PATRIMONIUL ŞI DREPTURILE PATRIMONIALE.

Patrimoniul desemnează totalitatea drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale evaluabile în bani care

aparţin unei persoane. Din definiţia dată rezultă că patrimoniul are în structura sa două elemente:
- latura activă sau activul patrimonial, alcătuit din totalitatea drepturilor patrimoniale, şi
- latura pasivă sau pasivul patrimonial, alcătuit din totalitatea obligaţiilor patrimoniale.

Caracterele juridice ale patrimoniului.

- Patrimoniul este o universalitate juridică. Patrimoniul este o unitate distinctă de elementele
sale componente, activul şi pasivul, care există independent de modificările concrete. Drepturile şi
obligaţiile sunt distincte de universalitate, în sensul că schimbările ce se produc în legătură cu drepturile şi
obligaţiile nu afectează identitatea universalităţii.
- Caracterul personal. Acest caracter juridic al patrimoniului desemnează faptul că numai
persoanele, (fizice şi juridice) pot avea un patrimoniu, deoarece numai persoanele pot avea drepturi şi
obligaţii.
-
Patrimoniul este unic. Fiecare persoană fizică sau juridică poate avea un singur patrimoniu,
indiferent de cuantumul sau întinderea drepturilor care sunt incluse în patrimoniu.
- Patrimoniul este divizibil. Divizibilitatea patrimoniului înseamnă că acesta poate fi împărţit.
Astfel, soţii au în patrimoniul lor atât bunuri comune, cât şi bunuri proprii. Creditorii comuni ai soţilor pot
urmări bunurile comune, şi doar în măsura în care acestea nu sunt îndestulătoare pentru acoperirea
creanţei vor putea urmări şi bunurile proprii. Creditorii personali în schimb, vor putea urmări mai întâi
bunurile proprii şi numai dacă nu-şi pot satisface creanţa vor solicita împărţirea bunurilor comune pentru
acoperirea creanţei.
- Patrimoniul este inalienabil. Patrimoniul este inalienabil în sensul că nu poate fi despărţit de
persoană atât timp cât aceasta există ca subiect de drept. În cazul persoanei fizice, prin acte juridice inter
vivos se pot transmite unul sau mai multe drepturi ce alcătuiesc patrimoniul, dar nu se poate transmite
întregul patrimoniu. El se va transmite numai mortis causa, prin succesiune, în momentul încetării din
viaţă a titularului său. În cazul persoanei juridice, se pot transmite cote-părţi din patrimoniu în caz de
reorganizare. Transmiterea întregului patrimoniu are loc în cazul încetării acesteia.

Funcţiile patrimoniului. Funcţiile patrimoniului sunt expresia legăturii juridice care se creează
între titularii unor patrimonii diferite. Patrimoniul îndeplineşte trei funcţii:
- Patrimoniul constituie gajul general al creditorilor chirografari. Creditorii chirografari sunt
acei creditori care nu dispun de o garanţie reală care să le asigure creanţa. Ei au doar o garanţie constând
în dreptul de gaj general, care priveşte totalitatea bunurilor debitorului aşa cum sunt şi câte sunt la data
executării silite, indiferent de modificările survenite în patrimoniul debitorului de la data naşterii creanţei
şi până în momentul executării acesteia. Patrimoniul constituie singura garanţie generală a tuturor
creditorilor. Debitorul va răspunde faţă de creditori cu toate bunurile care se află în patrimoniul său,
bunuri prezente sau bunuri viitoare. Deşi are datorii faţă de creditorii săi, debitorul nu poate fi oprit să
înstrăineze oricare bun din patrimoniul său dacă o face cu bună-credinţă şi poate să contracteze noi
obligaţii. În acest fel, debitorul poate să-şi micşoreze activul patrimonial şi să-şi mărească pasivul, fapt
ce-l afectează în mod direct pe creditorul chirografar, care având un drept de gaj general se vede în
situaţia de a nu-şi mai putea recupera creanţa, precum şi de a suporta şi concursul altor creditori
chirografari ai debitorului său. Desigur că dacă înstrăinarea bunurilor s-a făcut cu rea-credinţă pentru
fraudarea intereselor creditorilor chirografari şi aceştia pot dovedi reaua-credinţă atunci ei au la dispoziţie
acţiunea revocatorie, pauliană, pentru a revoca respectivele acte juridice de înstrăinare. De asemenea,
creditorii chirografari nu se bucură nici de prerogativa preferinţei, ceea ce înseamnă că îşi pot recupera
creanţa numai după creditorii care au o garanţie reală, şi suportă şi concursul celorlalţi creditori
chirografari ai debitorului. Gajul general conferă creditorului dreptul de a urmări bunurile existente în
patrimoniul debitorului în momentul executării silite, precum şi bunurile ce vor intra în patrimoniul
acestuia până la realizarea integrală a creanţei.
- Patrimoniul explică şi face posibilă subrogaţia reală cu titlu particular. Subrogaţia înseamnă
înlocuirea unei persoane cu o altă persoană sau înlocuirea unui lucru cu un alt lucru. Din punct de vedere
al dreptului civil subrogaţia poate fi personală şi reală.

1
 Subrogaţia personală constă în înlocuirea unei persoane cu altă persoană într-un raport juridic
obligaţional. De exemplu, dacă doi debitori sunt obligaţi la plata unei datorii faţă de creditor iar unul
dintre ei achită singur întreaga datorie, prin această plată are loc subrogaţia, în sensul că debitorul plătitor
devine creditor pentru celălalt debitor şi va putea să-l urmărească pe acesta din urmă pentru partea de
datorie ce-i revenea.
Subrogaţia reală reprezintă înlocuirea unui lucru cu altul, iar dacă se produce în cadrul unui
patrimoniu se numeşte subrogaţie reală cu titlu universal. De exemplu, dacă un lucru este vândut, locul
său în patrimoniu va fi luat de preţul încasat, iar dacă din acest preţ se va achiziţiona un alt lucru preţul va
fi înlocuit cu lucrul în care a fost investit. Valorile de înlocuire nou intrate în patrimoniu vor avea regimul
juridic al valorilor înlocuite.
Subrogaţia reală cu titlu particular înseamnă înlocuirea unui bun individual determinat, ut singuli,
cu un alt bun individual determinat. O asemenea subrogaţie reală cu titlu particular prevede că dacă
imobilul ipotecat a fost distrus sau deteriorat, ipoteca se va strămuta asupra indemnizaţiei de asigurare
dacă bunul a fost asigurat, sau asupra sumei primite cu titlu de despăgubire de la autorul prejudiciului.
Această subrogaţie reală cu titlu particular are drept scop menţinerea ipotecii care garanta o anumită
creanţă. În caz de expropriere, bunul intră în proprietatea statului liber de orice sarcini, iar eventualele
sarcini care îl grevau se strămută de drept asupra despăgubirilor ce se cuvin fostului proprietar.
- Patrimoniul explică şi permite transmisiunea universală şi transmisiunea cu titlu universal.
La decesul unei persoane fizice sau în caz de reorganizare a unei persoane juridice se transmit toate
drepturile şi obligaţiile care au aparţinut subiectului de drept, obiectul transmisiunii constituindu-l întregul
patrimoniu ca universalitate juridică, şi nu drepturile şi obligaţiile privite în mod izolat.
Transmisiunea universală intervine atunci când se transmite întreg patrimoniul, nefracţionat, de la
o persoană la altă persoană. De exemplu, la decesul unei persoane întregul său patrimoniu revine unui
singur moştenitor, care are vocaţie universală legală sau testamentară.
Transmisiunea cu titlu universal constă în transmiterea fracţionată a întregului patrimoniu al unei
persoane la două sau mai multe persoane. De exemplu, patrimoniul succesoral al persoanei decedate se
transmite fracţionat la doi sau mai mulţi moştenitori care se vor afla în indiviziune cu privire la bunurile
dobândite până la momentul partajului. În cazul persoanei juridice o asemenea transmisiune are loc în caz
de reorganizare. Specific celor două tipuri de transmisiuni este faptul că ceea ce se transmite este
patrimoniul sau o parte din patrimoniu, respectiv atât activul cât şi pasivul patrimonial.
Între cele două transmisiuni nu există o deosebire calitativă, ci de ordin cantitativ, transmisiunea
cu titlu universal având ca obiect numai o parte de universalitate.

DREPTURILE PATRIMONIALE.
Patrimoniul este compus din drepturi şi obligaţii civile care au un conţinut economic, evaluabil în
bani. Drepturile patrimoniale se clasifică în drepturi reale şi drepturi de creanţă.

Drepturile reale.
Drepturile reale, jus in re, sunt acele drepturi subiective civile în virtutea cărora titularul lor poate
să-şi exercite atributele asupra unui lucru determinat, în mod direct şi nemijlocit, fără a fi necesară
intervenţia unei alte persoane.
Caracterele juridice ale drepturilor reale:
- Drepturile reale sunt drepturi absolute, opozabile erga omnes. Dreptul absolut este acel drept
subiectiv civil pe care titularul său are posibilitatea să-l exercite singur, celorlalte persoane revenindu-le
obligaţia generală şi negativă de a nu face nimic de natură să-i aducă atingere. Drepturile absolute
prezintă următoarele caractere specifice:
- numai titularii lor sunt determinaţi ca subiecte active ale raporturilor juridice, titularii obligaţiei
corelative fiind constituiţi din toate celelalte persoane, ca subiect pasiv nedeterminat.
- obligaţia corelativă acestor drepturi are întotdeauna acelaşi conţinut, şi anume îndatorirea ce
revine tuturor celorlalte subiecte de drept civil de a nu face nimic de natură să împiedice titularii
drepturilor să-şi exercite prerogativele ce formează conţinutul acestor drepturi.
- drepturile absolute sunt opozabile tuturor, erga omnes, în sensul că toată lumea este ţinută să
respecte prerogativele pe care titularii lor le au.
- Drepturile reale au un caracter perpetuu sau limitat. Drepturi reale cu caracter perpetuu sunt
proprietatea şi servituţile. Durata celorlalte drepturi reale principale este limitată. Astfel, uzufructul, uzul

2
şi abitaţia sunt drepturi viagere când titularul lor este o persoană fizică, sau au o durată limitată la cel mult
30 de ani când titularul lor este o persoană juridică.
- Drepturile reale sunt limitate ca număr. Drepturile reale sunt limitate ca număr, fiind indicate
expres de lege. Numai prin lege pot fi create noi drepturi reale.
- Dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă. Dreptul de urmărire este posibilitatea
recunoscută titularului unui drept real de a pretinde restituirea bunului de la orice persoană la care acesta
s-ar afla. De exemplu, dacă un debitor care a garantat restituirea unei sume împrumutate printr-o ipotecă
ar înstrăina bunul imobil ipotecat şi nu şi-ar executa de bună voie obligaţia de restituire a sumei
împrumutate, creditorul ipotecar poate urmări imobilul şi în mâinile noului proprietar, cerând scoaterea
lui în vânzare silită pentru ca din preţul obţinut să-şi satisfacă dreptul de creanţă pe care îl are contra
debitorului. Dreptul de preferinţă constă în posibilitatea de a fi satisfăcut cu prioritate faţă de titularii altor
drepturi. De exemplu, dacă un drept de creanţă este însoţit de un drept de gaj care îl garantează, titularul
dreptului real de garanţie are posibilitatea de a-şi satisface creanţa înaintea altor creditori care nu au
garantată creanţa lor printr-un drept real accesoriu. În cazul în care ar exista concurs între titularii mai
multor drepturi reale, urmează să se vadă care dintre ei şi-a făcut mai întâi opozabil dreptul faţă de terţi
prin îndeplinirea formelor de publicitate imobiliară, întrucât acesta va avea dreptul de preferinţă faţă de
ceilalţi conform regulii exprimate în adagiul qui prior tempore potior jure.

Clasificarea drepturilor reale.

Drepturile reale se clasifică în drepturi reale principale şi drepturi reale accesorii, după cum au sau
nu o existenţă de sine stătătoare.
Drepturile reale principale. Codul civil reglementează următoarele drepturi reale principale:
dreptul de proprietate, dreptul de uz, dreptul de uzufruct, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute şi dreptul
de superficie. În alte izvoare ale dreptului civil sunt reglementate şi alte drepturi reale principale,
respectiv: dreptul de administrare, dreptul de concesiune şi dreptul de folosinţă.
Drepturile reale accesorii. Sunt reglementate următoarele drepturi reale accesorii: dreptul de gaj,
dreptul de ipotecă, privilegiile şi dreptul de retenţie.

Apărarea drepturilor reale. Drepturile reale sunt apărate prin acţiuni reale care sunt de
competenţa instanţei judecătoreşti de la locul situării imobilului, forum rei sitae.

Drepturile de creanţă.
Dreptul de creanţă sau jus in personam este acel drept subiectiv civil în virtutea căruia subiectul
activ, creditorul, poate pretinde subiectului pasiv, debitorul, să dea, să facă sau să nu facă ceva.

Caracterele juridice ale drepturilor de creanţă.

- Dreptul de creanţă este un drept relativ. Dreptul de creanţă este un raport juridic între două
subiecte determinate de la început. Atât subiectul activ cât şi subiectul pasiv sunt determinate. Obligaţia
corelativă dreptului de creanţă constă în a da, a face şi a nu face, sau aut dare aut facere sau aut non
facere. Dreptul de creanţă este opozabil numai subiectului pasiv determinat.
- Drepturile de creanţă sunt nelimitate ca număr. Izvorul acestora poate fi un act juridic sau un
fapt juridic.
- Dreptul de creanţă nu dă naştere dreptului de urmărire şi dreptului de preferinţă ca în
cazul drepturilor reale.

Apărarea drepturilor de creanţă. Apărarea drepturilor de creanţă se face prin acţiuni personale
la instanţa judecătorească în a cărei rază teritorială domiciliază debitorul, forum rei.

Comparaţie între drepturile reale şi drepturile de creanţă.

Asemănări.
- ambele drepturi sunt drepturi patrimoniale, şi
- la ambele drepturi sunt cunoscuţi titularii lor, ca subiecte active.
Deosebiri.

3
 - Din punct de vedere al subiectelor la dreptul real este determinat numai subiectul activ, subiectul
pasiv fiind nedeterminat, pe când la dreptul de creanţă este determinat atât subiectul activ, creditorul, cât
şi subiectul pasiv, debitorul.
- Din punct de vedere al obligaţiei corelative dreptului real îi corespunde obligaţia generală şi
negativă de a nu face nimic de natură să aducă atingere exerciţiului dreptului de către titularul său, pe
când dreptului de creanţă îi corespunde obligaţia subiectului pasiv determinat, debitorul, de a da, a face
sau a nu face ceva. Obligaţia de a nu face deşi este întâlnită atât în cazul dreptului real cât şi în cazul
dreptului de creanţă, nu are acelaşi conţinut. A nu face în cazul dreptului real înseamnă obligaţia generală
ce revine tuturor de a nu face nimic de natură a stânjeni exerciţiul acestui drept. A nu face în cazul
dreptului de creanţă înseamnă obligaţia ce revine debitorului de a nu face ceva ce ar fi putut să facă dacă
nu şi-ar fi asumat o astfel de obligaţie.
- Din punct de vedere al numărului lor drepturile reale sunt limitate ca număr, fiind indicate expres
de lege, iar drepturile de creanţă sunt nelimitate ca număr, părţile putând da naştere prin acte juridice la
orice drept de creanţă.
- Din punct de vedere al efectelor numai în cazul drepturilor reale sunt întâlnite două efecte
specifice: dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă.
- Din punct de vedere al modului în care sunt apărate drepturile reale sunt apărate prin acţiuni
reale iar drepturile de creanţă sunt apărate prin acţiuni personale.

OBLIGAŢIILE REALE.
Obligaţiile reale constau în anumite îndatoriri prevăzute expres de lege sau convenţia părţilor, a
căror existenţă este determinată de regulă de stăpânirea unui lucru. Obligaţiile reale sunt obligaţiile
propter rem şi obligaţiile scriptae in rem.
Obligaţiile propter rem. Obligaţiile propter rem, cunoscute sub denumirea de obligaţii reale de a
face sunt îndatoriri ce revin deţinătorului unui bun determinat şi care au ca izvor legea sau convenţia
părţilor. Din definiţia dată rezultă că obligaţiile propter rem pot fi legale sau convenţionale.
Obligaţie propter rem legală este de exemplu cea care impune tuturor deţinătorilor de terenuri
agricole obligaţia de a asigura cultivarea acestora şi obligaţia de a asigura protecţia solului.
Obligaţie propter rem convenţională este de exemplu obligaţia proprietarului unui fond aservit,
asumată în momentul constituirii unei servituţi de trecere, de a efectua lucrările necesare exerciţiului
servituţii.
Indiferent de izvorul lor, legea sau convenţia părţilor, aceste obligaţii reale grevează dreptul
asupra terenului, sunt accesorii ale acestuia şi se transmit o dată cu bunul, fără nici o formalitate specială
pentru îndeplinirea formelor de publicitate imobiliară.
Obligaţiile scriptae in rem. Obligaţiile scriptae in rem, numite şi obligaţii opozabile şi terţilor, se
caracterizează prin faptul că sunt atât de strâns legate de posesia unui bun încât creditorul nu poate obţine
satisfacerea dreptului său decât dacă posesorul bunului va fi obligat să respecte acest drept, deşi nu a
participat direct şi personal la naşterea raportului obligaţional. Menţionăm în acest sens obligaţia
cumpărătorului unui bun ce formează obiectul unui contract de locaţiune. Dacă locatorul vinde lucrul
închiriat sau arendat cumpărătorul este obligat să respecte locaţiunea făcută înainte de vânzare, cu
excepţia cazului în care în contractul de locaţiune s-a prevăzut desfiinţarea acesteia din cauza vânzării.

POSESIA.

Posesia este stăpânirea de fapt a unui bun şi nu se confundă cu proprietatea care este o stare de
drept. Posesia se aplică numai drepturilor reale, nu şi drepturilor de creanţă. Pot forma obiectul posesiei
numai bunurile susceptibile de exercitarea unui drept real asupra lor. Aceasta înseamnă că posesia are ca
obiect numai bunuri corporale, individual determinate, aflate în circuitul civil. Per a contrario sunt excluse
din domeniul posesiei bunurile din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ teritoriale şi
bunurile comune care nu pot face obiectul unei aproprieri sub forma unui drept real. Bunurile comune
sunt cele care nu aparţin nimănui şi al căror uz e comun tuturor. În această categorie se includ aerul, apa
mării şi apele curgătoare.
Are capacitatea de a fi posesor orice persoană căreia nu i s-a îngrădit această posibilitate.
Deoarece posesia nu este un act juridic, nu i se aplică regulile privitoare la capacitatea de exerciţiu a

4
persoanei. În cazul în care asupra aceluiaşi bun corporal se exercită stăpânirea de către mai multe
persoane ne aflăm în prezenţa coposesiunii.

Elementele constitutive ale posesiei.

Elementul material sau corpus. Este format din totalitatea actelor materiale de stăpânire,
transformare şi folosinţă exercitate asupra bunului sau, într-o altă formulare reprezintă sau presupune
contactul direct cu bunul. Acest element se poate concretiza în acte materiale, cum ar fi stăpânirea
efectivă a bunului, culegerea fructelor, schimbarea destinaţiei, respectiv înstrăinarea sau închirierea
bunului.
Elementul psihologic sau animus. Constă în intenţia celui care stăpâneşte un bun de a se
comporta ca proprietar sau ca titular al acelui drept real. Astfel, actele de stăpânire, puterea fizică
exercitată de către posesor trebuie să fie însoţite de o anumită atitudine psihologică, adică de voinţa de a
exercita această stăpânire ca proprietar sau ca titular al altui drept real căruia îi corespunde.

Posesia şi detenţia precară. Detenţia presupune puterea materială asupra unui bun, fără intenţia
de a-l poseda, ci numai de a-l deţine. Detentorul posedă pentru altul. În cazul detenţiei există corpus, dar
nu există animus.

Dobândirea şi pierderea posesiei.

Dobândirea posesiei. Pentru a fi dobândită posesia este necesar să fie întrunite ambele sale
elemente constitutive. Elementul intenţional, animus, trebuie să fie întrunit chiar în persoana celui ce
pretinde că posedă. Acest element nu se poate exercita prin altcineva. Prin excepţie, pentru persoanele
lipsite de capacitate de exerciţiu, se admite că elementul intenţional se exercită prin reprezentanţii lor
legali. Elementul material poate fi exercitat atât personal de posesor, cât şi printr-un reprezentant al său.
Astfel, posesorul care a închiriat bunul exercită puterea materială prin intermediul chiriaşului iar
posesorul care a depozitat bunul său mobil exercită posesia prin intermediul depozitarului. În consecinţă
elementul intenţional există în persoana posesorului, iar elementul material se exercită printr-o altă
persoană.
Pierderea posesiei. Posesia se pierde dacă ambele elemente sau cel puţin unul dintre cele două
elemente constitutive ale acesteia dispar. Cazurile de dispariţie a elementului material sunt pieirea bunului
sau trecerea bunului în stăpânirea altui posesor. Elementul intenţional încetează chiar dacă stăpânirea
materială a bunului continuă, în cazul aşa-numitului constituit posesor. Constituitul posesor apare în
situaţia în care un proprietar vinde bunul unui cumpărător, dar rămâne chiriaş al bunului. În acest caz
vânzătorul va fi un simplu detentor precar, deoarece el nu mai stăpâneşte bunul ca proprietar. El are
elementul material, corpus, dar nu mai are elementul intenţional, animus. Cazurile de încetare a ambelor
elemente constitutive ale posesiei apar în ipoteza în care posesorul înstrăinează sau abandonează bunul.
Dovada posesiei. A dovedi posesia înseamnă a dovedi existenţa elementelor sale. Elementul
material al posesiei este relativ uşor de dovedit, datorită caracterului său aparent. Elementul intenţional
este mai greu de dovedit, astfel că legea a instituit prezumţii legale pentru a simplifica sarcina probei.
Astfel, posesorul este presupus că posedă pentru sine sub nume de proprietar, dacă nu este probat că a
început a poseda pentru altul.
Calităţile posesiei.
Posesia, deşi este o stare de fapt, produce efecte juridice importante, iar în unele cazuri se
transformă din stare de fapt în stare de drept. Întrunirea celor două elemente constitutive ale posesiei nu
este suficientă pentru producerea efectelor juridice, fiind necesară şi întrunirea anumitor calităţi sau
condiţii de eficacitate, adică posesia să fie utilă. Calitatea de care este ataşată producerea efectelor juridice
ale posesiei este definită în mod negativ ca absenţă a viciilor care ar putea să o afecteze. Ca să producă
efecte juridice posesia trebuie să fie continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar.
Fiecare dintre calităţile posesiei este definită prin contrariul ei. Astfel de contrarii sunt discontinuitatea,
întreruperea, violenţa, clandestinitatea şi precaritatea. Însuşirea cerută pentru o posesie de a fi neîntreruptă
nu este o calitate a acesteia, ci o condiţie ce ţine de scurgerea termenului de prescripţie achizitivă. Atunci
când s-a produs întreruperea posesiei, în realitate dispare însăşi posesia.

Viciile posesiei.

5
 Discontinuitatea şi întreruperea. Posesia este discontinuă când posesorul o exercită în mod
neregulat, adică cu intermitenţe anormale. Discontinuitatea nu se confundă cu întreruperea posesiei.
Calitatea posesiei de a fi continuă înseamnă îndeplinirea de către posesor a actelor materiale în mod
normal, fără intermitenţe nefireşti. Pentru ca posesia să fie continuă nu se cere ca posesorul să se găsească
în contact permanent cu lucrul şi să facă zilnic acte de folosinţă a acestuia. Continuitatea şi intermitenţa
anormală reprezintă chestiuni de fapt, lăsate la aprecierea instanţei de judecată. Dovada caracterului
continuu al posesiei nu este cerută posesorului, astfel că sarcina probei discontinuităţii incumbă celui care
pretinde că posesia a fost lovită de acest viciu. Până la proba contrară posesorul este presupus că a
posedat tot timpul. Viciul discontinuităţii prezintă următoarele caractere juridice:
- este un viciu absolut, în sensul că poate fi invocată de orice persoană interesată.
- este un viciu temporar, în sensul că încetează dacă posesorul începe o posesie utilă.
- se aplică de regulă în cazul posesiei bunurilor imobile, deoarece pentru posesia bunurilor mobile
operează regula conform căreia simpla posesie de bună-credinţă are valoarea unui titlu de proprietate.
Violenţa. Posesia este tulburată când este fondată sau conservată prin acte de violenţă în contra
sau din partea adversarului. Pentru a fi producătoare de efecte juridice posesia trebuie să fie paşnică pe
toată durata existenţei sale. Violenţa prezintă următoarele caractere juridice:
- este un viciu relativ, adică poate fi invocat numai de către cel împotriva căruia s-a exercitat
violenţa.
- este un viciu temporar, în sensul că de îndată ce violenţa a încetat posesia redevine utilă.
- se aplică atât în privinţa posesiei bunurilor imobile cât şi a posesiei bunurilor mobile.
Clandestinitatea. Pentru ca posesorul să poată beneficia de efectele juridice ale posesiei sale
stăpânirea lucrului trebuie să fie făcută în mod public, aşa cum ar face-o proprietarul însuşi, astfel încât
orice persoană să o poată cunoaşte. Posesia este clandestină când posesorul o exercită pe ascuns de
adversarul său, astfel încât acesta nu este în stare de a putea să o cunoască. Caracterele juridice ale
clandestinităţii sunt următoarele:
- este un viciu relativ, în sensul că poate fi invocat numai de persoanele faţă de care actele de
exercitare a posesiei sunt ţinute ascunse.
- este un viciu temporar, care încetează atunci când posesia redevine publică.
Echivocul sau precaritatea. Echivocul este definit ca fiind acea situaţie în care nu este sigură nici
existenţa, dar nici lipsa lui animus. De exemplu, unul dintre coproprietari efectuează acte de folosinţă cu
privire la întregul bun aflat în coproprietate, fără să rezulte în mod evident dacă le-a făcut în calitate de
titular al cotei sale părţi ideale din drept sau cu intenţia de a se comporta ca proprietar exclusiv al
întregului bun.

Efectele posesiei.
Posesia produce următoarele efecte:
- posesia creează o prezumţie de proprietate.
- posesorul de bună-credinţă dobândeşte fructele lucrului posedat.
- posesia este apărată prin acţiunile posesorii.
- posesia determină dobândirea de către posesor, prin efectul uzucapiunii, a dreptului de
proprietate asupra bunului posedat.
Posesia creează o prezumţie de proprietate. Posesorul este presupus că posedă pentru sine, sub
nume de proprietar, dacă nu este probat că a început să posede pentru altul. Această prezumţie se
întemeiază pe realitatea că de cele mai multe ori posesia nu este decât însuşi exerciţiul aparent al dreptului
de proprietate. Cu alte cuvinte, posesia ca stare de fapt coincide cu dreptul de proprietate. Prin instituirea
acestei prezumţii legiuitorul a pus la dispoziţia posesorului un mijloc de probă avantajos pentru a dovedi
însăşi existenţa dreptului de proprietate. Avantajul acestei prezumţii constă în faptul că în cadrul unui
proces, posesorul fiind presupus proprietar, este scutit de aduce alte probe în sprijinul dreptului său, care
este prezumat până la proba contrară. Prezumţia este totuşi una relativă, în sensul că persoanele interesate
pot proba contrariul prin orice mijloc de probă, inclusiv prin martori şi prezumţii, posesorul având
calitatea de pârât. În materia acţiunii în revendicare a bunurilor imobile, pârâtul-posesor este prezumat
proprietar al bunului revendicat până la dovada contrară pe care reclamantul, pretinsul-proprietar, o poate
face printr-un titlu de proprietate. Prezumţia de proprietate este mai puternică în cazul bunurilor mobile,
unde posesia de bună-credinţă valorează titlu de proprietate, fără putinţă de probă contrară.

6
 Posesorul de bună-credinţă dobândeşte fructele lucrului posedat. Prin fructe se înţelege tot
ceea ce un lucru produce în mod periodic, fără ca substanţa sa să scadă. Fructele se clasifică în:
- fructe naturale, care se produc fără intervenţia omului.
- fructe industriale, care sunt produse de natură, dar prin intervenţia omului.
- fructe civile, care sunt venituri băneşti produse prin folosirea bunurilor, cum sunt chiriile şi
dobânzile.
Pentru ca posesorul să păstreze fructele produse de bunul posedat trebuie să fie îndeplinite două
condiţii: fructele să fi fost percepute, şi posesorul să fi fost de bună-credinţă. Posesorul dobândeşte
proprietatea fructelor numai atunci când posedă cu bună-credinţă, iar posesorul este de bună-credinţă dacă
posesia sa se întemeiază pe un titlu translativ de proprietate ale cărui vicii nu-i sunt cunoscute. Buna-
credinţă a posesorului care voieşte să culeagă fructele bunului pe care-l posedă este credinţa lui că bunul
îi aparţine în mod legitim. Această credinţă trebuie să fie întemeiată pe aparenţe plauzibile, iar cea mai
convingătoare aparenţă este aceea care rezultă dintr-un titlu translativ de proprietate ale cărui vicii nu le
cunoaşte. Titlul cerut posesorului de bună-credinţă pentru a culege fructele nu este o condiţie distinctă de
buna-credinţă, ci chiar un element şi un mijloc de probă a bunei-credinţe, pentru că acela care nu are nici
un titlu nu poate fi de bună-credinţă. Dobândirea unui imobil când înstrăinarea este interzisă ori supusă
unor formalităţi care nu au fost îndeplinite, exclude buna-credinţă dacă posesorul cunoaşte aceste
impedimente. În schimb, titlul putativ, adică acela care există numai în conştiinţa posesorului, este de
asemenea de natură a justifica buna-credinţă pentru dobândirea fructelor. Astfel, moştenitorul aparent,
adică acela care a cules o moştenire crezând că este în cel mai apropiat grad de rudenie cu defunctul,
dobândeşte proprietatea fructelor percepute în timpul posesiei sale chiar dacă ar fi evins de către
adevăratul moştenitor. În aceeaşi situaţie se află şi posesorul unui imobil care a posedat în virtutea unui
testament fals ori revocabil, fără să cunoască aceste împrejurări.
Dacă posesorul de bună-credinţă, în timpul posesiei sale devine de rea-credinţă, el va fi obligat să
restituie fructele din momentul când a început reaua-credinţă, dar are dreptul de a păstra fructele
percepute până la data promovării de câtre prezumtivul proprietar a acţiunii în revendicare. Posterior
acestei date, el va trebui să restituie fructele culese, întrucât prin deschiderea acţiunii el încetează să mai
fie de bună-credinţă. Aşadar, restituirea fructelor se datorează de la data introducerii cererii de chemare în
judecată, independent de data când se pronunţă hotărârea judecătorească. Posesorul de rea-credinţă va
trebui să restituie toate fructele pe care le-a cules, cât şi pe acelea pe care nu le-a perceput din propria-i
neglijenţă, dar pe care proprietarul bunului le-ar fi cules dacă l-ar fi avut în posesie. Odată cu restituirea
fructelor el este obligat să plătească şi dobânzi la fructele pe care le restituie.
Protejarea posesiei prin acţiunile posesorii. Acţiunea posesorie este acea acţiune pusă la
îndemâna posesorului pentru a apăra posesia împotriva oricărei tulburări, pentru a menţine această stare
ori pentru a redobândi posesia atunci când ea a fost pierdută. Acţiunea posesorie trebuie să fie introdusă
în termen de un an de la data tulburării sau deposedării. Acţiunile posesorii prezintă următoarele caractere
juridice:
- acţiunile posesorii sunt acţiuni reale, deoarece pot fi introduse împotriva oricărei persoane care
prin faptele sale tulbură exercitarea paşnică a posesiei sau l-a deposedat pe posesor. Ele pot fi exercitate
chiar şi împotriva proprietarului bunului.
- acţiunile posesorii sunt acţiuni imobiliare, deoarece pot fi exercitate numai pentru apărarea
posesiei bunurilor imobile.
Există două acţiuni posesorii:
- acţiunea posesorie generală sau acţiunea în complângere, împotriva oricărei tulburări de posesie,
şi
- acţiunea posesorie specială sau acţiune în reintegrare, specifică pentru apărarea posesiei atunci
când tulburarea s-a produs prin violenţă.

DREPTUL DE PROPRIETATE.

Proprietatea este dreptul pe care îl are cineva de a se bucura şi dispune de un lucru în mod
exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege. Dreptul de proprietate este acel drept real care
conferă titularului atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra unui bun, atribute pe care numai el
le poate exercita în plenitudinea lor şi în interesul său propriu, cu respectarea normelor juridice în vigoare.

7
 Conţinutul juridic al dreptului de proprietate.
Din definiţia dreptului de proprietate se desprind cele trei atribute care formează conţinutul juridic
al dreptului de proprietate, şi anume posesia, folosinţa şi dispoziţia.
Posesia sau jus utendi. Dreptul de a folosi bunul, denumit şi usus este posibilitatea care-i permite
proprietarului să-l stăpânească efectiv şi în mod nemijlocit. Proprietarul poate transmite acest atribut unei
alte persoane, care va exercita astfel o posesie derivată din dreptul de proprietate al titularului.
Folosinţa sau jus fruendi. Dreptul de a culege fructele bunului, denumit şi fructus, este
prerogativa conferită titularului dreptului de proprietate de a culege şi percepe fructele produse de acesta.
Este vorba despre fructele naturale, industriale sau civile pe care le produce bunul, dacă acesta este
frugifer. Şi acest drept poate fi transmis cel mai adesea însoţit de jus utendi fără ca existenţa dreptului de
proprietate să fie afectată.
Dispoziţia sau jus abutendi. Dreptul de a dispune de lucru, denumit şi abusus are două
componente: dispoziţia juridică şi dispoziţia materială.
- Dreptul de dispoziţie juridică constă în competenţa titularului de a înstrăina bunul sau de a-şi
dezmembra dreptul de proprietate, constituind asupra acestuia drepturi reale în favoarea altor persoane.
- Dispoziţia materială reprezintă posibilitatea de a dispune de substanţa bunului prin transformare,
consumare sau chiar distrugere.
Ceea ce caracterizează în maniera cea mai pregnantă dreptul de proprietate este atributul
dispoziţiei, şi anume partea referitoare la dispoziţia juridică. Dreptul de dispoziţie este singurul atribut a
cărui înstrăinare duce la pierderea însuşi a dreptului de proprietate. Dezmembrarea celorlalte atribute ale
proprietăţii vor limita acest drept, dar nu vor conduce la pierderea sa. Dreptul de a dispune rămâne în
puterea titularului dreptului de proprietate chiar şi atunci când proprietatea este dezmembrată.

Caracterele juridice ale dreptului de proprietate.

Dreptul de proprietate este un drept absolut. Din punct de vedere al conţinutului său juridic,
dreptul de proprietate nu este absolut, deoarece este un drept limitat de lege, el exercitându-se numai în
limitele determinate de lege. Ori un drept limitat de lege nu poate fi un drept absolut. Dreptul de
proprietate este absolut însă, deoarece este recunoscut titularului său în raporturile acestuia cu toţi ceilalţi,
care sunt obligaţi să nu facă nimic de natură a-l încălca. Aşadar, termenul "absolut" poate fi înţeles în
sensul că dreptul de proprietate este opozabil tuturor, adică erga omnes, dar limitat în conţinutul său.
Dreptul de proprietate este absolut numai dacă îl comparăm cu celelalte drepturi reale. Proprietatea este
cel mai absolut dintre toate drepturile reale, fiindcă ea singură, dă o putere completă asupra lucrului.
Numai proprietatea reuneşte cele trei atribute: usus, fructus şi abusus.
Dreptul de proprietate este un drept exclusiv. Dreptul de proprietate este exclusiv în sensul că
numai proprietarul poate exercita asupra lucrului cele trei atribute ale proprietăţii, servindu-se, folosindu-
se şi dispunând de lucrul ce-i aparţine. În exerciţiul dreptului său proprietarul exclude pe toţi ceilalţi
oameni, şi aceştia au obligaţia de a respecta puterea sa. În virtutea acestei puteri exclusive proprietarul
poate face asupra lucrului orice act, cu condiţia ca acel act să nu fie contrar ordinii publice şi dispoziţiilor
imperative ale legilor. El poate să facă acte materiale de uz, de folosinţă, de cultură sau chiar de
distrugere, precum şi acte juridice de fructificare prin cedarea folosinţei lucrului în schimbul unei sume,
sau de înstrăinare totală sau parţială. Tot în virtutea acestei puteri exclusive proprietarul are dreptul de a
se abţine de a face orice act asupra lucrului, de a-l lăsa în părăsire şi de a-l abandona.
Dreptul de proprietate este un drept perpetuu. Caracterul de drept perpetuu al proprietăţii nu
înseamnă că proprietarul nu poate pierde dreptul său asupra lucrului. Caracterul de drept perpetuu se
desfăşoară în cazul înstrăinării, prin faptul că se stinge proprietatea în patrimoniul alienatorului numai
pentru a renaşte în patrimoniul dobânditorului, aşa încât înstrăinarea transmite proprietatea fără să o
stingă. Ea continuă să existe independent de schimbarea succesivă a titularilor ei. În concluzie, dreptul de
proprietate se perpetuează transmiţându-se.
Conţinutul şi limitele dreptului de proprietate sunt stabilite de lege. Dreptul de proprietate se
exercită numai în limitele determinate de lege. Conţinutul şi limitele dreptului de proprietate se găsesc
dezvoltate în Codul civil şi în alte legi organice. Conţinutul şi limitele dreptului de proprietate sunt
stabilite în primul rând de Constituţie, care prevede că dreptul de proprietate precum şi creanţele asupra
statului sunt garantate.

8
 FELURILE PROPRIETĂŢII ÎN RAPORT DE TITULAR.
În raport de titular proprietatea poate să fie proprietate publică şi proprietate privată. Proprietatea
publică este garantată şi ocrotită prin lege şi aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale. Per a
contrario, ceea ce nu este public este privat. Proprietatea privată aparţine persoanelor fizice sau juridice.
Dreptul de proprietate privată.
Dreptul de proprietate privată este acel drept de proprietate asupra bunurilor mobile sau imobile
aflate în circuitul civil, care are ca titular persoane fizice, persoane juridice, statul şi unităţile
administrativ-teritoriale,
Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privată. Dreptul de proprietate are un
caracter absolut, exclusiv şi perpetuu.
Subiectele dreptului de proprietate privată sunt persoanele fizice, persoanele juridice, statul şi
unităţile administrativ-teritoriale.
Obiectul dreptului de proprietate privată. Obiect al dreptului de proprietate privată poate fi
orice bun, cu singura excepţie a bunurilor care fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice.
Bunurile proprietate privată prezintă următoarele caractere juridice:
- sunt bunuri alienabile. Indiferent de titularul lor bunurile ce formează obiectul dreptului de
proprietate privată sunt în circuitul civil.
- sunt bunuri prescriptibile. Bunurile proprietate privată sunt supuse prescripţiei extinctive şi
achizitive. Titularii dreptului de proprietate asupra acestor bunuri pot dobândi dreptul de proprietate prin
efectul uzucapiunii.
- sunt bunuri sesizabile. Bunurile vor putea fi urmărite de creditori pentru satisfacerea creanţelor
lor, indiferent de natura bunului, mobil sau imobil.

Dreptul de proprietate publică.

Dreptul de proprietate publică este dreptul de proprietate al statului şi unităţilor administrativ-
teritoriale asupra bunurilor din domeniul public, care se exercită în regim de drept public, fiind
inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil.
Caracterele juridice ale dreptului de proprietate publică:
- este un drept inalienabil. Bunurile aparţinând dreptului de proprietate publică nu pot fi înstrăinate
şi nu pot forma obiectul unor garanţii reale, (gaj, ipotecă), sub sancţiunea nulităţii absolute a actelor
juridice având ca obiect înstrăinarea sau grevarea cu o sarcină reală. Ele pot fi date în administrare
regiilor autonome ori instituţiilor publice, pot fi concesionate ori închiriate şi pot fi date în folosinţă
gratuită instituţiilor de utilitate publică;
- este un drept imprescriptibil. Bunurile aparţinând domeniului public al statului şi unităţilor
administrativ-teritoriale sunt imprescriptibile atât extinctiv, cât şi achizitiv. Din punct de vedere extinctiv,
acţiunea în revendicare a unui bun poate fi exercitată oricând, astfel că ea nu se stinge. Din punct de
vedere achizitiv, acţiunea în revendicare cu privire la un bun aparţinând domeniului public nu poate fi
paralizată prin invocarea dobândirii dreptului de proprietate asupra bunului prin uzucapiune. Astfel,
bunurile din proprietatea publică nu pot fi dobândite de către alte persoane prin uzucapiune sau prin
efectul posesiei de bună-credinţă.
- este un drept insesizabil. Bunurile proprietate publică nu pot fi urmărite de creditorii
proprietarului lor sau de creditorii celor cărora le-au fost date în administrare. Urmărirea silită a bunurilor
din domeniul public al statului nu e posibilă, întrucât statul este prezumat a fi mereu solvabil.
Subiectele dreptului de proprietate publică. Subiectele dreptului de proprietate publică sunt:
- statul, pentru bunurile din domeniul public de interes naţional.
- unităţile administrativ-teritoriale, pentru bunurile din domeniul public de interes local.
Obiectul dreptului de proprietate publică. Constituţia României enumeră bunurile proprietate
publică ce alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate publică. Bogăţiile de interes public ale subsolului,
spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil, plajele, marea teritorială, resursele naturale şi de
petrol situate în subsolul ţării şi al platoului continental românesc al Mării Negre, precum şi alte bunuri
stabilite de legea organică fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice. Intră în alcătuirea domeniului
public acele bunuri ce sunt destinate uzului sau interesului public. Sunt bunuri de uz public acele bunuri
care prin natura lor sunt de folosinţă generală, (parcuri publice, drumuri publice, pieţe publice). De interes
public sunt acele bunuri ce interesează toţi membri societăţii, chiar dacă nu au acces nemijlocit la

9
folosinţa acestor bunuri, (şcolile, spitalele, muzeele, etc.). Statul sau unităţile administrativ-teritoriale
exercită posesia, folosinţa şi dispoziţia asupra bunurilor care alcătuiesc domeniul public.
Bunurile ce formează obiectul dreptului de proprietate publică se numesc bunuri domeniale, spre
deosebire de bunurile ce aparţin particularilor persoane fizice sau juridice altele decât statul şi unităţile
administrativ-teritoriale, şi care formează circuitul civil.
Regimul juridic al domeniului public este dominat de principiul că bunurile aparţinând domeniului
public nu pot fi sustrase de la afectaţiunea lor normală, pentru că aceste bunuri sunt considerate
inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile.
Alături de domeniul public, statul şi unităţile administrative deţin şi bunuri care fac parte din
domeniul privat. Din domeniul privat fac parte bunurile care nu aparţin domeniului public, adică acele
bunuri mobile şi imobile pe care statul şi unităţile administrativ-teritoriale le au ca orice persoană fizică
sau juridică. În concluzie, proprietatea publică poate fi de domeniu public ori de domeniu privat.
Modurile de dobândire a dreptului de proprietate publică.
- pe cale naturală.
- prin achiziţii publice.
- prin expropriere pentru cauză de utilitate publică.
- prin acte de donaţii sau legate.
- prin trecerea unor bunuri din domeniul privat în domeniul public, pentru cauză de utilitate
publică.

Exercitarea dreptului de proprietate publică.

Titularii dreptului de proprietate publică sunt statul şi unităţile administrativ-teritoriale.
Exercitarea dreptului de proprietate publică revine organelor centrale ale puterii executive pentru bunurile
din domeniul public naţional, şi autorităţilor locale pentru bunurile din domeniul public de interes local.
Bunurile proprietate publică pot fi date în administrare, concesionate, închiriate sau date în
folosinţă gratuită.
Dreptul de administrare. Bunurile proprietate publică pot fi date în administrarea regiilor
autonome ori instituţiilor publice, prefecturilor, autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale, altor
instituţii publice de interes naţional, judeţean sau local. Titularul dreptului de administrare poate să
posede, să folosească bunul şi să dispună de acesta. Dreptul de administrare va putea fi revocat numai
dacă titularul său nu-şi exercită drepturile şi nu-şi execută obligaţiile născute din actul de transmitere. În
litigiile privitoare la dreptul de administrare, în instanţă titularul acestui drept va sta în nume propriu. În
litigiile referitoare la dreptul de proprietate asupra bunului, titularul dreptului de administrare are obligaţia
să arate instanţei cine este titularul dreptului de proprietate. În aceste litigii statul este reprezentat de
Ministerul Finanţelor, iar unităţile administrativ-teritoriale de către consiliile judeţene, de Consiliul
General al Municipiului Bucureşti sau de consiliile locale.
Sub aspectul caracterelor juridice dreptul de administrare are aceleaşi caractere ca şi dreptul de
proprietate public, respectiv este un drept inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil. Dreptul de
administrare nu conferă titularului său dispoziţia juridică asupra bunului, dar acesta are un drept de
dispoziţie materială.
Dreptul de concesiune. Contractul de concesiune este acel contract încheiat în formă scrisă prin
care o autoritate publică denumită concedent transmite pe o perioadă determinată unei persoane denumite
concesionar, dreptul şi obligaţia de exploatare a unui bun proprietate publică în schimbul unei redevenţe.
Calitatea de concesionar o poate avea orice persoană fizică sau juridică română ori străină. Contractul de
concesiune se încheie pentru o perioadă care nu va putea depăşi 49 de ani şi poate fi prelungit pentru o
perioadă egală cu cel mult jumătate din durata sa iniţială, prin simplul acord de voinţă al părţilor.
Procedurile de atribuire a contractului de concesiune sunt licitaţia şi negocierea directă.
Închirierea bunurilor proprietate publică. Contractul de închiriere se poate încheia de titularul
dreptului de proprietate sau de administrare cu orice persoană fizică sau juridică română sau străină.
Închirierea bunurilor proprietate publică se face prin licitaţie publică, iar sumele încasate din închiriere se
fac venit la bugetul de stat sau la bugetele locale. În cazul în care contractul de închiriere este încheiat de
către titularul dreptului de administrare acesta va avea dreptul să încaseze din chirie o cotă-parte între 20
şi 50%.

10
 Darea în folosinţă gratuită. Statul şi unităţile administrativ-teritoriale pot da imobile din
patrimoniul lor în folosinţă gratuită pe termen limitat persoanelor juridice fără scop lucrativ care des-
făşoară activitate de binefacere sau de utilitate publică ori serviciilor publice.

ÎNGRĂDIRILE DREPTULUI DE PROPRIETATE.

Deşi drept absolut, dreptul de proprietate poate fi exercitat cu anumite limitări legale, temporare,
parţiale şi speciale, care privesc exerciţiul atributului dispoziţiei juridice asupra bunurilor proprietatea
unor subiecte de drept. Exerciţiul acestui drept poate fi restrâns prin lege, prin convenţia părţilor sau pe
cale judecătorească.

Îngrădirile legale. Îngrădirile legale pot fi de interes public şi de interes privat.

- îngrădirile legale de interes public sunt: îngrădirile de interes edilitar şi de estetică urbană,
îngrădiri în interes de salubritate şi sănătate publică, îngrădiri în interes cultural, istoric şi arhitectonic,
îngrădiri în interes de apărare a ţării.
- îngrădirile legale de interes privat decurg din raportul de vecinătate, iar Codul civil le numeşte
servituţi.

Îngrădirile convenţionale. Îngrădirile convenţionale sunt cele care îşi au izvorul în convenţia
părţilor, ceea ce înseamnă că titularul dreptului de proprietate are posibilitatea de a-şi îngrădi exercitarea
acestui drept pe cale convenţională.

Îngrădirile judecătoreşti. Îngrădirile pe cale judecătorească sunt acele îngrădiri pe care le

hotărăşte instanţa de judecată, ele rezultând din raporturile de vecinătate. Din raporturile de vecinătate
rezultă îndatorirea titularului dreptului de proprietate de a-şi exercita dreptul astfel încât să nu aducă
atingere drepturilor celorlalţi titulari ai dreptului de proprietate.

MODALITĂŢILE DREPTULUI DE PROPRIETATE.

La fel ca alte drepturi patrimoniale, dreptul de proprietate poate fi un drept pur şi simplu sau
afectat de modalităţi. Dreptul de proprietate este pur şi simplu în situaţia când are ca titular o singură
persoană şi a fost dobândit de către proprietarul actual în mod sigur şi ireversibil, fără ca dobândirea
acestuia să depindă de un eveniment sau de o împrejurare viitoare care ar putea să-l desfiinţeze prin
rezoluţiune, revocare sau anulare. Dreptul de proprietate afectat de modalităţi este definit ca fiind acel
drept de proprietate asupra unuia sau mai multor bunuri, care fie că aparţine simultan la două sau mai
multe persoane, fie că existenţa lui viitoare în patrimoniul titularului actual depinde de un eveniment sau
o împrejurare prevăzută de lege sau stabilită prin voinţa omului. Principalele modalităţi sub care se poate
prezenta proprietatea sunt: proprietatea rezolubilă, proprietatea anulabilă, proprietatea comună pe cote-
părţi, proprietatea comună în devălmăşie şi proprietatea periodică.

PROPRIETATEA REZOLUBILĂ.
Proprietatea este rezolubilă în cazul în care transmiterea dreptului de proprietate este afectată de o
condiţie rezolutorie. Realizarea condiţiei are ca efect desfiinţarea în mod retroactiv a dreptului de
proprietate, iar dacă nu se îndeplineşte condiţia dobânditorul devine retroactiv titularul dreptului de
proprietate. Aceasta înseamnă că proprietatea rezolubilă presupune existenţa a doi proprietari asupra
bunului:
- dobânditorul, proprietar sub condiţie rezolutorie şi
- transmiţătorul, proprietar sub condiţie suspensivă.
Dreptul de proprietate al dobânditorului are un caracter provizoriu, existenţa dreptului său fiind
ameninţată de realizarea condiţiei rezolutorii, iar celălalt proprietar sub condiţie suspensivă are
posibilitatea de a redeveni proprietarul bunului în caz de realizare a condiţiei. Neîndeplinirea sau
îndeplinirea condiţiei determină transformarea proprietăţii rezolubile în proprietate pură şi simplă, având
ca unic titular după caz pe dobânditor sau pe transmiţător.

PROPRIETATEA ANULABILĂ.

11
 Proprietatea anulabilă este acea modalitate a dreptului de proprietate care ia naştere prin
dobândirea acestui drept în temeiul unui act juridic translativ de proprietate afectat de o cauză de nulitate
relativă. Această modalitate durează până la consolidarea dreptului de proprietate prin confirmare tacită
sau expresă a actului anulabil sau până la desfiinţarea actului translativ de proprietate ca urmare a acţiunii
în anulare formulată de persoana interesată. Acţiunea în nulitate relativă este o acţiune prescriptibilă,
supusă termenelor generale de prescripţie. Până la acoperirea nulităţii relative prin confirmarea actului
sau expirarea termenului de prescripţie a acţiunii, dreptul de proprietate al dobânditorului nu este sigur.
Astfel, dreptul poate fi desfiinţat prin admiterea acţiunii în anulare, iar dacă acţiunea este respinsă sau se
împlineşte termenul de prescripţie, actul juridic este confirmat şi dreptul dobânditorului se va consolida
ireversibil, devenind un drept pur şi simplu.

PROPRIETATEA COMUNĂ PE COTE-PĂRŢI.

Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi este acel drept de proprietate al cărui obiect este
indiviz din punct de vedere material, însă divizat sub aspect ideal. Astfel, nici unul dintre titulari nu are un
drept exclusiv cu privire la o fracţiune materială din bunul respectiv, însă deţine o cotă-parte ideală din
dreptul de proprietate. Proprietatea comună pe cote-părţi este de două feluri:
- proprietate comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară şi
- proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă.

Proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară.

Este acea specie de coproprietate care încetează printr-o modalitate specifică, prin partaj.
Coproprietatea temporară se naşte ca efect al deschiderii unei succesiuni, atunci când defunctul
lasă mai mulţi moştenitori, sau dintr-un contract translativ de proprietate având mai mulţi
dobânditori.
Din principiul potrivit căruia nici unul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei
fracţiuni materiale din bun, decurge regula unanimităţii, care impune existenţa acordului de voinţă al
tuturor copărtaşilor pentru efectuarea unui act având ca obiect întregul bun. Referitor la actele pe care un
copărtaş le poate efectua cu privire la întregul bun se distinge între actele materiale şi actele juridice.
Fiecare copărtaş poate efectua singur, fără acordul celorlalţi copărtaşi, acte materiale cu privire la întregul
bun, cu respectarea următoarelor condiţii:
- să nu stânjenească folosinţa bunului de către ceilalţi copărtaşi, şi
- să nu schimbe destinaţia bunului sau modul de folosire al acestuia.
În funcţie de importanţa lor actele juridice sunt: acte de conservare, acte de administrare şi acte de
dispoziţie.
Actul juridic de conservare este acela prin care se urmăreşte preîntâmpinarea pierderii unui drept
subiectiv civil. Sunt acte de conservare: întreruperea unei prescripţii, înscrierea unei ipoteci sau a unui
privilegiu, somaţia. Oricare dintre copărtaşi poate efectua acte de conservare singur, fără acordul şi chiar
împotriva voinţei celorlalţi copărtaşi. Actelor de conservare nu le este aplicabilă regula unanimităţii.
Actul juridic de administrare este acel act juridic civil prin care se urmăreşte să se realizeze o
normală punere în valoare a unui bun sau patrimoniu. Sunt acte de administrare: culegerea fructelor,
asigurarea unui bun, locaţiunea unui bun pe un termen de până la 5 ani, deoarece după acest termen
locaţiunea devine un act de dispoziţie. În materia actelor de administrare se aplică regula unanimităţii, în
sensul că ele implică consimţământul tuturor copărtaşilor.
Actul juridic de dispoziţie este acela care are ca rezultat ieşirea din patrimoniu a unui drept sau
grevarea cu sarcini reale a unui bun. Sunt acte de dispoziţie: vânzarea, donaţia, constituirea unui gaj,
constituirea unei ipoteci. Actele de dispoziţie se încheie cu consimţământul tuturor copărtaşilor, ceea ce
înseamnă că aceste acte juridice sunt supuse regulii unanimităţii.
Referitor la dreptul copărtaşilor la fructele produse de bun se distinge între fructele civile şi
fructele industriale, respectiv:
- fructele civile se cuvin tuturor copărtaşilor proporţional cu cota-parte din drept, iar
- fructele industriale se cuvin numai copărtaşului care a lucrat efectiv. Copărtaşul care a stat în
pasivitate va putea pretinde o cotă-parte din fructele industriale numai dacă dovedeşte că a fost împiedicat
să participe la producerea şi culegerea fructelor.

12
 Drepturile copărtaşilor. Fiecare copărtaş poate înstrăina şi constitui garanţii reale cu privire la
cota-parte ideală din dreptul de proprietate. Dacă actul de dispoziţie este un contract de vânzare-
cumpărare sau un contract de donaţie, coproprietatea va continua cu noul copărtaş.
Obligaţiile copărtaşilor. Coproprietarii sunt obligaţi în raport cu cota-parte din dreptul de
proprietate să suporte cheltuielile şi datoriile ocazionate de întreţinerea, conservarea şi administrarea
bunului comun.

Modurile de încetare a coproprietăţii obişnuite sau temporare. Încetarea coproprietăţii

obişnuite sau temporare poate avea loc prin următoarele moduri:
- în cazul în care toate cotele-părţi din dreptul de proprietate sunt dobândite prin acte juridice sau
prin uzucapiune de unul dintre copărtaşi sau de o terţă persoană.
- prin pieirea totală a bunului sau prin expropriere.
- prin împărţeală sau partaj.
Prin împărţeală sau partaj se înţelege operaţiunea juridică prin care se pune capăt stării de
coproprietate ori de indiviziune, în sensul că bunul sau bunurile stăpânite în comun pe cote-părţi sunt
împărţite materialmente între copărtaşi, fiecare dintre aceştia devenind proprietarul exclusiv asupra unui
anume bun sau părţi materiale din bunurile ce formau obiectul coproprietăţii. În acest mod dreptul indiviz
este transformat într-un drept exclusiv asupra unei părţi materiale dintr-un bun sau după caz asupra
întregului bun, dacă este vorba de încetarea coproprietăţii, respectiv asupra unui bun din masa indiviză
dacă se pune capăt stării de indiviziune. Acţiunea de partaj este imprescriptibilă, ceea ce înseamnă că
fiecare coproprietar poate intenta acţiunea de partaj indiferent de data la care a luat naştere coproprietatea.
Partajul este de două feluri: partaj convenţional sau voluntar şi partaj judiciar. Partajul convenţional sau
voluntar reprezintă acordul de voinţă exprimat de toţi coproprietarii în sensul încetării proprietăţii
comune. Pentru validitatea convenţiei de partaj se impune întrunirea următoarelor condiţii: prezenţa
tuturor copărtaşilor şi capacitatea deplină de exerciţiu a tuturor copărtaşilor. Dacă un copărtaş este minor
sau pus sub interdicţie, sub sancţiunea nulităţii relative, este necesar acordul autorităţii tutelare. Partajul
judiciar se realizează de către instanţa de judecată, care poate să adopte una din următoarele soluţii:
- partajarea în natură a bunului, atunci când bunul este partajabil în natură, astfel încât fiecărui
copărtaş să îi revină o cotă parte din bun proporţional cu cota sa din dreptul de proprietate.
- atribuirea bunului către unul din copărtaşi cu obligarea acestuia la plata echivalentului
bănesc al cotelor celorlalţi copărtaşi, echivalent numit sultă.
- vânzarea bunului şi împărţirea preţului către toţi copărtaşii în raport de cota-parte din
dreptul de proprietate. Partajul este un act juridic declarativ de drepturi, ceea ce înseamnă că fiecare
dintre foştii copărtaşi va deveni retroactiv proprietarul exclusiv al bunului ce i-a fost atribuit din
momentul în care s-a născut coproprietatea.

Proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă.

Proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă este proprietatea asupra unui bun care prin
natura sa este folosit în mod permanent de două sau mai multe persoane, fără posibilitatea de a fi partajat.
Această formă de proprietate comună este forţată deoarece există şi se menţine indiferent de voinţa
coproprietarilor, şi este perpetuă deoarece scopul bunurilor care îi alcătuiesc obiectul este permanent.
Bunurile care alcătuiesc obiectul proprietăţii comune forţate şi perpetue constituie accesoriul altor
bunuri principale ce se află în proprietate exclusivă. Fiecare copărtaş poate poseda şi utiliza bunul comun
fără a avea nevoie de consimţământul celorlalţi coproprietari, cu respectarea a două condiţii:
- să nu aducă atingere drepturilor simultane şi concurente de aceeaşi natură a celorlalţi
coproprietari, şi
- să exercite aceste atribute numai pentru utilizarea bunului principal căruia îi este afectat bunul
comun accesoriu, în acord cu interesul celorlalţi coproprietari.
În dreptul nostru civil sunt cunoscute patru cazuri de proprietate comună pe cote-părţi forţată şi
perpetuă:
- coproprietatea forţată asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente.
Prin bloc de locuinţe, clădire, condominiu, se înţelege o proprietate imobiliară din care unele părţi sunt
proprietăţi individuale, (apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă), iar restul

13
proprietate comună indiviză. Prin asimilare poate fi definit condominiu şi un tronson cu una sau mai
multe scări din cadrul clădirii de locuit, în condiţiile în care nu se poate delimita proprietatea comună.
Obiectul acestei coproprietăţi este format din terenul pe care este construită clădirea, curtea,
fundaţia, structura de rezistenţă, acoperişul, terasele, coşurile de fum, scările, holurile, pivniţele,
subsolurile, casa scării, tubulatura de gunoi, rezervoarele de apă, ascensoarele, precum şi instalaţiile
clădirii aflate în folosinţă comună.
- coproprietatea forţată asupra bunurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile
vecine. Are ca obiect potecile, drumurile, fântânile, izvoarele, bunuri aflate pe linia despărţitoare dintre
două imobile care au proprietari diferiţi.
- coproprietatea forţată asupra despărţiturilor comune. Sunt despărţituri comune: zidul comun,
şanţul comun şi gardul comun.
- coproprietatea forţată asupra bunurilor considerate ca fiind bunuri de familie. Priveşte acele
bunuri care sunt menite să servească întregului grup de persoane formând familia: mormintele, scrisorile,
hârtiile şi titlurile de familie, tablourile de familie.

PROPRIETATEA COMUNĂ ÎN DEVĂLMĂŞIE.

Proprietatea comună în devălmăşie este acea formă a dreptului de proprietate comună caracterizată
prin faptul că titularii săi nu au determinată cota-parte ideală din dreptul de proprietate asupra unor bunuri
nefracţionate în materialitatea lor, bunul aparţinând deopotrivă tuturor coproprietarilor. Legislaţia actuală
reglementează un singur caz de devălmăşie, respectiv dreptul de proprietate devălmaşă al soţilor asupra
bunurilor dobândite de oricare dintre ei în timpul căsătoriei. Potrivit Codului familiei bunurile dobândite
în timpul căsătoriei de oricare dintre soţi sunt bunuri comune ale soţilor. Titularii dreptului de proprietate
comună în devălmăşie administrează, folosesc şi dispun împreună de bunurile comune, cea ce înseamnă
că atunci când unul dintre ei exercită atributele dreptului de proprietate, (posesia, folosinţa, dispoziţia)
asupra bunurilor comune, se presupune că el acţionează atât în nume propriu, cât şi ca reprezentant al
celuilalt soţ. Nici unul dintre soţi nu poate înstrăina sau greva un bun imobil fără consimţământul expres
al celuilalt soţ.
Proprietatea comună în devălmăşie încetează prin desfacerea sau încetarea căsătoriei. Căsătoria
încetează prin moartea unuia dintre soţi, declararea judecătorească a morţii unuia dintre soţi, recăsătorirea
celui ce fusese declarat mort. Desfiinţarea căsătoriei se face prin divorţ. La desfacerea căsătoriei, bunurile
comune se împart între soţi, potrivit învoielii acestora. Dacă soţii nu se învoiesc asupra împărţirii
bunurilor comune, va hotărî instanţa de judecată. Pentru motive temeinice bunurile comune, în întregime
sau numai o parte din ele se pot împărţi prin hotărâre judecătorească şi în timpul căsătoriei.

PROPRIETATEA PERIODICĂ.
Proprietatea periodică este definită ca fiind o modalitate a dreptului de proprietate în cadrul căreia
fiecare titular exercită prerogativele dreptului său de proprietate pe perioade determinate, care se repetă
succesiv şi perpetuu la intervale regulate, presupunând cel puţin doi titulari care pot fi persoane fizice sau
juridice, inclusiv statul, între care nu există nici un raport juridic. Proprietatea periodică, ca o nouă
modalitate juridică a dreptului de proprietate a apărut în dreptul nostru pe la jumătatea deceniului trecut,
când Regia Autonomă „Loteria Naţională" a creat un instrument de loterie al cărui câştig este un drept de
proprietate imobiliară pentru o săptămână pe an, având ca obiect un apartament de trei camere mobilat şi
dotat cu aparatură electronică şi electrocasnică. Titularul dreptului de proprietate exercită în mod
exclusiv, timp de 7 zile pe an, atributele dreptului de proprietate, şi tot pentru aceeaşi perioadă poate să
transmită dreptul său, prin acte de vânzare sau locaţiune şi chiar acte pentru cauză de moarte.

EXPROPRIEREA.

Exproprierea este un mod original de dobândire a proprietăţii, constând în trecerea forţată în

proprietate publică a unor imobile aflate în proprietate privată, cu o dreaptă şi prealabilă despăgubire,
pentru cauză de utilitate publică. Interesul public poate duce nu doar la limitarea exerciţiului unor atribute
ale dreptului de proprietate, dar şi la pierderea acestuia cu privire la bunuri imobile. Această posibilitate
este reglementată de Constituţie care prevede că „nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de
utilitate publică, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire".

14
 Principiile exproprierii.
- Existenţa unei cauze de utilitate publică. Exproprierea se poate face numai pentru lucrări de
utilitate publică de interes naţional sau local.
- Existenţa unei despăgubiri drepte şi prealabile. Expropriatorul este obligat să plătească
proprietarului bunului expropriat sau titularilor altor drepturi reale cu privire la bunul expropriat o
compensare pentru pierderea suferită, care trebuie să fie dreaptă, adică să acopere întreaga pierdere
suferită de persoanele afectate de măsura exproprierii. Despăgubirea se compune din valoarea reală a
imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite. Despăgubirea trebuie să
fie şi prealabilă, caracter care reprezintă o garanţie importantă acordată persoanelor îndreptăţite la
expropriere.
- Exproprierea se dispune şi despăgubirea se stabileşte prin hotărâre judecătorească.

Obiectul exproprierii. Obiectul exproprierii îl constituie bunurile imobile proprietate a

persoanelor fizice sau juridice, precum şi cele aflate în proprietatea privată a comunelor, municipiilor şi
judeţelor. Exproprierea nu se poate referi la bunurile aflate în proprietatea statului.

Efectele exproprierii.
Exproprierea produce următoarele efecte:
- transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor supuse exproprierii în patrimoniul
expropriatorului.
- imobilul expropriat trece în proprietatea publică liber de orice sarcini.
- stingerea dezmembrămintelor dreptului de proprietate: uzul, uzufructul, abitaţia şi superficia.
- stingerea drepturilor personale dobândite de alte persoane asupra imobilului expropriat, cum ar fi
cele rezultate dintr-un contract de locaţiune sau un contract de comodat.
- subrogaţia reală cu titlu particular. Ipoteca şi privilegiul imobiliar se strămută de drept asupra
despăgubirilor stabilite, iar odată ce despăgubirea a fost stabilită creditorul ipotecar nu mai poate proceda
la executarea silită a imobilului respectiv.
Sunt reglementate două drepturi în favoarea proprietarului imobilului expropriat:
- dreptul de a cere retrocedarea imobilului expropriat şi
- dreptul de preemţiune la cumpărarea imobilului.
Dacă bunurile imobile expropriate nu au fost utilizate în termen de un an potrivit scopului pentru
care au fost preluate de la expropriat, respectiv lucrările nu au fost începute, foştii proprietari pot să ceară
retrocedarea lor dacă nu s-a făcut o nouă declarare de utilitate publică. Retrocedare imobilului se face în
schimbul unui preţ care se stabileşte ca şi în situaţia exproprierii, şi nu poate să fie mai mare decât
despăgubirea actualizată.
În cazul în care lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au realizat iar expropriatorul
doreşte înstrăinarea imobilului, expropriatul are un drept prioritar la dobândire, la un preţ care nu poate fi
mai mare decât despăgubirea actualizată.

DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE.

Dreptul de proprietate întruneşte în mâinile titularului toate atributele care conform legii îl
compun: dreptul de folosinţă, dreptul de a culege fructele şi dreptul de dispoziţie, adică usus, fructus şi
abusus. Aceste atribute au un caracter absolut, în sensul că există în raporturile proprietarului cu toţi
ceilalţi, şi un caracter exclusiv, în înţelesul că numai proprietarul le poate exercita în plenitudinea lor,
independent de puterile şi drepturile pe care altul le-ar avea asupra aceluiaşi bun. În unele situaţii legea
permite separarea atributelor dreptului de proprietate şi atribuirea lor altor persoane decât titularul
dreptului de proprietate. Aceasta înseamnă că proprietatea poate fi dezmembrată, iar unele atribute ale ei
pot fi exercitate ca drepturi reale de o altă persoană decât titularul dreptului de proprietate, cu excepţia
dispoziţiei deoarece aceasta, ca atribut al dreptului de proprietate, nu va putea fi exercitată de alte
persoane, aceasta rămânând în mâinile proprietarului. Dacă dreptul de dispoziţie ar fi atribuit altei
persoane decât proprietarului lucrului, atunci înstrăinarea lui ar conduce la însăşi pierderea dreptului de

15
proprietate. Pe de altă parte unele atribute ale proprietăţii pot fi limitate, ca în cazul servituţilor şi acordate
în favoarea terţilor.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale principale derivate
asupra bunurilor altuia, opozabile erga omnes, inclusiv proprietarului, care se constituie sau se
dobândesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din conţinutul juridic al dreptului de
proprietate.
În sistemul nostru de drept sunt cunoscute următoarele dezmembrăminte ale dreptului de
proprietate: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute, dreptul de
superficie şi dreptul real de folosinţă. Aceste dezmembrăminte pot fi constituite numai pentru bunurile
proprietate privată, nu şi pentru bunurile din domeniul public, pentru că bunurile proprietate publică sunt
inalienabile. Dezmembrămintele dreptului de proprietate pot lua naştere în următoarele moduri: prin lege,
prin act administrativ emis de autoritatea competentă, prin destinaţia proprietarului şi prin uzucapiune.

DREPTUL DE UZUFRUCT.
Uzufructul este dreptul de a se bucura cineva de lucrurile ce sunt proprietatea altuia întocmai ca
însuşi proprietarul lor, însă cu îndatorirea de a le conserva substanţa. Uzufructul a fost definit ca fiind acel
drept real principal derivat, temporar, asupra bunului sau bunurilor ce aparţin altei persoane, care conferă
titularului său numit uzufructuar, atributele de posesie şi folosinţă, cu obligaţia de a le conserva substanţa
şi de a le restitui proprietarului la încetarea uzufructului. În urma constituirii uzufructului, cel în
patrimoniul căruia rămâne dreptul de dispoziţie se numeşte nud proprietar, iar cel în patrimoniul căruia
intră dreptul de a folosi bunul şi de a-i culege fructele se numeşte uzufructuar. Ca urmare a separării
atributelor dreptului de proprietate şi încredinţării lor către două persoane diferite apar două drepturi reale
distincte: dreptul de proprietate, al cărui conţinut va fi format numai din dispoziţie şi dreptul de uzufruct,
compus din atributele posesiei şi folosinţei bunului, desprinse din dreptul de proprietate.
Caracterele juridice. Uzufructul prezintă următoarele caractere juridice:
- Uzufructul este un drept real, opozabil erga omnes, inclusiv proprietarului. Această natură a
uzufructului îl deosebeşte de dreptul de folosinţă pe care îl are locatarul asupra bunului închiriat, care este
un drept de creanţă.
- Uzufructul este un drept temporar, deoarece se stinge cel mai târziu la moartea uzufructuarului
dacă acesta este o persoană fizică, sau cel mai târziu după 30 de ani dacă titularul este o persoană juridică.
Dreptul de uzufruct poate fi constituit atât pe o durată de timp determinată cât şi pe durata vieţii
uzufructuarului în cazul uzufructului viager.
- Uzufructul este mobiliar sau imobiliar, în raport cu bunurile asupra cărora a fost constituit.
- Uzufructul este un drept de folosinţă, deoarece uzufructuarul dobândeşte dreptul de a întrebuinţa
lucrul şi de a-i culege fructele.
- Uzufructul este un drept incesibil, ceea ce înseamnă că nu se poate transmite prin acte juridice.
Conţinutul juridic al dreptului de uzufruct este alcătuit din atributele de posesie şi folosinţă,
uzufructuarul având şi dreptul de a culege sau percepe în proprietate fructele bunului. Proprietarul bunului
astfel grevat va rămâne numai cu dreptul de dispoziţie asupra bunului, adică va avea nuda proprietate,
atribut pe care îl poate exercita fără ca prin aceasta să aducă atingere dreptului de uzufruct.
Obiectul dreptului de uzufruct. Uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri aflate în
circuitul civil, mobile sau imobile, corporale sau incorporale şi, în principiu, neconsumptibile. Având în
vedere faptul că una dintre obligaţiile uzufructuarului este aceea de a nu se atinge de substanţa lucrului şi
de a restitui lucrul proprietarului, regula în materie de bunuri ce pot forma obiectul uzufructului o
constituie bunurile neconsumptibile. Cu caracter de excepţie, se admit ca obiect al uzufructului şi bunuri
consumptibile, dar în acest caz uzufructuarul are obligaţia de a restitui bunuri de aceeaşi cantitate şi
valoare cu cele primite.
Modurile de constituire a uzufructului.
Uzufructul se poate constitui prin lege, prin voinţa omului şi prin uzucapiune. În legislaţia noastră
nu mai există cazuri de uzufruct legal, deoarece articolele din Codul civil care reglementau uzufructul
legal cum ar fi dreptul de uzufruct legal al părinţilor asupra averii copiilor lor minori şi al soţului asupra
bunurilor dotale au fost abrogate. În consecinţă, dreptul de uzufruct se poate constitui numai prin voinţa
omului şi prin uzucapiune.
Instituirea uzufructului prin voinţa omului se poate face în două moduri:

16
 - Constituirea uzufructului prin convenţia intervenită între proprietar şi uzufructuar. Convenţia
poate fi cu titlu gratuit sau cu titlu oneros. Constituirea dreptului de uzufruct prin convenţie poate fi
directă şi indirectă. Uzufructul se instituie în mod direct dacă prin convenţie se înstrăinează cele două
atribute care formează conţinutul juridic al dreptului de uzufruct, proprietarul menţinând pentru el numai
nuda proprietate. Uzufructul se instituie în mod indirect dacă obiectul convenţiei este reţinerea de către
vechiul proprietar a dreptului de uzufruct şi înstrăinarea nudei proprietăţi. Atunci când uzufructul se
constituie asupra unui imobil, actul de constituire se va perfecta în forma înscrisului autentic.
- Constituirea uzufructului prin testament. Testatorul poate transmite legatarului uzufructul şi
moştenitorilor nuda proprietate sau poate să instituie un legatar al nudei proprietăţi şi să transmită
moştenitorilor legali uzufructul.
Instituirea uzufructului prin uzucapiune se poate realiza atât pe calea uzucapiunii de 10 până la
20 de ani, când există justul titlu şi buna-credinţă a posesorului, cât şi a uzucapiunii de 30 de ani.

Drepturile uzufructuarului.
Uzufructuarul are următoarele drepturi:
- Dreptul de a cere predarea în folosinţă a bunului. În acest scop are la dispoziţie acţiunea
confesorie împotriva nudului proprietar ori a succesorilor acestuia dacă uzufructul s-a constituit prin
legat. Dacă uzufructul s-a instituit prin convenţie, uzufructuarul are la îndemână o acţiune personală
născută din contract.
- Dreptul de a folosi bunul şi de a-i culege fructele. Dreptul de folosinţă îi conferă
uzufructuarului dreptul să efectueze acte de conservare şi de administrare asupra bunului. Uzufructuarul
poate să facă şi acte de dispoziţie materială cu privire la bun, cu precizarea că nu are dreptul la
despăgubiri de la proprietar pentru sporul de valoare adus bunului.
- Dreptul de a exercita prerogativele în mod nemijlocit sau prin intermediul altor persoane.
Uzufructuarul are dreptul să închirieze sau să arendeze bunul, aceste contracte fiind opozabile nudului
proprietar. Uzufructul poate fi ipotecat. Uzufructuarul poate să constituie asupra uzufructului său un alt
drept de uzufruct, fără ca prin aceasta să-şi înstrăineze dreptul, ci numai exerciţiul dreptului, cu
consecinţa faptului că va rămâne în continuare răspunzător faţă de nudul proprietar.
- Dreptul de a folosi acţiunile posesorii pentru apărarea uzufructului.

Obligaţiile uzufructuarului.
Obligaţiile uzufructuarului pot fi grupate în trei categorii, în funcţie de următoarele etape: obligaţii
înainte de intrarea în posesia şi folosinţa bunului care formează obiectul uzufructului, obligaţii în timpul
exercitării dreptului de uzufruct şi obligaţii la încetarea uzufructului.
Înainte ca uzufructuarul să intre în posesia şi folosinţa bunului asupra căruia se exercită dreptul de
uzufruct, acesta are următoarele obligaţii:
- Obligaţia de a întocmi un inventar al bunurilor mobile şi un proces-verbal de constatare a
stării bunurilor imobile. Această obligaţie are ca scop să stabilească obiectul uzufructului şi întinderea
obligaţiei de restituire a uzufructuarului. Inventarul şi procesul-verbal pot fi întocmite fie în formă
autentică, fie prin înscris sub semnătură privată pe cheltuiala uzufructuarului şi constituie probe pentru
stabilirea stricăciunilor suferite de lucru pe timpul uzufructului.
- Obligaţia de a aduce o cauţiune. Se numeşte cauţiune persoana care se obligă alături de
uzufructuar să răspundă în caz de insolvabilitate a acestuia. Îndeplinirea acestei obligaţii se poate face şi
prin constituirea unei garanţii reale sub forma gajului sau a ipotecii. Nudul proprietar poate scuti pe
uzufructuar de cauţiune.
În timpul exercitării dreptului de uzufruct, uzufructuarul are următoarele obligaţii:
- Să se folosească de bun ca un bun proprietar, de a întreţine lucrul în bună stare, având sarcina
de a face reparaţiile de întreţinere, cu precizarea că reparaţiile importante sunt în sarcina nudului
proprietar.
- Să aducă la cunoştinţa nudului proprietar orice încălcări sau uzurpări ale dreptului acestuia
care pot să provină din partea unui terţ prin intentarea unei acţiuni în revendicare, a unei acţiuni în
grăniţuire sau a unei acţiuni posesorii. Dacă nu-şi îndeplineşte această obligaţie, uzufructuarul va plăti
toate daunele suferite de proprietar ca şi cum el ar fi autorul acestora.

17
 - Să respecte şi să continue modul de folosire stabilit de proprietar în sensul de a folosi lucrul
întocmai ca şi proprietarul lucrului.
- Să suporte anumite cheltuieli şi sarcini ale lucrului, cum ar fi plata taxelor şi a impozitelor,
cheltuielile pentru obţinerea recoltelor, etc.
La încetarea uzufructului uzufructuarul are următoarele obligaţii:
- Să restituie bunul care a făcut obiectul uzufructului, în natură şi în starea în care se găsea la
momentul constituirii uzufructului. Această obligaţie nu va mai exista în cazul în care bunul a pierit fără
culpa uzufructuarului. Dacă bunul s-a deteriorat prin folosinţă uzufructuarul are obligaţia de a-l restitui în
starea în care se afla la sfârşitul uzufructului. Dacă bunul a pierit ca urmare a unui caz fortuit
uzufructuarul este exonerat de obligaţia de a-l restitui, deoarece riscul pieirii este suportat de către nudul
proprietar, potrivit principiului res perit domino.
- Să restituie bunuri de aceeaşi cantitate, calitate şi valoare sau după caz echivalentul lor
bănesc în cazul în care obiectul uzufructului l-a constituit bunuri consumptibile. Pieirea acestor bunuri
indiferent de motiv nu-l exonerează pe uzufructuar de obligaţia de restituire, potrivit principiului genera
non pereunt.
- Obligaţia de a plăti despăgubiri nudului proprietar în caz de pierire sau deteriorare din culpă a
bunului.

Drepturile nudului proprietar.

Constituirea uzufructului lasă în mâinile nudului proprietar acele drepturi care sunt manifestări ale
atributului dispoziţiei, respectiv:
- Dreptul de a dispune de lucru, dar cu respectarea prerogativelor ce revin uzufructuarului. Astfel,
el va putea să înstrăineze nuda proprietate, (să o vândă, să o doneze), dar noul proprietar nu va putea intra
în folosinţa lucrului decât după încetarea uzufructului. Având dreptul de dispoziţie, nudul proprietar poate
să greveze lucrul cu sarcini reale, însă acestea nu se vor putea întinde asupra deplinei proprietăţi decât
după stingerea uzufructului.
- Să-şi însuşească productele lucrului, deoarece consumând substanţa lucrului, productele, spre
deosebire de fructe, nu se cuvin uzufructuarului.
- Să exercite în justiţie toate acţiunile prin care să-şi apere dreptul său de proprietate.

Obligaţiile nudului proprietar.

- Obligaţia de a-l garanta pe uzufructuar împotriva evicţiunii. Obligaţia de garanţie decurge din
principiul că nudul proprietar trebuie să facă tot ce-i stă în putinţă pentru a asigura uzufructuarului posesia
utilă şi liniştită a lucrului.
- Obligaţia de a nu-l stânjeni pe uzufructuar în exerciţiul drepturilor sale.

Stingerea uzufructului.
Uzufructul se stinge în următoarele cazuri:
- Moartea uzufructuarului, deoarece uzufructul este un drept temporar şi cel mult viager. Aceasta
înseamnă că orice convenţie prin care s-ar stipula constituirea unui drept perpetuu şi transmisibil pentru
cauză de moarte este sancţionată cu nulitatea absolută. Dacă uzufructul viager a fost constituit în favoarea
a două persoane, după decesul uneia cealaltă va păstra uzufructul asupra întregului bun.
- Expirarea termenului pentru care a fost constituit. Părţile pot stabili prin convenţie ca uzufructul
să se constituie pe anumită perioadă de timp. În cazul în care uzufructuarul este o persoană juridică
uzufructul este întotdeauna cu termen, durata maximă fiind de 30 de ani.
- Consolidarea sau întrunirea în aceeaşi persoană a calităţilor de proprietar şi uzufructuar, prin
moştenire, cumpărare, donaţie sau prin orice alt act. Totodată, consolidarea se mai poate îndeplini şi în
persoana unui terţ care ar dobândi simultan atât nuda proprietate cât şi uzufructul.
- Renunţarea uzufructuarului. Uzufructuarul poate renunţa la dreptul său fie în mod unilateral, fie
în mod convenţional.
- Neuzul sau prescripţia extinctivă. Uzufructul se stinge datorită neexercitării sale timp de 30 de
ani, fiind necesar ca nefolosirea bunului să fie continuă şi completă pe această perioadă. Termenul de 30
de ani se calculează de la data ultimului act de folosinţă al uzufructuarului.

18
 - Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă în favoarea unui terţ. Uzufructul se poate stinge în
favoarea unui terţ în două situaţii: prin uzucapiunea numai a uzufructului, fără a se uzucapa nuda
proprietate şi prin uzucapiunea lucrului, adică atât a uzufructului, cât şi a nudei proprietăţi.
- Pieirea totală a lucrului. Când lucrul piere total uzufructul se stinge prin lipsă de obiect. Pieirea
trebuie să fie totală, întrucât în caz de pieire parţială uzufructul nu se stinge, ci se exercită asupra părţii
care a mai rămas din lucru. Pieirea trebuie să se datoreze unui caz fortuit sau forţei majore, deoarece dacă
ea este imputabilă uzufructuarului, nudului proprietar ori unei terţe persoane, uzufructul se exercită asupra
indemnizaţiei. Dacă uzufructul are ca obiect o universalitate de lucruri, el nu se stinge dacă pier numai
anumite lucruri, ci doar când dispare întreaga universalitate.
- Abuzul de folosinţă. În cazul în care uzufructuarul abuzează de folosinţa lucrului, nudul
proprietar este îndreptăţit să ceară în justiţie pronunţarea unei hotărâri de încetare a uzufructului înainte de
termenul pentru care a fost constituit.
- Rezolvirea, revocarea sau anularea titlului prin care s-a constituit uzufructul ori a dreptului celui
ce a constituit uzufructul conduc la stingerea uzufructului, potrivit regulii „rezoluto jure dantis, rezolvitur
jus accipientis".
- Exproprierea imobilului. Prin efectul exproprierii imobilului, se stinge uzufructul, titularul având
dreptul la despăgubiri.

Efectele stingerii uzufructului sau lichidarea uzufructului.

Odată cu stingerea uzufructului, uzufructuarul este obligat să restituie nudului proprietar bunul ce
a făcut obiectul dreptului de uzufruct, cu excepţia cazurilor în care uzufructul s-a stins prin consolidare,
prin pieirea totală a lucrului fără culpa uzufructuarului, prin uzucapiunea bunului de către un terţ ori prin
expropriere. De regulă, restituirea se face de bună voie, în starea în care bunul a fost primit de la
proprietar.
Pe cale de excepţie, bunurile mobile care se uzează se restituie în starea în care se află în
momentul încetării uzufructului. Dacă uzufructuarul refuză restituirea bunului, nudul proprietar are la
îndemână acţiunea în revendicare sau acţiunea personală. În cazul în care uzufructul a avut ca obiect
bunuri consumptibile, se restituie bunuri de aceeaşi natură, calitate şi cantitate ori se restituie preţul lor.
Atunci când bunul a pierit sau s-a deteriorat din culpa uzufructuarului, acesta are obligaţia de a plăti
despăgubiri pentru daunele produse. În cazul bunurilor mobile care au suferit deteriorări ca urmare a
folosinţei normale a acestora, uzufructuarul nu mai are obligaţia de a plăti despăgubiri. Uzufructuarul are
dreptul să pretindă nudului proprietar să-i restituie sumele de bani pe care le-a plătit pentru el, în schimb
uzufructuarul nu va putea pretinde despăgubiri pentru îmbunătăţirile pe care le-a adus lucrului, chiar dacă
au sporit valoarea acestuia.

DREPTUL DE UZ ŞI DREPTUL DE ABITAŢIE.

Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie reprezintă drepturi de uzufruct restrânse, şi prin urmare regulile
privind constituirea, exercitarea şi stingerea lor sunt cele aplicabile uzufructului.
Ca varietăţi ale uzufructului, cele două dezmembrăminte ale dreptului de proprietate conferă
titularilor lor posibilitatea de a folosi lucrul altuia şi a-i culege fructele, dar numai pentru nevoile
titularilor şi ale familiilor acestora.
Dreptul de uz. Dreptul de uz este un drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate,
conform căruia titularul său, numit uzuar, are posibilitatea de a exercita atributele posesiei şi ale
folosinţei asupra unui bun mobil sau imobil al altei persoane, dar numai în măsura necesară
acoperirii nevoilor personale şi ale familiei sale. Titularul dreptului de uz nu poate fi decât o
persoană fizică. Acest drept are caracter strict personal şi prin urmare nu poate fi cedat, închiriat
sau grevat cu sarcini. Nici fructele care exced nevoilor titularului şi ale familiei sale nu pot fi
înstrăinate. Spre deosebire de uzufructuar, care poate înstrăina emolumentul uzufructului, uzuarul
nu are acest drept.
Dreptul de abitaţie. Dreptul de abitaţie este un drept real, dezmembrământ al dreptului de
proprietate, conform căruia titularul are posibilitatea de a exercita atributele posesiei şi folosinţei asupra
unui imobil cu destinaţie de locuinţă aparţinând altei persoane, dar numai pentru satisfacerea nevoilor
personale de locuit şi ale familiei sale. Ca şi în cazul dreptului de uz, titularul dreptului de abitaţie poate fi
numai o persoană fizică, dreptul având caracter personal. Acest caracter determină ca dreptul de abitaţie

19
să fie inalienabil, insesizabil şi să nu poată fi închiriat. Pe cale de excepţie, Codul civil permite titularului
să închirieze o parte din locuinţă, când aceasta depăşeşte nevoile de locuit personale şi ale familiei sale.
Apărarea dreptului de abitaţie se poate face fie prin exercitarea unei acţiuni personale, întemeiată
pe titlul constitutiv, fie pe calea unei acţiuni confesorii.
Spre deosebire de dreptul de uz care se poate constitui numai prin acte juridice şi uzucapiune,
dreptul de abitaţie poate fi şi legal. Astfel, un drept de abitaţie legală este dreptul de abitaţie a soţului
supravieţuitor asupra casei în care a locuit. Indiferent de moştenitorii cu care vine în concurs, soţul
supravieţuitor se bucură de dreptul de abitaţie asupra casei în care a locuit dacă aceasta face parte din
succesiune. Pentru a se recunoaşte soţului supravieţuitor dreptul de abitaţie, se cer întrunite următoarele
condiţii:
- soţul supravieţuitor să fi locuit la data deschiderii succesiunii în casa ce formează obiectul
dreptului de abitaţie.
- soţul supravieţuitor să nu aibă o locuinţă proprie.
- locuinţa să facă parte din masa succesorală.
- prin moştenire soţul supravieţuitor să nu devină singurul proprietar al locuinţei, deoarece dacă
este unic moştenitor nu poate avea asupra propriului bun un alt drept decât dreptul de proprietate.
- defunctul să nu fi dispus altfel.
Dreptul de abitaţie al soţului supravieţuitor prezintă următoarele caractere juridice:
- este un drept real, având ca obiect casa de locuit şi terenul aferent.
- este un drept temporar, deoarece durează până la ieşirea din indiviziune, dar în orice caz cel
puţin un an de la deschiderea succesiunii. În caz de recăsătorire soţul supravieţuitor pierde dreptul de
abitaţie.
- este un drept strict personal, inalienabil şi insesizabil, neputând fi cedat sau grevat în favoarea
unei alte persoane şi nici urmărit de creditorii soţului supravieţuitor. Dacă locuinţa nu-i este necesară în
întregime soţului supravieţuitor, ceilalţi moştenitori pot cere restrângerea dreptului de abitaţie şi pot
obţine mutarea soţului supravieţuitor într-o altă locuinţă corespunzătoare.
- este conferit cu titlu gratuit.

DREPTUL DE SERVITUTE.
Servitutea este o sarcină impusă asupra unui imobil pentru uzul şi utilitatea unui imobil având alt
stăpân. Diferit de celelalte dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, pentru care atributele drepturilor
se transmit altor persoane, în cazul servituţilor se realizează o limitare a exercitării atributelor
proprietarului sau restricţii aduse dreptului de proprietate.
Dreptul de servitute reprezintă un drept real principal, cu caracter perpetuu şi indivizibil, prin care
se impune o sarcină asupra unui imobil, denumit fond aservit sau supus, pentru uzul şi utilitatea unui alt
imobil, denumit fond dominant, aparţinând altui proprietar.

Caracterele juridice. Dreptul de servitute prezintă următoarele caractere juridice:

Servitutea este un drept real principal derivat asupra lucrului altuia, (jus in re aliena), constituind
un dezmembrământ al dreptului de proprietate. Servitutea presupune două bunuri imobile aparţinând unor
proprietari diferiţi. Imobilul în folosul căruia apare servitutea este denumit fond dominant, iar imobilul
asupra căruia există sarcina servituţii se numeşte fond aservit. Servitutea este întotdeauna un drept
imobiliar, deoarece nu poate fi stabilită decât cu privire la bun imobil prin natura sa. Servitutea este un
accesoriu al fondului dominant şi o sarcină impusă fondului aservit. Pe cale de consecinţă, servitutea
urmează soarta fondului dominant, ceea ce înseamnă că ea nu poate să fie înstrăinată, ipotecată sau
urmărită decât odată cu fondul. Tot astfel, servitutea se va transmite prin acte juridice odată cu fondul
dominant sau cu fondul aservit, nefiind necesară vreo menţiune expresă în actul translativ de proprietate
cu privire la servitute. Servitutea are un caracter perpetuu, fiind determinat de perpetuitatea dreptului de
proprietate asupra fondului dominant. Cu toate acestea, servitutea se poate stinge prin neuz, sau prin
renunţarea la servitute de către proprietarul fondului dominant. Dacă fondul aservit este proprietate
comună, constituirea servituţii trebuie să se facă cu consimţământul unanim al titularilor, dar dacă fondul
dominant în favoarea căruia se constituie servitutea aparţine unor coproprietari, este suficient ca la
încheierea actului de constituire a servituţii să participe un singur coproprietar, întrucât aceasta profită
tuturor.

20
 Servitutile naturale.
Ca şi servituţile legale, servituţile naturale nu sunt veritabile servituţi, ci obligaţii simple care
izvorăsc din raporturile de vecinătate. Literatura de specialitate a clasificat servituţile naturale, ca de altfel
şi pe cele legale, în servituţi reciproce sau bilaterale şi servituţi nereciproce sau unilaterale. Servituţile
reciproce reprezintă limitări ale dreptului de proprietate prevăzute de lege în folosul şi respectiv în sarcina
a două imobile, fiecare fiind concomitent atât fond dominant, cât şi fond aservit, în raport cu celălalt.
Servituţile nereciproce sunt stabilite în folosul unuia dintre imobile şi în sarcina celuilalt imobil.
Servituţile naturale sunt clasificate în: servitutea de scurgere a apelor naturale, servitutea izvoarelor,
grăniţuirea şi îngrădirea proprietăţii.
Servitutea de scurgere a apelor naturale. Potrivit Codului civil, proprietarul fondului inferior
trebuie să suporte scurgerea naturală a apelor care vin de pe fondul superior, fiindu-i interzis să efectueze
lucrări de natură să împiedice această scurgere. Deţinătorii terenurilor din aval sunt obligaţi să primească
apele ce se scurg de pe terenurile situate în amonte. Nici proprietarul fondului superior nu poate să facă
lucrări cum ar fi şanţuri sau lucrări de hidroamelioraţii care să agraveze situaţia fondului inferior.
Servitutea izvoarelor. Proprietarul care are un izvor pe proprietatea sa poate să-l întrebuinţeze,
fără însă a avea dreptul să vatăme dreptul proprietarului altui fond cu privire la folosirea acelui izvor.
Proprietarul pe terenul căruia se află un izvor nu-i poate schimba cursul, când izvorul dă apa necesară
locuitorilor unei comune.
Grăniţuirea. Orice proprietar poate obliga pe vecinul său să procedeze la grăniţuirea proprietăţii,
iar cheltuielile de grăniţuire sunt suportate în proporţie egală. Dacă grăniţuirea nu se realizează pe cale
amiabilă, cel îndreptăţit poate intenta o acţiune în grăniţuire pentru determinarea limitelor fondurilor
învecinate. Grăniţuirea constituie o operaţiune de determinare prin semne exterioare a limitelor dintre
proprietăţile învecinate. În caz de conflict, ea se realizează pe cale judecătorească, nu numai atunci când
între proprietăţi nu au existat niciodată semne exterioare de hotar, ci şi atunci când ele există, dar sunt
controversate. Grăniţuirea nu poate avea loc în cazul clădirilor alipite, despărţite prin zid.
Îngrădirea proprietăţii. Literatura de specialitate a considerat că dreptul de îngrădire nu are
nimic cu o servitute, fiind pur şi simplu o manifestare a dreptului de proprietate. Cu toate acestea,
îngrădirea este obligatorie în cazul proprietăţilor aflate în localităţile urbane.

Servituţile legale.
Servituţile legale reprezintă limitări ale dreptului de proprietate create în considerarea utilităţii
publice a unor bunuri ori în scopul bunei desfăşurări a raporturilor de vecinătate.
Servitutea privind distanţa plantaţiilor. Arborii care cresc înalţi nu pot fi plantaţi la o distanţă
mai mică de doi metri de linia despărţitoare dintre două proprietăţi, iar arbuştii şi gardurile vii la o
distanţă mai mică de o jumătate de metru faţă de hotarul respectiv, în lipsă de convenţie contrară ori dacă
obiceiul locului nu este altul. Proprietarul fondului vecin poate să ceară în justiţie desfiinţarea plantaţiilor
vecinului aflate la o distanţă mai mică de hotar decât cea legală. Acţiunea prin care se solicită desfiinţarea
plantaţiilor nu impune reclamantului să probeze că ar fi suferit vreun prejudiciu. Proprietarul fondului
vecin poate solicita, totodată, să se taie crengile care se întind peste terenul său. În schimb, rădăcinile
plantaţiilor care se întind pe terenul său sau sub proprietate le poate scoate singur. Dacă proprietarul
fondului a obţinut o servitute contrară, adică de a avea plantaţii la o distanţă mai mică decât cea legală,
atunci servitutea distanţei plantaţiilor nu mai operează. Servitutea contrară evocată, poate fi dobândită
prin titlu sau pe calea uzucapiunii, fiind o servitute continuă şi aparentă.
Servitutea privind distanţa lucrărilor intermediare pentru anumite construcţii. Proprietarii
fondurilor învecinate nu pot executa pe terenul lor vreuna din lucrările prevăzute de lege, (puţuri, fierărie,
magazii de materiale explozibile, ocol de vite, etc), la o distanţă mai mică faţă de hotar decât cea
prevăzută de reglementările legale speciale sau prin obiceiul locului. Este vorba de lucrări ce pot fi
periculoase şi dăunătoare pentru folosirea normală a fondului vecin.
Servitutea de vedere. Servitutea de vedere constă în interdicţia ce incumbă proprietarilor a două
imobile vecine de a deschide ferestre de vedere, balcoane, terase, etc, spre fondul învecinat la o distanţă
mai mică de 1,90 m dacă vederea este perpendiculară, sau la o distanţă mai mică de 0,60 m, în cazul în
care vederea este oblică, piezişă. Servitutea contrară, şi anume aceea de a avea deschidere de vedere la o
distanţă mai mică decât cea legală, poate fi dobândită prin titlu, pe cale de uzucapiune de 30 de ani sau
prin destinaţia proprietarului. Deschiderile pentru aerisire şi iluminat pot fi practicate la orice distanţă faţă

21
de fondul vecinului, întrucât ele reprezintă atribute ale dreptului de proprietate şi nu sunt de natură să
creeze vreun prejudiciu proprietarului vecin. În raport cu tipul construcţiei şi cu dimensiunile acesteia,
instanţa de judecată va decide dacă deschiderile sunt pentru aerisire, iluminat sau vedere şi va dispune cu
privire la închiderea deschiderilor de vedere.
Servitutea privind picătura streşinilor. Orice proprietar are obligaţia de a efectua streaşina casei
sale astfel încât apele rezultate din precipitaţii să se scurgă pe terenul său sau pe stradă, şi nicidecum pe
terenul proprietatea vecinului.
Servitutea de trecere. Proprietarul al cărui loc este înfundat, adică nu are nici o ieşire la calea
publică, poate să ceară recunoaşterea dreptului de a trece pe locul vecinului pentru a-şi exercita dreptul de
proprietate, cu îndatorirea de a-l despăgubi pentru pagubele pe care i le-ar cauza. Servitutea de trecere se
poate constitui atât în favoarea terenurilor cât şi a construcţiilor. Trecerea trebuie să se efectueze pe
drumul cel mai scurt către calea publică şi prin locul care ar cauza pagube cât mai mici proprietarului
fondului peste care se constituie trecerea. Imposibilitatea de ieşire la calea publică vizează atât imposi-
bilitatea absolută, în sensul că locul nu are nici o ieşire, cât şi imposibilitatea relativă, în cazul în care,
deşi există o ieşire, aceasta prezintă inconveniente grave sau periculoase pentru proprietarul fondului
dominant. Servitutea de trecere nu poate fi dispusă dacă locul are ieşire la calea publică pe un drum
impracticabil, dar care poate fi amenajat prin intervenţia omului spre a fi utilizat. Tot astfel, în cazul în
care înfundarea este rezultatul faptei proprietarului însuşi, care a efectuat lucrări ori a înstrăinat o parte a
terenului şi a devenit proprietarul unui fond înfundat, servitutea de trecere nu mai poate fi acordată. Legea
obligă pe proprietarul fondului în favoarea căruia s-a constituit servitutea de a-l despăgubi pe proprietarul
fondului aservit pentru lipsa de folosinţă a terenului la preţul de circulaţie. S-a mai decis că titularul
fondului aservit nu va putea să ceară să i se atribuie teren în compensaţie, dar părţile pot conveni în acest
sens, cu respectarea formalităţilor legale impuse de schimbul de terenuri. Proprietarul fondului aservit,
pentru care servitutea a devenit împovărătoare, va putea să ofere titularului dreptului de servitute un alt
loc de trecere, fără ca acesta să-l poată refuza. Servitutea de trecere încetează dacă motivele pentru care a
fost înfiinţată nu mai există.

Servituţile speciale.
Servitutea aeronautică. Prin servitute aeronautică se înţeleg condiţiile, restricţiile, obligaţiile,
impuse sau recomandate de prevederile reglementărilor aeronautice naţionale sau internaţionale în
interesul siguranţei zborului aeronautic.
Servitutea din zona de frontieră. În zona de frontieră, pe adâncimea de 500 metri de la linia de
frontieră către interior, cu avizul direcţiei teritoriale a poliţiei de frontieră competente, nu se pot executa
activităţi cum sunt: mineritul, exploatările de ţiţei, de gaze, de ape minerale, de ape termale, construcţiile
şi amenajările turistice, de agrement sau de altă natură, cercetările sau prospectările geologice.
Servitutea prevăzută de legea apelor. Legea apelor stabileşte numeroase restrângeri pentru
riveranii albiilor cursurilor de apă. De asemenea, riveranii sunt obligaţi să acorde drept de servitute, fără a
percepe taxe, pentru trecerea sau circulaţia personalului cu atribuţii de serviciu în gospodărirea apelor,
amplasarea de borne, repere, aparate de măsură şi control precum şi accesul pentru întreţinerea acestora,
etc. Deţinătorii terenurilor au dreptul la despăgubiri în măsura în care acestea se produc.
Servitutea prevăzută de legea minelor. Legea minelor prevede că asupra terenurilor necesare
accesului la perimetrele de exploatare se instituie în favoarea titularului un drept de servitute legală de
trecere contra plăţii unei rente anuale către proprietarii terenurilor afectate de aceasta, pe baza convenţiei
încheiate între părţi. Durata servituţii legale este cea a activităţilor miniere.
Servitutea prevăzută de transportul pe calea ferată. Această servitute instituie o zonă de
siguranţă şi o zonă de protecţie a infrastructurii feroviare. Zona de protecţie a infrastructurii feroviare
publice cuprinde terenurile limitrofe situate de o parte şi de alta a axei căii ferate, indiferent de proprietar,
în limita a maximum 100 m de la axa căii ferate.

Servituţile stabilite prin fapta omului.

Servituţile stabilite prin fapta omului sunt adevăratele dezmembrăminte ale dreptului de
proprietate, singurele servituţi veritabile, propriu-zise. Putând fi constituite prin convenţie între părţi,
numărul acestor servituţi este practic nelimitat, având în vedere principiul libertăţii convenţiilor.
Singurele condiţii ce trebuie respectate la crearea servituţilor de acest gen sunt de a nu impune

22
proprietarului fondului aservit obligaţia unui fapt personal, o prestaţie personală, şi să nu se încalce
ordinea publică. Prin convenţia părţilor se poate constitui, de pildă, o servitute de trecere, cu toate că
fondul nu este un loc înfundat. Cel care beneficiază de o servitute de trecere constituită prin convenţia
părţilor, nu va putea cere constituirea unei servituţi legale de trecere, ci va trebui să exercite dreptul de
servitute născut din respectiva convenţie. Servituţile prin fapta omului se pot stabili prin titlu, prin
uzucapiune şi prin destinaţia proprietarului.

Stabilirea servituţilor prin titlu. Prin titlu se înţelege orice act juridic oneros sau gratuit,
convenţie sau testament. Constituirea servituţilor prin titlu are o mare aplicabilitate practică, întrucât toate
servituţile pot fi stabilite în acest fel. Actul juridic de constituire trebuie să îndeplinească toate condiţiile
de fond şi de formă prevăzute de lege. De pildă, dacă titlul este un act de donaţie, el va trebui să îmbrace
forma autentică, iar dacă se constituie servitute prin acte juridice între vii, cu titlu oneros, este suficient ca
forma înscrisului să fie sub semnătură privată.
Dobândirea servituţilor prin uzucapiune. Dobândirea unei servituţi prin uzucapiune se
realizează cu îndeplinirea următoarelor condiţii:
- servitutea să fie continuă şi aparentă.
- posesia servituţii să fie utilă.
- durata posesiei să fie de 30 de ani.
Prin acest mod pot fi dobândite, spre exemplu, servitutea de vedere, interdicţia de a planta,
interdicţia de a executa anumite construcţii, servitutea de a lua apă, etc.
Stabilirea servituţilor prin destinaţia proprietarului. Destinaţia proprietarului reprezintă actul
prin care proprietarul unic a două imobile vecine sau a două părţi distincte ale aceluiaşi imobil stabileşte
între aceste entităţi o stare de fapt care ar putea constitui servitute dacă ele ar aparţine unor proprietari
diferiţi. Dacă unul din cele două imobile va fi înstrăinat sau moştenit, astfel încât cele două entităţi să
aparţină unor proprietari diferiţi, se naşte servitutea. Pentru constituirea unei servituţi prin destinaţia
proprietarului, trebuie îndeplinite următoarele condiţii:
- cele două fonduri să fi aparţinut la origine aceluiaşi proprietar.
- starea aparentă de servitute să fi fost făcută de proprietarul originar anterior al celor două
proprietăţi.
- cele două fonduri să fie despărţite ulterior între doi proprietari, adică să se înstrăineze sau să se
transmită prin moştenire un fond, iar actul de înstrăinare să nu conţină nici o clauză de stingere a
servituţii.

Exercitarea dreptului de servitute.

Drepturile şi obligaţiile ce revin proprietarului fondului dominant şi proprietarului fondului aservit
reprezintă exercitarea dreptului de servitute. Aceste drepturi şi obligaţii sunt în funcţie de modul de
constituire al fiecărei servituţi. Astfel:
- în situaţia servituţilor naturale şi legale, drepturile şi obligaţiile celor doi proprietari sunt
prevăzute de lege.
- în cazul servituţilor stabilite prin titlu, drepturile şi obligaţiile sunt stipulate prin actul juridic de
constituire.
- în cazul în care servitutea a fost dobândită prin uzucapiune, drepturile şi obligaţiile sunt în
funcţie de modul în care s-a executat posesia pe durata termenului de prescripţie.
- în ipoteza în care servitutea a fost constituită prin destinaţia proprietarului, drepturile şi
obligaţiile sunt cele care rezultă din starea de fapt stabilită între cele două imobile de proprietarul originar
al celor două fonduri.
Deşi există o mare diversitate de situaţii, au fost conturate unele reguli cu caracter general, care
îmbină în exercitarea dreptului de servitute principiul asigurării avantajelor utile pentru proprietarul
fondului dominant cu cel al protejării drepturilor proprietarului fondului aservit.
Drepturile proprietarului fondului dominant sunt următoarele:
- să exercite servitutea în toată întinderea prevăzută de lege sau de titlul său.
- să facă toate lucrările necesare existenţei şi conservării servituţii, inclusiv pe terenul care
constituie fondul aservit.

23
 - să i se acorde mijloacele necesare pentru utilizarea servituţii. Când pentru exercitarea servituţii
principale este nevoie şi de o servitute accesorie, proprietarul fondului dominant va beneficia şi de această
din urmă servitute. Spre exemplu, servitutea de a lua apă de la fântână implică şi dreptul de a trece pe
terenul pe care aceasta se găseşte.
Obligaţiile proprietarului fondului dominant sunt următoarele:
- să exercite servitutea numai în limitele prevăzute de lege sau de titlul său. În caz contrar,
proprietarul fondului aservit poate să solicite plata de daune-interese.
- să nu modifice caracterul servituţii.
- să nu schimbe locul de exercitare a trecerii stabilit prin actul de constituire a servituţii.
- să nu utilizeze servitutea în alt scop decât acela pentru care i-a fost recunoscut dreptul de
servitute.
- să nu facă nimic de natură a agrava situaţia fondului aservit.
Drepturile proprietarului fondului aservit sunt următoarele:
- să înstrăineze sau să greveze cu sarcini reale bunul asupra căruia poartă servitutea, fără să aducă
atingere exerciţiului dreptului de servitute.
- să pretindă despăgubiri pentru prejudiciul cauzat prin exercitarea abuzivă a dreptului de
servitute.
- să ofere proprietarului fondului dominant un alt loc asupra căruia să poarte servitutea, dacă
aceasta a devenit prea împovărătoare pentru el.
- să renunţe la fondul său la dispoziţia proprietarului fondului dominant pentru a se elibera de
suportarea cheltuielilor necesare pentru păstrarea şi exercitarea servituţii asumate prin titlu.
Obligaţiile proprietarului fondului aservit sunt următoarele:
- de a nu face nimic de natură a stânjeni exercitarea servituţii.
- de a efectua lucrările necesare pentru exercitarea şi întreţinerea servituţii, dacă s-a obligat în
acest sens prin titlul constitutiv.
Acţiunile în justiţie pentru apărarea servituţii.
Dreptul de servitute poate fi apărat ori înlăturat prin:
- acţiunea confesorie de servitute exercitată de proprietarul fondului dominant împotriva
proprietarului fondului aservit.
- acţiunea negatorie, exercitată de proprietarul fondului aservit, pentru a înlătura starea de fapt
privind servitutea.
- acţiunea posesorie, exercitată atât de proprietarul fondului dominant cât şi de proprietarul
fondului aservit.
Stingerea servituţilor.
Stingerea servituţilor se realizează datorită unor cauze generale sau unor cauze speciale.
Cauzele generale de stingere a servituţilor sunt cele care operează în cazul tuturor
drepturilor reale: pieirea fondului aservit, renunţarea la exerciţiul servituţii de către titularul ei,
revocarea, rezoluţiunea sau anularea dreptului celui care a constituit servitutea sau a titlului constitutiv,
expirarea termenului, în cazul în care prin actul constitutiv s-ar fi prevăzut un asemenea termen şi acesta
s-a împlinit.
Cauzele speciale de stingere a servituţilor sunt următoarele: imposibilitatea materială de
exercitare a servituţii, cum ar fi, de exemplu, încetarea dreptului de trecere la o fântână dacă aceasta a
secat datorită lucrărilor de canalizare a străzii. Neuzul sau prescripţia extinctivă. Exercitarea dreptului de
servitute numai de către unul din coproprietarii fondului dominant, împiedică prescrierea servituţii şi faţă
de ceilalţi. Confuziunea conduce la stingerea servituţii prin reunirea celor două fonduri în patrimoniul
aceluiaşi proprietar, care poate fi proprietarul fondului dominant, ori proprietarul fondului aservit sau o
terţă persoană. Servituţile stabilite prin fapta omului asupra unui imobil care a fost supus exproprierii, se
sting.

DREPTUL DE SUPERFICIE.
Dreptul de superficie este un drept real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate
asupra unui teren, care constă în dreptul de proprietate pe care-l are o persoană numită superficiar, asupra
construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări aflate pe terenul proprietatea altei persoane, precum şi dreptul
de folosinţă pe care-l dobândeşte superficiarul asupra acelui teren. Dreptul de superficie comportă o
suprapunere a două drepturi de proprietate aparţinând la doi titulari diferiţi şi un drept de folosinţă al

24
unuia din ei asupra terenului proprietatea celuilalt. Dreptul de proprietate asupra construcţiilor,
plantaţiilor sau altor lucrări atrage după sine un drept de folosinţă asupra terenului pe care se află bunurile
enunţate, aceste drepturi concretizând dreptul real de superficie.
Acest drept constituie o excepţie de la regula potrivit căreia proprietatea asupra terenului include
şi proprietatea a tot ceea ce se află pe suprafaţa lui şi de la principiul conform căruia proprietatea asupra
unui lucru principal se extinde asupra a tot ceea ce se uneşte ca accesoriu cu acel lucru.
Codul civil instituie o prezumţie relativă, juris tantum, în sensul că orice construcţie, plantaţie sau
lucru sunt prezumate a aparţine proprietarului terenului pe care se află, cu excepţia cazului în care s-ar
dovedi contrariul. Tocmai dovada contrară înseamnă existenţa dreptului de superficie. Aşadar, Codul civil
îngăduie să se dovedească faptul că o construcţie, o plantaţie sau o lucrare nu aparţin titularului dreptului
de proprietate a terenului pe care lucrurile se află.

Caracterele juridice.
Dreptul de superficie are următoarele caractere juridice:
- este un drept real imobiliar, având ca obiect numai construcţii, plantaţii sau lucrări ataşate la
sol. El implică şi dreptul de folosinţă asupra terenului pe care se află construcţiile, plantaţiile sau lucrările
respective.
- este un drept perpetuu, în sensul că durează atâta vreme cât există construcţia, plantaţia sau
lucrarea amplasată pe terenul proprietatea altei persoane, fără a se stinge prin neîntrebuinţare.
- este un drept imprescriptibil, în sensul că acţiunea în revendicare poate fi exercitată de
superficiar atâta vreme cât dreptul există.
- nu poate înceta pe calea ieşirii din indiviziune, deoarece dreptul superficiarului şi dreptul
proprietarului terenului nu se află în indiviziune.
- poate fi integral, dacă priveşte toate construcţiile, lucrările sau plantaţiile de pe un teren sau
poate fi parţial, dacă priveşte numai anumite lucrări, plantaţii sau construcţii situate pe acel teren.
În literatura juridică s-a exprimat şi punctul de vedere contrar, după care distincţia dreptului de
superficie în total şi parţial, nu reprezintă un caracter al acestuia, întrucât nu are implicaţii asupra
regimului său juridic.
Constituirea dreptului de superficie.
Dreptul de superficie poate fi dobândit prin uzucapiune, titlu sau lege. Dreptul de superficie poate
fi dobândit prin uzucapiune, după regulile aplicabile în cazul dobândirii pe această cale a drepturilor reale.
Constituirea dreptului de superficie prin titlu, înseamnă dobândirea acestuia prin convenţie, legat
sau act de concesiune.
Prin convenţie, dreptul de superficie se constituie când proprietarul unui teren convine cu o altă
persoană ca aceasta din urmă să amplaseze pe terenul său o construcţie, o altă lucrare sau o plantaţie.
Întrucât prin constituirea în acest mod de dreptului de superficie nu se transmite dreptul de proprietate
asupra terenului, convenţia se poate încheia şi sub forma înscrisului sub semnătură privată.
Prin legat, dreptul de superficie se dobândeşte în ipoteza în care testatorul lasă proprietatea
terenului unui legatar şi proprietatea construcţiei sau plantaţiei altui legatar. Dreptul de superficie se poate
naşte şi prin act de concesiune. Astfel, unele terenuri din domeniul privat al statului sau al unităţilor sale
administrativ-teritoriale pot fi concesionate în scopul efectuării unor construcţii.
În temeiul legii, dreptul de superficie se dobândeşte atunci când soţii construiesc pe terenul bun
propriu al unuia dintre ei. Potrivit Codului familiei, bunurile dobândite de oricare dintre soţi în timpul
căsătoriei sunt bunuri comune. Ca atare, construcţia, lucrarea sau plantaţia va deveni proprietate comună
devălmaşă a ambilor soţi, iar terenul va rămâne proprietatea exclusivă a soţului care-l avea ca bun
propriu. Pe acest teren se va constitui un drept de superficie al cărui titular va fi celălalt soţ, neproprietar
al terenului.

Exercitarea dreptului de superficie.

Superficiarul, având un drept de proprietate asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări,
exercită atributele acestuia, posesia, folosinţa şi dispoziţia, în integralitatea lor. Asupra terenului pe care
se află edificiile şi plantaţiile, superficiarul exercită posesia, folosinţa şi un drept de dispoziţie materială
limitată, reprezentând doar posibilitatea de a dispune de substanţa terenului în măsura necesară realizării
construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări. Superficiarul poate transmite dreptul de proprietate asupra

25
construcţiei, plantaţiei sau altor lucrări, odată cu acesta transmiţându-se şi dreptul de superficie.
Transmiterea se poate face prin acte juridice între vii, prin acte juridice pentru cauză de moarte şi prin
moştenire legală. Superficiarul poate să greveze cu sarcini reale construcţia, plantaţia sau lucrarea, fără
consimţământul proprietarului terenului.

Stingerea dreptului de superficie.

Dreptul de superficie se stinge în următoarele moduri: prin dispariţia, (pieirea sau desfiinţarea)
totală a construcţiei, plantaţiei sau lucrării şi prin confuziune, când o persoană, (proprietarul terenului,
superficiarul ori un terţ), dobândeşte dreptul de proprietate atât asupra terenului cât şi asupra construcţiei,
lucrării ori plantaţiei existente pe teren.

DREPTUL REAL DE FOLOSINŢĂ.

Dreptul real de folosinţă reprezintă un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată al
unităţilor administrativ-teritoriale asupra unor categorii de terenuri agricole, constituit în favoarea unor
persoane fizice prin acte administrative individuale. Se pot atribui la cerere, în folosinţă agricolă, terenuri
arabile, personalului de specialitate din serviciile publice comunale în perioada cât lucrează în localitate,
dacă nu are teren în proprietate în această localitate el sau membrii familiei din care face parte. Dreptul de
proprietate asupra terenurilor agricole respective aparţine unităţilor administrativ-teritoriale în raza cărora
se află. Terenurile fac parte din proprietatea privată a unităţilor administrativ-teritoriale enumerate de
lege: comună, oraş sau municipiu. Subiectele dreptului real de folosinţă nu pot fi decât persoanele fizice
care fac parte din personalul de specialitate al serviciilor publice comunale. Titularul dreptului real de
folosinţă trebuie să exploateze terenul care face obiectul acestui drept pentru producţia agricolă, având
posibilitatea de a obţine fructele rezultate din cultivarea pământului.
Caracterele juridice. Dreptul real de folosinţă este un drept real, dezmembrământ al dreptului de
proprietate privată al comunei, oraşului sau municipiului. Fiind un drept real, este opozabil erga omnes,
chiar şi proprietarului, dar în acest caz numai până la data când a intervenit o cauză legală de încetare a
dreptului real de folosinţă. Are caracter intuitu personae, putând fi constituit numai în favoarea
persoanelor fizice care au o calitate specială prevăzută de lege, şi anume care fac parte din personalul de
specialitate al serviciilor publice comunale. Este un drept temporar, deoarece încetează în cazurile expres
prevăzute de lege. Este un drept inalienabil, decurgând din caracterul intuitu personae al acestuia. Se
constituie şi, uneori, se stinge prin acte administrative individuale.
Dreptul real de folosinţă se constituie la cererea persoanelor îndreptăţite. Persoana fizică ce
solicită să i se constituie un drept real de folosinţă trebuie să aibă domiciliul în localitatea unde se află
terenul şi să nu deţină teren, atât ea cât şi membrii familiei sale în localitatea respectivă.

APĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE ŞI A CELORLALTE DREPTURI

REALE.

Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale se realizează prin intermediul acţiunilor petitorii.
Din categoria acţiunilor petitorii fac parte:
- acţiunea în revendicare;
- acţiunea în grăniţuire;
- acţiunea în prestaţie tabulară;
- acţiunea negatorie şi
- acţiunea confesorie.
Titularul dreptului real încălcat sau contestat are exclusivitatea exercitării acţiunilor petitorii,
deoarece acestea privesc însuşi fondul dreptului.

ACŢIUNEA ÎN GRĂNIŢUIRE.
Orice proprietar poate îndatora pe vecinul său la grăniţuirea proprietăţii lipită de a sa. Grăniţuirea
constituie o operaţiune de determinare prin semne exterioare şi vizibile a limitelor dintre două proprietăţi
limitrofe, pentru a se cunoaşte cadrul fondului asupra căruia poartă dreptul de folosinţă al proprietarilor
celor două fonduri. Grăniţuirea este acţiunea reală prin care reclamantul solicită instanţei să determine, în
contradictoriu cu pârâtul, prin semne exterioare, întinderea proprietăţilor părţilor.

26
 Acţiunea în grăniţuire poate fi exercitată atât în situaţia în care nu există semne vizibile ale liniei
de hotar care trebuie să separe proprietăţile limitrofe, cât şi în situaţia în care, deşi există între
proprietăţile învecinate semne exterioare de delimitare, totuşi acestea sunt controversate sau există
îndoieli că ar fi amplasate pe traseul hotarului dintre proprietăţi stabilit prin voinţa părţilor sau pe cale
judiciară. Scopul grăniţuirii fiind stabilirea hotarului între proprietăţile aparţinând unor persoane diferite,
este cert că admisibilitatea acţiunii în grăniţuire este condiţionată de caracterul limitrof al proprietăţilor.
Caracterele juridice. Acţiunea în grăniţuire prezintă următoarele caractere juridice:
- este o acţiune reală, deoarece se întemeiază pe dreptul de proprietate sau un alt drept real.
- este o acţiune petitorie, deoarece are ca scop delimitarea proprietăţii limitrofe.
- este o acţiune imobiliară, pentru că prin acţiunea în grăniţuire se apără drepturi reale imobiliare.
- este imprescriptibilă, caracter care decurge din faptul că este o acţiune reală imobiliară.
- este declarativă de drepturi, întrucât tinde la reconstituirea limitelor reale între proprietăţile
învecinate.

ACŢIUNEA ÎN PRESTAŢIE TABULARĂ.

Acţiunea în prestaţie tabulară este acea acţiune prin care dobânditorul unui drept real imobiliar
solicită instanţei obligarea pârâtului de a preda înscrisul necesar pentru înscrierea în cartea funciară, dacă
este singurul exemplar doveditor, iar în caz contrar să dispună înscrierea în cartea funciară. Cel care s-a
obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil, este dator să-i
predea toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept. În situaţia în care cel obligat nu predă
înscrisurile, persoana interesată va putea solicita instanţei să dispună înscrierea în cartea funciară. Această
obligaţie instituită prin lege specială este o obligaţie „de a face", iar dacă cel obligat refuză să o
îndeplinească poate fi constrâns la executarea ei. Hotărârea instanţei va suplini consimţământul la
înscriere al părţii care are obligaţia de a preda înscrisurile necesare înscrierii.
Caracterele juridice.
- este o acţiune reală, deoarece apără însuşi dreptul real dobândit de reclamant, opozabil inter
partes, însă inopozabil erga omnes.
- este o acţiune principală, întrucât nu poate fi promovată decât pe cale principală.
- este o acţiune în realizare, deoarece reclamantul urmăreşte obligarea pârâtului să predea înscrisul
necesar pentru intabularea sau înscrierea provizorie.
- este o acţiune cu caracter conservator, întrucât tinde la păstrarea şi consolidarea dreptului real
dobândit, motiv pentru care poate fi promovată şi de o persoană incapabilă.
- este o acţiune imprescriptibilă.
Calitatea procesuală pasivă. Acţiunea în prestaţie tabulară se intentează împotriva următoarelor
persoane, care au calitatea de pârât în proces:
- cel care a strămutat sau constituit un drept real asupra unui imobil şi
- terţul dobânditor înscris în cartea funciară.
Acţiunea în prestaţie tabulară este admisibilă dacă sunt îndeplinite următoarele condiţii:
- să existe un singur exemplar doveditor al actului translativ sau constitutiv de drepturi reale
imobiliare şi
- înscrisul translativ sau constitutiv al dreptului real să se găsească în posesiunea înstrăinătorului
sau a constituitorului dreptului.

ACŢIUNEA NEGATORIE.
Acţiunea negatorie este acea acţiune reală prin care reclamantul cere instanţei de judecată să
stabilească că pârâtul nu are un anumit drept real dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra
bunului aflat în proprietatea sa şi ca atare, să fie obligat să înceteze exercitarea sa nelegitimă.
Caractere juridice. Acţiunea negatorie prezintă următoarele caractere juridice:
- este o acţiune reală.
- este o acţiune petitorie.
- este o acţiune imprescriptibilă extinctiv, dar pârâtul poate invoca în apărarea sa dobândirea
dezmembrământului prin uzucapiune.

ACŢIUNEA CONFESORIE.

27
 Acţiunea confesorie este acea acţiune reală prin care reclamantul cere instanţei de judecată să
stabilească, prin hotărârea ce va pronunţa, că el este titularul unui drept real dezmembrământ al dreptului
de proprietate asupra bunului altuia şi să-l oblige pe pârât, care poate fi proprietarul sau o altă persoană,
să-i permită exercitarea lui deplină şi netulburată. Obiectul acţiunii confesorii îl constituie obligarea
pârâtului la recunoaşterea existenţei unui drept real dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra
imobilului proprietatea altei persoane, precum şi obligarea pârâtului la respectarea acestui drept.
Caracterele juridice. Acţiunea confesorie este o acţiune reală, petitorie, deoarece în cadrul
litigiului se analizează existenţa sau inexistenţa dreptului real al reclamantului şi ea poate fi exercitată în
termen de 30 de ani.

ACŢIUNEA ÎN REVENDICARE.
Acţiunea în revendicare este acţiunea reală petitorie prin care reclamantul solicită instanţei de
judecată să-i recunoască dreptul de proprietate asupra unui bun determinat şi să-l oblige pe pârât la
restituirea posesiei bunului. Acţiunea în revendicare este o acţiune reală, petitorie şi imprescriptibilă.
- acţiunea în revendicare este o acţiune reală. Acest caracter rezultă din faptul că ea pune în
discuţie existenţa dreptului de proprietate, care este un drept real, prin însăşi natura sa, opozabil erga
omnes;
- acţiunea în revendicare este o acţiune petitorie prin care se apără dreptul de proprietate,
deosebindu-se de acţiunile posesorii prin care se apără posesia;
- acţiunea în revendicare este imprescriptibilă sub aspect extinctiv, ceea ce înseamnă că oricât
timp nu ar fi exercitată, nu se stinge decât odată cu stingerea dreptului de proprietate pe care îl însoţeşte şi
îl apără.
Condiţiile de exercitare. Condiţiile de exercitare a acţiunii în revendicare privesc titularul
acţiunii şi bunurile ce pot forma obiectul acesteia.
Titularul acţiunii în revendicare nu poate fi decât proprietarul exclusiv al bunului. În practica
judecătorească s-a decis că dacă subiectul activ al acţiunii în revendicare nu este titularul dreptului de
proprietate încălcat, acţiunea trebuie respinsă, chiar dacă pârâtul deţine bunul fără titlu. Coproprietarul
sau coindivizarul nu pot exercita acţiunea în revendicare împotriva celorlalţi copărtaşi sau împotriva
terţilor, întrucât au numai cote părţi ideale asupra proprietăţii, lipsindu-le un drept exclusiv asupra părţilor
ce li se cuvin. Acţiunea în revendicare a unui bun imobil proprietate devălmaşă a soţilor nu poate fi
promovată decât de ambii soţi, deoarece în acest caz nu operează prezumţia de mandat tacit reciproc.
Referitor la obiectul material al acţiunii în revendicare, acesta este constituit numai din bunuri
imobile sau mobile individual determinate aflate în posesia nelegitimă a pârâtului. Aceasta înseamnă că
titularul acţiunii trebuie să dovedească nu numai dreptul de proprietate, ci şi identitatea bunului
revendicat.

Categorii de acţiuni în revendicare.

Acţiunea în revendicare imobiliară.
Imprescriptibilitatea acţiunii în revendicare reprezintă o derogare de la principiul conform căruia
orice drept la acţiune este supus prescripţiei extinctive, iar termenul general de prescripţie pentru acţiunile
reale este de 30 de ani.
Cel ce face o propunere înaintea judecăţii trebuie să o dovedească. Potrivit acestei reguli,
reclamantul este acela care trebuie să facă dovada că este titularul dreptului de proprietate asupra bunului
revendicat. Pârâtul posesor are o situaţie pasivă, deoarece în favoarea lui operează o prezumţie relativă de
proprietate dedusă din simplul fapt al posesiei. Această prezumţie este relativă, în sensul că ea conferă
deţinătorului titlului recunoaşterea dreptului său până la proba contrarie făcută de partea adversă.
Reclamantul trebuie să facă dovada că titlul pe care-l deţine emană de la adevăratul proprietar, care la
rândul său a dobândit de la un adevărat proprietar, şi aşa mai departe, pe scara tuturor autorilor anteriori.
O asemenea probă este adeseori imposibil de realizat, de unde şi denumirea de probatio diabolica.
Practica judiciară a elaborat o serie de reguli care se aplică în soluţionarea diferitelor ipoteze:
- Prima ipoteză este aceea în care ambele părţi prezintă titluri scrise privind dreptul de
proprietate. În această ipoteză se disting două situaţii: după cum titlurile provin de la acelaşi autor sau de
la autori diferiţi.

28
 - În situaţia în care ambele titluri, al reclamantului şi al pârâtului, emană de la acelaşi
autor, de exemplu, au cumpărat de la aceeaşi persoană, instanţa de judecată va examina dacă
părţile au îndeplinit sau nu formalităţile de publicitate imobiliară.
- Dacă s-a efectuat publicitatea, va avea câştig de cauză partea care a transcris actul în
cartea funciară sau cea care a transcris mai întâi. Cel care a transcris primul titlul său va avea
câştig de cauză, chiar dacă data titlului său este ulterioară datei titlului invocat de partea care a
făcut ulterior transcrierea.
- Dacă nici una dintre părţi nu a îndeplinit formalităţile de publicitate imobiliară, va
câştiga partea al cărei titlu are data cea mai veche. De la această regulă există o excepţie,
respectiv situaţia în care ambele părţi produc câte un testament cu privire la acelaşi bun
provenind de la acelaşi autor. Fiind vorba de două testamente succesive rezultă că al doilea
testament reprezintă o revocare a primului.
- În situaţia în care titlurile prezentate de părţi provin de la autori diferiţi instanţa va
compara titlurile şi va da câştig de cauză părţii al cărei titlu provine de la autorul al cărui drept este
preferabil.
- A doua ipoteză este aceea când numai o parte deţine titlu privind proprietatea bunului
revendicat.
- În cazul în care reclamantul are titlu, el va câştiga procesul dacă titlul îndeplineşte două
condiţii: emană de la un terţ şi nu de la reclamantul însuşi, iar data certă a titlului este anterioară
datei la care pârâtul a intrat în posesia bunului imobil.
- În situaţia în care pârâtul are titlu, acţiunea reclamantului va fi respinsă.
- În cea de-a treia ipoteză, nici una dintre părţi nu poate invoca un titlu şi nici dobândirea bunului
imobil prin prescripţie achizitivă ori prin ocupaţiune. Instanţa de judecată va compara cele două posesii, a
reclamantului şi a pârâtului, şi va da eficienţă celui care are posesia de bună credinţă faţă de cea de rea
credinţă, celui care are posesia neviciată faţă de cea viciată, celui a cărui posesie are la origine un titlu faţă
de cea fără titlu de origine, celui a cărui posesie este mai îndelungată, etc.

Acţiunea în revendicare mobiliară.

Lucrurile mişcătoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fără să fie trebuinţă de vreo scurgere de
timp. Această regulă a fost definită în literatura de specialitate în sensul că posesia de bună credinţă în
materia bunurilor mobile valorează titlu de proprietate. Astfel, spre deosebire de revendicarea imobiliară
în care posesia instituie doar o prezumţie relativă de proprietate, care poate fi răsturnată prin proba
contrarie, revendicarea bunurilor mobile, în majoritatea cazurilor devine imposibilă datorită prezumţiei
absolute de proprietate pe care o conferă posesia bunurilor mobile.
Domeniul acţiunii în revendicare mobiliară. Acţiunea în revendicare mobiliară poate fi intentată
în următoarele situaţii:
- revendicarea bunului mobil de la un posesor de rea-credinţă, (hoţ, găsitor).
- revendicarea bunului mobil de la un terţ dobânditor, posesor de bună-credinţă.
- revendicarea bunului mobil pierdut sau furat de la terţul dobânditor de bună-credinţă.
- revendicarea bunului mobil pierdut sau furat de la terţul de bună-credinţă care l-a dobândit în
anumite condiţii.
Revendicarea bunului mobil de la un posesor de rea-credinţă. Prin posesor de rea-credinţă
se înţelege persoana care a intrat în posesia bunului mobil cunoscând sau putând să cunoască faptul
că nu a dobândit dreptul de proprietate asupra bunului. De exemplu, posesorul actual a dobândit
bunul mobil de la o persoană despre care ştia că nu are calitatea de proprietar al bunului. Sub
aspectul calităţii procesuale, calitatea de reclamant o are cel care se pretinde proprietarul bunului, iar
calitatea de pârât îi revine posesorului de rea-credinţă care este în acest caz hoţul, găsitorul sau terţul
dobânditor de rea-credinţă. Dacă reclamantul îşi va dovedi dreptul de proprietate asupra bunului
mobil revendicat, acţiunea va fi admisă.
Revendicarea bunului mobil de la un terţ dobânditor, posesor de bună-credinţă. Prin terţ
dobânditor de bună-credinţă se înţelege persoana care primeşte bunul mobil de la un detentor precar,
căruia adevăratul proprietar i l-a încredinţat de bunăvoie. Lipsa de diligenţă a adevăratului proprietar
în alegerea persoanei căreia i-a încredinţat bunul poate fi acoperită de principiul potrivit căruia
trebuie protejat cel care luptă să evite o pagubă nu cel care doreşte să păstreze un câştig.

29
 Revendicarea bunului mobil pierdut sau furat de la terţul dobânditor de bună-credinţă. Cel
ce a pierdut sau cel căruia i s-a furat un lucru poate să-l revendice în curs de 3 ani. Bunul mobil
trebuie să se afle în posesia unui terţ de bună-credinţă care a dobândit bunul prin desesizarea
proprietarului, (respectiv bunul a fost furat sau pierdut de proprietar). O asemenea situaţie poate să
apară atunci când proprietarul este victima unei infracţiuni de furt, tâlhărie, piraterie.
Revendicarea bunului mobil pierdut sau furat de la terţul de bună-credinţă care l-a
dobândit în anumite condiţii. Dacă posesorul actual al lucrului furat sau pierdut, terţul dobânditor de
bună-credinţă, l-a cumpărat de la târg, de la o vânzare publică sau de la un neguţător care vinde
asemenea lucruri într-un loc public, unde asemenea operaţii se derulează în mod obişnuit, atunci
proprietarul care revendică este obligat să plătească terţului dobânditor o sumă de bani egală cu
preţul pe care acesta l-a plătit. Pentru recuperarea sumei plătite, proprietarul are la îndemână o
acţiune împotriva hoţului sau găsitorului bunului, având ca obiect plata despăgubirilor reprezentând
suma pe care a plătit-o terţului dobânditor al bunului.
Împotriva terţului dobânditor de bună-credinţă, termenul de exercitare a acţiunii este de 3 ani,
iar împotriva terţului dobânditor de rea-credinţă, a autorului furtului sau a găsitorului bunului,
acţiunea în revendicare este imprescriptibilă.

Efectele acţiunii în revendicare.

Dacă acţiunea în revendicare a fost admisă, atunci instanţa de judecată recunoaşte dreptul de
proprietate reclamantului şi pe cale de consecinţă se produc următoarele efecte: restituirea lucrului
revendicat, restituirea fructelor şi restituirea cheltuielilor necesare şi utile efectuate de posesorul pârât cu
lucrul pe care trebuie să-l restituie.
Restituirea lucrului revendicat. Ca efect al admiterii acţiunii în revendicare, posesorul pârât va
fi obligat să restituie adevăratului proprietar lucrul revendicat. Lucrul reintră în patrimoniul proprietarului
liber de orice sarcini. În principiu, restituirea bunului se face în natură, iar atunci când acest lucru nu mai
este posibil, restituirea se face prin echivalent, urmând a fi avută în vedere valoarea bunului.
Restituirea fructelor. Dacă lucrul revendicat a produs fructe, în ceea ce priveşte restituirea lor, se
face distincţie între situaţia în care posesorul pârât a fost de bună credinţă şi situaţia în care a fost de rea
credinţă. Posesorul de bună credinţă, adică cel care nu a cunoscut viciul titlului său, va putea să reţină
fructele percepute până la data introducerii acţiunii în revendicare de către adevăratul proprietar. În
schimb, el va fi obligat să restituie fructele pe care le-a perceput după data intentării acţiunii în
revendicare, deoarece se consideră că buna sa credinţă a încetat din momentul în care a luat la cunoştinţă
de acţiune, deci de existenţa viciului titlului său. Posesorul de rea credinţă va fi obligat să restituie toate
fructele lucrului percepute sau nepercepute. El va avea dreptul să reţină din valoarea fructelor, cheltuielile
care au fost necesare pentru producerea şi perceperea fructelor, deoarece aceste cheltuieli ar fi fost făcute
şi de către adevăratul proprietar.
Restituirea cheltuielilor. Cheltuielile făcute de posesorul pârât cu lucrul pe care-l restituie pot fi
de trei categorii: cheltuieli necesare, cheltuieli utile şi cheltuieli voluptuarii. Cheltuielile necesare sunt
acea categorie de cheltuieli care constau în sumele de bani ori munca depusă pentru conservarea bunului.
Posesorul, indiferent că este de bună ori de rea credinţă, are dreptul să pretindă de la proprietar restituirea
integrală a acestora, deoarece şi proprietarul le-ar fi făcut pentru conservarea bunului. Cheltuielile utile
sau ameliorările reprezintă suma de bani sau munca depusă pentru sporirea valorii lucrului. De exemplu,
cheltuielile efectuate cu introducerea gazelor naturale pentru încălzirea unui imobil pot fi calificate drept
cheltuieli utile. Cheltuielile utile se restituie atât de posesorul de bună credinţă cât şi de posesorul de rea
credinţă, în măsura sporului de valoare adus lucrului calculat la data restituirii. Cheltuielile voluptuarii
sau de simplă plăcere, au caracter de lux sau de înfrumuseţare a bunului, pe care posesorul le-a făcut
pentru plăcerea lui personală şi care nu sporesc valoarea lucrului. Aceste cheltuieli nu sunt datorate de
proprietar. Restituirea cheltuielilor necesare şi utile este fundamentată pe temeiul îmbogăţirii fără justă
cauză a adevăratului proprietar, din care ia naştere obligaţia de restituire către posesorul neproprietar.

MODURILE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE.

Prin modurile generale de dobândire a proprietăţii şi a altor drepturi reale se înţeleg acele mijloace
juridice, acte şi fapte juridice, prin care se dobândesc aceste drepturi.

30
 LEGEA CA MOD DE DOBÂNDIRE A DREPTURILOR REALE.
Domeniul de aplicare al legii în această materie cuprinde: dobândirea fructelor prin posesia de
bună-credinţă, dobândirea coproprietăţii zidului comun, care în fond este o vânzare silită şi dobândirea
mobilelor prin posesia de bună-credinţă.

HOTĂRÂREA JUDECĂTOREASCĂ, MOD DE DOBÂNDIRE A DREPTURILOR REALE.

Prezintă acest caracter hotărârea judecătorească prin care se dispune exproprierea unui imobil
proprietate privată pentru utilitate publică sau hotărârea judecătorească pronunţată într-o cauză care are ca
obiect suplinirea consimţământului uneia din părţi la încheierea unui act translativ de proprietate.

TRADIŢIUNEA SAU PREDAREA MATERIALĂ.

Prin tradiţiune se înţelege predarea materială a unui bun. În prezent, tradiţiunea operează
transferul proprietăţii în cazul aşa numitelor daruri manuale, adică al unor donaţii curente de mică
importanţă, care se execută imediat, prin predarea lucrului donat, fără a fi necesară o formă specială.
Darul manual reprezintă o categorie specială de donaţie, pentru validitatea căreia se cer două elemente:
- acordul de voinţă pentru a transfera şi dobândi un drept cu titlu gratuit şi
- tradiţiunea, predarea efectivă şi reală a bunului dăruit.

OCUPAŢIUNEA.
Ocuparea constă în luarea în posesie a unui bun care nu aparţine nimănui, deci a unui bun fără
stăpân. Ocupaţiunea are o arie restrânsă de aplicare, deoarece toate averile rămase fără stăpân sunt ale
statului. Se admite totuşi că în această categorie ar intra: apa de băut sau pentru trebuinţele casnice, atunci
când aceasta este luată de la un izvor natural, precum şi vânatul sau peştele când sunt dobândite legal.

ACCESIUNEA.
Accesiunea constă în încorporarea materială a unui lucru mai puţin important într-un lucru mai
important.
Titularul dreptului asupra lucrului mai important devine şi titularul bunului mai puţin important.
În funcţie de natura bunului principal la care se referă, accesiunea poate fi: imobiliară şi mobiliară.

Accesiunea imobiliară naturală.

Accesiunea imobiliară naturală constă în unirea a două bunuri care aparţin unor proprietari diferiţi,
fără intervenţia omului, dintre care cel puţin bunul principal este un bun imobil. Codul civil
reglementează următoarele cazuri de accesiune imobiliară naturală: aluviunile, avulsiunea, insulele şi
prundişurile, accesiunea animalelor.
Aluviunile sunt creşterile de pământ care se adună succesiv, pe nesimţite, la malurile fluviilor şi
râurilor. Avulsiunea constă în adăugarea la pământul unui proprietar a unei părţi de pământ ruptă din
pământul altui proprietar şi care poate fi recunoscută. Această parte de pământ va deveni proprietatea
celui la pământul căruia s-a alipit dacă fostul proprietar nu o revendică în termen de un an. Dacă bucata
de pământ aparţine domeniului public, revendicarea este imprescriptibilă.
Insulele şi prundişurile care se formează în râurile navigabile şi neplutitoare sunt ale proprietarului
ţărmului pe care ele s-au format. Dacă insula formată trece peste jumătatea râului, fiecare proprietar
riveran are dreptul de proprietate asupra acelei părţi din insulă care se întinde spre el pornind de la
jumătatea râului.
Accesiunea animalelor se aplică numai pentru porumbei sau albine.

Accesiunea imobiliară artificială.

Accesiunea imobiliară artificială presupune edificarea unei construcţii de o persoană pe un teren
proprietatea altei persoane. Conform regulii superficies solo cedit, proprietarul terenului devine şi
proprietarul construcţiei. În Codul civil sunt reglementate două cazuri de accesiune artificială:
- Construcţia sau plantaţia făcută de proprietar pe terenul său, însă cu materialele altcuiva şi
- Construcţia sau plantaţia făcută de o persoană cu materialele sale, însă pe terenul altcuiva.
Codul civil porneşte de la ideea că lucrul principal este terenul, iar prin accesiune proprietarul
terenului devine şi proprietar al construcţiei sau al plantaţiei.

31
 Accesiunea lucrărilor făcute de proprietar pe terenul său cu materialele altei persoane.
Proprietarul terenului care a construit sau plantat folosind materialele altei persoane este obligat să
plătească valoarea materialelor folosite şi dacă este cazul şi daune-interese. La rândul său, proprietarul
materialelor nu are dreptul de a ridica materialele folosite la efectuarea lucrărilor, chiar dacă era
proprietarul acestora. Aceasta înseamnă că proprietarul terenului devine, prin accesiune, şi proprietar al
construcţiei sau plantaţiei pe care le-a ridicat cu acele materiale străine, iar proprietarul materialelor nu
are dreptul să le revendice sau să le ridice. În această situaţie, în concretizarea principiului conform căruia
nimeni nu se poate îmbogăţi fără justă cauză, proprietarul terenului va fi obligat la plata contravalorii
materialelor, la valoarea reală a acestora de la data plăţii şi nu de la data când ele au fost încorporate. De
asemenea, va putea fi obligat la plata unor daune-interese, în condiţiile răspunderii civile delictuale.
Proprietarul terenului dobândeşte proprietatea construcţiilor sau plantaţiilor făcute cu materialele altuia
indiferent dacă este de bună sau de rea-credinţă, după cum ştia sau nu că materialele aparţin altei
persoane.
Accesiunea lucrărilor făcute de o persoană cu materialele proprii pe terenul altei persoane.
Preluând principiul superficies solo cedit, Codul civil a reglementat situaţia construcţiilor, plantaţiilor sau
altor lucrări realizate pe terenul altuia, stabilind că proprietarul terenului devine prin accesiune
proprietarul lor, având obligaţia unei anumite dezdăunări faţă de constructor, întemeiată pe îmbogăţirea
fără justă cauză. Tratamentul juridic al constructorului este însă diferit, după cum el a fost de bună-
credinţă ori de rea-credinţă.
Situaţia constructorului de rea-credinţă pe terenul altuia. Constructorul de rea-credinţă este persoana care
face o plantaţie sau ridică o construcţie pe un teren despre care a ştiut că nu este proprietatea sa. Reaua-
credinţă a constructorului nu se deduce numai din lipsa titlului de proprietate asupra terenului, ea putând
fi stabilită şi în funcţie de condiţiile în care s-a construit, apreciindu-se în raport cu atitudinea
proprietarului fondului pe timpul executării construcţiei. Proprietarul terenului are următoarele soluţii:
- în temeiul accesiunii, să păstreze lucrările devenind proprietarul acestora, cu obligaţia de a plăti
constructorului valoarea materialelor şi preţul muncii prestate, fără a se lua în calcul sporirea valorii
fondului ocazionată de executarea lucrărilor.
- să-l oblige pe constructor să-şi desfiinţeze sau să-şi ridice construcţiile, plantaţiile sau lucrările
executate, pe cheltuiala sa, eventual cu obligaţia de a plăti daune-interese pentru prejudiciile suferite de
proprietarul terenului.
Situaţia constructorului de bună-credinţă pe terenul altuia. Prin constructor de bună-credinţă se
înţelege acea persoană care ridică o construcţie, face o plantaţie sau altă lucrare pe un teren, având
convingerea fermă, dar eronată că acel teren se află în proprietatea sa. Constructorul este considerat de
bună-credinţă dacă a executat construcţia crezând că este proprietarul terenului, credinţă întemeiată pe un
titlu ale cărui vicii nu le cunoştea. Constructorul va deveni de rea-credinţă în momentul în care ia
cunoştinţă de viciile titlului său.
În situaţia când constructorul este de bună credinţă, proprietarul terenului devine şi proprietar al
construcţiilor, plantaţiilor sau lucrărilor făcute pe terenul său, fără a fi îndreptăţit să ceară desfiinţarea sau
ridicarea acestora şi ca o protecţie a bunei-credinţe, proprietarul terenului, devenit şi proprietarul lucrării,
va trebui să-l dezdăuneze pe constructor. În ceea ce priveşte clădirile făcute de către o a treia persoană, cu
bună-credinţă, proprietarul pământului va avea dreptul de a înapoia valoarea materialelor şi preţul muncii,
sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creşterii fondului.

Accesiunea mobiliară.
Accesiunea mobiliară reprezintă unirea a două bunuri mobile care aparţin unor proprietari diferiţi
sau confecţionarea sau obţinerea unui bun de către o persoană prin munca sa, folosind materialele altuia.
În cazul accesiunii mobiliare, proprietarul lucrului mai important devine şi proprietarul lucrului
mai puţin important, cu obligaţia de a-l despăgubi pe acesta din urmă. Accesiunea mobiliară este
aplicabilă doar dacă între proprietarii celor două bunuri mobile care s-au reunit nu există o convenţie în
acest sens, deoarece în caz contrar se vor aplica regulile din materia convenţiilor. Codul civil
reglementează trei cazuri de accesiune mobiliară: adjuncţiunea, specificaţiunea, şi confuziunea sau
amestecul.
Adjuncţiunea. Adjuncţiunea constă în unirea a două lucruri mobile, aparţinând unor proprietari
diferiţi, astfel încât deşi formează un singur tot, lucrurile rămân distincte şi pot fi despărţite unul de altul

32
întrucât nu-şi pierd individualitatea. Exemple de adjuncţiune: montarea unei pietre preţioase într-o
bijuterie sau înrămarea unui tablou. Este principal acela din două lucruri, pentru uzul, pentru ornamentul
sau pentru completarea căruia a servit unirea celuilalt lucru. În ipoteza în care nici unul dintre bunuri nu
poate fi privit ca accesoriu al celuilalt bun, se consideră principal acel bun care are o valoare mai mare.
Dacă nici acest criteriu nu se poate aplica, în sensul că ambele lucruri ar avea aceeaşi valoare, atunci
lucrul cu cel mai mare volum va fi considerat ca principal.
Specificaţiunea. Specificaţiunea constă în confecţionarea unui bun nou de către o persoană prin
munca sa, care prelucrează şi transformă un material aflat în proprietatea altei persoane. Proprietatea
bunului rezultat se dobândeşte de proprietarul materialului dacă valoarea acestuia este mai mare decât
valoarea muncii prestate, iar atunci când manopera are o valoare mai mare decât materialul, bunul va fi
dobândit de cel care l-a confecţionat.
Confuziunea sau amestecul. Confuziunea constă în unirea a două sau mai multor bunuri mobile
având proprietari diferiţi, în aşa fel încât se realizează un bun nou, bunurile iniţiale nemaiputând fi
separate şi individualizate. Ne aflăm în prezenţa confuziunii în cazul obţinerii unui aliaj prin topirea a
două metale diferite sau reacţia chimică a două substanţe sau amestecul a două lichide. Bun principal este
considerat acela care este mai mare cantitativ sau valoric decât celelalte. Proprietarul bunului principal va
dobândi proprietatea bunului rezultat prin confuziune, plătind însă celorlalţi proprietari preţul materiei
fiecăruia.

UZUCAPIUNEA SAU PRESCRIPŢIA ACHIZITIVĂ.

Uzucapiunea este un mod de dobândire a proprietăţii sau a altor drepturi reale cu privire la un
lucru, prin posedarea neîntreruptă a acestui lucru în tot timpul fixat de lege. Din punctul de vedere al
fostului proprietar al imobilului, uzucapiunea reprezintă totodată şi o sancţiune aplicată acestuia, pentru
starea de pasivitate şi indiferenţă de care a dat dovadă faţă de îndeplinirea obligaţiilor de adevărat
proprietar.
Domeniul de aplicare a uzucapiunii.
Prin uzucapiune pot fi dobândite dreptul de proprietate privată şi dezmembrămintele acestuia,
uzufructul, uzul, abitaţia, servituţile. Bunurile proprietate publică nu pot forma obiect al uzucapiunii,
deoarece aceste bunuri sunt imprescriptibile achizitiv, imprescriptibilitatea fiind consecinţa caracterul
inalienabil ce caracterizează regimul juridic al acestor bunuri. Efect al posesiei, uzucapiunea se
întemeiază pe existenţa unei posesii utile, adică neafectată de nici unul dintre viciile acesteia. Posesia
poate conduce la dobândirea proprietăţii numai dacă a fost exercitată în mod util. Aceasta înseamnă că o
detenţie precară, ori cât de mult ar dura exerciţiul acesteia nu poate duce niciodată la uzucapiune. Codul
reglementează două forme ale uzucapiunii:
- una generală, de drept comun, pentru împlinirea căreia nu este necesară decât o posesie obişnuită
exercitată pe durata a 30 de ani, şi
- una specială, pentru care termenul este redus la 10 până la 20 de ani.
Uzucapiunea de 30 de ani sau uzucapiunea lungă. Efectul uzucapiunii se va produce dacă sunt
îndeplinite, cumulativ, două condiţii: posesia să fie exercitată continuu, neîntrerupt, netulburat, public şi
sub nume de proprietar timp de 30 de ani şi posesia să fie utilă, adică neviciată. Cele două condiţii sunt
necesare şi suficiente pentru a uzucapa, nefiind nevoie de existenţa vreunui titlu, indiferent dacă posesorul
este de bună sau rea credinţă.
Uzucapiunea de 10 până la 20 de ani. Constituind o excepţie de la regula generală care este
prescripţia de 30 de ani, justificarea acestei forme de uzucapiune scurtă se regăseşte în intenţia de a
privilegia, prin reducerea termenului necesar prescripţiei achizitive, pe acei posesori care pot invoca în
favoarea lor, pe lângă condiţiile generale ale posesiei, şi un just titlu pe baza căruia au intrat cu bună-
credinţă în stăpânirea imobilului. În afara condiţiilor generale stabilite pentru prescripţia achizitivă de 30
de ani, uzucapiunea scurtă poate fi invocată dacă sunt îndeplinite şi următoarele condiţii speciale:
- posesia să se întemeieze pe just titlu.
- posesia să fie de bună–credinţă şi
- posesia să se execute neîntrerupt de la 10 la 20 de ani.
Efectele uzucapiunii. Prin exercitarea unei posesii utile în termenul şi cu respectarea condiţiilor
enunţate anterior, posesorul devine titularul dreptului de proprietate asupra bunului posedat, cu efect
retroactiv, în sensul că uzucapantul este considerat proprietarul bunului nu din momentul când s-a
împlinit termenul de prescripţie achizitivă ori de la data pronunţării hotărârii judecătoreşti prin care se

33
constată dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, ci din momentul când a intrat în posesia
bunului.

SUCCESIUNEA.
Termenul de succesiune desemnează, în general, transmiterea patrimoniului unei persoane fizice
decedate către una sau mai multe persoane fizice sau juridice, ori către stat. Noţiunile de „succesiune" şi
de „moştenire" sunt sinonime.
Moştenirea este de două feluri: moştenire legală şi moştenire testamentară. Moştenirea este legală
în cazul în care transmiterea patrimoniului succesoral are loc în temeiul legii la persoanele, în ordinea şi
în cotele determinate de lege. Moştenirea este testamentară în cazul în care transmiterea masei
succesorale are loc în temeiul voinţei celui care lasă moştenirea, manifestată prin testament. Persoanele
desemnate de testator să culeagă moştenirea se numesc legatari. Legatarul poate fi:
- legatar universal, având vocaţie la întregul patrimoniu succesoral.
- legatar cu titlu universal, având vocaţie la o fracţiune din patrimoniul succesoral, şi
- legatar cu titlu particular, având vocaţie la bunuri determinate.
Data deschiderii unei succesiuni este data morţii celui care lasă moştenirea.
Locul deschiderii moştenirii este cel al ultimului domiciliu al defunctului. Dacă persoana decedată
nu a avut domiciliul în ţară, locul deschiderii succesiunii este ţara unde se află bunurile cele mai
importante ale acestuia.
Persoanele care au capacitate succesorală sunt: persoanele fizice în viaţă la data deschiderii
succesiunii, persoanele concepute dar nenăscute la data deschiderii succesiunii şi persoanele dispărute.
Nu au capacitate succesorală: persoanele fizice predecedate şi comorienţii.
Legea conferă vocaţie la moştenire rudelor defunctului, soţului supravieţuitor al defunctului şi
statului.
Pentru a dobândi moştenirea în temeiul legii, o persoană trebuie să îndeplinească trei condiţii
speciale: să aibă vocaţie succesorală legală, să nu fie nedemnă şi să nu fie exheredată sau dezmoştenită.
Sunt chemate la moştenire rudele defunctului din căsătorie, din afara căsătoriei sau din adopţie. Alături de
rudele defunctului, este chemat la moştenire şi soţul supravieţuitor. Cu caracter de excepţie, statul poate
dobândi moştenirea lăsată de defunct în cazul în care succesiunea este vacantă. Nedemnitatea sau
nevrednicia succesorală reprezintă decăderea moştenitorului care s-a făcut vinovat de o faptă gravă faţă
de defunct sau de memoria acestuia din dreptul de a-l moşteni. Cazurile de nedemnitate sunt: atentatul la
viaţa celui care lasă moştenirea, acuzaţia capitală calomnioasă împotriva celui care lasă moştenirea şi
nedenunţarea omorului a cărui victimă a căzut cel care lasă moştenirea. Principalul efect al nedemnităţii
succesorale constă în desfiinţarea retroactivă a titlului de moştenitor.
Reprezentarea succesorală. Reprezentarea succesorală este un beneficiu al legii, în virtutea
căruia un moştenitor legal de un grad mai îndepărtat, numit reprezentant, urcă în gradul, locul şi drepturile
ascendentului său, numit reprezentat, care este decedat la deschiderea moştenirii, pentru a culege partea
acestuia din moştenire. Reprezentarea succesorală este admisă în privinţa descendenţilor copiilor
defunctului şi a descendenţilor din fraţi şi surori.
Drepturile succesorale ale soţului supravieţuitor. Soţului supravieţuitor are drepturi succesorale
în concurs cu toate clasele de moştenitori. Îi este, de asemenea, recunoscut un drept special de moştenire
cu privire la bunurile aparţinând gospodăriei casnice şi asupra darurilor de nuntă şi un drept temporar de
abitaţie asupra casei de locuit.
În lipsă de moştenitori legali sau testamentari, bunurile lăsate de defunct trec în proprietatea
statului.

TESTAMENTUL.
Testamentul este un act revocabil, prin care testatorul dispune pentru timpul încetării sale din
viaţă, de tot sau parte din avutul său. Testamentul este un act juridic pentru cauză de moarte, unilateral,
personal şi revocabil. În dreptul nostru sunt cunoscute trei categorii de testamente: testamentul olograf,
testamentul autentic şi testamentul mistic sau secret. Testamentul olograf trebuie să fie în întregime scris,
semnat şi datat de mâna testatorului. Testamentul autentic este acel testament investit cu formă autentică
de către notarul public. Testamentul mistic sau secret este un testament semnat de mâna testatorului şi
prezentat judecătoriei în vederea efectuării formalităţilor de suprascriere.

34
 LEGATUL.
Legatul este o dispoziţie testamentară prin care testatorul desemnează una sau mai multe persoane
care la decesul său urmează să dobândească cu titlu gratuit întregul său patrimoniu sau o fracţiune din
acesta ori anumite bunuri determinate. După obiectul dispoziţiei testamentare, legatul poate fi:
- universal, dacă are ca obiect întreaga avere a testatorului.
- cu titlu universal, dacă are ca obiect o cotă-parte din patrimoniul defunctului, şi
- cu titlu particular, atunci când are ca obiect bunuri determinate.

REZERVA SUCCESORALĂ.
Rezerva succesorală este acea parte din patrimoniul celui care lasă moştenirea, la care moştenitorii
au dreptul în virtutea legii, împotriva voinţei defunctului manifestată prin liberalităţi sau donaţii făcute în
timpul vieţii sau prin dispoziţii testamentare pentru cauză de moarte.
Dacă există moştenitori rezervatari, iar defunctul a dispus de bunurile sale prin donaţii sau
testament, masa succesorală se împarte în două părţi: rezerva succesorală şi cotitatea disponibilă.
Cotitatea disponibilă este acea parte a patrimoniului care excede rezervei succesorale şi de care defunctul
poate dispune liber, neîngrădit, inclusiv prin donaţii şi prin dispoziţii testamentare. Cotitatea disponibilă
se obţine prin scăderea din masa succesorală a rezervei succesorale.
DREPTUL DE OPŢIUNE SUCCESORALĂ.
Nimeni nu este obligat să accepte o moştenire ce i se cuvine. Dreptul de opţiune succesorală se
exercită prin intermediul actului juridic de opţiune succesorală, un act prin care titularul dreptului
subiectiv de opţiune succesorală are posibilitatea de alegere între a accepta pur şi simplu, a accepta sub
beneficiu de inventar sau a renunţa la moştenire. Moştenitorul care a renunţat la moştenire este considerat
că nu a avut niciodată această calitate. Succesibilul are trei posibilităţi după deschiderea moştenirii şi
anume: acceptarea pură şi simplă a moştenirii, acceptarea sub beneficiu de inventar şi renunţarea la moştenire. Dreptul de
opţiune succesorală este prescriptibil.

REGIMUL JURIDIC AL CIRCULAŢIEI BUNURILOR IMOBILE.

REGIMUL JURIDIC AL CIRCULAŢIEI TERENURILOR.
Iniţial, în materia circulaţiei juridice a bunurilor imobile, sistemul Codului civil a consacrat două
principii: principiul libertăţii contractuale şi principiul consensualismului. Sub imperiul acestor principii,
contractele de vânzare-cumpărare având ca obiect un bun imobil se pot perfecta prin simplul acord de
voinţă al părţilor. În contractele ce au ca obiect translaţia proprietăţii sau unui alt drept real, proprietatea
sau dreptul se transmite prin efectul consimţământului părţilor şi lucrul rămâne în rizico-pericolul
dobânditorului, chiar când nu s-a făcut tradiţiunea bunului. Vinderea este perfectă între părţi şi
proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit
asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul nu se va fi numărat.
Înstrăinarea terenurilor cu sau fără construcţii se face în forma autentică, sub sancţiunea nulităţii
absolute. Toate terenurile proprietate privată sunt în circuitul civil. Ele pot fi înstrăinate şi dobândite cu
respectarea legii. Terenurile proprietate privată, indiferent de titularul lor, sunt şi rămân în circuitul civil.
Ele pot fi înstrăinate şi dobândite cu respectarea condiţiilor stabilite de lege. Cetăţeanul străin, apatridul
cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum şi persoana juridică constituită în conformitate
cu legislaţia unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleaşi condiţii cu
cele prevăzute de lege pentru cetăţenii români şi pentru persoanele juridice române. Înstrăinarea, prin
vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de preemţiune al
coproprietarilor, al vecinilor ori al arendaşilor. Cu excepţia litigiilor privind reconstituirea dreptului de
proprietate privată şi legalitatea titlului de proprietate conform legilor fondului funciar, existenţa unui
litigiu privitor la un teren cu sau fără construcţii, nu împiedică înstrăinarea acestuia şi nici constituirea
altor drepturi reale sau de creanţă.

Dreptul de preemţiune. Dreptul de preemţiune este un drept subiectiv civil recunoscut

coproprietarilor, proprietarilor vecini şi arendaşilor, în temeiul căruia titularii săi pot dobândi proprietatea
terenurilor agricole situate în extravilan în cazul înstrăinării lor prin vânzare, cu preferinţă faţă de orice alt
cumpărător, la preţ şi în condiţii egale. Instituirea acestui drept reprezintă o derogare de la principiul
liberei circulaţii a bunurilor şi mai ales de la principiul potrivit căruia proprietarul dispune liber de

35
bunurile sale. Dacă preţul oferit de titularii dreptului de preemţiune nu este convenabil vânzătorului,
acesta poate să vândă terenul oricărei alte persoane. Vânzarea terenurilor agricole din extravilan cu
nerespectarea dispoziţiilor legale privind exercitarea dreptului de preemţiune se sancţionează cu nulitatea
relativă a contractului de vânzare-cumpărare.

Schimbul de terenuri agricole. Schimbul de terenuri agricole se poate face între persoane fizice sau
între persoane juridice private, ori între persoane fizice şi persoane juridice private, în limita suprafeţei de
200 de hectare. Contractul de schimb se încheie, sub sancţiunea nulităţii absolute, în formă autentică.
Terenurile agricole proprietate publică, indiferent de titularul care le administrează, nu pot face obiectul
schimbului.

REGIMUL JURIDIC AL CONSTRUCŢIILOR.

Construcţiile de orice fel aflate în proprietate privată sunt în circuitul civil general şi pot fi
înstrăinate şi dobândite prin oricare dintre modurile prevăzute de lege: convenţie, testament, succesiune
legală, uzucapiune şi accesiune. Dreptul de proprietate asupra construcţiilor poate fi dezmembrat, prin
constituirea unui drept de uzufruct, uz, abitaţie, servitute, superficie şi poate fi grevat printr-o ipotecă sau
un privilegiu imobiliar. Referitor la persoanele care pot dobândi dreptul de proprietate asupra
construcţiilor, subiecte ale acestui drept pot fi orice persoane fizice sau juridice, române sau străine.
Forma actului juridic având ca obiect înstrăinarea unei construcţii este forma scrisă, formă cerută ad
probationem, cu excepţia cazului în care transmisiunea dreptului de proprietate se realizează printr-un
contract de donaţie, situaţie în care actul juridic trebuie să fie încheiat în formă autentică, formă cerută ad
validitatem, sub sancţiunea nulităţii absolute. Actul juridic de dobândire a unei construcţii se înscrie în
cartea funciară, înscrierea având ca efect opozabilitatea faţă de terţi a actului de înstrăinare.

Regimul juridic al realizării şi desfiinţării construcţiilor. Dreptul de proprietate privată asupra

construcţiilor este supus unor reglementări speciale atunci când este vorba de realizarea şi desfiinţarea
construcţiilor. Amenajarea teritoriului reprezintă o activitate complexă care are ca scop coordonarea
politicilor economice, sociale, culturale şi ecologice în vederea realizării unui cadru natural şi construit
armonios, în concordanţă cu valorile generale ale societăţii. Activitatea de amenajare a teritoriului şi
urbanism este realizată de organele administraţiei publice centrale şi locale. Aplicarea documentaţiei
specializate de amenajare a teritoriului şi de urbanism se asigură prin eliberarea certificatului de
urbanism. Certificatul de urbanism este un act administrativ de informare, cu caracter obligatoriu, prin
care autoritatea administraţiei publice judeţene sau locale face cunoscut regimul juridic, economic şi
tehnic al imobilelor şi condiţiile necesare pentru realizarea unor investiţii, tranzacţii imobiliare şi alte
operaţiuni imobiliare.
Executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza unei autorizaţii de construire sau
de desfiinţare. Autorizaţia de construire este un act al autorităţii publice locale în temeiul căruia este
asigurată aplicarea măsurilor prevăzute de lege cu privire la amplasarea, proiectarea, executarea şi
funcţionarea construcţiilor. Persoanele fizice sau juridice care realizează lucrările de construcţie au
obligaţia să execute integral lucrările în termenul prevăzut în autorizaţie. Lucrările se consideră finalizate
dacă s-au realizat toate elementele prevăzute în autorizaţie şi s-a efectuat recepţia finală. Pentru
desfiinţarea construcţiilor, legea impune ca această operaţiune să se realizeze pe baza unei autorizaţii de
desfiinţare, eliberată în aceleaşi condiţii de către autoritatea publică competentă.

PUBLICITATEA DREPTURILOR REALE IMOBILIARE.

Într-o altă opinie instituţia publicităţii imobiliare constituie un ansamblu de mijloace juridice care
au ca scop să asigure siguranţa, evidenţa şi opozabilitatea faţă de terţi a actelor juridice prin care se
constituie, se transmit sau se sting drepturile reale imobiliare.
Publicitatea imobiliară se întemeiază pe sistemul de evidenţă al cadastrului general, care este un
sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă prin care se realizează identificarea, înregistrarea şi reprezentarea
pe hărţi şi planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum şi a celorlalte bunuri imobile de pe întreg
teritoriul ţării, indiferent de destinaţia lor şi de proprietari.

36
 Obiectivele publicităţii imobiliare. Prin publicitatea imobiliară se urmăresc următoarele
obiective:
- asigurarea certitudinii constituirii şi transmiterii de drepturi reale, urmând a se evita astfel
transmisiunile succesive în scopuri frauduloase.
- de a se da cât mai mare siguranţă drepturilor reale existente, a transmiterii lor, prin aducerea la
cunoştinţa terţilor a situaţiilor juridice nou create şi a le face opozabile, evitându-se astfel posibilitatea de
a fi înstrăinat imobilul de către un proprietar către mai multe persoane.
- de a se constitui o evidenţă clară a bunurilor imobile pentru a se utiliza şi exploata cât mai
eficient, în acord cu prevederile legale şi interesele societăţii.
- de a se permite organelor competente ale statului să exercite un control riguros al situaţiei lor
materiale, (transformări sau adăugiri) sau situaţiei lor juridice, (înstrăinări sau grevări).

CADASTRUL GENERAL.
Cadastrul general este sistemul unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică a
tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul ţării. Entităţile de bază ale acestui sistem sunt parcela, construcţia
şi proprietarul. Prin imobil se înţelege una sau mai multe parcele alăturate, cu sau fără construcţii,
aparţinând aceluiaşi proprietar. Prin parcelă se înţelege suprafaţa de teren cu aceeaşi categorie de
folosinţă. Cadastrul general se organizează la nivelul fiecărei unităţi administrativ teritoriale şi la nivelul
întregii ţări.
Obiectivele cadastrului general. Prin cadastrul general se realizează următoarele obiective:
- identificarea, descrierea şi înregistrarea în documentele cadastrale a imobilelor, măsurarea şi
reprezentarea acestora pe hărţi şi planuri cadastrale, precum şi stocarea datelor pe suporturi informatice.
- identificarea şi înregistrarea tuturor proprietarilor şi a altor deţinători legali de imobile, în
vederea înscrierii în cartea funciară cu caracter definitiv.
- furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru stabilirea corectă a obligaţiilor
fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele abilitate.
Funcţiile cadastrului general. Cadastrul general îndeplineşte următoarele funcţii: funcţia tehnică,
funcţia economică şi funcţia juridică.
Funcţia tehnică a cadastrului general se realizează prin determinarea pe bază de măsurători a
poziţiei, configuraţiei şi mărimii suprafeţelor terenurilor pe destinaţii, categorii de folosinţă şi pe
proprietari, precum şi ale construcţiilor.
Funcţia economică a cadastrului general este aceea de a evidenţia elementele necesare stabilirii
valorii de impozitare a imobilelor.
Funcţia juridică se realizează prin identificarea proprietarului pe baza actului de proprietate şi prin
înscrierea în cartea funciară. Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale trebuie înregistrate în
documentele de evidenţă funciară şi de publicitate imobiliară prevăzute de lege.
Organizarea activităţii de cadastru şi publicitate imobiliară. Unica autoritate în domeniu,
instituţie publică cu personalitate juridică aflată în subordinea Ministerului Administraţiei şi Internelor,
este Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară. La nivelul fiecărui judeţ şi municipiul
Bucureşti au fost înfiinţate oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară, oficii teritoriale, ca unităţi cu
personalitate juridică în subordinea agenţiei naţionale. La nivelul unităţilor administrativ-teritoriale s-au
înfiinţat birouri teritoriale de cadastru şi publicitate imobiliară, în subordonarea oficiilor teritoriale.
Evidenţa cadastral-juridică. Publicitatea imobiliară are ca obiectiv înscrierea în cartea funciară a
actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din acelaşi teritoriu administrativ şi se realizează de
către oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară, pe imobilele situate în raza de activitate a acestora.
Una sau mai multe parcele alăturate, de pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale,
indiferent de categoria de folosinţă, aparţinând aceluiaşi proprietar, formează un imobil, care se identifică
printr-un număr cadastral unic şi se înscrie într-o carte funciară.
Cărţile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localităţi alcătuiesc,
împreună, registrul cadastral de publicitate imobiliară al acestui teritoriu, ce se ţine de către biroul
teritorial din cadrul oficiului teritorial în a cărui rază teritorială de activitate este situat imobilul respectiv.

CARTEA FUNCIARĂ.
Cartea funciară este alcătuită din titlu, indicând numărul ei şi numele localităţii în care este situat
imobilul, precum şi din trei părţi:

37
 Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care cuprinde:
- numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului.
- suprafaţa imobilului, destinaţia şi, după caz, construcţiile.
- planul imobilului cu vecinătăţile, descrierea imobilului şi inventarul de coordonate al
amplasamentului pentru fiecare imobil în parte.
Partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate, care cuprinde:
- numele proprietarului.
- actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi menţionarea
înscrisului pe care se întemeiază acest drept.
- strămutările proprietăţii.
- servituţile constituite în folosul imobilului.
- faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la
proprietate.
Partea a III-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate şi
sarcinile, care cuprinde:
- dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţă, abitaţie, servituţile în sarcina fondului aservit,
ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani.
- faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la
drepturile reale înscrise în această parte.
- sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale.
- orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în această
parte.
Înscrierile în cartea funciară. Înscrierile în cartea funciară sunt de trei feluri:
- intabularea, având ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale.
- înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiţia justificării ulterioare.
- notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice referitoare
la starea şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a măsurilor de
indisponibilizare în legătură cu imobilele din cartea funciară.
Înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părţilor interesate, cu excepţia cazurilor în
care legea prevede înscrierea din oficiu. Intabularea sau înscrierea provizorie poate fi cerută de orice
persoană care, potrivit înscrisului original, hotărârii judecătoreşti sau hotărârii autorităţii administrative,
urmează să strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular.

38
39