DREPT CIVIL.

DREPTURILE REALE PRINCIPALE

Seminar nr. 13: Publicitatea imobiliară

Tematica: Publicitatea imobiliară. Cartea funciară

I. BIBLIOGRAFIE

 Codul civil (Legea nr. 287/2009, M. Of. nr. 505 din 15.07.2011);
 Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, republicată (M.Of. nr.
720/24.09.2015);
 Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coordonatori), Noul Cod civil.
Comentariu pe articole, Ed. C. H. Beck, Bucureşti, 2012, p. 969 - 1010;
 C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, 2013, p. 437-478.
 G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, ed.
2, Ed. Hamangiu, 2013, p. 288 – 314;
 V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, ed. 3, Ed. C.H.Beck, 2017, p. 433-470.

II. GRILE

1. Rectificarea înscrierilor în cartea funciară presupune:

a. intabularea, înscrierea provizorie și notarea oricărei mențiuni în cartea funciară;
b. radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte efectuate în cartea
funciară;
c. radierea, înscrierea provizorie sau corectarea oricărei înscrieri inexacte efectuate în
cartea funciară.

2. De la momentul finalizării lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ

teritorială, intabularea:
a. va asigura opozabilitatea față de terți a drepturilor înscrise în cartea funciară;
b. va avea efect translativ de drepturi;
c. va avea efect constitutiv de drepturi, dacă prin lege nu se prevede altfel.

3. În materia cărții funciare:

a. în caz de conflict între terții dobânditori de la un autor comun, va fi preferat cel care
a dobândit primul dreptul de la autor atâta timp cât titlul său este anterior, iar terțul
cu care se află în conflict a cunoscut existența acestuia;
b. nicio variantă corectă;
c. acțiunea în rectificare a vânzătorului împotriva cumpărătorului este imprescriptibilă,
sub rezerva prescripției dreptului la acțiunea de fond.

4. Acțiunea în prestație tabulară:

a. poate fi formulată oricând, dreptul la acțiune fiind imprescriptibil;

1
 b. poate fi formulată și împotriva terțului dobânditor înscris anterior în cartea funciară,
dacă acesta a fost de rea-credință la data încheierii actului, iar actul juridic invocat de
reclamant este anterior celui al terțului;
c. trebuie notată în cartea funciară pentru ca hotărârea judecătorească de admitere să
producă efecte din oficiu și împotriva celor care au dobândit un drept tabular anterior
formulării acțiunii.

5. Intabularea:
a. este acel tip de înscriere în cartea funciară care are ca obiect drepturi reale imobiliare;
b. produce efecte imediate și provizorii de la momentul cererii de înscriere;
c. nu poate avea ca obiect dreptul de concesiune.

6. Terţii dobânditori de bună-credinţă şi cu titlu oneros al unui bun de la un neproprietar pot

invoca împotriva lui verus dominus:
a. principiul publicităţii materiale în cazul bunurilor imobile înscrise în cartea funciară,
dacă au trecut mai mult de 3 ani de la înscrierea terţilor în C.F. ca proprietari ai
bunurilor;
b. posesia de bună-credinţă în cazul bunurilor mobile, dacă bunul a fost dobândit de terţ
de la un posesor de rea-credinţă ce l-a dobândit anterior de la verus dominus ca
urmare a săvârşirii infracţiunii de înşelăciune, dacă nu au trecut mai mult de 3 ani de
la săvărşirea infracţiunii;
c. proprietatea aparentă, indiferent de natura bunului şi indiferent dacă bunul face sau
nu obiectul vreunui sistem de publicitate.

III. SPEȚE

Speţa nr. 1
La data de 10.10.2011, A vinde lui B un imobil printr-un act autentificat de notarul public.
Vânzătorul nu îşi îndeplineşte obligaţia de a preda înscrisurile necesare cumpărătorului pentru
înscrierea acestuia în cartea funciară, prin urmare, B nu se poate intabula în cartea funciară ca şi
proprietar.
1. Ce mijloc juridic are B la îndemână pentru a se putea intabula în CF? În ce termen se prescrie
acţiunea lui B?
2. Aceeaşi situaţie de fapt cu următoarea completare: profitând de neintabularea lui B în CF, A
vinde bunul lui C la data de 25.10.2011, tot printr-un contract autentificat de notarul public, (C
fusese informat anterior de către soţia lui B că acesta a cumpărat imobilul de la A). C se
intabulează în CF ca proprietar la data de 05.11.2011. La 15.12.2011, B este informat despre
faptul că C a cumpărat imobilul de la A. Ce mijloc juridic are B la îndemână pentru a-şi putea
apăra dreptul dobândit în faţa lui C?
3. Aceeaşi situaţie de fapt de la punctul 1 cu următoarele modificări: după încheierea contractului
cu B, A vinde la data de 20.10.2011 bunul lui D (care nu cunoştea de existenţa vânzării către B)
şi ulterior, la 05.11.2011 vinde bunul lui E (care, de asemenea nu avea cunoştinţă nici de
vânzarea către B şi nici de vânzarea către D).
a. În condiţiile în care nici D nici E nu efectuează formalităţile de publicitate imobiliară, cum se
va soluţiona conflictul dintre aceştia? Cum se va soluţiona conflictul existent între D, E şi B?

2
b. Admiţând că D era de bună credinţă, dar că E cunoştea de existenţa vânzării către D, iar E s-a
înscris în CF înaintea lui D prin exercitarea unor ameninţări asupra persoanei registratorului de
CF cu prilejul înscrierii lui D, cum se va soliţiona conflictul dintre D şi E? Care va fi efectul pe
carte funciară al acţiunii lui D?
c. Care ar fi fost efectul acţiunii intentată de către D dacă atât el cât şi E ar fi fost creditori
ipotecari?
4. Asemănări şi deosebiri între acţiunea în prestaţie tabulară şi acţiunea în acordarea rangului
preferenţial.

Speţa nr. 2
A în calitate de creditor şi B în calitate de debitor (comerciant) încheie la data de
10.10.2011 în formă autentică, un contract de împrumut sumă de bani garantat cu o ipotecă
imobiliară asupra unui teren al lui B. La 14.10.2011, ipoteca de rang I în favoarea lui A este
intabulată în CF. Termenul contractului stipula restituirea integrală a împrumutului fără dobândă
la data de 10.10.2012. La scadenţă însă, A îl informează pe B că îi refuză plata, motivând că B
trebuie să-i achite şi o obligaţie anterioară scadentă, dar negarantată prin ipoteca respectivă. Între
timp, aflându-se în negocieri avansate cu creditorul C pentru extinderea activităţii comerciale, B
întrevede posibilitatea obţinerii unui credit din partea lui C, dar numai sub condiţia impusă de C
ca acesta să dobândească o ipotecă de rang I asupra terenului lui B.
1. Ce mijloc juridic are B la îndemână pentru a-i oferi lui C o ipotecă de rang I asupra terenului
său?
2. În cazul art.912 NCC, din ce cauză consideraţi că legiuitorul a edictat 2 termene diferite pentru
radierea drepturilor condiţionale suspensive şi rezolutorii?
3. Care este diferenţa între situaţia de la art.904 şi cea de la art.906 din NCC?

Speţa nr. 3
A deţine un imobil neînscris în CF. În urma decesului lui A survenit la data de
10.10.2011, unicul moştenitor testamentar al acestuia, B, obţine un an mai târziu de la notarul
public certificatul de moştenitor de pe urma autorului său. Interesat să-şi valorifice drepturile
succesorale astfel dobândite, B efectuează formalităţile de cadastru şi publicitate imobiliară şi
vinde printr-un act autentic notarial la 11.11.2011 bunul lui C. La 14.11.2011, C se intabulează
în CF, deşi contractul încheiat între el şi B este lovit de o cauză de nulitate relativă pe care atât
notarul public cât şi registratorul de CF nu o sesizează.
Ulterior, la data de 11.11.2013, C vinde prin act autentic imobilul lui D, dobânditor de
bună-credinţă. D se înscrie în CF la data de 14.11.2013. La 05.11.2014, B introduce împotriva lui
C o acţiune în anulabilitate, dublată şi de un capăt secundar de cerere privind rectificarea CF în
favoarea sa, B făcând dovada necomunicării către el a Încheierii de intabulare a lui C în CF.
La 07.11.2014, F introduce acţiunea în petiţie de ereditate contra lui B şi obţine
desfiinţarea certificatului de moştenitor emis pentru B (testamentul olograf lăsat de A fiind
declarat ca fals ca urmare a expertizei grafoscopice), în urma hotârârii judecătoreşti definitive, F
urmând a fi considerat ca unicul moştenitor veritabil al lui A.

1. Este necesară intabularea în CF a certificatului de moştenitor obţinut de B de pe urma lui A, în

situaţia în care B nu ar fi fost interesat să vândă? Dar dacă imobilul ar fi avut deja deschisă CF?
2. a. Care sunt caracterele acţiunii în rectificare introdusă de B?
b. Care va fi soluţia instanţei în ceea ce priveşte acţiunea introdusă de către B?

3
c. Care ar fi fost soluţia dacă D ar fi dovedit că B a primit Încheirea de intabulare a lui C în CF?
d. Care ar fi fost soluţia dacă C i-ar fi donat bunul lui D, iar B ar fi introdus acţiunea la
15.11.2014?
3. Se poate apăra D împotriva pretenţiilor lui F invocând contra acestuia aplicarea principiului
moştenitorului aparent în materie de CF?
4. a. Aceeaşi situaţie ca la pct 1, cu următoarea modificare: A nu decedează, iar B se înscrie în
CF în frauda drepturilor lui A, prin falsificarea unei procuri autentice prin care acesta îl
împuternicea să vândă apartamentul. B vinde în mod valabil lui C care este de bună-credinţă. Ce
acţiune va putea introduce A la data de 12.11.2016 pentru protecţia dreptului său şi cum se va
putea apăra C contra pretenţiilor lui A?
b. Asemănări şi deosebiri între principiul publicităţii materiale şi uzucapiunea tabulară.