Introducere:

Contractul de locațiune, în conjunctura sa juridică reprezintă o convenție prin care o parte

(locator) se obligă să dea celeilalte părţi (locatar) un bun determinat individual în folosinţă
temporară sau în folosinţă şi posesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească chirie. De
altfel, prin contractul de locațiune s-a creat un vast sistem care asigura o folosință rapidă și destul
de utilă a diferitelor categorii de bunuri care sunt necesare pentru o desfășurare comodă a
activităților necesare persoanelor.

Pentru locator, locațiunea este o formă rațională și economică de folosire a bunurilor temporar
neutilizabile pentru înfăptuirea unei activități gospodărești ori a altei activități, permite
acoperirea cheltuielilor de exploatare și a ratelor de amortizare, ba mai mult ca atât, dă
posibilitatea de a obține un profit.1

În principiu contractul de locațiune, după părerea mea este unicul contract prin care se poate de
opținut rapid, pentru plată (chirie), atributele dreptului de proprietate – posesia și folosința
temporară asupra bunului necesar în activitatea proprie. Dupa încheierea contractului și în
virtutea acestuia, noul posesor a bunului este în drept de a utiliza bunul închiriat în scopurile
sale, fiind ele de producție, afaceri, consum etc.

Însă prin diferite cazuri și în anumite circumstanțe, în rezultatul folosirii de către locatar a
bunului – obiect a contractului de locațiune, pot apărea un unele litigii legate de bunul concret,
de starea lui tehnico-mterială, de uzura permisa a bunului, situația ulterioară a reparațiilor și
îmbunătățirilor aduse asupra lucrului, precum și drepturile și obligațiile subiecților ce apar în
legătură cu aceste aspecte. Este evident că după încetarea relațiilor contractuale, bunul – obiect a
contractului de locațiune urmează a fi restituit locatorului. În legătură cu acest apar litigiile care
țin de aspectul bunului (concept general).

În prezenta lucrare ne propunem să cercetăm aceste subtilități care, suntem convinși, reprezintă
un aspect practic și întâlnit des în practică. În cele ce urmează se vor aborda diferite circumstanțe
care pot modifica, transforma răspunderea părților în legătura cu cele menționate mai sus.

1
1 Chibac Gh., Băieșu A., Rotari A., Efrim O., Drept civil, Contracte și succesiuni, Cartier, Chișinău, 2010
3
Drepturile și obligațiile părților:

Dacă este să pornim de la faptul că din însuși ansamblul de drepturi și obligații atât ale
locatorului cât și ale locatarului se poate de dedus responsabilitatea efectuării reparațiilor asupra
bunului închiriat, este necesară specificarea drepturilor și obligațiilor părților în cadrul
contractului de locațiune care sunt legate de îndeplinirea anumitor acțiuni vizavi de bunul
închiriat2:

 Locatorul este obligat de a efectua, în principal, reparațiile în ceea ce ține de:

– lucrările capitale asupra bunului potrivit art.898 alin. (1) CC;
– lucrări de reparații care reies din obligația de a menține bunul în stare corespunzătoare
pe toată durata locațiunii, dedus din art.878 alin. (1) CC;
– remedierea viciului care diminuează folosința bunului (art.880 CC).
 Locatorul are dreptul:
– de a verifica bunul închiriat și de a efectua lucrări asupra lui, conform art.891 CC;
– să solicite repararea prejudiciului prin pierderile survenite la bunul închiriat din vina
locatarului, art.892 CC;
– să ceară rezilierea contractului dacă locatarul admite intenționat sau din culpă
înrăutățirea stării bunului ori creează un pericol real pentru o asemenea înrăutățire
art.906 alin. (1) lit. b) CC;
– să ceară locatarului demolarea, de către acesta sau din contul lui, a construcțiilor
neautorizate de locator, potrivit art.909 alin.(3) CC;

 Locatarul este obligat:

– de a îndeplini reparațiile curente, de folosire, lucrările de întreținere în stare normală a
bunului și să asigure integritatea acestuia potrivit art.888 CC;
– să nu schimbe forma sau destinația bunului în timpul locațiunii (art.885 CC);
– să repare prejudiciul suferit de locator prin pierderile survenite la bunul închiriat din
vina sa conform art.892 alin. (1) CC;
– să-l informeze pe locator despre cunoașterea vreunui viciu sau deteriorare substanțială
a bunului închiriat potrivit art.899 CC;
– să restituie bunul închiriat în starea în care i-a fost dat sau în starea prevăzută de
contract (art.908 CC).
 Locatarul are dreptul:
– la reducerea chiriei din cauza viciului bunului închiriat (art.879 CC);
– la repararea prejudiciului cauzat de viciile bunului închiriat conform art. 880 CC;
– să efectueze reparația capitală și să treacă cheltuielile de reparație capitală în contul
chiriei în cazul nerespectării obligației locatorului de a face reparațiile respective potrivit
art. 898 CC;
– de a separa îmbunătățirile efectuate cu permisiunea locatorului care pot fi separate, fără
a se deteriora bunul ori să ceară compensarea valorii lor, dacă legea sau contractul nu
prevede altfel în conformitate cu art.909 CC.

2
CODUL CIVIL AL REPUBLICII MOLDOVA Publicat : 22.06.2002 în Monitorul Oficial Nr. 82-86 art Nr : 661
4
Analizând aspectele legislative în privința efectuării reparațiilor, potrivit art.888 lit.b), c), d), art.
898 art.909 Cod civil și literature de specialitate, se deduc în principal următoarele categorii de
reparații: din punctul de vedere al volumului și însemnătății – capitale și curente, iar din punctul
de vedere al înțelegerilor părților – îmbunătăţiri aduse cu acordul locatorului și îmbunătăţiri
aduse fără acordul locatorului. De asemenea, mai pot fi distinse din punctul de vedere al tipului
reparației: îmbunătăţiri care pot fi separate, fără a se deteriora bunurile închiriate și
îmbunătăţiri care nu pot fi separate, fără a se deteriora bunurile închiriate. Oricare ar fi tipul
reparațiilor efectuate asupra bunului închiriat, indiferent de cine sunt efectuate, important este ca
acestea să se execute potrivit înțelegerilor contractuale și să nu atingă drepturile vreunei părți.3

Este ușor de înțeles că relațiile sociale prezente în contractual de locațiune au un termen,

termenul poate fi unul legal dar și conventional. Odată ce o parte și-a realizat interesele
personale sau economice, sociale: locatorul a obținut profitul propus pe baza contractului iar
locatarul a realizat necesitățile temporare de trai sau de practicare a unui activități economice sau
oricare fiind ea, poate veni timpul ca raporturile contractuale să înceteze. Acestă încetare a
respectivelor relații de locațiune aduce după sine necesitatea îndeplinirii ultimei obligații a
locatarului – de a restitui bunul închiriat în posesia și folosința sa.

Obligația restituirii bunului se deduce, în primul rând, din prevederile art.908 alin.(1) Cod civil
care prevede îndeplinirea acestei acțiuni, adică – restituirea bunului închiriat după încetarea
raporturilor contractuale. Totodată, acest fapt este evident din însăși natura contractului de
locațiune care are un caracter temporar de folosință a bunului, iar în consecință, la încetarea
contractului bunul va fi restituit.

Ansamblul de drepturi și obligații enumerate, cu privire la obiectul închiriat, starea acestuia și

raportul fiecărei părți contractante vizavi de bun nu sunt imperative, ci pot fi stabilite și alte
prevederi contractuale, la voința părților.4 Așadar, cu privire la fiecare dintre aces- te norme
enumerate și reglementate expres de Codul civil, pot exista o serie de excepții pe care părțile sunt
în drept să le stabilească. Părțile contractante pot deroga de la regimul juridic prezentat mai sus
în cazul în care legea nu interzice acest fapt și doar cu respectarea normelor generale.

3
Chibac Gh., Băieșu A., Rotari A., Efrim O., Drept civil, Contracte și succesiuni, Cartier, Chișinău, 2010
4
Chibac Gh., Bruma Sorin, Robu Oxana, Chibac Natalia, Drept civil. Contracte și succesiuni, Tipografia Centrală,
Chișinău, 2014
5
Aspecte cu privire la reparațiile intervenite:

În continuare vor fi analizate reparațiile aduse bunului, care sunt primordial – reparațiile
curente și reparațiile capitale. Dat fiind faptul că Codul civil în art. 888 stabilește expres la lit.
d) ca una din obligațiile locatarului este să efectueze reparația curentă a bunului, din
aprevederile propuse de legiuitor la acest articol rezultă locatarul are obligația efectuării
reparațiilor curente și de întreținere a bunului, este normal ca în procesul de utilizare a oricărui
lucru, acesta să fie îngrijit și menținut zilnic pentru funcționarea normală dar și pentru a nu
permite ca bunul să-și piardă din calitățile sale funcționale necesare utilizării. Cercetând tema
propusă nu am gasit o determinare clară care sunt specificațiile concrete asupra reparațiilor
curente. Cu alte cuvinte care anume tip de lucrări de reparații sunt incluse în cele curente sau de
întreținere obișnuită a bunului.

În literatura de specialitate, în acest sens, am gasit un comentariu relevant temei propuse5:

Întrucât legea nu oferă un criteriu de delimitare a acestor două tipuri de reparații, sarcina
determinării și calificării reparațiilor drept capitale sau curente, este pusă pe seama instanței de
judecată. Astfel, în practica judiciară, Curtea Supremă de Justiţie a restituit la rejudecare o cauză
civilă în care instanțele inferioare, trebuiau, dar nu au constatat ce fel de reparații au fost
executate asupra bunului închiriat – capitale sau curen- te. În acest sens, Curtea Supremă de
Justiţie afirmă că: Prima instanţă, admițând integral acţiunea reconvenţională cu privire la
restituirea cheltuielilor legate de reparaţia încăperii închiriate, a concluzionat că loca- tarul a
efectuat reparaţie capitală a imobilului primit în chirie. Prima instanţă, însă nu a stabilit dacă
reparaţia efectuată de M.E. poate fi considerată drept reparaţie capitală sau curentă. De
asemenea, prima instanţă nu a stabilit dacă reparaţia efectuată de M.E. nu a fost condiţionată
de faptul că a reutilat încăperea pentru necesităţile sale, adică pentru funcţionarea barului, deşi,
din pct.3.1 al contractului rezultă că locatarului i-a fost permisă reu- tilarea imobilului conform
destinaţiei. Instanţele judecătoreşti nu au dat nici o apreciere argumentului invocat de recurent,
precum că încăperea închiriată era electrificată şi gazificată, de aceea mo- dificarea sistemului
de electrificare şi gazificare pentru necesităţile bunei funcţionări a barului nu poate fi con-
siderată drept reparaţie capitală.

Astfel, locatarul este obligat să acopere cheltuielile curente de folosire şi întreţinere în stare
normală a bunului. Onorarea acestei obligaţii are o importanţă semnificativă, în primul rând,
pentru locatarul însuşi, deoarece obiectul chiriei va putea fi folosit conform destinaţiei doar
dacă el va fi permanent în starea cuvenită. Hotărând despre aplicabilitatea în speţă a dispo-
ziţiilor normei indicate, instanţa urma să stabilească cu certitudine dacă reparaţia la care urma
a fi supus obiectul locaţiunii poate fi caracterizată ca una capi- tală şi dacă obligaţia de a o
efectua îi este opozabilă locatorului. Mai mult, necesitatea executării acestui fel de reparaţie
trebuie să fie una stringentă, adică să fi apărut pe neaşteptate şi necesitând să fie efectuată
urgent (alin. (2) art.898 CC). Urmând construcţia logică a art. 898 CC se poate afirma cu
certitudine că doar în cazul în care locatorul obligat să efectueze urgent reparaţia capitală a

6
bunului este despre aceasta înştiinţat şi nu-şi execută obliga- ţiunea, locatarul capătă dreptul de
a executa această reparaţie şi să pretindă la trecerea costurilor suportate asupra plăţii chiriei
(alin.(3) art.898 CC). 6

Astfel, din fragmentul prezentat al Deciziei Curții Supreme de Justiție, se observă că nu doar
determinarea tipului de reparație stă pe seama instanțelor de judecată, dar și determinarea
necesității și legalității efectuării acestei reparații. Adică, determinarea faptului dacă a fost în
drept să facă acest tip de reparație, dacă a avut permisiunea și dacă exista necesitatea.

Considerăm benefică și bine venită modificarea art. 888 cu alin. (2) și (3) prin legea privind
modernizarea Codului civil și modificarea unor acte legislative.

Modificările oferă un răspuns la întrebarea propusă mai sus, au fost specificate care sunt
reparațiile curente ale bunului și într-un mod a fost separată reparația curentă de folosirea
cotidiană a bunului (uzura).

În redacția proiectului de lege, alin. (2) a art.888 stabilește că reparația curentă presupune
intervențiile necesare în rezultatul folosinței conform destinației a bunului și care, în mod
echitabil, pot fi puse pe seama locatarului, avînd în vedere în special natura bunului, destinația
pentru care este folosit și termenul locațiunii.7

Din cele relate rezultă că locatarul va fi obligat să intervină în repararea bunului doar dacă în
lipsa acestora se va periclita destinația bunului în rezultatul folosinței lui, se va schimba natura
bunului sau va fi afectat termenul locațiunii.

Proiectul mai prevede un alin. la acest articol care specifică că locatarul nu este obligat să
efectueze reparațiile curente doar pentru a înlătura efectele uzurii normale a bunului.

Putem observa că se separă uzura bunului, care în principiu la fel presupune o deteriorare, de alte
deteriorări care intră deja sub imperiul reparațiilor curente.

Ce ține de reparația capitală a bunului, redacția legislației civile în vigoare stabilește că locatorul
este obligat să efectueze reparaţia capitală a bunului închiriat dacă legea sau contractul nu
prevede altfel.

Se observă că deja obligația este de partea locatorului dar nu a locatarului, atricolul specificat
mai are o precizare care îl imputernicește pe locatar să efectuieze reparațiile necesare în cazul în
care locatorul nu-și respectă obligațiile sale de rigoare.

Cu o precizare de laudă vine proiectul de modificare a legistației civile care relatează că

reparația capitală presupune toate intervențiile necesare pentru îndeplinirea obligației
locatorului prevăzute la art. 878 alin. (1), cu excepția reparațiilor curente.

6
Decizia Colegiului civil şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie din 02 iunie 2010.
Dosarul nr.2ra-900/10. // http://www.csj.md/admin/public/uploads/Dosarul%20nr.%20 2ra-900-
10%20Consiliul%20r.%20C%C4%83u%C5%9Feni%20 vs%20Melnic.pdf
7
Legea privind modernizarea Codului civil și modificarea unor acte legislative nr. 133

7
Dar aș dori să atrag o atenție sporită următoarelor modificări, în orice caz, locatorul va fi ținut să
efectueze reparațiile necesare pentru a înlătura prejudiciul adus bunului închiriat de un
eveniment în afara controlului locatarului sau a persoanelor cărora le-a permis folosința
bunului sau accesul la el. Prezumția prevăzută la art. 892 rămîne aplicabilă.

Așadar acest alin. vine în ajutorul art. 892 care stabilește că locatarul este ţinut să repare prejudiciul
suferit de locator prin pierderile survenite la bunul închiriat dacă nu va demonstra că pierderile nu se
datorează vinovăţiei sale sau a persoanelor cărora le-a permis folosinţa bunului sau accesul la el.
Modificarea precizează că în cazul în care bunului i s-a adus un prejudiciu generat de un eveniment care
nu poate fi incriminat locatarului sau a persoanelor cărora i s-a permis folosința bunului sau accesul la el,
acțiunile de reparare a bunului sunt pe seama locatorului.

8
Concluzie:

În prezenta lucrare, cu titlul ”Aspecte privind repararea bunului – obiect a contractului

de locațiune” am analizat care sunt drepturile și obligațiile parților în perspectiva reparării
bunului dat în locațiune, specificate la în Codul civil. S-a specificat care este definiția
contractului de locațiune, prevăzută la art. 875 - contractul de locațiune, în conjunctura sa
juridică reprezintă o convenție prin care o parte (locator) se obligă să dea celeilalte părţi (locatar)
un bun determinat individual în folosinţă temporară sau în folosinţă şi posesiune temporară, iar
aceasta se obligă să plătească chirie.

Studiul cuprinde abordări critice cu privire la unele articole prezente în legislația civilă, cum ar fi
art. 888 cu titlul Obligațiile locatarului, în care nu sunt specificate particularitățile ce țin de
reparațiile curente intervenite asupra bunului, susținute de opinia Curții Supreme de Justiție care
s-a expus vizavi de acest caz.

Completat prin modificarea prezentului articol cu aliniatele noi: (2) Reparația curentă presupune
intervențiile necesare în rezultatul folosinței conform destinației a bunului și care, în mod
echitabil, pot fi puse pe seama locatarului, avînd în vedere în special natura bunului, destinația
pentru care este folosit și termenul locațiunii. (3) Locatarul nu este obligat să efectueze
reparațiile curente doar pentru a înlătura efectele uzurii normale a bunului.

La fel sunt prezente inovații de rigoare la tema propusă aduse prin proiectul de modificare a
legislației civile, cum ar fi prevederile articolului 898 care prevăd că în orice caz, locatorul va fi
ținut să efectueze reparațiile necesare pentru a înlătura prejudiciul adus bunului închiriat de un
eveniment în afara controlului locatarului sau a persoanelor cărora le-a permis folosința bunului
sau accesul la el. Prezumția prevăzută la art. 892 rămîne aplicabilă.

9
Bibliografie:

1. Chibac Gh., Băieșu A., Rotari A., Efrim O., Drept civil, Contracte și succesiuni, Cartier,
Chișinău, 2010

2. CODUL CIVIL AL REPUBLICII MOLDOVA Publicat : 22.06.2002 în Monitorul

Oficial Nr. 82-86 art Nr : 661

3. Chibac Gh., Bruma Sorin, Robu Oxana, Chibac Natalia, Drept civil. Contracte și
succesiuni, Tipografia Centrală, Chișinău, 2014

4. Legea privind modernizarea Codului civil și modificarea unor acte legislative nr. 133

5. Decizia Colegiului civil şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie

din 02 iunie 2010. Dosarul nr.2ra-900/10

10