Analiza pietei imobiliare cu regim hotelier din Romania

Piata hoteliera din Romania a avut in 2017 cel de-al saptelea an consecutiv
de crestere, in cele aproape 100.000 de camere de hotel fiind inregistrate peste
20 de milioane de innoptari, un avans de 4% fata de anul precedent, respectiv
57% fata de anul 2010.

Indicele net de utilizare a locurilor de cazare in hoteluri a avansat cu 60 de

puncte procentuale, pana la 39,4%, fata de un nivel de 29,9% in 2010. Unitatile de
cazare din Romania au primit in 2017 peste 12 milioane de turisti, dintre care
2,75 milioane (23%) reprezinta turistii straini. In ceea ce priveste hotelurile,
acestea au primit 8,56 milioane de turisti, dintre care 2,37 milioane (27,6%)
reprezinta turistii straini.

Mamaia și Mamaia Nord au devenit, în ultimii ani, adevărate atracții pentru

dezvoltatorii imobiliari, care construiesc într-o veselie pe orice petec de pământ,
nisip sau spațiu verde. Clădirile răsar cu sutele, transformând Mamaia dintr-o
stațiune turistică într-un conglomerat de betoane.

Preţul unui apartament începe de la 900 euro/mp (în cazul celor de la parter)
şi ajunge la 1.000 euro/mp fără TVA pentru cele de la nivelurile superioare. Locuinţele
pot fi cumpărate şi în rate, pe o perioadă de până la cinci ani .

Daca acum cativa ani se putea achizitiona un teren cu un pret de

aproximativ 80 euro/mp, acum pretul minim de achizitionare al unui teren a
crescut de aproape 3 ori mai mult, minimul fiind de 250euro/mp, deoarece zona
s-a dezvoltat foarte mult. Agentiile imobiliare si firmele de constructii au inceput
sa achizitioneze terenuri cand pretul acestora era mai accesibil.

De ce au crescut preturile in ultimii ani ?

- Cererea de credite pentru imobiliare a crescut semnificativ

- Salariu mediu nominal brut a crescut de la 2.343 lei (anul 2012) la 3.310 lei (anul
2017) , deci cu +42%, iar dobanzile au scazut in acest timp.
- Programul Prima-Casa a continuat nejustificat, rolul fiind foarte departe de cel
declarat initial, si anume relansarea pietei imobiliare prin orientarea sociala.

De ce au scazut preturile la imobiliare cu 25% - 30% in ultimii 2 – 3 ani ?

- Este foarte probabil ca programul Prima Casa sa fie oprit cu anul urmator, sau sumele
acordate sa fie reduse semnificativ, iar banzile sa plafoneze gradul de indatorare.
 - atât ROBOR la 3 luni cât și inflația vor mai rămâne la un nivel destul de ridicat, cel
puțin peste 3% pe un orizont previzibil de 2-3 ani
- Salariile nu mai pot crește în acest ritm. Pur și simplu companiile sunt deja sufocate și
nu mai pot suporta presiunea creșterii costurilor salariale.
- Schimbări demografice: emigrarea (anul 2017 fiind maximul din istoria României și al
doilea după Siria) și natalitatea scăzută plafonează cererea pentru imobiliare.
- Oferta continuă să crească, fiind alimentată de un efect de turmă decalat cu realitatea
momentului. În ciuda victimizării publice - dezvoltatorii se plâng de creșterea
costurilor cu munca și cu materia primă -, costul / mp util de construcție a unui
rezidențial într-o zonă bună a marilor orașe NU depășește 1.000 euro / mp, în timp ce
prețul din piață este de 2.000 euro / mp (includ TVA în ambele, deoarece firma de
construcții nu rămâne cu TVA-ul care este al statului, dar acesta este plătit de către
clientul final persoană fizică).

Recomandarea mea? Stați în chirie încă 2-3 ani. O să plătiți mult mai puțin comparativ cu
contractarea unui credit acum, la care o să plătiți dobândă enormă pentru 20-30 de ani.
Folosind exemplul de mai sus, (preț = 110.000 euro, valoare = 90.000 euro), dacă cumperi
astăzi plătești 20.000 euro pentru nimic, ceea ce înseamnă aproximativ 40.000 euro plătiți în
20-30 de ani printr-un credit imobiliar. Dacă stai în chirie 2 ani (costul estimat de 10.000
euro), economisești cel puțin 30.000 euro. Dacă ai banii deja (nu cumperi printr-un credit),
poți investi în fonduri de investiții cu un randament mediu ponderat de cel puțin 5%
(randament prin care plătești chiria lunară, deci stai în chirie gratis).