Tabelul 3.1.

Oferte a apartamentelor în varianta alba

Apartamente de vinzare
№ Nr. de Pretul, Suprafata, Prețul, Adresa Sursa de informare
2 2
camere euro m euro/m
1 2 44900 65 691 Str.Alba https://proimobil.md/ro/apartamente-
Iulia de-vanzare-in-chisinau/buiucani-
alba-iulia-44115
2 2 30900 58 533 Str.Alba https://proimobil.md/ro/apartamente-
Iulia de-vanzare-in-chisinau/buiucani-
alba-iulia-44475
3 2 44500 64 695 Str.Alba https://proimobil.md/ro/apartamente-
Iulia de-vanzare-in-chisinau/buiucani-
alba-iulia-46658
4 2 41500 66 629 Str.Alba https://proimobil.md/ro/apartamente-
Iulia de-vanzare-in-chisinau/buiucani-
alba-iulia-46462
5 2 42900 70 613 Str.Alba https://proimobil.md/ro/apartamente-
Iulia de-vanzare-in-chisinau/buiucani-
alba-iulia-45786

În rezultat am obținut că prețul mediu pentru 1 m2 de apartament în varianta albă este 630 euro.
Tabelul 3.2. Oferte a apartamentelor la cheie

Apartamente de vinzare
№ Nr de Pretul, Suprafata, Prețul, Adresa Sursa de informare
camere euro m2 euro/m2
1 2 39000 50 780 Str.Sucevita https://proimobil.md/ro/apartamente-
de-vanzare-in-chisinau/buiucani-
sucevita-46231
2 2 47600 57 835 Str.I.Pelivan https://proimobil.md/ro/apartamente-
de-vanzare-in-chisinau/buiucani-i-
pelivan-45940
3 2 47500 56 848 Str.Sucevita https://proimobil.md/ro/apartamente-
de-vanzare-in-chisinau/buiucani-
sucevita-37431

În rezultat am obținut ca prețul mediu pentru 1 m2 de apartament la cheie este 821 euro.
 Tabelul 3.3. Oferte de chirie a apartamentelor (euro, construcție noua)

Apartamente în chirie
№ Nr de Pretul, Suprafata, Adresa Sursa de informare
camere euro m2
1 2 330 68 Str.Paris https://proimobil.md/ro/apartamente-in-chirie-in-
chisinau/buiucani-paris-45596
2 2 250 57 Str.Sucevita https://proimobil.md/ro/apartamente-in-chirie-in-
chisinau/buiucani-sucevita-30208
3 2 240 54 Str.N.Costin https://999.md/ro/37114018

Prețul de arendă mediu este de 273 euro pentru apartamentele cu 2 camere.

Tabelul 4.1. Sarcina pentru elaborarea lucrării de an ,,Varianta 12’’

Propun toate calculele sa faceti in mii lei!!!

Nr. Indicatori Varianta 12

1 Costul construcţiei, mln.l. 54*72=3888 m2
3888*300=1 166 400 euro
1 166 400*20.5=23.911 mln.lei = 23 911 mii lei
2 Durata construcţiei,ani 3
3 Var.1 Repartizarea investiţiilor ,
mln.l.
I1= I2=I3=23.911/3=7 970 mii.lei sau 7.970 mln lei
I1
I2
I3
4 Var.2 Repartizarea investiţiilor,
% de la costul .
I1 I1=40%*23.911=9.5644mln.lei =....
I2 I2=40%*23.911=9.5644mln.lei = ...
I3 I3=20%*23.911=4.7822mln.lei= ....
5 Numărul de apartamente 72
construite
6 Suprafaţa 1 apartament, m2 54
7 Preţul de vînzare a 1 apartament 630 euro*20.5 * Suprafata 1 apt =12. 915 mii lei*54 m2
(varianta albă), mii lei =…..
8 Cheltuieli necesare pentru 100 de euro./m2 al apartamentului
finalizare a 1apartament, mii lei 100*54=5400 euro
5400*20.5=110.70 mii lei
9 Suma totală a investiţiilor pentru
finalizare a tuturor 110 700 lei*72ap =7 970.40 mii lei
apartamentelor în bloc, mii lei
Plata
pentru
chirie a 1
apartament
273euro*20.5=5, 597 mii lei
în starea
„sub
cheie”, mii
lei/lună
11 Cheltuieli operaţionale pentru
întreţinerea apartamentelor 0.38
nevîndute, mii lei/lună
12 Suma creditului pentru
4.5
construcţie, mln.l.
13 Rata dobânzii, % 10.2
14 Rata de actualizare, % 22.0
15 Amplasarea obiectivului de
construcţii (se stabileşte în Sectorul Buiucani Alba Iulia
comun cu student)
Pentru efectuarea calculelor este necesar de ales cea mai bună repartizare a investițiilor.

Tabelul 4.2 Repartizarea investițiilor

An Proietul A, mln lei Proiectul B, mln lei

1 7.970 9.5644

2 7.970 9.5644

3 7.970 4.7 822

Rata de actualizare = 22%

Proiectul A:

VP1 = 7.970 ∗ 0.8196 + 7.970 ∗ 0.4098 + 7.970 ∗ 0.2732 = 11.9757

 Proiectul B:

VP2 = 9.5644 ∗ 0.8196 + 9.5644 ∗ 0.4098 + 4.7822 ∗ 0.2732 = 14.3714

Concluzie: Reieşind din rezultatele calculelor, recomandăm pentru implementare varianta 1 , deoarece
valoarea curentă a investiţiilor după varianta 1 este mai mică decît varianta 2 .

Capitolul 5. Prognozarea fluxurilor de numerar şi selectarea variantei optimale de

exploatare a obiectivului de construcţii

Pentru ambele variante de exploatare a obiectului de construcţie calculăm tabelul fluxurilor de

numerar.

Algoritmul calculelor:

1. Se calculează numărul apartamentelor vândute sau date în arendă pe anii realizării a

proiectrului (pentru ambele variante).

Tabelul 5.1. Pentru varianta 1 cu vănzarea ulterioară a apartamentelor

Anul de Nr. apt la Nr.apt. Nr. Venituri de la vânzare Investitii,

desfăşurare începutul vîndute apt.rămase Mii,lei Cheltuieli
a anuluii pentru
proiectului) întreţinere
Mii,lei
Anul 3 72 10% din 65 7 apt x54 x 630 =238 140 euro
(ultimul an 72=7.2sau 7 sau 4 810, 40 mii lei
de apt. 0
constructie)

Anul 4 65 20% din 51 14apt x54 x 630 =476 280 euro 51x100x54=
(darea în 72=14.4 sau =275 400 euro
exploatare a sau 14 apt. 9 620, 80 mii lei sau
blocului) + 5 563 mii lei
finisarea apt
Anul 5 51 25% din 33 18 apt x 821x54=798 012 euro 33 x 0.38*12 =
72=18apt sau 16 119, 80 mii lei 150,48 mii lei
Anul 6 33 25% din 15 18 apt x 821x54=798012euro 15 x
72=18apt sau 16 119, 80 mii lei 0.38*12=68,40
mii lei
Anul 7 15 15 0 15apt x 821x54=665 010 euro 0
sau 13 433, 20 mii lei
 Tabelul 5.2. Pentru varianta 1 cu darea în arendă ulterioară a apartamentelor
Anul de Nr. apt la Nr.apt. Nr.apt Nr. apt. Venituri de la Investiții, cheltuieli
desfăşurare începutul vîndute în rămase vânzare, mii lei pentru întreţinere,
a anului arendă mii lei
proiectului)
Anul 3 72 10% din 0 65 7 apt x54 x 630
(ultimul an 72=7.2sau 7 =238 140 euro
de apt. sau 4 810, 40 mii lei 0
constructie)

Anul 4 65 20% din 0 51 14 apt x54 x 630 = 51x100x54=

(darea în 72=14.4 476 280 euro sau =275 400 euro sau
exploatare a sau 14 apt. 9 620, 80 mii lei 5 563, 00 mii lei
blocului
+finisare)
Anul 5 51 90% din 51 46 5 46 x 273x12 5 x 0.38*12=23, 28
apt=45.9 sau =150 696 euro sau
46 apt 3 044, 0 mii,lei
Anul 6 51 90% din 51 46 5 46 x 273x12 5 x 0.38*12=23, 28
apt=45.9 sau =150 696 euro sau
46 apt 3 044, 0 mii,lei
Anul 7 51 90% din 51 46 5 46 x 273x12 5 x 0.38*12=23, 28
apt=45.9 sau =150 696 euro sau
46 apt 3 044, 0 mii,lei

2. Se calculează fluxuri de numerar pentru fiecare an al proiectului, ţunîndu-se cont şi de

costul construcţiei
Tabelul 5.3 Prognozarea fluxurilor de numerar pentru varianta cu vănzarea ulterioară a
apartamentelor: ( se întocmeşte în baza calculelor din tabelul 1)ATENȚIE! AICI totul e in
mii lei!!!!!

Anii Investiţii Investiții, Venituri de Total Total Flux de numerar

Mii,lei cheltuieli la vânzare a venituri investiţii, (col.5 – col.6)
operaţiona apt. Mii,lei Mii,lei cheltuieli Mii,lei
le de (col.2+col.3)
întreţinere Mii,lei
Mii,lei
1 2 3 4 5 6 7
1 7 970,00 0 0 0 7 970, 00 -7 970,00

2* 7 970,00 0 0 0 7 970, 00 -7 970, 00

3 7 970,00 0 4 810, 40 4 810, 40 7 970,00 -3 159,60

4 5 563, 00 0 9 620, 80 9 620, 80 5 563, 00 4 057,80

5 0 150,48 16 119, 80 16 119, 150,48 recalculati
80
6 0 68,40 16 119, 80 16 119, 68,40 Recalculati
80
7 0 0 13 433, 20 13 433, 0 13 433, 20
20
  - tabelul este calculat pentru perioada de construcţiei de 3 ani şi pentru 72 de
apartamente )
Tabelul 5.4. Prognozarea fluxurilor de numerar pentru varianta de darea în arendă a
apartamentelor ( se întocmeşte în baza calculelor din tabelul 2):

Anul de Investiţii Cheltui Venituri Venituri Venituri Investiţii, FN

desfăşurar mii,lei eli de la de la darea total cheltuieli Col.5-
ea operaţi vânzare a în arendă a mii,lei total col.7
proiectulu onale apt. apt. mii,lei mii,lei
i) de mii,lei mii,lei
întreţin
ere
mii,lei

1 2 3 4 5 6 7 8
Anul 1 7 970,00 0 0 0 0 7 970,00 -7 970, 00
(de
constr)
Anul 2 7 970,00 0 0 0 0 7 970,00 -7 970, 00
(de
constr)

Anul 3 7 970,00 0 4 810, 40 0 4 810, 40 7 970,00 -3 159,60

(darea în
exploatare
a blocului
+finisare)
Anul
4(darea în 5 563, 00 0 9 620, 80 0 9 620, 80 5 563, 00 4 057,80
arendă)
Anul 5
(darea în 0 23, 28 0 3 044, 0 3 044, 0 23, 28 3 020,72
arendă)
Anul6
(darea în 0 23, 28 0 3 044, 0 3 044, 0 23, 28 3 020,72
arendă)
Anul7
(darea în 0 23, 28 0 3 044, 0 3 044, 0 23, 28 3 020,72
arendă)
4.2 Determinarea indicatorilor eficienţei economice
1. Termenul de recuperare a investiţiilor (T): arată perioada de timp, din durata de
funcţionare, în care efortul investiţional se recuperează pe seama profitului obţinut. În abordare
statică se determină ca raport dintre valoarea investiţiilor (I) şi valoarea medie a cash-flow-ului

actualizate ( CF ).
În următorul tabel s-a determinat investiţiile şi veniturile actulizate:
Aici si mai departe deja preluati datele recalculate din tabelele de mai sus
Tabelul 5. Actualizarea investiţiilor şi veniturilor
a=22%
CFN, IC', mii CFN',
Perioada IC, mii lei mii lei Kact lei mii lei

1 7 970.0 0 1 7 970.0 0

2 7 970.0 0 0,8197 6 533.0 0

3 7 970.0 4 810.4 0,6719 5 355.0 3 232.1

4 5 563.0 9 620.8 0,5507 3 063.5 5 298.2

5 1.51 16 119.8 0,4514 0.6816 7 276.5

6 6.8 16 119.8 0,3699 2.51 5 962.7

Total 22 924.7 21 769.5

I
T , (4.18)
CF
𝐶𝐹𝑁′
( CF )= 𝑛

( CF ) = 21 769.5/4 = 5 442.4 mii lei

T= 22 929.4/5 442.4=4.21(ani)

2. Indicele de profitabilitate (IP), caracterizează raportul dintre valoarea netă actualizată

totală (CFN’) şi fondurile de investiţii actualizate (I’) care stau la baza proiectului de investiţii.
𝐶𝐹𝑁′
𝐼𝑃 = , (4.19)
𝐼′

Conform calculelor din proiect: IP=21 769.5/22 924.7= 0.95

 3. Valoarea netă actualizată totală (VNAT): caracterizează, în valoare absolută, aportul
de avantaj economic al proiectului de investiţii, care reprezintă diferenţa dintre suma
investiţiilor necesare exprimate în valoare actuală (I’) şi valoarea totală a “cash-flow”-ului total
actualizat (CFT’):
n m
VNAT   I i '   CFj ' ,
i 1 j 1

VNAT = 21 769.5-22 924.7= -1 155.2 mii lei

Tabelul 6. Actualizarea investiţiilor şi veniturilor cu alt coefficient.

a=18%
CFN, mii IC', mii CFN',
Perioada IC, mii lei lei Kact lei mii lei

1 7 970.0 0 1 7 970.0 0

2 7 970.0 0 0.8475 6 754.6 0

3 7 970.0 4 810.4 0.7182 5 724.1 3 454.8

4 5 563.0 9 620.8 0.6086 3 385.6 5 855.2

5 1.51 16 119.8 0.5158 0.7788 8 314.6

6 6.8 16 119.8 0.4371 2.97 7 046.0

Total 23 838.1 24 670.6

VNAT = 24 670.6 - 23 838.1=832.5 mii lei

3.Rata internă de rentabilitate (RIR):reprezintă rata- limită de actualizare, prntru care se

se anulează realizarea de VNAT la proiectul de investiţii. Altfel spus,RIR este acea rată de
actualizare, care face ca toată durata proiectului valoarea actuală a veniturilor provenite din
vînzarea produselor şi să fie agală cu suma costurilor totale de investiţii şi de exploatare
actualizate.
RIR-ul poate fi calculat prin:
 Metoda matematică
Analitic rata internă de rebtabilitate se determină după formula:

VNAT ()
RIR  amin  (amax  amin )* , (4.20)
VNAT ()  VNAT ()
 832.5
𝑅𝐼𝑅 = 18 + (22 − 18) ∗ = 19.68%
832.5 ± 1 155.2

Concluzie: RIR este mai mic ca costul capitalui (22%), astfel proiectul nu este rentabil pentru
realizare. Cu condiție, daca planificam utilizarea creditului. Dat fiind faptul, ca proiectul este
rentabil, rentabilitatea este de 19,68% - putem gasi co-partener pentru finantarea proiectului, sau
utilizam mijloacele proprii. Pentru cautarea co-partenerilor noi si am elaborat acest plan de
afaceri.

De la mine recomandare: Ca sa nu fie asa rezultate, eu la lectiile mele v-am recomandat sa

faceti actualizarea altfel: în tabelele nr.5 și nr.6 ăn colonița Kact pentru primul an deja sa luati
0.8475, pentru anul doi - 0.7182 și așa mai departe. În cazul dat era sa fie mai mare rentabilitate
și mai mare RIR.

Daca o sa aveti timp, puteți se recalculați. O sa fie interesant. Și o sa puteți sa prezentați la

susținere ambele metode de calculare, ca colegii dvs o sa vada care este rolul coeficientuluide
actualizare.

Unde sunt calculele indicatorilor deeficiență pentru varianta de dare a apartamentelor in chirie?

Trebuie de calculat neapărat.

Și apoi la sfirșit o sa faceți concluzie in general.

Pe un slide- puteți sa prezentati numai rezultatul final – 3 indici pentru varianta de vanzare și 3
indici pentru varianta de chirie

Analiza SWOT
 Analiza SWOT este un mod de a analiza intreprinderea sau mediu intern al intreprinderii si
anume punctele slabe, punctele forte, oportunitati si riscuri. In continuare vom face analiza swot
pentru locuinte si pentru servicii, apoi o analiza a intregii intreprinderii.
Mentinerea unui standard ridicat de calitate a lucrarilor si serviciilor, diversificarea acestora,
constituie o preocupare permanenta a mangementului firmei, pentru ca aceasta sa corespunda
normelor europene de calitate. Implementarea in procesul de productie de noi echipamente si
tehnologii adecvate se va realiza prin alocarea sistematica a unei cote importante din profitul
realizat in activitatea curenta, catre activitati de cercetare dezvoltare- retehnologizare a firmei
precum si prin atragerea de finantari.
Pentru efectuarea unei evaluări continue şi detaliate a mediului intern şi extern poate fi
aplicată analiza SWOT.
 Strengths - puncte tari, atu-uri
 Weaknesses - puncte slabe, slăbiciuni
 Opportunities - ocazii favorabile, oportunităţi
 Threats - pericole, ameninţări.
Punctele tari şi punctele slabe reflectă mediul intern al întreprinderii, iar oportunităţile şi
pericolele evaluează mediul extern şi impactul acestuia asupra întreprinderii. Astfel analiza
SWOT poate fi convenţional divizată în două etape: la prima etapă se analizează mediul
intern, iar la cea de-a doua - mediului extern al întreprinderii.
Mediul intern reprezintă totalitatea factorilor asupra cărora întreprinderea are o influenţă
determinantă. Toţi factorii mediului intern convenţional pot fi divizaţi în două grupe (tab. 1):
- Puncte tari - se referă la calităţile pe care le are întreprinderea şi care pot contribui la
succesul afacerii.
- Puncte slabe - caracterizează acele componente ale mediului intern care generează
dezavantaje competiţionale.

Tabelul ... Mediul intern

 Se recomandă de a începe analiza în baza informaţiei din dările de seamă contabile şi
statistice ale întreprinderii, deoarece indicatorii cantitativi ajută la determinarea atu-urilor şi
slăbiciunilor întreprinderii. Este important ca analiza dată să se efectueze separat pe fiecare
domeniu a întreprinderii (finanţe, marketing, producţie, personal, etc.) cu sintetizarea lor
ulterioară. Aceasta va permite efectuarea analizei SWOT pe fiecare domeniu, cât şi pe
întreprindere în general, oferind o imagine reală asupra situaţiei.
Mediu intern al intreprinderii reprezinta climatul care s-a creat in cadrul intreprinderii si el se
imparte in 2 grupe mari sau poate fin analizat din punct de vedere a doua grupe : Puncte slabe si
Puncte tari.

Tabelul Oportunitati si pericole????

PUNCTE TARI PUNCTE SLABE
1. Personalul calificat 1. Concurenta puternica
2. adaptabilitate si flexibilitate inalta 2. Compania putin cunoscut la nivel
3. interesul tot mai mare al national
investitorilor din alte zone ale tarii 3. Lipsa tehnologiilor avansate, firma
si din strainatate nu implementeaza tehnica avansata
4. echipa de conducere experimentata 4. Lipsa experientei in incheerea
cu relatii bune in piata contractelor
5. sprijinul autoritatilor locale în 5. fluctuatia raportului leu-valuta;
construirea de locuinte prin alocarea
de fonduri, asigurarea utilitatilor si
dezvoltarea parteneriatului public
privat
OPORTUNITATI PERICOLE
1. cresterea investitiilor în domeniul 1. cresterea numarului de constructii
imobiliar din municipiu
2. cresterea numarului de tranzactii 2. prezenta a numeroase firme
imobiliare specializate în domeniul proiectarii
3. dificultati în obtinerea unor locuinte si constructiilor
cu chirie, datorita fondului locativ 3. dificultati ridicate privind accesul la
redus locuinte în rândul tinerilor, multi
tineri locuind cu parintii

Figura Analiza SWOT

Analiza mediului extern începe cu identificarea şi evaluarea factorilor din afara organizaţiei
(economici, politici, sociali, demografici, tehnologici etc.) care în viitor pot influenţa asupra
întreprinderii şi nu pot fi controlaţi de către managerii acesteia.

Tabelul ... Domenii în care pot apărea oportunităţi şi pericole

Analiza SWOT poate fi utilizată de întreprindere atât în cazul elaborării unei strategii, cât şi
atunci când este nevoie de a lua unele decizii majore privind piaţa, dezvoltarea afacerii sau
schimbarea domeniului de activitate.
Cu SWOT trebuie sa mai lucrati. Intrebati pe Igor Gheorghita. El azi a prezentat o analiza
SWOT foarte buna. La sfarsitul analizei, trebuie sa faceti untabel generalizator in stilul tabelului
de pe pag.12 a acestei lucrari. Dupa acest capitol, includeti capitol Strategii.