Contractul de locaţiune

Capitolul I
Noţiune, reglementare, caracterele juridice şi condiţiile de validitate ale contractului
de locaţiune

1. Noţiune. Prin locaţiune înţelegem acel contract prin care o persoană, numită locator,
se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa temporară, totală sau parţială a
unui bun neconsumptibil, individual determinat, în schimbul unei sume de bani sau al unei alte
prestaţii, numite chirie. Contractul îndeplineşte o funcţie utilă atât pentru proprietar, cât şi pentru
neproprietar: îi acordă neproprietarului dreptul de a se folosi de bunul altuia şi îi permite
proprietarului să obţină un folos material de pe urma propriilor bunuri, prin perceperea chiriei.

2. Reglementare. Contractul de locaţiune este reglementat prin prevederile art. 1777- art.
1823 NCC care se referă la dreptul comun al locaţiunii, în timp ce regulile particulare în materia
închirierii locuinţelor sunt conţinute de prevederile art. 1824-1835, iar arendarea ca variantă a
contractului de locaţiune este reglementată prin prevederile art.1836-1850.

Astfel, potrivit prevederilor art. 1778 alin. 1 NCC locaţiunea bunurilor imobile şi cea a
bunurilor mobile se numeşte închiriere, iar locaţiunea bunurilor agricole se numeşte arendare.
Următoarele două alineate fac aplicarea principiului de drept generalia specialia non derogant, în
timp ce specialia generalia derogant, în materia contractului de locaţiune.

3. Caractere juridice. Contractul de locaţiune se caracterizează prin următoarele

trăsături:
a) Este un contract translativ doar de folosinţă. Spre deosebire de contractul de vânzare-
cumpărare, ca urmare a încheierii unui contract de locaţiune nu se transmite un drept real, ci doar
un drept de creanţă, constând în folosinţa unui bun neconsumptibil. Acest caracter are consecinţe
atât sub aspectul riscurilor pieirii bunului (rămân asupra proprietarului), cât şi în alte privinţe.
Dacă bunul închiriat este frugifer, locatarul deşi are dreptul de a culege fructele, nu face acest
lucru în exercitarea unei prerogative specifice drepturilor reale, ci doar ca un accesoriu al
folosinţei. Ceea ce se transmite prin contractul de locaţiune este doar detenţiunea precară, motiv
pentru care locatarul nu va putea dobândi proprietatea bunului prin uzucapiune.
b) Locaţiunea este un contract cu titlu oneros şi comutativ. Ambele părţi contractante
urmăresc să obţină pentru sine un avantaj patrimonial: locatorul să primească chiria, iar locatarul,
folosinţa bunului. Contractul nu are caracter aleatoriu, astfel că existenţa şi întinderea obligaţiilor
le este cunoscută încă de la încheierea contractului.
c) Locaţiunea face parte din categoria contractelor sinalagmatice (bilaterale), întrucât ca
efect al încheierii sale valabile, se nasc drepturi şi obligaţii în sarcina ambelor părţi contractante.
 d) Sub aspectul modului de exprimare a consimţământului, locaţiunea este, în
reglementarea comună, un contract consensual, aşa cum arată expres art. 1781 NCC, valabil
încheiat fără vreo formalitate specială.
e) Locaţiunea este un contract cu executare succesivă în timp. Elementul timp este de
esenţa locaţiunii, el fiind avut în vedere pentru executarea obligaţiilor ambelor părţi: folosinţa
trebuie asigurată un anumit timp, iar chiria este calculată în raport cu timpul folosirii, chiar dacă
preţul s-a fixat în mod global . Durata contractului de locaţiune poate fi determinată prin contract
sau chiar nedeterminată, dar în nici un caz nu poate fi veşnică. În acest sens prin prevederile art.
1783 NCC legiuitorul a fixat în mod imperativ durata maximă a locaţiunii la 49 de ani. Şi în
Codul civil anterior, articolul 1415 C.civ. interzicea în mod expres locaţiunile ereditare
(concesiunile perpetue de folosinţă imobiliară), cunoscute în vechiul drept sub denumirea de
emfiteuze sau embatic.

4. Condiţiile de validitate a contractului de locaţiune. Ca orice convenţie, locaţiunea

trebuie să îndeplinească ad validitatem cerinţele privind consimţământul, capacitatea, obiectul şi
cauza. Datorită particularităţilor, evidenţiate atât în doctrină, cât şi în practica judecătorească, ne
vom opri la câteva precizări privind capacitatea de a contracta şi obiectul contractului de
locaţiune.

5. Capacitatea părţilor contractante. În principiu, locaţiunea este un act de

administrare a patrimoniului, motiv pentru care părţile contractante trebuie să aibă capacitatea
de a încheia asemenea acte (este suficientă capacitatea de exerciţiu restrânsă a minorului între 14-
18 ani, cu încuviinţarea prealabilă a reprezentantului legal). Dacă însă contractul priveşte un
imobil, iar durata închirierii este mai mare de 5 ani, legiuitorul a considerat locaţiunea ca fiind un
act de dispoziţie şi, ca atare, se impune ca ambele părţi contractante să aibă capacitate deplină de
exerciţiu. (art. 1784 alin. 3 interpretat per a contrario).
Mai precizăm că, nefiind translativ de proprietate, contractul de locaţiune poate fi
încheiat, în calitate de locator, de orice persoană care are un drept (uzufruct, locaţiune etc.)
asupra bunului, nu neapărat de către proprietar. Cu alte cuvinte, este posibilă locaţiunea bunului
altuia, cu atât mai mult cu cât în NCC este valabilă şi vânzarea bunului altuia. În acest sens, în
practica judiciară anterioară NCC, s-a reţinut, de pildă: „Contractul de închiriere încheiat pe
termen de 3 ani îşi păstrează valabilitatea chiar dacă a fost încheiat de proprietarul aparent, el
având caracterul unui act de administraţie (art. 1411 C.civ anterior.; art. 711 pct. 9 C.proc.civ.)” .
Potrivit prevederilor art. 1784 alin. 1 NCC dispoziţiile privitoare la incapacităţi prevăzute
de art. 1654 art. 1655 din materia vânzării sunt aplicabile în mod corespunzător şi locaţiunii
(incapacitate atrasă de calitatea locatorului de mandatar, funcţionar public etc). De asemenea,
sunt aplicabile prin analogie şi dispoziţiile art. 1653 inclusiv atunci când litigiul priveşte dreptul
de proprietate asupra bunului ce urmează a face obiectul locaţiunii, fiind şi o derogare de la
regula că poate fi dat în locaţiune bunul altuia.
 6. Obiectul contractului. Este reglementat expres prin prevederile art. 1779 NCC
intitulat Bunurile ce pot face obiectul locaţiunii, şi respectiv art. 1780 NCC intitulat Preţul
locaţiunii. Fiind un contract bilateral, locaţiunea are un obiect dublu: pe de o parte, bunul
închiriat, pe de altă parte, preţul, numit chirie.

7. Lucrul închiriat. Orice bun mobil sau imobil, corporal sau incorporal (cum ar fi
dreptul de uzufruct, dreptul de proprietate industrială etc.), dar nefungibil poate forma obiect al
contractului de locaţiune. De fapt, obiectul locaţiunii îl reprezintă tocmai folosinţa lucrului, pe
care locatorul trebuie să o procure locatarului zi cu zi, pe tot parcursul contractului.
Bunurile din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale pot fi
închiriate numai în condiţiile legii speciale [art. 136 alin. (4) din Constituţie, art. 12 alin. (6) şi
art. 14-16 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia. De
asemenea, lucrurile cu regim special, cum ar fi armele, pot fi închiriate doar în condiţiile legii
speciale (Legea nr. 17/1996 privind regimul armelor de foc şi al muniţiilor).

8. Chiria, ca preţ pe care locatarul îl datorează în schimbul folosinţei bunului, se fixează

de obicei în bani, dar prin prevederile art. 1780 alin. 1 NCC, ca preţ al locaţiunii se pot stabili
orice alte bunuri sau prestaţii.

Potrivit prevederilor alineatului 2 al articolului sus menţionat, dispoziţiile privitoare la

preţul vânzării sunt aplicabile în mod corespunzător şi chiriei, având în vedere că locaţiunea este
o vânzare a folosinţei unui imobil.
Chiria trebuie să fie determinată la momentul încheierii contractului, dar poate fi
determinabilă, prin aprecierea unui terţ desemnat de părţi sau prin stabilirea unui procent din
beneficiul realizat de locatar (sau din salariul acestuia). Ca o altă condiţie de validitate a preţului
în contractul de locaţiune, asemănător vânzării, reţinem sinceritatea şi seriozitatea. Dacă chiria a
fost prevăzută doar fictiv sau bunul a fost dat spre folosinţă prin fixarea unei chirii derizorii,
contractul este nul ca locaţiune, putând fi valabil ca şi comodat, dacă bunul s-a predat.
Legislaţia în materie de taxe de timbru pentru activitatea notarială (O.G. nr. 12/1998, în
prezent abrogată) prevedea că este nul contractul de închiriere ce are ca obiect un imobil, dacă
părţile au convenit prin act secret să se plătească o chirie mai mare decât cea declarată în actul
autentic şi înregistrată la organul fiscal. Mai mult chiar, locatorul poate fi acuzat de săvârşirea
infracţiunii de evaziune fiscală dacă nu declară venitul real încasat din chirie.