I. La 1.06.

2012, A a încheiat cu B un contract de locaţiune a unei hale cu destinaţia de depozit de

cereale (grâu), pe o durată de 6 ani, contract pe care, la 7.06.2012, proprietarul A l-a înregistrat la administraţia
financiară, iar locatarul B l-a notat în cartea funciară. S-a convenit o chirie în cuantum de 10.000 de lei lunar,
plata urmând a fi efectuată lunar, prin virament bancar, în primele 5 zile ale lunii. După primirea în cont a
chiriei aferente lunii august 2012 (chiriile aferente lunilor iunie şi iulie fuseseră plătite în termen), A a plecat în
Venezuela unde avea o afacere de succes. Întors în ţară la 15.12.2012 şi verificându-şi contul, A a constatat că
B nu plătise chiria aferentă lunilor octombrie-decembrie 2012; de asemenea, a constatat că B împărţise printr-
un zid hala în două părţi egale şi că jumătatea de hala nou-creată este folosită de C, în temeiul unui contract de
sublocaţiune (încheiat la 12.09.2012), drept crescătorie de berbecuţi. La 20 decembrie 2012 A vă solicită o
consultaţie juridică în cadrul căreia urmează să răspundeţi la următoarele probleme:

a) În condiţiile în care în contractul de locaţiune nu era interzisă nici cesiunea locaţiunii, nici
sublocaţiunea, contractul de sublocaţiune încheiat între B şi C este valabil?
b) Dacă A poate obţine rezilierea contractului de locaţiune încheiat cu B;
c) Dacă A poate denunţa unilateral contractul de locaţiune cu respectarea unui termen de preaviz;
d) Dacă la data de 20 septembrie 2012 B a decedat, iar unicul său moştenitor este fiul acestuia D (care
lucra împreună cu B, fiind distribuitorul grâului depozitat în hală), precizaţi dacă D poate denunţa unilateral
contractul de locaţiune.

II) 1. În materia contractului de locaţiune: A) dacă s-a încheiat un contract de sublocaţiune, locatorul
poate să se îndrepte direct împotriva sublocatarului pentru a-l constrânge să efectueze reparaţiile locative; B)
tacita relocaţiune – dacă n-a fost exclusă printr-o clauză contractuală expresă – poate fi împiedicată numai prin
manifestarea voinţei de a nu reînnoi contractul, dar anunţată înainte de expirarea termenului prevăzut în
contract şi cu respectarea unui termen de preaviz; C) termenul de 60 de zile prevăzut de art. 1.820 alin. (2)
C.civ. este un termen de prescripţie.
2. În materia contractului de locaţiune: A) denunţarea unilaterală a contractului de locaţiune încheiat pe
durată nedeterminată, cu respectarea termenului de preaviz, este un act unilateral de voinţă şi produce efecte
chiar dacă n-a fost acceptată de partea căreia i s-a comunicat; B) pentru a opera tacita relocaţiune, trebuie să
fie îndeplinite şi condiţiile cerute de lege pentru încheierea contractului de locaţiune, de exemplu, capacitatea
părţilor contractante; C) în caz de pluralitate de persoane care compun partea contractantă numită „locator”,
tacita relocaţiune poate opera numai cu consimţământul tacit al majorităţii locatorilor.
3. În materia locaţiunii: A) în cazul în care contractul este încheiat pe durată nedeterminată şi decedează
locatorul, moştenitorii acestuia pot să denunţe unilateral contractul; B) în cazul locaţiunii încheiate pe durată
nedeterminată, introducerea cererii de chemare în judecată pentru evacuare constituie manifestarea
neechivocă a voinţei de denunţare a contractului; C) în cazul în care dobânditorul bunului închiriat se subrogă
în toate drepturile şi obligaţiile locatorului, locatarul poate declara că nu îl liberează pe locatorul iniţial de
obligaţiile ce îi revin în baza contractului de locaţiune.
4. În materia locaţiunii: A) dacă s-a încheiat un contract de fideiusiune între locatorul iniţial şi terţul-
fideiusor pentru garantarea executării obligaţiei de către locatar, acest contract de fideiusiune va produce
efecte în continuare şi va profita noului locator (adică celui care a cumpărat bunul închiriat de la locatorul
iniţial), însă numai dacă terţul-fideiusor îşi exprimă acordul în acest sens; B) în toate cazurile în care
imposibilitatea totală sau parţială de folosire a bunului este fortuită, locatarul nu are drept la daune-interese;
C) contractul de locaţiune încetează de drept la expirarea termenului convenit de părţi sau, după caz, prevăzut
de lege, însă numai cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz.
5. În cazul contractului de locaţiune: A) prin cesiunea contractului de locaţiune de către locatar,
cesionarul dobândeşte drepturile, dar nu este ţinut de obligaţiile locatarului izvorâte din contractul de
locaţiune; B) dacă bunul închiriat este imobil, sublocaţiunea ori cesiunea nu este permisă decât cu acordul
scris al locatorului; C) în caz de neplată a chiriei cuvenite în temeiul locaţiunii, locatorul îl poate urmări pe
sublocatar până la concurenţa chiriei pe care acesta din urmă o datorează locatarului principal.
6. În materia contractului de locaţiune: A) interdicţia de a încheia o sublocaţiune priveşte numai
sublocaţiunea totală, nu şi pe cea parţială; B) în cazul în care intervine tacita relocaţiune, se consideră
încheiată o nouă locaţiune, în condiţiile celei vechi, însă cu excepţia garanţiilor aferente contractului iniţial;
C) în privinţa obligaţiei de restituire a bunului dat în locaţiune, contractul încheiat pe perioadă determinată şi
constatat prin înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal competent constituie, în condiţiile
legii, titlu executoriu la expirarea termenului.
7. În materia contractului de locaţiune: A) interdicția de a ceda locațiunea o include și pe aceea de a
încheia o sublocațiune; B) desfiinţarea dreptului care permitea locatorului să asigure folosinţa bunului
închiriat determină, de regulă, încetarea de drept a contractului de locaţiune; C) dacă un contract a fost
încheiat pe o perioadă de 2 ani şi a operat tacita relocaţiune, noua locaţiune va avea în mod obligatoriu tot o
durată de 2 ani.
8. În ceea ce privește dreptul de a denunța unilateral contractul: a) în lipsă de convenție contrară, partea
căreia îi este recunoscut acest drept nu îl poate exercita după începerea executării contractului cu executare
succesivă sau continuă; b) în cazul contractului încheiat pe durată nedeterminată, părțile pot conveni în mod
valabil o prestație în schimbul dreptului de a denunța unilateral contractul; c) acesta poate fi exercitat de
oricare dintre părți în cazul contractului încheiat pe durată nedeterminată, cu respectarea unui termen
rezonabil de preaviz.
9. În materia contractului de arendare: A) contractul constatat prin înscris sub semnătură privată şi
înregistrat la consiliul local constituie titlu executoriu şi poate fi folosit de către arendator pentru a-l evacua pe
arendaş din construcţia destinată exploatării agricole în cazul în care arendaşul nu a plătit chiria; B) în cazul în
care contractul încheiat verbal a fost pus în executare (de exemplu, arendatorul a predat terenul arendat şi
arendaşul a început să-l lucreze), raporturile dintre părţi vor fi soluţionate în lumina regulilor şi principiilor
aplicabile raporturilor extracontractuale; C) în caz de pieire fortuită a bunurilor arendate, riscul contractului
este suportat de arendaş.
10. În materia contractului de arendare: a) arendaşul nu poate avea calitatea de arendator; b) folosinţa
bunurilor arendate într-o societate agricolă poate fi aportată de către arendaş; c) chiar dacă durata contractului
nu este determinată, arendarea se consideră a fi făcută pentru toată perioada necesară recoltării fructelor pe
care bunul agricol urmează să le producă în anul agricol în care se încheie contractul.
11. În materia contractului de arendare: A) schimbarea categoriei de folosinţă a terenului arendat se
poate face şi dacă se obţine doar acordul uzufructuarului, însă numai dacă el are calitatea de arendator; B)
dacă în contract s-a prevăzut că arenda este de 25% din grâul recoltat, iar cultura de grâu a pierit în proporţie
de 75% din cauza grindinei, obţinându-se doar 1.000 kg de grâu la hectar (în loc de o recoltă medie de 4.000
kg), arendatorul poate solicita ca arendaşul care nu a încheiat contract de asigurare să fie obligat la plata unei
sume care să reprezinte echivalentul în lei a 750 kg de grâu; C) calitatea de arendaş o poate avea şi un
coproprietar.
12. În materia contractului de arendare: a) atunci când arenda este stabilită într-o cotă din fructe sau într-
o sumă de bani determinabilă în funcție de valoarea unei astfel de cote, pieirea fortuită, în tot sau în parte, a
fructelor de împărțit înainte de culegerea lor este suportată de către arendaș; b) atunci când arenda se plătește
în fructe, în lipsa altui termen prevăzut în contract, arendatorul este de drept în întârziere pentru recepție de la
data culegerii fructelor; c) arendașul poate să cesioneze contractul de arendare soțului care participă la
exploatarea bunurilor arendate, dar numai cu acordul scris al arendatorului.
13. În materia contractului de închiriere a locuinţei: a) chiriaşul nu poate fi obligat să încheie contracte
de asigurare de bunuri, chiar dacă şi-ar putea alege asigurătorul; b) închirierea locuinţei este un contract
intuitu personae în privinţa chiriaşului; c) chiriaşul are dreptul la denunţarea unilaterală a contractului de
închiriere încheiat pe durată determinată prin notificare, cu condiţia respectării unui termen de preaviz de cel
puţin 60 de zile.
 BAREM
1. (2 puncte), dintre care:
1. a) Răspuns negativ. Locaţiunea nu este un contract încheiat intuitu personae,
astfel că dreptul de folosinţă poate fi transmis de către locatar unui terţ, în baza unui
contract de sublocaţiune, dacă sunt întrunite două cerinţe cumulative. În speţă nu este
îndeplinită decât prima dintre condiţii, respectiv ca interzicerea sublocaţiunii să nu fi
fost stipulată în mod expres în contract (art. 1.805 C.civ.).
În schimb, în condiţiile în care convenţia dintre A şi B a avut ca obiect o hală cu
destinaţia de depozit de cereale, iar C a primit dreptul de a folosi spaţiul drept
crescătorie de berbecuţi, nu este întrunită cerinţa – subînţeleasă, dar neîndoielnică –
potrivit cu care sublocaţiunea să nu fi fost convenită în condiţii care să contravină celor
din contractul principal. (0,5 p)

1.b) Răspuns afirmativ. Locatorul poate obţine rezilierea contractului pentru

neexecutarea de obligaţii - art. 1817 C. civ. - determinată de încheierea sublocaţiunii cu
nerespectarea cerinţelor legale (schimbarea parţială a destinaţiei) şi de modificarea
bunului (a împărţit printr-un zid hala în două părţi egale).
De asemenea, în baza aceluiaşi text de lege, locatorul poate obţine rezilierea
contractului pentru neexecutarea de către locatar a obligaţiei de plată a chiriei aferente
lunilor octombrie, noiembrie şi decembrie 2012. (0,5 p).

1.c) Răspuns negativ. Contractul încheiat între A şi B este pe durată determinată,

astfel că nu poate înceta prin denunţare unilaterală, prevederile art. 1.816 C.civ. fiind
aplicabile locaţiunii făcute fără determinarea duratei. Astfel, convenţia încetează la
expirarea termenului de 6 ani convenit de părţi, de drept, prin simpla trecere a timpului,
fără a fi necesară o înştiinţare prealabilă (art. 1809 alin. 1 C.civ.) (0,5 p).
 1.d) Răspuns negativ. Contractul de locaţiune nu încetează prin moartea
locatarului B, însă fiind în prezenţa unei locaţiuni cu durată determinată, moştenitorul
locatarului, D, putea denunţa contractul în termen de 60 zile de la data când a luat
cunoştinţă de moartea lui B şi de existenţa locaţiunii. Cum aceste elemente erau
cunoscute de către D încă de la data de 20 septembrie 2012, iar termenul de 60 de zile
este un termen de decădere, D nu mai poate denunţa contractul de locaţiune (art. 1.820
C.civ.) (0,5 p).
II.
1. A); 2. A şi B; 3. A şi B; 4. B); 5. C). 6. C); 7. B);8. C); 9. B; 10. A şi C; 11. B şi C; 12.
C); 13. B) și C).