Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
1) INTRODUCERE
Construcia sau cumprarea unei case este o ncercare foarte grea i cu responsabilitate extrem de mare.
Este destul de uor s greeti iar dac o faci poi trage toat viaa. Toi ncearc s profite de tine.
Agentul imobiliar, constructorul, arhitectul, autoritile ncearc s i ia banii s te fure sau s i fac
treaba de mntuial. Ne e nimeni dezinteresat care s te ajute.
Eu am cptat experien construind mai multe vile i funcionnd doi ani ca i director comercial la
Impact SA. Pot crede c le pot da un sfat bun celor care se aventureaz n direcia construirii,
recondiionrii sau cumprrii unei vile.
Deoarece nu am timp s fac din asta o activitate din care s ctig bani voi pune la dispoziia tuturor
celor interesai o serie de articole avnd teme precum alegerea variantei optime construcie sau
cumprare, alegerea terenului, a arhitectului i/sau arhitecturii, alegerea constructorului i tot aa pn
la corpurile de iluminat i a proiectului de iluminare sau de decorare a grdini.
Este un proiect de durata, un fel de carte, la care m voi nhma. Pentru a primi constant ultimele
articole din acest ciclu cel mai bine este s v abonai prin E-mail (sus stnga pe fiecare pagin).
Alegerea ntre varianta comparri unei case i ce a construiri ei este extrem de importanta i de dificil.
Ca urmare trebuie tratat cu maximum de seriozitate.
(https://alexgraur.files.wordpress.com/2009/11/cum-sa-iti-
construiesti-casa.jpg)
Entuziasmul este un aliat extraordinar n tot ceea ce facem i poate principalul aliat atunci cnd
construieti ceva, orice. Cu toate astea cte odat poate fii i un duman. A te arunca cu capul nainte la
construcia casei fr s gndeti sau s planifici n detaliu, fr s consuli familia, fr s te sftuieti cu
cei care au mai trecut prin asta poate fii fatal. Entuziasmul este bun dar la fel de bune sunt i mintea
limpede i clarviziunea.
Cumpr sau construiesc este o decizie unde entuziasmul i planificarea atent trebuie s se mbine
armonios.
Casa va fii mai aproape de dorinele i nevoile tale deoarece se proiecteaz i construiete sub
supravegherea ta i cu acordul tu
ti exact ce materiale i sisteme pui n ea i e mult mai greu s construieti o casa proast spoita
frumos
Eti probabil mai mndru de construcia propriei case dect de cumprarea unei construite. O iubeti
probabil mai mult cnd este copilul tu.
Probabil te gndeti ca un avantaj pentru construcia casei este preul total mai redus. n unele cazuri
poate fii aa. Constructorii i dezvoltatorii din Romnia obinuiau s ctige 30-50% i deci este foarte
mult loc pentru a construi o cas mai ieftin. Din pcate de cele mai multe ori nu este aa. Cei ce ctigau
att de mult aveau totul foarte bine pus la punct. Ctigau din cauz c muncitorii nu aveau cum s se
fac c muncesc, nu aveau timpi mori, beneficiau de reduceri la costul materialelor datorita volumului
lor de lucrri. Proiectele lor sunt standard i n general nu accept modificri. Sume uriae se salveaz
prin standardizare i se pierd fcnd i apoi stricnd deoarece m-am rzgndit sau nu mi place.
n consecin argumentul preului trebuie cntrit cu atenie de la situaie la situaie. Dac eti inginer
constructor i ai mai ridicat o mulime de case, atunci n mod sigur va fii mai ieftin s construieti dect
s cumperi o cas. Dac nu ai btut n viata ta un cui este foarte probabil s te coste mai mult construcia
dect cumprarea casei chiar dac consideri doar banii pltii i nu i timpul investit.
(https://alexgraur.files.wordpress.com/2009/11/casa-
andronache.jpg)
Vila modernaVila moderna
i propun urmtoarele:
Concluzionnd: Dup ce ti exact ce ii doreti trebuie s transpui dorinele tale n nite schie i s obii
un pre ferm i exact care s cuprind absolut toate costurile, operaiunile i neprevazutele. Acel cost l
compari cu cel al unor case deja construite care corespund ntocmai dorinelor tale i a cror calitate
poate fii verificat. Dac nu gseti ceea ce ii doreti sau nu este de calitate sau este mai scump atunci
construiete-i singur cas. Dac nu atunci NU o f. Chinul i riscul nu merit.
Imagineaz-i un palat mre dar la care ajungi printr-o grap de gunoi sau o cas linitit i cochet la
care nu pot ajunge nici medicii nici pompierii i de multe ori nici chiar tu. Ori imagineaz-i o cas
somptuoasa construit intre linia de tren i autostrad. Mergnd n direcia opus imagineaz-i o cas
aflat ntr-un superb parc verde dar la un minut de toate facilitile unui ora nepoluat i fluid.
Exemplele sunt extreme recunosc dar deloc imposibile.
(https://alexgraur.files.wordpress.com/2009/12/330842717_0b963e81cd.jpg)
Sursa: Flicker 330842717_0b963e81cd
Cum alegem terenul? Din nou depinde de ceea ce vrei. n construcii i n general n viata nu le poi avea
pe toate. Exemplul cu casa n parc de mai sus este foarte rar i poate la fel de imperfect necesitnd
extrem de multa munca pentru ntreinere i extrem de muli bani pentru impozite. Numai tu i ti lista
de prioriti i ceea ce este important pentru tine poate s nu fie aa mare lucru pentru alii. Si invers.
Trebuie s iei o foaie de hrtie i un creion i alturi de familie s faci un top al importantei diferitelor
cerine pe care trebuie s le ndeplineasc locaia viitoarei tale case. Numai de tine depinde ct de
complicat faci sistemul de punctaj, ct timp aloci. Sfatul meu este s aloci 2-3 edine de minim o or, s
implici familia i intre edine s te consuli cu prietenii care au cumprat teren i i-au fcut cas acolo
i locuiesc de minim 2 ani n ea. Gndete-te dac pentru voi este mai important apropierea de servici
sau aerul curat, poi duce copii la scoal i nu i faci griji pentru transportul lor sau preferi apropierea
de spitale, piee, uniti de nvmnt, trebuie neaprat s ai loc de parcare sau munceti unde locuieti
i trebuie s fie foarte accesibil clienilor? 1.000 de astfel de ntrebri la care trebuie s rspunzi i s le
clasifici n ordinea importantei.
Vestea bune este c tu ti rspunsul la majoritatea acestor ntrebri. ti de ce vrei s te muti la cas. Este
prestigiu? Este dorina de a respira aer curat? Este dorina de a fii mai aproape de rude sau de un loc
anume? Ai nevoie de mai mult loc? Ai nevoie de mai mult intimitate sau de mai mult socializare.
Doar trebuie s enuni toate aceste ntrebri, s nu uii o parte din ele i sa investighezi att partea bun
ct i partea negativ a rspunsurilor pe care i le dai. Vestea mai puin buna este c trebuie s proiectezi
rspunsul la aceste ntrebri n viitor. Conteaz ce crezi azi despre aceste lucruri dar este important s i
dai seama cum vor conta ele i peste cinci ani i peste cincisprezece ani. Ce se va schimba n viata ta
pan atunci i cum va influenta asta prioritizarea construit?
(https://alexgraur.files.wordpress.com/2009/12/2814865508_0590375c12.jpg)
Sursa: Flicker 2814865508_0590375c12
n ora sau n afara lui?Oraul nseamn poluare, construcie dificila i lipsa spatiilor de parcare dar
i apropiere de magazine, servici, scoal, grdini, medic, transport n comun
Teren mare sau teren mic? Un teren mai mare cost mai mult i necesita mai mult timp sau bani
pentru ntreinere iar un teren mic face dificil construcia i orientarea casei. Aici pot s v fac o
sugestie. Un teren intre 250 i 400mp este optim pentru o cas p+1 iar un bloc de 3-4 apartamente
necesit undeva n jur de 700-1.000mp
Trebuie s am de la nceput toate utilitile la limita proprietii sau m bazez pe planul de extindere
al primriilor? Eu i propun prima variant nsa dac nu vrei s construieti imediat i ai informaii
clare i sigure privind extinderea utilitilor naintea nceperi construciei tale atunci poate poi
cumpra terenul mai ieftin dei de multe ori vetile bune viitoare sunt deja incluse n preul de
vnzare actual al terenului (vor trage gaze la anu daia e scump).
Locaie n apropierea familiei sau a prietenilor sau aceste lucruri nu au mare nsemntate pentru
tine?
Conteaz sau nu conteaz deprtarea de mijloacele de transport.
Ies din ora ntr-o direcie anume (m duc la ar de exemplu)
Ct este de important s am piaa aproape?
Ct este de important s am uniti de nvmnt aproape?
Suport aglomeraia
Sunt ngrijorat n privina securitii mele sau nu cred prea mult ca pot pi mare lucru?
Cum spuneam i la alegerea intre a construi i a cumpra trebuie s armonizezi visele cu nevoile i cu
putina.
Concret i sugerez ca dup ce ai rspuns la toate acele ntrebri la care te-ai putut gndi i ai construit
un profil ideal al terenului dorit ntlnete-te cu 2-3 ageni imobiliari, spune-le ce caui i ntreab-i ct
costa aa ceva. Cnd ai ales s construieti casa conform capitolului trecut ai decis o sum ce urmeaz s
o cheltuieti. De principiu o investiie imobiliar nu este rentabil dac valoarea terenului depete 20-
30% din valoarea investiiei totale. n consecin ti cam ci bani poi da maxim pe teren i comparnd
cu ceea ce i spun agenii imobiliari pentru terenul tu ideal poi nchide bucla de feedback i poi
renegocia cu tine nsui unele din cerine n aa fel nct cele mai importante criterii s fie satisfcute dar
i bugetul s fie OK.
Dup ce ai fcut asta ai un portret robot detaliat al terenului i prin anunuri, web, prieteni sau agenii
imobiliare poi porni la cutarea lui. Cum i-am mai spus nu te grbi. Compara, negociaz i ai
permanent n gnd o concordan ct mai mare intre ceea ce cumperi i portretul robot construit de tine.
Intuiia i aura locului pot avea o influen ns gndirea rece descris mai sus trebuie s fie
predominant.
(https://alexgraur.files.wordpress.com/2009/12/3100967998_2654a960e2.jpg)
Sursa: Flickr 3100967998_2654a960e2
Utiliti pe tren. Pe teren sau n subsolul su nu trebuie s existe evi de gaze, petrol, energie
electric, linii de nalt tensiune. De multe ori cea mai buna surs pentru a afla astfel de informaii
este primria de care aparine un astfel de teren. Un mic cadou pentru funcionari le dezleag limbile
i i pot spune dac n zona respectiva se afl ceva utiliti sub pmnt sau dac pan atunci nu au
fost probleme la autorizaia de construire. Doar ca i exemplu terenurile din jurul Bucuretiului pe o
raz mare n jurul CET-urilor sunt brzdate de evi de petrol care duc ctre acestea i pe care nu se
poate construi dect cu mari dificulti. Teoretic de la companiile de utiliti trebuie s iei aceast
informaie ns este greu avnd n vede c nu este terenul tu nc. n ora exista riscul ca utilitile
sau vre-un bulevard s treac acum sau n viitor pe terenul pe care vrei s l cumperi. Dac ai cel mai
mic semn sau cea mai mic bnuial nu cumpra acolo. Mai vei gsi teren similar i nu vei risca
extrem de muli bani. Atenie la evile de gaze de nalt i medie presiune nu te poi brana i nu poi
construi pe o raza mare n jurul lor. La fel i la nalt tensiune electric.
Calitate proast sau ndoielnic a terenului. Sunt zone unde au fost depozitate deeuri peste care a
crescut iarb i ntr-un numr de ani totul pare un deal foarte frumos. Nu vei putea construi cas
acolo dect cu nite costuri uriae. nainte de a cumpra orice teren f un mic studiu geologic. Cost
relativ puin i te scap de nite poteniale probleme foarte mari. Nu cumpra terenuri care nu ies
bine la studiul geologic.
Lips acces. Nu cumpra terenuri la care nu se poate ajunge cu maini voluminoase precum maina
de pompieri sau de salvare sau la care nu se poate ajunge iarna sau pe ploaie. Nu ma intereseaz
dac este n Pipera, Piaa Victoriei sau Gimpaii de sus, nu cumpra astfel de terenuri.
Vecintate proast. Nu te vei simi bine i valoarea proprietii va scdea dac eti poziionat lng o
familie foarte glgioas i turbulent sau lng groapa de gunoi sau un atelier ce lucreaz cu
materiale toxice, etc.
Dimensiune teren. Conform regulamentului cadru pentru autorizarea de construcii de locuine i a
altor construcii civile emis de consiliul local al localitii unde te gndeti s construieti prevede n
general o retragere minim de 5 metri a casei fa de acostament (trotuar, strad), minim 3 metri fa
de casa vecinului dac acesta nu are calcan spre tine. Proiectul casei trebuie s respecte prevederile
din planul de urbanism zonal (PUZ). Verific ca dup ce lai toate aceste retrageri rmne suficient
teren pentru a i construi o casa frumoas i eficienta din punct de vedere al spaiului util. Verific
regulamentele care se aplic terenului pe care vrei s l cumperi i verific dac rmne teren
suficient pentru cas i pentru curte dup ndeplinirea acestor cerine.
Teren jos sau inundabil. Asigura-te ca terenul nu este situat sub nivelul strzii (toat apa din strad
va ajunge n curtea ta) i c la cele mai teribile ploi pnza freatica nu a ajuns n pivnie i nici
canalizrile din zon nu au refulat.
Terenul trebuie s aib TOATE actele de proprietate. Gsete-i un notar serios i exigent i cere-i s
se asigure c absolut totul este perfect. Va fii un comar pentru vnztor dar te va proteja pe tine.
Nu este preferabil sa deii un teren n vecintatea aeroporturilor, cimitire, stadioane, lng liniile de
tren sau lng autostrzi sau alte artere extrem de circulate
Viitoarea cas trebuie s beneficieze de ct mai mult lumin natural. Asigur-te c lumina nu i
este obturat i c va rmne aa i n viitor.
Este de preferat s nu existe copaci pe locul unde vei construi casa sau foarte aproape de aceasta.
Sunt necesare autorizaii pentru tierea copacilor
Conceptul Feng Shui care se bazeaz pe mii de ani de experien i observare nu ncurajeaz
amplasarea caselor n anumite poziii fa de drum. Poziiile nefericite sunt: partea de jos al unui
drum n U (terenurile aflate acolo unde U-ul tine apa sunt benefice iar cele aflate acolo unde nu
tine apa nu sunt aa), la prelungirea piciorului unui drum n T, pe locaiile ce prelungesc cele
dou drumuri ce formeaz o curb n unghi drept (casa aflat n interiorul unghiului este ferit).
Explicaia Feng Shui este energetica nsa este mult mai uor de neles c o main poate derapa i
lovi casa n acele poziii sau farurile mainilor deranjeaz toata noaptea. Nu sunt recomandate nici
terenurile aflate ntr-un sens giratoriu ori ntr-un ansamblu de locuine proiectat n cerc i nici
terenurile aflate ntr-o fundtura de drum. Din motive ce pot fii lesne nelese nu sunt recomandate
terenuri aflate n vrful dealurilor sau nconjurate din toate prile de zone mai nalte. La fel de
evident este i recomandarea de a nu i construi cas lng poduri. Feng Shui spune c terenurile
cu form ptrat sau dreptunghiular sunt favorizante i c trebuie s existe un deal sau o cldire
puin mai nalt dect viitoarea cas n spatele acesteia.
Concluzie: Alegerea terenului este de o maxim important. Ca atare afl exact i detaliat ce i doreti
tu i familia ta i ce i vei dori peste un numr de ani. Nu ezita s te consuli cu specialiti dezinteresai.
Cu portretul terenului ideal n minte gsete-l i verific-l din absolut toate punctele de vedere fr
grab sau panic.
4) PROIECTAREA CASEI
Proiectarea unei case sau a unei vile poate salva sau risipi foarte muli bani.
O proiectare neglijent i neclar duce automat la costuri foarte mari de execuie, greeli, lips
ergonomiei, aspect nengrijit i neprietenos. O proiectare bun, gndit, cu multe detalii, vederi, poze,
seciuni, liste de materiale va duce destul de sigur la costuri mici de execuie iar beneficiarii nu vor avea
surpriza s i dea seama la un moment dat c nu e ce i doreau.
Nu sunt arhitect sau proiectant asa c punctul de vedere este al beneficiarului grijuliu s se ncadreze n
buget i s primeasc casa pe care o dorete. Iat cteva din secretele proiectrii:
Etaj vila
Brief detaliat
ti deja ce vrei s construieti. Cnd ai luat decizia referitoare la cumprare versus construcie te-ai
gndit mult la asta (n cazul n care nu ai nceput cu aceast decizie, din orice motiv, f exerciiul din acel
capitol pentru c este foarte important s ai o idee clar asupra obiectivului final).
Folosete toate detaliile la care te-ai gndit pentru a face un set de specificaii (brief) pentru arhitect.
Brieful trebuie s fie extrem de clar i de detaliat. Spune ct mai multe i fii ct mai specific. Ai grija s
cuprind neaprat urmtoarele:
D acest brief n scris arhitectului i discuta-l cu el cel puin o or. Altfel nu va avea cum s ghiceasc ce
i doreti i nici nu vei avea motive s refuzi munca lui n cazul n care dup ce l-ai informat detaliat
asupra dorinelor tale vine cu cine tie ce minunie.
Nu te zgrci
Te rog nu te gndi c un proiect de calitate o s coste puin sau o s fie gata n dou sptmni. Lucrurile
bune se fac greu i cu sudoare. Dac masori de 2 ori i tai o singur dat te va costa mult mai puin i vei
face totul ntr-un timp mai scurt. Dac te zgrceti i alegi un arhitect neexperimentat sau neinteresat
salvezi cteva sute de euro la proiectare i pierzi zeci de mii la execuie sau la vnzare.
F echip cu proiectanii
Fie c arhitectul i spune sau nu el este doar coordonatorul lucrurilor. In spatele lui sunt specialiti n
structuri, instalaii, etc. Cel mai bine este s te ntlneti cu fiecare dintre ei i s ai un mic brief pe fiecare
specialitate. Numai asa te asiguri c tiu ce vrei de la ei, poi spune veto dac consideri c nu se
potrivesc cu tine sau cu casa ta i ii ajui i pe ei sa transforme proiectul tu n ceva destinat fericirii unor
oameni i nu nite banale hrtii cu stampil. Retine c este benefic dac reueti s ai o relaie serioas
dar ct mai prietenoas cu ei.
Arhitectul este de multe ori un poet i un vistor, un artist. Ajuta-l s revin pe pmnt din cnd n cnd
fr a fii brutal sau fr a ii distruge creativitatea. Dac l lai s viseze mereu o s ai o cas frumoas dar
foarte greu i scump de construit iar termenele de predare nu vor fii respectate nici odat. Dac l
transformi ntr-un copiator de planuri, n cazul n care accept asa ceva, vei avea o casa urata i
nefuncional cu spatii disproporionate i ergonomie zero. Tine-l interesat i creativ dar amintete-i
frecvent de evaluarea costurilor ideilor sale, de brief i de termenele de predare.
Structuristul este o persoan important deoarece structura n sine cost 25-30% din valoarea casei i
orice reducere aici se reflect puternic n costul total. mpreun cu arhitectul nu ii permite s i fac o
ploaie de stlpi prin toat casa sau ferestre asemntoare cu timbrele. Cere-i o structura solida i
rezistent dar care s te coste ct mai puin fr s afecteze arhitectura casei. Nu te lsa pana nu o ai.
Asigura-te ca viziunea lui pur inginereasc nu i stric frumuseea i funcionalitatea casei i c el i
arhitectul sunt o echipa sudat i care se neleg foarte bine putnd negocia intre ei soluia optim
pentru tine.
Instalatorul este evident important i el. O proiectare termic greit va creea o cas extrem de greu de
nclzit sau care se nclzete neuniform. La fel de bine poate umple casa de calorifere inutile i scumpe
sau poate face centrala termic s funcioneze neeconomic. Nivelul minim pentru a te numi proiectant
de instalaii este foarte jos i calitatea munci unor astfel de proiectani este extrem de sczut pe
principiul copy paste. Cel mai bine este s discui cu el calculele n care s i arate cum a adaptat
totul la condiiile casei tale i la stilul tu de viata. Dac nu ai nici un talent tehnic poate era mai bine s
nu te apuci de construcii iar dac ai ajuns acolo poate este bine s foloseti expertiza unui prieten care
are aceste capabiliti. Discut cu instalatorul fiecare milimetru din cas n parte c s nelegi opiunile
i care sunt implicaiile. Nu faci munca n locul lui ci te asiguri c ai o cas economic i plcut.
Nu accepta compromisul
Dac este foarte important pentru tine un anume lucru nu renuna la el. Afl care sunt implicaiile, afla
ce ctigi i ce pierzi dac faci ntr-un anume fel i dac consideri c este mai bine ca tine atunci, n
cunostin de cauz, f asa. Tu eti cel care decide pentru c este casa ta i banii tai.
Nu accepta munc de proast calitate sau care nu se supune briefului. Spune NU dac e greit. Nu fii
timid. Nu accepta ceva care este 90% OK. O s ntrzii poate puin dac dai s refac. Poate o s se
supare proiectanii dar dac ai dreptate i ei nu au respectat cerinele eti foarte ndreptit s o faci.
Identic chiar dac nu ai dreptate i doar te-ai rzgndit, acum este cel mai bine s schimbi. Cu ct se
nainteaz ntr-o greeal cu att te cost mai mult. Este posibil s mai plteti ceva n plus la proiectare.
Fii sigur c nu e mult n comparaie cu beneficiul. Te rog ns rzgndete-te ct mai puin pentru c te
va arde la buzunar.
Orict de ciudat pare i proiectanii sunt oameni. Au orgolii i mndrie i probleme i bucurii i
sentimentul mplinirii. Dac nu eti de acord cu ei sune-le asta n asa fel nct s neleag foarte clar
unde este problema i cum ar trebui s schimbe i ncearc s nu ii rneti. Obstacolul este problema i
nu omul. Feedback de genul nu mi place nu te va ajuta. Arhitectul i echipa lui nu au cum s
ghiceasc. Ca i n multe alte cazuri n viat comunicarea este totul.
Fii flexibil
Nu le poi avea pe toate. nelege repercursiunile fiecrei decizii i modifica brieful dac trebuie. E ok
dac n proiectare schimbi. De fapt asta nseamn proiectarea: ai o idee clar a ceea ce vrei s obii, faci
nite schite i nite calcule iar pe baza acestora remodelezi obiectivul i reiei ajustarea pan cnd
rezultatul i brieful se potrivesc i nici o problem nu se ntrevede. Foarte simplist pentru a nelege s
zicem c ii doreti 10 dormitoare ntr-o vil de 20 de metri ptrai. Faci o schi i rezult imediat c este
imposibil i trebuie refcute cerinele. La fel poi proiecta o cas superb, funcional i cnd ceri cotaie
pentru a o construi afli c nu ai bani suficieni. In mod clar trebuie reluat procesul.
Nu ezita sa faci asta. E vital pentru ca experienele te pot salva de la multe probleme i costuri.
nconjoar-te de oameni competeni n domeniul n care te ajuta. Romanii se pricep la toate i e foarte
distructiv sa te sftuiasc cineva care de fapt nu are idee despre lucrul respectiv sau a citit doar n cri.
i trebuie experien real, oameni care au fost lovii de probleme respective. Folosete-te de experiena
lor dar gndete cu capul tu i pentru tine. Cu ei verifica ce i propun proiectanii dar nu lsa pe
altcineva s ia decizii n locul tu indiferent ct de apropiat sau priceput este.
Internetul este o surs bun de a afla posibile probleme i posibile soluii. Verific regulat.
Vizualizeaz
Cnd suntei ntr-o faz avansat a schitelor cere-i arhitectului s i fac nite poze cu faadele i cu
diferitele camere i un model 3D prin care te poi plimba virtual. Aceste unelte te ajut mult s vezi dac
obii ce i doreti i dac ce i-ai spus arhitectului este ntradevr ce i doreti. Plimb-te prin cas,
imagineaz-i viat de zi cu zi acolo. Triete virtual.
Este foarte greu i trebuie s ai o buna vedere n spaiu i o imaginaie bogat. Dac nu ai aceste caliti
ntr-o msura suficient astfel nct s poi transforma nite imagini n ceva real n care te poi mica cu
ochii mintii apeleaz la machete.
Arhitectul propune un living de 40 metri ptrai avnd deschidere 6 metri pe 5 metri. Dute n parc i
deseneaz pe asfalt un astfel de spaiu. Penibilul situaiei dispare dup numai un minut i operaiunea
bine fcuta are potenialul de a salva mii de euro de perei construii i apoi demolai i apoi construii
iar.
Cu planurile i ruleta n mna plimba-te prin el desennd eventual mobila. Ai loc? E jumtate de camer
supra aglomerat i jumtate nu o vei folosi niciodat? Unde pui televizorul? Sunt prizele la ndemna
sau o s tragi fire prin toat casa ca s calci sau sa te uii la TV? Caloriferele i iau locul cel mai bun
pentru mobil? Poi creea o zi imaginara n astfel de decoruri cu scopul de a verifica uurina cu care
foloseti spatiile, utilitatea lor, posibilele greeli, posibila mobilare. Estetica o verifici n pozele i filmele
3D ale arhitectului. Mergi astfel prin buctrie, bi, dormitoare, garaj.
Intra maina? Unde se spal i se usuc lucrurile? Unde depozitezi schiurile, cartofii, uneltele de
gradina? Dar sculele? Dar mtura i aspiratorul? Unde pui apa mineral? Intra toate hainele i pantofii
n dressing? Cnd deschid ua la baie l lovesc pe cel ce poate urc scara? Ud oglinda cnd fac dus?
Etc..
Dac nu reueti singur joac-te prin casa ta desenat mpreuna cu arhitectul. Dac ceva nu este bine
cere-i s schimbe i reluai jocul cnd toate modificrile sunt fcute.
Partiu vila
Cam att cu secretele. De fapt este vorba de transmiterea clara a cerinelor, monitorizarea ndeplinirii
lor, o ct mai buna vizualizare i testare a rezultatului pentru a redefini cerinele i ateptrile pn
cnd vila corespunde din toate punctele de vedere cu dorinele i putinele tale.
Alegerea arhitectului:
Dac ai experien n proiectare poi s te aventurezi tu n coordonarea echipei dar dac nu o ai cel mai
bine las-l pe arhitect s fac asta. El rspunde n faa ta i colaboreaz pe specialiti cu ceilali
proiectani. In cazul n care conduci tu aplic metoda urmtoare de selecie pentru toate specialitile i
asigur-te suplimentar ca sunt compatibili intre ei i c vor lucra bine.
Cnd alegi proiectantul caut prin prieteni i rude, reviste de specialitate arhiteci de care au fost
mulumii. Gsete 5-10. Ia referine despre munca lor i despre ei ca persoane. Cnd te hotrti la 2-3
arhiteci posibili roag-i s i prezinte lucrrile lor executate i nu numai schitele. Afla dac chiar ei au
fcut respectivele vile sau doar exagereaz contribuia personal. Mergi la locaiile respective i vorbete
cu locatarii. Ce prere au despre cas i despre arhitect. Prerea mea este c un arhitect tie s fac n
general unu sau dou modele de case. Poate face mii de variaii pe ele dar de principiu sunt tot aceeai
cas. Dac nu i place ce vezi n portofoliul lui nu va putea sigur s te satisfac cu propunerile pe care le
va nainta. Renun la el pentru c schimbarea radicala a stilului este improbabil.
Afla de la ei ct sunt de ocupai. Dac sunt prea prini cu diverse activiti nu vor avea timp de tine.
Dac sunt prea liberi probabil nu sunt foarte buni. Discut oferta financiara i afl tot ce primeti de
banii respectivi i mai ales ce nu primeti. Compar i decide. Alege cu grij pentru c un arhitect bun
este poate principalul tu ajutor n lupta ce va urma cu constructorul. Trebuie s fie bun i creativ i la zi
din punct de vedere tehnic i trebuie s fie de partea ta.
Considerente practice:
Arhitectul trebuie s vad locaia nainte de a face orice propunere. Este important ca vila s se
ncadreze n spiritul locului pe care trebuie s l capteze i s l foloseasc n avantajul su. Poate
cuvintele sunt complicate dar dac faci o poz a locului i apoi suprapui macheta casei peste poz vei
vedea imediat care se potrivete i care nu.
Cere-i arhitectului s fac o antemsurtoare a cantitilor de materiale n timpul proiectrii.
Folosete acest document pentru a verifica costul execuiei cu un constructor sau doi. Dac ceva nu e
n regul ref mpreun cu arhitectul cerinele i proiectul pentru a te ncadra n buget
Cere-i arhitectului s fac o msurtoare extrem de detaliata a materialelor cnd proiectul este gata.
Sunt ri n care arhitecii comand materialele pe baza msurtorilor i pltesc de la ei dac greesc.
De ce e aa de important? Simplu dac arhitectul spune c ai nevoie de 125mp placi rigips i de fapt
ai nevoie de 250mp casa te va costa DUBLU dac multiplici astfel de situaii la multe articole! Cere-i
s includ absolut toate reperele. Si cuiele cost bani i dac nu sunt prinse n deviz constructorul va
zice c trebuie s le plteti suplimentar.
Nu plti toi banii nici unui proiectant pn cnd ceea ce primeti nu este complet n concordan cu
ceea ce ai agreat. D un avans, pltete conform nelegerii ns nu ceda dac i cer decalarea
plilor. Cel mai bine asigura-te c proiectul la zi este predat ctre tine ntr-un format pe care l mai
poi folosi la nevoie atunci cnd plteti. La urmtoarea plat primeti din nou proiectul la zi.
Cel mai bine este dac ceri i plteti arhitectului i urmrirea lucrrilor. Cum o proiectare 100%
corect este imposibil vor fii multe situaii cnd vor fii nevoie de ordine de antier sau de mici schie
sau de corecturi. In plus dei prin prisma meseriei arhitecii au o excelent vedere n spaiu, atunci
cnd vila ncepe s prind contur i mai vin idei i poate veni cu mbunatiri importante i benefice.
Este o idee s stabileti cu proiectanii o formul de bonificaie i poate de penalizare pentru
depirea anumitor obiective de care eti interesat sau respectiv de ntrzieri. Dac costul casei este
sub X nu merit un bonus? Dac din 200 de metri ptrai construii obin 180 de metri ptrai utili nu
merit un bonus? Etc.. Dac ntrzie o lun predarea proiectelor nu merit penalizai?
Nu folosi proiectanii pentru domenii unde nu au expertiz. Este puin probabil ca arhitectul s se
priceap i la arhitectur i la amenajri interioare i la gradin i la iluminat. Trebuie s i
dovedeasc priceperea n toate aceste domenii sau dac nu alege un specialist pe care s l coordonai
mpreun. Cred c cel mai bine este s ai un designer de interior pentru amenajarea spaiului, culori,
mobil, etc, un peisagist sau mcar un grdinar pentru gradin i un inginer specialist pentru
proiectarea iluminrii pentru alegerea tipului i a puterii i a poziionrii corpurilor de iluminat.
5) ALEGEREA CONSTRUCTORULUI
Dac pana n acest punct ai fcut totul bine i organizat atunci ce va urma va fii mult uurat. Dac nu,
atunci constructorul te va simi i va profita ct va putea.
Dect s te prezini nepregtit n faa constructorului mai bine amn
construcia pn eti gata!
In consecin te sftuiesc nc o dat s ai urmtoarele pregtite atunci cnd mergi s discui preul cu
viitorul constructor:
Un proiect detaliat i optimizat din punctul de vedere al costurilor care s cuprind toate
specialitile
O msurtoare de structura i arhitectur i instalaii perfect executat (extrem de detaliat)
Autorizaia de construire
O evaluare din partea altor constructori privind preul i durata construciei
1. Din diferite surse la ndemna (prieteni, rude, colegi, reviste, mers pe la case n construcie i
ntrebat, etc) i faci o lista cu 5-10 constructori eligibili. Prin eligibili vreau s spun constructori
despre care ai recomandri bune i sunt destul de mici pentru a fii interesai de lucrarea ta i au
priceperea i capabilitile necesare s o execute.
2. Fa un dosar pentru fiecare candidat. Pune n scris recomandrile, oferta de pre, tot ce este relevant
ntr-un caiet sau ntr-un dosar.
3. Ia recomandri detaliate despre fiecare din candidai. ntreab: ce a fcut bine? Ce a fcut ru? Cum
s-a ncadrat n timp? Cum s-a ncadrat n buget? Ce greeli a fcut? A respectat planurile? A fost
constructiv? Ar mai lucra cu el nc o dat? A folosit oameni pricepui? Vrei detalii concrete i nu
generaliti sau lucruri ambigue. Asculta ce i spun oamenii i nu ce vrei sa auzi.
4. Viziteaz 3-5 case asemntoare cu a ta construite de respectivul constructor. Nu te uita la
arhitectura i la culori. Nu constructorul este responsabil de ele. Uita-te la ct de mulumii sunt
locatarii, la ct de drepi sunt pereii. Cel mai bine mergi cu un prieten inginer constructor sau cu
arhitectul i cere i pararea lor tehnic.
5. Pentru potenialii constructori la care eti mulumit de rspunsurile primite mergi mai departe. La
restul renun anunndu-i politicos ca ai decis pentru altcineva. Este bine s te limitezi la maximum
5 cei mai promitori dar nu merge mai jos de 3 poteniali constructori pentru faza urmtoare.
6. Cere tuturor constructorilor ramai un deviz detaliat al lucrrilor i un plan de execuie. Le ceri
practic s i scrie fiecare urub, fiecare fier i fiecare crmid din viitoarea ta cas ct cost ca i
material i ct cost s fie adus la lucrare i s fie pus n oper. Detaliat i per fiecare lucrare i
mpreun cu un plan privind durata n timp a fiecrei operaiuni. Ocupa-te s i faci s neleag c
nu atepi o foi cu 3 preuri i c vrei totul detaliat la maximum att ca i costuri ct i ca timp.
7. Acorda constructorilor 10 zile 2 sptmni s se pregteasc. Este posibil ca un constructor mai
ocupat s nu gseasc eficient pentru el sa i fac ie un super deviz i s renune. E posibil ca acel
constructor s nu fie o opiune rea ns dac nu a avut timp de deviz nu va avea timp foarte probabil
nici de construcie. Te sftuiesc s renunti la cei care nu livreaz devizul n 10 zile 2 sptmni ns
nu renuna la constructorul cu cele mai bune referine doar c a ntrziat o zi sau doua. Poate trebuie
s i dai un telefon de ncurajare ca s l motivezi s i fac devizul. Totodat nu reduce calitatea
ateptat sau nu prelungi timpul la nesfrit doar ca s se califice i un constructor care i e simpatic.
Dac construieti un bloc poi cere constructorului calitate 100% n ceea ce privete devizul i
planificarea ns la o cas mic este necesar o combinaie intre cerine clare privind calitatea
devizului i incurajri adresate constructorului c nu muncete degeaba i c eti serios precum i o
politic de compromis inteligent.
8. Alege pentru faza urmtoare pe baza ntregului dosar nu numai pe baza preului. Fa-i un punctaj
propriu dar ceva de genul 40% pre, 25% referine, 20% garanii execuie, 10% timp de execuie, 5%
impresie personala despre constructor i oamenii lui poate funciona. Alege cei mai buni 2
constructori.
9. Compara devizele tuturor constructorilor i observ diferenele. ncercuiete-le pe cele care i pot
aduce reduceri de pre fa de devizele pe care l-ai selectat. i vor folosi pentru a negocia cu
constructorii alei pe urmtorul principiu: n msurtoarea arhitectului erau 210 metri cubi de
crmid, de ce ai pus 250mc? In devizul altui potenial constructor betonul este x lei. De ce l-ai pus
cu 10% mai scump? Etc
10. Mergi i negociaz cu constructorul preul i timpul. Stabilete-i o int de 10-15% reducere fa de
cel mai bun deviz. Fii vigilent c s nu pierzi din calitate odat cu reducerea preului. Este foarte
probabil ca s se ncerce asta din partea constructorului.
11. Cnd eti mulumit de rezultat punei totul n scris ct mai detaliat. Cine ce responsabiliti are, care
este devizul exact, care este timingul exact. Insist s ntrebi i sa punei n scris i urmtoarele: Dac
eu beneficiar mi respect obligaiile scrise aici restul obligaiilor cad integral n sarcina
constructorului i eu nu trebuie s mai fac absolut nimic pana la predarea casei conform nelegerii?
Sunt absolut toate costurile construciei incluse n deviz i ca urmare eu beneficiar nu am nici un alt
cost de pltit indiferent ce se ntmpl pan la predarea casei? In acest mod scoi de la nceput la
lumin eventualele capcane sau costuri ascunse. Dac afli lucruri noi negociaz-le i introducei-le
transparent n deviz. Dac lucrurile astfel descoperita nclin balana ctre un alt constructor poi
schimba pentru c nc nu ai semnat nimic.
12. Motivul pentru care am zis ca poi negocia faza finala cu 2 constructori este legat de posibilitatea de a
negocia ceva mai agresiv pe principiul eu vreau s lucrez cu dumneavoastr deoarece mi-ai lsat o
impresie foarte bun dar celalalt constructor e cu x lei mai ieftin i nevasta mea insist s lucram cu
el. Ajutai-m s v ajut! Astfel de negociere este cu doua tiuri deoarece poi ajunge s pierzi
ambii constructori dac exagerezi.
13. Cnd ai ales n final un constructor negociaz contractul de construire cu el. Cel mai bine este ca un
astfel de contract sa fie redactat de un avocat n care ai ncredere sau mcar s fie citit de un avocat
bun n care ai ncredere. Contractul trebuie s cuprind neaprat devizul detaliat i timingul detaliat,
penaliti pentru ntrziere, un mecanism de ncetarea imediat a contractului n cazul n care
constructorul nu respect calitatea sau termenele sau devizul, responsabilitile fiecrei pri, cele
doua ntrebri de la punctul 11 (transformate n afirmaii i formulate corect juridic), garaniile, data
de ncepere, costul final i fix.
14. Iei la o bere cu constructorul ales. mprietenete-te cu el ct s te plac dar menine distana n aa
fel nct s nu ajungi n situaia de a i ierta abateri grave pentru c i e prieten.
Concluzionnd: Constructorul este un angajat pe care l plteti s presteze o munca pentru tine. Ca
urmare are nevoie s tie clar de la nceput ce are exact de fcut, cu ce resurse, la ce standard de calitate
i n ce timp. Ca i la un angajat obinuit procesul de selecie i recutare este extrem de important n
succesul viitoarei relaii de munca. Ca i la un angajat obinuit dac nu performeaz n parametri
definii l avertizezi mai nti dup care l concediezi. Nu ezita s procedezi aa ns ai grija la redactarea
contractului s nu ramai cu avansul dat i cu construcia nefcut cnd renunti la un constructor.
6) DIRIGINTELE DE SANTIER
Dup ce ai ales constructorul trebuie s ai i o persoan care s verifice din punct de vedere tehnic c i
face treaba bine. Acest este dirigintele de antier.
De ce i trebuie diriginte de antier?
ti s verifici dac constructorul a pus fierul care trebuie unde trebuie i dac l-a legat bine conform
planului?
ti s verifici calitatea betonului turnat?
Recunoti o izolaie prost executat?
ti cum trebuie montat tmplria fa de gol?
ti s discui din punct de vedere tehnic cu angajaii de la inspecia n construcii?
Probabil c rspunsul este nu sau nu sunt sigur la majoritatea acestor ntrebri. Dirigintele de antier
este practic un constructor pe care l plteti s verifice constructorul care face efectiv lucrarea. Diriginii
de antier au toate cunostinele teoretice i practice pe care le are un constructor i n plus tiu s verifice
lucrri de construcii i s ntocmeasc toate actele necesare.
Cele mai uzitate metode sunt cunotinele i prietenii ns o foarte bun surs este i siteul
inspectoratului de stat n construcii: http://www.isc-web.ro/diriginti.php (http://www.isc-
web.ro/diriginti.php)
Nu accepta ca dirigintele s fie sau s devin prieten cu constructorul. Nu pune lupul paznic la oi!
Definii clar ce nu este responsabilitatea dirigintelui i ce nu vei primi pentru banii ce urmeaz s i
plteti.
Minimul ajutorului pe care trebuie s l primeti din partea dirigintelui de antier este:
Un diriginte bun te poate sftui asupra impactului n privina timpului de execuie i al costului pe care
l pot avea diferite modificri la care te gndeti.
*********************************************************************************************
Seria Cum sa ii construieti o cas se va continua n curnd cu alte articole. Pentru a nu rata vre-un
articol te poi abona via e-mail (coltul din stnga sus al paginii). Toate articolele seriei pot fii citite i n
pagina dedicat (http://wp.me/PG05A-5o).
Tags: ghid constructie casa, constructie casa, constructie vila, proiectare casa, proiecatre vila, ghid
proiectare, ghid cumparare teren, cumparare teren, iluminat, studiu de iluminat, corpuri de iluminat,
cum sa construiesti o casa, cum sa eviti problemele constructiei, cum sa nu fii pacalit
70 Rspunsuri
Rspunde
Multumesc anticipat!
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
In rest, de acord cam cu totul. Cea mai buna observatie este ca totul trebuie rezolvat intai pe hartie.
As sublinia ca nu numai pe hartie, dar pe hartie in fazele incipiente ale proiectului. Eu il numesc
anteproiect. In acea faza joaca este doar intre client si arhitect, atunci totul poate fi schimbat,
masurat, iarasi schimbat, luat de la capat, orice! Dupa acel moment, si o reproiectare inseamna
costuri insemnate. Eu personal nu dau niciodata tema mai departe structuristilor pana cand nu
suntem intelesi 100% pe anteproiect.Din acel moment totul inseamna costuri, timp si nervi, adica si
mai multe costuri.
Rspunde
Rspunde
Arhitect Octavian Ungureanu, on octombrie 25, 2012 at 11:52 am said:
Nu l-am criticat, am corectat cateva erori. Si mie mi se pare un efort de apreciat.
De scris scriu si eu.
http://www.cat-costa-o-casa.ro
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Teodoru Daniela, on ianuarie 13, 2012 at 11:19 am said:
Felicitari si asteptam si celelalte articole.
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
adrian, on mai 29, 2013 at 10:24 pm said:
revin ,, in spania pretul este simplu ex . atati metri patrati de zid caramida se inmulteste cu pretul
respectiv,, metri cubi de beton se inmulteste cu pretul ,, la fel se procedeaza cu geamurile , rigips ,
sau tencuiala, instalatia se plateste la punctul de apa rece calda cu scurgerile si montajele aparatelor
incluse, mentionez in pret intra aducerea , descarcarea materialelor incluse in pret ,,, clientul aduce
doar faianta si aparatele sanitare datorita datorita gamei foarte mare ,,pe gustul lui ,, se prezinta
separat un memoriu al materialelor foarte simplu
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Cristina, on august 30, 2013 at 7:02 am said:
Felicitari pentru articol! Foarte lung, dar foarte util. Intrebarea mea este: Ce faci atunci cand apelezi
la un dezvoltator, care iti pune la dispozitie planuri de case din care sa alegi, si se ocupa firma de tot
ce inseamna aprobari, schiteutilitati etc. Cum alegi? Ce este bine sa cauti?
Mentionez ca nu am nici o legatura cu domeniul, insa suntem interesati sa construim o casa la cheie
la comanda.
Multumesc anticipat.
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Luminita, on septembrie 1, 2015 at 12:27 am said:
Foarte cuprinzator si explicativ articol, in mod deosebit partea referitoare la consultarea permanenta
cu proiectantii. Chiar daca vrei sa iti construiesti o casa cum doresti, este important sa tii cont de
sfaturile specialistilor, pentru feicare faza de proiectare, de la plan arhitectural pana la proiectarea
sistemelor de iluminat.
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Rspunde
Cornolio, on august 8, 2016 at 8:53 pm said:
Daca macar 10% din beneficiari ar citi acest articol, foarte multi dintre cei implicati in aceast tip de
activitate ar fi foarte castigati. Felicitari pentru initiativa! Constructia casei este foarte neglijata de
multi, inclusiv de cei care vor locui acolo.
Rspunde