Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Lege5.ro-Hotărâre NR 87822019 Din 06122019 - Civil - Hotarâre Care Sa Tina Loc de Act Autenticjudecătoria SECT
Lege5.ro-Hotărâre NR 87822019 Din 06122019 - Civil - Hotarâre Care Sa Tina Loc de Act Autenticjudecătoria SECT
Dosar nr.XXXXXXXXXXXXXX
ROMÂNIA
Pe rol se află soluționarea cauzei civile având ca obiect hotărâre care să țină loc de act
autentic , formulată de reclamantul B____ M____ , în contradictoriu cu pârâții I_____ V_____,
I_____ R_____ G________, I_____ I___ și I_____ F_________ .
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 30.10.2019, fiind consemnate în
încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre,
când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a dispus amânarea pronunțării,
succesiv, pentru date le de 15.11.2019 și 02.12.2019, respectiv 06.12.2019.
INSTANȚA,
În motivarea în fapt a cererii , reclamantul a arătat că la data de 14.12.2011, între părți s-a
încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare în formă autentică, având ca obiect
apartamentul nr.42, situat în București, ____________________________, nr.8B,
_________________ 1, sector 5, compus din o cameră, bucătărie și baie, prețul stabilit fiind
de 25.000 euro, din care reclamantul, în calitate de promitent-cumpărător, a achitat, cu
titlu de avans, suma de 12.500 euro la data încheierii antecontractului, urmând ca restul
sumei de 12.500 euro să fie achitată în tranșe lunare egale, a câte 200 euro/lună, pe o
perioadă de 62 luni, începând cu data de 25.01.2012. Astfel, conform centralizatorului de
rate emis și însușit prin semnătură de către pârâți, reclamantul a achitat integral prețul
imobilului, în modalitatea convenită expres de către aceștia, reclamantul îndeplinindu-și
așadar toate obligațiile contractuale, achitând suma de 25.000 euro cu titlu de preț al
vânzării, către promitenții-vânzători.
2/11
primirea imobilului în litigiu, în posesie și folosință, către promitentul-cumpărător.
Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 3.523,38 lei,
conform art.3 alin.2 lit.c raport at la art.3 alin.1 coroborat cu art.31 alin.3 din O.U.G.
nr.80/2013 privind taxele judiciare de timbru .
Deși legal citați, pârâții nu au formulat întâmpinare și nu s-au prezentat în fața instanței
pentru a-și exprima poziția procesuală și a solicita probe în apărare.
3/11
Pe cale de consesință, pârâții au, în prezent, calitatea de promitenți-vânzători, urmând a
ne referi, în continuare, la aceștia în privința efectelor juridice produse de actul juridic
civil obiect al prezentei cauze.
Instanța reține că la data pronunțării prezentei hotărâri, prețul de 25 .000 euro a fost
achitat, fapt necontestat , despre acest aspect făcându-se mențiune în cuprinsul încheierii
de certificare nr.8/22.07.2017, emisă de Biroul Notarilor Publici Asociați “M________
N_______ G_______ și M________ C_______ M______” (filele 19-20), din care mai rezultă și că
folosința apartamentului a fost preluată de către promitentul-cumpărător de la
promitenții -vânzători , la data de 01.03.2012, conform inclusiv procesului-verbal de
predare-primire încheiat la acea dată (fila 13).
Tot la data pronunțării prezentei hotărâri, s-a împlinit termenul stabilit de părți pentru
perfectarea contractului de vânzare în formă autentică, termen până când promitenții-
vânzători s-au obligat să îndeplinească toate formalitățile necesare vânzării ( obținerea
autorizației de construire și a procesului-verbal de recepție la finalizarea lucrărilor, a
formalităților privind intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra
construcției, a extrasului de carte funciară pentru autentificare , obținerea certificatului
fiscal și a celorlalte acte necesare înstrăinării ), termen stabilit, prin contract, ca fiind data
de 14.10.2012 .
4/11
încheierea de certificare nr.8 din 22.07.2017 , emisă de Biroul Notarilor Publici Asociați
“M________ N_______ G_______ și M________ C_______ M______”, la care s-a făcut referire mai
sus .
În drept , potrivit dispozițiilor art.1279 alin.1 și alin.3 teza I C.civ. (2009), ca normă
generală , “promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale
contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea” ( alin.1 ), iar
“se asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea
părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc
de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru
validitatea acestuia sunt îndeplinite” ( ali n.3 ).
Toate acestea, având în vedere că acțiunea prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri
judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a unui imobil are
caracterul unei acțiuni personale imobiliare , astfel cum, de altfel, a statuat și Înalta Curte
de Casație și Justiție, în soluționarea unui recurs în interesul legii , prin Decizia nr.8/2013
(publicată în M.Of., partea I, nr.581 din 12.09.2013).
Tot instanța supremă, printr-o hotărâre prealabilă pentru dezlegarea unei chestiuni de drept
, și anume, prin Decizia nr.23/2017 (publicată în M.Of., partea I, nr.365 din 17.05.2017), a
stabilit că “în interpretarea și aplicarea dispozițiilor art.1.279 alin.(3) teza întâi și art.1.669
alin.(1) din Codul civil, nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de
vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act
autentic”.
Mai departe, în conformitate cu dispozițiile art.57 alin.1 și alin.2 din O.U.G. nr.80 /2013
privind taxele judiciare de timbru , “în cazul cererilor prin care se solicită pronunțarea unei
hotărâri care ține loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile, instanța de
judecată va solicita extras de carte funciară pentru bunurile imobile ce au carte funciară
5/11
deschisă sau certificat de sarcini pentru imobilele care nu au carte funciară deschisă,
certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorității administrației publice
locale și dovada debitelor la zi ale cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de
proprietari” ( alin.1 ), iar “dispozițiile art.20 din Legea nr.230/2007 privind înființarea,
organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, cu modificările ulterioare, se aplică
în mod corespunzător” ( alin. 2 ).
Or, potrivit dispozițiilor art.20 din Legea nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și
funcționarea asociațiilor de proprietari , “proprietarii care își înstrăinează apartamentele
sau spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință sunt obligați ca la întocmirea
formelor de înstrăinare să facă dovada achitării la zi a cotelor de contribuție la
cheltuielile asociației de proprietari” ( alin.1 ), iar “în cazul existenței unor datorii către
asociația de proprietari, înstrăinarea proprietății se poate face numai dacă se introduce
în contract o clauză privitoare la preluarea datoriilor de către cumpărător” ( alin.3 ), având
în vedere și că “notarii publici nu vor autentifica actele de înstrăinare fără o adeverință
din partea a sociației de proprietari, care să reprezinte dovada achitării la zi a cotelor de
contribuție la cheltuielile asociație i de proprietari, eliberată în original sub semnătura
președintelui și a administratorului asociației de proprietari, cu precizarea numelui și
prenumelui acestora, și cu ștampila asociației de proprietari. Actele de înstrăinare
încheiate cu nerespectarea acestei obligații sunt nule de drept” ( alin.2 ).
Toate acestea, având în vedere cele statuate de către Înalta Curte de Casație și Justiție,
printr-o hotărâre prealabilă pentru dezlegarea unei chestiuni de drept , și anume, prin
Decizia nr.42/2017 (publicată în M.Of., partea I, nr.815 din 16.10.2017), aplicabilă mutatis
mutandis în prezenta cauză, decizie prin care a stabilit, pe de o parte , că “în interpretarea
și aplicarea unitară a dispozițiilor art.159 alin.(5) din Legea nr.207/2015 privind Codul de
procedură fiscală, în cazul unei acțiuni prin care se solicită constatarea valabilității unei
promisiuni bilaterale de schimb care vizează bunuri supuse impozitării și pronunțarea
unei hotărâri care să țină loc de act autentic, este obligatoriu ca proprietarii bunurilor să
prezinte certificat de atestare fiscală și să aibă achitate toate obligațiile de plată datorate
bugetului local al unității administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat bunul
ce se înstrăinează, indiferent dacă bunurile au valoare egală sau valori diferite”, iar, pe de
altă parte , că “în interpretarea și aplicarea unitară a dispozițiilor art.159 alin.(7) din Legea
6/11
nr.207/2015 privind Codul de procedură fiscală, executarea unei promisiuni bilaterale de
schimb, prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de
înstrăinare apt pentru intabularea în cartea funciară, nu reprezintă o procedură de
executare silită”.
Raportând dispozițiile legale sus-arătate la situația de fapt din prezenta cauză, instanța
reține că prezenta cerere este întemeiată, întrucât sunt întrunite condițiile pentru
pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, și
anume, ( 1 ) existența unui antecontract valabil încheiat din perspectiva condițiilor
generale de valabilitate a actelor juridice civile; ( 2 ) încheierea antecontractului de
vânzare-cumpărare cu respectarea cerințelor speciale de valabilitate, de fond, ale
contractului de vânzare-cumpărare promis, inclusiv existența în patrimoniul
promitentului-vânzător a bunului a cărui vânzare a fost promisă; ( 3 ) refuzul nejustificat
al unei părți de a autentifica actul de vânzare; ( 4 ) îndeplinirea de către reclamant a
propriilor obligații prevăzute prin antecontract, inclusiv ( 5 ) condiția suplimentară , de
natură fiscală, pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor
și a mijloacelor de transport, la dosarul cauzei existând dovada achitării tuturor
obligațiilor de plată (în legătură cu bunul obiect al prezentei cauze) datorate bugetului
local al unității administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se
înstrăinează, dovadă depusă la dosar la filele 114 și urm .
Astfel, dreptul la proprietate este garantat prin prevederile art.1 din Protocolul 1 la
Convenția Europeană, care stipulează că „ orice persoană fizică sau juridică are dreptul
la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru
cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale
dreptului internațional. Dispozițiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a
adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosința bunurilor
conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contribuții,
sau a amenzilor ” .
7/11
În aplicarea acestei norme europene, instanța trebuie să analizeze, în ordine, incidența
protecției instituite prin raportare la domeniul de aplicare definit de Curtea Europeană,
apoi existența unei ingerințe în exercitarea dreptului de proprietate și, finalmente,
compatibilitatea acestei ingerințe cu teza finală a textului de lege indicat mai sus,
respectiv justificarea ingerinței și proporționalitatea acesteia cu scopul urmărit (conform
hotărârilor CEDO din cauzele P_______ contra României , P_______ contra României , S_____ și
alții contra României etc.).
8/11
Interpretarea în sens extins a art.159 alin.5 C.pr.fisc., în sensul că ar fi necesară achitarea
tuturor obligațiilor fiscale ale vânzătorului către autoritatea administrativ-teritorială în a
cărei rază se află înregistrat bunul, indiferent că sunt în legătură cu respectivul bun sau
nu, ar reprezenta o ingerință care nu ar mai fi proporțională cu scopul său legitim și, ca
atare, nu ar fi compatibilă cu dispozițiile art.1 din Protocolul 1 la Convenție.
Pentru toate aceste considerente, fiind îndeplinite toate condițiile mai sus-arătate,
inclusiv cele suplimentare, fiind achitate, aferent imobilului obiect al prezentei cauze,
atât datoriile către asociația de proprietari, cât și datoriile fiscale, instanța va admite
cererea de chemare în judecată, având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic,
formulată de reclamantul B____ M____, în contradictoriu cu pârâții I_____ V_____, I_____
R_____-G________, I_____ I___ și I_____ F_________ , astfel încât prezenta hotărâre ține loc de
contract de vânzare-cumpărare, încheiat între reclamantul B____ M____, în calitate de
cumpărător și pârâții I_____ V_____, I_____ R_____-G________, I_____ I___ și I_____ F_________, în
calitate de vânzător, având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului apartament
nr.42, situat în București, ____________________________, nr.8B, _________________ 1, sector 5,
compus din 1 (o) cameră de locuit și dependințe, cu o suprafață utilă de 30,09 mp și un
balcon, de 16,51 mp, precum și cota-parte de 1,46% (3,47 mp) din părțile și dependințele
imobilului, care prin natura și destinația lor sunt în folosința comună a coproprietarilor,
împreună cu dreptul de folosință asupra terenului în suprafață de 15,28 mp, imobil
având număr cadastral xxxxxx-C1-U88, înscris în cartea funciară nr.xxxxxx-C1-U88 a
sectorului 5, București, prețul fiind în cuantum de 25.000 euro .
În temeiul art.451 alin.1 coroborat cu art.453 alin.1 C.pr.civ., având în vedere soluția de
admitere a acțiunii, reținându-se culpa procesuală a pârâților în declanșarea prezentului
litigiu, pârâți puși în întârziere prealabil pornirii procesului, prin comunicarea unor
notificări scrise în acest sens, prin executor judecătoresc, conform art.1522 alin.1 și alin.2
9/11
C.civ. (2009), instanța va obliga pârâții, în solidar, la plata în favoarea reclamant ului a
sumei de 3.523,38 lei cu titlu de cheltuieli de judecată constând în taxă judiciară de
timbru (dovada la fila 88) .
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂȘTE:
Admite cererea de chemare în judecată, având ca obiect hotărâre care să țină loc de act
autentic , formulată de reclamantul B____ M____ , cu domiciliul procesual ales la Cabinet
de Avocat „M____ A________ C_______”, din București, __________________________, nr.8,
_____________, _______________, în contradictoriu cu pârâții I_____ V_____, I_____ R_____-
G________, ambii cu domiciliul în București, ______________________, sector 5, I_____ I___ , cu
domiciliul în București, ________________________, sector 5, și I_____ F_________ , cu domiciliul
în București, ________________________, sector 5.
Obligă pârâții, în solidar , la plata în favoarea reclamant ului a sumei de 3.523,38 lei cu
titlu de cheltuieli de judecată constând în taxă judiciară de timbru.
10/11
Prezenta hotărâre judecătorească se va comunica, în termen de 3 zile de la momentul
rămânerii definitive, Biroului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sector 5 București,
conform dispozițiilor art.35 alin.5 din Legea nr.7/1996.
PREȘEDINTE, GREFIER,
11/11