Sunteți pe pagina 1din 26

1

Echipa nr.3

Portofoliul nr.3. Contractul de ipotecă

1. Prezentaţi o copie a unui exemplar de contract de ipotecă autentificat notarial;


2. Descrieţi clauzele esenţiale ale contractului de ipotecă prezentat, analizând obicetul
ipotecii prin prisma art. 667 din Codul civil şi anexând un modelul de raport de evaluare
întocmit de către un evaluator;
3. Analizaţi procedura de înregistrare şi de stingere a dreptului de ipotecă în baza
contractului prezentat în Registrul bunurilor imobile cu anexarea modelelor: cererii
debitorului ipotecar sau a creditorului ipotecar privind înregistrarea ipotecii, cererea de
stingere a dreptului de ipotecă;
4. Analizaţi măsurile prealabile de exercitare a dreptului de ipotecă în baza contractului
de ipotecă prezentat, anexând modelele avizului de executarea ipotecii, dovezii de
notificare a debitorul gajist sau altui destinatar, dovezii de publicare în Monitorul Oficial
al Republicii Moldova a informației privind termenul în care debitorul gajist sau alt
destinatar poate primi de la creditorul gajist avizul de executare;
5. Analizaţi modurile de transmitere a bunului ipotecat în posesia creditorului gajist,
anexând modelele unui acord privind transmiterea benevolă în posesiune a bunului
ipotecat, încheiat în formă autentică între creditorul ipotecar și debitorul ipotecar;
6. Analizaţi exercitarea dreptului de ipotecă în temeiul actului notarial învestit cu
formulă executorie, anexând copia unui exemplar al contractului de ipotecă învestit cu
formulă executorie.

Prezentarea contractului de ipotrecă


2

CUPRINS
Introducere 3
1.Descrierea clauzelor esenţiale ale contractului de ipotecă prezentat, analiza obicetului
ipotecii prin prisma art. 667 din Codul civil (Sturza Daniela și Pitel Mihaela vor expune
încontinuarie clauzelor esențiale ale contractului de ipotecă, cu expunerea unui modelul de
raport de evaluare întocmit de către un evaluator) 4
2.Analiza procedurii de înregistrare şi de stingere a dreptului de ipotecă (Vulpe Cristina va
expune încontinuarie procedura de înregistrare şi de stingere a dreptului de ipotecă în baza
contractului prezentat, cu anexarea modelelor de cerere) 8
3.Analiza măsurilor prealabile de exercitare a dreptului de ipotecă în baza contractului de
ipotecă prezentat (Oncu Cristina și Nicu Oxana vor analiza încontinuarie măsurile prealabile
de exercitare a dreptului de ipotecă) 12

4. Analiza modurilor de transmitere a bunului ipotecat în posesia creditorului gajist (Toma


Dorin și Grosu Veceslav vor analiza modurile de transmitere a bunului ipotecat în posesia
creditorului gajist) 15

5.Analiza exercitării dreptului de ipotecă în temeiul actului notarial învestit cu formulă


executorie (Se vor expune studenții grupei 1704- Sturza Daniela, Pitel Mihaela, Vulpe Cristina,
Oncu Cristina, Nicu Oxana, Toma Dorin și Grosu Veceslav) 19

Concluzie 22
Bibliografie
3

Introducere
Dreptul subiectiv de ipotecă este acel drept în temeiul căruia creditorul ipotecar poate
satisfice creanţele sale din valoarea bunului imobil ipotecat, cu preferinţă faţă de ceilalţi
creditori, inclusiv statul. Acesta o poate face în cazul în care debitorul nu execută sau execută, în
mod necorespunzător, obligaţia garantată cu ipotecă, precum şi în alte cazuri prevăzute de lege
sau de contractul de ipotecă.

În conformitate cu prevederile Codul civil al Republicii Moldova, dreptul subiectiv de ipotecă


apare din momentul înregistrării în Registrul bunurilor imobile. Temei pentru înregistrare
serveşte contractul de ipotecă, în cazul ipotecii convenţionale, sau avizul, în cazul ipotecii legale.
Întotdeauna, între instituirea dreptului subiectiv de ipotecă şi exercitarea acestuia există un
interval de timp, de aceea prezintă interes situaţia juridică a acestui drept între momentul
instituirii şi intrării sale în faza de exercitare. Astfel, echipa nr.3 a constatat că, până la
intervenirea condiţiei de bază pentru pornirea procedurii de exercitare a dreptului subiectiv de
ipotecă (neexecutarea sau executarea necorepunzătoare a obligaţiei garantate), dreptul dat se află
într-o stare de suspensie, în „aşteptare”. În concluzie, mai putem afirma că, de la momentul
constituirii până la momentul apariţiei condiţiilor de trecere în faza de exercitare, dreptul
subiectiv de ipotecă se află parcă sub condiţie suspensivă. Dacă obligaţia garantată este executată
corespunzător, dreptul subiectiv de ipotecă nici nu iese din starea sa de suspendare, stingându-se
în starea dată. Dacă obligaţia garantată nu este executată (sau este executată necorespunzător, ori
apar circumstanţe prevăzute de lege sau de contractul de ipotecă), dreptul subiectiv de ipotecă
trece din starea pasivă în faza de exercitare, îndreptăţind creditorul ipotecar să-şi satisfacă efectiv
creanţa garantată prin modalităţile prevăzute de lege.

Astfel, putem aduce drept exemplu, un contract de ipotecă, cu nr.FW 90.509(B), stabilind
totodată că ipoteca reprezintă una dintre modalitățile cele mai eficiente pentru a asigura
garantarea executării obligației, deoarece permite debitorului să posede bunul, care poate fi
afectat în continuarie pentru contractarea de noi datorii și asigurarea dezvoltării economice a
patrimoniului debitorului.

Înainte de a purcede la efectuarea nemijlocită a analizei îndreptate nemijlocit, asupra


contractului cu nr.FW 90.509(B), am dori să expunem opinia autorului rus A.I.Zelinski, care
declară: “ Aflându-se la hotarul dintre drepturile reale și cele obligaționale, întrunind în sine
raporturile de influență, nemijlocită asupra bunului și raporturi de obligație personal acelor
doua părți contractante, această instituție, foarte complicate, de cele mai dese ori a constituit o
4

piedică pentru diferite sisteme de drept civil și a servit drept punct de plecare a noi încercări
teoretice ”.1

1.

Conform prevederelor Codului civil clauzele esentiale prin prisma articolul 1027.CCivil
Acordul asupra clauzelor esenţiale ale contractului (1) Contractul se consideră încheiat dacă
părţile au ajuns la un acord privind toate clauzele lui esenţiale. (2) Sînt esenţiale clauzele care
sînt stabilite ca atare prin lege, care reies din natura contractului sau asupra cărora, la cererea
uneia din părţi, trebuie realizat un acord. Clauzele esențiale se referă la obiectul gajului
(ipotecii), ulterior, în cele ce urmează vom caracteriza fiecare din aceste clauze considerate
potrivit legislaţiei noastre ca fiind esenţiale:

“ 1.1

Obiectul prezentului contract îl constituie garantarea obligațiilor, asumate de câtre debitor


conform contractului de credit, prin constituirea ipotecii asupra bunului imobil cu numărul
cadastral 8042118.581, și anume: terenul pentru construcții cu suprafața de 0,3011 ha, situate pe
adresa r-nul Strășeni, s.Vorniceni, extravilan.

Respectivele clauze esenţiale sunt genul de clauze fără de care un anumit contract nu poate
exista ca situaţie juridică.

1.2

Ipoteca se extinde asupra îmbunătațirilor, ameriorărilor și accesoriilor bunului imobil


ipotecat, asupra oricărui bun imobil care se unește prin accesiune cu bunul imobil imotecat,
asupra spațiilor destinate deservirii bunului imobil ipotecat, precum și asupra bunurilor noi care
rezultă din transformarea bunului imobil ipotecat sau care vor fi construite pe bunul imobil
ipotecat.

2.2

Creanța ipotecării conform contractului cadru se determină din: a) valoarea creditului, în


limita sumei de 800.000 (opt sute mii) MDL, conform contractului cadru; b) valoarea dobânzii
calculate pentru întreaga perioadă de rambursare a creditului, conform prevederilor contractului
cadru; c) penalitățile calculate pentru neachitarea în termen a plăților conform planurilor de
rambursare care sunt parte a anexelor ale contractului cadru; d) cheltuielile de urmărire a

1
http://www.usem.md/uploads/files/Note_de_curs_drept_ciclul_1/028_-_Drept_civil__partea_generală_III.pdf
5

obiectului ipotecii; e) cheltuielile legate de întreținerea bunului ipotecat în cazul transmiterii în


posesia sau administrarea creditorului ipotecar conform legislației în vigoare; f) alte plăți ce reies
din contractual cadru.

3.1

Valoarea de gaj a obiectului ipotecii este stabilit în rezultatul acordului reciproc al părților în
mărime de:

-Pentru imobilul cu numărul cadastral 8042118.581:- 132.620 ( una sută treizeci și două mii șase
sute douăzeci ) MDL;

-Pentru imobilul cu numărul cadastral 8042118.469, 8042118.469.01:- 558.380 ( cinci sute


cincizeci și opt mii trei sute optzeci ) MDL.

3.2

Valoarea de piață a obiectului ipotecii estimată în raportul de evaluare nr.3724 din 16


octombrie 2014 întocmit de către evaluatorul firmei „ Expert Grup Consalting ” S.R.L., pentru
imobilul cu numarul cadastral 8042118.581, constituie 165.782 ( una sută șaizeci și cinci mii
șapte sute optzeci și doi ) MDL, iar valoarea de înlocuire a obiectului ipotecii constituie 165.782
( una sută șaizeci și cinci mii șapte sute optzeci și doi ) MDL.

-Valoarea de piață a obiectului ipotecii estimată în raportul de evaluare nr.3724 din 16 octombrie
2014 întocmit de către evaluatorul firmei „ Expert Grup Consalting ” S.R.L., pentru imobilul cu
numarul cadastral 8042118.469, 8042118.469.01, constituie 698.000 ( șase sute nouazeci și opt
mii ) MDL iar valoarea de înlocuire a obiectului ipotecii constituie 893.812 ( opt sute nouăzeci și
trei mii opt sute douăsprezece ) MDL [2] ”.

Aşadar, am optat pentru: “ Articolul 667. Noțiunea de gaj (1) Gajul este dreptul real în al
cărui temei titularul (creditorul gajist) poate pretinde, din valoarea obiectului gajului, satisfacerea
creanțelor sale garantate cu preferință față de ceilalți creditori ai titularului obiectului gajului
(debitorul gajist). (2) Valabilitatea gajului depinde de valabilitatea obligației garantate prin gaj.
(3) Gajul se constituie în vederea garantării executării obligației și reprezintă un raport de drept
accesoriu față de obligația garantată, fiind condiționat în timp de durata acesteia, dacă legea sau
contractul de gaj nu prevede altfel. Articolul 677. Obiectul ipotecii (1) Obiectul ipotecii poate fi
unul sau mai multe bunuri imobile prezente sau viitoare ce pot fi individualizate prin numere
cadastrale separate. Dispozițiile privind ipoteca se aplică în mod corespunzător în cazul

2
Preluat din contractul de ipoteca cu nr. FW 90.509 (B)
6

ipotecării drepturilor reale limitate dacă legea nu interzice ipotecarea lor. (2) Obiectul ipotecii
este determinat prin denumirea bunului, numărul său cadastral, locul aflării, precum și printr-o
descriere suficientă pentru identificarea acestuia. (3) Prin contract poate fi prevăzută extinderea
ipotecii asupra bunurilor imobile ce vor fi dobîndite sau construite în viitor, conform legii. (4)
Bunul imobil ipotecat rămîne în proprietatea debitorului ipotecar. Contractul de ipotecă poate
prevedea folosirea obiectului ipotecii de către creditorul ipotecar. (5) Riscul pieirii sau al
deteriorării fortuite a obiectului ipotecii este suportat de către debitorul ipotecar, dacă contractul
de ipotecă nu prevede altfel. (6) Ipoteca asupra terenului se extinde asupra construcțiilor capitale
existente și viitoare, precum și asupra construcțiilor nefinalizate amplasate pe acesta, cu excepția
celor care se află în proprietatea terților. (7) Cota-parte din părțile comune ale bunului imobil,
deținute cu drept de proprietate comună (teren, acoperiș, scări, subsol etc.) aferentă unei încăperi
izolate, este ipotecată împreună cu încăperea respectivă fără acordul celorlalți coproprietari ai
spațiilor comune. Articolul 678. Evaluarea obiectului ipotecii Valoarea de piață și de înlocuire a
obiectului ipotecii trebuie să fie stabilită printr-un raport de evaluare întocmit de către un
evaluator, în conformitate cu legislația privind activitatea de evaluare [3] ”.

Este important să stabilim că reglementările naţionale nu concretizează clauzele ce sunt calificate


ca esenţiale, deoarece marea diversitate a contractelor nu permite stabilirea unor criterii unice
pentru definirea acestei noţiuni. Totodată, în virtutea principiului libertăţii contractuale, părţile
au facultatea de a decide care clauze, în opinia lor, sunt strict necesare pentru a încheia acordul
de voinţă şi a da naştere raportului juridic contractual. Nu există o unitate de opinii nici în
literatura de specialitate, diferiţi autori atribuind la această categorie stipulaţii contractuale din
cele mai diferite. Contractul se consideră încheiat în momentul în care părţile au realizat un
acord de voinţă cu privire la toate clauzele esenţiale ale contractului. Se consideră esenţiale acele
clauze fără de care contractul nu se consideră încheiate. Nu are nici o importanţă faptul dacă
clauzele sunt considerate esenţiale în temeiul legiisau în temeiul voinţei oricărei părţi sau aceasta
rezultă din natura contractului. Totuşi, ţinem să evidenţiem că libertatea contractuală trebuie
exercitată în anumite limite, limite conţinute în lege, stabilite de ordinea publică şi bunele
moravuri. După cum am amintit prin intermediul libertăţii contractuale părţile unui contract
stabilesc conţinutul acestuia. Astfel, conţinutul contractului nu reprezintă altceva decât totalitatea
clauzelor din cadrulunui contract, drepturile şi obligaţiile părţilor. În cadrul conţinutului
contractului, un loc aparte îl au clauzele esenţiale sau cum mai sunt numite-necesare, ce sunt
clauze suficiente pentru ca contractul să fie încheiat şi să producă efecte juridice. Analiza

3
http://www.legis.md/cautare/rezultate/112573
7

respectivă s-a axat în preponderenţă pe descifrarea noţiunii de libertate contractuală, în baza


contractului de ipotecă expus de grupul nr3.

Vom expune un model de raport de evaluare întocmit de către un evaluator, doar că prin
prisma unui alt exemplar de contract.
8

2.

Aşadar, am optat pentru: “ Articolul 674. Înregistrarea gajului fără deposedare (1) Ipoteca
se înregistrează în registrul bunurilor imobile. În cazul în care modificarea contractului de
ipotecă conduce la modificarea datelor înregistrate în registrul bunurilor imobile, modificările
respective trebuie înregistrate conform procedurii stabilite pentru înregistrarea ipotecii. (2) Gajul
bunurilor mobile fără deposedare, cu excepția gajului constituit prin control în conformitate cu
dispozițiile art. 699 alin. (2), se înregistrează în registrul garanțiilor reale mobiliare (registrul
garanțiilor). Articolul 675. Stingerea gajului (1) Gajul se stinge prin stingerea obligației a cărei
executare acesta o garanta. (2) Amanetul se stinge odată cu încetarea posesiei. (3) Gajul se stinge
în urma pieirii bunului gajat, scoaterii acestuia din circuitul civil, dacă aceste evenimente se
produc asupra bunului în întregime. (4) Gajul asupra bunului mobil încorporat unui imobil
subzistă cu titlu de ipotecă sub condiția înregistrării în registrul bunurilor imobile chiar dacă
bunul mobil și-a schimbat natura. Acest gaj are rang de prioritate stabilit conform înregistrării
anterioare. (5) Gajul se stinge și în cazul: a) acordului scris al creditorului gajist de a radia gajul;
b) expirării termenului pentru care a fost constituit gajul; c) vînzării în cadrul exercitării
dreptului de gaj; d) altor situații prevăzute de lege. (6) Cererea de radiere a gajului înregistrat sau
a ipotecii se depune la registrul corespunzător de către creditorul gajist sau de către orice
persoană interesată, cu acordul scris al creditorului gajist. Cazurile în care nu este nevoie de
acordul creditorului gajist pentru radierea gajului sînt stabilite de legislație ”.

În conformitate cu prevederile Codul civil al Republicii Moldova, dreptul subiectiv de ipotecă


apare din momentul înregistrării în Registrul bunurilor imobile. Temei pentru înregistrare
serveşte contractul de ipotecă, în cazul ipotecii convenţionale, sau avizul, în cazul ipotecii legale.
Actele necesare pentru înregistrarea unui contract de ipotecă sunt:

“ Persoane fizice
Acte obligatorii:

1. Documentul în temeiul căruia a apărut dreptul;


2. Bonul ce confirmă achitarea serviciilor;
3. Actul de identitate al solicitantului;
4. Actul de identitate al reprezentantului (dacă cererea o depune altcineva decât persoana care
solicită înscrierea dreptului său de proprietate);
5. Actul ce confirmă împuternicirile reprezentantului;
6. Planul geometric al bunului imobil (dacă acesta lipseşte la SCT).

Persoane juridice
Acte obligatorii:
9

1. Documentul în temeiul căruia a apărut dreptul;


2. Bonul ce confirmă achitarea serviciilor;
3. Certificatul de înregistrare şi extrasul din registrul de stat al persoanelor juridice(pentru
persoanele juridice nerezidente):
4. Actul de identitate al reprezentantului;
5. Actul ce confirmă împuternicirile reprezentantului (dacă cererea o depune este altcineva decât
administratorul);
6. Planul geometric al bunului (dacă acesta lipseşte la SCT).

Notă: În cazuri particulare, registratorul poate solicita alte acte, argumentând necesitatea
prezentării acestora [4] ”.
Dreptul de ipotecă apare în urma înregistrării acestuia în subcapitolul II a Registrului
bunurilor imobile, conform prevederilor art. 673, alin. (3) și art.674 alin. (1) Cod civil al
Republicii Moldova. Procedura de înregistrare a dreptului de ipotecă a fost descrisă în art. 14 din
Legea cu privire la ipotecă nr.142 din 26.06.2008 [5].

Procedura de înregistrare a dreptului de ipotecă în Registrul bunurilor imobile presupune


respectarea unui șir de pași stipulați expres în legislație. Pentru a iniția procedura de înregistrare
a dreptului de ipotecă în Registrul bunurilor, conform prevederilor alin.(1) art. 44 din Legea
cadastrului bunurilor imobile nr.1543 din 25.02.1998, este nevoie ca creditorul ipotecar,
debitorul ipotecar sau un reprezentat al acestora împuternicit al acestora să depună la organul
cadastral local o cerere de înregistrare a dreptului de ipotecă a creditorului ipotecare asupra
bunului ipotecat. La cererea debitorului sau creditorului ipotecari se anexează contractul de
ipotecă și documentele indicate în contract, aceasta fiind o măsură de protecție pentru debitorul
ipotecar, astfel asigurându-i neafectarea dreptului de proprietate până la dovedirea certă a
relațiilor sociale existente între debitorușl și creditorul ipotecari. Deasemenea, la cerere se
anexează documentul ce dovedește plta taxelor de înregistrare, documentele ce atestă dreptul de
proprietate asupra imobilului, documentul ce atestă împuternicirile reprezentantului, după caz și
alte documente necesare.

După depunerea cererii de înregistrare, registratorul urmează să examineze documentele


anexate cererii și să o accepte sau să o respingă. Dacă toate procedurile la depunerea cererii au
fost respectate, documentele prezintă informații veridice și reale, consimțământul debitorului
ipotecar este exprimat expres, identitățile tuturor participanților sunt stabilite și nu provoacă
dubii, asupra bunului imobil în cauză nu există alte grevări semnificative sau în măsură să
afecteze interesele creditorului ipotecar la exercitarea dreptului de ipotecă asupra bunului

4
http://www.asp.gov.md/ro/faq
5
Abrogată prin legea nr. 133, din 15.11.2018.
10

ipotecat, și respectărea tuturor rigorilor legale cererea de înregistrare este primită și ulterior în
Registrul bunurilor imobile se înregistrează dreptul de ipotecă a creditorului ipotecar asupra
bunușui ipotecat. În caz că nu au fost respectate prevederile legale referitoare la procedura de
înregistrare a dreptului de ipotecă, cererea este respinsă de funcționarul cadastral, cu o motivație
argumentată legal. Acest refuz argumentat se expediază celui care a depus cererea de
înregistrareși se anunță. În cazul că asupra bunului menționat în cerere sunt alte grevări,
înregistrarea dreptului de ipotecă se suspendă până la radierea celorlalte grevări din Registrul
bunurilor imobile, apoi se preia examinarea cererii.

La înregistrarea ipoteci, conform alin (3) art.44 din Legea cadastrului bunurilor imobile
nr.1543 din 25.02.1998, se indică datele despre creditorul ipotecar şi despre obiectul ipotecii,
termenul de acţiune al acesteia dacă este stabilit, valoarea obligaţiei asigurată prin ipotecă sau
datele privind modul şi condiţiile determinării acestei valori. Deasemenea se menționează orice
grevare făcută fie de creditorul ipotecar, fie de debitorul ipotecar, de exemplu interdicția de a
dispune de bun a debitorului ipotecar (alin.(4) art.44), garantarea cu dreptul de viitor înregistrat
prezent a executării unei obligații viitoare (alin(41) art. 44), limitarea accesului terților la bunul
ipotecat, solicitată de către debitorul ipotecar (alin.(7) art. 44 al aceleiași legi). Procedura de
stingere dreptului de ipotecă asupra bunului ipotecat, la fel ca și cea de înregistrare a acestuia, se
inițiază cu cererea depusă de către creditorul ipotecar, a cererii comune a debitorului ipotecar şi a
creditorului ipotecar, a hotărârii irevocabile a instanţei de judecată sau în alte temeiuri prevăzute
de lege, conform prevederilor alin.(6) art. 44 Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543 din
25.02.1998. Printre temeiurile de stingere a dreptului de ipotecă se numără : satisfacerea
obligației garantate cu ipotecă, pieirii totale a bunului ipotecat, scoaterii bunului ipotecat din
circuitul civil, exproprierea bunului ipotecat, acordul scris a creditorului ipotecar de a radia
ipoteca, expirării termenului contractului de ipotecă,vânzarea în cazul exercitării dreptului de
ipotecă, alte situații prevăzute de legislație (lit.a,b,c,d alin.(5) art. 675 Cod civil al Republicii
Moldova). De menționat că nu în toate situațiile menționate mai sus este nevoie de cerere de
înregistrare a stingerii dreptului de ipotecă asupra bunului ipotecat, ci doar în cele ce țin de
competențile participanților.

Comparativ cu procedura deînregistrare a dreptului de ipotecă, procedura de înregistrare a


stingerii acestui drept este mai simplă, deoarece se bezează pe un contract deja existent, respectiv
pe un drept deja înscris și prezumându-se atribuția la bunul ipotecat atât a debitorului, cât și a
creditorului ipotecar. În cadrul procedurii de radiere a dreptului de ipotecă din Registrul
bunurilor imobile, creditorul ipotecar are mai multe pârghii de acțiune, așadar în baza
contractului de ipotecă, preavizului de executare a dreptului de ipotecă și dovezii de onorare a
11

obligațiilor pecuniare atribuite, debitorul ipotecar recapătă dreptul de proprietate negrevat asupra
bunului ipotecat. Analizând temeiurile legale de stingere a dreptului de ipotecă, observăm că
practic toate sunt nemijlocit legate de existența și valoarea bunului în materialitatea sa și de
relațiile obligaționale existente între debitorul ipotecar și creditorul ipotecar. Deci împuternicirea
creditorului ipotecar cu dreptul de a iniția procedura de stingere este necesară, din cauza
inechilibrului de ordin patrimonial existent la încadrul ipotecii, debitorul ipotecar luând în
împrumuto sumă de bani de la creditorul ipotecar, bunul ipotecat, în cazul dat fiind garanție că
debitorul ipotecar își va onora obligațiunile.
12

3.

Aşadar, am optat pentru: “ Articolul 752. Avizul de executare (1) Creditorul gajist care
intenționează să exercite dreptul de gaj trebuie să notifice acest fapt prin transmiterea unui aviz
de executare debitorului gajist și, după caz, debitorului obligației garantate, terțului care deține
bunul gajat, debitorului obligației patrimoniale gajate, altor creditori gajiști și altor creditori care
au înștiințat creditorul gajist despre drepturile lor asupra bunurilor gajate sau le-au înregistrat în
registrul garanțiilor sau, în cazul ipotecii, în registrul bunurilor imobile. (2) Avizul de executare
trebuie să fie expediat la domiciliul sau la sediul debitorului gajist și, dacă este cazul, al
debitorului sau la altă adresă arătată în registrul garanțiilor sau, după caz, în registrul bunurilor
imobile, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire. Avizul de executare poate fi
expediat și prin alte mijloace de comunicare, stabilite în contractul de gaj, care să permită
confirmarea expedierii și recepționării avizului. Dispozițiile art. 714 alin. (2) rămîn aplicabile.
(3) Avizul de executare se consideră recepționat la data înmînării scrisorii recomandate cu
confirmare de primire. Data înmînării scrisorii recomandate cu confirmare de primire și
semnătura debitorului gajist sau a altui destinatar potrivit alin. (1) se înscriu pe confirmarea de
primire. (4) În cazul în care debitorul gajist sau alt destinatar potrivit alin. (1) refuză primirea
trimiterii de corespondență înregistrate sosite pe adresa lui, angajatul poștal cere să se facă
mențiunea „Refuz primirea”, confirmată prin depunerea semnăturii pe formularul confirmării de
primire. Dacă debitorul gajist sau alt destinatar potrivit alin. (1) refuză să înscrie această
mențiune, angajatul poștal înscrie mențiunea „Refuzată. Destinatarul refuză să facă mențiunea”,
după care semnează și scrie data. (5) Debitorul gajist sau alt destinatar potrivit alin. (1) care
refuză, în condițiile alin. (4), să primească scrisoarea recomandată cu confirmare de primire în
care se conține avizul de executare al creditorului gajist se consideră notificat de la data refuzului
dacă pe scrisoare și pe formularul confirmării de primire este aplicată de către creditorul gajist
(expeditorul) mențiunea „Aviz de executare a gajului” sau, după caz, „Aviz de executare a
ipotecii”. (6) Dacă debitorul gajist sau alt destinatar potrivit alin. (1) nu se află pe adresa
comunicată sau locul lui de aflare nu este cunoscut, iar creditorul gajist a expediat avizul de
executare conform alin. (2) și acesta i-a fost restituit ca trimitere returnată, creditorul gajist va
publica în Monitorul Oficial al Republicii Moldova informația privind termenul în care debitorul
gajist sau alt destinatar potrivit alin. (1) poate primi de la creditorul gajist avizul de executare,
care nu va fi mai mic de 15 zile de la data publicării. (7) În cazul neprezentării debitorului gajist
sau altui destinatar potrivit alin. (1) în termenul indicat în informația publicată în Monitorul
Oficial al Republicii Moldova, acesta se consideră notificat de la data expirării termenului-limită
de primire a avizului de executare. (8) Dacă debitorul gajist sau alt destinatar potrivit alin. (1) se
13

prezintă în termenul indicat în informația publicată în Monitorul Oficial al Republicii Moldova,


creditorul gajist îi transmite, sub semnătură, avizul de executare prevăzut la alin. (11) și din acel
moment debitorul gajist sau alt destinatar potrivit alin. (1) se consideră notificat. (9) După
notificare, creditorul gajist care deține un gaj înregistrat fără deposedare va depune în registrul
garanțiilor o copie a avizului de executare sau, în cazul ipotecii, va înregistra avizul de executare
în registrul bunurilor imobile. (10) Registratorul registrului garanțiilor sau, în cazul ipotecii,
registratorul ipotecar trebuie să verifice dovada de recepționare a avizului de executare de către
debitorul gajist și ceilalți destinatari potrivit alin. (1), precum și dovada de respectare a
condițiilor prevăzute la alin. (5) și (7) prin care debitorul gajist sau alt destinatar potrivit alin. (1)
se consideră notificat. Registratorul înregistrează imediat avizul de executare în registrul
garanțiilor sau, după caz, în registrul bunurilor imobile. (11) Avizul de executare va conține: a)
suma datorată a obligației garantate, inclusiv dobînda, penalitățile și alte costuri sau cheltuieli ce
trebuie achitate pentru a evita continuarea procedurii de exercitare a dreptului de gaj, sau alte
acțiuni ce trebuie întreprinse de către debitor în vederea înlăturării omisiunii de executare
corespunzătoare a obligațiilor sale; b) descrierea bunurilor gajate care fac obiectul urmăririi; c)
mențiunea privind inițierea exercitării dreptului de gaj și dreptul debitorului gajist sau al altor
persoane interesate de a se opune urmăririi, în modul prevăzut la art. 753; d) somația de
executare a obligației garantate sau de transmitere a bunului corporal gajat în posesia creditorului
gajist și termenul de transmitere; și e) semnătura creditorului gajist. (12) Termenul acordat de
creditorul gajist pentru executarea obligației garantate sau transmiterea bunurilor corporale
gajate în posesia creditorului gajist nu va fi mai mic de 10 zile, iar în cazul ipotecii nu va fi mai
mic de 20 de zile, începînd cu data recepționării avizului de executare sau, după caz, cu data cînd
debitorul gajist se consideră notificat, cu excepția cazului în care un termen mai lung a fost
convenit în contractul de gaj. Pînă la expirarea acestui termen, creditorul gajist nu poate continua
exercitarea dreptului de gaj asupra bunului corporal, dar poate lua măsurile de protecție
prevăzute la art. 754 alin. (1) ”.

EXECUTAREA DREPTULUI DE IPOTECA

Creditorul ipotecar poate să execute dreptul de ipoteca în cazul în care debitorul nu a


îndeplinit sau a îndeplinit în mod necorespunzător obligația garantată sau oricare parte a acesteia,
precum și în alte cazuri prevazute de contractul de ipoteca. Dreptul de ipotecă poate fi executat
prin urmatoarele metode: a) vânzarea bunului imobil ipotecat unei terțe persoane de către
creditorul ipotecar sau de către orice alta persoană împuternicita de creditorul ipotecar; b)
vânzarea bunului imobil ipotecat sub controlul instanței de judecata; c) achiziționarea bunului
ipotecat de către creditorul ipotecar; d) luarea în posesie a bunului imobil ipotecat de către
14

creditorul ipotecar în vederea administrării. În vederea inițierii executării dreptului de ipoteca,


creditorul ipotecar este obligat: a) să expedieze debitorului ipotecar și, dacă este cazul,
debitorului o notificare privind intenția sa de a executa dreptul de ipotecă în baza contractului de
ipotecă; b) să înregistreze în Registrul bunurilor imobile preavizul privind executarea dreptului
de ipotecă. Notificarea trebuie să fie expediata la domiciliul sau la sediul debitorului ipotecar și,
dacă este cazul, al debitorului, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire. Notificarea
este considerată recepționată la expirarea a 7 zile lucratoare din ziua expedierii. Notificarea se
face în scris, prin trimiterea sau înmânarea unui preaviz. Creditorul va utiliza acele mijloace de
comunicaţie care îi vor asigura posibilitatea de a proba primirea preavizului de către destinatar.
Preavizul se trimite pe adresa indicată în contract. În cazul persoanelor juridice se ţine cont de
regula stabilită la art.183, Cod Civil. După notificare, la registrul respectiv se depune un preaviz,
semnat de către creditorul sau reprezentantul acestuia, anexându-se dovada notificării
debitorului. Notificarea și preavizul trebuie să conțină: a) temeiul executării dreptului de ipoteca;
b) marimea creanței și obligației garantate cu ipoteca; c) intenția creditorului ipotecar de a
executa dreptul de ipotecă; d) indicarea termenului la expirarea căruia creditorul ipotecar va
executa dreptul de ipotecă, care nu va fi mai mic de 20 de zile calendaristice din momentul
înregistrarii preavizului; e) determinarea obiectului ipotecii; f) cererea creditorului ipotecar
privind transmiterea în posesiunea sa a bunului imobil ipotecat; g) valoarea sumelor restante,
inclusiv dobânda, penalitățile și alte costuri sau cheltuieli ce trebuie achitate pentru a evita
continuarea procedurii de executare a dreptului de ipotecă, sau alte acțiuni ce trebuie întreprinse
de către debitor în vederea înlaturării omisiunii de executare corespunzatoare a obligațiilor sale;
h) semnătura creditorului ipotecar. În termenul indicat în notificare și preaviz, debitorul are
dreptul să achite suma restantă sau să înlăture în alt mod omisiunea de executare corespunzatoare
a obligațiilor sale, așa cum este stabilit în notificare și preaviz.

Dacă pâna la expirarea termenului menționat sau a termenului mai mare, stabilit în notificare
sau preaviz, debitorul nu a întreprins măsurile specificate în notificare și preaviz, creditorul
ipotecar are dreptul să continue procedura de executare a dreptului de ipotecă. Dacă debitorul a
întreprins masurile indicate în notificare sau preaviz după expirarea termenului specificat acest
fapt nu îl lipseste pe creditorul ipotecar de dreptul de a continua procedura de executare a
dreptului de ipotecă. Conform art. 756 Transmiterea benevolă în posesie a bunului ipotecat se
face în baza unui acor privind transmiterea benevolă în posesie a bunului ipotecat, încheiat în
forma autentică între creditorul ipotecar și debitorul ipotecar, în orice moment convenit de părți.
15

4.

Aşadar, am optat pentru: “ Articolul 754. Modul de transmitere a bunului gajat către
creditorul gajist (1) Creditorul gajist care a transmis avizul de executare în conformitate cu
dispozițiile art. 752 alin. (1) este în drept: a) să preia în posesie bunul corporal gajat, conform art.
755; b) să întreprindă orice alte măsuri de protecție convenite cu debitorul gajist în contractul de
gaj ori altfel sau dispuse de către instanța de judecată, la cererea creditorului gajist. (2)
Transmiterea bunului gajat în posesie creditorului gajist poate fi benevolă ori silită. (3)
Creditorul gajist care a obținut transmiterea în posesie a bunului gajat poate încheia doar acte
juridice de administrare în privința bunurilor gajate pînă la momentul vînzării. De asemenea,
creditorul gajist poate acoperi datoriile aferente serviciilor de utilități publice sau alte datorii ale
debitorului gajist apărute în legătură nemijlocită cu bunul gajat. Sumele îndreptate de creditorul
gajist în aceste scopuri se recuperează din mijloacele obținute de creditorul gajist în ordinea
stabilită la art. 769. Articolul 755. Transmiterea benevolă în posesie (1) Creditorul gajist poate
prelua în posesie bunul corporal gajat dacă: a) debitorul gajist a consimțit, în contractul de gaj
sau altfel, asupra intrării benevole a creditorului gajist în posesia bunului; și b) creditorul gajist a
transmis avizul de executare a gajului persoanelor indicate la art. 752 alin. (1) și a înregistrat
avizul de executare conform art. 752 alin. (9). (2) În cazul în care bunul gajat este accesoriu unui
bun imobil, creditorul gajist poate să-l separe din bunul imobil dacă debitorul gajist și-a exprimat
consimțămîntul în formă scrisă. (3) Actul de transmitere în posesie a bunului corporal gajat va
conține lista bunurilor transmise și va fi semnat de debitorul gajist și creditorul gajist. În cazul în
care debitorul gajist nu este prezent la luarea în posesie a bunurilor de către creditorul gajist sau
refuză să semneze actul de transmitere, creditorul gajist are obligația de a trimite debitorului
gajist, la adresa indicată în registrul garanțiilor, o copie a actului de transmitere. Articolul 756.
Transmiterea benevolă în posesie în cazul ipotecii Transmiterea benevolă în posesie a bunului
ipotecat se face în baza unui acord privind transmiterea benevolă în posesiune a bunului ipotecat,
încheiat în formă autentică între creditorul ipotecar și debitorul ipotecar, în orice moment
convenit de părți. Dispozițiile art. 755 nu se aplică transmiterii benevole în posesie a bunului
imobil ipotecat. Articolul 757. Transmiterea silită în posesie (1) Creditorul gajist care nu poate
intra în posesia bunului corporal gajat conform art. 755 sau, în cazul ipotecii, conform art. 756
are dreptul să obțină posesia bunului: a) în baza unei ordonanțe sau hotărîri judecătorești,
conform dispozițiilor Codului de procedură civilă și ale Codului de executare. Doar împrejurările
prevăzute la art. 761 alin. (2) lit. a)-e) constituie obiecții motivate pe care debitorul gajist le poate
înainta împotriva ordonanței judecătorești; sau b) fără a recurge la procedură judecătorească, prin
intermediul unui executor judecătoresc, conform dispozițiilor prezentului capitol și ale Codului
16

de executare. (2) Creditorul gajist nu este în drept să procedeze la transmiterea silită în posesie
pînă la expirarea termenului prevăzut la art. 752 alin. (12) decît dacă bunul gajat este susceptibil
de pieire ori distrugere sau este perisabil. (3) Creditorul gajist poate alege să obțină posesia
bunului fără a recurge la procedura judecătorească dacă: a) debitorul gajist a consimțit, în
contractul de gaj sau altfel, asupra obținerii posesiei bunului de către creditorul gajist fără a
recurge la procedura judecătorească sau, în cazul ipotecii, dacă contractul de ipotecă a fost
învestit cu formulă executorie conform art. 759; și b) creditorul gajist a transmis avizul de
executare a gajului persoanelor indicate la art. 752 alin. (1) și a înregistrat avizul de executare
conform art. 752 alin. (9). (4) Prin derogare de la dispozițiile Codului de executare, la
transmiterea silită în posesia creditorului gajist a bunurilor corporale gajate se aplică următoarele
reguli: a) creditorul gajist prezintă executorului judecătoresc în original contractul de gaj, avizul
de executare a gajului înregistrat în registrul garanțiilor și lista bunurilor gajate, care urmează a fi
ridicate, iar executorul judecătoresc reține copii ale acestora și certifică corespunderea lor cu
originalul; b) în termen de 48 de ore de la primirea tuturor documentelor menționate la lit. a), cu
excepția cazului în care creditorul gajist consimte la un termen mai mare, executorul
judecătoresc inițiază procedura de executare după consultarea registrului garanțiilor cu privire la
înregistrarea avizului de executare a gajului și merge la locul indicat de creditorul gajist, ridică
bunul gajat și îl predă creditorului gajist sau persoanei desemnate de acesta. Executorul
judecătoresc poate solicita asistența organelor indicate la art. 22 alin. (1) lit. u) din Codul de
executare; c) la predarea bunului gajat, executorul judecătoresc întocmește un proces-verbal și
transmite cîte o copie a acestuia creditorului gajist și debitorului gajist. (5) În cazul în care
creditorul gajist este în imposibilitate de a indica locul de aflare a bunurilor gajate, debitorul
gajist, la cererea executorului judecătoresc, este obligat să indice imediat locul de aflare a
bunurilor. (6) Creditorul gajist avansează cheltuielile legate de transmiterea silită în posesie și își
asumă riscul pieirii sau deteriorării bunurilor gajate preluate în posesie. (7) În cazul în care bunul
gajat este accesoriu al unui bun imobil, creditorul gajist poate să-l separe din bunul imobil, cu
condiția compensării prejudiciului efectiv cauzat titularului dreptului real al bunului imobil, altul
decît debitorul gajist. Creditorul gajist nu este obligat să compenseze orice diminuare a valorii
bunului imobil cauzată prin separarea bunului gajat. Articolul 758. Transmiterea originalelor
actelor de proprietate (1) Actul care îndreptățește creditorul gajist la transmiterea posesiei
bunului îi oferă dreptul creditorului gajist să intre în posesia originalelor actelor care confirmă
dreptul debitorului gajist asupra bunului. (2) În cazul în care debitorul gajist nu-și execută
obligația de a transmite creditorului gajist originalele prevăzute la alin. (1), creditorul gajist are
dreptul să solicite și să obțină de la oricare autoritate sau persoană competentă un duplicat ”.
17

Așadar Cod civil reglementează că transmiterea bunului ipotecat în posesiune creditorului


ipotecar poate fi benevolă ori silită, transmiterea în posesiune considerîndu-se benevolă dacă,
înaintea expirării termenului indicat în preaviz, debitorul ipotecar transmite în mod efectiv bunul
ipotecat în posesiune creditorului ipotecar sau consimte în scris în formă autentică să-l pună la
dispoziţia acestuia la momentul convenit. Iar legislația care reglementează conținutul cu privire
la ipotecă stabileşte că, în termenul indicat în notificare şi preaviz, debitorul are dreptul să achite
suma restantă sau să înlăture în alt mod omisiunea de executare corespunzătoare a obligaţiilor
sale, aşa cum este stabilit în notificare şi preaviz statuînd că executarea benevolă a dreptului de
ipotecă se face în baza unui acord privind executarea benevolă a dreptului de ipotecă, încheiat în
formă autentică între creditorul ipotecar şi debitorul ipotecar, în orice moment convenit de părţi.
În privinţa bunurilor mobile Codul Civil reglementează că transmiterea în posesiune este
benevolă dacă, înaintea expirării termenului indicat în preaviz, debitorul ipotecar transmite în
mod efectiv bunul ipotecat în posesiune creditorului ipotecar sau consimte în scris în formă
autentică să-l pună la dispoziţia acestuia la momentul convenit, actul de transmitere benevolă în
posesiune efectuîndu-se în forma stabilită pentru înstrăinarea bunului respectiv.

Bunurile grevate în cazul ipotecii sunt urmărite din valoarea acestora în conformitate cu
hotărîrea instanţei de judecată, dacă creditorul ipotecar şi debitorul ipotecar nu au avut o altă
înţelegere încheiată după apariţia dreptului de satisfacere a obligaţiei garantate prin ipotecă.
Satisfacerea creanţelor creditorului în mod benevol este admisă în temeiul unui acord,
autentificat notarial, dintre creditorul ipotecar şi debitorul ipotecar, încheiat după apariţia
dreptului de urmărire a obiectului ipotecat, a cărui înstrăinare necesită autentificare notarială. În
cazul revendicării nulităţii de către părţi în temeiuri legale a actului juridic,instanţa de judecată
poate examina legalitatea actului juridic. Dacă debitorul nu a întreprins măsurile specificate în
notificare şi preaviz, creditorul ipotecar are dreptul să continue procedura de executare a
dreptului de ipotecă şi/sau dacă debitorul a întreprins măsurile indicate în notificare sau preaviz
după expirarea termenului specificat , acest fapt nu îl lipseşte pe creditorul ipotecar de dreptul de
a continua procedura de executare a dreptului de ipotecă.

Cod civil statuează că executarea silită a dreptului de ipotecă de către creditorul ipotecar se
face în temeiul unei ordonanţe judecătoreşti, pronunţată în acest sens în cadrul procedurii în
ordonanţă (procedura simplificată), sau, dacă este cazul, în temeiul unei hotărîri a instanţei de
judecată, cu respectarea prevederilor Codului de procedură civilă, în hotărîrea privind
transmiterea silită a imobilului, instanţa judecătorească este obligată să se pronunţe asupra
evacuării silite a persoanelor şi bunurilor din imobil. Debitorul ipotecar, cît şi celelalte persoane
care locuiesc în imobilul ipotecat sînt obligate să elibereze bunul ipotecat la data intrării în
18

vigoare a acordului de executare benevolă ori, după caz, a hotărîrii judecătoreşti: -în cazul
executării forţate a dreptului de ipotecă, însă dacă persoanele menţionate refuză să elibereze
bunul ipotecat sau dacă nu l-au eliberat, executorul judecătoresc va iniţia evacuarea silită.
Debitorul gajist este obligat să pună la dispoziția creditorului gajist în timpul transmiterii sau
după transmiterea bunului ipotecat actele originale care confer dreptul asupra bunului, în caz că
nu îi sunt puse la dispoziție aceste acte el este în drept să ceară dublicate de la persoanele
competente sau de la autoritățile competente.
19

5.

Aşadar, am optat pentru: “ Articolul 759. Exercitarea dreptului de ipotecă în temeiul actului
notarial învestit cu formulă executorie (1) În cazul în care ipoteca garantează obligațiile ce
rezultă din contractul de credit bancar sau de împrumut acordat de către organizația de creditare
nebancară, de către asociația de economii și împrumut, de către societatea de leasing ori de către
o bancă de dezvoltare multilaterală în sensul Legii nr. 184/2016 cu privire la contractele de
garanție financiară, contractul de ipotecă poate fi învestit cu formulă executorie conform
legislației cu privire la notariat dacă părțile au convenit în mod expres aceasta în contract. În
acest caz, dreptul de ipotecă poate fi exercitat silit, iar bunul ipotecat se transmite silit, în temeiul
contractului de ipotecă învestit cu formulă executorie, fără adresarea cererii în instanța de
judecată pentru a obține ordonanță sau hotărîre judecătorească. (2) Exercitarea silită a dreptului
de ipotecă în baza contractului de ipotecă învestit cu formulă executorie se efectuează cu
respectarea dispozițiilor prezentului capitol și se referă doar la transmiterea bunului imobil
ipotecat în posesia creditorului ipotecar în scopul exercitării de către acesta a dreptului de ipotecă
în corespundere cu dispozițiile art. 764 alin. (1), precum și la evacuarea locuitorilor în cadrul
exercitării dreptului de ipotecă în corespundere cu dispozițiile art. 773. (3) În cazul în care
învestirea contractului de ipotecă cu formulă executorie este anulată ca urmare a contestării
ulterioare sau în cazul în care încheierea executorului judecătoresc de intentare a procedurii de
executare este anulată conform art. 761, creditorul ipotecar este obligat să restituie bunul ipotecat
sau să restituie prețul la care bunul a fost vîndut și să repare prejudiciul cauzat. (4) Anularea
învestirii contractului de ipotecă cu formulă executorie nu împiedică creditorul să exercite
dreptul de ipotecă prin instanța de judecată în modul prevăzut la art. 757. Articolul 760.
Drepturile creditorilor gajiști de rang superior la transmiterea în posesie (1) În înștiințarea
transmisă creditorului gajist de rang inferior în conformitate cu dispozițiile art. 746 alin. (8),
creditorul gajist de rang superior poate solicita ca acesta să-i transmită posesia bunului. (2)
Creditorul gajist de rang inferior care a obținut posesia bunului în condițiile art. 755 sau art. 757
și a primit solicitarea prevăzută la alin. (1) din prezentul articol, este obligat să transmită bunul în
posesia creditorului gajist de rang superior la expirarea termenului indicat la art. 746 alin. (8),
sub sancțiunea plății despăgubirilor. (3) Dacă a primit solicitări de transmitere a posesiei bunului
de la mai mulți creditori garantați de rang superior, creditorul gajist de rang inferior va transmite,
în termenul indicat la alin. (2), bunul creditorului gajist de cel mai înalt rang dintre aceștia. (4)
Creditorul gajist care a transmis posesia bunului în condițiile alin. (2) sau alin. (3) va informa
despre acest fapt debitorul gajist și alți creditori gajiști înregistrați. Articolul 761. Contestarea
executării silite (1) Debitorul gajist sau orice altă persoană care are un interes legitim poate
20

contesta în instanța de judecată acțiunile creditorului gajist întreprinse conform art. 752 sau art.
755 ori acțiunile executorului judecătoresc întreprinse conform art. 757 și, după caz, art. 759. (2)
Instanța de judecată este în drept să suspende sau să anuleze transmiterea bunului în posesia
creditorului gajist exclusiv în următoarele temeiuri: a) obligația garantată a fost executată sau
altfel stinsă; b) contractul de gaj a fost declarat nul prin hotărîre judecătorească irevocabilă; c)
executarea contractului de gaj a fost suspendată prin act judecătoresc; d) creditorul gajist nu a
transmis avizul de executare debitorului gajist sau nu l-a înregistrat conform art. 752; e)
creditorul gajist a încălcat drepturile creditorilor gajiști de rang superior prevăzute la art. 760. (3)
Creditorul gajist este responsabil pentru prejudiciul cauzat în cazul în care transmiterea în
posesie este declarată ilegală. (4) Anularea de către instanța de judecată a transmiterii în posesie
nu împiedică creditorul gajist să procedeze la exercitarea dreptului de gaj prin procedură
judecătorească ordinară (contencioasă) sau simplificată (în ordonanță). Articolul 762.
Transmiterea în cazul deținerii de un terț a bunului gajat (1) Terțul care deține bunul gajat și
care nu este obligat să plătească creanța garantată răspunde personal pentru întîrzierea
transmiterii și efectele întîrzierii transmiterii bunului în termenul stabilit de instanța de judecată.
(2) Dacă are o creanță prioritară în temeiul dreptului său de a reține bunul mobil gajat, terțul este
obligat să-l transmită, dar grevat cu dreptul său prioritar. (3) În cazul în care a primit bunul ca
plată pentru acoperirea creanței sale, prioritare și/sau garantate, anterioare celei menționate în
avizul de executare, sau în cazul în care a plătit creanțele prioritare și/sau garantate anterior,
terțul deținător al bunului gajat poate cere ca creditorul gajist să vîndă bunul el însuși sau sub
controlul instanței judecătorești. Terțul nu este obligat totuși să transmită bunul dacă creditorul
gajist nu îi prezintă garanții, personale sau reale, că vînzarea bunului se va face la un preț
suficient pentru a-i acoperi integral creanțele sale prioritare și/sau garantate anterior. Articolul
763. Renașterea drepturilor reale neradiate Drepturile reale pe care debitorul gajist le avea
asupra bunului la momentul dobîndirii acestuia sau pe care le-a stins în timpul posesiei sale
renasc după transmitere dacă numai ele nu au fost radiate.

Referindu-ne la exercitarea dreptului de ipotecă în temeiul actului notarial învestit cu formulă


executorie, acesta are o procedură foarte vastă și complexă, dar nu în ultimul rînd asigură
creditorului și debitorului un șir de facilități. Astfel, conform articolului 711 din Codul civil al
Republicii Moldova, care prevede că, creditorul care şi-a înregistrat gajul legal are dreptul de a
urmări bunul gajat în condiţiile prevăzute de lege. Ca urmare a învestirii contractului cu formulă
executorie,creditorul ipotecar îşi va exercita dreptul de ipotecă în mod silit în temeiul
prezentului contract, fără înaintarea cererii în instanţa de judecată pentru a obţine ordonanţă sau
hotărîre judecătorească. Odată ce contractul a fost investit cu formulă executorie, dreptul de
21

ipotecă poate fi executat prin transmiterea obiectului ipotecii în posesia creditorului ipotecar în
scopul vînzării bunului imobil ipotecat unei terţe persoane de către creditorul ipotecar sau de
către orice altă persoană împuternicită de cretidorul ipotecar.

Evident că în urma acestor analize, observăm un șir de modalităti de exercitare a dreptului de


ipotecă și posibilitatea de exercitare a obligațiilor de către debitor asupra bunului său imobil.
Deși este evident că din contractul anexat, nu orice persoană fizică își poate asuma o asemenea
obligație. Ulterior, obiectul acestuia rezultă că reprezentantul garantului ipotecar declară pe
propria răspundere, că garantul ipotecar are capacitatea de exercițiu deplină și că este
proprietarul bunului ipotecat, iar acesta are dreptul de proprietate asupra bunului imobil ipotecat,
înscris în Registul bunurilor imobile. Așadar, de aici rezultă responsabilitatea încheierii unui
contract de ipotecă investit cu formulă executorie.
22

Concluzia grupui nr.3

Doctrina contemporană este practic unanimă în ceea ce priveşte determinarea obiectului


raportului juridic de ipotecă. În majoritatea lucrărilor dedicate total sau parţial dreptului de
ipotecă se menţionează că obiect al ipotecii este bunul imobil. În viziunea noastră, ideea unui
raport juridic real conceput ca o relaţie dintre o persoană şi un bun poate fi acceptată doar la
nivelul empiric de percepţie a fenomenelor lumii înconjurătoare, bazat pe reflectarea în
conştiinţa umană a calităţilor fenomenelor în cauză şi a senzaţiilor pe care aceste fenomene le
provoacă. Aparenţa unei relaţii (sau raport juridic) dintre o persoană şi un bun, privită ca o relaţie
de supunere a bunului faţă de persoană, ca o manifestare de putere din partea persoanei faţă de
bun, este sugerată la nivel de percepere prin legătura nemijlocită care se creează dintre persoană
şi lucrul material, este dată prin intermediul simţurilor. Aşa percepe fiinţa umană această relaţie,
spunând că „acest bun este al meu”. În conformitate cu prevederile Codul civil al Republicii
Moldova, dreptul subiectiv de ipotecă apare din momentul înregistrării în Registrul bunurilor
imobile. Temei pentru înregistrare serveşte contractul de ipotecă, în cazul ipotecii convenţionale,
sau avizul, în cazul ipotecii legale. Întotdeauna, între instituirea dreptului subiectiv de ipotecă şi
exercitarea acestuia există un interval de timp, de aceea prezintă interes situaţia juridică a acestui
drept între momentul instituirii şi intrării sale în faza de exercitare. Astfel: “ La etapa actuală,
teoria şi filosofia dreptului, având în vedere natura socială a raporturilor juridice şi a drepturilor
subiective, nu admit existenţa raporturilor juridice dintre persoane şi bunuri sau dintre bunuri,
aşa cum o făceau jursconsulţii romani. Un raport juridic poate lua naştere numai între persoane,
nu şi între persoane şi bunuri. Din acest punct de vedere, ipoteca este raport juridic între
persoane cu privire la un bun. Teoria dreptului civil, dar şi legislaţia civilă, nu s-au „despărţit”,
însă, de ideea că obiect al drepturilor subietive reale sunt bunurile, fapt ce se datorează unui şir
de factori care au fost elucidaţi în literatura de specialitate autohtonă [6] ”.

Dacă trecem, însă, de la nivelul empiric de percepţie la nivelul teoretic de cunoaştere, trebuie
să recunoaştem că puterea persoanei faţă de bun se transformă în puterea acestei persoane faţă de
alte persoane în legătură cu bunul dat. Aparenţa unei relaţii dintre o persoană şi un bun capătă
fizionomia unei relaţii sociale, a unei legături dintre indivizi. Această constatare impune
revizuirea concepţiei, conform căreia obiect al raportului juridic de ipotecă, dar şi al altor
raporturi juridice civile, este bunul. Astfel, din considerentul că obiect al raportului juridic este acel
fenomen asupra căruia raportul juridic îşi exercită influenţa. Iar influenţa sa raportul juridic civil o poate
exercita numai asupra comportamentului subiecţilor. Numai comportamentul subiecţilor poate fi

6
VOLCINSCHI, V., CIBOTARU, A. Drepturile reale asupra lucrurilor altuia. Chişinău, 2011. 318 p. ISBN 978-
9975-4207-5-4
23

influenţat prin derularea raportului juridic, poate reacţiona la acţiunea acestuia. O astfel de reacţie nu
poate exista din partea bunurilor, rezultatelor creaţiei intelectuale sau altor obiecte materiale ale lumii
înconjurătoare. În ceea ce priveşte obiectul dreptului subiectiv civil, acesta corespunde, total sau parţial,
obiectului raportului juridic civil, în dependenţă de faptul dacă în conţinutul raportului juridic civil pot fi
identificate unul sau mai multe drepturi subiective. În acest sens, comportamentul subiecţilor raportului
juridic civil trebuie să se conformeze drepturilor subiective acordate acestora; respectiv, aceste drepturi
subiective îşi exercită efectul, influenţa asupra comportamentului subiecţilor, îl au ca obiect. Analiza
respectivă s-a axat în preponderenţă pe descifrarea noţiunii libertate contractuală, autonomia de
voinţă, noţiunii de clauze esenţiale. Analizînd diferite surse din acest domeniu putem enunţa că
nu există o părere unanimă referitor la un număr concret de clauze ce urmează a fi considerate
esenţiale şi care în mod concret sunt acestea. Prin urmare, la încheierea unui contract civil,
părţile trebuie să dea dovadă de o deosebită diligenţă şi bună credinţă, precum şi neomiterea
introducerii clauzelor esenţiale- clauze fară de care contractului nu i se poate oferi conotaţia
juridică necesară.

Avantajele unui asemenea contract sunt: 1.Posibilitatea de a renegocia condiţiile creditului


sunt mult mai lejere. Băncile comerciale vor fi mult mai dispuse de a face schimbări în contractul
de creditare în comparaţie cu un alte tipuri de credit. De regulă băncile comerciale sunt mult mai
receptive în restructurarea creditelor ipotecare pentru persoanele ce nu îşi pot achita toate
obligaţiile. Băncile comerciale vor avea pierderi mari dacă clientul acestuia nu este capabil să
ramburseze creditul integral, în special în cazul creditelor ipotecare unde suma creditului este
foarte mare. Dvs. aveți posibilitatea să schimbați condițiile contractuale numai în perioada
maximă de 30 de zile restante și nu uitați că pentru oricare modificări în contractul de credit veți
fi nevoiți să plătiți fie un comision fix, fie o cotă parte din suma totală al creditului. 2.Imobilul
achiziţionat va deveni şi gajul creditului. Unul dintre avantajele majore ale creditului ipotecar
este că nu este necesară punerea în gaj a unui imobil pe care Dvs. deja îl deţineţi sau a oricărui
bun ce are o valoare necesară pentru a putea acoperi suma totală al creditului. Prin intermediul
creditului ipotecar, ipoteca se aplică asupra bunului viitor, deci Dvs. aveţi posibilitatea de a
ipoteca fie imobilul deja cumpărat, fie casa pe care urmează să o construiţi. Fiţi atenţi în cazul
imobilelor care le veţi construi pentru că băncile vor cere documente suplimentare ce confirmă
autorizaţia de construire a clădirii. În acest caz ipoteca se aplică asupra terenului şi asupra casei
ce urmează a fi construită. 3.Posibilitatea de a cumpăra locuinţa proprie având venituri mici.
Creditele ipotecare sunt foarte eficiente pentru persoanele ce au venituri mici, dar doresc să
devină proprietarii unei locuinţe. Majoritatea băncilor comerciale permit credite cu plăţi lunare
ce acoperă 70% din venitul lunar al familiei, deci această rată mare lunară oferă posibilitate mai
multor persoane să intre în posesia unui credit ipotecar. Aceste credite au la bază contractul de
24

muncă a căror sursă principală de venit o reprezintă salariul, însă băncile de asemenea pot
accepta alte surse de venit precum ar fi dividendele, dobânda, chiriile sau veniturile de peste
hotare. Dezavantajele sunt: 1.Creditele ipotecare sunt cele mai scumpe credite de pe piaţa
bancară. În comparaţie cu celelalte credite oferite de către băncile comerciale, creditele
imobiliare au cea mai mică rată a dobânzii. La prima vedere creditele ipotecare devin foarte
atractive pentru clienţii ce doresc să devină proprietarii unei locuinţe proprii, însă realitatea este
cu totul altceva. Aceste credite au o mulţime de comisioane şi costuri suplimentare ascunse ce
generează costuri adăugătoare. Fiți atenți la fiecare dintre ele, informați-vă, consultați-vă cu
ofițerii de creditare la banca unde vreți să achiziționați creditul și nu uitați că odată ce ați semnat
contractul de credit veți fi nevoit să scoateți bani din buzunar pentru o perioadă îndelungată.
Înainte să vă hotărâți să apelați la acest credit gândiți-vă de 10 ori pentru că în medie costul
creditul ipotecar în Republica Moldova ajunge până la 232% din suma împrumutată, conform
unui studiu al companiei Penny Lane Realty. 2.Creditele ipotecare au dobânda nominală
flotantă. Pentru că acest tip de credit este de lungă durată, rata nominală a dobânzii este flotantă.
Acest credit este dezavantajat prin faptul că băncile au dreptul să modifice rata dobânzii pentru
utilizarea creditului în funcţie de rata de refinanţare a BNM, de rata inflaţiei, de rata dobânzii
interbancare Euribor/Libor sau de evoluţiile pieţii. Creaţi-vă un stress-testing al creditului pe care
l-aţi achiziţionat pentru a simula posibilitatea rambursării creditului cu diferite rate a dobânzii.
Pentru a putea crea un stress-testing al bugetului Dvs. simulaţi capacitatea de plată al creditului
nu doar cu dobânda curentă, dar şi cu dobânzi mai mari pentru a vă evalua flexibilitatea
finanţelor şi posibilitatea rambursării creditului în perioade mai grele. Spre exemplu dacă Dvs.
aţi achiziţionat un credit ipotecar cu o rata a dobânzii flotante de 10%, calculaţi conform
bugetului Dvs. personal dacă veţi putea rambursa creditul lunar pentru acelaşi credit cu o
dobândă de 11%, 12% sau 20%. 3.Creditul este pe o durată foarte lungă, chiar până la 30 de
ani. Deşi unii cred că durata mare al creditului este un avantaj, noi îl vom reprezenta ca un
dezavantaj. Durata enormă a creditului în primul rând îl face mai scump, iar în al doilea rând în
această perioadă se pot întâmpla diverse schimbări radicale care vor influenţa asupra posibilităţii
rambursării creditului la timp. Pierderea job-ului, apariţia unei crize financiare globale sau
regionale, pierderea unui venit cheie sunt doar câteva exemple care pot schimba radical situaţia
financiară a Dvs. Înainte să apelați la un credit ipotecar faceți-vă niște prognoze despre viitorul
financiar al familiei, despre viitoarele job-uri și despre oricare schimbări ce pot influența direct
starea Dvs.

Mesaj de mulțumire. Coordonator : Tatiana Tabuncic


25

Vă mulțumim pentru interesul acordat grupului nostru, am avut parte de o experienţă


extraordinară, dar și una specială. Am experimentat un alt mod de învățare, bazat mai mult pe
practică, marcând o influență deosebită asupra modului în care ne raportăm la profesia noastră.
În încheiere, ne exprimăm încă o dată mulțumirea pentru pregătirea specialiştilor, dar şi
deschiderea orizonturilor noi care ne dau posibilitatea de a evolua în continuu.
26

Acte normative

1. Codului civil al Republicii Moldova nr.1107 din 06.06.2002, în Monitorul Oficial nr.82-
86 din 22.06.2002.
2. Constituția Republicii Moldova din 29.07.1994, în Monitorul Oficial nr.1 din 12.08.1994.

Bibliografie
1. VOLCINSCHI, V., CIBOTARU, A. Drepturile reale asupra lucrurilor altuia. Chişinău, 2011. 318 p. ISBN
978-9975-4207-5-4

Surse electronice
1. << http://www.asp.gov.md/ro/faq >> Secțiunea bunuri imobile
2. << http://www.legis.md/cautare/rezultate/112573 >>
3. << http://www.usem.md/uploads/files/Note_de_curs_drept_ciclul_1/028_-
_Drept_civil__partea_generală_III.pdf >> Secțiunea noțiuni generale