Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Apararea Dreptului de Proprietate
Apararea Dreptului de Proprietate
. 1. Consideraii preliminarii
Mijloacele de aprare a dreptului de proprietate au fost grupate n
dou categorii: mijloace indirecte sau nespecifice precum aciunile n
justiie ntemeiate pe drepturile de crean (aciunile n executarea
contractelor, n rspundere contractual, n restituirea plii nedatorate
etc.) i mijloace directe sau specifice care sunt aa-numitele aciuni reale.
Aceste mijloace directe sunt aciunile petitorii i aciunile posesorii.
Aciunile petitorii sunt acele aciuni prin care reclamantul cere
instanei de judecat s statueze c el este titularul dreptului de proprietate
sau al altui drept real cu privire la un anumit bun. Sunt aciuni petitorii:
aciunea n revendicare, aciunea n grniuire, aciunea negatorie,
aciunea confesorie i aciunea n prestaie tabular.
. 3. Aciunea n revendicare
1. Noiune, definire. - Aciunea n revendicare este acea aciune real
prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului su, cere instanei de
judecat s i se recunoasc dreptul de proprietate asupra bunului i
restituirea acestuia de la posesorul neproprietar.
1
2. Caracterele aciunii n revendicare:- este o aciune real ;- ea este
o aciune petitorie; - aciunea n revendicare este, n principiu,
imprescriptibil sub aspect extinctiv.
2
restituie dar posesorul este n drept s ridice acele lucruri fr ns a
deteriora bunul respectiv.
. 1. Definiie
Definiia este dat n art. 480 C.civ. potrivit creia: "Proprietatea
este dreptul ce are cineva de a se bucura i de a dispune de un lucru n
mod exclusiv i absolut, ns n limitele determinate de lege" . Ea nu este
lipsit de critici.
Definim dreptul de proprietate ca fiind acel drept real care confer
titularului su posesia, folosina i dispoziia asupra unui bun, exclusiv i
3
perpetuu, n putere proprie i n interes propriu, cu respectarea normelor
n vigoare .
4
drepturile reale i drepturile de crean. Ele pot rezulta din lege sau din
voina prilor i se transmit o dat cu transmiterea bunului respectiv. n
unele cazuri executarea acestor obligaii presupune luarea n considerare a
raporturilor de vecintate.
C. Raporturi de vecintate rezultate din contractele ncheiate ntre
proprietarii vecini. Proprietarii fondurilor nvecinate pot ncheia diferite
convenii prin care s-i asume unele obligaii reciproce dar nu cu titlu de
servitui, ci cu titlu de drepturi de crean. De pild, un proprietar se
oblig fa de vecinul su s-i permit s ia ap din fntna aflat pe
fondul su;
D. Raporturi faptice de vecintate. n unele cazuri ntre proprietarii
fondurilor nvecinate se pot nate simple raporturi de fapt (deci fr un
coninut juridic). De exemplu, tolerarea vecinului de a lua ap din fntna
situat pe fondul altui proprietar sau acceptarea tacit de a trece pe fondul
vecin etc. Beneficiarul lor nu le poate redobndi prin justiie i nici nu
poate invoca uzucapiunea.
De alt parte sunt actele de pur facultate, de pild, proprietarul care
beneficiaz de o anumit perspectiv deoarece pe terenul vecinului nu s-a
construit nimic.
E. Abuzul de drept n raporturile de vecintate.
Buna vecintate presupune cel puin dou ndatoriri: prima, vecinul
s nu-l prejudicieze pe vecin i a doua, vecinul nu trebuie s-l incomodeze
ntr-un mod intolerabil pe vecin. Aceste dou situaii corespund pe plan
doctrinar i jurisprudenial la dou teorii: abuzul de drept i
inconvenientele anormale de vecintate. Aceast distincie este important
deoarece i rspunderea este diferit.
Abuzul de drept condiiile responsabilitii: prejudiciul, intenia de
a prejudicia, lipsa unui interes serios i legitim.
5
4. Limitri ale folosinei unor bunuri n situaii speciale. Rechiziia
unor bunuri. Sunt situaii excepionale cnd organele autoritii publice
sunt abilitate prin lege pentru a obliga agenii economici, instituiile
publice precum i alte persoane juridice sau fizice s cedeze temporar
unele bunuri mobile sau imobile forelor destinate aprrii naionale sau
autoritilor publice; aceste situaii speciale sunt: declararea mobilizrii
generale sau pariale ori a strii de rzboi, instituirea strii de urgen sau
de asediu, concentrri, exerciii i antrenamente de mobilizare, prevenirea,
localizarea, nlturarea urmrilor unor dezastre, ct i pe timpul acestor
situaii (Legea nr. 132/ 1997 privind rechiziiile de bunuri i prestrile de
servicii n interes public).
Ea prezint urmtoarele caractere juridice: a) privete, n principiu,
bunuri neconsumptibile; b) este, n principiu, o msur temporar care va
nceta o dat cu ncetarea situaiei excepionale i cnd bunurile
rechiziionate vor trebui restituite; c) este o msur obligatorie; d)
rechiziia se face cu acordarea de despgubiri att n cazul rechiziiei
temporare (pentru degradarea sau devalorizarea bunului) ct i n cazul
rechiziiei definitive (pentru valoarea bunurilor consumptibile sau
perisabile).
5. Limitri ale dreptului de proprietate privind folosina subsolului.
Aceast limitare este prevzut n Constituie n art. 41 alin. 1 care
statueaz: Pentru lucrri de interes general, autoritatea public poate
folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi
proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor,
precum i pentru alte daune imputabile autoritii.
6. Exproprierea pentru cauz de utilitate public
Noiune i reglementare. Cedarea forat aplicat imobilelor mbrac
forma exproprierii pentru cauz de utilitate public. Ea este cuprins n
art. 481 C.civ. care stabilete c: Nimeni nu poate fi silit a ceda
proprietatea sa, afar numai pentru cauz de utilitate public i primind o
dreapt i prealabil despgubire, ea i gsete actualmente
reglementarea complet n art. 41 din Constituie i n Legea nr. 33/1994
privind exproprierea pentru cauz de utilitate public.
Bunurile supuse exproprierii. - Sunt expropriabile numai bunurile
imobile proprietate privat. Utilitatea public se declar pentru lucrri de
interes naional sau pentru lucrri de interes local (art. 5). Legea nr.
33/1994 enumer principalele categorii de lucrri de utilitate public ntr-
o list nelimitativ (art. 6).
Exproprierea propriu-zis i stabilirea despgubirilor. Acestea
sunt reglementate n Capitolul IV al Legii nr. 33/1994. Soluionarea
6
cererilor de expropriere este de competena tribunalului n raza cruia este
situat imobilul. Instana va verifica dac sunt ntrunite condiiile cerute
pentru expropriere, fr a putea repune n discuie, n principiu,
problemele de fond privitoare la expropriere (de exemplu, necesitatea
acesteia, ntinderea, faptul c nu a fost contestat hotrrea comisiei etc.).
Tot tribunalul va hotr i asupra despgubirilor cuvenite fiecreia dintre
persoanele interesate .
Efectele exproprierii. Exproprierea produce urmtoarele efecte :
- imobilul expropriat trece n proprietatea public liber de orice
sarcini ;
- se sting drepturile reale principale derivate din dreptul de
proprietate - uzul, uzufructul, abitaie, superficie precum i orice alte
drepturi reale. De asemenea se sting drepturile de concesiune i dreptul de
folosin. Titularii acestor drepturi au drept la despgubiri.
- n ce privete dreptul de ipotec i privilegiul imobiliar special care
greveaz bunul expropriat, acestea se strmut de drept asupra
despgubirii stabilite de instan ; prin aceast dispoziie legea
reglementeaz un nou caz de subrogaie cu titlu particular (art. 28 alin.
2) ;
- se sting orice drepturi personale dobndite de alte persoane asupra
imobilului expropriat (de exemplu, cele nscute din contractul de
locaiune, de comodat). Retrocedarea i dreptul de preemiune la
cumprarea imobilului. - Legea nr. 33/1994 reglementeaz dou drepturi
n favoarea proprietarului imobilului expropriat (art. 35-37) i anume:
dreptul de a cere i de a obine retrocedarea imobilului expropriat i
dreptul de preemiune la cumprarea imobilului n ipoteza n care
expropriatorul s-ar hotr s-l nstrineze.
7
4 - dup regimul su juridic dreptul de proprietate se prezint sub
dou forme: a) drept de proprietate public i b) drept de proprietate
privat. Aceast clasificare este cea mai important.
8
de lege (de exemplu, accesiunea, confiscarea, comoara, vnzarea sau
schimbul pentru cauz de utilitate public etc.).
n ce privete modurile de ncetare a dreptului de proprietate public,
acestea sunt:
- pieirea bunului pe cale natural sau prin intervenia omului;-
trecerea bunului n domeniul privat. - trecerea unor bunuri din domeniul
public n domeniul privat pentru reconstituirea dreptului de proprietate
particular, pentru retrocedarea lor fotilor proprietari sau pentru a fi
vndute.
9
administrativ-teritoriale i care poart asupa bunurilor mobile i imobile,
fiind alienabil, sesizabil i prescriptibil, n condiiile legii.
2. Subiectele dreptului de proprietate privat - Titulari ai acestui
drept pot fi: persoanele fizice, persoanele juridice de drept privat, statul i
unitile administrativ-teritoriale; acestea din urm avnd, aadar, calitatea
de persoane juridice civile.
3. Caracterele dreptului de proprietate privat - Acestea sunt
urmtoarele:
- dreptul de proprietate privat este alienabil; - dreptul de
proprietate privat este prescriptibil; - dreptul de proprietate privat este
sesizabil;
4. Obiectul dreptului de proprietate privat - Persoanele fizice pot
dispune liber de dreptul lor de proprietate, inclusiv prin crearea unor
dezmembrminte. Cldirile pot fi nchiriate iar terenurile arendate.
n ce privete dreptul de proprietate privat al persoanelor juridice
cum ar fi societile comerciale, regimul lor este reglementat de Legea nr.
31/1990 privind societile comerciale; acestea sunt proprietare asupra
patrimoniului lor etc.
5. Statul i unitile administrativ-teritoriale (Domeniul privat).
Aa cum am artat, statul i unitile administrative-teritoriale pot avea
calitatea de titulari ai dreptului de proprietate privat. Bunurile care
formeaz proprietatea privat a statului i a unitilor administrative-
teritoriale constituie domeniul privat. Aceast noiune, dei nu o gsim n
Constituie, a primit o consacrare legal n legi organice precum Legea nr.
18/1991, Legea nr. 213/1998, Legea nr. 215/2001.
Obiectul domeniului privat potrivit art. 4 din Legea nr. 213/1998
este alctuit din bunurile aflate n proprietatea statului i a entitilor sale
teritoriale i care nu fac parte din domeniul public.
10
. 9. Regimul juridic al terenurilor
1. Circulaia terenurilor potrivit Legii nr. 54/1998. Din cuprinsul
Legii nr. 54/1998 (dar i din ansamblul legislaiei n materie: Legea nr.
18/1991, Codul civil, Legea nr. 16/1994 a arendei etc., se pot desprinde
cel puin trei principii majore:
- principiul liberei circulaii juridice a terenurilor;
- principiul potrivit cruia nscrisul autentic este o condiie de
validitate a nstrinrii terenurilor;
- principiul potrivit cruia nstrinarea terenurilor prin vnzare se va
face cu respectarea dreptului de preemiune. n acest sens Legea nr.
54/1958 stabilete: nstrinarea, prin vnzare, a terenurilor agricole
situate n extravilan se face cu respectarea dreptului de preemiune al
coproprietarilor, al vecinilor ori al arendailor (art. 5).
11
naintea acestuia, caz n care bunurile se vor ntoarce n patrimoniul
donatorului.
3. Proprietatea anulabil. Proprietatea anulabil reprezint acea
modalitate juridic a dreptului de proprietate care apare n situaia n care
transferul proprietii se face n temeiul unui act lovit de nulitate relativ
(anulabil).. Dac aciunea este admis dreptul de proprietate al
dobnditorului va fi desfiinat retroactiv. n cazul n care actul translativ
anulabil a fost confirmat, dreptul de proprietate al dobnditorului va fi
consolidat.
4. Proprietatea inalienabil. Dei, n principiu, inalienabilitatea
unui bun nu poate fi declarat prin voina omului, considerm c sunt
situaii cnd o asemenea clauz de inalienabilitate trebuie acceptat n
actele translative de proprietate. Aceasta sub dubla condiie ca
inalienabilitatea s fie stabilit temporar i inalienabilitatea s fie
justificat de un interes serios i legitim.
n concluzie, proprietatea inalienabil este o proprietate care se
reduce la dreptul de a poseda i a folosi, lipsindu-i temporar dreptul de
dispoziie; astfel ea se apropie de uzufruct.
5. Proprietatea afectat unui scop este acea proprietate care este
afectat fie exclusiv, fie de preferin unui scop care a fost determinat de
proprietarul anterior; proprietarul actual suport restriciile n dreptul su
iar la nevoie el va fi obligat s cedeze proprietatea altei persoane.
Instituia tip n care proprietatea afectat unui scop i are locul cel
mai potrivit este fundaia. Dar mai pot fi ntlnite i alte cazuri; de pild, o
liberalitate cu sarcin.
6. Proprietatea comun. - Proprietatea comun este acea proprietate
care se caracterizeaz prin aceea c prerogativele dreptului de proprietate
aparin mpreun i concomitent mai multor persoane. Ea poate fi: pe
cote-pri, n devlmie i periodic.
A. Proprietatea comun pe cote-pri este acea modalitate a
dreptului de proprietate care se caracterizeaz prin aceea c un bun
aparine concomitent mai multor titulari, fiecare dintre acetia avnd o
cot-parte ideal din dreptul de proprietate. Aadar, din aceast definiie
rezult dou reguli i anume: a) nici unul dintre coproprietari nu este
titularul exclusiv al unei fraciuni materiale din bunul respectiv ; ei nu au
dect un drept nedeterminat din bunurile aflate n coproprietate i b) c
fiecare dintre coproprietari este titularul exclusiv numai pentru o cot
ideal, abstract din dreptul de proprietate, exprimat printr-un procent;
fracie ordinar sau fracie zecimal
12
Proprietatea comun pe cote-pri este de dou feluri dac avem n
vedere durata coproprietii:
- proprietatea comun pe cote-pri (coproprietatea) obinuit sau
temporar;
- proprietatea comun pe cote pri (coproprietatea) forat i
perpetu.
a) Proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar.
Ceea ce caracterizeaz aceast modalitate este faptul c ea nu se menine
dect prin voina tuturor coproprietarilor. Oricare dintre ei are libertatea
de a-i pune capt oricnd cernd partajul (art. 728 C.civ.). De aceea
coproprietatea obinuit se mai numete voluntar sau temporar, spre
deosebire de coproprietatea forat i perpetu. Dac bunul aflat n
coproprietate (indiviziune) nu poate fi partajat n natur, el va fi partajat n
valoare. Obligaiile coproprietarilor. - n calitatea lor de coproprietari
acetia au i unele obligaii. Astfel, ei sunt obligai - n raport cu cota lor
parte - la plata cheltuielilor i datoriilor ocazionate de ntreinerea,
conservarea i administrarea bunului comun. n mod obinuit sistarea
coproprietii are loc prin partaj.
b) Coproprietatea forat i perpetu. Noiune, definiie. Este o
coproprietate forat deoarece exist i se menine indiferent de voina
coproprietarilor i este perpetu deoarece scopul bunurilor care i
alctuiesc obiectul este permanent.
Cazurile de coproprietate forat. - Doctrina a reinut urmtoarele
cazuri de coproprietate forat:
- coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea
a dou imobile vecine;
- coproprietatea despriturilor dintre dou imobile (zidul, anul i
gardul);
- coproprietatea asupra prilor comune din cldirile cu dou sau mai
multe apartamente avnd proprietari diferii;
- coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie (hrtii de
familie, tablouri de familie, cavouri i alte lucrri funerare).
B. Proprietatea comun n devlmie. - Dreptul de proprietate n
devlmie reprezint acea proprietate comun potrivit creia titularii si
nu au determinat o cot-parte ideal (matematic) din dreptul lor de
proprietate.
Proprietatea devlma a soilor. - Proprietatea devlma a soilor
are ca obiect numai acele bunuri care au fost dobndite de ei sau de
oricare dintre ei n timpul cstoriei.
13
Potrivit art. 35 din Codul familiei administrarea, folosina i
dispoziia asupra bunurilor comune se realizeaz de comun acord de ctre
ambii soi. Legea instituie o prezumie de mandat tacit reciproc ntre soi.
Proprietatea comun devlma a soilor nceteaz prin desfacerea
sau ncetarea cstoriei, moment n care aceasta se transform n
proprietate comun pe cote-pri. Dar excepional, pentru motive
temeinice (art. 36 alin. 2 C.fam.), ea poate nceta i n timpul cstoriei.
C. Proprietatea periodic (partajabil n timp). ntr-o form
arhaic aceast proprietate a fost cunoscut de mult vreme. Este cazul n
care defunctul prin testamentul su desemneaz pe cei doi nepoi ai si s
fie proprietarii unui teren agricol, fiecare din ei pe cte un an (arat,
semnat, recoltat). De fapt, dac coproprietatea urban s-a dezvoltat mult
n zilele noastre, exist aceast tendin i n privina reedinelor de
vacan.
Societile de turism din alte ri au preluat aceste formule pentru a
asigura mai multor turiti aceeai locuin n staiuni celebre (pe perioade
ealonate de timp i cu drepturi exclusive) numindu-i proprietari; este aa
numita proprietate temporar.
Ea a fost definit ca o modalitate a dreptului de proprietate n cadrul
creia fiecare titular exercit n nume propriu i n interes propriu
prerogativele dreptului su de proprietate pe perioade determinate, care se
repet succesiv i perpetuu, la intervale regulate, presupunnd cel puin
doi titulari care pot fi persoane fizice sau juridice, inclusiv statul, ntre
care nu exist nici un raport juridic.
14
proprietar i teri aparena este creatoare de drept. Astfel, dei terul
dobnditor primete bunul de la o persoan care nu are nici un drept
asupra lui, devine totui proprietar sau titular al unui drept real: uzufruct,
servitute etc.
BIBLIOGRAFIE
15