui planuri i hrti cadastrale, precum i bonitri ale terenurilor, mai ales
pentru planificarea economic centralizat, avnd n vedere deintorii de atunci ai bunurilor
imobile10.

10
sectorul de stat si cooperatist
7
 Publicitatea imobiliar i cartea funciar n dreptul romnesc

n temeiul unor acte normative, care au constituit baza evidenei funciare 11, cadastrul
s-a transformat ntr-o eviden imobiliar a proprietii socialiste de stat i cooperatiste.
Amintim c, n perioada respectiv, cadastrul a ajutat la comasarea terenurilor agricole.
Dup anul 1991 ara noastr cunoate o perioada de stagnare a lucrrilor de cadastru
general.
n perioada 1990-1996, n Romnia a functionat Oficiul de Cadastru si Organizarea
Teritoriului Agricol (OCAOTA), care se afla in subordinea Ministerului Agriculturii.
Din anul 1997, conform dispoziiilor Legii cadastrului si publicitatii imobiliare nr.
7/1996, s-a infiintat Oficiul Naional de Cadastru, Geodezie si Cartografie (ONCGC). Acesta
era o instituie public, aflat n subordinea Guvernului Romniei. El este cel care ndrum,
controleaz i realizeaz activitatea de geodezie, fotogrammetrie, teledetectie, cartografie i
cadastru la nivelul ntregii ri.
n subordinea Oficiului Naional de Cadastru, Geodezie si Cartografie funcioneaz
Institutul de Geodezie, Fotogrammetrie, Cartografie i Cadastru, precum i 42 Oficii de
Cadastru, Geodezie i Cartografie judeene i cel al municipiului Bucureti.
Din anul 2004 s-a nfiinat Agentia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar,
prin reorganizarea ONCGC si preluarea activitii de publicitate imobiliar de la Ministerul
Justitiei.

3. Legtura publicitii imobiliare cu domeniul dreptului civil12

Noiunea de publicitate imobiliar reprezint o instituie juridic, un ansamblu de
norme juridice de drept material i drept procedural care au ca obiect de reglementare modul
de aducere la cunotina oricror persoane interesate a situaiei juridice a imobilelor i a
drepturilor reale imobiliare, a actelor i faptelor juridice. Totodat, publicitatea imobiliar
este o instituie cu afiniti bine conturate ctre dreptul civil.
Pornind nc de la raportul juridic civil (unde vizeaz toate cele trei elemente ale
acestui raport: pri, coninut - drepturi, bunuri i obligaii; obiect conduit; dar i felurile i
izvoarele raportului juridic civil concret), continum cu actul juridic civil (intenia prilor i
principiul opozabilitii fa de teri) i apoi cu sanciunile (prescripia i decderea).
Continum linia dreptului civil cu drepturile reale (a cror origine am gsit-o iniial n
cuprinsul laturii active a raportului juridic civil), cu teoria obligaiilor (pe care, de asemenea,
am ntlnit-o iniial printre elementele raportului juridic civil i n cuprinsul creia gsim,
printre altele, modurile de garantare a obligaiilor), apoi cu contractele speciale (n care avem
raporturi juridice care pot genera operaiuni specifice publicitii imobiliare) i succesiunile
(unde privilegiile instituite n timpul vieii se pot transmite i succesorilor, chiar dac acetia
nu au participat direct la conturarea actului juridic ce st la baza privilegiului respectiv).
Publicitatea imobiliar, a drepturilor, actelor i faptelor juridice este ntlnit i n
raporturile juridice nscute ntre profesioniti, n special, n materia dreptului comercial, ori pe
trmul dreptului familiei, ntre soi, logodnici, concubini.
Formalitatea nscrierii n cartea funciar poate avea ca obiect acte sau fapte juridice
referitoare la persoane sau bunuri. ndeplinirea acestei formaliti este obligatorie n cazurile
prevzute de noul Cod civil i de alte legi speciale. Astfel, sunt supuse publicitii: actele i
11
Decretul nr. 281/1955 i HCM nr. 1240/1955
12
Marilena Marin, Alina Popescu, idem
8
 Publicitatea imobiliar i cartea funciar n dreptul romnesc

faptele privitoare la starea civil a persoanelor (cstoria, divorul, naterea, decesul etc.),
actele i faptele privitoare la capacitatea persoanelor (starea de minoritate a persoanei fizice,
punerea sub interdicie, deschiderea i nchiderea procedurii insolvenei persoanei juridice
etc.), drepturile reale imobiliare i garaniile reale imobiliare, raporturile juridice privind
garantarea unor obligaii civile sau comerciale cu bunurile mobile, precum i alte raporturi
juridice prevzute expres de lege, ca, de exemplu, contractul de locaiune sau antecontractul
de vnzare-cumprare a bunurilor imobile13.
nsei definiiile date publicitii imobiliare ne conduc spre ideea c aceasta se afl n
strns dependen cu dreptul privat, n concret, cu dreptul civil. Astfel, una dintre definiiile
date de cre specialitii n domeniu, este urmtoarea: publicitatea imobiliar reprezint un
ansamblu de mijloace prevzute de lege, prin care se asigur evidena, sigurana,
opozabilitatea n raport cu terii a actelor juridice prin care se constituie, se transmit ori se
sting drepturi reale imobiliare. Dispoziiile dreptului civil reglementeaz att naterea,
modificarea sau stingerea raporturilor juridice civile, ct i protecia, ocrotirea i garantarea
drepturilor subiective civile.
O alt component n definirea publicitii imobiliare vizeaz protejarea securitii
dinamice a circuitului civil cu privire la bunurile imobile. Despre noiunea de securitate
static, respectiv, securitatea dinamic gsim puine informaii, aceasta fiind o creaie a
literaturii juridice prin care se explic, printre altele, i ocrotirea bunurilor mpotriva unor acte
sau fapte juridice. Literatura juridic a definit securitatea static ca fiind ocrotirea drepturilor
existente n prezent asupra unui bun, iar securitatea dinamic a fost definit ca fiind ocortirea
drepturilor ce se dobndesc n viitor cu privire la acel bun.
Principiul consensualismului i, deopotriv, principiul autonomiei de voin a prilor
consacr transmiterea dreptului real prin simpla exprimare a consimmntului prilor, fiind
necesar i suficient realizarea acordului de voin al acestora i fr a mai fi necesar
ndeplinirea vreunei formaliti suplimentare ori remiterea material a bunului. Acest lucru
este valabil chiar dac actul juridic nu produce efecte fa de teri 14. Cu toate acestea, esste
posibil ca anumii teri s ajung pri ale acestor acte, n virtutea instituiei subrogaiei
recunoscut avnzilor-cauza. Chiar dac nu ajung s aib aceast calitate, n sarcina terilor se
vor putea nate obligaii n temeiul crora s respecte voina prilor contractante.
Prin intermediul publicitii imobiliare se urmresc mai multe obiective specifice
dreptului civil, i anume:
- s se asigure certitudinea constituirii i transmisiunii drepturilor reale imobiliare, prin
aducerea la cunotina persoanelor interesate a situaiei juridice a bunurilor asupra
crora poart drepturile reale; pe aceast cale, se evit transmisiunile succesive, care
urmresc fraudarea intereselor terilor;
- s se realizeze o eviden ampl a bunurilor imobile, o eviden tehnic, economic i
juridic, prin care s se permit utlizarea i exploatarea eficient i identificarea
acestor bunuri;

13
art. 902 alin. (2) pct. 6 i 12 Cod civ.
14
Pe de o parte, drepturile rezultate din actul juridic nu se nasc n patrimoniul acestora, iar pe de alt parte terii
nu pot fi obligai printr-un act juridic la a crui ncheiere nu au participat.
9
 Publicitatea imobiliar i cartea funciar n dreptul romnesc

- s se permit organelor statului s exercite o cunoatere permanent a tuturor

elementelor necesare constituirii sistemului de impozitare i taxare, pentru a avea
ntotdeauna o imagine exact a situaiei juridice a imobilelor;
- s se ocroteasc drepturile persoanelor care intenioneaz s dobndeasc bunuri
imobile, ntruct aceste persoane pot verifica i se pot informa permanent cu privire la
situaia juridic real a imobilelor pe care sunt interesate s le dobndeasc .a.
Urmrind toate cele prezentate anterior, concluzionm c funcia esenial a
sistemelor de publicitate imobiliar este aceea de informare a terilor, astfel nct orice
persoan interesat s poat avea posibilitatea de a lua cunotin despre un act sau fapt
juridic, despre o sitaie sau o stare ori despre o modificare sau schimbarea unei realiti
juridice. Dar publicitatea imobiliar mai are i alte funcii, pe care le vom analiza n
continuare.

3. Funciile i efectele publicitii imobiliare

3.1. Publicitatea imobiliar ndeplineste anumite funcii fa de drepturile, actele i
faptele a cror eviden o ine. Aceste funcii15 sunt structurate dup cum urmeaz:
- funcia informativ sau declarativ;
- funcia de eficacitate sau de opozabilitate fa de teri;
- funcia constitutiv sau translativ;
- funcia achizitiv;
- funcia de soluionare a conflictelor dintre dobnditorii succesivi ai aceluiai drept real
imobiliar;
- funcia probatorie.
Facem precizarea c aceste funcii nu se confund cu funciile cadastrului, pe care le
regsim n cuprinsul Legii nr. 7/1996 (funcia tehnic, funcia economic i funcia juridic).
Funcia informativ sau declarativ. Informarea terilor cu privire la o situaie
juridic determinat constituie funcia principal, esenial a oricrei forme de publicitate,
prin care se asigur posibilitatea pentru orice persoan interesat s cunoasc intervenirea
unei stri, situaii, mprejurri, n baza crora se nate, se modific sau se stinge un raport
juridic civil. Acest lucru nseamn c, de regul, raportul juridic respectiv, nscut, modificat
sau stins, i produce propriile efecte fr a fi condiionat de ndeplinirea formalitii de
publicitate, care joac un rol pur informativ.16
Conform dispoziiilor art. 903 Cod civ., privitoare la actele sau faptele care pot fi
notate n cartea funciar, legiuitorul romn a statuat c ,,se vor putea nota n cartea funciar,
fr ns ca opozabilitatea fa de teri s depind de aceast nscriere:
a. incapacitatea sau restrngerea, prin efectul legii, a capacitii de exerciiu ori de
folosin;
b. declaraia de utilitate public n vederea exproprierii unui imobil;
c. orice alte fapte sau raporturi juridice care au legtur cu imobilul i care sunt
prevzute n acest scop de lege.17 Tot n scop de informare a persoanelor care justific
15
Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura C. H. Beck, Bucureti, 2009, pp. 415 417.
16
Mihaela Mneran, Comentariile codului civil. Publicitatea drepturilor, a actelor i a faptelor juridice. Cartea
funciar., Editura Hamangiu, Bucureti, 2012, p. 6.
17
Art. 903 NCC. Acte i fapte opozabile terilor fr nscrierea n cartea funciar. Anumite acte, fapte sau
raporturi juridice sunt opozabile terilor fr notarea lor n cartea funciar. De aceea, notarea acestor situaii
10
 Publicitatea imobiliar i cartea funciar n dreptul romnesc

existena unui interes legitim, notarul care autentific un contract de donaie are obligaia de a
nscrie de ndat acest contract n registrul naional, inut n format electronic, potrivit legii,
dispoziiilor n materie de carte funciar rmnnd aplicabile, conform art. 1012 Cod civ.. n
mod asemntor, se nregistreaz testamentul autentic, potrivit art. 1046 Cod civ., ns
furnizarea informaiilor se poate face numai dup decesul testatorului.

Funcia de eficacitate sau de opozabilitate fa de teri. Aceast funcie asigur

eficacitatea situaiei juridice fcute publice, n sensul c efectele juridice ale acesteia sunt
depline, complete, nu doar ntre prile implicate, ci i fa de teri. Lipsa publicitii ar
permite oricror persoane interesate, adic acelea ale cror drepturi sau interese legitime ar fi
afectate de mprejurarea nepublic, s ignore existena situaiei juridice nscute valabil ntre
pri i opozabile acestora i succesorilor lor universali i cu titlu universal. Practic, n lipsa
publicitii, situaia juridic nu exist din punct de vedere juridic fa de terii interesai.
Totodat, aceast funcie a publicitii determin utilizarea a dou prezumii, una n
sens pozitiv i alta n sens negativ, conform crora ndeplinirea formalitii de publicitate
asigur opozabilitatea fa de toat lumea, chiar dac cei interesai nu au luat cunotin
efectiv de actul, faptul sau situaia juridic adus la cunotina publicului, iar nendeplinirea
formalitii de publicitate face s se prezume c terii nu cunosc actul, faptul sau situaia
juridic nefcut public.
Aceast funcie a publicitii determin utilizarea a dou prezumii, una n sens pozitiv
i alta n sens negativ, conform crora ndeplinirea formalitii de publicitate asigur
opozabilitatea fa de toat lumea, chiar dac cei interesai nu au luat cunotin efectiv de
actul, faptul sau situaia juridic adus la cunotina publicului, iar nendeplinirea formalitii
de publicitate face s se prezume c terii nu cunosc actul, faptul sau situaia juridic nefcut
public. S-a prevzut n art. 22 alin. (1), c ,,dac formalitatea de publicitate nu a fost
realizat, iar aceasta nu este prevzut de lege cu caracter constitutiv, drepturile, actele,
faptele sau alte raporturi juridice supuse publicitii sunt inopozabile terilor, afar de cazul n
care se dovedete c acetia le-au cunoscut pe alt cale. Menionm dispoziiile art. 902
NCC, privitoare la actele i faptele supuse notrii pentru a deveni opozabile terilor, fiind
enumerate situaiilor n care este necesar ndeplinirea formalitiilor de publicitate imobiliar
pentru a se asigura opozabilitatea fa de teri, definii n aceast materie ca fiind orice
persoane care au dobndit un drept real sau un alt drept n legtur cu imobilul nscris n
cartea funciar.18

juridice are caracter facultativ. Raiunea acestei reglementri legale pornete de la premisa c publicitatea unor
fapte sau situaii juridice se realizeaz prin intermediul legii ori al unor proceduri prevzute de lege. Or, legea
publicndu-se, nimeni nu poate invoca necunoaterea ei (nemo censetur ignorare legem). Astfel, de exemplu,
incapacitile speciale de a contracta prevzute de art. 1653-1655 NCC nu trebuie notate n cartea funciar pentru
a fi opozabile terilor. De asemenea, este opozabil terilor, fr nscrierea n cartea funciar, i declaraia de
utilitate public n vederea exproprierii unui imobil ntruct, potrivit art. 11 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, actul
de declarare a utilitii publice de interes naional se aduce la cunotina public prin afiare la sediul consiliului
local n a crui raz este situat imobilul i prin publicare n Monitorul Oficial al Romniei, iar actul de declarare
a utilitii publice de interes local se afieaz la sediul consiliului local n a crui raz este situat imobilul i se
public n presa local.
18
Mihaela Mneran, Comentariile codului civil. Publicitatea drepturilor, a actelor i a faptelor juridice. Cartea
funciar., Editura Hamangiu, Bucureti, 2012, p. 8.
11
 Publicitatea imobiliar i cartea funciar n dreptul romnesc

Funcia constitutiv sau translativ. Prin intermediul publicitii imobiliare se pot

constitui sau transmite drepturi subiective civile, caz n care situaia juridic determinat nu
poate produce efecte juridice n lipsa formalitii de publicitate, nici ntre prile contractante
i nici fa de teri. Este cazul dobndirii i stingerii drepturilor reale asupra imobilelor,
reglementar n art. 885 NCC, n dreptul bunurilor, sau situaia nfiinrii asociaiilor i
fundaiilor, conform art. 8 i art. 17 din O.G. nr. 26/2000 (completat prin Legea nr. 22/2014),
n dreptul persoanelor. Se poate afirma c funcia de formare sau constituire a unei situaii
juridice determinate o absoarbe pe cea principal de informare, dar fiecare dintre acestea sunt
distincte, deoarece prima asigur condiiile pentru producerea efectelor juridice ntre pri, iar
a doua creeaz circumstanele necesare pentru cognoscibilitatea fa de teri a dreptului,
actului, faptului sau situaiei juridice determinate.19

Funcia achizitiv. Aceast funcie este reflectat n situaiile excepionale n care

aceasta poate servi la dobndirea direct a unui drept sau a unei situaii juridice de ctre un
ter care cu bun credin s-a ncrezut n situaia aparent creat de publicitate. Rolul
publicitii i are fundamentul n situaia fireasc potrivit creia ceea ce este fcut public este
n concordan cu ceea ce este real, ns pot aprea cazuri n care transmitorul sau
constituitorul unui drept n folosul altuia nu avea sau nu mai avea calitatea de a transmite sau
de a constitui respectivul drept, n timp ce dobnditorul a acionat cu bun-credin, fr s
cunoasc motivul de nevalabilitate a dreptului dobndit.

Funcia de soluionare a conflictelor dintre dobnditorii succesivi ai aceluiai drept

real imobiliar. Atunci cnd legea dispune, publicitatea are rolul de a rezolva eventualele
conflicte de drepturi dintre diferitele persoane interesate, n ipoteza n care formalitile de
publicitate fie nu au fost ndeplinite, fie au fost ndeplinite cu ntrziere sau n mod defectuos.

Funcia probatorie. Aceasta poate servi ca mijloc de dovad a unor acte, fapte sau
situaii juridice, deoarece persoana nscris n registrele publice este prezumat ca titular a
dreptului sau a calitii juridice menionate. Am menionat i anterior faptul c statutul de
mijloc de prob pe care l are un document face publicitatea imobiliar un ansamblu de norme
care reglementeaz statutul i procedura de utilizare a acestor dovezi. Ca regul general, art.
21 Cod civ.20 reglementeaz dou prezumii relative n sensul existenei dreptului, actului sau
faptului nscris ntr-un registru public i n sensul inexistenei celui radiat dintr-un registru
public.

3.2. n conformitate cu prevederile art. 20 Cod civil, publicitatea imobiliar poate

produce urmtoarele efecte:
- asigur opozabilitatea dreptului, actului, faptului, precum i a oricrui alt raport juridic
supus publicitii (ceea ce presupune obligativitatea acestor situaii juridice fa de

19
Idem.
20
Potrivit dispoziiilor art. 21 Cod civ., dac un drept, act sau fapt a fost nscris ntr-un registru public, se
prezum c el exist, ct timp nu a fost radiat sau modificat n condiiile legii.n cazul n care un drept, act sau
fapt a fost radiat, se prezum c el nu exist.
12
 Publicitatea imobiliar i cartea funciar n dreptul romnesc

teri care trebuie s le respecte, n caz contrar riscnd s suporte consecinele

imprudenei lor);
- stabilete rangul acestora i, dac legea prevede n mod expres, respectiv, rangul
nscrierii unui drept, act sau fapt juridic reprezint ordinea de prioritate a acelei
nscrieri, care determin fora juridic a unui drept, n sensul c dreptul mai nainte
nscris, aparinnd unei persoane, este mai puternic dect dreptul altei persoane nscris
mai n urm;
- condiioneaz constituirea sau efectele lor juridice (efectul constitutiv de drepturi al
publicitii const n naterea dreptului supus publicitii odat cu nscrierea lui n
registrul special destinat acestui scop).
ntre pri sau succesorii lor, universali ori cu titlu universal, dup caz, drepturile,
actele sau faptele juridice, precum i orice alte raporturi juridice produc efecte depline, chiar
dac nu au fost ndeplinite formalitile de publicitate, afar de cazul n care prin lege se
dispune altfel. Trebuie s reinem c publicitatea nu valideaz dreptul, actul sau faptul supus
ori admis la publicitate, ci doar aduce la cunotina celor interesai situaia juridic a
imobilului respectiv. Cu toate acestea, n cazurile i condiiile expres prevzute de lege, ea
poate produce efecte achizitive n favoarea terilor dobnditori de bun-credin. Publicitatea
nu ntrerupe cursul prescripiei extinctive, afar de cazul n care prin lege se dispune altfel.
n temeiul dispoziiilor art. 22, se reglementeaz lipsa publicitii imobiliare i
sanciunile pe care le poate atrage aceast lips. Astfel, dac formalitatea de publicitate nu a
fost realizat, iar aceasta nu era prevzut de lege cu caracter constitutiv, drepturile, actele,
faptele sau alte raporturi juridice supuse publicitii sunt inopozabile terilor, afar de cazul n
care se dovedete c acetia le-au cunoscut pe alt cale.
Atunci cnd legea prevede c simpla cunoatere de fapt nu suplinete lipsa de
publicitate, absena acesteia poate fi invocat de orice persoan interesat, inclusiv de terul
care a cunoscut, pe alt cale, dreptul, actul, faptul sau raportul juridic supus publicitii. n
toate cazurile ns, simpla cunoatere a dreptului, actului, faptului sau raportului juridic nu
suplinete lipsa de publicitate fa de alte persoane dect terul care, n fapt, le-a cunoscut.
Reinem i faptul c opozabilitatea fa de teri are un caracter restrictiv,
neextinzndu-se i la alte persoane care nu au avut cunotin de situaiile juridice
nenregistrate. n schimb, nendeplinirea unei formaliti de publicitate care are, potrivit legii,
efect constitutiv de drept atrage nsi inexistena dreptului. Aa fiind, n acest caz, nu se mai
poate vorbi de opozabilitatea sau inopozabilitatea unei situaii juridice inexistente. Prin
excepie, inopozabilitatea drepturilor, a actelor, a faptelor sau a altor raporturi juridice
nenregistrate poate fi invocat i de terii care au cunoscut, pe alt cale, existena acestor
situaii juridice, ns aceast excepie trebuie s fie prevzut n mod expres de lege.
Sub imperiul vechiului cod civil, leguitorul romn dispunea, la primul alineat al art.
1295 c vinderea este perfect ntre pri i proprietatea este de drept strmutat la
cumprtor, n privina vnztorului, ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra
preului, dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nc nu se va fi numrat. Iar n cuprinsul
celui de-al doilea alineat se prevedea c n materie de vindere de imobile, drepturile care
rezulta prin vinderea perfecta intre parti, nu pot a se opune, mai inainte de transcriptiunea
actului, unei a treia persoane care ar avea si ar fi conservat, dupa lege, oarecare drepturi
asupra imobilului vindut.
13
 Publicitatea imobiliar i cartea funciar n dreptul romnesc

n actuala legislaie romn, conform art. 885 alin. 1 Cod civ., se prevede c sub
rezerva unor dispoziii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea
funciar se dobndesc, att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea lor n cartea
funciar, pe baza actului sau faptului care a justificat nscrierea. De aici i interpretarea unor
autori conform creia publicitatea imobiliar asigur i funcia constitutiv de drepturi.
n prezent, cu excepia cazului n care a existat o nelegere contrar, transferul
drepturilor reale (inclusiv transferul dreptului de proprietate) opereaz ntre pri la data
ncheierii actului, fr ca legea s impun alte formaliti n acest sens, altele dect condiiile
referitoare la validitatea privind forma i fondul actelor juridice. Prin urmare, diferena
esenial ntre Legea nr. 7/1996 i prevederile codului civil, const n faptul c drepturile reale
vor fi transferate n baza nscrierii actului juridic n cartea funciar, conferind astfel nscrierii
un efect constitutiv ori translativ de drepturi, dup caz.

14