09.1 Raport de Evaluare Teren - 524mp - STR - Prundului

Raport de Evaluare Imobiliară „Teren intravilan în suprafață de 524 mp”, Mun.
Bistrița,
str. Prundului, FN, Cad. 76608, jud. Bistrița-Năsăud
Nr. 164/12.12.2016
RAPORT DE EVALUARE
privind
„Teren intravilan în suprafață de 524 mp”
situat în municipiul Bistrița strada Prundului, nr. 9,
Cad. 76608, jud. Bistrița-Năsăud
Client:
CONSILIUL JUDEȚEAN BISTRIŢA-NĂSĂUD
Expert Evaluator ANEVAR

Ing. Cristian IONESCU, leg. 13363/2016
P.F.A. IONESCU CRISTIAN-DANIEL 12.12.2016

1
Raport de Evaluare Imobiliară „Teren intravilan în suprafață de 524 mp”, Mun. Bistrița, Sp
RAPORT DE EVALUARE PENTRU:

Teren intravilan în suprafaţă de 524 mp
„Teren intravilan în suprafaţă de 524 mp”

Catuna Gales Simion
Proprietar situat în municipiul Bistrița, str. Prundului, nr. 9, Cad.
Catuna Gales Mihaela
76608, Jud. Bistriţa-Năsăud.
IONESCU A. CRISTIAN-DANIEL Expert Evaluator , CIF 29581262,

EVALUATOR
cu sediul in Bistriţa str. Iosif Vulcan, nr.3, sc.A, ap.6, Jud. BN
Expert evaluator IONESCU CRISTIAN , membru titular ANEVAR, leg.13363/2016
Adresa Municipiul : BISTRIŢA, Str.Iosif Vulcan, nr.3, sc.A, ap.6
Telefon/fax: 0363.103361 si mobil: 0740.686957
evaluatorului
E-mail: iocristian2002@gmail.com
CLIENT CONSILIUL JUDEȚEAN BISTRIŢA-NĂSĂUD
DESTINATARUL
CONSILIUL JUDEȚEAN BISTRIŢA-NĂSĂUD
RAPORTULUI
PROPRIETATEA
Teren intravilan în suprafață de 524 mp
EVALUATĂ
CATUNA GALES SIMION
Proprietar
CATUNA GALES MIHAELA-LOREDANA
 Mun. Bistrița, str. Prundului, nr. 9
Adresa proprietăţii
 Cad. 76608, jud. Bistrița-Năsăud
SCOPUL EVALUARII Estimarea valorii de piaţă
DATA EVALUĂRII 12 decembrie 2016
22.500 euro sau 101.500 lei
VALOAREA DE
43 euro/mp sau 193,78 lei/mp
PIAȚĂ
RECOMANDATĂ (pentru un curs de 1 euro = 4. 5067 lei la 12.12.2016)
Valoarea prezentată nu conţine T.V.A.
METODE DE
Abordarea prin piaţă
EVALUARE
Ing. Cristian IONESCU
EVALUATOR
.............................................
P.F.A. IONESCU CRISTIAN-DANIEL 2 12.12.2016

CUPRINS:
CAPITOLUL 1: CERTIFICARE EVALUATOR ȘI DECLARAȚIE DE CONFORMITATE .................. 4
1.1. Certificarea Evaluatorului ................................................................................................................... 4
1.2. Declaraţia de conformitate .................................................................................................................. 4
CAPITOLUL 2: PREMISELE EVALUĂRII ........................................................................................5
2.1. Ipoteze speciale .................................................................................................................................. 5
2.2. Condiţii limitative ..........................................................................................................................5
2.3. Scopul evaluării .................................................................................................................................. 6
2.4. Data evaluării ...................................................................................................................................... 6
2.5. Data inspecţiei .................................................................................................................................... 6
2.6. Declaraţia de confidenţialitate ............................................................................................................. 6
2.7. Sursele de informaţii utilizate .............................................................................................................. 6
CAPITOLUL 3: PREZENTAREA DATELOR ...................................................................................8
3.1. Identificarea clientului ......................................................................................................................... 8
3.2. Identificarea proprietăţii evaluate ........................................................................................................ 8
3.3. Descrierea juridică .............................................................................................................................. 8
3.4. Analiza locaţiei .................................................................................................................................... 9
3.5. Descrierea proprietății ..................................................................................................................................... 9
3.6. Starea Proprietăţii ............................................................................................................................. 10
3.7. Starea Proprietăţii ............................................................................................................................. 10
CAPITOLUL 4: ANALIZA DATELOR ŞI CONCLUZIILE ............................................................12
4.1. Cea mai bună utilizare – C.M.B.U ..................................................................................................... 12
4.2. Cea mai bună utilizare a terenului ..................................................................................................... 12
4.3. Evaluarea prin compraţie directă a terenului..................................................................................... 13
4.4. Evaluarea terenului prin alte metode ................................................................................................ 16
CAPITOLUL 5: RECONCILIEREA VALORILOR/ OPINIA EVALUATORULUI .......................17
Anexa nr. 1: Acte proprietate ...............................................................................................................18
Anexa nr. 2: Fotografii.........................................................................................................................25
Anexa nr. 3: Oferte vânzare terenuri ...................................................................................................27
Anexa nr. 4: Localizare ........................................................................................................................35

CAPITOLUL 1: CERTIFICARE EVALUATOR ȘI DECLARAȚIE DE

CONFORMITATE
1.1. Certificarea Evaluatorului
Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă că:
1. Afirmaţiile declarate de către mine şi cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi corecte.
Estimările şi concluziile se bazează pe informaţii şi date considerate de către evaluator ca fiind
adevărate şi corecte, precum şi pe concluziile inspecţiei asupra proprietăţii, pe care am efectuat-o la data
12.12.2016.
2. Analizele, opiniile şi concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele şi ipotezele speciale
menţionate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile mele profesionale personale, imparţiale şi
nepărtinitoare.
3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii imobiliare care face
obiectul prezentului raport de evaluare şi nu am nici un interes personal privind părţile implicate în
prezenta misiune, excepţie făcând rolul menţionat aici.
4. Implicarea mea în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea unui
rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării şi legat de
producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului în funcţie de opinia mea.
5. Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport,
în concordanţă cu Standardele de Evaluare ANEVAR ediţia 2016.
6. Posed cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepţia
persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a acordat asistenţă
profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.
7. Am urmat programul de pregătire continuă în cadrul ANEVAR.
8. Am poliţă de asigurare profesională valabilă.
9. Sunt de acord ca raportul să-mi fie verificat numai în conformitate cu standardele SEV 400
Verificarea evaluărilor şi cu înştiinţarea mea prealabilă.
1.2. Declaraţia de conformitate

Prezenta declaraţie atestă faptul că s-au respectat cerinţele etice şi profesionale prevăzute de
statutul ANEVAR, aferent îndeplinirii misiunii pentru care s-a elaborat acest raport de evaluare
(Standardele de Evaluare ANEVAR – Ediția 2016).
Informaţiile, opiniile şi părerile obţinute care au fost evidenţiate în prezenta lucrare sunt de la
persoane considerate credibile şi care ne-au fost confirmate la rândul lor tot de surse credibile, drept
urmare nu ne asumăm nici o responsabilitate în privinţa corectitudinii acestora.

CAPITOLUL 2: PREMISELE EVALUĂRII

2.1. Ipoteze speciale
Ipoteza specială este o ipoteză care presupune fie date care sunt diferă de datele reale existente la
data evaluării, fie date care nu ar fi presupuse de către un participant tipic pe piaţă într-o tranzacție, la
data evaluării (SEV 101 Termenii de referinţă ai evaluării).
Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către
solicitantul acestui raport de evaluare şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii
suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil în baza informaţiilor furnizate de către client
şi proprietar, precum şi a celor rezultate din extrasul de C.F. şi a celorlalte acte puse la dispoziţie de
către client.
Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare a stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi
a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai
probabilă a valorii proprietăţii în condiţiile tipului valorii selectate.
În estimare valorii de piață s-au utilizat numai informaţiile pe care evaluatorul le-a avut la
dispoziţie, existând posibilitatea existenţei si a altor informaţii de care acesta nu avea cunoştinţă.
2.2. Condiţii limitative

Referitor la prezenţa sau absenţa substanţelor poluante, nu s-a efectuat nici o investigaţie şi prin
urmare nu se poate oferi nici o asigurare a potenţialului său impact în zona imobilului evaluat cât nici în
zona geografică, în consecinţă, s-a presupus că nu există în cadrul proprietăţii nici un fel de substanţă
poluantă care ar putea polua proprietatea imobiliară şi care ar diminua valoarea acesteia.
Valorile estimate în EURO sunt valabile atât timp cât condiţiile în care s-a realizat evaluarea
(starea pieţei, nivelul cererii şi ofertei, inflaţia, evoluţia cursului de schimb, etc.) nu se modifică
semnificativ. Pe pieţele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o dată cu trecerea
timpului şi variaţia lor în raport cu cursul valutar nu este liniară.
Opinia evaluatorului trebuie analizată în contextul economic general când are loc operaţiunea de
evaluare, stadiul de dezvoltare al pieţei imobiliare din municipiul Bistrița şi scopul prezentului raport.
Dacă acestea se modifică semnificativ în viitor, evaluatorul nu este responsabil decât în limita
informaţiilor valabile şi cunoscute de acesta la data evaluării.
Informațiile despre mărimile suprafețelor utilizate în prezentul raport de evaluare au fost preluate
din actele puse la dispoziție de către client. Menționăm faptul că nu suntem autorizați să autentificăm
corectitudinea acestor date, nu am efectuat măsurători ale proprietății, iar în cazul în care suprafețele
înscrise în aceste documente se vor dovedi ulterior neconforme cu realitatea din teren, ne rezervăm dreptul
de a modifica acest raport în consecință cu noile valori.
Cerificat de urbanism pus la dispoziție de către client a fost considerat valabil.

2.3. Scopul evaluării

Prezenta evaluare are ca scop estimarea valorii de piaţă a unei proprietăţi imobiliare de tip „teren
intravilan în suprafaţă de 524 mp” (o parcelă aproximativ dreptunghiulară, cu latura mică de aprox. 15 m și
cea mare de aprox. 30 m, unul din colțurile dreptunghiului fiind alungit), situat în intravilanul
municipiului Bistrița, str. Prundului, nr. 9, Cad. 76608, jud. Bistriţa-Năsăud.
Terenul este înscris sub nr. cad: 76608, în C.F. nr. 76608 din 12.08.2015 al municipiului Bistrița
și constă într-o parcelă aproximativ dreptunghiulară cu deschidere la un drum pietruit de aprox. 23 m.
Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)
la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după
un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără
constrângere ( definiţia valorii de piaţă conform SEV 100).
2.4. Data evaluării

Raportul de evaluare este valabil pentru data de 12 decembrie 2016, dată la care avem un curs
valutar BNR euro/leu de 1euro = 4.5067 lei. Moneda raportului va fi RON însă datorită faptului că
majoritatea tranzacţiilor care au loc pe piaţa imobiliară sunt efectuate în euro se vor efectua calculele în
această monedă și ulterior se va face conversia în moneda naţională.
2.5. Data inspecţiei

Inspecţia a fost efectuată de către evaluator în data de 12.12.2016 în prezenţa reprezentantului
clientului. Cu ocazia inspecției au fost preluate informaţii referitoare la proprietatea evaluată, a fost
analizată, s-au realizat descrieri, s-a fotografiat proprietatea, etc..
2.6. Declaraţia de confidenţialitate

Acest raport de evaluare este confidenţial atât pentru solicitant cât şi pentru evaluator şi este
valabil doar pentru scopul menţionat în cadrul capitolului 2, subcapitol 2.3.
2.7. Sursele de informaţii utilizate

Ca surse de documentare şi culegere a datelor s-au folosit:
 Presa locală de publicitate şi site-uri specializate în tranzacţii imobiliare;
 Informaţii de la agenţii imobiliare;
 Documentele prezentate de client:
o Extras de C.F. nr. 76608 al municipiului Bistrița din 12.08.2015;
o Certificat de urbanism nr. 1914 din 12.10.2015 eliberat de Primăria Municipiului
Bistrița;
o Certificat de nomenclatură stradală nr. 121 din 10.03.2017.
 Prevederile standardelor ANEVAR ediția 2016, respectiv:
o SEV 100 – Cadrul general (IVS Cadru General)
o SEV 101 – Termeni de referință ai evaluării (IVS 101)

o SEV 102 – Implementare (IVS 102)

o SEV 103 – Raportare (IVS 103)
o SEV 230 – Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 230)
o SEV 300 – Evaluări pentru raportarea financiară (IVS 300)
o SEV 400 – Verificarea evaluărilor
 Glosar IVS 2016.
Toate aceste date m-au ajutat la analiza cât mai exactă a informaţiilor pentru stabilirea valorii de
piaţă a proprietăţii evaluate.

CAPITOLUL 3: PREZENTAREA DATELOR

3.1. Identificarea clientului
Evaluare a fost solicitată de către CONSILIUL JUDEȚEAN BISTRIŢA-NĂSĂUD cu sediul în
loc. Bistrița, Piața Petru Rareș, nr. 1, Cod de identificare fiscală 4347550, reprezentată prin
Administrator public – Florin-Grigore MOLDOVAN.
3.2. Identificarea proprietăţii evaluate

Prezenta evaluare are ca scop estimarea valorii de piaţă a unei proprietăţi imobiliare de tip „teren
intravilan în suprafaţă de 524 mp” (o parcelă aproximativ dreptunghiulară, cu latura mică de aprox. 15 m și
cea mare de aprox. 30 m, unul din colțurile dreptunghiului fiind alungit), situat în intravilanul
municipiului Bistrița, str. Prundului, nr. 9, Cad. 76608, jud. Bistriţa-Năsăud.
Terenul este înscris în C.F. nr. 76608, nr. cad: 76608 al municipiului Bistrița și constă într-o
parcelă aproximativ dreptunghiulară (latura mică 15 m, latura mare aprox. 30m) cu deschidere la un
drum pietruit de aprox. 23,4 m.
Conform detaliilor liniare ale imobilului redate în extrasul de Carte Funciară, forma parcelei
evaluate este una aproximativ dreptunghiulară, unul din colțurile dreptunghiului fiind alungit. Terenul
este plan, la data inspecţiei fiind îngrădit pe 3 dintre laturi cu un gard de sârmă.
Accesul se poate face din strada Prundului, stradă asfaltată cu 1 bandă pe sensul de mers, ultima
porțiune de drum (aprox. 150 m) fiind neasfaltată, pietruită.
În imediata apropiere a terenului subiect se află construcții rezidențiale de tip apartament în bloc
de locuințe colective și case unifamiliale în regim P+E.
Vecini:
- latură nord: drum de acces pietruit;
- latură vest: teren intravilan neexploatat;
- latură est: teren intravilan neexploatat;
- latură sud: teren intravilan neexploatat.
3.3. Descrierea juridică

Proprietatea evaluată este definită, din punct de vedere juridic, prin următoarele documente:
 Extras de C.F. nr. 76608 al municipiului Bistrița din 12.08.2015;
 Certificat de urbanism nr. 1914 din 12.10.2015 al Primăriei Municipiului Bistrița.

Proprietar conform acestor documente şi informaţiilor furnizate de către client este domnul
CATUNA GALES SIMION și doamna CATUNA GALES MIHAELA-LOREDANA, bun comun.
Sarcini: nu sunt.
Abateri de la cartea funciară:
Nu sunt.

3.4. Analiza locaţiei

Zonă:
Proprietatea în cauză este situată într-o zonă mediană a municipiului Bistrița, pe strada
Prundului, aproape de râul Bistriţa, într-o zonă preponderent rezidenţială dar existând şi proprietăţi de
afaceri-industrie. Zona este una mixtă, formată în special din ansambluri unifamiliale de tip casă cu teren,
în regim P și P+E, apartamente în blocuri cu regim de înălțime D+P+3E+M, spații de servicii și mică
industrie, precum și terenuri libere.
Zona din imediata vecinătate a proprietăţii poate fi caracterizată ca una liniştită şi este una în curs
de dezvoltare, în apropierea terenului fiind în execuție un bloc nou de locuințe în regim de înălțime
D+P+3E+M. Înainte de anul 1990 zona era folosită la agricultură, însă în prezent aceste terenuri au fost
scoase din circuitul agricol și transformate în amplasamente pentru construcții rezidențiale, fiind una din
noile zone rezidențiale ale orașului.
Strada:
Strada Prundului este o stradă cu două sensuri, asfaltată, ce se conectează la bulevardul Libertăţii
prin str. Abatorului, având ca posibilitate secundară de acces str. Moşilor (ultima porțiune a străzii, cea de
acces la terenul subiect este pietruită, aprox. 150 m).
Transport public:
Proprietatea are acces la căile de transport în comun - linii de maxi-taxi, situate la circa 500 m
distanţă de imobil, pe strada Libertății.
Puncte de interes:
- Supermarket Kaufland la aprox. 1 km, pe bulevardul Independenței;
- OMV Petrom la aprox. 700 m pe str. Libertății;
- Centrul medical Sanovil și showroom Skoda la aprox. 1,4 km;
- Emi Center la aprox. 450 m;
- Sedii de bănci, farmacii, școli la aprox. 1,5 km pe Bulevardul Independeței (zona BIG).
3.5. Descrierea proprietății:

Terenul:
Forma geometrică a terenului este redată în extrasul de CF anexat, ested una aproximativ
dreptunghiulară, cu o deschidere și un raport al laturilor optime. Suprafaţa terenului plană, la momentul
inspecției fiind acoperită de zăpadă.
Conform certificatului de urbanism pus la dispoziție de către client, terenul se află într-o zonă de
locuințe individuale cu regim de înălțime P+2.
Terenul este afectat de modernizarea străzii Prundului care impune o lățime de minim 8 m.
POT max. = 35%
CUT max. = 1,2

Utilităţi:
Proprietatea beneficiază de curent electric, apă, canalizare și gaz metan de la rețelele municipale,
dispuse în apropiere de teren (aprox. 20 m).
Suprafeţe:
Următoarele suprafeţe au fost determinate utilizând actele puse la dispoziţie:
- teren intravilan în suprafaţă de 524 mp.
3.6. Starea Proprietăţii:

Îmbunătăţiri:
La data inspecţiei, terenul este neamenajat, fiind împrejmuit pe trei dintre laturi cu un gard de
plasă (una dintre laturi este marginită de peretele unei clădiri, construcție demolată la momentul
inspecției).
3.7. Starea Proprietăţii:

Analiza pieţei imobiliare:
Municipiul Bistrița este reședința județului Bistrița-Năsăud, Transilvania, România, și cel mai
mare oraș din județul Bistrița-Năsăud cu o populație de 70.500 locuitori conform recensământului din
2011. Municipiul Bistrița este situat în partea de nord-est a Podișului Transilvaniei, în Depresiunea
Bistriței și este străbătut de râul Bistrița. Principala cale de acces este drumul european E58 (DN17) care
face legătura între Transilvania și Moldova. Municipiul este amplasat pe un teren plan, la o altitudine de
356 m. Bistrița ocupă o suprafață de 14.547 ha, împreună cu cele șase localități componente: Unirea (5
km), Slătinița (10 km), Ghinda (8km), Viișoara (5 km), Sigmir (6 km), Sărata (10 km). Localitățile
limitrofe sunt: Dumitra (N), Tărpiu (NV), Șieu-Măgheruș (SV), Mărișelu (S), Jelna (SE), Livezile (NE). În
ceea ce priveşte arhitectura oraşului, construcţiile din Bistrița din zona veche a orasului, localizate în
special în centrul oraşului, sunt completate astăzi de cele moderne, cu elemente specifice
locale.
Aria pieţei:
Aria pieței imobiliare a proprietăților rezidențiale de tip teren intravilan, situate în zona mediană a
orașului. În cazul proprietăţii evaluate, pentru identificarea pieţei imobiliare specifice, s-au investigat o
serie de factori, începând cu tipul proprietăţii.
Analiza cererii solvabile:
Pentru că pe o piață imobiliară oferta se ajustează încet la nivelul și tipul cererii, valoarea
proprietăților tinde să varieze direct cu schimbările de cerere, fiind astfel influențată de cererea curentă.
Factori ce influențează cererea: populația din aria pieței (familii în vârstă, familii tinere), veniturile
populației, economia din zonă.
Cererea poate fi analizată sub cele două dimensiuni ale sale: calitativ și cantitativ. Pentru terenul
subiect cererea considerăm că este medie, lucru determinat de dimensiunea parcelei, localizarea acesteia

și nu în ultimul rând de utilitățile existente în zonă. Având în vedere trăsăturile amplasării proprietății și
ținând cont de caracteristicile sale intrinseci (amplasare, acces, dimensiuni, posibilitatea de dezvoltare) se
poate aprecia ca pentru proprietatea evaluată cererea probabilă și cea efectiva sunt medii deoarece se
manifestă din partea unui număr limitat de persoane.
Oferta competitivă:
Piața se află într-un moment de ușoară revenire în ceea ce privește tranzacțiile imobiliare
rezidențiale de tip teren, în sensul că au reapărut tranzacții finalizate însă timpul de derulare al acestora
este în continuare mare, prețurile fiind în continuare mai mici față de prețurile maxime atinse în vara
anului 2008.
Oferta de proprietăți rezidențiale de tip teren intravilan, similare în caracteristici, este medie, pe
piață existând asemenea proprietăți la vânzare oferite în general de cei care le-au cumpărat în anii `90 la
preț mic și vor să le vândă pentru profit sau care le-au cumpărat și nu pot construi din cauza lipsei de
bani. Comparând nivelul cererii cu cel al ofertei, ajungem la concluzia că nivelul cererii este în continuare
mai mic decât cel al ofertei, drept urmare avem o piață a cumpărătorului. Punctul de echilibru al pieței
este foarte greu de atins, ciclul imobiliar neputând fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare al afacerilor
datorită instabilității economice, activitatea imobiliară răspunzând la stimuli pe termen lung sau scurt.

CAPITOLUL 4: ANALIZA DATELOR ŞI CONCLUZIILE

Pentru determinarea valorii de piaţă a unei proprietăţi imobiliare de tipul celei de faţă, respectiv a
unui teren intravilan, în mod uzual se pot aplica comparaţia directă, extracţia, alocarea, metoda
reziduală, capitalizarea rentei funciare, analiza parcelării şi dezvoltării.
În cazul de faţă s-a considerat oportun a se aplica doar Comparaţia directă întrucât este cea mai
utilizată metodă pentru evaluarea terenului şi cea mai adecvată atunci când există informaţii disponibile
despre tranzacţii şi/sau oferte comparabile.
4.1. Cea mai bună utilizare – C.M.B.U.

Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietăţii, selectată din
diferite variante posibile care va constitui baza de pornire şi va genera ipotezele de lucru necesare
aplicării metodelor de evaluare în abordările următoare.
Cea mai bună utilizare este definită ca „cea mai probabilă utilizare a proprietăţii, care este fizic
posibilă, justificată adecvat, permisă legal, fezabilă financiar şi care conduce la cea mai mare valoare
a proprietăţii evaluate”.
4.2. Cea mai bună utilizare a terenului

CMBU a terenului considerat liber presupune ca terenul este liber sau poate fi eliberat prin
demolarea construcțiilor. Aproape orice cladire poate fi demolata și aceasta se face atunci cand ea nu
mai adauga valoare terenului. CMBU a terenului considerat liber trebuie sa țina cont de utilizarea
actuala și de toate utilizarile potențiale.
Terenul subiect se află într-o zonă preponderent rezidenţială, este de tip intravilan cu un regim de
înălţime de P+2. Faptul că terenul este dispus pe o arteră de comunicaţii puţin circulată, reduce
posibilele destinaţii ale acestuia la construcţii rezidenţiale întrucât alte destinaţii (cum ar fi birouri,
spaţiu comercial, pensiune) deşi ar fi permisibile legal şi fizic posibile, nu ar îndeplini criteriul
fezebilităţii financiare.
- dispunerea într-o zonă periferică la distanță de bănci și instituții, determină ca zona să nu fie
recomandată pentru birouri (piaţa birourilor în oraş este oricum foarte scăzută);
- dispunerea pe o arteră puţin circulată și dimensiunile relativ mici ale terenului fac ca utilizarea în
scop turistic să nu fie fezabilă fizic și financiar;
- realizarea unor spaţii comerciale întâmpină tot problemă fezabilităţii financiare, întrucât
veniturile care ar putea fi generate de un astfel de spaţiu ar fi foarte mici, lucru determinat de lipsa vadului
comercial, potențialii clienți ar fi proprietarii imobilelor din zonă.
În prisma celor arătate mai sus am considerat că cea mai bună utilizare a terenului este pentru
construcţii rezidenţiale.

4.3. Evaluarea prin compraţie directă a terenului

Pentru evaluarea terenului, cea mai bună metodă se consideră a fi metoda comparaţiei directe,
care are în vedere vânzările sau ofertele unor parcele de teren similare ca amplasament , deschidere la
stradă, mărimea suprafeţei, înălţime a construcţiei ce se poate obţine prin Certificatul de Urbanism,
respectiv Autorizaţia de Construcţie şi de dotările tehnico-edilitare. Analiza pieţei terenurilor în zona
mediană a municipiului Bistrița, sau în zone similare, arată că preţurile acestora sunt cuprinse între 30-
60 Euro/mp.
Informaţiile culese de pe piaţă referitoare la terenuri similare cu cel de evaluat folosite pentru
determinarea valorii terenului sunt prezentate în Anexa nr. 3.
Terenul este în suprafață de 524 mp, având o deschidere la drum de aproximativ 15 m și un
raport al laturilor de aprox. 1/2,3. Pentru acest teren, grila de comparații este următoarea:
GRILA COMPARATII TEREN
Dimensiuni ale proprietatilor Subiect Comp. 1 Comp. 2 Comp. 3 Comp. 4
teren teren teren teren teren
Suprafata teren (mp) 524 1260 837 700 509
Element de comparatie Eur/mp ? 39.00 35.00 40.00 44.00
Pret cerut 49,140 29,295 28,000 22,396
Elemente de Comparatie Ajustari Ajustari Ajustari Ajustari
% € % € % € % €
Pret Cerut Eur/mp 39 35 40 44
tranzactie / oferta ofertă ofertă oferta oferta
Ajustare pentru negociere -10% -4 -5% -2 -10% -4 -10% -4
Pret ajustat pentru negociere 35 33 36 40
Corectii specifice tranzactiei
Drept de proprietate transmis Deplin Deplin Deplin Deplin Deplin
Ajustare 0% 0.00 0% 0.00 0% 0.00 0% 0.00
Pret ajustat 35 33 36 40
Conditii de finantare De piata De piata De piata De piata De piata
Ajustare 0% 0.00 0% 0.00 0% 0.00 0% 0.00
35 33 36 40
Conditii de vanzare Indep. Indep. Indep. Indep. Indep.
Ajustare 0% 0.00 0% 0.00 0% 0.00 0% 0.00
35 33 36 40
Cheltuieli necesare imediat dupa
cumparare Nu Nu Nu Nu Nu
Ajustare 0% 0.00 0% 0.00 0% 0.00 0% 0.00
35 33 36 40
Conditii de piata 12-Dec-2016 12-Dec-2016 12-Dec-2016 12-Dec-2016 12-Dec-2016
Ajustare 0% 0.00 0% 0.00 0% 0.00 0% 0.00
35 33 36 40
Corectii specifice proprietatii
Mun. Bistrița, str. Dariu
Mun. Bistrița, str. Mun. Bistrița, str. George Mun. Bistrița, str. Dinu Mun. Bistrița, str. Uverturii
Pop (str. Dinu Lipati,
Prundului, FN, jud. BN Enescu Lipati (zona Dedeman) (zona Dedeman)
Dedeman)
Localizare
Ajustare 5% 1.76 5% 1.66 5% 1.80 5% 1.98
37 35 38 42
drum pietruit, 150 m drum pietruit (aprox. 550 drum pietruit (aprox. 650 drum pietruit (aprox. 450
drum asfaltat
până la drum asfaltat m) m) m)
Acces
Ajustare 0% 0.00 5% 1.66 5% 1.80 5% 1.98
37 37 40 44
Pozitie (la strada, vedere, vecini) Buna Buna Buna Buna Buna
Ajustare 0% 0.00 0% 0.00 0% 0.00 0% 0.00
37 37 40 44
Trafic in zona trafic scazut trafic scazut trafic scazut trafic scazut trafic scazut
Ajustare 0% 0.00 0% 0.00 0% 0.00 0% 0.00
37 37 40 44
Poluare / poluare fonica in zona redus redus medie (lângă calea ferată) redus redus
Ajustare 0% 0.00 5% 1.66 0% 0.00 0% 0.00
37 38 40 44

Caracteristici fizice
Dimensiune (arie teren) 524 1,260 837 700 509
Ajustare 15% 5 6% 2 4% 1 0% 0
15 ml deschidere, raport 16.5 ml, 27 ml, 25 ml, 20 ml,

Forma /deschidere laturi 1/2.3 raport laturi 1/4.4 raport laturi 1/1.1 raport laturi 1/1 raport laturi 1/1.2
Ajustare 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0
Inclinatie plan plan plan plan plan
Ajustare 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0
Constructii neintabulate / demolabile fara fără fara fara fara

Ajustare 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0
electricitate, apă,
canalizare, gaz în similar similar similar similar
Utilitati apropiere
Ajustare 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0
Atractivitate pe piata medie medie medie medie medie

Ajustare 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0

Caracteristici economice
Caracteristici economice (venituri,
management, chiriasi, cheltuieli, durata
contractelor de inchiriere fara chiriasi fara chiriasi fara chiriasi fara chirias fara chirias
Ajustare 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0
42 41 41 43
Utilizare / Urbanism rezidential rezidential rezidential rezidential rezidential
Ajustare 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0
42 41 41 43
Componente non-imobiliare (vad
fara fara fara fara fara
comercial)
0% 0 0% 0 0% 0 0% 0
42.28 40.63 40.99 43.43
Ajustare totala netea absoluta (€) 3 6 1 -1
Ajustare totala netea procentuala (%) 9% 17% 3% -1%
Ajustare totala bruta absoluta (€) 11.08 9.13 8.99 8.49
Ajustare totala bruta procentuala (%) 28.41% 26.09% 22.48% 19.30%
Numar corectii 3 5 4 4
Comparabila aleasa 4
19.30% 43.43
Valoarea propusa € 43.00 / mp @ 524 mp =€ 22,500.00 101,500 lei
Curs BNR la data evaluarii 4.5067

Data 12-Dec-16
În tabelul cu grila comparaţiei directe, au fost făcute următoarele ajustări:

Tip tranzactie / oferta:
 S-au ajustat comparabilele 1, 3 și 4 pentru ofertă cu -10%, respectiv comparabila 2 cu 5%,
având în vedere condiţiile actuale ale pieţei imobiliare și discuțiile cu reprezentanții
agențiilor imobiliare și proprietarii terenurilor.
Drept de proprietate:
 Nu au fost necesare ajustări;
Restrictii legale:
Conditii de finantare:
Conditii de vanzare:
Cheltuieli imediat urmatoare dupa cumparare:

Conditii de piata:
Localizare:
 S-a aplicat o ajustare pozitivă de 5% comparabilelor deoarece sunt localizate în zonă mai slab
cotată decât proprietatea subiect, zone situate la distanță mai mare de centrul orașului decât
zona terenului subiect.
Acces:
 S-a aplicat o ajustare pozitivă de 5% comparabilelor 2, 3 și 4 deoarece au accesul din drum
cu pietriș pe distanțe de 300-600m, spre deosebire de terenul subiect la care accesul se face
pe drum asfaltat, respectiv pietruit pe o distanță de aprox. 150 m.
Pozitie:
 Nu au fost necesare ajustări.
Trafic in zona:
Poluare:
 S-au ajustat pozitiv cu 5% comparabila 2 deoarece este situată în imediata apropiere a căi
ferate, fapt ce cauzează în unele momente disconfort (poluarea fonică la trecerea trenului).
Dimensiune:
 S-au aplicat ajustări corespunzătoare în funcție de mărimea suprafeței de teren tuturor
comparabilelor, respectiv o ajustare de 1% pentru fiecare 50 mp diferență de suprafață,
luând în considerare faptul că terenurile cu suprafețe mari sunt mai puțin atractive decât
cele cu suprafață mică, terenul subiect având dimensiunea optimă pentru construcții
rezidențiale de cip casă P+M.
Forma /deschidere:
 Nu au fost necesare ajustări, toate comparabilele au o deschidere și un raport la raturilor
satisfăcător.
Înclinație:
 Nu au fost necesare ajustări deoarece toate comparabilele au o topografie plană, la fel ca
cea a terenului subiect.
Constructii neintabulate / demolabile:
Utilitati:
Atractivitate pe piață:
 Nu au fost necesare ajustări

Caracteristici economice (venituri, management, chiriasi, cheltuieli, durata contractelor de

inchiriere:
Utilizare / Urbanism:
Componente non-imobiliare (vad comercial):
Conform datelor de piaţă, terenul cu caracteristicile aproximativ egale cu terenul de evaluat, din
punct de vedere al utilităţilor disponibile, vecinătăţilor şi nu în ultimul rând ale condiţiilor fizice ale
zonei este comparabila 4, de asemenea şi ajustarea brută cea mai mică a fost cea aplicată acestei
comparabile, ca atare, valoarea de piaţă pentru un metru pătrat de teren în zona în care este amplasată
proprietatea evaluată este estimat la 43 euro/mp.
Astfel, valoarea de piaţă a terenului evaluat, determinată prin metoda comparaţiei vânzărilor
este:
Valoare teren (rotund) = 22.500 EURO
Valoare teren (rotund) = 101.500 LEI
(1 euro = 4.5067 lei la 12.12.2016)
4.4. Evaluarea terenului prin alte metode

Pentru evaluarea terenurilor, GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile, recunoaşte în afară de
comparaţia directă şi următoarele metode: extracţia, alocarea, metoda reziduală, capitalizarea rentei
funciare, analiza parcelării şi dezvoltării. În cazul prezentului teren evaluat nu considerăm adecvată
utilizarea niciuneia dintre aceste metode prezentate mai sus, întrucât lipsa sau incertitudinea
informaţiilor cu privire la costurile reale de construcție și valorile de vânzare ale proprietăților, pot
conduce la valori eronate ale proprietății imobiliare subiect.

CAPITOLUL 5: RECONCILIEREA VALORILOR/ OPINIA EVALUATORULUI

Aşa cum am arătam la Cap. 2.3, scopul acestei evaluări este determinarea valorii de piaţă a unui
teren intravilan în suprafaţă de 524 mp. La evaluarea acestei proprietăţi s-a aplicat o singură metodă, cea
a comparaţiei directe, metodă care a fost redată la paragraful 4.3 şi unde a rezultat o valoare a terenului
de:
Val. de piaţă Teren = 22.500 euro
Val. de piaţă Teren = 101.500 lei
Valorile nu conţin T.V.A.
Curs de referinţă BNR : 1 EURO = 4.5067 LEI la data evaluării, respectiv: 12.12.2016
ÎN URMA EVALUĂRII EFECTUATE DE MINE, A ANALIZEI INFORMAŢIILOR
APLICABILE ŞI A FACTORILOR RELEVANŢI, OPINIA MEA ESTE CĂ VALOAREA DE PIAŢĂ
A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE DESCRISE (SAU DREPTULUI EVALUAT) ESTE:
22.500 euro
VALOAREA DE PIAȚĂ
echivalentul a 101.500 lei
RECOMANDATĂ
1 euro = 4. 5067 lei la 12.12.2016
VALOAREA DE PIAȚĂ A
FOST DETERMINATĂ COMPARAŢIA DIRECTĂ
PRIN METODA
VALOAREA PREZENTATĂ NU CONŢINE T.V.A.
EVALUATOR ŞTAMPILA EVALUATOR ŞI

Ing. Cristian-Daniel IONESCU SEMNĂTURA

Anexa nr. 1: Acte proprietate







Anexa nr. 2: Fotografii
Acces (strada Prundului)
Latură estică Latură vestică

Latură sudică
Vecinătate estică
Vecinătăți

Anexa nr. 3: Oferte vânzare terenuri

Oferta 1: 39 euro/mp
Teren de vânzare în Mun. Bistrița, str. George Enescu (a doua parcelă după CIPT Parteners), in
suprafață de 1260 mp (din suprafața totală de 2200 mp au fost deja vânduți 1.000 mp). Utilități:
electricitate, apă, canalizare, gaz. Topografie: plan. Terenul are un front de 17 m la str. G.Enescu. Terenul
este situat în zonă cotată inferior față de proprietatea de evaluat, acces din drum asfaltat.

Sursa: https://www.olx.ro/oferta/teren-de-vanzare-ID3fQRx.html#3ab32537f7
Tel. proprietar 0746 051 631

Teren de vânzare în Mun. Bistrița, str. Dariu Pop, in suprafață de 837 mp. Utilități: electricitate, apă,
canalizare, gazul în apropiere. Topografie: plan. Terenul are un front de 27 ml. Terenul este situat în
zonă cotată inferior față de proprietatea de evaluat, acces din drum neasfaltat, pietruit (550 m până la
drum asfaltat).
Sursa: https://www.olx.ro/oferta/8-37-arii-langa-dedemam-ID6XPha.html#f1e6e46e96 tel. 0761818480

Teren de vânzare în Mun. Bistrița, str. Dinu Lipati (zona Dedeman), în suprafață de 700 mp. Utilități:
electricitate, apă, canalizare, gaz. Topografie: plan. Terenul are un front de 25 ml. Terenul este situat în
zonă cotată inferior față de proprietatea de evaluat, acces din drum neasfaltat, pietruit (650 m până la
drum asfaltat).
Sursa: https://www.olx.ro/oferta/vand-teren-ID4vrK4.html#8ef218eee3 tel. 0753426684

Teren de vânzare în Mun. Bistrița, str. Uverturii, nr. 14 (zona Dedeman), în suprafață de 509 mp.
Dimensiuni: 20.4m (la drum)/25m. Utilități: electricitate, apă, canalizare, gaz în apropiere. Topografie:
plan. Terenul este situat în zonă cotată inferior față de proprietatea de evaluat, acces din drum neasfaltat,
pietruit (450 m până la drum asfaltat).
Sursa: https://www.olx.ro/oferta/vand-teren-in-bistrita-zona-dedeman-ID6Pzcq.html#d0c2309139
tel. 0741 289 877

Alte oferte terenuri:

42,50 euro/mp
Sursa: https://lajumate.ro/teren-in-suprafata-de-2000-mp-str-george-enescu-b-ta-1205959.html
Tel. 0740 044 600

39 euro/mp
Sursa: https://lajumate.ro/teren-zona-dedeman-2300-mp-1424559.html
Tel. 0756 517 110

50 euro/mp
Teren str. Compozitorilor, în suprafață de 1.600 mp, deschidere la drum 26 m, se vinde toată suprafața,
utilități complete, preț solicitat 5.000 euro/ar.
Sursa: Piață Tel. 0766 339 689

Anexa nr. 4: Localizare
Obiectiv
Obiectiv

09.1 Raport de Evaluare Teren - 524mp - STR - Prundului

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

09.1 Raport de Evaluare Teren - 524mp - STR - Prundului

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Raport de Evaluare Imobiliară „Teren intravilan în suprafață de 524 mp”, Mun.

Expert Evaluator ANEVAR

P.F.A. IONESCU CRISTIAN-DANIEL 12.12.2016

RAPORT DE EVALUARE PENTRU:

„Teren intravilan în suprafaţă de 524 mp”

IONESCU A. CRISTIAN-DANIEL Expert Evaluator , CIF 29581262,

P.F.A. IONESCU CRISTIAN-DANIEL 2 12.12.2016

CAPITOLUL 1: CERTIFICARE EVALUATOR ȘI DECLARAȚIE DE CONFORMITATE .................. 4

1.1. Certificarea Evaluatorului ................................................................................................................... 4

1.2. Declaraţia de conformitate .................................................................................................................. 4

CAPITOLUL 2: PREMISELE EVALUĂRII ........................................................................................5

2.1. Ipoteze speciale .................................................................................................................................. 5

2.2. Condiţii limitative ..........................................................................................................................5

2.3. Scopul evaluării .................................................................................................................................. 6

2.4. Data evaluării ...................................................................................................................................... 6

2.5. Data inspecţiei .................................................................................................................................... 6

2.6. Declaraţia de confidenţialitate ............................................................................................................. 6

2.7. Sursele de informaţii utilizate .............................................................................................................. 6

CAPITOLUL 3: PREZENTAREA DATELOR ...................................................................................8

3.1. Identificarea clientului ......................................................................................................................... 8

3.2. Identificarea proprietăţii evaluate ........................................................................................................ 8

3.3. Descrierea juridică .............................................................................................................................. 8

3.4. Analiza locaţiei .................................................................................................................................... 9

3.5. Descrierea proprietății ..................................................................................................................................... 9

3.6. Starea Proprietăţii ............................................................................................................................. 10

3.7. Starea Proprietăţii ............................................................................................................................. 10

CAPITOLUL 4: ANALIZA DATELOR ŞI CONCLUZIILE ............................................................12

4.1. Cea mai bună utilizare – C.M.B.U ..................................................................................................... 12

4.2. Cea mai bună utilizare a terenului ..................................................................................................... 12

4.3. Evaluarea prin compraţie directă a terenului..................................................................................... 13

4.4. Evaluarea terenului prin alte metode ................................................................................................ 16

CAPITOLUL 5: RECONCILIEREA VALORILOR/ OPINIA EVALUATORULUI .......................17

Anexa nr. 1: Acte proprietate ...............................................................................................................18

Anexa nr. 2: Fotografii.........................................................................................................................25

Anexa nr. 3: Oferte vânzare terenuri ...................................................................................................27

Anexa nr. 4: Localizare ........................................................................................................................35

P.F.A. IONESCU CRISTIAN-DANIEL 3 12.12.2016

CAPITOLUL 1: CERTIFICARE EVALUATOR ȘI DECLARAȚIE DE

1.2. Declaraţia de conformitate

P.F.A. IONESCU CRISTIAN-DANIEL 4 12.12.2016

CAPITOLUL 2: PREMISELE EVALUĂRII

2.2. Condiţii limitative

P.F.A. IONESCU CRISTIAN-DANIEL 5 12.12.2016

2.3. Scopul evaluării

2.4. Data evaluării

2.5. Data inspecţiei

2.6. Declaraţia de confidenţialitate

2.7. Sursele de informaţii utilizate

P.F.A. IONESCU CRISTIAN-DANIEL 6 12.12.2016

o SEV 102 – Implementare (IVS 102)

P.F.A. IONESCU CRISTIAN-DANIEL 7 12.12.2016

CAPITOLUL 3: PREZENTAREA DATELOR

3.2. Identificarea proprietăţii evaluate

3.3. Descrierea juridică

 Certificat de urbanism nr. 1914 din 12.10.2015 al Primăriei Municipiului Bistrița.

P.F.A. IONESCU CRISTIAN-DANIEL 8 12.12.2016

3.4. Analiza locaţiei

3.5. Descrierea proprietății:

P.F.A. IONESCU CRISTIAN-DANIEL 9 12.12.2016

3.6. Starea Proprietăţii:

3.7. Starea Proprietăţii:

P.F.A. IONESCU CRISTIAN-DANIEL 10 12.12.2016

P.F.A. IONESCU CRISTIAN-DANIEL 11 12.12.2016