UNIVERSITATEA „ALEXANDRU IOAN CUZA” IAŞI

FACULTATEA DE DREPT

MASTER
DREPTUL AFACERILOR

INSTRUMENTE JURIDICE DE GARANTARE A

PROPRIETĂłII
Lect. univ. dr. DAN CONSTANTIN TUDURACHE

SUPORT CURS

2009
 Tema I – Buna-credinŃă şi elementele sale

1. Onestitatea - fundament moral al bunei credinŃe. 2. Elementele bunei-credinŃe. 3.

Teoriile cu privire la buna-credinŃă. 4. Reaua-credinŃă. Forme de manifestare: dolul, frauda,
abuzul de drept.

1. DefiniŃia dată de Cicero: sinceritate în cuvinte (veritas) şi fidelitate în angajamente

(fidelitas).

2. Onestitatea – fundament moral al bunei-credinŃe.

Valorile morale ale onestităŃii: loialitatea (probitatea), prudenŃa, ordinea şi temperanŃa.

3. Elementele bunei-credinŃe:
a) IntenŃia dreaptă – absenŃa dolului, fraudei şi violenŃei; fidelitate în angajamente;
absenŃa îndoielii.
b) DiligenŃa – prevederea rezultatului circumscris în prevederile legii.
c) Liceitatea
d) AbŃinerea de la vătămare sau de la păgubirea altuia.

4. Teoriile cu privire la buna-credinŃă

a) Teoria regimului derogatoriu de la „dreptul strict”.
b) Teoria tripartită:
- buna-credinŃă este apropiată de echitate;
- fundamentarea pe ideea generală de loialitate în relaŃiile contractuale;
- convingerea eronată în care se află o persoană datorită unui defect al dreptului
subiectiv ori unei reguli obiective de drept.
c) Teoria bipartită:
- buna-credinŃă obiectivă
- buna-credinŃă subiectivă
Variantă a teoriei: activă/pasivă.
d) Teoria unităŃii conceptului de bună-credinŃă
e) Teoria bunei-credinŃe ca noŃiune cu efecte în domeniul responsabilităŃii şi al nulităŃii
actelor juridice.
f) Teoria literaturii juridice germane. ÎntrebuinŃează doi termeni:
- Treu un Glauben – loialitate şi încredere necesară în actele juridice
- guter Glaube – credinŃă eronată şi scuzabilă ce este echivalată unui drept.

2
g) Teoria bunei-credinŃe ca normă cu caracter general în dreptul român.
Controversa asupra textului de lege:
- art. 1 din D. 31/1954 (regulile de convieŃuire);
- art. 1899 alin. (2) C. civ.

5. Reaua-credinŃă. Forme de manifestare: dolul, frauda, abuzul de drept.

3
 Tema a II-a – Modurile de dobândire a dreptului de proprietate bazate pe buna-
credinŃă

1. Dobândirea fructelor de către posesorul de bună-credinŃă.

Posesorul de bună-credinŃă dobândeşte în proprietate fructele bunului pe care îl
posedă. Prin fructe înŃelegem produsele periodice ale unui bun, prin a căror obŃinere şi
percepere nu se alterează sau consumă substanŃa bunului respectiv. Fructele pot fi: naturale,
industriale şi civile. În conformitate cu art. 483 Cod civil, fructele, indiferent de categoria din
care fac parte, se cuvin proprietarului bunului frugifer. Dreptul proprietarului de a culege
fructele în proprietate constituie un element al atributului de folosinŃă care intră în alcătuirea
conŃinutului juridic al dreptului de proprietate.
De la regula că fructele se cuvin proprietarului există o singură excepŃie. Astfel, art.
485 Cod civil prevede că posesorul de bună-credinŃă dobândeşte în proprietate fructele
produse de bunul care-l posedă. Potrivit art. 486 Cod civil, este posesor de bună credinŃă
acela care „posedă ca proprietar în puterea unui titlu translativ de proprietate, ale cărei vicii
nu-i sunt cunoscute”. Deci, componentele bunei-credinŃe sunt: existenŃa titlului şi
necunoaşterea de către dobânditorul bunului frugifer a viciilor acestuia.
Rezultă că pentru ca posesorul să poată culege fructele în proprietate, este necesară o
singură condiŃie şi anume să fie de bună-credinŃă. Titlul ce se invocă de către posesor nu
este un element separat de buna-credinŃă, ci intrinsec acesteia, de natură a o justifica. De
aceea, titlul nu trebuie, aşa cum prevede textul art. 486 Cod civil, să fie neapărat „translativ
de proprietate”. El poate fi şi un titlu „declarativ de drepturi”; ceea ce contează este ca
posesorul să aibă convingerea fermă, lipsită de orice îndoială, că are un titlu ce-i dă dreptul la
perceperea fructelor. Justul titlu poate fi: a) titlul de dobândire de la un neproprietar; b) titlul
lovit de nulitate (considerăm că poate fi vorba doar de nulitatea relativă nu şi de nulitatea
absolută) şi c) titlul putativ (un act juridic ce nu există în realitate, ci doar în convingerea
posesorului, convingere care îi este creată de elemente obiective a căror dovadă poate fi
efectuată – de exemplu, intrarea unei persoane în posesia bunurilor unei moşteniri ca urmare
a informaŃiilor pe care le primeşte de la rudele şi vecinii celui despre a cărui moştenire este
vorba, precum că ar fi beneficiarul unui testament olograf care nu s-a găsit -).
CondiŃia bunei-credinŃe nu trebuie să fie dovedită. Din moment ce posesorul prezintă
titlul, element intrinsec al acesteia, buna credinŃă se prezumă până la proba contrară.
Această prezumŃie este instituită prin dispoziŃia art. 1899 alin. 2 din Codul civil, în sensul că:
„Buna-credinŃă se presupune totdeauna şi sarcina probei cade asupra celui ce aleargă rea-
credinŃă”.
În conformitate cu art. 487 Cod civil posesorul „încetează de a fi bună credinŃă din
momentul în care aceste vicii (ale titlului - s.n.) îi sunt cunoscute”. Aşadar, pentru ca
posesorul să poată dobândi fructele în proprietate este necesar ca la data perceperii lor să fi
fost de bună-credinŃă. El nu se mai bucură de acest beneficiu cu privire la fructele percepute
după momentul în care a cunoscut viciile titlului. Prin urmare, posesorul va fi obligat să
restituie proprietarului, împreună cu bunul, toate fructele percepute, din momentul în care a
devenit de rea-credinŃă, sau valoarea lor, precum şi fructele nepercepute.
Cu certitudine, posesorul devine de rea-credinŃă în momentul în care este somat printr-
o notificare extrajudiciară ori este chemat în judecată.
Posesorul de rea-credinŃă nu se bucură de acest beneficiu. Dimpotrivă, el este obligat
să restituie proprietarului, odată cu bunul, toate fructele percepute sau nepercepute,

4
consumate sau neconsumate. Dar, în virtutea principiului îmbogăŃirii fără justă cauză,
proprietarul este obligat, la rândul său, potrivit art. 484 Cod civil, să restituie posesorului de
rea-credinŃă toate cheltuielile necesare pe care le-a făcut, eventual, cu bunul respectiv şi
producerea sau obŃinerea fructelor. Ba mai mult, până la plata acestor cheltuieli, posesorul de
rea-credinŃă are de drept de retenŃie asupra fructelor, în limita creanŃei sale.
Prevederea art. 485 Cod civil este inaplicabilă atunci când cineva posedă cu bună-
credinŃă un bun frugifer care este obiect al dreptului de proprietate publică. Posesia de bună-
credinŃă nu poate paraliza acŃiunea în revendicare a dreptului de proprietate publică, care
este absolut imprescriptibilă. Prin urmare, posesorul de bună-credinŃă va fi obligat să restituie,
împreună cu bunul, toate fructele produse de către acesta, percepute sau nepercepute. În
măsura în care le-a consumat este îndatorat să achite valoarea lor în bani.

Uzucapiunea sau prescripŃia achizitivă.

a) NoŃiune, reglementare şi justificare.

Uzucapiunea sau prescripŃia achizitivă este un mod de dobândire a proprietăŃii sau a
altor drepturi reale cu privire la un lucru, prin posedarea neîntreruptă a acelui lucru în tot
timpul fixat de lege.
În sistemul Codului civil român în vigoare, uzucapiunea este concepută, alături de
ocupaŃiune, ca o probă absolută a dreptului de proprietate.
Uzucapiunea se justifică din mai multe puncte de vedere:
1) de cele mai multe ori, posesia (stăpânirea bunului) corespunde dreptului de proprietate;
2) stabilitatea şi securitatea juridică impun să se recunoască efectele posesiei;
3) constituie o sancŃiune împotriva fostului proprietar, care a neglijat imobilul făcând posibilă
stăpânirea lui de către un terŃ.

b) Domeniul de aplicare. Domeniul de aplicare a uzucapiunii se circumscrie numai la

categoria bunurilor imobile.
Pot fi dobândite prin uzucapiune numai bunurile imobile care se află în proprietate
privată, indiferent că titularul dreptului de proprietate este statul, o unitate administrativ-
teritorială, o regie autonomă, societate comercială cu capital de stat, mixt sau particular ori
persoanele fizice.
Nu pot fi dobândite pe această cale bunurile imobile care fac parte din domeniul
public naŃional şi din domeniul public local, fiind scoase din circuitul civil general.
Imprescriptibilitatea acestor bunuri este prevăzută expres în art. 5 alin. 2 din Legea nr.
18/1991 şi art. 11 din Legea nr. 213/1998. De asemenea, art. 1844 Cod civil, dispune că: „Nu
se poate prescrie domeniul lucrurilor care, prin natura lor proprie sau printr-o declaraŃie a
legii, nu pot fi obiecte de proprietate privată, ci sunt scoase afară din comerŃ”. Tot astfel, art.
136, pct. 4 din ConstituŃie prevede: „Bunurile proprietate publică sunt inalienabile”. În măsura
în care sunt inalienabile, bunurile din domeniul public sunt şi imprescriptibile.

c) Uzucapiunea în sistemul Codului civil.

Reglementările Codului civil cu privire la felurile şi condiŃiile uzucapiunii se aplică
numai în acele teritorii în care publicitatea imobiliară s-a realizat, respectiv încă se realizează,
cu titlu tranzitoriu, prin registre de transcripŃii şi inscripŃii.
Pot fi obiect al uzucapiunii numai imobilele existente în circuitul civil.

5
Uzucapiunea poate fi de două feluri:
a) uzucapiunea de 30 de ani sau uzucapiunea lungă;
b) uzucapiunea de 10 până la 20 de ani sau uzucapiunea scurtă.
a) Uzucapiunea de 30 de ani. Spre a putea dobândi proprietatea bunului prin
uzucapiunea prelungită, posesorul trebuie să îndeplinească 2 condiŃii:
- să existe o posesie de 30 de ani;
- posesia să fie utilă, adică să nu fie afectată de vreun viciu.
b) Uzucapiunea scurtă presupune îndeplinirea următoarelor condiŃii:
- să existe o posesie utilă;
- posesia utilă să se întemeieze pe un just titlu;
- posesia să dureze de la 10 la 20 de ani;
- posesia să fie de bună-credinŃă.
Just titlu este orice act translativ de proprietate care provine de la altcineva decât
proprietarul (de exemplu, vânzare-cumpărare, donaŃie, contract de întreŃinere). Un act nul
absolut nu poate constitui just titlu.
Buna-credinŃă a posesorului constă în convingerea greşită a posesorului că a dobândit
de la adevăratul proprietar. Buna-credinŃă trebuie să existe în momentul intrării în posesie.
Termenul de 10 până la 20 de ani se determină pentru fiecare caz în parte, astfel:
- termenul este de 10 ani atunci când proprietarul imobilului are domiciliul în aceeaşi
circumscripŃie de Curte de apel cu imobilul;
- termenul este de 20 de ani atunci când proprietarul imobilului locuieşte în raza teritorială a
altei CurŃi de apel decât cea în care se află imobilul.
- în cazul în care proprietarul imobilului a locuit parte de timp în aceeaşi circumscripŃie
teritorială de Curte de apel cu a imobilului şi parte de timp, într-o altă circumscripŃie,
pentru fiecare an de absenŃă din cei 10, se cere să treacă 2 ani cât are domiciliul în
circumscripŃia unei alte curŃi de apel decât cea a imobilului.

d) Uzucapiunea în sistemul cărŃilor funciare. În unele teritorii ale Ńării – Transilvania,

Banat şi Bucovina – unde s-a aplicat sistemul de publicitate imobiliară prin cărŃi funciare
prevăzut de Legea nr. 115/1938, uzucapiunea este reglementată diferit.
Legea nr. 115/1938 reglementează în art. 27 şi art. 28 două cazuri de uzucapiune:
uzucapiunea tabulară şi uzucapiunea extratabulară.
A. Uzucapiunea tabulară. Art. 27 din Legea nr. 115/1938 prevede că în cazul în care
s-au înscris drepturi fără cauză legitimă, adică pe baza unui titlu nevalabil, acele drepturi
reale pot fi dobândite dacă titularul înscris în cartea funciară a posedat imobilul cu bună-
credinŃă, potrivit legii, timp de 10 ani.
Acest caz de uzucapiune poartă denumirea de uzucapiune tabulară sau prin
convalescenŃa titlului. Expresia de uzucapiune tabulară este de natură a evidenŃia faptul că
dreptul de proprietate sau alt drept real ce se dobândeşte, este deja înscris sau întabulat în
cartea funciară pe numele uzucapantului. Se afirmă că se realizează prin convalescenŃa
titlului, pentru faptul că titlul pe baza căruia s-a făcut întabularea, deşi nevalabil, prin trecerea
termenului de 10 ani, se curăŃă de viciile sale, se vindecă, devenind pe deplin valabil.
Termenul de 10 ani este şi termenul în care se prescriu toate acŃiunile de carte funciară prin
care s-ar mai putea contesta validitatea înscrierii în cartea funciară. În acest fel, starea de
aparenŃă tabulară creată prin întabulare, se consolidează punându-se de acord cu realitatea
sau starea de fapt. Uzucapiunea produce efecte retroactive, de la data întabulării acelui drept
în cartea funciară.

6
 B. Uzucapiunea extratabulară. Art. 28 alin. 1 din Legea nr. 115/1938 prevede că
posesorul unui bun imobil care l-a posedat, în condiŃiile legii, timp de 20 de ani de la moartea
proprietarului înscris în cartea funciară, va putea cere întabularea dreptului în favoarea sa, în
temeiul uzucapiunii. De asemenea, va putea cere înscrierea dreptului său, cel ce a posedat
un bun nemişcător în condiŃiunile legii, timp de 20 ani, socotiŃi de la înscrierea în cartea
funciară a declaraŃiei de renunŃare la proprietate.
Denumirea de uzucapiune extratabulară este dată de împrejurarea că dobândirea
dreptului de proprietate de către posesorul imobilului are loc fără să fi fost întabulat, la
începerea posesiei, în cartea funciară.
CondiŃiile cerute de lege pentru a putea invoca această uzucapiunii sunt:
- titularul dreptului întabulat în cartea funciară să fie decedat ori să existe o declaraŃie
de renunŃare la proprietate;
- uzucapantul să posede imobilul timp de cel puŃin 20 de ani de la moartea
proprietarului tabular ori de la data declaraŃiei de renunŃare la proprietate;
- posesia să fie utilă, indiferent de buna-credinŃă sau reaua-credinŃă a posesorului.
Întabularea dreptului real dobândit de uzucapant are loc potrivit procedurii
reglementate de art. 130 din Legea nr. 115/1938, la cererea uzucapantului. Cererea de
întabulare se adresează Biroului de carte funciară din raza teritorială a judecătoriei de la locul
situării imobilului şi va fi publicată prin afişare, pentru ca cei interesaŃi să poată face opoziŃii.
Dacă în termen de o lună, nu s-au făcut opoziŃii, registratorul de la biroul carte funciară va
dispune, prin încheiere, întabularea dreptului de proprietate dobândit prin uzucapiune. Atunci
când s-au făcut opoziŃii, ele se notează în cartea funciară şi cauza se va trimite instanŃei de
judecată spre soluŃionare.

e) JoncŃiunea posesiilor
Regula exprimată de art. 1859 C.civ. este aceea a “autonomiei posesiilor”, în sensul că
fiecare posesor începe în persoana sa o nouă posesie.
Prin excepŃie – art. 1860 C.civ. – recunoaşte facultatea joncŃiunii posesiilor, adică
posesorul actual pentru a opune prescripŃia achizitivă, poate adăuga la timpul posesiei sale
durata de timp a posesorului anterior, durata posesiei autorului său.
Pentru a opera joncŃiunea posesiilor, trebuie îndeplinite două condiŃii:
- să fie o posesie propriu-zisă;
- posesorul actual să fie un succesor în drepturi a posesorului anterior (ex. dobândire prin
moştenire, printr-un act juridic, etc.).
Se pot întâlni următoarele situaŃii:
a) posesia dobânditorului este de bună-credinŃă şi cu just titlu, iar a autorului de rea-
credinŃă. În această situaŃie există două posibilităŃi: de a începe o nouă prescripŃie de
la 10 la 20 de ani; de a opera joncŃiunea posesiilor, situaŃie în care va opera
uzucapiunea de 30 de ani – are interes pentru această joncŃiune a posesiilor atunci
când timpul rămas până la îndeplinirea termenului de 30 de ani ar fi mai mic decât
timpul necesar îndeplinirii uzucapiunii de scurtă durată;
b) când posesia dobânditorului este de rea-credinŃă, iar cea a autorilor este cu bună-
credinŃă şi just titlu, atunci va opera uzucapiunea de 30 de ani, indiferent că se
foloseşte numai de timpul posesiunii sale ori recurge la joncŃiunea posesiilor – acest
ultim caz se devansează termenul de începere a curgerii termenului de prescripŃie
achizitivă;
c) când posesia dobânditorului este de aceeaşi natură cu a autorilor, după caz, va opera

7
 fie uzucapiunea scurtă fie cea de lungă durată. Eventuala invocare a joncŃiunii
posesiilor va devansa termenul de începere a curgerii termenului de prescripŃie
achizitivă.

f) Modul de calcul a termenului este al comutaŃiei intermediare – ziua în care începe

prescripŃia nu se ia în calcul, însă ultima zi se ia în calcul.

g) Întreruperea şi suspendarea prescripŃiei.

Întreruperea prescripŃiei, poate fi: naturală şi civilă.
a) întreruperea naturală a prescripŃiei achizitive se realizează în două situaŃii:
- când posesorul este şi rămâne lipsit de folosinŃa lucrului, fie de adevăratul proprietar,
fie de o terŃă persoană timp de 1 an;
- când lucrul este declarat imprescriptibil în urma unei transformări legale a naturii sau
destinaŃiei sale.
b) întreruperea civilă a prescripŃiei achizitive. Cauzele de întrerupere au fost considerate
comune cu cele aplicabile la materia prescripŃiei extinctive:
- recunoaşterea dreptului din partea posesorului;
- cererea de chemare în judecată – este vorba de acŃiunea în revendicare, chiar dacă a
fost introdusă la o instanŃă necompetentă;
- actul începător de executare (exemplu: somaŃia de executare în procedura executării
silite imobiliare directe, sechestrul, comandamentul). În cazul prescripŃiei achizitive, act
începător de executare îl constituie cererea de executare a hotărârii definitive şi irevocabile
obŃinute de către proprietar în acŃiunea în revendicare. Acest act are drept efect întreruperea
a două prescripŃii: pe de-o parte prescripŃia dreptului de a cere executarea silită a respectivei
hotărâri, iar pe de altă parte prescripŃia achizitivă ce a începută să curgă în favoarea pârâtului
posesor de la data rămânerii irevocabile a sentinŃei.
PrescripŃia nu este întreruptă dacă s-a pronunŃat încetarea procesului, dacă cererea de
chemare în judecată sau de executare a fost respinsă, anulată sau dacă s-a perimat, ori dacă
cel care a făcut-o a renunŃat la ea.
Suspendarea prescripŃiei nu înlătură timpul scurs anterior cauzei de suspendare.
Cazuri: - cât timp cel împotriva căruia curge prescripŃia este împiedicat de un caz de forŃă
majoră;
- cât timp cel care se pretinde proprietar ori cel care invocă uzucapiunea se afla în
rândurile forŃelor armate ale României, iar acestea sunt puse pe picior de război. Calitatea de
cadru militar, de militar în termen ori rezervist concentrat nu este suficientă, fiindcă este
necesar ca forŃele armate din care face parte militarul să se afle pe picior de război (situaŃii
precum starea de război, mobilizarea ori desfăşurarea unor misiuni şi operaŃiuni care potrivit
legii, determină încadrarea respectivelor unităŃi militare în categoria de unităŃi ce desfăşoară
operaŃiuni în zone de conflict - de exemplu, unităŃile aflate în misiune în alte Ńări, pe baza
tratatelor şi acordurilor internaŃionale la care România este parte, pentru menŃinerea păcii -);
- între părinŃi sau tuturor şi cei care se află sub ocrotirea lor, cât timp socotelile nu au
fost date şi aprobate;
- prescripŃia nu curge împotriva celui lipsit de capacitate de exerciŃiu, cât timp nu are
reprezentant legal;
- prescripŃia nu curge între soŃi în timpul căsătoriei.

8
 h) Efectele uzucapiunii
1) Dobândirea proprietăŃii sau a altui drept real asupra lucrului de către posesor, cu efect
retroactiv (chiar din ziua în care a început posesia);
2) uzucapiunea este un mod de dobândire originar. Dreptul de proprietate se naşte în
patrimoniul proprietarului uzucapant, liber de sarcinile constituite de către proprietarul
anterior.
Invocarea uzucapiunii poate avea loc pe calea acŃiunii în justiŃie – acŃiune în constatare
– ori pe cale de excepŃie (indirectă). Constatarea intervenirii uzucapiunii trebuie cerută de cel
interesat şi nu se face din oficiu.
RenunŃarea la uzucapiune poate avea loc numai după împlinirea termenului, prin
recunoaştere sau tacit. Creditorii, precum şi orice altă persoană interesată pote invoca
prescripŃia la care debitorul său a renunŃat.

Accesiunea imobiliară artificială (incorporaŃiunea)

Acest mod de dobândire a proprietăŃii se referă la dobândirea construcŃiilor şi
plantaŃiilor.
SituaŃii: 1) când construcŃia sau plantaŃia este făcută de proprietarul terenului cu
materialele altcuiva. Legea prevede că lucrările devin proprietatea celui care este proprietarul
terenului. Proprietarul terenului are obligaŃia de a despăgubi pe constructor cu preŃul
materialelor şi despăgubiri (daune interese);
2) când lucrările sunt făcute de o persoană cu materialele proprii pe terenul altuia.
a) constructorul este de rea-credinŃă. El ştie că este terenul altuia. Proprietarul terenului are
un drept de opŃiune între: - de a păstra lucrările cu obligaŃia de a plăti valoarea materialelor şi
preŃul muncii fără a se lua în considerare sporirea valorii fondului;
- de a obliga pe constructor să-şi ridice lucrările pe cheltuiala sa,
eventual cu obligaŃia de a plăti daune interese.
b) constructorul de bună-credinŃă. Nu ştie că realizează lucrarea pe terenul altuia sau are
convingerea că el deŃine un titlu în virtutea căruia îi este permis să realizeze lucrarea pe
terenul altuia.
Proprietarul terenului devine proprietarul lucrărilor fără a solicita desfiinŃarea lor şi are
dreptul de a opta numai în privinŃa despăgubirilor ce trebuie să le plătească celui care a
construit, adică între: - achitarea contravalorii materialelor şi a muncii;
- achitarea sumei egale cu creşterea valorii fondului.

Dobândirea dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile prin posesia de

bună-credinŃă.

Regula pe care o formulează art. 1909 C.civ. este aceea că, în materia bunurilor
mobile, posesiunea de bună-credinŃă valorează titlu de proprietate.
Aşa fiind, spre deosebire de revendicarea bunurilor imobile unde posesia instituie
numai o simplă prezumŃie relativă de proprietate, ce poate fi răsturnată prin probă contrară,
tăria deosebită dată posesiei de bunuri mobile care, instituie o prezumŃie absolută de
proprietate, face ca, în cele mai multe cazuri, revendicarea bunurilor mobile să devină
imposibilă.
Aplicarea art. 1909 alin. 1 impune îndeplinirea unor condiŃii.
În primul rând, regula amintită se aplică în privinŃa bunurilor mobile care pot fi

9
posedate, deci, numai a bunurilor mobile corporale, căci numai acestea sunt susceptibile de
detenŃiunea materială. ExcepŃie: bunuri mobile incorporale – titlurile la purtător -.
O a doua condiŃie care trebuie îndeplinită de bunul mobil este aceea că el trebuie privit
în mod individual. Art. 1909 alin. 1 C.civ. nu se aplică în privinŃa bunurilor mobile care
formează o universalitate; de exemplu nu se aplică unei succesiuni.
Prevederile art. 1909 alin. 1 pot fi invocate numai de terŃul dobânditor care, cu bună-
credinŃă, dobândeşte bunul de la un detentor precar căruia adevăratul proprietar i l-a
încredinŃat de bunăvoie.
Atunci când actualul deŃinător al bunului, dobânditor de bună-credinŃă de la un detentor
precar căruia bunul i-a fost încredinŃat de adevăratul proprietar (de exemplu: în depozit, cu
titlu de împrumut), l-a primit de la detentor cu titlu gratuit (cum ar fi ca dar manual), nu mai
subzistă raŃiunea ca lui să i se consolideze dreptul de proprietate asupra bunului astfel primit,
prin sacrificarea intereselor adevăratului proprietar. AcŃiunea proprietarului originar trebuie să
fie admisă, iar terŃul dobânditor se va întoarce împotriva detentorului precar.
CondiŃiile pe care trebuiască le întrunească posesia bunului mobil, spre a fi aplicabile
prevederile art. 1909 alin. 1 C.civ.:
a) posesia trebuie să fie reală, în sensul că terŃul dobânditor trebuie să îndeplinească
concomitent şi cumulativ, în persoana sa, ambele elemente ale posesiei, animus şi corpus.
b) posesia să fie utilă, adică posesia să fie neviciată.
În plus, posesia trebuie să fie de bună-credinŃă. Buna-credinŃă a terŃului dobânditor
este, în realitate, nu numai o condiŃie cerută în persoana acestuia, dar şi o calitate a posesiei
pe care el o invocă, şi ea trebuie să existe la momentul intrării efective în posesie, iar nu de la
momentul încheierii contractului între dobânditorul de bună-credinŃă şi detentorul care l-a
înstrăinat.
Au existat opinii potrivit cărora, pe lângă buna-credinŃă, şi separat de ea, ar trebui să
existe un just titlu, în aceleaşi condiŃii în care acesta este cerut în cazul uzucapiunii de 10-20
de ani. Literatura de specialitate şi practica mai recentă au ajuns la concluzia că aplicarea art.
1909 alin. 1 C.civ. nu necesită existenŃa unui just titlu, ca element separat de buna-credinŃă.

10
 Tema a III-a - Validarea aparenŃei de drept

1. NoŃiunea de aparenŃă în dreptul civil. Conexiunea cu buna-credinŃă. Lipsa

justului-titlu. AparenŃa constituie un efect al bunei-credinŃe. Teoria aparenŃei se bazează pe
existenŃa erorii scuzabile la terŃii beneficiari ai actelor încheiate de către titularul aparent al
dreptului. Eroarea trebuie să fie atât o eroare comună a celorlalŃi participanŃi la circuitul civil,
care ar fi fost puşi în situaŃia să contracteze în aceleiaşi condiŃii, precum şi o eroare
individuală, adică eroarea în care se află chiar beneficiarul actului încheiat cu titularul
aparent.1
Prin validarea aparenŃei de drept, buna-credinŃă are efecte mult mai energice, pentru
că nu mai trebuie să fie însoŃită de just titlu, cum se întâmplă la uzucapiunea scurtă, şi nici nu
se mai cere exercitarea unei posesii pe timpul arătat de lege. Efectul este instantaneu.
În dreptul civil, aparenŃa are un sens material, prin care se înŃelege ceea ce este vizibil,
constituie un semn exterior; de exemplu, servituŃile aparente la care fac referire dispoziŃiile
articolului 622 alineatul (3) din Codul civil.
În afara sensului material, prin aparenŃă se înŃelege o „situaŃie veridică, dar contrară
realităŃii”.2 În ciuda faptului că avem de-a face cu un drept aparent, însă, inexistent în
realitate, acordându-se încredere situaŃiei aparente, se recunosc unele efecte juridice. Acest
înŃeles al noŃiunii de aparenŃă este avut în vedere în teoria aparenŃei.
Titularul aparent se comportă faŃă de ceilalŃi participanŃi la circuitul civil ca şi cum ar fi
adevăratul titular al dreptului pe care îl pretinde. Titularul aparent, prin comportamentul său şi
prin titlurile pe care le produce, creează o eroare comună la acei participanŃi la circuitul civil
cu care are ocazia de a intra în raporturi juridice, astfel că este considerat ca fiind adevăratul
titular al dreptului.
Dacă titularul aparent încheie un act juridic cu un terŃ de bună-credinŃă, actul poate fi
menŃinut şi opus adevăratului titular al dreptului. La rândul său, dobânditorul este în eroare cu
privire la împrejurarea că înstrăinătorul nu are calitatea de titular al dreptului de care a dispus.
Din cele expuse reiese că între buna-credinŃă şi aparenŃă există o strânsă conexiune.
Nu se poate da eficienŃă aparenŃei în lipsa bunei-credinŃe.
Ajungându-se la sacrificarea titularului real al dreptului cu privire la care s-a
tranzacŃionat, prin validarea aparenŃei de drept se creează excepŃii deosebit de grave de la
următoarele principii fundamentale ale dreptului civil: a) nimeni nu poate fi obligat în absenŃa
manifestării consimŃământului său; b) nimeni nu poate transmite mai multe drepturi decât are;
şi c) actul lovit de nulitate nu poate produce nici un efect. Tocmai derogarea de la aceste
reguli importante ale dreptului civil, impune ca, pentru a nu se ajunge la un arbitrariu prin
transformarea excepŃiei în regulă, validarea aparenŃei de drept să fie aplicată cu multă
chibzuinŃă, numai în acele cazuri în care s-ar justifica a se prefera dobânditorul de bună-
credinŃă ce s-a bazat pe aparenŃă, în detrimentul veritabilului proprietar.

1
A se vedea Dimitrie Gherasim, Buna-credinŃă în raporturile juridice civile, Editura Academiei, Bucureşti,
1981, p. 206.
2
Dimitrie Gherasim, op. cit., p. 206.

11
 2. Teoriile cu privire la ideea de aparenŃă. Pentru explicarea mecanismului şi a
efectelor aparenŃei au fost emise mai multe teorii. Prin unele dintre ele se încearcă explicarea
validării aparenŃei prin întrebuinŃarea regulilor aplicabile în cadrul altor instituŃii juridice (teoria
aplicării regulilor de la simulaŃie, teoria reprezentării şi a gestiunii de afaceri şi teoria culpei),
iar altele prezintă o explicaŃie originală, diferită de fundamentarea unor instituŃii juridice cu
care s-ar asemăna. 3
2.1. Aplicarea regulilor de la simulaŃie. S-a considerat că actele îndeplinite de
titularul aparent ar trebui menŃiune astfel cum, în materia simulaŃiei, terŃii de bună-credinŃă îşi
pot sprijini apărarea pe actul aparent, deşi, acesta nu corespunde realităŃii, fiind contrazis de
actul secret.
Teoria nu este la adăpost de critică, pentru că simulaŃia în actele juridice este rezultatul
unui acord stabilit de două persoane, ceea ce nu se întâmplă în cazul aparenŃei, unde chiar
participantul la actul juridic este de bună-credinŃă şi devine beneficiar al situaŃieie juridice
aparente.
SimulaŃia creează situaŃii relative. Ceea ce este secret faŃă de unii participanŃi la
circuitul civil, poate fi cunoscut faŃă de alŃii. În raport de acest aspect, se vor putea prevala
sau nu de actul aparent, pentru a-i menŃine efectele, deşi nu este conform realităŃii. În cazul
aparenŃei nu există această această divizare a terŃilor, pentru că suntem în prezenŃa erorii
comune şi invincibile.
2.2. Teoria reprezentării şi a gestiunii de afaceri. În cadrul acestei teorii s-a
considerat că la momentul încheierii actelor cu terŃul de bună-credinŃă, titularul aparent ar fi
acŃionat ca un reprezentant al titularului veritabil sau ca un gerant de afaceri al acestuia.
Teoria nu poate fi primită pentru că titularul aparent nu are intenŃia de a gera interesele
titularului veritabil al dreptului, pe de-o parte, şi încheie actele în numele său propriu, pe de
altă parte.
Teoria reprezentării nu poate fi primită şi pentru motivul că spre deosebire de
reprezentare, din actul încheiat, titularul aparent acŃionând în nume propriu, dobândeşte
obligaŃiile specifice actului încheiat cu terŃul de bună-credinŃă.
2.3. Teoria culpei titularului veritabil. În cadrul acestei teorii s-a susŃinut că titularul
dreptului se face vinovat pentru neexercitarea dreptului său, înlesnind astfel, crearea unei
aparenŃe necorespunzătoare realităŃii, iar pentru repararea prejudiciului pe care i l-ar crea
terŃului, trebuie să recunoască efectele actului juridic încheiat în condiŃiile aparenŃei. Titularul
dreptului îşi asumă un adevărat risc de a-şi pierde dreptul pentru a se garanta securitatea
circuitului civil. S-a considerat că exercitarea dreptului constituie chiar o obligaŃie pentru
titular, iar încălcarea acestei obligaŃii dă naştere răspunderii în raport cu terŃul dobânditor de
bună-credinŃă.
Considerăm că este de apreciat în această teorie, faptul că se discută despre
contribuŃia titularului veritabil la crearea situaŃiei aparente cărei îi cade victimă terŃul
dobânditor de bună-credinŃă. Este corect că pasivitatea titularului real care nu exercită
dreptul, nu promovează acŃiunile în justiŃie pentru apărarea dreptului său, favorizează
uzurparea dreptului de către cel care devine titularul aparent şi generarea erorii comune.
Însă, teoria nu poate fi primită pentru că este exagerat a se transforma facultatea de
exercitare a unui drept într-o obligaŃie.

3
Pentru detalii, a se vedea Dimitrie Gherasim, op. cit., p. 208 şi urm.

12
 2.4. Critica teoriilor. AparenŃa se bazează pe buna-credinŃă a terŃului dobânditor
şi pe eroarea comună. Toate teoriile care au încercat să explice funcŃionarea aparenŃei prin
împrumutarea regulilor aplicabile altor instituŃii juridice s-au dovedit a fi insuficiente.
Trebuie admis că aparenŃa se fundamentează pe buna-credinŃă a terŃului dobânditor
care a încheiat actul cu titularul aparent, şi pe eroarea comună.

3. Elementele aparenŃei. Pentru a i se da eficienŃă, aparenŃa trebuie să întrunească

atât elemente materiale, cât şi elemente psihologice.
3.1. Elementele materiale ale aparenŃei. Elementele materiale ale aparenŃei sunt:
publicitatea, notorietatea, persistenŃa şi actul juridic.
3.1.1. Publicitatea. Publicitatea trebuie înŃelească atât în sensul manifestării publice a
exerciŃiului unui drept pe care titularul aparent nu-l are,4 dar şi în înŃelesul de îndeplinire a
măsurilor de publicitate imobiliară acolo unde sunt cerute de către lege.
Îndeplinirea formalităŃilor de publicitate imobiliară, raportat la sistemul de publicitate
imobiliară aplicabil la momentul respectiv în localitatea în care se află situat imobilul în
discuŃie, este de natură să creeze convingerea că cel care beneficiază de înscrierea în
registrul de publicitate este chiar titularul dreptului.5
Considerăm că nu poate fi concepută ideea de aparenŃă în condiŃiile în care titularul ar
exercita o posesie clandestină a bunului asupra căruia efectuează actul de dispoziŃie pe de-o
parte, şi nu ar îndeplini toate condiŃiile de publicitate imobiliară, pe de altă parte. Lipsa
îndeplinirii formalităŃilor de publicitate imobiliară are implicaŃii şi asupra elementelor
psihologice, pentru că ar trebui să creeze îndoiala în mintea terŃului care contractează cu un
asemenea înstrăinător. Or, se cunoaşte că îndoiala înlătură buna-credinŃă.
3.1.2. Notorietatea şi persistenŃa. SituaŃia juridică aparentă, dar nereală, trebuie să
fie de notorietate publică, toŃi participanŃii la circuitul civil ce sunt ŃinuŃi să trateze cu titularul
aparent, având convingerea că acesta şi nu o altă persoană este titularul dreptului. Starea de
notorietate trebuie să fie caracterizată de persistenŃă, în sensul că trebuie să aibă o durată
îndelungată şi să fie constantă.
3.1.3. Actul juridic. ExistenŃa actului juridic trebuie să fie privită din două puncte de
vedere: a) actul juridic ce stă la baza aparenŃei (actul de dobândire al titularului aparent); şi b)
actul juridic încheiat de către titularul aparent cu terŃul de bună-credinŃă. Titlul oneros şi titlul
particular al actului.
Sub primul aspect, trebuie să existe un titlu aparent de dobândire a dreptului de către
titularul aparent. Acest titlu trebuie să fie apt să creeze convingerea că titularul aparent a
dobândit în mod valabil dreptul pe care îl pretinde. Pentru a avea o asemenea aptitudine, titlul
prezentat trebuie să întrunească, cel puŃin din punct de vedere formal, toate condiŃiile de
validitate. ÎnfăŃişarea unui act autentic de dobândire a dreptului de proprietate asupra
imobilului tranzacŃionat, cu îndeplinirea formalităŃii de înscriere a dreptului în cartea funciară,
este de natură să creeze impresia că titularul aparent deŃine un titlu valabil de dobândire a
dreptului; aparent s-a manifestat consimŃământul de către înstrăinător, însă, acest
consimŃământ ar putea să fie viciat, împrejurare cu privire la care terŃul dobânditor este străin.
Tot astfel, se poate considera în cazul în care prezintă un certificat de moştenitor emis de
către notarul competent să instrumenteze procedura dezbaterii succesorale în cauza
4
A se vedea Ştefan Rauschi, Gheorghe Popa, Ştefania Rauschi, Drept civil. Teoria generală. Persoana
fizică. Persoana juridică, Editura Junimea, Iaşi, 2000, p. 119.
5
A se vedea Tribunalul Suprem, col. civ., dec. nr. 1433 din 3 octombrie 1957, în C.D. 1957, p. 70 şi urm.

13
respectivă.
În ce priveşte actul juridic încheiat între titulatul aparent şi terŃ, de asemenea, acesta
trebuie să îndeplinească toate condiŃiile unui act juridic, adică ale unui titlu regulat. Acest act
trebuie să fie cu titlu oneros şi cu titlu particular. Este firesc ca terŃul dobânditor de bună-
credinŃă să fie preferat în detrimentul adevăratului titular al dreptului numai în ipoteza în care
dobândirea de la titularul aparent se face printr-un act cu titlu oneros.6 FaŃă de dobânditorul
cu titlu gratuit al unui imobil, se aplică fără restricŃii principiul resoluto iure dantis resolvitur jus
accipientis, dat fiind că, în raport cu acest terŃ care încearcă să păstreze un profit obŃinut fără
prestarea unui contraechivalent (certat de lucro captando), este justificat a fi ocrotită
persoana de la care provine dreptul transmis, fiindcă aceasta din urmă ar suferi o pagubă
(certat de damno vitando).
3.2. Elementele psihologice ale aparenŃei. Latura psihologică a aparenŃei este
reprezentată de eroarea comună şi de eroarea individuală a terŃului dobânditor.
Nu interesează poziŃia psihologică a titularului aparent. Indiferent că acesta acŃionează
cu bună-credinŃă ori cu rea-credinŃă, dacă sunt întrunite toate condiŃiile pentru validarea
aparenŃei de drept, efectele actului juridic vor fi menŃiune în raport cu terŃul dobânditor de
bună-credinŃă.
3.2.1. Eroarea comună. Acest element psihologic al aparenŃei constă în convingerea
pe care o au participanŃii la circuitul civil că titularul aparent ar fi adevăratul titular al dreptului.
Eroarea, chiar comună, trebuie să fie una scuzabilă, adică nu va fi primită eroarea ce ar fi
putut fi înlăturată prin măsuri minime impuse de prudenŃa normală în gestionarea
patrimoniului şi întocmirea diverselor acte juridice asupra bunurilor. Pentru terŃul dobânditor,
eroarea comună constituie un element obiectiv şi exterior, pe care se sprijină buna sa
credinŃă, jucând un rol similar justului titlu. Astfel, se explică formularea potrivit căreia eroarea
comună creează dreptul (error communis facit jus).7
Eroarea este comună atunci când este împărtăşită de un număr cât mai mare de
participanŃi la circuitul civil. Ar fi absurd să se pretindă să fie prezentă la toŃi oamenii. Imporant
este să fie prezentă la toŃi acei participanŃi la circuitul civil care ar fi ŃinuŃi să acŃioneze în
aceleaşi condiŃii ca şi terŃul dobânditor.
Eroarea comună este caracterizată de două trăsături: invincibilitatea şi credinŃa
legitimă. Acestea nu sunt cerute cumulativ, ci pentru unele situaŃii se vorbeşte despre
invincibilitate, iar pentru alte situaŃii, se consideră că este suficientă credinŃa legitimă.8
Invincibilitatea erorii comune îl scuteşte pe terŃul de bună-credinŃă de a mai dovedi
piedicile pe care el însuşi le-ar fi întâlnit în cercetarea cauzelor ascunse, uneori îndepărtate
ale nevalabilităŃii titlului autorului său (titularul aparent). Fiind prezentă la un număr cât mai
mare de persoane ce ar fi fost Ńinute să contracteze în împrejurări similare, eroarea comună
creează o prezumŃie de invincibilitate.
CredinŃa legitimă se referă la convingerea terŃului că titularul aparent are calitatea de
veritabil titular al dreptului şi că nu are de efectuat alte verificări. CredinŃa legitimă este
aplicabilă situaŃiei mandatului aparent. În acest caz, pentru că nu se tratează direct cu titularul
dreptului (de data aceasta avem de-a face cu titularul veritabil al dreptului), ci cu un pretins
6
A se vedea Octavian CăpăŃână, Nulitatea actului juridic civil, în Paul Cosmovici (coordonator), Tratat
de drept civil, Editura Academiei, Bucureşti, 1989, p. 246-247.
7
A se vedea Gabriel Boroi, Drept civil. Partea generală. Persoanele, Editura All Beck, Bucureşti, 2001,
p. 253.
8
A se vedea Dimitrie Gherasim, op. cit., p. 213.

14
mandatar (cu privire la care terŃul are convingerea că îl reprezintă şi îl angajează pe
adevăratul titular al dreptului). Ar fi şi greu de îndeplinit o condiŃie de eroare comună cu privire
la existenŃa unui mandat, când se cunoaşte că, de cele mai multe ori, mandatul este dat unei
persoane pentru o operaŃiune determinată.
3.2.2. Eroarea individuală a terŃului dobânditor. Astfel cum s-a arătat în mod
constant, aparenŃa funcŃionează numai în folosul terŃului de bună-credinŃă care s-a sprijinit pe
situaŃia juridică publică, notorie şi persistentă creată de către titularul aparent al dreptului.
Buna-credinŃă a terŃului dobânditor este prezumată. Pentru a se recunoaşte efectele
aparenŃei, trebuie dovedită eroarea comună; mai exact, trebuie dovedite acele condiŃii
materiale ce erau apte să creeze convingerea colectivă că titularul aparent şi nu altă
persoană deŃine dreptul. Din împrejurarea existenŃei unei erori comune se poate trage
concluzia că în aceeaşi eroare s-a aflat şi terŃul dobânditor.9
Evident, că şi în această materie, prezumŃia de bună-credinŃă a dobânditorului este
relativă, putând fi răsturnată făcându-se dovada că a avut cunoştinŃă de adevărata situaŃie a
dreptului pe care l-a dobândit, sau că a eroarea în care s-a aflat nu era una scuzabilă. Cea
mai mică îndoială cu privire la unele aspecte ale dobândirii dreptului de către titularul aparent
sau autorii acestuia, este de natură să înlăture buna-credinŃă.

4. Efectele aparenŃei. AparenŃa produce efecte în ce priveşte dovada existenŃei unui

drept în favoarea unei persoane şi în sensul validării actului nul. ConsecinŃele validării unui
act nul trebuie analizate în ce priveşte: a) raporturile dintre titularul adevărat şi terŃul de bună
credinŃă; b) raporturile dintre titularul adevărat şi titularul aparent; şi c) raporturile dintre
titularul aparent şi terŃ.
Titularul adevărat al dreptului este Ńinut să suporte efectele actului încheiat între
titularul aparent şi terŃ. În conflictul dintre aceste persoane, câştig de cauză va avea terŃul
dobânditor de bună-credinŃă.
Titularul aparent al dreptului nu dobândeşte drepturi în contra veritabilului titular. În
consecinŃă, titularul aparent va fi Ńinut să despăgubească pe veritabilul titular care a fost
deposedat de dreptul său.
Întinderea obligaŃiei de despăgubire va fi diferită în raport de buna-credinŃă sau de
reaua-credinŃă a titularului aparent. Este posibil ca titularul aparent, la rândul său, să fi fost
convins de temeinicia titlului de care a beneficiat, situaŃie în care vorbim de un titular aparent
de bună-credinŃă căruia i se va aplica regimul posesorului de bună-credinŃă (va păstra
fructele culese şi va restitui numai preŃul încasat din înstrăinarea bunului, iar nu valoarea
bunului de la momentul cererii de chemare în judecată).10
Titularul aparent de rea-credinŃă va Ńinut la o reparare integrală a prejudiciului, în
sensul că va restitui fructele percepute, precum va plăti contravaloarea celor pe care nu le-a
cules şi a celor care au fost conferite terŃului dobânditor de bună-credinŃă. În privinŃa
despăgubirii pentru bunul ieşit în mod irevocabil din patrimoniul titularului veritabil, va fi Ńinut la
plata valorii bunului de la momentul cererii de chemare în judecată, precum şi a oricăror alte
daune ce i-au fost pricinuite de pierderea respectivului drept.
În ce priveşte raporturile dintre titularul aparent şi terŃ, în principiu, între aceste
persoane, nu se nasc raporturi deosebite din starea de aparenŃă. Pentru ipoteza în care nu se
9
A se vedea C. Hamangiu, I. Rosetti Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de Drept civil român, volumul III,
Editura All, Bucureşti, 1998, p. 311.
10
A se vedea C. Hamangiu, I. Rosetti Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit, p. 311.

15
dă eficienŃă aparenŃei şi se admite acŃiunea adevăratului titular al dreptului, terŃul fiind evins,
se va îndrepta împotriva titularului aparent cu acŃiunea în garanŃie pentru evicŃiune. Prin
urmare, putem vorbi de obligaŃia de garanŃie pentru cazul în care nu se validează aparenŃa.

5. AplicaŃii ale teoriei aparenŃei. AplicaŃiile aparenŃei ca metodă de salvare a actului

nul se referă, pe de-o parte, la actele încheiate cu titularul aparent (creditorul aparent,
mandatarul aparent, moştenitorul aparent şi proprietarul aparent), iar pe de altă parte, la
actele instrumentate în condiŃii în care se crede că au fost legal întocmite.
5.1. Creditorul aparent. În conformitate cu prevederile articolului 1097 din Codul civil,
„Plata făcută cu bună-credinŃă acelui ce are creanŃa în posesiunea sa este valabilă chiar dacă
în urma posesorul ar fi evins”. Creditorul adevărat nu are decât posibilitatea de a solicita de la
creditorul aparent suma pe care a încasat-o de la solvensul de bună-credinŃă.
Pentru se valida plata făcută creditorului aparent, trebuie să existe elementul obiectiv
al posesiunii titlului de creanŃă de către titularul aparent (falsul creditor), precum şi buna-
credinŃă a solvensului, adică acesta să aibă convingerea că ar face plata adevăratului
creditor.11 Buna-credinŃă trebuie să existe la momentul plăŃii.
5.2. Mandatarul aparent. Codul civil, în articolele 1554, 1557 şi 1558, tratează
problema validării actelor încheiate de către terŃii de bună-credinŃă cu mandatarul al cărui
mandat a încetat prin revocare ori prin încetarea din viaŃă a mandantului, în condiŃiile în care
nu i-au fost aduse la cunoştinŃă aceste împrejurări. În aceste cazuri, a existat un contract de
mandat între pretinsul mandatar şi persoana despre care afirmă că o reprezintă.
De asemenea, se poate vorbi despre mandat aparent atunci când, în condiŃiile
existenŃei unui mandat, prin abuzul mandatarului, se depăşesc limitele mandatului. TerŃului de
bună-credinŃă nu-i este opozabilă conduita abuzivă a mandatarului pe care mandatul şi l-a
ales în mod greşit.
Mandatul aparent rezultă, însă, şi din situaŃia în care, fără a fi existat vreodată un
contract de mandat, terŃul are convingerea legitimă că tratează cu un veritabil mandatar.
5.3. Moştenitorul aparent. Este posibil ca o persoană care la un anumit moment este
considerată ca fiind succesoare a unei persoane a cărei succesiune s-a deschis, să fie
înlăturată de la respectiva moştenire.12 În cazul moştenirii legale, o astfel de situaŃie poate fi
întâlnită atunci când un succesor dintr-o clasă inferioară este înlăturat de apariŃia unui
succesor dintr-o clasă prioritară, sau de descoperirea unui testament. În cazul succesiunii
testamentare, este posibilă în cazul în care după ce un legatar este pus în posesia moştenirii,
se descoperă un alt testament încheiat ulterior, prin care este desemnat un alt succesor.
Pentru că moştenitorul iniŃial s-a comportat ca un veritabil succesor, efectuând inclusiv
acte de dispoziŃie asupra bunurilor pe care le-a primit în virtutea calităŃii de erede, se pune
problema validării actelor de dispoziŃie; cât priveşte actele de conservare şi de administrare,
se consideră că acestea trebuie menŃinute, pentru că şi titularul veritabil le-ar fi încheiat, pe
de-o parte, acestea fiind acte necesare şi utile, pe de altă parte.
În ce priveşte actele de dispoziŃie, în privinŃa bunurilor mobile acestea sunt menŃinute
pe temeiul dobândirii dreptului de către terŃul de bună-credinŃă prin simpla intrare în posesia
11
A se vedea Liviu Pop, Drept civil român. Teoria generală a obligaŃiilor, Editura Lumina Lex, Bucureşti,
1998, p. 478.
12
A se vedea Matei B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Editura All Educational, Bucureşti, 1998,
p. 243-245. C. Hamangiu, I. Rosetti Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit, p. 311.

16
lor, în conformitate cu prevederile articolului 1909 din Codul civil.13
AparenŃa de drept este chemată să valideze actele de dispoziŃie efectuate de către
moştenitorul aparent asupra imobilelor, în condiŃiile în care dobânditorul nu are, încă,
posibilitatea să apeleze la uzucapiunea scurtă pentru a păstra bunul în patrimoniul său.
5.4. Proprietarul aparent. Plecând de la validarea actelor de dispoziŃie efectuate
asupra imobilelor de către moştenitorul aparent, soluŃia a fost există la orice situaŃie în care
terŃii de bună-credinŃă, pe fondul unei erori comune şi invincibile, tratează cu un proprietar
aparent.
Validarea aparenŃei create de titularul aparent al dreptului de proprietate este deosebit
de energică, pentru că terŃul de bună-credinŃă este imediat deposedat de dreptul ce a fost
înstrăinat terŃului de bună-credinŃă, mai înainte de a se fi îndeplinit condiŃiile uzucapiunii
scurte, sau mai înainte de a se fi prescris acŃiunea în rectificare ce ar fi deschisă în contra sa
în conformitate cu cu prevederile articolului 36 din Legea cadastrului şi a publicităŃii imobiliare
nr. 7/1996, republicată.14 După îndeplinirea acestei prescripŃii, va intra în funcŃiune prezumŃia
absolută de proprietate15 reglementată de dispoziŃiile articolului 31 din Legea nr. 7/1996,
republicată, în conformitate cu care „Cuprinsul cărŃii funciare, în afara îngrădirilor şi excepŃiilor
legale, se consideră exact numai în folosul acelei persoane care, în virtutea unui act juridic cu
titlul legal, a dobândit cu bună-credinŃă un drept real înscris în cartea funciară”.
În conformitate cu prevederile alineatului (2) al aceluiaşi articol, „Dobânditorul este
considerat de bună-credinŃă dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul
său, nu a fost notată nici o acŃiune prin care se contestă cuprinsul cărŃii funciare sau dacă din
titlul transmiŃătorului şi din cuprinsul cărŃii funciare nu reiese vreo neconcordanŃă între
aceasta şi situaŃia juridică reală”.

5.5. Actele instrumentate în condiŃii în care se crede că au fost legal întocmite.

Această aplicaŃie a teoriei validării aparenŃei de drept vine să salveze situaŃiile juridice create
prin intermediul unor acte lovite de nulitate datorită neîndeplinirii unor condiŃii de formă,
avându-se în vedere că valorificarea nulităŃii, dimpotrivă, ar genera situaŃii inechitabile.
Validarea unor astfel de acte este acordată beneficiarilor care, în bună-credinŃă, au
considerat că organul care le-a emis a fost corect învestit. Actele sunt întocmite cu
respectarea tuturor condiŃiilor de fond şi de formă, mai puŃin cerinŃa numirii legale în funcŃie a
agentului instrumentator. ExistenŃa erorii comune că acea persoană a fost numită şi exercită
în mod legal o anumită funcŃie, unită cu buna-credinŃă a beneficiarilor actului, justifică
menŃinerea actului astfel întocmit.
Persoanele care se adresează unui serviciu public trebuie să se supună autorităŃilor
administrative, iar nu să cerceteze şi să ceară justificări cu privire la modalităŃile de învestire
în funcŃie a persoanelor care lucrează în respectivele servicii publice, trecând peste
aparenŃele de legalitate.
SoluŃia validării actelor despre care se crede că au fost intrumentate în condiŃii legale,
a fost evocată de dispoziŃiile articolului 7 din Decretul nr. 278/2960 cu privire la actele de
stare civilă, în conformitate cu care „Înregistrările făcute în registrul de stare civilă de o
13
A se vedea Traian Ionaşcu, SituaŃia juridică a transmisiunilor imobiliare consimŃite de eredele aparent,
în „Studii de drept civil”, Iaşi, 1926, p. 10.
14
Republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 201din 3 martie 2006.
15
Cu privire la principiul forŃei probante absolute a înscrierii în cartea funciară, a se vedea Marian
Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărŃi funciare, Edit Press Mihaela S.R.L., Bucureşti, 2000, p. 319 şi urm.

17
persoană necompetenta, care a exercitat în mod public atribuŃia de delegat de stare civilă
sunt valabile, chiar dacă acea persoana nu avea, în realitate, aceasta calitate”.
În acelaşi sens, sunt dispoziŃiile articolului 7 din Legea nr. 119/1996 cu privire la actele
de stare civilă,16 potrivit cărora „Actele de stare civilă întocmite de o persoană care a exercitat
în mod public atribuŃiile de ofiŃer de stare civilă, cu respectarea prevederilor prezentei legi,
sunt valabile, chiar dacă acea persoană nu avea această calitate”.

6. Critica reglementării alineatului (24) al articolului III al Legii nr. 169/1997

modificată şi completată. Cu ocazia modificării şi completării Legii nr. 169/1997 prin Legea
nr. 247/2005 Titlul V, s-a introdus alineatul (24) al articolului III, care are următorul conŃinut: “În
cazul unor înstrăinări succesive ale terenurilor, cel care a vândut terenul pe baza titlului
constatat nul este obligat să remită preŃul actualizat fostului proprietar rămas fără teren".
Din interpretarea textului se desprinde concluzia că în cazul constatării nulităŃii unui
titlu de proprietate emis în procedura reglementată de Legea nr. 18/1991 cu modificările şi
completările ulterioare, dacă terenul la care se referă titlul nul a făcut obiectul unor înstrăinări
succesive, această constatare a nulităŃii nu afectează pe dobânditorii succesivi; altfel spus,
sunt menŃinute înstrăinările repetate săvârşite pe baza titlului nul, dreptul de proprietate
asupra imobilului rămânând irevocabil în patrimoniul ultimului subdobânditor.
Concluzia menŃinerii efectelor actelor subsecvente de înstrăinare reiese din soluŃia de
acordare a preŃului actualizat fostului proprietar rămas fără teren.
La prima vedere, textul constituie o aplicaŃie legală a teoriei aparenŃei. Însă, la o
analiză atentă se poate observa că dispoziŃia legală se îndepărtează de la regulile
recunoscute de doctrină cu privire la aplicarea teoriei aparenŃei, pe de-o parte, şi nu conŃine
precizări de natură să menŃină numai acele înstrăinări care ar fi justificat să fie meŃinute din
considerentul securităŃii dinamice a circuitului civil, pe de altă parte.
O primă problemă este dată de împrejurarea că se solicită să fie vorba despre
înstrăinări succesive. Se pare că legiuitorul a dorit să tranşeze problema în sensul că dacă a
avut loc o singură înstrăinare, dobânditorul direct va suporta, fără excepŃie, efectele nulităŃii
titlului de proprietate al înstrăinătorului potrivit adagiului resoluto jure dantis resolvitur jus
accipientis.
Limitarea legii nu ni se pare acceptabilă, pentru că teoria aparenŃei îşi găseşte
aplicarea şi atunci când are loc o singură operaŃiune de înstrăinare. Ar putea exista cazuri în
care chiar o singură înstrăinare să fie făcută în favoarea unui dobânditor care cu bună-
credinŃă se întemeiază pe aparenŃa creată de titlul nul de care a beneficiat înstrăinătorul.
Este tot atât de adevărat că existenŃa unor operaŃiuni succesive de înstrăinare face să
fie îndeplinite mai uşor condiŃiile de publicitate, notorietate şi persistenŃă, iar pentru
subdobânditorul mai îndepărtat de primul act de înstrăinare, este de presupus că există
şanse mai mari să fie indus în eroare de aparenŃa creată de şirul de acte de înstrăinare şi să
nu aibă cunoştinŃă de viciile titlului înstrăinătorului primar.
A doua critică pe care avem a o formula este aceea că, în afara înstrăinărilor
succesive, nu vine să se facă nici o precizare cu privire la conduita înstrăinătorului, respectiv
a înstrăinătorilor; dacă în teoria aparenŃei se pretinde ca înstrăinătorul, titular aparent al
dreptului, să aibă o conduită conformă dreptului pe care îl pretinde, să se manifeste în mod
public exact cum ar fi titularul dreptului, fără nici o rezervă care să ascundă vreo deficienŃă a
titlului său de dobândire, textul articolului III alineatul (24) al Legii nr. 169/1997, modificată şi
16
Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 282 din 11 noiembrie 1996.

18
completată, trage concluzia publicităŃii, în mod exclusiv, din existenŃa unor înstrăinări
ulterioare.
Textul pe care îl criticăm nu face nici o precizare nici cu privire la felul actelor de
înstrăinare şi nici cu privire la atitudinea subiectivă a subdobânditorilor (mai exact a ultimului
subdobânditor, titularul actual al dreptului de proprietate la care se referă titlul nul).
Pentru a da satisfacŃie ideii de echitate, în teoria aparanŃei, dobânditorul de la titularul
aparent este preferat adevăratului proprietar numai în ipoteza în care actul său de dobândire
este unui cu titlu oneros. Este firesc ca dobânditorul cu titlu gratuit să suporte fără rezerve
consecinŃele constatării nulităŃii titlului de proprietate al înstrăinătorului său.
De asemenea, aparenŃa fiind un efect al bunei-credinŃe, am văzut că presupune
existenŃa erorii scuzabile, atât la nivel general (error communis) cât şi la nivel particular
(eroarea individuală a dobânditorului). AaparenŃa produce efecte numai în favoarea
dobânditorului de bună-credinŃă.
Este de observat că dispoziŃia din Legea nr. nr. 169/1997, modificată şi completată, nu
face vorbire de necesitatea existenŃei bunei-credinŃe a subdobânditorului final. Echitatea şi
bunul simŃ ne-ar îndemna să circumstanŃiem aplicarea textului legal numai la cazurile în care
regăsim cele două condiŃii ale teoriei aparenŃei (actul de înstrăinare cu titlu oneros şi buna
credinŃă a subdobânditorului), însă, ne vedem expuşi riscului de a ni se reproşa efectuarea
unei distincŃii în absenŃa vreunei distincŃii în textul legii.
Făcând vorbire numai despre înstrăinări succesive, dar fără a menŃiona condiŃiile
pertinente, discutate mai sus, ale teoriei aparenŃei, se poate ajunge la concluzia că pe baza
dispoziŃiilor art. III alineatul (24) al Legii nr. 169/1997, modificată şi completată, chiar
subdobânditorul de rea-credinŃă ar fi preferat fostului proprietar, ceea ce este inadmisibil, în
raport de principiul legii în conformitate cu care se urmăreşte reconstituirea dreptului de
proprietate pe vechiul amplasament.
Relevând aceste deficienŃe ale textului legii, se semnalează faptul că un text de lege,
aparent generos (pentru că tot discutăm despre teoria aparenŃei), dat fiind că este insuficient
elaborat, poate da naştere unor încălcări grave ale legii şi ale dreptului de proprietate, încât s-
ar impune fie abrogarea lui, fie modificarea în aşa fel încât să constituie o excepŃie de la
regula desfiinŃării actelor subsecvente de înstrăinare, iar aşa cum este cunoscut , excepŃiile
fiind de strictă aplicare, să se refere numai la acele cazuri în care, menŃinerea efectelor
actelor de înstrăinare să se justifice pe temeiul protejării bunei-credinŃe.

19
 Tema a IV-a - Apărarea dreptului de proprietate

1. GeneralităŃi cu privire la mijloacele de apărare a dreptului de proprietate. 2. AcŃiunea

în revendicare: a) noŃiune şi caractere juridice; b) calitatea procesuală activă în acŃiunea în
revendicare (persoanele care pot promova acŃiunea în revendicare); c) efectele acŃiunii în
revendicare. 3. AcŃiunea în revendicare a bunurilor imobile (în sistemul registrului de
transcripŃiuni şi inscripŃiuni şi în sistemul cărŃii funciare); 4. AcŃiunea în revendicare mobiliară.

1. GeneralităŃi cu privire la mijloacele de apărare a dreptului de proprietate.

Dreptul de proprietate este un drept subiectiv care poate fi apărat prin diferite mijloace
reglementate de diverse ramuri ce compun orice sistem de drept. Atunci când ne referim la
mijloacele de apărare a dreptului de proprietate avem în vedere acele acŃiuni prin care
proprietarul tinde să înlăture atingerile ce sunt aduse dreptului său şi să ajungă la restabilirea
lui.
Mijloace juridice au fost grupate în două mari categorii: indirecte sau nespecifice şi
directe sau specifice.
A. Mijloacele juridice indirecte sau nespecifice sunt acele acŃiuni în justiŃie care se
întemeiază direct şi nemijlocit pe drepturi de creanŃă, în scopul realizării lor. Dar, după cum se
cunoaşte, drepturile de creanŃă se nasc şi se realizează în strânsă legătură cu dreptul de
proprietate care constituie coloana vertebrală a patrimoniului oricărei persoane. De aceea, de
cele mai multe ori, prin promovarea acestor acŃiuni, se înlătură, indirect, atingerile aduse
însuşi dreptului de proprietate al reclamantului. Ele sunt mijloace indirecte sau nespecifice,
deoarece nu se întemeiază direct pe dreptul de proprietate sau alt drept real. Se includ în
această categorie: acŃiunile în executarea contractelor civile şi comerciale, acŃiunea în
răspundere contractuală, acŃiunea întemeiată pe îmbogăŃirea fără justă cauză, acŃiunea în
restituirea plăŃii nedatorate etc.
B. Mijloacele juridice directe sau specifice de apărare a dreptului de proprietate şi altor
drepturi reale constau în totalitatea acŃiunilor, aşa-zisele acŃiuni reale, care se întemeiază
direct şi nemijlocit pe un drept real sau pe faptul posesiei unui imobil. Aceste acŃiuni sunt de
două feluri: acŃiuni petitorii şi acŃiuni posesorii.
AcŃiunile petitorii sunt acele acŃiuni prin care se solicită instanŃei de judecată să
stabilească în mod direct că reclamantul este titularul dreptului de proprietate sau altui drept
real asupra unui bun. Redobândirea posesiei bunului asupra căruia poartă acel drept real
este doar un efect accesoriu al admiterii acŃiunii petitorii. Dintre acŃiunile petitorii enumerăm:
acŃiunea în revendicare; acŃiunea în prestaŃie tabulară; acŃiunea în grăniŃuire; acŃiunea
negatorie şi acŃiunea confesorie.
AcŃiunile posesorii sunt acele acŃiuni prin care se urmăreşte apărarea posesiei – ca
simplă stare de fapt – împotriva oricărei tulburări, fie pentru a o menŃine, fie pentru a o
redobândi când a fost pierdută. Aşadar, acŃiunile posesorii se deosebesc de cele petitorii
deoarece prin ele se apără doar posesia ca stare de fapt, fără a se pune în discuŃie existenŃa
unui drept real asupra imobilului respectiv. Ele sunt întotdeauna acŃiuni imobiliare.

2. AcŃiunea în revendicare.
a) NoŃiune şi caractere juridice. AcŃiunea în revendicare este acea acŃiune reală prin
care proprietarul care a pierdut posesia bunului său, cere restituirea acestui bun de la

20
posesorul neproprietar.
Caracterele juridice:
- este o acŃiune reală – se întemeiază pe dreptul de proprietate şi poate fi exercitată
împotriva oricărei persoane care îl încalcă;
- este o acŃiune petitorie – tinde să stabilească direct existenŃa dreptului de proprietate al
reclamantului. Redobândirea posesiei ca urmare a revendicării este numai un efect
accesoriu al acestei acŃiuni;
- este o acŃiune imprescriptibilă din punct de vedere extinctiv. ExcepŃii găsim în cazul
avulsiunii, în cazul bunurilor mobile, precum şi în cazul vânzării la licitaŃie publică a unui
imobil supus executării silite, când acŃiunea se prescrie în termen de 3 ani de la data
înregistrării cererii de înscriere formulate de dobânditorul anterior al dreptului înscris în folosul
terŃului adjudecatar. În cazul imobilelor înscrise pentru prima dată în cartea funciară, în
temeiul actului de adjudecare, cererea de evicŃiune se va prescrie în termen de 3 ani de la
data înscrierii actului de adjudecare în cartea funciară. Această prescripŃie curge şi împotriva
dispăruŃilor, minorilor şi persoanelor puse sub interdicŃie.
b) Persoanele care pot introduce acŃiune în revendicare:
- proprietarul exiclusiv al bunului. Un coproprietar nu are acŃiune nici împotriva celorlalŃi
coproprietari şi nici împotriva terŃilor; un singur soŃ nu poate introduce acŃiune în revendicare
imobiliară.
- toŃi coproprietarii;
- ambii soŃi, în privinŃa bunurilor imobile ce fac parte din comunitatea de bunuri.
c) Efectele acŃiunii în revendicare: În cazul în care acŃiunea în revendicare este
admisă, reclamantului i se recunoaşte dreptul de proprietate, iar pârâtul este obligat la
restituirea bunului, de regulă în natură, iar dacă nu mai este posibil, obligarea de restituire
este înlocuită prin dezdăunare. În caz de expropriere, pârâtul va restitui despăgubirea primită.
Dacă pârâtul a înstrăinat bunul, reclamantul va primi contravaloarea lucrului. Dacă bunul a
pierit din caz fortuit sau de forŃă majoră, iar pârâtul este de rea-credinŃă, reclamantul va primi
contravaloarea bunului, iar în caz de bună-credinŃă, riscul este în sarcina reclamantului.
Restituirea fructelor: dacă pârâtul a fost posesor de bună-credinŃă, nu este obligat la
restituirea fructelor naturale, industriale şi civile, iar dacă a fost posesor de rea-credinŃă, va fi
obligat la restituirea tuturor fructelor.

3. AcŃiunea în revendicare imobiliară

Proba dreptului de proprietate. Regula înscrisă în art. 1169 C.civ. în conformitate cu
care acela ce face o propunere, adică cel care pretinde ceva înaintea judecăŃii – în faŃa
instanŃei – trebuie să o dovedească, este aplicabilă şi în materia dovedirii dreptului de
proprietate în cadrul unei acŃiuni în revendicare.
În ceea ce priveşte proba propriu-zisă a proprietăŃii imobiliare, ea întâmpină în dreptul
nostru serioase dificultăŃi. Cauze: 1) în numeroase cazuri, în deosebi în trecut, nu s-au
întocmit înscrisuri; 2) înscrisurile nu sunt însoŃite de schiŃe şi planuri, şi nu cuprind detalieri în
conŃinutul lor; 3) insuficienŃa probatorie a titlurilor, dat fiind că se impune condiŃia ca titlul să
emane de la adevăraŃii proprietari; 4) o altă insuficienŃă a probei cu înscrisuri decurge din
aplicarea principiului relativităŃii actelor juridice (pentru înlăturarea acestui neajuns, s-a
realizat publicitatea imobiliară prin care efectele constitutive ori translative de drepturi reale
ale actului juridic devin opozabile faŃă de toŃi participanŃii la circuitul civil).
Dovada certă a dreptului de proprietate se face prin moduri originare de dobândire a
dreptului de proprietate, adică prin uzucapiune sau prin ocupaŃiune.

21
 Principii de dovadă şi situaŃii ce se disting în rezolvarea acŃiunilor în revendicare în
sistemul de publicitate al registrului de transcripŃiuni şi inscripŃiuni:
1) ambele părŃi prezintă titluri scrise
a) dacă înscrisurile provin de la acelaşi autor are câştig de cauză cel care l-a transcris
mai întâi;
b) dacă înscrisurile provin de la acelaşi autor, dar nici una din părŃi nu a transcris actul –
în literatura juridică – s-a arătat că are câştig de cauză cel care are actul cu data cea
mai veche. Considerăm că într-o asemena situaŃie, ar trebui respinsă acŃiunea, dat
fiind că reclamantul nu este în măsură să demonstreze că deŃine un drept de
proprietate nu numai valabil inter partes, dar şi opozabil terŃilor. Atâta timp cât dreptul
reclamantului nu a devnit opozabil, nu poate cere obligarea pârâtului (în favoarea
căruia operează prezumŃia de proprietate izvorâtă din faptul posesiei), să i-l respecte.
c) în cazul testamentelor, are prioritate cel cu data mai nouă;
d) dacă titlurile provin de la autori diferiŃi, în literatura juridică s-au propus următoarele
soluŃii:
- câştigă cel care se află în posesia lucrului (nu poate fi primită această soluŃie pentru că
ar însemna ca soluŃia acŃiunii în revendicare să fie redusă la situaŃia posesiei lucrului la
momentul introducerii acŃiunii);
- câştigă cel care are titlul cu data cea mai veche (nu poate fi primită această soluŃie,
pentru că nu întotdeauna, cel ce are titlul cu dată mai veche are un titlu valabil provenit de
la adevăratul proprietar);
- se compară între ele drepturile autorilor de la care provin cele două titluri, pentru a stabili
cine a dobândit de la adevăratul proprietar (constituie soluŃia ce mai indicată pentru că se
are în vedere verificarea calităŃii de proprietar).
2) când una din părŃi prezintă titlul de proprietate. Dacă prezintă pârâtul titlul de proprietate,
atunci acŃiunea se respinge. Dacă prezintă reclamantul, în literatura juridică s-a arătat că
acesta are câştig de cauză, cu condiŃia ca titlul să emane de la un terŃ şi să aibă o dată
mai veche decât posesia pârâtului.
3) nici una din părŃi nu prezintă titlu scris şi nu poate justifica dobândirea prin modurile
originare (uzucapiune sau ocupaŃiune). Reclamantul nu face dovada că el este
proprietarul, iar acŃiunea se va respinge.
În regimul de carte funciară reglementat de Decretul-Lege nr. 115/1938, principala
problemă legată de proba dreptului de proprietate o constituie cercetarea cărŃii funciare a
imobilului. Proba dreptului de proprietate făcută prin intermediul înscrierilor în cartea funciară
nu putea fi răsturnată decât prin rectificarea înscrierilor din cartea funciară ori prin
demonstrarea intervenŃiei unui mijloc de dobândire a proprietăŃii ce operează transferul ori
constituirea dreptului de proprietate fără înscriere în cartea funciară.

4. AcŃiunea în revendicare mobiliară

Regula pe care o formulează art. 1909 C.civ. este aceea că, în materia bunurilor
mobile, posesiunea de bună-credinŃă valorează titlu de proprietate.
Aşa fiind, spre deosebire de revendicarea bunurilor imobile unde posesia instituie
numai o simplă prezumŃie relativă de proprietate, ce poate fi răsturnată prin probă contrară,
tăria deosebită dată posesiei de bunuri mobile care, instituie o prezumŃie absolută de
proprietate, face ca, în cele mai multe cazuri, revendicarea bunurilor mobile să devină
imposibilă.
Aplicarea art. 1909 alin. 1 impune îndeplinirea unor condiŃii.

22
 În primul rând, regula amintită se aplică în privinŃa bunurilor mobile care pot fi
posedate, deci, numai a bunurilor mobile corporale, căci numai acestea sunt susceptibile de
detenŃiunea materială. ExcepŃie: bunuri mobile incorporale – titlurile la purtător -.
O a doua condiŃie care trebuie îndeplinită de bunul mobil este aceea că el trebuie privit
în mod individual. Art. 1909 alin. 1 C.civ. nu se aplică în privinŃa bunurilor mobile care
formează o universalitate; de exemplu nu se aplică unei succesiuni.
Prevederile art. 1909 alin. 1 pot fi invocate numai de terŃul dobânditor care, cu bună-
credinŃă, dobândeşte bunul de la un detentor precar căruia adevăratul proprietar i l-a
încredinŃat de bunăvoie.
Atunci când actualul deŃinător al bunului, dobânditor de bună-credinŃă de la un detentor
precar căruia bunul i-a fost încredinŃat de adevăratul proprietar (de exemplu: în depozit, cu
titlu de împrumut), l-a primit de la detentor cu titlu gratuit (cum ar fi ca dar manual), nu mai
subzistă raŃiunea ca lui să i se consolideze dreptul de proprietate asupra bunului astfel primit,
prin sacrificarea intereselor adevăratului proprietar. AcŃiunea proprietarului originar trebuie să
fie admisă, iar terŃul dobânditor se va întoarce împotriva detentorului precar.
CondiŃiile pe care trebuiască le întrunească posesia bunului mobil, spre a fi aplicabile
prevederile art. 1909 alin. 1 C.civ.:
a) posesia trebuie să fie reală, în sensul că terŃul dobânditor trebuie să îndeplinească
concomitent şi cumulativ, în persoana sa, ambele elemente ale posesiei, animus şi corpus.
b) posesia să fie utilă, adică posesia să fie neviciată.
În plus, posesia trebuie să fie de bună-credinŃă. Buna-credinŃă a terŃului dobânditor
este, în realitate, nu numai o condiŃie cerută în persoana acestuia, dar şi o calitate a posesiei
pe care el o invocă, şi ea trebuie să existe la momentul intrării efective în posesie, iar nu de la
momentul încheierii contractului între dobânditorul de bună-credinŃă şi detentorul care l-a
înstrăinat.
Au existat opinii potrivit cărora, pe lângă buna-credinŃă, şi separat de ea, ar trebui să
existe un just titlu, în aceleaşi condiŃii în care acesta este cerut în cazul uzucapiunii de 10-20
de ani. Literatura de specialitate şi practica mai recentă au ajuns la concluzia că aplicarea art.
1909 alin. 1 C.civ. nu necesită existenŃa unui just titlu, ca element separat de buna-credinŃă.
Regula înscrisă în art. 1909 alin. 1 nu se aplică în cazul bunurilor pierdute sau furate.
Alineatul al doilea al art. 1909 înlătură aplicarea regulii înscrise în primul alineat, ori de câte
ori lucrul a fost pierdut de către proprietar sau i-a fost furat. Cu toate acestea, cel care a
pierdut sau i s-a furat un lucru, poate să-l revendice, în curs de 3 ani, din ziua când l-a pierdut
sau i-a fost furat, de la cel care-l găseşte, rămânându-i acestuia din urmă să se întoarcă
împotriva celui de la care-l are.
Cel care revendică bunul mobil în temeiul art. 1909 alin. 2 trebuie să dovedească 3
elemente: că el a fost posesor al lucrului, că acel lucru a ieşit din patrimoniul său fără voia sa,
şi că bunul revendicat este identic cu cel pierdut sau furat.
Regula cuprinsă în art. 1910 C. civ. Textul articolului 1910 C. civ. prevede o importantă
excepŃie, în sensul că atunci când „posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l-a cumpărat
la un bâlci sau la târg, sau la o vindere publică, sau de la un neguŃător care vinde asemenea
lucruri, proprietarul originar nu poate să ia lucrul înapoi decât întorcând posesorului preŃul ce
l-a costat”. Se acordă astfel o protecŃie deosebită terŃului de bună-credinŃă care a cumpărat
bunul într-un loc public unde se încheie în mod curent asemenea acte juridice şi unde, în mod
normal, nu trebuie să existe suspiciuni cu privire la provenienŃa bunurilor. Datorită
împrejurărilor în care s-a încheiat actul în baza căruia a dobândit bunul respectiv, cu titlu
oneros, se presupune că nu avea cum să ştie că vânzătorul l-a furat sau l-a găsit. Aşadar, el

23
are un drept de retenŃie asupra lucrului până când proprietarul revendicant îi plăteşte preŃul
pe care l-a dat celui de la care a dobândit posesia.
În literatura de specilitate s-a pus problema nevoii de a corela prevederile art. 1909
alin. 2 şi art. 1910 cu normele dreptului procesual penal. Aceasta pentru că art. 14 alin. 3, lit.
a) din Codul de procedură penală dispune că repararea în natură a pagubei cauzată printr-o
infracŃiune are loc, printre altele, prin restituirea lucrului. Considerăm că aceste bunuri nu pot
fi ridicate de la terŃul dobânditor, decât în condiŃiile prevăzute de art. 1909 alin. 2 Cod civil. În
schimb, atunci când terŃul de bună-credinŃă a cumpărat bunul în împrejurările prevăzute de
art. 1910 Cod civil, chiar dacă instanŃa a dispus restituirea către partea civilă, el are dreptul de
a reŃine bunul respectiv în stăpânirea sa, până când proprietarul va plăti preŃul la care a fost
dobândit de la inculpat.
Nici un considerent nu justifică aplicarea art. 1909 atunci când acŃiunea în revendicare
este intentată de adevăratul proprietar împotriva terŃului dobânditor de rea-credinŃă al bunului,
deci, împotriva celui care cunoştea că nu dobândeşte de la adevăratul proprietar. Posesia de
rea-credinŃă a terŃului dobânditor, a hoŃului sau a găsitorului nu are valoarea unui titlu de
proprietate.

24
 Tema a V-a - ModalităŃile dreptului de proprietate

1. GeneralităŃi. 2. Proprietatea anulabilă. 3. Proprietatea rezolubilă. 4. Proprietatea

comună: a) proprietatea comună pe cote-părŃi obişnuită sau temporară; b) proprietatea
comună pe cote-părŃi forŃată şi perpetuă; c) proprietatea comună în devălmaşie.

1. GeneralităŃi.
Proprietatea este pură şi simplă când aparŃine unui titular în exclusivitate, or prezintă o
anumită complexitate ce constă în: este afectată de o condiŃie rezolutorie ori suspensivă; este
ameninŃată de o cauză de anulare; când aparŃine mai multor persoane.
ModalităŃile juridice ale dreptului de proprietate sunt : proprietatea rezolubilă;
proprietatea anulabilă şi proprietatea comună.

2. Proprietatea anulabilă.
Proprietatea este anulabilă atunci când dreptul s-a dobândit printr-un act juridic lovit de
nulitate relativă.
Până la împlinirea termenului de prescripŃie a acŃiunilor în anulare, dreptul de
proprietate este incert.
Efectele proprietăŃii anulabile:
a) dacă are loc confirmarea actului de către cel îndreptăŃit să ceară anularea dreptului de
proprietate, se consolidează devenind un drept pur şi simplu. Efectele confirmării se
produc sub rezerva dreptului terŃilor, astfel cum se arată în art. 1167 alin. 2 Cod civil;
b) împlinirea termenului de prescripŃie a acŃiunii în anulare are drept efect consolidarea
dreptului de proprietate;
c) în cazul admiterii acŃiunii în anulare, dreptul dobânditorului se desfiinŃează precum şi
drepturile terŃilor subdobânditori.
ExcepŃii: - dobândirea proprietăŃii bunurilor mobile de către terŃi posesori de bună-credinŃă;
- dobândirea proprietăŃii imobilelor prin uzucapiune;
- validarea aparenŃei de drept.

3. Proprietatea rezolubilă.
Proprietatea este rezolubilă când este afectată de o condiŃie rezolutorie ori suspensivă,
adică atunci când transferul dreptului de proprietate s-a făcut sub condiŃie rezolutorie sau
suspensivă.
Proprietatea rezolubilă izvorăşte din orice act translativ de proprietate sau din lege. De
exemplu: art. 836 Cod civil reglementează revocarea de drept a donaŃiei pentru survenienŃă
de copii; art. 937 Cod civil stabileşte revocarea donaŃiilor făcute între soŃi.
Efectele proprietăŃii rezolubile:
a) pedente conditionae, adică încheierea actului juridic până la îndeplinirea condiŃiei.
Dobânditorul sub condiŃie rezolutorie poate exercita toate drepturile unui proprietar pur şi
simplu, adică poate efectua acte de administrare şi de dispoziŃie, poate transmite dreptul
moştenitorilor săi, dar tot sub aceeaşi condiŃie.TransmiŃătorul, care este proprietarul sub
condiŃie suspensivă, nu este un adevărat proprietar, fiindcă nu poate efectua acte de
folosinŃă, însă poate îndeplini acte de dispoziŃie şi poate transmite către moştenitori dreptul
sub condiŃie suspensivă.

25
 b) eveniente conditionae, adică după îndeplinirea condiŃiei. Dreptul dobânditorului
dispare ca şi cum nu ar fi existat niciodată, pe când transmiŃătorul redevine proprietar deplin
şi este considerat ca şi cum ar fi fost proprietar pur şi simplu, tot timpul, exact cum n-ar fi
înstrăinat lucrul niciodată. Actele de administrare efectuate de proprietarul sub condiŃie
rezolutorie sunt menŃinute. Fructele culese de proprietarul sub condiŃie rezolutorie rămân
dobânditorului acestuia. Actele de dispoziŃie efectuate de proprietarul sub condiŃie rezolutorie,
în principiu se desfiinŃează.
ExcepŃii: - art. 834 Cod civil – în cazul revocării donaŃiei, toate înstrăinările, constituirile de
dezmembrăminte ale proprietăŃii şi sarcinile cu care a fost grevat bunul de către donatar sunt
menŃinute dacă au fost făcute mai înainte de înscrierea unui extras al cererii de chemare în
judecată pe marginea menŃiunii de înscriere a contractului de donaŃie în cartea funciară;
- potrivit art. 765 Cod civil, în cazul raportului donaŃiilor, şi potrivit art. 855 Cod civil,
în cazul reducŃiunii donaŃiilor, transmisiunile, dezmembrămintele şi sarcinile ce au fost
consfinŃite de donatar, sunt menŃinute dacă au fost trecute în registrul de transcripŃiuni până
la data deschiderii succesiunii;
- dobândirea proprietăŃii de bunuri mobile de către un posesor de bună-credinŃă,
potrivit art. 1909 Cod civil;
- dobândirea prin uzucapiune a proprietăŃii asupra bunurilor imobile;
- validarea aparenŃei de drept. Atunci când o persoană în mod public a pretins că
are o anumită calitate şi a efectuat acte în virtutea acelei calităŃi, în care terŃi de bună-credinŃă
s-au încrezut, se poate justifica menŃinerea acestor acte.
c) atunci când condiŃia rezolutorie a căzut, adică există certitudinea că ea nu se va mai
putea împlini vreodată. Se consolidează dreptul dobânditorului sub condiŃie rezolutorie,
precum şi actele de dispoziŃie făcute de acesta pedente conditionae. Dreptul proprietarului
sub condiŃie suspensivă este desfiinŃat retroactiv, precum şi toate actele de dispoziŃie
consimŃite de acesta.

4. Proprietatea comună.
Proprietatea este comună atunci când dreptul de proprietate aparŃine concomitent mai
multor proprietari titulari.
Proprietatea comună are două forme: pe cote părŃi şi în devălmăşie.
a) proprietatea comună pe cote-părŃi, adică dreptul de proprietate asupra unui bun
este fracŃionat în cote-părŃi ideale şi abstracte.
Se utilizează termenul de coproprietate, atunci când obiectul, proprietatea comună pe
cote-părŃi, îl constituie un bun singular şi se întrebuinŃează termenul de indiviziune, atunci
când dreptul de proprietate comună pe cote-părŃi se exercită asupra unei mase de bunuri.
Proprietatea comună pe cote-părŃi este de două feluri: obişnuită sau temporară şi
forŃată şi perpetuă.
►Proprietatea comună pe cote-părŃi obişnuită sau temporară. Acest fel de proprietate
comună poate înceta oricând, astfel potrivit art. 728 Cod civil, nimeni neputând fi obligat a
rămâne în indiviziune.
Dreptul de a ieşi din indiviziune este imprescriptibil.
Modurile de dobândire a proprietăŃii comune obişnuite sau temporară sunt:
succesiunea, convenŃia, uzucapiunea ca urmare a exercitării unei coposesii, construirea de
către mai multe persoane pe terenul ce aparŃine unuia sau mai multor coproprietari,
transformarea proprietăŃii devălmaşe a soŃilor cu ocazia divorŃului, confiscarea totală sau
parŃială a unui bun a unei persoane căsătorite.

26
 Exercitarea dreptului de proprietate:
Posesia poate fi exercitată de toŃi coproprietarii sau de unul dintre ei;
FolosinŃa poate fi exercitată de toŃi coproprietarii, cât şi sub aspectul culegerii fructelor potrivit
cotei din dreptul de proprietate. CondiŃia care se impune este ca un coproprietar să nu
împiedice pe ceilalŃi coproprietari să folosească bunul şi să nu schimbe destinaŃia şi modul de
utilizare a lui.
Referitor la culegerea fructelor s-a considerat că fructele industriale s-ar cuveni numai
coproprietarului care a lucrat terenul, apreciindu-se ca fiind un abuz de drept cererea
coproprietarului care nu a lucrat, de a i se preda parte din fructe. Această soluŃie nu poate fi
acceptată pentru că echivalează cu lipsirea celorlalŃi coproprietari de atributul folosinŃei.
Împrejurarea că unul singur dintre coproprietari a lucrat terenul şi a efectuat cheltuieli pentru
producerea fructelor, îi dă dreptul la o despăgubire. Altfel spus, din venitul brut se vor scădea
cheltuielile şi valoarea muncii care se cuvin coproprietarului care a lucrat teren, iar venitul net
va trebui împărŃit între toŃi coproprietarii în raport de cotele-părŃi pe care le deŃin din dreptul de
proprietate.
S-a admis că actele de conservare şi administrare făcute de un singur coproprietar
sunt valabile, dacă sunt utile bunului şi nu a existat opoziŃia expresă a altor coproprietari la
efectuarea lor.
MenŃinerea acestor acte a fost justificată pe ideea gestiunii de afaceri ori a mandatului
tacit.
DispoziŃia. Asupra cotei părŃi ideale, fiecare copărtaş are un drept de dispoziŃie deplină.
În ceea ce priveşte actele de dispoziŃie a întregului bun, se aplică regula unanimităŃii,
deci este nevoie de acordul tuturor coproprietarilor.
SituaŃii: → când dobânditorul nu a cunoscut că înstrăinătorul nu este proprietar exclusiv, actul
de dispoziŃie este lovit de nulitate relativă;
→ când dobânditorul a cunoscut calitatea de coproprietar a înstrăinătorului, vânzarea
se află sub condiŃia rezolutorie a partajului. Dacă bunul cade în lotul copărtaşului înstrăinător,
dreptul dobânditorului se consolidează, iar dacă bunul cade în lotul altui coproprietar, atunci
vânzarea se desfiinŃează. Pe temeiul vânzării de către un coproprietar, acesta poate cere
atribuirea bunului în lotul său. Dobânditorul poate face intervenŃie la partaj, pentru ca bunul să
fie atribuit în lotul coproprietarului vânzător, pentru consolidarea proprietăŃii;
→ când dobânditorul a acŃionat în înŃelegere frauduloasă cu înstrăinătorul, pentru a
scoate bunul din comunitate, actul de dispoziŃie este lovit de nulitate absolută.
ObligaŃia copărtaşilor este aceea de a contribui la cheltuielile de întreŃinere, de
conservare a bunului, proporŃional cu cota-parte ce le revine din dreptul de proprietate.
Încetarea coproprietăŃii temporare poate interveni în următoarele moduri: prin
dobândirea proprietăŃii exclusive; donaŃii, succesiune sau uzucapiune; înstrăinarea către un
terŃ; prin expropriere; prin pieirea bunului în caz fortuit; prin partaj: voluntar sau judiciar.
Indiferent că este voluntar sau judiciar, partajul are următoarele moduri de realizare: a)
în natură, când fiecare copărtaş primeşte bunuri sau părŃi din bunuri, în raport de cota-parte
ce o deŃine din coproprietate. Inegalitatea loturilor cu valoarea cotelor-părŃi, se compensează
prin plata de sume de bani denumite sulte (copărtaşii care primesc bunuri de valoare mai
mare decât valoarea cotei-părŃi pe care o deŃineau din dreptul de proprietate, plătesc sume
de bani copărtaşilor ale căror loturi au valoare mai mică decât valoarea cotei-părŃi de le
revenea din dreptul de proprietate; b) prin atribuire, când bunul nefiind comod partajabil în
natură, este atribuit în întregime unui singur copărtaş, ceilalŃi copărtaşi primind sulte; şi c) prin
vânzare, atunci când nici un copărtaş nu solicită atribuirea bunului. PreŃul obŃinut în urma

27
vânzării bunului este împărŃit între copărtaşi conform cotelor-părŃi ce le revin din
coproprietate.
Partajul voluntar este posibil atunci când sunt prezenŃi toŃi copărtaşii, iar aceştia au
capacitate deplină de exerciŃiu; este posibil partajul judiciar şi în cazul unor copărtaşi prezenŃi
dar incapabili ori cu capacitate de exerciŃiu restrânsă, însă, numai cu asigurarea reprezentării
legale, respectiv a încuviinŃării din partea ocrotitorului legal, şi a autorizării autorităŃii tutelare.
Dacă, fiind prezenŃi, copărtaşii nu se înŃeleg, ori lipseşte cel puŃin unul dintre ei sau
între copărtaşi fiind unii lipsiŃi de capacitate de exerciŃiu ori cu capacitate de exerciŃiu
restrânsă, nu sunt realizate condiŃiile de complinire a lipsei de capacitate, respectiv de
completare a capacităŃii de exerciŃiu restrânsă, trebuie să se recurgă la procedura partajului
judiciar.
Procedura împărŃelii judiciare este reglementată de Codul de procedură civilă în
Capitolul VII1 din Cartea a VI-a, în cadrul articolelor 6731-67314.
Procedura de judecată a partajului comportă două faze: a) admiterea în principiu a
cererii de ieşire din indiviziune, care se rezolvă printr-o încheiere de admitere în principiu; şi
b) desăvârşirea împărŃelii. În practică, instanŃele nu pronunŃă întotdeauna încheierea de
admitere în principiu. Această practică este posibilă în cazurile în care partajul nu ridică
probleme deosebite. Încheierea de admitere în principiu va trebui dată ori de câte ori
împărŃirea bunurilor implică soluŃionarea unor probleme mai complexe şi mai complicate
privind stabilirea masei bunurilor comune, determinarea cotei-părŃi ce revine fiecărui copărtaş,
formarea loturilor etc.
Încheierea de admitere în principiu a partajului este reglementată de dispoziŃiile art.
6735-6738 din Codul de procedură civilă. În articolul 6735 C. proc. civ., sunt arătate
elementele pe care instanŃa trebuie să le stabilească instanŃa în vederea efectuării împărŃelii:
bunurile supuse împărŃelii, calitate de coproprietar, cota-parte ce se cuvine fiecăruia şi
creanŃele născute din starea de proprietate comună pe care coproprietarii le au unii faŃă de
alŃii. Dacă se împarte o moştenire, instanŃa va mai stabili datoriile transmise prin moştenire,
datoriile şi creanŃele comoştenitorilor faŃă de defunct, precum şi sarcinile moştenirii.
DispoziŃiile articolului 6736 arată: „Dacă pentru formarea loturilor sunt necesare operaŃii
de măsurătoare, evaluare şi altele asemenea, pentru care instanŃa nu are date suficiente, ea
va da o încheiere prin care va stabili elementele arătate la art. 6735 alin. 1, întocmind în mod
corespunzător minuta prevăzută de art. 258...”.
În conformitate cu prevederile art. 6738 C. pr. civ., astfel cum au fost modificate prin
Legea nr. 219/2005, încheierea de admitere în principiu poate fi atacată cu apel sau, după
caz, cu recurs odată cu fondul, fiind supusă aceloraşi căi de atac ca şi hotărârea dată asupra
fondului procesului.
Apreciem că era mai potrivită soluŃia adoptată anterior Legii nr. 219/2005, în
conformitate cu care încheierea de admitere în principiu putea fi atacată separat cu apel,
până la pronunŃarea hotărârii de partaj, dacă apelul privea stabilirea calităŃii de coproprietar,
cota-pare ce se cuvine fiecăruia ori masa bunurilor supuse împărŃelii. Dacă sub aspectul
elementelor specificate mai sus, încheierea de admitere în principiu nu era atacată cu apel,
ele nu mai puteau fi supuse apelului o dată cu hotărârea asupra fondului procesului. Acest
lucru întărea caracterul interlocutoriu al acestei încheieri. Deschiderea unei căi de atac
separate împotriva încheierii de admitere în principiu ar fi fost de natură să ordoneze procesul
de partaj şi să contribuie la scurtarea duratei acestuia.
Expertiza despre care se face vorbire în articolul 6736 C. proc. civ. este o expertiză ce
este necesară formării loturilor. Dacă pentru stabilirea masei, a valorii acesteia, a întinderii

28
drepturilor copărtaşilor, a creanŃelor reciproce ale copărtaşilor, a datoriilor şi sarcinilor
moştenirii este nevoie de efectuarea unor lucrări de evaluare ori de părerea unor specialişti,
se vor efectua expertize în acest scop, anterior pronunŃării încheierii de admitere în principiu.
Regula stabilită de lege pentru efectuarea partajului este aceea a împărŃelii în natură,
astfel cum stabilesc dispoziŃiile alineatului (2) al articolului 6735. Astfel, se arată că în temeiul
celor stabilite potrivit alineatului (1) al aceluiaşi articol, instanŃa trebuie să procedeze la
formarea loturilor şi la atribuirea lor. În cazul în care loturile nu sunt egale în valoare, ele se
întregesc printr-o sumă de bani (sultă).
DispoziŃiile articolului 6739 stabilesc, cu titlu exemplificativ, criteriile pe care trebuie să
le aibă instanŃa în vedere la formarea loturilor: acordul părŃilor, mărimea cotei-părŃi ce se
cuvine fiecăruia din masa bunurilor de împărŃit, natura bunurilor, domiciliul şi ocupaŃia părŃilor,
faptul că unii coproprietari, înainte de a se cere împărŃeala, au făcut construcŃii, îmbunătăŃiri
cu acordul coproprietarilor. La aceste criterii, în cazul în care partajul se face în cadrul
contestaŃiei la executare, considerăm că trebuie adăugat criteriul calităŃii de debitor în
urmărirea ce se contestă. Astfel, în cazul în care cotele-părŃi sunt egale ori apropiate, chiar
dacă debitorul urmărit are o cotă mai mică din dreptul de proprietate asupra unui bun,
apreciem că se impune ca atribuirea bunului să se facă în favoarea copărtaşului debitor, iar
astfel, ca urmare a efectului retroactiv al partajului, actele de executare să fie menŃinute, iar
şansele de realizare a creanŃei ce se execută silită să fie mai ridicate.
În cazul în care împărŃeala în natură a unui bun nu este posibilă sau ar cauza o
scădere importantă a valorii acestuia ori i-ar modifica în mod păgubitor destinaŃia economică,
la cererea unuia dintre coproprietari, instanŃa, prin încheiere, îi poate atribui provizoriu întregul
bun. Dacă mai mulŃi coproprietari cer să li se atribuie bunul, instanŃa va Ńine seama de
criteriile prevăzute la art. 6739. Prin încheiere ea va stabili şi termenul în care coproprietarul
căruia i s-a atribuit provizoriu bunul este obligat să depună sumele ce reprezintă cotele-părŃi
cuvenite celorlalŃi coproprietari.
Dacă coproprietarul căruia i s-a atribuit provizoriu bunul depune, în termenul stabilit,
sumele cuvenite celorlalŃi coproprietari, instanŃa, prin hotărârea asupra fondului procesului, îi
va atribui bunul.
În cazul în care coproprietarul nu depune în termen sumele cuvenite celorlalŃi
coproprietari, instanŃa va putea atribui bunul altui coproprietar, în condiŃiile prezentului articol.
La cererea unuia dintre coproprietari instanŃa, Ńinând seama de împrejurările cauzei,
pentru motive temeinice, va putea să-i atribuie bunul direct prin hotărârea asupra fondului
procesului, stabilind totodată sumele ce se cuvin celorlalŃi coproprietari şi termenul în care
este obligat să le plătească.
În cazul în care nici unul dintre coproprietari nu cere atribuirea bunului ori, deşi acesta
a fost atribuit provizoriu, nu s-au depus, în termenul stabilit, sumele cuvenite celorlalŃi
coproprietari, instanŃa, prin încheiere, va dispune vânzarea bunului, stabilind totodată dacă
vânzarea se va face de către părŃi prin bună învoială ori de către executorul judecătoresc.
Dacă s-a dispus ca vânzarea bunului să se facă de părŃi prin bună învoială, instanŃa va
stabili şi termenul în care aceasta va fi efectuată. Termenul nu poate fi mai mare de 6 luni. La
împlinirea termenului părŃile vor prezenta instanŃei dovada vânzării.
În cazul în care vânzarea prin bună învoială nu se realizează în termenul prevăzut de
alin. 2 al art. 67311 din Codul de procedură civilă, instanŃa, prin încheiere, va dispune ca
vânzarea să fie efectuată de executorul judecătoresc.

29
 Încheierile prin care se dispune vânzarea bunurilor supuse împărŃelii pot fi atacate
separat cu apel. Dacă nu au fost astfel atacate, aceste încheieri nu mai pot fi supuse apelului
o dată cu hotărârea asupra fondului procesului.
După rămânerea irevocabilă a încheierii prin care s-a dispus vânzarea bunului de către
executorul judecătoresc, acesta va proceda la efectuarea vânzării la licitaŃie publică.
Executorul va fixa termenul de licitaŃie, care nu va putea depăşi 30 de zile pentru
bunurile mobile şi 60 de zile pentru bunurile imobile, socotite de la data primirii încheierii, şi va
înştiinŃa coproprietarii despre data, ora şi locul vânzării.
Pentru termenul de licitaŃie a bunurilor mobile executorul va întocmi şi va afişa
publicaŃia de vânzare cu cel puŃin 5 zile înainte de acel termen.
În cazul vânzării unui bun imobil, executorul va întocmi şi va afişa publicaŃia de
vânzare cu cel puŃin 30 de zile înainte de termenul de licitaŃie.
Potrivit alineatului penultim al articolului 67312, coproprietarii pot conveni ca vânzarea
bunurilor să se facă la orice preŃ oferit de participanŃii la licitaŃie.
Efectele partajului. Indiferent că este voluntar ori judiciar, partajul are aceleaşi efecte.
Prin partaj, între foştii copărtaşi încetează starea de indiviziune, astfel că în schimbul
cotei-părŃi pe care o deŃineau din dreptul de proprietate comună, dobândesc un drept exclusiv
(fie un drept de proprietate asupra unui bun ori a unei părŃi materiale determinate dintr-un
bun, fie un drept de creanŃă la încasarea unei sume de bani – sulta -).
Partajul are efect retroactiv, fiind un act declarativ. În conformitate cu prevederile art.
786 din Codul civil, copărtaşul căruia i s-a atribuit un bun la împărŃeală, este considerat că a
fost titularul exclusiv al dreptului de proprietate asupra acelui bun de la momentul naşterii
stării de indiviziune. Copărtaşul care nu obŃine un anumit bun la partaj, este considerat că nu
a fost nici un moment titular al vreunui drept asupra acelui bun.
Partajul produce şi efectul garanŃiei copărtaşilor. Astfel, dacă unul din copărtaşi este
evins de către o terŃă persoană cu privire la un bun obŃinut la partaj, iar cauza evicŃiunii este
anterioară împărŃelii, ceilalŃi copărtaşi sunt ŃinuŃi să-l despăgubească. Este vorba de o situaŃie
în care autorul copărtaşilor nu ar fi fost veritabilul titular al dreptului, astfel că este firesc ca
împărŃeala să fie refăcută cu excluderea de la masa de împărŃit a bunului cu privire la care s-
a produs evicŃiunea din partea terŃului, pentru a se restabili echivalenŃa loturilor copărtaşilor.
Pentru încasarea sultei şi a daunelor rezultând din obligaŃia de garanŃie a copărtaşilor,
copărtaşii creditori se bucură de privilegiul copărtaşilor, care este un privilegiu special. Acest
privilegiu se exercită asupra bunurilor pe care copărtaşii debitori le-au obŃinut la partaj. Pentru
conservarea privilegiului asupra bunurilor imobile, în conformitate cu prevederile art. 1741 din
Codul civil, acesta trebuie înregistrat în registrul de publicitate imobiliară (în prezent, este
vorba de Partea a III-a a cărŃii funciare) în termen de 60 de zile de la data actului de
împărŃeală (data actului de partaj voluntar sau data rămânerii irevocabile a hotărârii de
partaj). Nici o ipotecă şi nici un alt drept real constituit asupra imobilului în interiorul acestui
termen, nu sunt opozabile copărtaşului titular al privilegiului care efectuează formalitea de
publicitate imobiliară în termen.
IntervenŃia creditorilor la partaj are efect de poprire. În consecinŃă, prin efectul
participării creditorilor la împărŃeală, partea ce revine debitorului la partaj este poprită în
folosul creditorilor intervenienŃi (indiferent că este vorba de bunuri materiale ori de sulta în
bani datorată de către ceilalŃi copărtaşi). Până la plata creanŃei către creditorul intervenient,
nici o predare de bunuri şi nici o plată făcută de către un copărtaş (debitor al bunurilor ori al
sultei), nu este opozabilă creditorului intervenient.
►Proprietatea comună pe cote-părŃi forŃată şi perpetuă. Aceasta are ca obiect bunurile care

30
prin natura sau destinaŃia lor sunt folosite de mai mulŃi coproprietari, fiindcă sunt accesorii ale
unor bunuri ce se află în proprietate exclusivă.
Coproprietarii pot exercita toŃi acte de folosinŃă asupra bunurilor ce formează obiectul
drepturilor de proprietate pe cote-părŃi forŃate şi perpetue, cu respectarea următoarelor limite:
- folosinŃa să nu aducă atingere dreptului egal şi reciproc al celorlalŃi coproprietari;
- folosinŃa trebuie exercitată numai în interesul utilizării fondului căruia i-a fost afectat
bunului comun accesoriu.
Cazuri de proprietate comună pe cote-părŃi forŃată şi perpetuă:
a) proprietatea asupra părŃilor comune din clădirile cu mai multe locuinŃe sau alte spaŃii decât
locuinŃele, ce aparŃin unor proprietari diferiŃi;
b) coproprietarii lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două fonduri
învecinate (drumuri, poteci, fântâni care servesc pentru folosirea a două imobile învecinate, în
măsura în care se află chiar pe linia de despărŃitoare dintre cele două proprietăŃi);
c) despărŃiturile comune, adică zidul comun, şanŃul comun sau gardul comun.
Încetarea coproprietăŃii are loc în următoarele situaŃii:
- prin dispariŃia imobilului;
- atunci când prin convenŃie, uzucapiune, succesiune, fondurile principale devin
proprietatea unui singur titular;
- prin expropriere.
În mod excepŃional proprietatea comună pe cote părŃi forŃată şi perpetuă poate înceta
prin partaj.
► Proprietatea comună în devălmăşie. În cazul acestei forme de proprietate comună,
coproprietarii nu-şi cunosc întinderea cotei-părŃi din dreptul de proprietate, acest lucru având
loc, eventual, numai în cazul lichidării coproprietăŃii.
În prezent, singurul caz de proprietate comună în devălmăşie este proprietatea
comună a soŃilor. În dreptul românesc a mai existat proprietatea devălmaşă a obştilor săteşti.
Dreptul de proprietate comună devălmaşă a soŃilor este de natură legală şi îşi are
temeiul în comunitatea de bunuri a soŃilor. Bunurile dobândite de oricare dintre soŃi în timpul
căsătoriei sunt de la data dobândirii lor, bunuri comune ale soŃilor. Exercitarea dreptului de
proprietate de către soŃi constă în faptul că aceştia administrează şi folosesc împreună
bunurile comune, după cum tot împreună pot dispune de ele, în conformitate cu prevederile
alineatului (1) al articolului 35 din Codul familiei.
În legătură cu exerciŃiul dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile ce fac parte
din comunitatea de bunuri a soŃilor, în conformitate cu prevederile art. 35 alin. (2) teza I din
Codul familiei, operează mandatul tacit reciproc, adică orice act (de administrare, de folosinŃă
şi chiar de dispoziŃie) poate fi efectuat de către un singur soŃ, prezumându-se că are şi
consimŃământul celuilalt soŃ, şi că îl reprezintă pe acesta din urmă în respectiva tranzacŃie. În
conformitate cu prevederile art. 35 alin. (2) teza a II-a din Codul familiei, pentru înstrăinarea
ori grevarea cu sarcini a bunurilor comune terenuri şi construcŃii, un soŃ are nevoie şi de
consimŃământul celuilalt soŃ. Nesocotirea acestei reguli sancŃionează actul de dispoziŃie cu
nulitatea relativă ce poate fi invocată numai de către soŃul care nu a manifestat
consimŃământul la respectiva operaŃiune juridică.

31
 Tema a VI-a – Exproprierea pentru cauză de utilitate publică

Exproprierea este actul puterii de stat competente, prin care se realizează trecerea în
proprietate publică a unor bunuri imobile proprietate privată, necesare executării unor lucrări
de interes public, în schimbul unei despăgubiri.
Pot fi expropriate toate bunurile imobile aflate în proprietatea persoanelor fizice sau
juridice, precum şi cele aflate în proprietatea privată a comunelor, oraşelor, municipiilor şi
judeŃelor.
Legea reglementează strict şi pe etape procedura de urmat în cazul exproprierii.
Totuşi, organul îndreptăŃit să dispună exproprierea şi proprietarul pot evita parcurgerea
acestei proceduri pe calea unui transfer amiabil a dreptului de proprietate. Această convenŃie
poate interveni în orice fază de expropriere.
Procedura exproprierii: a) declararea de utilitate publică a exproprierii;
b) măsuri pregătitoare exproprierii;
c) exproprierea propriu-zisă şi stabilirea despăgubirilor.
a) Utilitatea publică se declară pentru lucrări de interes naŃional sau de interes local.
Declararea de utilitate publică se face numai după o cercetare prealabilă efectuate de către
comisii numite de Guvern pentru lucrări de interes naŃional şi de către delegaŃia permanentă a
consiliului judeŃean sau de primarul general al mun. Bucureşti – pentru lucrările de interes
local. Odată adusă la cunoştinŃă publică, declaraŃia de expropriere întruneşte toate
elementele unui act-condiŃie care declanşează procedura exproprierii.
b) În etapa următoare, expropriatorul întocmeşte planul imobilelor expropriate cu
indicarea numelui proprietarilor şi a ofertelor de despăgubiri, care se depun la consiliul local al
localităŃii, în vederea consultării de către cei interesaŃi. Propunerile de expropriere, împreună
cu procesul-verbal care încheie cercetarea prealabilă, se notifică titularilor drepturilor reale
asupra imobilelor, în termen de 15 zile de la publicare. Aceştia pot face întâmpinare împotriva
actelor în termen de 45 de zile, depunând aceasta la primarul localităŃii şi se soluŃionează în
termen de 30 de zile. Comisia, în urma deliberării, poate să accepte punctul de vedere al
expropriatorului sau îl poate respinge. Hotărârea comisiei este supusă căii de atac a
contestaŃiei, în termen de 15 zile de la comunicare.
c) SoluŃionarea cererilor privitoare la expropriere este dată în competenŃa tribunalelor.
Întinderea competenŃei materiale a tribunalului, potrivit legii, este verificarea numai dacă sunt
întrunite toate condiŃiile cerute de lege pentru expropriere şi stabilire despăgubirilor, neputând
intra în problemele de fond privitoare la expropriere. Dacă părŃile sau numai unele dintre
acestea se învoiesc doar cu privire la expropriere, dar nu şi asupra despăgubirii, instanŃa ia
act de învoială şi stabileşte despăgubirea. Despăgubirea se stabileşte de o comisie de experŃi
şi se compune din valoarea reală a imobilului, cât şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau
altor persoane îndreptăŃite.
Legea precizează că eliberarea titlului executoriu şi punerea în posesie a
expropriatorului vor putea fi făcute numai pe baza unui act procedural distinct, încheierea
dată de instanŃa de judecată, prin care se consemnează îndeplinirea obligaŃiilor privind plata
despăgubirilor.
Dacă în decurs de un an lucrările de interes public nu au fost începute şi nici nu s-a
făcut o nouă declaraŃie de utilitate publică, foştii proprietari pot cere retrocedarea lor.

32
 Tema a VII-a – Regimul juridic al terenurilor şi construcŃiilor

De la momentul adoptării Codului civil în anul 1864, actele de înstrăinare a terenurilor

şi construcŃiilor au fost guvernate de principiul consensualismului. S-a impus formalitatea
transcrierii pentru opozabilitatea faŃă de terŃi a transmisiunii de drepturi reale. De la principiul
consensualismului au fost exceptate donaŃiile şi ipotecile, acte pentru care s-a prevăzut
forma autentică.
Reglementări referitoare la terenuri.
Reglementarea din 1945. La 23 martie 1945 a fost adoptată Legea nr. 187 privind
reforma agrară. Prin art. 1 se arata că se realizau o serie de exproprieri, iar în art. 3 se
prevedea că sunt exceptate de la expropriere suprafeŃele de teren până la 50 de ha, chiar
dacă acestea se aflau în mai multe moşii. Se lăsa în proprietate un singur conac, indiferent de
numărul şi amplasarea moşiilor.
Prin aceeaşi lege s-a realizat împroprietărirea unor categorii de persoane, care nu
aveau pământ sau aveau pământ puŃin. Legea a stabilit că terenurile care au făcut obiectul
împroprietăririi nu puteau fi înstrăinate şi nici ipotecate, decât în cazuri excepŃionale, cu
autorizare din partea Ministerului Agriculturii.
Reglementarea din 1947. La 23 iunie 1947 a fost adoptată Legea nr 203. Prin acestă
lege au fost declarate imobile agrare terenurile situate în comunele rurale, înafara vetrei
satului, precum şi terenurile arabile, păşunile şi fâneŃele situate înafara perimetrului construibil
al municipiilor, comunelor urbane, comunerlor suburbane, staŃiunilor balneo-climaterice.
Imobilele agricole astfel stabilite puteau fi înstrăinate prin acte între vii, numai cu
autorizaŃia şi cu întocmirea actului în formă autentică.
Această lege a fost în vigoare până în anul 1950, când la 20 iulie a fost adoptat
Decretul nr. 151. Acest act a fost în vigoare până la 5 noiembrie 1974.
Potrivit art. 8 şi art. 11 din Decretul nr. 151/1950, înstrăinarea sub orice formă a
terenurilor arabile, păşuni, fâneŃe, vii, livezi, iazuri şi bălŃi situate în intravilanul sau
extravilanul localităŃilor se putea face numai cu autorizare şi în formă autentică.
Reglementarea din 1950. În acest an a intrat în vigoare, la 6 septembrie, Decretul nr.
221 care a fost în vigoare până la 29 martie 1958, când a fost înlocuit cu Decretul nr.
144/1958.
Potrivit art. 2 din Decretul nr. 221/1950 era obligatoriu actul autentic şi autorizarea
administrativă pentru înstrăinarea terenurilor, cu sau fără construcŃii aflate pe teritoriul
capitalei şi comunelor învecinate, precum şi a comunelor cu planuri de sistematizare.
Reglementarea din 1958. Decretul nr. 144/1958, care a înlocuit Decretul nr. 221/1950,
a stabilit prin prevederile art. 11 că înstrăinarea sau împărŃeala prin actele între vii a
terenurilor, cu sau fără construcŃii, proprietate particulară de pe teritoriul oraşelor, comunelor
– reşedinŃe de raioane, localităŃi balneo-climaterice şi a comunelor declarate centre
muncitoreşti, precum şi a comunelor în care urma să se dezvolte staŃiuni balneo-climaterice şi
centra muncitoreşti, se putea face numai cu autorizarea prelabilă dată în condiŃiile decretului
de către Comitetele Executive ale Sfaturilor Populare.
Actele de înstrăinare sau împărŃeala terenurilor de mai sus, trebuiau să fie făcute în
formă autentică.
Decretul menŃiona că înstrăinările sau împărŃelile terenurilor arătate în art. 11, făcute
fără respectarea cerinŃelor legii erau nule de drept.

33
 În art. 12 din Decretul nr. 144/1958 se menŃiona că în cazul în care s-a încheiat un
înscris din care rezultă că proprietatea unui teren, cu sau fără construcŃii, s-a obligat să-l
înstrăineze cu titlu oneros şi s-au respectat modalităŃile de plată a preŃului prevăzut în înscris,
iar în termenul de 3 luni de la eliberarea autorizaŃiei de înstrăinare, una din părŃi sau
succesorii acesteia nu se prezintă din orice motive la Notariatul de Stat, pentru autentificarea
actului de înstrăinare, instanŃa de judecată va putea da o hotărâre care să Ńină loc de act
autentic de înstrăinare.
Neprezentarea uneia din părŃi la autentificare, în urma somaŃiei făcute de celalată
parte, prin executorul judecătoresc, se constata printr-un proces-verbal încheiat de Notariatul
de Stat în circumscripŃia căruia se afla imobilul în cauză.
Transcrierea dreptului de proprietate s-au înscrierea în cartea funciară se realiza pe
baza unei copii legalizate de pe hotărârea judecătorească rămasă definitivă.
Reglementarea din 1968. Prin Legea nr. 19/1968 s-a stabilit că terenurile fără
construcŃii, proprietatea persoanelor fizice sau juridice, aflate în perimetrul construibil al
muncipiului Bucureşti, al celorlalte municipii sau orase, sunt indisponibile şi expropriabile.
Aceluiaşi regim juridic erau supuse şi părŃile din terenurile cu construcŃii, în măsura în
care depăşeau suprafeŃele stabilite pe baza detaliilor de sistematizare aprobate. Aceste
terenuri nu puteau fi înstrăinate sau grevate cu sarcini reale, putând să le transmită numai
prin moştenire.
Reglementarea din 1974. În anul 1974 au fost adoptate două legi importante şi anume:
Legea nr. 58 privind sistematizarea localităŃilor urbane şi rurale (1 noiembrie 1974) şi Legea
nr. 59 privind fondul funciar (5 noiembrie 1974). Ambele legi conŃineau dispoziŃii identice,
referitoare la terenuri. Astfel, în art. 30 din Legea nr. 58/1974 se arăta că dobânditorii
terenurilor cuprinse în perimetrul construibil al localităŃilor urbane şi rurale se puate face
numai prin moştenire legală, fiind interzisă înstrăinarea sau dobândirea prin acte juridice a
acestor terenuri. În acelaşi sens era şi art. 44 din Legea nr. 59/1974.
În caz de înstrăinare a construcŃiilor, terenul aferent acestora, trecea în proprietatea
statului cu plata unei despăgubiri, dobânditorul construcŃiei primind contra unei taxe un drept
de folosinŃă asupra terenului, necesar utilizării construcŃiei cumpărate. SuprafaŃa acordată în
folosinŃă era de până la 100 mp. în mediu urban şi de 200-250 mp. în mediu rural, cu un front
la stradă de maxim 12 m.
A fost controversată în literatura juridică noŃiunea de teren aferent construcŃiei:
Într-o primă opinie, s-a apreciat că trebuia să aibă loc o determinare de către organele
care dădeau autorizaŃia de înstrăinare, astfel încât grădina, livada ori terenul cu altă destinaŃie
agricolă să rămână în proprietatea înstrăinătorului construcŃiei.
Într-o altă opinie s-a apreciat că întregul teren trebuia să treacă în proprietatea statului,
după care, era atribuit în folosinŃă sau/şi închiriat pentru locuinŃă, iar diferenŃa de teren era
închiriată ori atribuită în folosinŃă sau ca loc de casă.
Au fost numeroase cazuri în care diferenŃele de teren au fost lăsate fără nici un titlu în
stăpânirea dobânditorilor construcŃiei. Aceasta a fost practica organelor administrative în
majoritatea situaŃiilor.
Au existat şi excepŃii de la regula interzicerii înstrăinării terenurilor prin acte juridice.
Astfel:
- Prin art. 5 din Statutul Cooperativei Agricole de ProducŃie se prevedea acordarea cu
plată a unor terenuri în suprafaŃă de cel mult 800 mp., suprafaŃă care a fost redusă ulterior la
250 mp. pentru construirea de locuinŃe şi anexe gospodăreşti;
- În Decretul nr. 112/1958 se prevedea, în mod excepŃional, că producătorii agricoli

34
particulari din zonele necooperatiste puteau transmite copiilor lor o parte din terenurile
agricole pe care le aveau în proprietate, dacă aceştia locuiau sau urmau să-şi stabilească
domiciliul în acea comună, îşi asumau obligaŃia cultivării lor în bune condiŃii, de a obŃine
producŃiile din planurile de cultură şi de creştere a animalelor şi de a contracta şi preda la
fondul de aprovizionare şi la fondul de stat cantităŃile de produse potrivit legii.
În art. 31 din Legea nr. 58/1974 se arăta că împărŃeala între moştenitori a terenurilor,
precum şi înstrăinarea construcŃiilor prevăzute de art. 30, se putea face numai prin înscris
autentic, pe baza autorizaŃiei date, după caz, de către comitetele, respectiv birourile executive
ale Consiliilor populare comunale, orăşeneşti sau municipale, cu respectarea normelor de
sistematizare.
În art. 32 din Legea nr. 58/1974 se arăta că orice înstrăinare sau împărŃeală făcută cu
încălcarea prevederilor art. 30 şi art. 31 era nulă de drept.
În opinia noastră, considerăm că prin intrarea în vigoare a Legii nr. 58/1974 au fost
abrogate dispoziŃiile art. 11 din Decretul nr. 1958.
Reglementarea din 1990 cu privire la terenuri. În ianuarie 1990 a fost adoptat Decretul-
Lege nr. 42. Prin art. 4 s-a majorat întinderea lotului în folosinŃă la 5000 mp., de acest lot
putând beneficia şi persoanele care doresc să se întoarcă la sat şi să devină membrii
cooperatori.
Prin art. 8 s-a declarat proprietate deplină asupra terenului aferent casei de locuit şi al
anexelor gospodăreşti, precum şi a curŃii şi grădinii din jurul acestoa, stabilind că această
propruetate cumulată cu lotul în folosinŃă să nu depăşească 6000 mp.
Prin Legea nr. 9/1990 – publicată în Monitorul Oficial nr 95 din 1 august 1990 – se
arăta că până la adoptarea unei noi reglementări legale privind regimul fondului funciar s-a
interzis înstrăinarea prin acte între vii a terenurilor de orice fel situate înăuntrul sau înafara
localităŃilor, exceptându-se terenurile aferente construcŃiilor care se înstrăinau, inclusiv curtea
în suprafaŃă de cel mul 1000 mp.
Reglementarea din 1991. În anul 1991 a fost adoptată Legea nr. 18, prin care se
realiza, în principal, stabilirea dreptului de proprietate prin reconstituirea sau constituirea
acestuia.
Art. 46 din Legea nr. 18/1991, devenit articolul 67 în urma republicării legii în anul
1998, actual abrogat, a impus forma autentică cu privire la înstrăinarea terenurilor. Prin acte
juridice, proprietatea dobânditorului nu putea depăşi 100 ha teren agricol în echivalent arabil
de familie, sub sancŃiunea nulităŃii absolute a actului de înstrăinare.
Prin art. 47 – ulterior abrogat – s-a statornicit interdicŃia de dobândire prin acte
între vii şi obligaŃia de întrăinare în termen de un an a terenurilor în cazul dobândirii prin
moştenire de către persoanele fizice care nu au cetăŃenie română şi persoanele juridice care
nu au naŃionalitate română şi sediu în România. Acest articol a fost modificat prin art. 41 alin.
2 din ConstituŃie.
În art. 48 din Legea nr. 18/1991 – ulterior abrogat – s-a stabilit dreptul de preemŃiune în
favoarea coproprietarilor, proprietarilor vecini şi statului, în cazul terenurilor agricole din
extravilan.
La 2 martie 1998, a intrat în vigoare Legea nr. 54 privind circulaŃia juridică a terenurilor.
S-a abrogat secŃiunea privind circulaŃia juridică a terenurilor (art. 66-69 din Legea nr. 18/1991,
republicată). Potrivit Legii nr. 54/1998, schimbul şi actele de înstrăinare între vii trebuia făcute
în formă autentică.
În cazul dobândirii prin acte juridice între vii, proprietatea funciară a dobânditorului nu
putea depăşi 200 ha teren agricol în echivalent arabil de familie. Prin noŃiunea familie, în

35
sensul menŃionatei legi, se înŃelegea soŃii şi copiii necăsătoriŃi, dacă gospodăreau împreună
cu părinŃii lor. Încălcarea acestor prevederi era sancŃionată cu reducŃiunea actului juridic până
la limita suprafeŃei legale.
Potrivit art. 3 din Legea nr. 54/1998, cetăŃenii străini, apatrizii şi persoanele juridice
străine nu puteau dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor.
Prevederile art. 23 din O.U.G. nr. 31/1997 privind investiŃiile străine, au stabilit că
societăŃile comerciale constituite în România cu participare de capital străin puteau dobândi
proprietatea terenurilor.
Art. 5 din Legea 54/1998 arăta că vânzarea terenurilor agricole din extravilan se putea
face cu respectarea dreptului de preemŃiune al coproprietarilor, proprietarilor vecini şi al
arendaşilor, exprimat prin intermediul secretarului unităŃii administrativ-teritoriale.
Potrivit art. 15 din Legea nr. 54/1998, au fost interzise înstrăinările de orice formă a
terenurilor cu privire la titlul cărora existau litigii la instanŃele de judecată pe tot timpul
soluŃionării acestor litigii, sub sancŃiunea nulităŃii. S-a reglementat posibilitatea efectuării
opoziŃiei de înstrăinare, care se înregistra la Biroul de Publicitate Imobiliară.
Reglementarea din 2005. Printre schimbările produse în legislaŃia Ńării noastre prin
adoptarea Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăŃii şi justiŃiei, precum şi
unele măsuri adiacente, se numără modificarea Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităŃii
imobiliare, cu modificările şi completările ulterioare, precum şi abrogarea Legii nr. 54/1998
privind circulaŃia juridică a terenurilor.
Precizarea expresă a impunerii formei actului autentic pentru constituirea de drepturi
reale asupra terenurilor. În conformitate cu prevederile articolului 2 alineatul (1) din Titlul X al
Legii nr. 247/2005, „Terenurile cu sau fără construcŃii, situate în intravilan şi extravilan,
indiferent de destinaŃia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice
între vii, încheiate în formă autentică, sub sancŃiunea nulităŃii absolute”.
Potrivit alineatului (2) al aceluiaşi articol, „În cazul în care prin acte juridice între vii se
constituie un drept real asupra unui teren cu sau fără construcŃie, indiferent de destinaŃia sau
întinderea acestora, dispoziŃiile alin. (1) se aplică în mod corespunzător”. Precizarea expresă
a impunerii formei actului autentic pentru constituirea de drepturi reale asupra terenurilor, este
de natură să înlăture orice controversă cu privire la împrejurarea dacă este sau nu necesară
această formă a actului juridic, atunci când se constituie ori se transmit dezmembrăminte ale
dreptului de proprietate asupra terenurilor.
Sub imperiul Legii nr. 18/1991 şi al Legii nr. 54/1998, faŃă de redactarea textelor legale
care prevedeau necesitatea formei autentice, s-a susŃinut opinia potrivit căreia forma
autentică ar fi fost necesară numai în cazul transferului dreptului de proprietate asupra
terenurilor, iar că în situaŃia constituirii ori trasmiterii unui drept de superficie nu ar fi fost
necesară.
Eliminarea dreptului de preemŃiune. Prin abrogarea Legii nr. 54/1998 privind circulaŃia
juridică a terenurilor, în condiŃiile în care Legea nr. 247/2005 Titlul X nu se face nici o
precizare cu privire la dreptul de preemŃiune, situaŃie în care se trage concluzia potrivit căreia
dreptul de preemŃiune în privinŃa terenurilor de orice fel este desfiinŃat. Se recunoaşte astfel,
dreptul de dispoziŃie deplină asupra imobilelor.
Crearea de facilităŃi pentru realizarea anumitor operaŃiuni de înstrăinare a terenurilor.
Dacă dreptul de preemŃiune a fost înlăturat, în schimb, prin dispoziŃiile art. 6 din Titlul X al
Legii nr. 247/2005, au fost create o serie de mijloace prin care se înlesneşte încheierea
actelor juridice de înstrăinare în scopul comasării parcelelor şi loturilor de teren, prin
constituirea unor corpuri de proprietate mai mari care să cuprindă suprafeŃe continue,

36
indiferent de destinaŃia lor, precum şi înstrăinările efectuate de către persoanele îndreptăŃite
să obŃină renta viageră agricolă.
Aceste înstrăinări pot fi efectuate şi pe baza schiŃelor care au stat la baza titlurilor de
proprietate emise cu ocazia aplicării legilor fondului funciar şi sunt scutite de taxa de timbru şi
de timbrul judiciar.
Înlăturarea limitării dreptului de a dobândi terenuri prin acte juridice. Prin abrogarea
Legii nr. 54/1998 privind circulaŃia juridică a terenurilor, în condiŃiile în care Legea nr.
247/2005 Titlul X nu se face nici o precizare cu privire la limita suprafeŃei de teren ce poate fi
dobândită prin acte juridice, concluzia este că nu mai există nici o restricŃie în privinŃa
întinderii dreptului de proprietate asupra terenurilor, indifent de modul de dobândire.
Articolul 2 alin. (2) din Legea nr. 54/1998 prevedea că „în cazul dobândirii prin acte
juridice între vii, proprietatea funciară a dobânditorului nu poate depăşi 200 ha teren agricol în
echivalent arabil, de familie”.
Limitarea cauzelor care împiedică înstrăinarea terenurilor. Spre deosebire de
dispoziŃiile Legii nr. 54/1998, actuala reglementare urmăreşte restrângerea categoriilor de
litigii care au drept efect interzicerea înstrăinării terenurilor. Dacă potrivit dispoziŃiilor articolului
15 din Legea nr. 54/1998, erau interzise înstrăinările, sub orice formă, a terenurilor cu privire
la titlul cărora există litigii la instanŃele judecătoreşti, pe tot timpul soluŃionării acestor litigii,
prin dispoziŃiile articolului 4 al Titlului X al Legii nr. 247/2005, se proclamă principiul liberei
circulaŃii a terenurilor, chiar dacă drepturile asupra acestora fac obiectul unor litigii. Numai cu
titlu de excepŃie, în cazul anumitor litigii, se împiedică înstrăinarea imobilelor.
Astfel, „cu excepŃia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privată şi
legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existenŃa unui litigiu privitor
la un teren cu sau fără construcŃii nu împiedică înstrăinarea acestuia şi nici constituirea altor
drepturi reale sau de creanŃă, după caz”.
Din interpretarea textului legal amintit, reiese că orice litigii referitoare la validitatea
titlului de proprietate (dacă este altul decât unul emis conform legilor fondului funciar) nu
împiedică circulaŃia juridică a imobilelor, fie că este vorba de transmiterea ori constituirea de
drepturi reale sau de constituirea unor drepturi de creanŃă.
Reglementarea acŃiunii prin care instanŃa să pronunŃe o hotărâre care să Ńină loc de
contract de vânzare-cumpărare. După mai bine de 14 ani, există din nou o reglementare
expresă a sancŃiunii antecontractului de vânzare-cumpărare.
DispoziŃiile articolului 5 alineatul (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, arată că „în
situaŃia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcŃii,
una dintre părŃi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaŃiile poate
sesiza instanŃa competentă care poate pronunŃa o hotărâre care să Ńină loc de contract”.
ExistenŃa acestei prevederi legale este de natură să înlăture discuŃiile cu privire la
admisibilitatea acŃiunii în justiŃie pentru pronunŃarea unei hotărâri care să Ńină loc de contract
de vânzare-cumpărare. Se observă, pe de altă parte, că textul este mult mai precis şi mai
puŃin exigent decât reglementarea articolului 12 a Decretului nr. 144/1958.
SituaŃia străinilor şi apatrizilor după revizuirea ConstituŃiei şi aderarea României la
Uniunea Europeană. În conformitate cu prevederile articolului 44 alineatul (2) din ConstituŃia
României revizuită, „...CetăŃenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată
asupra terenurilor numai în condiŃiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană
şi din alte tratate internaŃionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în
condiŃiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală”.

37
 Pentru detalierea condiŃiilor de dobândire a dreptului de proprietate de către străini şi
apatrizi în temeiul dispoziŃiei constituŃionale citate, precum şi a Tratatului privind aderarea
României la Uniunea Europeană, ratificat prin Legea nr. 157/2005, publicat în M. Of. nr. 465
din 1 iunie 2005, a fost adoptată Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de
proprietate privată asupra terenurilor de către cetăŃenii străini şi apatrizi, precum şi de către
persoanele juridice străine, publicată în M. Of. nr. 1008 din 14 noiembrie 2005.
Din perspectiva acestor reglementări, există două categorii de persoane:
a) persoanele fizice şi persoanele juridice din statele membre (statele Uniunii
Europene, Islanda, Lichtenstein şi Norvegia), adică cetăŃenii statelor membre, apatrizii cu
domiciliul în statele membre, precum şi persoanele juridice care au naŃionalitatea unui stat
membru; şi
b) persoanele fizice şi persoanele juridice din state terŃe, adică cetăŃenii statelor terŃe şi
apatrizii cu domiciliul în statele terŃe, precum şi persoanele juridice care au naŃionalitatea unui
stat terŃ.
În ce priveşte persoanele fizice şi persoanele juridice din statele membre, potrivit art. 3
din Legea nr. 312/2005, acestea pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în
aceleaşi condiŃii în care pot face acest lucru persoanele din România. Aceasta este regula de
la care există o serie de excepŃii rezultate în urma procesului de negociere în vederea aderării
la Uniunea Europeană (s-a admis existenŃa unor perioade de tranziŃie în care să se menŃină
restricŃii cu privire la dobândirea de către persoanele dintr-un alt stat membru, a dreptului de
proprietate asupra terenurilor).
Prima excepŃie este instituită de dispoziŃiile art. 4 din Legea nr. 312/2005, în
conformitate cu care „CetăŃeanul unui stat membru nerezident în România, apatridul
nerezident în România cu domiciliul într-un stat membru, precum şi persoana juridică
nerezidentă, constituită în conformitate cu legislaŃia unui stat membru, pot dobândi dreptul de
proprietate asupra terenurilor pentru reşedinŃe secundare, respectiv sedii secundare, la
împlinirea unui termen de 5 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană”.
A doua excepŃie este prevăzută la art. 5 alineatul (1) din Legea nr. 312/2005, unde se
arată: “CetăŃeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în
România, precum şi persoana juridică constituită în conformitate cu legislaŃia unui stat
membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor
forestiere la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderării României la Uniunea
Europeană”.
Prin dispoziŃiile alineatului (2) al aceluiaşi articol, se stabileşte o excepŃie la excepŃie,
permiŃând în interiorul menŃionatului termen, dobândirea dreptului de proprietate asupra
terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere de către:
a) cetăŃenii statelor membre şi apatrizii cu domiciliul într-un stat membru, dacă îşi
stabilesc reşedinŃa în România şi pot dovedi calitatea de fermier care desfăşoară activităŃi
independente (prin documente specifice statului membru al cărui cetăŃean este sau din care
provine apatridul); şi
b) apatrizii cu domiciliul în România, dacă îşi pot dovedi calitatea de fermier care
desfăşoară activităŃi independente (cu atestat eliberat de către Ministerul Agriculturii,
Pădurilor şi Dezvoltării Rurale).
În conformitate cu prevederile alineatului ultim al articolului 5 din Legea nr. 312/2005,
„DestinaŃia terenurilor agricole, pădurilor şi a terenurilor forestiere nu poate fi schimbată pe
durata perioadei de tranziŃie de către persoanele prevăzute la alin. (2)”.

38
 Reglementări referitoare la construcŃii.
Reglementarea din 1973. În anul 1973 a fost adoptată Legea nr. 4/1973 care se
referea la construirea de locuinŃe.
Potrivit art. 5, cetăŃenii aveau dreptul să aibă în proprietate personală o singură
locuinŃă pentru ei şi familiile lor. Membrii unei familii puteau păstra în proprietate comună sau
în proprietatea unuia dintre ei o singură locuinŃă. Prin familie se înŃelegea: soŃul, soŃia şi copiii
minori.
Prin art. 6 cu privire la construirea sau cumpărarea de locuinŃe în scopul închirierii sau
revânzării era intezisă. CetăŃenii puteau construi sau cumpăra locuinŃe în localitatea de
domiciliu sau în care aveau dreptul de a-şi stabili domiciliul.
În cazul construirii, dreptul de proprietate asupra locuinŃei se transmitea la data
întocmirii procesului-verbal de predare-primire a locuinŃei.
Persoanele încadrate cu contract de muncă şi pensionarii care nu aveau locuinŃă
proprietate beneficiau de dreptul de a li se închiria locuinŃe din fondul locativ de stat.
Prin Decretul-Lege nr. 1 din 26 decembrie 1989, publicat în Monitorul Oficial nr.
4/27.12.1989, a fost abrogată Legea nr. 58/1974.
Prin acelaşi act normativ au fost abrogate şi dispoziŃiile art. 44 – 51 din Legea nr.
59/1974, ceea ce înseamnă în opinia noastră revenirea la caracterul consensual al actelor
juridice a terenurilor şi construcŃiilor.
Reglementarea din 1990 cu privire la construcŃii. În anul 1990 s-a adoptat Decretul-
Lege nr. 61/1990 prin care au fost abrogate art. 5 şi 52 din Legea nr. 4/1973 şi s-a dat
posibilitatea dobândirii şi păstrării în proprietate a mai multor locuinŃe de către o singură
persoană.
Prin art. 5 din Decretul-Lege nr. 61/1990 s-a acordat dreptul de cumpărare a
locuinŃelor construite din fondurile statului chiriaşilor care le ocupau.
Prin art. 4 din acelaşi decret s-a interzis cumpărarea de locuinŃe din fondul de stat în
scop de revânzare sau închiriere – acest articol fiind abrogat prin Legea nr. 85/1992 -;
abrogarea acestui text a constituit o eroare de reglementare juridică. Textul aşa cum era
iniŃial în Decretul-Lege nr. 61/1990 era judicios întocmit şi viza cauza actului juridic
(cumpărarea în scop de închiriere sau de revânzare), aplicarea lui corectă având menirea de
a contribui la atingerea scopului actului normativ în discuŃie, şi anume transferarea dreptului
de proprietate asupra locuinŃelor închiriate din fondul de stat numai în scopul asigurării locuirii
în continuare a foştilor chiriaşi, iar nu în scop speculativ.
Prin Legea nr. 85/1992, prevederile Decretului-Lege nr. 61/1990 au fost completate în
sensul că s-a acordat dreptul de cumpărare a locuinŃelor construite din fondurile unităŃilor
economice sau bugetare de stat cu excepŃia locuinŃelor de intervenŃie. Prin locuinŃă de
intervenŃie – în varianta iniŃială – se înŃelegeau locuinŃele situate în incinta unităŃilor
economice sau bugetare de stat, cât şi cele legate nemijlocit de îndeplinirea atribuŃiilor de
serviciu ale persoanelor care le ocupă.
În varianta modificată prin Legea nr. 76/1994, prin locuinŃă de intervenŃie se înŃelege
locuinŃele destinate cazării personalului unităŃilor economice sau bugetare care prin contractul
de muncă îndeplinesc activităŃi sau funcŃii ce necesită prezenŃa permanentă sau în caz de
urgenŃă în cadrul unităŃilor.
Reglementarea din 1991. Intrând în vigoare Legea nr. 50/1991 privind autorizarea
executării construcŃiilor, la 7 august 1991, au fost abrogate expres prevederile Decretului nr.

39
144/1958 şi ale Legii nr. 4/1973.
Prin Legea nr. 50/1991 s-a acordat posibilitatea concesionării de terenuri din domeniul
privat pentru realizarea de locuinŃe şi case de vacanŃă, precum şi modalităŃi de sprijinire
financiară, care putea consta în împrumuturi şi subvenŃii acordate de stat.
Reglementarea din 1995. Prin Legea nr. 112/1995 s-au stabilit măsurii reparatorii în
favoarea foştilor proprietari, persoane fizice, a imobilelor cu destinaŃia de locuinŃe, trecute ca
atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6 martie 1945, cu titlu şi care
se aflau în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989,
măsuri care constau în:
- restituirea în natură prin redobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor
în care locuiesc în calitate de chiriaşi sau a celor care sunt libere;
- acordarea de despăgubiri pentru celelalte apartamente, precum şi în situaŃia în care,
deşi îndeplinesc condiŃiile pentru restituirea în natură, optează pentru acordarea de
despăgubiri.
Potrivit art. 9 din Legea nr. 112/19995 s-a acordat chiriaşilor dreptul de a cumpăra
apartamentele care nu fac obiectul restituirii.

Tema a XI-a - Publicitatea imobiliară în sistemul cărŃii funciare potrivit Legii nr.
7/1996

1. Legea cadastrului şi a publicităŃii imobiliare nr. 7 din 13 martie 1996, a fost publicată
în Monitorul Oficial nr. 61 din 26 martie 1996. A suferit modificări substanŃiale prin O.U.G. nr.
41 din 27 mai 2004, publicată în M. Of. nr. 509 din 7 iunie 2004, şi prin Legea nr. 247 din 19
iulie 2005, publicată în M. Of. nr. 653 din 22 iulie 2005. În temeiul articolului II al Titlului XII al
Legii nr. 247/2005, Legea cadastrului şi a publicitaŃii imobiliare a fost republicata în M. Of. nr.
201 din 3 martie 2006.
Prin instituŃia cadastrului se urmăreşte realizarea unui cadastru general al Ńării, încă
nerealizat, cu toate că au existat mai multe tentative în acest sens (Legea cadastrului nr.
93/1933; Legea fondului funciar nr. 59/1974), iar prin instituŃia cărŃilor funciare, se urmăreşte
crearea la nivelul întregii Ńări a unui sistem real, unic şi unitar de evidenŃă juridică a
strămutării, constituirii şi stingerii drepturilor reale imobiliare.
Baza tehnică a cărŃilor funciare o constituie documentele cadastrale ce cuprind date şi
informaŃii referitoare la imobile, drepturile de proprietate asupra acestora şi la proprietari. Fără
măsurători şi evidenŃe cadastrale nu se poate trece la un sistem real de publicitate imobiliară.
Sistemul de evidenŃă al cadastrului general are ca finalitate înscrierea în registrul de
publicitate imobiliară.
2. Cadastrul general este sistemul unitar şi obligatoriu de evidenŃă tehnică, economică
şi juridică a tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul Ńării.
FuncŃiile cadastrului:
- funcŃia tehnică constă în determinarea, pe bază de măsurători, a poziŃiei, configuraŃiei
şi mărimii suprafeŃelor terenurilor pe destinaŃii, categorii de folosinŃă şi pe proprietari, precum
şi ale construcŃiilor;
- funcŃia economică în cadrul căreia se evidenŃiază elementele tehnice necesare
stabilirii valorii de impozitare a imobilelor şi calculării impozitelor asupra veniturilor realizate

40
din tranzacŃii imobiliare. AgenŃia NaŃională şi oficiile teritoriale din subordine au obligaŃia de a
furniza, la cerere, organelor abilitate, evidenŃele necesare stabilirii valorii de impunere;
- funcŃia juridică realizată prin identificarea proprietarilor pe baza actelor de proprietate,
şi prin înscrierea în cartea funciară.
Cadastrul general se organizează la nivelul fiecărei unităŃi administrativ teritoriale:
comună, oraş sau municipiu, judeŃ şi la nivelul întregii Ńări.
Prin sistemul de cadastru general se realizează:
a) identificarea, descrierea şi înregistrarea în documentele cadastrale a imobilelor prin
natura lor, măsurarea şi reprezentarea acestora pe hărŃi şi planuri cadastrale, precum şi
stocarea datelor pe suporturi informatice;
b) asamblarea şi integrarea datelor furnizate de cadastrele de specialitate;
c) identificarea şi înregistrarea tuturor proprietarilor şi a altor deŃinători legali de
imobile, în vederea înscrierii în cartea funciară cu caracter definitiv;
d) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru stabilirea corectă a
obligaŃiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele abilitate.
Organizarea şi conducerea cadastrului general la nivel central au fost încredinŃate
Oficiului NaŃional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie, instituŃie publică cu personalitate
juridică aflată în subordinea Guvernului, care a fost înfiinŃat prin H.G. nr. 1038/1996, publicată
în Monitorul Oficial nr. 284 din 12 noiembrie 1996, iar oficiile de cadastru şi organizarea
teritoriului aflate în subordinea Ministerului Agriculturii şi AlimentaŃiei, au fost reorganizate ca
oficii de cadastru agricol şi organizarea teritoriului agricol.
Potrivit art. 3 din Legea nr. 7/1996, astfel cum a fost modificată prin O.U.G. nr.
41/2004, s-a înfiinŃat AgenŃia NaŃională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, instituŃie publică
cu personalitate juridică, unica autoritate în domeniu, aflată în subordinea Ministerului
AdministraŃiei şi Internelor, prin reorganizarea Oficiului NaŃional de Cadastru, Geodezie şi
Cartografie, şi preluarea activităŃii privind publicitatea imobiliară de la Ministerul JustiŃiei.
AgenŃia NaŃională de Cadastru şi Publicitatea Imobiliară a fost înfiinŃată prin H.G. nr. 1210/29
iulie 2004, publicată în Monitorul Oficial nr. 718 din 9 august 2004 (republicată în M.Of. nr.
386 din 5 mai 2006).
La nivelul fiecărui judeŃ şi în municipiul Bucureşti s-au înfiinŃat oficiile de cadastru şi
publicitate imobiliară ca unităŃi cu personalitate juridică în subordinea AgenŃiei NaŃionale, prin
reorganizarea oficiilor judeŃene de cadastru, geodezie şi cartografie şi al municipiului
Bucureşti şi a birourilor de carte funciară de pe lângă judecătorii.
Prin Legea nr. 247/2005, acestea au primit denumirea generică de oficii teritoriale.
Oficiul teritorial controlează, avizează şi recepŃionează, după caz, lucrările de
geodezie, topografie, cadastru şi cartografie. Modul de avizare, verificare şi recepŃie a
lucrărilor de specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei, topografiei şi cartografiei se
stabileşte prin regulament aprobat prin ordin al directorului general al AgenŃiei NaŃionale, cu
consultarea uniunii profesionale înfiinŃată prin lege specială.
În cadrul oficiilor teritoriale funcŃionează baza de date a cadastrului.
La nivelul fiecărei unităŃi administrativ-teritoriale s-au înfiinŃat birouri de cadastru şi
publicitate imobiliară, denumite în continuare birouri teritoriale, în subordonarea oficiilor
teritoriale. Modul de organizare şi funcŃionare, numărul, precum şi arondarea birourilor
teritoriale pe unităŃi administrativ-teritoriale, se stabilesc prin ordin cu caracter normativ al
directorului general al AgenŃiei NaŃionale.
S-a înfiinŃat Centrul NaŃional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie şi TeledetecŃie

41
ca unitate cu personalitate juridică în subordinea AgenŃiei NaŃionale, prin reorganizarea
Institutului de Cadastru, Geodezie, Fotogrammetrie şi Cartografie.
AgenŃia NaŃională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară are următoarele atribuŃii
principale:
a) coordonează şi controlează executarea lucrărilor de cadastru şi asigură înscrierea
imobilelor în registrul de publicitate imobiliară la nivelul întregii Ńări;
b) controlează executarea lucrărilor de cartografie, topografie, geodezie,
fotogrammetrie şi teledetecŃie la nivelul întregii Ńări;
c) elaborează regulamente şi norme, promovează tehnici, procedee şi metodologii de
specialitate compatibile cu cele ale Uniunii Europene, conform progreselor ştiinŃifice şi tehnice
în domeniul cadastrului, geodeziei, cartografiei şi publicităŃii imobiliare;
d) autorizează persoanele fizice şi juridice care pot executa lucrări de specialitate din
domeniile cadastrului, geodeziei şi cartografiei, pe teritoriul României, în condiŃiile legii
speciale care reglementează înfiinŃarea uniunii profesionale a acestora;
e) organizează şi administrează fondul naŃional de geodezie şi cartografie, precum şi
baza de date a sistemului de cadastru general;
f) asigură, în condiŃiile legii, executarea, completarea, modernizarea şi menŃinerea în
stare de utilizare a reŃelei geodezice naŃionale;
g) asigură executarea şi actualizarea hărŃilor oficiale;
h) avizează conŃinutul topografic al hărŃilor, planurilor, atlaselor, ghidurilor şi al altor
documente cartografice destinate uzului public;
i) pune la dispoziŃia autorităŃilor publice şi a altor instituŃii interesate, în condiŃiile legii,
situaŃii statistice de sinteză privind terenurile şi construcŃiile;
j) îndeplineşte sarcinile ce rezultă din angajamentele internaŃionale în domeniul său de
activitate;
k) participă la organizarea şi coordonarea măsurătorilor în vederea aplicării legilor
funciare;
l) avizează tehnic expertizele efectuate de către experŃii judiciari în specialitatea
topografie, geodezie şi cadastru cu privire la corectitudinea datelor topografice utilizate, la
solicitarea instanŃelor de judecată. Avizele menŃionate mai sus vor fi date de oficiul teritorial în
baza unui regulament comun, elaborat de AgenŃia NaŃională şi Ministerul JustiŃiei;
m) asigură înscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modifică sau se
sting, la cererea notarului public sau a titularului dreptului ori a celorlalte persoane interesate;
n) asigură înscrierea căilor de atac împotriva înregistrărilor de carte funciară;
o) asigură înscrierea altor raporturi juridice, drepturi personale, interdicŃii, incapacităŃi şi
litigii judiciare în legătură cu bunul imobil;
p) asigură formarea şi specializarea personalului de specialitate în publicitate
imobiliară prin intermediul Institutului NaŃional al Registratorilor; structura, organizarea şi
modul de administrare ale institutului se stabilesc şi se aprobă prin hotărâre a Guvernului, în
termen de 90 de zile de la intrarea în vigoare a prezentei legi;
r) îndeplineşte şi alte atribuŃii ce au legătură cu activitatea specifică.
AtribuŃiile şi răspunderile oficiilor de cadastru şi publicitate imobiliară, precum şi ale
Centrului NaŃional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie şi TeledetecŃie se stabilesc prin
regulamentele de organizare şi funcŃionare ale acestora, aprobate prin ordin al directorului
general al AgenŃiei NaŃionale.
Potrivit art. 13 din H.G. nr. 1210/2004, republicată, Oficiile de cadastru şi publicitate

42
imobiliară îndeplinesc următoarele atribuŃii principale:
a) înscriu imobilele în evidenŃele de cadastru şi publicitate imobiliară;
b) asigură înscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modifică sau se
sting, la cererea titularului dreptului, a notarului public ori a celorlalte persoane interesate;
c) înscriu alte raporturi juridice, drepturi personale, interdicŃii, incapacităŃi şi litigii
judiciare în legătură cu bunul imobil; asigură înscrierea căilor de atac împotriva înregistrărilor
de carte funciară;
d) înscriu radierea drepturilor reale, la cererea titularului dreptului sau a celorlalte
persoane interesate;
e) avizează tehnic, înainte de depunerea lor în instanŃa de judecată, expertizele
topocadastrale întocmite de experŃii judiciari, în baza unui regulament elaborat în comun de
AgenŃia NaŃională şi de Ministerul JustiŃiei;
f) avizează planul urbanistic general;
g) avizează documentaŃiile de scoatere din circuitul agricol al terenurilor;
h) autorizează persoanele fizice care execută lucrări tehnice de cadastru;
i) organizează, coordonează şi execută măsurătorile pentru punerea în posesie a
titularilor prevăzuŃi de Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi
completările ulterioare, şi de Legea nr. 1/2000, cu modificările şi completările ulterioare;
j) verifică periodic starea fizică a punctelor din reŃelele de sprijin, conform normelor şi
regulamentelor emise de AgenŃia NaŃională;
k) pune la dispoziŃia autorităŃilor publice şi a altor instituŃii interesate, în condiŃiile legii,
situaŃii statistice şi de sinteză privind terenurile şi construcŃiile;
l) furnizează persoanelor fizice şi juridice, contra cost, servicii şi informaŃii conform
tarifelor în vigoare;
m) avizează împreună cu instituŃiile de specialitate de la nivelul judeŃean şi local
proiectele de organizare a teritoriului pe categorii de folosinŃă agricolă şi stabilirea reŃelei de
drumuri agricole;
n) îndrumă activitatea desfăşurată de serviciile comunitare pentru cadastru şi
agricultură, constituite la nivelul unităŃilor administrativ-teritoriale;
o) asigură evidenŃa documentaŃiilor de schimbare a categoriei de folosinŃă a terenurilor
şi a suprafeŃelor aferente.
Activitatea de publicitate imobiliară în cadrul oficiilor teritoriale este îndeplinită de
registratori de carte funciară, denumiŃi în continuare registratori, numiŃi prin ordin al
directorului general al AgenŃiei NaŃionale, în urma unui concurs organizat de aceasta.
Numărul registratorilor pentru fiecare oficiu teritorial se stabileşte prin ordin al
directorului general al AgenŃiei NaŃionale.
În cadrul oficiilor teritoriale, activitatea de publicitate imobiliară este în responsabilitatea
unui registrator - şef iar în cadrul birourilor teritoriale în responsabilitatea unui registrator
coordonator, numiŃi prin ordin al directorului general al AgenŃiei NaŃionale, în urma unui
concurs.
Poate fi numită registrator persoana care îndeplineşte în mod cumulativ următoarele
condiŃii:
a) are cetăŃenia română şi are capacitatea drepturilor civile;
b) este licenŃiat în drept;
c) nu are antecedente penale;
d) se bucură de o bună reputaŃie;
e) cunoaşte limba română;

43
 f) este apt din punct de vedere medical pentru ocuparea funcŃiei;
g) a îndeplinit timp de 5 ani funcŃia de asistent-registrator sau a exercitat timp de 3 ani
funcŃia de notar, judecător, procuror, avocat, consilier juridic sau altă funcŃie de specialitate
juridică.
AbsolvenŃii Institutului NaŃional al Registratorilor au prioritate la ocuparea posturilor
vacante de registratori. Organizarea concursului pentru ocuparea posturilor vacante de
registratori se va face numai dacă acestea nu au fost ocupate de absolvenŃii Institutului.
Până la data organizării concursului, registratorii puteau fi numiŃi din cadrul angajaŃilor
serviciilor de publicitate imobiliară care, deşi nu îndeplineau condiŃiile de studii, aveau cel
puŃin 5 ani de experienŃă în domeniul publicităŃii imobiliare.
Registratorul răspunde pentru activitatea sa în condiŃiile legii.
În cadrul AgenŃiei NaŃionale funcŃionează DirecŃia de publicitate imobiliară care
organizează, coordonează şi controlează activitatea de publicitate imobiliară din cadrul
oficiilor teritoriale, în vederea respectării legilor şi reglementărilor în materie.
Centrul NaŃional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie şi TeledetecŃie
îndeplineşte următoarele atribuŃii principale (art. 14 din H.G. nr. 1210/2004, republicată):
a) proiectarea, execuŃia şi întreŃinerea reŃelelor geodezice naŃionale şi a sistemului
naŃional de staŃii permanente GPS;
b) realizarea şi întreŃinerea hărŃilor oficiale ale României în format analogic şi digital şi
a modelului digital al terenului, în colaborare cu alte instituŃii abilitate;
c) realizarea şi întreŃinerea evidenŃelor limitelor administrative ale teritoriului României;
d) prelucrarea imaginilor fotoaeriene şi a înregistrărilor de teledetecŃie;
e) participarea la realizarea şi administrarea bazei de date cartografice naŃionale;
f) realizarea de produse cartografice derivate din datele existente în Fondul NaŃional
Geodezic;
g) participarea la integrarea în baza de date geodezice şi cartografice naŃionale a
datelor obŃinute din recepŃia lucrărilor tehnice de specialitate;
h) participarea la realizarea metodologiilor şi specificaŃiilor tehnice, respectiv
propunerea de standarde tehnologice, a modelelor şi structurilor de date geodezice-
cartografice;
i) verificarea şi etalonarea aparaturii de specialitate, în colaborare cu Institutul NaŃional
de Metrologie;
j) asigurarea cercetării în domeniile de activitate ale geodeziei, fotogrammetriei,
cartografiei şi teledetecŃiei;
k) crearea şi dezvoltarea sistemelor, tehnologiilor şi a bazelor de date prin surse proprii
şi/sau în colaborare cu terŃii;
l) participarea la realizarea proiectelor internaŃionale angajate de AgenŃia NaŃională.
3. Cadastrele de specialitate sunt subsisteme de evidenŃă şi inventariere sistematică a
bunurilor imobile sub aspect tehnic şi economic, cu respecarea normelor tehnice elaborate de
O.N.C.G.C. şi a datelor de bază din cadastrul general, privind suprafaŃa, categoria de
folosinŃă şi proprietarul.
Potrivit art. 4, ministerele, alte instituŃii centrale de stat, regiile autonome şi alte
persoane juridice organizează cadastrul de specialitate în domeniile: agricol, forestier, apelor,
industrial, extractiv, imobiliar-edilitar, transporturilor rutiere, feroviare, navale, aeriene,
turismului, zonelor protejate, naturale şi construite, celor cu risc ridicat de calamităŃi naturale
ori supuse poluării şi degradării şi altele asemenea.

44
 Prin O.U.G. nr. 41/2004, a fost abrogat art. 4 al Legii nr. 7/1996, iar noŃiunea de
cadastru de specialitate a fost redefinită ca „sistem informaŃional specific domeniului de
activitate.
4. Cadastrele locale. Cadastrele întocmite la nivelul unităŃilor administrativ-teritoriale -
comună, oraş şi municipiu - alcătuisc baza tehnică a cărŃilor funciare, deoarece acestea se
întocmesc, se numerotează şi se Ńin pe aceste localităŃi.
La nivelul unităŃilor administrativ-teritoriale - comună, oraş şi municipiu - lucrările
tehnice de cadastru constau în (art. 10):
a) stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unităŃii administrativ-teritoriale şi a limitelor
intravilane componente;
b) identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate sau, în lipsa
acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar şi determinarea formei şi
dimensiunilor tuturor imobilelor din cuprinsul fiecărei unităŃi administrativ-teritoriale;
c) consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instanŃelor judecătoreşti;
d) întocmirea documentelor tehnice cadastrale.
Delimitarea şi marcarea hotarelor administrative ale unităŃilor administrativ-teritoriale -
comună, oraş şi municipiu -, precum şi limitele intravilanelor localităŃilor se face de către
comisia stabilită în acest scop prin ordinul prefectului; regulamentul de organizare şi
funcŃionare a comisiei de delimitare se aprobă prin ordin al ministrului administraŃiei şi
internelor.
Documentele tehnice ale cadastrului general, care se vor întocmi la nivelul comunelor,
oraşelor şi municipiilor, sunt:
a) registrul cadastral al imobilelor;
b) indexul alfabetic al proprietarilor;
c) registrul cadastral al proprietarilor;
d) planul cadastral şi anexele la partea I a cărŃii funciare.
Planul cadastral conŃine reprezentarea grafică a datelor din registrele cadastrale,
referitoare la imobilele din cadrul unităŃilor administrativ-teritoriale - comune, oraşe şi municipii
- şi se păstrează la oficiul teritorial.
Registrele, planurile cadastrale şi anexele la partea I a cărŃii funciare vor sta la baza
completării sau, după caz, a întocmirii din oficiu a cărŃilor funciare, la finalizarea măsurătorilor
cadastrale la nivelul unităŃilor administrativ-teritoriale. O copie a acestora se păstrează în
arhiva oficiilor teritoriale. Un exemplar din planurile şi registrele cadastrale se transmite cu
titlul gratuit la consiliile locale.
Planurile, registrele cadastrale şi anexele la partea I a cărŃii funciare se Ńin la zi, în
concordanŃă cu documentaŃiile cadastrale întocmite pentru înscrierea actelor şi faptelor
juridice, în baza cererilor şi comunicărilor făcute potrivit legii.
Completarea, modernizarea şi menŃinerea în stare de utilizare a reŃelei geodezice
naŃionale necesare întocmirii şi Ńinerii la zi a planurilor cadastrale şi hărŃilor topografice se
realizează sub coordonarea AgenŃiei NaŃionale.
5. Pentru punerea în aplicare a legii, sub aspectul reglementării publicităŃii imobiliare, a
fost adoptat Regulamentul de organizare şi funcŃionare a birourilor de carte funciară ale
judecătoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului justiŃiei nr. 2371/C/1997, publicat în Monitorul
Oficial nr. 84 din 23 februarie 1998. În prezent, este în vigoare Regulamentul de organizare şi
funcŃionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul nr. 633 din
13 octombrie 2006, emis de directorul general al AgenŃiei NaŃionale de Cadastru şi Publicitate

45
Imobiliară publicat în Monitorul Oficial nr. 1049 din 29 decembrie 2006.
Prin ordinul ministrului justiŃiei, nr. 1330/C/25.06.1999, s-a dispus ca începând cu data
de 1 iulie 1999, să se treacă la înfiinŃarea cărŃilor funciare cu caracter nedefinitiv, în baza art.
61 din lege, urmând ca la momentul definitivării lucrărilor cadastrului general pentru fiecare
unitate administrativ-teritorială, să se procedeze la deschiderea cărŃilor funciare definitive.
Sunt aplicabile toate principiile mai puŃin principiul efectului constitutiv al înscrierii în
cartea funciară.
Potrivit art. 58 alin. (2), în regiunile de transcripŃiuni şi inscripŃiuni imobiliare, până la
deschiderea cărŃii funciare, privilegiile şi ipotecile legale, sechestrul, urmărirea imobilului, a
fructelor şi veniturilor sale, punerea în mişcare a acŃiunii penale, precum şi acŃiunile pentru
apărarea drepturilor reale privitoare la imobilele neînscrise în cartea funciară vor continua să
fie înscrise în vechile registre de publicitate imobiliară.
6. Prin imobil se înŃelege una sau mai multe parcele alăturate, cu sau fără construcŃii,
aparŃinând aceluiaşi proprietar. Una sau mai multe parcele alăturate, de pe teritoriul unei
unităŃi administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosinŃă, aparŃinând aceluiaşi
proprietar, formează imobilul definit la art. 1 alin. (3), se identifică printr-un număr cadastral
unic şi se înscrie într-o carte funciară. Este ceea ce anterior era definit ca fiind corpul de
proprietate.
Prin parcelă se înŃelege suprafaŃa de teren cu aceeaşi categorie de folosinŃă.
Corpul de proprietate era format din unul sau mai multe imobile alipite, de pe teritoriul
unei localităŃi, aparŃinând aceluiaşi proprietar.
Partida cadastrală era constituită din mai multe corpuri de proprietăŃi, de pe teritoriul
aceleiaşi localităŃi, aparŃinând unui proprietar, şi se înscrie în aceeaşi carte funciară.
7. Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenŃă al cadastrului general are
ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din
acelaşi teritoriu administrativ şi se realizează de către oficiile de cadastru şi publicitate
imobiliară, pentru imobilele situate în raza de activitate a acestora.
CărŃile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localităŃi
alcătuiesc, împreună, registrul cadastral de publicitate imobiliară al acestui teritoriu, ce se Ńine
de către biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial în a cărui rază teritorială de activitate este
situat imobilul respectiv.
Acest registru se întregeşte cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul
cadastral al imobilelor, indicând numărul cadastral al imobilelor şi numărul de ordine al cărŃilor
funciare în care sunt înscrise, cu un index alfabetic al proprietarilor şi cu o mapă în care se
păstrează cererile de înscriere, împreună cu un exemplar al înscrisurilor constatatoare ale
actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii.
Imobilele ce aparŃin domeniului public şi domeniului privat al statului sau, după caz, al
unităŃii administrativ-teritoriale, se vor înscrie în cărŃi funciare speciale ale unităŃii
administrativ-teritoriale pe care sunt situate, cu excepŃiile prevăzute de lege.
CărŃile funciare speciale se Ńin de către birourile teritoriale ale oficiului de cadastru şi
publicitate imobiliară.
8. Alcătuirea cărŃii funciare. Cartea funciară este alcătuită din titlu, indicând numărul ei
şi numele localităŃii în care este situat imobilul, precum şi din trei părŃi:
A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde:
a) numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului;
b) suprafaŃa imobilului, destinaŃia, categoriile de folosinŃă şi, după caz, construcŃiile;
c) planul imobilului cu vecinătăŃile, descrierea imobilului şi inventarul de coordonate al

46
amplasamentului, pentru fiecare imobil în parte, constituie anexa la partea I, întocmită
conform regulamentului aprobat prin ordin al directorului general al AgenŃiei NaŃionale.
B. Partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate, care cuprinde:
a) numele proprietarului;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi
menŃionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept;
c) strămutările proprietăŃii;
d) servituŃile constituite în folosul imobilului;
e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acŃiunile
privitoare la proprietate;
f) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a II-a a
cărŃii funciare, cu privire la înscrierile făcute.
C. Partea a III-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de
proprietate şi sarcini, care va cuprinde:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinŃă, abitaŃie, servituŃile în sarcina fondului
aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaŃiunea şi cesiunea de venituri pe timp
mai mare de 3 ani;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acŃiunile
privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;
c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute
în această parte.
9. Efectele înscrierii. Înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de
opozabilitate faŃă de terŃi de la data înregistrării cererilor; ordinea înregistrării cererilor va
determina rangul înscrierilor.
Dacă mai multe cereri de înscriere a drepturilor reale au fost depuse deodată la biroul
teritorial, ele vor primi provizoriu acelaşi rang, urmând ca instanŃa să hotărască asupra
rangului fiecăreia.
Dacă au fost depuse deodată mai multe cereri având ca obiect înscrierea mai multor
drepturi de ipotecă asupra aceluiaşi imobil, ele vor primi acelaşi rang.
Dobânditorul anterior poate cere instanŃei judecătoreşti să acorde înscrierii sale rang
preferenŃial faŃă de înscrierea efectuată la cererea unui terŃ, care a dobândit ulterior imobilul
cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credinŃă la data încheierii actului.
Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faŃă de terŃi, fără
înscrierea în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită şi
uzucapiune. Aceste drepturi se vor înscrie, în prealabil, dacă titularul înŃelege să dispună de
ele.
Potrivit art. 26 alin. (3), care nu constituie decât o repetare a frazei finale a alineatului
(1) al aceluiaşi articol, titularul drepturilor dobândite prin modurile enumerate, nu poate însă
dispune de ele, decât după ce acestea au fost înscrise în prealabil în cartea funciară.
În aceleaşi condiŃii sunt opozabile faŃă de terŃi şi drepturile reale dobândite de stat şi de
orice persoană, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri judecătoreşti.
În conformitate cu prevederile art. 32 din lege, Efectul de opozabilitate al înscrierilor
este inoperant cu referire la:
a) suprafaŃa terenurilor, destinaŃia, categoria de folosinŃă, valoarea sau alte asemenea

47
aspecte;
b) restricŃii aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecinătate, expropriere
sau prin prevederi legale privind protecŃia ecologică, sistematizarea localităŃilor şi alte
asemenea aspecte.
10. Felurile înscrierilor. Se pot face mai multe feluri de înscrieri.
Intabularea, având ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale. Este înscrierea
prin care se realizează opozabilitatea faŃă de terŃi a dreptului de proprietate şi a celorlalte
drepturi reale.
Potrivit art. 20 alin. (1) dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui
imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-a constituit ori s-au
transmis în mod valabil.
Drepturile reale se sting numai prin înscrierea radierii lor din cartea funciară, cu
consimŃământul titularului dreptului; acest consimŃământ nu este necesar dacă dreptul se
stinge prin moartea titularului dreptului sau prin împlinirea termenului arătat în înscriere; dacă
dreptul ce urmează să fie radiat este grevat în folosul unei persoane, radierea se va face cu
păstrarea dreptului acestei persoane.
Hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă sau, în cazurile prevăzute de lege,
actul autorităŃii administrative, vor înlocui acordul de voinŃă cerut în vederea înscrierii
drepturilor reale, dacă sunt opozabile titularilor
Modificarea conŃinutului unui drept ce grevează un drept real imobiliar se înscrie, dacă
legea nu dispune altfel, potrivit regulilor stabilite pentru dobândirea şi stingerea drepturilor
reale (de exemplu, reducŃiunea inscripŃiei ipotecare).
Înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiŃia justificării ulterioare. Înscrierea
provizorie poate fi cerută în următoarele situaŃii:
a) când dreptul real ce se cere a fi înscris este afectat de o condiŃie suspensivă;
b) când se solicită intabularea unui drept real în temeiul unei hotărâri judecătoreşti ce
nu a rămas irevocabilă;
c) dacă se dobândeşte un drept tabular care, anterior, a fost înscris provizoriu;
d) dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca ori privilegiul
imobiliar;
e) dacă pentru soluŃionarea cererii sunt necesare înscrisuri suplimentare, care nu aduc
însă atingere fondului dreptului ce se cere a fi înscris şi nu fundamentează noi capete de
cerere. În acest din urmă caz, solicitantul va fi înştiinŃat pentru a depune într-un termen
stabilit, după caz, de registrator, înscrisurile necesare, sub sancŃiunea radierii înscrierii
provizorii. Dacă înscrisurile vor fi depuse în termenul fixat, se va proceda la justificarea
înscrierii provizorii, printr-o încheiere dată de registratorul de carte funciară.
Înscrierea provizorie devine opozabilă terŃilor cu rangul determinat de cererea de
înscriere, sub condiŃie şi în măsura justificării ei.
Justificarea înscrierii provizorii se va face în temeiul consimŃământului celui în contra
căruia s-a efectuat înscrierea provizorie, a unei hotărâri judecătoreşti irevocabile ori a
încheierii registratorului de carte funciară, în situaŃia ultimului caz de înscriere provizorie
menŃionat.
Justificarea radierii dreptului de ipotecă se va face în baza consimŃământului dat în
formă autentică al titularului dreptului de ipotecă ori în temeiul unei hotărâri judecătoreşti
definitivă şi irevocabilă.
Justificarea unei înscrieri provizorii îşi întinde efectul asupra tuturor înscrierilor care s-

48
au făcut condiŃionat de justificarea ei; nejustificarea unei înscrieri provizorii atrage, la cererea
celui interesat, radierea ei şi a tuturor înscrierilor care s-au făcut condiŃionat de justificarea
acesteia.
Notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice
referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, acŃiunilor şi căilor de atac în justiŃie, precum şi
a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară. Prevederile art.
38 din lege arată: „Actele şi faptele juridice, privitoare la drepturile personale, la starea şi
capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, vor putea fi
înscrise la cerere, cu efect de opozabilitate pentru terŃe persoane."
Înscrierea intenŃiei de a înstrăina sau ipoteca. Potrivit art. 39, proprietarul unui imobil
poate cere ca intenŃia sa de a înstrăina sau de a ipoteca să fie înscrisă, arătând, în acest din
urmă caz, suma ce urmează să se garanteze prin ipotecă. Dacă se săvârşeşte înstrăinarea
sau ipotecarea, dreptul înscris va avea rangul înscrierii intenŃiei.
Înscrierea intenŃiei de a înstrăina sau de a ipoteca îşi pierde efectul prin trecerea unui
termen de două luni de la data înregistrării cererii. Data la care această înscriere îşi pierde
efectul se menŃioneaza atât în înscriere, cât şi în încheierea care a ordonat-o.
11. Procedura înscrierii. Înscrierea se face în următoarele cazuri:
- dacă este cerută de cel îndreptăŃit în legătură cu un drept real sau personal, un fapt
sau un raport juridic referitor la un drept;
- dacă notarul public a cerut din oficiu efectuarea înscrierii;
- dacă instanŃa a transmis din oficiu o hotărâre rămasă defintivă şi irevocabilă rămasă
definitivă şi irevocabilă, constitutivă sau declarativă asupra unui drept real.
Cererea de înscriere în cartea funciară se va depune la birourile teritoriale ale oficiului
teritorial şi va fi însoŃită de înscrisul original sau de copia legalizată de pe acesta, prin care se
constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere; copia legalizată se va păstra în
mapa biroului de cadastru şi publicitate imobiliară.
În cazul hotărârii judecătoreşti, se va prezenta o copie legalizată, cu menŃiunea că este
definitivă şi irevocabilă.
Cererile de înscriere se vor înregistra de îndată în registrul de intrare, cu menŃionarea
datei şi a numărului care rezultă din ordinea cronologică a depunerii lor.
Dacă mai multe cereri au fost depuse deodată la acelaşi birou teritorial, drepturile de
ipotecă şi privilegiile vor avea acelaşi rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu
rang egal, urmând ca prin judecată să se hotărască asupra rangului şi asupra radierii
încheierii nevalabile.
Înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părŃilor interesate, cu excepŃia
cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu; cererea de înscriere se îndreaptă la
biroul unde se află cartea funciară în care urmează să se facă înscrierea.
Intabularea sau înscrierea provizorie poate fi cerută de orice persoană care, potrivit
înscrisului original, hotărârii judecătoreşti sau hotărârii autorităŃii administrative, urmează să
strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular.
Înscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute:
a) de mandatarul general al celui îndrituit;
b) de oricare dintre titularii aceluiaşi drept.
Creditorul a cărui creanŃă certă şi exigibilă este dovedită printr-un înscris sau printr-o
hotărâre judecătorească, ori în cazurile anume prevăzute de lege printr-o decizie a autorităŃii
administrative, va putea cere instanŃei, în numele şi în folosul debitorului său, înscrierea unui
drept tabular sau radierea unei sarcini.

49
 Debitorul care a plătit valabil creanŃa ipotecară a unui cesionar neînscris în cartea
funciară poate cere radierea ipotecii, dacă înfăŃişează înscrisul original al cesiunii şi chitanŃa
doveditoare a plăŃii.
Cererea se rezolvă prin pronunŃarea unei încheieri fără citarea părŃilor.
În cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea
provizorie prin încheiere.
Înscrisul trebuie să îndeplinească următoarele condiŃii:
a) este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;
b) indică numele părŃilor;
c) individualizează imobilul printr-un identificator unic;
d) este însoŃit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română;
e) este însoŃit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare
sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului. În conformitate cu prevederile
art. 54 alineatul (1) fraza finală din Legea nr. 7/1996, republicată, pe perioada de valabilitate a
extrasului de carte funciară pentru autentificare, registratorul nu va efectua nici un fel de
înscriere în cartea funciară, cu excepŃia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul. Potrivit
articolului 58 alineatul (3) din Regulamentul de organizare şi funcŃionare a birourilor de
cadastru şi publicitate imobiliară, perioada de valabilitate a extrasului de carte funciară pentru
autentificare, perioadă în care cartea funciară este blocată, este de 5 zile lucrătoare (în care
se include şi ziua depunerii cererii de eliberare a menŃionatului extras).
Încheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numărului
cadastral al imobilului şi al cărŃii funciare, precum şi a părŃii cărŃii funciare în care urmează a
se face înscrierea. De asemenea, se vor indica poziŃiile ce au fost radiate şi numele celui în
favoarea sau împotriva căruia s-au făcut înscrierile, indiferent de felul lor.
În cazul în care identificarea cadastrală a imobilului nu este posibilă, pe baza datelor
existente, vor fi folosite documentaŃii cadastrale întocmite şi recepŃionate conform
prevederilor prezentei legi.
Dacă se constată că cererea de înscriere în cartea funciară nu întruneşte condiŃiile
legale, se va respinge printr-o încheiere motivată. Despre respingerea cererii se face
menŃiune în registrul de intrare, în dreptul înregistrării acesteia, precum şi în cartea funciară
(art. 55 din regulament).
Încheierea se comunică celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt
juridic, precum şi celorlalte persoane interesate potrivit menŃiunilor din cartea funciară, cu
privire la imobilul în cauză, în termen de 15 zile de la pronunŃarea încheierii, dar nu mai târziu
de 30 de zile de la data înregistrării cererii.
Încheierea de înscriere sau de respingere poate fi atacată cu plângere, în termen de
15 zile de la comunicare, la biroul teritorial. Plângerea împotriva încheierii se depune la biroul
teritorial şi se va înscrie din oficiu în cartea funciară. Oficiul teritorial este obligat să înainteze
plângerea judecătoriei în a cărei rază de competenŃă teritorială se află imobilul, însoŃită de
dosarul încheierii şi copia cărŃii funciare.
Hotărârea pronunŃată de judecătorie poate fi atacată cu apel. În conformitate cu
prevederile art. 299 C. pr. civ., decizia pronunŃată în apel este supusă recursului.
Hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă se comunică, din oficiu, biroului
teritorial de către instanŃa care s-a pronunŃat ultima asupra fondului.
Înscrierea făcută în temeiul acestei hotărâri judecătoreşti îşi produce efectele de la
înregistrarea cererii de înscriere la biroul teritorial.

50
 În cazul respingerii plângerii prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă,
notările făcute se radiază din oficiu.
12. Rectificarea şi modificarea cărŃii funciare. În cazul în care cuprinsul cărŃii funciare
nu corespunde, în privinŃa înscrierii, cu situaŃia juridică reală, se poate cere rectificarea sau,
după caz, modificarea acesteia.
Erorile materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor în cartea funciară pot fi îndreptate la
cerere sau din oficiu.
Prin modificare se înŃelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului,
schimbare care nu afectează esenŃa dreptului care poartă asupra acelui imobil. Modificarea
nu se poate face decât la cererea titularului dreptului de proprietate.
Prin rectificare se înŃelege radierea, îndreptarea sau menŃionarea înscrierii oricărei
operaŃiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară.
Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă prin
declaraŃie autentică, fie în caz de litigiu prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.
Procedura de rectificare a înscrierilor în cartea funciară, a modificărilor şi cea de
îndreptare a erorilor materiale se va stabili prin regulament aprobat de directorul general al
AgenŃiei NaŃionale. Evident, acest regulament se referă la operaŃiunile juridice şi tehnice pe
care le vor realiza birourile teritoriale şi nu se va referi la aspectele ce Ńin de rezolvarea de
către instanŃe a acŃiunii în rectificare.
Potrivit art. 34, orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea
funciară, dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că:
1. înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil;
2. dreptul înscris a fost greşit calificat;
3. nu mai sunt întrunite condiŃiile de existenŃă a dreptului înscris sau au încetat efectele
actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;
4. înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanŃă cu situaŃia reală actuală a
imobilului.
Acestea sunt, deci, cazurile în care se poate promova acŃiunea în rectificare.
Termenul de promovare a acŃiunii în rectificare. Regula stabilită de prevederile art. 35
alin. (1) este aceea că sub rezerva prescripŃiei dreptului material la acŃiunea în fond, acŃiunea
în rectificare este imprescriptibilă. ExcepŃii:
- faŃă de terŃele persoane care au dobândit cu bună-credinŃă un drept real prin donaŃie
sau legat, termenul este de 10 ani şi curge din ziua când s-a înregistrat cererea lor de
înscriere, afară de cazul în care acŃiunea în fond nu s-a prescris mai înainte;
- acŃiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la
baza acesteia sau pe greşita calificare a dreptului înscris, se va putea îndrepta şi împotriva
terŃelor persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credinŃă şi prin act juridic
cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărŃii funciare, în termen de trei ani de la data
înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui
rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la acŃiunea de fond nu s-a prescris.
Dacă acŃiunea în rectificare a fost înscrisă în cartea funciară, hotărârea judecătorească va fi
opozabilă şi terŃelor persoane care au dobândit dreptul după înscriere.
Hotărârea prin care s-a admis rectificarea unei înscrieri nu va fi opozabilă persoanelor
împotriva cărora acŃiunea nu a fost admisă.

51
 ELABORAREA DOCUMENTAłIEI CADASTRALE

Prin documentaŃii se realizează identificarea, măsurarea şi descrierea imobilelor la

data întocmirii lor, şi asigură înregistrarea actelor şi faptelor juridice referitoare la acestea.
Procedurile şi modalităŃile de întocmire a documentaŃiilor cadastrale sunt stabilite de
Ordinul nr. 634 din 13 octombrie 2006, publicat în M.Of. nr. 1048 din 29 decembrie 2006.
Documentatiile cadastrale, stau la baza inscrierii in cartea funciara a actelor si faptelor
juridice referitoare la:
a) imobile care necesita documentatie pentru prima inscriere;
b) imobile care necesita documentatie pentru dezlipire;
c) imobile care necesita documentatie pentru alipire;
d) imobile care necesita documentatie pentru inscrierea unei constructii definitive, pe
un teren inscrisa in cartea funciara;
e) imobile care necesita documentatie pentru modificarea limitei de proprietate;
f) imobile care necesita documentatie pentru modificarea suprafetei;
g) imobile care necesita documentatie pentru descrierea dezmembramintelor
dreptului de proprietate;
h) imobile care necesita documentatie pentru reconstituirea cartii funciare pierdute,
distruse sau sustrase.
Documentatiile se intocmesc intr-un dosar unic, ce include atat partea tehnica
necesara receptiei cadastrale cat si actele juridice necesare inscrierii in cartea funciara.
Dupa receptia cadastrala si inscrierea documentatiilor in cartea funciara beneficiarului i
se elibereaza incheierea de carte funciara, extrasul de carte funciara pentru informare si
planul de amplasament si delimitare a imobilului.
Realizarea documentatiilor necesare inscrierii in cartea funciara a actelor si/sau
faptelor juridice referitoare la imobilele prevazute la art. 2 alin. (1) literele a), d), e), f), g) si h)
din regulament, presupune parcurgerea urmatoarelor etape:
a) stabilirea amplasamentului imobilului;
b) realizarea lucrarii de catre persoana autorizata, care presupune documentarea
tehnica, executia lucrarilor de teren si birou, elaborarea documentatiilor;
c) depunerea documentatiilor, la oficiul de cadastru si publicitate imobiliara (denumit
in continuare oficiu teritorial) sau la biroul de cadastru si publicitate imobiliara (denumit in
continuare birou teritorial) si inregistrarea in Registrul General de Intrare;
d) receptia documentatiilor, cu inregistrarea in registrul cadastral al imobilelor,
denumit in continuare index cadastral, receptia cadastrala, transmiterea documentatiei
asistentului-registrator;
e) inscrierea in cartea funciara.
Intocmirea si inscrierea documentatiilor in cartea funciara a actelor si faptelor
juridice prevazute la art. 2 alin. (1) lit. b) si c) presupune parcurgerea etapelor prevazute la
art. 4 alin. (1), cu precizarea ca receptia documentatiilor prevazute la art. 4 alin. (1) lit. d) se
finalizeaza cu transmiterea acestora persoanei autorizate sau beneficiarului urmand ca
inscrierea in cartea funciara a dezlipirii sau alipirii sa se efectueze dupa intocmirea actului
autentic.
Identificarea amplasamentului imobilului se realizeaza inaintea executiei lucrarilor
si consta in:
a) pentru imobilele care fac obiectul unor acte si fapte juridice aflate la prima
inscriere, proprietarul impreuna cu persoana autorizata procedeaza la identificarea

52
amplasamentului imobilului pe limite naturale sau conventionale, in vederea efectuarii
masuratorilor. Inainte de efectuarea masuratorilor este obligatorie materializarea punctelor ce
definesc limitele imobilului de catre persoana autorizata in prezenta proprietarului, cu picheti
de metal, tarusi de lemn sau prin marcare cu vopsea. Materializarea cu borne de beton se
efectueaza doar la solicitarea proprietarului.
b) pentru imobilele care fac obiectul unor acte si fapte juridice ulterioare primei
inscrieri ce necesita intocmirea unei documentatii, proprietarul impreuna cu persoana
autorizata, pe baza documentelor existente precum documentatii cadastrale, extrase de carte
funciara pentru informare, planuri de amplasament si delimitare, verifica si valideaza
amplasamentul conform datelor tehnice. Rematerializarea punctelor ce definesc limitele
imobilului se efectueaza doar la solicitarea proprietarului.
In cazul imobilelor aflate la prima inregistrare pentru care nu se poate realiza
identificarea amplasamentului si limitele acestuia, in conformitate cu elementele tehnice
continute in actele de proprietate, puse la dispozitie de proprietar, persoana autorizata, nu
realizeaza documentatia.
Proprietarul suporta costurile aferente materialului si manoperei operatiunilor de
materializare a limitelor imobilului.
Materializarea limitelor bunului imobil, conform actelor de proprietate prezentate de
proprietar, este in responsabilitatea persoanei autorizate care executa lucrarea.
Masuratorile pentru intocmirea documentatiilor se efectueaza in sistemul national de
proiectie Stereografic 1970.
In situatii extreme, prezentate si argumentate in scris de persoana autorizata, lucrarile
se pot incadra in sistemul national de proiectie Stereografic 1970 pe baza de coordonate
aproximative, determinate grafic prin identificarea si extragerea coordonatelor planimetrice
ale punctelor de detaliu (minim 3 puncte comune intre plan si teren) pe baza de
planuri/harti/ortofotoplanuri existente.
In acest caz, cele trei puncte sunt reprezentate prin borne sau detalii topografice de
mici dimensiuni (stalpi, capace canal, colturi de bazin, stanci, etc.) si vor avea descrierile
topografice corespunzatoare.
Documentarea tehnica consta in:
a) analizarea situatiei existente, conform datelor si documentelor detinute de
proprietar;
b) solicitarea de informatii aflate in baza de date a oficiului teritorial/biroului teritorial
conform anexei nr. 1 (inventare de coordonate, planuri de incadrare in zona, plan parcelar,
ortofotoplan, coordonatele punctelor de vecinatate, extras de carte funciara pentru informare,
copii ale proceselor verbale de punere in posesie si schitele anexe ale acestora in cazul
imobilelor dobandite in baza legilor proprietatii);
Solicitarea de date si informatii aflate in baza de date a oficiului sau biroului teritorial
se face la cererea persoanei autorizate, conform tarifelor in vigoare, pentru activitatile
desfasurate de catre Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara si institutiile sale
subordonate.
In cazul in care imobilul care face obiectul intocmirii documentatiei este limitrof cu unul
sau mai multe imobile deja inscrise in cartea funciara, persoana autorizata solicita, iar biroul
teritorial pune la dispozitie, conform tarifelor in vigoare, toate punctele din reteaua de ridicare,
si gratuit, punctele determinate pe limita comuna a acestora, consultativ. In acest caz,
persoana autorizata are obligatia sa utilizeze punctele din retea, sa verifice punctele de pe
limita comuna si sa confirme corectitudinea acestora. Daca se constata neconcordante, erori

53
sau greseli ori se impun unele concluzii cu privire la utilizarea acestor date, ele vor fi
explicitate si argumentate in descrierea lucrarilor topografice si geodezice. Daca punctele din
reteaua de ridicare si de pe limita comuna sunt determinate in sistem local, coordonatele vor
fi calculate in sistemul national de proiectie Stereografic 1970.
c) stabilirea termenului de realizare a lucrarilor.
Executia lucrarilor consta in:
a) masuratori pentru realizarea retelelor geodezice de indesire si ridicare in sistem
national de proiectie Stereografic 1970, ridicarea detaliilor planimetrice cadastrale aflate pe
limita si in interiorul imobilului, culegerea atributelor, verificari si validari ale datelor existente.
Punctele retelei de ridicare vor fi materializate, conform normelor tehnice pentru introducerea
cadastrului general, prin tarusi metalici in intravilan si tarusi de lemn in extravilan, a caror
descriere topografica trebuie sa se regaseasca in documentatie. Acestea vor fi vopsite cu
vopsea rosie.
b) La ridicarea detaliilor planimetrice se va avea in vedere:
- limitele imobilelor sa se determine la jumatatea grosimii gardului, cu exceptia
cazurilor in care cei doi proprietari vecini indica altceva; in anexa nr. 11 la rubrica mentiuni,
punctul "A. Date referitoare la teren", se va nota daca imobilul este sau nu imprejmuit;
- pentru constructiile situate in interiorul imobilelor sa se determine limitele
constructiilor permanente la nivelul solului.
Se va calcula suprafata construita desfasurata, stabilita conform prevederilor
codului fiscal, prin insumarea suprafetelor sectiunilor tuturor nivelurilor cladirii, inclusiv ale
balcoanelor, logiilor sau ale celor situate la subsol, exceptand suprafetele podurilor care nu
sunt utilizate ca locuinta si suprafetele scarilor si teraselor neacoperite. Aceasta suprafata se
va nota in anexa nr. 11 la rubrica mentiuni, punctul "B. Date referitoare la constructii".
c) prelucrarea datelor.
d) elaborarea documentatiilor, prin redactarea si intocmirea dosarului lucrarii in
format analogic si digital.
Erorile admise sunt:
Eroarea de identificare a punctului de contur:
- in cazul imobilelor imprejmuite ±10 cm
- in cazul imobilelor neimprejmuite ±30 cm.
Eroarea pozitiei reciproce a punctelor de contur ale imobilelor ±10 cm.
Eroarea de pozitie absoluta a punctelor, incluzand erorile de idnetificare a punctelor
de contur si erorile punctelor retelei geodezice de sprijin, nu va depasi:
- in cazul imobilelor imprejmuite ±20 cm
- in cazul imobilelor neimprejmuite ±40 cm.
In cazul realizarii masuratorilor intr-un sistem local de coordonate, cu integrarea in
sistemul national de proiectie Stereografic 1970 cu ajutorul unor puncte determinate grafic,
conform articolului 23 aliniatul (2) din regulament, eroarea de pozitie absoluta a punctelor nu
va depasi ±1,50 m.
In cazul in care suprafata din masuratori este mai mare decat suprafata inscrisa in
documentatia precedenta sau decat suprafata din actele de proprietate, pentru situatia in care
nu exista documentatie, se procedeaza astfel:
A) Pentru imobilele imprejmuite:
a) daca diferenta este de pana la 2%, documentatia se receptioneaza si suprafata
din actul de proprietate se inscrie in cartea funciara;
b) daca diferenta este intre 2% si 5% documentatia se receptioneaza si suprafata

54
din masuratori se inscrie in cartea funciara doar daca este insotita de proces-verbal de
vecinatate, intocmit conform anexei nr. 18;
c) daca diferenta este mai mare de 5%, documentatia se respinge, rectificarea
suprafetei urmand sa se faca prin alt act doveditor al dreptului de proprietate.
B) Pentru imobile care nu sunt imprejmuite:
a) daca diferenta este de pana la 2%, documentatia se receptioneaza si se inscrie in
cartea funciara suprafata din actul de proprietate;
b) daca diferenta este mai mare de 2%, documentatia se receptioneaza si se inscrie
in cartea funciara numai pe baza unui alt act doveditor al dreptului de proprietate.
Prin imobile imprejmuite, in sensul regulamentului, se inteleg imobilele ale caror
limite sunt materializate prin elemente stabile in timp, clar identificabile de catre proprietarii
vecini
In cazul in care suprafata din masuratori este mai mica decat suprafata din
documentatia cadastrala precedenta sau decat suprafata din actele de proprietate, pentru
situatia in care nu exista documentatie cadastrala, se procedeaza astfel:
a) daca diferenta este de pana la 2% documentatia cadastrala se receptioneaza si
suprafata din masuratori se inscrie in cartea funciara;
b) daca diferenta este peste 2% documentatia cadastrala se receptioneaza si
suprafata din masuratori se inscrie in cartea funciara numai in baza unei declaratii autentice a
proprietarului privind acordul diminuarii suprafetei din act; in caz contrar, documentatia
cadastrala se respinge, cu solutionarea situatiei pe cale judecatoreasca.
Daca la receptia documentatiei cadastrale se identifica erori care depasesc
toleranta admisa pentru limitele imobilelor invecinate, de 40 cm pentru imobilele
imprejmuite si 80 cm pentru imobilele neimprejmuite, rezultate din erorile de pozitie absoluta
ale punctelor, stabilite la art. 7 alin. (3), se procedeaza astfel:
a) se informeaza si se convoaca proprietarii imobilelor in cauza si persoanele
autorizate care au executat documentatiile, prin adresa intocmita conform anexei nr. 8;
b) proprietarii imobilelor rezolva neintelegerile pe cale amiabila, prin declaratie
autentica, in baza modalitatilor de solutionare tehnica, prin modificarea documentatiilor
cadastrale identificate de persoanele autorizate, in termen de 10 zile lucratoare de la data
indicata in adresa de convocare. In cazul nerespectarii termenului din vina persoanei
autorizate, aceasta va fi sanctionata cu amenda de la 1.000 lei la 2.000 lei sau suspendarea
autorizatiei, conform art. 64 alin. (2) litera g) si alin. (3) din Legea cadastrului si a publicitatii
imobiliare nr. 7/1996, republicata;
c) Orice neintelegeri, care nu se pot rezolva pe cale amiabila intre proprietari, se vor
solutiona de catre instantele judecatoresti. In acest caz, documentatia cadastrala se respinge.
Receptia cadastrala consta in:
a) verificarea continutului documentatiei;
b) verificarea existentei in baza de date ANCPI a persoanei autorizate care a
intocmit documentatia si valabilitatea autorizatiei;
c) verificarea concordantei intre persoana autorizata care a intocmit documentatia,
cea care solicita receptia si cea mentionata in declaratia pe proprie raspundere intocmita
conform anexei nr. 5;
d) localizarea amplasamentului imobilului in baza de date grafica, cu verificarea
corectitudinii incadrarii limitelor acestuia;
e) verificarea modului de calcul al suprafetelor;
f) corespondenta intre atributele descriptive si elementele grafice;

55
 g) alocarea numarului cadastral in indexul cadastral, daca documentatia este
corecta.
In cazul in care se considera necesar, OCPI/ANCPI poate efectua verificari pe
teren, cu privire la corectitudinea intocmirii documentatiei de catre persoana autorizata.
Dupa alocarea numarului cadastral, consemnarea receptiei documentatiei
cadastrale va consta in aplicarea parafei OCPI, conform anexei nr. 6 din regulament.
Documentatia receptionata se transmite de catre angajatul caruia i s-a repartizat
lucrarea, asistentului-registrator, iar in cazul dezlipirilor sau alipirilor persoanei autorizate sau
beneficiarului.
In cazul in care documentatia este incompleta, se intocmeste referatul de
completare cu toate datele, documentele sau informatiile care lipsesc sau care necesita
refacere/modificare, impreuna cu motivatiile corespunzatoare, conform anexei nr. 7 din
regulament.
Daca documentatia nu a fost receptionata datorita nerespectarii prevederilor cu privire
la convocarea pentru lamuriri sau depasirii termenului stabilit prin referatul de completare, sau
a fost intocmita incorect persoana care a verificat documentatia completeaza nota de
respingere din referatul de completare si o transmite impreuna cu documentatia, asistentului-
registrator in vederea intocmirii incheierii de respingere. Numerele cadastrale atribuite
imobilelor in faza de receptie a documentatiei care au primit incheieri de respingere la cartea
funciara, vor fi anulate.
Prin documentatie intocmita incorect se intelege:
a) integrarea imobilului in sistemul retelei geodezice de referinta si ridicarea
punctelor de detaliu pe baza de masuratori gresite;
b) calcule efectuate gresit;
c) neconcordante intre detaliile topografice continute in planul de amplasament si
delimitare si cele existente pe teren.
Raspunderea privind cunoasterea limitelor imobilului, indicarea, si conservarea
acestora revine proprietarului.
Raspunderea pentru corectitudinea intocmirii documentatiei si corespondenta acesteia
cu realitatea din teren, precum si pentru identificarea si materializarea limitelor imobilului in
concordanta cu actele doveditoare a dreptului de proprietate puse la dispozitie de proprietar,
revine persoanei autorizate.
Raspunderea pentru atribuirea numarului cadastral, confirmarea suprafetei rezultata
din masuratori si integrarea imobilului in baza de date revine specialistului care a efectuat
receptia cadastrala.

NUMEROTAREA CADASTRALĂ

Numerotarea cadastrala se realizeaza pentru fiecare unitate administrativ-teritoriala,

care se identifica prin codul SIRSUP extras din "Registrul permanent al unitatilor
administrativ-teritoriale" publicat de Comisia Nationala pentru Statistica.
Una sau mai multe parcele alaturate de pe teritoriul unei unitati administrativ-teritoriale,
indiferent de categoria de folosinta, apartinand aceluiasi proprietar, formeaza imobilul, se
identifica printr-un numar cadastral si se inscrie intr-o carte funciara.
Numarul cadastral al imobilului este identificatorul unic de legatura intre baza de
date grafica si baza de date textuala in sistemul informatic integrat de cadastru si publicitate

56
imobiliara.
Imobilele se numeroteaza pe unitati administrativ-teritoriale in ordinea inregistrarii
solicitarilor cu numere de la 1 la n folosind cifre arabe.
Atunci cand imobilul nu a mai fost inscris in cartea funciara i se acorda numar cadastral
intreg, in continuarea ultimului numar atribuit pe unitatea administrativ-teritoriala respectiva.
In situatia in care imobilele care fac obiectul unei documentatii noi au fost inscrise in
cartea funciara cu numere cadastrale intregi, fractionare, fractionare multiple sau atipice
(numere topografice provenite din cartea funciara, din comasari de numere intregi etc.)
acestea se numeroteaza cu numere cadastrale noi, in continuarea ultimului numar cadastral
intreg atribuit pe teritoriul administrativ respectiv.
Parcelele componente ale imobilelor care au diferite categorii de folosinta se
determina prin metode expeditive, asigurandu-se inchiderea pe suprafata imobilului si se
reprezinta pe planul de amplasament si delimitare prin linii intrerupte si coduri. In interiorul
imobilelor vor fi reprezentate numai parcelele care au categoriile de folosinta in suprafata mai
mare de 50 mp in intravilan si mai mare de 300 mp in extravilan.
In cadrul fiecarui imobil, constructiile se identifica printr-un cod atasat numarului
cadastral, alcatuit din litera "C" urmata de un numar de la 1 la n (ex.: C1, C2, C3,..). Tipul si
componenta constructiei, pe destinatii si tronsoane, se evidentiaza in planul de amplasament
si delimitare.
In cazul constructiilor-condominiu, proprietatile individuale se numeroteaza astfel: la
numarul cadastral al imobilului (teren) si codul constructiei, se adauga codul proprietatii
individuale (ex.: 178-C1-U25 pentru imobilul format din teren cu numar cadastral 178,
constructia C1 si unitatea individuala 25). Tipurile de unitati individuale se evidentiaza in
cartea funciara colectiva, conform anexei nr. 9.

Continutul documentatiilor necesare intabularii dreptului de proprietate asupra

unui imobil neinscris in cartea funciara

Documentatia pentru intabularea dreptului de proprietate asupra unui imobil

neinscris in cartea funciara cuprinde:
a) cererea de solicitare informatii si conventie, conform anexei nr. 1;
b) cererea de receptie si inscriere, conform anexei nr. 2;
c) declaratia pe proprie raspundere cu privire la instrainarea si identificarea
imobilului masurat, conform anexei nr. 5;
d) descrierea lucrarilor topografice si geodezice, intocmita conform anexei nr. 10;
e) plan de incadrare in zona sc. 1:2000 - 1:5000, in mod exceptional, pentru
imobilele de mari dimensiuni admitandu-se scara 1:10000, dupa caz;
f) plan de amplasament si delimitare a imobilului sc. 1:200 - 1:5000, dupa caz -
conform anexei nr. 11;
g) extras din planul parcelar avizat pentru conformitate de primar;
h) releveele sc. 1:50 - 1:500, dupa caz, pentru constructiile care fac obiectul unor
sarcini, constructiile care au mai multi proprietari sau la solicitarea proprietarului - conform
anexei nr. 12;
i) tabel de miscare parcelara cu indicarea situatiei actuale din titlul de proprietate si a
situatiei viitoare, cu atribuirea numarului cadastral pentru fiecare imobil din titlu - conform
anexei nr. 13;

57
 j) masuratori efectuate in reteaua de indesire si ridicare si pentru ridicarea detaliilor
topografice, prin metode clasice, prezentate conform anexei nr. 14 si prin tehnologia GPS
(Global Positioning System), prezentate conform anexei nr. 15;
k) calculul suprafetelor;
l) descrierile topografice ale punctelor noi din reteaua de indesire si ridicare;
m) dovada platii tarifelor pentru receptie si inscriere in cartea funciara;
n) actul de proprietate;
o) certificatul fiscal.
In cazul apartamentelor situate in cladiri pentru care exista deschisa carte funciara
colectiva, partea 1 a documentatiei cuprinde elementele enumerate la lit. a), b), c), e), h), m),
n) si o).
Daca nu exista deschisa carte funciara colectiva, documentatia se completeaza cu o
foaie colectiva care contine datele din cartea de imobil a asociatiei de locatari cu privire la
lista apartamentelor, suprafata blocului, suprafata utila a apartamentelor, descrierea partilor
comune, suprafata terenului aferent blocului - conform modelului prevazut in anexa nr. 9 la
regulament.

Continutul documentatiilor necesare inscrierii dezlipirii unui imobil

Dezlipirea este operatia tehnica de impartire a unei suprafete de teren inscrisa in

cartea funciara in mai multe suprafete egale/inegale.
Toate imobilele rezultate in urma dezlipirii trebuie sa aiba acces la un drum sau sa
aiba indeplinita conditia de servitute, daca este cazul.
Documentatia pentru dezlipire contine:
a) cererea de solicitare informatii si conventie, conform anexei nr. 1;
b) cerere de receptie a documentatiei pentru dezlipire, conform anexei nr. 3;
c) declaratie pe propria raspundere cu privire la instrainarea si identificarea
imobilului masurat, conform anexei nr.5;
d) extras de carte funciara pentru informare;
e) descrierea lucrarilor topografice si geodezice, intocmita conform anexei nr. 10;
f) planul de amplasament si delimitare a imobilului sc. 1:200 - 1:5000 cu propunerea
de dezlipire conform anexei nr. 16, in doua exemplare;
g) planurile de amplasament si delimitare pentru fiecare imobil care rezulta din
dezlipire - conform anexei nr. 11, in doua exemplare;
h) masuratori efectuate in reteaua de indesire si ridicare si pentru ridicarea detaliilor
topografice, pentru fiecare imobil ce rezulta din dezmembrare, prin metode clasice,
prezentate conform anexei nr. 14, sau prin tehnologie GPS, prezentate conform anexei nr.
15;
i) calculul suprafetelor;
j) descrierile topografice ale punctelor noi din reteaua de indesire si ridicare;
k) dovada platii tarifelor pentru receptie si inscriere in cartea funciara.
Operatiunea de dezmembrare a unui imobil este considerata finalizata in momentul
in care persoana care a verificat documentatia valideaza operatiunea in baza de date grafica
si textuala pe baza incheierii de inscriere in cartea funciara.

58
 Continutul documentatiilor necesare inscrierii alipirii a doua sau mai multe
imobile cu limite comune

Documentatia pentru alipirea a doua sau mai multe imobile cu limite comune
inscrise in cartea funciara, va cuprinde:
a) cerere de solicitare informatii si conventie, conform anexei nr. 1;
b) cerere de receptie a documentatiei pentru alipire, conform anexei nr. 3;
c) extras de carte funciara pentru informare;
d) declaratie pe propria raspundere cu privire la instrainarea si identificarea
imobilului masurat, conform anexei nr. 5;
e) descrierea lucrarilor topografice si geodezice, intocmita conform anexei nr. 10;
f) planul de amplasament si delimitare a imobilului sc. 1:200 - 1:5000 cu propunerea
de alipire conform anexei nr. 16, in doua exemplare;
g) plan de amplasament si delimitare pentru imobilul rezultat din alipire - conform
anexei nr. 11, in doua exemplare;
h) masuratori efectuate in reteaua de indesire si ridicare si pentru ridicarea detaliilor
topografice, pentru fiecare imobil ce rezulta din alipire, prin metode clasice, prezentate
conform anexei nr. 14 sau prin tehnologie GPS, prezentate conform anexei nr. 15.
i) calculul suprafetelor;
j) descrierile topografice ale punctelor noi;
k) dovada platii tarifelor pentru receptie si inscriere in cartea funciara.
Operatiunea de alipire a imobilelor este considerata finalizata in momentul in care
persoana care a verificat documentatia valideaza operatiunea in baza de date grafica si
textuala pe baza incheierii de inscriere in cartea funciara.

Continutul documentatiilor necesare inscrierii unei constructii definitive pe un

teren inscris in cartea funciara

Documentatia pentru inscrierea unei constructii noi sau a unei extinderi de

constructii pe un imobil inscris in cartea funciara - constructii definitive cuprinde:
a) cerere de solicitare informatii si conventie, conform anexei nr. 1;
b) cererea de receptie si inscriere, conform anexei nr. 2;
c) descrierea lucrarilor topografice si geodezice, intocmita conform anexei nr. 10;
d) copie dupa planul de amplasament si delimitarea imobilului existent pe care se
edifica o constructie definitiva noua sau se extinde o constructie;
e) plan de amplasament si delimitare a imobilului sc. 1:200 - 1:5000, dupa caz,
intocmit pe baza planului de amplasament initial, pe care s-a transpus / extins noua
constructie - conform anexei nr. 11, in doua exemplare;
f) masuratori efectuate in reteaua de indesire si ridicare si pentru ridicarea detaliilor
topografice, prin metode clasice, prezentate conform anexei nr. 14, sau prin tehnologie GPS,
prezentate conform anexei nr. 15;
g) calculul suprafetelor;
h) descrierile topografice ale punctelor noi din reteaua de indesire si ridicare;
i) extrasul de carte funciara pentru informare;
j) dovada platii tarifelor pentru receptie si inscriere in cartea funciara;
k) autorizatie de construire si proces-verbal de receptie la terminarea lucrarilor sau,
dupa caz, certificat de atestare a edificarii/extinderii constructiei, eliberat de primaria localitatii

59
unde este situat imobilul, in conditiile art. 55 alin. (1) din Legea cadastrului si publicitatii
imobiliare nr. 7/1996, republicata - conform anexei nr. 17.

Continutul documentatiilor necesare inscrierii modificarii limitei de proprietate

Documentatia pentru inscrierea modificarii limitei de proprietate cuprinde:

a) cerere de solicitare informatii si conventie, conform anexei nr. 1;
b) cererea de receptie si inscriere, conform anexei nr. 2;
c) descrierea lucrarilor topografice si geodezice, intocmita conform anexei nr. 10;
d) copii dupa planurile de amplasament si delimitare ale imobilelor care sunt supuse
modificarii limitelor;
e) planuri de amplasament si delimitare ale imobilelor, intocmite pentru fiecare imobil
a carui limita se modifica, sc. 1:200 - 1:5000, dupa caz - conform anexei nr. 11, in doua
exemplare;
f) masuratori efectuate in reteaua de indesire si ridicare si pentru ridicarea detaliilor
topografice, prin metode clasice, prezentate conform anexei nr. 14 sau prin tehnologie GPS,
prezentate conform anexei nr. 15;
g) calculul suprafetelor;
h) descrierile topografice ale punctelor noi;
i) extrasele de carte funciara pentru informare;
j) dovada platii tarifelor pentru receptie si inscriere in cartea funciara;
k) hotarare judecatoreasca, definitiva si irevocabila sau declaratie autentica de
vointa intre parti, dupa caz;

Continutul documentatiilor necesare inscrierii modificarii suprafetei imobilului

Documentatia pentru inscrierea modificarii suprafetei imobilului cuprinde:

a) cerere de solicitare informatii si conventie, conform anexei nr. 1;
b) cererea de receptie si inscriere, conform anexei nr. 2;
c) descrierea lucrarilor topografice si geodezice, intocmita conform anexei nr. 10;
d) copie dupa planul de amplasament si delimitare a imobilului care este supus
modificarii suprafetei;
e) planul de amplasament si delimitare intocmit pentru imobilul a carui suprafata se
modifica, sc. 1:200 - 1:5000, dupa caz - conform anexei nr. 11, in doua exemplare;
f) masuratori efectuate in reteaua de indesire si ridicare si pentru ridicarea detaliilor
topografice, prin metode clasice, prezentate conform anexei nr. 14 sau prin tehnologie GPS,
prezentate conform anexei nr. 15;
g) calculul suprafetelor;
h) descrierile topografice ale punctelor noi;
i) extrasul de carte funciara pentru informare;
j) dovada platii tarifelor pentru receptie si inscriere in cartea funciara;
k) hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila sau declaratie autentica de vointa
si proces-verbal de vecinatate cu semnaturile vecinilor conform anexei nr. 18;

60
 Continutul documentatiilor pentru descrierea dezmembramintelor dreptului de
proprietate

Documentatia pentru descrierea dezmembramintelor dreptului de proprietate: uz,

uzufruct, servitute si abitatie, daca acestea au ca obiect o parte dintr-un imobil, va cuprinde:
a) cerere de solicitare informatii si conventie, conform anexei nr. 1;
b) cererea de receptie si inscriere, conform anexei nr. 2;
c) descrierea lucrarilor topografice si geodezice, intocmita conform anexei nr. 10;
d) copie dupa planul de amplasament si delimitarea imobilului existent;
e) plan de amplasament si delimitare a imobilului sc. 1:200 - 1:5000, dupa caz,
intocmit pe baza planului de amplasament initial, conform anexei nr. 11, in doua exemplare;
f) masuratori efectuate in reteaua de indesire si ridicare si pentru ridicarea detaliilor
topografice, prin metode clasice, prezentate conform anexei nr. 14, sau prin tehnologie GPS,
prezentate conform anexei nr. 15;
g) calculul suprafetelor;
h) descrierile topografice ale punctelor noi;
i) extrasul de carte funciara pentru informare;
j) dovada platii tarifelor pentru receptie si inscriere in cartea funciara;
k) actul autentic sau hotararea judecatoreasca definitiva si irevocabila de constituire
a dezmembramintelor dreptului de proprietate, dupa caz.

Continutul documentatiilor pentru reconstituirea cartii funciare pierdute,

distruse sau sustrase, prin reinscriere pe baza de documentatie cadastrala

Documentatia pentru reconstituirea cartii funciare pierdute, distruse sau sustrase, prin
reinscriere pe baza de documentatie cadastrala va cuprinde aceleasi elemente care au fost
stabilite in capitolul 4 din regulament.

61
 BIBLIOGRAFIE
1) Tudor R. Popescu, Petre Anca, Teoria generală a obligaŃiilor, Editura ŞtiinŃifică,
Bucureşti, 1968.
2) Dimitrie Gherasim, Buna-credinŃă în raporturile juridice civile, Editura Academiei,
Bucureşti, 1981.
3) Constantin Stătescu, Corneliu Bârsan, Drept civil. Teoria generală a obligaŃiilor,
Editura Academiei Republicii Socialiste România, Bucureşti, 1981, precum şi ediŃiile revizuite
şi adăugite apărute în Editura ALL, Bucureşti, începând cu anul 1993.
4) Dimitrie Gherasim, Teoria generală a posesiei în dreptul civil român, Editura
Academiei, Bucureşti, 1986.
5) Eugeniu Safta-Romano, Dreptul de proprietate privată şi publică în România,
Editura Graphix, Iaşi, 1993.
6) Paul Mircea Cosmovici, Drept civil. Drepturi reale, obligaŃii, legislaŃie, Editura ALL,
Bucureşti, 1994.
7) Eugeniu Safta-Romano, Drept civil. ObligaŃii. Curs teoretic şi practic, Editura
Neuron, Focşani, 1994.
8) Vasile Pătulea, Regimul juridic al circulaŃiei terenurilor situate în intravilanul
localităŃilor, Editura Universul, Bucureşti, 1995.
9) Ion Filipescu, Dreptul civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Editura
Actami, Bucureşti, 1996.
10) Ion P. Filipescu, Dreptul civil. Teoria generală a obligaŃiilor, Editura Actami,
Bucureşti, 1996.
11) Teodor Sâmbrian, Drept civil. Moduri originare de dobândire a proprietăŃii, Editura
Europa, Craiova, 1996.
12) Corneliu Bârsan, Maria GaiŃă, Mona Maria Pivniceru, Drept civil. Drepturile reale,
Editura Institutul European, Iaşi, 1997;
13) Liviu Pop, Drept civil român. Teoria generală a obligaŃiilor, Editura Lumina Lex,
Bucureşti, 1998.
14) Maria GaiŃă, ObligaŃii, Editura Institutul European, Iaşi, 1999.
15) Marian Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărŃi funciare, Edit Press Mihaela
S.R.L., Bucureşti, 2000.
16) Eugen Chelaru, Curs de Drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck,
Bucureşti, 2000.
17) Corneliu Bârsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura ALL Beck,
Bucureşti, 2001;
18) Liviu Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Editura Lumina Lex,
Bucureşti, 2001.
19) Radu I. Motica, Anton Trăilescu, Manual de drept funciar şi publicitate imobiliară,
Editura ALL Beck, Bucureşti, 2001.
20) Nicolae Boş, Cadastru general, Editura ALL BECK, Bucureşti, 2003.
21) Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Humanitas,
Bucureşti, 2004.
22) Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, Drept civil. Drepturile reale, Editura Rosetti,
Bucureşti, 2005.
23) Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol I-II, Editura Universul Juridic,
Bucureşti, 2006.
Lector Dr. Dan Constantin Tudurache

62