Capitolul I Generalități

1.1 Certificare

Subsemnata, certifică în cunoştinţă de cauză că:

Afirmaţiile susţinute în prezentul raport sunt reale şi corecte;

Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele şi condiţiile
specificate şi se constituie ca analize, concluzii şi opinii personale şi nepărtinitoare din punct de
vedere profesional;
Nu are nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea ce face obiectul acestui raport şi
nu are nici un interes personal şi nici nu este părtinitor faţă de vreuna din părţile implicate;
În deplină cunoştinţă de cauză, analizele, opiniile şi concluziile exprimate au fost realizate în
conformitate cu cerinţele Standardelor Internaţionale de Evaluare;

– membru stagiar al ANEVAR

Data evaluării: 10.01.2018

1.2. Obiectul evaluării

Imobilul supus evaluării este un clădire situată pe strada Primăverii, București, cu aria utilă de
207,13 mp, aria construită de 115,62 mp și aria desfășurată de 272 mp, construită în anul 2006,
propietar Dan Andrei.

1.3. Scopul evaluarii

Scopul evaluării îl reprezintă stabilirea unei valori adecvate la data evaluarii, în vederea
asigurării propietății aşa cum este prevăzut şi definit în Standardele Internaţionale de Evaluare:
- Standardul Internaţional de Aplicaţie în Evaluare GEV 510 – „Evaluarea pentru raportare
financiară“;
- Standardul Internaţional de Evaluare – SEV – 100 „Valoarea de piaţă – bază de
evaluare”.
1.4. Data evaluării

Data evaluării la care vor fi considerate valorile determinate este 10 Ianuarie 2018.

Cursul BNR al Euro la data evaluării: 1euro = 4,6377 lei.

1.5. Bazele evaluării şi procedura de evaluare

Bazele evaluării realizate în acest raport este valoarea de piață, definită în Standardele
Internaționale de Evaluare : „suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi
schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o
tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în
cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere”.

Capitolul II Analiza preliminară a pieţei imobiliare

2. Analiza pieței

Clădirea este situată în București, județul Ilfov.

Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a
efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii la această piaţă schimbă drepturi de proprietate contra
unor bunuri, cum sunt banii.

O serie de caracteristici speciale deosebesc pieţele imobiliare de pieţele bunurilor sau serviciilor.
Fiecare proprietate imobiliară este unică iar amplasamentul sau este fix. eficiente piaţa imobiliară
nu se autoreglează ci este deseori influenţată de reglementările guvernamentale şi locale. Cererea
şi oferta de proprietăţi imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este
teoretic, şi rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere şi oferta.

2.1. Cererea

Piața imobiliară își păstrează trendul ascendant și în 2017 în România. A crescut numărul de
cereri pentru apartamente noi, mai ales prin programul Prima Casă. Potrivit unei analize realizate
de imobiliare.ro, propietarii de locuințe cer, în medie, 1,035 euro pe metrul pătrat, față de 1,020
euro în 2015.

2.2. Oferta

Piața rezindențială de lux a avut creșteri constant de-a lungul anilor, atât în ceea ce privește
vânzarea de apartamente, cât și cea a vilelor, mai ales a celor situate în central și nordul
Capitalei. Majoritatea apartamentelor de lux constă între 150.000 și 300.000 de euro, în timp ce
prețul unei case poate ajunge și la 1 milion de euro, în funcție de zonă și de suprafața locuinței.
București este pe locul doi în topul orașelor cu cele mai scumpe locuințe, prețul mediu fiind de
1,131 euro pe mp.

Capitolul III Descrierea propietății imobiliare

Clădire S+P+1E, construită în anul 2006, cu aria utilă de 207,13 mp, aria construită de 115,62
mp, şi aria desfăşurată de 272 mp, având următoarele caracteristici:

Structura de rezistenţă: clădirea are subsol pe o suprafaţă reprezentând 50% din suprafaţa
construită a clădirii. Structura clădirii este realizată din zidărie portantă, cu planşee şi fundaţii
continue din beton armat. Închiderile perimetrale şi compartimentările interioare sunt din zidărie
de cărămidă, de 12,5 şi 25 cm grosime. Şarpanta este din lemn, reazămă pe atic din zidărie
rigidizată cu stâlpişori şi centuri din beton slab armat. Pe căpriorii şarpantei reazămă învelitoarea
din ţiglă metalică tip Lindab;

Finisajul interior şi exterior: cel interior este de calitate superioară, cu pereţi tencuiţi, gletuiţi şi
vopsiţi cu vopsele acrilice, iar în băi şi bucătărie sunt placaje din faianţă din import. Pardoselile
sunt realizate din gresie la subsol, la grupurile sanitare, bucătărie, holuri de trecere şi parchet din
lemn masiv la camerele de locuit. Tâmplăria exterioară este realizată din profile PVC cu geam
termopan, iar cea interioară este celulară furniruită. Faţada este realizată din termoizolaţie de tip
termosistem de 10 cm grosime;

Instalaţiile electrice: energia electrică este asigurată de reţeaua edilitară existentă în zonă.
Clădirea este dotată cu instalaţie electrică monofazică şi curenţi slabi de 6 V şi 9 V. Instalaţia
electrică este de tip îngropată, cu conductori din cupru, ce alimentează corpurile de iluminat şi
prizele monofazice. Ilumintul interior se realizează cu corpuri de iluminat incandescente.

Instalaţiile sanitare: alimentarea cu apă potabilă se face prin ţeavă de cupru, iar scurgerea
apelor menajere se realizează prin ţeavă PVC. Obiectele sanitare sunt din porţelan sanitar, cu
baterii monobloc cromate.

Instalaţiile de încălzire şi ventilaţie: încălzirea şi apa caldă menajeră sunt asigurate cu ajutorul
centralei termice proprii. Încălzirea se realizează prin corpuri statice de încălzire de tip convecto-
radiatoare şi de tip port prosop în băi. Sistemul de climatizare este de tip split cu corpuri
interioare.
 Capitolul IV Cea mai bună utilizare

4.1. Generalități

Cea mai bună utilizare este definită în Standardele Internaționale de Evaluare ca fiind “utilizarea
probabilă raţională şi utilizarea legală a unui teren liber sau a unei proprietăţi construite, care
este fizic posibilă, fundamentată adecvat, realizabilă financiar şi care rezultă într-o valoare
maximă”.

Variantele prezentate trebuie să îndeplinească cumulativ cele patru criterii: admisibilă legal, fizic
posibilă, fezabilă financiar, maxim productivă.

4.2. Cea mai bună utilizare

Având în vedere zona de amplasament a clădirii, într-o zonă cu acces facil din central orașului,
funcțiunile și dotările existente, cea mai bună utilizare a fost aleasă cea de tip de locuință.
 Capitolul V Evaluarea propietății imobiliare

METODE DE EVALUARE

În procesul de evaluare sunt recunoscute trei abordări ale evaluării:

• Abordarea prin comparaţia vânzărilor;

• Abordarea prin capitalizarea veniturilor;

• Abordarea prin costuri.

Luând în considerare situaţia proprietăţii evaluate şi scopul evaluării, evaluatorul optează pentru
evaluarea prin comparaţia vânzărilor.

5.1. Metoda comparației directe

Informaţiile despre comparabile sunt preluate de pe site-ul www.homezz.ro.

Comparabila 1

Proprietatea imobiliara este situată pe str. Ogorului si este compusa dintr-o casa cu P+M, cu
suprafata utila de 209 mp si un teren cu suprafata totala de 600 mp. Cladirea a fost construita in
anul 2010 pe structura de zidarie de caramida si are finisari de calitate medie. Pret oferta -
200.000 euro.

Comparabila 2

Proprietatea imobiliara este situată pe str. Viitorului si este compusa dintr-o casa cu P+1E, cu
suprafata utila de 218 mp si un teren cu suprafata totala de 480 mp. Cladirea a fost construita in
anul 2011 pe structura de zidarie de caramida si are finisari superioare. Pret oferta -230.000 euro.

Comparabila 3

Proprietatea imobiliara este situată pe str. Fermei si este compusa dintr-o casa cu P+M, cu
suprafata utila de 144 mp si un teren cu suprafata totala de 340 mp. Cladirea a fost construita in
anul 2009 pe structura de zidarie de caramida si are finisari de calitate medie. Pret oferta -
160.000 euro.
 Pentru determinarea valorii clădirii s-au efectuat următoarele corecţii, prezentate în tabelul
următor:

1 euro 4.6377
NR. CRT. ELEMENTE DE COMPARATIE PROPRIETATE SUBIECT PROPRIETATI COMPARABILE
COMPARABILA 1 COMPARABILA 2 COMPARABILA 3
PRET Tranzactie(euro) 206,000 200,000 230,000 160,000
Corectii ale tranzactiei
1 Drept de proprietate transmis liber liber liber liber
Corectie (%) 0 0 0
Corectie (euro/mp) 0 0 0
PRET CORECTAT (euro/mp) 200,000 230,000 160,000
2 Conditii de finantare cash cash cash
Corectie (%) 0 0 0
Corectie (euro/mp) 0 0 0
PRET CORECTAT (euro/mp) 200,000 230,000 160,000
3 Conditii de vanzare liber liber liber
Corectie (%) 0 0 0
Corectie (euro/mp) 0 0 0
PRET CORECTAT (euro/mp) 200,000 230,000 160,000
4 Conditii de piata (data vanzarii) Jan-18 Jan-18 Jan-18 Jan-18
Corectie (%) 0 0 0
Corectie (euro/mp) 0 0 0
PRET CORECTAT (euro/mp) 200,000 230,000 160,000
Corectii ale proprietatii

5 Localizare Strada Primaverii Strada Ogorului Strada Viitorului Strada Fermei

Corectie (%) 0% 5% 5%
Corectie (euro/mp) 0 11,500 8,000
PRET CORECTAT (euro/mp) 200,000 241,500 168,000
6 Suprafata utila cladire (mp) 207.1 209 218 144
Diferenta Su (mp) fata de subiect -1% -5% 30%

Corectie (euro/mp) -1,835 -12,711 51,187

PRET CORECTAT (euro/mp) 198,165 228,789 219,187
7 Suprafata teren 0 0 0 0
Diferenta suprafata teren (mp) fata de subiect 0 0 0
Valoarea unitara subiect teren (euro.mp) din grila anterioara 0
Corectie (euro/mp) 0 0 0
PRET CORECTAT (euro/mp) 198,165 228,789 219,187
8 Anul punerii in functiune 2006 2010 2011 2009
Corectie (%) -3% -5% -2%
Corectie (euro/mp) -5,945 -11,439 -4,384
PRET CORECTAT (euro/mp) 192,220 217,350 214,803
9 Finisaj cladire superior superior obisnuit superior
Corectie (%) 0% 10% 0%
Corectie (euro/mp) 0 21,735 0
PRET CORECTAT (euro/mp) 192,220 239,085 214,803
Corectie totala neta (euro/mp) -7,780 9,085 54,803
Corectie neta ca % din pretul de vanzare -4% 4% 34%
Corectie totala bruta (euro/mp) 7,780 57,385 63,571
Corectie bruta ca % din pretul de vanzare 4% 25% 40%
Numar corectii 3 4 3
Valoare de piata proprietate imobiliara (euro) 192,220 193,000
(lei/mp) 891,460 895,076

Se alege prețul de vânzare corectat al Comparabilei 1, deoarece acesta a avut numărul cel mai
mic de corecții aplicate și corecța procentuală brută cea mai mică.
5.1. Metoda devizelor

Evaluarea a fost realizată în ianuarie 2018. Costul de înlocuire brut al clădirii este de 173.657
euro, iar costul pentru 1 mp de suprafaţă desfăşurată construită este de 638,45 euro/mp, conform
tabelului 3.

Clădirea este construită în anul 2006. Se estimează un grad de uzură fizică de 5 %.

Costul de înlocuire net al clădirii S+P+1E este:

CIN = 173.657 *(1-0,11) = 154.555 euro

Cost unitar net = 746,1725 euro/mp suprafata utila (207,13)

Valoarea de piata a proprietăţii imobiliare rezultate din aplicarea abordării prin cost este:

Vp = CIN + Vteren = 154.555 euro + 41.148 euro = 195.703 euro sau 907,611.80 lei

Capitolul VI Concluzii

Valoarea de piața estimată pentru Imobilul, clădire situată pe strada Primăverii, București, cu
aria utilă de 207,13 mp, aria construită de 115,62 mp și aria desfășurată de 272 mp, construită în
anul 2006, propietar Dan Andrei este de 193.000 euro sau 895.000 lei prin metoda comparației și
195.703 euro sau 907,611.80 lei.

Avâd în vederea scopul evaluarii, datele de piață disponibile despre tranzacții similare, opinia
evaluatorului este: valoarea de piață a proprietății imobiliare este estimată prin abordarea prin
piață, respectiv 193.000 euro.
 Capitotul VII Simulare acordare credit

Considerăm ca si DAE 4,60% acordată de către Banca Transilvania pentru un credit imobiliar-
ipotecar.

Plata pe luna Plata trimestriala Plata anuala

Dobanda anuala 4.60%
Numar de rate 360 90 30
Suma imprumutata € 206,000.00

Rata $1,056.05 $4,235.43 $8,618.26

Suma totala de platit $375,897.00 $381,188.70 $258,547.80

În concluzie, suma totală de plătit este cea mai mică în cazul în care debitorul optează pentru
plăți anule.