APÃRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE

PRIN ACTIUNEA POSESORIE

§. 1. Consideraţii preliminarii
Mijloacele de apãrare a dreptului de proprietate au fost grupate în
douã categorii: mijloace indirecte sau nespecifice precum acţiunile în
justiţie întemeiate pe drepturile de creanţã (acţiunile în executarea
contractelor, în rãspundere contractualã, în restituirea plãţii nedatorate
etc.) şi mijloace directe sau specifice care sunt aşa-numitele acţiuni reale.
Aceste mijloace directe sunt acţiunile petitorii şi acţiunile posesorii.
Acţiunile petitorii sunt acele acţiuni prin care reclamantul cere
instanţei de judecatã sã statueze cã el este titularul dreptului de proprietate
sau al altui drept real cu privire la un anumit bun. Sunt acţiuni petitorii:
acţiunea în revendicare, acţiunea în grãniţuire, acţiunea negatorie,
acţiunea confesorie şi acţiunea în prestaţie tabularã.

§. 2. Acţiunea în grãniţuire, acţiunea negatorie, acţiunea

confesorie
Acţiunea în grãniţuire este acţiunea prin care titularul ei solicitã
instanţei de judecatã sã stabileascã prin semne exterioare linia
despãrţitoare între cele douã fonduri vecine. Ea poate fi exercitatã de cãtre
proprietar, uzufructuar şi chiar de cãtre posesor, nu însã şi de cãtre
detentorii precari.
Acţiunea negatorie este acţiunea prin care reclamantul titular al
dreptului de proprietate contestã (neagã) pârâtului cã ar avea un drept de
uzufruct, un drept de superficie, un drept de uz, un drept de abitaţie sau un
drept de servitute asupra unui bun proprietatea sa şi, în consecinţã, sã
înceteze exercitarea sa nelegitimã
Acţiunea confesorie este acţiunea prin care reclamantul cere instanţei
sã stabileascã cã el este titularul unui drept de uzufruct, al unui drept de
superficie, al unui drept de uz sau abitaţie ori al unui drept de servitute cu
privire la un bun şi sã-l oblige pe pârât (proprietar sau altã persoanã) sã-i
permitã exercitarea netulburatã.

§. 3. Acţiunea în revendicare
1. Noţiune, definire. - Acţiunea în revendicare este acea acţiune realã
prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului sãu, cere instanţei de
judecatã sã i se recunoascã dreptul de proprietate asupra bunului şi
restituirea acestuia de la posesorul neproprietar.

1
 2. Caracterele acţiunii în revendicare:- este o acţiune realã ;- ea este
o acţiune petitorie; - acţiunea în revendicare este, în principiu,
imprescriptibilã sub aspect extinctiv.

§. 4. Revendicarea bunurilor imobile

Ea pune în discuţie douã probleme: proba dreptului de proprietate şi
caracterul imprescriptibil al acţiunii în revendicare.
1) Prima problemã: proba dreptului de proprietate (probatio
diabolica) incumbã reclamantului care pretinde cã este proprietarul
imobilului.
Pentru atenuarea dificultãţilor referitoare la proba dreptului de
proprietate doctrinarii jurisprudenţa au cristalizat câteva reguli care se
învârt în jurul noţiunilor de titlu şi de posesie şi impun o comparaţie a
acestora şi anume : titlu contra titlu, titlu contra posesie şi posesie contra
posesie.
2. A doua problemã: acţiunea în revendicare este, în principiu,
imprescriptibilã. Acest principiu decurge din caracterul perpetuu al
dreptului de proprietate care nu se stinge prin neuz indiferent de timpul
cât titularul sãu nu l-a exercitat.
3. Efectele acţiunii în revendicare. - Atunci când acţiunea în
revendicare este admisã instanţa prin hotãrâre judecãtoreascã va
recunoaşte reclamantului dreptul de proprietate şi pe cale de consecinţã va
dispune obligarea pârâtului la restituirea bunului (cu toate accesoriile lui)
reclamantului sau, dupã caz, îl va obliga pe pârât de a se abţine a mai
aduce atingere exerciţiului dreptului de proprietate.
Dacã restituirea în naturã nu mai este posibilã (fie cã bunul a pierit,
fie cã a fost dobândit de un terţ, fie expropriat), atunci pârâtul este obligat
sã-i plãteascã reclamantului un echivalent bãnesc.
Dacã bunul revendicat a produs fructe regimul lor va fi în funcţie de
buna sau reaua credinţã a posesorului. Atât posesorul de bunã credinţã cât
şi cel de rea credinţã au dreptul de a cere reclamantului-proprietar
restituirea cheltuielilor necesare şi a celor utile pe care le-au fãcut cu
privire la bunul respectiv.
Cheltuielile necesare sunt acelea fãcute pentru conservarea bunului;
trebuie ca fãrã ele conservarea bunului sã nu fi fost cu putinţã.
Cheltuielile utile sunt acelea care deşi nu erau necesare au avut ca
efect sporul de valoare sau creşterea gradului de utilitate a bunului.
Cheltuielile voluptorii (de plãcere sau de înfrumuseţare) sunt acelea
pe care posesorul le-a fãcut pentru plãcerea sa personalã; ele nu se

2
restituie dar posesorul este în drept sã ridice acele lucruri fãrã însã a
deteriora bunul respectiv.

§. 5. Revendicarea bunurilor mobile

1. Regula prevãzutã de art. 1909 C.civ. - Revendicarea bunurilor
mobile este esenţial deosebitã de revendicarea bunurilor imobile.
Revendicarea bunurilor mobile este diferitã dupã cum pârâtul este un
posesor de rea credinţã, un hoţ sau un gãsitor sau, dimpotrivã, un posesor
de bunã credinţã. Art. 1909 C.civ. prevede cã: "Lucrurile mişcãtoare se
pescriu prin faptul posesiunii lor fãrã sã fie trebuinţã de vreo scurgere de
timp". De fapt art. 1909 C.civ. formuleazã regula cã în materia bunurilor
mobile posesia de bunã credinţã valoreazã titlul de proprietate.
N.B. Dispoziţiile art. 1909 C.civ. pot fi invocate numai de terţul
dobânditor care cu bunã credinţã a dobândit bunul de la un detentor precar
cãruia adevãratul proprietar i l-a încredinţat de bunã voie.
2. Regula instituitã de art. 1909 alin. 1 C.civ. este inaplicabilã în
cazul bunurilor pierdute sau furate. - Potrivit art. 1909 alin. 2 C.civ. "cel
ce a pierdut sau cel cãruia i s-a furat un lucru poate sã-l revendice în curs
de 3 ani din ziua când l-a pierdut sau i s-a furat de la cel care îl gãseşte
rãmânând acestuia recurs în contra celui de la care îl are". Textul reprodus
are în vedere situaţia în care bunul se aflã în posesia unui terţ dobânditor
de bunã credinţã care a dobândit bunul de la hoţ sau gãsitor.
3. Reguli derogatorii prevãzute de art. 1910 C.civ. – Regula înscrisă
în art. 1909 alin. 2 suferã o excepţie înscrisã în art. 1910 C.civ. care
statueazã cã: "Dacã posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l-a
cumpãrat la bâlci sau la târg sau la o vindere publicã sau de la un negustor
care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar nu poate sã ia lucrul
înapoi decât întorcând posesorului preţul ce l-a costat".

FORMELE SI CARACTERELE DREPTUL DE PROPRIETATE

§. 1. Definiţie
Definiţia este dată în art. 480 C.civ. potrivit cãreia: "Proprietatea
este dreptul ce are cineva de a se bucura şi de a dispune de un lucru în
mod exclusiv şi absolut, însã în limitele determinate de lege" . Ea nu este
lipsită de critici.
Definim dreptul de proprietate ca fiind acel drept real care conferã
titularului sãu posesia, folosinţa şi dispoziţia asupra unui bun, exclusiv şi

3
perpetuu, în putere proprie şi în interes propriu, cu respectarea normelor
în vigoare .

§. 2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

1. Dreptul de proprietate este un drept absolut - el conferă titularului
totalitatea prerogativelor, adică posesia, folosinţa şi dispoziţia ;de altă
parte, el este absolut pentru că este opozabil erga omnes.
2. Dreptul de proprietate este un drept exclusiv - El este exclusiv
pentru cã puterile conferite de acest drept sunt independente de orice alte
puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv.
3. Dreptul de proprietate este un drept perpetuu. - Proprietatea este
perpetuă în două sensuri : sub aspect ereditar şi sub aspectul
imprescriptibilităţii.

§. 3. Analiza atributelor dreptului de proprietate

1. Jus utendi – Acest atribut constã în prerogativa titularului
dreptului de proprietate de a se servi sau întrebuinţa bunul.
2. Jus fruendi - Fructus este în primul rând dreptul proprietarului de
a fructifica bunul sãu sau de a-l lãsa neproductiv.
3. Jus abutendi - conferã proprietarului dreptul de a dispune liber de
bunul sãu. Aceastã liberã dispoziţie se dezvoltã pe un plan material şi pe
unul juridic.

§. 4. Limitări ale dreptului de proprietate

1. Limitări care privesc exerciţiul atributului de dispoziţie juridică. –
În această categorie o parte a doctrinei a inclus bunurile inalienabile
definitiv sau temporar, precum şi cele alienabile condiţionat, pe de o parte,
şi bunurile aflate în circuitul civil în condiţii restrictive, pe de altă parte.
Nerespectarea dispoziţiilor legale privind inalienabilitatea totală,
parţială sau condiţionată a bunurilor antrenează nulitatea actului (de
regulă, nulitatea absolută).

2. Limitări ale dreptului de proprietate izvorâte din raporturile de

vecinătate.
A. Raporturi de vecinătate cu caracter de drepturi reale. Codul civil
reglementează aceste raporturi în materia servituţilor, fiind vorba despre
servituţile naturale (art. 578-585 C.civ.) şi servituţile legale (art. 586-619
C.civ.).
B. Raporturi de vecinătate care constituie sarcini reale. Obligaţiile
reale de a face sau obligaţiile propter rem sunt situate la limita dintre

4
 drepturile reale şi drepturile de creanţă. Ele pot rezulta din lege sau din
voinţa părţilor şi se transmit o dată cu transmiterea bunului respectiv. În
unele cazuri executarea acestor obligaţii presupune luarea în considerare a
raporturilor de vecinătate.
C. Raporturi de vecinătate rezultate din contractele încheiate între
proprietarii vecini. Proprietarii fondurilor învecinate pot încheia diferite
convenţii prin care să-şi asume unele obligaţii reciproce dar nu cu titlu de
servituţi, ci cu titlu de drepturi de creanţă. De pildă, un proprietar se
obligă faţă de vecinul său să-i permită să ia apă din fântâna aflată pe
fondul său;
D. Raporturi faptice de vecinătate. În unele cazuri între proprietarii
fondurilor învecinate se pot naşte simple raporturi de fapt (deci fără un
conţinut juridic). De exemplu, tolerarea vecinului de a lua apă din fântâna
situată pe fondul altui proprietar sau acceptarea tacită de a trece pe fondul
vecin etc. Beneficiarul lor nu le poate redobândi prin justiţie şi nici nu
poate invoca uzucapiunea.
De altă parte sunt actele de pură facultate, de pildă, proprietarul care
beneficiază de o anumită perspectivă deoarece pe terenul vecinului nu s-a
construit nimic.
E. Abuzul de drept în raporturile de vecinătate.
Buna vecinătate presupune cel puţin două îndatoriri: prima, vecinul
să nu-l prejudicieze pe vecin şi a doua, vecinul nu trebuie să-l incomodeze
într-un mod intolerabil pe vecin. Aceste două situaţii corespund pe plan
doctrinar şi jurisprudenţial la două teorii: abuzul de drept şi
inconvenientele anormale de vecinătate. Această distincţie este importantă
deoarece şi răspunderea este diferită.
Abuzul de drept – condiţiile responsabilităţii: prejudiciul, intenţia de
a prejudicia, lipsa unui interes serios şi legitim.

Inconvenientele anormale de vecinătate - condiţiile

responsabilităţii
Prejudiciul (dauna); existenţa unei vinovăţii (neglijenţă, imprudenţă)
chiar dacă ea nu apare întotdeauna cu claritate.
Sancţiunea inconvenientelor de vecinătate constă în primul rând într-
o reparaţie în natură pentru că ea se apropie cel mai mult de principiul
reparării integrale. Complementar există acordarea de daune-interese.
În concluzie nu există un criteriu precis care să permită determinarea
limitei care nu trebuie depăşită de proprietar; aprecierea responsabilităţii
fiind o chestiune de fapt se va face de instanţa de judecată de la caz la caz.

5
 4. Limitări ale folosinţei unor bunuri în situaţii speciale. Rechiziţia
unor bunuri. – Sunt situaţii excepţionale când organele autorităţii publice
sunt abilitate prin lege pentru a obliga agenţii economici, instituţiile
publice precum şi alte persoane juridice sau fizice să cedeze temporar
unele bunuri mobile sau imobile forţelor destinate apărării naţionale sau
autorităţilor publice; aceste situaţii speciale sunt: declararea mobilizării
generale sau parţiale ori a stării de război, instituirea stării de urgenţă sau
de asediu, concentrări, exerciţii şi antrenamente de mobilizare, prevenirea,
localizarea, înlăturarea urmărilor unor dezastre, cât şi pe timpul acestor
situaţii (Legea nr. 132/ 1997 privind rechiziţiile de bunuri şi prestările de
servicii în interes public).
Ea prezintă următoarele caractere juridice: a) priveşte, în principiu,
bunuri neconsumptibile; b) este, în principiu, o măsură temporară care va
înceta o dată cu încetarea situaţiei excepţionale şi când bunurile
rechiziţionate vor trebui restituite; c) este o măsură obligatorie; d)
rechiziţia se face cu acordarea de despăgubiri atât în cazul rechiziţiei
temporare (pentru degradarea sau devalorizarea bunului) cât şi în cazul
rechiziţiei definitive (pentru valoarea bunurilor consumptibile sau
perisabile).
5. Limitări ale dreptului de proprietate privind folosinţa subsolului. –
Această limitare este prevăzută în Constituţie în art. 41 alin. 1 care
statuează: „Pentru lucrări de interes general, autoritatea publică poate
folosi subsolul oricărei proprietăţi imobiliare, cu obligaţia de a despăgubi
proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaţiilor sau construcţiilor,
precum şi pentru alte daune imputabile autorităţii”.
6. Exproprierea pentru cauzã de utilitate publicã
Noţiune şi reglementare. Cedarea forţată aplicată imobilelor îmbracă
forma exproprierii pentru cauză de utilitate publică. Ea este cuprinsă în
art. 481 C.civ. care stabileşte că: „Nimeni nu poate fi silit a ceda
proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică şi primind o
dreaptă şi prealabilă despăgubire”, ea îşi găseşte actualmente
reglementarea completă în art. 41 din Constituţie şi în Legea nr. 33/1994
privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.
Bunurile supuse exproprierii. - Sunt expropriabile numai bunurile
imobile proprietate privatã. Utilitatea publicã se declarã pentru lucrãri de
interes naţional sau pentru lucrãri de interes local (art. 5). Legea nr.
33/1994 enumerã principalele categorii de lucrãri de utilitate publicã într-
o listã nelimitativã (art. 6).
Exproprierea propriu-zisă şi stabilirea despăgubirilor. – Acestea
sunt reglementate în Capitolul IV al Legii nr. 33/1994. Soluţionarea

6
cererilor de expropriere este de competenţa tribunalului în raza căruia este
situat imobilul. Instanţa va verifica dacă sunt întrunite condiţiile cerute
pentru expropriere, fără a putea repune în discuţie, în principiu,
problemele de fond privitoare la expropriere (de exemplu, necesitatea
acesteia, întinderea, faptul că nu a fost contestată hotărârea comisiei etc.).
Tot tribunalul va hotărî şi asupra despăgubirilor cuvenite fiecăreia dintre
persoanele interesate .
Efectele exproprierii. – Exproprierea produce următoarele efecte :
- imobilul expropriat trece în proprietatea publicã liber de orice
sarcini ;
- se sting drepturile reale principale derivate din dreptul de
proprietate - uzul, uzufructul, abitaţie, superficie precum şi orice alte
drepturi reale. De asemenea se sting drepturile de concesiune şi dreptul de
folosinţã. Titularii acestor drepturi au drept la despăgubiri.
- în ce priveşte dreptul de ipotecã şi privilegiul imobiliar special care
greveazã bunul expropriat, acestea se strãmutã de drept asupra
despãgubirii stabilite de instanţã ; prin această dispoziţie legea
reglementează un nou caz de subrogaţie cu titlu particular (art. 28 alin.
2) ;
- se sting orice drepturi personale dobândite de alte persoane asupra
imobilului expropriat (de exemplu, cele nãscute din contractul de
locaţiune, de comodat). Retrocedarea şi dreptul de preemţiune la
cumpărarea imobilului. - Legea nr. 33/1994 reglementeazã douã drepturi
în favoarea proprietarului imobilului expropriat (art. 35-37) şi anume:
dreptul de a cere şi de a obţine retrocedarea imobilului expropriat şi
dreptul de preemţiune la cumpãrarea imobilului în ipoteza în care
expropriatorul s-ar hotãrî sã-l înstrãineze.

§. 5. Formele dreptului de proprietate

În prezent distingem:
1 - dupã subiectele dreptului de proprietate: a) dreptul de proprietate
al persoanelor fizice şi b) dreptul de proprietate al persoanelor juridice;
2 - dupã modul de dobândire: a) dreptul de proprietate dobândit prin
acte juridice şi dreptul de proprietate dobândit prin fapte juridice; b)
dreptul de proprietate dobândit prin acte între vii şi dreptul de proprietate
dobândit prin acte pentru cauzã de moarte; c) dreptul de proprietate
originarã şi dreptul de proprietate derivatã.
3 - dupã cum dreptul de proprietate este afectat sau nu de modalitãţi
deosebim: a) drept de proprietate pur şi simplu şi b) drept de proprietate
afectat de modalitãţi.

7
 4 - dupã regimul sãu juridic dreptul de proprietate se prezintã sub
douã forme: a) drept de proprietate publicã şi b) drept de proprietate
privatã. Această clasificare este cea mai importantă.

§. 6. Dreptul de proprietate publicã

1. Definiţie. Reglementare - Dreptul de proprietate publicã este acel
drept de proprietate în care atributele acestuia se exercită de către stat şi
unităţile administrativ-teritoriale şi care poartã asupra bunurilor din
domeniul public el fiind inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil.
2. Subiecţii (titularii) dreptului de proprietate publică. – Potrivit
dispoziţiilor legale în vigoare titularii dreptului de proprietate publică
sunt :
- statul cu privire la bunurile din domeniul public de interes
naţional ;
- unităţile administrativ-teritoriale (comuna, oraşul, municipiul şi
judeţul) asupra bunurilor din domeniul public de interes local.
3. Obiectul dreptului de proprietate publică. - Legea nr. 213/1998
privind proprietatea publicã şi regimul juridic al acesteia, în art. 3 dispune
cã: domeniul public este alcãtuit din bunurile prevãzute de art. 135 alin. 4
din Constituţie, din cele stabilite prin anexa care face parte integrantã din
prezenta lege şi din orice bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor sunt
de uz sau de interes public şi sunt dobândite de stat sau de unitãţile
administrativ-teritoriale prin modurile prevãzute de lege.
4. Caracterele dreptului de proprietate publicã sunt în numãr de trei:
el este inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil.
5. Modalitãţile de exercitare a dreptului de proprietate publicã sunt
de competenţa organelor centrale ale puterii executive pentru bunurile din
domeniul public de interes naţional şi autoritãţile publice locale pentru
bunurile din domeniul public de interes local. În concret aceste modalitãţi
sunt dreptul de administrare, concesionarea, închirierea şi dreptul de
folosinţã asupra unor bunuri imobile.
6. Dobândirea şi încetarea dreptului de proprietate publicã. În
conformitate cu art. 7 din Legea nr. 213/1998, dreptul de proprietate
publicã se dobândeşte prin urmãtoarele moduri:
- pe cale naturalã ; - prin achiziţii publice efectuate în condiţiile
legii;- prin exproprierea pentru cauzã de utilitate publicã;- prin acte de
donaţie sau legate acceptate, în condiţiile legii, de organele competente
atunci când bunul intrã în domeniul public;- prin trecerea unor bunuri din
domeniul privat al statului sau unitãţilor administrativ-teritoriale în
domeniul public, pentru cauzã de utilitate publicã; - alte moduri prevãzute

8
de lege (de exemplu, accesiunea, confiscarea, comoara, vânzarea sau
schimbul pentru cauzã de utilitate publicã etc.).
În ce priveşte modurile de încetare a dreptului de proprietate publicã,
acestea sunt:
- pieirea bunului pe cale naturalã sau prin intervenţia omului;-
trecerea bunului în domeniul privat. - trecerea unor bunuri din domeniul
public în domeniul privat pentru reconstituirea dreptului de proprietate
particularã, pentru retrocedarea lor foştilor proprietari sau pentru a fi
vândute.

§. 7. Domeniul public şi domeniul privat

1. Domeniul public - este acel domeniu din care fac parte numai
bunurile care alcãtuiesc obiectul dreptului de proprietate publicã a statului
şi a unitãţilor administrativ-teritoriale.
Reglementãrile Legii nr. 213/1998 circumscriu cu multã exactitate
sfera bunurilor proprietate publicã statuând în art. 3 alin. 1 cã domeniul
public este compus din urmãtoarele bunuri:
- bunurile enumerate în art. 135 alin. 4 din Constituţie;
- bunurile enumerate în anexa acestei legi;
- orice alte bunuri care potrivit legii sau prin natura lor sunt de uz sau
de interes public şi sunt dobândite de stat sau de unitãţile administrativ-
teritoriale prin modurile prevãzute de lege.
2. Domeniul privat - este definit de obicei prin antitezã spunându-se
cã el este acel domeniu din care fac parte bunurile statului care nu aparţin
domeniului public. Altfel spus, domeniul privat cuprinde bunurile (mobile
sau imobile) pe care statul sau unitãţile administrativ-teritoriale le au ca
orice persoanã fizicã sau juridicã. Din domeniul privat fac parte bunurile
care au încetat de a mai aparţine domeniului public, bunurile fãrã stãpân,
clãdirile, alte imobile şi mobilierul lor, dacã nu sunt destinate pentru uz
sau interes public; apoi, bunurile pe care statul sau unitãţile administrativ-
teritoriale le dobândesc ca orice particular prin donaţie, testamente sau
alte acte juridice.
Domeniul privat este supus dispoziţiilor de drept comun dacã prin
lege nu se prevede altfel.

§. 8. Dreptul de proprietate privatã (proprietatea privatã)

1. Definiţie. Reglementare – Dreptul de proprietate privată, în
opoziţie cu dreptul de proprietate publică, poate fi definit ca fiind acel
drept de proprietate în care prerogativele sale se exercită de către
persoanele fizice, persoanele juridice de drept privat, de stat sau unităţile

9
administrativ-teritoriale şi care poartă asupa bunurilor mobile şi imobile,
fiind alienabil, sesizabil şi prescriptibil, în condiţiile legii.
2. Subiectele dreptului de proprietate privatã - Titulari ai acestui
drept pot fi: persoanele fizice, persoanele juridice de drept privat, statul şi
unitãţile administrativ-teritoriale; acestea din urmã având, aşadar, calitatea
de persoane juridice civile.
3. Caracterele dreptului de proprietate privatã - Acestea sunt
urmãtoarele:
- dreptul de proprietate privatã este alienabil; - dreptul de
proprietate privatã este prescriptibil; - dreptul de proprietate privatã este
sesizabil;
4. Obiectul dreptului de proprietate privatã - Persoanele fizice pot
dispune liber de dreptul lor de proprietate, inclusiv prin crearea unor
dezmembrãminte. Clãdirile pot fi închiriate iar terenurile arendate.
În ce priveşte dreptul de proprietate privatã al persoanelor juridice
cum ar fi societãţile comerciale, regimul lor este reglementat de Legea nr.
31/1990 privind societãţile comerciale; acestea sunt proprietare asupra
patrimoniului lor etc.
5. Statul şi unităţile administrativ-teritoriale (Domeniul privat). –
Aşa cum am arătat, statul şi unităţile administrative-teritoriale pot avea
calitatea de titulari ai dreptului de proprietate privată. Bunurile care
formează proprietatea privată a statului şi a unităţilor administrative-
teritoriale constituie domeniul privat. Această noţiune, deşi nu o găsim în
Constituţie, a primit o consacrare legală în legi organice precum Legea nr.
18/1991, Legea nr. 213/1998, Legea nr. 215/2001.
Obiectul domeniului privat – potrivit art. 4 din Legea nr. 213/1998 –
este alcătuit din bunurile aflate în proprietatea statului şi a entităţilor sale
teritoriale şi care nu fac parte din domeniul public.

Constituirea domeniului privat – Domeniul privat se constituie

prin mijloace de drept civil (vânzare-cumpărare, donaţie,
schimb, legat, uzucapiune, accesiune etc.) sau prin modalităţi
specifice pe care particularii nu le au (dobândirea bunurilor
fără stăpân sau abandonate, a moştenirilor vacante,
dezafectarea unor bunuri proprietate publică, exercitarea
dreptului de preemţiune recunoscut statului în anumite
condiţii
Regimul juridic al domeniului privat – De regulă regimul juridic al
bunurilor din domeniul privat este – aşa cum am mai arătat – cel de drept
comun.

10
 §. 9. Regimul juridic al terenurilor
1. Circulaţia terenurilor potrivit Legii nr. 54/1998. –Din cuprinsul
Legii nr. 54/1998 (dar şi din ansamblul legislaţiei în materie: Legea nr.
18/1991, Codul civil, Legea nr. 16/1994 a arendei etc., se pot desprinde
cel puţin trei principii majore:
- principiul liberei circulaţii juridice a terenurilor;
- principiul potrivit căruia înscrisul autentic este o condiţie de
validitate a înstrăinării terenurilor;
- principiul potrivit căruia înstrăinarea terenurilor prin vânzare se va
face cu respectarea dreptului de preemţiune. În acest sens Legea nr.
54/1958 stabileşte: „Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole
situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de preemţiune al
coproprietarilor, al vecinilor ori al arendaşilor” (art. 5).

§. 10. Modalitãţile dreptului de proprietate

1. Preliminarii - Dreptul de proprietate poate fi pur şi simplu sau
afectat de modalitãţi. În doctrina noastră sunt cunoscute următoarele
modalităţi ale dreptului de proprietate : proprietatea rezolubilă,
proprietatea anulabilă şi proprietatea comună. În ce ne priveşte
considerăm că modalităţile dreptului de proprietate sunt :
- proprietatea rezolubilă sau condiţională ;
- proprietatea anulabilă (care în sens larg este o proprietatea
condiţională) ;
- proprietatea inalienabilă ;
- proprietatea afectată unui scop (proprietatea afectaţiune)
- proprietatea comună cu variantele ei : coproprietate obişnuită sau
temporară, coproprietate forţată şi perpetuă, proprietate comună în
devălmăşie şi proprietate periodică.
2. Proprietatea rezolubilã (sau condiţionalã) –Un exemplu va fi
edificator: o persoană donează averea sa altuia cu condiţia că efectele
donaţiei vor înceta dacă cel ce a primit gratificarea (donatarul) va înceta
din viaţă înaintea donatorului. Deci soarta donaţiei va atârna de împlinirea
unei condiţii rezolutorii (art. 1019 C.civ.). Prin încheierea actului de
donaţie are loc de îndată transferul dreptului de proprietate de la donator
la donatar. Dar existenţa dreptului de proprietate dobândit de cel gratificat
este nesigură atâta vreme cât condiţia se mai poate realiza. Aceasta
deoarece nu se ştie încă dacă donatarul va supravieţui donatorului pentru
ca astfel el să rămână definitiv proprietar al averii primite sau va deceda

11
înaintea acestuia, caz în care bunurile se vor întoarce în patrimoniul
donatorului.
3. Proprietatea anulabilã. – Proprietatea anulabilã reprezintã acea
modalitate juridicã a dreptului de proprietate care apare în situaţia în care
transferul proprietãţii se face în temeiul unui act lovit de nulitate relativã
(anulabil).. Dacã acţiunea este admisã dreptul de proprietate al
dobânditorului va fi desfiinţat retroactiv. În cazul în care actul translativ
anulabil a fost confirmat, dreptul de proprietate al dobânditorului va fi
consolidat.
4. Proprietatea inalienabilă. – Deşi, în principiu, inalienabilitatea
unui bun nu poate fi declarată prin voinţa omului, considerăm că sunt
situaţii când o asemenea clauză de inalienabilitate trebuie acceptată în
actele translative de proprietate. Aceasta sub dubla condiţie ca
inalienabilitatea să fie stabilită temporar şi inalienabilitatea să fie
justificată de un interes serios şi legitim.
În concluzie, proprietatea inalienabilă este o proprietate care se
reduce la dreptul de a poseda şi a folosi, lipsindu-i temporar dreptul de
dispoziţie; astfel ea se apropie de uzufruct.
5. Proprietatea afectată unui scop este acea proprietate care este
afectată fie exclusiv, fie de preferinţă unui scop care a fost determinat de
proprietarul anterior; proprietarul actual suportă restricţiile în dreptul său
iar la nevoie el va fi obligat să cedeze proprietatea altei persoane.
Instituţia tip în care proprietatea afectată unui scop îşi are locul cel
mai potrivit este fundaţia. Dar mai pot fi întâlnite şi alte cazuri; de pildă, o
liberalitate cu sarcină.
6. Proprietatea comunã. - Proprietatea comunã este acea proprietate
care se caracterizeazã prin aceea cã prerogativele dreptului de proprietate
aparţin împreunã şi concomitent mai multor persoane. Ea poate fi: pe
cote-pãrţi, în devãlmãşie şi periodică.
A. Proprietatea comunã pe cote-pãrţi este acea modalitate a
dreptului de proprietate care se caracterizeazã prin aceea cã un bun
aparţine concomitent mai multor titulari, fiecare dintre aceştia având o
cotã-parte idealã din dreptul de proprietate. Aşadar, din aceastã definiţie
rezultã douã reguli şi anume: a) nici unul dintre coproprietari nu este
titularul exclusiv al unei fracţiuni materiale din bunul respectiv ; ei nu au
decât un drept nedeterminat din bunurile aflate în coproprietate şi b) cã
fiecare dintre coproprietari este titularul exclusiv numai pentru o cotã
idealã, abstractã din dreptul de proprietate, exprimatã printr-un procent;
fracţie ordinarã sau fracţie zecimalã

12
 Proprietatea comunã pe cote-pãrţi este de douã feluri dacã avem în
vedere durata coproprietãţii:
- proprietatea comunã pe cote-pãrţi (coproprietatea) obişnuitã sau
temporarã;
- proprietatea comunã pe cote pãrţi (coproprietatea) forţatã şi
perpetuã.
a) Proprietatea comunã pe cote-pãrţi obişnuitã sau temporarã. –
Ceea ce caracterizează această modalitate este faptul că ea nu se menţine
decât prin voinţa tuturor coproprietarilor. Oricare dintre ei are libertatea
de a-i pune capăt oricând cerând partajul (art. 728 C.civ.). De aceea
coproprietatea obişnuită se mai numeşte voluntară sau temporară, spre
deosebire de coproprietatea forţată şi perpetuă. Dacă bunul aflat în
coproprietate (indiviziune) nu poate fi partajat în natură, el va fi partajat în
valoare. Obligaţiile coproprietarilor. - În calitatea lor de coproprietari
aceştia au şi unele obligaţii. Astfel, ei sunt obligaţi - în raport cu cota lor
parte - la plata cheltuielilor şi datoriilor ocazionate de întreţinerea,
conservarea şi administrarea bunului comun. În mod obişnuit sistarea
coproprietãţii are loc prin partaj.
b) Coproprietatea forţatã şi perpetuã. Noţiune, definiţie. Este o
coproprietate forţatã deoarece existã şi se menţine indiferent de voinţa
coproprietarilor şi este perpetuã deoarece scopul bunurilor care îi
alcãtuiesc obiectul este permanent.
Cazurile de coproprietate forţatã. - Doctrina a reţinut urmãtoarele
cazuri de coproprietate forţatã:
- coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea
a douã imobile vecine;
- coproprietatea despãrţiturilor dintre douã imobile (zidul, şanţul şi
gardul);
- coproprietatea asupra pãrţilor comune din clãdirile cu douã sau mai
multe apartamente având proprietari diferiţi;
- coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie (hârtii de
familie, tablouri de familie, cavouri şi alte lucrãri funerare).
B. Proprietatea comunã în devãlmãşie. - Dreptul de proprietate în
devãlmãşie reprezintã acea proprietate comunã potrivit cãreia titularii sãi
nu au determinatã o cotã-parte idealã (matematicã) din dreptul lor de
proprietate.
Proprietatea devãlmaşã a soţilor. - Proprietatea devãlmaşã a soţilor
are ca obiect numai acele bunuri care au fost dobândite de ei sau de
oricare dintre ei în timpul cãsãtoriei.

13
 Potrivit art. 35 din Codul familiei administrarea, folosinţa şi
dispoziţia asupra bunurilor comune se realizeazã de comun acord de cãtre
ambii soţi. Legea instituie o prezumţie de mandat tacit reciproc între soţi.
Proprietatea comunã devãlmaşã a soţilor înceteazã prin desfacerea
sau încetarea cãsãtoriei, moment în care aceasta se transformã în
proprietate comunã pe cote-pãrţi. Dar excepţional, pentru motive
temeinice (art. 36 alin. 2 C.fam.), ea poate înceta şi în timpul cãsãtoriei.
C. Proprietatea periodică (partajabilă în timp). – Într-o formă
arhaică această proprietate a fost cunoscută de multă vreme. Este cazul în
care defunctul prin testamentul său desemnează pe cei doi nepoţi ai săi să
fie proprietarii unui teren agricol, fiecare din ei pe câte un an (arat,
semănat, recoltat). De fapt, dacă coproprietatea urbană s-a dezvoltat mult
în zilele noastre, există această tendinţă şi în privinţa reşedinţelor de
vacanţă.
Societăţile de turism din alte ţări au preluat aceste formule pentru a
asigura mai multor turişti aceeaşi locuinţă în staţiuni celebre (pe perioade
eşalonate de timp şi cu drepturi exclusive) numindu-i proprietari; este aşa
numita proprietate temporară.
Ea a fost definită ca o „modalitate a dreptului de proprietate în cadrul
căreia fiecare titular exercită în nume propriu şi în interes propriu
prerogativele dreptului său de proprietate pe perioade determinate, care se
repetă succesiv şi perpetuu, la intervale regulate, presupunând cel puţin
doi titulari care pot fi persoane fizice sau juridice, inclusiv statul, între
care nu există nici un raport juridic”.

§. 11. Proprietatea aparentã

Existã o strânsã legãturã între aparenţã şi adagiul latin error
communis facit jus; eroarea comunã şi invincibilã este creatoare de drept.
Aşadar, o aparenţã cu adevãrat serioasã poate valida actele îndeplinite fãrã
drept .
Condiţii în care operează proprietatea aparentă sunt următoarele: a)
buna credinţã a dobânditorului; b) o eroare comunã; c) o eroare
invincibilã .
Efectele proprietãţii aparente. Având în vedere cã teoria aparenţei
protejeazã numai terţii - înseamnã cã ea nu are nici un efect în raportul
proprietar adevãrat - proprietar aparent. Proprietarul aparent este obligat
sã restituie adevãratului proprietar bunul (în naturã) dacã îl mai deţine.
Dacã l-a înstrãinat el trebuie sã restituie acestuia fie preţul pe care l-a
încasat (dacã este de bunã credinţã), fie valoarea actualã a bunului cu
daune interese (dacã este de rea credinţã). În raporturile dintre adevãratul

14
 proprietar şi terţi aparenţa este creatoare de drept. Astfel, deşi terţul
dobânditor primeşte bunul de la o persoanã care nu are nici un drept
asupra lui, devine totuşi proprietar sau titular al unui drept real: uzufruct,
servitute etc.

BIBLIOGRAFIE

1. Mariana Rudăreanu Drept civil. Drepturile reale., Editura

Fundaţiei „România de
Mâine”, Bucureşti, 2005
Facultativă
2. Corneliu Bîrsan Drept civil. Drepturi reale principale,
Editura All Beck, Bucureşti
2001
3.Gheorghe Beleiu Drept civil român. Introducere în
dreptul civil ,Subiectele dreptului
civil, Edit. Universul Juridic, Bucureşti 2005
4. Cristiana Turianu Curs de drept civil. Partea generală,
Bucureşti, 2002 – Editura
Fundaţia „România de Mâine”
5. Dănuţ Cornoiu Drept civil. Partea generală, Edit. Fundaţiei
România de Mâine,
Bucureşti 2006
6. Dănuţ Cornoiu Drept civil. Persoanele, Edit. Fundaţiei
România de Mâine,
Bucureşti 2005

15